1、谨呈：华润置地谨呈：华润置地太原太原迎泽桥西综合体项目写字楼定位报告迎泽桥西综合体项目写字楼定位报告|匹亭 2013-7|PART 1 PART 1 太原城市环境研究太原城市环境研究PART 2 PART 2 办公物业市场研究办公物业市场研究PART 3 PART 3 客户需求研究客户需求研究PART 4 PART 4 项目整体定位项目整体定位目目录录PART PART 5 5 项目物业发展建议项目物业发展建议PARTPART 1 1 太原是怎样的一座城市？太原是怎样的一座城市？宗谁耶溃堂窗 亨丛聋桃切框 埔布取属调列 埔布皆墙少聋城市概况：城市概况：太原市是山西省的省会，是太原经济圈和中西部2、地区重要的中心城市山西省的政治、太原市是山西省的省会，是太原经济圈和中西部地区重要的中心城市山西省的政治、文化和金融中心、国际交流中心。太原市总面积文化和金融中心、国际交流中心。太原市总面积69886988平方公里，包括平方公里，包括6 6个行政区、个行政区、3 3个县，个县，1 1市和市和两个国家级经济开发区；两个国家级经济开发区；太原城市环境研究太原城市环境研究山西省的山西省的省会，省会，历史悠久的文化古都。历史悠久的文化古都。太原经济圈和中西部地区重要的中心城市，太原经济圈和中西部地区重要的中心城市，全国重要的全国重要的新材料和先进制造业基地新材料和先进制造业基地经济基础：经济基础：203、122012年全年太原市实现地区生产总值（年全年太原市实现地区生产总值（GDPGDP）2311.432311.43亿元；亿元；太原经济总量水平呈稳太原经济总量水平呈稳步上涨态势，平均年增幅在步上涨态势，平均年增幅在10%10%以上；房地产处于平稳发展阶段。以上；房地产处于平稳发展阶段。太原城市环境研究太原城市环境研究太原市历年太原市历年GDPGDP走势分析走势分析太原市历年人均太原市历年人均GDPGDP走势分析走势分析800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$吻助枢 念钻取属枢 年类取属枢 凑脏取属枢人均人均GDPGDP与房地与房地产发展产发4、展关系关系眉孟驶泽眉孟、旗喉驶泽内构旗喉驶泽主举旗喉驶泽主举近钻取属卖美明闸垫念钻取属仪明闸主举明闸专轮闸幸闲年类取属仪轮闸主举明闸专轮闸幸闲脏扯取属背吉取属垫明摩栓父夫去布肘豪并阅产业结构：产业结构：太原市第二产业太原市第二产业以以能源、制造型能源、制造型行业为主行业为主；太原市第三产业增长迅速，；太原市第三产业增长迅速，第三产业第三产业以批发零售及金融保险业为主以批发零售及金融保险业为主，行业规模呈现行业规模呈现两极分化两极分化。太原城市环境研究太原城市环境研究太原市历年产业结构变化图太原市历年产业结构变化图太原市太原市20122012年三大产业的增加值构成年三大产业的增加值构成卖低什兄根5、据太原市根据太原市“十二五十二五”计划，产业结构调整以传计划，产业结构调整以传统产业新型化和新兴产业规模化为方向统产业新型化和新兴产业规模化为方向，实现二，实现二产产“绿色绿色”发展，三产稳定发展。发展，三产稳定发展。太原市历年来的太原市历年来的产业结构格局基本保持了产业结构格局基本保持了“三、二、三、二、一一”序列；序列；未来将以第二产业快速发展带动第三产业发展，从而未来将以第二产业快速发展带动第三产业发展，从而实现三大产业协调发展。实现三大产业协调发展。第三产业中，第三产业中，交通运输、仓储和邮政业交通运输、仓储和邮政业增加值增加值168.44168.44亿元，增长亿元，增长7.6%7.66、%；批发零售及住宿餐饮业批发零售及住宿餐饮业增加值增加值430.13430.13亿元，增长亿元，增长14.8%14.8%；金融保险业金融保险业增加值增加值241.22241.22亿元，增长亿元，增长14.4%14.4%。明摩栓父夫去布肘豪并阅太原城市环境研究太原城市环境研究丰沫丝沫丰图夫去煥炸亥最丰必 夫去仪煥蕴言板串陆砀气乌空膏屈上。夫去兹垫茎父伊丛夫去阴陆，饱囤构颁六叹 岁诸种煥炸邻陶饱囤构颁六叹岁诸珍煥饱囤构颁轧份六叹至隶茎父饱囤构颁六叹夫去阴陆饱囤二产发展：二产发展：以以煤煤炭开采炭开采和和钢铁冶炼钢铁冶炼等大型企业为主等大型企业为主，大规模能源型企业是其经济发展支柱，同时大规模能源型7、企业是其经济发展支柱，同时也带来了也带来了大量城市中高端收入群体，大量城市中高端收入群体，这些人将成为太原房地产市场这些人将成为太原房地产市场上的上的生力军生力军。太原市太原市2007-20122007-2012年第二产业总产值（单位：亿元）年第二产业总产值（单位：亿元）太原城市环境研究太原城市环境研究20122012年太原市第三产业主要行业生产总值占比年太原市第三产业主要行业生产总值占比三产发展三产发展：以以批发零售批发零售及及住宿餐饮业住宿餐饮业为主，为主，其次其次服务能源产业服务能源产业的的物流业物流业，形成，形成了大量中小企业了大量中小企业主主，这些产业稳定的这些产业稳定的发展为发展为8、太原房地产市场提供有力的客户支持。太原房地产市场提供有力的客户支持。夫去纯上亨丛取属还勒虎如中何筛裸伊丛抗卡泄闲秃寻速天妙金融保险、运输、物流、金融保险、运输、物流、服务、餐饮等支柱型第三产业，服务、餐饮等支柱型第三产业，汪绞伊丛举坎构秃寻速碍滥辅旋代茎办望抖场亨访丛泄秃底寻低碍丰红宣投。把落2012并并柄夫去布中何左啊投关124500投。具丰仓二林动丛卡戏明碍97.2）。把污2012并柄亨丛仓丛聋桃主13.632.553.9第第三产业从业人员达到三产业从业人员达到90.190.1万人，约占万人，约占50%50%。夫去侦抵具医低伙勒、速如碍堂窗邻逾贯景彩找仪林动茎父去柱昭主举碍皇令由游丛彩找天9、布圾、天游钱碍茎父仔像由游楚层 名曳习僝眉乙拖仪茎父仔像由游主举碍丰少伊丛举。明摩栓父2012并夫去布肘豪层私营企业注册：私营企业注册：截止截止20122012年底，从全市私营企业户数来看，全市私营企业年底，从全市私营企业户数来看，全市私营企业登记户数为登记户数为6400164001户户，比上年增加比上年增加36003600户，同比增长户，同比增长5.96%5.96%，较大程度的增加了对办公物业的需求。较大程度的增加了对办公物业的需求。太原城市环境研究太原城市环境研究 从注册资金看，第一产业为25.84亿元、第二产业为347.79亿元、第三产业为1504.39亿元。分别占全部注册资金的比重为110、.37%、18.52%和 80.11%。第三产业比一产、二产分别高78.74、61.59个百分点，注册资金主要集中投资在第三产业中。从私营企业户数看，第一产业1318户，第二产业8497 户，第三产业5.42万户，分别占私营企业单位总户数的比重为2.05%、13.27%和84.68%。从雇工人数看，第一产业0.16万人，第二产业1.41万人，第三产业2.23万人，占雇工者总人数的比重分别为4.18%、37.04%和58.78%，第三产业占比重最大。明摩栓父夫去布肘豪层太原城市环境研究太原城市环境研究城市发展规划城市发展规划：太原实施太原实施“南移西进、北展东扩、提升品质、重塑形象南移西进、北展11、东扩、提升品质、重塑形象”的空间发展战略，项目的空间发展战略，项目所在所在的区域的区域不属于重点规划区域，产业定位不明确，对发展商务类物业支持有限不属于重点规划区域，产业定位不明确，对发展商务类物业支持有限太原太原城市空间城市空间结构图结构图南移：构建以长风街为轴的行政文化中心，建设商业副中心，推动高新区的城市化改造，适度开发枣园等东山浅山地区，搬迁太化等污染企业。西进：将进行以长风新区、晋阳古城遗址和晋祠历史文化公园为基质的晋阳新区的规划建设。东扩：以太原工业园区为重点，整合、异地扩展东部产业用地，配套完善基础设施建设。同时，结合打通太行路，储备开发土地，发展生态型住宅小区，从根本上解决东山12、地区生态恢复问题北展：加强崛围山风景区、牛驼寨风景区和水源地保护；推动太钢污染型生产环节外迁；搬迁军工企业，进行生态恢复；建设不锈钢园区；完善并加强迎新街地区的服务职能。摘自太原市城市总体规划(2007-2020)区域发展规划：区域发展规划：城市发展轴线城市发展轴线“南移西进南移西进”，代表着太原未来主城区的发展方向，代表着太原未来主城区的发展方向，西山地区将与西山地区将与汾河景观带形成资源互动，打造成未来城市宜居片区，汾河景观带形成资源互动，打造成未来城市宜居片区，20092009年曾拟建年曾拟建“汾西金融汾西金融商务中心商务中心”，但，但无无后续进展后续进展；万柏林区非城市商务核心区。万柏13、林区非城市商务核心区。太原城市环境研究太原城市环境研究仪岁场主举碍埔布场貌聋桃造成了人们在城造成了人们在城市规划和建设上对平坦地形的格外侧重和习惯市规划和建设上对平坦地形的格外侧重和习惯性追求。性追求。部箔贝贾例埔布乙私圭导拜年场取属诸岁瓶医从信矗称天闸碍年场颜称眉亨垫伊丛碍多避架栓诸岁尉找主夫去宝屈乌场城市产业发展重心城市产业发展重心“南移南移”万柏林：汾河景观万柏林：汾河景观+宜居功能宜居功能少府医架栓取属宛低云夫去晚 溢丝 埔布晚椭必。圭埔布亨丛取属闲必博篷碍英札不侦抵夫去耶溃拥染异取医架栓尉成为成为高新技术业、先进制造业和现代商贸业中心高新技术业、先进制造业和现代商贸业中心楔摩埔布调列14、诸岁场医背吉星浦尉主医埠哄轮攒午攒依耶溃咖皆墙反闲别如。皇令诱复刷铁丛碍取属咖沒浏、眉愿圦碍开贯镍望医埠架栓取属碍闲诺助办。城市未来居住功能城市未来居住功能“西进西进”邮淡医三桶案医杩蜘峞医尘衣垝医晠父医少府医邮淡医三桶案医杩蜘峞医尘衣垝医晠父医少府医太原未来高端生态居住区太原未来高端生态居住区城市环境层面关键词城市环境层面关键词太原城市环境研究太原城市环境研究把握城市发展的上升阶段，结合产业转型发展的机遇，以把握城市发展的上升阶段，结合产业转型发展的机遇，以产品创造重塑区域价值，抵消不利规划现状产品创造重塑区域价值，抵消不利规划现状经济稳健经济稳健产业转型产业转型非热点区域非热点区域项目启示15、项目启示PARTPART 2 2 太原办公物业市场的现状是怎样？太原办公物业市场的现状是怎样？功六由丛布圾取属音沫谣趣 闲玉格坚谣框友兹垫麻禾谣框 功六由丛布圾星何布圾依泽 切由丛绞垫谣框 功六由丛布圾少聋R R写字楼相对发展写字楼相对发展水平水平323丰纳1200天8001200丰纳800速住夫去布纯上亨丛GDP戏闸1239.84什兄夫去布举游军存毒120-160兄/m 极部闯受140兄/m 极R=2。乙考军存毒箱闻泪年(兄/m 极)啊哄抖坎任(碌兄/m)R=太原第三产业比重较高，未来产业太原第三产业比重较高，未来产业结构不会有重大调整，通过评估模结构不会有重大调整，通过评估模型的横向比较判16、断，太原写字楼市型的横向比较判断，太原写字楼市场发展水平相对偏场发展水平相对偏低低1239.84明摩栓父2012并丰镇6种肘豪并阅办公物业市场研究办公物业市场研究发展阶段解读：发展阶段解读：太原写字楼市场已经进入注重品质化、国际化的全面发展阶段。太原写字楼市场已经进入注重品质化、国际化的全面发展阶段。办公物业市场研究办公物业市场研究潜伏期潜伏期（散落形态）（散落形态）构哄轮军存毒比忽仪伊丛萨开萨看主举合绞由丛澳教例看替朝异取彩踩住居气住。妙珠琳珠琳旺角大厦旺角大厦纳。初步发展期初步发展期（杏花岭、迎泽区为主）（杏花岭、迎泽区为主）20002000年以前年以前2000-20052000-200517、年年乙拖晚垫啊动军存毒异姓滴皇毒禁哄轮构抗攒位戏何依底调毫速少异取啊习柏场主举速尔淀闲由丛林动令词麻禾与夜仪伤肘啊动医友日废抗圭医埠主举匈掌邮淡医咖杩蜘峞医令词麻禾妙图顺山西国际贸山西国际贸易中心、东大盛世华庭易中心、东大盛世华庭纳。快速成长期期快速成长期期（传统商务区、新兴商务区）（传统商务区、新兴商务区）2005-20082005-2008年年变军存毒拭辖因持症删皇仪友日废抬铁毒守耶溃日纺碍审景镰吉夫去布日废查办撰都埔布博篷诸都碍抄矛调列军存毒布圾循制觉勵取属滴皇击乙天拖哄轮速主伙虎碍军存毒致位从仪柏场异取伊丛主举医埠下彩找废丝废诸啊动医、邮淡啊动医仪友晚月啊动医少府。令词懂麻禾构鼎泰风华18、飞云第鼎泰风华、飞云第一国际、盛唐万象、阳光大厦、铭鼎国际一国际、盛唐万象、阳光大厦、铭鼎国际纳。全面发展期全面发展期（办公新区崛起）（办公新区崛起）波裸耶溃都全辖柏找零音沫咖亨丛午置枢夫去军存毒由丛布圾巴耶都全哄轮北、且丛北咖图顺北碍取属音沫名曳布日废钱邦捡啊弗辖呮弗八图碍穴后抖场亨伊异取伊丛名曳耶溃碍与晓墨零俄都予图顺500归、丰图500归仪友种冈闲玉伊丛碍全佐开贯戏镇功六天毒麻禾彩找饱致北碍戏镇堂场图顺北碍功六堂场。令词麻禾构山西国际商山西国际商务中心、万邦国际、万达广场、茂业天地务中心、万邦国际、万达广场、茂业天地纳。20092009年至今年至今山西国际贸易中心山西国际贸易中心茂业天19、地茂业天地发展阶段解读：发展阶段解读：市场起步期市场起步期市场处于商住混合时代，有少数商品化写字楼项目市场处于商住混合时代，有少数商品化写字楼项目面市面市办公物业市场研究办公物业市场研究夫去军存毒布圾创创运汰亨哄举诺望日废柔兴碍功六毒仪友伊二丛卖低碍功六毒啊哄北军存毒速尔兹垫令词构闻庄天叩、盎盔更谢天叩纳。时间段时间段代表项目代表项目发展区域发展区域发展等级发展等级 知名入驻企业知名入驻企业1998-2000并闻庄天叩邮淡天评格坚，布丰必亝置/功六鬼篓10000500归伊丛屈夜妙捡啊除访钱看眼泣纳词军存毒取属手冷企业名称企业名称行业行业面积面积岁诸吊电杯信监倧乔镇林动300别溢，丰图拭辖构颁六20、叹贸最400丰图空浓太班泣苏仿构颁六叹茎父600故抖腰夫去六叹林动500酉天粟跃构颁六叹贸最500捡啊除访修看卢丰必闻融600钱看，丰图眼泣构颁六叹贸最600词全伊丛比冷发展阶段解读：发展阶段解读：初步发展期初步发展期优质项目脱颖而出优质项目脱颖而出，知名，知名企业入驻，市场供应及开发规模逐步企业入驻，市场供应及开发规模逐步增增长长办公物业市场研究办公物业市场研究夫去布功六由丛碍异取调毫咖布圾依底类汰墨零位星何亨哄橙气丰纳做不秃底碍任楚习速住兹垫令词构岁诸图顺贸最丰必、韦克图顺啊动丰必、登废啊动天叩纳穴后全伊丛构山西证券、恒大、太原富力城、诺基亚、海航等山西证券、恒大、太原富力城、诺基亚、海航21、等。时间段时间段代表项目代表项目发展区域发展区域发展等级发展等级 知名入驻企业知名入驻企业2001-2005并岁诸图顺贸最丰必废丝废诸评格坚甴置/功六鬼篓63000岁诸费刺、成天、夫去寒办埔、趋堂些、满蓝纳词军存毒取属手冷山西国际贸易中心山西国际贸易中心王府商务大厦王府商务大厦阳光国际商务中心阳光国际商务中心发展阶段解读：发展阶段解读：快速成长期快速成长期写字楼集群写字楼集群区域区域迎泽迎泽大街板块形成大街板块形成，非热点非热点区域区域亲贤长风板块出亲贤长风板块出现供应现供应；写字楼品质大幅提高，典型项目有财富国际广场、景峰国际、高新动力港等；写字楼品质大幅提高，典型项目有财富国际广场、景峰国22、际、高新动力港等办公物业市场研究办公物业市场研究颜称佐宇布圾碍念钻取属宣投寻军存毒碍拭辖珊手顿住布圾晚墨军存毒麻禾依底速尔举诺仪滥北布医友晚医碍孟闸主举？位柏音沫异取碍军存毒哄轮天幌攒兹垫麻禾构车寒图顺庄圾、札崖图顺、晚助办熙纳纳。时间段时间段代表项目代表项目发展区域发展区域发展等级发展等级 知名入驻企业知名入驻企业2006-2008并札崖图顺邮淡天评格坚甴置/功六鬼篓25000夫年混开贯、嘺答亿封、上月、札崖场亨纳词军存毒取属手冷景峰国际景峰国际财富国际广场财富国际广场高新动力港高新动力港发展阶段解读：发展阶段解读：全面发展期全面发展期销售端和租赁端供应量均井喷，后市空置率或持续上扬；只租不23、销售端和租赁端供应量均井喷，后市空置率或持续上扬；只租不售的优质项目供应增多，太原写字楼市场已经进入品质化、专业化的发展阶段售的优质项目供应增多，太原写字楼市场已经进入品质化、专业化的发展阶段办公物业市场研究办公物业市场研究波裸耶溃都全辖柏找零音沫咖亨丛午置枢名曳布日废钱邦捡啊弗辖呮弗八图碍穴后抖场亨伊丛异取名曳耶溃碍与晓墨零俄都予图顺500归、丰图500归仪友种冈闲玉伊丛碍全佐开贯戏镇功六天毒麻禾彩找饱致北碍戏镇堂场。令词麻禾构丝普替盎燃牵庄圾、三遵庄圾、衍丛太场纳。时间段时间段代表项目代表项目发展区域发展区域发展等级发展等级 知名入驻企业知名入驻企业2009并-落介丝普替盎燃牵庄圾邮淡天评24、格坚，布丰必甴置/功六鬼篓38000溢丝取属除访星软5居词军存毒取属手冷茂业天地茂业天地东方明珠东方明珠太原万达广场太原万达广场依据依据太原市商务太原市商务办公物业的发展特性办公物业的发展特性CRICCRIC重点分析研究以下四个最具代表性的商务区重点分析研究以下四个最具代表性的商务区府东府西商务区府东府西商务区迎泽大街商务区迎泽大街商务区南内环街商务区南内环街商务区亲贤长风商务区亲贤长风商务区整体格局：整体格局：太原办公物业集中在太原办公物业集中在传统商务区传统商务区府东府西街、迎泽大街、南内环街、并州路商务办公区府东府西街、迎泽大街、南内环街、并州路商务办公区以及以及新兴商务区新兴商务区亲贤25、长风区以及高亲贤长风区以及高新区。新区。办公物业市场研究办公物业市场研究府东府西府东府西CBDCBD南内环南内环商务区商务区亲贤长风商务区亲贤长风商务区迎泽大街商迎泽大街商务区务区本案本案新兴新兴商务区商务区传统传统商务区商务区山西国际贸易中心山西国际贸易中心王府商务大厦王府商务大厦东大盛世华庭东大盛世华庭第五大道第五大道景峰国际景峰国际东方明珠东方明珠金港国际商务中心金港国际商务中心鼎泰风华鼎泰风华赛格大厦赛格大厦阳光大厦阳光大厦迎泽大街办公区代表项目迎泽大街办公区代表项目府东府西办公区代表项目府东府西办公区代表项目亲贤长风办公区代表项目亲贤长风办公区代表项目南内环办公区代表项目南内环办公区26、代表项目办公物业市场研究办公物业市场研究/重点板块解析重点板块解析府东府西商务区发展特点府东府西商务区发展特点发展现状发展现状 废丝废诸啊动医碍取属仪闻融功六绞主举禾剑撤郁咖。主要优势主要优势 废丝废诸啊动医举诺侦抵废丝废诸评浪考碍闻融柔桃、岁诸种日废辖父仪友促别碍亥钱伙勒。市场表现市场表现 废丝废诸啊动医红军存毒箱闻5-11兄/太合橙气任楚医切替朝。巴全找瑚军存毒全症速遵90%仪下。颜称功六布圾与晓取属钥焰吗红甴置军存毒镰臂普吗取属。箱投举诺望调毫伊丛技辖闻富饱垫伊丛仪闻融绞宣投主举。健逆饭、找柏望医埠取属举诺碍刷罪团缘。府东府西商务区是太原发展最府东府西商务区是太原发展最早、最成熟的商务办27、公区域，早、最成熟的商务办公区域，目前逐渐饱和，未来写字楼品目前逐渐饱和，未来写字楼品质逐渐提高，面向的客户主要质逐渐提高，面向的客户主要是中高端客户，行业以金融证是中高端客户，行业以金融证券类居多，停车难、成本高是券类居多，停车难、成本高是制约发展的主要问题。制约发展的主要问题。山西省政府山西省政府山西国际贸易中心山西国际贸易中心2008-2008-20122012年府东府西板块供求年府东府西板块供求情况（万平方米）情况（万平方米）2008-2008-20122012年府东府西板块成交价格（元年府东府西板块成交价格（元/平方米）平方米）府东府西板块分析：府东府西板块分析：该板块也该板块也是太28、原发展较早的商务区，政府部门较为集中，近年来新增项目很是太原发展较早的商务区，政府部门较为集中，近年来新增项目很少，年均供应和成交不足少，年均供应和成交不足1 1万平方米，万平方米，20122012年成交均价年成交均价1221912219元元/平方米平方米废丝废诸格坚你主伤肘啊动医咖日动医啊动氮固速找瑚眠云腊乐晚墨依底麻禾找亥闸律住2012并晚墨依底闸0.790.79万万平方米、平方米、找亥闸0.260.26万平方米万平方米举诺望仪剑军存毒麻禾透箱主唯亨哄妙铭鼎图顺、丝天福丘协康纳？格坚冈军存毒找亥坎任配并下涺2012并坎任巴遵制1221912219元元/平方米，平方米，圭任楚下簿钟云邮淡天评29、格坚。办公物业市场研究办公物业市场研究办公物业市场办公物业市场研究研究/重点板块重点板块解析解析府东府西商务区项目概况府东府西商务区项目概况区域共有区域共有1717个写字楼项目和个写字楼项目和2 2个个商办公寓，主要沿府东府西街排商办公寓，主要沿府东府西街排布，除国贸双子座和万达广场外布，除国贸双子座和万达广场外，其他体量均较小，由于商务区，其他体量均较小，由于商务区发展较早，以乙级写字楼为主，发展较早，以乙级写字楼为主，多数项目采用租售并举的手段。多数项目采用租售并举的手段。项目名称项目名称等级等级总体量总体量（万（万）租售现状租售现状岁诸图顺贸最丰必，A、B庭甴置11.16击箱、击唯登废啊30、动天叩甴置4击箱、击唯异访天叩甴置2.4击箱铭鼎图顺甴置1.3击箱、击唯丝天福丘协康亝置4.68击箱、击唯盎盔更谢天叩亝置1.98击箱、击唯纯井天铺，闻橡天叩SOHO功六2.5击唯协守图顺绿哄啊叩SOHO功六4.4击箱、击唯项目名称项目名称等级等级总体量（万总体量（万）租售现状租售现状守鸿天叩亝置1.3击箱些电啊动天叩亝置1.3击箱、击唯恍串天叩亝置1.25击箱応蜘圦偏暖庄圾亝置12击唯协守图顺绿哄啊叩亝置4.4击箱、击唯满军存毒亝置1.65击箱嘺题啊动丰必亝置0.37击唯三遵庄圾甴置15击箱、击唯福唤三踩亝置1.5击箱、击唯山西国际山西国际贸易中心贸易中心王府商务王府商务大厦大厦东大盛东大盛31、世华庭世华庭开行大厦开行大厦府东府西街府东府西街汾汾河河龙潭龙潭公园公园万达广场万达广场府东府西商务区市场特性府东府西商务区市场特性租租赁赁市市场场销销售售市市场场项目销售价格受到产品等级与项目销售价格受到产品等级与品质的影响较大，区域内代表品质的影响较大，区域内代表项目山西国际贸易中心，项目山西国际贸易中心，20022002年开盘销售，最低成交年开盘销售，最低成交价价90009000元元/，在区域有很强，在区域有很强的引领作用。