1、 万达商业地产开发作业指引集团战略研究部 目录第一部分、市场调研7一、调研总纲71.调研目的72调研方法73调研重点：74调研时间：7二、调研内容71目标城市商业整体环境调研72目标城市商业地产环境调研83项目用地情况分析84消费来源及辐射力调研85竞争对手情况调研96城市政策法律环境调研97调研的初步结论98各城市之间数据对比分析9第二部分、选址10一、选址的意义：10二、集团选址的标准：10第三部分、项目规划方案11一、商业规划121.商业规划依据122.业态、功能及面积配比规划123.主力店组合及面积规划164.商场平面布局规划18二、建设规划251.商家的要求252.商场的外观设计282、3.商场内部空间设计304.主要配套设施功能规划33第四部分、工程建设程序38一、内部立项研讨38二、项目前期筹备程序38三、项目建设实施程序：44四、工程跟进48五、项目竣工验收程序56六、开发过程中具体外联58第五部分、销售预热71I准备期71一、强势进驻 闪亮登场71二、项目包装711.奠基712.围挡713.办公场所的筹建71三、营销策划准备761.市场调查与分析762.楼盘的标识763.市场初级定位764.市场营销策略的拟订765.宣传推广方案的讨论和确认776.销讲夹准备777.具体案例:77II蓄水期97一、招商971.招商队伍的建立972.市场调研983.拜访沟通984.行业划3、分995.组织商户1006.有效阻击1007.相关文件与表格的制定100二、宣传炒作1011.策划是魂，招商是体。1012.会议营销1013.展示营销1014.体验式营销1025.媒体整合1026.主流媒体与非主流媒体关系的平衡。102三、价格制定1031.基本价格制定1032.价格系数定价策略1033.变动定价策略1044.价格策略105III冲刺105第六部分、开盘106一、流程设计 紧张有序106二、人员安排106三、气氛把握107四、开盘总结107第七部分、销售控制107一、销控的目的1081.为实现良好的经济效益和社会效益提供保障1082.提升商业地产项目整体商业价值1083.创造良4、好的经营管理条件108二、销控原则1091.有利于商铺销售的原则1092.符合经营定位的原则1093.符合功能布局的原则1094.有利于经营管理的原则109三、销控措施1101.控价1102.控局1103.分楼层销控1104.按功能区销控1105.按品类销控1116.按已售、未售区域销控1117.按投资者类型销控1118.出售与自营控制112第八部分、商业地产招商112一、招商的前提条件1131.市场定位1132.品牌定位114二、招商方案的制定126三、价格制定127四、招商原则127五、招商1281.招商技巧1282.招商流程129六.商装129七.布货陈列152第九部分、开业前期培训计划5、及制度157一.培训目的：158二.培训范围：158三.培训时间：158四.培训场地：158五.培训师资：158六.培训负责人:159七.培训形式：159八.培训方式：159九.培训内容：159十.培训的考核160十一、培训制度：160十二.培训管理人员各岗位职责161十三.培训费用162十四.培训设施162十五.培训的组织：162十六.培训相关管理条例162十七.培训教材：164第十部分、试营业营销策划及案例219一、试营业的起源和重要性219二、试营业的意义219三、营销规划220四、试营业突出主题的重要性及方法229五、试营业活动人员分工230六、试营业商品陈列231七、试营业政府领导的6、邀请232八、开业运营模拟方案233九、具体案例分析：235第十一部分、开业248一.业前蓄势：248二.开业强势：249三.业后营销：249四.营销阶段划分：249五.整体活动描述：250开业整体方案250开业庆典篇252开业演出篇257开业促销篇258营销活动方案261第十二部分、财务263一、财务部门组织架构的搭建263二、公司成立初期相关财务手续的办理2641.办理验资手续2642.办理税务登记证2663.办理开户许可证2664.办理贷款卡267三、融资268四、项目的税务筹划269五、项目的销售269六、项目建设过程中的财务管理270附件271第一部分、市场调研一、调研总纲1.调研目7、的通过对行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类拟竞争业态现状等调研，以客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分析，为项目的实施与招商销售提供有利依据。2调研方法2.1实地考察2.2地毯式拜访2.3抽样访谈2.4问卷调研3调研重点：3.1基础资料及数据收集（附表一、二、三、四）3.2市场需求分析3.3市场空隙点、市场差异与可执行层面4调研时间：XXXX年XX月XX日XXXX年XX月XX日二、调研内容1目标城市商业整体环境调研1.1城市社会环境1.1.1自然环境（如地理、地势、行政区划分，气候条件等）；1.1.2人口环境（调研城市近年人口变动对比分析及形成原因）；（附8、表五）1.2地区或城市的经济特性（国民经济产业结构和主导产业），包括收入、消费结构及经济发展规模、趋势、速度和效益。1.2.1地区生产总值分析（附表六）1.2.2社会固定资产投资及社会消费品零售总额近年状况对比分析（附表七）1.2.3地区或城市的居民收入情况、消费结构和消费水平。人均收入情况分析（附表八）消费水平与消费结构情况统计与分析（附表九）恩格尔系数恩格尔系数=食品消费额/人均消费支出根据联合国粮农组织标准，恩格尔系数：在59%以上的为贫困；50%-59%的为温饱；40%-50%的为小康； 30%-40%的为富裕；小于30%的为最富裕。2目标城市商业地产环境调研2.1商圈分布、商业的构成9、（市场与商业街区）与消费者来源。2.2现有市场的名称、经营年限、经营形式、经营定位、优势品类。（附表十）2.3现有市场的规模、区域影响力、区域排名、改扩建空间。2.4地区或城市房地产开发、房地产平均价位。（附表十一）3项目用地情况分析3.1城市未来发展方向3.2项目地块自身情况（附表十二）3.3项目周边交通状况。3.4项目所在地区的经济结构、人口及其基础设施情况等。3.5项目周边的商业设施氛围。3.6本项目可比市场，现经营投资户对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对我们项目的接受程度。3.7风险预测（项目资源的SWOT分析）。4消费来源及辐射力调研2.4.1消费来源调研（现有商场消费群10、体的类型、来源、消费目的与消费习惯）2.4.2消费需求力调研（现有商场消费量、消费方式、消费频率）2.4.3主要宣传媒体调研（附表十三）5竞争对手情况调研5.1竞争及潜在竞争者的实力和经营管理优劣调研（附表十四）5.2竞争者价格的调研和定价情况的研究5.3对竞争对手营销策略6城市政策法律环境调研（附表十五）7调研的初步结论结合上述分析，得出初步市场调研结论。8各城市之间数据对比分析（附表十六、十七）8.1城市整体环境对比分析8.1.1地区生产总值：8.1.2全社会固定资产投资：8.1.3社会消费品零售总额：8.1.4城市居民人均可支配收入： 8.2城市基本状况对比分析8.2.1房屋施工、竣工面11、积： 8.2.2商业、住宅销售均价： 8.2.3全市人口与城区人口： 8.2.4全市面积与城区面积： 8.3居民消费水平和消费结构情况对比分析8.3.1城市居民人均消费支出： 8.3.2食品消费支出占比：8.3.3服饰消费支出占比：8.3.4交通通讯消费支出占比： 8.3.5年娱教服务消费支出占比： 8.4城市居民投资取向对比8.5城市商铺租金价格对比分析8.6商业用地土地价格与税收等相关政策对比8.7城市产业导向对比分析8.8城市投资利与弊对比分析第二部分、选址一、选址的意义：随着集团商业地产业务不断扩张，相对统一的开发模式就显得极为重要。从全国的情况看土地储备应该是一个先行指数，企业不是有12、一块土地就够了，在保持企业连续发展的过程中，土地储备会起到重要的作用。对于一个大的开发企业来讲，需要保持品牌的延续性和市场的占有率，就必须保持在市场有不断的供给，也就是要今年储备明年、后年、大后年的土地，因此土地储备的第一步关键因素就是选址。在商业地产业中有一句名言：“项目成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”现代大型商业地产的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。 选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这对于开发商来说是非常重要。同时，商业地产项目的空间位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。二13、集团选址的标准：本着深耕吉林的发展方针战略，在吉林省各地级城市进行商业地产项目开发（主要以通化、松原、四平、延吉为主要目标城市）。集团选址标准为：1.城市整体环境1.1 城市常住人口：50万以上。1.2 城市年GDP在400亿元以上，人均GDP达15000元。1.3 城市全社会年固定资产投资200亿元以上。1.4 年社会消费品零售总额180亿元以上。1.5 城镇居民人均年可支配收入12000元以上。1.6 年人均消费支出5000元以上。1.7 城市规划重视第三产业。1.8 未来两年内政府领导不涉及到大范围换届。1.9 该城市有明显的支柱产业。1.10 政府给予的优惠政策不低于同类级别的商业项14、目。1.11 城市房地产行业年开发量100万以上，竣工量50万以上。1.12 住宅地产均价在2000元/以上，商业地产均价在4000元/以上。2.项目地块条件2.1 地块要求：净地、5通一平。2.2 地块面积：商住总体面积35-50万，商业用地面积10万左右。2.3 项目位置符合城市未来发展方向。2.4 项目用地永久性供电和动力电达到项目标准。2.5 项目供热条件能够不连接市政热力管道集中供热，可自行解决。2.6 项目用地通讯（有线电视、电话、网络）有地下管道。2.7 距市中心车程不超过15-20分钟。2.8 项目周边经停公交线路不少于5条。2.9 项目可视性佳（50米以外易见），临街面宽度不15、低于200米。2.10 项目地块要求规整。2.11 项目商业开发地块至少比邻一条城市主干道(双向6车道)或两条交通次主干道（双向4车道）交汇处，没有立交桥、河流、山川等明显阻碍物。2.12 距项目1.5公里无经营面积超过50000的同类业态为佳。第三部分、项目规划方案随着国民经济的发展壮大，居民生活水平的不断提高，休闲、餐饮、购物、娱乐、商务、文化等功能业态相结合的“一站式主题购物中心”正逐渐被人们所青睐。顺应这种新的消费潮流，近年来，单体商业地产项目从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到多栋建筑群落。虽然开发形势火热，但商业地产项目搁浅或开业后运营困难的现象时有发生。这就要求我16、们在实际操作中，须充分考虑商业地产定位、业态组合、设施规划的商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。 我们将商业地产规划总结为商业规划、建设规划、商业运营管理模式规划三大部分：一、商业规划商业规划是通过前期大量详细而周密的市场调研对项目进行可行性分析，确定项目综合定位、业态组合及功能设定、主力店设置等。市场调查和可行性分析是这一阶段工作的基础，确定定位、业态及功能设定是这一阶段的设计目标。综合定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件。主要方式是17、对项目进行SWOT分析，而后对项目进行战略定位（确定项目整体开发规划思路与目的）、业态定位、功能定位、主题定位 、形象定位、目标客户定位、目标消费群体定位、商圈定位等。1.商业规划依据1.1市场调查项目的规划设计须依据市场调查得出定位结论，需各专业人士运用技术手段，营销推广策略来共同完成。对项目本身的业态选择、组合、分布和面积占比，品类选择、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定，用以协调项目的工程规划设计和建筑设计。1.2商家需求在考虑商家需求时，着重看重主力店的需求。对于主力店来说，其业态规模、功能流程、规划设计等都是由自己来确18、定，不同的连锁主力店有自己不同的功能要求，这些要求与设计是由商家决定的，我们须事先与相关意向店家进行沟通，不可盲目的自行规划设计。否则，如与商家要求大相径庭，就只能增加前期不必要的成本浪费和后期的招商难度。1.3消费者需求设计规划必须富有时代感以满足市场需求，同时又满足消费者的感受和兴趣，激发消费者更深层次的渴望，以求在其它竞争对手不断改造升级中持续发展，立于商业潮头。2.业态、功能及面积配比规划独具中国特色的概念式SHOPPING MALL业态，这种业态是一个无顾客层次限制、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体，它具有生态化的“一站式、多功能、休闲性”特点,服务功能齐全，不仅满足购物需19、要，而且也满足休闲、娱乐、文化、观光和餐饮等需求。因此，在进行业态组合时，经营品项要考虑吃、穿、居、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。在租售方式上，现在我们普遍采用的是把铺位出售给中小投资者、出租给零售商的方法，这在资金回流方面是很重要的。地产后期的运营管理营造商圈氛围及号召力，汇聚商业客流所带来的巨大升值空间是相当可观的。以我们省内地级市人口规模、消费水平和购买力现状来看，我们预打造一个单体商业房地产项目，建筑面积最好控制在10-12万左右。营业面积规划按占比50%-65%计算，其购物功能的规模宜占总体营业面积的60%-80%之间，层数控制在3层以下（原则上为一层，也可根据实际情况设地下一20、层，轻钢结构）。以下我们对总建面积为10万的商业楼盘作规划，营业面积以总建的60%计算，（ 6万），如楼体为三层建筑，则每层可规划的营业面积为2万。2.1主题百货日用生活馆2.1.1区域规划面积：4万，占总体面积40%。 百货店作为本项目的核心主力店，其强大的聚客功能可极大的带动楼层整体人气和客流的合理流动，延长顾客在楼层停留的时间。2.1.2经营方式：租赁式经营2.1.3物业产权：物业分零销售产权（为便于整体布局的规划及日后管理，全部采用投资形式，也可根据实际出售情况，划出部分铺位做自营），10年返租，物业整体租赁给经营主力店及次主力店或最小单位经营户。 2.1.4收益方式：收取固定租金；通21、过百货经营提升物业价值，实现物业升值。 2.2专业店家居建材馆2.2.1区域规划面积：3.5万，占总体面积35%。符合项目业态定位要求，是项目主要的购物功能之一，满足一站式购物的需求。2.2.2经营方式：租赁式经营2.2.3物业产权：销售部分产权（为便于整体布局的规划及日后管理，全部采用投资形式，也可根据实际出售情况，划出部分铺位做自营），10年返租，物业整体租赁给经营主力店及次主力店或最小单位经营户。2.2.4收益方式：产权销售，实现房地产收益； 租赁，收取固定租金并实现物业升值，进行资本运作。 2.3服务功能区美食、娱乐、室内公园 2.3.1区域位置及规划面积：占据整个顶层，规划面积：2.22、5万，占总体面积25%。构成独具中国特色的“SHOPPING MALL”；为顾客提供方便、快捷、全面的服务；有效地与其它业态共享人流。 2.3.2经营方式：租赁式经营2.3.3物业产权：自主产权2.3.4收益方式：收取固定租金；通过经营提升物业价值，实现物业升值，进行资本运营。2.4租售比例测算2.4.1拟建三层假以总建面积为10万，土地价格550元/，项目占地面积为6.7万，建安成本为1500元/。我们来测算出售占比是多少可以收回成本。原始投资 = 购地成本 + 建安成本 = 550元/ 67000 + 1500元/ 100000 = 3685万元 + 15000万元 = 18685万元 123、.87亿元如平均3000元/： 1.87亿元3000元/=6233310万 100% = 62% 3500元/： 1.87亿元3500元/=5342910万 100% = 53% 4000元/： 1.87亿元4000元/=4675010万 100% = 47% 4500元/： 1.87亿元4500元/=4155610万 100% = 42% 5000元/： 1.87亿元5000元/=3740010万 100% = 37% 5500元/： 1.87亿元5500元/=3400010万 100% = 34% 6000元/： 1.87亿元6000元/=3116710万 100% = 31% 6500元24、/： 1.87亿元6500元/=2876910万 100% = 29% 7000元/： 1.87亿元7000元/=2671410万 100% = 27% 7500元/： 1.87亿元7500元/=2493310万 100% = 25% 8000元/： 1.87亿元8000元/=2337510万 100% = 23% 8500元/： 1.87亿元8500元/=2200010万 100% = 22%2.4.2拟建一层假以总建面积为10万，土地价格550元/，项目占地面积为14万，建安成本为1000元/。我们来测算出售占比是多少可以收回成本。原始投资 = 购地成本 + 建安成本 = 550元/ 1425、0000 + 1000元/ 100000 = 7700万元 + 10000万元 = 17700万元 1.77亿元如平均3000元/： 1.77亿元3000元/=5900010万 100% = 59% 3500元/： 1.77亿元3500元/=5057110万 100% = 51% 4000元/： 1.77亿元4000元/=4425010万 100% =44 % 4500元/： 1.77亿元4500元/=3933310万 100% =39 % 5000元/： 1.77亿元5000元/=3540010万 100% =35% 5500元/： 1.77亿元5500元/=3218210万 100% =326、2% 6000元/： 1.77亿元6000元/=2950010万 100% =30 % 6500元/： 1.77亿元6500元/=2723110万 100% =27 % 7000元/： 1.77亿元7000元/=2528610万 100% =25 % 7500元/： 1.77亿元7500元/=2360010万 100% =23 % 8000元/： 1.77亿元8000元/=2212510万 100% =22 % 8500元/： 1.77亿元8500元/=2082410万 100% =21 %2.4.3结合我们以往开店的经验及实际数据，建议：以上数据显示，结合地级城市实际经济情况，无论项目拟建为27、一层还是三层，其售价在4500元/-6000元/，销售面积控制在30%以内较为合适。注：以上功能规划、租售面积占比测算等在项目实际运作中，还须视实际情况加以变动，这里只是假以总建为10万的项目进行相关说明。2.5.项目定位与规划上的风险规避在项目定位与规划上可能出现的问题：定位不清晰；功能的分布不合理；业种的组合比例与组合情况不合理；经营主题不明确等，为了避免问题出现，在此阶段的工作要注意以下几个方面：2.5.1项目的定位来源于对市场的充分了解，所以必须进行详细的市场调研分析，（包括市场概况与消费者行为、需求的调查，区位经济状况，区位市场的未来发展规划，行业的发展潮流与趋势等），通过详细的市场28、调研分析，从而确定目标消费群体及主力消费群体，以达为项目的开发进行明确定位。2.5.2在市场调研中对于调研的信息来源，抽样样本，信息的类型，数据处理办法等都要做到真实、准确、科学、客观以确保调研结果的真实性、科学性、客观性。2.5.3定位来源于市场调研分析的结果，而规划设计则必须依据定位进行。由于市场的发展速度极快，所以在规划设计时首先满足目前的市场需求的情况同时，要做到适当的超前，以顺应市场的发展；在规划设计时要明确其经营主题。2.5.4作为商业规划，其业种的规划组合设计尤其重要，每个业种在整体商业中所在的比例与所处的位置都要通过仔细的、精心的设计，以达到每个业种之间能相互补充，相互推动而不29、是相互进行激烈的竞争。2.5.5在业种组合的过程中，每个业种的消费者层次不能相差太远，但也不能完全重叠，这样会造成目标客层的分散，从而对于日后整个项目的经营不利。3.主力店组合及面积规划一个成功的主力店进驻，将为项目带来巨大的品牌效应，减少招商成本，缩短招商时间，使项目尽快地进入经营轨道。同时，主力店的引进，可以帮助提升整个项目的价值。3.1主力店的面积占比成功的商业结构研究表明：在一个正常运营的商业项目中，主力店所占的比例应为总体经营面积的30%-50%。主力店面积越大（高于50%），所占比例就越高，则商业经营的结构越稳定，但整体租金收入却较少；相反主力店面积越小（低于30%），所占比例就越30、少，则商业经营的可变性越大，但预期来自经营散户的租金收入却相对较高。主力店不是多多益善，一个大型项目有3-5个为合适，而且主力店要与城市区域特征相结合，如在市中心可以是百货店，而次中心的不妨建超市，郊区则可以作建材市场等。3.2主力店类型3.2.1现代百货主力店国商、大商、上海百联、新天地等。3.2.2家居建材主力店月星、居然之家、红星美凯龙、蓝景丽家、吉盛伟邦、好百年等。3.2.3家居建材超市百安居、东方家园、家德宝等。 3.2.4日用品超市家乐福，沃尔玛、华联、美廉美、物美、麦得隆、大福源等。3.2.5专业店独立专业店：ITAT、海澜之家等；连锁专业店：屈臣氏（属专业护理店）、国美、苏宁、31、肯德基、麦当劳、加州牛肉面、斗牛士牛排、上岛咖啡、星巴克。3.2.6品牌专卖店报喜鸟、雅戈尔、七匹狼、庄吉、劲霸、红蜻蜓、百丽、菲姿、哥弟、歌莉娅、埃古、森马、卡马、TOTO、科勒、皇朝家具、芝华仕等。3.2.7功能店休闲娱乐：影院、咖啡吧、茶吧、球馆、电玩、游乐设施等；配套功能店：美容护理、洗车行、洗浴、快捷酒店等。3.2.8美食店成品：老昌、阿满、中之杰等；中高档餐饮：大宅门、灶王爷、牛扒店、东方饺子王、米锅店等；快餐、特色小吃：一般针对内部员工、快速流动人员等。3.2.9医药连锁店吉林健康万家、深圳美信、珠海济生、北京金象、广西嘉进等。3.3主力店的招商3.3.1吸引主力店的因素3.3.32、1.1合理的定位与之相呼应。3.3.1.2与之相匹配的业态组合。3.3.1.3建筑设计、建造指标一定要满足。层高、进深、柱距、荷载、广告位等，天然气、上下水的预留，这些因素决定了主力店能否进入，这和价格没有关系。3.3.1.4专业的商业团队（不妨借助中介机构）。3.3.1.5价格和付款方式：招大品牌，要放弃一些近期的利益，包括价格要有足够的吸引力，放水养鱼,这样才有利于我们的成功。3.3.2主力店招商分布列表（供参考）：序号功能项目功能类型内 容1零售设施核心主力店百货、综合超市等辅助主力店时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店配套辅助店不同地区商品特色店2文化娱乐设施核心主力店动感影院、33、科技展览等辅助主力店儿童乐园、体育场馆等配套辅助店艺术摄影、旅行社、网吧、酒吧、书店等 3餐饮设施核心主力店中餐、咖啡西餐、美食广场等辅助主力店快餐类、风味小吃类等配套服务设施宾馆、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场、汽车养护等3.3.3主力店招商实行定制式操作在产品规划、设计阶段要与主力店商家见面，要把他们设计的要求拿过来。沃尔玛、家乐福、乐购、百安居、欧尚、易初莲花等大型主力店的引进是招商工作中的重中之重。另一方面，这些大卖场也非常看好中国的市场，这些商家在选址标准上有很多要求，并且很多标准可能与项目原来的规划有很大的出入，需要修改规划设计。据此，我们需在项目初期就与相关的意向主力34、店进行沟通，事先根据主力店的需求量身订做3.3.4招租主力店的利弊分析3.3.4.1利益：很强的集客能力；具有成熟、良好的品牌形象，对于提升商业地产的形象有很大作用；进驻之后，我们可以进行长期的持有，也可以进行带租约的销售，使经营进可攻，退可守；对一些小的商家和品牌有明显的带动作用，这点也是称其为主力店的主要原因；很强的广告效应，自身的品牌拉动、集客能力，投放质量很高的广告，都对商业项目有很强的广告效用。3.3.4.2弊端：对租赁价位的要求很低；会签订很苛刻的条款，比如排他性的条款，家乐福进驻后就不再要有超市进入了，国美电器进入后就不再需要苏宁电器进入了；管理本身很成熟，在后期营运的时候，想纳35、入到整个项目管理中很困难，因为它有自己的个性，有自己的管理方式，实际整体的运营中，特别是在后期营运，与我们磨合难度比较大，对后期管理者的操作要求也比较高；防范法律的风险，越是成熟的主力店，比如沃尔玛、家乐福、麦德隆，包括国美电器，这种成熟的商场租赁合同非常厚，有几百条条款来制约我们，给它自己的经营腾出空间。在这方面我们的一些承诺，包括合同中的一些条款，如果没有达到要求，主力店往往会用法律的手段讨公道。3.3.5主力店招商中风险的规避3.3.5.1主力店与个性店并存正面的效应是：主力店的强大集客功能将会辐射到在同一屋檐下的个性店，从而提升整个商场的经营业绩，达到双赢。负面的效应是：主力店与个性店36、所经营的商品或目标顾客容易出现重迭，最终造成恶性竞争，削弱整体效益。规避思路：项目在招商时，我们先根据自身的项目定位和发展战略，对需要引进的主力店先设计一个科学兼容的框架，理想状态当然是把主力店当作一个“大型”的个性店，能清楚地与其它零散租户区分开。在与引进的主力店进行谈判时，立足于整个商场的长远发展，对其入场经营的商品组合进行适当的调整，以期与以后进场的其它商家形成互补。3.3.5.2个性店独行正面效应是：避免主力店与个性店将来发展可能出现的冲突和对项目整体形象带来的影响，增加租金收入。负面效应是：购物中心缺乏领头羊，没有集客与留客的项目，会同时减弱潜在商家的进场信心和消费者的光顾兴趣。规避37、思路：主力店最大的效用就是提升整个购物中心的集客能力和其它商家的进场信心。因此要弥补这两样损失，就必须在零散租户的组合设计上和楼层布局上下大功夫。如引进能更好地、更全面地迎合消费者需求的功能店、主题店和品牌旗舰店，从而间接替代了主力店的主要功能，但注意经营上不可重迭太多。4.商场平面布局规划通过设计科学、装饰优美、布局合理的项目规划来诱导消费者的购买情绪、刺激消费者的购买欲望并最终完成购买行为。我们在进行布局设计前要与工程部门进行充分的沟通，详细掌握工程中空调间、消防设施、风机房、变电室、洗手间等分布情况，以便于在平面布局规划时做以充分的避让。