1、单位代码：单位代码：1035910359学学号：号：201111261415201111261415密密级：级：公开公开分类号：分类号：TU24TU24Hefei University of Technology硕士学位论文硕士学位论文MASTERS DISSERTATION论文题目：论文题目：商业地产开发中项目模式对建筑方案设计影响研究学位类别：学位类别：建筑学硕士专业名称：专业名称：建筑学作者姓名：作者姓名：冯晔导师姓名：导师姓名：苏剑鸣副教授完成时间：完成时间：2014 年 4 月万方数据合肥工业大学建筑学硕士学位论文商业地产开发中项目模式对建筑方案设计影响研究建筑学硕士学位论文商业地产2、开发中项目模式对建筑方案设计影响研究作者姓名：作者姓名：冯晔指导教师：指导教师：苏剑鸣副教授专业名称：专业名称：建筑学研究方向：研究方向：公共建筑设计与理论2014 年 4 月万方数据ADissertation Submitted for the Degree of MasterStudy on Impact of Project Pattern toArchitecturalDesign in Commercial Real Estate DevelopmentByFeng YeHefei University of TechnologyHefei,Anhui,P.R.ChinaApril,3、2014万方数据合 肥 工 业 大 学合 肥 工 业 大 学本论文经答辩委员会全体委员审查，确认符合合肥工业大学专业硕士学位论文质量要求。答辩委员会签名（工作单位、职称、姓名）答辩委员会签名（工作单位、职称、姓名）主席：委员：导师：合肥工业大学，苏剑鸣万方数据学位论文独创性声明学位论文独创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行独立研究工作所取得的成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的内容外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得合肥工业大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。对本文成果做出贡献的个人和集体，本人已在论文中作了明确的说明，并表4、示谢意。学位论文中表达的观点纯属作者本人观点，与合肥工业大学无关。学位论文作者签名：签名日期：年月日学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解合肥工业大学有关保留、使用学位论文的规定，即：除保密期内的涉密学位论文外，学校有权保存并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子光盘，允许论文被查阅或借阅。本人授权合肥工业大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库，允许采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。（保密的学位论文在解密后适用本授权书）学位论文作者签名：指导教师签名：签名日期：年月日签名日期：年月日论文作者毕业去向工作单位：联系电话：E-mail：通5、讯地址：邮政编码：万方数据万方数据I致谢致谢本论文是在导师苏剑鸣的指导下完成的，在此，对我尊敬的导师苏剑鸣副教授，表示深深的感恩和谢意。感谢苏剑鸣副教授对本论文最终完成给予了全面、细致和耐心的指导，不论是论文的研究方向、选题的拟定、文章的结构层次等各个方面，苏老师都给出了十分中肯的指导意见。他严谨的治学态度、为学生高度负责的精神、平易近人的待人风格以及因材施教的教育水平使我由衷的钦佩，并将对我今后的工作、学习和做人产生深远的影响。在此向苏剑鸣副教授致以崇高的敬意和诚挚的感谢！同时，我还要感谢合肥工业大学建筑与艺术学院的老师们，感谢他们一直以来给予的鼓励、支持和指导。特别感谢在求学期间给过我重要6、帮助的叶鹏老师、饶永老师、刘阳老师、徐震老师、张晓瑞老师以及石建和老师等，他们渊博的学识、严谨的治学态度让我受益匪浅。这篇论文是建立在国内外众多商业地产及经济、管理、建筑学专家学者有关研究基础上的，尽可能一一列出。在此一并向这些专家学者致以衷心感谢。还要感谢为本论文提供研究分析案例以及相关理论的上海鸿图建筑设计股份有限公司创作中心的竺晓军老师以及相关同事的支持和帮助。最后感谢评阅和出席论文答辩的各位专家并向他们致以诚挚的感谢。作者：冯晔2014 年 4 月 9 日万方数据万方数据II摘摘要要近年来，随着住宅类地产竞争态势的日益激烈，商业地产逐渐受到开发商、投资者和经营者的青睐，因此商业地产得到7、迅速发展，前景也越来越广阔。但在商业地产建筑设计领域，由于缺乏相关的完善的理论支撑，在实际的项目的运作过程中又存在着项目定位不准确、运营模式不清晰以及对建筑设计方案错误指导等问题，因此难以保证商业地产项目的顺利实施与运营。本文以商业地产开发中的项目模式对建筑方案设计的影响为研究对象，通过对商业地产相关文献以及国内外既往研究的深入分析，对项目模式知识体系的理论进行了梳理。以此为基础，结合国内部分商业地产开发的实际案例，对其进行分析、比较、归纳与总结，重点探讨项目定位、运营模式等项目模式的组成部分在具体方案设计中，对项目的总体布局、平面布局以及形态设计等方面所产生的主要影响因素及其作用过程，并提出8、在商业地产项目建筑方案设计中应重点关注的项目模式中的具体内容，旨在为商业地产项目中的合理设计与科学决策起到有价值的指导与借鉴作用。关键词：关键词：商业地产；项目模式；项目定位；运营模式；建筑方案设计万方数据IIIABSTRACTRecent years,since the competition in residential real estate industry is becomingmore and more intense,commercial real estate in contrast increasingly grabs the favorof developers,inves9、tors and operators,and thus has got rapidly developed,and created abright outlook.However in the field of commercial real estate architectural design,because of some inward issues,including lacking complete relevant theoretical support,and inaccurate project targeting,unclear operation mode and inco10、rrect guideline forarchitectural design in the actual projects,the success of implementing and operatingcommercial real estate projects cannot be guaranteed.Targeting at the influence of project mode in real estate development to thearchitectural design as the research object,this article reviewed a11、nd collected the projectmode theories and systems by analyzing related literatures from China and abroad andfrom past to now on commercial real estate.On this basis,this article made analysis,comparison and summary on some domestic commercial real estate development cases,mainly discussed the princi12、ple influence factors and its mechanism,which generatedduring the process of project targeting,operating mode and other compositions ofproject mode in concrete project design,on the overall layout,plane layout and formdesign.What in project mode should be mainly concerned in commercial real estatepr13、oject construction plan has been suggested,aiming at serving the reasonabledesigning and scientific decision-making in commercial real estate projects as theguideline and reference.KEYWORDS:Commercial real estate；Project model；Project orientation；Operation mode；Architectural design；万方数据IV目目录录致谢致谢.摘要14、摘要.ABSTRACT.目录目录.插图清单插图清单.表格清单表格清单.第一章第一章 绪论绪论.11.1 研究背景.11.1.1 研究背景.11.2 研究目的及意义.11.2.1 研究目的.11.2.2 研究意义.11.3 国内外相关理论研究综述.21.3.1 国外研究综述.21.3.2 国内研究综述.41.3.2 文献综述小结.51.4 主要概念界定.61.5 研究内容、方法及框架.61.5.1 研究内容.61.5.2 研究方法.71.5.3 研究框架.7第二章第二章 商业地产相关研究综述商业地产相关研究综述.82.1 商业地产概述.82.1.1 商业地产的概念.82.1.2 商业地产的分类.15、82.1.3 商业地产的特点.92.2 国内商业地产的发展.92.2.1 国内商业地产的发展趋势.92.2.2 我国商业地产发展存在的问题.102.2.3 建筑方案设计与商业地产开发的关系.11第三章第三章 项目模式的知识体系综述项目模式的知识体系综述.12万方数据V3.1 商业地产项目定位概述.123.1.1 商业地产项目定位的定义.123.1.2 商业地产项目定位的原则.123.1.3 商业地产项目定位的主要内容.123.2 商业地产运营模式概述.133.2.1 商业地产运营模式的概念.133.2.2 商业地产运营模式的类型.133.2.3 我国商业地产运营模式的现状及问题.14第四章第四16、章 建筑方案设计中项目定位对其影响建筑方案设计中项目定位对其影响.154.1 商业地产项目定位流程.154.2 案例研究.164.2.1 案例 1安徽生物技术及新医药创业孵化中心 B、C 楼项目.154.2.2 案例 2秦皇岛新海浪花时代广场项目规划方案设计.224.2.3 案例 3天津乐宾项目重新定位深化方案设计.284.3 本章小结.34第五章第五章 建筑方案设计中运营模式对其影响建筑方案设计中运营模式对其影响.375.1 商业地产运营模式类型分析.375.1.1 纯出售商业地产运营模式分析.375.1.2 只租不售商业地产运营模式分析.375.1.3 租售结合商业地产运营模式分析.38517、.2 案例研究.365.2.1 纯出售模式案例成都萃峰国际海棠湾办公园区项目.385.2.2 纯出租模式案例北京 SOLANA 蓝色港湾国际商区项目.425.2.3 租售结合模式案例上海浦江镇蓝领 2 号地块项目规划方案设计.475.3 本章小结.50第六章第六章 结论结论.546.1 各章小结.546.2 研究主要成果简述.546.3 未来研究展望.55参考文献参考文献.56攻读硕士学位期间的学术活动及成果情况攻读硕士学位期间的学术活动及成果情况.59万方数据VI插图清单插图清单图 1.1 研究框架图片来源：作者自绘.7图 4.1 项目定位流程图图片来源：作者自绘.15图 4.2 产品基本模18、块图片来源：上海鸿图建筑设计股份有限公司创作中心内部文本资料.18图 4.3 标准层平面形成过程图片来源：上海鸿图建筑设计股份有限公司创作中心内部文本资料.19图 4.4 产品外延形成过程图片来源：上海鸿图建筑设计股份有限公司创作中心内部文本资料.19图 4.5 建筑形体形成过程图片来源：上海鸿图建筑设计股份有限公司创作中心内部文本资料.20图 4.6 方案优化调整图片来源：上海鸿图建筑设计股份有限公司创作中心内部文本资料.20图 4.7 效果图图片来源：上海鸿图建筑设计股份有限公司创作中心内部文本资料.21图 4.8 鸟瞰图图片来源：上海鸿图建筑设计股份有限公司创作中心内部文本资料.21图 19、4.9 总平面图图片来源：上海鸿图建筑设计股份有限公司创作中心内部文本资料.25图 4.10 城市商业界面 1图片来源：上海鸿图建筑设计股份有限公司创作中心内部文本资料.26图 4.11 城市商业界面 2图片来源：上海鸿图建筑设计股份有限公司创作中心内部文本资料.26图 4.12 商业街内景 1图片来源：上海鸿图建筑设计股份有限公司创作中心内部文本资料.26图 4.13 商业街内景 2图片来源：上海鸿图建筑设计股份有限公司创作中心内部文本资料.26图 4.14 景观视线通廊 1图片来源：上海鸿图建筑设计股份有限公司创作中心内部文本资料.27图 4.15 景观视线通廊 2图片来源：上海鸿图建筑设20、计股份有限公司创作中心内部文本资料.27万方数据VII图 4.16 