1、初稿初稿深圳福华路地下商业项目研究与规划初稿初稿目录目录目录目录|Index|Index1.0 地铁商业研究与分析2.0 地铁商业收益模式及案例分析3.0 项目定位及规划初稿初稿1.0 地铁商业研究与分析1.1 地铁商业的定义及形式1.2 深圳地铁商业研究及分析初稿初稿1.1 地铁商业的定义及形式l地铁是人流的重要集散地，这与商业的发展需要相符，地铁商业代表城市轨道交通中与交通动线站点相联接的商业系统。1、点式商业：l多为在地下铁的公共空间部分，如过道、候车点、出入口等设置的商业零售点，多以应急商品零售为需要；万象城与地铁连接处商业l比如报纸杂志、饮料、电话卡等；这些点式的商业点多为地铁运营商2、经营或出租位置经营，提供一些基本的必要商业服务。地铁出口点式商业商业万象城与地铁连接处商业初稿初稿1.1 地铁商业的定义及形式2、条式商业：l多为一些街道式联接在一起的若干家商铺或店面构成的地铁通道商业，可能会设置在地下的通道上，也可能会设置在必经的一些地面上，其经营的主要是快速消费品；l比如快餐店、药店、多士店、花店、书店等等；这类商业与地铁的关系非常密切，主要的客群目标均是出入于地铁的客人；地铁出口条式商业商业华联地铁商业街初稿初稿3、立体化商业：l位于地铁附近或相联的购物中心、超市等，而且规模相对比较大，包括多个楼层的经营空间，其中，大多有一些楼层是可以直接与地铁的通道相联接的，可以使出3、入地铁站的客流直接通过专用的通道进入卖场；l同时，这类商业由于规模的原因，虽然是零售业态，但经营的品种很多，范围很广，目标客群也可以包括地面的行人。1.1 地铁商业的定义及形式案例：中信地铁商城地铁出口立体化商业商业购物中心初稿初稿1.2 深圳地铁商业研究与分析深圳地铁物业概况注：以上数据来自深圳地铁规划局初稿初稿流行1828东门地铁商场华强地铁商场丰盛町（规划中）中信地铁商业1.2 深圳地铁商业研究与分析1号线地铁商业分布华联街万象城地下商业/地王地下商业金光华地下商业益田假日广场地下商业中心城地下商业COCO PARK地下商业初稿初稿1.2 深圳地铁商业研究与分析初稿初稿 位 置:深南中路4、与华强路交汇处南侧 商业面积：4397平方米（含市政通道面积）档次定位：中高档 业态定位：数码电子、摄影通讯、家居饰品、皮具箱包、珠宝首饰、工艺饰品 钟表眼镜、化妆品、图书音像、文体用品、潮流服饰、时尚精品 铺位面积：主力铺位面积15-25,其余铺位面积有5 15、25 40 及少量40 以上得铺位。优势分析：周边华强北商圈成熟，明星商场扎堆共旺，形成强大的商业集合、聚客磁场；项目所在的华强南为成熟的生活区，有望纳入华强北的发展规划中 华强北商圈人流与地铁人流交织。劣势分析：项目所处华强南商圈发展不如华强北，在人流吸引上稍逊于华强北 商铺经营定位没有明显特色，对商业经营有一定障碍。租售情况：据5、称目前已签约麦当劳、屈臣氏、永和大王，千色店在谈意向较大 租金水平在400-2000元/平米不等。n 华强地铁商场1.2 深圳地铁商业研究与分析初稿初稿n 流行1828 位 置：地铁华强路站A出口（深南路北）商业面积：9000平方米 档次定位：中高档 业态定位：潮流服饰、时尚精品、化妆品、流行饰品、特色餐饮、游戏中心、娱乐天地、流行音像店、数码通讯等 铺位面积：1030平方米 优势分析：项目将主流消费群体定位为1828岁的年轻人，商品力求时尚、特色、个性，吸引年轻人的眼球；商业气氛浓厚；项目定位较独特，与地铁的主流乘客相一致。租售情况：80%以上商铺都已销售；租金约在100-200元/平米范围6、。1.2 深圳地铁商业研究与分析初稿初稿1.2 深圳地铁商业研究与分析n 中信地铁商业 位 置：深圳市深南中路与上步路交叉口 商业面积：约15951平方米 档次定位：中高档 业态定位：暂定为潮流服饰、时尚精品、化妆品、流行饰品、特色餐饮、流行音像 店、数码通讯等 铺位面积：30-100平方米 优势分析：项目定位为潮流主打，业态互补，与中信城市广场形成有效的结合；租售情况：租金约在100-300元/平米范围。