1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。深圳中原地产福建分公司 二零一零年七月二十日 金融街金融街-D2-D2地块项目定位发展建议地块项目定位发展建议 Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2009定位发展定位发展定位发展定位发展建议提纲建议提纲建议提纲建议提纲 第一部分：项目定位环境与背景分析第一部分：项目定位环境与背景分析 第二部分：项目分析第二部分：项目分析 第三部分：项2、目定位第三部分：项目定位 第四部分：国内写字楼开发现状与趋势第四部分：国内写字楼开发现状与趋势 第五部分：项目建筑规划及开发建议第五部分：项目建筑规划及开发建议 第六部分：项目开发时机分析第六部分：项目开发时机分析Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010项目定位环境与背景分析项目定位环境与背景分析Part 1Part 1Code of this report|4 Copyright Centaline Group,20101、城市经济水平属二线城市2、城镇化水平有待提高3、城市市区人口集中度相比较低4、中心城区正处优化整合阶段，正3、向外扩张1、城市经济步入平稳发展期2、城市建设尤其是房地产投资市场热度不减3、第三产业占比远低于一线城市4、城市恩格系数仅属于小康水平福州城市发展机会福州城市发展机会如上所示，福州城市发展机会综述：如上所示，福州城市发展机会综述：l推进海西建设以来，福州经济实力显著增强，城市发展空间进一步扩容，未来经济发展趋势向好；l福州中心城区扩容，沿着“东扩南进、沿江向海“的方向发展，优化整合的中心城区带来市级行政、文化、商贸服务等多职能功能凸显；l海西的定位和大福州的扩容，不仅房地产投资开发热度不减，而且也带动商务、商业的强势发展。从城市发展基础看，产生发展制约从城市发展基础看，产生发展制约 从城市发展4、需求看，存在发展空间从城市发展需求看，存在发展空间Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010旧城区主要以东街、台江商圈为主。新的万宝商圈一站式旧城区主要以东街、台江商圈为主。新的万宝商圈一站式MALLMALL的消费模式的消费模式较为成功。新老商圈租金与售价有较大的差别。新商圈需要培育的周期长。较为成功。新老商圈租金与售价有较大的差别。新商圈需要培育的周期长。海海西西经经济济区区的的政政策策导导向向成成为为未未来来商商业业发发展展的的动动力力引引擎擎，城城市市滨滨水水带带景景观观和和未未来来配配套套优优势势更更成成为为项项目目商商业业5、发发展展的的重重心心之之一一，而而本本项项目目的的商商业业将将立立足足区区域域商商务客户需求，进行差异化的竞争互补。务客户需求，进行差异化的竞争互补。随着目前规划发展的外扩，未来商业重心将往东部转移，形成一个以王庄商随着目前规划发展的外扩，未来商业重心将往东部转移，形成一个以王庄商圈、金融街商圈、东区商圈等为代表的新兴商圈发展态势。圈、金融街商圈、东区商圈等为代表的新兴商圈发展态势。福州商业市场综述福州商业市场综述福州商业特点福州商业特点未来商业格局未来商业格局商业的机会商业的机会123Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010福州6、小户型公寓市场发展机会点福州小户型公寓市场发展机会点从整体市场来看，项目公寓在入市时有以下四大机会点从整体市场来看，项目公寓在入市时有以下四大机会点目前以及未来市场小户型的供应相对稀缺目前以及未来市场小户型的供应相对稀缺在售在售/已售项目的小户型公寓以一房为主，面积集中在已售项目的小户型公寓以一房为主，面积集中在35-4535-45平米平米项目所在区域的小户型公寓市场开发属于市场潜力股项目所在区域的小户型公寓市场开发属于市场潜力股机会一机会一沿江滨区域万达城市广沿江滨区域万达城市广SOHOSOHO产品市场证明受到很好的产品市场证明受到很好的追捧追捧机会三机会三机会二机会二机会四机会四Code 7、of this report|7 Copyright Centaline Group,2010写字楼市场写字楼市场p复苏期，需求走俏复苏期，需求走俏写字楼市场正处于逐渐复苏期，目前一系列政策组合拳打压住宅市场，而未被新政波及的写字楼市场成为间接受益者，市场进一步复苏，需求将进一步走俏。p白热化竞争，客户争白热化竞争，客户争夺战夺战目前市场写字楼供应仍较为紧张，但未来几年，新兴商务区的写字楼年供应量庞大，高端写字楼市场竞争将白热化，将上演一场激烈的租售客户争夺战。项目发展方向项目发展方向充分挖掘江景资源，前瞻的前期规划，特色、人性化的定位赢得客户充分挖掘江景资源，前瞻的前期规划，特色、人性化的定8、位赢得客户福州写字楼市场综述福州写字楼市场综述p有缺陷，扬长避短有缺陷，扬长避短传统CBD区域密度过大，且其在售或在租的中高端写字楼数量较少，尤其在车位配比、建筑规划设计、智能化配置上存在较大缺陷，难以满足市场众多客户的需求。p对外共赢，对内竞对外共赢，对内竞争的市场争的市场项目位于新兴的金融商务区，未来金融区域写字楼供应庞大，将形成对外共赢，对内竞争的态势，必将造成激烈的客户争夺战。Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010从市场分析推导出本项目的市场机会点从市场分析推导出本项目的市场机会点机会点商业SOHO写字楼借周边成熟商业氛9、围，本项目商业将立足区域商务客户需求，进行差异化的竞争互补。定位为以休闲、商服配套及餐饮为主的业态。小户型公寓市场机会点较强，但需结合项目的定位进行适当的配比。本项目写字楼业态必须走高端路线，定位为前瞻的，特色、人性化的5A高端产品。Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010通过机会点分析通过机会点分析,再来看下项目的市场占位再来看下项目的市场占位与竞争格局与竞争格局Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010金融街已出让土地分析金融街已出让土地分析截止今年截止今年7 710、月月8 8日，区域出让总建面超出日，区域出让总建面超出9090万方，供应量庞大。万方，供应量庞大。地块名称地块名称计容总建面计容总建面（平米）（平米）用途用途容积率容积率商业预计商业预计（平米）（平米）商务办公预商务办公预计（平米）计（平米）SOHOSOHO公寓预公寓预计（平米）计（平米）酒店酒店E E地（万达广场）地（万达广场）325485商业金融，兼容办公 4.5147372338639611248138D5D5地地(海峡银行海峡银行)529506800044950D6D6地（达特贸易）地（达特贸易）541926800046192D1D1地（上海升龙）地（上海升龙）124319商服用地6.11、5540083243 D2D2地（宇洋房产）地（宇洋房产）1243196.5540081919 D3D3地（信用社）地（信用社）625206.2270059820D4D4地（申发置业）地（申发置业）625206.2270038875B1B1地（进出口银行）地（进出口银行）408114.5300037811B2B2地块（交通运输）地块（交通运输）365184.5300033518C1C1地块（许金祥地块（许金祥 ）472655.0300044265C2C2地块（保罗投资）地块（保罗投资）548505.0350051350合计合计超90万方超19万方超42万方近22万方近5万方Code of th12、is report|11 Copyright Centaline Group,2010D1D1地块：纯写地块：纯写字楼字楼+商业商业+商商业业扣除银行金融用扣除银行金融用地及已开发的万地及已开发的万达广场，主力供达广场，主力供应以商务办公产应以商务办公产品为主，产品同品为主，产品同质化竞争严重质化竞争严重区域竞争激烈，产品类同性严重区域竞争激烈，产品类同性严重D2D2地块：写地块：写字楼字楼+商业商业+少量少量SOHO SOHO D3D3地块：信用地块：信用社社+写字楼写字楼+商商业业D4D4地块：纯地块：纯写字楼写字楼+商业商业D5D5地块：海地块：海峡银行峡银行+写字写字楼楼+商业商业D613、D6地块：纯写地块：纯写字楼字楼+商业商业万达广场：写字万达广场：写字楼楼+商业商业+SOHO+SOHO，售罄，售罄C1C1地块：地块：SOHO+SOHO+商业商业C2C2地块：地块：SOHO+SOHO+商业商业B2B2地块：地块：SOHO+SOHO+商业商业B1B1地块：银行地块：银行+写字楼写字楼+商业商业Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010本项目三线沿江，江景资源不具优势本项目三线沿江，江景资源不具优势本项目三线沿江，130米以下的建筑观江视野受D3、D4地块阻碍，江景资源不具备优势。Code of this repo14、rt|13 Copyright Centaline Group,2010本项目作为190米的超高层建筑，与D1地块并列区域第一高楼。因此与周边其他项目相比，本项目工程进度相对较慢，开发持续时间需更长，无法抢占销售先机。开发周期长，无法抢占销售先机开发周期长，无法抢占销售先机（意向示意图）Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010整体市场：从城市发展来看，海西的定位和大福州的扩容，不仅房地产投整体市场：从城市发展来看，海西的定位和大福州的扩容，不仅房地产投资开发热度不减，而且也带动商务、商业的强势发展资开发热度不减，而且也带动商务、15、商业的强势发展写字楼：以前瞻性、特色、人性化的定位赢得客户写字楼：以前瞻性、特色、人性化的定位赢得客户小户型与商业：小户型与商业都存在较大的需求，小户型与商业：小户型与商业都存在较大的需求，本项目的商业将立足区本项目的商业将立足区域商务客户需求，进行差异化的竞争互补。域商务客户需求，进行差异化的竞争互补。项目背景与竞争小结：机会与竞争并存，如何弱化竞争，增强机会是项目背景与竞争小结：机会与竞争并存，如何弱化竞争，增强机会是项目最需解决的问题。项目最需解决的问题。背景小结背景小结竞争小结竞争小结体量：所在区域未来写字楼供应体量较大，产品同类性较为严重，要在竞体量：所在区域未来写字楼供应体量较大，16、产品同类性较为严重，要在竞争中取胜，必须走精细与特色化路线。争中取胜，必须走精细与特色化路线。资源：属于三线江景资源，不具备优势。因项目最高，开发周期长，不容资源：属于三线江景资源，不具备优势。因项目最高，开发周期长，不容易抢得销售先机。易抢得销售先机。Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010项目分析项目分析Part 2Part 2Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010土地面积：土地面积：19126平方米（合28.69亩）土地用途：土地用途：商服用地容积率：容积17、率：6.5商业比例：商业比例：商业建筑面积不超过5400平方米，应为集中式商场建筑密度：建筑密度：50%，建筑高度：建筑高度：约180米（170米至190米）退让距离：退让距离：东侧退让30米、北侧退让60米、南侧退让40米、西侧退让20米入口设置：入口设置：地块东北角（即鳌峰路与曙光路交界处附近）广场设置：广场设置：利用东北两侧的退距，在地块东北角形成大广场；出让年限：出让年限：商服用地40年本项目项目概况项目概况项目基础经济指标项目基础经济指标Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010东：东：万达城市广场西：西：临公共景观通廊18、边上为新拍的商务地块 南：南：临江滨中路，与东江滨公园一路之隔。北：北：临鳌峰路，冷冻厂项目四至项目四至Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010S(S(优势）优势）WW劣势劣势O O（机会）（机会）T T（威胁）（威胁）退让较多，地块可利用的实际面积较小遵重规划，地块可建设的楼宇规模偏小所处区域，商务以金融商务为主，相比于闽江商务北，商务氛围略弱地块处于鳌峰路及万达广场交汇处，交通通达性好地块方正，易于规划项目周边可利用资源多，有万达广场、公共景观通廊 及闽江江景项目拥有4000多平米的前广场，带动更的商业人流及商务档次未来5119、0年，写字楼供应量庞大；随着区域同地块的开发，在未来将产生同类竞争威胁闽江两岸大量写字楼的开发，也将在未来市场分流大部分客群东部新城的建设及政府对金融街规划，未来区域潜力巨大地铁四号线的规划，将助退区域交通全面升级项目项目SWOTSWOT分析分析Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010项目核心价值解读项目核心价值解读Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010项目位于规划中的海峡金融街核心区范围内，周边高端楼盘林立，如项目东侧的万达城市广场、世茂外滩花园、海润滨江花园20、及闽江对岸的世欧上江城等，已然形成一片成熟的城市富人居住区。