区域划分方案 1图片来源：http:/ 4.17 区域划分方案 2图片来源：http:/ 4.18 店铺分割方案图片来源：http:/ 4.19 区域连接方案图片来源：http:/ 4.20 原有立面效果图片来源：http:/ 4.21 改造后立面效果图片来源：http:/ 5.1 总平面图图片来源：http:/ 5.2 立面效果 1图片来源：http:/ 5.3 立面效果 2图片来源：http:/ 5.4 总平面图图片来源：http:/ 5.5 一层平面图图片来源：http:/ 5.6 二层平面图图片来源：http:/ 5.21、7 立面效果 1图片来源：http:/ 5.8 立面效果 2图片来源：http:/ 5.9 总平面图图片来源：上海鸿图建筑设计股份有限公司创作中心内部文本资料.48图 5.10 一、二层平面图图片来源：上海鸿图建筑设计股份有限公司创作中心内部文本资料.49图 5.11 三、四层平面图图片来源：上海鸿图建筑设计股份有限公司创作中心内部文本资料.49万方数据VIII图 5.12 立面效果 1图片来源：上海鸿图建筑设计股份有限公司创作中心内部文本资料.50图 5.13 立面效果 2图片来源：上海鸿图建筑设计股份有限公司创作中心内部文本资料.50万方数据IX表格清单表格清单表 4.1 项目目标客户定位22、表格来源：上海鸿图建筑设计股份有限公司创作中心内部文本资料.17表 4.2 产品功能及档次定位表格来源：上海鸿图建筑设计股份有限公司创作中心内部文本资料.18表 4.3 案例 1 项目定位对于建筑设计各层面的影响分析表格来源：作者自绘.21表 4.4 城市商业概况表格来源：上海鸿图建筑设计股份有限公司创作中心内部文本资料.22表 4.5 城市消费能力表格来源：上海鸿图建筑设计股份有限公司创作中心内部文本资料.23表 4.6 案例 2 项目定位对于建筑设计各层面的影响分析表格来源：作者自绘.28表 4.7 项目所在商圈分析表格来源：http:/ 4.8 项目自身优劣势分析表格来源：http:/ 23、4.9 产品形象定位表格来源：http:/ 4.10 业态分析表格来源：http:/ 4.11 案例 3 项目定位对于建筑设计各层面的影响分析表格来源：作者自绘.34表 4.12 项目定位对于建筑设计各层面的影响分析表格来源：作者自绘.34表 4.13 项目定位对于建筑设计平面布局层面的影响分析表格来源：作者自绘.35表 4.14 项目定位对于建筑设计城市界面层面的影响分析表格来源：作者自绘.35表 5.1 纯出售模式对建筑设计各层面的影响分析表格来源：作者自绘.42表 5.2 纯出租模式对建筑设计各层面的影响分析表格来源：作者自绘.46万方数据X表 5.3 租售结合模式对建筑设计各层面的影响24、分析表格来源：作者自绘.50表 5.4 运营模式对建筑设计各层面的影响分析表格来源：作者自绘.51表 5.5 运营模式对建筑设计总体布局层面的影响分析表格来源：作者自绘.51表 5.6 运营模式对建筑设计平面布局层面的影响分析表格来源：作者自绘.52表 5.7 运营模式对建筑设计城市界面层面的影响分析表格来源：作者自绘.52万方数据第一章 绪论1第一章第一章 绪论绪论1.11.1 研究背景研究背景1.1.11.1.1 研究背景研究背景地产业作为国家的支柱产业之一，一直以来在国内外都备受关注，近年来，地产业的快速发展对国民经济的增长和人民生活水平的提高都起到了重要的推动作用。随着社会的发展，在国25、家宏调控和竞争态势日益激烈的大形势下，以及自身非理性价格泡沫现象严重的弊端下，作为地产行业中最早进入黄金时期的住宅地产经过多年的快速发展，已经到达了瓶颈期，发展的空间越来越小。从 2010 年开始，无论是国家还是地方政府针都对住宅市场出台了多项调控政策，这些现象都使住宅地产的前景越来越堪忧。在国家政策的调整下，地产格局也在悄然变化中，从 2011 年开始，随着住宅地产发展放缓，商业地产逐渐受到了开发商、投资者和消费者的青睐，大量的资金涌入商业地产领域，使得商业地产的发展焕发出了前所未有的活力，前景也越来越广阔。虽然目前商业地产发展的很迅速，但在商业地产建筑设计领域，由于缺乏相关的完善的理论支撑26、，在实际的项目的运作过程中又存在着项目定位不准确、运营模式不清晰以及对建筑设计方案错误指导等问题，因此难以保证商业地产项目的顺利实施与运营。1.21.2 研究目的及意义研究目的及意义1.2.11.2.1 研究目的研究目的本文基于上述问题，对国内部分商业地产开发设计案例进行研究，探讨商业策划中的项目模式与方案设计之间的关系，重点分析项目定位、运营模式等项目模式的组成部分在具体方案设计中，对项目的总体布局、平面布局以及形态设计等方面所产生的主要影响因素以及作用过程，为商业地产项目中的合理设计与科学决策起到有价值的指导与借鉴作用。1.2.21.2.2 研究意义研究意义近年来，作为当今中国地产的热点领27、域，商业地产对国民经济的健康发展起到了重要的推动作用。然而目前商业地产项目的策划、设计、运营过程中，在专业设计与商业利益的关系中往往存在以下问题：一是由于缺乏对商万方数据合肥工业大学硕士学位论文2业地产项目核心利益的深入理解，建筑设计不能充分保证商业利益；二是缺乏有效的沟通渠道与调控手段，导致商业利益过于直白和独占，损害社会和公众利益。本文希望通过深入分析项目模式与方案设计之间的内在关系，在一定程度上能够促进商业地产项目中的建筑设计从以下两方面均能发挥积极作用：一方面能够针对商业地产项目的特征，尊重其自身的运作规律与法则，通过科学的设计决策保证项目商业利益的长效性以提升商业项目的恒久价值。另一28、方面，利用商业运营所提供的项目和项目的具体要求所展现或需要的建筑特质，开展有效的建筑创作以提升人居品质。1.31.3 国内外相关理论研究综述国内外相关理论研究综述1.3.11.3.1 国外研究综述国外研究综述1）国外关于商业地产理论研究国外研究商业地产理论比较早，并且研究内容比国内先进，其中不乏很多经典的理论值的我们学习和借鉴。国外学者对商业地产研究的理论主要有商圈理论、商业区位选择理论和消费者行为空间理论等三大理论。（1）商业区位选择理论19 世纪 20 至 30 年代产生的区位理论是国外商业地产经典理论的基础，该理论最早由德国经济学家冯杜能提出的。该著作中他针对农产品的生产地和城市的区位关29、系来研究使单位面积农业产品收益最大化的问题，因此可将其看作是商业地产的最原始的形态8。1909 年德国经济学家韦伯提出了工业区位论，他通过分析劳力、运输及集聚因素之间的相互作用，并进行计算，找出了工业产品生产成本的最低点，将该最低点作为配置工业企业的理想区位8。20 世纪 40 年代开始时，德国经济学家廖什提出了中心地理论模型，该理论第一次明确了城市中心地的概念，认为其是当代商业地产选址和定位的重要理论参考依据8。20 世纪 90 年代及 21 世纪，国外对商业区位选择的研究主要集中在如何在最大程度上满足消费者这一方面。如 2002 年 Pierre-Yves Leo 和 JeanPhilip30、pe 提出的零售中心位置与消费者满意度这一模型中也只是注重消费者满意程度8。（2）商圈理论20 世纪 30 年代初，美国经济学家威廉赖利提出的零售引力法则是最早的商圈理论。该理论认为两边城市向中间城市吸引的零售额的比率与两个城市人口数量成正比，与两个城市到中间城市的距离比的平方成反比。该理万方数据第一章 绪论3论阐述了消费者购物时选择商店的行为9。1966 年，哈夫通过研究证明了大城市消费者购买行为空间选择的随机性，并且根据这个提出了概率引力模型。该模型中，他把单纯的研究从区位的选择理论发展到研究人的购买行为10。20 世纪 60 年，日本学者提出修正的哈夫模型，认为消费者在商圈中购物的概率与31、卖场的面积大小成正比，与距离的二次方成反比。该理论具有更强的实践指导意义，逐步逼近现实生活11。（3）消费者行为空间理论20 世纪 50 年代末，贝里和盖瑞逊提出了三级活动理论，第一次将消费者行为纳入理论架构。该理论中将消费者行为和商业空间类型结合起来，认为消费者会在商业中心产生多种购买行为12。20 世纪 70 年代初，美国学者赖斯顿提出了行为与空间模型。该模型认为行为与空间结构是相互依赖的，消费者经营者的行为是互相影响的，行为是行为者选择偏好的方式。实际生活中，消费者的行为在任一中心地都会出现多种形式13。1972 年，大卫提出了购物中心层次性系统发展模式，该模式主要研究在消费者的不同社会32、经济属性的这一前提下，该属性对消费者行为以及购物中心的商业设施组成方面的影响14。到了 20 世纪 90 年代，越来越多的国外学者把商业空间和消费者行为以及商圈结合起 来进行研究。20 世纪 90 年代末，J布莱恩在消费者行为学中也指出了消费空间与消费行为的关系15。以上这些理论都是国外学者针对国外商业地产的发展情形提出的理论研究，这些理论研究对我国商业地产的发展提出了积极的指导意见。2）国外关于商业地产开发与运营的研究进展西方发达国家在商业地产开发与运营及其相关领域的研究较之于国内相当成熟。Graaskamp 的房地产开发的基础是商业地产运营研究领域的重要著作，他明确提出房地产项目决不能被看33、成仅仅是砖块和砂浆，而必须被看作是一个不断变化和竞争不断加剧的市场中运作的动态的企业，这种整体性视域给很多学者以迪1。J.R.Kninght 与 T.H.Paark 通过分析得出：商业地产价值链中存在的主体，包括开发商、投资者、经营者、消费者2。在这个完整的价值链中，前三者参与了商业地产的价值创造，这种价值最终通过消费者的消费活动得以实现。万方数据合肥工业大学硕士学位论文4Stuart Gabriel 等认为商业地产成为开发热点主要是由于随着社会整体经济水平的提高，带来了商业服务需求增加，最终营造了对商业载体商业地产的市场需求3。Adrienne Schmitz 针对商业地产市场进行分析，运用34、大量的实际案例，介绍了商业地产开发操作流程。Kelley Deborah L.Brett 通过对商业地产市场中基本指标和金融风险的测算来预测商业地产市场发展的前景，并得出一些理论性的见解和建议4。Drey 研究分析了美国有关税收收入控制（revenue Ruling）政策与商业地产市场发展变化的关系5。Alberto Plazzi 通过对美国 53 个大都市市场交易数据观察，验证商业地产市场中租金价格比率与未来商业地产收益与租金增长的内在联系6。日本越村幸弘提出了购物中心统一运营管理的思路，即开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整体划一的经营管理工作7。1.3.21.3.2 国35、内研究综述国内研究综述1）国内关于商业地产的研究在商业地产的理论研究方面，张新伟、谢伟研究了商业地产在城市发展中的功能，提出发展商业地产是改善人们生活环境，提高就业，发展第三产业的重要途径。郭险峰对商业地产的需求弹性进行了分析，研究了影响商业地产需求量的制约因素。刘胜华提出，经济高速增长，居民消费能力增加，中小投资者的投资热情高涨，城市住宅建设的促进，提升城市形象的需要是商业地产迅速发展的原因。在其开发过程中，应重视前期规划，加强地产商与商业经营者的资源整舍，完善管理机制，并研究了商业地产的发展趋势。王新对中国商业地产的发展前景和发展趋势进行了分析和预测。2）国内关于商业地产开发运营的研究进展36、目前国内学者对商业地产的研究主要集中在投融资、销售等地产开发方面；对运营管理的研究也只局限于制造业和酒店、餐饮等传统服务行业；对房地产物业管理的研究基本上以住宅房地产的物业管理为主流和重点，而对商业房地产运营管理的研究相对很少。因此，同国外成熟的商业房地产发展环境和研究理论相比，国内商业地产的研究尚处于起步阶段。关于商业地产开发运营过程中存在的问题，国内学者主要是从宏观和微观两个方面进行研究。宏观角度的研究主要分析了供需失衡、区域失衡等问题；微观角度的研究主要侧重从开发商视角来进行分析。综合这些研究，不万方数据第一章 绪论5难发现，学者们很少从融资、开发、设计、策划、招商、经营整个一些列商业地37、产开发运营过程的角度进行研究。詹台全龙认为我国商业地产市场出现局部投资过热、控制面积过大、结构不合理、业态趋同等问题的原因是商业地产开发模式住宅化、规划指导不力、开发重于经营等，并在此研究的基础上提出了引导商业地产市场健康发展的措施16。王学东在商业房地产项目投融资与运营管理一文中系统地阐述了商业房地产项目投融资与运营管理的理论与实践，打开了房地产投资开发和商业业态经营两个区域之间的通道。他在论文中对商业地产开发应该遵循的程序和步骤进行了系统阐述，并对实际的商业房地产项目投融资与运营管理案例惊醒了总结，提出了具有一般性意义的经验：现代商业地产运营管理的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态38、，统一到一个经营主体和信息平台上去。另外，他还指出，商业地产运营四个环节招商、营销、物业管理与服务对于运营管理过程的“统一”性要求是本文确立统一运营管理模式的重要参考17。3）国内关于商业建筑的研究进展我国在商业建筑领域的研究虽然起步较晚，但发展很快。目前针对商业建筑领域的研究主要集中在两个方面，一个是大型商业建筑的研究，另一个是商业步行街的研究。应该说，目前我国对于商业建筑中的商业空间设计的研究成果不断涌现、相当丰富。在购物中心开发设计、综合体建筑的外部空间、整体环境等方面都有了研究:天津大学出版社出版的由李雄飞等编著的国外城市中心商业区与步行街，从商业区整体环境入手，介绍了国外商业区、商业39、中心及步行街的发展状况；天津大学出版社出版的由曾坚等编著的现代商业建筑的规划与设计，从规划与建筑设计的角度分析了近年来国内外大量的综合性商业建筑的设计作品，从中探索了现代商业建筑的发展趋势。在国家博士和硕士研究生论文中，关于商业建筑设计研究的有合肥工业大学的宋婷婷完成的商业建筑公共空间设计分析及探讨，同济大学的张婧写的大型商业建筑公共空间设计研究；关于商业建筑外部空间和形态的研究主要有西安建筑科技大学王诗惠的 商业建筑设计的街区化发展形态初探，西南交通大学李惠琴的大型商业建筑外部公共空间研究等等。