如相关设施对日后总体经营会带来影响，不合乎商业规则38、的，须与工程部事先做以协调，在不影响大局的前提下做以调整，以免日后再进行改建，造成费用浪费。在建筑设计上须充分注意动线设计的科学性，避免由于区域死角所带来的物业价值的损失；其次，结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况，把握差异化竞争策略，合理控制和规划各品类营业面积的比例。4.1品类布局平面布局中，首先要做的是根据总体面积及项目实际情况划定各商场面积及各品类在商场中所占据的比例。进行品类布局时，要充分考虑各品类间的联带性、链接性。4.1.1商场为三层建筑：方案1：建筑面积33333/层，可出租面积按60%计算为20000/层3层功能娱乐（20000）：室内公园、餐厅、影院、休闲、健身、K39、TV等2层家具商场（10000）、日用生活馆（10000）1层超市（3000）、建筑装饰材料（15850）、家电（1150）说明：该方案适宜于地势落差较大项目（具体可参照吉林新生活项目用地）。从低侧进入一层，是超市、建筑装饰材料及洗车行（我省地级城市洗车业较滞后）等。从高路面一侧进入一层（实际是我们的二层）是日用百货及家具商场。我们的功能娱乐放入项目顶层。具体规划如下：一层：超市 3000建筑装饰材料： 17000品类数量单体面积品类面积家装3-5家80-100300-500橱柜10-15家100-1502000橱卫家电6家50300家电10家5050020家20-35650散热器6家503040、0灯具10-15家1001500吊顶材料6家50300瓷砖20家2004000洁具20家2004000地板30家601800壁纸5家50250油漆涂料10家50500铁艺楼梯5家50250艺术玻璃3家50150二层：家具 10000品类数量单体面积品类面积板式家具12家2002400沙发软床15家2003000实木家具5家2001000古典家具8家2502000儿童家具5家2001000其它家具3家200600日用生活 10000品类数量单体面积品类面积服装商场 4000淑女装 1000 10家3030028家20-25700少淑装 8056家3018025家20-25625男 装 9505家41、5025010家3535014家20-25350羊绒（毛） 44510家30-50445量贩休闲 60020家20-25500羽绒服 2004家50200鞋帽商场 2010男皮鞋 4908家3024010家20-25250女皮鞋 4908家3024010家20-25250运动区 5307家503506家20-30180布鞋等 20010家20200箱 包 2004家30-50200帽 子 1006家15-20100儿童商场 910童装（内衣）12家20-25300童鞋10家20-25250童车4家20-25100玩具4家20-25100妇婴用品7家20-25160百货商场 1410洗化用品 242、4012家15-20240文体用品 1806家30180针织内衣 3806家301808家20-25200工艺用品 3006家20-2515010家10-15150丝巾（饰品） 606家1060钟表眼镜 1506家20-25150其 它 100-100纺织商场 1670装饰布 5604家502004家3012012家15-20240床上用品 6106家50-6036010家20-25250棉 布 20010家20200车 饰 1502家501002家20-2550家居饰品 1506家20-25150三层：娱乐功能馆 20000品类数量单体面积品类面积功能店 8000餐厅6家150-30015043、0大众餐厅10家8-121000休闲区3家200500m客房-5000室内公园 6742影院1家20002000台球1家280280保龄球1家420420乒乓球1家120120旱冰场1家810810篮球场1家200200羽毛球1家600600儿童乐园1家800800电玩城1家800800高空缆车1家72（站台）72转马1家8080碰碰车1家200200激战鲨鱼岛1家210210钓鱼岛1家150150方案2：建筑面积33333/层，可出租面积按60%计算为20000/层3层灯具、家装（5000）功能娱乐（15000）：室内公园、餐厅、影院、休闲、健身等2层家居建材（20000）：家具、装璜材料、44、装饰材料、陶瓷洁具、五金等1层日用百货（20000）：服装、鞋帽、纺织、百货、超市及功能店等方案2说明：适用于没有落差地块，根据消费者的消费习惯，将日用生活类商品放入一层，家居建材放入二层及部分三层。日用生活规划为10000，超市及功能店（肯德基、洗车行等）规划为10000，家居建材规划为20000，功能娱乐规划为15000考虑到实际情况在一层增加了相关的功能店，同时将娱乐功能层的客房5000变为家居馆面积。具体品类布局规划同方案1表格。4.1.2商场全部为一层建筑方案3：建筑面积100000，可出租面积按60%计算为60000功能娱乐（15000）：结合实际情况下风下水处室内公园、餐厅、影院45、休闲、健身、超市（功能店）等景观通道日用百货（25000）：服装、鞋帽、纺织、百货等家居建材（20000）：家具、装璜材料、装饰材料、陶瓷洁具、五金、灯具、家装等方案3说明：这种布局的好处：一层商铺在我们前期出售时，单位面积的售价相对较高。整体平面布局比较易于规划，日用百货可规划可出租面积为25000，家居建材20000，功能娱乐15000（其中将超市及各类功能店放入该馆），规划中面积可不受楼层限制。功能娱乐项目能带来旺盛的人气，须结合实际情况放入下风下水（相对僻静）区域，同时一层布局可以节省食品区域面积。消费者来店购物可在一层全部完成，比较方便。这种布局的弊端：面积开阔，二大馆品类之间的链46、接相对要费些心。同时需做好相关的二大馆中间通道的景观设计。具体品类布局规划同方案1表格。4.2平面布局平面设计的内容是确定通道的形态，商铺布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。4.2.1通道设计 4.2.1.1通道的宽度：通道的宽度是根据商场的经营定位、商品的种类、性质、顾客人流和数量来确定的。一般主通道宽度为8-9米，副通道宽度3-4米，次副通道的宽度在2-2.4米。4.2.1.2通道的长度：主通道的长度视项目实际情况而定，但须遵循通畅、无阻。而店铺内通道的长度一般视品类的不同，设置在30-50米之间就须有一分路口，这样以缓47、解消费者在购物时的视觉疲劳感（这一点在下面商铺的设计中也会提到）。通道和店堂之间最好不设阶梯或坡度。通道主墙面尽可能采用外墙砖，这样可令人们有漫步室外的感觉。4.2.1.3通道设计要点：要点一：脉络清晰商场内通道设计要清晰，且主、副通道宽度需有区别。通道脉络设计好坏，不仅影响对人流的疏散，同时也影响商铺布局。要点二：与指引标志结合指引标志设计主要是指引消费者目标方向，一般要突出指引标志，在通道交叉部分设置。4.2.2商铺设计商场内部边缘以边店形式设计，做为大型的品牌店，日用百货店进深设置在5-7米，店面宽度设置在5-10米之间为宜。家居建材类店铺：家具的进深设置在12-15米，店面宽度设置在848、-10米。建材类的进深设置在12-15米，店面宽度设置在8-10米。为充分反映时代感、营造商业街氛围，商铺设计成背对背门店的形式，地砖采用仿古式、墙面以外墙砖形式铺设，同时可在墙面安装壁灯，并可局布配以绿植、小景观等，以使人们逛商场宛如散步于城市步行街。同时，为减少消费者的视觉疲劳，每一排商铺的总长度应根据品类的不同控制在30-50米之间。柱距的宽度直接影响着铺位横、纵向的宽度，柱子不宜落在通道及店面中，可将其规划于店铺边缘，视柱距的宽度调整店铺面积。4.2.3动线设计动线设计上除各大主通道需正对商场各门外，其它副门无须正对通道，可设计成一入门正对的是铺位，通道从铺位两侧设置。通过动线的设置以49、引导消费。4.3品牌规划品牌规划须尊重品牌市场发展战略，尊重商场的定位，盲目求高是不现实的，应该客观规划出切实可行的目标品牌计划。4.3.1规划内容：理想的目标品牌规划；目标品牌退换规划；应急品牌规划。制定目标品牌计划应该综合考虑项目经营的经济效益与项目形象定位要求的关系，合理控制、科学搭配不同定位的品牌配比。同时在规划品牌落位时，科学利用项目不同区域的商业价值，把握品牌之间不同形象、价位、色彩、风格等协调过渡。 4.3.2品牌商品落位随着品类规划及动线设置完成后，我们将进入各品类品牌商品落位阶段。我们可根据实际的定位进行规划，例如我们将定位于以中端为主，兼顾高、低端的定位，那么我们结合本商场50、的实际情况，确定属于我们的一、二、三线商品，并进行占比落位。一线品牌：10%二线品牌：70%三线品牌：20%结合目标品牌计划，在进行第一轮落位后，还需储备后补品牌及应急品牌，以防招商过程中出现品牌轮空现象，第一轮落位品牌与意向性储备品牌的比例基本为1：2。二、建设规划建设规划设计是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行的。这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能，不能单纯的从控制成本或建筑艺术性方面考虑。 在进行建设方案设计时，需要把握好三个方面： 城市基础设施发展状况；城市未来规划发展趋势；项目主要主力店和主要功能区基本物业51、需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。 1.商家的要求在做规划时，要充分考虑商家的经营需求，做以事先的沟通，尤其是主力店的进店要求，然后与工程部门联系以书面形式递交。1.1向工程部门提交普通店面的需求在平面布局规划完毕后，需对商场的电量、上下水等方面与工程部门进行事先的沟通。由工程部门核算出总的用电量、排烟量、上下水的安装等。各商场需向工程部门提报平面布局图及相关书面要求，包括：1.1.1多少个铺位，每个铺位是否有特殊的要求。1.1.2每个铺位二次照明大致的用电量。1.1.3通道照明达到什么程度，需要什么光源。1.1.4食品美食区还需提供：电量：熟食加工、面食加工等需52、要的总电量；排烟：多少铺位需安装排烟设备，有蒸锅的多少铺位，出售油炸食品的多少铺位等；有多少铺位需有上下水。1.2主力店的进驻要求简单地总结出多家世界500强大卖场在选址方面的一些标准，拟定面积在1500020000平方米的大卖场在选址上一些共性的标准：1.2.1卖场硬件进深：卖场临街面与进深（即长宽）标准比例为74柱距：810米，在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙，令营业面积最大化层高：净高45.5米单层面积：不低于5000平方米楼板承重:不低于450公斤/平方米入口门：宽度达到8米至12米1.2.2卖场配套坡梯：卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯(不超过12度)货梯：两部3吨53、以上的货梯电力：配备双路低压电力供给14001600千伏安（不含空调用电）水：给水供应不少于150吨/日，完成全部给、排水系统及设施消防：配置消防系统及设施，包括：防火分区设施、喷淋、监控报警、控制室等室内设计温度：夏季27摄氏度、冬季1618摄氏度电话线络：不少于40条电话线卸货区：地面一层不少于500平方米的专用卸货区店标及招牌：提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标及招牌停车位：300个以上租金：1.5元/天/平方米以内租期：1520年例： 苏宁电器连锁发展选址要求随着苏宁电器在全国的连锁扩张，在全国不同地区和级别的城市均需要符合开设商场条件的商业物业。具体区域要求如下：副省级以上城54、市：核心商圈 5000平米以上 区域商圈 4000平米以上 大型小区 3000平米以上地级城市（市区人口50万以上，具有一定的购买能力） 商业中心 3000平米以上苏宁电器连锁店选址标准如下：产权：独立、清晰的产权区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利面积：3000平方米以上楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼广场：物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场设施：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）沃尔玛超市对商圈的要求在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达55、到12-15万人须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳对物业的要求物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）楼板承重在450KG/平方米以上，对期楼的要求在600KG/平方米以上柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米正门至少提供2个主出入口，免费56、外立面广告至少3个每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接商场要求有一定面积的广场对停车场的要求至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位如商场在小区边缘需做到小区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米2.商场的外观设计商业外观设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括：外立面形象设计：外立面规划、外立面夜景设计、外立面广告位设计、外立面商业气氛设计。外部空间环境设计（外部广场设计）：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计57、室外指示及引导系统设计。2.1外立面形象设计2.1.1外立面规划外立面规划体现我们项目的整体形象及对消费人群的吸引力。立面规划要同周边的其它商业形成差异化，有我们自己独特的风格，强调可识别性。集团各主营商场的外立面为蓝色、橘红色与白色相映衬，象征着海洋、陆地与阳光（火）三者的结合。寓示集团的产业是“朝阳产业”，朝气蓬勃、蒸蒸日上，有着广阔的发展空间，并拥有在商海中搏击、永不言败的精神。2.1.2外立面夜景、广告位设计霓虹灯和广告牌（灯箱广告）的主要作用是营造一种活跃气氛，引起消费者的注意，鼓励消费者进入商场完成购买行为。广告位在进行施工建筑时就需预留出来，同时在商场周围也可制作异型广告牌。例58、如：可以是球体、柱体、锥体等。商场夜景的营造，可找专业的灯具店来制作。广场射灯是必不可少的。广场射灯通常采用LED灯，这种广场灯虽然造价较高，但比普通灯要实用，色彩须与城市整体的亮化色彩形成差异。我们在注重上述方面的同时，还须注意保持商场外部的清洁、明亮、并尽量营造热闹的气氛，旺盛的人气可以吸引更多的顾客。2.1.3外立面商业氛围设计可根据广告位、招牌、灯箱的投放，营造繁华感和商业氛围，与周边环境在同中求异，不可给人杂乱无章的感觉。外立面的设计中对出入口的展示性尤为重要，尤其在有高差的地方，做好导视牌，项目的门面须符合集团的经营特色、体现集团的整体风格。出入口一定要方便人们记忆和出入，门口有红59、地毯，或是装饰门等，有音响。2.2外部空间环境设计（外部广场设计）广场的范围大小应与周围的商业建筑配合，避免建筑物对广场空间造成压迫感，所以尽量使广场宽度与周围建筑高度比例值接近1，这样的广场尺度将达到适度宽敞。2.2.1注重互动性商场与广场互动由于停车场基本遵循外围的设置，所以要设有足够的步行空间，紧邻商场建筑外墙，这样与商场入口有充足的缓冲空间，使广场与商场有良好的互动关系而不被其它广场设施所阻隔。多样化活动互动广场的步行空间，应考虑人群在行走过程中驻留点。因此可以在广场平面规划时置入一些空间的设置点，以达到广场多样化活动的互动。广场的面积尽可能大些，在必要位置设艺术造形，要设有舞台便于开60、业或平时做活动。2.2.2以人为本景观设置喷泉、座椅、绿化可以相互交错布置在略有高差的层面上，并可以小桥、柔和的曲线、素雅的材料、平静的水面、绿色的草坪构成步行空间。引入树木、花卉、草坪和水景等自然元素。在行走空间内的植栽配以高直、遮荫和不阻挡视觉为选择原则；可以利用植栽作为区划广场不同使用功能的元素，融自然于广场。在步行空间设计中，合理安排好各种人流、货流与车流是必不可少的，减少广场中穿越性动线的出现。在规模较大的项目中，建筑底层应设专用地下车库，同时部分发挥地下室解决人、货的分流作用，提供商场的货运系统和垃圾的清运工作。无障碍空间设计在地面的材料选用上，应达到防滑的效果，且将残障者行走无障61、碍空间（导盲砖、残障步道）考虑于其中，这样才能达到无障碍、安全的步行空间。广场休息空间设计广场休息设施设置方面，座椅尽量采用可及性高的设置（阶梯式或座台方式的座椅），坐卧高度以45cm60cm为佳，以达到广场中休息空间的便利性。广场中休息空间应尽量面对广场活动发生的方向，有适当的植栽配置，且远离主动线位置（适当距离约3m），以达到休息时的舒适感。广场中应有视觉焦点的设置，如喷水池、雕塑品、活动舞台等设施，创造丰富有趣的视觉焦点。在广场周围也应有明显的范围界定物（短柱、矮砖等），以定义广场范围和道路的区别，确保广场活动进行的安全性，这样才能真正达到无障碍的休息空间。3.商场内部空间设计商场内部布62、局包括商场的高度、中庭设计、商装等，充分体现出商场总体的实用、简约、时尚。3.1商场高度 一般一层营业场所的净高度介于4.5米以上，而其它楼层的净高度介于3.6米以上。中央大厅的高度在12-18米之间。过高的楼层高度易造成建筑物的空间浪费，而高度过低则会给消费者造成压抑感。3.2中庭空间设计（通常外请专业公司制作）中庭是项目最热闹的部分，也是项目室内步行街节点上的高潮，空间变化丰富，绿植密集，水体精心布置，玻璃顶投下的光影富有变化，配合座椅和餐饮设施，提供了购物、休息的场所。3.2.1注意事项3.2.1.1和谐性与均好性：以商场核心主题特色为基点，通过中庭景观、电子显示屏的有效组合，与商场主题63、特色密切联系，保证景观、空间及商场主题特色的和谐性与均好性。3.2.1.2与外部广场互动：商场中庭与外围广场，一“内”一“外”，其两者具有共性，又各具特性，为人群提供活动空间。而中庭则侧重于保持商场内人流的停留时间，广场侧重于商场外圈的人流集合。3.2.2建筑细节设计3.2.2.1内墙、地面设计：商场内墙、地面的色调、图案等要注重与灯饰、天花协调，达到风格统一的视觉效果。3.2.2.2风格设计：色调是风格的主要表现形式，商场墙、地面作为商场的主要内部空间，其色调的选取，取决于商场风格。如现代风格，地、墙面色调以简明为主，图案一般采用清晰简约的格式图案。3.2.2.3材料正确选取：地、墙面材料选64、择正确，是保证日后对其维修与保养的核心。地面材料，一般要易于保洁，具耐磨性，防滑性（尤其是多雨雪地区），避免采用木质地板；墙面材料，要防潮、防霉，选用防火材料。3.2.2.4地、墙面的图案选择：商场地、墙面图案运用除了要结合商场风格外，还要从不同功能区的差异，运用不同图案。如儿童游玩区，墙、地面一般会采用趣味卡通图案。3.2.3装饰品设计3.2.3.1风格确立原则：商场装饰品作为一种观赏装饰，必须与商场总体风格相融，要结合商场内部装修风格，包括色调、造型、图案等。3.2.3.2避免扎堆、重复：装饰品设置时要避免扎堆、重复设置，避免给消费者一种繁杂无序的感觉。3.2.3.3注重观赏性：装饰品设置65、要具有可观赏性，从造型、色调等，结合商场中庭、色调、风格，组合成统一格调。3.3商场总体商装3.3.1商装原则：3.3.1.1文化特点鲜明：用特色鲜明的商装形式去体现企业经营文化。使经营文化和经营行为不断融合，从而实现差异化经营，提升企业核心竞争力。3.3.1.2时尚特点突出：通过商装，突出现代时尚。满足人们对时尚、品味的消费追求。加以独特的服务理念，努力引领时尚消费的潮流。3.3.1.3商装投资的合理性：注重成本控制，追求商装效果的实效性，采用“画龙点睛”的方法。需重点突出的地方，可选用高档材料、精工细作；其它部位的装修采取简洁、明快的办法，材料普通化，做工简单化。保证商场商装的理念和形式在66、3-5年内适应经营需求。3.3.1.4在装修方面尊重商户的经营需求和展示需求，营造良好的公共环境，充分引导和发挥商户的装修行为。3.3.1.5品牌商户须按照厂家制定的统一标准，制定品类的个性（二次）商装方案。3.3.2色彩在商场中的运用3.3.2.1在炎热的夏季，商场以蓝、棕、紫等冷色调为主，有凉爽、舒适的心理感受。3.3.2.2采用这个时期的流行色布置女士用品场所，能够刺激购买欲望，增加销售额。3.3.2.3儿童对红、粉、橙色反应敏感，销售儿童用品时采用，效果更佳。3.3.2.4商场一层营业厅，入口处顾客流量多，应以暖色装饰，形成热烈的迎宾气氛。也可以来用冷色调装饰，缓解顾客紧张、忙乱的心理67、。3.3.2.5地下营业厅沉闷、阴暗易使人产生压抑的心理感觉，用浅色调装饰地面、天花板可以给人带来赏心悦目的清新感受。3.3.2.6色彩运用要在统一中求变化。商场应定出标准色，用于统一的视觉识别，显示企业特性。但是在运用中，商场的不同楼层不同位置，又要有所变化，形成不同的风格，使顾客依靠色调的变化来识别楼层和商品部位，唤起新鲜感，减少视觉与心理的疲劳3.3.3商装细节对于日用百货类、部分家居建材类、美食类铺位为了商场整体的统一、规范需由商场进行总体的一次性商装。在保证整体商装风格特色的前提下，充分利用局部吊顶、包柱和精品店LOGO 等因素结合各商场的经营诉求，着力于体现差异化经营的风格和展现各68、商场的主题特色。3.3.3.1吊顶区域：（ 阳光通道 平场区 精品店区域 主副信道 ）吊顶的样式：须根据实际情况选择吊顶的形式，如果商场为一层结构，那么我们可参照北京奥特莱斯店，不做整体吊顶，可将顶棚漆成黑色或灰色，使用大功率高照度节能灯，利用灯光将人们的视线控制在照度内（家居类商铺可根据实际需要由商户自行制作个性化吊顶）。如为多层建筑，根据实际情况也可在顶棚做扣板。材质：亚光铝隔珊（600*600）、吸音板、矿棉板、阳光板（商场采光顶用）等。色调：浅色调-牙白色、纯白色 、乳白色。 棚顶埋件：根据各商场吊挂需求配合工程部门在商场主次入口棚顶做好预留。3.3.3.2地面：中央广场（阳光通道）：69、仿古砖公共通道：（主信道、副信道）规格：600 * 600材质：抛光砖色调：象牙白、米灰色3.3.3.3地插：位置：中央广场、主信道中间位置；主信道与副信道交汇处。功能：美陈和促销活动使用。副通道地面：图案可根据经营区品类的不同而变化使整体效果更加生动。3.3.3.4包柱：规格：视商场实际情况而定。 材质：木制、铝塑等材料，在大的主通道采用外墙砖，并在适当位置设壁灯并适当配以绿色植物点缀，给消费者以行走在外部步行街的体验。商场内部可包装为灯箱式作商品广告宣传。铺位内部边缘可由商户自行设计为商品展示墙及艺术品展示窗等。3.3.3.5 LOGO：高度: 棚高3-3.4米材质：石膏板、轻钢龙骨、玻璃70、铝塑板 色调：根据各商场经营特点及品牌需求3.3.3.6门楣：高度：600宽度：随品类而定门楣牌匾厚度：突出门楣10公分以内或视实际情况而定。4.主要配套设施功能规划不同业态有不同的配套要求。如超市对理货区、中央空调、电梯、消防等都有特殊的要求；餐饮需要有独立排烟管道、防噪设施、上下水、充足的停车位等；电影院需要大空间、卫生间、消防、隔音等配套。在项目修建时就要充分考虑到各种商业业态的配套要求，尽量让配套规划完善到位。服务设施规划设计、导购系统设计、店铺及专柜/专卖店形象设计等内容如下： 4.1服务设施设计总服务台设计：1个-设置在显著位置。顾客收银台设计：视情况而定，通常1500-200071、设一个。顾客休息设施设计：通常采用木质条椅与花坛相结合休息设施。4.2导购系统设计标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计。4.3店铺及专柜/专卖店形象设计专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。4.4垂直交通（直升梯、扶梯）4.4.1扶梯布局4.4.1.1有效运载商场电梯的基本功能是运载商场内人流，商场扶梯部数，布局位置，都要以有效疏散运载人流作为出发点。4.4.1.2避免扶梯口的客流堵塞大型商场，客流量大，扶梯与通道衔接处，一般会设比商场通道宽的空间，或是在通道交叉口处安置扶梯。4.4.1.3“右上左下”规则根据东方人的行走方向习惯72、，一般是偏右，商场双向扶梯布置时，要根据“右上左下”规则，引导顾客向上购物。单向扶梯设置：商场运用单向扶梯设置，不仅可以保持商场商品的受观率，保持客流的停留时间，增加消费者再购物的购买欲，而且还可以避免扶梯口的堵塞。但同时也要注意消费者逛商场的疲劳度，进行合理跨距分析。4.4.2垂直电梯布局4.4.2.1客货分流商场垂直电梯一般货梯与载客梯分开设置，实行有效货流与客流的分流。4.4.2.2专用通道设置商场垂直电梯一般设置专用通道，与扶梯、商铺分立设置。一是，避免客流堵塞；二是商场以扶梯为主，垂直电梯为辅，消费者一般逛商场，选用的多为扶梯。4.4.2.3观光梯应用常用于带有中庭的商业项目，也有设73、置在商场外部的，主要作为商场亮点。设置在中庭的观光梯，可以让消费者了解商场功能布局，业种分布。4.5卸货区设计 由于商场物流量较大，必须事先规划面积适宜的卸货区，卸货区最好设置在地下室与首层商业购物部分的客流主入口互不干扰。货车可以在地下一层卸货，通过货梯将商品运送到各个楼层，在时间段上略有错开，货车的进卸货时间有所分开（如在夜晚等）。办公人员也可以直接开车进入一层停车库然后通过客梯直接进入办公区，避免办公人流与货流对购物人流的干扰。如果商场为一层建筑，那么应事先规划出各商场卸货区域，并规定允许的卸货时间区限。因为卸货区一般高、长、宽是有规定的，那么操作机器都是定式的，车要能够循环，能够调头，74、要不然进去出不来了，另外电梯的尺寸要有要求，因为建材有一些特殊的产品比较长，那么我们的电梯必须要达到一定的载重量，如果在我们做项目之前这些情况不了解，已经做了建筑设计了，再更改是很困难的。4.6照明设计 从商品色彩来看，冷色（青、紫）用荧光灯较好，暖色（橙、红）用白炽灯更能突出商品的鲜艳。服装、化妆品、蔬菜、水果等使用白炽灯、聚光灯则能很好地突出商品的色彩，创造气氛。