（价格均为二手的引领作用。（价格均为二手房价格）房价格）区域是太原最早的商务区，办区域是太原最早的商务区，办公需求旺盛，公需求旺盛，出租率出租率达到达到90%90%，32、但整体租金水平一般但整体租金水平一般，主要是由于写字楼配置未能，主要是由于写字楼配置未能达到较高标准，只能满足基本达到较高标准，只能满足基本的办公需求。的办公需求。明摩栓父CRIC2013办公物业市场办公物业市场研究研究/重点板块重点板块解析解析乙级乙级甲级甲级SOHOSOHO办公办公府东府西商务区客户特征府东府西商务区客户特征中高端写字楼聚集地，不完全统计，已入驻主要写字楼的企业数超过中高端写字楼聚集地，不完全统计，已入驻主要写字楼的企业数超过10001000家，行业家，行业集中在金融、能源和科技等行业。集中在金融、能源和科技等行业。行业划分行业划分明摩栓父杩蜘峞医巴全兹垫麻禾跃突废丝废诸望33、板曲碍啊动医丰红军存毒节饱场举诺匈掌岁诸图顺贸最丰必、协守图顺、登废啊动天叩纳全伊丛明闸近邦1000容。废丝废诸医伊丛节饱圭废丝废诸评军存毒告帧界切帆。废丝废诸医访丛饱丰圭闻融、林动、茎父纳访丛。金融类：金融类：200家，占比家，占比20%主主要要行行业业客客户户容容量量能源类能源类：180家家，占，占比比18%服务类：服务类：200家，家，占占比比20%1.1.2.2.3.3.办公物业市场办公物业市场研究研究/重点板块重点板块解析解析产品特征产品特征功六居棒凌居3m天堆5m棒凌居鬼篓1800医露66-1800举办200-900粟跃编肘饱丰弓丰失粟跃暖柏荏去眼歇5镇蛛共钱办健逆低735中具丰场34、下健逆38中逆低场不350中逆低功六居棒凌居4m天堆8m棒凌居鬼篓1800医露200-1800举办500-1200粟跃编肘丰失粟跃SIEMENS眼歇6镇眼歇徽图见死逆低400中具丰场下健逆238中逆低场不162中逆低硬件设施：可比项目外立面以玻璃幕墙辅助石材为主，层高在硬件设施：可比项目外立面以玻璃幕墙辅助石材为主，层高在3-4m3-4m之间，标准层面积之间，标准层面积1200-18001200-1800，均可分割，均可分割出租出售，主力区间在出租出售，主力区间在500-1200500-1200之间；配有集中式中央空调；电梯、大堂精装修，电梯品牌多为进口品牌，之间；配有集中式中央空调；电梯、大35、堂精装修，电梯品牌多为进口品牌，整体智能化程度不高。整体智能化程度不高。山西国际贸易中心山西国际贸易中心王府商务大厦王府商务大厦盛唐万象盛唐万象功六居棒凌居4m天堆9m棒凌居鬼篓1200医露90-1800举办300-1200粟跃编肘华饱丰弓丰失粟跃反虎眼歇2镇徽图见死健逆低100中具丰场下健逆60中逆低场450中逆低府东府西商务区产品特征府东府西商务区产品特征办公物业市场办公物业市场研究研究/重点板块重点板块解析解析府东府西府东府西/山西国际贸易中心：山西国际贸易中心：准甲级写字楼，集五星级酒店、写字楼、高档商城、酒店式公准甲级写字楼，集五星级酒店、写字楼、高档商城、酒店式公寓、证券营业大厅、36、会展中心为一体的寓、证券营业大厅、会展中心为一体的5A5A级智能化建筑。级智能化建筑。异取啊 夫去三串抖场亨取属构颁六叹天历居8m由丛场均 废诸评69司居明场下40居、场不2居开纵鬼篓18.5三年普绝眼歇宣歇6镇徽图见死林动歇1镇开纵座166绝棒凌居鬼篓1804多增 皮盟干增;空柱;鬼篓医露200-1800粟跃编肘SIEMENS饱丰弓丰失粟跃健逆辅400兄/极由丛织盒辅10-15兄/.极逆低明400箱闻/唯任5-11兄/.太亨查并颁40并府东府西商务区典型案例府东府西商务区典型案例岁诸图顺贸最丰必练仍 麻禾低云夫去布日浦、耶溃、闻融、啊动碍闻医埠-废诸评丰沫眠严栠41居碍举毒、乙栠19居碍项毒37、友5居裙毒而找戏开纵鬼篓主18.5三年普绝望饱井月置长府、甴置军存毒、橙啊埔、长府弓六尐、费刺裸丛天历、伞属丰必主乙何碍5A置权茎北开纵。府东府西府东府西/山西国际贸易中心：山西国际贸易中心：大开间、单层大开间、单层18041804 自由组合空间自由组合空间府东府西商务区典型案例府东府西商务区典型案例单元单元建筑面积建筑面积套内建筑面积套内建筑面积A A258.56162.97B B158.3799.82C C134.2984.64D D258.56162.97E E255.01160.71F F242.05152.56HH242.05152.56G G255.01160.71且丛甴置军存毒卖38、居鬼篓1804年普绝闭看图顺游访碍大开间格局大开间格局可视需可视需要任意组合要任意组合。岁诸容尉长府弓林动弗全军存毒碍由丛织盒乌丰仪财宣亿宏八牛扩主林动官曝主丛举攒依八普低、夜椎北、载适弓碍中懂林动、廷伺林动、手扫林动例丛举暇构旧、星深碍功六皆墙叉构臂适月置长府碍小较扫变。府东府西府东府西/山西国际贸易中心：山西国际贸易中心：以自持为主以自持为主，20032003年年为解决资金问题，出售部分自持为解决资金问题，出售部分自持物业，凭物业，凭借优越的地理位置和较高的产品品质入住率维持在借优越的地理位置和较高的产品品质入住率维持在85%85%，近几年售价稳步上升，近几年售价稳步上升府东府西商务区典型39、案例府东府西商务区典型案例麻禾最初由山西省国信投资集团下属公司萨掷邻裸2003并眠云六叹辖闻震龟击唯镇切由丛2003并陶唯坎任9500元/平方米，远远高于区域内其他项目。目前项目入住率达85%，凭借优越的地理位置和较高的产品品质，租金在5-11元/天，禾剑巴望夫去布军存毒丰箱闻速碍令词麻禾乌乙。淀2007并吐陶唯明摩主于抢抖明摩府东府西商务区小结府东府西商务区小结太原太原“金融街金融街”，传统商务区，传统商务区市场接近饱和，品质有待提升市场接近饱和，品质有待提升金融、能源类客户为主金融、能源类客户为主迎泽大街商务区发展特点迎泽大街商务区发展特点发展现状发展现状 邮淡天评啊动医碍取属仪耶溃贸最主40、举望夫去布伤肘啊动医乌乙。主要优势主要优势 邮淡天评啊动医举诺侦抵废种埔举平铺邮淡天评仪友沒浏萨班札谁医埠亥钱促别、镰奥八。市场表现市场表现 邮淡天评啊动医红军存毒箱闻3-5.5兄/太合橙气任楚医切替朝。巴全找瑚军存毒全症速遵90%仪下。箱投举诺望丰少伊丛仪友寻医低、亥钱、皆墙纳构乙宛诺泽碍宣致。全访丛仪贸最、茎父绞伊丛主举、医埠功六氮固幸与源原圭开构场棒懂军存毒麻禾架栓尉星何攒午医埠碍功六由丛泪年。迎泽大街商务区是太原市传统迎泽大街商务区是太原市传统商务区之一，是省城的政治中商务区之一，是省城的政治中心、交通枢纽和对外交往的心、交通枢纽和对外交往的“窗口窗口”，区域环境好、交通，区域环境好、41、交通便利，主要入驻企业以贸易、便利，主要入驻企业以贸易、能源、服务行业为主，区域办能源、服务行业为主，区域办公物业未来逐渐向高配置、高公物业未来逐渐向高配置、高品质方向发展。品质方向发展。迎泽公园迎泽公园山西省人大山西省人大办公物业市场办公物业市场研究研究/重点板块重点板块解析解析2008-2008-20122012年迎泽大街板块供求年迎泽大街板块供求情况（万平方米）情况（万平方米）2008-2008-20122012年迎泽大街板块供求年迎泽大街板块供求情况（万平方米）情况（万平方米）明摩栓父CRIC迎泽大街板块分析：迎泽大街板块分析：迎泽大街板块是太原发展较早的商务区，新增项目较多，供应和成42、交量较多，迎泽大街板块是太原发展较早的商务区，新增项目较多，供应和成交量较多，成交均价也处于较高水平，成交均价也处于较高水平，20122012年成交均价年成交均价1392013920元元/平方米平方米邮淡天评格坚你主伤肘啊动医乙私望晚墨军存毒麻禾互饱医埠妙岁诸闻融丰必、丝普替盎纳麻禾。依底咖找亥闸掷育下涺2012并晚墨依底闸6.356.35万平方米、万平方米、找亥闸2.072.07万平方米万平方米圭八布备云鼻光低臂？格坚冈军存毒找亥坎任配并下涺2012并坎任巴遵制1391013910元元/平方米，平方米，圭夫去备云速泪年部习望格坚场低抗撰助。办公物业市场研究办公物业市场研究迎泽大街商务区项目概43、况迎泽大街商务区项目概况区域共有区域共有2222个写字楼项目和个写字楼项目和2 2个商办公寓，主要沿省城个商办公寓，主要沿省城主干道迎泽大街排布，项目主干道迎泽大街排布，项目以出租为主，少数商办综合以出租为主，少数商办综合类项目在售。代表项目金港类项目在售。代表项目金港国际商务中心、景峰国际大国际商务中心、景峰国际大厦。厦。项目名称项目名称等级等级总体量（万总体量（万）租售现状租售现状三锤图顺甴置5击唯闻熙图顺啊动丰必甴置1.2击箱、击唯淘协图顺亝置3.9击箱、击唯协谊天叩亝置3击箱、击唯些夫天叩亝置2.6击箱札崖图顺亝置2.5击箱协寒天叩亝置1.8击箱、击唯太天叩亝置1.5击箱宋丛天叩亝置144、.5击箱丝宋啊动丰必亝置0.4击箱项目名称项目名称等级等级总体量（万总体量（万）租售现状租售现状闻庄天叩亝置1.0击箱静洁天叩亝置8.12击箱、击唯较钱涸圦亝置4.0击箱、击唯隶福天叩亝置3.6击箱、击唯朋太庄圾亝置1.8击唯娜伜遵天叩亝置1.0击箱鼎兄曳令丰必SOHO功六6击箱、击唯恍咖伙禁SOHO功六0.6击唯景峰国际景峰国际金港国际金港国际商务中心商务中心锦盛大厦锦盛大厦安业大厦安业大厦金广大厦金广大厦天龙大厦天龙大厦迎泽大街迎泽大街汾汾河河本案本案迎泽西大街迎泽西大街迎泽迎泽公园公园太原太原火车站火车站办公物业市场办公物业市场研究研究/重点板块重点板块解析解析迎泽大街商务区市场特性迎泽45、大街商务区市场特性租租赁赁市市场场销销售售市市场场迎泽大街是省城主要街道，区迎泽大街是省城主要街道，区域环境较好，交通便利，在售域环境较好，交通便利，在售写字楼项目不多，写字楼项目不多，整体售价较整体售价较其他区域较高其他区域较高，代表项目万邦，代表项目万邦国际是公寓类项目，国际是公寓类项目，20092009年年开盘，成交情况较好。开盘，成交情况较好。（价（价格均为二手房价格）格均为二手房价格）区域是太原主要的政治、经济区域是太原主要的政治、经济、文化中心，商务需求旺盛，、文化中心，商务需求旺盛，整体出租市场火热，整体出租市场火热，出租率出租率在在90%90%以上，租金集中在以上，租金集中在246、.5-42.5-4元之间，代表项目金港国际商元之间，代表项目金港国际商务中心务中心20012001年投入市场运营年投入市场运营，出租情况较好。，出租情况较好。明摩栓父CRIC2013办公物业市场办公物业市场研究研究/重点板块重点板块解析解析乙级乙级甲级甲级SOHOSOHO办公办公写字楼呈点状分布，不完全统计，已入驻主要写字楼的企业数超过写字楼呈点状分布，不完全统计，已入驻主要写字楼的企业数超过800800家，行业结构家，行业结构较分散，写字楼项目多为中低端。较分散，写字楼项目多为中低端。行业划分行业划分明摩栓父邮淡医巴全兹垫麻禾跃突 邮淡天评啊动医啊丛氮固找瑚巴全军存毒麻禾夜主丰住红举诺匈掌闻47、熙图顺啊动丰必、闻庄天叩咖札崖图顺纳全伊丛明闸近邦800容。邮淡天评啊动医伊丛节饱懂速弹军存毒告玉界切帆。邮淡天评啊动医访丛切帆速昂具丰林动绞、贸最绞友茎父绞卡泄速天。服务类服务类：143家，占比家，占比18%主主要要行行业业客客户户容容量量贸易类贸易类：118家，占比家，占比15%能源类能源类：104家，占家，占比比12%1.1.2.2.3.3.迎泽大街商务区客户特征迎泽大街商务区客户特征办公物业市场办公物业市场研究研究/重点板块重点板块解析解析产品特征产品特征功六居棒凌居4m天堆12m棒凌居鬼篓1250医露200-1250举办200-500粟跃编肘饱丰弓丰失粟跃至碍眼歇6镇上袭健逆低35048、中具丰场下健逆400中逆低场不100中逆低功六居棒凌居4m天堆9m棒凌居鬼篓1100医露80-1100举办150-400粟跃编肘华饱丰弓丰失粟跃酉天眼歇镇眼歇那遵逆低350中具丰场下健逆150中逆低场不200中逆低硬件设施：可比项目外立面以玻璃幕墙辅助石材为主，层高硬件设施：可比项目外立面以玻璃幕墙辅助石材为主，层高4m4m，标准层面积，标准层面积1000-20001000-2000，均可分割出租出售，均可分割出租出售，主力区间在主力区间在100-400100-400之间；配有集中式中央空调；电梯、大堂精装修，电梯品牌多为进口品牌，停车位数量有限。之间；配有集中式中央空调；电梯、大堂精装修，电49、梯品牌多为进口品牌，停车位数量有限。功六居棒凌居4m天堆6m棒凌居鬼篓2000医露50-2000举办50-300粟跃编肘华饱丰弓丰失粟跃至碍眼歇2镇OTIS健逆低190中迎泽大街商务区产品特征迎泽大街商务区产品特征景峰国际景峰国际金港国际商务中心金港国际商务中心锦盛大厦锦盛大厦办公物业市场办公物业市场研究研究/重点板块重点板块解析解析迎泽大街商务区典型案例迎泽大街商务区典型案例天叩低云夫去布椭必邮淡天评专谣既迭碍亥洁备？缩锦栆帷啊丛医咖天博雷啊土缩鬃66三年绝邮淡六圦。赠麻禾望仪军存毒、啊险主乙何碍5E置权茎北开纵。赠麻禾夜并剑望乙栠烉局毒圭2005并该句亥煥伊族软幸闲晚贯豪云2008并2极竣50、左拭全邻裸。札崖图顺练仍迎泽迎泽/景峰国际：景峰国际：位于城市核心商圈，紧邻公园景观，定位为位于城市核心商圈，紧邻公园景观，定位为5E5E级写字楼级写字楼异取啊 岁诸冠淡审丛异取构颁六叹天历居9m由丛场均 邮淡医谣既博迭2司居明(场下)28居-(场不)2居开纵鬼篓35,000眼歇5镇那遵功六戏开鬼25,000棒凌居鬼篓1100多增 皮盟干增;空柱;鬼篓医露80-1100由丛织盒辅5兄/.极逆低明350箱闻/唯任5-5.5兄/.太亨查并颁40并户型户型建筑面积建筑面积套内建筑面积套内建筑面积A A98.3368.831B B102.0271.414C C205.98123.588D D210.751、1126.426E E88.6662.062F F88.6162.027HH153.06107.142札崖图顺圭圭开柱普鬼队寻耐蛙办泽初晚。毒何多素鬼闭看铝卖格干增LOW-e秘粟皮盟襟场札谁天糖例看冈多札谁五秃然钢练深至谁？毒何咖场鬼闭看都古耐翼渐空？5镇钻私遵眼歇宋八钻切医邻访？毒居功六粟露冈主异敶弓楚层台颜扩叙摘、萨眠而吉。迎泽大街商务区典型案例迎泽大街商务区典型案例迎泽迎泽/景峰国际：景峰国际：受地块形状及体量限制，户型分割面积较小，但可以按需要分割受地块形状及体量限制，户型分割面积较小，但可以按需要分割麻禾星何眠札崖图顺映北审丛六叹萨掷邻裸眠云场盒低臂伙返异丛仪栓全症乙私信掷速泪年箱闻52、任楚习仪治并10%巧叶钻座钨墨禾剑巴望夫去布军存毒丰箱闻速碍令词麻禾乌乙。迎泽大街商务区典型案例迎泽大街商务区典型案例迎泽迎泽/景峰国际景峰国际：出租率维持在出租率维持在85%85%，租金以每年，租金以每年10%10%速度递增，是太原市写字楼中租金较高速度递增，是太原市写字楼中租金较高的代表项目之一。的代表项目之一。麻禾禾剑全伊丛26容具丰闻融绞六叹全卡泄34.6%算拥绞咖日伊绞访丛合卡泄11.5%？箱输鬼篓近邦500碍伊丛戏关构16容举诺访丛望闻融绞咖日伊绞。迎泽大街商务区典型案例迎泽大街商务区典型案例迎泽迎泽/景峰国际：景峰国际：入驻客户以金融行业为主，其中大客户主要集中在金融和政企类公司53、入驻客户以金融行业为主，其中大客户主要集中在金融和政企类公司总建筑面积总建筑面积53100SOHOSOHO面积面积53100开盘日期开盘日期2010并7极物业费物业费1兄/极总规划总规划1100佛投去化套数去化套数653投开发商开发商岁诸闻满熙抖场亨异取构颁六叹;社区配套社区配套啊丛、功六主力户型主力户型40-70年绝乙屈卡泄92%价格价格坎任14000兄/销售情况销售情况星何县北95%仪下月均去化月均去化3636套套营销活动营销活动禾剑暂伙打叫旋掷乙气懂代汇项目效果图项目效果图项目区位图项目区位图典型项目典型项目万邦国际商办公寓万邦国际商办公寓迎泽大街商务区典型案例迎泽大街商务区典型案例标准54、层平面图标准层平面图762762迎泽大街商务区小结迎泽大街商务区小结省城中心街道，商务需求旺盛省城中心街道，商务需求旺盛环境好、交通优、配套齐环境好、交通优、配套齐贸易、能源客户为主，未来将向品质写字楼方向发展贸易、能源客户为主，未来将向品质写字楼方向发展南内环街商务区发展特点南内环街商务区发展特点发展现状发展现状 博冈皆啊动医碍取属仪IT绞啊贸主举。主要优势主要优势 博冈皆评啊动医举诺侦抵医埠促别碍亥钱树价仪友味遮啊动碍宏喉镰奥夜并栓巴耶彩找碍IT访丛氮固。市场表现市场表现 博冈皆评啊动医军存毒箱闻2-3.5兄/太。巴全找瑚军存毒全症速遵95%仪下。箱投举诺望少垫伊丛淀闲军存毒卖低碍懂任泄仪55、友访丛节饱懂。全访丛举诺仪IT绞主举、医埠啊丛氮固源原功六仪造努IT绞啊丛主举访丛电懂替朝巴耶取属找主夫去 丰兴栅南内环街商务区是太原市最大南内环街商务区是太原市最大最集中地以最集中地以ITIT行业为主的商务行业为主的商务办公区，区域环境好、交通便办公区，区域环境好、交通便利，主要入驻企业以利，主要入驻企业以ITIT行业小行业小型企业为主，租金低、行业集型企业为主，租金低、行业集中度高是区域主要特点。中度高是区域主要特点。迎泽公园迎泽公园山西省人大山西省人大金茂国际数码中心金茂国际数码中心南内环街南内环街办公物业市场办公物业市场研究研究/重点板块重点板块解析解析2008-2008-20122056、12年南内环商务区板块供求年南内环商务区板块供求情况（万平方米）情况（万平方米）2008-20122008-2012年南内环商务板块成交价格（元年南内环商务板块成交价格（元/平方米）平方米）明摩栓父CRIC博冈皆格坚望IT咖贸最泄速节饱碍医埠90%仪下碍六叹镍望IT六叹咖贸最六叹六叹调毫本银速少晚墨麻禾哄轮乙蓬2012并晚墨依底闸3.973.97万平方米、万平方米、找亥闸1.31.3万平方米万平方米？格坚冈军存毒找亥坎任配并下涺2012并坎任巴遵制96729672元元/平方米，平方米，圭夫去备云速住泪年部习望格坚场低抗寿著。南内环板块分析：南内环板块分析：南内环板块属于南内环板块属于ITIT和57、贸易行业比较聚集的板块，年均供应面积在和贸易行业比较聚集的板块，年均供应面积在3-43-4万平方米万平方米左右，左右，20122012年成交均价达到年成交均价达到96729672元元/平方米平方米办公物业市场研究办公物业市场研究南内环街商务区项目概况南内环街商务区项目概况区域形成了以区域形成了以ITIT为主要特为主要特色的商务办公氛围，主要色的商务办公氛围，主要沿南内环街排布，以出租沿南内环街排布，以出租为主要形式，主要代表项为主要形式，主要代表项目阳光商务中心、金茂国目阳光商务中心、金茂国际数码中心。际数码中心。项目名称项目名称等级等级总体量（万总体量（万）租售现状租售现状韦克图顺啊动丰必甴58、置7击箱、击唯车寒图顺天叩甴置5.66击箱、击唯闻衍图顺明穿丰必甴置5.5击箱福传天叩亝置3.3击箱辩楚天叩亝置3.9击箱兄淘啊动天叩亝置1.0击箱鼎夫协亝置2.3击箱、击唯财富国际大厦效果图财富国际大厦效果图金茂国际金茂国际数码中心数码中心赛格大厦赛格大厦财富国财富国际大厦际大厦鼎太鼎太风华风华南内环街南内环街汾汾河河办公物业市场办公物业市场研究研究/重点板块重点板块解析解析南内环街商务区市场特性南内环街商务区市场特性租租赁赁市市场场销销售售市市场场南内环街以南内环街以ITIT业市场为主，在业市场为主，在售写字楼项目不多，主要以出售写字楼项目不多，主要以出租形式出现，租形式出现，整体售价不高59、整体售价不高，区域主要代表区域主要代表项目金茂数码中项目金茂数码中心开盘心开盘时间较早，时间较早，20032003年年开开始销售，整体销售周期较长，始销售，整体销售周期较长，至至20082008年年售罄，成交售罄，成交均价均价65006500元元/。（价格均为二（价格均为二手房价格）手房价格）区域写字楼租赁市场火爆，整区域写字楼租赁市场火爆，整体体出租率出租率达到达到95%95%以上，主以上，主要以要以ITIT类小型企业办公为主，类小型企业办公为主，行业集中度高，租金较低，硬行业集中度高，租金较低，硬件设施较差，产品品质不高。件设施较差，产品品质不高。明摩栓父CRIC2013办公物业市场办公物60、业市场研究研究/重点板块重点板块解析解析乙级乙级甲级甲级SOHOSOHO办公办公南内环街商务区客户特征南内环街商务区客户特征不完全统计，已入驻主要写字楼的企业数超过不完全统计，已入驻主要写字楼的企业数超过600600家，行业结构较为集中，呈现明显家，行业结构较为集中，呈现明显的行业聚集性。的行业聚集性。行业划分行业划分 博冈皆啊动医巴全军存毒麻禾夜主丰住红举诺匈掌韦克明穿天叩、闻衍图顺啊动丰纳全伊丛明闸近6800容。医埠伊丛节饱懂高帽归。访丛切帆饱丰仪IT访丛少垫伊丛卡肉寻泄侍具付贸最、林动纳访丛卡速尔泄侍。IT类：类：423家，占比家，占比65%主主要要行行业业客客户户容容量量贸易类：贸易类61、：98家，占比家，占比15%科技类：科技类：40家，占家，占比比6%1.1.2.2.3.3.办公物业市场办公物业市场研究研究/重点板块重点板块解析解析产品特征产品特征功六居棒凌居4m天堆5m棒凌居鬼篓2800医露150-2800举办150-300粟跃编肘饱丰弓丰失粟跃上混眼歇8镇眼歇上混泰章名汰眼歇逆低415中具丰场下健逆15中逆低场400中逆低功六居棒凌居4m天堆10m棒凌居鬼篓1340医露100-1340举办100-200粟跃编肘饱丰弓丰失粟跃上袭眼歇8镇眼歇上袭逆低400中硬件设施：可比项目外立面以玻璃幕墙辅助石材为主，层高硬件设施：可比项目外立面以玻璃幕墙辅助石材为主，层高4m4m，标62、准层面积，标准层面积1000-28001000-2800，均可分割出租出售，均可分割出租出售，主力区间在主力区间在50-20050-200之间；电梯、大堂精装修，品牌电梯、空调，空调部分实现分户控制，整体产品品质不高。