1.3.31.3.3 文献综述小结文献综述小结从上述有关商业地产的文献中可以发现，国外多数文献主要40、在研究商业地产的选址、招商及客户定位问题。万方数据合肥工业大学硕士学位论文6我国专业性的商业地产开发起步较晚，所从事的研究内容大多限于单一的市场营销、开发策划和建筑设计等，涉及面相对较窄和分散，研究多侧重于纯技术和实际操作层面，缺乏系统整体性和连贯性。这些文献虽然在某种程度上探讨了商业地产的发展规律和发展模式，也提出了很多有价值的结论，但把商业地产中的项目定位和运营模式与建筑方案设计结合起来进行研究的文献还较少，这必然会影响到商业地产开发的成败与否。1.41.4 主要概念界定主要概念界定1）项目模式本文所定义的项目模式特指在商业地产开发中围绕项目建设目的的一系列的模式化运营手段，是商业地产策划41、的一部分，包括项目定位和运营模式。项目模式体现了项目存在的合理性，是建筑使用和建筑形态的结合点。在商业地产中，项目定位就是以项目区位和所处商圈发展情况为背景，依据周边资源配套情况、人口规模以及消费特征，结合项目开发目标，以此来确定项目的功能、档次、规模等一系列内容的过程。运营模式则是商业地产项目在开发与经营周期中，项目的所有权拥有者为了使项目的顺利发展以及利益最大化对项目采取一系列的销售、出租等经营模式与营销手段。2）建筑方案设计本文所研究的建筑方案设计是指在建筑创作过程的初期阶段，对建筑形态确定及其空间组合的研究，具体表现为在项目总体布局、建筑平面布局和建筑城市界面等方面的设计。1.51.542、 研究内容、框架及方法研究内容、框架及方法1.5.11.5.1 研究内容研究内容本文的研究内容主要分为三个方面：首先是对商业地产及其相关领域的研究，主要包括：商业地产概念的界定，其分类以及特点；我国商业地产发展的趋势以及存在问题的探讨；建筑方案设计与商业地产开发的关系的初步分析。其次是对项目模式知识体系的研究，主要包括：对商业地产开发中的项目定位与运营模式这两个项目模式的组成部分的概念界定，项目定位的内容、原则以及运营模式的类型、现状和问题的分析。最后对项目定位的具体内容、流程以及运营模式的几种类型进行研究，并结合多个国内商业地产项目的实际案例进行分析，深入探讨并总结商业地产项目模式的不同类型43、以及构成要素对建筑方案设计不同层面的具体影响。万方数据第一章 绪论7以及分析出在商业地产项目建筑方案设计中应重点关注的项目模式中的具体内容。1.5.21.5.2 研究方法研究方法本文应用的主要方法有：1）文献研究通过对相关文献的阅读，理清商业地产及相关专业的边界及内涵，为分析商业地产项目模式奠定基础；通过商业地产相关献的泛阅读，找到项目模式对建筑方案的影响要素，同时为案例分析提供质量保证。2）实例分析根据论文内容，将国内一些有代表性的和自身参与的实际商业地产项目进行针对性的案例分析，将案例剖析与理论探讨相结合，得出系统科学的论文成果。3）归纳总结通过对方案设计实践中的具体情况，进行归纳与分析，44、使之系统化、理论化，力求从全方位辩证的分析商业地产项目模式对建筑方案设计的影响。1.5.31.5.3 研究框架研究框架本文的研究框架如下图 1.1 所示：图 1.1研究框架Fig1.1research framework万方数据合肥工业大学硕士学位论文8第二章第二章 商业地产相关研究综述商业地产相关研究综述2.12.1 商业地产概述商业地产概述2.1.12.1.1 商业地产的概念商业地产的概念在我国，地产业通常分为两种形式，即住宅地产和非住宅地产。其中，非住宅地产包括商业地产。商业地产由商业和地产两部分组成，但二者的关系却不是简单的复合关系。二十一世纪初，商业地产的概念首先在我国部分经济发达的45、城市出现，并开始向全国扩散。虽然近年来商业地产在全国发展势头迅猛，但国内却并没有对商业地产的概念有一个准确完整的界定，没有形成统一的定义。商业地产分为广义商业地产和狭义商业地产。广义商业地产就是非住宅房地产的一种，区别与其他非住宅房地产的是，它具有商业功能和目的，并且产权所有者能通过其获取一定的经济收益，主要包括产权式酒店、商铺（分为单体商铺和底层商铺）、服务式公寓、会议中心等。狭义商业地产通俗来说就是一种物业形式，这种物业的主体是商业经营和服务，主要包括商品销售、娱乐休闲、餐饮服务等.本文界定的商业地产概念为广义的范畴，是一种物业形式，这种物业形式的产权所有者能通过其获取一定的经济收益，主要46、包括购物中心、酒店、商铺、办公等功能类型，与住宅房地产的区别主要体现在运营模式和功能用途上。2.1.22.1.2 商业地产的分类商业地产的分类商业地产通常情况下有四种分类模式：1）功能用途：一般分为娱乐休闲类，如 KTV、游戏厅、电影院等；零售功能类，如 shopping mall、百货公司、超市等；餐饮服务类，如餐厅、酒店等；健身功能类，如健身会所、spa 会所等；办公功能类，如写字楼等。2）消费类型：可以分为服务交易场所、物品交易场所和体验业态。其中服务交易场所指为消费者提供某种服务的场所，包括酒店、餐饮等场所；物品交易场所指的是为消费者提供购物的场所，包括购物中心、百货商场、超市和商业街47、等；体验业态指的是为消费者提供身心体验的场所，如娱乐、美容、健身等场所。3）建筑形式：一般分为独栋商业、底层商业、地下商业和综合商业。单体商业即单一商业建筑体；底层商业即住宅底层商铺等；地下商业指的是万方数据第二章 商业地产相关研究综述9地下商业街等；综合商业指的是商业综合体等。4）市场覆盖范围：可以分为近邻型、社区型、区域型和超大区域型四种。其中近邻型商业地产包括小型零售店等；社区型商业地产包括菜市场、超市等；区域型商业地产包括 shopping mall 等；超大区域型商业地产包括中心商业区等。2.1.32.1.3 商业地产的特点商业地产的特点商业地产具有以下特点：1）投资收益高住宅地产的48、投资收益主要是通过销售来完成的，它获取的利润是一次性的。而商业地产的利润空间是由销售和项目建成后的租金收入共同组成的，虽然租金收入的高低会受到地段、经营管理能力和开发商知名度等因素的影响，但持续的租金收入使商业地产的利润来源比较稳定也相当可观，同时随着时间的推移，物业自身价值的上升也会提高商业地产的利润空间。2）运营模式多样化出售是住宅地产的主要运营模式，少部分也会有出租的情况，主要运作模式是开发商将物业整体出售给某租赁商，然后租赁商再通过中介公司进行租售，一般没有住宅是直接投资用于出租的。与住宅地产相比较，商业地产主要有租售结合、只售不租、纯出售等运营模式，运营模式更加多样化。3）投资风险大49、商业地产的投资回收期相比于住宅来说长很多，其收益受到的影响因素也很多，如的地段繁华程度、建筑面积、周边状况等。此外，商业地产项目建成后需要三年左右的成长期，在这段时间内，企业可能会出现经营困难而导致亏损，因此商业地产的开发具有高风险性。4）投资规模大购物中心、商业街和大型商业综合体等商业地产项目一般都需要大量的资金来用于建设和项目建成后的日常经营和管理。5）经营管理的要求高现阶段，商业市场的竞争越来越激烈，因此商业地产的经营管理水平的高低将直接影响项目的成败与否。2.22.2 国内商业地产的发展国内商业地产的发展2.2.12.2.1 国内商业地产的发展趋势国内商业地产的发展趋势近年来，我国的经50、济发展迅速，国内商业地产的发展呈现了以下几个方面的趋势，为今后的建筑设计和策划工作提供了新的方向。万方数据合肥工业大学硕士学位论文101）运营模式的改变近几年深受开发商亲睐的产权式分割商铺，今后将逐渐受到冷落。这种模式会使整个商业地产项目的产权结构复杂混乱，造成项目后期的运营无法统一协调，业态混乱，从而降低了整个项目的档次，形成诸多方面的负面影响。如今，一些大型的房地产企业和商业企业都开始了购买或者开发自有物业的进程。由此可见，在以后的商业地产项目中，整体持有的模式将会越来越常见，包括开发商自己持有后出租和商家整体收购两种形式。2）大型房地产企业的转型近年来，由于住宅市场的宏观调控和竞争日益激51、烈，一些房地产企业陆续开始进入商业地产领域，侧重对商业地产的投资。如 soho 中国在 2011 年共斥资 154 亿元收购商业地产项目，逐步将重心从住宅市场转移到商业地产市场。3）商业地产发展的新目标随着城市化进程的加深，城市的规模与人口迅速增加，出现了城市用地不断减少和交通拥挤的现象，除了商业地产布局逐渐向中心布局发展外，更多的开发商将投资阵地从北京、上海等一线城市转移到了二三线城市，引领了商业地产开发的新方向。如近年来逐步覆盖全国的万达广场，在二三线城市的扩张已成为万达集团新的核心竞争优势。4）商业地产开发投资模式多元化近年来，商业地产开发的投资模式越来越多元化，如大型房地产企业与商业企52、业合作，互相借势，共同开拓市场，承担风险和分享利益，提高了商业地产项目的价值和成功率；另外外商对我国商业地产的投资活动也越来越频繁，外资的引入一方面缓解了本土地产企业的资金压力，另一方面也将先进的管理经验和模式带入到我国的商业地产市场，提高了国内企业的水平和地产项目的品质。2.2.22.2.2 我国商业地产发展存在的问题我国商业地产发展存在的问题虽然商业地产已成为我国现阶段房地产发展的热点，但由于在我国起步较晚，商业地产的发展仍然与住宅地产有很大差距，在项目定位、发展形态和运营模式方面仍然存在一些问题。首先我国关于商业地产方面的理论研究比较匮乏，没有一套完备的关于商业地产内涵的研究解读，大多数53、理论都从住宅市场的经验演变而来，造成项目策划所依据的内容较少，从而导致项目定位策划的水平比较低。其次，商业地产的专业性和与其他学科的交叉复合性往往被忽视，造成前期项目策划和后期建筑设计的脱节，这些问题都直接影响了我国商业地产的发展。万方数据第二章 商业地产相关研究综述112.2.32.2.3 建筑方案设计与商业地产开发的关系建筑方案设计与商业地产开发的关系商业建筑是以商业需求为前提的一种功能性建筑，相对于其他类型的公共建筑，商业建筑设计必须充分满足其商业功能，产生并体现其核心商业价值。所以商业地产的核心就是用满足商业地产项目的不同的商业需求的建筑设计方案来创造经济利益和社会利益的最大化。一个商54、业地产项目的成功是靠商业运作来实现的，但也与一个好的建筑设计是分不开的，因为商业地产项目的最终成果是给人们提供可供体验交流场所的具体建筑，它的尺度、空间和色彩都是可以感受的，如果忽略了这些因素，商业地产项目通常难以获得成功，所以建筑方案设计是商业地产项目目标的具体物化形态的表现及其商业核心利益实现的重要基础。因此，作为建筑设计者，应该在充分考虑业主需求和前期策划指导的基础上，结合自身经验与专业能力，提出富有想象力及说服力的科学理性的设计，把抽象的策划数据转变为具体的建筑形式，通过空间来满足商业行为从而实现商业价值目标。万方数据合肥工业大学硕士学位论文12第三章第三章 项目模式的知识体系综述项目55、模式的知识体系综述根据绪论中对本研究中所涉及的商业地产项目模式概念的定义，可将其分为项目定位以及运营模式两项主要构成内容。3.13.1 商业地产项目定位概述商业地产项目定位概述3.1.13.1.1 商业地产项目定位的定义商业地产项目定位的定义商业地产项目定位属于商业地产策划的范畴内，对商业地产项目的运作有着重要的影响。商业地产项目从前期策划到后期建设的过程复杂，涵盖规划建筑设计、经营管理及推广销售等多方面内容。本文界定的项目定位就是以项目区位和所处商圈发展情况为背景，依据周边资源配套情况、人口规模以及消费特征，结合项目开发目标，以此来确定项目的功能、档次、规模等一系列内容的过程。准确而清晰的项56、目定位有助于吸引目标消费人群，反之，就会很难适应市场竞争，难以存续。3.1.23.1.2 商业地产项目定位的原则商业地产项目定位的原则1）可行性原则：通过细致充分的市场调查，判断项目的规模，并结合自身的经济实力合理确定项目实施的可行性和进度。2）经济性原则：在达到企业盈利目标的情况下，尽量使利益最大化，同时在项目开发过程中具有一定的承受价格变化风险的能力。3）适应性原则：应符合当地经济发展和消费水平，与自身企业技术及管理水平相适应，同时达到当地行业内物业的档次和品质。3.1.33.1.3 商业地产项目定位的主要内容商业地产项目定位的主要内容商业地产项目定位实际上就是结合市场调查，提出符合市场需57、求的开发方案，主要包括项目区位选择、购买群体定位、功能定位、业态定位、形象定位等组成部分。1）项目区位选择在运作一个商业地产项目之前，我们首先应该对项目的区位进行选择，以确定项目定位的方向。合理的项目区位选择是后续项目的成功奠定基础。项目区位选择主要包括区位选择与区位分析两方面内容。2）购买群体定位商业地产项目中的购买群体包括消费者、投资者和商家三个方面。（1）规模定位：通过前期市场调查和分析周边区域其他商业地产对本万方数据第三章 项目模式的知识体系综述13项目的影响，预测本项目能吸引到人群的数量和规模，明确消费群体能否支持项目的规模。（2）身份定位：通过目标客户群的职业构成及年龄特征以确定其58、消费层次和消费特征。（3）购买力定位：确定目标客户群的收入和购买力水平。3）功能定位随着经济的快速发展，消费者商业地产的功能越来越高，这使得商业地产不仅要具有购物的功能，还要具有休闲娱乐、餐饮服务等多样化的功能。商业地产项目地位的功能定位主要包括购物功能、娱乐功能、休闲功能以及服务功能。另外广义商业地产中的写字楼含有的办公功能也包含在内。4）业态定位商业地产的业态种类非常多，如何去合理选择以及正确组合是业态定位的意义所在，除此之外，商业地产项目必须有一个明确的主题。交通、文化、人口规模及消费水平等都是业态定位的影响因素。业态主要包括超市、百货业、主题店、餐饮业以及娱乐业等五种形式，商业地产的业59、态定位应综合考虑各项因素，选择合理的业态组合。5）品质定位商业地产的品质定位主要作用就是定位项目的面向人群。项目周边人口密集度及层次、目标客户的消费特征及购买力和所处商圈的特征都是决定品质定位的重要因素，同时企业自身形象也会对项目的品质定位产生影响，而企业也可以通过项目的档次和形象来建立良好的综合形象，二者相辅相成。