4.6.1商场室内灯饰设计4.6.1.1与区域气候环境相结合：通过结合商场所在区域气候，对灯饰色调选择。如南方气候温暖，灯饰色调一般用简明偏冷色调，而北方气候冷，灯饰色调宜采用暖色调。4.6.1.2与商场结合：灯饰设置要根据商场档75、次、风格、形象等予以结合考虑。比如高档商场，主要选用高级灯饰。4.6.1.3业种结合：灯饰选择还要跟据业种的特点分析，比如食品类与服装类，前者不需特效，而后者则注重灯光所带来的效果。4.6.1.4与功能结合：商场不同的功能区，对灯饰要求也不尽相同。比如通道一般选用一种过渡性较好的灯饰，商场的通道和拐角是消费者进入商场的一个缓冲区，所以，也要特别注意细节上的问题；还要区别指示标志；游玩区，则选色调丰富的灯饰组合。4.6.1.5彩色照明：利用彩色灯泡，或将彩色光片加在灯前，变化出不同色彩的灯光。在均衡分配商超内的照明亮度时，应以全体照明的店内平均亮度为1，店面橱窗为24倍，店内正面深处部分为23倍76、，商品陈列面为1.52倍，需加倍亮度的地方只要加上局部照明即可。4.6.2灯饰安装4.6.2.1吊顶如果高度低，采用日光灯管，如果高度高，则要大灯在吊顶下，高度与光扩散更和谐，同时也起到节约电能。 4.6.2.2如采用节能灯，则纵向灯带间距为3.8-4米，横向灯带间距通常为6米。4.6.2.3节能灯的功率可分为两块：夏季日照时间长，可采用26瓦节能灯，冬季日照时间短，可采用50-65瓦节能灯，这样可以很好起到节能的作用。4.6.2.4商家的二次照明则最好采用插卡，自己买电，这样可以起到节能作用。 4.6.2.5夜间室外照明重点突出建筑和停车场，让商场在环境中产生强烈的视觉效果。 4.6.2.677、由于灯光工程造价较高，电费成为市场的较大固定成本支出，因此采用照明设备必须考虑稳定可靠的节能灯具。 4.7通风调温商场内顾客流量大，空气易污浊，为了保证空气清新，应注意通风设施建设。营业场所的温度对顾客和商品保管都有影响，商场也应考虑空调设施的建设。商场在选择使用空调机组时，最好选择那些能够根据楼层不同分别调节温度的设备。同时要注意以下问题：4.7.1根据营业面积的大小，解决好一次性投资与长期运行的费用承受能力。4.7.2对空调系统热源进行投资经济效益分析，最好集中供热。4.7.3慎重选择制冷方式、制冷剂类型，减少污染。4.7.4考虑空调的用电负荷。4.8 VI设计的应用 招牌 ：对商场经营内78、容具有高度概括力和在艺术上具有强烈吸引力，对消费者的视觉刺激和心理影响是很重要的。招牌是消费者识别商品、商场用来招揽生意的牌号或标记。各商场既要充分利用现有的招牌，又要赋予招牌更为丰富的内涵。4.8.1VI设计与图案设计相结合，导视设计与图案设计相互结合。4.8.2VI系统的使用：主要在户外与户内：4.8.3户外与户内都是营造气氛，增加标识，户外注重醒目，户内注重理念提升，如电视屏，导视牌，电扶梯两侧广告牌，墙面留白处，地标色彩，吊顶彩旗，商铺门楣，卷帘门面标识或区域色彩划分。4.8.4图案可以是经常变化的，节庆日有喜庆，演出活动等不相同，有一些可以长期固定。4.9健康节能设计市场建筑节能设计79、，主要从减少能源损失和提高设备效率两个方面考虑。注重保温墙体材料的应用，并充分利用自然采光、自然通风，尽量减少对中央空调系统的过分依赖。4.10音响设计在商场设计中须考虑到声音的传递与吸收，设计清晰的音响系统，播放著名轻音乐，制造舒缓、愉悦的购物气氛，调节顾客购物心理。 音响运用适当，可以达到以下效果：吸引消费者对商品的注意。指导消费者选购商品，商场向消费者播放商品展销、优惠出售信息。营造特殊氛围，促进商品销售。随着时间的不同，商场定时播放不同的背景音乐，不仅给顾客以轻松、愉快的感受，还会刺激顾客的购物兴趣。4.11电子商务通信系统 通信系统：电话和宽带每个商铺处有一电话接口，在柜台和摊位都设80、有，电话线，电源，宽带距离在一起。监控系统：注重在各出入口和通道，严防死角，卫生间出入口，消防出入口要设探头。4.12消防设计设烟感喷淋、消防指示，消防栓，灭火器（包括培训使用）等，商装的用料采用防火材料或粉刷防火涂料等，以及餐饮商场须煤气管道检测等。4.13卫生间设计 每个楼层须设置充足的卫生间，除了老人残疾人卫生间采用座便设备外，其余一律采用蹲式便器，冲水采用红外线感应式设备控制自动冲水，避免人手操作，防止交叉感染。卫生间最好设置在偏僻角落，以带动客流运动。卫生间布局要点“隐性”布局商场洗手间，作为商场的附加设施，它的布局设计不能有碍商场的经营功能。可通过专用过道设置，将洗手间与购物空间形81、成有效分隔。采用回避法商场某些业种，如饮食、食品类等，应回避与洗手间相邻。4.14安全设计 对所有设施的安全性预先评估，特别是老人、儿童容易发生危险的地方要精心设计，进行安全性评估。例如地面作防滑处理，栏杆空隙要防止儿童能够钻过去。尤其是在人车混杂（注意车流疏导）。 4.15防火，排水排水注意下水管道的堵塞，卫生间和下水口处要做一个箅子，使之有过滤作用，卫生间和洗蹲处地面做个网箅子，使地面的杂物有所过滤。 电话线、空间管等处要防止出现漏水死角。4.16停车场设计在地面和地下，对于进出口的设计要贯通，不可形成堵塞。在物流区，进口和出口最好是单行道，不要设置在一起，分开设立。4.16.1停车场规划82、原则结合商场经营特点；商品特性等依据；以中轴线将停车场划分若干区域。区域大致分为：小型车停靠区域：小型车、自行车、摩托车大型车停靠：公交车、物流货车、直通车4.16.2车辆停车位置小 型 车：设置在商场侧面中型货车：设置在商场后面（比较僻静的地方）大型货车：设置在商场后面（比较僻静的地方）直通客车：设置在商场正门两侧公交客车：分别设置在商场不同的方向摩 托 车：指定门侧面位置自 行 车：指定门侧面位置人 力 车：设置在家居馆位置4.16.3车型规格表车型面积()规格数量小型车70002.8m*5m500地下36062.8m*5.3m243中型货车8403m*7m40大型货车26686m*11.83、7m38直通客车2803.5m*10m8公交车位21003.5m*10m60摩托车位2261m*2m113自行车位6300.7m*1.8m500人力车位3002*350合计1404413094.16.4停车场规划细分地下停车场规划地下停车出入口岗亭车辆出入口坡道防滑地车行通道车行标志停车位设置柱面处理墙裙处理车位编号地上停车场规划停车场入口岗台停车区活动隔离柱桩车行通道减速带停车位设置车辆出口坡道岗台车位编号地面停车位：正常水泥地面。绿地式：采用草植砖（带空隙地砖，在空隙处植入草籽）-绿化、渗水、美观。第四部分、工程建设程序一、内部立项研讨首先集团根据发展计划，在确定目标开发城市之后根据市场调84、研分析报告组织财务、工程等部门进行可行性论证分析，分析内容（主要包括政策分析、市场分析、效益分析、管理分析、法律分析、风险分析及风险规避）等。必要时聘请有资质的中介机构进行组织专家讨论，在充分论证的基础上形成项目投资评审报告，呈报董事会进行审批。由董事会按照投资原则，对该项目进行批示意见进行表决，董事会通过确定后进行立项开发。二、项目前期筹备程序1、立项审批1.1房地产开发公司的准备工作 房地产开发公司应办理好土地出让手续，取得国有土地使用权，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行勘察，制作报告书，并落实足够的开发资金。 1.2行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可85、程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）建设用地规划审批；3）建设工程规划审批；4）施工报建审批；5）建设工程预销售许可审批；6）建设工程竣工综合验收备案审批。 1.2.1选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1.2.1.1规划局土地利用处依据项目土地核发开发项目选址意见书并给出规划设计条件。 1.2.1.2国土资源局办理土地预审。1.2.1.3委托规划设计院依据项目规划设计条件及开发公司意见进行详规设计。 1.2.2建设用地规划审批阶段。此阶段办理以下一般事项： 1.2.2.1规划局土地利用处对开发公司提交的规划总平图进行审核并核发建设用地规划许可证，给出建设工程规划设计条件及综合管网设计86、条件。1.2.2.2办理土地详规审批手续：取得建设用地批准书及土地证。1.2.2.3办理环保审批手续：委托环评公司出具环评报告或环评报告表并经环保局审批通过且核发审批意见书。1.2.2.4办理人防审批手续：先到人防窗口核费，签订人防工程结建书及保证书和欠据，然后持人防设计图纸到人防审图事务所审图并给出审查意见书，再到窗口办理审批手续。1.2.2.5办理消防位置审批手续：持规划总平图及相关要件到消防窗口办理建筑工程位置防火审批意见书。1.2.2.6办理房地局审批手续：持相关要件到房地产管理局产权管理办公室办理项目土地地上房产灭籍手续并给出建设工程产权产籍意见书。1.2.2.7办理开发办审批手续：87、首先办理项目资金到位的验资报告，并持项目工程可研报告及相关要件办理项目审查意见书。1.2.2.8办理拆迁办审批手续：持相关要件到长春市城市建设房屋拆迁管理办公室办理建设工程规划审批意见书。1.2.2.9办理建委审批手续：持相关要件到建委窗口核定配套费用，开发公司交纳各项费用后持相关票据到窗口盖章并开具发票。1.2.2.10办理绿化审批手续：委托具有绿化设计资质的设计院出具绿化平面图并报园林绿化局审批且核发建设工程绿化规划审批书。1.2.2.11办理发改委项目计划书：持开发办核发的建设项目审查意见书、经环保局审批通过的项目环评报告、项目可研报告房地产公司开发资质证书等要件到发改委窗口报件并取得其88、核发的当年建设计划的通知。1.2.2.12办理综合管网设计审核：协调规划设计院、有线电视、燃气公司、电信公司、行政执法局、水务集团、电业局、市政管理处、供热办等部门到现地踏查并会签，然后规划设计院进行综合管网设计并报规划局市政管网综合处审批通过取得管网综合图。1.2.2.13委托建筑设计院依据规划设计方案条件进行详规设计。 1.2.3建设工程规划审批阶段。此阶段办理以下一般事项： 1.2.3.1规划局建筑设计处汇同规划局市政管网综合处对开发公司提交的建筑总平图、单体设计文本文件及建设用地规划许可证规定的各项会签审批文件进行审核并核发建设工程规划许可证。1.2.3.2办理建筑施工图审查：将全套施89、工图纸委托具有审图资质的审图事务所进行审核，并核发施工图审查意见书。1.2.3.4办理消防设计审批：将全套施工图纸报公安消防支队进行审查，并核发消防设计审核意见书。 1.2.4施工报建阶段。此阶段办理以下一般事项1.2.4.1办理施工报建登记：持工程报建申请表到建委报建窗口报建并核发建设工程许可申请会签表。 1.2.4.2办理招投标手续：开发公司委托招投标公司对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包，取得中标通知书。1.2.4.3办理建设监理管理审批：通过招标方式确定监理公司并报经市城乡建设委员会审批通过。1.2.4.4办理勘察设计审批：先行办理防雷审90、批、墙改办审批再汇同消防设计审批及全套经审图事务所审核通过的施工图纸到勘察设计窗口进行报审并通过。1.2.4.5办理进场交易审批：持中标通知书到建委交易中心窗口报审并交纳交易管理费取得入场交易资格。1.2.4.6办理质量监督审批：持建设工程施工许可申请会签表、质检登记表及施工合同、监理合同、勘察设计合同、建设施工设计合同及建筑施工企业资质证明文件到建委质检窗口报审并通过。1.2.4.7办理安全监督审批：办理施工保险，交纳保险费。1.2.4.8办理造价管理审批：交纳定额测定费后到建委造价管理窗口审核并通过。1.2.4.9办理双拖欠审批：交纳施工人员培训费、农民工工资保证金、签订劳务合同即可通过。91、1.2.4.10办理执法监察审批：持建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、中标通知书、建设工程施工申请会签表、规划总平面图、建筑总平图到建筑市场执法监察大队报审并审批通过。1.2.4.11办理完如上会签后，建委核发建筑工程施工许可证。 1.2.5商品房预售许可审批阶段。此阶段办理以下一般事项： 1.2.5.1办理商品房预（销）售审查书：持商品房屋预、销售审查申请书、项目计划批准文件、土地证、建设工程规划许可证、开工许可证、开发建设项目审查意见、规划总平面图、工程建设总投资25%以上证明、商品房屋预、销售面积明细表、配套工程和物业管理具体实施方案到开发办窗口报件，经实地踏查合格92、后5个工作日核发商品房预（销）售审查书1.2.5.2办理房产测绘数据审查：持测绘成果声明、房产测绘（预测）报告、房产测绘合同、建设工程规划许可证及附件、规划总平面图、施工图文体文件、开发建设单位法人资格证明、配套设施说明等要件到房地产管理局产权管理处审查。1.2.5.3办理商品房预售许可证审批：持审查通过的房产测绘数据表、开发企业资质证书、工程施工合同、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售方案等要件到房地产管理局综合审批处报件，经审核合格后核发商品房预售许可证1.2.6建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项： 1.2.6.1经区规划局批准，委托测绘院对已竣工93、工程进行现场测绘并出具实测图。1.2.6.2规划部门、市政部门、环保局、人防办、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收并核发相关的验收合格意见书。 1.2.6.3建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查并核发审查意见书。 1.3 房地产项目权属初始登记阶段 1.3.1由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 1.3.2开发商应提交材料： （1）申请书； （2）企业营业执照； （3）用地证明文件或者土地使用权证； （4）建设用地规划许可证； （5）建设工程规划许可证； （6）施工许可证； （794、）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果； （9）根据有关规定应当提交的其他文件。 以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，会因实际情况不同而发生变化。2、项目规划及方案设计2.1由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。2.2签定委托设计合同，委托设计单位进行建筑设计。分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工图设计。2.3市建委负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。3、项目投资预算及签定工程总包合同3.1初步设计或施工图设计结束，委托专业的、具备资质的造价咨询机构进行投资预算。3.2房地产公司计划部负责对投资预算的结果进行审核确认。3.3通过招投标方式确定95、施工单位并签定工程总包合同。4、建设工程报建4.1建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续4.1.1 计划部门核发的固定资产投资许可证或主管部门批准的计划任务书；计划委员会4.1.2 规划部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；规划局4.1.3 国土部门核发的国有土地使用证；国土资源局4.1.4 符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；建委施工图审查处4.1.5 人防办核发的人民防空工程建设许可证；人民防空办公室4.1.6 消防部门核发的建筑工程消防设计审核意见书；公安消防支队4.1.7 防雷设施检测所核发的防雷设施设计审核书；防雷办4.1.8 地96、震办公室核发的抗震设防审核意见书；地震办4.1.9 建设资金证明；当地银行4.1.10工程预算书和造价部门核发的建设工程类别核定书；咨询公司4.1.11法律、法规规定的其他资料。4.2公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续4.2.1建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；4.2.2建设工程施工公开招标申请表；4.2.3建设工程监理公开招标申请表。4.3邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。4.3.1建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；4.3.2建设工程施工邀请招标审批表；4.3.3建设工程监理邀请招标审批表；4.3.4工商部门签发的私营企业证明；4.3.597、法人营业执照；4.3.6其他申请邀请招标理由证明。4.4直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续4.4.1建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；4.4.2建设单位申请安排建设工程施工单位报告；4.4.3建设单位申请安排建设工程监理单位报告；4.4.4工商部门签发的私营企业证明；4.4.5法人营业执照；4.4.6建设工程直接发包审批表。4.5办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续4.5.1规划许可证；4.5.2工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；4.5.3工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；4.5.4施工合同及其单位资质证书复印件；4.5.5监理合同及其单位98、资质证书复印件；4.5.6施工图设计文件审查批准书；4.5.7建设工程质量监督申请表；4.5.8法律、法规规定的其他资料。4.6办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续4.6.1建设单位提供的资料：4.6.1.1工程施工安全监督报告；4.6.1.2工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；4.6.1.3工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；4.6.1.4工程项目地质勘察报告（结论部分）；4.6.1.5施工图纸（含地下室平、立、剖）；4.6.1.6工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；4.6.2施工单位提供的资料：4.6.2.1安全生产、文明施工责任制；4.6.2.2安全99、生产、文明施工管理目标；4.6.2.3施工组织设计方案和专项技术方案；4.6.2.4安全生产、文明施工检查制度；4.6.2.5安全生产、文明施工教育制度；4.6.2.6项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；4.6.2.7现场设施、安全标志等总平面布置图；4.6.2.8购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；4.6.2.9建设工程施工安全生产责任书；4.6.2.10建设工程施工安全受监申请表；4.6.2.11法律、法规规定的其他资料。4.7领取施工许可证，除第4.1条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续4.7.1工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；4.100、7.2工程监理中标通知书和工程监理合同；4.7.3施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；4.7.4使用商品混凝土购销合同或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；4.7.5质量监督申请安排表；4.7.6安全监督申请安排表；4.7.7建设工程质量监督书；4.7.8建设工程施工安全受监证；4.7.9施工许可申请表；三、项目建设实施程序：1、组建工程项目部1.1根据项目规模，确定项目负责人及项目各专业主管工程师人选，组成一个熟悉商业地产开发的复合形专业人才团队。1.2项目部组成人员的素质要求1.2.1项目负责人：对项目整体负责，能够对房地产与商业进行有效整合，101、确保行业间资源的整合力度。1.2.2项目专业主管工程师：对项目的各专业负责，个人技术水平能够确保支撑整个商业地产开发项目的正常运转。2、质量控制：有效利用施工现场项目监理部力量，抓住关键的质量控制点。2.1事前控制2.1.1进行规划设计时应严格遵守“三段式”设计原则，即方案设计、初步设计、施工图设计。2.1.2工程项目部收到设计单位提供的施工图纸后，应召集施工方、设计方、监理方共同进行图纸会审，发现问题及时解决。2.1.3房地产公司工程项目部应制定严格的质量控制管理制度，严把工程质量关。2.2事中（过程）控制2.2.1应监督现场各施工单位严格按照施工图纸进行施工，如实际确有变化，应有建设单位、102、监理单位、设计单位及施工单位共同签属的设计修改变更通知单等正规手续。2.2.2应严把材料质量关，所有进入施工现场的原材料、设备及各种预制构件必须提供国家规定的各种质量证明文件，并经监理验收合格后方能落地使用。2.2.3现场施工过程中，建设单位工程管理人员及监理人员必须对施工半成品的质量进行随时监控，找到关键的质量控制点，上道工序未经验收合格不得允许施工单位转到下道工序进行施工。2.2.4建设单位负责工程管理的相关人员应要求现场工程监理人员对工程项目的关键部位、关键工序必须进行旁站监督。2.3事后控制2.3.1过程验收与竣工验收过程中，参加人员必须做好验收记录，发现常见施工质量问题应定期整改，直103、至验收合格。同时制定相应的奖惩措施。2.3.2验收过程当中，建设单位的工程管理人员如发现工程质量出现较严重问题应立即在现场组织质量研讨会，制定相应的处理方案。并在事后查清原因及相关责任人或施工单位进行严肃处理，将结果报至房地产公司相关领导。2.3.3验收过程当中，建设单位的工程管理人员如发现工程关键部位出现质量问题且影响到工程项目整体结构安全，应立即向施工单位发出停工指令，同时向公司主管领导汇报。在查明事故原因后，将不合格施工产品立即拆除，同时追究相关监理及施工单位责任，直至将责任单位清理出场。3、进度控制3.1项目部及时审查施工单位报送的施工总进度计划，报直属上级审核，批准后组织落实。3.2104、项目部应依据工程承包合同有关条款、施工图及经过批准的施工组织设计制定进度控制方案，对进度目标进行风险分析，制定防范性对策。3.3工程部应要求施工单位报送工程阶段性（季、月、周）计划报审表。严格要求施工单位按照进度计划执行。采取措施。现场工程师应检查进度计划的实施情况随时跟踪检查并加以分析。记录实际进度及相关的情况，进行进度控制。当实际进度滞后于计划进度时应及时报主管领导，商定采取进一步措施。3.4当实际进度符合计划进度时，应要求施工单位编制下一期进度计划。当实际进度滞后于计划进度时，工程部应书面通知施工单位采取纠偏措施并监督实施；3.5建立例会制度。工程部每周必须组织召开一次施工生产调度会，内105、容主要总结上周计划完成情况，及下达下周施工计划，协调解决各单位施工进度等问题，动态更新调整施工进度计划、每月28日前，工程部将进行统计并将本月施工计划完成情况及下月施工形象计划上报。年、季度施工计划在年、季度初的前一个月与月计划同时上报。补充和动态调整月施工进度计划。4、投资（成本）控制设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。4.1设计阶段的成本控制4.1.1推行设计招标，择优选择设计单位，推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法。4.1.2积极推行限额设计，健全设计经济责任制，有效避免设计不精、深度106、不够的情况，从而有效控制工程造价。4.1.3采用合同措施，有效控制造价。针对目前设计人迥经济观念淡薄，设计变更随心所欲。应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款。4.1.4新项目开发的经营单位应根据建筑规范随时调整建筑方案及商业布局。4.2招标投标阶段的成本控制4.2.1项目招标过程中的成本控制。工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。4.2.1.1招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工安装单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一107、级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。4.2.1.2做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。4.2.1.3合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。4.2.2做好合同的签定工作。应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期108、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施4.3施工阶段的成本控制。施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。4.3.1抓好合同管理，减少工程索赔：在施工阶段成本控制的109、关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。4.3.2完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。