ABCD初稿初稿n 华联街 商业面积：3300平方米（63间铺）档次定位：中档 业态定位：服装服饰、皮具皮鞋、化妆品、工艺礼品、休闲食品、小吃等 优势分析：和中信地下商场将与分散在深南中路、7、上步路的地面物业有效地串联起来 劣势分析：作为深圳市第一个地铁商业项目，市民消费习惯暂时还不能适应，市场培育期长租售情况：尚未出售，华联作为其出租物业长期收租，租金在180230元/平米 开业期租金采取3折优惠，实际约45元/平米，目前仅3间空置。1.2 深圳地铁商业研究与分析初稿初稿n 东门老街地铁商城 商业面积：约2500平方米 档次定位：中低档 业态定位：皮具精品、图书音像、数码产品、潮流饰品、士多店、凉茶铺 铺位面积：1030平方米 优势分析：东门老街地铁站出口位，临近深圳最繁华的东门商业步行街，享有巨大人流优势。劣势分析：面积太小，不形成一定规模，缺乏影响力，人流并未带来资金流 租售8、情况：已出售，目前经营状况堪忧，已有部分商家撤场或转让中，且有部分铺位业主招 租中，租金水平在200-500元/平米/月范围，租水平随地段差异很大。1.2 深圳地铁商业研究与分析初稿初稿1.2 深圳地铁商业研究与分析深圳地铁乘客职业分析图 深圳地铁乘客年龄分析图 深圳地铁商业需求情况图（数据来源：以往市场调查）研究表明：l深圳地铁目前乘客主要是普通职员，约总人数的38%，远远多于其他职业人员，加上外企员工，企业中层管理，公务员。上班一族乘客占乘客的总数约60%，是目前深圳地铁乘客的主流；l深圳地铁目前乘客年龄普遍年轻，21-30岁占总比例的59%；l便捷购物服务的便利店是迫切需要的业态，这反映9、了地铁主流乘客快捷便利的需求。初稿初稿通过以上对深圳地铁商业的分析，初步认为深圳目前地铁商业的发展呈现以下几方面特点：l地铁商业绝大部分依赖与上盖物业所带来的消费群体；目前运营的地铁商业中，经营状况较好的大多都是于购物中心相连接的地铁商业；l商业区地铁站点大部分站点地铁商业面积与上盖物业商业面积相比，体量相对甚少；地铁投入运营不久，地铁商业处于初步发展及摸索的阶段；l目前经营相对较好的业态类型主要有：便利店、报刊亭、面包房等；l市民在地铁商业购物的消费习惯需要进一步的引导；l目前大多数地铁商业都已销售，对后期的定位及管理造成了很大的难度；l地铁仅仅只是一个交通工具，地铁商业的成功决定因素在于商10、业的定位与明确的主题；1.2 深圳地铁商业研究与分析初稿初稿1.2 深圳地铁商业研究与分析深圳地铁商业发展的反思与展望 l商铺的销售对于商业的整体运营有很大的影响，使得后期的整体定位和经营出现很多难以弥补的问题；l缺乏特色和整体规划是目前深圳地铁商业的不足；l对整个商业的持有化运营，能对商业有整体的操控能力；l深圳地铁商业尚属于发展初期，在地铁商业面积较小的站点，重点发展符合地铁客户群本身所需要的业态，作为上盖商业物业的适当补充；l深圳整体年龄结构偏重年轻化，地铁乘客更是如此，对于地铁商业面积较大的站点，力求在业态定位和主题定位上旗帜鲜明，创立自己的特色；初稿初稿2.0 地铁商业收益模式及案例11、分析2.1 地铁商业收益模式2.2 中信地铁商城案例分析初稿初稿2.1 地铁商业收益模式销售出租+销售出租l目前深圳点式地铁商业和条式地铁商业的收益主要靠销售的方式；l目前深圳立体化地铁商业的收益方式主要是出租，部分项目采用出租+销售的方式，例如深圳中信地铁商城；初稿初稿2.1 地铁商业收益模式销售1、对于前期资金比较困难的发展商，销售是回笼资金的最佳方式；通过划分铺位进行销售，商铺单价高，回笼资金高，由业主自行出租，但给后期的招商和运营带来一定的困难；3、整体进行返租，由业主统一管理，目前市场成功案例不多；4、找有运营经验的基金收购，收益低，但可保证后期的整体经营。出租+销售1、主力店由业主12、持有经营，其他部分划分为散铺进行销售；2、销售一些零散的商铺，例如地铁口的报刊亭、便利店、面包房等，其他集中式商业统一规划招商，可以回笼一定的资金，也可以保证商铺的良好的经营。出租物业全部持有，保证商业的整体定位、招商和运营，但是回笼资金较慢，从目前深圳地铁商业的运营状况来开，至少需要3-5年的市场培育期，前期运营压力比较大。