3.23.2 商业地产运营模式概述商业地产运营模式概述3.2.13.2.1 商业地产运营模式的概念商业地产运营模式的概念商业地产运营是一个系统工程，主要内容有地产开发、商业运营、和资本运营构成。其中地产开发是基础和表现，是商业运营的载体；而商业运营是核心和本质，决定项目的成败；资本60、运营是目的和粘合剂，连接商业地产运营的各环节，形成良性的资本运转。本文界定的商业地产运营模式就是商业地产项目在开发与经营周期中，项目的所有权拥有者为了使项目能够顺利的发展下去以及利益最大化对项目采取一系列的经营模式，包括出售、出租等，是一种营销手段。3.2.23.2.2 商业地产运营模式的类型商业地产运营模式的类型1）纯出售模式纯出售模式是一种传统的营销模式，开发商实行转出产权和销售权，销万方数据合肥工业大学硕士学位论文14售完成后，后续的经营权、产权不再与开发商有关，而进行统一的物业管理。2）只租不售模式只租不售模式指开发商不转让产权，只是将商业地产项目出租给经营者，采取持续获利的方式，对租61、赁商户进行统一管理。此外这种模式又有整体出租、零散出租或分层分片出租三种形式。3）租售结合模式租售结合模式是指开发商将主体物业部分整体租赁给一些主力店，一部分零散的小商铺出让产权和销售，平衡自身资金压力。4）自主经营模式不租不售模式是指商业地产项目建设完成后，开发商直接参与自主经营，同时具有产权者和经营者的身份。5）售后返租模式售后返租模式是指开发商将商业地产项目分割成多个小面积产权商铺出售给小业主，同时与小业主签订返祖合同，支付小业主固定租金，由开发商统一经营。3.2.33.2.3 我国商业地产运营模式的现状及问题我国商业地产运营模式的现状及问题目前我国商业地产运营模式主要以纯出售、只租不售62、和租售集合这三种模式为主，同时兼具售后返租和不租不售的运营模式。同时由于商业地产投资高、风险大和项目环节复杂的特点，我国商业地产运营模式也出现了一些问题。1）过分夸大或者否定运营模式的作用企业需要对商业地产开发中运营模式的作用有正确的认识，既不能把运营模式看作是解决企业营销问题的万能钥匙，也不能认为运营模式是纸上谈兵的的东西。其实，运营模式的作用如何不仅取决于运营模式本身，还取决于运营模式确定后的执行力和所需的人力、物力和财力，如果这些得不到保障，运营模式的效果也会大打折扣。2）过多效仿其他企业的运营模式其他企业运营模式的成功对于自身有一定的借鉴作用。但是，运营模式方案是针对特定企业、环境和问63、题制定的，并不是对所有项目都适用的，而且运营模式需要有创新性，否则就失去了营销策划的价值。3）运营模式只考虑企业自身利益运营模式的实施不仅仅是开发商单方面的事，它需要项目利益相关方的共同参与，开发商应当在项目参与方之间寻找最佳的利益平衡点，使各方都能获得较满意的利益，否则，运营模式的方案将很难实施。万方数据第四章 建筑方案设计中项目定位对其影响15第四章第四章 建筑方案设计中项目定位对其影响建筑方案设计中项目定位对其影响4.14.1 商业地产项目定位流程商业地产项目定位流程商业地产的项目定位首先要对项目的区位进行分析，然后通过前期详尽的市场调研得出严谨的市场数据结果，如商圈、消费人群架构等，同64、时结合客户的意见与需求得出对建筑方案设计的规划指导意见，从而保证项目总体规划的合理性以及功能业态组合的准确性，以保证项目在建成后的良好运营。商业地产项目定位的一般过程如下：1）首先对项目的区位进行分析；2）其次对目标客户人群进行确定及调查研究；3）然后得出符合前期调研结果的功能定位与业态组合；4）最后进行项目的建筑方案设计以及形象、建筑产品品质定位。因此，以市场调查为出发点，挖掘目标市场需求是商业地产项目定位的实质所在。具体流程图如下图 4.1：1）项目区位分析在进行项目定位时，我们首先应该对项目的区位进行分析，以确定项目定位的方向。深入的项目区位分析可以为方案设计提供城市背景、周边交通、配套65、资源何区域规划要求等必要的基础资料，为后续项目的成功奠定基础。2）市场调研及业主需求对市场的调研是项目定位的关键性因素。在对商业地产项目进行定位时需要对周边及项目用地所在商圈进行研究。同时，还需对项目所处周边范围内的同类或相似项目进行调查、分析和研究，对整个市场的容量及饱和度进行判断。同时，还需对范围内的消费人群进行分析，明确他们的年龄层次、消费特征及购买力水平等，这些前期调研工作对于商业地产的运营至关重要。在项目定位的过程中，了解业主的诉求也是不可或缺的，开发商是项目图 4.1项目定位流程图Fig 4.1The flow chart of project positioning万方数据合肥工66、业大学硕士学位论文16开发的核心，对于整个项目的操作有自己的团队，有着对市场判断的大量经验，在建筑方案设计的过程中，应当积极吸取开发商所反馈的一些必要信息，转化为设计思路的扩展方向，这样才能使方案有理有据，切勿闭门造车。3）目标客户选择在对市场的调研之后，下一步就是目标购买人群的选择。对于目标购买人群的选择，可以按照前期市场调研中得出的其特点来选择，按照目标购买人群不同的需求进行分类。根据客户群体的需求，我们可以确定商业地产项目的类型和功能，选择我们所要提供的产品及服务。4）产品定位在进行完目标客户的选择之后，最后一步就是产品定位。项目所在地的经济水平、各层次人群的消费特征及购买力水平都是产品67、定位过程中需要考虑的因素。产品的定位最重要的一点就是要充分了解项目所在区域内的各项因素，比如项目所在区域内的现状、未来发展的趋势、周边资源是否满足项目需要以及政策导向等。同时,要对周边同类项目或相似项目的运营情况进行调研,对调研结果分析与总结，为自身项目的运营模式、价格等做一实质性参考，以此来确定项目的建筑方案设计，得出展现企业形象,形成企业的品牌效应的好的商业地产项目。4.24.2 案例研究案例研究4.2.14.2.1 案例案例 1 1安徽生物技术及新医药创业孵化中心安徽生物技术及新医药创业孵化中心 B B、C C 楼项目楼项目1）项目概况该案例为安徽生物及新医药创业孵化中心 B、C 楼项目68、。该项目位于安徽省合肥市高新技术开发区。建设用地 20000 平方米，规划容积率 3.50，基地可建设地上面积 80243 平方米，分二期建设，一期工程(A 楼）建设已基本完工，建成面积 18690 平方米。本项目为二期工程，地上建筑面积 52210 平方米，主要功能为创业孵化单元及其配套设施。2）项目定位分析（1）项目区位分析a）城市区位分析合肥，安徽省省会，安徽第一大城市。中国四大科教城市之一，华东地区特大型城市，长三角西翼中心城市，安徽省政治、经济、科教、金融、科技、文化、信息和交通中心，也是国家综合交通和通信枢纽之一。万方数据第四章 建筑方案设计中项目定位对其影响17合肥位于安徽省正中69、部，长江、淮河之间、巢湖之滨，具有承东启西、贯通南北的重要区位优势，是国家级皖江城市带承接产业转移示范区核心城市、长三角城市经济协调会城市、长江沿岸中心城市经济协调会会员城市、长江中游城市群副中心城市、合肥都市圈核心城市。b）基地区位分析该项目位于安徽省合肥市高新技术开发区，项目地块东临香樟大道，北临红枫路，西侧和南侧分别毗邻金桂路和合欢路。项目基地西北侧为大蜀山风景区，是区域内重要的绿色景观资源，因而面向大蜀山景观视野成为规划设计的重要切入点之一。基地东南侧为政务新区，也是本基地的重要有利因素。（2）目标客户选择项目的目标客户基本可分为两类，即纯投资者和购买自营者，见表 4.1所示：表 4.70、1项目目标客户定位Tab 4.1 Project target positioning目标客户客户定位客户需求预测投资者具有一定经济实力的广大本地居民综合商务产品、部分高端产品及少量支撑性产品周边区域投资者在其他投资中获益的本地居民购买自营者合肥市同类型市场经营客户大量支撑性产品安徽省同类型市场经营客户（3）产品定位a）产品总体定位结合本身项目的发展和市场的需要，项目总体定位为：未来高新区复合型创业办公基地。b）产品形象定位本项目形象定位为多功能办公综合体突出项目为客户、业主以及写字楼内的工作者提供配套齐全，服务细致、舒适便捷的服务，体现开发商对细节的把握。c）产品功能定位该项目功能定位为办公71、会议、餐厅等类型，见下页表 4.2 所示：万方数据合肥工业大学硕士学位论文18表 4.2产品功能及档次定位Tap 4.2The class function and product positioning编号及物业形态产品分布档次主要功能位置写字楼（B、C楼）综合商务产品中档办公裙房支撑性产品中档办公标准层高端产品高档办公顶层学术配套中高档多功能厅、会议裙房生活配套中档餐厅、物业裙房3）项目定位对建筑方案形成影响分析（1）平面布局的形成a）产品基本模块的形成通过市场调研及项目本身定位需求以及业主提供的资料，得出产品是以科研开发为主的办公业态，因此需要大空间体系，而该项目所处高新区内400 平72、米左右的办公空间是最好销售的（业主提供），所以产品基本模块基本定为:300 平方米、400 平方米和 500 平方米的标准层产品分布；连续大空间，并有局部分隔；考虑形象及档次原因，各单元设置单独卫生间，并且各单元有独立的疏散系统。如图 4-2 所示：b）建筑标准层的形成依据基本产品模块，进行优化，形成标准层布局，形成支撑性产品。如图 4.3 所示：图 4.2产品基本模块Fig 4.2Basic module products万方数据第四章 建筑方案设计中项目定位对其影响19（2）产品外延的形成结合景观和朝向，将各单元在不同角度形成退台，形成高端产品；结合底层裙房，设置综合性商务办公产品。如图 73、4-4 所示：（3）建筑形体的形成依据基本产品，形成标准层布局；依据外延产品，形成顶层退台和底层裙房。图 4.4产品外延形成过程Fig 4.4Product extension forming process图 4.3标准层平面形成过程Fig 4.3Plane formation process of standard万方数据合肥工业大学硕士学位论文20图 4.5建筑形体形成过程Fig 4.5Architectural image formation process综上两点，形成风车状螺旋上升的建筑体型，形成竖向挺拔的建筑体量削弱大体量建筑多固有的缺点。如图 4-5 所示：（4）方案优化调整调74、整每栋楼的单元布局方式，使之符合各自的位置特点；调整形状使之符合规划要求的配置。如图 4-6 所示：（5）优势分析a）标准层优势分析全明走道，全明电梯厅；良好的景观朝向；采用单元式布局，独立与合并出售皆可；各单元有独立卫生间。b）外延产品优势分析顶层外研产品拥有更好的景观朝向和独立的屋顶露台。图 4-6方案优化调整Fig 4.6Scheme optimization adjustment万方数据第四章 建筑方案设计中项目定位对其影响21c）得房率优势分析传统办公楼布局：得房率偏低，一般为 70%左右；空间分隔不灵活，且没有大空间，仅适合于传统办公。本方案办公楼布局：得房率较高，为 83%左右；75、空间分隔灵活，全部为大空间体系，适合于科技研发。（6）项目定位对建筑方案形成影响总结表 4.3 案例 1 项目定位对于建筑设计各层面的影响分析Tab 4.3 Impact analysis of project positioning in different design levels in Case 1方案内容项目定位总体布局平面布局城市界面项目区位景观朝向无景观朝向的退台基地主要入口门厅位置目标客户无产品分布比例无标准模块面积功能定位无大空间体系裙房形态品质定位无标准层平面布局风车状螺旋上升的建筑体型独立卫生间与疏散系统全明电梯厅及走道图 4.7效果图Fig 4.7Rendering图 76、4.8鸟瞰图Fig 4.8Birds eye view万方数据合肥工业大学硕士学位论文224.2.24.2.2 案例案例 2 2秦皇岛新海浪花时代广场项目规划方案设计秦皇岛新海浪花时代广场项目规划方案设计1）项目概况该项目为秦皇岛新海浪花时代广场项目规划方案设计，基地位于秦皇岛市中心区域，四面临街，东临城市干道民族南路，西临城市干道文化路，南临东环路，北侧为西后街。项目总用地面积为 35333.51 平方米；总建筑面积为 198070.8 平方米，项目建筑密度为 61.1%，容积率为 5.2。2）项目定位分析（1）项目区位定位a）城市区位分析秦皇岛作为中国首批优秀旅游城市，秦皇岛拥有国家历史名77、城山海关、避暑胜地北戴河等几十个旅游景区，每年吸引上千万海内外游客慕名而至。气候条件的优势（宜居宜游），交通的便利（高速、航空、海运），是秦皇岛成为周边大型城市居民首选的旅游度假消费之地。b）基地区位分析基地位于秦皇岛市中心黄金地段，海港区商业中心区南面近端，具有与整个中心区相连又相对独立的地理优势，周边商业环境成熟，交通便捷。距市政府仅 1 公里，距海边 2 公里，距火车站 4 公里，距机场 11 公里。c）市场调研分析（a）城市商业概况表 4.4城市商业概况Fig 4.4City commercial situation业态数量（个）备注与开发开地块的距离购物中心（一站式MALL)无具有娱78、乐、休闲、餐饮、生活用品、金融等一站式的购物室内广场无百货商店5-8天洋、茂业、华联、商城、现代、太阳城部分商户毗邻或步行 10 分钟商业步行街2太阳城步行街、新一街步行街毗邻市场2亚泰、太阳城批发市场毗邻或车行 10 分钟专业卖场2国美家电、乐购毗邻或步行 5 分钟办公无无无万方数据第四章 建筑方案设计中项目定位对其影响23（b）城市消费能力表 4.4城市消费能力Fig 4.4Urban consumption ability项目评价及指标总人口（全市）287 万地区人口（海港区）61 万职业构成按城镇配置GDP 发展指标930 亿（2010）城镇人均可支配收入17118 元（2010）社会79、消费品零售总额330 亿（3）目标客户的选择总体而言，本案处于待开发地段，临近的主要人群无论从平均消费水平或是人口总量上，不足以支撑本案的构建的商业量。必须将区域周边或城市周边的中高端消费人群纳入本案商业运营的支撑性客户（如消费、旅游、办公、培训），即考虑一部分目的性消费（特色）的同时，亦考虑引进互利共荣，和谐共处的多种业态形式。