核心价值点一：周边已形成城市富人居住区核心价值点一：周边已形成城市富人居住区Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010浩瀚闽江江滨大道核心价值点二：可享受二线江景，属于区域最高的项目核心价值点二：可享受二线江景，属于区域最高的项目Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010东侧24米规划路本项目万达城市广场万达城市广场核心价值点三：东侧隔核心价值点三：东侧隔2424米的规划路，可与万达城市广场形成商业与人流的互21、动米的规划路，可与万达城市广场形成商业与人流的互动Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010本项目24米规划路20米公共景观通廊40米公共景观通廊万达城市广场D4地块入口入口入口核心价值点四：南侧核心价值点四：南侧2020米宽公共景观廊，可与金融街米宽公共景观廊，可与金融街D4D4地块形成商业与人流地块形成商业与人流的互动，西侧的互动，西侧4040米宽公共景观廊，可与其他地块形成更好的人流互动。米宽公共景观廊，可与其他地块形成更好的人流互动。Code of this report|24 Copyright Centaline Gr22、oup,2010本项目核心价值点五：区域为海峡金融商务区，未来具有相当大的商务消费市场可利用。核心价值点五：区域为海峡金融商务区，未来具有相当大的商务消费市场可利用。根据规划，该区域用地范围总面积约根据规划，该区域用地范围总面积约63.5163.51公顷，合公顷，合952952亩，是福州市作为海峡西岸亩，是福州市作为海峡西岸中心城市未来发展的金融中心。中心城市未来发展的金融中心。Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010本项目广场广场核心价值点六：项目北向核心价值点六：项目北向4545米退距，北向前广场的面积大米退距，北向前广场的23、面积大40004000多平米。将多平米。将为项目带来更旺的人流。为项目带来更旺的人流。Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010项目项目周边形成城市富人居住区。周边形成城市富人居住区。1 1项目项目可享受二线江景，属于区域最高项目。可享受二线江景，属于区域最高项目。东侧隔东侧隔2424米的规划路，可与万达城市广场形成商业与人流的互动。米的规划路，可与万达城市广场形成商业与人流的互动。公共景观廊，可与金融街公共景观廊，可与金融街D1D1、D4D4等地块形成商业与人流的互动。等地块形成商业与人流的互动。2 23 34 4区域为海峡金融24、商务区，未来具有相当大的商务消费市场可利用区域为海峡金融商务区，未来具有相当大的商务消费市场可利用。5 5项目北向项目北向4545米退距，北向前广场的面积达米退距，北向前广场的面积达40004000多平米。将为项目带来更旺的人流。多平米。将为项目带来更旺的人流。6 6项目核心价值挖掘总结项目核心价值挖掘总结Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010基于项目机会、竞争环境及自身的特性，特定位本项目。基于项目机会、竞争环境及自身的特性，特定位本项目。Code of this report|28 Copyright Centaline 25、Group,2010项目定位项目定位Part 3Part 3Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010我们的设想我们的设想项目自身发展因子项目自身发展因子政府的期望政府的期望发展商的期望发展商的期望购买者的期望购买者的期望租赁客的期望租赁客的期望制约创新迎合迎合与匹配吸引和满足满足和引导定位所考虑各个方面的关系疏理定位所考虑各个方面的关系疏理本案定位的思考本案定位的思考Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2010本项目具本项目具备的条件备的条件潜在机会潜在机会金融街地块26、规划，未来几年将进入大开发阶段。房地产开发商以及其上下游关联企业地块临近马尾、长乐，地铁四号线的规划，未来将带来便捷的交通。部分物流，贸易，纺织，钢材等相关企业本项目自身高度的区域标志性，整体定位为高品质写字楼项目。部分商业区及旧CBD的改善型写字楼客户，及部分外来的注重硬件品质的客户部分区级的国有企业或金融机构、房地产开发公司地块周边多为高档住宅，富人居住区。入住附近的的民营企业主，其行业来源较为广泛东部新城规划，未来市政府中心将会东移。看重区域以及未来潜力的投资客万达城市广场毗邻该片区，2010年年底投入使用，加速区域发展空间。本项目具备的条件本项目具备的条件Code of this re27、port|31 Copyright Centaline Group,2010整体物业定位整体物业定位金融街顶级区域标杆金融街顶级区域标杆n以国际视角，挖掘福州沿海城市的旺盛消费需求；n海西进程是本项目入市及升值营造的的有利制高点；n金融中心坐标，是项目依仗综合性的多元化属性、紧邻市中心核心区，区隔周边不利因素，并利用大海西规划，实现项目价值最大Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010整体形象定位缘起：整体形象定位缘起：城市峰会城市峰会 东部新城的规划，海峡会展中心的投入使用，省政治经济文化中心将东 城市决策峰会城市决策峰会地处福28、州市规划中海峡金融街核心地段，未来经济的枢纽 城市经济峰会城市经济峰会距离福州市台江区商业最繁华的步行街最近，各路商家云集 城市活力峰会城市活力峰会毗邻万达城市广场，人流鼎盛，地段向来是城市精英的置业首选 城市精英峰会城市精英峰会整体形象定位整体形象定位Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2010中中 央央 金金 座座 “中央”：地理意义上“中央”是一个区域最核心的位置，而本案位于福州闽江北岸金融商务核心区，这里我们提这里我们提出的中央概念，预示着所在区域为城市未来金融商业出的中央概念，预示着所在区域为城市未来金融商业中心。中心。“29、金座”：与东京银座异曲同工，点明项目商业发展潜力。即城市中央的财富核心，预言着项目未来的繁华与财富。代表着本写字楼旺风旺水的寓义。案名释义：主推案名建议主推案名建议Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2010高高 峰峰 汇汇 “高峰”：地理意义上“高峰”是一个区域最高的位置，而本案位于福州闽江北岸金融商务核心区，这里我们提出的高峰概念，代表项目本身顶级品质与位置的唯一性，最能够阐释项目的城市地位福州的城市福州的城市“峰极峰极”，预示项目将，预示项目将打造成为一座福州城市中心商务地标，福州城市的名打造成为一座福州城市中心商务地标，福州30、城市的名片。片。“汇”：不仅是城市顶尖商务精英阶层的盛会，更是福州顶级商业、休闲、娱乐品牌的磁力中心，在这里你可以体验最尊崇的生活享受。案名释义：辅推案名建议辅推案名建议Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2010项目发展方向的几种模式项目发展方向的几种模式纯写字楼123纯SOHO写字楼+SOHO分析分析整体档次高整体档次高 由于该片区同类产品供应量大，区域竞争激烈，销售面临压力分析分析偏住宅化偏住宅化 有利于资金回笼，不利于塑造区域标杆形象分析分析多样性，既有档次又有利于资金回笼多样性，既有档次又有利于资金回笼 用主体量做写字楼拔31、高档次，辅助部分SOHO产品，回笼资金有利于开发写字楼写字楼+SOHO+SOHO综合评判我们建议综合评判我们建议发展模式：发展模式：Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2010项目属性定位项目属性定位金融核心金融核心 5A5A级标杆写字楼级标杆写字楼5A5A级智能生态办公级智能生态办公 国际国际CEOCEO服务会馆服务会馆-天际庄园天际庄园 特色商服核心带特色商服核心带Office Apartment Shopping MallCode of this report|37 Copyright Centaline Group,201032、本案产品功能组合本案产品功能组合特色精品百货商服餐饮休闲娱乐高尚场所主楼部分，写字楼主楼部分，写字楼从产品的规划来看，项目软硬设施配置标准都比较高级，完全适完全适合打造成合打造成“智能生态型智能生态型5A5A级写字级写字楼楼”的概念。的概念。商业部分功能定位设想商业部分功能定位设想CEOCEO服务会馆、天际庄园服务会馆、天际庄园将公寓部分打造成福州首个“CEOCEO国际服务会馆国际服务会馆”，即泛会所。另外在中高层部分可设置“天际庄天际庄园园”可根据客户的需求定制顶级私人庄园空间，可整层购买也可以分割购买。项目产品功能定位项目产品功能定位Code of this report|38 Copyr33、ight Centaline Group,2010主张强调现代办公科技的应用，生态办公概念，另辟溪径以小投入换来大回报。在定位上需要注重新的办公理念的营造。多功能让空间随时变身，办公空间灵活自由，随意组合。把人性化思考深入细节的体验中，整合自身资源，延伸空间，提供企业共享的接待空间和会议空间，入口设置体现形象的公共接待空间，起到门户的作用。高高 峰峰 汇汇.5 5 A A智智 能能 生生 态态 办办 公公项目写字楼部分定位项目写字楼部分定位Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2010393 3层层 万达集团自用5-75-7层层 嘉盛34、地产公司 2121层层 海星集团 4 4，8-208-20层层 能源公司钢材公司纺织公司海运公司上海担保公司等国企或是上市公司及个别私企万达写字楼客户楼层分布万达写字楼客户楼层分布万达写字楼客户构成万达写字楼客户构成主力客户构成主力客户构成地产公司/海运公司/能源公司等国企/上市公司钢铁、纺织公司等担保公司Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2010需求需求特征特征万达万达品牌品牌区域区域价值价值江景江景资源资源写字楼写字楼档次档次访谈客户访谈客户4 4：海星集团：海星集团一直觉得选公司地址最关键的是写字楼的档次要够高，要能匹配公司35、的档次，万达国际5A智能甲级写字楼硬件配套而且在顶层才能衬托公司形象。访谈客户访谈客户1 1：上海担保公司：上海担保公司 “住宅看万科，商业看万达”，这是业界的共识。作为严谨的担保公司，我们进入福州前也是经过考察的，知道万达在金融街这边已经落户，我们就跟商业地产老大的脚步走，毕竟无数的案例证明了。访谈客户访谈客户3 3：冠海海运有限公司：冠海海运有限公司 公司福建省第一大、全国第七大民营海运企业，常年在海上跑，选公司办公地址当然要跟企业性质匹配，当然也就离不开大江大水，之前福州都没有沿江的写字楼，总算等到万达有一线沿闽江的写字楼推出，当然就出手了。访谈客户访谈客户2 2：嘉盛地产：嘉盛地产我们36、公司已经马尾开发了海西堤住宅项目，这回在万达直接买三层，关键在于看重的是金融街作为海峡西岸未来发展的城市中心，相信政府会花足人、财、物去做好相关配套，而且与东部新城直接相对，未来区域肯定有更大的升值空间在。经经过过与与万万达达写写字字楼楼成成交交客客户户的的深深度度访访谈谈，客客户户成成交交的的关关键键原原因因在在于于万万达达品品牌牌、金金融融街街区区域域未未来来价价值、江景资源的稀缺性和国际值、江景资源的稀缺性和国际5A5A智能写字楼的档次四个方面。智能写字楼的档次四个方面。万达写字楼客户需求特征万达写字楼客户需求特征Code of this report|41 Copyright Cent37、aline Group,2010本地中小型企业、成长型企业主，或是当地民本地中小型企业、成长型企业主，或是当地民营企业。八县投资客户。营企业。八县投资客户。国企或是上市公司、中大型企业，开发商整层购买。国企或是上市公司、中大型企业，开发商整层购买。