4.3.3从技术措施上展开项目投资的有效控制：对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工110、艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。4.3.4从经济措施上展开项目投资的有效控制4.3.4.1对大宗材料或大型设备可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。4.3.4.2甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。4.3.4.3加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。4.4竣工阶段的成本控制：该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关111、法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。四.工程跟进1.目的：为营造安全、有序的施工环境，合理分配人员的岗位责任，保护新建设施不受损坏，对所有施工人员进程及施工项目进行全面督导，确保卖场如期开业特制定本办法。2.施工原则：2.1监控工程进展情况，确保工程顺利、正确进行。2.2提出工程需求及建议，及时反馈不合理现象并及时加以改正。2.3各项工程施工，遵循安全第一、质量合格的原则。2.4除房地产公司授权行使权力外，不干涉工程正常业务。3.组织部门：物业部、管理部为主，其他各部门为辅。4.前期的准备阶段本阶段是为开工112、创造必要条件的阶段，应进行如下工作：4.1办理施工执照及有关文件。4.2组织并参与施工图纸会审。4.3把已经批准并同意的施工需求设计对施工人员交底。4.4采取必要的措施，使施工用水、电、排水均满足施工需要。4.5建设能基本满足生活需要的附属设施。4.6施工机械设备进入现场，并能保证正常运转。4.7落实劳动计划，随时可以调动进场，并对其进行必要的技术、安全、防火教育。完成上述一系列工作后，写出开工报告，并经上级主管部门审查，批准后正式开工。5.实施办法：5.1成立项目组：由管理部负责对各事项进行督导，各商场负责人为核心组员，商场其他员工为一般组员，成立工程项目组，以便对工程的各项工作进行全面监督113、。5.1.1按各管理人员分配管辖区的原则，实行分片、分区管理，落实责任到个人：职 务主 要 职 责组长负责对项目工程进度、质量、功能的全面监督与控制，并协调各商场与工程部之间相关事宜，主持工程协调会。副组长1、 负责每日制定固定时间召集相关组员，参加工程协调会。2、 负责对参加工程协调会的组员进行考勤，确保参会人员全部到齐。3、 每日审定工程跟进表（物业），在工程协调会上提出工程进度等方面的相关事宜。各运营部长1、 每日审定商场施工统计一览表。2、 根据商场施工统计一览表填写工程联络单，并在每日工程协调会上提出本管辖区域工程存在问题、运营需求等方面的相关事宜。各商场1、每日全程安排人员到施工现114、场进行巡视。2、及时填写商场施工统计一览表。3、及时提出本商场工程需求、进度、质量事宜，上报其部长。4、对工程协调会决议执行情况进行跟进、反馈。物业相关主管及跟进人员1、每日跟进项目工程进度。2、每日填写工程跟进表（物业）。3、参加工程跟进协调会并形成会议纪要。4、对工程协调会决议执行情况的相关事宜进行跟进。工作督导按各项要求对各分管责任人进行指导、监督、检查、评比。5.1.2公共区域及外围工程，由物业部组织相关人员进行督促并跟进。5.2了解工程内容：5.2.1管理部会同物业部负责人与工程部相关工程师对接，收集施工图纸复印件及电子版文件。5.2.2参照各商场有关的图纸，结合本商场布局查找施工不115、宜点，及时反馈各商场经理并及时修正。5.3了解商场需求：5.3.1组织员工明确本商场布局规划。5.3.2明确各商场对公共设施及专业设施的特殊需求。5.3.3了解商户对货品陈列所需展示用具标准，以便提前进行空间预留。6.安全跟进：参加施工的所有人员必须通过安全教育后方可进场施工操作，各施工队要坚持定期举行安全教育活动，组织学习安全制度和安全规程，总结工作，提出针对性措施。建立由工地第一安全员为首，专职安全员、各施工队队长兼职安全员，组成的安全监督网络，监督各级安全制度，规程、措施的彻底贯彻实施，定期召开安全工作会议，研究解决安全施工的具体问题。提出下一阶段的安全工作要求。同时不定期进行安全检查，116、消除各种事故隐患。6.1电气管理。电气类用具在施工过程中使用非常广泛，在工程跟进过程中易产生大量明火及较大耗电量，在施工中，各商经营区要严格按照指定相关管理办法。6.1.1凡是在施工现场动用电气产生的明火，必须到消防科办理审批手续，未经批准不得动用明火。6.1.2用火审批需填清用火审批部门、用火日期、时间、地点、用途和范围，采取必要的防火措施，由专业焊工操作。6.1.3动用明火，现场必须配备足以打灭初期火灾的消防器材，操作人、监护人必须会使用消防器材，必须事先通知消防科派人协助监护。罚则：凡违反上述规定每发现一次对违章单位进行相应罚款处罚。处罚标准按情节由其经营单位自行制定。6.2防火管理6.117、2.1严禁在施工现场吸烟。6.2.2严禁在楼内居住处吸烟。6.2.3用油漆等挥发性材料时，应随时封闭其容器。擦拭后的棉纱等物品应集中存放且远离热源。6.2.4严禁在装有易燃易爆的容器、管道和受力构件上进行焊接和切割。6.2.5施工现场必须配备灭火器，砂箱或其他灭火工具。罚则：凡违反吸烟规定每发现一次对行为人进行相应罚款处罚，处罚标准按情节由其经营单位自行制定。6.3用电管理6.3.1施工单位安装、拆除施工线路时，必须由正式并持有证见的专业电工负责，并应严守安装规程，不准乱拉电线和接入过多负荷。6.3.2施工现场用电应从户表以后设立临时施工用电系统。6.3.3电工应定期巡视检查临时用电情况，杜绝118、受外力损伤漏点伤人，发现问题及时解决。6.3.4安装线路时，导线与导线或导线与电气设备的连接，必须牢固可靠，不得采用虚接、挂接电源。6.3.5施工用电线路，应用绝缘良好完整无损的坚韧护套软线，并不得使用金属丝绑扎，电线离地不准低于2.5米。必须放在地上的部分临时线应采取导线不受外力损伤的可靠措施。6.3.6控制开关不得放在地上，必须装在墙上或杆、架上并采取防雨措施。6.3.7临时施工供电开关箱中应装设漏电保护器。进入开关箱的电源线不得用插销连接。6.3.8临时使用的开关、电机等金属外壳也必须接地或接零。必须安装熔断器。严禁将动力线直接接在电源线上。6.3.9接插电源时，不得直接将电源线头插入插119、座，应使用插头连接。6.3.10临时线不应沿钢梁和可燃物架设，以免漏电打火，引起人员触电伤亡和火灾事故的发生。罚则：凡违反上述规定每发现一次对违章单位进行相应罚款处罚，处罚标准按情节由其经营单位自行制定。6.4出、入场管理6.4.1出、入人员必须佩戴出入证，并主动向安检人员出示，没有出入证人员严禁进入施工现场。6.4.2出、入人员必须接受保安人员的检查，外出物品必须有工程部的审批后方可带出。6.4.3所有出、入人员所需带入物品，必须由保安人员负责检查，经批准后方可带入。6.4.4罚则：如有违反规定每发现一次对其行为人单位进行相应处罚，处罚标准视情节由其单位自行制定。6.5施工用水管理6.5.1120、不得在未做防水的地面蓄水。6.5.2临时用水管不得有破损、滴漏。6.5.3暂停施工时应切断水源。6.6如何认定违章真实性6.6.1保安人员2人或2人以上，或会同商场人员在认定书上签字，视为违章成立。6.6.2用数码相机拍照现场，视为违章成立。6.6.3根据施工现场工程环境和地点可确认违章施工单位。7成品保护7.1施工过程中材料运输应符合下列规定：7.1.1材料运输使用电梯时，应对电梯采取保护措施。（如：用细木工板材对表面进行遮挡）7.1.2材料搬运时要避免损坏楼道内顶、墙、扶手、楼道窗户及楼道门。7.2施工过程中应采取下列成品保护措施：7.2.1各工种在施工中不得污染、损坏其它工种的半成品、成121、品。7.2.2材料表面保护膜应在工程竣工时撤除。7.2.3对消防、供电、电视、报警、网络等公共设施应采取保护措施。罚则：对以上叙述凡有违反者或单位，对行为人或单位处以相应处罚，处罚标准为全部赔偿所损坏部分。8进度、质量跟进按以下流程及要求执行。表单附后工 作 流 程商场由专人每日到施工现场巡视根据巡视内容填写商场施工统计一览表及填写工程联络单上报各馆馆长将跟进结果报送主管副总难以裁决事项召开总经理办公会决议物业部由专人每日到施工现场巡视对照工程进度计划跟进工程进度及质量根据巡视内容填写工程跟进表（物业）提交工程跟进表（物业），上报物业部经理审定各馆长对商场施工统计一览表及工程联络单进行审定二、122、提供有效、量化的工程进度计划一、工程部每日参加工程协调会工程部根据会议决议协调施工对整体工程进度、质量跟进每日召开工程协调会，一般事项由行政副总与工程部协商解决并形成会议纪要并形成会议纪要对工程需求、进度、质量跟进将跟进结果报送主管副总各商场物业部9.要求：9.1进入工地必须佩戴安全帽，不得穿高跟鞋，跟进人员要注意观察周围施工环境，注意高空坠物和路面情况。9.2工程跟进人员每日到施工现场巡视并对发现的问题及时记录、汇总、上报。9.3工程协调会由组长主持，由副组长负责召集，各运营部长及其指定人员参加，工程部由一名经理带队参加。9.4物业部对协调会形成的会议纪要进行分发并进行存档。9.5施工人员只123、能在其施工场地工作，不得随意走动。9.6工程部根据会议决议协调施工，不能在当日协调会上形成决议的问题在第二日协调会上予以反馈。9.7跟进人员对会议决议跟进并上报主管领导。9.8难以裁决事项召开总经理办公会决议。10.各种表单工程跟进表（物业）_物业部 日期：工程项目跟进人工程进度是否按期完成备注质量问题工程回执单 工程联络单事项说明事项建议第号受单部门：送单部门：送单时间：工程回执单 工程联络单事项说明事项建议第号受单部门：送单部门：送单时间：( )商场施工统计一览表日期施工方情况统计周一周二周三周四周五周六存在问题处理结果要素项目施工队名称施工人员数量工程起始日期例:虹吸雨排例:强电例:空调124、工程日进展情况工程周累计进展说明注意事项每天工程会议要有专人做会议纪要并存档。跟进施工进度时，要依据工程部提报计划及商场需求进行。违章处罚时，只能由物业部指定人员开罚单，其他人员只是意见反馈。五、项目竣工验收程序1、 项目初验：由总监理工程师组织，项目部相关人员、施工单位相关人员、物业相关人员一起进行项目初步验收。2、 正式验收：项目部主要负责人员组织监理方、设计方、勘测方、施工方、质量监督方以及其他相关各方一起对工程质量进行正式验收。3、 项目移交：房地产相关负责人组织项目经营方、项目物业方、施工方、集团审计部和经营管理部相关人员一起对项目的功能性进行验收，项目满足使用经营方及物业方要求后移125、交给经营方与物业，进入保修期。4、 项目竣工验收手续的办理：4.1建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。4.1.1已完成工程设计和合同约定的各项内容；4.1.2工程竣工验收申请表；4.1.3工程质量评估报告；4.1.4勘察、设计文件质量检查报告；4.1.5完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；4.1.6工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；4.1.7地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；4.1.8建设单位已按合同约定支付工程款；4.1.9施工单位签署的工程质量保修书；4.1.10126、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；4.1.11规划部门出具的规划验收合格证；4.1.12公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；4.1.13质监站责令整改的问题已全部整改好；4.1.14造价站出具的工程竣工结算书。4.2建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。4.3建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。4.3.1工程竣工验收报告；4.3.2施工许可证；4.3.3竣工验收备案表；4.3.4工程质量监督报告；4.3.5工程竣工验收申请表；4.3.6工程质量评估报告；4.3.7工程施127、工安全评价书；4.3.8工程质量保修书；4.3.9工程竣工结算书；4.3.10商品住宅要提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；4.3.11法律、法规规定的其他资料。4.4建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。4.4.1工程按实际结算的，要提供如下资料：4.4.1.1建设单位和施工单位的委托书4.4.1.2工程类别核定书；4.4.1.3工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；4.4.1.4工程施工承发包合同；4.4.1.5施工组织设计方案；4.4.1.6图纸会审记录；4.4.1.7工程施工开工报告；4.4.1.8隐蔽工程验收记录；4.4.1.9工程施工进度表；4.4.1.10工程子128、目换算和抽料（筋）表；4.4.1.11工程设计变更资料；4.4.1.12施工现场签证资料；4.4.1.13竣工图。4.4.2工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：4.4.2.1建设单位和施工单位的委托书；4.4.2.2工程承包合同原件；4.4.2.3竣工图。4.5项目规划验收5、办理预售许可证5.1预售人已取得房地产开发证书、营业执照。5.2已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。5.3持有建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。5.4计划部门签发的项目投资许可证。5.5如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。5.6已签房屋施工合同。5.7三层以下的商品房项目已129、完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。5.8建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25以上资金的验资证明。5.9已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。5.10预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。5.11具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。5.12项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。5.13物业管理方案已经落实。六.开发过程中具体外联（以吉林新生130、活为例）1.营业执照1.1目的：开展符合国家法律规定的经营活动。企业法人营业执照的登记事项为：企业名称、住所、法定代表人、注册资金、经济成分、经营范围、经营方式等。营业执照分正本和副本，二者具有相同的法律效力。注：领取营业执照后，还必须办理以下事项： l 刻制印章；l 法人代码登记；l 申请纳税登记； l 开立银行帐户。1.2遵循的原则：寻求政府和工商注册办事人员的支持1.3办理流程： l 公司名称的确定：名称预先核准通知书,其中包括：名称投资人、投资额及比例注册资金数额投资人签字盖章委托人身份证及签名营业范围的确定；l 公司住址的确定：租房协议、房照及复印件l 公司住址的实地核查：所在地工商131、所专管员俩人签署意见；公司营业范围的确定、公司注册资金数额的确定；1.4集团需提交的材料：l 公司设立登记申请书；l 公司代理人证明（授权）；l 公司董事、监事、法定代表人、总经理任职证明；l 企业章程l 验资报告1.5申办及验资费用；1.6办理时间：上述材料递交后15个工作日取得营业手续。1.7需协调政府部门：项目所在城市工商局2.组织机构代码登记2.1目的：统一代码标识2.2集团需提供的材料：l 营业执照副本及复印件一份；l 法人身份证及复印件一份；l 单位公章及法人名章；l 证照费用；2.3办理时限：3天。2.4需协调政府部门：项目所在城市-工商局3.办理建设工程选址意见书3.1需要提供132、的相关文件和材料。l 建设项目联系单或计委计划；l 1：500或1：1000符合现状地形图；l 土地招、拍、挂手续或土地权属证明；l 涉及相关单位有关协议；l 有污染项目的环评报告。 3.2需协调政府部门：项目所在城市总体规划处。 4.办理建设用地规划许可证4.1需要提供的相关文件或材料。 l 定址申请书；l 审定的详细规划； l 其它相关材料。 4.2需协调政府部门：项目所在城市规划用地处。 5.办理建设工程规划许可证5.1需要提供的相关文件或材料。 l 定址申请书； l 审定的详细规划； l 其它相关材料； l 效果图；l 平、立、剖面图册四套（含电子文件）。 5.2需协调政府部门：项目所133、在城市建筑设计审查处、规划用地处。 6.办理建设工程规划许可证（市政道路、管线）6.1需要提供的相关文件或材料。 l 道路、管线等市政工程项目申请报告（加盖公章）； l 道路、管线、路径走向方案图； l 相应带状地下管网现状图（四份）； l 市政道路、管线施工图（四份）。 6.2需协调政府部门：项目所在城市市政工程处。 7.办理工程定位放线通知单、验线单7.1需要提供的相关文件或材料。 l 市土地局核发的建设用地批准书或改变土地使用性质批准书、土地证； l 消防部门核发的建设工程消防设计审核意见书； l 市建委核发的建设工程开工许可证l 市规划局财务出具的规划许可证发证通知单； l 市建委拆迁134、办核发的拆迁验收合格证。 7.2需协调政府部门：项目所在城市测绘处（市测绘管理办公室）。 8.国有土地使用证8.1需提供的相关资料l 企业法人营业执照及复印件；l 代码证及复印件；l 法人、委托人身份证及复印件；l 建设用地、建设工程规划许可证及复印件；l 建规图、现状图、竖向图；l 项目备案确认书及复印件；l 土地出让金、契税、管理费等费用缴纳票据及复印件；l 到发证日期年检；8.2需协调政府部门：项目所在城市项目所在城市政务中心国土局窗口。9.建设XX项目备案确认书9.1需提供相关资料l 关于XX项目立项的请示；l 项目立项申请表；l 项目可行性报告；l 土地使用协议、建设用地及建设工程规135、划许可证、营业执照、法人身份证原件及复印件；l 发展与改革委员会投资处、政务服务中心发改委窗口；l 7天后到发改委投资处取项目备案确认书。9.2需协调政府部门：项目所在城市项目所在城市发改委。10房地产开发项目批准书10.1需提供相关资料l 营业执照原件及复印件；l 建设用地批准书原件及复印件；l 建设用地、建设工程规划许可证原件及复印件；l 建规图、现状图、竖向图；l 项目备案确认书原件及复印件；l 缴纳开发项目保证金、市政设施配套抵押金（按项目建设投资额比例，可以就具体金额协商）；l 现场踏查确认项目；l 7天后到城市开发管理办公室项目处领取。10.2需协调政府部门：项目所在城市开发管理办136、公室。11.建筑工程施工许可证（所需资料及办理部门）11.1用地批准手续国有土地出让合同、建设用地批准书、国有土地使用证（项目所在城市土地局）11.2建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（项目所在城市规划局）11.3工程中标通知书建筑工程施工直接发包审批表（项目所在城市建委招投标管理处）11.4拆迁手续房屋拆迁许可证（项目所在城市拆迁办）11.5施工图纸审查手续建筑工程图纸设计审核意见书（项目所在城市施工图纸审查中心）11.6工程委托监理合同（由监理公司负责办理，需项目所在城市质检站审查）11.7保证工程质量和安全的具体措施、银行资金证明施工单位需提前准备相关资料，会同施工单位到市建委协商缴137、费事宜。办理建设工程质量监督书、建设工程安全施工条件审查意见书和意外伤害保险（需项目所在城市质检站和市安监站审查）11.8消防手续建筑工程消防设计审核意见书（项目所在城市消防支队消审科）11.9立项手续房地产开发项目批准书（项目所在城市城市开发管理办公室）11.10施工合同需项目所在城市建经处审查11.11建设工程项目备案手续项目备案确认书（项目所在城市发展与改革委）11.12报建手续XX市建设工程报建申请书、（项目所在城市政务中心建委窗口）11.13工程造价提供工程预算或与项目所在城市建委进行协商由工程造价问题所涉及到的缴费有：（以新生活为例）吉林市新生活购物乐园建设项目前期费用表 （工程总138、造价为：2亿元）序号收费项目名称收费单位收费标准与依据应交金额实缴金额待交金额减免情况备 注1市政公用设施配套费市财政局非住宅80元/平方米免2城市消防设施建设费市消防支队非住宅2元/平方米342000元171000元50%3散装水泥专项资金市散装水泥办公室1.20元/平方米205200元102600元50%4新型墙体材料专项基金市墙改办8.00元/平方米1368000元684000元50%5副食品价格调节基金市物价局2.00造价400000元200000元50%6工程质量监督费市质检站1.50建安工作量300000元300000元7工程定额测定费市建经处1.00建安工作量200000元200139、000元8农民工工资保障金市劳动局劳动监察大队3.00%造价6000000元6000000元9工程装饰费市质检站1.50建安工作量300000元300000元10意外伤害保险市安监站1.00元/平方米171000元171000元11建设工程劳动保险费市社会保险公司造价工时费26.68%4296406元仅一建公司部分1500000元34.9%12防空地下室易地建设费市人防办30元/平方米5130000元5130000元13测绘费市房地局测绘大队2元/平方米357000元250000元70%14图纸审查费市图纸审查中心4.00造价800000元330,536元15配套设施抵押金 市城市开发管理办公140、室510万20万元16开发项目保障金市城市开发管理办公室6124万元免交合 计24969606元1394600元14,144,536元注：1、共计减免金额为：8961006.00元；2、征地拆迁费用为：63900720.00元；（未列入）3、以当地政府规定为准。11.14市城市开发项目联合审批中心审核，市政务中心建委窗口发放建筑工程施工许可证。12.商品房预售登记证12.1集团所需提供资料；l 建筑工程施工许可证；l 房地产开发项目批准书；l 建规图、现状图、竖向图；l 项目建设完工25%证明；（由企业自行出具或请监理单位出具）；l 现场踏查确认；l 7个工作日领取。12.2需协调政府部门：项141、目所在城市-城市开发管理办公室企业服务处）13.商品房预售许可证13.1集团所需提供资料：l 营业执照；l 房地产开发资质证书；l 建设工程规划许可证；l 国有土地使用证；l 工程投资25%以上的证明（六层以上项目，主体以上完成；七层以上项目，主体结构完成2/3以上；由开发企业自行提供证明）；l 商品房预售方案（商品房位置、交付使用日期、预售总面积、物业管理等内容,由企业自行提供）；l 测绘报告（房地产测绘大队、按面积缴纳测绘费用，可协商，一次性收费、图测和实测）l 建筑工程施工合同；l 建设工程施工许可证； l 商品房预售登记证；（原件）l 商品房预售监管协议（企业、银行、房地产市场管理处联142、合签署）；l 7个工作日政务中心房地产局窗口领取。13.2需协调政府部门：项目所在城市房地局14.城市排水许可证14.1集团所需提供资料l 市政务大厅市政公用局窗口递交申请，领取排水接装申请表，提交建设工程规划许可证、施工平面图、施工方案；l 市政设施管理处、市政公用局窗口审批人员现场勘察、初审并提出意见，领取雨污排水接装批准书；l 由市政专业队伍施工，经市政公用局相关部门验收合格，发放城市排水许可证后方可使用； l 5个工作日内办理完结。14.2需协调政府部门：项目所在城市规划局市政工程处15.环评报告办理流程15.1集团所需提供资料；l 名称预先核准通知书或营业执照；l 项目备案确认书；l143、 报建手续；l 政务中心环保局窗口申报；l 现场踏查，确定环评等级；l 委托有资质环评单位编制建设项目环境影响报告表并签订委托协议；l 提供城市排水许可证；l 提交建设项目环境影响报告表；开发监督处在3个工作日内组织对环评报告表进行审查、做出批复结论并备案；15.2需协调政府部门：项目所在城市-政务中心环保局窗口登记盖章。16.设立市场批复（以吉林新生活为例）16.1关于建立xx市新生活购物乐园有限公司市场的请示；附：xx市xx区商务局：按照市委、市政府关于开发建设大型综合型一站式购物中心精神，本公司投资x亿元，建设新生活购物乐园。目前，该购物乐园正在紧张建设当中，规划、土地、建设等部门手续齐144、全。为确保该购物乐园按预期投入使用，特申请办理市场准入手续，具体情况如下：市场名称： 市场地址：主办单位：法人代表：建筑面积：营业面积：投资额：经营范围：服装、百货、日用杂品、餐饮、娱乐、家具、建材、家电、五金电料、装饰装潢材料、场地柜台出租、货物配载、仓储服务、停车收费、办公设备及耗材、音像制品、书刊批发与零售、电子出版物、文化体育用品、物业管理。 经营方式：批发兼零售妥否，请批示。16.2关于开办xx市新生活购物乐园的可行性分析报告；（已存档）16.3商务局申报开办市场手续提供：建筑工程消防验收意见书；建筑工程施工许可证；建设用地批准书；国有土地使用证；竖向规划图；总平面图；16.4关于建145、立新生活购物乐园有限公司市场的请示附：xx市xx区商务局：按照市委、市政府关于开发建设大型综合型一站式购物中心精神，本公司投资x亿元建设新生活购物乐园。根据工商管理法规的有关要求，特向贵局申请办理市场审批有关事宜。妥否，请批示。16.5xx市xx区商务局根据公司申请，以公文形式上报xx市商务局市场建设处报批。17.