之间；电梯、大堂精装修，品牌电梯、空调，空调部分实现分户控制，整体产品品质不高。功六居棒凌居4m天堆4m棒凌居鬼篓2200医露20-2200举办50-200粟跃编肘切何粟跃零认眼歇2镇暂隙晚耀健逆低300中具丰场下健逆100中逆低场200中逆低南内环街商务区产品特征南内环街商务区产品特征阳光国际商务中心阳光国际商务中心财富国际大厦财富国际大厦赛格大厦赛格大厦办公物业市场办公物业市63、场研究研究/重点板块重点板块解析解析南内环南内环/金茂数码中心：金茂数码中心：准甲级写字楼，地处南内环电子商圈，交通便利，南边商铺林立。准甲级写字楼，地处南内环电子商圈，交通便利，南边商铺林立。异取啊 岁诸晚天迭抖场亨异取构颁六叹天历居4m由丛场均 博冈皆年韦迭古居明场下29居、场不2居开纵鬼篓6.9三年普绝眼歇8镇满修开纵座112绝棒凌居鬼篓1500多增 鬼窄？滤昭;鬼篓医露100-1000由丛织盒辅1.8兄/.极逆低明500箱闻/唯任1.8-2.5兄/.太亨查并颁40并南内环商务区典型案例南内环商务区典型案例麻禾低云夫去布碍 眼孔乙树评 博冈皆评饱功六、啊丛、媒乔、主乙何碍天垫六关开纵。场64、下28 居,场不2 居。场不1 居 2 居主派逆应、贯复看抖,场不2 居抄曳主亿革。1 居 5 居主啊丛、媒乔,6 居主贯复居内艺左历,7 居 28 居反塞毒主棒凌碍击箱军存露。开纵晚颖,缘饰、练深望博冈皆评棒忘垫开纵。闻衍明穿丰必练仍南内环南内环/金茂数码中心：金茂数码中心：准甲级写字楼，裙楼为准甲级写字楼，裙楼为ITIT专业卖场，户型可按照需要分割。专业卖场，户型可按照需要分割。南内环商务区典型案例南内环商务区典型案例户型户型建筑面积建筑面积套内建筑面积套内建筑面积A A8565B B11587C C135115D D150120E E248190F F448330G G800589闻衍天65、叩主概桨副办 增聋桃棉迟8.4绝727居军存毒镇切居3.5绝。1落5居裙毒镇切主啊丛镇切6居主艺左历。7落27居主军存毒场不乙、于居主逆应。贯构夜加茎历 天垫伞败宫天垫廉何媒乔圾抗。南内环南内环/金茂数码中心：金茂数码中心：入驻客户主要为贸易行业、科技行业为主，与其商圈环境有关。其中入驻客户主要为贸易行业、科技行业为主，与其商圈环境有关。其中大客户主要集中在科技行业和贸易行业，其次为教育行业。大客户主要集中在科技行业和贸易行业，其次为教育行业。南内环商务区典型案例南内环商务区典型案例麻禾禾剑全伊丛55容具丰贸最绞六叹全卡泄21.8%算拥绞咖林动绞访丛合卡泄18.18%？箱输鬼篓近邦500碍伊丛66、关构43容举诺访丛从班望算拥绞咖贸最绞。南内环街商务区小结南内环街商务区小结太原太原“中关村中关村”，行业聚集度高，行业聚集度高ITIT小型公司客户为主，典型的价格导向型小型公司客户为主，典型的价格导向型办公物业品质不高、租金低廉、出租率高办公物业品质不高、租金低廉、出租率高亲贤长风商务区发展特点亲贤长风商务区发展特点发展现状发展现状 人贤零啊动医望 博篷 调列碍举抄圾医埠军存毒麻禾棒凌速。主要优势主要优势人贤零啊动医取属举诺侦抵埔布调列促别碍亥钱仪友优夜啊动温助碍都访？医埠亥钱促别星何鬼貌伙虎。市场表现市场表现 人贤零啊动医红军存毒箱闻3-6兄/太架栓箱闻下涺粟露速天。箱输垫军存毒主举镇切拭67、辖垫、陶唯垫军存毒钥汰鬼布。箱投仪天丰垫伊丛、饱囤伊丛主举镇切猜温粟露鬼寻少垫伊丛友初丛垫宣致。全访丛仪林动、茎父友算拥纳访丛主举。功六氮固速如构皇令啊动医碍取属雏彩。架栓尉开找夫去布布置访日档老咖功六伞败丰必亲贤长风商务区是太原市新亲贤长风商务区是太原市新兴商务区，依托城市发展规兴商务区，依托城市发展规划快速崛起，区域内环境优划快速崛起，区域内环境优美整体面貌优良，写字楼、美整体面貌优良，写字楼、综合体项目层出不穷，未来综合体项目层出不穷，未来将建成太原高端商务新将建成太原高端商务新CBDCBD，竞争将十分激烈。竞争将十分激烈。迎泽公园迎泽公园青龙电脑城青龙电脑城赛格数码港赛格数码港长风文化68、商务区长风文化商务区千禧世纪广场千禧世纪广场办公物业市场办公物业市场研究研究/重点板块重点板块解析解析2008-2008-20122012年亲贤长风板块供求年亲贤长风板块供求情况（万平方米）情况（万平方米）2008-20122008-2012年亲贤长风板块成交价格（元年亲贤长风板块成交价格（元/平方米）平方米）明摩栓父CRIC人贤零格坚山云夫去晚兵啊动、啊丛医晚开麻禾速夜妙协徽丰必、升禧丘署庄圾纳麻禾。依底咖找亥闸掷育下涺2012并晚墨依底闸4.764.76万平方米、万平方米、找亥闸1.551.55万平方米万平方米圭八布备云鼻光低臂？格坚冈军存毒找亥坎任配并下涺2012并坎任巴遵制14918169、4918元元/平方米，平方米，圭夫去备云板泪年格坚啊动任倾律。亲贤长风板块分析：亲贤长风板块分析：亲贤长风板块属于太原新兴商务区，靠近高新区，新建项目较多，亲贤长风板块属于太原新兴商务区，靠近高新区，新建项目较多，20122012年年成交均价达到成交均价达到1491814918元元/平方米平方米办公物业市场研究办公物业市场研究亲贤长风商务区项目概况亲贤长风商务区项目概况区域是太原市区域是太原市“南移南移”重点区重点区域，写字楼项目较多，主要沿域，写字楼项目较多，主要沿亲贤街、长风街排布，区域内亲贤街、长风街排布，区域内甲级写字楼较多，整体体量较甲级写字楼较多，整体体量较其他区域有所增大，以销售70、为其他区域有所增大，以销售为主的项目明显增多，未来潜在主的项目明显增多，未来潜在供应项目较多。供应项目较多。项目名称项目名称等级等级总体量（万总体量（万）租售现状租售现状岁诸图顺啊动丰必甴置8击唯岁诸丘贸丰必甴置6击箱、击唯咖修啊庭甴置5.8击箱、击唯零天叩甴置3.4击箱呖娜车寒丰必甴置3.2击唯协徽丰必庄圾亝置12.6击唯洁镍MOHO亝置3.7击箱、击唯泪左天叩亝置2.7击箱、击唯零SOHOSOHO功六9.8击唯项目名称项目名称等级等级总体量（万总体量（万）租售现状租售现状宗宋图顺天叩亝置2.0击箱、击唯韦克天叩亝置1.6击箱、击唯晚辰算拥天叩亝置1.3击箱衍丛太场甴置-击唯独炷初丛天叩亝置71、5.2击唯蓝酉天叩亝置2.1击箱年韦札苑甴置8.0击唯天眉算拥亝置2.0击箱互纯乙图顺亝置2.8击箱、击唯君威财富君威财富中心中心和信商座和信商座阳光大厦阳光大厦山西世贸山西世贸中心中心航远大厦航远大厦亲贤街亲贤街长风街长风街汾汾河河华德中华德中心广场心广场办公物业市场办公物业市场研究研究/重点板块重点板块解析解析亲贤长风商务区市场特性亲贤长风商务区市场特性租租赁赁市市场场销销售售市市场场区域是太原市区域是太原市“南移南移”的重点的重点区域，规划利好，在建新项目区域，规划利好，在建新项目较多，随着市场由住宅主导向较多，随着市场由住宅主导向住宅、商业、写字楼全方位推住宅、商业、写字楼全方位推进的72、过程，写字楼市场逐步受进的过程，写字楼市场逐步受到重视，在售项目较多，到重视，在售项目较多，成交成交均价整体较高均价整体较高。（价格均为（价格均为二手房价格）二手房价格）亲贤长风商务区是城市规划中亲贤长风商务区是城市规划中重点发展商务的区域，区域内重点发展商务的区域，区域内写字楼项目整体等级较高，项写字楼项目整体等级较高，项目硬件设计完善，服务配套齐目硬件设计完善，服务配套齐全，整体租金水平较高，全，整体租金水平较高，出租出租率率在在85%85%左右，未来将上市左右，未来将上市的项目甲级、超甲级较多，预的项目甲级、超甲级较多，预计将推动整体租金售价水平。计将推动整体租金售价水平。明摩栓父CRI73、C2013办公物业市场办公物业市场研究研究/重点板块重点板块解析解析乙级乙级甲级甲级亲贤长风商务区客户特征亲贤长风商务区客户特征新兴中高端写字楼聚集地，不完全统计，已入驻主要写字楼的企业数超过新兴中高端写字楼聚集地，不完全统计，已入驻主要写字楼的企业数超过16001600家，家，行业集中在服务、贸易和能源等行业。行业集中在服务、贸易和能源等行业。行业划分行业划分明摩栓父少府医巴全兹垫麻禾跃突人贤零啊动医望晚兵丰红军存毒节饱场举诺匈掌咖修啊庭、零天叩纳全伊丛明闸近邦1600容。医埠访丛饱丰圭林动、贸最咖茎父纳访丛。服务类：服务类：288家，占家，占比比19%主主要要行行业业客客户户容容量量贸易类74、：贸易类：192家，占家，占比比18%能源类：能源类：176家，家，占占14%1.1.2.2.3.3.办公物业市场办公物业市场研究研究/重点板块重点板块解析解析产品特征产品特征功六居棒凌居4m天堆5m棒凌居鬼篓1255医露100-1255举办100-400粟跃编肘饱丰弓丰失粟跃眼歇2镇上袭健逆低700中具丰场下健逆100中逆低场不600中逆低功六居棒凌居4m天堆9m棒凌居鬼篓2000医露360-2000举办90-350粟跃编肘华饱丰弓丰失粟跃颠筒眼歇8镇眼歇SIGMA逆低1000中具丰场下健逆300中逆低场不700中逆低硬件设施：可比项目外立面以玻璃幕墙辅助石材为主，层高硬件设施：可比项目外立75、面以玻璃幕墙辅助石材为主，层高4m4m，标准层面积，标准层面积1200-20001200-2000，均可分割出租出售，均可分割出租出售，主力区间在主力区间在100-400100-400之间；配有集中式中央空调；电梯、大堂精装修，停车位较为充足。之间；配有集中式中央空调；电梯、大堂精装修，停车位较为充足。功六居棒凌居4m天堆9m棒凌居鬼篓1200医露90-1800举办90-400粟跃编肘华饱丰弓丰失粟跃反虎眼歇2镇徽图见死健逆低1000中具丰场下健逆500中逆低场500中逆低亲贤长风商务区产品特征亲贤长风商务区产品特征山西世贸中心山西世贸中心君威财富中心君威财富中心和信商座和信商座办公物业市场办76、公物业市场研究研究/重点板块重点板块解析解析亲贤长风商务区典型案例亲贤长风商务区典型案例韦克啊动天叩低云少府医人贤匹评,人贤匹评专零浦迭亥洁备眠岁诸韦克饱囤韦克抖场亨异取构颁六叹异取。闭看图顺游访碍反孔庭贯豪闭看图顺练罪举之楚淀闲居开纵碍垃私电懂专何垫而吉碍泪年廷属懂饱权茎北功六饱丰懂啊动辖父置伞败丰必vip伞抗偶适、洇洛、咨喗含纳云乙何。韦克图顺啊动丰必练仍亲贤长风亲贤长风/阳光国际商务中心：阳光国际商务中心：位于城市新兴商圈的核心，自身功能较完整，智能化程度高位于城市新兴商圈的核心，自身功能较完整，智能化程度高异取啊 岁诸韦克抖场亨异取构颁六叹天历居10m由丛场均 人贤匹评专零浦迭亥洁备居77、明(场下)24居-(场不)2居开纵鬼篓87000眼歇8镇上袭功六戏开鬼70,000棒凌居鬼篓1340多增 皮盟干增;鬼篓医露100-1000由丛织盒辅1.5兄/.极逆低明400箱闻/唯任3-3.5兄/.太亨查并颁40并户型户型建筑面积建筑面积套内建筑面积套内建筑面积A A10072B B200144C C400288D D1000720乙、于、上居丸评鬼(博、匹、丝上吗)主啊险乙居丸诸侯迭主啊动军存毒碍天堆(天堆于居握粟)友滥革播刷宫。上居主韦克历回居主天垫偶适伞抗井居主VIP伞抗熟洇、模娱、咨喗含纳。兰居主天垫置伞败丰必纳。博匹严庭塞毒主啊动军存毒1300夜年绝碍啊动粟露台萨眠切劈。啊动军存78、毒居3.7绝聋桃闭看宾折欧碍聋桃桃价尾闸信费抖露冈镇准座。亲贤长风商务区典型案例亲贤长风商务区典型案例亲贤长风亲贤长风/阳光国际商务中心：阳光国际商务中心：位于城市新兴商圈的核心，自身功能较完整，智能化程度高位于城市新兴商圈的核心，自身功能较完整，智能化程度高麻禾眠韦克审丛饱囤不山碍韦克由丛六叹织盒循磅云抗圭场沫念钻取属碍构别树价麻禾拭辖任倾朝皇陶唯速如。六叹萨掷予具丰罪10%碍鬼篓你主饱囤功六例看具佛八镇陶唯肘乙织盒。亲贤长风商务区典型案例亲贤长风商务区典型案例亲贤长风亲贤长风/阳光国际商务中心：阳光国际商务中心：区域整体发展带动项目价值提升，投资价值显现带动区域整体发展带动项目价值提升，投79、资价值显现带动销售，销售，得益于所在地段快速发展的有利条件，近几年销售价格涨幅明显得益于所在地段快速发展的有利条件，近几年销售价格涨幅明显淀2010并吐陶唯明摩主于抢抖明摩麻禾禾剑全伊丛近邦80容贸最伊丛卡肉寻举办卡泄遵25%仪下具气主林动访丛伊丛咖茎父伊丛罪合卡10%巧叶。贸最伊丛夜碍去团举诺望味遮啊丛饱丰。赠麻禾丰天鬼篓宣投访丛举诺望抖场亨伊丛咖林动伊丛妙偶适伞抗纳。亲贤长风商务区典型案例亲贤长风商务区典型案例亲贤长风亲贤长风/阳光国际商务中心：阳光国际商务中心：贸易行业和服务行业是该项目主要客户群体贸易行业和服务行业是该项目主要客户群体总建筑面积总建筑面积98000SOHOSOHO面积面80、积98000开盘日期开盘日期2010并7极物业费物业费1.27兄/极总规划总规划442佛投去化套数去化套数唯罄开发商开发商岁诸昢抖场亨异取构颁六叹社区配套社区配套啊险、军存毒主力户型主力户型100-200年绝价格价格坎任15000兄/销售情况销售情况唯罄月均去化月均去化4949套套产权年限产权年限40并标准层平面图标准层平面图898898项目效果图项目效果图项目区位图项目区位图典型项目典型项目长风长风SOHOSOHO商办公寓商办公寓亲贤长风商务区典型案例亲贤长风商务区典型案例亲贤长风商务区小结亲贤长风商务区小结“南移南移”重点区域，商务重点发展区域重点区域，商务重点发展区域集团大客户为主，未来81、高端商务综合体占据主流集团大客户为主，未来高端商务综合体占据主流发展迅速、品质较高、高端商务需求旺盛发展迅速、品质较高、高端商务需求旺盛对本项目启示及借鉴对本项目启示及借鉴商务板块商务板块关键词关键词借鉴点借鉴点本项目本项目迎泽大街迎泽大街埔布举平铺、椭必啊动医、贸最茎父宣投主举柏医埠闻庄天叩望1996并全布碍军存毒窜价、聋桃巴秃寻舟北位具由丛林动圭夫去贝台座桂仪近甴置红亨哄呮弗贸最茎父伊丛仪协涸伙轮碍由丛林动攒午古碒府东府西府东府西夫去 闻融评、星何哄轮与、布圾咖、500归伊丛节饱场岁诸图贸丰必钱邦光枢寻500归伊丛碍弗全找加棚素麻禾彩踩攒予吐育碍箱闻麻禾删枢专天伊丛都访光枢浗跑钱邦天伊丛帧82、助兴艾访丛全南内环南内环IT亨丛饱致、由丛哄轮住、箱闻住、昂投闸天、任楚寿吗亨丛彩找饱致尸伞帧助医埠取属主构啊动氮固碍功六格坚仪懂任泄碍soho亨哄呮弗昂投友拭辖宣致例具彩找亨丛饱致旧底亲贤长风亲贤长风调列 博篷 医埠、哄轮速、取属那钻、饱囤天宣投主举、红功六驶泽更福天垫伊丛巴耶仓 萨已票 征 击县乱 碍普吗取属异姓淀闲哄轮看哄轮赶赖弹北医埠勜勒仪甴置/近甴置军存毒呮弗淀闲哄轮碍宣致办公物业市场办公物业市场研究研究办公物业市场研究办公物业市场研究物业分类及市场占比：物业分类及市场占比：太原市办公物业太原市办公物业已经进入已经进入商商住办公到标准型办公的过渡住办公到标准型办公的过渡，多数，多数企83、业选择标准企业选择标准层层办公物业作为企业的主要办公场所，市场目前以办公物业作为企业的主要办公场所，市场目前以乙级办公物业居多乙级办公物业居多，部分甲级物业并未达到标准。，部分甲级物业并未达到标准。夫去布功六布圾插球访丛钱看切绞台切主甲级、乙级甲级、乙级、SOHOSOHO办公与其办公与其他他。把污2012并店夫去布举埔医功六由丛戏闸罪主300300万平方米万平方米具丰甲级甲级军存毒由丛罪100100万平方米万平方米卡戏何闸碍33%33%。功六由丛仪亝置由丛主举镇切甴置由丛并未真正达到甲级标准并未真正达到甲级标准。由乙级办公物业主导向由乙级办公物业主导向甲级办公甲级办公物业过渡物业过渡 未来市场84、竞争激烈未来市场竞争激烈分分物物业业类类型型解解析析办公物业市场研究办公物业市场研究太原办公太原办公物业物业分类分类超甲级写字楼超甲级写字楼东方明珠东方明珠摩天钻摩天钻甲级写字楼甲级写字楼山西国际贸易中心山西国际贸易中心金港国际商务中心金港国际商务中心乙级写字楼乙级写字楼景峰国际景峰国际金广大厦金广大厦SOHOSOHO公寓公寓铜锣湾国际公寓铜锣湾国际公寓千里大厦千里大厦太原办公项目太原办公项目依据功能和建筑类型主要分为以下四类依据功能和建筑类型主要分为以下四类办公物业市场研究办公物业市场研究超甲级写字楼市场：超甲级写字楼市场：太原市目前投入使用的办公物业没有太原市目前投入使用的办公物业没有超甲85、写字楼超甲写字楼，已经面市的有摩天，已经面市的有摩天钻和钻和东方明珠，体量达东方明珠，体量达1313万平米。万平米。整太际目前存量：目前存量：目前投入使用的办公物业目前投入使用的办公物业没有超甲写字楼没有超甲写字楼潜在供应量：潜在供应量：1313万万分布特征：分布特征：重点商务板块的核心位置重点商务板块的核心位置产品特征：产品特征：标准层面积为标准层面积为20002000，多多为综合体产品，配建商业及酒店为综合体产品，配建商业及酒店租售价格：租售价格：售价售价2600026000元元/平米平米丝普替盎项目名称项目名称物业功物业功能能建筑面积建筑面积（）标准层面积标准层面积（）办公单元面积办公单86、元面积（）产权年限产权年限销售价格销售价格（元（元/）电梯配置电梯配置东方明珠湖滨东方明珠湖滨广场广场功六38000200075.92-363.1740并280008镇OTIS办公物业市场研究办公物业市场研究产品特征及客群：产品特征及客群：太原市目前投入使用的办公物业没有太原市目前投入使用的办公物业没有超甲超甲写字楼，写字楼，未来供应的东方明珠项目未来供应的东方明珠项目为为“太原意义上的超甲级写字楼太原意义上的超甲级写字楼”产品产品超高层，总超高层，总高度高度208208米，米，6-236-23层为写字楼层为写字楼产品；产品；现阶段以整层销售为主，不分割销售；现阶段以整层销售为主，不分割销售；87、20132013年年2 2月开盘，至今去化月开盘，至今去化5 5层，共层，共1000010000；客群主要以；客群主要以山西省大型企业及银行为主，山西省大型企业及银行为主，部分上海企业及银行由开发商关系渠道营销获得。部分上海企业及银行由开发商关系渠道营销获得。总建筑面积总建筑面积19.319.3万万，占地面积，占地面积4.24.2万万，综合容积率，综合容积率2.642.64，共，共996996个车位个车位；网络架空地板网络架空地板多功能会议厅多功能会议厅分户式中央新风系统分户式中央新风系统办公物业市场研究办公物业市场研究开发依托条件：开发依托条件：项目位于河东区迎泽大街板块项目位于河东区迎泽大88、街板块核心位置核心位置，紧邻紧邻6060余万平米迎泽公园余万平米迎泽公园，北侧为，北侧为太太原市城市核心主干道迎泽大街，原市城市核心主干道迎泽大街，距市中心商圈距市中心商圈“柳巷柳巷”距离不足一公里，距离不足一公里，迎泽大街迎泽大街开发依托条件开发依托条件1 1、区位：迎泽板块核心、区位：迎泽板块核心2 2、生态资源：依托、生态资源：依托城市城市最大公园最大公园3 3、企业资源：先期、企业资源：先期引入引入上海浦发等上海浦发等大型企业大型企业4 4、配套资源：自、配套资源：自有配套有配套商业、酒店商业、酒店等等迎泽大街板块迎泽大街板块办公物业市场研究办公物业市场研究甲级写字楼市场：甲级写字楼市89、场：太原市目前投入使用的办公物业有太原市目前投入使用的办公物业有100100万平米万平米甲级甲级写字楼写字楼，未来五年集中，未来五年集中上上市约市约132132万平米，分布万平米，分布集中在河东区域，租金一般在集中在河东区域，租金一般在3.53.54.54.5元元/天天。目前存量：目前存量：100100万平方米万平方米潜在供应量：潜在供应量：132132万平方米万平方米地域特征：地域特征：集中在河东区域，分布在集中在河东区域，分布在行政区核心商街行政区核心商街产品特征：产品特征：净高净高高于高于2.82.8米米，写字楼，写字楼公共部分精装修，标准层面积公共部分精装修，标准层面积1250125090、20002000平米之间平米之间，相较一线城市意相较一线城市意义上的甲级写字楼还有一定差距义上的甲级写字楼还有一定差距租售价格：租售价格：集中在集中在3.53.54.54.5元元/天，天，迎泽大街商务区写字楼租金稍高，能达到迎泽大街商务区写字楼租金稍高，能达到4-5.54-5.5元元/天。天。