外地投资客外地投资客核心客户核心客户重要客户重要客户偶得客户偶得客户根据万达写字楼成交客户情况分析我们的目标客户：根据万达写字楼成交客户情况分析我们的目标客户：项目写字楼客户定位项目写字楼客户定位Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2010客户类型客户类型消化面积消化面积价格承受价格承受能38、力能力数量比例数量比例营销特征营销特征客户特点客户特点大客户整层以上整层强小被动被动被动被动刁钻、集团决策共享程度高注重形象追求个盘风格价值核算思维主流客户200600中中有追随喜好追求性价比资本运作倾向价值核算思维基础客户40100弱大主动主动主动主动注重实际利益对价格敏感有投资目的关注区域价值基础客户基础客户主流客户主流客户大客户大客户 结论：大客户无疑是消化能力最强的，单个销售面积也是最大的，然而基础客户结论：大客户无疑是消化能力最强的，单个销售面积也是最大的，然而基础客户和主流客户占据了最多的数量。和主流客户占据了最多的数量。写字楼客群购买力划分研究写字楼客群购买力划分研究Code o39、f this report|43 Copyright Centaline Group,2010企业自用企业自用投资客户投资客户企业自身企业自身发展需要发展需要对市场有对市场有绝对信心绝对信心客户特征：客户特征：特殊群体专业性强，没有固定工作由股票或住宅的投资逐步演变而来关注点：关注点：注重注重投资回报率，及未来升投资回报率，及未来升值潜力值潜力倾向于倾向于选择可以任意间隔的选择可以任意间隔的写字楼写字楼物业管理品牌物业管理品牌注重产品的功能和位置注重产品的功能和位置倾向于选择倾向于选择面积较小的写字面积较小的写字楼楼关注点：关注点：这类企业发展稳定，开始注这类企业发展稳定，开始注意公司的形象，40、意公司的形象，需要好的写需要好的写字楼体现实力字楼体现实力,争取客户。争取客户。对办公物业的选择对办公物业的选择要求有良要求有良好的外在形象，经济，实用，好的外在形象，经济，实用，基本配套设施完善，物管服基本配套设施完善，物管服务规范，办公场所的面积从务规范，办公场所的面积从500500平米到平米到10001000多平米不等。多平米不等。以上市公司或是成长型中端以上市公司或是成长型中端企业和钢材、纺织、海运、企业和钢材、纺织、海运、担保机构为主。担保机构为主。客户特征：客户特征：值得注意的是：写字楼产品的投资价值仍然是以企业自用的市场需求为主要驱动力。值得注意的是：写字楼产品的投资价值仍然是以41、企业自用的市场需求为主要驱动力。写字楼客群需求划分研究写字楼客群需求划分研究Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2010中大型、创新型、成长型的现代服务企业中大型、创新型、成长型的现代服务企业及八县投资客是我们的主要客群。及八县投资客是我们的主要客群。考虑楼市宏观趋势考虑楼市宏观趋势考虑竞争对手状况考虑竞争对手状况考虑客户的需求考虑客户的需求 我们必须先抓住那部我们必须先抓住那部分最容易获得的客户，分最容易获得的客户，占领先机！占领先机！本项目将吸引金融街区域乃本项目将吸引金融街区域乃至整个福州的目光！至整个福州的目光！注重产品品质42、打造，重视产注重产品品质打造，重视产品形象推广及企业包装。品形象推广及企业包装。写字楼客群战略研究写字楼客群战略研究Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2010高高 峰峰 汇汇.特 色 商 服 核 心 带 这里可以体验自由商务的时尚与活力。放大MAX生活的力量，多元配套，精品选择，多彩生活，MAX一方面意味着金融街新核心为本案带来了多元化的生活便利享受，另一方面表现出本案的丰富的商业业态带来缤纷的生活体验。项目商业部分定位项目商业部分定位Code of this report|46 Copyright Centaline Group43、,2010提倡健康提倡健康,休闲的生活方式休闲的生活方式,成为商圈中、高收入人群，商务人群休闲，体验的目的性消费场所。成为商圈中、高收入人群，商务人群休闲，体验的目的性消费场所。商业部分商业部分核心价值核心价值 商服配套:餐饮:购物休闲=35%:35%:30%项目商业部分客群及业态定位项目商业部分客群及业态定位Code of this report|47 Copyright Centaline Group,2010通过对竞争、产品、未来市场走势及资金回收速度等多方面因素的分析，制订合理的参考价格方案，为其他相关策略提供基础与依据。本次定价策略采用市场比较法。写字楼的差价策略主要表现为不同楼层差44、价及同一楼层不同单元差价，这其中应考虑楼层、朝向、位置、景观、面积大小等因素，总体上应考虑合理性与操作方便性。定价策略定价策略差价策略差价策略项目价格定位项目价格定位Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2010比较案例比较案例项目物业项目物业案例一案例一案例二案例二案例三案例三案例名称案例名称万达城市广场万达城市广场中庚青年广场中庚青年广场恒力金融中心恒力金融中心售价水平（元售价水平（元/M/M2 2）19000 19000 23000 23000 28000 28000 比较因素比较因素权分区域因素区域因素商务环境商务环境10 845、 8 6 9 商务配套商务配套10 7 7 8 8 城市规划城市规划8 7 7 8 8 交通条件交通条件8 7 7 8 8 个别因素个别因素外部景观外部景观6 5 6 4 4 外观形象外观形象8 8 6 6 7 装修档次装修档次6 6 6 5 6 机电设备机电设备6 6 6 5 6 停车场停车场10 8 2 2 4 知名度知名度8 8 8 6 6 内部配套内部配套6 6 6 4 6 物业管理物业管理4 4 4 3 4 使用年限使用年限2 2 2 1 2 时间因素时间因素销售时机销售时机8 8 7 7 8 合计合计100 90 82 73 86 价格修正系数价格修正系数0.9 0.8 1.0 加46、权平均值（元加权平均值（元/M/M2 2）24500.0 24500.0 5A5A写字楼静态价格定位写字楼静态价格定位Code of this report|49 Copyright Centaline Group,2010比较案例比较案例项目物业项目物业案例一案例一案例二案例二案例三案例三案例名称案例名称万达城市广场万达城市广场东街口商铺东街口商铺宝龙商铺宝龙商铺销售均价（元销售均价（元/M/M2 2）8000012000050000比较因素比较因素权分区域因素区域因素在片区中的位置在片区中的位置1411111413交通便利度交通便利度87787片区成熟度片区成熟度1088108城市规划城市47、规划86677个别因素个别因素本身及周边商业本身及周边商业规模规模86787商业物业档次及商业物业档次及管理管理64665商业繁华度商业繁华度1099108周边配套周边配套1088108附近人流量附近人流量86687升值空间升值空间1099107时间因素时间因素销售时机销售时机88756合计合计10082849683价格修正系数价格修正系数1.02 1.17 1.01 修正价格修正价格81951 140488 50610 加权平均值（元加权平均值（元/M/M2 2）99098 99098 商业静态价格定位商业静态价格定位Code of this report|50 Copyright Cent48、aline Group,2010 运用市场比较法试算得出的本项目均价运用市场比较法试算得出的本项目均价 均价均价均价均价 权重权重权重权重i ii i 均价均价均价均价i ii i Px/Pi(i=aPx/Pi(i=aPx/Pi(i=aPx/Pi(i=ac)c)c)c)项目的溢价因素项目的溢价因素独特区域稀缺资源独特区域稀缺资源独特的营销操作独特的营销操作市场预期上涨因素市场预期上涨因素弹性因素考虑：项目的价格预计在市场价格的基础上预计达5左右的提升，因此各业态的动态售价为：强劲的品质提升强劲的品质提升业态业态保守动态售价（元保守动态售价（元/）5A写字楼24500-25725CEO会馆/天际49、庄园考虑此产品业态位置与景观更佳，因此其实现的价格至少高出5A写字楼56的差价。商业一层商业:99098-104053二、三层商业:49549-52027Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2010高区：高区采用“较大差价”，以注重品质的客户为目标，以便获得较高的利润空间。中区：楼层同质性较强，且为预售期及强销初期集中成交区域，差价水平宜定位为“较小差价”。低区：为保证项目整体较高的均价及低区成交的速度，采用“较小差价”。差价策略差价策略朝向差：为保证实现项目整体朝向差利润，特拉大项目东南向与西北向的朝向差距。Code of thi50、s report|52 Copyright Centaline Group,2010“双双15%15%”价格策略价格策略后期用15%的面积以高于市场认同价进行溢价推广，赚取对综合品质要求苛刻的高端客户的“消费者剩余”。中期用15%的面积以高于市场认同价进行溢价推广，赚取对综合品质要求苛刻的高端客户的“消费者剩余”。15成交均价参考线成交均价参考线价格提升参考线价格提升参考线15Code of this report|53 Copyright Centaline Group,2010我们很清楚项目定位为区域标杆项目，如何达成？我们很清楚项目定位为区域标杆项目，如何达成？Code of this 51、report|54 Copyright Centaline Group,2010国内写字楼开发现状与趋势国内写字楼开发现状与趋势Part 4Part 4Code of this report|55 Copyright Centaline Group,201055Module und Variations_E一线城市一线城市二三线城市二三线城市分布特征：分布特征：中心区商务发展逐渐饱和，随着主城外拓的进程，商务半径也向外延展，形成多个商务中心联动的趋势。如：深圳以福田和南山两个商务聚集区，并带动附属商务板块发展。分布特征：分布特征：中心区商务办公素质参差不齐，甲级写字楼与商住楼混合，但企业的聚群52、效果明显，商务氛围日益浓厚。CBDCBD客户需求特征：客户需求特征：1.对写字楼的要求普遍较高，综合考虑因素要较多包括地理位置、商务氛围、交通条件、建筑设计、内部装修、配套设施、智能化设计、物业管理等。2.随着CBD建设进程的加快，大面积甚至是整层租购案例较多。3.具有“羊群效应”，大量有实力的公司集中进驻。国内写字楼分布状况与需求特征国内写字楼分布状况与需求特征Code of this report|56 Copyright Centaline Group,2010第一代第一代 50年代中苏混合写字楼，功能简单、自我封闭，类似住宅第二代第二代 80年代仿国际标准办公楼，满足基本功能，不重视空53、间布置、环保和智能化第三代第三代 90年代，除满足基本功能，还考虑空间分割和智能化第四代第四代 20世纪，考虑客户需求，考虑客户需求，绿色环保，提高舒适度、智能化和物管水平第五代第五代 纯自然生态写字楼，以客户需求为导向，纯自然生态写字楼，以客户需求为导向，强调人性化，智能化、环保节能化、专业化向国际水准看齐第四代第四代 现在进行时现在进行时趋势趋势国内写字楼产品发展沿革国内写字楼产品发展沿革Code of this report|57 Copyright Centaline Group,2010智能化写字楼典型案例：智能化写字楼典型案例：北京新保利大厦、广州发展中心大厦、广东烟草新大厦现状现54、状2 2：在中国的上海、北京、深圳的写字楼市场已经出现“择客而租”的情况。现状现状1 1：病态写字楼建筑综合症，无法满足写字楼高压高负荷工作。现状现状与与趋势趋势生态、人性化写字楼典型案例：生态、人性化写字楼典型案例：北京总部国际、杭州公元大厦、深圳银座国际 专业写字楼典型案例：专业写字楼典型案例：北京总部基地、北京798、上海8号桥现状现状4 4：配置无法匹配企业的形象与气质。现状现状3 3：落后的软硬件配置无法满足企业高效率办公的需求。趋势趋势4 4：写字楼之配置高端化趋势趋势3 3：写字楼之智能化趋势趋势2 2：写字楼发展之专业化趋势趋势1 1：写字楼发展之生态、人性化写字楼开发现状与趋55、势写字楼开发现状与趋势Code of this report|58 Copyright Centaline Group,2010伦敦的瑞士再保险大厦（右伦敦的瑞士再保险大厦（右1 1下）下）德国邮政大厦（左德国邮政大厦（左2 2）香港北京道一号（右香港北京道一号（右1 1上）上）广州发展中心大厦（左广州发展中心大厦（左1 1下）下）阿姆斯特丹的荷兰阿姆斯特丹的荷兰INGING银行总部（左银行总部（左1 1上）上）“生态人性化智能化生态人性化智能化生态人性化智能化生态人性化智能化+专业化专业化专业化专业化”第五代写字楼成为中国乃至全球范第五代写字楼成为中国乃至全球范第五代写字楼成为中国乃至全球范56、第五代写字楼成为中国乃至全球范围写字楼的发展新趋势，成为社会、企业的关注重点。