大量性日常需求消费可作为本案启动阶段的支撑性消费方式。（4）产品定位a）定位原则及依据根据与企业的战略相一致原则、可行性原则、经济性原则及适应性原则对本案进行定位。使“新海浪花、时代广场”既满足城市协调发展和公众需求，又解决地块周边的矛盾和避免不利因素的影响；既与周边80、和谐共生，又自成体系；兼顾城市发展，百姓需求，创业需求，投资需求，盈利需求等各方面利益，共同繁荣，相互提升，提高地块的商业价值和城市品位。项目定位依据为“秦皇岛城市总体规划（2008-2020）”和本案的实际资源与条件。b）产品总体定位本案位于秦皇岛市海港区海浪花商贸中心区原址，在市民心中具有稳固的商业中心地位，地块周边公共交通配套成熟，可覆盖大部分市区，已经为市民提供便利可达的条件-因此本案不仅为周边社区服务，更承载着整个海港区以及秦皇岛市的城市功能。另外，作为旅游城市的中心区域，根据本市万方数据合肥工业大学硕士学位论文24的具体情况,本案的定位还需考虑为外来高端人员提供相应的配套功能,解决81、旅游入住,消费,休闲,交流聚会的需求。本地段适合同时提供不同规模空间，相辅相成.因此新海浪花.时代广场总体定位为秦皇岛市的时代新地标，为周边社区、秦皇岛市以及旅游者，创业者提供购物、休闲、餐饮、住宿、办公商务、loft 等新型的城市综合体。c）产品形象定位随着建设的持续开展，本区域将成为一个具有都市风景的商业商务区域。而本案将成为一系列成片的商业商务区域建设的开端。针对城市中心西移的总体规划方向，提升本区域生活水平和完善城市功能，避免老城市中心的衰退，本项目力求促进本区域商务配套的建设，以及与此配套的餐饮娱乐建设。达到优化本区域城市配套功能的意图。本案的意义在于为陆续开发的项目提供基础并定下基82、调，具有提升本区域城市形象、重新唤起城市中心区活力的意义。本案的机会在于先期定位未来的发展样式和开发产品，具有相当的市场拓展和提升空间，即具有定位和引领的优势，可以有序地进行后续配套开发。d）功能定位本项目拟提供专业化商场或品牌商场空间 2 个，大型购物中心一个，高层办公 3 栋，商务公寓 2 栋，并为消费者提供耳目一新的商业街。在满足功能的同时，尽可能扩大沿街商业界面，增加消费几率。针对不同人群消费的差异性和多样性，商业空间考虑满足日常消费需求、休闲消费需求、奢侈消费需求等，通过人群分流、商业分区、功能整合，形成层级丰富的消费环境，提升地块的使用价值。在该综合体设计中，各类功能空间做到模块化83、设置，以应对后期发展的变化，分期开发，亦可根据需要相互转化改变较为类似的使用功能。针对日常消费需求,一般消费需求,闲余消费需求,超额消费需求,奢侈消费需求通过合理的分区布局,不同的商业入口导向,在本区域内尽最大能力满足.3）项目定位对建筑方案形成影响分析（1）总体布局的形成通过前期的区位分析得知，基地西邻城市干道文化路，车流量大，街道界面商业繁华，与东环路的交叉口缺乏地标性节点和商业景观展示。南部东环路是市区及外来人员通往沿海区域所经的主要道路之一，道路顺长，是本案的重点形象展示面。原海浪花市场临近东侧民族南路，此处环万方数据第四章 建筑方案设计中项目定位对其影响25境较为安静，车行流畅，是商84、业街道的延续。北部西后街是太阳城地块内部道路，商业界面已经相当成熟。通过前文的功能定位一共有购物中心、公寓、办公、酒店、商业街和商场这几种业态，其中由于地块西北角靠近文化路的原海港医院为保留改建建筑，所以将海港医院改建为酒店，用以填补该交叉口缺乏地标性节点的空白；写字楼及商场设置在主要道路东环路长边沿街布置，重点展示商业地块形象，由于东环路是城市快速路，基地需要修建给商业地块内部使用的内部慢行车道，保证临街的交通需求，提升商业使用品质，避免与东环路交通混杂。在沿民族南路与西后街设置公寓与与配套的购物中心与对面秦皇小区形成社区一体化。另外通过市场调研得知，基地北侧西后街的太阳城商业区现有规模以满85、足不了实际的需求，所以通过业主与其沟通，在基地北侧靠近太阳城商业区设置一些独立分割小体量产权商铺以作为未来太阳城商业区的延续。入口广场一方面舒缓了密集的商铺环境，为城市中心营造出珍贵的开放空间；另一方面入口的开放广场也将成为人流的汇集点，为步行街的商业环境聚集人气。场地内南北向和东西向的两条林荫大道步行带将形成开放的线性空间，并在场地中心处汇集成中央广场，广场上局部景观位置配以旱喷等可参与性的观休闲设施，用以增加广场氛围。广场将为市民绝好的休闲空间，同时也为商业提供了展示、体验的场所，极大地提升了消费环境的品质。图 4.9总平面图Fig 4.9The general plan万方数据合肥工业大86、学硕士学位论文26通过以上项目定位的分析得出了项目方案的基本总体布局，形成了具有层次的城市开放空间。（2）丰富多变的城市商业界面图 4.10城市商业界面 1Fig 4.10City commercial interface 1图 4.11城市商业界面 2Fig 4.11City commercial interface 2图 4.12商业街内景 1Fig 4.12The mall interior view 1图 4.13商业街内景 2Fig 4.13The mall interior view 2万方数据第四章 建筑方案设计中项目定位对其影响27商业场所的布置需要尽可能长的商业界面，这样才能87、与商业人流有最大的接触面积以增加消费几率。本案商业的规划布局中除了设置了两条主要的商业步行道，同时还设置了许多“次街”，次街上设置玻璃天棚，形成半开放的室外空间，可以结合不同的业态布置安排半露天的餐饮或茶座。局部“次街”的布置将大的商业面积划分成进深（10m15m）适度的商铺，且商铺的两面都能面街。本案还设置了多条二层的步廊，构建出一个立体的步行交通系统，以增加地面层以上的商业人流量，丰富步行街的商业界面。（3）优雅宜人的商业街尺度考虑到三层以上商业效应的衰减，本案商业空间的主体均为 3 层.MALL,百货设置五层或更高。商业街建筑的高度与步行街道宽度之比约为 1:1.1，形成尺度亲切的商业空88、间。景观大道每隔 2030 米处便将街道的尺度适当加宽，结合商场沿街次入口形成小广场，使整条步行带的尺度收放有序，引人入胜。（4）极具活力的城市景观视线通廊本案借用了欧洲传统街道的规划方式，以中央广场为中心形成放射状的景观商业步行道，并且通过这些景观视线通廊的设置引导临街的商业人流进入到商业街内部。本案商业步行街的设置将城市活力引入到街区的内部，高品质的景观环境和具有差异性的布局形式将成为城市的特色景观之一，形成独特的品牌效应，也将使整个城市中心的商业品质大大提高。图 4.14景观视线通廊 1Fig 4.14Landscape view corridor 1图 4.15景观视线通廊 2Fig 89、4.15Landscape view corridor 2万方数据合肥工业大学硕士学位论文28（5）项目定位对建筑方案形成影响总结表 4.6 案例 2 项目定位对于建筑设计各层面的影响分析Tab 4.6Impact analysis of project positioning in different design levels in Case 2方案内容项目定位总体布局平面布局城市界面项目区位城市开放空间无扩大沿街展示面突出主要形象街面重点形象展示各功能空间布局目标客户无层级丰富的消费空间无功能定位无不同功能的普遍性布局高低起伏品质定位无线性空间次街、商业步行道中央广场半开放室外空间消费环90、境品质立体步行交通系统展示体验场所4.2.34.2.3 案例案例 3 3天津乐宾项目重新定位深化方案设计天津乐宾项目重新定位深化方案设计1）项目概况该项目为天津乐宾百货重新定位改建方案设计，基地位于天津市中心区域南京路与滨江道交叉口，项目总建筑面积为 10 万平方米。2）项目定位分析（1）项目区位分析该项目地块位于天津市中心区域南京路与滨江道交叉口，属于南京路商圈，地理位置优越，在南京路与滨江道均具有展示面，具有商业规模的优势。（2）市场调研分析a）项目所在商圈分析该项目位于南京路商圈，商圈内商业项目丰富，如伊势丹百货、米莱欧百货、美美百货等等，虽然品类繁多，但是这些项目的档次层次不齐，定位不91、同，具有很大差异化。同时，该商圈具有地理位置优越、交通便利、消费人群丰富和商业氛围浓厚的优势，未来该商圈对商业的需求量还会不断增加，所以竞争激烈。万方数据第四章 建筑方案设计中项目定位对其影响29表 4.7 项目所在商圈分析Tab 4.7Project in business circle analysis项目名称零售模式档次商业经营面积（平方米)出租率伊势丹百货百货公司高档32000100%津汇广场百货公司+购物中心中高档30000100%米莱欧百货百货公司中档2488895%美美百货百货公司高档1500080%国际商场百货公司中档偏低3600060%号外小商品市场低档1300090%b）竞92、争策略引入新颖品牌，通过丰富的品牌架构与层次，与商圈内其它商业项目进行曲线竞争；商圈内大部分项目都为传统的百货模式，因此该项目可以引入当下流行的购物中心模式，来树立项目的独特性与差异化；随着未来商圈的商业需求越来越大，竞争也会越来越激烈，本项目应该在招商运营方面通过一系列优惠条件来吸引商家的进驻；打破原有项目档次较低的劣势，尽可能通过专业设计来提高项目的消费环境，从而达到提升项目形象，吸引消费人群的目的。c）项目自身优劣势分析表 4.8 项目自身优劣势分析Tab 4.8Analysis the advantages and disadvantages in the project itself93、内部优势内部劣势外部机会外部威胁地理位置优越目前临街店铺品牌档次较低所在商圈为天津的成熟的、传统商圈周边商业竞争较为激烈商业规模大开业后经营状况糟糕大量零售品牌开始开拓天津市场高端零售商对该区域信心不足丰富的展示面业态单调，部分楼层品类设置不合理周边在建商业项目处于招商周期周边商务氛围不够浓郁，影响消费者的丰富性缺乏休闲、娱乐业态万方数据合肥工业大学硕士学位论文30（3）目标客户的选择该商圈内消费人群消费档次以中高档为主，对品牌辨识度较高，且大多为年轻消费者和游客。（4）产品定位a）产品总体定位通过前期详细的市场调研与分析结果，百货公司模式是该商圈内商业项目的主要形式，但随着人们消费水平的提高94、以及对产品丰富性、体验性的需求的扩大，当下流行的购物中心模式比传统的百货模式拥有更好的产品丰富性和消费体验性，因此，以后的商业项目的主流将会是购物中心模式，这是商业市场不断发展的必然性。另外，该项目本身为 10 万平米的商业项目，能满足一般规模的购物中心对面积的要求。因此该项目重新定位设计的首要步骤便是确定产品形式：即中等规模的购物中心+主力店（为原有百货公司）的形式。b）产品形象及品牌定位通过前期的市场调研以及对商圈内消费人群的分析，该项目的形象定位为中高档次的购物中心，且品牌多为受年轻人追捧、且辨识度高的时尚品牌，以此来吸引区域内的目标消费人群和游客。表 4.9 产品形象定位Tab 4.995、Product image positioning购物环境档次定位商业品牌档次定位项目外立面整洁、明亮、因本项目目前档次为中档偏低，因此较难在短时间内通过一次调整实现较高档次定位，需循序渐进逐渐通过调整改变品牌对项目的初始品牌档次的印象层高较高、净高约为 3.5 米-5 米主通道宽度 8 米或以上，次通道约 4 米通道上尽量避免柱子具有中空以及宣传推广活动面积引进年轻时尚品牌来弥补天津中档及中高档时尚品牌的空缺购物环境整洁、明亮扶手梯、客梯、货梯数量充足c）功能定位（a）确定主力店的规模：主力店是品质较高的商业项目中必不可少的一部分，它在提高商业项目档次、带动消费水平以及聚集人气方面有着非常重96、要的作用。主力店规模大小的设置必须考虑到入驻品牌商的需求以及产权所有者的利益最大化。万方数据第四章 建筑方案设计中项目定位对其影响31因此，综合上述考虑因素，结合该项目自身的规模大小，将重新深化设计后的项目主力店规模控制在三万平米左右。（b）半主力店的设置：通过设置一些半主力店，可以提高该项目的购物体验性与丰富性，使整个项目的业态分布更加合理与人性化，从而间接的提高消费者的消费热情。同时，在建筑方案设计方面，一些边角的或者不规整的不利于商业经营的商业面积可以设置为半主力店，避免商业面积的浪费以及消费体验性的降低。（c）餐饮业态微调：一般情况下，餐饮面积为整个项目总面积的百分之二十到百分之三十是97、最为合适的，目前该项目的整体餐饮面积大概为两万平米左右，比例较为适中，并且品种丰富齐全。因此该项目内的餐饮部分只需部分面积的微调即可，比如将商业价值高的餐饮店铺可调整为收益更高的其他业态。（d）增加业态的丰富性：目前在一般大型商业项目中，休闲娱乐业态越来越重要，由于其在聚集人流、提高人气方面具有独特的优势，所以该项目在重新深化设计过程中就考虑引进一些休闲娱乐业态，比如电影院、电玩城以及 KTV 等，考虑到这些业态对建筑设计的要求，结合自身项目的现有建筑特点，因此引入 KTV 的可能性较大。d）业态分析表 4.10 业态分析Tab 4.10The analysis of the formats楼98、层功能业态内容8F餐饮7F餐饮6F休闲娱乐业态 如 KTV 等百货区（数码/家电）5F休闲娱乐业态 如 KTV 等百货区（家居/儿童）4F百货区（男装/男配饰）运动、休闲、教育次主力店3F百货区（女士服装服饰）国内时尚品牌服装服饰次主力店2F百货区（时尚服装服饰）国际时尚品牌服装服饰次主力店1F百货区（珠宝/化妆品/鞋等）国际时尚品牌服装服饰/珠宝/钟表次主力店B1F超市/家居其他配套商业特色餐饮万方数据合肥工业大学硕士学位论文323）项目定位对建筑方案形成影响分析（1）总体布局与主力店规模的确定通过前期的项目定位分析以及其它相关策划分析，最终确定该项目的总体布局为购物中心+百货公司的形式进行99、重新深化设计。购物中心的整体面积在 73000 平米左右。