初稿初稿纯提成租金即租客除了付所租物业的杂费外，不需要缴付基本租金（基本租金即不论店铺将来营业额多少都须缴付的租金，通常是透过洽商达致）而只计算某一个百分比的营业额作为租金，营业额的基础可以是一个月、一季或一年不等。例子：假设当月营业额为1,000,000基本租金0提成113、5%150,000 150,0002.1 地铁商业收益模式租金计算方式初稿初稿2.1 地铁商业收益模式基本租金加提成租金除缴付双方同意的基本租金外，再加上一个百分比的营业额作为租金，此部份的租金为之提成。例子(2)：假设当月营业额为1,000,000基本租金 30,000提成8%80,000应收租金总和：110,000初稿初稿基本租金或提成，以高者为准在缴付基本租金同时，计算某一个百分比的营业额与基本租金作比较，以高者为当月租金。例子(3)：假设当月营业额为1,000,000基本租金30,000提成10%100,000因当月提成较高，所以当月租金为 100,000。l用来计算应收提成租金的营业14、额可以每月、每季或每年为基础。以上是三种基本计算提成的方法，以供参考。要注意的是提成的计算是没有固定的准则，视乎与零售商洽谈的结果。2.1 地铁商业收益模式初稿初稿2.1 地铁商业收益模式各类主力店的承租能力百货公司百货公司为了提供多元化购物方便给顾客，通常店铺面积很大，由10,000至30,000平方米不等，因面积大，资本投资也会大，租金太高，会令运作上增加固定成本，减低回报及提高投资风险，所以百货公司所能付的每平方米租金通常不高，而百货公司会采用低基本租金或5至8%的提成租金，以高者为准。超级市场所需面积介乎2,000与15,000平方米之间，提供各式各样家庭食品、日用品、副食等等。因面积15、大，资本投资高，所负担的基本单位租金也较低，提成租金通常不高于3%，以高者为准。初稿初稿电影院电影院的所需面积从1000-5000平米不等，目前国内电影业正处于发展的初阶，有很大的空间拓展，但现在仍受制于有限片源及严重盗版问题，令电影院经营面对限制，为减低风险，通常只会付较低的租金。承租能力大概在30-50元/平方米左右，或以提成为租赁条件，通常在10%以下，以高者为准，个别发展商提供所有装修。2.1 地铁商业收益模式时装百货时装百货只集中销售时装及有关产品为主，通常需要的面积介乎7,000与15,000平方米之间。时装百货的边际利润较百货公司及超级市场为高，付租能力较高，通常收取基本租金或816、至15%提成租金，以高者为准。初稿初稿生活百货生活百货有多种运作模式，有以售卖家俬及相关小型家品为主的宜家及住好啲，也有售卖各式各样与家居有关的用品及消闲用品的Tokyu Hands。面积由5,000至10,000平方米不等。因所售卖的多是耐用品，顾客重复光顾的次数并不频密，所以营业额会较其它百货行业少，而货品的边际利润也较时装百货低，所以付租能力也较低，通常收取基本租金，或5至10%提成，以高者为准。2.1 地铁商业收益模式餐饮餐饮品类较多，有传统中菜、西餐、粤式酒楼、特色餐饮、休闲餐饮的呢个，因此所需的面积也差异较大，从300平米到5000平方米不等。餐饮总体来说因所需面积大，资本投资包括17、厅面装潢及厨房器具等也相对地高，因此能给租金的资源比较低，以致影响付租能力，租金通常以基本租金计算。初稿初稿休闲运动主力店视乎售卖的货品而定，如售卖一般运动服装、运动鞋及运动器材的大型运动店，所需的面积介乎3,000与5,000平方米之间，因属于大众消费品，顾客群大，所以一般情况营业额及边际利润也较生活百货高，而付租能力也较高，与时装百货相若。另一方面，如售卖的是以较小众为对象的运动用品如高尔夫球用品，利润虽较一般运动用品店高，但整体营业额较低，所能负担租金也相应调低。如运动店提供一站式的服务，同时销售大众与小众的运动用品，则在租金取得一个平衡，通常介乎上两种运动店之间。租金通常包括基本租金及18、8至10%的提成租金，以高者为准。2.1 地铁商业收益模式初稿初稿2.2 中信地铁商城案例分析中信地铁商场，位于深圳两大主干道深南路与上步路交汇处，是中信城市广场通往地铁1号线科学馆站的地下空间，也是连接深南中商圈和华强北商圈的枢纽。