围写字楼的发展新趋势，成为社会、企业的关注重点。围写字楼的发展新趋势，成为社会、企业的关注重点。围写字楼的发展新趋势，成为社会、企业的关注重点。未来写字楼发展趋势未来写字楼发展趋势Code of this report|59 Copyright Centaline Group,2010首先让我们来了解下首先让我们来了解下【生态人性化生态人性化】Code of this report|60 Copyright Centaline Group,2010世界第一建筑生态大师杨经文博士的生态建筑设计七个层次世界第一建筑生态大57、师杨经文博士的生态建筑设计七个层次1、基本的绿地及绿化2、低能耗3、环保材料4、对不同的季节做出反映5、对空气的洁化6、再循环7、自身制造能源特征：特征：人性、生态、环保，强调人与自然可以对话。生态人性建筑特点生态人性建筑特点Code of this report|61 Copyright Centaline Group,2010北京总部国际北京总部国际p基本数据：基本数据：容积率：1.5，绿化率：39.4%，建筑面积22万p位置：位置：北京四环p建建筑筑形形式式：独栋、双拼、联排、双拼小独栋，共110余栋，4-8层的建筑单体p总部国际定位：总部国际定位：“新派办公，驻京接待，商业展示，科研总58、部”p面积区间：面积区间：1000-4000平米随意组合，可横向连接p亮点：亮点：1、有烟道和天然气管道，可设置厨房2、内部空间灵活多变，各功能分区可相互转化3、首层面积设计得很宽绰；层高在4.5-5.8米，在两层以上设计了不同方向上的挑出4、独立的冠名权p销售情况：开辟片区写字楼新高，单价比同区域高出500元/平米关键词：低容积率、高绿化率、大面积灵活组合、阔绰大堂、独立冠名权关键词：低容积率、高绿化率、大面积灵活组合、阔绰大堂、独立冠名权生态人性写字楼代表作生态人性写字楼代表作Code of this report|62 Copyright Centaline Group,2010杭州公元59、大厦杭州公元大厦p基本指标：基本指标：建筑面积11.5万，车位500个p建筑形式：建筑形式：两栋22层高层，4栋4层单体p项目定位：项目定位：ABD贵族商务区5A级写字楼p面面积积区区间间：标准层面积1700平米，每层4个单位，空间自由连通p亮点：亮点：1、开放式园林，精致错落 2、内部空间灵活多变，各功能分区可相互转化 3、配有白领餐厅 4、项目标竿为单体写字楼，为全透明玻璃幕墙，类似于别墅办公体验p销销售售情情况况：高层均价25000元/平米，单体均价超过3万，开辟片区写字楼新高，销售情况良好（单体进驻公司：杭州新闻发布中心）关键词：精致生态园林、关键词：精致生态园林、425425平米大单60、位起售，内部配套人性化、空间自由组合平米大单位起售，内部配套人性化、空间自由组合生态人性写字楼代表作生态人性写字楼代表作Code of this report|63 Copyright Centaline Group,2010深圳银座国际深圳银座国际p基本数据：基本数据：占地6010平米，容积率5，总建面37685平米 其中办公37685平米，商业3025平米p项目定位：项目定位：立体生态有氧式办公空间p功能规划：功能规划：1-2集中式商业，4层商务会所，28层健康会所 5层及以上办公写字楼p亮点：亮点：1、在传统的塔式写字楼首次实现了“四明”设计 2、自然空气对流 3、空中花园p销售情况：销61、售情况：逆市热销，实现100%销售，售价高于同片区。关键词：塔式写字楼实现关键词：塔式写字楼实现“四明四明”设计、空中花园，自然空气对流、人性化会所设计、空中花园，自然空气对流、人性化会所生态人性写字楼代表作生态人性写字楼代表作Code of this report|64 Copyright Centaline Group,2010我们再来了解下我们再来了解下【智能化建筑智能化建筑】Code of this report|65 Copyright Centaline Group,2010趋势一：趋势一：调动一切技术构造手段，达到能耗低，减少污染并可持续发展的目标 趋势二：趋势二：深入研究室内热62、工环境（光、声、热、气流等）和人体工程学的基础上（人体对环境生理、心理的反映），创造健康舒适而高效的室内办公环境关键词关键词 低能耗、低污染、高科技、可持续发展关键词关键词 健康舒适、高效 1.局布生态节能2.智能呼吸式双层幕墙3.高效保温隔热玻璃及遮阳调光装置4.空气热压原理下的自然通风系统5.单元式外墙预冷预热及通风换气装置6.水源热泵及地源热泵技术7.混凝土楼板制冷供暖（水冷及风冷）技术8.太阳能光伏发电以及电能高效存储利用系统相关技术相关技术智能化建筑特点智能化建筑特点Code of this report|66 Copyright Centaline Group,2010北京新保利大63、厦北京新保利大厦p基本指标：总建面103308平方米，办公区电梯26部p项目定位：开辟写字楼新纪元p项目亮点：1、6300柔索玻璃幕墙，赋予建筑艺术品般饱满、雄浑、贯通的风范，通透性极强，并能有效防止紫外线射入。2、90米擎天中庭，实现多维采光 3、8层无支柱吊楼 4、采用国内首例竖向石材遮阳百叶，并与玻璃幕墙保持一定距离，成为“双立面”大厦。大厦采用意大利进口罗马洞石。p销售情况：北京的旅游地标之一，创造销售奇迹，目前租金水平仍在上涨。关键词：关键词：柔索玻璃幕墙，多维采光、柔索玻璃幕墙，多维采光、“双立面双立面”大厦大厦智能化写字楼代表作智能化写字楼代表作Code of this repo64、rt|67 Copyright Centaline Group,2010 大型办公楼的中央空调每年的电费支出约占到大厦日常用电支出的60%以上，每月仅空调费支出一项就达2.5万8万元，而安装遮阳板的大厦将大大减少这方面的支出，因此从长远看投资这一设计是值得的。由于该设计不仅考虑了节约能源、采光等方面，同时还综合考虑了安全和美观，因此遮阳板设计方案最终获得了专家组的同意。广州发展中心大厦广州发展中心大厦高约160米、号称珠江新城第一高楼的“广州发展中心大厦”，建设单位共耗资2000多万元在大厦4面外墙上安装了1026块可在电脑控制下随日照角度进行180度旋转的遮阳板，该大厦成为该大厦成为世界上首65、座安装可控全自动环保型遮世界上首座安装可控全自动环保型遮阳板的大型高层建筑，阳板的大型高层建筑，其租赁与销售单价如同它的高度，均创当时市场之最。关键词：关键词：可控自动环保型遮可控自动环保型遮阳板、节能阳板、节能智能化写字楼代表作智能化写字楼代表作Code of this report|68 Copyright Centaline Group,2010气流气流高科技介绍高科技介绍p减少能耗减少能耗根据广州地理位置和日照分析，优化设计了建筑朝向和形体，最大限度避免东、西外墙的暴晒，墙体温度的降低能有效减少对空调的依赖。p风力利用风力利用将风力引导到机械层的一对开口中，推动涡轮发电，用来加热、通风66、和空气调节。由于在开口处减少了风力对建筑表面的压力。建筑相对面上可能造成破坏的压力也因此而减轻。建筑会更加稳固更加舒适。p太阳能利用太阳能利用尽可能使用自然光照、减少空调区域的阳光吸收、回收雨水以及利用太阳能提供热水等措施都降低了能耗。堆叠的通风口、反射性板材降温、沉箱热槽等设备用来降低建筑的温度。电流由立面上的太阳能收集器来产生。p其他节能技术其他节能技术在制冷方面，考虑在楼板中预埋入管道，夏季冷冻水在管道中循环，起到疏散热降温的目的；其他节能措施还包括热回收技术、独立除湿系统、紫外线杀菌等。广东烟草新大厦广东烟草新大厦p简介：坐落于珠江新城商务办公区B1-8地块，总建筑面积约22万平方米，67、高度约280米，为广州第三高楼。大厦建筑设计方案由美国SOM建筑事务所提出，该方案强调节能，通过有效利用自然能源实现“零能耗”，备受市场追捧。关键词：有效利用自然资源，实现关键词：有效利用自然资源，实现零耗能建筑零耗能建筑智能化写字楼代表作智能化写字楼代表作Code of this report|69 Copyright Centaline Group,2010我们接着了解下我们接着了解下【专业化写字楼专业化写字楼】Code of this report|70 Copyright Centaline Group,20107070Module und Variations_E行业集群性行业集群性68、与区域总规与区域总规划为导向划为导向行业所产生的行业所产生的个性化需求个性化需求1 12 23 3专业化写字楼特点专业化写字楼特点Code of this report|71 Copyright Centaline Group,2010北京总部基地北京总部基地p基基本本数数据据：建筑面积140万，独立产权、独立冠名总部楼500多座，绿化率50%p项目位置：项目位置：南四环p建筑形式：建筑形式：1200-6000平米独立总部楼p区区内内配配套套：60000平米6星级酒店，千余套30-50平米总部公寓，12.5万平米商业及休闲配套，几十个200-500平米的餐厅，健身、娱乐等休闲设施齐备p进驻企业69、类型：进驻企业类型：千余家大中型企业的总部p项目亮点：项目亮点：1、享有政策优势，总部集中，商务氛围好 2、独立冠名、独立使用，企业形象好 3、区内生活和商务配套完善 4、环境优美，园林精致错落 5、停车系统方便快捷p销售情况：销售情况：供不应求，创造销售奇迹，售价远高于同区域写字楼。关键词：低容积率、高绿化率、关键词：低容积率、高绿化率、1200-60001200-6000平米独立总部、内部配套非常完善、独立平米独立总部、内部配套非常完善、独立冠名权冠名权专业化写字楼代表作专业化写字楼代表作Code of this report|72 Copyright Centaline Group,2070、10北京北京798798p基本数据：基本数据：总占地50万，建筑面积22.5万平方米。p项目位置：项目位置：北京朝阳区酒仙桥街道p建建筑筑形形式式：充分利用原有厂房的风格（德国包豪斯建筑风格），稍作装修和修饰，一变而成为富有特色的艺术展示和创作空间。p进驻企业类型：进驻企业类型：云集国内外知名艺术家及机构。p项项目目亮亮点点：国内最具国际影响力的艺术区，以其鲜明时代特色结合文化艺术产业模式，成为北京SOHO艺术聚落代表和文化旅游地标。p租租赁赁情情况况：由刚入住时的0.3元/平米.天上涨至现在的2.0元/平米.天，经转租达6-10元/平米.天，300平米的LOFT每月租金可达6万元以上。关键词71、：富有特色的空间、艺术聚落区、文化艺术产业模式关键词：富有特色的空间、艺术聚落区、文化艺术产业模式专业化写字楼代表作专业化写字楼代表作Code of this report|73 Copyright Centaline Group,2010上上海海8 8号号桥桥在政策扶持下，八号桥上海时尚创意中心经过两年多的发展，已成为著名的创意产业区，吸 引了大量时尚类企业和机构，租金逐年上涨。关键词：政策导向、旧厂房改造的关键词：政策导向、旧厂房改造的LOFTLOFT空间、时尚创意产业区空间、时尚创意产业区专业化写字楼代表作专业化写字楼代表作Code of this report|74 Copyright72、 Centaline Group,2010我们最后了解下我们最后了解下【高配置写字楼高配置写字楼】Code of this report|75 Copyright Centaline Group,2010外部配置外部配置外部配置外部配置外外外外 立立立立 面：面：面：面：玻璃幕墙、灯光工程玻璃幕墙、灯光工程公共空间装修标准公共空间装修标准公共空间装修标准公共空间装修标准:内部配置内部配置内部配置内部配置电电电电 梯：梯：梯：梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间空空空空 调：调：调：调：系统类型、运营方式、计量方式系统类型、运营方式、计量方式网络地板：网络地板：网73、络地板：网络地板：地板类型、离地面高度、实用性地板类型、离地面高度、实用性配套设施：配套设施：配套设施：配套设施：会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店大堂大堂电梯间电梯间卫生间卫生间公共导视系统公共导视系统高端硬件高端硬件高端硬件高端硬件配置配置配置配置通过大量市调分析，客户需求强化设计要点，这通过大量市调分析，客户需求强化设计要点，这通过大量市调分析，客户需求强化设计要点，这通过大量市调分析，客户需求强化设计要点，这是客户是客户是客户是客户“埋单埋单埋单埋单”的原因，也是项目卖点的要素的原因，也是项目卖点的要素的原因，也是项目卖点的要素的原74、因，也是项目卖点的要素写字楼配置高端化趋势写字楼配置高端化趋势Code of this report|76 Copyright Centaline Group,2010玻璃幕墙玻璃幕墙奠定项目的第一印象奠定项目的第一印象考虑因素：考虑因素：玻璃幕墙奠定了项目的第一印象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象。