（2）主力店（乐宾百货）与购物中心具体范围划分分析a）区域划分考虑因素充分考虑两个区域结合部的现有条件，提高两个不同区域的使用率；将不同业态合理安排到项目各个区域，符合业态的优化设计和充分利用；将商业价值高的商业面积设置为回报率高的店铺，使整个项目的租金收益合理化、最大化；在建筑专业要求方面，充分考虑项目原有的消防分区，分别考虑不同业态对建筑方面的需求。b）百货公司与购物中心区域划分方案（3）购物中心店铺的分割a）购物中心店铺分割考虑因素通过重新的交通流线设计，尽量保证每个店铺的可达性，同时保证大部分店铺能够有良好的形象展示界面，从而达100、到吸引商家入驻的目的。每个店铺的进深及面宽不仅要满足建筑设计方面的要求，还应当满足不同商家的不同需求。主通道应当尽可能保证宽敞、明亮以及流畅性，以此来提高项目的形象档次以及消费者购物的体验性；对一些重要的、大型店铺的商家的需求应充分考虑，充分利用项目的一切面积，做到物尽其用，不浪费商业利益。如图 4.18 所示：图 4.16区域划分方案 1Fig 4.16Zoning plan 1图 4.17区域划分方案 2Fig 4.17Zoning plan 2万方数据第四章 建筑方案设计中项目定位对其影响33b）购物中心与百货区的连接将购物中心与百货区的连接处设置成主力店，通过具有明显特点的入口来引导消101、费者的购物流动性。（4）城市商业界面该项目原有的立面材质主要以石材为主，随着时间的推移，大多都已经显得比较破旧，不符合项目的重新深化定位，与周边环境也不协调，因此造成该项目对外展示出效果档次较低的形象，较难现代购物中心的要求，同时，现有的一些临街店铺的形象展示面太少，不利于吸引优质商家的进驻。因此该项目在重新定位设计过程中，对建筑立面做了大范围的改造，主要表现为将整个立面改造为大面积玻璃与少量石材相结合的墙面，这样不仅使整个项目的形象焕然一新，同时也增加了店铺的通透性，增加了品牌的展示面，从而提高了整个项目的档次，以利于吸引更多优质商家的入驻，间接的聚集了人气，带动了消费水平。图 4.20原有102、立面效果Fig 4.20The original facade图 4.21改造后立面效果Fig 4.21 Faade after transforming图 4.18店铺分割方案Fig 4.18Stores partition图 4.19区域连接方案Fig 4.19Regional connection万方数据合肥工业大学硕士学位论文34（5）项目定位对建筑方案形成影响总结表 4.11 案例 3 项目定位对于建筑设计各层面的影响分析Tab 4.11Impact analysis of project positioning in different design levels in Case 103、3总体布局平面布局城市界面项目区位无无决定主要展示面目标客户无购物中心+百货布局无功能定位无店铺分割方案及进深控制高低起伏形象定位无交通动线优化通透玻璃幕墙+部分石材墙面通道宽度控制内部空间再设计一定数量休息区4.34.3 本章小结本章小结表 4.12 项目定位对于建筑设计各层面的影响分析Tab 4.12project positioning for different levels of the architecture design of impact analysis案例项目定位总体布局平面布局城市界面案例 1项目区位-目标客户-功能定位-形象定位-案例 2项目区位-目标客户-功能定位-104、形象定位-案例 3项目区位-目标客户-功能定位-形象定位-万方数据第四章 建筑方案设计中项目定位对其影响35通过对前文三个案例项目定位的分析与结论的归纳总结，通过表格 4.12得出了项目定位对建筑方案影响的情况。表 4.13 项目定位对于建筑设计平面布局层面的影响分析Tab 4.13The influence of the project location for the architectural design layout level analysis案例 1案例 2案例 3结果类型项目区位-目标客户1）产品分布比例2）标准模块面积层级丰富的消费空间布局模式空间定量功能定位大空间体系普遍功105、能布局店铺分割方案空间类型品质定位1）标准层平面布局2）独立卫生间与疏散系统3）全明电梯厅走道4）良好景观朝向1）线性空间2）中央广场3）消费环境品质4）展示体验场所1）交通动线优化2）通道宽度控制3）内部空间在设计4）增设休息区空间内容表 4.14 项目定位对于建筑设计城市界面层面的影响分析Tab 4.14Project location for building design impact analysis of city interface level1）项目定位对与建筑方案设计各层面的影响从表格 4.12 可以看出，通过对三个案例的总结，在项目定位对与建筑方案设计各层面的影响方面，主要106、集中在对平面布局及城市界面设计的影响案例 1案例 2案例 3结果类型项目区位景观朝向的露台重点沿街展示面位置决定主要展示面建筑立面目标客户-功能定位裙房形态高低起伏高低起伏建筑形体品质定位风车状螺旋上升的体型1）次街、商业步行道2）半开放室外空间3）立体步行交通系统通透玻璃幕墙+部分石材墙面建筑形体建筑立面万方数据合肥工业大学硕士学位论文36上，而对总体布局方面影响很少。在平面布局层面上，主要受目标客户、功能定位、形象定位的影响。城市界面设计层面上，主要受项目区位、功能定位、形象定位的影响。而项目定位中的项目区位一项会对总体布局产生影响，且主要表现为在功能布局位置及朝向选择等方面的影响。案例 107、3 由于是重新规划设计项目，因此项目区位并没有对总体布局产生影响。2）项目定位对建筑方案设计平面布局层面的影响从表格 4.13 可以看出，在项目定位对平面布局的影响方面，三个案例受到的影响都是一致的，主要是项目定位中的目标客户、功能定位以及形象定位对其产生了影响，且目标客户对建筑方案设计的影响主要表现为空间定量方面，如产品分布比例、布局模式等；功能定位对建筑方案设计的影响主要表现为空间类型方面，如大空间体系、店铺分割等；品质定位对建筑方案设计的影响主要表现为空间内容方面，如消费环境品质、交通动线等。因此，在今后的商业地产项目的建筑方案设计中，在做空间定量方面的设计时，我们要着重考虑目标客户对其108、影响；在做空间类型方面的设计时，我们要着重考虑功能定位对其影响；而在做空间内容方面的设计时，我们要着重考虑品质定位对其影响。3）项目定位对建筑方案设计城市界面层面的影响从表格 4.14 可以看出，在项目定位对城市界面的影响方面，三个案例受到的影响也都是一致的，主要是项目定位中的项目区位、功能定位以及形象定位对其产生了影响，且项目区位对建筑方案设计的影响主要表现为建筑立面方面，如景观朝向、主要展示面等；功能定位对建筑方案设计的影响主要表现为建筑形体方面，如裙房形态、高低起伏的形态等；品质定位对建筑方案设计的影响主要表现为建筑形体与建筑立面方面，如立面材料、立体交通系统等。因此，在今后的商业地产项109、目的建筑方案设计中，在做建筑立面方面的设计时，我们要着重考虑项目区位及品质定位对其影响；在做建筑形体方面的设计时，我们要着重考虑功能定位及品质定位对其影响。万方数据第五章 建筑方案设计中运营模式对其影响37第五章第五章 建筑方案设计中运营模式对其影响建筑方案设计中运营模式对其影响5.15.1 商业地产运营模式类型分析商业地产运营模式类型分析5.1.15.1.1 纯出售商业地产运营模式分析纯出售商业地产运营模式分析这是一种传统的运营模式、营销手段。开发商转出销售权和产权，并且与后续的经营权和产权出让不再有关，最多提供统一的物业管理。在这种模式下，开发商同时具有开发商和投资商的双重身份，主要行为就110、是建成建筑物以及获取开发价值和投资价值。在纯出售模式下又细分为两种情况。一种是开发商将项目整体直接出售给运营商，运营商接手项目之后再统一出租运营；另一种是开发商将地产项目分割出售，这样经营商就比较多，导致整个项目比较零散。纯出售模式下，开发商获取的是纯粹的开发价值，着眼与眼前的利益，这种模式有利有弊，是一把双刃剑。这种模式的优势是：开发商可以迅速回笼资金，解决资金压力，而且后续经营的压力与风险与自己无关。对于经营者来说，自己也有充分的经营管理权力；这种模式的劣势是：开发商出售了产权，商品整体必然会经营分散、业态混乱，商铺不能整体经营，所以经营效益低。这种运营模式仅限于大型商业销售和部分临街商铺111、，如果在大卖场的散铺销售和大型商业街销售往往会引起经营管理失控。5.1.25.1.2 只租不售商业地产运营模式分析只租不售商业地产运营模式分析这种运营模式具体表现为只是对外租赁，对租赁商户统一管理，并不出让产权，从而实现持续获利。这种模式需要开发商具有充足的资金和较强的经营能力，需要通过自身对市场的开拓和培养来形成良好的商业经营氛围。在只租不售模式中，开发商既获得了项目的开发利益也获得了物业的升值利益，如果开发商选择自己来运营项目的话，同时还可以获取运营收益。如果经营的比较成功的话，可以提升项目的竞争力，打造项目的品牌价值，使整个物业能长期稳定的发展下去。目前只租不售模式也细分为两种情况。一种112、是将物业大宗租赁给大商家，这种情况下，经营风险比较低，收益稳定，但随着竞争的激烈，大商家支付的租金回报较低；另一种是散租模式，即将物业零散出租给小商家，这种模式的租金收益比较高，但小商家的经营能力相比较弱，层次不齐，可能会导致项目经营的失败。在目前的商业地产开发项目中，购物中心采取只租不售模式的情况最为万方数据合肥工业大学硕士学位论文38常见。在购物中心遭遇出售就死的黑色定理后，越来越多的开发商不得不开始重视购物中心运营的现实，即使在面临资金压力下也不再急于出售商业地产的物业产权，而是注重通过商业项目的运作、管理来提升物业的价值。实践证明目前商业地产成功只有建立在有序的宏观规划和统一管理下才能113、得以实现。在只租不售模式中，往往会出现有价无市的黄金铺位，而且这种模式也对提升整个商业地产价值起到了积极的促进作用。5.1.35.1.3 租售结合商业地产运营模式分析租售结合商业地产运营模式分析这种运营模式具体表现为只将部分店铺销售与出让产权，而将物业的部分主体整体租赁给有实力的大商家，从而补充资金不足，平衡自身资金压力。通常来说，开发商只将底层少部分楼层物业分割销售，而将楼层高层部分整体出租给具有较强实力的品牌企业，所以这种运营模式非常灵活。在这种运营模式模式下，底层物业的经营可以被高楼层物业的品牌效应和经营效益所带动。如果底层物业出现经营困难，高层销售经营也不会受影响，因为高层、底层相对独114、立，所以开发商还是可以保持主体收益。租售结合的运营模式运营成功的关键在于如何以较低的租金来吸引大品牌的主力店和次主力店的进驻，这些大品牌的进驻，对聚集人气有着显著的作用，尽管它们的租金很低，但总体来说还是得大于失。另外这种运营模式是通过主力店来带动底层辅营区的经营效应，所以必须找到辅营区的准确定位，真正利用好主力店的品牌效应。同时这种运营模式几乎是用整个商场的一层来销售才能使开发商回笼必要的资金，所以商场的销售与招租就产生了相互制约的关系，招租的进展顺利会带动销售的进展，反之，销售的不顺会对今后项目的管理与运营都会产生负面的影响。在我国，租售结合模式是目前商业地产运营模式的主流模式，它不仅可以115、降低运营的风险，也可以缓解开发商的资金压力。在该模式下，我国商业地产项目典型的代表就是万达模式，万达集团会在万达广场建设的初期就与沃尔玛等著名的大型企业进行合作，通过租赁方式将项目中的大型商铺出租给其经营，然后再对零散的小商铺出租给小商户，这样不仅可以通过出售小商铺解决资金问题，还可以凭借知名企业的品牌效应提高项目的知名度。5.25.2 案例研究案例研究5.2.15.2.1 纯出售模式案例纯出售模式案例成都萃峰国际海棠湾办公园区项目成都萃峰国际海棠湾办公园区项目1）项目概况成都萃峰国际海棠湾办公园区项目是由成都萃峰投资发展有限公司开发的大型商业地产项目。其具体位置位于成都高新技术开发区西区地铁116、 2 号万方数据第五章 建筑方案设计中运营模式对其影响39线百草路站西侧，占地 60 余亩，建筑面积 5.2 万平方米，是容积率为 1.5、绿地率为 32%的低密度生态环境办公物业。区域内不仅商业氛围醇熟、更拥有浓厚的人文气息、原生态的自然环境，在高楼林立、大厦密集的城市中十分稀有。2）运营模式分析成都萃峰国际海棠湾项目一期是由 76 栋小栋办公楼组成。二期为 1 栋高端写字楼。成都萃峰投资发展有限公司是该项目的开发商，其在开发这个项目时，考虑到该项目地理位置优越、周边交通发达、并且周边配套完善，学校、商场、住宅、酒店、医院及餐饮等一应俱全，借此优势和机会，成都萃峰国际海棠湾项目采取的是先开发117、商业物业，然后散售给中小投资者和经营者的运营模式，这种模式就是上文所提到的“纯出售”的商业地产运营模式，通过销售使资金迅速回笼并且获取开发价值。在这个项目中，开发商将商业地产项目建设完成后，直接将其分割出售给各个投资者或者直接经营商，商铺的经营权不再属于开发商，开发商只是行使了销售和物业管理的职能。同时，开发商没有对整个项目进行统一的运营管理，而是由经营商自定经营主题。成都萃峰投资发展有限公司的资金实力一般，但自己没有专业的商业运营管理队伍，因此，在这种情况下，成都萃峰投资发展有限公司采取了出售的商业地产运营模式，将自己开发的项目直接进行销售，由自己进行物业管理，而由经营商自己进行经营。成都萃118、峰国际海棠湾项目发展的总策略是功能组合，即不同类型办公业态的组合，主要通过硬件和软件两方面来快速聚集人气。硬件包括位置、建筑、交通及周边人群等，这在项目建成前期都已经解决了；其次是软件方面，软件方面是在项目的招商阶段解决的，通过对项目形象的持续推广和深化来实现商业的整体形象与整个项目的匹配。在成都萃峰国际海棠湾项目中，独栋办公物业都是直接销售的，因为商业运营处在整个商业地产项目的核心地位，在整个商业地产项目中占据最核心的价值，也是整个项目档次和形象支撑的关键因素，周边资源为项目提供了完善的配套，同时项目又为周边提供了高品质的商务人流，二者相辅相成，是吸引投资者和经营者的关键因素。3）运营模式对119、建筑方案形成影响分析（1）总体布局特点由于该项目采取的是纯出售的运营模式，因此如何增加项目的可销售性是该运营模式的成功与否的关键。