物业资质办理流程17.1集团所需提供资料l 集团向项目所在城市区物业办提出申请，领取物业管理企业三级（暂定）申报表；l 按表内填表说明进行填写、准备相关材料并上报区物业办；注册资本人民币50万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业的专职管理和技术人员不少于10人。其中146、，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；物业管理专业人员按照国家有关规定取得执业资格证书（暂以建设部颁发的经理、管理人员上岗证为准）。l 区物业办现场踏查、初审；l 市政务中心房地局窗口递交初审材料；包括：工商营业执照；企业章程、验资报告；企业法定代表人身份证明；物业管理专业人员执业资格证书和劳动合同；管理和技术人员的执业资格证书和劳动合同，相关人员职称证明（复印件）；l 市物业办审核报市房地局审批；l 20个工作日办结。17.2需协调政府部门：项目所在城市-市政务中心房地局窗口。18.印刷、音像制品及电子出版物、娱乐经营许可证18.1我集团所需提供147、资料l 法人身份证复印件；l 法人相片；l 法人居住地派出所出具无劣迹证明；l 娱乐场地平面布局图、场地位置图；l 电子游艺品类及数量；l 电子游艺需当地政府领导批准，公司应提出申请；l 办理上述许可证的申请；l 营业执照复印件；l 验资报告复印件；l 房屋产权证明；l 消防验收批件；l 区属文化体育主管部门现场踏查；l 缴纳证照费用，l 7个工作日办结。 18.2需协调政府部门：项目所在城市-文化体育主管部门19.食品卫生许可证19.1我集团所需提供资料l 食品加工行业必须提供以下书面申请材料：生产企业基本情况（主要包括生产位置、面积、厂区周围卫生情况，使用的水源、主要设备及生产的品种生产车148、间地面、墙壁、天棚情况，是否有产品检测能力等）；法人代表或负责人身份证复印件；生产厂区的方位图、生产车间的平面布置图（标注各生产车间名称及面积）；生产工艺流程图及文字说明；产品配方；产品质量标准；产品标签及说明书样稿；主要生产加工设备、卫生设施清单；卫生质量检验机构人员资质证明、仪器设备清单、所能检测项目或产品检验委托协议书；卫生管理组织、制度（包括原料采购索证、验收制度；生产过程中控制污染制度、从业人员卫生知识培训及体检制度；生产加工过程制度，库房管理制度、产品出厂检验制度等）；生产场所使用证明（房屋产权证或租赁合同）。审批前还应提供以下材料：使用自备水源的，要提供自备水源水质卫生检验合格报149、告单；从业人员卫生知识培训和健康检查合格证明；产品卫生检验报告单。l 食品经营行业必须提供以下书面申请材料：经营场所基本情况（包括经营场所的位置、面积、经营场所周围的卫生情况，经营场所内部的卫生情况；主要所经营的品种；库房情况；卫生设施，冷冻及冷藏设施、从业人员卫生培训及健康体检情况等）；法人代表或负责人身份证复印件；经营场所的方位图、及平面布置图（标注各经营品种的区域、面积）；卫生设施清单；卫生管理组织机构、卫生管理制度（卫生制度主要有食品索证、验收制度，经营场所卫生制度、从业人员卫生知识培训和健康体检制度，库房管理制度等）；从业人员卫生知识培训和健康检查合格证明；有现场加工还应按食品加工行150、业提供相应的材料；经营场所使用证明（房屋产权证或租赁合同）。l 餐饮业和食堂必须提供以下书面申请材料：餐饮业和食堂基本情况（包括经营场所的位置、厨房面积、餐饮或食堂周围卫生情况，厨房地面、墙壁、天棚、生产用水情况，卫生设施、设备情况，主要经营的品种等）；法人代表或负责人身份证复印件；餐饮或食堂场所的方位图及平面布置图（标注餐厅、厨房各功能间的面积）；卫生设施清单；卫生管理组织机构、卫生制度；（卫生制度主要有原料的索证、验收制度，加工过程卫生制度，冷拼间卫生管理制度、餐（饮）具的消毒制度，从业人员卫生知识培训和健康体检制度，库房管理制度等）；从业人员卫生知识培训和健康检查合格证明；用水为自备水源151、的应提供自备水源水质卫生检验合格报告单；餐饮具的消毒程序、消毒方法及餐具消毒效果评价；经营场所使用证明（房屋产权证或租赁合同）。19.2收费标准：卫生许可证工本费17.5/证；食品生产、经营，公共场所新开业现场审查费，按面积每项50800元。19.3审批流程：申请人或申请单位到政务服务中心卫生局提出申请； 政务服务中心卫生局窗口按照有关法律、法规及职业范围，做出是否受理的决定，并书面告之申请人，如不受理向申请人说明原因，并出具不受理的法律文书； 符合受理条件的申请人填写卫生许可证申请表，并按要求提供书面材料；市卫生局窗口工作人员对书面申请材料进行审查； 市卫生局组织卫生监督人员进行现场验审和必152、要的采样；现场审查合格，申请人组织从业人员到XX市卫生局卫生监督所进行卫生知识培训；到XX市疾病预防控制中心进行健康检查；按法律法规需对产品进行检测和现场监测的，由卫生监测人员现场采样和现场监测 政务服务中心卫生局窗口对现场验审合格及产品卫生检测合格的单位或申请人发放卫生许可证。19.4审批时限：自申请之日起20个工作日内办结（不包括产品卫生检验时间或因申请人自身造成的原因）19.5需协调政府部门：项目所在城市政务服务中心卫生局20.动物防疫许可证（产品经营、交易场所）20.1集团所需提供资料：l XX市政务中心市牧业局窗口领取动物防疫合格证申请表；l 4张法人相片、身份证复印证（原件）；l 153、按经营、饲养、观赏应具备的设备、环境、条件进行准备； 动物饲养场应当符合下列动物防疫条件：选址、布局符合动物防疫要求，生产区与生活区分开；畜（禽）舍的设计、建筑符合动物防疫要求，采光、通风和污物、污水排放设施齐全，生产区清洁道和污染道分设；有患病动物隔离圈舍和病死动物、污水、污物无害化处理设施、设备；有专职防治人员；出入口设有隔离和消毒设施、设备；饲养、防疫、诊疗等人员无人畜共患病;防疫制度健全。 动物产品经营加工储藏场所应当符合下列动物防疫条件：选址、布局、设计、建筑、设施、设备、工具、用具符合动物防疫要求;有清洗消毒设施、设备;有病死动物、染疫动物产品和污水、污物无害化处理设施、设备;有采154、购动物产品检疫情况登记等健全的动物防疫制度;直接从事经营加工销售人员无人畜共患病和其他可能污染动物产品的化脓性或渗出性皮肤病。20.2制定制度：、对进场动物严格把关，必须经过相关卫生部门的严格检验；、设专职人员对动物进行卫生消毒和疫情检测；、每日2-3次对经营场地卫生进行消毒管理；、对动物粪便随时进行清理和消毒；、对经营场地内的垃圾包括动物的粪便进行密封，并在最短时间内送至垃圾场；、对卫生用具进行消毒，在过道清扫时进行前后两次消毒；、经营场地内商品动物数量控制在X只以下；、对检疫后在经营场地内饲养的动物随时进行检疫、检测或转移；、对发现疫情的动物进行隔离、并转移治疗，同时对感染疫情的动物进行2155、4-48小时监测；、如遇其他情况，根据事件大小，随机灵活处理。20.3现场审查：吉林市动物防疫监督科；20.4审核意见，签字确认；20.5政务服务中心牧业局窗口审核发证； 20.6审批时限：10个工作日内办结。20.7审批费用：工本费10元，条件审核：50元。20.8需协调政府部门：项目所在城市-政务服务中心牧业局21.酒类流通备案登记证21.1集团所需提供资料：l 法人身份证复印件；l 工商营业执照副本及复印件；l 卫生许可证及复印件；l 国地税登记证及复印件；l 实行备案制，手续齐备当天出件。21.2需协调政府部门；项目所在城市-工商部门22.房屋租赁许可证22.1集团所需提供资料：l 产156、权证或相关证明复印件；l 租赁合同及复印件；（租赁合同多提供书面说明：商户数、商铺数）l 商场租赁商铺布局平面图；l 营业执照副本及复印件；l 租赁管理费：X元/；l 房屋租赁许可证申请表l 缴费、发证。22.2需协调政府部门：项目所在城市-房地产市场管理处商场管理科23.延长、更改公共交通路线审批23.1对拟开发项目所在地区公共交通情况组织相关人员进行调研，根据调研情况提出相应需求，报当地政府请求支持；23.2审批程序：申请人提出书面申请；公交客运管理处组织相关人员进行实地踏查；对踏查情况进行论证并形成初审意见；报市政公用局审批；窗口反馈结果。23.3审批时限：5个工作日办结23.4申报材料157、：书面申请；线路走向图及站序表；如是经营者需提交拟定票价请示。23.5审批流程：申请人到市政务服务中心窗口提出书面申请；市政公用局公交客运管理处组织相关人员进行实地踏查；对踏查情况进行论证并形成初审意见；23.6需协调政府部门：项目所在城市市政公用局；24.燃气审批（以吉林新生活为例）24.1当地燃气公司领取“工商业客户用气申请表”：（附表样）用气单位： 用气地址： 单位地址： 用气压力：2000Pa联系人： 联系电话： 申请时间：用气时间：用气设备及用量明细表用气设备名称台数日用小时数日用气量月均用气量年用气量三主二副油气两用灶18（预留21台）4/台394=1569.6=1497.6m14158、97.630=44,928m44,92812=539,136m24.2燃气公司工商事业部人员、燃气设计人员进场踏查；24.3燃气设计人员根据现场情况和需求进行管线及布局设计；24.4燃气公司根据设计图纸计算工程费用，该费用计算标准不对外公开,需请政府支持进行费用的谈判；24.5签订“燃气工程施工合同”，缴纳工程费用；24.6双方共同确认施工图；24.7市规划局市政工程处申请燃气规划手续；24.8市勘察设计院申请放线定位，缴纳相关费用；24.9工程施工（一般有燃气公司指定施工单位）；安装联动燃气检测设备；24.10施工单位申请燃气公司有关部门联合验收；24.11与主干线对接，进行点火试验；24.159、12交付使用。水、美观。第五部分、销售预热I准备期一、强势进驻 闪亮登场“ 在当地政府一系列的招商引资活动背景下，通过多次沟通与协调，著名的民营企业集团强势进驻”。通过政府利用当地主流媒体把利好消息全程报导。全篇介绍集团发展里程、现状、实力及发展空间，展望集团进驻后将为这个城市带来什么样的经济效应和人民生活质量的提升。使当地人民对集团有一个初步认识。二、项目包装1.奠基在项目签约后，紧跟其后马上进行奠基。现场邀请政府领导到场是必须的，我们在配合政府工作的同时，也体现集团雷厉风行的做事原则，新闻媒体一定要进行炒作，扩大集团影响力。2.围挡平整项目用地后，第一时间制作围挡。利用围挡宣传集团企业文化160、，表明集团已经进驻XX城市并在积极的建设中，与前期政府宣传和新闻报导形成呼动。随着工程、营销的进度，在每个阶段适时更换画面。加强项目的暴光率，加深市民对集团及项目的了解。3.办公场所的筹建3.1.项目前期临时性办公场所的筹建：3.1.1筹建目的：满足项目前期开展各项业务活动的需求。3.1.2筹建原则根据项目建设进展，分阶段选用不同的办公场所，注意其针对性、适用型、经济性的结合。选用的房舍应具备一定的室内外装修标准，并能够适度进行必要的企业VI表现，使之足以体现企业形象。宜采用租赁的形式。3.1.3筹建标准阶 段筹建期建设期主要用途日常办公、商务洽谈、工作研讨、小型会议、一般性接待日常办公、商务161、洽谈、工作研讨、常规会议、一般性员工培训、常规性接待、销售及招商业务的开展使用期限项目筹备组进驻至开工建设初期，一般为3-5个月项目开工建设至永久办公区启用前，一般为8-12个月选址要求1、靠近城市综合行政区；2、交通便利；3、与项目筹建组工作人员住址在2公里之内。1、靠近项目建设地；2、交通便利；3、员工及外部流动人员较多，通常承载人数在400人左右，不能选择高层建筑，以一二层为宜。主要功能主要领导独立办公区，敞开办公区，会议、会谈、接待区、主要领导独立办公区15%，敞开办公区25%，业务洽谈、会谈区30%，多功能会议（接待）区10%，销售/招商业务办理区10%，员工生活（临时食堂、卫生间）162、区10%。面积200平方米左右600-800平方米主要设施、设备的选配1、办公家具选配：根据实际需要按集团相关标准选用，选型时注意考虑业后永久性使用需求的因素。2、传真机、复印机、投影仪（投影幕）、办公电脑，选型时注意考虑业后永久性使用需求的因素。3、办公电话根据需要选配13部。4、公务用车1辆，主要用于外联事务，应考虑所配备车辆的车况，车型以商务车、中高端面包车为宜。5、办公用网络数据线接入。1、办公家具选配（根据需要不断增加）：根据实际需要按集团相关标准选用，选型时注意考虑业后永久性使用需求的因素。2、传真机、复印机、投影仪（投影幕）。3、办公电脑（根据需要不断增加），选型时注意考虑业后永163、久性使用需求的因素。4、办公电话根据需要配备约50部，号码选择应考虑与业后使用的连续性。 5、公务用车除外联在用车辆外，增加一部事务用车，配置可适当降低，以中型客车为宜。6、办公用网络数据光纤传输线路接入，选用时注意考虑其与集团数据管理系统的兼容性及业后永久性使用需求的因素。7、无线指挥调度通讯系统。8、临时性员工食堂所用的炊具。3.2.项目永久办公场所的筹建：3.2.1筹建目的：满足项目业后运营管理工作的需要。3.2.2规划设计原则与项目建筑工程同步规划、同时设计，优先安排施工，及早投入使用，降低临时办公用房费用。办公区域应相对独立，如与项目一体其门的开设应独立于主体卖场，不予卖场相融合，已164、便于管理。充分考虑预留扩展及日后结构调整等因素。办公场所的规划和设计应符合中国传统建筑风水学的一般要求，合理回避与之相抵触之处。3.2.3办公区主要功能规划：日常办公、商务洽谈、工作研讨、常规会议、一般性员工培训、常规性接待、商户服务业务的开展。总体规划面积以16002000M2为宜。规划区域主要用途面积数量设计说明办公区域780 M2，约占总规划面积的40%领导办公用房100M21间1、设置在集中办公区内，采用玻璃隔断与敞开式办公区。2、财务部门用房应考虑对外业务关系，应设置在集中办公区最外侧，最好有独立对集中办公区以外开的门。3、行政部设置应靠近主要领导办公的房间。4、大会议室应考虑灯光、165、音响需求。40 M25间财务部门60 M21间其他部门40 M23间档案室40 M21间仓储间40 M21间敞开式办公区300 M21间会议会谈区域530 M2，约占总规划面积的30%大会议室130 M21间小会议室50 M21间接待室25 M22间1、设置在集中办公区以外的公共区域。2、多功能会议厅应考虑灯光、音响需求。3、卫生间、吸烟室设排风设施。4、办公区前厅应邻近主入口。办公区前厅100 M21处大型多功能会议厅200 M21间生活区域140 M2，约占总规划面积的10%卫生间50 M21处更衣室30 M22间工务人员休息室30 M21间吸烟室30 M21间商户服务区域340 M2，约166、占总规划面积的20%公安派驻机构80 M2设置在集中办公区以外，各室相对独立开门。工商派驻机构80 M2国税派驻机构40 M2地税派驻机构40 M2服务大厅100 M23.2.4永久办公区的主要设施设备办公家具根据实际需要按集团相关标准选用。传真机、复印机、投影仪（投影幕）。办公电脑。办公电话根据需要配备约X部。 公务用车X部，以一般配置面包车、中型客车为宜。(视不同城市而定)办公用网络数据光纤传输线路接入，选用时注意考虑其与集团数据管理系统的兼容性的因素。注:招商中心设计、建造、装修。招商中心要有特色而又不失大气，通过招投标来确定招商中心的设计、建造、装修单位,显示我集团管理及流程的正规化。167、同时邀请行业大户参与评标，通过他们向外发散集团、项目信息。招商中心周边景观美化。包括停车场、周边进入招商中心的沿线，都要布置各类旗帜、标示牌。招商中心室内布置以项目效果图加以简单文字(政府重点项目,超前的商业模式等)作为背景墙；悬挂企业荣誉牌匾、证书；沙盘一定要精致,包括灯光效果；背投、音响设备。间断播出企业文化、发展历程、项目背景、项目发展空间；接待台配备宣传资料；休息区、洽谈区设置。色彩搭配、格局设计合理，尽量为商户营造宽松舒适的环境，弱化其紧张、抵触、戒备的心理。三、营销策划准备1.市场调查与分析对项目区域范围内楼盘及各阶段市场进行细致调研，包括市场经营定位、宣传策略、产品类别、商户数量168、自身情况、未来发展趋势、竞争能力、辐射范围、人口数量、消费水平、消费习惯、投资取向.,通过分析为项目的定位及各项工作的开展提供有利依据。1.1对项目区域范围内的市场、楼盘进行细致调研1.2与同样业态不同区域的市场进行比较1.3与目前正处于销售期的市场进行比较1.4与即将开业的市场进行比较2.楼盘的标识2.1案名、CI设计。营造鲜明、独特、良好的统一对外的企业形象，在消费者心目中树立不可替代的印象，为后期宣传炒作、强化形象打下基础。2.2项目整体外观确认。具有强烈的视觉冲击，力争成为城市标志性建筑。3.市场初级定位3.1产品定位。根据前期调研结果分析，初步确定经营业态定位、经营主体定位、预期收169、益定位、核心竞争力定位、市场地位定位。3.2目标客户群定位。根据城市调研了解投资走向、商户所需、消费习惯及水平，分别初步确定销售对象、招商对象、服务对象群体。4.市场营销策略的拟订4.1开盘方式、时间。力求标新立异，有别于当地的常规化开盘方式（XX项目晚上开盘，给商户一种神秘感，增强了关注度），同时要准备至少两种方案，以备不时之需，并根据当地的具体情况借势，随时调整制定最优方案。4.2宣传推广方式、周期。借助集团其它项目的成功之处，根据当地实际情况，初步制定宣传推广方式、周期，随着工作的推进适时调整。4.3蓄水方式和周期4.4宣传、蓄水及销售等各阶段目标5.宣传推广方案的讨论和确认5.1根据市170、场的产品定位、目标客户群定位，确定广告基调和广告风格；5.2宣传资料的设计、制作。树立准确、有效、超凡的诉求理念。5.3宣传推广渠道的选择和方式的确认；5.4推广活动方案的拟订；5.5销售工具的设计和制作：6.销讲夹准备6.1证照类：营业执照、资质证、五证、公司简介、项目概况6.2图纸类：外立面效果图、总平面图、楼层平面图、户型图6.3财务类：银行贷款利率表（商业、住宅）、配套项目及费用、产权登记费等其他费用明细6.4其他：交房标准7.具体案例:案例1:集团XX购物乐园项目启动新闻发布会方案（以下主题活动均以新生活购物乐园为例，涉及到具体项目视不同情况进行调整）一.活动目的：1.宣告XX购物乐171、园项目全面展开；2.展示集团雄厚实力，提高XX市当地群众对本项目的信心，同时树立集团良好的社会形象；3.让投资商了解XX购物乐园的项目规划、主题定位和业态特征，介绍有关本项目业态的进展状况和前景展望，解答社会各界的疑问；4.向当地老百姓和投资商展示XX购物乐园在政府、媒体方面得到的大力支持；5.通过现场隆重的发布仪式，营造广泛的社会关注氛围。二.活动时间：200x年x月x日上午9：5810：58三.活动地点：XX市XX宾馆国际会议中心2楼报告厅四.活动主题：XX购物乐园项目启动新闻发布会五.邀请领导XX市市长、常务副市长、主管商业副市长及XX区书记、区长和市土地局、建设局、工商局、招商局、税务172、局、银行、公交集团、消防局等相关部门领导；集团领导董事长、董事及集团各副总裁和各经营单位首席经营者六.邀请媒体电视媒体XX电视台XX新闻联播栏目（待定）XX电视台都视频道XXXX栏目 XX电视台一套（新闻频道）XX市电视台新闻频道广播媒体交通之声 交通文艺台 XX市广播电台（都市110、交通音乐台、XX市经济广播电台）平面媒体XX日报 XX晚报 XX新闻网络媒体新浪网搜狐网中国联商网 XX信息港 七.会议流程及内容：1.会前入场1.1到场嘉宾签到，赠名片，领取礼品；1.2发放记者礼品；1.3发放本项目宣传品；1.4领导暂入休息室休息；2.会议内容09：5810：08 主持人宣布会议开始、致开场173、词并介绍来宾和媒体；10：1010：15 XX购物乐园XX总经理致辞10：1510：24 观看集团8分钟宣传片10：2510：40 XX购物乐园副总经理XX进行业态描述包括XX大市场业态结构、规划及前景展望（同时配以PPT演示和相关影音文件）10：4210：47 董事长致辞 宣告XX购物乐园项目正式启动10：4810：53 XX区区长讲话10：5410：59 XX市市长讲话11：0011：20 答记者问时间（主席台领导离席），XX市大市场领导班子（主答人XX大市场：XX总）与媒体记者等人员作双向交流记者提问提纲为什么来XX投资及项目规模？在拓展外埠市场方面，集团做了哪些方面的准备工作？集团XX174、购物乐园落户XX市后，给XX商业经济带来了哪些影响？集团XX购物乐园落户吉林市，对XX市民的消费理念会产生哪些方面的影响？11：2211：28 领导合影留念11：30 主持人致结束语宣布会议闭幕3.会后招待酒会3.1招待酒会时间：11：40开始；3.2招待酒会地点：XX市XX宾馆餐饮中心宴会大厅；3.3招待酒会邀请人员：嘉宾：市、区、各相关局、银行领导20人；媒体：30人；集团：25人：总裁办公会（17人）；各市场项目主要负责人8人；3.4招待酒会流程：11：4011：50人员就座11：5011：52主持人宣布午宴开始11：5211：55董事长致辞3.5招待酒会安排：桌位预定：10桌；座位安排175、：现场组长： 八.会议准备1.人员准备1.1主持人XX1.2工作人员，共计18人组长：XX接待5人引导5人停车位疏导5人拍照2人摄像1人现场督导 注：司仪、导引、停车位负责人需配戴工作证2.会务筹备安排序号会务负责1与会市领导的邀请（包括领导讲话等事项的安排）2与会媒体记者的邀请3记者礼品的准备4请帖的购买5会场的预定（包括会场外停车位等会场周边所需协调事项）6会场布置及协调7新闻发布会所需物品准备（包括会场内与会场外布置所需的其它物资）8董事长致辞讲话稿准备9市政领导讲话稿及新闻通稿准备10会后媒体投放，以及媒体协调11会场当天工作人员的安排九.新闻发布会准备工作明细 附表一新闻发布会现场用176、品设计与制作工作明细市领导礼品2006/7/26准备商学江2006/7/20发放完毕请贴的设计与印制2006/7/22设计准备2006/7/26印刷完成空飘球拖挂条幅2006/7/26设计准备2006/8/5完成报纸广告的创意2006/7/26创意完成报纸广告的设计2006/7/30完成最终稿宣传折页的设计印制2006/7/24完成设计2006/8/2完成印刷手提袋的设计印制2006/7/23完成设计2006/8/2完成印刷背板的设计（大、小）2006/7/23完成最终稿背板的制作2006/8/2完成成品X展架、易拉宝的设计2006/7/26完成最终稿X展架、易拉宝的制作2006/7/29完成177、成品鲜花、刀旗2006/8/5准备完毕领导、媒体签名册2006/8/4准备完毕会场布置2006/8/5完成幻灯片（大市场业态描述、集团简介）2006/7/26设计2006/7/28确定工作牌2006/7/30设计、打印附表一、新闻发布会会务工作明细1平面广告的定稿2006/8/4定稿完成2媒体联络2006/8/33领导邀请2006/8/54新闻通稿的撰写2006/7/28完成初稿2006/7/29完成最终稿5XX区领导讲话稿撰写集团董事长讲话稿撰写XX市领导讲话稿撰写2006/7/21完成初稿2006/7/23完成最终稿6主持人串场词的撰写2006/7/21完成初稿2006/7/23完成最终稿178、7XX总致辞稿的撰写2006/7/21完成初稿2006/7/23完成最终稿8记者提问提纲的撰写2006/7/23完成初稿2006/7/28完成最终稿9市、区领导、新闻媒体请柬分发2006/8/1全部发放到位10现场媒体的接待当天11摄 像当天摄录整个新闻发布会过程12照 相当天拍摄相关图片保证会后图片资料的收集与整理13现场的效果监督与监控当天保证整个招商说明会整场的效果与氛围14现场物品准备（麦克、饮品等）2006/8/6准备完毕15新闻发布会图片的整理与存档2006/8/9整理完毕16新闻发布会影像资料的整理与存档2006/8/10整理完毕十.集团吉林大市场媒体宣传计划新闻发布会媒体投放排179、期表投放媒体投放主题规格版位、时段或栏目投放时间费用预计XX电视台主标题：集团斥巨资挺进XX城30秒新闻报道XX新闻联播2006/8/8日晚6：306：55XX市电视台新闻频道主标题：集团斥巨资挺进XX城60秒新闻报道XX市新闻联播2006年8月8日晚18：30-19：00XX都市主标题：集团斥巨资挺进XX城30秒新闻报道2006年8月8日晚18：30-19：30交通之声主标题：集团斥巨资挺进XX城30秒新闻时段2006年8月8日晚7：00-8：30交通文艺主标题：集团斥巨资挺进XX城30秒新闻时段2006年8月8日晚7：00-8：30XX市交通台主标题：集团斥巨资挺进XX城30秒新闻时段20180、06年8月8日晚7：00-8：30XX文化报主标题：集团斥巨资挺进XX城1/2版图片文字头版2006/8/9XX日报主标题：集团斥巨资挺进XX城500字新闻新闻版2006/8/9XX日报主标题：集团斥巨资挺进XX城500字新闻新闻版2006/8/9XX晚报主标题：集团斥巨资挺进XX城800字新闻图片新闻版2006/8/9XX新闻主标题：集团斥巨资挺进XX城800字新闻图片新闻版2006/8/9XX日报主标题：集团斥巨资挺进XX城800字新闻图片新闻版2006/8/9XX晚报主标题：集团斥巨资挺进XX城800字新闻图片新闻版2006/8/9XX晚报主标题：集团斥巨资挺进XX城800字新闻图片新闻181、版2006/8/9新浪网主标题：集团斥巨资挺进XX城800字新闻图片首页经济版新闻2006/8/9搜狐网主标题：集团斥巨资挺进XX城800字新闻图片首页经济版新闻2006/8/9中国联商网主标题：集团斥巨资挺进XX城800字新闻图片首页经济版新闻2006/8/9XX信息港主标题：集团斥巨资挺进XX城1000字图片新闻首页头版新闻2006/8/9XX信息港主标题：集团斥巨资挺进XX城1000字图片新闻首页头版新闻2006/8/9费用合计：16.31万元新闻发布会后报纸媒体投放排期表投放媒体投放主题规格版位投放时间费用XX文化报主标题：XX版图，再造商业神话整版专题报道5版2006/8/10XX晚182、报主标题：XX版图，再造商业神话整版专题报道3版2006/8/10XX日报主标题：XX版图，再造商业神话整版专题报道3版2006/8/10XX晚报主标题：XX版图，再造商业神话整版专题报道3版2006/8/10XX文化报主标题：8亿巨资打造XX城最大的一站式购物乐园系列报道之一头版1/4或5版1/22006/8/14XX晚报主标题：8亿巨资打造XX城最大的一站式购物乐园系列报道之一头版1/2或3版整版2006/8/14XX日报主标题：8亿巨资打造XX城最大的一站式购物乐园系列报道之一头版1/2或3版整版2006/8/14XX晚报主标题：8亿巨资打造XX城最大的一站式购物乐园系列报道之一头版1/183、2或3版整版2006/8/14XX文化报主标题：模式升级、商业升级、城市升级副标题：一站式购物，未来城市商业新趋势系列报道之二头版1/4或5版1/22006/8/16XX晚报主标题：模式升级、商业升级、城市升级副标题：一站式购物，未来城市商业新趋势系列报道之二头版1/2或3版整版2006/8/16XX日报主标题：模式升级、商业升级、城市升级副标题：一站式购物，未来城市商业新趋势系列报道之二头版1/2或3版整版2006/8/16XX晚报主标题：模式升级、商业升级、城市升级副标题：一站式购物，未来城市商业新趋势系列报道之二头版1/2或3版整版2006/8/16XX文化报主标题：商业巨鳄唤醒沉睡江城184、副标题：中国最大的单体复制购物中心XX购物乐园系列报道之三头版1/4或5版1/22006/8/18XX晚报主标题：商业巨鳄唤醒沉睡江城副标题：中国最大的单体复制购物中心XX购物乐园系列报道之三头版1/2或3版整版2006/8/18XX日报主标题：商业巨鳄唤醒沉睡XX城副标题：中国最大的单体复制购物中心XX购物乐园系列报道之三头版1/2或3版整版2006/8/18城市晚报主标题：商业巨鳄唤醒沉睡江城副标题：中国最大的单体复制购物中心XX购物乐园系列报道之三头版1/2或3版整版2006/8/18费用合计：62.9万元（每次投放需要每各报社提供300份免费报纸）备注说明：XX大市场第一阶段（8月8日185、8月18日）报纸媒体宣传投放总额预计为。