设计趋势：设计趋势：p采用Lowe中空镀膜隔音玻璃，保证甲级建筑品质；p玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少；p幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。硬件配置硬件配置玻璃幕墙玻璃幕墙Code of this report|77 Copyr75、ight Centaline Group,2010大堂大堂气派与品质的最佳体现点气派与品质的最佳体现点考虑因素：考虑因素：大堂是写字楼项目气派与品质的最佳体现点，是写字楼品质最直观的评定标准。设计趋势：设计趋势：p聘请国际知名专业大师设计，提升大堂的档次与品味。p大堂在设计上与客户群的心理特性吻合，追求个性化与时尚化。p在色彩上追求鲜艳，线条的分明化，体现个性与品味。硬件配置硬件配置大堂大堂Code of this report|78 Copyright Centaline Group,2010车行大堂车行大堂体现尊贵，在同质产品中脱颖而出考虑因素：考虑因素：深圳甲级写字楼大部分没有车行大堂，76、该项目设置车行大堂，增加项目卖点，体现开发商注重品质，让项目在同质产品中脱颖而出。采用车行大堂楼宇：采用车行大堂楼宇：新时代广场、国际商会中心、广州中泰国际中心设计趋势：设计趋势：p车行大堂的设计需要注意雨篷的设置；p车行大堂的设计需要考虑明确的人车分流，使车行动线与人行动线互不干扰；通过交通障碍物或围栏的设置实现人车分流通过交通障碍物或围栏的设置实现人车分流人行道人行道车行道车行道硬件配置硬件配置车行大堂车行大堂Code of this report|79 Copyright Centaline Group,2010电梯间电梯间简约大气，突出商务气质简约大气，突出商务气质考虑因素：考虑因素：77、电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与大堂整体效果融合；设计趋势：设计趋势：设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。硬件配置硬件配置电梯间电梯间Code of this report|80 Copyright Centaline Group,2010卫生间卫生间细节之处体现品质高低考虑因素：考虑因素：细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。设计趋势：设计趋势：p设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；p设置玄关和过78、渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；p在基本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等；p卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。硬件配置硬件配置卫生间卫生间Code of this report|81 Copyright Centaline Group,2010公共导视系统公共导视系统细节决定形象细节决定形象考虑因素：考虑因素：体现一个项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际商务感设计趋势：设计趋势：p指位明确；p采用国际统一图标；p造型精雅；p材质商务感强。硬件配置硬件配置导视系79、统导视系统Code of this report|82 Copyright Centaline Group,2010空调空调考虑因素：考虑因素：空调空调的运行模式和计量方式直接影响着企业运营成本，其设置往往是客户进入购买决定阶段最为关注的问题之一。使用变频使用变频VRVVRV空调的楼宇：空调的楼宇：荣超经贸大厦设计趋势：设计趋势：p公共空间均安设新风系统和中央空调p写字楼部分按电量计费，计费点尽可能按产权单位划分，公共空间通过物业管理费分时段收取；p提供24小时全天候服务，无时差办公，满足不同类型公司需求；p在条件允许的情况下尽量选用进口设备。硬件配置硬件配置空调空调Code of this 80、report|83 Copyright Centaline Group,2010网格地板网格地板降低营运成本高性价比创新建材考虑因素：考虑因素：p网络地板有利于降低企业二次装修成本，为客户赢得最大的利益；p作为一个衡量甲级写字楼的重要指标，对于后期营销推广有一定的促进作用。p网络地板有工厂定制的专业地板，成本较高，也有现场施工制作的网络地板，成本低但效果明显，性价比高。深圳使用网络地板楼宇：深圳使用网络地板楼宇：诺德中心、新世界中心、华润大厦预留预留1010公分高度，用钢公分高度，用钢架搭成的网络架空地台架搭成的网络架空地台广州发展中心网络广州发展中心网络地台图地台图广州发展中心网络广州发展中81、心网络地台图地台图硬件配置硬件配置网络地板网络地板Code of this report|84 Copyright Centaline Group,2010功能完善的商务中心提供完备服务，大大提升附加值。功能完善的商务中心提供完备服务，大大提升附加值。硬件配置硬件配置商务中心商务中心Code of this report|85 Copyright Centaline Group,2010写字楼写字楼产产品品发发展展趋势趋势一一览览表表产产品品趋势趋势相相应应特点特点典型楼典型楼盘盘表表现现特征特征生生态态人性化人性化人性、生态、环保，强调人与自然可以对话北京总部国际杭州公元大厦深圳银座国际低容82、积率、高绿化率、“四明”设计、精致生态园林、内部配套人性化、空间自由组合智能化智能化低能耗、低污染、高科技，实现可持续发展；健康舒适、高效北京新保利大厦广州发展中心大厦广东烟草新大厦运用最新科技，有效利用自然资源（如风能、太阳能），尽可能降低能耗专业专业化化区域总规划为导向、行业集群性及行业自身所产生的个性化需求北京总部基地北京798上海8号桥政策导向形成的产业模式、行业特色的空间组合配置高端化配置高端化强化品质感，凸显档次与实用性外立面、公共空间装修标准、电梯、空调、网络地板、配套设施写字楼产品发展趋势小结写字楼产品发展趋势小结Code of this report|86 Copyright83、 Centaline Group,2010未来的国际办公将从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象未来的国际办公将从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象生态、智能化、人性化、专业化的写字楼走上了时代主流生态、智能化、人性化、专业化的写字楼走上了时代主流行业聚集性愈加明显行业聚集性愈加明显项目整体定位为金融街顶级区域标杆，则更应顺应潮流，项目整体定位为金融街顶级区域标杆，则更应顺应潮流，以客户的需求为导向，以以客户的需求为导向，以“生态人性化智能化生态人性化智能化+专业化专业化”第五代写字楼为产品规划目标。充分利用金融街行业未第五代写字楼为产品规划目标。充分利用金融街行业未来的聚集效应。来的聚84、集效应。对本项目的启示对本项目的启示Code of this report|87 Copyright Centaline Group,2010项目建筑规划及开发建议项目建筑规划及开发建议Part 5Part 5Code of this report|88 Copyright Centaline Group,2010产品业态产品业态单层层高（米）单层层高（米）所占比例所占比例备注备注商业商业4.5-5.514-16%商业最大化，商业的部分面积用写字楼指标进行转换写字楼办公写字楼办公3.8-4.269-71%CEOCEO服务公馆服务公馆3.35%天际庄园天际庄园3.8-4.210%避难层避难层3根85、据福州规范超过2.2米可不计容，但需要开发商与相关部门协调。具体更高高度视开发商与相关部门沟通协调结果。合计合计100%整体产品配比建议整体产品配比建议Code of this report|89 Copyright Centaline Group,2010现实条件：现实条件：树立项目形象树立项目形象成本有效控制成本有效控制资金快速回笼资金快速回笼实操考虑：实操考虑：找到最核心的成本投入找到最核心的成本投入实现最佳的投入产出平衡实现最佳的投入产出平衡产品打造思考产品打造思考Code of this report|90 Copyright Centaline Group,2010攻略攻略产品策略86、产品策略80801515+5 5=100100中高档硬件配置中高档硬件配置人有我有，配置人有我有，配置水平要求一般水平要求一般优化产品结构优化产品结构我有人无，从产品我有人无，从产品上提升附加值上提升附加值拔高项目形象拔高项目形象从最能体现项目档从最能体现项目档次的地方着手（大次的地方着手（大堂堂/外立面外立面/服务等）服务等）实现项目实现项目价值最大化价值最大化产品打造建议产品打造建议Code of this report|91 Copyright Centaline Group,2010A A优化产品结构优化产品结构1.标准平面优化优秀案例参考结构优化方向2.标准层面积建议3.标准层高度建87、议产品打造建议产品打造建议Code of this report|92 Copyright Centaline Group,2010l地理位置：福田深南大道与香蜜湖路交汇；l项目规模：办公建筑面积26999，商业建筑面积3026；l项目概况：4层为商务会所;28层为健康会所;1-2层为商务配套:咖啡吧中西餐厅美容美发厅；l户型设计：银座国际的扁梁无柱设计，为客户提供了面积从68-1134的“百变”“X”办公空间，空间可随意组合；l项目推出“会呼吸的写字楼”概念。案例借鉴：银座国际案例借鉴：银座国际产品成功：首次提出产品成功：首次提出“绿色办公绿色办公”概念。在全新概念。在全新区域取得市场关注区88、域取得市场关注优秀案例参考优秀案例参考Code of this report|93 Copyright Centaline Group,2010空中花园设计空中花园设计生态通风系统生态通风系统高尔夫球推杆高尔夫球推杆练习场练习场空中花园空中花园n成功原因分析成功原因分析首推首推“生态健康办公生态健康办公”概念概念 项目推出背景：周边写字楼产品项目推出背景：周边写字楼产品成熟，片区市场不成熟，市场竞成熟，片区市场不成熟，市场竞争激烈，引入了全新写字楼概念，争激烈，引入了全新写字楼概念，提升了项目的品质；提升了项目的品质；n首次在深圳写字楼市场推出“生态健康办公”的概念；n“生态健康办公”是写字楼89、发展的新趋势，项目顺应其趋势，并概念深入到项目中；n项目在产品上，有所创新，使用扁梁无柱设计，并推出部分跃式办公间。1010、2222、2626层层送空中花园送空中花园优秀案例参考优秀案例参考Code of this report|94 Copyright Centaline Group,2010产品成功：生态花园，阳光空间，外侧回廊产品成功：生态花园，阳光空间，外侧回廊位于深南大道以北，麒麟路以西。项目用地面积 4978平方米，总建筑面积30709平方米，商业建筑面积7800多平方米，东南翼高20层，西北翼低16层，停车数200多辆，用地容积率为4.5，覆盖率为45%采取双L合抱型格局设计。90、错落有次，总体形象清新挺拔。西北翼与东南翼各在奇数层与偶数层出现的空中庭院西北翼与东南翼各在奇数层与偶数层出现的空中庭院，使标准层在任何一层均有迷你庭院供休息交流，并通过外侧的回外侧的回廊廊获得了中国传统庭院的审美意景。案例借鉴：新豪方大厦案例借鉴：新豪方大厦优秀案例参考优秀案例参考Code of this report|95 Copyright Centaline Group,2010阳光中庭阳光中庭电梯厅电梯厅产品亮点：阳光中庭，阳光走廊，阳光办公产品亮点：阳光中庭，阳光走廊，阳光办公回廊回廊阳光中庭阳光中庭案例借鉴：新豪方大厦案例借鉴：新豪方大厦优秀案例参考优秀案例参考Code of t91、his report|96 Copyright Centaline Group,2010n项目位置：中心区n占地面积：5917.30平米n建筑面积：93730.00平米n绿化率：20%n楼层状况：35层 n总 户 数：207 通过花园，将一层分割为通过花园，将一层分割为1/41/4双卫生间双卫生间高区空中花园高区空中花园通过花园，将一层通过花园，将一层分割为分割为1/21/2，各自独享，各自独享中低区空中花中低区空中花园园案例借鉴：安联大厦案例借鉴：安联大厦优秀案例参考优秀案例参考Code of this report|97 Copyright Centaline Group,2010关键字：92、关键字：“肺空间肺空间”、人性化生态化办公、人性化生态化办公产品成功：赠送空中花园，各单元独立办公产品成功：赠送空中花园，各单元独立办公以绿色办公、以绿色办公、“肺空间肺空间”、城市文脉、环保节能及阳光办公、城市文脉、环保节能及阳光办公等五大设计理念等五大设计理念绿色办公。