整体出售会降低项目的品质及档次，因此万方数据合肥工业大学硕士学位论文40开发商选择了分割出售的模式。因此，在项目总体规划布局上，成都萃峰国际海棠湾不再只是片面的写字楼或者住宅区，而是兼具办公与居住的小独栋高端商务园区。低密度、高绿化，引入媲美别墅的自然生态环境，增加每栋别院的私密性，是该方案的总体布局特点所在。统一规划、布局规整的小独栋，同时运用大量色彩斑斓的花、草、石、木，注重总体平面造型的意境氛围营造，以及简洁的廊道设计，都为成个项目的品质提高起到了重要作用。（120、2）平面布局特点由于该项目在开发中，开发商没有对整个项目进行统一运营管理，而是由经营商自定经营主题。因此，在整个项目的方案设计上，不能既定为某一类办公业态，而是给投资者及经营者提供多种办公业态的选择，同时，这种多样性的前提下又有一个项目普遍档次的共性，这种多样的选择性在建筑的平面布局上得到了充分的体现。首先所有办公业态具有一些普遍性的共性特点，这种特点在提高项目的档次与形象，构建项目可识别性上有着不可或缺的作用。这些特点表现为：A、局部 6.6 米挑高空间。该项目所有独栋层高为 3.3 米，局部挑高 6.6米，为不同的办公业态提供创意改造空间。B、电梯井道预设。为客户提供了交通方式的选择性。C121、大面积露台。大面积露台、通透落地窗的设计，增加了商务洽谈或公司会议的体验性。D、多处赠送空间。为客户提供了一个空间的多种演绎方式。图 5.1总平面图Fig 5.1The general plan万方数据第五章 建筑方案设计中运营模式对其影响41E、独门独院。为客户的办公生活提供了可靠的私密性。其次，在该项目产品的户型配置上，一共采取了 5 种可供选择的不同布局方式，适合不同种类的办公业态需求。户型 1：适用于私家居住、摄影棚、雕塑室等 20 人内的小型创意类企业。产权面积为 392.19-392.6 平米，实得面积为 542.31-543.39 平米。该户型户型方正，布局沉稳将各功能空间归置122、有条不紊，有大量的可变面积，为冲洗暗房、储藏室提供充裕空间，满足创意工作自由想象。户型 2：适用于私家居住、广告公司、主题西餐厅等 20-40 人的中小型企业。产权面积为 411.59-422.89 平米，实得面积为 564.23-594.46 平米。该户型敞亮豁达，开间南北通透，并采用多露台、平台设计，于轻松自在间释放创作热情。同时，该户型配备专属私家泳池，也可作为水系景观。户型 3：适用于私家居住、动漫设计、收藏室等 20-30 人的中小型企业。产权面积为 498.76-498.91 平米，实得面积为 695.94-709.49 平米。该户型采用大开间设计，独立采光，并且拥有多重变换空间，123、为打破常规的新潮设计与独特藏品营造了私密空间。同时，该户型也配备私家泳池。户型 4：适用于私家居住、企业会所软件开发等 20-30 人的中小型企业。产权面积为 489.11-493.32 平米，实得面积为 753.28-802.72 平米。该户型采用大尺度开间设计，采光丰富，是无压力型办公的经典案例。同时赠送超大面积，为高新技术研发、品牌形象企业的量身之作。户型 5：适用于私家居住、律师事务所、资产运营企业等实力型中小型企业。产权面积为 568.61-571.35 平米，实得面积为 799.14-807.23 平米。该户型采用方正的尺度，中规中矩的布局，朝向南北，视野开阔。（3）城市界面特点图124、 5.2立面效果 1Fig 5.2The facade effect 1图 5.3立面效果 2Fig 5.3The facade effect 2万方数据合肥工业大学硕士学位论文42成都萃峰国际海棠湾项目在城市界面的塑造上就是为了突出建筑功能与自然的协调，具体表现为提高入驻企业及客户的办公品质，从而达到扩大销售业绩的目的，吸引投资者的眼球。在建筑风格方面，该项目采用了“新亚洲主义风格”，即简约大气的框架，原色调的材质，富有地域特色的柱体以及兼具中式与东南亚特点的坡屋顶，运用简洁线条、光影交织，带动建筑的转角流线，延伸与自然景观的交流互动，构筑步移景易的奇妙立面视野。其中原色材质，使工作环境更为125、写意，办公与自然达到惬意舒适的空间距离。同时，建筑线条的简约、质朴，搭配亭台水榭的小品，使商务办公的体验性大大增加。在立面造型方面，充分利用地形高差的优势，在立面层次上寓意节节攀高，勾勒出层层上升的优美天际线。同时，通过疏密、明暗、动静的对比，因地制宜塑造出多变多层次的植物景观。这些都增加了城市界面的丰富性，对项目的销售前景起到了积极的作用。（4）纯出售模式对建筑方案形成影响总结表 5.1 纯出售模式对建筑设计各层面的影响分析Tab 5.1Pure sales pattern analysis on the influence of different levels of the archit126、ecture design运营模式总体布局平面布局城市界面纯出售模式1）分割销售2）独栋高档园区3）低密度、高绿化4）私密性意境5）简洁廊道1）多种办公业态2）普遍共性特点1）原色调材质2）新亚洲主义3）功能与自然协调4）品质提高销售5.2.25.2.2 纯出租模式案例纯出租模式案例北京蓝色港湾商业区项目北京蓝色港湾商业区项目1）项目概况北京蓝色港湾商业区项目是由开发商蓝色港湾有限公司开发建设的大型商业地产项目。该项目占地面积 13 万平方米，地上和地下建筑面积分别为 6 万平方米和 9 万平方米，且均为两层。该项目属于燕莎和丽都商圈，毗邻朝阳公园和亮马河。相比较传统商业的分时段经营，该项目采127、取的是二十四小时营业，同时具有层次丰富的业态，包括购物、娱乐休闲、旅游文化等，追求一站式消费体验场所。2）运营模式分析北京蓝色港湾商业区项目最近几年才开发的大型商业地产项目，其开发万方数据第五章 建筑方案设计中运营模式对其影响43商为蓝色港湾有限公司。项目选址在北京燕莎商圈和丽都商圈的核心地段，项目招商的对象为海内外知名企业。蓝色港湾商业区项目采取的是只租不售的商业地产运营模式，向全球招商，全部物业只租不售，自身持有。该项目的招商十分细致严格，每一家想要进驻的商家必须接受招商团队的全方位考察，包括信誉、公司实力、产品类型等方面，因为优质商家的进驻是项目成功运营的前提。在这个项目中，开发商兼具了128、投资商以及运营商的角色，由于开发商蓝色港湾有限公司资金实力雄厚，并且拥有自己专业的招商及运营管理团队，所以才采取了只租不售模式。在这种模式下，开发商可以通过自己的专业运营团队对整个项目进行统一管理，在专业的商业运营下，项目会发展的越来越好。该项目在这种运营模式下持续良性的发展势头。商业地产项目的持续性繁荣发展本质上是由开发商对项目的管理与服务来实现的。只租不售模式保证了商场的品牌丰富性和统一招商的完整性，从而保证了项目运作成功。蓝色港湾的开发商通过只租不售的商业地产运营模式获得了长期的物业价值和稳定的现金流以及不断增值的固定地产，同时这种模式也给商铺经营者避免了一次性投资的风险。3）运营模式对129、建筑方案形成影响分析由于该项目采取的是只租不售模式，所以招商情况的好坏直接影响到整个项目的运营成功。一般情况，能吸引大量消费人流的商业地产项目是商铺租客的首选，所以如何营造丰富的商业体验建筑空间与环境来吸引消费者是决定该项目成功运营的重要因素之一。（1）总体布局特点北京蓝色港湾商业区项目是一个追求购物体验的开放消费空间，项目内的环境、建筑及装饰的风格别具一格。在这里，消费者不仅拥有丰富多彩的购物休闲方式，更有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。在总体布局方面，整个项目的建筑密度不大，容积率也不高，建筑层数为 2-3 层，建筑风格轻松休闲，每个购物单元都围绕精心设计的内庭院布置。130、蓝色港湾商业区按不同的功能划分为各个消费空间，其中包括百货、购物中心、餐饮、娱乐城、电影院以及中央广场等区域，品牌种类繁多，业态丰富，能满足不同需求的消费者的消费体验。在整个项目的交通流线设计上，有一条主要流线设计的十分有特色，它的形态是一个 8 字型，这条流线贯穿了整个蓝色港湾项目的所有店铺，同时整个商业街的沿街展示面有着非常高的利用率，同时项目拥有十分丰富的内万方数据合肥工业大学硕士学位论文44街和内庭院，由此形成了很多丰富有趣的空间和折线，使消费者获得更好的商业体验。和传统的购物中心相比，体量适中、形成聚合性的开敞式共享空间以及引人入胜的景观设计是该项目总体布局的最大特点，这为该项目吸引131、消费人流、聚集人气起到了重要作用，从而也吸引了大量零售商的入驻。（2）平面布局特点随着社会不断的发展，购物不再仅仅是单纯的购物，也是休闲、放松的一种生活方式，因此在大型商业项目功能定位中，不能仅仅只有购物功能，还应该有电影院、餐饮等休闲娱乐业态。而该项目采取了只租不售的运营模式，所以为了招商的顺利进行以及降低开发商的开发风险，该项目采取了新商业中心的平面布局方式。在该项目中，业态布局更为合理，充分考虑不同业态的不同功能要求；注重内部功能分区与流线设计的合理性与最优化；主力店以大型餐饮、电影院、KTV 等为主，而不是传统的百货形式。同时，提高餐饮业态的比例，以餐饮带动购物；在一般的购物中心，更多132、的采用的是快餐广场形式，而该项目是以特色主题餐厅为主，它的主要目的是为了给消费者提供一个交流空间，通过这种模式从而吸引更多的消费人群。另外，在交通流线设计上做到最大优化，将主力店以及优质特色店铺放在醒目的位置，吸引目的性消费人群。同时，开敞性的地上消费空间还可以带动地下商户，在商业转角处设置目的性强的消费产品，多层次拉动人流。图 5.4总平面图Fig 5.4The general plan万方数据第五章 建筑方案设计中运营模式对其影响45这样的商品分布，可以使各楼层人流均衡，最大实现回游性。此外，该项目在购物功能方面多以专卖店的形式出现，以此来吸引中高端收入的消费人群，这些客户消费能力稳定，对133、于品牌的忠诚度高，对整个项目的持续性盈利发展有良好的促进作用。所以综上所述，该项目的平面布局是以大空间体系（包括大型餐饮、电影院以及滑冰场等）以及连续分割的中小型商铺包括专卖店和特色餐饮等业态共同决定的，这种平面布局对该项目的招商及后期运营管理都有良好促进作用。图 5.5一层平面图Fig 5.5Alayer of floor plan图 5.6总平面图Fig 5.6Second floor plan万方数据合肥工业大学硕士学位论文46（3）城市界面特点该项目在打造城市界面，加大对城市功能方面的投入和应用方面，通过运营模式而衍生出来的的设计思想即是利用建筑自身的标志性质形成区域中心，使文化、商业134、的组合与创新引发关注。在总体风格上，使用明亮的红、黄等颜色，不仅符合客户群定位，同时形成视觉爆炸效果，烘托了轻松的氛围。最终有效实现品牌和项目价值的有效提升和互动，为项目树立良好的形象，提高项目的知名度，带动招租。在建筑立面风格上，蓝色港湾采取的是原汁原味的欧式建筑风格，与住宅产品风格衔接，用文化塑造项目内涵，与城市和谐统一。商铺造型和谐统一而又不乏特色，高低起伏，一方面使商铺具有较强的辨识度，极大的完善了城市界面的丰富性，另一方面使整个商业街生动衔接，消除顾客疲劳感，增加休闲的氛围和购物的乐趣，展现了都市身份色彩。（4）纯出租模式对建筑方案形成影响总结表 5.2 纯出租模式对建筑设计各层面的135、影响分析Tab 5.2Pure rental model analysis on the influence of different levels of the architecture design运营模式总体布局平面布局城市界面纯出租模式1）欧式商业小镇2）开放的消费体验环境3）内庭场所化设计4）8 字型动线5）开敞式共享空间1）新商业中心2）主力店转向餐饮、娱乐业态3）设施动线优化4）合理商品分布5）大空间体系+连续分割中小商铺1）欧式田园风2）高低起伏3）时尚、明快4）色彩鲜艳5）欧美元素与符号图 5.7立面效果 1Fig 5.7The facade effect 1图 5.8立面效136、果 2Fig 5.8The facade effect 2万方数据第五章 建筑方案设计中运营模式对其影响475.2.35.2.3 租售结合模式案例租售结合模式案例上海浦江镇蓝领上海浦江镇蓝领 2 2 号地块项目规划方案设计号地块项目规划方案设计1）项目概况上海浦江蓝领 2 号地块项目位于上海浦江镇，距离上海市中心 18 公里，距离最近的商业中心 2.5 公里，北面的联航路为重要的成熟路段，分布有浦江智谷的大部分办公和商务区以及浦江镇政府，西边约 1.5 公里处有 8 号线航天博物馆站，东南为居民区。项目建设用地为 17087.30 平方米，容积率为 1.8，开发内容为商业。2）运营模式分析上海137、浦江镇蓝领 2 号地块项目是由开发商上海昶义置业有限公司开发建设的大型商业地产项目。由于出让合同的规定，同时由于规划指标对密度的限制，使得开发商将持有约半数面积的资产，主要分布在 3 层以上。总体而言，本项目具备持有型物业的特点，项目运营必须基于持有型物业的性质来构造商业形态，一方面平衡面积分布，满足销售量；另一方面保留大体量商业空间，便于引进高品质主力店，以此提升持有部分的资产品质。因此本项目采用的运营模式为万达传统的订单式模式，即“出租给主力店商铺+出售零散小商铺”的模式，即通常意义下的租售结合模式。开发商通过这种模式，既获取了开发价值和物业升值价值以及运营过程中的租金回报，同时通过出售了138、一部分的零散商铺，有解决了自己的部分资金问题，使得项目持久有序的发展下去。为避免持有部分低质化，同时，无论销售部分还是持有部分，都需要引进大品牌优质商户，就必须为整合物业形态提供可能，一方面，保持大体量商业空间，并便于分割提供小单元销售的可能，另一方面，可销售部分需要整合招商，以满足整体商业品质要求和管理要求，并便于规划设计。因此项目的功能组合和空间的构建应以产权式销售营运为前提。关于项目后续的发展，应充分考虑持有资产的品质提升空间和持有型资产的形态适应性，与后续建设形成整体配套，可操作，可持续，同时避免同质竞争，发展成为成熟的都市形态商业完善。