十一.会场布置1.会场外布置1.1空飘内容：集团巨资扩张外埠市场集团打造XX城最大的一站式购物乐园集团XX购物乐园XX城未来购物娱乐休闲乐园XX城商业告别“青年时代”XX购物乐园，城市未来商业新坐标1.2条幅内容：XX购物乐园项目启动新闻发布会2.会场内布置2.1接待处接待处要设一块小的背景板，内容为：XX购物乐园项目启动新闻发布会接待处2.2新闻发布会现场从后向前作次是背景板、主席台、讲台，讲台对面开始是记者席，工作人员与司仪等在两旁合适位置站立。2.3背景板采用集团XX购物乐园标准色为主色调内容为：XX购物乐园项目启动新闻发布会2.4主席台2.5讲台186、2.6X展架2.7鲜花2.8麦克2.9饮品十二.会议所需物品请贴集团XX购物乐园宣传折页笔记本电脑2台幻灯片（业态描述，集团XX购物乐园规划及前景展望）新闻通稿签到笔与登记薄礼品广告手提袋条幅（内容见十三：会场布置）背景材料图片资料空飘（内容见十三：会场布置）背景板（内容见十三：会场布置）桌牌刀旗鲜花麦克饮品数码相机2部其它十三.费用预算案例2:“畅想XX”系列活动（以下主题活动均以新生活购物乐园为例，涉及到具体项目视不同情况进行调整）畅想XX系列活动之一：“中心广场、阳光通道”征名活动一.活动目的：1.为业前蓄势营造气氛，使XX购物乐园重新回到公众视线，吸引消费者的热切关注。同时向消费者传达187、XX购物乐园的独特优势：经营品类全、一站式购齐、生态休闲等，吸引消费者对XX购物乐园开业的期待。 2.与商户进场装修同步进行，进行辅助造势，增强商户进场装修与后续经营的信心；同时促进部分商铺的招租，借机推出四大承诺，推广独特的服务理念，树立口碑形象。3.与前期广告投放做有效衔接，为开业强势营销做铺垫和过渡。4.征集适合项目的广场和通道名称。二.活动时间：200x年x月xx日x月x日三.活动地点：XX购物乐园四.活动特点：1.媒体创新：通过与xx晚报洽谈，创新推广活动的发布形式，传递新生活征名及项目业态信息，有效的报媒资源整合，预计可为公司节省1/3平面媒体投放费用。2.为了更好拉动市民的参与积188、极性，在整个征名活动中设计了与广大市民互动的环节。这样可以更好展现XX购物乐园独特的商业环境，包括商品齐全、诚信经营等核心优势的传播，达成消费者认知新生活大而全、服务好的目的。五.合作媒体：媒体：xx晚报、xx城晚报等地方主流媒体。六.文案细化：1.征名要求1.1名称须符合XX购物乐园自身企业文化及形象；1.2名称能够突出景观通道及景观广场的特点，且所有名称风格统一，形象化、系统化地反映出广场、主通道、辅通道定位，有较强的时代感和亲和力；1.3要求文字精练，简明易记，富于美感；1.4名称须附带其表达意义说明。注：可提前搜集整理内部筹备的部分名称，备应急之需。2.参与方式请完整填写您的姓名、身份189、证号、电话(手机)号码、所取案名和寓意说明。选择以下任何一种参与方式提交：2.1传真至04xxxxxxxx；2.2邮寄至xx市xx路xx号xx市xx购物乐园有限公司企划部，注明参与征名活动等字样；2.3详情请咨询04xxxxxxxx或查阅xx网站www.zdxxxxxxx 2.4征名截止日期200x年x月xx日。3.评选方法XX购物乐园组织投票和评选 (公司全员参加)，决出优胜奖，并通过公证处随机抽取100名幸运奖。4.奖项设置奖金总额共计：xxx元（万元征集）其中：优胜奖景观广场、通道系列 1名：金额xxx元（含xxx元代金券）幸运奖100名：价值xx元的代金券（可于开业当日领取）；并可免费190、参加长春体验营活动（参观、旅游、购物、娱乐、聚餐、观看演出等）参与奖：所有参与者均可获得“XX购物乐园”T恤、手袋等纪念品。（可于开业当日凭选票副券领取）注：1、奖项说明：获奖者均颁发奖品及证书，个人所得税自理；2、此活动最终解释权及案名版权归XX购物乐园所有；3、此活动由公证处全程公证。 5.选票景观广场名：. 21米主景观通道： 9米景观通道1： 9米景观通道2： 9米景观通道3：1、凭此副券，可在xx购物乐园开业当日领取超值纪念品一份。2、此副券复印无效。姓 名年 龄职 业联系方式身份证号6.活动流程 发布征名启事 时间：200x年x月xx日 媒体：略收集、整理案名 时间：200x年x月191、xx日x月xx日方式：对方案编号、统计、整理，筛选掉无效方案评选阶段 时间：x月xx日x月x日公布获奖信息 时间：200x年x月x日方式：在相关媒体上刊登优胜奖及幸运奖名单颁奖仪式 时间：200x年x月xx日地点：XX购物乐园开业现场畅想xx系列活动之二：“畅想xx”征文活动（与“中心广场、阳光通道”征名活动同步开展）一.活动目的1.补充“畅想xx”征名活动做得更加丰满、生动，将“xx”主题概念在业前持续推广强化，以得到更多市民的认知。2.通过商户与消费者的征文互动，实现沟通交流，增进双方乃至企业对消费心理及市民需求的了解。二.征文要求1.体裁、字数不限，作品可以是诗歌、散文等多种形式；2.要192、求文字优美、形象生动、内容健康，能够充分体现作者对XX购物乐园项目功能、文化内涵的理解；3.作者可充分发挥想象，构思理想中对“XX购物乐园”景象、概念功能、商场特点的期许。三.参与方式1.传真至04xxxxxxxx；2.邮寄至xx市xx路xx号xx市xx购物乐园有限公司企划部，注明参与征文活动等字样；3.详情请咨询04xxxxxxxx或查阅XX购物乐园网站www.zdxxxxx4.征文截止日期200x年x月xx日；5.参与者需准确填写姓名及联系方式，便于查证。四.评选方法有奖征文活动由“XX购物乐园”领导机构组织评选，获奖作品将在“xx晚报”、“xx日报”、“xx晚报”发布。五.奖项设置一等奖193、：1名 奖金xxx元二等奖：5名 奖金xx元优秀奖：20名 奖代金券xx元（开业当日领取）参与奖：所有参与者凭身份证均可领取“XX购物乐园”T恤、手袋等纪念品。六.活动流程此活动与“中心广场、阳光通道”征名活动同步开展：发布征文启事 时间：200x年x月xx日收集、整理 时间：200x年x月xx日x月xx日方式：对方案编号、统计、整理，筛选掉无效方案公布获奖信息 时间：200x年x月xx日方式：在报纸上刊登最终获奖名单颁奖仪式 时间：200x年x月xx日地点：XX购物乐园开业现场七.文案细化1.平面内容1.1集团实力。1.2XX购物乐园介绍。1.3征名相关事项。附景观广场及通道平面效果图征文活194、动具体内容：参与办法、奖项设置、截止时间。2.软文XX购物乐园生态化业态特点，集团诚信的企业宗旨。倡导新的购物理念，享受美好生活的态度，一种文化引导消费的新模式。3.投放投放媒体投放主题规格版位、时段或栏目投放时间费用预计xx晚报xx晚报回顾成功 再续辉煌整版彩版x月x/x日xx晚报xx晚报畅想xx之行动篇1万元悬赏 一“名”惊人整版彩版x月x/x日xx晚报xx晚报畅想xx之行动篇2说到做到 参与有礼整版彩版x月xx日xx晚报xx晚报畅想xx之行动篇3万元大奖花落谁家？整版彩版x月xx日/x月x日xx晚报xx晚报畅想xx之行动篇4万元大奖浮出水面整版彩版x月x日合计八、整体费用列表项目金额报纸195、投放奖金及纪念品其它费用畅想xx系列活动之三：长春商业体验营一.活动目的突出集团强大的品牌优势，让消费者亲身感受长春的实力、整体商业环境，广播台、报纸的全程跟踪报道将“先行赔付、四大承诺”，“购物零风险、负全责”的服务承诺、诚信的案例跟xx市消费者进行软性渗透，宣扬商业运营特色的同时做好差异化营销。二.活动时间200x年x月xx日 8：30启动发车仪式 9点准时出发三.集合地点xx购物乐园门前四.活动内容1. 8月11日邀请参加xx广场、通道征名幸运奖的热心市民参与本活动，免费乘坐往返体验验车队，到长春大市场、瑞家、新天地进行参观、娱乐、美食、购物等活动。2.此次活动由“xx购物乐园”与“交通196、音乐台”联合举办，征集20辆出租车包装之后（新生活旗帜、条幅、车体贴图等）参与本次体验活动（给予车费补贴），通过广播台的现场直播互动及路途中的插播告知，吸引市民的广泛关注，扩大活动影响，推广新生活品牌。3.本次活动还可充分利用吉长两地的城际互动优势，吸引喜爱自驾游的市民参与（借助交通音乐台提前告知），增加活动的趣味性和新闻点。4.活动可通过短信群发、“天地”、“企业OA”等形式对入场商户及关注“xx购物乐园”项目的潜在商户群、客户群有效告知，起到广泛推广、增强其进场经营的信心，并实现促进后续招商、转租的目的。5.参与活动人员统一服装，突现“xx购物乐园”品牌形象及服务理念。6.媒体记者全程跟踪197、报道。五.活动流程1. 8：30“长春商业体验营”在xx购物乐园门前集合，启动发车仪式（总经理启动发车），发放、更换服装。2. 9：00准时发车，由公司头车领队，尾车拍摄。3. 9：0015：30工作人员组织长春商业体验营走进（大市场、瑞家、新天地），各市场安排工作人员讲解。4. 16：00在新天地c座担保公司门前集合，媒体记者与热心市民交流感受。5. 16：30分返回xx。六.媒体计划投放媒体投放主题规格版位、时段或栏目投放时间费用预计xx晚报商业体验营之购物篇-购物在 生活真轻松整版x月xx日xx晚报x月xx日xx晚报商业体验营之承诺篇-购物零风险 负全责整版x月xx日xx晚报x月xx日交198、通音乐台体验营全程报道xx市生活频道诚信宣传片2分钟房地产时空晚20：3020：40次日新闻综合重播早7：458：008.10910合计七.费用预计：项目金额专题片制作报纸投放广播投放电视投放出租车午餐宣传品制作其 它II蓄水期一、招商1.招商队伍的建立1.1招商人员的招募1.1.1通过人员招聘宣导集团、项目。1.1.2招商人员是营销方案的具体执行者。招商人员的素质，将直接影响营销方案的实施效果。1.1.3最为理想的招商人员应该是具有地产开发的从业经验，具备一定的房地产专业知识、行业知识，具有丰富的销售经验，具有与商户沟通、谈判的能力、掌握一定的商户群体。1.1.4具备相应素质的从业人员较为稀199、缺，在挑选招商人员的工作上，可以降低标准，招募时主要以沟通能力及表达能力作为标准。 1.2招商人员的培训1.2.1强化培训集团企业文化。1.2.2招商人员的培训，主要集中在房地产知识，商业知识、项目理解、仪表着装、沟通技巧、洽谈能力、谈判能力等方面。1.2.3结合项目本身进行讨论、演练，在培训后进行相应的考核，使招商人员能在较短时间内初步掌握招商工作如何开展。1.3组织架构的建立1.3.1招商人员到位后，应建立起清晰的组织架构，明确团队组成、任务、分工及协作关系。1.3.2对招商人员进行分组，各小组由具有招商经验的人员带领，洞察招商员的心态与举动，以便及时调整。例：XX项目中，招商人员是按照市200、场的经营行业进行分组的，分别由集团营销部主管带队，让各小组展开良性竞争（第一名获得“爱的鼓励”，末位唱“心太软”），营造积极而又融洽的工作氛围，同时，使招商员养成团队协作的工作习惯，这对于项目后续的工作开展及招商队伍的管理都甚有裨益。2.市场调研(微观) 2.1根据不同的行业划分，以市场分布为主线，逐一搜集商户资料。强调数据和数量的准确性，要求招商员必须做到商户信息的真实和不可遗漏。2.2了解销售准客户的心里诉求。2.3竞争对手研究。通过对竞争对手细致周密的调查分析后，针对其经营和管理上的漏洞，作为与商户沟通的切入点，并展示市场的优势。例：在XX项目中，调查研究市场包括潜在客户群的数量、分布、201、消费习惯、商户的经营费用、商户的组成特点、行业大户的情况等。针对XX行业原有的商户进行了全面的调查。原有的行业经营商户究竟有多少数量，其中本地与外地的组成比例如何，每个商户的经营情况如何，经营成本的构成如何，租金、税收等负担有多大，对原有的经营场所有何想法与不满，是否有更换经营场所的需要，这些信息及数据的收集，将为项目制定相应的营销方案提出供最为直接的支持和参考。3.拜访沟通3.1第一轮沟通:主要目的是了解商户的最基本信息，建立起商户资料的基本数据库。在沟通时一般是隐型拜访的，并不暴露自己的真实身份。因为这样可以避免商户的直接拒绝，顺利的能拿到商户的名片，同时最重要的是为以后的沟通埋下铺垫。3202、.2第二轮沟通:公开身份、形象宣导。3.2.1以传递信息为由进行公开身份的沟通,详细介绍集团情况.3.2.2根据商户的类型确定，有计划、有顺序进行第二轮沟通。3.2.3对商户一些事实性资料进行了解和确认。3.2.4细心观察，初步建立感情基础,为下一论拜访留下伏笔。3.3第三轮重点沟通 情感建立3.3.1沟通主要目的本着“普遍撒网重点养鱼”的原则，加强和商户之间的情感交流。情感的维系是增进信息了解的畅通渠道。3.3.2寻找和培养自己的重点商户，通过和其良好的感情沟通了解市场更加细致的信息。3.3.3建立自身更为专业的形象，彰显集团品牌和实力，将项目的长处更加准确地传递到所有目标商户中去。XX项目203、的每次拜访都要依照公司给出的统一口径，给出不同的信息来吸引商户，一定是一个声音，没有偏差。几次拜访口径：无名片拜访、集团简介、项目简介、出效果图、送名片、邀请看沙盘、出规划图、集团内刊、项目内刊、邀请参会等等。同时将商户的意见准确地反馈回来(每天针对每户写沟通记录)，并对这些意见进行详细的分析（每天夕会上共同分享、分析），从而对行业划分、制定价格等工作进行不断的修正，保证开盘的效果。4.行业划分4.1行业划分结果做为再一次沟通的口径，继续宣导集团、项目优势所在。4.2依据市场调研后所取得的数据、商户需求，对市场的区域进行行业划分。4.3.1各行业位置的分布要考虑单品优势和可延续性。例：XX项目204、中把地板、木门、橱柜等行业放在临街独立商铺的位置，在综合市场中，这种布局对于各行业是独一无二的。而陶瓷、橱柜、木门的位置都可以向B区过渡，同时B区可经营与之相关连的行业。4.3.2各个行业的商铺数量，应以本地从事该行业的商户数量作为依据。商铺数量过多，将会造成大量的投资者入场，为市场的起动及以后的经营造成极大压力；商铺数量过少，则不能形成规模，不能将原有的经营商户大部分吸纳过来。 4.4确定各区域商铺数量，15%20%的余量作为投资者入场及未进驻品牌招商所需。适度的投资炒作，对于项目整体推广是十分有必要的。5.组织商户 5.1通过当地工商联、商会、行业协会先抓塔尖，与之接触过程中他们会成为集团205、项目的宣传先谴部队。5.2商业地产项目的客户来自相关行业市场。5.3组织商户代表及大户进行座谈沟通。行业中具有影响力的商户代表，能够带动其他商户。5.4每次沟通都要给出一些其他商户不知道的利好消息，诚恳听取商户意见。5.5利用商户代表及大户的影响力，迅速而有效地在短期间形成良好的势头。6.有效阻击6.1优势展现阻击：在获知对方销售前主动向商户事先透露我方的优势信息（比如价格区间、规划、政府支持等）对商户信心进行牵引。6.2劣势分析阻击：在获知对方销售前广泛向商户特别是大户分析对方的相关劣势导向，散布劣势口径（比如政府要拆迁、消防隐患大、价格操作有虚假成份等），对商户信心进行干扰。6.3利益同206、盟阻击：联合具备相同阶段性利益点的对手，形成阶段性的利益同盟关系，对第三方非同盟竞争对手进行联合市场打压。6.4声东击西阻击：对已有项目计划开盘行业进行干扰性招商，同时对我项目实际招商行业进行暗箱拉动。即隐瞒了自己的真实意图，又干扰了对方的销售进度。7.相关文件与表格的制定 7.1在开盘前，应对开盘时所涉及到的文件及表格进行确认，应该付诸印刷的进行印刷，为以后解决纠纷提供有利依据。7.2文件主要包括：认购书、认购须知、按揭须知、装修标准等。7.3单据表格主要包括交款通知单、变更单、客户登记表、电话登记表等。二、宣传炒作1.策划是魂，招商是体。策划是商业地产运作思路的加工厂和宣传基地；招商是商业207、地产销售窗口和信息反馈中心。1.1楼书制作 招商说明书一定制作精美而具特色且便于携带与观看；内容主题突出，除进驻背景、集团简介外，加强对商户关注问题的宣导。例：为什么好、为什么强、为什么买等。1.2 DM单的制作 根据招商人员的反映情况（招商与策划晚会要一起开），内容时常更新，根据不同阶段定期推出不同的卖点或解答商户所关注问题，同时分析整体市场发展前景，利我同时阻击对手。版面可以特殊设计。例：XX项目的DM单可以铺盖整张桌子，很多商户都拿它铺桌子，并时时更新，增加了DM单的暴光率，不会被商户当作简单的宣传资料而丢弃。 2.会议营销 制造各种卖点，进行信息发布，解决商户普遍关注的一些问题，提升信208、心。注意会议的主题设计和组织安排，制造一些商户感兴趣的信息点，来加强对商户的预约和组织。例:在XX项目招商的蓄势阶段，成功地利用了商户普遍关注的汽车站问题，组织了近两百名目标商户召开了一次“XX客运站签约入驻仪式”。再把商铺卖点集中对他们进行了讲解和说明。一方面解决了商户关心的问题，同时还再次给商户增强了信心。起到了很好的效果。3.展示营销 通过参加一些房展会、招商会，以及其它社会活动，达到宣传、提升知名度、和社会关注度的目的。注意整体形象的包装和定位，以及到访商户信息的反馈和跟进。4.体验式营销 通过组织部分重点商户或是媒体记者，到我们已经运做成功的市场进行实地感受，从而打消商户对我们后期市209、场经营的一些顾虑，强化商户信心,形成良好的口碑传播，加速商户的购买行为。适用于招商畜势期的后一阶段，因为这时候商户的心理变的感性起来，此时给他们一些必要合适的感受刺激，能够加速其购买行为。5.媒体整合5.1立体交叉组合 报纸平面广告、户外广告牌、POP、楼体形象、招商/售销中心等因素对商家产生最直接的冲击。例：XX项目采用了电视栏目冠名标版、电视角标、电视游动字幕、形象广告、电视专题片、电视新闻；报纸软文、硬广告、专刊、专题报道、新闻、DM夹报、户外广告、公交广告、邮寄广告、宣传单张、手机短信等多种形式。结合不同的目标客户群体，在媒体投放量及形式上采取了不同策略：针对商户，宣传时重点采取了宣传210、单张和商户阅读率高的报纸夹报，配合一定量的报纸新闻性专刊，在保障信息传递量的基础上，以新闻的形式提高了信息的可信度；针对投资群体，将宣传重点放在电视广告及政府公务员阅读率高的机关报上。5.2长短期效应组合：报纸的时效较短，POP、广告牌时效较长，在推广前期注重长期即时效应媒体应用（如户外广告和直邮），有助于树立深刻的品牌形象；中后期偏重短期时效宣传（如报纸广告），敦促商家的入驻。5.3公关活动先行，构筑较高的平台，与政府形成互动。5.4媒体的跟踪报道。广告是自己说自己好，而新闻是别人说你好；新闻传播的是事实；新闻原则上花钱不多。在活动前造大声势，形成一种轰动效应；在活动中现场报道，让论坛或是座211、谈的动态尽展社会；在活动后跟踪报道，扩大论坛或是座谈的影响。6.主流媒体与非主流媒体关系的平衡。6.1广告投放以主流媒体为主，对待非主流媒体，应抱着“不树立任何一个敌人”原则，选择非主流媒体具备的优势，适量选择广告投放。6.2利用个人感情进行引导，降低在非主流媒体上的广告额度。6.3以媒体不可能接受的压价方式，让非主流媒体主动放弃。6.4借助媒体上级主管部门（宣传部）以行政指令的方式压低价格及广告量；6.5非主流媒体广告投放前应在新闻配合、版面安排等方面争取更多优惠。三、价格制定 1.基本价格制定应考虑多种因素，如开发成本、利润空间、竞争对手价格、消费者的承受力、销售价格与租赁价格的关系，租金212、收入（最多不能超过10年收回成本）与按揭供款对比等因素。例: 在xx项目中，在经过前期与商户的接触以及对商户心理承受的价格进行反复试探后，招商人员都对销售价格有了一个初步的设想。在制定价格前，招商部门召开了一个专题会议，所有的招商人员都书面地写出心目中的销售价格，然后就该价格阐述制定该价格的理由。在这个专题会议上，由于每个人考虑的角度和观点都不一样，基本可以客观地将大部分影响价格的因素都讨论进去。然后，根据会议所提出的价格区间选定一个理想的价格作为基准价格，那么应该能得到一个较为理想的价格模型。在xx项目中，参与招商的人员写出的基本户型的价格集中于8000-10000元的区间，经过公司领导慎重213、的考虑后，最后决定以4000元作为起价，大部分商铺的价格均集中于 6000元区间段。这样的定价打破大部分招商人员的心理价格底线，同样也意味着打破了大部分商户的心理底线。后来的抢购现象也证明了这一定价的高明之处。2.价格系数定价策略 对于独立产权商铺以及进行分割招商的商业性物业大多采用的都是价格系数定价策略，即事先设定不同系数，对照每个系数分别为商铺打分，每个系数相加总和即为此商铺的价格系数，基础均价与每个商铺的价格系数相乘即为此套商铺的总价,这种方法避免了死角的产生。价格系列标准说明：（价格系数的个数选取应项目不同而异）地 段 系 数 是指以每间商铺离停车场、车站、中心广场、主干道最近距离为最214、高系数标准，远的为最低系数标准。较好的加0.1；稍好的加0.06；一般的加0.03；差的为0。系统差为（0.10.060.030）端 位 系 数 是指以每栋最边的商铺为最高系数标准，中间的为最低标准。东南的端头位加0.06；西南的端头位加0.04；旁边的加0.02；中间的为0。系统差为（0.060.040.020）朝 向 系 数 是指以每栋南朝向的商铺为最高系数标准，朝西的商铺为最低系数标准。朝南的加0.06；朝东的加0.04；朝北的加0.02；朝西的为0。系统差为（0.060.040.020）面 积 系 数 是指以商铺最小面积为最高系数标准，面积大的为最低系数标准。100（含100）以下的加215、0.1；101149的加0.06；150200的加0.03；201以上的为0。系统差为（0.10.060.030）死 角 系 数 是指以项目中预计人流最少、车流最少、离各项配套设施最远为最低系数标准。系统差为（0 -0.02 -0.04）其 他 系 数 是指一些比较特殊的商铺，二层的加0.05；三层的为0。系统差为（0.050）建 议 系 数 是指以问卷中客户考虑因数比例最大为最高系数标准，比例最小的为最低标准。系统差为（0.060.030）3.变动定价策略 对于销售的不同阶段一般采用不同的价格进行销控，比如开盘后一定时间内减小折扣。4.价格策略4.1“低开高走”策略：即以优惠甚至以震撼价入市216、，以优质优价的形象打入市场，抢占份额，获得市场关注，聚集人气。4.2结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。4.3设立最低价“特价单位”策略,以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为“特价单位”，以超低价造成热销、抢购场面。III冲刺1.价格因素永远是任何销售中的最关键的因素。将本案直接包装成高档项目，让客户产生心理上的价位顺差，觉得物超所值。2.准备交款通知单，认购须知，认购签约流程、按揭须知；3.法律部准备预订书；4.准备交楼标准，补充协议、户型图；5.沟通客户，及时向客户传递有利于公司发展的信息；217、6.创建好预签约数据库表格、变更一览表、商户资格审查表等；制作销控表，准备销控图；7.准备好开盘所需项目销售平面图及各种办公用品如：插页文件夹、彩色水笔、抽杆文件夹、文件柜以及日常办公文具等。8.了解房管局等相关对口主管单位的工作程序,以便解答商户。9.明确销售目标，制订现场销售计划，组建现场销售团队，培训现场销售人员。10.随时监控招商的过程，及时发现问题并重新调整销售计划开盘期间。11.自我激励,发挥最大潜力。例：XX项目为了在冲刺期能够让团队所有成员都能够目标一致，精神专一，气势高昂，专门搞了一次“目标设定和自我激励”活动。招商部的每一名成员都将自己的工作目标，达成愿望，努力方向写下来，218、在全体会议上大声诵读后粘贴在职场内，随后每天在上班前和下班后都要诵读一便，并签上自己的名字。通过X天的坚持，招商部每个员工的自我激励达到了极至，并最终化做工作动力，更加精确地将有一定购买实力的商户的购买动机转化成购买行动，从而为项目开盘的胜利奠定了强有力的团队精神支撑。第六部分、开盘一、流程设计 紧张有序按梯队顺序电话通知确认带款后放号开票、交款通知单（标注有效时间、房号、面积、总价、可享受政策）核对初级销控交款（定金）终极销控交齐首付款或全款后签约（只签字不能带走）签署相关管理协议注：所有过程中票据、身份证一直在跟单员手中，切忌离手，只有在交款后商户手里才有交款收据、通知单。二、人员安排1.219、开单：为客户开具交款通知单2.确认（一级销控）： 核实交款通知单发放3.复印：为客户提供复印身份证及其它证件服务4.终端销控及录入：终端销控、审核整理录入资料5.跟单：持交款通知单配合客户办理交款、签约相关手续6.播音：随时告之现场销售情况7.传单：客户交款后及时将交款存根交终端销控，客户未交款及 时将交款通知单交一级销控8.咨询处：回答客户的相关销售问题9.放号：各行业招商主管 现场组织商户并向其发放选铺号10.现场秩序：保安负责现场秩序管理11.签约律师、财务人员: 负责收款及合同签约 12.开盘活动人员：（若干） 13.银行、保安、公安、交警、房管、等相关部门人员协调就位三、气氛把握1.220、提前动员全体员工高度重视、互相配合，同时让员工摆正心态不要过于紧张，树立极强的信心，拿出最好的精神状态随时准备开盘，但不透露具体开盘时间； 2.设总指挥一名，现场总指挥1-3名。掌握总体放号节奏，营造现场气氛，处理突发事件；3.好位置一定给大品牌，必须先把品牌大户收住之后再大面积放号，否则推迟放号；4.第一梯队交款的同时通知第二梯队，第二梯队看到品牌大户交款，品牌大户看到第二梯队在抢号，第一梯队会给亲朋好友、同行打电话渲染现场气氛，促使更多商户到场；5.开始必须有审核（营业执照、身份证、前期有登记），证件不全者必须找现场总指挥请示；6.放号员最多让商户有三次选择，选择时间过长可放弃，下一个马上221、来选，逼其就范；7.