在建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了28个空中花园和1个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群，顺应回归自然的潮流。由两座建筑实体和中庭构成，其中中庭为150米，上下贯穿，产生竖向气流带动空气流通，与室外自然空间相融，形成独特的建筑“肺”空间。结合板式造型和巧妙的横向透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气。案例借93、鉴：安联大厦案例借鉴：安联大厦优秀案例参考优秀案例参考Code of this report|98 Copyright Centaline Group,2010n项目位置：福田区 车公庙深南大道南侧n占地面积：3308.30平米n建筑面积：32400.00平米n标准层面积:1044平米n绿化率：20%n楼层状况：28层 n总 户 数：48户n形象定位：别墅感商务空间案例借鉴：本元大厦案例借鉴：本元大厦优秀案例参考优秀案例参考Code of this report|99 Copyright Centaline Group,2010中庭是四至二十七层的超高中庭，每三层一个200平米空中花园，设计理94、念采用大开间的办公空间 每层两户 超宽柱距最长达14.4米，既保证了空中花园及中庭的阔绰公共空间，又使大厦达到72%的高实用。走道少，增加走道少，增加使用率使用率共享错层空中共享错层空中花园花园案例借鉴：本元大厦案例借鉴：本元大厦产品成功：透空中庭，每三层送露台花园，各单元独立办公，高使用率产品成功：透空中庭，每三层送露台花园，各单元独立办公，高使用率优秀案例参考优秀案例参考Code of this report|100 Copyright Centaline Group,2010项目项目产品亮点产品亮点成功点成功点规划排布规划排布可借鉴点可借鉴点银座国际银座国际项目在产品上，有所创新，使用扁95、梁无柱设计，并推出部分跃式办公间。在当年的非热点片区中，首推“生态健康办公”概念。引领写字楼市场非热点片区，通过产品创非热点片区，通过产品创新新,引领市场引领市场新豪方大厦新豪方大厦西北翼与东南翼各在奇数层与偶数层出现的空中庭院外侧回廊和空中花园采取双L合抱型格局设计回廊设计、空中花园回廊设计、空中花园安联大厦安联大厦建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了28个空中花园和1个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群，顺应回归自然的潮流。板式造型和巧妙的横向透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气工字型排布，板式造型和工字型排布，板式造型和巧妙的横向透风设计巧妙的横向透风设计本元大厦本元大厦96、本元大厦建筑中庭是四至二十七层的超高中庭，每三层一个空中花园，设计理念采用大开间的办公空间。带花园的情况下实现高使用率透顶中空，赠送花园，独透顶中空，赠送花园，独立办公，高使用率立办公，高使用率案例借鉴小结案例借鉴小结Code of this report|101 Copyright Centaline Group,2010Ecological Office District Ecological Office District E O D中文意思中文意思中文意思中文意思:生态办公区生态办公区生态办公区生态办公区主旨:阳光、健康、节能、高效、个性的办公方式 我们提倡的不仅仅是绿色，更是从自然的97、人性的、经济的角度去感受,塑造一种超前的办公方式。生态的办公区域产品概念提炼产品概念提炼Code of this report|102 Copyright Centaline Group,2010生态不仅仅是风景生态不仅仅是风景,一如心情一如心情工作的一切工作的一切,包容在绿色之中，包容在绿色之中，呼吸绿色呼吸绿色,与自然共存与自然共存Code of this report|103 Copyright Centaline Group,2010A A优化产品结构优化产品结构1.阳光走廊；2.阳光电梯厅；3.错层送露台花园(要求每层都赠送一个以上不计容积率的花园要求每层都赠送一个以上不计容积率的98、花园)；4.短进深，尽可能实现户型南北通透；5.自由分割与组合；6.使用率达70%以上Code of this report|104 Copyright Centaline Group,2010楼盘名称面积（平米）层高/净高（米）面积分割使用率华润大厦17504.2/2.8300-175077.6%卓越时代广场17703.95/2.771-38068%凤凰大厦14003.8/2.5100-140068%新世界中心18004.02/2.7110-180070%安联大厦23003.95/2.7500-100070%诺德中心19004.2/2.8160-300-50075%目前国内高档写字楼标准层面99、积最大约在2500平米，主流面积段在1400-19001400-1900平米；使用率几乎都在70%70%以上为使项目更具有为使项目更具有远期竞争力远期竞争力，在使用率上应尽量做到大。标准层面积控制在，在使用率上应尽量做到大。标准层面积控制在20002000平米以内。平米以内。标准层面积建议标准层面积建议Code of this report|105 Copyright Centaline Group,2010项项目名称目名称标标准准层层面面积积走廊走廊宽宽度度层层高高净净高高江江苏苏大厦大厦170017001.81.83.453.452.52.5航天大厦航天大厦148214821.81.83.100、83.83.03.0安安联联大厦大厦200020002.02.03.953.952.82.8新新华华保保险险大厦大厦180018001.81.83.63.62.82.8兴业银兴业银行大厦行大厦120012001.51.53.503.502.62.6新世界中心新世界中心171017101.61.64.024.022.82.8万万轩轩国国际际172017201.91.93.73.7天利中央广天利中央广场场3.63.62.62.6海岸城海岸城200020003.753.75现代国际现代国际4.2/6.64.2/6.6江胜大厦江胜大厦4.24.2港中旅港中旅4.24.2目前高端写字楼层高基本为目前高端101、写字楼层高基本为3.95-4.23.95-4.2米米保证办公空间净高保证办公空间净高2.82.8米以上米以上标准层高度建议标准层高度建议本项目标准层高建议：本项目标准层高建议：4.0-4.24.0-4.2米米保证办公空间净高为：保证办公空间净高为：2.82.8米以上米以上Code of this report|106 Copyright Centaline Group,2010B B形象提高建议形象提高建议1.1.外立面：外立面：建筑形象建筑形象、立面色彩立面色彩、材料选择材料选择2.2.公共空间：大堂、电梯间、公共走道、卫生间等公共空间：大堂、电梯间、公共走道、卫生间等3.3.地面出入口、车102、位建议地面出入口、车位建议关键词：简洁、气派、纯粹商务关键词：简洁、气派、纯粹商务关键词：简洁、气派、纯粹商务关键词：简洁、气派、纯粹商务Code of this report|107 Copyright Centaline Group,2010外立面在写字楼中的作用外立面在写字楼中的作用外立面在写字楼中的作用外立面在写字楼中的作用;p 符合建筑物本身的功能需要；p是一种文化的特征；p注重的是美感，而不要强调某种风格；p它是写字楼的“脸面”;对写字楼购买客户而言，外立面是考虑是否购买的第一位主要因素（仅排在地理位置这一客观因素之后）Code of this report|108 Copyrig103、ht Centaline Group,2010l建议本项目采用玻璃幕墙加金属肋或是玻璃幕墙加玻璃肋，局部为高档石材等材料。l外立面简洁，不超过二种颜外立面简洁，不超过二种颜色搭配。色搭配。以稳重、冷峻的深色调为主，突出国际品质感。l并在外立面上突出竖向线条，并在外立面上突出竖向线条，增加项目的挺拔感立面。增加项目的挺拔感立面。整体外立面不应太突兀，应与周边建筑协调，由外构建差异化，诠释项目的内涵并体现高端商务价值。外立面部分建议外立面部分建议Code of this report|109 Copyright Centaline Group,2010l项目外立面外观线条造型处理上建议可赋予丰富内104、涵，比如节节比如节节攀升，旺风旺水的含义。攀升，旺风旺水的含义。l采用LowLowe e中空镀膜隔音玻璃，中空镀膜隔音玻璃，树立项目的高档物业形象；l玻璃幕墙与其他外立面用料比例比例可控制在可控制在6 6：4 4；l玻璃幕墙开窗数量开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少；l幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。体使用高度的视觉遮挡。外立面部分建议外立面部分建议Code of this report|110 Copyright Centaline Group,2010l本项目高度为区域最高，建议大气的顶部设计配合巧妙的夜景灯光将显著105、提升项目标识性。l项目总高190米的（南面），需预留楼体大屏幕LED灯广告位置。外立面部分建议外立面部分建议Code of this report|111 Copyright Centaline Group,2010考虑因素：考虑因素：u大堂是客户最能感知到物业价值、体验尊贵感的的地方，因此体现高品质至关重要；u我们的目标客户处于蓬勃发展阶段，追求物业的形象所带来的面子感，大堂整体调性应符合他们的特点，体现品质感。建议要点：建议要点：u装饰适当融入星级的装饰标准，选用高档材料，如水晶灯等、同时减少材料品种，设计简约、大气，体现尊贵感和豪华感；可引入人造水景人造水景、植物盆景、雕塑小品等室内小品106、；u大堂一侧可考虑设置休息区，供来访者使用，体现项目人性化。大堂品质要求：大堂品质要求：大堂品质要求：大堂品质要求：大堂建议大堂建议Code of this report|112 Copyright Centaline Group,2010 考虑因素考虑因素：该项目设置泛大堂，规避项目大堂面积偏小的缺陷，体现开发商注重品质，让项目在同质产品中脱颖而出。建议要点建议要点：需要注意雨篷的设置；大堂建议大堂建议Code of this report|113 Copyright Centaline Group,2010将公共道路绿化与项目广场园林进行统一规划，便于提升整体效果；将公共道路绿化与项目广场107、园林进行统一规划，便于提升整体效果；设计：适当运用水景、绿化、地面图案处理，设计：适当运用水景、绿化、地面图案处理，营造高档的商务与商业氛围。营造高档的商务与商业氛围。关键词：商务性关键词：商务性 休闲性休闲性 引导效果引导效果前广场设置建议前广场设置建议Code of this report|114 Copyright Centaline Group,2010l前广场是聚人气场所，经常需要举行商业推广活动，考虑到商业人流与过往人流缓冲，需要重点考虑使用性与趣味性的结合。l结合项目滨水特色，设计前广场带来浓厚的休闲滨水文化意味。提供休闲桌椅。前广场设置建议前广场设置建议Code of this108、 report|115 Copyright Centaline Group,2010电梯间电梯间考虑因素：考虑因素：电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与大堂整体效果融合。建议要点：建议要点：n设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。n电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。