金港国际金港国际商务中心商务中心万邦国际万邦国际山西国际贸山西国际贸易中心易中心王府商务王府商务大厦大厦开行大厦开行大厦万达广万达广场场金茂国际金茂国际数码中心数码中心财富国财富国际大厦际大厦君威财富中心君威财富中心和信商座和信商座山西世贸中心山西世贸中心丽华大厦丽华大厦麦特摩尔麦特摩尔办公物业市场研究办91、公物业市场研究产品特征：产品特征：太原市太原市写字楼项目中，硬件配置标准符合甲级写字楼的标准；采用中央冷暖空调、电梯均写字楼项目中，硬件配置标准符合甲级写字楼的标准；采用中央冷暖空调、电梯均采用国际知名品牌；外立面多采用玻璃幕墙，辅以采用国际知名品牌；外立面多采用玻璃幕墙，辅以石材等材料石材等材料；公共空间如走廊、电梯厅均为精装；公共空间如走廊、电梯厅均为精装修修；标准层面积在标准层面积在1250-20001250-2000之间，项目多集中之间，项目多集中于汾河以东的城区，于汾河以东的城区，依托各商圈核心商街依托各商圈核心商街项目名称项目名称物业功能物业功能建筑面积建筑面积（）标准层面积（标准92、层面积（）办公单元面积（办公单元面积（）产权年限产权年限电梯配置电梯配置茂业天地茂业天地功六1000002000200-200040并8镇徽图见死王府商务大厦王府商务大厦功六40000180066-180040并5镇蛛共钱办金港国际商务中心金港国际商务中心功六550001250200-125040并6镇上袭君威财富中心君威财富中心功六320001255100-125540并2镇上袭山西世贸中心山西世贸中心功六600002000360-200040并8镇SIGMA山西国贸中心山西国贸中心功六630001800200-180040并6镇徽图见死山西国贸中心山西国贸中心山西世贸中心山西世贸中心茂业天93、地茂业天地办公物业市场研究办公物业市场研究产品硬件：产品硬件：太原已投入使用的甲级写字楼项目中，多数采用集中式中央空调，太原已投入使用的甲级写字楼项目中，多数采用集中式中央空调，外立面以石材、玻外立面以石材、玻璃幕墙为主；璃幕墙为主；大堂设计大堂设计挑高挑高5-95-9米米，面积面积400-1500400-1500，停车位多为地下；无生态、绿化功能，停车位多为地下；无生态、绿化功能项目名称项目名称物业公司物业公司空调及新空调及新风品牌风品牌大堂设计大堂设计（面积、层高）（面积、层高）外立面材质外立面材质安保系统安保系统停车位停车位生态生态/绿化绿化茂业天地茂业天地崹徽由丛织盒构颁六叹皮盟干增;94、空柱24少曳权茎北宋八社播、雷等播刷编肘暂王府商务大厦王府商务大厦潜坰布图贸由丛织盒构颁六叹暖柏荏去400 5绝 天盒空场鬼险诱皮盟干增、空柱24少曳权茎北宋八社播、雷等播刷编肘场不384中 场下350中暂金港国际商务中心金港国际商务中心岁诸闻熙由丛构颁六叹至碍800 8绝 天盒空场鬼险诱皮盟干增24少曳权茎北宋八社播、雷等播刷编肘场不400中 场下100中暂君威财富中心君威财富中心匹亭遵尖映图顺长府由丛织盒构颁六叹上袭握5绝 天盒空场鬼险诱皮盟干增;空柱24少曳权茎北宋八社播、雷等播刷编肘场不600中 场下100中暂山西世贸中心山西世贸中心匹亭瓣尖由丛织盒构颁六叹楚办400 9绝 空柱场鬼险95、诱皮盟干增;空柱24少曳权茎北宋八社播、雷等播刷编肘场不700中 场下300中暂山西国贸中心山西国贸中心下满隶汷图顺长府织盒构颁六叹SIEMENS1500 8绝 天盒空场鬼险诱皮盟干增;空柱24少曳权茎北宋八社播、雷等播刷编肘场不400中暂金港国际商务中心金港国际商务中心王府商务大厦王府商务大厦山西国贸中心山西国贸中心君威财富中心君威财富中心山西世贸中心山西世贸中心开行大厦开行大厦客户特征：客户特征：租赁客户行业构成租赁客户行业构成多以多以ITIT、服务、金融类为主；主要用于大中型企业办事处、分、服务、金融类为主；主要用于大中型企业办事处、分公司等用途公司等用途，对项目周边餐饮配套及停车位需求96、较高，对项目周边餐饮配套及停车位需求较高办公物业市场研究办公物业市场研究山西国贸中心租户行业构成山西国贸中心租户行业构成山西世贸中心租户行业构成山西世贸中心租户行业构成王府商务大厦租户行业构成王府商务大厦租户行业构成开行大厦租户行业构成开行大厦租户行业构成万邦国际租户行业构成万邦国际租户行业构成财富国际租户行业构成财富国际租户行业构成办公物业市场研究办公物业市场研究乙级写字楼市场：乙级写字楼市场：太原市目前投入使用太原市目前投入使用的的乙级乙级办公办公物业有物业有153153万平米，万平米，分布分布集中集中在汾河以东在汾河以东区区域，租金一般在域，租金一般在2.52.53.53.5元元/天，迎97、泽大街商务区写字楼租金稍高天，迎泽大街商务区写字楼租金稍高。目前存量：目前存量：153153万万地域特征：地域特征：集中在河东区域，分布在集中在河东区域，分布在行政区核心商街行政区核心商街产品特征：产品特征：标准层高一般在标准层高一般在3.53.54m4m，写字楼公共部分精装修，标准层面积在写字楼公共部分精装修，标准层面积在1000100020002000平米之间，多采用半集中式平米之间，多采用半集中式中央空调中央空调租售价格：租售价格：集中在集中在2.52.53.53.5元元/天，天，迎泽大街商务区写字楼租金稍高，能达到迎泽大街商务区写字楼租金稍高，能达到3.5-43.5-4元元/天，其中尤98、以景峰国际租赁天，其中尤以景峰国际租赁价格最高。价格最高。东大盛世东大盛世华庭华庭盛唐万象盛唐万象怡丰大厦怡丰大厦景峰国际景峰国际锦盛大厦锦盛大厦安业大厦安业大厦金广大厦金广大厦天龙大厦天龙大厦赛格大厦赛格大厦鼎太风华鼎太风华阳光大厦阳光大厦航远大厦航远大厦华德中心华德中心广场广场金苹果商务大厦金苹果商务大厦办公物业市场研究办公物业市场研究产品特征：产品特征：太原市太原市写字楼项目中写字楼项目中，乙级写字楼产品呈散点式分布，乙级写字楼产品呈散点式分布，多集中于河东区，临近各板块商多集中于河东区，临近各板块商圈圈；内部多为老式办公写字间格局，；内部多为老式办公写字间格局，除景峰国际外，下列项目均99、无精装修大堂，公共部分为精装修，除景峰国际外，下列项目均无精装修大堂，公共部分为精装修，多数项目标准层面积为多数项目标准层面积为1100-13001100-1300项目名称项目名称物业功能物业功能建筑面积建筑面积（）标准层面积（标准层面积（）办公单元面积（办公单元面积（）产权年限产权年限电梯配置电梯配置景峰国际景峰国际功六250001100200-200040并4镇那遵盛唐万象盛唐万象功六40000120066-180040并2镇徽图见死财富国际大厦财富国际大厦功六500003071200-125040并8镇上混东大盛世华庭东大盛世华庭功六468001255100-125540并6镇LG鼎太风100、华鼎太风华功六230001300360-200040并4镇KONE景峰国际景峰国际盛唐万象盛唐万象财富国际大厦财富国际大厦办公物业市场研究办公物业市场研究产品硬件：产品硬件：太原已投入使用的乙级写字楼项目中，多数采用太原已投入使用的乙级写字楼项目中，多数采用玻璃幕墙及石材外立面玻璃幕墙及石材外立面，个别项目使，个别项目使用用外墙涂料外墙涂料，大堂，大堂挑高挑高4-54-5米居多，面积米居多，面积400-800400-800，车位多为地下，车位多为地下项目名称项目名称物业公司物业公司空调及新风品空调及新风品牌牌大堂设计大堂设计（面积、层高）（面积、层高）外立面材质外立面材质安保系统安保系统停车位101、停车位生态生态/绿化绿化景峰国际景峰国际札崖图顺由丛织盒构颁六叹酉天400 9绝 天盒空场鬼险诱皮盟干增;空柱24少曳权茎北宋八社播、雷等播刷编肘场不150中 场下200中暂盛唐万象盛唐万象匹亭太守由丛织盒构颁六叹反虎丰失粟跃450 5绝 空柱场鬼险诱皮盟干增;空柱名下场不60中 场下40中暂财富国际大厦财富国际大厦岁诸宗盘由丛织盒构颁六叹上混800 5绝 空柱场鬼险诱皮盟干增名下场不400中 场下15中暂东大盛世华庭东大盛世华庭丝天图顺由丛拭辖织盒构颁六叹楚办握4绝 场窄滤昭;空柱;名下场不900中 场下300中暂鼎太风华鼎太风华岁诸恍咖抖场亨异取构颁六叹暖素800 8绝 天盒空场鬼险诱皮盟102、干增;空柱名下场不360中 场下140中暂景峰国际景峰国际盛唐万象盛唐万象财富国际大厦财富国际大厦鼎太风华鼎太风华客户特征：客户特征：租赁客户行业构成多以租赁客户行业构成多以金融、传媒类为主；主要用于中小型企业办事处、分公司金融、传媒类为主；主要用于中小型企业办事处、分公司等用途等用途，对写字楼物业管理比较重视，对写字楼物业管理比较重视办公物业市场研究办公物业市场研究景峰景峰国际国际租户行业租户行业构成构成盛盛唐万象租户行业唐万象租户行业构成构成财富国际中心租户财富国际中心租户行业行业构成构成办公物业市场研究办公物业市场研究SOHOSOHO办公市场概况：办公市场概况：太原市太原市SOHOSOH103、O办公早期是以住宅为主，依托于优势的地理位置，主要办公早期是以住宅为主，依托于优势的地理位置，主要起到起到写字楼功能补充的作用，因为具有宜商宜住的优势，受个人投资者和微小型企业的欢迎写字楼功能补充的作用，因为具有宜商宜住的优势，受个人投资者和微小型企业的欢迎；近两年；近两年才出现以办公为目的的才出现以办公为目的的SOHOSOHO办公产品办公产品市场特征：市场特征：属于写字楼产品的功能补充物属于写字楼产品的功能补充物业，目前在太原市场数量较少，有一定竞争优势业，目前在太原市场数量较少，有一定竞争优势地域特征：地域特征：点状分布在市中心干道两侧，点状分布在市中心干道两侧，如迎泽大街、府东府西街、长104、风街两侧；如迎泽大街、府东府西街、长风街两侧；产品特征：产品特征：宜商宜住宜商宜住户型一般在户型一般在40-8040-80 之间、全框架的结构设计，可以自由组合，空之间、全框架的结构设计，可以自由组合，空间的延伸性和调整性较高；一部分改建成大平层间的延伸性和调整性较高；一部分改建成大平层住宅面积在住宅面积在300-400300-400 左右，属于综合体中高左右，属于综合体中高端公寓产品。端公寓产品。客户特征：客户特征：个人投资者、草创型企业个人投资者、草创型企业、驻、驻太原机构办事处等；太原机构办事处等；价格水平：价格水平：租金价格在租金价格在1 12 2元元/天；天；与与乙级写字楼水平相近乙105、级写字楼水平相近千里大厦千里大厦铜锣湾国际公寓铜锣湾国际公寓万国城万国城MOMAMOMA海唐广场海唐广场长风长风SOHOSOHO华宇国际华宇国际第五大道第五大道怡和优盘怡和优盘万邦国际万邦国际项目名称项目名称物业功物业功能能建筑面积建筑面积（）规划户数规划户数推案面积（推案面积（）推案户数推案户数主力户型面积（主力户型面积（）产权年限产权年限装修装修万国城万国城momamoma三三期期功六603614626036146267-7040并3000万邦国际万邦国际功六531001100531001100乙抖40-7040并1500长风长风SOHOSOHO功六4225845242258452乙抖40106、-7040并泊垢怡和优盘怡和优盘功六4000045940000459乙抖8040并泊垢青城国际公寓青城国际公寓功六7000070013539133于抖92、上抖12340并泊垢办公物业市场研究办公物业市场研究产品特征：产品特征：太原太原sohosoho办公产品规模较小，体量多在办公产品规模较小，体量多在5-75-7万平方米万平方米之间；多以之间；多以一房一房产品为主，户型产品为主，户型设计紧凑；年限都是设计紧凑；年限都是4040年产权，大部分为毛坯产品，精装产品标准为年产权，大部分为毛坯产品，精装产品标准为1500-30001500-3000元元/万国城万国城MOMAMOMA万邦国际万邦国际长107、风长风SOHOSOHO办公物业市场研究办公物业市场研究产品硬件：产品硬件：太原已投入使用的太原已投入使用的sohosoho公寓公寓项目中，多数采用项目中，多数采用涂料外立面涂料外立面，形象一般，无独立大堂设，形象一般，无独立大堂设置置，车位多为地下停车位，车位多为地下停车位 。项目名称项目名称物业公司物业公司物业费物业费外立面材质外立面材质停车位停车位万国城万国城momamoma三期三期岁诸纯乙由丛林动构颁六叹4.10兄/极/年普绝滤昭场不456中万邦国际万邦国际岁诸闻满熙由丛织盒构颁六叹1.20兄/极/年普绝滤昭;空柱场不140中长风长风SOHOSOHO岁诸昢由丛织盒构颁六叹1.27兄/极/108、年普绝置革泪滤昭场下152中 场不300中怡和优盘怡和优盘岁诸恍咖由丛织盒构颁六叹1.40兄/极/年普绝滤昭场不266中青城国际公寓青城国际公寓骤埔由丛织盒构颁六叹1.60兄/极/年普绝空柱场下100中 场不130中长风长风SOHOSOHO怡和优盘怡和优盘青城国际公寓青城国际公寓办公物业市场研究办公物业市场研究项目名称项目名称开盘时间开盘时间销售状况销售状况去化时间（月）去化时间（月）成交面积（成交面积（）成交套数成交套数月均去化速度月均去化速度月均去化面积（月均去化面积（）销售均价销售均价北美新天地北美新天地2008-10唯罄26626435102024039000万国城万国城momamom109、a三期三期2011-7-23上枢19#毒圭唯113756428226341517000-23000万邦国际万邦国际2010-7-3圭唯183599165336200014000长风长风SOHOSOHO2010-7唯罄214225845221201210500怡和优盘怡和优盘2010-12-9圭唯22369042751316777600青城国际公寓青城国际公寓2012-10-1圭唯633763565626800布圾SOHO麻禾陶唯任楚己弃速天中到麻禾唯任速椭必医埠碍红麻禾妙三图埔MOMA巴近邦本钱佐宇麻禾任楚巴遵制2000020000元元/巧叶片任茎办？仪功六你主举诺加茎碍soho亨哄唯任圭90110、00-100009000-10000元元/之间；之间；仓县北症栓秒夜明麻禾极座县北鬼篓圭2000-25002000-2500之间，之间，中到麻禾台仪遵制30003000 /月，月，部椎撰细卖中麻禾并座县北鬼篓圭30000-3600030000-36000 之间；之间；舱红亨哄碍县北钻座云美功六绞垫亨哄？仓县北味枢栓秒卖中麻禾焦禁驶诺2-32-3年年曳露护茎县北宏泉。销售情况：销售情况：大部分项目已售罄，整体去化情况与写字楼市场较为接近，而部分精装、主打高端办大部分项目已售罄，整体去化情况与写字楼市场较为接近，而部分精装、主打高端办公功能的产品已实现高溢价公功能的产品已实现高溢价客户特征：客户特111、征：购买客户以个人投资客为主，多为太原本地企业中高层、生意人以及山西其他县市购买客户以个人投资客为主，多为太原本地企业中高层、生意人以及山西其他县市财富人群；购买目的除了投资，还有享受居住功能，对财富人群；购买目的除了投资，还有享受居住功能，对产权年限敏感度产权年限敏感度不高不高使用客户使用客户大部分为中小企业办公，承租能力有限大部分为中小企业办公，承租能力有限项目名称项目名称购买客户购买客户使用客户使用客户万国城万国城momamoma三期三期中亿拭辖咖萨佐宣投、眉扩亿友伊丛丰居、柏场宣投卡90%万邦国际万邦国际拭辖宣主举长风长风SOHOSOHO堂柏主拭辖宣举诺仪夫去柏场主举丰少伊丛功六主举怡112、和优盘怡和优盘中亿拭辖宣主举架亥抖青城国际公寓青城国际公寓中亿拭辖宣咖萨佐宣投主举办公物业市场研究办公物业市场研究太原太原4040年产权公寓主流功能年产权公寓主流功能居住居住，投垫贯豪专佐宇绞但台仪专日废卓啊谣况瑞泣震龟投资投资，队寻构乙宛耶溃审办碍拭辖般办公办公，队寻衣初垫伊丛类住宅类住宅+办公办公办公物业市场层面关键词办公物业市场层面关键词太原城市环境研究太原城市环境研究找准办公物业市场的空白点，了解客户需求，有效突围竞争，找准办公物业市场的空白点，了解客户需求，有效突围竞争，抢占市场先机，赢得市场份额。抢占市场先机，赢得市场份额。中低档物业中低档物业占据主流占据主流依托资源依托资源各自发113、展各自发展发展机遇发展机遇品质一般品质一般售价较高售价较高整体市场容量：整体市场容量：太原市写字楼市场整体供应量不高，自太原市写字楼市场整体供应量不高，自20092009年后持续较快速增长，但年后持续较快速增长，但由于新增由于新增项目销售不畅等因素，开始采取转售为租的策略，造成成交量下滑。项目销售不畅等因素，开始采取转售为租的策略，造成成交量下滑。2008-20122008-2012年太原市办公物业供求情况（万平方米）年太原市办公物业供求情况（万平方米）夫去抖场亨布圾零枢眠住宅占据对主角住宅占据对主角军存毒碍异取专拭辖圭律零乙沫曳露冈未能吸引房企与客户的较大重视未能吸引房企与客户的较大重视。萨114、2009并运功六由丛布圾星何依底告既天还勒2011并遵制17.25三年普绝位总体供应量仍然不高总体供应量仍然不高。夫去功六由丛布圾整体成交量不高整体成交量不高举诺去团望全布碍麻禾构速天镇切碍闸望企业自持企业自持纯销售写字楼纯销售写字楼项目减少造成，如项目减少造成，如晋联国际中心因销售不畅，全部自持；永利国际也部分自持晋联国际中心因销售不畅，全部自持；永利国际也部分自持明摩栓父CRIC办公物业市场研究办公物业市场研究成交价格分析成交价格分析：近五年太原市近五年太原市办公物业办公物业市场成交价格走势增幅有限，基本维持在市场成交价格走势增幅有限，基本维持在10000100001200012000元元115、/平方米之间平方米之间，20122012年成交价格有所回落，均价为年成交价格有所回落，均价为1140611406元元/平方米。平方米。2008-20122008-2012年年年年太原市太原市办公办公/居住物业居住物业成交价格（元成交价格（元/平方米）平方米）夫去布功六由丛布圾郁并栓价格虽然处于稳步上涨阶段，但增幅有限价格虽然处于稳步上涨阶段，但增幅有限堂柏镍圭10000-12000兄/年普绝乌露叙助2012并找亥坎任眠云变找亥闸不版团缘彻哎皆泄不跌2%？钱邦郁5并任楚叙北过勒台仪秒击夫去军存毒布圾从望删置取属音沫秘汤扩之下碍啊动医郑测构彩找军存毒碍拭辖犹办郑测构朝皇击栓例循任楚墨零腊乐助办。妙116、下圆抗竹于上考埔布佐宇专军存毒任楚应为应为1:1.51:1.5位夫去布住宅价格涨幅高于写字楼价格涨幅住宅价格涨幅高于写字楼价格涨幅臂丛致何软乱军存毒珊手速住抗仪军存毒任楚墨幌构颁价格持续上升价格持续上升有所回落有所回落明摩栓父CRIC办公物业市场研究办公物业市场研究潜在供应量分析（土地篇）：潜在供应量分析（土地篇）：太原市太原市近三年内近三年内将入市的商办类项目增量较大，主要集中在将入市的商办类项目增量较大，主要集中在小店小店区区与项目所在的与项目所在的万万柏林区柏林区，竞争十分激烈。竞争十分激烈。办公物业市场研究办公物业市场研究101196743512128府东、府西板块府东、府西板块迎泽板117、块迎泽板块南内环板块南内环板块亲贤、长风板块亲贤、长风板块潜在供应量分析（土地篇）潜在供应量分析（土地篇）：20112011年年7 7月月-2013-2013年年7 7月月来来全市供应的办公性质土地呈现向市区外全市供应的办公性质土地呈现向市区外围扩散的趋势，四大板块内可供应的办公用地越来越少。围扩散的趋势，四大板块内可供应的办公用地越来越少。区域可供土地逐步减少区域可供土地逐步减少项目项目土地价值逐步攀升土地价值逐步攀升吐项回天格坚圣场依底刘词办公物业市场研究办公物业市场研究编号编号板块板块土地名称土地名称地址地址总建筑面积总建筑面积（）开发商开发商1废丝、废诸格坚幸图圣六击员存201264司118、邮淡医CG-1265场坚夫去布邮淡医邮淡天评118司匹落幸工府、216798.1幸图圣六击员存201264司邮淡医CG-1265场坚麻禾六叹2夫去布图圣辖父层图构开贯看场例看查夫去布晚开迭仪丝、诸自布评仪匹、埔诸泪编仪诸、皇界六圦看场仪博。51683.1夫去邮朋毒庄丝长容审丛构颁六叹3邮淡诸评格坚幸图圣六击员存201106司 LG-1109场坚三桶案医调列诸协苑评博,焦克帷仪丝,窊游迭仪诸18186.8零浦布宗娜抖场亨异取构颁六叹夫去切六叹4夫去布图圣辖父层图构开贯看场例看查描甚击财六员，幸图圣六击夫去布三桶案医调列诸协苑评仪博,诸砀迭仪丝,博冈皆诸评仪匹,焦克83061.9夫去布鑫福钱抖场亨119、异取构颁六叹5博冈皆格坚幸图圣六击员存201292司三桶案医CG-1292场坚夫去布三桶案医女案丝迭仪丝誉崜浏调列迭仪匹23121.58幸图圣六击员存201292司三桶案医CG-1292场坚麻禾六叹6人贤、零格坚幸图圣六击员存201282司少府医夫去布少府医零天评仪匹,畴栅撕渠照仪丝26952.06岁诸三容抖场亨异取构颁六叹7幸图圣六击员存201271司29973.71幸图圣六击员存201271司晠父医LG-1272场坚麻禾六叹8(幸图圣六击员存201261司)少府医夫去布少府医岁诸种圣亨畝亨都击古六叹仪丝77890.26岁诸距簧抖场亨异取构颁六叹9夫去布图圣辖父层图构开贯看场161328.6120、夫去零臂丛构颁六叹10夫去布图圣辖父层图构开贯看场-1139102663.7幸图圣六击员存201304司晠父医CG-1304场坚麻禾六叹11夫去布图圣辖父层图构圣场例看查夫去布少府医幸工博迭137司60243.312夫去布图圣辖父层图构开贯看场例看夫去布三桶案医零啊动医冈60706.28丰北于开饱囤构颁六叹四大板块土地供应列表四大板块土地供应列表办公物业市场研究办公物业市场研究潜在竞争：潜在竞争：未来两年内太原市将未来两年内太原市将入入市共计市共计170170万平米万平米的写字楼项目，的写字楼项目，多多为为甲级、超甲级写字楼甲级、超甲级写字楼规划，规划，未来市场激烈未来市场激烈总体量：总体量：121、约约170170万万万达万达广场广场东方明珠东方明珠茂业天地茂业天地摩天钻摩天钻标准甲级、超甲级标准甲级、超甲级办公物业市场研究办公物业市场研究潜在竞品项目分布潜在竞品项目分布：项目项目等级等级总体量（平米）总体量（平米）丝普替盎近甴38,000三遵庄圾甴置150,000图满天叩甴置80,000岁诸图顺闻融丰必甴置92,278整太际近甴90,000耶溃圦医戏镇甴置78,045满棳庄圾亝置50,000衍丛太场甴置85,460曳令丰必甴置50,000零丰失9司甴置32,000零NEO甴置51,419皆监闻融丰必甴置50,000楚离闻融埔甴置340,000图饰麻禾丝惃庄圾SOHO功六10,000丰除122、图顺SOHO功六100,000沒长天叩甴置113,765岁诸修遵图顺天叩甴置38,000整太际图满天叩满棳天叩楚离闻融埔耶溃医戏镇图顺闻融丰必柏榜皆监闻融丰必零16司沒长天叩零NEO图饰麻禾丝惃庄圾丰除图顺曳令丰必衍丛太场三遵庄圾办公物业市场研究办公物业市场研究潜在供应量分析（项目篇）潜在供应量分析（项目篇）：从后续供应来看，市场潜在供应量很大，竞争激烈，尤其是竞争从后续供应来看，市场潜在供应量很大，竞争激烈，尤其是竞争高峰期在高峰期在2013-20172013-2017这五年之内，潜在供应量达到这五年之内，潜在供应量达到123123万平方米万平方米，根据本项目的入市时间判断，根据本项目的入市123、时间判断主要主要竞争项目竞争项目为山西国际金融中心、信达国际大厦、茂业天地和万达等准甲级为山西国际金融中心、信达国际大厦、茂业天地和万达等准甲级/甲级办公。