1、 2013年04月深圳地铁横岗车辆段综合物业商业部分初步方案Page 2 第一章 项目分析龙岗经济背景项目基本分析项目初步判断第二章 市场分析商业基本情况商业市场分析商业特征分析 第三章 项目定位方向研究区域级购物中心餐饮休闲组团式主题街区潮流时尚购物中心执行度与竞争力研判第四章 建筑规划建筑规划关键问题专题研究集中式形态建筑规划组团式街区建筑规划第五章 业态及招商建议业态组合及布局招商建议附件：顾问工作开展计划目录目录Page 3 第一章 项目分析1.1 龙岗经济背景1.2 项目基本分析1.3 项目初步判断Page 4 龙岗区GDP列表（单位：亿元）龙岗区社会消费品总额列表（单位：亿元）nG2、DP，2010年后增长势头迅猛现已突破1881亿元，社会消费品增长势头2011年略微下降，但已达到421亿元；n龙岗整体经济增长日趋稳定，为片区商业发展奠定较好的基础。1.1 龙岗经济情况Page 5 龙岗区人均消费支出列表（单位：元）龙岗区人均可支配收入列表（单位：元）n可支配收入增长稳定，2011年达3.2万元与深圳人均3.7万元差距不大，日后并将逐步缩小；n相对而言人均消费支出增长幅度较小，但与2011年深圳人均2.2万十分接近，说明龙岗居民收入虽未达平均水平，但是消费需求较为旺盛。1.1 龙岗经济情况Page 6 1.2 项目基本分析本案为中小型规模体量的商业项目，在商业市场竞争中规模3、并无明显优势。项目指标分析Page 7 110 m100m75m477m202m C地块 B地块A地块75mD地块780m19m31.8m12.8m：长度：高差1.2 项目基本分析西侧为盐排立交南侧为自然为山体东接牛始埔路北临深惠公路与地铁六约站项目四至及地块分析：n地块四至：北临深惠公路，东接牛始埔路，西侧为盐排立交，南侧为自然为山体；n北侧展示面佳，但地铁高架桥对展示面有一定的阻隔；n地块方正便于商业规划，地块之间存在一定的高差。项目四至及地块分析Page 8 1.临近地铁口交通优势明显；1.地块方正展示面佳，便于规划。STRENGHTWEAKNESSES1.体量规模不占优势；2.片区边缘位置，商业氛围淡薄。1.片区商业缺乏领导者；2.未有符合商业发展趋势的项目。1.现有商圈商业已发展成熟是消费者的主流选择；2.未来麟恒广场即将进入市场威胁；3.周边客群基数较低。OPPORTUNITI