先期发展的商业业态应该依据本地现阶段条件进行前期139、招商和运营，但硬件建设着眼于未来五年后的城市或区段的运营需要，留下较大的发展可能，如柱网，层高，布局形态，配套空间等方面留有足够的发展空间。3）运营模式对建筑方案形成影响分析由于该项目所采用的运营模式为“万达模式”，而万达模式的特点就是先租后建，即在商业地产项目的面积和租金都确定后。合作双方签订租约，交保证金后再开工建设，量身定做。因此，在上海浦江镇蓝领 2 号地块项目万方数据合肥工业大学硕士学位论文48建成之前，已经确定了 70%主力店客户，主要为一些大型百货及餐饮等，如家乐福、苏宁电器等著名企业，因此该项目的建筑方案设计需结合客户的需求来量身定做。（1）总体布局在总体布局方面，由于大部分客140、户已经确定，所以根据各品牌特色及所需商业面积大小，该项目的主要业态为大型主力店及精品商铺，因此规划设计为两栋建筑，一栋主要为精品商铺，单体客户面积需求不高，所以形态为一般小型商业共有模式，即狭长型，另一栋主要为精品商铺和大型主力店，其中大型主力店对单层面积大小及形状要求较高，因此该栋建筑为单层面积较大的规整矩形，两栋建筑采用环抱式布局，形成围合式商业内街，较易形成商业氛围，便于消费者到达不同商户。整个内商业广场文化氛围浓厚，并且业态丰富，并采用了很多雕塑及装饰，提升了整个项目的档次，多方面的满足消费者对环境和商品的综合性需求。（2）平面布局在平面布局上，主要是按照客户需求来控制商铺形态及面积大141、小。其中，家乐福对规划设计的要求为：首先商铺需处于交通方便、人口集中的城市道路的交叉口；其次建筑单层面积不低于 5000 平方米，层高不低于 4.4 米，楼层不超过地上四层并且至少有两部专用运货电梯。而电器卖场的要求为单层面积在 3000-4000 左右，且需是整块面积，有独立出入口。其图 5.9总平面图Fig 5.9The general plan万方数据第五章 建筑方案设计中运营模式对其影响49他一些小型餐饮及服装类业态也有自己的面积需求。因此，地块西南侧狭长型建筑规划设计为三层，主要为 100-500 平米不等的精品商铺，一部分用于租赁给一些餐饮、服装及其他需求面积不大的客户，一部分零散142、商铺用于出售来缓解资金压力，而地块北侧主体建筑规划设计为 5 层，1-2 层主要为 100-800 平米不等的精品商铺用于租赁及部分出售，而 3-4 层用于出租给家乐福超市及一些附属品牌店铺，单层面积为 5500 平米左右，而 5 层用于出租给苏宁电器，为整块面积，且单层面积为 3500 平米左右。（3）城市界面该项目主要商业面积位于主干道上，有利于店铺形象的展示，较易形成图 5.10一、二层平面图Fig 5.10A,second floor plan图 5.11 三、四层平面图Fig 5.11Three or four layer of floor plan万方数据合肥工业大学硕士学位论文5143、0商业氛围，商业区内建筑及装饰完善力度较强，为消费者提供了优美的购物及休闲环境。同时，区域内商业建筑以时尚通透的玻璃幕墙为主，结合部分石材墙面，增加了商业面积的通透性，凸显商业氛围，有利于项目整体及品牌形象的展示，同时以玻璃为主的商场外立面也为零售商所喜爱，商业项目的整体外部形象对增加优质品牌入驻奠定了基础。时尚醒目的商业店招也可起到加深消费者对整体项目印象，进而促进消费者达到项目进行消费的作用。（4）租售结合模式对建筑方案形成影响总结表 5.3 租售结合模式对建筑设计各层面的影响分析Tab 5.3Rental model analysis on the influence of differ144、ent levels of the architecture design运营模式总体布局平面布局城市界面租售结合模式定向设计定向设计店铺形象展示大型主力店+精品商铺单层面积控制通透玻璃幕墙+部分石材墙面环抱式布局品牌分布控制商业氛围围合式商业内街时尚醒目的店招开敞式共享空间5.35.3 本章小结本章小结通过对前文三个案例运营模式的分析与结论的归纳总结，通过以下表格得出了运营模式对建筑方案影响的情况：图 5.12立面效果 1Fig 5.12The facade effect 1图 5.13立面效果 2Fig 5.13The facade effect 2万方数据第五章 建筑方案设计中运营模式对145、其影响51表 5.4 运营模式对建筑设计各层面的影响分析Tab 5.4Operation mode analysis of the influence of different levels of the architecture design案例总体布局平面布局城市界面纯出售模式纯出租模式租售结合模式表 5.5 运营模式对建筑设计总体布局层面的影响分析Tab 5.5Operating model to analysis the influence of building design general layout level影响结果内容影响结果类型案例 1分割销售总体形态独栋高档园区形象档次146、低密度、高绿化环境品质简洁廊道交通组织私密性意境形象档次案例 2开放的消费体验环境开敞式共享空间总体形态、形象档次内庭场所化设计总体形态8 字型动线交通组织案例 3定向设计总体形态大型主力店+精品商铺总体形态环抱式布局总体形态围合式商业内街总体形态开敞式共享空间总体形态、形象档次万方数据合肥工业大学硕士学位论文52表 5.6 运营模式对建筑设计平面布局层面的影响分析Tab 5.6Operation mode of architectural design layout level of impact analysis影响结果影响计结果类型案例 1普遍共性特点空间定量多种办公业态空间内容案例 2147、新商业中心空间类型合理业态分布空间内容设施动线优化空间内容大空间体系+连续分割商铺空间类型案例 3定向设计空间定量单层面积控制空间定量品牌分布控制空间内容表 5.7 运营模式对建筑设计城市界面层面的影响分析Tab 5.7Operation mode of architectural design impact analysis of city interface level影响结果影响结果类型案例 1原色调材质建筑立面新亚洲主义建筑形体案例 2欧洲田园风建筑立面高低起伏错落建筑形体色彩鲜艳、时尚、明快建筑立面大量欧美元素符号建筑立面案例 3玻璃幕墙+部分石材墙面建筑立面店铺形象展示界面丰富建筑148、立面店招醒目时尚建筑立面1）运营模式对建筑方案设计各层面影响从表格 5.4 看出，不管是哪种运营模式，都对建筑方案设计中的总体布局、平面布局及城市界面都产生了影响。2）运营模式对建筑方案设计总体布局层面影响从表格 5.5 看出，在运营模式对建筑方案设计总体布局层面的影响上，万方数据第五章 建筑方案设计中运营模式对其影响53三种模式对其影响的结果都是相似的，主要表现为总体形态、形象档次、交通组织及环境品质上，如低密度、高绿化、开敞式共享式空间等。因此，在今后的商业地产项目的建筑方案设计中，在做体形态、形象档次、交通组织及环境品质方面的设计时，我们要着重考虑运营模式对其影响。3）运营模式对建筑方案149、设计平面布局层面影响从表格 5.6 看出，在运营模式对建筑方案设计平面布局层面的影响上，三种模式对其影响的结果都是相似的，主要表现为空间定量、空间类型及空间内容等，如大空间体系、面积控制、设施动线等。因此，在今后的商业地产项目的建筑方案设计中，在做空间定量、空间类型及空间内容方面的设计时，我们要着重考虑运营模式对其影响。4）运营模式对建筑方案设计城市界面层面影响从表格 5.7 看出，在运营模式对建筑方案设计城市界面层面的影响上，三种模式对其影响的结果都是相似的，主要表现为建筑立面、建筑形体等，如玻璃幕墙+部分石材的立面、高低起伏错落的建筑形体等。因此，在今后的商业地产项目的建筑方案设计中，在做150、建筑立面、建筑形体等方面的设计时，我们要着重考虑运营模式对其影响。5）运营模式总结分析（1）纯出售模式中，对建筑方案的影响主要体现为在销售模式上，由于在纯出售模式中，所有物业都是以销售为目标的，因此考虑到物业单价和便于销售的目的，纯出售商业地产的平面布局必然是分割销售的，在建筑方案设计中，主要表现为独栋物业的总体布局或者大底盘商业分割成独立小商铺来销售，在城市界面方面，主要也是根据销售目标的定位来采取不同的立面风格及品质。（2）在纯出租模式中，由于主要的物业运营方式就是出租，因此在建筑设计方面比较灵活，在平面布局上，主要以大空间体系加不同面积的独立商铺为主，适应不同要求的商家对面积、空间的需求151、；在塑造城市界面方面，通过运营模式而衍生出来的的设计思想即是利用建筑自身的标志性质形成区域中心，使文化、商业的组合与创新引发关注。（3）在租售结合模式中，对建筑方案设计的影响最大的体现就是定向设计，因为在项目建设之前，大部分商户都已经确定，因此需要根据商户的要求来进行总体布局、平面布局以及城市界面的设计。万方数据合肥工业大学硕士学位论文54第六章第六章 结论结论6.16.1 各章小结各章小结在本文的第一章主要介绍了文章的研究背景、目的和意义。阐述了本文的研究内容和研究方法，并将国内外相关研究人士的研究结果进行了表述，最后对一些相关名词的概念进行了界定。第二章是商业地产相关研究综述，本章主要对商152、业地产进行了概念上的界定，并阐述了其分类、市场特征、发展现状、发展趋势及与建筑方案设计的关系。第三章是项目模式的知识体系综述，本章主要对项目模式的主要内容进行了概念界定，阐述了项目定位的内容和原则以及商业地产运营模式的类型及现状。第四章是建筑方案设计中项目定位对其影响，本章将介绍商业地产项目位的流程，探讨商业地产项目定位对建筑方案设计的影响，并结合案例进行分析，展示和验证论文所做研究。第五章是建筑方案设计中运营模式对其影响，本章将分析商业地产运营式的几种模式，探究商业地产运营模式对建筑方案设计的影响，并集合案例进行分析，展示和验证论文所做研究。第六章主要为论文的结论部分，主要阐述了论文的各章小153、结、研究主要成果以及未来研究展望。6.26.2 研究主要成果简述研究主要成果简述本文的研究成果主要有以下几点：1）本文通过对商业地产项目定位理论及流程的研究，结合案例的深入分析，探究了项目定位对建筑方案设计的影响要素，得出的研究结论如下：（1）在项目定位对与建筑方案设计各层面的影响方面，主要集中在对平面布局及城市界面的影响上，而对总体布局方面影响很少。（2）在项目定位对平面布局的影响方面，主要是项目定位中的目标客户、功能定位以及形象定位对其产生了影响，且都主要表现为建筑平面形态及空间大小和适应性方面，而项目区位则没有对平面布局产生影响。（3）在项目定位对城市界面的影响方面，主要是项目定位中的项154、目区位、功能定位以及形象定位对其产生了影响，且都主要表现为建筑形体与建筑立面方面，而目标客户则没有对城市界面产生影响。万方数据第六章 结论552）本文通过对商业地产运营模式理论及类型的研究，结合案例的深入分析，探究运营模式对建筑方案设计的影响要素，得出的研究结论如下：（1）不管是哪种运营模式，都对建筑方案设计中的总体布局、平面布局及城市界面都产生了影响。（2）在运营模式对建筑方案设计总体布局层面的影响上，无论哪种运营模式对其的影响都表现为总体形态以及形象档次和交通流线上。（3）在运营模式对建筑方案设计平面布局层面的影响上，无论哪种运营模式对其的影响都表现为平面形态以及交通流线上。（4）在运营模155、式对建筑方案设计城市界面层面的影响上，无论哪种运营模式对其的影响都表现为建筑风格立面以及建筑形体方面。（5）纯出售模式中，所有物业都是以销售为目标的，因此考虑到物业单价和便于销售的目的，纯出售商业地产的平面布局必然是分割销售的，在纯出租模式中，由于主要的物业运营方式就是出租，因此在建筑设计方面比较灵活，一般通过开放的消费体验环境及层次丰富的场所设计达到吸引消费者及商户的目的，在租售结合模式中，对建筑方案设计的影响最大的体现就是定向设计，因为在项目建设之前，大部分商户都已经确定，因此需要根据商户的要求来进行总体布局、平面布局以及城市界面的设计。6.36.3 未来研究展望未来研究展望随着商业地产的156、不断发展，未来我国对商业地产的需求量将会越来越大，同时对于商业地产项目模式与建筑方案设计之间的关系的研究也将进一步展开。限于个人的精力及能力，本文对商业地产项目模式对建筑方案设计的影响研究还存在一些问题有待后续解决的问题：1）对项目模式的内容还需要进行补充，随着商业地产的发展，规范化与模式化不可避免，会有不断的新元素会加入到项目模式当中，那么项目模式对建筑方案设计的影响也需要得到相关的补充。2）多选取一些商业地产项目对本文所做的研究进行论证，以进一步验证其合理性。3）由于本文对商业地产对建筑方案设计的影响研究的方法还是比较简单的，希望后续能用更加严谨科学的研究方法来完成更进一步的研究。万方数据157、合肥工业大学硕士学位论文56参考文献参考文献1James A.Graaskamp。Fundamental of Real Estate DevelopmentM Washington，DCThe Urban Land Institute，19812James C Collins&Jerry I Porras 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1）发表的学术论文（含专利和软件著作权）发表的学术论文（含专利和软件著作权）（1）冯晔，唐凯.地域建筑的存在及表现J.城市建设理论研究，2013(05).（2）唐凯，冯晔.浅谈郑州郑东新区道路景观配置J.城市建设理论研究，2013(05).2 2）作者设计实践作者设计实践（1）亳州万达广场住宅&底商规划及建筑方案设计文本图片展示：万方数据合肥工业大学硕士学位论文60（2）扬州京杭之心南地标商业综合体项目文本图片展示：万方数据合肥工业大学硕士学位论文61（3）南京政治学院上海分院综合服务保障工程设计方案文本图片展示：万方数据合肥工业大学硕士学位论文62万方数据