甲级办公。东方明珠东方明珠万达广场万达广场山西国际金融中心山西国际金融中心山西信达国际大厦山西信达国际大厦东悦广场东悦广场摩天钻摩天钻茂业天地茂业天地时代中心时代中心环球金融中心环球金融中心长风中央长风中央9 9号号经济园区总部经济园区总部海棠广场海棠广场国雅项目国雅项目国海大厦国海大厦格盟金融城格盟金融城汾酒大厦汾酒大厦2016年2017年2018年2013年2014年2015年供应3.8万平米供应量15万平米供应量9.2万平米供应量11124、万平米供应量1万平米供应量9万平米供应量8.5万平米供应量5万平米供应量5万平米供应量3.2万平米未来供应量8万平米未来供应量34万平米未来供应量10万平米未来供应8万平米未来供应34万平米未来供应10万平米两年内入市71万三至五年入市52万五年后供应高峰办公物业市场研究办公物业市场研究竞争形势分析（竞争形势分析（项目篇项目篇）从竞争面的细分来看，本项目存在超越城市标杆的普通甲级竞争机会，相比太原第一高楼摩天从竞争面的细分来看，本项目存在超越城市标杆的普通甲级竞争机会，相比太原第一高楼摩天钻的超甲级规划，本项目更要通过品质提升，看齐一线城市标准，确定市场领先位置钻的超甲级规划，本项目更要通过品125、质提升，看齐一线城市标准，确定市场领先位置零NEO品质品质地段地段皆监闻融丰必太咖天叩图满天叩满棳庄圾曳令丰必柏榜丝普替盎整太际本本案案三遵庄圾办公物业市场研究办公物业市场研究市场整体层面关键词市场整体层面关键词太原城市环境研究太原城市环境研究结合企业品牌诉求，打造市场缺失的产品，领先市场品质，结合企业品牌诉求，打造市场缺失的产品，领先市场品质，满足客户需求，形成良性竞争。满足客户需求，形成良性竞争。土地供应逐土地供应逐渐郊区化渐郊区化潜在供应量大潜在供应量大未来竞争激烈未来竞争激烈发展机遇发展机遇成交下滑成交下滑价格增幅有限价格增幅有限PARTPART 3 3 太原写字楼客户特征分析太原写字126、楼客户特征分析 例看宣投切框 拭辖宣投切框*太原市写字楼客户分析太原市写字楼客户分析写字楼客户选择及配置比例说明写字楼客户选择及配置比例说明*服务服务贸易贸易科技科技金融金融房地产房地产能源能源制造制造物流物流传媒传媒医药医药访丛眉亨戏倾316268-20751-708157-布圾兹垫军存毒全伊丛明闸札崖图顺19971512114-41图贸2016986104-1闻庄天叩191059296121呖娜车寒542423322-洁戏58342543203615383STEP 1 STEP 1 根据产业发展状况筛选根据产业发展状况筛选结合行业重点产业类型，及当前市场在营写字楼的入驻企业行业，确定租赁客127、户结合行业重点产业类型，及当前市场在营写字楼的入驻企业行业，确定租赁客户研究方向研究方向以服务、贸易、金融、以服务、贸易、金融、能源类为主能源类为主*访丛眉亨戏倾栓父云2011并夫去布耶溃肘豪并阅？兹垫军存毒全伊丛明闸眠免舱盘布圾拇毒肘豪？客户需求客户需求研究研究*在运营的写字楼项目中，从事服务、贸易、科技类的企业数量较多，占总数一半以上的比例在运营的写字楼项目中，从事服务、贸易、科技类的企业数量较多，占总数一半以上的比例客户需求客户需求研究研究STEP 2 STEP 2 根据现有写字楼入驻客户现状进行筛选根据现有写字楼入驻客户现状进行筛选明摩栓父八布15中兹垫军存毒,寻罪542容全伊丛肘豪市128、场代表性甲级写字楼项目入驻客户行业比例市场代表性甲级写字楼项目入驻客户行业比例*写字楼客户主要有两种投资方式，一是使用（购买或租赁）客户，一是投资客户，通过在营及写字楼客户主要有两种投资方式，一是使用（购买或租赁）客户，一是投资客户，通过在营及在售项目访谈可得，写字楼客户主要目的是使用和投资，通过在售项目成交客户调研可得在售项目访谈可得，写字楼客户主要目的是使用和投资，通过在售项目成交客户调研可得客户需求客户需求研究研究STEP 3 STEP 3 确定客户渠道确定客户渠道客客户户梳梳理理思思路路在营写字楼在营写字楼与物业管理合与物业管理合作作深度访谈深度访谈商会商会/其他关系其他关系熟人介绍熟129、人介绍深度访谈深度访谈既有客户既有客户投资客户投资客户在售写字楼在售写字楼成交客户成交客户销售经理销售经理深度访谈深度访谈调查问卷调查问卷租赁客户租赁客户购买客户购买客户*访谈客户配额访谈客户配额整合写字楼资源、行业协会会员资源，并结合组织研讨会整合写字楼资源、行业协会会员资源，并结合组织研讨会/座谈会座谈会形式，完成问卷调研和深访，可以确保调研质量。形式，完成问卷调研和深访，可以确保调研质量。客户需求客户需求研究研究震卸跃突宣投关20而潜座贴跑宣投关60而租赁租赁购买购买投资投资天宣投822丰垫宣投1044昂宣23621吉豪411227*使用客户使用客户客户需求客户需求研究研究楔摩夫去布军存130、毒布圾界冷承仰尉功六驶泽鬼篓1000仪下巴全宣投宛之主大客户大客户？承仰尉功六驶泽鬼篓1000仪不巴全碍宣投宛之主散客散客。*丰红宣投散户散户大客户大客户中间客户中间客户本本项目项目重点吸引重点吸引的的客户客户擦释天宣投望夫去布军存毒碍主要购买力主要购买力钱帽伞仪居主卖低软乱典构速归耶溃堂窗软乱审办精击。本项目本项目最易获得最易获得的客户，但的客户，但非最优非最优客群客群擦释宣投车寒茎办构颁任楚旨扫创懂驶泽更福游助懂归钱帽仪箱输碍普弓都军存毒钉掉软乱军存毒碍昂宣速尔。团主严置北电径替朝抗仪夫去布军存毒布圾 丰露宣投 桂尔。客户特征客户特征客户客户“两极化两极化”现象明显，中间客户极少，大客户是131、写字楼的主要购买现象明显，中间客户极少，大客户是写字楼的主要购买力，通常以力，通常以“层层”为单位购买，散户对价格比较敏感，通常选择租赁方式入驻写字楼为单位购买，散户对价格比较敏感，通常选择租赁方式入驻写字楼客户需求客户需求研究研究*使用使用客户客户大客户分析大客户分析大客户是写字楼市场的重要部分，成功导入一定比例的大客户是写字楼发展的关键大客户是写字楼市场的重要部分，成功导入一定比例的大客户是写字楼发展的关键山西国际贸易中心山西国际贸易中心大客户面积占比约：大客户面积占比约：15%15%富力城房地产开发富力城房地产开发亚美大陆煤炭亚美大陆煤炭山西世贸中心山西世贸中心大客户面积占比约：大客户面132、积占比约：40%40%阳光实业阳光实业宏盛能源开发宏盛能源开发亚鑫能源亚鑫能源能源产业集团能源产业集团阳光国际商务中心阳光国际商务中心大客户面积占比约：大客户面积占比约：25%25%梗阳投资梗阳投资盛安投资盛安投资海通期货海通期货大潮装饰大潮装饰财富国际大厦财富国际大厦大客户面积占比约：大客户面积占比约：30%30%平安保险平安保险东兴期货东兴期货中国银联山西分公司中国银联山西分公司台基实业台基实业禾剑夫去布圾军存毒宣投访丛泄速切昂天宣投卡泄罪遵制30%-40%仪闻融友茎父绞伊丛主举位何闸卡泄律。客户需求客户需求研究研究*部分写字楼大客户办公使用面积明细部分写字楼大客户办公使用面积明细公司名称133、公司名称面积（面积（）山西国际贸易中心山西国际贸易中心寒办埔抖场亨异取1200些至天须煥炸1200阳光国际商务中心阳光国际商务中心韦克审丛3900宗福茎父异取1300些鑫茎父1300茎父亨丛饱囤2600财富国际大厦财富国际大厦年宋信颇2000丝兵枢轭1000丰图除艾岁诸切六叹1000史堂审丛1000山西世贸中心山西世贸中心梪韦拭辖2000福宋拭辖1500满钱枢轭1000天澀诱1500客户需求客户需求研究研究*大客户需求研究大客户需求研究界定界定通过我通过我司对太原市写字楼市场的调研司对太原市写字楼市场的调研与客户深访得知，太原市写字楼项目大客户与客户深访得知，太原市写字楼项目大客户以以金融类和134、能金融类和能源类源类企业为主企业为主，此外，此外，部分房地产企业的办公面积需求也部分房地产企业的办公面积需求也超过超过10001000，符合大客户，符合大客户标准标准 我们我们将办公需求面积将办公需求面积10001000以上已入驻客户以上已入驻客户定义为大客户定义为大客户，以，以金融类、能源类金融类、能源类为主。为主。金融金融类类：中国平安保险公司山西分公司、海通期：中国平安保险公司山西分公司、海通期货、梗阳投资货、梗阳投资能源类能源类：山西能源产业集团有限责任公司、山西：山西能源产业集团有限责任公司、山西亚鑫能源集团亚鑫能源集团房地产：山西金瓯、山西宏盛、太原富力城房地产：山西金瓯、山西宏盛135、太原富力城客户需求客户需求研究研究使用使用客户客户大客户分析大客户分析*大客户大客户-现有办公条件现有办公条件受访大客户以租赁为主，办公面积大多集中在受访大客户以租赁为主，办公面积大多集中在1000-15001000-1500，现办公区域主要集中在迎泽区，现办公区域主要集中在迎泽区和小店区，未来选择市中心和南城区域办公的大客户较多。和小店区，未来选择市中心和南城区域办公的大客户较多。意向办公区意向办公区修戳栓父军存毒宣投贴跑圭寻宣投潜贴邦簧丰取皇闻融IT绞宣投杭假吗云南城区域南城区域舱具付绞宣投天夜扬扩钉掉亥钱促别、镰奥八碍市中心写字楼市中心写字楼功六。选择市区写字楼的主要原因选择市区写字楼136、的主要原因：亥钱促别镰奥八军存毒橙气博埔节饱予天闸闻融友IT伊丛功六饱致旧底如选择办公区的主要抗拒因素选择办公区的主要抗拒因素镰奥与找瑚亥钱与促啊丛氮固欶使租购方式租购方式现办公区现办公区办公面积办公面积客户需求客户需求研究研究*大客户大客户-入驻意愿入驻意愿&项目认知项目认知受访大客户对高端准甲级写字楼物业缺乏认知受访大客户对高端准甲级写字楼物业缺乏认知，若更换办公楼，若更换办公楼，16%16%的大客户有明确的入住意的大客户有明确的入住意愿，对本项目愿，对本项目认可度较低认可度较低，对区域及开发商品牌认知程度一般，价格预期主要集中在，对区域及开发商品牌认知程度一般，价格预期主要集中在1000137、0-10000-1500015000元元/平米。平米。修戳栓父军存毒宣投贴跑本项目入驻意愿本项目入驻意愿品牌认知度品牌认知度产品认知产品认知价格预期价格预期卖低兄/变贴宣投寻军存毒碍多素鬼纳兴淀与夜本银贝主图贸望夫去布板红碍军存毒亨哄对写字楼的概念模糊，尤其对先进的对写字楼的概念模糊，尤其对先进的高标准甲级写字楼物业缺乏认知高标准甲级写字楼物业缺乏认知。客户需求客户需求研究研究*大客户大客户-对办公产品标准的选择对办公产品标准的选择有有58%58%的客户会选择开放式办公空间，的客户会选择开放式办公空间，69%69%的客户会选择的客户会选择VRVVRV空调系统，约空调系统，约64%64%的客户要138、求的客户要求写字楼能够简装交房、大客户普遍认为写字楼能够简装交房、大客户普遍认为ICIC卡系统等智能化配置很有必要。卡系统等智能化配置很有必要。修戳栓父军存毒宣投贴跑建筑结构建筑结构装修标准装修标准功能空间功能空间空调系统空调系统大客户选择写字楼考虑大客户选择写字楼考虑因素排序：因素排序：场盒低臂亥钱界冷任楚泪年由丛织盒味遮镰奥萨适镰奥异取啊哄甚 客户需求客户需求研究研究天宣投寻军存毒由丛贯景友权茎北镰臂碍驶泽普鬼贝主保安监控、照明保安监控、照明自动化、有线电视、自动化、有线电视、IC IC卡系统卡系统镍律构忆诺。*大客户大客户-产品及功能需求产品及功能需求大客户对写字楼空间整体性要求较高，要139、求写字楼档次要高，符合企业形象需求，最好能够整大客户对写字楼空间整体性要求较高，要求写字楼档次要高，符合企业形象需求，最好能够整层租赁或购买；个性需求则有选择性，但主要集中在电梯，空调及其他空间位置要求上。层租赁或购买；个性需求则有选择性，但主要集中在电梯，空调及其他空间位置要求上。修戳栓父军存毒宣投贴跑共性需求共性需求帐果军存毒茎大主看投镰复偶适抖咖伞宣圾抗？诺泽眼歇冈构粟跃跃蛙熔座？寻军存毒碍冈镇诱俯楚友橙气高帽兴淀？毒居钉掉下领除访多碍天宣投假吗云毒居？诺泽镰构构疏素印眉露？寻由丛织盒诺泽速。个性需求个性需求闻融绞宣投帐果军存毒冈镇镰构天垫伞败宫友夜加茎历？除访、费刺绞宣投诺泽构24少曳140、粟跃？闻融、费刺绞宣投驶诺军存毒冈镇技味遮茎大弗都夜容除访？茎父绞抖场亨绞攒击帐果茎大构低臂伙返碍粟露贯臂鼻寿功六宫？茎父绞纳图构伊丛寻军存毒碍健逆低诺泽速驶诺构兆进世普促碍健逆低依周左例看。客户需求客户需求研究研究*以以购买为主购买为主的的银行等金融类客户银行等金融类客户以及以以及以租租赁为主赁为主的的能源、房地产企业能源、房地产企业是本项目易得是本项目易得的大客户。的大客户。大客户大客户 意愿程度：太原市写字楼市场租赁客户较多，受访大客户有约意愿程度：太原市写字楼市场租赁客户较多，受访大客户有约16%16%有明确的入住意愿；有明确的入住意愿；价格预期：价格预期：10000-15000100141、00-15000元元/为主；为主；办公标准：办公标准：太原市写字楼市场普通甲级和准甲需求集中，对写字楼的概念模糊，尤其对太原市写字楼市场普通甲级和准甲需求集中，对写字楼的概念模糊，尤其对先进的高标准甲级写字楼物业缺乏认知；先进的高标准甲级写字楼物业缺乏认知；产品需求：大客户要求写字楼档次要高，符合企业形象需求，最好能够整层租赁或购产品需求：大客户要求写字楼档次要高，符合企业形象需求，最好能够整层租赁或购买；个性需求则有选择性，但主要集中在电梯，空调及其他空间位置要求上。买；个性需求则有选择性，但主要集中在电梯，空调及其他空间位置要求上。客户需求客户需求研究研究*散客需求散客需求研究研究界定界定142、目前太原市写字楼市场的客户从数量来看大部分为服务类及贸易类客户，多为国际性或全国性目前太原市写字楼市场的客户从数量来看大部分为服务类及贸易类客户，多为国际性或全国性公司的太原办事处和小型服务贸易公司，租赁面积在公司的太原办事处和小型服务贸易公司，租赁面积在10001000以下以下服务类服务类：宝华盛世国际旅行社、艾伦律师事：宝华盛世国际旅行社、艾伦律师事务所、国信招标代理务所、国信招标代理贸易类贸易类：金石大国际贸易、三泰国际贸易、：金石大国际贸易、三泰国际贸易、斯泰勒进出口贸易斯泰勒进出口贸易科技：天地科技、红力科技科技：天地科技、红力科技IT:IT:腾讯企业腾讯企业QQQQ 我们我们将办公143、需求面积将办公需求面积10001000以下已入驻的以下已入驻的客户定义客户定义为散客，以为散客，以服务类、贸易类服务类、贸易类为主。为主。客户需求客户需求研究研究使用客户使用客户散户分析散户分析*部分写字楼散户办公使用面积明细部分写字楼散户办公使用面积明细公司名称公司名称面积（面积（）山西国际贸易中心山西国际贸易中心图贸翅筑天长府构颁六叹700三拉图顺贸最构颁六叹400钱渡贸最构颁六叹400阳光国际商务中心阳光国际商务中心除艾啊动构颁六叹700除盉钱织盒咽赞构颁六叹岁诸切六叹300闻空天由游构颁六叹300财富国际大厦财富国际大厦虽松明穿算拥构颁六叹400切优伤嫩庄员构颁六叹500盘双夫去功二备144、300山西世贸中心山西世贸中心晕淘勘都击古贸最构颁六叹700洁钱捆南构颁六叹500修戳耶署亿构颁六叹350客户需求客户需求研究研究*类别一：服务类类别一：服务类对本项目的认知及入住意愿对本项目的认知及入住意愿本项目紧邻汾河，所在区域属于城市次核心区，离市中心的写字楼群较远，本项目紧邻汾河，所在区域属于城市次核心区，离市中心的写字楼群较远，办公氛围不成熟办公氛围不成熟，但整体仍看好汾河以西未来的发展，服务类客户大多会考虑本项目但整体仍看好汾河以西未来的发展，服务类客户大多会考虑本项目1.1.区域认知区域认知宣投寻柏医埠碍麻禾泄速贝台缩锦沒浏札谁皆墙泄速如？2.2.看好因素看好因素亥钱促别柏麻禾低145、臂异取饭座速布丰必住星何调列伞如云布丰必？3.3.抗拒因素抗拒因素合普鬼镰奥取属与找瑚筒布丰必速酉？4.4.入住意愿入住意愿全佐扩扬乙蓬妙桑取属速如碍赖伞航警。客户观点客户观点区域认知区域认知主要看好因素主要看好因素主要抗拒因素主要抗拒因素客户需求客户需求研究研究*类别一：服务类类别一：服务类未来办公需求及价格承受未来办公需求及价格承受1.1.地点选择地点选择构85%碍变贴宣投词竹伞钉技航警柏麻禾？2.2.面积需求面积需求林动绞昂宣碍鬼篓驶泽饱丰圭500-800年绝？3.3.关注因素关注因素林动绞访丛高帽兴淀军存毒碍由丛林动？4.4.价格承受力价格承受力58%碍宣投台撤变碍任楚医露主10000146、-15000兄/年绝。客户观点客户观点客户对本项目认知度偏低客户对本项目认知度偏低，只有，只有9%9%的客户表示会首选本项目，服务类企业需求面积偏大，集的客户表示会首选本项目，服务类企业需求面积偏大，集中在中在500-800500-800平米，价格方面，大多数客户可接受的价格约在平米，价格方面，大多数客户可接受的价格约在10000-1500010000-15000元元/平米之间平米之间是否会选择本项目是否会选择本项目价格预期价格预期卖低兄/面积需求面积需求卖低客户需求客户需求研究研究*类别一：服务类类别一：服务类产品功能需求产品功能需求服务类客户对写字楼产品的关注点主要是写字楼的整体形象和电梯147、，空调等硬件设施，包括装服务类客户对写字楼产品的关注点主要是写字楼的整体形象和电梯，空调等硬件设施，包括装修风格，大厅设计，门禁等。修风格，大厅设计，门禁等。共性需求共性需求由丛碍哄甚友林动泪年？粟跃绞垫林动绞宣投寻军存毒碍粟跃诺泽速？哄甚眼歇明闸兆进？天堆诺宾敶替亲军存毒楚板如望皇令楚寻丰弓楚纳泄速饭撤变。个性需求个性需求调毫速少碍林动绞六叹诺泽构六看碍粟露速天橙气速天宣投捡很宫？少垫六叹杭夜兴淀历茶泪露纳眉温贯景？多伊夫去功二备林动绞六叹杭喷氢楚永弓楚贯豪曳尝碍军存毒。客户需求客户需求研究研究*类别二：贸易类类别二：贸易类对本项目的认知及入住意愿对本项目的认知及入住意愿贸易类客户总体来说对148、区域的认可度不高贸易类客户总体来说对区域的认可度不高，对区域的主要看好因素是交通和规划，商业氛围和，对区域的主要看好因素是交通和规划，商业氛围和配套情况是此类客户比较担心的因素。配套情况是此类客户比较担心的因素。1.1.区域认知区域认知宣投寻柏医埠碍麻禾贝台簧座乙蓬？2.2.看好因素看好因素亥钱促别柏麻禾低臂异取饭座速布丰必住望埔布架栓取属碍举诺医埠？3.3.抗拒因素抗拒因素合普鬼镰奥取属与找瑚就具望费刺闻融纳访丛泄速拷捉？4.4.入住意愿入住意愿费刺闻融访丛全佐扩扬律住具付贸最绞访丛构全佐扩扬。客户观点客户观点区域认知区域认知主要看好因素主要看好因素主要抗拒因素主要抗拒因素客户需求客户需求研149、究研究*类别二：贸易类类别二：贸易类未来办公需求及价格承受未来办公需求及价格承受1.1.地点选择地点选择罪乙华碍贸最绞宣投伞航警钉掉柏麻禾？2.2.面积需求面积需求贸最绞宣投碍功六鬼篓驶泽夜圭300-500年绝驶泽鬼篓做少？3.3.关注因素关注因素 贸最绞宣投板兴淀碍望军存毒碍啊丛氮固咖味遮镰奥？4.4.价格承受力价格承受力贸最绞台撤变碍任楚医露主15000-20000兄/年绝碍板夜卡泄罪39%。客户观点客户观点约一半的客户表示会首选或考虑本项目，贸易类企业需求面积偏大，集中在约一半的客户表示会首选或考虑本项目，贸易类企业需求面积偏大，集中在300-500300-500平米，价平米，价格方面，150、大多数客户可接受的价格约在格方面，大多数客户可接受的价格约在15000-2000015000-20000元元/平米之间平米之间是否会选择本项是否会选择本项目目价格预期价格预期卖低兄/面积需求面积需求卖低客户需求客户需求研究研究*贸易类客户对写字楼的主要关注点是商业氛围及周边配套，需要有银行等设施，对新风系统，贸易类客户对写字楼的主要关注点是商业氛围及周边配套，需要有银行等设施，对新风系统，网络地板等高端产品比较关心。网络地板等高端产品比较关心。共性需求共性需求寻味遮镰奥诺泽速就具望除访？诺泽板如构切投粟跃咖腰楚场格寻晚编肘泄速闲谈？帐果眼歇冈碍粟跃茎大异既就具望夕太？天堆诺宾敶替亲军存毒楚板如151、望皇令楚？诺构宋八碍由丛诺构社播贯景。个性需求个性需求耶溃贸最绞昂宣泄速淀闲名访碍节饱簧座寻秃兴镰奥妙除访纳构速碍侦辨懂帐果军存毒冈构夜容闻融柔桃普促丛动亥游？少垫六叹杭夜兴淀历茶泪露纳眉温贯景？镇切驶诺像孟轭由碍六叹驶诺军存毒镰构像由露。类别二：贸易类类别二：贸易类产品功能需求产品功能需求客户需求客户需求研究研究*散客散客服务类服务类贸易类贸易类意愿程度意愿程度宣投寻柏医埠碍麻禾泄速贝台构76%碍变贴宣投词竹伞航警柏麻禾宣投寻柏医埠碍麻禾贝台簧座乙蓬罪乙华碍贸最绞宣投伞航警钉掉柏麻禾价格预期价格预期10000-15000兄/年绝15000-20000兄/年绝面积需求面积需求500-800年绝152、300-500年绝产品需求产品需求林动绞宣投寻军存毒亨哄碍兴淀玉举诺望军存毒碍星何彩踩咖眼歇粟跃纳窜价贯景匈掌诱俯楚天历贯豪雷等纳贸最绞宣投寻军存毒碍举诺兴淀玉望啊丛氮固友味遮镰奥驶诺构除访纳贯景寻晚编肘腰聪场格纳红亨哄泄速兴必客户需求客户需求研究研究*客户需求客户需求研究研究大客户需求大客户需求散客需求散客需求需求面积需求面积1000-15001000仪不承受价格承受价格10000-15000兄/10000-15000兄/产品诉求产品诉求异既弓功六粟露、VRV粟跃编肘、夜加茎伞败宫、镰复偶适抖、权茎北镰臂、由丛林动八鬼懂天堆棒凌、由丛林动、丰失粟跃、其他其他寻橙气诺泽纬吉伊丛彩踩驶泽兆进碍健153、逆低茎大星居箱输技软乱六关粟露历茶泪露纳眉温贯景军存毒像由露通过主要指标对比总结通过主要指标对比总结，大客户与散客对写字楼产品的需求有较大差异，大客户与散客对写字楼产品的需求有较大差异，未来可通过产品定制化满足不同需求的客户。未来可通过产品定制化满足不同需求的客户。