可以以营业执照未带、身份证未带、定金不足、前期意向不强等为借口拖延放号以聚人气。几个小组可交替达到放号高潮；8.领号后证件不全或定金不足，现场多次催促，可在规定时间后作废重放；9.跟单员可以以“XX品牌已经订了X套，再不选就没了”为口径一对一催促商户选号交钱；10.所有跟单员听从放号员指挥，一单跟完马上返回放号员身边配合放号员工作。 四、开盘总结1.每日对销售情况进行总结。2.掌握商户心态及销售热度以便及时调整销售策略。3.激发员工斗志,保持激情。第七部分、销售控制一、销控的目的1.为实现良好的经济效益和社会效益提供保障商业地产项目不仅仅是要将商铺销售出去，实现投资回报，更222、重要的是保证商业地产项目开业后可持续的经营管理。为使商业地产项目在后期的经营中取得良好的经济效益和社会效益，必须在商铺销售时实施有效销控，以此保证商业地产项目符合前期的市场定位、经营定位，保证商业地产项目良好的整体对外形象，保证经营者有序经营，保证商业地产项目的各项经营管理措施能有效实施。只有这样，商业地产项目的经营效益和社会效益才能得到保障。2.提升商业地产项目整体商业价值为进一步挖掘商业地产项目的商业价值，提升商业地产项目的整体商业价值，商业地产项目产权商铺在销售过程中必须实施有效的销控。只有这样，才能保证商业地产项目的经营管理工作能有序地开展，保证商场的规范管理，树立商业地产项目良好的社223、会形象，从而保证商业地产项目和投资者、经营者、业户实现良好的经济效益，实施“四赢”战略，只有商业地产项目、投资者、经营者、业户实现良好的经济效益和社会效益，商业地产项目商铺的商业价值才能逐步提升，从而使商业地产项目的整体价值得到进一步提高。3.创造良好的经营管理条件商业地产项目由于是产权式商铺，为保证商铺在后期的经营过程中，符合商业地产项目整体的业态及业种定位等经营管理要求，因此，在进行商铺销售前必须进行有效的控制，为后期的经营管理奠定良好的基础，为商业地产项目经营管理的实施创造良好的前提条件。二、销控原则1.有利于商铺销售的原则为了尽快实现投资回报，商业地产项目在商铺销售过程中，应以有利于销224、售为出发点，进行合理的销控。因此项目各方必须充分认识到销控措施是为了更好的销售，正确理解销售与销控的关系，灵活把握、处理好销售与销控的矛盾。2.符合经营定位的原则商业地产项目的经营定位是项目运营管理方在所做的市场调查的基础上，会同开发商进行专题讨论而得出的，商业地产项目商铺的销控，必须符合商业地产项目的业态定位及经营定位的要求，以保证商业地产项目的整体对外形象不受影响和损害。3.符合功能布局的原则商业地产项目进行科学的、详细的垂直及平面功能布局，整个项目的功能分布明确，充分体现各业态、各业种、各品类之间的关联性、层次性和过渡性，保证各业态、业种、品类在整体经营布局中的协调性。若销控符合功能布局225、的要求，则各楼层功能清晰，不重复交叉，反之则各楼层功能混淆，互相影响，既不利于经营，又严重影响商业地产项目的整体形象。4.有利于经营管理的原则商业地产项目必须实行的是统一规划布局、统一卖场形象、统一营业人员管理、统一物价质量计量管理、统一营业时间、统一售后服务、统一营销宣传、统一物业管理、统一卖场管理、统一服饰形象的“十统一”规范管理，以“商铺式经营，商场式管理”的经营管理模式，来保证经营秩序的良性运行，使各业户、经营者的利益得到有效保障。商业地产项目商铺的销控，应以有利于经营管理为原则，为后期经营管理工作提供保障。三、销控措施1.控价保证价格稳步爬升1.1在项目内部认购阶段，价格是最低的。1226、.2开盘价格浮动比例在2%,可以有几次浮动以促进销售速度。1.3通过价格浮动给予先入驻商户心理平衡,通过他们来传递项目的升值空间和前景。2.控局好赖铺子都能快速卖出2.1商业地产需要的是商业价值、商业氛围，只有品牌进驻了，其它中小户（品牌）才有信心进驻，好位置一定给有影响力大品牌。2.2在一个项目的商铺当中，由于位置、格局等方面因素的不同，自然有优劣好坏之分。对销售现场人流的控制以及销控表的人为设计，可以人为地制造出热销的情形，从而导致商户产生买不到的压力，最终误导出抢购的行为，一旦这种情况出现，就可以加速销售，最终不好位置也成了抢手的位置。从而加速回款的速度，降低资金的使用成本，也为涨价提供227、基础。3.分楼层销控商业地产项目各楼层的经营定位不同，各楼层的功能分布也不相同，销售商铺时，必须根据投资者的意向，针对其投资经营的具体情况进行销控，依据各楼层的定位和功能布局，将不同意向的投资者按定位和功能布局控制在不同的楼层。4.按功能区销控商业地产项目每个楼层都有不同的功能区，通过按楼层功能布局将投资者固定在该楼层后，再根据功能区进行销控，将投资者分别控制在不同的功能区内。5.按品类销控根据投资者投资意向、经营商品的类别进行销控，将各种商品按商品类别控制在相应的功能区内。具体经营品类及相应的功能区可参考商业地产项目店铺销控图。 按销控图所列商品品类销控，将经营相同品类商品的投资者控制在同一228、功能区内，同时将购买同一功能区商铺的投资者，限定经营同样的商品品类，这样既保证了商品布局的协调、合理，又能保证各区域功能明晰。6.按已售、未售区域销控在各个功能区内，根据销售进度，标明出已售商铺、未售商铺，分批次进行销售。待第一批次相邻的商铺售完以后，接着推出第二批次相邻的商铺，以此类推。这样，就能做到销售出去的商铺铺铺相连，形成相对独立的已售区域，如果有剩下未售商铺，那么剩下的部分未售出的商铺，也能铺铺相连，形成相对独立的未售区域，便于后期统一招商、经营和管理。7.按投资者类型销控7.1投资自营型。即投资者购买商铺产权后，自己经营。既是投资者，又是经营者。针对此类投资业户，在销售商铺时，必须229、严格按照楼层、功能区和商品品类进行控制。对自营业户商铺的销售，必须将其控制在相对应的楼层、相对应的功能区、相对应的品类区域里，并要求投资自营业户与项目签订商业地产项目商铺销售补充协议和商业地产项目管理公约等相应的规范制度，以规范其经营行为。7.2投资自租型。即投资购买商铺，但投资者自己不经营，由投资者自己负责将经营使用权转让给他人，投资者自收租金。此类投资者可以在各楼层各功能区选择商铺，商业地产项目在商铺销售过程中应严格按楼层、功能区销控，对该类商铺经营的商品品类进行控制，限定所购商铺的经营范围和经营类别，同时必须与商业地产项目签订商业地产项目商铺销售补充协议和商业地产项目管理公约相应的规范制230、度，严格规范经营者的经营行为。7.3投资返租型。对只投资购买商铺，不参与经营的购买者，按投资双方约定的回报率计算租金返还给投资者。针对此类投资业户，商业地产项目的销控措施是：第一、必须划定专门区域的商铺出售给此类投资者，便于商业地产项目商铺返租后，能进行统一招商和经营管理；第二、与投资业户签定商铺返租协议；第三、必须限定该业户所购商铺所处楼层和功能区内经营的商品品类，以备返租期满业户自行经营时的统一管理。为便于规划管理，目前商业地产投资方一般倾向于此类销售方式。7.4投资待定型。投资者购买商铺，但投资者对自己的经营方式和经营品类还不确定；是自己经营，还是返租给商业地产项目或自己租赁给他人，均不231、能确定。此类投资者可以在各楼层各功能区内选择购买商铺，但商铺一经选定，就必须按楼层、功能区销控措施限定其商铺的经营范围，并要求其在商业地产项目开业前60天内必须确定经营方式和经营品类，限定商铺的开业时间。经营方式和经营品类一经确定，商业地产项目必须立即要求投资者与商业地产项目签订相应的有关协议和公约。 8.出售与自营控制8.1增加资金回收速度，最有效的方法是开发后进行销售，但不要全部都放出来销售，留一部分整体的面积进行自主经营(包括对外租赁)。8.1.1打消商家对全部售出的商业物业的恐惧。8.1.2引进可以带动人气的主力店（品牌店、知名超市、电器卖场等），提升市场整体竞争力，增加自有产权的商业232、价值，。8.1.3通过对自有产权的经营愿景描述带动销售，避免全部出售产权若大面积滞销产生的负面影响。8.2出售与自营面积比例: 出售面积出售面积收益/平均出售单价出售面积收益土地成本建安成本原始投资第八部分、商业地产招商 商业地产项目的完成，是从项目选址、项目市场调研、项目模式定位、项目规划、项目营销策划和营销推广、销售执行和招商最终来完成的。下面重点阐述一下商业地产的招商（与销售、规划部分重复的内容省略）。招商是一个系统的工程，需要进行策划和统筹。招商工作开展的成功与否，直接影响到项目的经营运作和可持续性稳定发展。商业项目的招商需要从经营者的角度为出发点，从商业规划、经营管理等诸多方面给予经233、营者信心。项目如果没有正确可行的招商手段，不能与相关的商家（商户）建立起有效的沟通渠道，就会导致招商的失利。招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以满租为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，招商业态组合，形成清晰的招商规划指导招商工作的进行。一、招商的前提条件1.市场定位市场定位需要进行充分的市场调研，掌握市场的现状、发展趋势、发展规律，找准目标群体和竞争者。也就是掌握了市场定位的依据，市场定位的准确与否，直接影响市场今后运营的结果。市场定位包括：战略定位、业态定位、形象定位、主题定位、经营定位、功能定位、客层定位、商圈定位。1.1战略定位：打造商业地产品牌，延伸品牌价值。我们具有多年的资234、本运作和投资经验，具有做好商业地产和树立商业地产品牌的前提条件。1.2业态定位：建设具有中国特色的“shoppingmall”概念式的大卖场。通过科学组合各种服务功能，满足消费者各种消费需求，发挥服务功能全的竞争优势。随着激烈的商业竞争让“主题特色”成为人们选择购物场所得重要因素。1.3形象定位：建立商业新业态，管理新典范。提高人民生活质量的新形象，充分展示管理规范、商品时尚、营销现代、理念超前的一个现代商业定位。 1.4主题定位：生态式生活化购物新体验卖场。1.5经营定位：以中档为主，高低档为辅，突出品牌化、时尚化、个性化、特色化。注重经营定位的差异性，重视年轻消费族群。1.6功能定位：集购235、物、休闲、娱乐、餐饮为一体的一站式购物场所。1.7目标客层定位：中端客层，兼顾高低端客层。1.8商圈定位：项目所在城市及城乡结合部， 满足未来城市发展需求而建立一个新业态的商圈。模式定位的准确，不仅满足了人们日益增长的消费需求，也顺应了城市经济发展、消费市场和消费方式变化以及城市新形象、消费新理念的要求。主题购物中心在经济比较发达的大中城市将会得到较快的发展，主要原因是经济快速发展，人民生活不断提高，需求不断增长，消费从对商品数量的要求转向质量的要求，从商品品种的要求转向品牌的要求，从实用的要求转向多功能的要求，从单一购买转向综合配套，从购买商品转向要求购物环境，以及系列服务等，这些都确立了商236、场化市场主题购物中心的市场空间和发展前景。2.品牌定位品牌定位是根据市场整体业态定位进行确定。如果项目的整体定位是中档为主，高、低档为辅。那么，该项目各品类的品牌占比是：中档品牌占70% ，高档品牌占10%。低档商品占20%。这样就可以订出各类商品一、二线品牌在项目中的占比。各品类商品一、二线品牌大致如下：日用生活馆2.1服装国内一线及国际品牌：2.1.1女装：哥弟女装、only女装、艾格女装、歌莉娅女装、太平鸟女装、虫虫女装、红袖女装、太和女装、斯尔丽女装、千白惠女装、GabrielleChanel夏奈尔、Christian Dior克里斯丁 迪奥、Givenchy 纪梵喜、Yves Sai237、nt Laurent伊夫 圣 洛朗、Valentino瓦伦蒂诺、Versace范思哲、Giorgio Armani乔治 阿玛尼、Lssey Miyake三宅一生、Kenzo高田贤三、Calvin Klein卡尔文 克莱恩、DonnaKaran唐娜 卡伦、FLRS法涵诗、迪丝平、斯尔丽女装、婕俪丝、香奈儿、波斯登等。2.1.2男装：劲霸、七匹狼、利郎、才子、太子龙、柒牌、九牧王、虎都、帝牌、卡宾、金利来、与狼共舞、卡尔丹顿、阿玛尼、川久保玲、鳄鱼、爱登堡、亚瑟王、富绅雅戈尔、HugoBoss波士、Calvinklein卡尔文.克莱恩、Gucci古奇欧.古孜、Dolce&Gabbana多尔切和加巴238、那、prada普拉达、Giorgio Armani、Zegna杰尼亚、Dunhill登喜路、Polo保罗、Aquascutum雅格狮丹等2.1.3西装：新郎西装、杉杉西装、罗蒙西装、雅戈尔西装、报喜鸟西装、红领西装、红豆西装、庄吉西装、法派西装、培罗蒙西装、九牧王西装、罗蒙西装、虎豹西装、培罗成西装等。2.1.4衬衫：海螺、开开、富绅、森达、琴曼2.1.5羽绒服：波司登、艾莱依、雅鹿、鸭宝宝、鸭鸭、雪中飞、冰洁、红豆、雪伦、雪驰、卡朱米、大羽、康博、飞亚达、爱博尔、凯慕狮、千仞岗等。2.1.6运动休闲：耐克、阿迪达斯、彪马、森马、李宁、卡丹路、佐丹奴、红杉树休闲、劲霸休闲、帝牌休闲等。2.1.239、7童装：贝蕾尔、叮当猫、米奇妙、小数点、小猪班纳、织里、好孩子、一休、迪斯尼、jojo等。服装二线品牌2.1.8女装：魅族、桑迪、周仕依林、播牌、欧时力、歌力思、雪歌、圣玛田、傲丝度、佳人苑、玉璞等。2.1.9男装：群豪、伟志、仙霞、顺美、龙达飞、云顿、忘不了、东方骆驼、明乐、旗牌王、红仙霞、杉依奴、中脉、红豆、斯得雅、黎明等。2.1.10西装：威兰西、耶莉娅、恒柏、培罗成、创世、仕奇、美尔雅、巴贝、金威世家、圣德西、圣凯诺、唯一、亨威、马仕、阳光、绅浪、浪登、玉人、普坤、图形、富润、华士、凯森蒙、乔顿、斯多纳等。2.1.11衬衫：兴峰、霓中依、群豪、圣旗、比琦、绅士、银湖、鲁泰格雷芬、段记、240、宜生生等。2.1.12羽绒服：雪暖、雪韵飘、三思、寒鸟、今越、金丝狐、沙龙图案、五谷、显高、七彩城、都莎、拜丽德、艾莱依、迪欧达、瑞雪、雁皇、九点钟、回圆、马基奴、寒思、创羽、山丹、皮皮狗等。2.1.13运动休闲：人立、雄豹浪、豪健、富可达、飞亚世、依米奴、以纯、爱登堡、杉伊奴、老人城、陛绅佛丹奴、松鹰、金鸟来、异乡人、爱尔特、幸运风、双星名人、自由鸟等。2.1.14童装：安徒生、麦当劳、巴布豆、安奈儿、力果、史奴比、太子、蓝猫、爱儿健、迷你屋、肯迪儿、跳跳小熊、野豹、嗒滴嗒、维蓓比等。2.2鞋类一线品牌2.2.1皮鞋：虎都、木林森、奥康、金猴、森达、哈森、蜘蛛王、康奈、东艺、吉尔达、富贵鸟、241、亨达、百丽、百纳、红蜻蜓、日泰、意尔康、千百度、吉祥鸟杰豪、德尔惠、金利来、达芙妮等。2.2.2运动鞋：耐克、阿迪达斯、匡威、锐步、李宁、彪马、乔丹、匹克、茵宝、安踏、科比、沃特等。2.2.3皮包：路易威登、古琦欧.古琦Gucci、圣大保罗Polo、普拉达Prada、迪奥Dior、鳄鱼、金利来、沙驰、梦特娇、万里马Wanlima、巴宝莉Burberry、登喜路、路易威登、香奈儿、圣大保罗Polo、艾格es、sample、Patrick Cox等。二线品牌2.2.4皮鞋：兄妹猫、拿得劳、万里、凯森、大事利、巨一、龙帝欧、乔耐、宝利特、舒丹妮、香、浙霸、兽王、春达、顶派、贵派、剑鲨、路标、特斯亚、242、旺圣、高乐、步贤、策乐、美安泰、巴浪迪、卡莱利尔、红草帽、红火鸟、卡美多、梵诗蒂娜、澳伦、菱光、深港、惠特。2.2.5运动鞋：猎鹰、金莱克、多威、哇喔拉拉、贵人鸟、鸿星尔克、金苹果、亚礼德、爱乐、霸鸟、快节奏、乔丰、乔特、明足、沃特、求质、乖乖狗、佐田、正大、得意龙、温克、鳄莱特、安超2.3针纺品2.3.1、羊毛衫、羊绒衫一线品牌：鄂尔多斯、恒源祥、春竹、鹿王、珍贝、圣雪绒、雪莲、维信、兔皇、山丹、皮皮狗、阿尔巴斯、兆君、海尔曼斯、天山、灰鼠二线品牌：米皇、草原皇、悦莱春、万姿曼、日神、雪舟、牧津、东达蒙古王、松鹰、凯思、鑫达来、群工、白纯帝高2.3.2、针织内衣系列一线品牌：黛安芬、南极人、243、曼妮分、婷美、古今、北极绒、三枪、暖倍儿、猫人国际、桑扶兰、爱慕、奥丽侬、依之妮、欧迪芬、芬怡、杉地、韩姿娜、嘉莉诗、纤丝鸟、即发、奔趣二线品牌：铜牛、登克尔、英伟、美标、帕兰朵、舒心、安莉芳、伊思贝得、红豆、旗枪/韩倍儿、芬狄诗、雪竹、洋蕾、欧耶、意戈、雅戈尔、朗莎、康尔、牦牛、顺时针、帅马、巨鹰、好波、芬那丝、宏达、黛琳娜、金三塔、豪门/皮尔卡丹、红妮、即发、新凯康、雪达、舒力卡、爱帝、猫人、今尚儿、新一系、健将/爱莎/杰傲/棉源、海林、富妮来/法莉雅、康妮雅、暖倍儿、南极人、北极绒、中脉、华燕、皓菲/东泰/星星雨2.3.3、毛巾装饰布系列一线品牌：双灯、海狮、喜鹊、金号、永亮、SUNVI244、M孚日、洁丽雅、孚日、亚光、喜盈门毛巾二线品牌：金号、DD、YUNTAO、康尔馨、双灯、喜鹊、海狮、布艺一线品牌：依芙妮、欧尚宜家、一品轩、奥坦斯、黛富妮、淳安千岛、金翡翠、雅秀居、金穗、居而乐、欧美纶、蝶依斓、蝶恋花、吉娅妮、伊莎丽尔、维赛尔、喜万年、伊利奥、propaganda、东樱布艺布艺二线品牌：凯旋布艺 、美图窗帘、彩虹簾 、维赛尔纺织、布老虎 、文华神窗帘、凯撒布艺 玉成窗帘 、皮皮娃布艺、贝贝布艺、雅兰装饰、夢娣亞 、众望布艺、新东兴窗帘、雅致窗帘 、艺帘窗帘 、小轩窗窗饰、华科窗饰、鸿利达布艺、创明窗饰、国泰窗帘、雅祥装饰、法斯辛蒂、冠华窗饰、亚美窗帘、红富士布艺、美乐窗帘、兰245、欣布艺、显豪居布艺、艺源布艺、维纳纺织、永顺窗饰、孤岛玉成窗帘、恒博布艺、天龙窗饰、珠江窗饰、城铭布艺、北方装饰、大城窗帘、双龙海浩窗帘、海秦布饰、伊利奥纺织、针王、华水布艺、汉兴宏达、新元窗帘、星星布艺、今潮布艺、华龙针织、居佳伴、志丰窗帘、杭天装饰布艺、东亚布艺、雅丝、芸祥装饰、新汇成布业、杏庆装饰、FANS、博旺布艺、生活空间、舒雅达、摩力克布业、永千布业、忆海布艺、金蝉、丽鑫、永利、愉悦、澳坦斯、德棉、华欣、小轩窗、众望、兰特/阿珂姆2.3.4、床上用品一线品牌：富安娜、梦洁、罗莱、雅芳婷、紫罗兰、天年、佳丽撕、多喜爱、艺达、梦兰二线品牌：堂皇、黛富妮、恒源祥、维科、博洋、中脉、云龙、246、飞利弘、北天鹅、迪欧达、鸿润、水星、小绵羊、裕隆、鑫缘/那芙尔、图案、爱肤尔、维科、艺达、华福、华营、大福2.3.5、凉席一线品牌：春秋、春龙、兄弟、可利尔、夏良/冰梦、奥琪利/江南、和清、天河、子谷川、艺佳亚二线品牌：、星月、乐竹、鑫华亚、良良、华意、老席匠、碧柔木棉王朝、武夷山、翠竹、青苹果、富强/富祥/富乐2.3.6、蚊帐一线品牌：迷你屋、夏维怡/夏雪儿、梦洁、芙儿忧、嘻唰唰、金富士/红富士、雪菲之花、SHUIBAO睡宝、圣玉、小剑二线品牌：节节高、九洲鹿、荷花、柏莎、艾伊、雅兰、华联2.4、百货2.4.1洗涤:2.4.2化妆品：2.4.3珠宝：2.4.4饰品饰品一线品牌：elpis、I247、ITTALA、luft、可爱先锋、百纳坊、比比看、布莉丝、大可以、迪士尼、东樱家居、红叶水晶、家好美、金姿宝、京城、靓伊爱尔、玫瑰、南大门一街、欧玛奴、诗德蓝、石头记、水晶坊、WBL二线品牌：阿比斯、啊呀呀、艾迪尔、艾丽、艾诗、爱可、爱美、爱屋及吾、爱珠、安之秀、奥斯卡、巴洛克、百意达、宝迪、宝诗莱、贝尔、比兰茜、布兰妮、成强、川浩、穿刺、大红花、丹迪雅、丹希、稻草人、荻康、帝诺家园、蝶恋花、蝶秀、顶俏、豆蔻年华、方华、方圆、飞天、奋起、丰臻工艺品、风之语、芙莱氏、富华、富雅、高丽亚娜、格桑梅朵、哈维斯廷、赫赫、红叶、戴维丝、红英工艺品、红羽、泓洛纱、鸿业、琥玛、惠丰、佳多美、佳豪、姜丽、她的248、饰界、今庄、金得利、金德福、金朵拉、金海、金将、金领家纺、金龙、金梦佳人、金锐、金叶、金艺龙、晶玉纯、靓丽、开来展示、凯伦家纺、康乃馨、康伟、可尔、可心、拉佐街、莱斐尔、兰妮黛尔、蓝宝湾、蓝贝尔、乐巢、乐乐、立琦、丽超、丽晶、丽源、利利、琳婕、琳琅、琳丽、隆盛、罗莱、罗曼蒂、麦菲儿、美典、美华乐、美佳丽、猛士美居、蒙娜利萨、梦丽、梦琳、梦妮娜、米可儿、珉琳、名亨、名媛、欧兰、欧瑞克、欧亭蒙、泡泡、佩妮、佩琪、鹏利、七色花、千千结、千俏、千秋、千语、仟羽、情人鸟、庆琳、秋思、瑞酷、瑞鑫、山河工艺、山水、尚博家居、尚琳、圣阳、时尚阿好坊、拾元众爱、世美、饰丰、舒美佳、双鑫、双燕、斯阳珠饰、碎琴、索249、伊娜、太阳花、天成、天风、天使翼、天天秀、天翔、田园风情、王思童、威龙、威妮华、伟玮、文萱、屋里乐、五洲、西藏情、纤色、小草、小凤祥、小狐狸、小木马、小小公主、心连心、心语、欣荣、新感觉、新汉成、新雅、星辉、星琅、星钻工艺饰品、雄华、秀清、雪狼湖、雅晶、雅丽、雅丽林、雅威、燕尾蝶、夜来香、一丹、一心、伊佰芬、伊力诺依、伊曼、伊美儿、伊莎丽尔、伊特、依奈秀、怡辰、亿彩、亿高、益发、银时代迎燕、莹婷、永衡、永铿、有缘石、宇领、玉尔龙、越光、越新、云凯、致美五金饰品、众志、卓龙、卓雅妮、紫蕾、紫雯星、佐尔、Bormioli、AC国际、Cecilia Neal、e之恋、SIYAO JEWELRY、SS250、G、Tapas、TEMGO、Timestone、VOOS、WELLCOM、welldone jewellery、阿曼特、艾莱依、艾梦娇、艾梦莎、爱斯基诺、爱烛家居建材馆2.5家具2.5.1古典家具：一线品牌：欧迪堡、罗曼迪卡、华伦迪高、皇家、豪美斯、奥利尔、若伯尔、亚振、明清风韵、华源轩（实木框架、木皮）、威利达-雄族、永大-天鹅城堡、威利达-雄族、品圣轩、桥新、尊典家具、维克诺丽、罗马世家、艾芙迪、VOVO、圣瓦伦丁、艾蕾二线品牌：劳德波丽、欧洲之光、圣洛克、白玉汉宫、麦格威、查理世家、宏利-卡丹、西部骑士、明古兴、克劳斯蒂、赫尔班纳、新白宫、德曼、凯欧丽斯、大风范、欧诺丽丝2.5.2实木家251、具一线品牌：华日挪威森林、奥伦堡、联邦、光明、现代东方、格林尼治、圣木、大连华丰、双叶前进、格木风、森林之源、南洋迪克、腾达、藤匠世家、赫尔班纳、香港中冠二线品牌：九龙樟木、华鹤、天圣花、大兴安岭恒友、迪克、三兄弟、沈阳名格、南洋胡氏、梓乔、恒友、京港、迪克2.5.3板式家具一线品牌：红苹果、品至.浪琴、和庭轩、兴泰整体家具、美国健威(樱桃木皮）、傲耐生活馆、香港大鹏、美迪（木皮）、傲耐生活馆、健威、嘉豪何氏、理想空间、品致、皇朝、金骑士、富之岛、玉庭（浅胡桃）、新南天（丹尼）、兴利万家-紫罗兰、欧瑞-甲壳虫、迪诺亚、富雅-飞比特、仁豪-枫采、黄金世代、曲美、百强、新维思、桥新、和庭轩、高仕雅252、品位、城市之窗、富德宝、掌上明珠、香港华伟、格怡、台湾新祥、大千、德意豪二线品牌：恒辉、高斯特、意风、国顺、尊典时代新贵、华师傅、时尚炫色、麦高、香港三艺、京港、万达、森盛、优美家、凯拓、永豪轩、美华、万达、柏丽斯、鼎新、欧洲故事、安比时尚、宝马、奔驰、圣豪、九品、飞拉利、宜明凯丽、玛莎、圣斯克、家居乐、世纪博森、欧意宝、双虎、晨岗、香港三环、真荣.自然本色、北京嘉元、阿尔法斯普丽、香港圣罗兰、韵轩、香港万豪、杏田、希隆、台湾岛之宝、美格登、玛莎、心家园、国安佳美、东方百盛、家博士、香港森得威2.5.4儿童卧房一线品牌：阳光宝贝、七彩人生、家又一宝、深圳远洋、新干线、喜梦宝、多喜爱、我爱我家253、芙莱沙、二线品牌：四季缤纷、童一首歌、九龙樟木、快乐驿站、梦幻年华、我就喜欢、松堡王国2.5.5沙发（皮、布）一线品牌：别墅之窗、文化神、欧曼、斯蒂罗兰、Bony、爱登堡、格调、德尔、依诺维申、帝皇沙发、锐驰、伊兰格斯、尚好、匠明、奥普兰、佛伦劳斯、奥帝、格怡、红点、芝华仕、爱依瑞丝、左右沙发、顾家工艺、澳美沙发二线品牌：舒丽雅、美华、伊莱斯沙发、里加沙发、艾丽轩、泰富家具、吉翔鸟、A-BOSS、麦高、好百年沙发、半日沙发、东方红玫瑰、越美、亚迪、太子沙发、南都布艺、麦斯得尔、KBH、鹰星悍将、宝露斯2.5.6、软体（床、垫）床一线品牌：雅露斯、赫尔班纳、铟琦诚（索菲）、丽星、斯丽盈洋圣丹妮254、美神床二线品牌：舒丽雅、德国朗乐福、莱文帝尼、美斯、伊曼、倍倍加、欧宜、乐德富莱、伊丽百兰、佛伦劳斯、澳伊玛、慕思、圣丹妮、圣柏兰/耐特列尔垫一线品牌：眠之宝、穗宝、皮尔.卡丹、美国蕾丝、德国美得丽、意大利MPE垫二线品牌：美梦思、捷亚、蜂巢2.6门2.6.1木门一线品牌: TATA、安洋、奥博森、北木、德艺、帝阁、东辉、时尚福人、光明伟业、海源、杭木杜鹃、红鹤、洪涛、华昌、华鹤、霍尔茨、建工木业、锦洋、卡尔凯旋、康洁、龙甲、龙怡、美佳、美心、孟氏、梦天、群星门业、润成创展、珊嘉.欧斯特、世纪阳光、天河、王朝、耀普、一统、中发、卓尔、众一木门、自然主义二线品牌：3D、阿威罗木门、佰心门业、好255、门面、北龙、奔奔、碧达、博亮、戴胜、德品、帝王风木门、德泰、佛山建明门、福思特、富煌木门、广州力帆、汉迪、豪森、福盈门、合室家、鸿信.