候梯厅建议候梯厅建议Code of this report|116 Copyright Centaline Group,2010楼盘名称走道净宽走道净高有无中央空调装修状况华润大厦1.22.7无地面：地毯（米色）墙面：墙109、纸深圳国际商会中心1.82.5有+新风地面：大理石墙面：浅绿色磨砂玻璃凤凰大厦1.62.4有地面：进口石材墙面：乳胶漆 江苏大厦1.42.6无地面：地砖墙面：ICI安联大厦1.32.6无地面：地砖墙面：ICI诺德中心1.82.5有地面；微晶石墙面：艺术玻璃本项目公共走道尺度建议本项目公共走道尺度建议本项目公共走道尺度建议本项目公共走道尺度建议目前高档写字楼的公共走道大部分都有中央空调，但降低了走道的净高；净宽在1.21.8米之间。为突出本项目在层高上的优势，以及未来的发展趋势，建议：走道净宽：走道净宽：1.6-1.81.6-1.8米米走道净高：走道净高：2.72.7米米中央空调：如能做到阳光电110、梯厅，则建议不采用公共走道建议公共走道建议Code of this report|117 Copyright Centaline Group,2010 考虑因素：考虑因素：与大堂、电梯间统一风格。建议要点：建议要点：l设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。l注重顶部灯光的处理和造型的简约l公共走道作为接触最多公共空间，选材考究，建议采用高档大理石墙纸，融合与大堂相协调的 装修，形成特有商务特质。体现项目档次的区域体现项目档次的区域体现项目档次的区域体现项目档次的区域公共走道宽敞、阳光、舒适体现人性化公共走道宽敞、阳光、舒适体现人性化公共走道宽敞、阳光、舒适体现人性化公共走道111、宽敞、阳光、舒适体现人性化公共走道建议公共走道建议Code of this report|118 Copyright Centaline Group,2010考虑因素：考虑因素：细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。建议要点：建议要点：设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；在基本装修方面，地面和墙面选用高档石材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科勒、美标、TOTO等；预备4个蹲位以上的空间。卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。容易忽略的甲级写字楼细112、节容易忽略的甲级写字楼细节容易忽略的甲级写字楼细节容易忽略的甲级写字楼细节卫生间细节之处体现品质高低卫生间细节之处体现品质高低卫生间细节之处体现品质高低卫生间细节之处体现品质高低公共卫生间建议公共卫生间建议Code of this report|119 Copyright Centaline Group,2010细节决定甲级形象细节决定甲级形象细节决定甲级形象细节决定甲级形象国际化的公共导视系统国际化的公共导视系统国际化的公共导视系统国际化的公共导视系统公共导视系统公共导视系统考虑因素：考虑因素：体现一个项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际商务感建议要点：建议要点：指位明确；采用国际113、统一图标；造型精雅；材质商务感强。公共导示建议公共导示建议Code of this report|120 Copyright Centaline Group,2010阔绰生态花园，尽显项目品质，阔绰生态花园，尽显项目品质，阔绰生态花园，尽显项目品质，阔绰生态花园，尽显项目品质，营造生态环保健康办公空间。营造生态环保健康办公空间。营造生态环保健康办公空间。营造生态环保健康办公空间。公共休闲空间建议公共休闲空间建议Code of this report|121 Copyright Centaline Group,2010l考虑到交通的便捷性，建议项目地下车库主入口放在靠近万达城市广场的这一侧。商业114、业态与写字楼分开设置管理，作为项目主力产品的写字楼，其主入口设在项目的南侧，可灵活方便使用。而商业的主入口则设在项目的北侧，次入口设在项目的东侧及西侧，以吸引更多客流，提升商业价值。（具体出入口如左图所示）l建议多设置建议多设置1-21-2个地下车库出入口，以缓解个地下车库出入口，以缓解下班高峰期的交通压力。下班高峰期的交通压力。商业主入口办公主入口商业次入口商业次入口地面出入口设置建议地面出入口设置建议Code of this report|122 Copyright Centaline Group,2010l考虑到为更好的满足商务高端人士及商业的停车需求。本项目的停车位设置应做足超前。地下115、两层为集中式停车库，数量为不数量为不低于低于15001500个车位，同时保个车位，同时保证车位数量最大化。证车位数量最大化。l为了合理的利用地下空间增加更多的车位，地下负二层采用自动立体停车设备，负二层根据设备要求可以设置6 6米层高。米层高。负一层层高为4.24.2米，米，设计成平层停车位。地下停车位设置建议地下停车位设置建议Code of this report|123 Copyright Centaline Group,2010l建议在负一层局部设置非机动车专用停车区域，建议在负一层局部设置非机动车专用停车区域，这样能有效的满足未来不同人士的停车需求，也有利于地面保持停车规范以及广场美观116、。l根据有关政府会议精神，本项目地下负一层停车库除本项目地下负一层停车库除D3D3外，外，D1D1、D2D2、D4D4有可能进行有可能进行连通打造，连通打造，本项目可在项目红线内再往西侧外扩20米。因此，在设计方面，需另外设计一套方案，重新考虑到与临近地块连通部分入口的设置以及这部分的合理利用。l地下车库的柱网建议根据自动机械停车位来布置。实现智能化高效管理。l地下室流线设计科学，导向清晰。实现最佳采光通风。地下停车位设置建议地下停车位设置建议Code of this report|124 Copyright Centaline Group,2010l首创车行大堂的设置。首创车行大堂的设置。甲117、级写字楼大部分没有车行大堂，本项目设置车行大堂，增加项目卖点，体现开发商注重品质，让项目在同质产品中脱颖而出。（车行大堂的设计需要注意雨篷的设置；车行大堂的设计需要考虑明确的人车分流，使车行动线与人行动线互不干扰。）地下停车位设置建议地下停车位设置建议Code of this report|125 Copyright Centaline Group,2010C C功能提升空间功能提升空间电梯电梯：品牌、轿厢尺寸、候梯时间：品牌、轿厢尺寸、候梯时间空调空调：品牌、系统类型、运营方式、计量方式：品牌、系统类型、运营方式、计量方式智能化设施智能化设施：5A5A智能智能特别设施特别设施：空中会所、天际118、庄园空中会所、天际庄园Code of this report|126 Copyright Centaline Group,2010l建议高档写字楼在电梯配置上应该注重数量、舒适、速度、品牌。平均每5层有一部电梯服务，等待时间等待时间不超过不超过3030秒。秒。项目高端写字楼可以配置可以配置2020部电梯，至部电梯，至少少1010部部-12-12部为原装进口品牌电梯部为原装进口品牌电梯，以满足未来高端商务人士的需求。l电梯速度为4m/s4m/s以上（提高电梯效率，创立片区高以上（提高电梯效率，创立片区高速）。速）。消防梯的电梯速度可超过可超过4m/s4m/s以上。以上。l低区客梯低区客梯速度建议119、为3.5-4.03.5-4.0米米/秒秒，高区电梯高区电梯速度建议为4.0-5.0米/秒。l电梯厢空间宽度可以为宽度可以为4.2-4.54.2-4.5米，轿厢高度米，轿厢高度2.82.8米米以上、载客量12-15人以上。建议使用通廊电梯间。电梯配置建议电梯配置建议Code of this report|127 Copyright Centaline Group,2010l除消防梯每个轿厢内有两台真彩LCD；电梯内有应急、保安、照明系统。l写字楼共配有20部电梯，通往地下室可设置10部。l桥厢内饰，建议为暖色调，局部安装镜面增加电梯内部空间的宽阔感，地面项目LOGO拼花。电梯配置建议电梯配置建议120、Code of this report|128 Copyright Centaline Group,2010l空调设置：空调设置：整体大楼配置国际知名品牌分户调国际知名品牌分户调节中央空调系统，节中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上，并能保持24小时空调供应。空调计量方式采用分户计量。空调计量方式采用分户计量。分户计量分户计量功能空间提升建议功能空间提升建议Code of this report|129 Copyright Centaline Group,2010考虑因素：考虑因素：解决主机放置问题，最大限度的减少空121、调能量的损耗。建议要点：建议要点：避免空调主机噪音及排气影响到邻近单位，建议主机采用悬挂式的安装方法在花园设置暗藏式凹槽；上层单位空调主机放置在下层花园顶部。悬挂放置减少噪音及排气对花园及邻近单位的影响写字楼空调安装建议写字楼空调安装建议Code of this report|130 Copyright Centaline Group,2010智能系统：智能系统：达到5A级标准；l办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；为二次装修带来便捷。l通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；平均每20平方米122、建筑面积设有一条电话线，一条宽频线，光纤入户到桌千兆入户，百兆到桌。甚至做到无线网格覆盖整栋大楼。l楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；l消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；l保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更；功能空间提升建议功能空间提升建议Code of this report|131 Copyright Centaline Group,2010l观江空中商务会所：观江空中商务会所：项目顶层部分可设置1-2层为金融商务区内顶级空中商务会所，配置高端前沿的商务接待空间和会议室，设123、置成金融街最高观江摩天会所。提升项目档次形象。功能空间提升建议功能空间提升建议Code of this report|132 Copyright Centaline Group,2010l商业由北向东、向南延伸：南侧20米宽公共景观廊，东侧24米规划路，西侧为40米公共景观通廊，充分考虑鳌峰路公园广场、西侧40米公共景观通廊及万达广场形成商业与人流的互动。l商业主形象设置点为靠近万达商业主形象设置点为靠近万达的东侧、鳌峰路北侧以及西侧的东侧、鳌峰路北侧以及西侧4040米的景观通廊三面。米的景观通廊三面。本项目24米规划路20米公共景观通廊40米公共景观通廊万达城市广场D4地块入口入口入口东、北124、及西面为商业的主形象展示面商业位置建议商业位置建议Code of this report|133 Copyright Centaline Group,2010商业外立面与写字楼整体风格相协调加强裙楼石材处理，营造高端商业氛围沿街面落地玻璃处理，增加昭示性二楼预留统一的广告位灯饰等外立面细节处理商业外立面建议商业外立面建议Code of this report|134 Copyright Centaline Group,2010服务项目需求度商户类型楼层及面积员工工作时间就餐员工餐厅地下室避难层裙楼,400-800平米商务宴请、内部聚餐中高档中餐厅2000平米以上非正式商务会议、朋友小聚咖啡厅、125、茶室首层或二层，200-500平米商服配套商务电子市场1000平米以上中高档商务快餐西餐厅、特色餐厅200-500平米休闲购物特色精品百货200-500平米及以上休闲娱乐健身房、会所等1000平米以上5A写字楼客户需求的商业配套参考写字楼客户需求的商业配套参考Code of this report|135 Copyright Centaline Group,2010l为三层裙楼布置，部分指标用写字楼转换，业态规划为高端商务人士打造的时尚商务消费空间和以饮食、休闲、健身为主的生活潮流空间，在在设计方面需事先考虑餐饮类的排烟等问题。设计方面需事先考虑餐饮类的排烟等问题。l商业配套业态在可行的范围内126、设置一些使用率较高的商务配套设施，购物类可往精品方向靠。