通过客户深访得知通过客户深访得知1 1，客户对本区域认知度较低；，客户对本区域认知度较低；2 2，太原市写字楼市场缺乏，太原市写字楼市场缺乏真正的高端产品，因此，我们将主要通过产品的打造来吸引客户。真正的高端产品，因此，我们将主要通过产品的打造来吸引客户。*投资客户投资客户客户需求客户需求研究研究楔摩夫去布军存毒布圾界冷承仰尉软乱军154、存毒看栓击箱咖击唯仪袖受由丛午倾咖箱闻族磅碍宣投宛之主投资客户投资客户。*投资客户投资客户需求研究需求研究界定界定 我们将购买写字楼用来出租和出售，以获取物业升值和租金收益的客户定义为我们将购买写字楼用来出租和出售，以获取物业升值和租金收益的客户定义为投资客户投资客户。客户需求客户需求研究研究客户年龄特征客户年龄特征客户来源客户来源1.1.年龄特征：年龄特征：拭辖宣投并举诺饱丰圭40岛仪下戏卡泄遵80%？2.2.客户来源：客户来源：夫去布拭辖宣投罪80%望栓萨布医碍族全亿致罪20%栓萨岁诸种碍具付参布。投资客户特征投资客户特征*【写字楼选择写字楼选择】区域方面，区域方面，选择选择长风街区域长风155、街区域的最多，选择时主要考虑的最多，选择时主要考虑价格因素价格因素、停车情况停车情况、物物业服务水平业服务水平等。等。客户需求客户需求研究研究选择写字楼主要考虑区域选择写字楼主要考虑区域1.宣投扩吗军存毒医埠4找饱丰圭零评博冈皆仪博找主军存毒箱软碍珊玉医埠？2.拭辖宣投举诺秒丰军存毒萨适树价丰碍任楚团缘、健逆手冷、由丛林动泪年纳。客户观点客户观点物业服务水物业服务水平平进出物业的进出物业的交通条件交通条件价格因素价格因素停车情况停车情况空调设施空调设施物业装修物业装修银行银行 票票务配务配套套餐饮餐饮 健身健身 健身设施健身设施律秒闲42.334.634.634.634.619.230.811156、.5泄速秒闲53.853.853.853.865.465.457.757.3与秒闲3.811.511.511.515.411.530.8总计总计100100100100100100100100*客户需求客户需求研究研究卖低兄/面积面积总价总价单价单价5050以下以下50-10050-100101-150101-150151-200151-200200-300200-300500500以上以上8000-100008000-100004545727211711716216222545010000-1500010000-1500062.5100162.5225312.562515000-200001157、5000-2000087.51442343244509002000020000以上以上1001602603605001000写字间售价多少合理写字间售价多少合理理想写字间面积理想写字间面积【敏感因素敏感因素】目前客户接受的理想目前客户接受的理想售价多处于售价多处于8000-100008000-10000元元/之间，理想写字间的购买之间，理想写字间的购买面面积为积为5050以下；以下；根据客户反映的合理单价及面积区间，我们推测出客户认为合理的根据客户反映的合理单价及面积区间，我们推测出客户认为合理的总价区间为总价区间为4545万左右万左右淀戏任主受卖任友鬼篓碍丰倾循击*【产品偏好产品偏好】受访客158、户倾向于选择受访客户倾向于选择SOHOSOHO和和甲级写字楼甲级写字楼，选择乙级写字楼的客户较少，建筑结，选择乙级写字楼的客户较少，建筑结构多选构多选全框架式开放格局全框架式开放格局，希望写字楼内能够设有，希望写字楼内能够设有餐饮，会议室，健身房餐饮，会议室，健身房等设施。等设施。客户需求客户需求研究研究办公物业类型选择倾向办公物业类型选择倾向建筑结构选择建筑结构选择希望写字楼内有的辅助功能空间希望写字楼内有的辅助功能空间1.圭变贴碍拭辖般丰40%碍宣投驶诺军存毒贯臂贯景伞败宫咖偶适抖纳造努加茎粟露习望宣投泄速秒闲碍团缘？2.4找宣投钉掉甴置军存毒5找宣投钉掉SOHO？3.6找宣投假吗专八概桨159、异既弓楚层？6找宣投驶诺疏素印眉露2找宣投驶诺疏素叱抖。客户观点客户观点*【产品偏好产品偏好】受访客户受访客户对写字楼的电梯、停车位、智能化系统等方面也比较关注对写字楼的电梯、停车位、智能化系统等方面也比较关注，认为电梯的，认为电梯的数量、速度、品牌等均比较重要，车位及智能化系统也是投资者选择写字楼的重要因素。数量、速度、品牌等均比较重要，车位及智能化系统也是投资者选择写字楼的重要因素。客户需求客户需求研究研究1.1.电梯电梯变贴般贝主下不盐崖枢眼歇纳很曳露底主1-3切阳寻眼歇碍明闸、钻座、哄甚纳镍律兴淀？2.2.停车位停车位变贴宣投贝主军存毒碍逆低手冷律闲诺镰泄底遵制1:1？3.3.智能化系160、统智能化系统变贴宣投贝主权茎北编肘妙信宋社播、球替萨助北、构考眼谈、IC卢编肘镍泄速闲诺。客户观点客户观点产品关注产品关注点点电梯电梯停车位停车位智能化系统智能化系统*总价区间：总价区间：100-225100-225万万建筑结构：全框架式开放格局建筑结构：全框架式开放格局主要关注因素：地理位置、交通情况、主要关注因素：地理位置、交通情况、电梯、车位、智能化系统电梯、车位、智能化系统主要考虑区域：长风街主要考虑区域：长风街投资客户主要为40岁左右的太原本地高收入人群客户特征投资客户对产品的面积区间要求较高，投资客户对产品的面积区间要求较高，“区位区位”是投资客户是投资客户选择产品时考虑的最主要因161、素选择产品时考虑的最主要因素投资客户投资客户产品需求客户需求客户需求研究研究*写字楼客户总结写字楼客户总结以金融类和能源类企业为主的大客户和服务类、贸易类散户是本案的主要购买客户以金融类和能源类企业为主的大客户和服务类、贸易类散户是本案的主要购买客户还有还有36-4536-45岁的私营企业主及企事业单位的公务员是本项目主要投资客户岁的私营企业主及企事业单位的公务员是本项目主要投资客户使用客户使用客户以金融类和能源类企业为核心的大客户，服务类、贸以金融类和能源类企业为核心的大客户，服务类、贸易类企业是散客易类企业是散客投资客户投资客户主要为主要为36-4536-45岁的私营企业主及企事业单位的公162、务员岁的私营企业主及企事业单位的公务员不同客户对产品有不同的诉求，大企业客户对高品质甲级写字楼产不同客户对产品有不同的诉求，大企业客户对高品质甲级写字楼产品很认可，中小企业和个人投资者由于资金实力有限，希望物业功品很认可，中小企业和个人投资者由于资金实力有限，希望物业功能多元化，对能多元化，对sohosoho办公产品认可。办公产品认可。客户需求客户需求研究研究PARTPART 4 4 本案如何进行整体定位？本案如何进行整体定位？柏何任倾棆盒 麻禾星何宛低本体价值梳理本体价值梳理 场坚医低树价 柏榜亥钱手冷 麻禾回落手冷 味遮镰奥树价 麻禾取属普吗地块区位：地块区位：项目位于太原市万项目位于太原163、市万柏林区迎泽大桥南侧，汾河西侧，晋祠路与滨河大街之间；区域内柏林区迎泽大桥南侧，汾河西侧，晋祠路与滨河大街之间；区域内多为城中村和各种专业市场，区域形象较差、商务氛围淡薄，办公物业发展基础较差多为城中村和各种专业市场，区域形象较差、商务氛围淡薄，办公物业发展基础较差三桶案医望夫去碍舟砀医咖埔丰栅节饱医禾剑医埠冈夜主开柱、诱、容典、柔眼、蔬被主举何碍拖取布圾啊丛橙气速住世帆层澳乳星何医埠彩踩速己？眠云与山云埔布椭必啊动医合绞垫六叹明闸律尔啊动氮固漱触取属功六由丛碍医埠异取堂窗速己。地块整体照片地块整体照片华润华润中心中心杏花岭区杏花岭区舟埔医日浦丰必尖草坪区尖草坪区左丛亨丛椭必医万柏林区万柏林164、区舟砀医晚兵啊佐医迎泽区迎泽区舟埔医日浦、啊贸丰必晋源区晋源区电虚晴熟医小店区小店区晚兵啊佐医埔布举诺拆弥医15六闯5六闯盒左天孩岁诸种威沒河河汾汾河河迎泽大街迎泽大街布医衔固华润华润中心中心本体价值梳理本体价值梳理交通条件：交通条件：项目地块北临城市主干道项目地块北临城市主干道迎泽大街，距迎泽大街，距市中心市中心5 5公里，太原机场公里，太原机场1515公里；但由于公里；但由于汾河的阻隔，与城市核心区交通联系受到限制，经常发生拥堵，对交通通达性有较大影响汾河的阻隔，与城市核心区交通联系受到限制，经常发生拥堵，对交通通达性有较大影响缩锦晠祠迭征匹落埔布举平铺邮淡天评逆簧与进5切阳落布丰必10切165、阳？缩锦牵浏诸迭落牵浏丝迭2-3切阳逆簧？牵浏丝迭落夫去柔圾逆簧30切阳落夫去独逆紧逆簧15切阳？麻禾场坚味遮讨班构明树埔布举平铺皆职位眠云沒浏碍韵颠配撤布丰必碍 日动医、啊动医诺耶邦邮淡天橡逆游闸律天耶帽取眉据塔亥钱击访碍促摸懂变制彻哎。晠祠迭牵浏诸迭邮淡天评博冈皆本体价值梳理本体价值梳理项目四至：项目四至：地块位于晋祠路与滨河西路之间，南侧、西侧有大量老旧民宅，北侧由移村北街与青地块位于晋祠路与滨河西路之间，南侧、西侧有大量老旧民宅，北侧由移村北街与青春滨秀园春滨秀园相隔，需要大量拆迁工作，开发难度较高相隔，需要大量拆迁工作，开发难度较高方向方向内容内容丝侯牵浏诸迭博侯吐登笑医诸侯协艾容倣166、匹侯评必六圦场坚博侯场坚博侯场坚诸侯场坚丝侯本体价值梳理本体价值梳理周边配套：周边配套：项目周边各种基本生活配套设施较全，如餐饮、医院、学校、商业服务机构等都有分项目周边各种基本生活配套设施较全，如餐饮、医院、学校、商业服务机构等都有分布，档次较低，布，档次较低，只只可以满足项目人群日常生活，未来需靠自身项目完善。可以满足项目人群日常生活，未来需靠自身项目完善。至案爆栓筑蜘圦汾汾河河公公园园太原理工大学太原理工大学山西省委山西省委丰匿孩预珍煥天叩图顺茎父丰必 邮诸天叩岁诸种置亿波涂预丰匿孩预项山匿预丰图煥炸占由博冈皆眼孔啊丛评三泪共亮六圦橙佐宇找瑚啊土闲诺开纵邮淡天评啊丛评迎泽大街迎泽大街1.167、2六闯1.5六闯1.5六闯眉温土本体价值梳理本体价值梳理我们对项目的定义：我们对项目的定义：一个处于非商务区，区域意向较差、交通通达性受抑制，一个处于非商务区，区域意向较差、交通通达性受抑制，但有一定基本生活配套设施的综合体项目。但有一定基本生活配套设施的综合体项目。成熟商务成熟商务区区核心商务区核心商务区次级商务次级商务区区非商务区非商务区本案本案汾汾河河本体价值梳理本体价值梳理项目发展方向项目发展方向城市环境城市环境市场发展市场发展产品现状产品现状自身属性自身属性非核心商务区非核心商务区交通通达性不高交通通达性不高区域抗性强区域抗性强大型商业综合体大型商业综合体整体品质低整体品质低缺乏标杆168、项目缺乏标杆项目产品升级在即产品升级在即未来竞争激烈未来竞争激烈市场初级阶段市场初级阶段规律性不强规律性不强溢价能力不高溢价能力不高大客户为主导大客户为主导省会中心城市省会中心城市经济基础较好经济基础较好产业分级明显产业分级明显非规划重点方向非规划重点方向华润置地华润置地太原迎泽桥西太原迎泽桥西城市综合体城市综合体项目发展方项目发展方了解华润战略目标，确定项目占位，进一步筛选目标物业了解华润战略目标，确定项目占位，进一步筛选目标物业项目发展方向项目发展方向本体本体占位占位麻禾典构背吉何任倾咖调毫旧底习孟圭速天碍医埠拷懂协涸哄甚圭夫去穴后座测构棚素运栓驶诺场棒垫麻禾仪汪译抵？括佐录剑夫去哄轮军存169、毒亨哄粟腊碍柔伞卡鼻布圾鼻光低臂柏麻禾碍卡低与今诺仓夫去布圾谢座航警杭诺仪星中岁诸八种碍座航警找主星吉岁诸伊丛戏镇碍亨丛节饱场？钱邦捕亨哄彩踩友由丛纳置仪秒乙考埔布碍由丛哄轮圭布圾紫事捕循夷筹护茎迁循布圾袖受族磅面向山西、结合华润自身产业链优势统一考虑面向山西、结合华润自身产业链优势统一考虑立足高端，引领市场，高立足高端，引领市场，高形象展示项目优势，形象展示项目优势，占领市场先机；占领市场先机；走走领导者路线，通过高端产品树立领导者路线，通过高端产品树立标杆整个各方资源促进项目升值标杆整个各方资源促进项目升值客户客户柏麻禾碍何闸速天宣投底仓天宣投咖本钱昂投严中谢座航警？拭辖专例看垫宣投切到栓170、航闸仓驶泽谢座钢彼切框绿凌宛低合由丛绞垫碍宣投袖循宣投贝台审皇族磅禾棒。产品类型产品类型市场存量市场存量（万平方米）（万平方米）潜在供应潜在供应（万平方米）（万平方米）租售价格租售价格（元（元/平方米）平方米）代表项目代表项目客户需求客户需求近甴置军存毒，窜价咖途价遵制匹亭乙考埔布棒凌禾剑布圾粟确亨哄1328000丝普替盎、整太际天宣投主举诺宣致卡泄40%仪下甴置军存毒，棒凌垫100132岁诸丘贸丰必、岁诸图贸丰必亝置军存毒153布圾驶泽尔巴暂依底闻庄天叩、鼎夫协堂柏驶泽暂soho功六47319000-10000整太空、三图埔moma中亿拭辖般珊话亨哄卡泄80%仪下结合华润战略，从各类型产品市171、场表现出发，寻求项目突围之道结合华润战略，从各类型产品市场表现出发，寻求项目突围之道钱邦合绞垫亨哄布圾寻泄栓秒超甲级写字楼超甲级写字楼山云布圾簇腊亨哄典构紫事少、唯任碍电径布圾柔伞速天？夫去功六由丛备云仓亝置吗甴置邦熄音沫甲级物业甲级物业布圾仿钥焰墨夜位棒凌从住云匹亭乙考埔布亨哄哄轮郑驶攒午？亝置军存毒暂吐育依底台仪秒击赠箔亨哄加茎巴钥焰该sohosoho办公办公抗松令soho功六宝屈宝啊碍电懂咖住戏任伙勒杭釜吉中亿拭辖般咖少伊丛软乱星何布圾仿郑备云速住泪年构速天布圾柔伞。项目发展方向项目发展方向物业类型物业类型机会评价机会评价发展预判发展预判匹配度匹配度近甴军存毒暂贮仓调列居鬼、紫事居鬼郑望172、仓宣投居鬼切框CRIC贝主近甴功六麻禾圭医埠冈坎该紫事伙勒台你主哄甚棒贾抬铁。匹配度匹配度100%100%甴置军存毒钱邦寻甴置军存毒布圾碍赢耐跃突、仪友寻紫事皆墙咖麻禾碍跃械CRIC贝主甴置军存毒圭医埠冈构速天柔伞玉。匹配度匹配度75%75%亝置军存毒钱邦寻亝置军存毒布圾赢耐跃突聋吉协涸哄甚彻哎办CRIC贝主与釜吉都访亝置军存毒由丛异取。匹配度匹配度25%25%soho功六医埠冈宣投寿全手冷宏八茎大旋撧soho功六碍取属CRIC贝主寻云播鬼篓咖播戏任碍soho亨哄据构高帽如碍布圾柔伞玉。匹配度匹配度75%75%物业机会研判：物业机会研判：通过对四种办公产品市场分析，我们初步确定通过对四种办公产173、品市场分析，我们初步确定超甲级写字楼超甲级写字楼作为项目标杆，以作为项目标杆，以标准甲标准甲级写字楼和级写字楼和sohosoho办公办公产品作为占领市场的主力回现产品产品作为占领市场的主力回现产品市场空白市场空白主流产品、潜在供应较主流产品、潜在供应较大，品质一般大，品质一般主流产品、存量极大主流产品、存量极大非主流产品、存量供量非主流产品、存量供量较小较小项目发展方向项目发展方向项目发展方向项目发展方向本项目物业组合确定：本项目物业组合确定：超甲级写字楼超甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼SOHOSOHO办公办公立标杆立标杆做国际标准的超甲级写字楼产做国际标准的超甲级写字楼产品，填补太原市场空白174、品，填补太原市场空白品质品质最大化最大化太原现存甲级写字楼不满足一太原现存甲级写字楼不满足一线城市线城市“甲级甲级”标准标准快速回现快速回现以以sohosoho办公产品填补投资人办公产品填补投资人群需求群需求项目整体定位项目整体定位 取属纺矛 抄矛宛低 彩踩宛低 加茎宛低 宣投宛低 亨哄宛低项目发展策略项目发展策略立势立势突围突围抢滩抢滩引领引领地标建筑地标建筑整合企业资源整合企业资源面对激烈竞争面对激烈竞争脱颖而出脱颖而出打破区域陌生打破区域陌生营造高端商务氛围营造高端商务氛围以优质产品引领市场以优质产品引领市场满足收益回报满足收益回报以超甲级写字楼为价值标杆，融合纯正甲级办公物业与以超甲级175、写字楼为价值标杆，融合纯正甲级办公物业与SOHOSOHO产品，打产品，打造太原第一高端产业集群办公聚集地。造太原第一高端产业集群办公聚集地。写字楼定位写字楼定位立势之路立势之路超甲级写字楼：用超乎想象的地标建筑引领项目价超甲级写字楼：用超乎想象的地标建筑引领项目价值标杆，体现城市非凡气度。值标杆，体现城市非凡气度。写字楼定位写字楼定位突围之路突围之路快速发展、高手快速发展、高手如云，我们：如云，我们：品牌品牌+产品产品+理念理念+配套配套+服务服务=脱颖而出脱颖而出写字楼定位写字楼定位抢滩之路抢滩之路城市拓展需要河西，我们将用品质与速度进行一次城市拓展需要河西，我们将用品质与速度进行一次区域价176、值再定义的区域价值再定义的革命，一盘商务棋局的新篇章。革命，一盘商务棋局的新篇章。写字楼定位写字楼定位引领之路引领之路一场超越城市现状的商务体验，用真正的甲级产品一场超越城市现状的商务体验，用真正的甲级产品震撼市场，超高性价比吸引客户，提升收益回报。震撼市场，超高性价比吸引客户，提升收益回报。写字楼定位写字楼定位战略定位战略定位华润华润.太原太原clustercluster晋央国际中心晋央国际中心定位诠释：三晋大地国际产业聚集新领地定位诠释：三晋大地国际产业聚集新领地超甲级超甲级/产业聚集综合体产业聚集综合体/多功能物业发展多功能物业发展形象定位形象定位形象定位形象定位一座城市的世界观一座城市177、的世界观城市名利圈城市名利圈财富汇聚之地，心灵与火花碰撞场财富汇聚之地，心灵与火花碰撞场城市城市社交社交圈圈城市城市名流的社交场名流的社交场,城市人脉的聚集城市人脉的聚集地地城市时尚圈城市时尚圈最前沿的时尚动态发布最前沿的时尚动态发布,城市的活力舞台城市的活力舞台城市居住圈城市居住圈城市中坚阶层的专属社区城市中坚阶层的专属社区,精英群体聚集地精英群体聚集地写字楼定位写字楼定位写字楼功能定位：写字楼功能定位：集超甲级、甲级以及集超甲级、甲级以及sohosoho办公为一体的复合型商务办公项目，为城市办公为一体的复合型商务办公项目，为城市商务办公拓展全新空间。商务办公拓展全新空间。超甲级超甲级+甲级178、甲级+SOHSOHOO写字楼定位写字楼定位超甲级写字楼超甲级写字楼全方位的全方位的“超甲级超甲级”写字楼，是项目的价值标杆。写字楼，是项目的价值标杆。本项目创新打造超甲级写字楼的途径：本项目创新打造超甲级写字楼的途径：超甲级写字楼的概念标准：超甲级写字楼的概念标准：建筑建筑超高层地标建筑，外观新颖的超高层地标建筑，外观新颖的建筑设计，让人过目不忘。建筑设计，让人过目不忘。功能功能高端商务办公、智能化与人性高端商务办公、智能化与人性化、全天候商务办公设施等。化、全天候商务办公设施等。品牌品牌华润品牌体验，配合全球顶级华润品牌体验，配合全球顶级的办公物业管理品牌。的办公物业管理品牌。服务服务引入具179、有全球商务服务领先的引入具有全球商务服务领先的物业管理公司。物业管理公司。建筑建筑超出普通建筑意义超出普通建筑意义产品产品超越一般产品规格超越一般产品规格价值价值体现企业价值体现企业价值核心核心竞争力竞争力地标级地标级建筑建筑品牌品牌实力实力超超5A5A产品产品“零烦恼零烦恼”物业服务物业服务“超超”越可以超越的一切，从越可以超越的一切，从建筑到产品，从品牌到服务建筑到产品，从品牌到服务写字楼定位写字楼定位甲级写字楼甲级写字楼领先于市场的一线城市标准甲级办公物业，超高性价比引领市场。领先于市场的一线城市标准甲级办公物业，超高性价比引领市场。太原市场已经形成的太原市场已经形成的“甲级甲级”物业标180、准，并不能满足客户的心理诉求，打造纯正甲级写字物业标准，并不能满足客户的心理诉求，打造纯正甲级写字楼，满足客户的需求，迅速占领市场。楼，满足客户的需求，迅速占领市场。物业竞争物业竞争太原城市现有的甲级写字楼标准偏低，本案将以太原城市现有的甲级写字楼标准偏低，本案将以一线城市甲级的标准为甲级写字楼重新定义。一线城市甲级的标准为甲级写字楼重新定义。环境竞争环境竞争濒临汾河一线景观资源，在标准办公物业的水准濒临汾河一线景观资源，在标准办公物业的水准之上，打造绿色、生态办公物业，提升竞争力。之上，打造绿色、生态办公物业，提升竞争力。客户竞争客户竞争打造打造“甲级办公物业性价比之王甲级办公物业性价比之王181、”，以品牌、产，以品牌、产品、资源、环境、服务吸引客户，实现高收益。品、资源、环境、服务吸引客户，实现高收益。核心竞争力核心竞争力综合评价：综合评价：甲级物业产品跳出市场水平、产品竞争力强、吸金能力强甲级物业产品跳出市场水平、产品竞争力强、吸金能力强写字楼定位写字楼定位SOHOSOHO功能灵活，产品领先，环境优越的功能灵活，产品领先，环境优越的SOHOSOHO，丰富项目产品线，给投资者更丰，丰富项目产品线，给投资者更丰富的空间与更大的升值空间，项目的现金流产品。富的空间与更大的升值空间，项目的现金流产品。SOHOSOHO主流功能主流功能投资投资（针对具有一（针对具有一定经济实力的定经济实力的投182、资者）投资者）办公办公（针对草创型（针对草创型企业）企业）功能灵活：功能灵活：少鬼篓亨哄速住戏任拭辖般猜温邻看暂吐黑乌怚。产品领先：产品领先：绿诱俯亨哄啊动镰奥八。环境优越：环境优越：胜虚啊动粟露凑脏左你厌办攒午初丛珊手。综合评价：综合评价：灵活、多变、轻松、享受型灵活、多变、轻松、享受型SOHOSOHO投资投资创业创业办公办公创作创作超甲级写字楼客户定位超甲级写字楼客户定位华润集团在山西投资的产业作为华润在山西（太原）企业的集中办公场所。该呮弗宣投尘红宣投自用客户：自用客户：协涸晾不碍煥炸、晚茎父、泪泺、眼办、匿药、啦长、瑞泣、香唯丛纳圭岁诸取属碍切旋柔桃赠绞宣投乙蓬镍驶诺星居鬼篓落尔圭15183、001500 以上，以上，你主戏镇功六例看。投资客户：投资客户：眠协涸秃兴亨丛抗呮弗碍具付秃兴亨丛六叹全妙啊动林动丛、闻融丛、茎父丛、涂徐纳六叹赠绞宣投驶诺鬼篓侦摩访丛电懂构乙宛己到闻融丛咖茎父丛驶泽速天乙蓬圭15001500 以以下啊动林动驶泽速少乙蓬圭10001000 左右左右寻区位、交通条件、配套、区位、交通条件、配套、物业管理、停车位物业管理、停车位构速诺泽。附属于上下产业链条的本地及外地公司在山西的总部及办事处，对企业形象展示要求很高，一般以租赁为主。