御木堂、华日、华泰木业、华夏、桦林木业、霍曼、吉强木业、吉新木业、嘉丽木门、金迪、金丰木门、金和美、锦疆、景特丽、开喜、龙树、曼帝诗、欧奈斯特、千川门业、三峰、三和、森鹰、时尚福人、实德斯柏丽、双叶、泰亨木业、兄弟、永基、裕隆门业、钰翎珑、浙江晨丰、致盛木门、铸诚门、卓友、自由空间2.6.2、推拉门KD、阿尔法推拉门、博易拉门、德诺克推拉门、卡丁莎推拉门、索菲娅、史丹利、佳仕龙门业、劳伦斯、科曼多、名流推拉门、佳洁斯、托福、欧莱雅、帕莱德、卡迪亚、富雅拉门、嘉品256、拉门、金鹤推拉门、九龙推拉门、铭泽推拉门、奈美推拉门、鹏飞推拉门、鑫鹤推拉门、鑫雨推拉门、星派推拉门、大洋彩门业、佳宝彩铝门业、依美斯门业、永鑫折叠门、圆圆推拉门、紫微星滑动门、优派彩铝、鑫源彩铝门、度望宅配、德国富禄、鼎汇门业、雅百宝、圣宝龙、圣龙门业、圣保罗、家园丹帝2.6.3、防盗门：盼盼防盗门、王力防盗门、步阳防盗门、美心防盗门、日上防盗门、飞云防盗门、新多防盗门、星月神防盗门、群升防盗门、铸诚防盗门2.7橱柜一线品牌：澳柯玛橱柜、百V橱柜、柏丽橱柜、德宝西克曼、德贝、菲林格尔、海尔橱柜、韩丽宅配、金吉利、金品、科宝、廉洁橱柜、龙森、能基橱柜、欧派、森美、尚品宅配、我乐、雅迪尔、月兔、257、志邦橱柜二线品牌：雅嘉、百隆橱柜、佰铭橱柜、柏辉橱柜、倍特橱柜、大地橱柜、大信橱柜、德贝橱柜、德鑫橱柜、德意橱柜、东方邦太橱柜、法拉第橱柜、港宁橱柜、翰王、豪森橱柜、好佳益橱柜、好太太橱柜、华帝橱柜、佳诺橱柜、佳饰橱柜、巨迪橱柜、康宝橱柜、老板橱柜、隆森橱柜、美佳橱柜、美时橱柜、欧卡罗橱柜、欧诺橱柜、欧艺橱柜、品尚橱柜、普纳橱柜、瑞阁橱柜、珊嘉橱柜、圣格兰迪、世嘉橱柜、帅康橱柜、兄弟橱柜、雪梨橱柜、一新橱柜、樱花橱柜、御膳堂、韩国东明、意莱特2.8橱卫电器一线品牌：海尔厨卫、格兰仕厨卫、万家乐厨卫、华帝厨卫、美的厨卫、老板厨卫、方太厨卫、康宝厨卫、欧意厨卫、樱花厨卫二线品牌：万和厨卫、帅康厨卫258、三星厨卫、LG厨卫、奥特朗、威王、樱雪厨卫、年代厨卫、佳德厨卫、摩恩厨卫、步步高厨卫、欧普厨卫、兰帝厨卫、格力厨卫、欧派厨卫、万家乐厨卫、奥克斯厨卫、新飞厨卫、前锋厨卫、松下厨卫、爱尔厨卫、百得厨卫、欧普厨卫2.9油漆涂料一线品牌：来威漆、宣威漆、ICI、华仕伯漆、速霸多漆、大师漆、PPG涂料、佐敦涂料、关西涂料、摩天涂料、杜邦漆、巴斯夫漆、申纽丽漆、汉高漆、华润油漆、立邦油漆、多乐士油漆、紫荆花油漆、大宝油漆、嘉宝莉油漆、三棵树油漆、灯塔油漆、雅士利、大象油漆、美涂士油漆二线品牌：彩虹涂料、都芳、爱的、爱地、爱高、爱丽诗、澳贝、澳洲树熊、澳洲卓能、巴德士、霸王花、宝塔、宝塔山、贝利、碧彩、259、伯爵、博星、彩涂美、长江、长颈鹿、晨光、大澳、大地、大桥、大象、迪邦、帝乐涂料、多伦斯涂料、鳄鱼、芬琳、格瑞卫康、固克、冠王、光辉、哈隆涂料、海虹、海星、好搭档、好日子、好思家、恒森、红旗、鸿邦、鸿昌、花旗、华隆、华伦、华特尔、环球、汇丽、汇龙、吉人、嘉乐士、嘉丽士、杰星、金彩、金飞马、金苹果、金日、金色年华、金瀛、经典、菊花、卡丹、康宝、乐化、理想家、立鹤、丽木宝、丽时、亮哥、罗曼、麦肯、美标、美佳利、南宝、齐鲁、屏障、千人掌、千色花、塞纳、三立、三叶、申真、神州、圣工、世纪明珠、树熊、特丽达天女、涂耐可、鸵鸟、万利涂料、吴王、信和、星冠、星恒、星卓、秀珀、雅图涂料、阳光洁士、银塔、英标涂料260、英伦、油美世界、玉莲、中华制漆2.10地板一线品牌：圣象、大自然、德尔、安信、菲林格尔莱茵阳光、升达、扬子、宏耐、宜华、永吉、吉象、肯帝亚、瑞嘉、金刚鹦鹉、福人、富得利、富林、方圆、克诺森华、圣保罗二线品牌：LG、柏顿、柏高、柏丽、柏纳、柏圣、拜尔、北美风情、比嘉、彩蝶、长颈鹿、东方玉兰、臣宁、得高、德派、弗朗逊、富客莱、富林、港星、歌雅、格尔森、格林思宝、好家居、合丽、红塔、华丽、汇丽、惠尔、佳佳乐、嘉仕堡、建玲竹业、卡尔玛、凯莱、康美森、老爷车、卢森、绿波尔、绿精灵、洛基、麦道、美豹、欧邦、欧人、欧运、奇美、融汇、森王、山狼、山一、升佳、生活家、桃花江、天格双菱、万森、韦仑、伟事楠竹、沃261、艾伽、新绿洲、语诗、中本2.11壁纸一线品牌：摩曼、柔然、圣象、朗饰、iffinger、韩国壁纸、丝梦、法国、iao Bella、韩国壁纸、juny、sincol二线品牌：assoglas、爱舍、爱迪、大宇、彩韵、达明、别丽美特、韩国大同、嘉文、柔漫丝、宜臻、紫蓝、玉兰、维图蓝、维日登、天艺、天丽、文志、新韩、新鸿、新义彩、鑫高、雅帝、雅居、中鑫、紫蓝草编、艺彩、艺锦堂、永欣、优丽欧、纸基、欣欣、特普丽、泰艺、世博科技、松宇、上海羊毛壁纸、桑巴蒂、三森墙艺、欧雅、欧帝、南京、美姿、美乐美、美莱雅、美国、丽彩、乐丝壁、康饰尔2.12灯饰一线品牌：飞利浦、欧普、雷士、松下、亚明、TCL、阳光、朗士262、红联、三雄极光、阿亚卡、通士达、华艺、正泰、华强、欧司朗、雷蒙二线品牌：亮迪、LED、阿比特、艾莱克、艾斯莱克、艾亚特、爱目、奥格、奥吉玛、奥科特、澳克士、澳士亮、澳斯威、百家百特、百利威、百艺晶、半导体、邦士、宝迪、宝光、宝利恒、宝路达、保利安、保利捷、保时利、堡成、本邦、博森、博新、彩虹、昌龙、昌明、常亚、超普、臣氏、晨光、晨辉、大光、丹利美、德利通、灯煌、迪柯尼、电光源、东方、东联、东玮、繁昌、梵尔赛、飞创、菲士达、风向标、福仕、富尔迪、富莱旺、港迪、高雅、哥尼斯、格兰图、光民、光奇、广昌、归海、海德信、海鸥、汉鼎、豪迈、豪莹、浩腾、恒耐、恒天、恒翔、恒宇、红太阳、红旺、红壹佰、宏利丰263、鸿华、鸿派、鸿森达、鸿腾、华灯宝、华登、华辉、华强、华日、华容、华泰、华厦、华仪、幻彩、黄岐联华、汇星照明、惠和、极光、济宁、嘉虹、建科、杰特利、杰友升、洁鑫、捷能、金尔琪、金冠、金丽达、金瑞达、金特莱、金星、晶华、晶卡、晶亮、晶翔、景峰、景雅、九佛、钜豪、俊朗、卡弗、卡拉齐、卡耐基、卡特尔、开阳云石、开元、凯斯通、凯旋门、坤龙、莱尔、莱亭、朗球、朗士、雷尼可、李斯特、立（带图案）、丽比特、利晶、两益、燎原、六方、卢纳、罗浮宫、美嘉、美欧、蒙圣、名艺嘉、名志、明邦、明锋、尼柯、欧尔玛、欧和秋田、欧利来、欧若达、欧艺莱、品尚、普光、普宇照明、奇源、琪朗、日晶、日威、日炜、容大、瑞祥、三帆、三立264、三源、山蒲、汕头光、尚蒙、胜美、胜艺、盛玉、诗诺尔、施都耐、史福特、世林、帅康、双士、顺隆、舜邦、硕科、斯澳、斯戈利、四通、松锋、太古、太平洋、泰昌、特奇美、特斯卡钠、通海、图案、图形、万达丰、万隆、威耐仕、伟发、伟豪、炜盛、文联、文行、西光、西环、夏辉、先驱、显达、现代、湘奇、小气鬼、小越亮；家电2.13电视一线品牌：LG、TCL、长虹、创维、东芝、飞利浦、海尔、海信、康佳、日立、三星、松下、索尼、夏普、厦华、先锋二线品牌：创佳、上广电、乐华、牡丹、三洋、山水SANSUI、数源、夏新、熊猫、科诺、西门子、唯视、BenQ、STARVF、JVC、神州2.14冰箱冰柜一线品牌：LG、澳柯玛、白雪265、阪神、长岭、海尔、华凌、华美、美的、美菱、容声、三星、西门子、小天鹅、星星、新飞二线品牌：TCL、奥克斯、奥莱克、宝石花、冰山冰箱、冰熊、博世、步步高、东芝、格力、哈斯曼、海信冰箱、好迪、华日、华升、华意、康佳、科龙、利勃海尔、络通、齐洛瓦、日立、荣事达、荣威、森宝、上菱、盛诺、顺袁、松下冰箱、索伊、万宝、夏普、香雪海、小鸭、新贝尼、伊莱克斯、中日2.15洗衣机一线品牌：海尔、小天鹅、西门子、松下、三星、LG、三洋、荣事达、美菱、小鸭、TCL、惠而浦、博世二线品牌：春兰、澳柯玛、东芝、东菱、飞利浦、富士达、格力、金羚、金鱼、浪木、纳爱丝、宁飞、日立、三菱、上菱、万宝、威力、长虹、志高、扬子、266、伊莱克斯、新科2.16空调一线品牌：LG空调、奥克斯空调、长虹空调、春兰空调、格力空调、海尔空调、科龙空调、美的空调、松下空调、志高空调二线品牌：、爱斯特、澳柯玛、宝迪、本岛、长岭、大金、迪电、迪帕迩、飞达仕、飞歌、格兰仕、海立、海信、华宝、华凌、惠康、吉荣、金万众、开利、康迪、科灵、乐华、麦克维尔、美菱、名亿、庆安、日立、三菱、三洋、申菱、帅康、双良、双菱、双鹿、索伊、泰豪、特灵、天家、西门子、夏普、夏芝、小天鹅、小鸭、新飞、新科、新菱、新雅、亚泰、扬子、伊莱克斯、远大、约克、月兔、早春、兆胜、众业2.17音响一线品牌：JBL、JVC、SANSUI、爱浪音响八达、博士音响、湖山音响、惠威、君267、牌、丽声音响CAV、美之声、欧博奇声音响、声雅、狮龙、索尼音响、天龙音响、天逸、先锋音响、小旋风、新德克、新声、上广电、艺术家、尊宝JAMO二线品牌：AE、ATC、B&W、CEC、ELAC、HARBETH、KEF、KRELL、MBL、YAMAHA、安桥、步步高音响、柏林之声、达尼DALI、丹拿、贵族、哈曼卡顿、皇冠、建伍、金嗓子、劲浪、乐富豪、乐爵士、马克列文森、马兰士、麦景图、三角、天朗、天龙、燕飞利仕、FD、Panasonic、Vtrek、爱国者、德赛、飞达、金正、科达、熊猫酒店/餐饮2.18酒吧娱乐：夜色酒吧、欢东时光、钱人SOS风爆、钱柜KTV、加勒比海、东方斯卡拉、爆米花KTV、夜来268、香酒吧、炫这夜酒吧、糖果KTV2.19酒店经营：济南食府、哈比比烤肉、韩庄狗肉城、理想渔村、金三湘、金汉斯、吉航海鲜、大宅门、灶王爷、东方饺子王、老妈菜馆、高丽王朝、体验味道2.20时尚酒店：星月时尚酒店、新睡眠时尚旅馆、约客时尚旅馆2.21食品：老昌、阿满、圣手、老韩头、皓月食品、哈尔滨红肠、真子、百里香、标记、名冠八珍、大公食品2.22糕点：米旗、好利来、麦利来、迪莉亚、鼎丰真、好运来、真子、北方得利食品2.23面点：满得园、袁家老店、李记山东面食、姑苏食品、王师傅、中之杰、宫庭面食、诚信食品娱乐2.24充气玩具：充气门、充气跳跳床、充气城堡、海尔兄弟弹跳乐园2.25电动玩具：凤凰摇摆机、269、电瓶车、小狗摇摆机2.26水族玩具：电瓶船2.27积木：加灵通塑料积木2.28组合滑梯：塑料滑梯2.29碰碰车：淘气堡二、招商方案的制定1.国内行业发展趋势分析：了解行业的发展趋势，是朝阳产业还是夕阳产业；2.项目当地行业发展趋势分析：行业本身在当地的发展前景；3.各品类布局规划：各品类占比，面积占比，品牌占比；4.品牌意向落位：必须要有一定的品牌商户储备数量，商户储备的大致比例为1：5，什么位置留给品牌大户，各品牌意向落位；5.制定招商策略：根据不同地区，不同时间，制定不同的招商策略；6.制定定金、保证金的收取标准：根据不同的品类，制定不同的标准；6.1、日用生活馆定金收取标准：面积30的铺270、位收取3000元；面积30的铺位收取5000元；6.2、日用生活馆保证金收取标准：面积30的铺位收取3000元；面积30的铺位收取5000元；6.3、家居建材馆定金收取标准：面积100的铺位收取5000元；面积100的铺位收取10000元；6.4、家居建材馆保证金收取标准：面积100的铺位收取5000元；面积30的铺位收取10000元7.风险控制及解决办法：预测可能出现的一切招商风险，并拿出解决方案；例如：招商的出租率不理想，不能达到预期的效果；招商中的商户质量度不高，目标商户较少；招商中的商户资质审查失误；招商中的招商条件与市场实际情况有出入等；解决的办法就是7.1、制定详细的招商方案（包括271、招商政策、招商的宣传推广计划、招商的工作流程、招商的控制方案与招商风险应对措施等）。 7.2、在进行宣传推广时明确的项目主题，经营的方式，明确的市场定位，项目的竞争优势与发展前景等重要特点。7.3、在商户的审查过程中要做到严密，客观，慎重的态度8.工作排期（甘特图）：什么时间完成什么工作；三、价格制定1.基本价格制定应考虑多种因素，如开发成本、利润空间、竞争对手价格、消费者的承受力等；2.基本价格的制定应考虑铺位所处项目主辐通道的位置；3.基本价格的制定应考虑铺位与项目主门或中心广场的距离；4.基本价格的制定应考虑品类对接；5.基本价格的制定应考虑铺位门脸处是否有柱点；四、招商原则1进入本项目272、经营的产品必须是合格产品；2生产厂商直接进入本项目经营须提供2.1法人营业执照、2.2法人组织机构代码证、2.3税务登记证2.4商标注册证明、2.5产品合格证明（省级以上质检部门出具的质量检测报告）；2.6质量认证体系2.7绿色环保证书3代理商进入该项目经营的须提供：3.1产品生产厂家法人营业执照3.2法人组织机构代码证3.3税务登记证3.4代理（或经销）商品授权书（原件）3.5商标注册证明3.6商标持有人的授权书3.7产品合格证明（省级以上质检部门出具的质量检测报告）；3.8质量认证体系3.9绿色环保证书3.10本人有效身份证复印件五、招商1.招商技巧1.1要倾听：先听取商户的意见，第一次交273、流不能先透露我方太多信息，可以先征询对方的情况，先不下结论。采取一问二听三沟通的方式。1.2先谈共性：首先与商户交朋友，找出共同兴趣。招商不是一个简单的签约过程、买卖过程、谈判过程、条件交换的过程，交上了朋友，很多事情就水到渠成。1.3先退后进：我们可以先不谈或模糊谈条件，先讲项目愿景，对项目的发展潜力进行描述，以及经营收益和增值收益。最后谈我们的招商条件，吸引更多的商家，扩大招商知名度。1.4老谋深算：我们招商所面对的都是各行业的精英，表面上既要摆老资格赢得对等的谈判地位和对手的尊重，又要处心积虑的低调为人，别狂妄目中无人，要尊重和赞赏对方，以赢得对方的好感；1.5生意经：要用商业语言和生意274、场上的行话与对方沟通，你要懂对方的生意经，你就很容易切入主题，谈到敏感和对方关注的问题，让对方清楚了解为什么“有利可图”，这才是对方最最关心的大事件；2.招商流程2.1意向商户访谈；与意向商户保持良好的沟通渠道；2.2重点商户访谈；在开盘前，就可以分批组织这部分商户代表及大户进行座谈沟通。利用商户代表及大户的影响带动招商势头；2.3重点商户铺位落位：根据与商户沟通反馈的信息，将重点商户意向性落位，在开盘时顺利将其引入；2.4向重点商户及时传达项目信息，增加重点商户的入住信心；2.5放号时，前5个号一定要发给大户或重点商户，确保前5位商户顺利签约，利用大户的影响带动招商的势头，。达到“以商招商”275、；六.商装1.商装方案1.1.商装的主题定位任何一个商场进行商装都要有明确的定位，这个定位一定既能体现企业的文化，又能满足商户和消费者的要求。符合商场本身的定位。要本着货源充足，货品丰满、陈列美观，达到品牌组合、品类搭接科学合理、价格低廉、质量保证的原则。内容第一阶段第二阶段最终阶段商装思路整理各大城市家居建材商装资料。借鉴成功案例，结合自身情况。设计出符合项目的商装方案。结合项目外部环境和自身钢结构建筑特点，融合当地文化。以有效利用资源为目标，调整商装方案。打造适合XX城市消费群体的多功能业态和差异化商场。考察重点考察在国内有影响力，有说服力，与自身发展相符的成功项目。学习其成功经验。例如：276、北京金源MALL等。确定商装细节。如吊棚、地面、包柱、材质、色彩等。出台商装考察和商装设计方案，深层次讨论适合当地消费群体的商装方案，准确定位。方案演变精品区域整体吊顶、地面铺砖合理，各商场形成不同的经营风格，脱离大市场的业态形式，向摩尔业态靠拢。确定每层装修风格，需要楼层之间互相互补。形成带有差异化，并且楼层之间可以互补的商场。结论广集商装思路；借鉴成功案例；有效利用资源，结合自身特点。1.2.制定商装方案1.2.1方案目录：l 差异化商装l 天棚设计方案l 地面设计方案l 门楣设计方案l 电梯间设计方案l 天井设计方案l 立柱设计方案l 导视设计方案l 休闲区设计方案l 材料成本测算1.2277、.2实施方案1.2.2.1差异化商装n 文化：通过商装，体现企业文化。只有把文化与经济的不断融合，企业才会有长久的发展。n 时尚：通过商装，突出现代时尚。满足人们对时尚、品味的消费需求。n 风格：商装的独特风格，即可找来实力商家入住，又可吸引大批消费者1.2.2.2天棚设计方案n 公共区域：（主通道、副通道、大厅、景观通道）n 吊顶的样式：n 隔栅（15*15）n 条栅（间距15）n 材质：铝质n 色调：银灰色 n 棚顶预埋件：各商场门厅上方1.2.2.3主通道天棚设计方案n 材料使用铝方隔栅；n 隔栅间隔X米配制X个隔栅灯和筒灯灯源；（视具体情况拟订）1.2.2.4地面设计方案n 公共通道：278、（主通道、副通道、景观通道）n 规格：根据实际情况确定规格n 材质：抛光砖、仿古砖n 色调：根据实际情况确定n 位置：主通道中间位置；主通道与副通道交汇处。n 功能：美陈和促销活动使用。1.2.2.5主通道地面设计方案建议使用800800或者600600浅色地面砖,或配以深色理石或地面砖,做色彩调节和区域划分。1.2.2.6门楣设计方案n 店面n 高度:棚高3米n 材质：石膏板、轻钢龙骨、玻璃、铝塑板 n 色调：最好用深色作为商场的底蕴色n 高度：3米下返600n 宽度：随品类n 厚度：突出门楣15公分20公分1.2.2.7电梯间设计方案n 体现企业文化n 展现商业风采n 简洁、明快1.2.2279、.8楼梯天井n 天井：以美观、大方为原则 n 扶梯：安全、美观n 步梯：实用1.2.2.9立柱n 美观n 实用1.2.2.10导视n 简 洁n 醒 目n 直 观n 特 色1.2.2.11休闲区设计方案n “心”意n 功能性n 绿色休闲1.2.2.12材料成本测算做好材料成本的预算，以节约为准则。1.3商装方案研讨为使商装方案制定的合理性,要组织相关领导、各商场经理或工程相关人员进行商装方案上会的研讨，论证商装方案的定位、技术性及可操作性是否与整体一致。方案研讨形式：一次研讨 将商装方案整体思路确定； 二次研讨 将商装方案细化；三次研讨 将公共部分、功能区、主副通道楼梯间等方案风格； 四次研讨 280、确定方案，细化到各个商场、各功能区、所用材料和大概成本；2.公共商装管理(详见第五部分建筑规划)3.商铺二次商装管理：3.1.整体目的： 维护有序、整洁的施工环境，保护成品安全，监控商装进度与质量3.2.整体原则：3.2.1物业部负责现场人员出入、卫生、防盗、防火、成品保护、现场用水用电安全、甲供材料的入库出库等方面进行管理3.2.2管理部负责组织员工成品保护、卫生清理、安全防火、安全用电，督促、检查各岗位人员职责履行及流程执行情况3.3.组织部门：管理部(各经营区负责人)、物业部3.4.实施办法：3.4.1安全管理：（见物业部分）3.4.2成品保护：n 物业保安、电工分别分组，承包分管理区域281、成品安全保护（防破坏、防偷盗）n 管理人员按所辖区域分工，对施工情况全程跟进n 成品保护基本要求 不允许在地面钉钉 地面（或地热）铺装时，未过24小时，不允许随意行走 不允许在铺设好的地面上拖拉物品，如放置硬物需加垫层 除充气胶轮车外，其他车辆不允许进入现场 商装完工后自行围挡 商铺吊棚需拉筋时，应吊在承重梁上，不允许吊在各种桥架上 公共柱体、墙面不允许私自挖洞、悬挂物品 公共设施不允许私自挪动、拆除、破坏 所有成品时刻保持卫生清洁3.5.考核与评比管理部每日进行考核，每周组织各商场经理联检查验收评比，对不合格的商场提出整改意见，验收仍不合格者在当月绩效考核成绩中体现。施 工 现 场 的 各 282、项 要 求 考 核 表商场名称 ： 检查项目检查时间商场人员在岗保洁人员在岗卫生状况 垃圾清理工棚情况排水排污情况安全 防护材料 堆 放灯具灯线安全废旧材料整理商场气氛营造 备注优良差人员安全卫生n 管理人员巡检表单日 巡 检 记 录 年 月 日 时 分至 时 分商场名称巡视人姓名施工地点数量施工人数存在问题处理情况交班人姓名： 接班人姓名： 交接班时间：3.6实行夜间总值制n 职责 监督、检查各岗位人员工作情况 每晚前后半夜不少于两次对施工现场进行巡检，确保施工安全 总协调、解决现场存在问题及各商场产生的需求 紧急和突发事件处理 24小时保持通讯畅通 值班记录详实、信息反馈及时 值班前到管理283、部取值班记录，次日早8：30送回，同时向管理部做值班情况介绍 值班人员原则上不允许随意调班，如有特殊需求，须先行到管理部备案n 表单夜班总值巡检记录 年 月 日 时 分至 时 分值班人姓名各岗位人员在岗情况存在问题处理情况3.7垃圾清运（1）商装垃圾原则上，日产日清（1）指定垃圾倾倒处，现场公示（3）规定各区域运送垃圾行走路线及通道（4）工程队垃圾运送不及时，由公司组织人力清运，费用从工程款中支付（5）义务劳动（6）管理部会同物业部提前备好清扫用具：尘推（能推锯沫的，x把/商场）、笤帚（x把/商场）、小铲（x支/商场）、铁锹（x把/商场）、平板车（x辆/商场）等（7）对急于抢进度的工程，施工前284、的卫生清理，管理部会同人事部调配人员统一清理（8）开业前夕，人事部组织人员（或集团支援人员）对现场中商户铺货时产生，未及时运走垃圾进行彻底清理3.8注意事项：（1、）如工期紧，交叉作业现象多时，各商场要根据自身需求，协调好各施工方秩序（2、）施工监管过程中，职能部门须提供各项对接工作内容与联系人方式并公示4.具体商装原则4.1日用百货商户装修原则及标准符合业态需求，满足经营需要，保证整体装修风格三到五年内具备一定的市场竞争优势。l 档口高度3米l 公共通道无吊顶l 铺位内吊顶根据经营需求而定以隔栅为主，高度3米l 保持通道通透无遮挡l 档口隔段采用青钢龙骨加石膏板l 门楣采用木工板、铝塑板、玻285、璃l 门楣字采用亚克力雪弗板、吸塑板、实木、白钢l 地面使用地砖800*800或600*600。l 门楣突出部分不允许占用公共通道。l 不允许私自改动消防设施4.2家居建材商户装修原则及原则家居建材区装修要符合产品的需要，突出产品风格及文化等为原则。为消费者提供幽雅、舒适、环保的购物环境。以下为装修要求：l 店面高度2.6M，门楣上返0.6M宽，公共通道棚高3.2米，店内棚高3M-3.2M。（注：主通道棚高出3.2米，门楣可适棚高适当加宽。）l 所有临通道侧必须保持通透，不许遮档。(注:可作橱窗或商户样间展示.)l 门楣材料需使用细木工板、铝塑板、玻璃等。l 门楣LOGO材料可需选用亚克力、雪286、弗板、吸塑板、实木、白钢等。l 店内装修需使用细木工板、密度板、大白板、刨花板、免漆板、胶合板等。、l 墙面需使用铝塑板、双色板、雅克力板、高级免漆板、壁纸等。l 吊顶为石膏异型+格栅、格栅等。l 地面需使用地砖、地板等。l 门楣突出部分不允许占用公共通道。l 不允许私自改动消防设施4.3美食娱乐馆装修原则及标准n 提前预留出排烟、排水管道n 与商场整体经营定位相结合n 与商场整体建筑风格相结合n 区域整体的连贯性n 经营品类的特殊性n 品类行业发展及经营的实用性n 成本投入的把控，高形象、中材质，降低成本n 门楣突出部分不允许占用公共通道。n 不允许私自改动消防设施4.4食品商场商装原则及标287、准n 形象突出、鲜明、简洁、舒适、美观。n 风格独特，设计新颖n 突出主打品类，主体明确，对比鲜明品类形象的区域连贯性n 食品商场店面整体高度2.8米，边店可以考虑3米，门楣下返0.6米宽，柜台上返0.8 米，玻璃罩0.3米0.35米高，公共通道宽度不得低于2.5米4米，店内棚高与整体高度相吻合。n 美食广场整体高度3米，门楣下返0.5米，柜台上返0.9米，格栅棚与整体高度结合。n 门楣材料需使用细木工板、铝塑板、玻璃制板等，可根据商装发展及品类实际需求而定。n 门楣LOGO材料可需选用亚克力、雪弗板、吸塑板、实木、白钢圈边等。n 店内装修需使用细木工板、密度板、大白板、刨花板、免漆板、胶合板288、等。n 墙面需使用玻璃通透制品，美食除外，边店可以根据实际情况而定，已采取细木工板、石膏板、瓷砖墙、水泥大白墙等。n 吊顶为石膏异型+格栅、格栅，并架设隔尘网等。n 地面需使用地砖等。n 区域品类色调以品类为基准，主要以红、黄、绿色为准，品类色调要统一，品牌专柜除外。n 门楣突出部分不允许占用公共通道。n 不允许私自改动消防设施4.5娱乐装修原则整体商装原则以时尚、动感、年轻、快乐为主体，按照环形动线同时划分三大区域，主色调为适合百姓家庭式消费的暖色调（橙，黄、绿）为主。通道绚丽多彩（各种动画图片）衔接个品项内容不同，涂上色调鲜明的颜色或不同的图案，最终强调整体的同时还要兼顾个品项的搭接，突出289、各品项。n 娱乐商场整体根据品类经营需求及未来发展需求，应设在6.2米以上25米以内，特殊品类还可以加高。n 经营定位确立后确立品项，根据设立品项实现应考虑承重问题、用电问题、设立区域问题及电路铺设等。n 整体商装材质主要以涂料、石膏板、玻璃钢、水泥缠丝、吸朔材质，地面以水泥地面、橡胶地板、防水地面、瓷砖地面、地板地面、水磨石地面为主。n 门楣LOGO材料可需选用亚克力、喷绘写真加跑马灯、LED灯n 整体吊顶根据不同品类需求可以采用封闭吊顶、格栅吊顶、异型吊顶等n 不允许私自改动消防设施5.商户装修指南各位商户朋友:您好!欢迎您加盟XX项目，在您装修前请仔细阅读本商户装修指南。并请遵守相关规定290、。在您商装进场时，会由商场管理人员全程引导您办理相关手续。5.1装修流程填写进场装修审批表申请装修验收进场施工商场、物业部联合审批到财务部缴费到物业部办理施工手续验收合格后开业到财务办理返款手续n 商户进场装修须提交装修图纸，并填写进场装修审批表。 装修图纸包括以下内容：平面图、机电布置图、效果图n 装修审批合格后，到所管辖的消防部门审批。n 凭物业部开具的缴费通知单，到项目财务部缴费。 1)装修保证金200500元（按商铺面积S：S20的200元/户；20S50 的300元/户； 50S的500元/户）u 2)灭火器租用押金，100元/1个，租金5元/个（装修期间内）。u 3)施工人员出入证291、（工本费2元/人、押金10元/人）。n 持进场装修审批表及项目财务部缴费收据到物业部办理并领取装修施工许可证、施工人员出入证和商户装修指南。.n 以上手续办完后，凭物业部核发的装修施工许可证和施工人员出入证，方可进场施工。n 装修工程结束后，商户应提前48小时向所属商场提出验收申请，并由所属商场组织联合验收，验收合格后由商场、物业部在装修验收单上签字，方可开业。n 施工验收合格一个月后如无安全、质量问题，凭缴费收据及所属商场负责人和物业部负责人签批的装修验收单到新生活财务部办理各项费用返还手续。5.2装修材料要求n 业户使用的装修材料必须为防火材料。，如确需零星使用木筋或木板材，要贴防火板或涂292、刷防火涂料。如违反以上规定，经物业部或消防部门查出，由商户负责全部整改，并承担一切经济损失。n 干线电线要采用难燃铜芯绝缘电线（导线截面积不小于2.5）内外部接线须套阻燃管保护。n 各种用电器具（开关、插座、灯具等）必须符合相关行业标准和3C认证。5.3安全管理要求n 施工现场任何人员不得吸烟。严禁使用大功率电热器具（如电饭褒、电水壶、电炉子等）。n 商户动火、动焊必须提前到物业部办理审批手续方可施工。并在施工现场配备足够数量的灭火设备。特种作业工如电工、电焊工等须持证上岗。n 所有导线都应穿管保护。电线管应为金属管或PVC线槽、线管。n 导线接头必须符合电工安装工艺、采用挂锡处理。所有导线接293、头，经绝缘处理后并入接线盒。n 所有发热用电器具安装应采取隔热、散热等防火保护措施。n 临时用电、用水须经物业部审批后方可使用，由物业专业人员监督接通，禁止私接。并按使用量收费（挂表或估算）。n 商户装修不得私自移动、改造、遮挡消火栓、消防喷淋，烟感、手报、按钮、广播等设施或占用通道。n 严禁损坏建筑的原有结构、装饰、设备和设施，不得在地面、支柱、墙上挖槽、打洞、切割、砍凿、钉钉或雕刻等有损建筑结构的施工。n 施工单位须将装修施工许可证悬挂于商铺明显处。进出施工现场要佩戴施工人员出入证和安全帽。n 装修施工人员不得在其工作区以外的地方逗留；按指定的出入口进出；n 用户装修的材料和工具只能置于用294、户的商铺范围内。不得占用通道。n 进入施工现场的材料，各施工单位自行派专人看管，如有丢失，自行负责n 现场禁止使用的易燃易爆的装饰材料（如信那水）特殊情况经物业部批准可少量使用，但不得存放在商场内、必须在当天下班时带离商场。n 商户装修时须在通风口、地热分水器、配电箱、地热主管道阀门、卷帘门电控箱等处预留800mm800 mm-活动检修口和/或留检修空间。n 所有装修工程施工要符合相关专业的规范和标准（包括国家、行业和地方的）。5.4现场卫生管理要求n 现场施工人员须保持现场卫生，不得随地大小便，施工产生的建筑垃圾和生活垃圾商户应自行清运到指定地点。装修档口外不允许有任何垃圾，装修垃圾一天一清295、。n 建筑垃圾及装修材料均不允许占用档口周边通道及公用部位。5.5施工材料及工具出门要求商户施工材料、工具、废料等要运离施工现场，必须要详细写明所要运离物品的名称、数量并由施工负责人和商场负责人签字确认，物业部方可放行。5.6现场交叉施工及成品保护要求现场交叉施工过程中，对施工成品具有保护义务，不允许为自己施工方便而损坏周边施工成品。5.7处罚规定n 装修垃圾不及时清理的或不清理到指定垃圾站的，给予警告，责令限期整改，逾期不改的罚款100元。n 拆除、占用、移动、遮挡消防及物业设施的罚款200元，并责令限期整改，由此造成的损失自行承担。损坏的按维修损失进行赔偿并处以100元罚款。n 现场吸烟的、使用电热器具做饭的、私接电源的各罚款200元。n 随地大小便罚款50元 n 在夜间装修不听从管理随便乱窜的视情节给予警告或罚款50元。n 占道施工给予警告或罚款50元。n 在地面或墙打洞给予罚款200元，并责令修复。n 违反其它规定，物业部视情节给予相应处罚。n 以上违规处罚将在装修押金中扣除5.8出现下列情况物业部可责令停止施工