商业业态建议商业业态建议Code of this report|136 Copyright Centaline Group,2010123精品百货精品百货或或特色精品店特色精品店考虑引进大型酒楼考虑引进大型酒楼或或:休闲咖啡休闲咖啡 美容健身吧美容健身吧2 2楼特色餐饮区楼特色餐饮区或或特色精品百货特色精品百货楼层商业业态建议楼层商业业态建议Code of this report|137 Copyright Centaline Group,2010l商服配套商服配套:餐饮餐饮:购物休闲购物休闲=35%:35%:30%商业业态建议商业业态建127、议Code of this report|138 Copyright Centaline Group,2010l商业室内园林景观：商业室内园林景观：室外室内要求有统一的景观设计。例如：室外与室内统一采用热带雨林景观。室外绿化引入商室外绿化引入商场内，室内绿化亦可用假树，对今后管场内，室内绿化亦可用假树，对今后管理方便。理方便。商业部分景观建议商业部分景观建议Code of this report|139 Copyright Centaline Group,2010l商业业态的广告位需考虑商家的广告需求，但前提是不影响项目的整体美观形象。l从商业广告位效益的角度出发，北面、北面、东面商业裙楼部分128、在不影响项目整体外观东面商业裙楼部分在不影响项目整体外观的前提下，设置大屏幕的前提下，设置大屏幕LEDLED广告，并考虑广告，并考虑未来商业广告的商业价值，可考虑在北面、未来商业广告的商业价值，可考虑在北面、东面设置多块小幅广告位。东面设置多块小幅广告位。商业细节建议商业细节建议Code of this report|140 Copyright Centaline Group,2010l为更好提升二、三层商业价值，建议建议在内部设置扶手电梯，同时在外部增设在内部设置扶手电梯，同时在外部增设一部观光电梯。一部观光电梯。l三层商业屋面：应讲究第五立面建筑顶部的环境景观设计。使建筑顶部使建筑顶部成为129、休闲绿化的环境。成为休闲绿化的环境。l作为商业建筑，为更好的制造商业氛围，制造商业氛围，灯光景观的设计至关重要。灯光景观的设计至关重要。l过高的入口踏步给顾客形成了心理障碍。建议入口踏步在三步以内。建议入口踏步在三步以内。商业细节建议商业细节建议Code of this report|141 Copyright Centaline Group,2010招商先行招商先行选择的理由：选择的理由：1.调动投资圈层对项目商业价值的心理期望值和价格承受比，培植市场舆论；2.通过前期招商策略导入的影响力，快速烘托起市场氛围，营造出有利项目销售的舆论平台；3.如若第一波招商不成功，也不会直接影响到项目后期销130、售策略的制定和执行（拥有相当有利的调整余地）；4.符合商业招商的引导性投资策略需要。商业面积操作策略建议商业面积操作策略建议Code of this report|142 Copyright Centaline Group,2010利利益益点点主力商家主力商家管理者管理者发展商发展商投资者投资者长期长期稳定稳定的投资的投资回报回报维护整体形象维护整体形象提升商业价值提升商业价值值得值得投资投资的经营的经营环境环境快速回笼资金快速回笼资金维护项目形象维护项目形象发展商、投资者、管理者、主力商家四者之间的关系图解商业面积操作策略建议商业面积操作策略建议Code of this report|143131、 Copyright Centaline Group,2010招商先行的具体执行步骤思考招商先行的具体执行步骤思考搜索符合条件的主力店，并进行意向接触，了解需求搜索符合条件的主力店，并进行意向接触，了解需求按项目市场定位和业态定位确立主力店进驻条件按项目市场定位和业态定位确立主力店进驻条件通过合作条件商议，进行目标商家筛选通过合作条件商议，进行目标商家筛选在条件允许范围内尽可能满足意向明确主力店对空间结构的要求在条件允许范围内尽可能满足意向明确主力店对空间结构的要求利用主力店进驻的影响力进行全方位招商推广利用主力店进驻的影响力进行全方位招商推广第一步第一步第二步第二步第三步第三步第四步第四步第132、五步第五步商业面积操作策略建议商业面积操作策略建议Code of this report|144 Copyright Centaline Group,2010l从市场分析来看，CEOCEO服务会馆产品为了后期便于控制产品总价服务会馆产品为了后期便于控制产品总价实现市场快速去化。建议主力面积控制在实现市场快速去化。建议主力面积控制在35-5535-55的产品，占的产品，占85%85%比例，比例，60-7560-75平米，占平米，占15%15%。户型设计以突出实用性为主。户型设计以突出实用性为主。l此部分产品可以泛会所概念打造，产品可根据客户的需求自由组合。CEOCEO服务会馆产品细节建议服务会馆133、产品细节建议Code of this report|145 Copyright Centaline Group,2010lCEO服务会馆在提倡服务方面，因此针对此类高端客户可在部分空因此针对此类高端客户可在部分空间设置一些公共洗衣房，以便于后间设置一些公共洗衣房，以便于后期有专门的知名物业公司来提供此期有专门的知名物业公司来提供此服务。服务。CEOCEO服务会馆产品细节建议服务会馆产品细节建议Code of this report|146 Copyright Centaline Group,2010lCEO服务会馆为了考虑到当地人的生活习惯，不影响外观的前提下，可设置些步入式全封可设置些步入式134、全封闭阳台及凸窗。闭阳台及凸窗。提高户型的使用功能。阳台计容50%。l控制公摊面积，并合理利用公共空间，将其价值最大化。CEOCEO服务会馆产品细节建议服务会馆产品细节建议Code of this report|147 Copyright Centaline Group,2010在靠近顶层部分定制式私人“天际庄园天际庄园”，可整层或是分割两套出售。在产品设计方面，更多地需满足居住功能，产品设计方面兼顾更佳的朝向与采光。47F47F53F53F天际庄园产品细节建议天际庄园产品细节建议Code of this report|148 Copyright Centaline Group,2010项目开135、发时机分析项目开发时机分析Part 6Part 6Code of this report|149 Copyright Centaline Group,2010目前，金融街已出让地块，总建面超目前，金融街已出让地块，总建面超9090万方，其中商业超万方，其中商业超1919万方，万方，而预计而预计SOHOSOHO公寓的供应量将超公寓的供应量将超2222万方，万方，商务办公预计超商务办公预计超4242万方，可见，一方面本区域已不再是纯粹的办公区域，而是由多产品形态组成的综合商务万方，可见，一方面本区域已不再是纯粹的办公区域，而是由多产品形态组成的综合商务区，另一方面，区域未来的办公产品竞争激烈。区，136、另一方面，区域未来的办公产品竞争激烈。金融街已出让土地分析金融街已出让土地分析地块名称地块名称计容总建面计容总建面（平米）（平米）用途用途容积率容积率商业预计商业预计（平米）（平米）商务办公预商务办公预计（平米）计（平米）SOHOSOHO公寓预公寓预计（平米）计（平米）酒店酒店E E地（万达广场）地（万达广场）325485商业金融，兼容办公 4.5147372338639611248138D5D5地地(海峡银行海峡银行)529506800044950D6D6地（达特贸易）地（达特贸易）541926800046192D1D1地（上海升龙）地（上海升龙）124319商服用地6.5540083243137、 D2D2地（宇洋房产）地（宇洋房产）1243196.5540081919 D3D3地（信用社）地（信用社）625206.2270059820D4D4地（申发置业）地（申发置业）625206.2270038875B1B1地（进出口银行）地（进出口银行）408114.5300037811B2B2地块（交通运输）地块（交通运输）365184.5300033518C1C1地块（许金祥地块（许金祥 ）472655.0300044265C2C2地块（保罗投资）地块（保罗投资）548505.0350051350合计合计超90万方超19万方超42万方近22万方近5万方Code of this report|138、150 Copyright Centaline Group,201020112011年年金融商务区金融商务区闽江北商务区闽江北商务区5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 D4D4地块地块D1D1地块地块主力对手主力对手D5D5地块地块20112011年预推（）年预推（）62520118919598204495046192179444预计：62424（扣除酒店与商业）预计：45000（扣除酒店与商业）合计：合计：619269619269潜在竞争项目入市时机分析潜在竞争项目入市时机分析D6D6地块地块D3D3地块地块B1B1、B2B2、C1C1、C2C139、2地块地块融侨集团：融侨集团：E1E1地块地块主力对手主力对手升龙投资：升龙投资：B4B4地块地块主力对手主力对手分析：2011年始是高端商务市场集中放量期，按目前出让地块统计，总供应量预计超61万，体量巨大，按年10-15万的理想消化量，消化速度至少达4-6年及以上，因此本项目需尽快避开竞争对手的同时，抢占市场机会点，因因此本项目的入市时机选择在此本项目的入市时机选择在20112011年年9-109-10月为较好时机。月为较好时机。20122012年年Code of this report|151 Copyright Centaline Group,2010开盘时机影响因素开盘时机影响因素工140、程节点工程节点分析；从项目的工程节点安排来看，项目于2011年9-10月左右即可进行预售，因此需抢占此时机，同时项目于2011年1-3期间施工图及桩基设计需按时完成，以保证抓住后期的销售良机。（注：本项目工程节点初排）Code of this report|152 Copyright Centaline Group,2010开盘时机影响因素开盘时机影响因素蓄客情况蓄客情况时间2011年年2012年年备注备注6月7-9月10月11-12月1月2月-4月项目销售进度安排销售中心销售中心开放开放蓄客蓄客项目一期项目一期开盘开盘蓄客蓄客项目二期项目二期开盘开盘强销期强销期保留高层观江产品至保留高层观江141、产品至2013年上半年销售，以年上半年销售，以实现价值最大化实现价值最大化分析：考虑到项目总建筑面积达124319平米，初步分三期推盘，因此为保证后期销售的一气呵成与高提升空间，项目一期的蓄客尤为关键，项目总体蓄客量与推盘量的比例需达 2：1以上的比例。初步定一期：二期：三期的推盘比例为：6：2：2。Code of this report|153 Copyright Centaline Group,2010区域内部环境的打造及商业商务氛围的浓厚，同时政府对区域的大力打造都将成为项目开发的良好背景。整体结合市场竞争度而决定项目的开盘时机，在抢占空白点的同时创造项目区隔价值最大化。政策影响政策影响142、竞争环境竞争环境开盘时机影响因素开盘时机影响因素其他其他随着住宅地产政策的收紧，从目前来看，福州属于二线城市，“新国十条”及福州最新出台的调控楼市五大措施等政策组合拳打压楼市，楼市遇冷，而未被新政波及的商业地产却成了受益者。区域大事件区域大事件Code of this report|154 Copyright Centaline Group,2010开盘时机建议开盘时机建议2011年始是高端商务市场集中放量期，因此本项目需尽快避开竞争对手的同时，抢占市场机会点，综综合考虑，本项目的入市时合考虑，本项目的入市时机选择在机选择在20112011年年9-109-10月。月。市场竞争时机工程节点蓄客情143、况其他因素根据项目整体工程进度安排，项目在9-10月具备预售条件。蓄客量需达到推出量比例的2倍以上，保证开盘的热销，为后期销售提供坚实的市场基础。需同时考虑到整体宏观环境与区域开发背景，最后确定项目开盘时机。Code of this report|155 Copyright Centaline Group,2010报告回顾报告回顾要点结论定位环境与背景1项目分析与定位2建筑规划与开发建议3项目整体定位为城际峰会，因此无论是对客户、产品及形象方面均提出了更高的要求。从产品的配比、各产品功能空间提升方面均提出了建议，将本项目打造成区域型超前区隔产品，树立产品的唯一性价值。开发与开发时机4项目需抢占最佳销售时机，建议在2011年9-10为较佳的开盘时机。海西的发展与区域定位造就了项目的发展前景，其写字楼、商业、CEO会馆的机遇，而未来打造生态、智能、专业化第五代写字楼是趋势。Code of this report|156 Copyright Centaline Group,2010Thanks for your attentionWish you a good day!Code of this report|157 Copyright Centaline Group,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。