写字楼定位写字楼定位甲级写字楼客户定位甲级写字楼客户定位整售客户：整售客户：功六鬼篓乙居友仪下碍穴后宣投妙丰多辖除访、穴后信颇六叹、煥184、炸、茎父纳伊丛驶泽鬼篓乙蓬圭1500仪下汪绞宣投望攒午麻禾星何彩踩碍“领导型领导型客户客户”台仪运制弗寿访丛节饱碍你看寻医低、亥钱、镰奥、由丛织盒泪年诺泽速驶诺圭夫去布圾构速归亿茨辖父护茎寿全。散售客户：散售客户：称闲呮弗茎父友闻融下不熟亨丛陵树碍丰垫贸最咖林动绞伊丛纳汪绞宣投寻伊丛彩踩速主圭扩寻箱闻唯任纳速构乙宛旨扫座驶泽鬼篓乙蓬圭500-800 乌露寻麻禾医低、麻禾彩踩、眼歇明闸、天堆橙气、由织泪年构诺泽拟变任楚圭10000-15000兄/乌露。理想客户组合理想客户组合写字楼定位写字楼定位sohosoho办公客户定位办公客户定位写字楼定位写字楼定位根据客户需求，本案根据客户需求，本案SOH185、OSOHO产品应重点注重实用性、性价比、精装修、配套及物业管理和服务产品应重点注重实用性、性价比、精装修、配套及物业管理和服务SOHOSOHO客群界定客群界定本案客群结构本案客群结构客群类别客群类别客群特质客群特质倾向面积倾向面积注重因素注重因素埔布绿行确鼻拭辖宣埔布确鼻驶泽哄轮功六林动仪拭辖主举诺禾碍30-60任楚、加茎、皆墙柏场友味遮种布拭辖宣举诺栓萨伊丛丰亨音置六动周、丰少垫伊丛织盒亿周仪拭辖主举诺禾碍40-80加茎、镰奥、皆墙种冈衣初伊丛涂亿专夫去构零枢丛动征栓技帽夫去碍衣初音居仪拭辖专少垫功六主举诺禾碍50-80任楚、镰奥、林动70%70%投资客群投资客群狠抓本地投资客群，重点突击省186、内周边有投资需求的客户狠抓本地投资客群，重点突击省内周边有投资需求的客户参考市场成交情况，保底客户支撑的市场容量：参考市场成交情况，保底客户支撑的市场容量：保守预计，本项目在保守预计，本项目在6 6年内年内可消化的可消化的写字楼物业体量写字楼物业体量淀仪下功六宣投宽闸明摩主与宏八肘豪3.83.8万万/年年 *6=6=22.822.8万万1.圭布圾紫事务剩碍剑札不暇构宣投宽闸底赠圭戏闸21.43三乌冈具丰天宣投并座台拟挡鬼篓圭2-3三夜钉掉甴置由丛？2.偏妙承仰圭天宣投辖父下构伙勒锡义承仰碍布圾仿伞墨务？名曳协涸哄甚伙勒习伞呮弗秃兴宣致县北闸伞墨务？3.天宣投丰构箱输宣投抗仪寻陶唯碍贡病诺抬拼抽187、？4.又球布圾县北速如碍军存毒由丛插3并陶唯味枢豪细20122012年甲级市场容量年甲级市场容量7.147.14万万假设市场占有率为假设市场占有率为20%20%：台旋撧陶唯闸1.428三/并又航夫去布功六宣投手冷墨闸宣投旋撧碍布圾宽闸墨闸宣投举诺栓萨岁诸八种偏贯治并寿全闸主2%岁诸种波裸伊丛并亨倾邦什碍关589容年坎鬼篓驶泽主1000-3000受丰露倾2000台旋撧并陶唯闸罪2.36三罐篓台旋撧并陶唯闸罪2.36三/并再通过目标客户的圈定，最终确定可销售型写字楼物业体量再通过目标客户的圈定，最终确定可销售型写字楼物业体量写字楼定位写字楼定位基于典型销售型写字楼物业去化速度，确定本项目可能的基于188、典型销售型写字楼物业去化速度，确定本项目可能的销售周期及去化量销售周期及去化量物业体量确定物业体量确定项目名称项目名称开盘时间开盘时间销售时间销售时间总建面（万总建面（万）年去化量（万年去化量（万）去化率去化率车寒天叩，唯罄2007.92012.38.61.87100%茎父图顺丰必，唯罄2007.92012.651100%鼎夫协，唯罄2007.92010.610.373.66100%井崖图顺，唯罄2007.62011.105.21.25100%丝普替盎燃牵庄圾，圭唯2012.92013.33.80.821%昢福反喷埔，圭唯2009.92012.65.60.950%三图埔MOMA，圭唯2012.189、62012.733100%年韦札苑，圭唯2007.62011.1080.8435%太原写字楼去化周期均在太原写字楼去化周期均在3 3年以上年以上，位置好的甲级写字楼，位置好的甲级写字楼年度去化量可以年度去化量可以达到达到4 4万万/年左年左右右，而而一般一般写字楼年度去化量只有写字楼年度去化量只有1 1万万/年左右年左右，综合本项目位置及标准考虑，本项目年综合本项目位置及标准考虑，本项目年度可度可去去化的写字楼化的写字楼面积面积约为约为3 3万平方米万平方米写字楼定位写字楼定位基于典型销售基于典型销售型型SOHOSOHO办公物业办公物业去化速度，确定本去化速度，确定本项目同项目同类产品可能类产190、品可能的销售周期及去化量的销售周期及去化量物业体量确定物业体量确定项目名称项目名称开盘时间开盘时间销售时间销售时间总建面（万总建面（万）年去化量（万年去化量（万）去化率去化率三锤图顺，乙枢，唯罄2010.72013.313.085.2100%晚开SOHO，唯罄2007.102011.103.91100%丰失C啊动六尐，唯罄2006.32009.103.161100%院锣爆埔布六尐，唯罄2007.82007.102.5610三仪下100%太原太原SOHOSOHO办公办公去去化化周期依地理位置不同差别较大，地段好的周期依地理位置不同差别较大，地段好的项目年度去化可达项目年度去化可达1010万万/年191、年以上以上，位置一般的位置一般的年度年度去化量只有去化量只有1 1万万/年年，去化速度较慢去化速度较慢，考虑到本项目位置属于中等，考虑到本项目位置属于中等，预计年去化的预计年去化的SOHOSOHO面积面积约最多约最多为为4 4万万平方米平方米写字楼定位写字楼定位办公物业配比建议办公物业配比建议柏麻禾台仪尉近甴置军存毒你主棒柬领萨看多都访寻多箱输调毫台仪专陶唯垫军存毒还名？陶唯垫甴置军存毒望柏麻禾举诺别涸栓父圭遵制布圾宽闸堂窗下何闸台仪釜录既天？六尐镇切主强懂由丛，构军存毒透北舱栓钱邦懂任泄伙勒窝素布圾鼻光懂？啊丛镇切仪井影埔啊丛丰必主举望星中麻禾碍诊兆仪裙毒彩弓击皇开败泄侍10%物业配比原则：192、物业配比原则：指标要求指标要求本体制约本体制约市场现状市场现状市场规律市场规律功能功能总建总建面面5050万万平米平米占比占比发展模式发展模式超甲级超甲级写字楼写字楼甲级写字楼甲级写字楼sohosoho办公办公五彩城商业五彩城商业20%20%持有持有1010万万平米平米20%20%销售销售1010万万平米平米40%40%销售销售2020万万平米平米10%10%持有持有1010万万平米平米写字楼定位写字楼定位根据体量及年去化量推算，预计销售周期为根据体量及年去化量推算，预计销售周期为6 6年年如果写字楼部分全部销售，销售周期可能将增加如果写字楼部分全部销售，销售周期可能将增加2-32-3年，可采193、用先租后售或带年，可采用先租后售或带租约方式以促进销售租约方式以促进销售PARTPART 5 5 项目定位如何落实？项目定位如何落实？麻禾由丛取属开败*建议建议超甲级和甲级写字楼产品标准相同，超甲级和甲级写字楼产品标准相同，但在平层面积、使用率、商务配套方面但在平层面积、使用率、商务配套方面标准可以高于甲级写字楼部分标准可以高于甲级写字楼部分建议采取建议采取“人无我有、人有我优人无我有、人有我优”的发的发展策略，在普遍的产品平台水平上进行展策略，在普遍的产品平台水平上进行提升项目产品力，达到引领市场目的提升项目产品力，达到引领市场目的建议建议SOHOSOHO产品立面公建化、智能产品立面公建化、194、智能化，拉开与现有项目差距，紧跟畅化，拉开与现有项目差距，紧跟畅销户型面积，以性价比取胜销户型面积，以性价比取胜超甲级超甲级/甲级甲级写字楼写字楼SOHOSOHO办公办公物业发展建议总体建议物业发展建议总体建议*超甲级超甲级/甲级写字楼物业发展建议甲级写字楼物业发展建议*写字楼物业发展原则写字楼物业发展原则瞄准客户敏感点，寻找产品空缺，成本控制下的瞄准客户敏感点，寻找产品空缺，成本控制下的高形象打造，把钱花在看的见地方高形象打造，把钱花在看的见地方市场角度市场角度太原办公物业整体发展水平不高，市场缺乏真正意义上的超甲级和甲级写字楼物业；多数在售和在租物业在立面形象、大堂设计、停车位和在立面形象195、大堂设计、停车位和电梯配比、生态科技方面电梯配比、生态科技方面存在缺陷;客户角度客户角度夫去功六宣致对写字楼的概念模糊，尤其对先进的高标准甲级写字楼物业缺乏认知；多数客群对立面、大堂、电梯数量、中央空调、配套、停对立面、大堂、电梯数量、中央空调、配套、停车位、物业管理车位、物业管理较为敏感，对生态办公没有明显概念项目角度项目角度柏麻禾诺审皇“抢滩登陆抢滩登陆”碍禾碍乙宛诺棚素任倾棒柬乙宛诺何皇彩踩？楔摩伊丛找柏咖颇台播碍去刚产品适度领先，产品适度领先，弗鼻夫去军存毒星何午置高形象高形象贴标签贴标签控成本控成本*写字楼物业产品价值体系写字楼物业产品价值体系产产品品价价值值体体系系高形象高形象贴196、标签贴标签控成本控成本生态办公生态办公私属定制私属定制物业管理物业管理内部空间内部空间高形象：高形象：举诺钱邦宣投最扫穴世旨扫碍任倾玉天办抬铁？贴标签：贴标签：寻眉愿功六、筛山宛刷纳宣投尝架贝穴亨哄务仪弗寿开素布圾鼻光懂？控成本：控成本：寻宣投高旨扫玉钱邦冈镇粟露碍构旧别看咖贯复碍懂任泄何皇仪顿住找柏。设备选择设备选择外立面外立面大堂大堂公共空间公共空间电梯电梯层高层高商务配套商务配套*项目名称项目名称甲级甲级写字楼写字楼山西国际商务中心山西国际商务中心 阳光国际商务中心阳光国际商务中心 山西国际贸易中心山西国际贸易中心山西世贸中心山西世贸中心财富国际大厦财富国际大厦用材用材大理石大理石+LO197、W-ELOW-E玻玻璃幕墙璃幕墙LOW-ELOW-E玻璃幕墙玻璃幕墙高档石材高档石材+LOW-ELOW-E玻玻璃幕墙璃幕墙高档石材高档石材+LOW-ELOW-E玻璃幕墙玻璃幕墙高档石材高档石材+LOW-ELOW-E玻璃幕墙玻璃幕墙物业发展建议物业发展建议外立面外立面LOW-ELOW-E玻璃幕墙是太原写字楼市场主流，但多数是传统单层玻璃幕墙，环保玻璃幕墙是太原写字楼市场主流，但多数是传统单层玻璃幕墙，环保节能效果较差，也影响高档商务形象展示，需要升级节能效果较差，也影响高档商务形象展示，需要升级阳光国际商务中心阳光国际商务中心山西国际商务中心山西国际商务中心山西世贸中心山西世贸中心财富国际大厦财198、富国际大厦*闭看呼吸式玻璃呼吸式玻璃幕墙幕墙都乙汰凑尔开纵冈多珊闸亥摘攒军存毒多素鬼橙气别看开纵由干增夺居粟露都访冈镇胜北？彩找虎如碍冈镇眉愿微皆编肘？抬铁胜虚皆信碍眉愿垫红军存毒？钱邦专皆信比忽秃撤驳主埔布场棒懂开纵淀全晚碍曳令听之？名曳台仪钱邦屏鬼夫韦茎克伐取眼编肘纳皆信茎父碍弗都彩找胜虚耶溃开纵？物业发展建议物业发展建议外立面建议外立面建议采用双层呼吸式玻璃幕墙奠定项目的第一印象，彰显昭示性采用双层呼吸式玻璃幕墙奠定项目的第一印象，彰显昭示性*物业发展建议物业发展建议立面色彩建议立面色彩建议现代简约风格，时尚感强烈，颜色以现代简约风格，时尚感强烈，颜色以白色、蓝色、淡蓝色为主：白色、蓝色199、淡蓝色为主：军存毒多素鬼望凹朝麻禾哄轮碍兴难底电到务仪兴淀？开败柏麻禾素鬼仪皇令练罪楚主举？干增诺眉愿、蛙茎诺构钱、颠鸟顿四纳加茎？开败柏麻禾军存毒闭看碍虚影妙叶圆抗竹仪确虚、览虚、漱览虚主举星何虚跃专具宅由丛加茎懂轮呀吉主楔柏诺航警柏场医、泣借、皆墙树价碍彻哎邻看虚影碍寻泄专咖距兴编仪遵制务归、串寒咖宏喉铁垫碍禾碍*阳光国际商务中心阳光国际商务中心大堂面积：450平方米大堂层高：10米装饰材料：地面大理石、墙面面砖、天花扣板太原国际贸易中心太原国际贸易中心大堂面积：1500平方米大堂层高：8米装饰材料：地面大理石墙面大理石、天花扣板五峰国际五峰国际大堂面积：200平方米大堂层高：4米装饰材200、料：地面大理石墙面大理石、天花石棉板物业发展建议物业发展建议大堂大堂太原当前写字楼大堂设计简单、面积与规模不成比例，缺乏档次太原当前写字楼大堂设计简单、面积与规模不成比例，缺乏档次*大堂要有良好的形象塑造大堂要有良好的形象塑造大堂功能要合理区分大堂功能要合理区分某些部分进行合理夸张某些部分进行合理夸张在大堂位置进行合理投入在大堂位置进行合理投入物业发展建议物业发展建议大堂建议大堂建议体现国际标准甲级写字楼的豪华大堂设计，作为展现项目品质的首席名片体现国际标准甲级写字楼的豪华大堂设计，作为展现项目品质的首席名片全古天堆望何皇军存毒麻禾红懂碍乙中闲诺属竹鬼布圾榜侍朝竹图顺棒凌甴置军存毒碍天堆天镍主201、双层挑空设计双层挑空设计粟露宽敞、大气，面积多在宽敞、大气，面积多在10001000平米以上平米以上？诱俯柱轮夜仪高档石材和金属材质高档石材和金属材质主举？楔摩柏麻禾军存毒碍何闸友橙气暇诺何皇哄轮叉诺播刷鬼篓团汪仓吉盒、彩踩诺缘击取开败天堆鬼篓圭10001000平平方米方米巧叶居9-109-10米，双层挑米，双层挑空空。汪多天堆航警电虚妙阳光大堂阳光大堂，生态大堂等。，生态大堂等。*提供业主单位良好的交互空间咖啡厅提供快捷方便的查询服务触摸式查询系统更加人性化的服务理念客户休息区代办票务、礼仪接待商务服务等商务中心可避免闲杂人员进入楼内提高楼宇安全性写字楼门禁系统物业发展建议物业发展建议大堂建202、议大堂建议增加方便增加方便快捷的预约、门禁系统，人性化的客户休息区和商务中心，细节快捷的预约、门禁系统，人性化的客户休息区和商务中心，细节处彰显简约、实用的处彰显简约、实用的气质，高档形象突出气质，高档形象突出*物业发展建议物业发展建议财富国际大厦财富国际大厦山西国际贸易中心山西国际贸易中心阳光国际商务中心阳光国际商务中心公共空间公共空间多数写字楼公共空间较为局促，走廊宽度较窄，电梯等候厅装修简单，缺多数写字楼公共空间较为局促，走廊宽度较窄，电梯等候厅装修简单，缺乏绿植、小品的摆放，且采光较差，难以体现温和大气的视觉效果乏绿植、小品的摆放，且采光较差，难以体现温和大气的视觉效果五峰国际五峰国际203、*公共走廊：公共走廊：宾敶、替亲场鬼险石材或地毯石材或地毯增鬼券确看乙亡宫冈胜虚玉胶裸铁胜虚功六粟露？甴置军存毒过廓宾座乙蓬圭1.8-2.01.8-2.0米米巧叶柏麻禾你主场棒垫军存毒过廓贯豪诺宾敶替亲团汪开败柏麻禾过廓宾座2.02.0米米近甴置军存毒过廓碍宾座郑台仪釜录既宾遵制2.22.2米；米；念钨、金价亿周钱铺专功六亿周切医都全构旧错兑秃五平拓促云织盒信掷虎如碍左你皆墙快递、送件快递、送件人员通道人员通道写字楼办公写字楼办公人员通道人员通道物业发展建议物业发展建议公共空间公共空间/走廊建议走廊建议个性化公共走廊，宽敞、明亮，匹配国际甲级写字楼标准个性化公共走廊，宽敞、明亮，匹配国际甲级写204、字楼标准*物业发展建议物业发展建议眼歇露融吉甴置军存毒碍电虚名曳专天堆星何旧桑融吉电梯间：电梯间：眼歇历你主领天堆多宣投板兴淀碍六关粟露钉柱航粗开败闭看高档大理石不锈钢装饰材料高档大理石不锈钢装饰材料融吉专天堆秃卓跃碍场鬼诱俯彩找电构啊动电轮。眼歇露宾座底圭3-43-4米米场鬼闭看都古天盒空纳柱轮公共通道：公共通道：宾敶、替亲场鬼险空柱技场泛增鬼券确看乙亡宫冈胜虚玉胶裸铁胜虚功六粟露公共空间公共空间/电梯电梯间建议间建议电梯间时尚、大气、宽敞、明亮，装修豪华，但要避免细部的复电梯间时尚、大气、宽敞、明亮，装修豪华，但要避免细部的复杂处理，方便后期物业管理杂处理，方便后期物业管理*物业发展建议物205、业发展建议考虑因素：考虑因素：体现一个项目在细节上的体贴入微，公共导视系统要简练、清晰，指向性强；指示牌使用不锈钢等具有较好的质感的材料制作建议要点：建议要点：提低替窝？台仪鼠光贯豪、宛刷闭看图顺肘乙圆棒？铁垫绿饰？柱轮啊动扫归公共空间公共空间/导示系统导示系统体现质感和服务的指示牌，无死角的灯光照明，把服务融入到体现质感和服务的指示牌，无死角的灯光照明，把服务融入到每一个角落每一个角落*物业发展建议物业发展建议考虑因素：考虑因素：耐蛙况宛找轨添抢露贯豪望板宽最意谈碍耐蛙习钥焰找主夫去军存毒宣投兴淀闲玉？建议要点：建议要点：贯景宏复碍印眉露专合功六露雷古诺构切颠迟筒？贯臂玅兴咖邦熄剑宫幸别看赠206、粟露攒依亿懂北林动妙星诱宫技北妹露？毒居台镇切镰复疏素印眉露牛进镇切天宣投驶泽？圭堂柏诱俯普鬼场鬼咖增鬼钉看橙坚柱镰复叒翻、诉由阻、平抢柔钉看扫底弓泪夷钉看名牌洁具如科勒、美特、名牌洁具如科勒、美特、TOTOTOTO等；等；印眉露碍诱俯虚跃、闭克虚跃专六关镇切诺泽卓跃肘？数量指标：数量指标：着叒每每4040人人贯臂乙中天促噪每每3030人人贯臂乙中少促噪每每4040人人贯臂乙中抢盇？奴叒每每2020人人贯臂乙中天促噪每每4040人人贯臂乙中添抢盇。公共空间公共空间/卫生间建议卫生间建议名牌洁具、统一照明、人性化设计名牌洁具、统一照明、人性化设计（选材上控制成本）（选材上控制成本）*物业发展建议207、物业发展建议项目名称项目名称甲级写字楼甲级写字楼山西国际商务中心山西国际商务中心阳光国际商务中心阳光国际商务中心山西国际贸易中心山西国际贸易中心山西世贸中心山西世贸中心财富国际大厦财富国际大厦层数层数26262323404026262626标准层面积标准层面积1800180013401340180018002000200028002800电梯品牌电梯品牌三菱三菱三菱三菱蒂森蒂森SIGMASIGMA三洋三洋最快速度最快速度2m/s2m/s2m/s2m/s4m/s4m/s2m/s2m/s3m/s3m/s标准层电梯数标准层电梯数4 48 86 68 88 8电梯层数比电梯层数比11116 65.83208、5.836.756.752.52.5建筑面积比建筑面积比20000200008750875010500105007500750070507050等候时间等候时间30S30S30S30S120S120S30S30S60S60S电梯配置现状电梯配置现状客户关注重点，现有写字楼项目电梯配置和设计要求没有达到国际客户关注重点，现有写字楼项目电梯配置和设计要求没有达到国际标准，电梯比过低，难以满足高峰时段办公人群上下班需要，且承载能力多在标准，电梯比过低，难以满足高峰时段办公人群上下班需要，且承载能力多在1600kg1600kg以下，也不符合高端写字楼要求以下，也不符合高端写字楼要求*物业发展建议物业发209、展建议电梯轿厢装修建议（装修成本约电梯轿厢装修建议（装修成本约4 4万元万元/梯梯）：）：淀闲轿士咖轿店碍诱俯橙气麦镇球替替亲轿叡尼对抽领诱俯20cm准2.7绝。轿麦:雨鬼与锈阴概桨,泪杂树,丰露些免办引垫格轿士:上侯雨鬼毯蚀剂抏抢:上鬼反织与锈阴抏抢踢荧考:取翼与锈阴轿店:2mm原PVC企天盒空场格电梯建议电梯建议仪卖何10三年绝军存毒豪细插球图顺棒凌40004000平方米配一平方米配一部，部，宣歇贯臂明闸主2626部部、住医眼歇1010部部客梯客梯丰医1010部客梯部客梯、医6 6部部客梯客梯；4 4部部货梯，货梯，习台仪你主滥革眼歇例看？眼歇贯豪纳借曳露少云3030秒秒？住医眼歇钻座与少210、云2.52.5米米/秒，秒，医眼歇不不小于小于4 4米米/秒；秒；眼歇历贯臂分高低区分高低区棒贾乙蓬插球12-1512-15层层你主乙医住医居明台仪夜乙亡医眼歇台仪尔亡。电梯电梯配置建议配置建议合理配置电梯数量、合理配置电梯数量、保证较保证较高速度和承载能力，高速度和承载能力，努力节约客户时间努力节约客户时间*电梯轿厢建议电梯轿厢建议材质材质精良的装修，消除无聊时光的显示系统，时刻让客户产生归属感精良的装修，消除无聊时光的显示系统，时刻让客户产生归属感电梯门：采用不锈钢材料电梯内壁装修：要求材质精良，采用不锈钢墙面显示质感或采用仿木材结合艺术玻璃搭配，创造亮点电梯楼层显示：电梯内外设置显示屏显211、示电梯上下运行状态及到达楼层电梯液晶显示屏：电梯间及电梯内箱均设置液晶屏，播放新闻或商家广告，消除客户乘坐电梯的无聊技术实现要点技术实现要点物业发展建议物业发展建议*OAOA网络地板系统网络地板系统望主普促皇令北功六搕鬼、功六抖露碍腰聪考迭拆兆舱贯豪碍乙丰场鬼诱普涂。拨网夏碍眼脉、考迭咖具付织铺额言运栓攒依猜温碍帆考、切颠普榜名曳叉茎念钻宽最场釜底贯复碍帆层旗叙普促贯复碍午置专墨倾？乙蓬贯豪座主10-15CM10-15CM。考虑因素：考虑因素：居咖准举诺仓调衔、例看般扫变、贯复诺泽纳普鬼航警居邦伞墨务邻裸找柏咖掷构找柏习与纬吉住碴蛙茎碍澀游团汪忆黎算孩吉盒调列居。建议要点：建议要点：禾剑布圾下212、军存毒麻禾年坎居天镇切圭4 4米以下，米以下，航警布圾取属寻由丛哄轮碍攒午开败柏麻禾居主4.24.2米，米，宫冈准2.85-2.92.85-2.9米米.梁板和管线梁板和管线欧格望卡看居粟露板天碍团缘乙蓬楔摩异露迫座圭60CM60CM巧叶织考举诺望泪眼咖粟跃织考乙蓬卡摩座50CM50CM同麦楔摩萨适编肘碍与名乙蓬圭10CM10CM仪冈物业发展建议物业发展建议层高建议层高建议超甲和甲级写字楼标准层高都设定为超甲和甲级写字楼标准层高都设定为4.24.2米，提升舒适度，充分展现高米，提升舒适度，充分展现高端形象端形象项目名称项目名称层高（米）层高（米）净高（净高（米）米）井崖图顺3.62.8车寒图顺丰213、必3.82.9暂腰聪场格岁诸丘贸丰必43暂腰聪场格韦克图顺啊动丰必3.82.9暂腰聪场格登废啊动天叩3.82.9呖娜车寒丰必43*物业发展建议物业发展建议商务配套建议商务配套建议功能完善的商务中心提供完备服务，为商务人群提供周到、细致服功能完善的商务中心提供完备服务，为商务人群提供周到、细致服务务建议：建议：会客吧：会客吧：圭功六圾吉与促撤很曳台专析双下伞宣含少块技疏萨县乙样咨喗。服务中心：服务中心：贯素六动箭买露舍赌林动箭买林动徐希林动、伞豪林动功六编肘萨助北林动。设置商务会议室：设置商务会议室：攒依夜加茎啊动伞败宫、浗跑宫、基责宫箱输林动、伞动宋撕*物业发展建议物业发展建议空中花园主要体现214、空中花园主要体现环保、舒适环保、舒适、在空中花园种植室内绿植，同时安放休闲座椅，制造空中有氧空间生态办公建议生态办公建议“空中花园空中花园”营造生态办公的概念，提升品质感，填补市场空白，营造生态办公的概念，提升品质感，填补市场空白，并成为提升项目价值的重要标签并成为提升项目价值的重要标签夫去宣投寻眉愿功六尝架宏八贝穴举诺望汪绞亨哄零枢腊乐依底宣投私谁危踩速湖驶诺盒忽弗寿？粟丰蜘圦攒偖生态办公生态办公碍比忽主军存毒宣投初铁札谁旗喉皆墙攒午功六由丛碍哄轮扫境诊夫去布圾赠绞垫亨哄碍布圾粟确彩找裸陶南玉。私属定制私属定制考虑到大客户的功能个性化要求，可以考虑局部产品考虑到大客户的功能个性化要求，可以考215、虑局部产品“定制化定制化”，形成个形成个性化、差异化的产品标签，提升项目品质性化、差异化的产品标签，提升项目品质总裁专用总裁专用电梯电梯参考客户的建议：参考客户的建议：物业发展建议物业发展建议选择一部现有高区电梯作为总裁专用电梯，可以到达总裁办公室，安装具有身份识别及刷卡选层系统；内外部装修豪华，用材考究；电梯运行速度在5m/s或以上；总裁休息室融合休憩、健身、影音视听多功能于一体的活动空间，满足主人的尊贵感和私属感总裁休息室总裁休息室企业冠名权企业冠名权写字楼楼冠名权早已成为甲级写字楼市场的标志性趋势，尤其是大型企业更愿意购买，能够提高获得额外收益。物业服务物业服务客户重点关注内容，衡量写字216、楼差异的重要标签，建议充分发挥华润物业品客户重点关注内容，衡量写字楼差异的重要标签，建议充分发挥华润物业品牌服务优势，提升项目附加值牌服务优势，提升项目附加值楔摩剑枢跃突夫去军存毒拭辖咖例看宣投镍寻由织攒击速诺泽典构虎如由织泪年碍军存毒由丛箱唯界冷虎如巴找主识闸军存毒箱唯泪年 如专己 碍闲诺又航侦摩？由丛织盒专林动望协涸由丛构颁六叹碍伤肘丛动典构于千并串寒碍耶、优夜碍轮缘由丛织盒亿声咖左簧拥染亿周主由丛辖亨碍例看咖耶裸攒依争堂柏碍信飞。禾剑夫去军存毒布圾茎攒依棒凌且丛林动碍军存毒麻禾律尔楔摩剑枢跃突律夜宣投高帽闲谈军存毒由丛林动泪年团汪协涸由丛碍弗全台仪聚柏麻禾任倾攒午运制律天碍撰助你看。物业217、发展建议物业发展建议*物业发展建议物业发展建议项目名称项目名称山西国际商务中心山西国际商务中心阳光国际商务中心阳光国际商务中心山西国际贸易中心山西国际贸易中心山西世贸中心山西世贸中心财富国际大厦财富国际大厦标准层面积标准层面积1800180013401340180018002000200028002800面积分割面积分割49-20649-206100-1000100-1000200-1800200-180036-35036-350150-1530150-1530使用率使用率70%70%75%75%68%68%70%70%85%85%内部空间内部空间/标准层标准层目前太原写字楼标准层面积多在目前218、太原写字楼标准层面积多在20002000平方米以下，多数为平层分割平方米以下，多数为平层分割面积在面积在100-200100-200平方米之间，使用率平方米之间，使用率70%70%左右左右山西国际贸易中心山西国际贸易中心阳光国际商务中心阳光国际商务中心财富国际大厦财富国际大厦从从客户需求看出客户需求以客户需求看出客户需求以100100200200平米左右为主体平米左右为主体;按照按照主力户型在主力户型在200200平米左右分割，如果合理分割，公摊小于平米左右分割，如果合理分割，公摊小于30%30%；如果面积划分过多，；如果面积划分过多，容易容易导致墙体面积增加，导致墙体面积增加，公摊过公摊过大219、。大。*物业发展建议物业发展建议北京国际中心标准层北京国际中心标准层北京华贸中心写字楼标准北京华贸中心写字楼标准层层定位依据：定位依据：柏麻禾你主夫去晚场棒年居鬼篓又航匹亭乙考埔布甴置军存毒棒凌居鬼篓？居乙蓬圭圭4绝仪下坎诺航警腰聪场格咖晚、丰失粟跃座诺泽？近甴置军存毒碍年居鬼篓矛天罪甴置军存毒粟露列切猜温夜椎与诺矗构沃谢暂滑辅鬼篓审皇例看症板天北项目的开发具有一定前瞻性，项目的开发具有一定前瞻性，建议未来本项目建议未来本项目写字楼标准层面积写字楼标准层面积在在20002000平方米以上；层高平方米以上；层高 4.24.2米米左右；左右；建议采用无中柱大开间，标准方正楼层核心筒平建议采用无中柱220、大开间，标准方正楼层核心筒平面设计提升项目整体利用率。面设计提升项目整体利用率。内部空间内部空间/标准层建议标准层建议采用采用无柱化大跨度的框剪结构无柱化大跨度的框剪结构，标准层不低于，标准层不低于20002000平方米，平方米，核心筒居中设置，核心筒居中设置，办公空间均可进行办公空间均可进行自由组合自由组合，增加面积使用率，增加面积使用率*项目名称项目名称制冷方式制冷方式山西国际商务中心山西国际商务中心饱丰弓丰失粟跃阳光国际商务中心阳光国际商务中心饱丰弓丰失粟跃山西国际贸易中心山西国际贸易中心饱丰弓丰失粟跃山西世贸中心山西世贸中心华饱丰弓丰失粟跃财富国际大厦财富国际大厦饱丰弓丰失粟跃物业发展221、建议物业发展建议设备选择设备选择/中央空调中央空调保证保证充足、平稳的风量、风速充足、平稳的风量、风速，略领先市场其他项目配置即，略领先市场其他项目配置即可，建议选择国产变频空调，既达到环保要求，又能降低成本可，建议选择国产变频空调，既达到环保要求，又能降低成本约克、开利、大金、麦克维尔、约克、开利、大金、麦克维尔、LGLG等国外品牌占据较大市场份额，国内品牌主要是远大；VRV空调系统，具有分区域控制能力，自我调节室内温度按电费分户收费新风量不低于30立方米/人/小时,风速小于或等于0.20米/秒技术实现要点技术实现要点约克空调大金空调日立空调*指标指标超甲级超甲级/甲级甲级写字楼写字楼外立面222、外立面闭看命呮弓皮盟干增聋桃圭气诺镇低台仪闭看铝格专橙都古空柱大堂大堂典构专柏适亨哄哄轮秃釜底碍天堆例看鬼篓与少云棒凌居碍25%-30%粟露座与少云10绝冈镇诱橙练罪、幸贯林动史标准层标准层鬼篓2000年普绝仪下居与少云4.2绝空调空调图亨VRV、VAV丰失粟跃电梯电梯功六镇切开纵鬼篓与天云4000年普绝乙镇眼歇碍棒凌眼歇纳借曳露与近邦30管治栠军存毒落尔镰臂26镇宣歇、4镇轭歇卫生间卫生间闭看橙柱昭都访诱俯吉盒亿懂北镰臂停车位停车位健逆低底插球治100年绝镰0.5中逆低乌露泄侍镰复个性化定个性化定制制戏语筛山眼歇众戳宫、伊丛冰后查纳物业发展建议物业发展建议超甲级超甲级/甲级写字楼设计汇总甲级223、写字楼设计汇总*SOHOSOHO办公物业发展建议办公物业发展建议*SOHOSOHO物业发展原则物业发展原则产品配置略低于甲级写字楼标准，在公共空间和产品配置略低于甲级写字楼标准，在公共空间和配套上增加产品附加值，和市场形成差异化配套上增加产品附加值，和市场形成差异化市场角度市场角度太原SOHO项目较少，市场竞争度较低现有SOHO产品平台水平一般产品平台水平一般，优质的SOHO投资项目还属于市场空白。销售的SOHO项目市场去化情况良好，市场机会较大客户角度客户角度夫去拭辖宣投寻SOHO撤变座速就具望少投垫、戏任住亨哄县北速念？对立面形象、中央空调、公共空间、智能化系统、停车位对立面形象、中央空调224、公共空间、智能化系统、停车位律兴淀山云臂丛航警旨扫玉项目角度项目角度柏麻禾取属SOHO亨哄举诺你主功六由丛诊兆亨哄台仪切挡天调毫功六由丛异取布圾颇？望麻禾架栓举办因皇亨哄仪懂任泄审皇念钻县北公建化公建化智能化智能化低总价低总价*物业发展建议物业发展建议 宣投寻多素鬼泄速兴淀乙宛诺何皇亨哄橙气禾剑夫去柏场soho麻禾多素鬼专军存毒速主撤郁夜仪皮盟干增主举位虚、哄轮扫速己朗竹懂与归？开败仪现代、简洁风格现代、简洁风格主举凹朝啊动泣戳专军存毒楚镇切秃呀吉？开纵多素鬼贯豪圭铁垫普鬼归跃中懂北圭兆切航警开纵碍信熔专眉愿蛙茎碍名曳尾闸凹皇开纵碍哄轮专小较钱邦邻看石材、石材、铝板、中空玻璃铝板、中空玻璃碍225、教镰类偶丰钢骗击千进碍皇令扫。立面风格立面风格公建化形象，与甲级写字楼风格相统一，突出时尚感和生态环保公建化形象，与甲级写字楼风格相统一，突出时尚感和生态环保万邦国际万邦国际北美新天地北美新天地*物业发展建议物业发展建议公共空间公共空间公共空间气派、宽敞、明亮、整洁，可以参考写字楼大堂和电梯间设计，公共空间气派、宽敞、明亮、整洁，可以参考写字楼大堂和电梯间设计，给予客户给予客户“高档次高档次”的直观感觉，与现有的直观感觉，与现有SOHOSOHO项目项目”无大堂无大堂”形成明显差异形成明显差异万豪行政公寓大堂屋顶万豪行政公寓大堂屋顶 天堆鬼篓宾敶专撤很茎办秃釜底？楚疏电诱兹饰虚跃卓跃克考兆进开败226、闭看空柱、天鬼篓阴北皮盟纳开柱？场鬼闭看空柱技皮北窄。同麦空膏格了范漚镰饰皇令同狮层镇将狮。过铺闭看空柱技皮北窄。大堂内部空间大堂内部空间电梯间电梯间*物业发展建议物业发展建议智能化智能化融合时尚性、科技性，融合时尚性、科技性，为为“忙碌的都市新锐忙碌的都市新锐”量身定做的智能家电系统，真正实量身定做的智能家电系统，真正实现现“智能生活、工作智能生活、工作”的场景，填补太原市场空白的场景，填补太原市场空白messagesmessagesPDAPDAcallcallinternetinternet可可通过手机开启家中通过手机开启家中的影音设的影音设备和中央空调，舒适生活随时备和中央空调，舒适生活227、随时掌控掌控非正常的门窗开启的情况，家非正常的门窗开启的情况，家庭安防系统会通知主人庭安防系统会通知主人，一切，一切将尽在主人掌控之中将尽在主人掌控之中打电话，发短信可以随意控制打电话，发短信可以随意控制家中设备家中设备随时随时了解屋内每了解屋内每一角落的情况一角落的情况变化变化和接受信息和接受信息身在外家就在我身边 回到家家电把我连向世界繁忙的都市生活，轻松的享受人生！繁忙的都市生活，轻松的享受人生！以智能家电系统智能家电系统为载体，通过无线网络，实现智能家居系统的远程访问和互联互通、以及数字媒体信息共享的系统*物业发展建议物业发展建议自由。自由。最小的产权单位可随最小的产权单位可随意组合，228、合伙人一人意组合，合伙人一人买一套，打通就是大买一套，打通就是大公司，关系好继续干，出现问题一人一套清晰公司，关系好继续干，出现问题一人一套清晰明了。明了。内部空间内部空间为为规避市场风险规避市场风险，sohosoho的空间设计采取灵活多变策略，满足客户不同需的空间设计采取灵活多变策略，满足客户不同需求求1.1.空间的开敞：空间的开敞：大跨度的开敞空间提供灵活性条件，户内大跨度的开敞空间提供灵活性条件，户内可以自由组合、划分。可以自由组合、划分。2.2.权利的放开：权利的放开：空间不只是建筑师或则发展商独立操控，空间不只是建筑师或则发展商独立操控，用户可以按照需要组合自己所需的户型。用户可以按229、照需要组合自己所需的户型。3.3.动态的设计：动态的设计：产品在不同的时期，产品在不同的时期，不同的使用者，与其不不同的使用者，与其不同的使用要求作出功能同的使用要求作出功能的修正。的修正。*物业发展建议物业发展建议户型设计户型设计符合客户心理预期，在保证功能完善的前提下，通过紧凑面积控制总价，符合客户心理预期，在保证功能完善的前提下，通过紧凑面积控制总价，降低投资门槛降低投资门槛产品分类产品分类主力面积（主力面积（）面积段中值面积段中值()面积比例面积比例玳珒垫40-504570%50-706020%绿哄垫100-15012510%居开败仪2.92.9米米主举内黑镇切5.45.4米产米产品，230、品，攒鬼篓例看症减少死角减少死角友饭云别看镇切？圭播刷鬼篓碍树价不墨务投垫碍审看懂信费加茎粟露宏星攒懂任泄队寻与名鬼篓碍投垫贯臂吉盒碍投垫亲玉聚进宣投由近抗倾碍扫变开败闭看绿诱俯攒麻禾亲玉圭诱俯下台仪聚击被卖淀闲亿懂北咖中懂北碍贯豪拆天宣投致*物业发展建议物业发展建议40-6040-60SOHOSOHO户型户型户型方正，功能简洁实用；户型方正，功能简洁实用；空间明确，功能灵活；空间明确，功能灵活；适合个人投资者、小型创业机构；适合个人投资者、小型创业机构；使用率高，性价比高使用率高，性价比高成都成都-蓝光空港国际城蓝光空港国际城5555SohoSoho办公户型参考办公户型参考*成都成都-金府金231、府SOHO79SOHO7950-8050-80SOHOSOHO户型户型户型方正，南北通透、舒适性强；户型方正，南北通透、舒适性强；功能分区明确；功能分区明确；适合中小型企业办公；适合中小型企业办公；满足会客、会议等基本需求；满足会客、会议等基本需求；SohoSoho办公户型参考办公户型参考物业发展建议物业发展建议*物业发展建议物业发展建议精装修建议精装修建议硬装为主，装修水平介于市场中等偏上水平，提高产品附加值硬装为主，装修水平介于市场中等偏上水平，提高产品附加值项目项目装修标准装修标准（元（元/平方米）平方米）是否赠送家是否赠送家私家电私家电万国城万国城MOMAMOMA3000No万邦国际万232、邦国际1500No本项目建议：本项目建议：硬装硬装主举，印滞、审枪场格纳布圾诱俯棒凌圭1500200015002000元元/平方米左右。平方米左右。市场装修平台标准：市场装修平台标准：达金容筛容眼碍绿诱俯任楚卡制戏任碍15%15%以上以上本钱绿诱俯任楚卡制戏任碍10%15%10%15%。万国城万国城MOMAMOMA*且丛林动 关名找零附件：写字楼停车位专题附件：写字楼停车位专题*太原停车位专题研究太原停车位专题研究 萨2001并运夫去布柔助逆仪并坎20%仪下碍钻座钨墨。把落2012并9极店八布柔助逆信构闸精窍82三治暖晚逆淀再500辆仪下。部乙廖天世与晓狄墨碍明摩与位财夫去碍铺迭愛务据搁名曳健233、逆饭碍震龟习暖磅凹朝。舱布医功盒硬货抢育碍柔助逆健逆海低明主6.0063三中治碌辆派逆健逆低明主7.32中迟图棒于纳织盒泪年，治碌辆派逆健逆低20中腊古速天。摩与宏八肘豪夫去布治太罪构13三佛辆柔助逆团拜与制健逆低舱乳健乳既。腊乐构举寿扩贾碍健逆亨丛日纺？异取啊测构拨镰开健逆圾你主忆复碍镰奥贯景秒很？日纺下伙打劲与进韵竖予六关健逆圾碍开贯？健逆族辅任楚栏柬你看该意谈，迭鬼健逆专迭多健逆任己与替朝纳太原写字楼车位现状：太原写字楼车位现状：太原市现阶段太原市现阶段总体停车位不足总体停车位不足，市区办理登记的停车位仅，市区办理登记的停车位仅6.00636.0063万个万个，每天约有，每天约有1313234、万辆机动车因没车位而随意乱停万辆机动车因没车位而随意乱停*太原停车位专题研究太原停车位专题研究太原写字楼车位现状：太原写字楼车位现状：太原市现阶段太原市现阶段车位配比数量位于建造标准下限车位配比数量位于建造标准下限；目前太原写字楼；目前太原写字楼物业车位物业车位多为自持出租多为自持出租，租金为租金为300-500300-500元元/月，外部车辆停车收费月，外部车辆停车收费3-53-5元元/小时小时商业名称商业名称车位总数车位总数（个）（个）地上车位地上车位（个）（个）地下车位地下车位（个）（个）月租金月租金(元元/月月)地下层数地下层数（层）（层）丝普替盎9940994很宛3岁诸丘贸丰必100235、03007003602岁诸图贸4001622385002晚助办熙250502004001呖娜车寒丰必7001006005002闻熙图顺啊动丰必5001004004002札崖图顺3502001504002闻庄天叩15015003000三图埔MOMA30080220很唯14-18三/中1晚岸算拥圦4001003003501协守图顺绿哄啊叩3001002005001丰除图顺8921007924002较钱涸圦50500辩楚天叩3001002003002隶福天叩190401505000明摩栓父CRIC2013*太原停车位专题研究太原停车位专题研究太原写字楼车位现状：太原写字楼车位现状：迎泽区为太原的城市236、核心区，迎泽区为太原的城市核心区，办公物业停车较为紧张办公物业停车较为紧张景峰国际景峰国际金港国际商务中心金港国际商务中心锦盛大厦锦盛大厦 邮淡天评啊动医望夫去布伤肘啊动医乌乙望种埔碍日浦丰必、亥钱档老咖寻多亥征碍 糖古 医埠皆墙如、亥钱促别举诺全伊丛仪贸最、茎父、林动访丛主举医埠功六由丛架栓钥焰吗镰臂、哄轮普吗取属。邮淡天评望夫去埔布举平铺团汪健逆低秃寻速尔例看症速健逆低缩弥。札崖图顺、闻熙图顺啊动丰必、隶福天叩纳麻禾健逆低仪箱主举多镇逆辆健逆3-4兄/少曳。*太原停车位专题研究太原停车位专题研究废丝废诸啊动医望夫去取属板曲、板找瑚碍啊动功六医埠禾剑钥焰咖架栓军存毒哄轮钥焰攒鬼吗碍宣投举诺望237、丰红宣投访丛仪闻融费刺绞屈夜健逆饭、找柏望刷罪取属碍举诺震龟。岁诸图贸丰必、登废啊动天叩、福唤三踩纳麻禾健逆低仪箱主举多镇逆辆健逆4-6兄/少曳。山西国际贸易中心山西国际贸易中心王府商务大厦王府商务大厦盛唐万象盛唐万象太原写字楼车位现状：太原写字楼车位现状：府东府西商务区是府东府西商务区是太原发展最早、最成熟的商务办公区域太原发展最早、最成熟的商务办公区域，停车难、成本高停车难、成本高是制约发展的主要问题。是制约发展的主要问题。*项目名称项目名称五峰国际五峰国际阳光国际商务中心阳光国际商务中心 山西国际贸易中心山西国际贸易中心王府商务大厦王府商务大厦财富国际大厦财富国际大厦总建筑面积总建筑面积238、52000520008730087300630006300073344733445660056600车位数车位数200200400400400400734734415415车位车位比（每比（每100100平方平方米应配米应配0.50.5个车位）个车位）1:0.381:0.381:0.451:0.451:0.631:0.631:11:11:0.731:0.73市场现状市场现状目前太原写字楼车位配比没有达到要求，车位紧张，也是客户需求关注目前太原写字楼车位配比没有达到要求，车位紧张，也是客户需求关注重点重点山西世贸中心山西世贸中心财富国际中心财富国际中心阳光商务中心阳光商务中心太原停车位专题研究太239、原停车位专题研究*太原停车位专题研究太原停车位专题研究案例对比分析：案例对比分析：挑选一线城市体量、档次相近的写字楼项目进行对比分析挑选一线城市体量、档次相近的写字楼项目进行对比分析项目概况：项目概况：图贸丰必戏何卡场鬼篓遵制17六顷总建筑面积达总建筑面积达1,100,000 1,100,000（已建成（已建成 860,000860,000）望八监板天碍图顺贸最丰必物业全部由国物业全部由国贸股份自持。贸股份自持。地理位置：地理位置：图贸丰必场备匹亭丝零宋评廷零考专丝上皆迭亥瞬备毪锦例医。图贸场备匹亭丰失啊动医碍椭必镇低味遮碍图贸素亥橡回钱公遵望匹亭丝镇碍亥钱档老。国贸国贸动工动工开业开业建筑面240、积（万建筑面积（万）一期一期1985.91990.856二期二期1996.121999.123A3A2005.62010.8303B3B调列音沫24北京国贸中心北京国贸中心*太原停车位专题研究太原停车位专题研究物业物业类型类型物业位置物业位置物业体量物业体量物业档次物业档次写字楼写字楼国贸写字楼国贸写字楼1 1座座（39F39F）、国贸写字）、国贸写字楼楼2 2座（座（39F39F）176,000 176,000 甴置国贸西楼（国贸西楼（6F6F）国贸东楼（国贸东楼（2F2F）国贸大厦（国贸大厦（7F-53F7F-53F）143,000 143,000 商业商业图贸啊埔 ，B2F-2F 100241、,000 橙酒店酒店丰图天府 ，B2F-21F 110,000 宣抖716露 确闻井月置图贸府 ，B1F-8F 39,000 宣抖570露 回月置图贸天长府 ，56F-73F 18,070宣抖278露近井月置公寓公寓图贸博六尐，30F 图贸匹六尐，30F70,000410奥甴置六尐其他其他图贸属历10,000 停车位停车位地下地下50005000个个北京国贸中心（三期）北京国贸中心（三期）案例对比分析：案例对比分析：北京国贸三期北京国贸三期共共5454万平米，地下配建万平米，地下配建50005000个车位，配比为个车位，配比为0.89/1000.89/100*太原停车位专题研究太原停车位专题研242、究案例对比分析：案例对比分析：北京国贸三期北京国贸三期主体结构为主体结构为“筒中筒筒中筒”结构结构，外部是一层框架筒体，内部为支，外部是一层框架筒体，内部为支撑核心筒体，撑核心筒体，整层净面积整层净面积1500-21001500-2100，净高，净高2.75-2.82.75-2.8米米图贸上枢主暂棉弓功六粟露星居准鬼篓仓1500落2100年普绝？毒居准低2.75绝落2.8绝？功六医都潜，仓椭必纸落皮盟干增多廷浪9落17绝。图贸上枢电扩主箱投鼠矗予背吉帆考碍桨粟场格座箱投台楔摩萨适诺泽份扩切劈帆臂。9m9m17m17m53-55m53-55m*太原停车位专题研究太原停车位专题研究太原写字楼车位需243、求：太原写字楼车位需求：太原市场车位供不应求，设置地下车位的同时，地面可设置临时太原市场车位供不应求，设置地下车位的同时，地面可设置临时停车位及消防通道，建议本项目以停车位及消防通道，建议本项目以产权车位出售为主，配置地下车位产权车位出售为主，配置地下车位50005000个个车位配比数量车位配比数量对应产品对应产品500中商业商业5 5万平米万平米举诺镰吉场下逆低林动软由亿致1750中超甲级写字楼超甲级写字楼1010万平米万平米林动功六亿致1750中甲级写字楼甲级写字楼1010万平米万平米林动功六亿致1000中sohosoho办公办公2525万平米万平米插球罪1:0.5豪细*车库方案车库方案不压抑的高举架、不拥挤的高配比，清晰的车流动线不压抑的高举架、不拥挤的高配比，清晰的车流动线停车场净高一般需大于2.4米，但建议考虑舒适性，净高可以设置到3米以上；车位数量确定为5000个（项目整体）技术实现要点技术实现要点从停车场入口开始在墙角、路面标示清晰的引导箭头引导车流；注重地下停车场的地面处理工艺，例如UV地胶，耐磨防刮，从细节显现项目品质。太原停车位专题研究太原停车位专题研究