项目总建筑面积为1.8万平方米，铺位逾300间，为目前深圳最大的地铁商业项目，也成为深圳以中信城市广场为核心的深南中商圈的重要组成部分。中信地铁商城初稿初稿2.2 中信地铁商城案例分析中信地铁商场共分为A、B、C、D四个区，其中A区分为A1和A2上下两层。A1区：蔡澜美食坊；A2区：潮流前线；B区：休闲驿站；C区：名牌折扣店；D区：邓达智概念廊。目前除过D区外，其19、他已全部开业。ABCD初稿初稿2.2 中信地铁商城案例分析A2去往A1B区C区C区地下1层中信城市广场地铁站从科学馆D出口直接通往A2区初稿初稿去往A2A12.2 中信地铁商城案例分析部分商家名录初稿初稿2.2 中信地铁商城案例分析部分商家名录初稿初稿2.2 中信地铁商城案例分析B区部分商家名录初稿初稿2.2 中信地铁商城案例分析部分商家名录初稿初稿独特的下沉式广场地铁入口2.2 中信地铁商城案例分析A1初稿初稿2.2 中信地铁商城案例分析案例分析：1、该项目商业建筑面积约为18000平方米，其中销售率达90%以上，前期销售比较成功；2、发展商通过先销售再返租的策略进行统一招商和管理，对主力店20、采用5年返租，一般店铺采用3年返租；3、从开业初期来看，发展商通过先销售后返租的策略，既保证了前期资金的回笼又保证了既定的商业定位，但从目前的经营状况来看，部分店面已经出现退租的现象，暴露出销售商铺出现的弊端；4、由于地下商城的规划，使得中心城市广场成为继万象城、金光华广场又一连通地铁的城市购物中心，地下商城起到了一个重要的纽带性作用；5、从后期发展来分析，目前接近了商铺销售返租的时间，后期将由商铺业主自行招租，将很难保证目前的定位，后期的经营管理将面临更多的困难。初稿初稿3.0 项目定位及规划3.1 项目定位3.2 地铁商业的规划要点3.3 项目发展分析初稿初稿3.1 项目定位项目区位占据深21、圳中心区之中心优势位置n两大地铁线交汇，交通枢纽位置突出n周边高收入人群云集n深圳政治、经济、商业、商务的焦点所在初稿初稿3.1 项目定位福田中心区轨道交通规划 按深圳市轨道交通规划，实施后的福田中心区将会有8条地铁通过，并且地铁四号线将直通香港，成为连接深港两地的重要交通通道。福田中心区轨道交通规划示意图地铁四号线地铁一号线初稿初稿p230万平方米写字楼卓越大厦、安联大厦、荣超中心、新世界大厦等数十栋高档写字楼p28万平方米会展中心深圳最大的单体建筑，每年举行会展活动超过100场次p超过200万平方米高档住宅区黄埔雅苑、雅颂居、星河国际、中海华庭、城中雅苑、中银花园等近十个高档住宅楼盘p5大22、五星级酒店马哥孛罗酒店、喜来登酒店、香格里拉酒店、丽兹卡尔顿酒店、祈年酒店公共设施住宅写字楼星级酒店购物中心3.1 项目定位项目周边设置分布初稿初稿3.1 项目定位p高档写字楼p会展中心p高档住宅区p高级星级酒店p写字楼白领人群p会展商务人群p高档住宅人群p高级商务人群人群语言p高消费的追逐者p品味和格调的坚守者p文化艺术的推崇者p时尚潮流的推动者p优雅生活的代言者p城市消费的中坚力量时尚 优雅 体验环保 生态 健康生活 品位 格调消费关键词初稿初稿深圳市市级商圈分析ABCDEF金三角商业区依托罗湖口岸的地缘优势，东门、人民南等区域发展成为代表性传统市级商圈，随着其它商圈兴起，目前正在进行升级23、调整。华强北商业区该商圈最早由电子专业市场发展起来，随着曼哈商业广场、茂业百货等商业的发展，零售业日趋繁荣，目前为深圳市最具商业活力之商圈。福田中心商业区随着福田中心区CBD开发而兴起的商圈，会展中心、市民中心、高档住宅、高档写字楼、星级酒店的持续开发，均为区域商业发展提供强劲动力，为代表深圳未来发展之市级商圈。南山后海商业区随着南山文化中心的规划及西部通道的开通，为区域商业提升加速，目前已开业了花园城、海岸城等购物中心，区域商业正处于高速发展期。宝安新中心商业区及龙城-龙岗商业区随着深圳城市扩张而兴起的商圈，受城市成熟度影期响，商圈的成熟尚需进一步发展。本项目位于发展中的福田中心商业区ABC24、DEF3.1 项目定位初稿初稿市场状况消费者特性项目特性n位于城市中心，区域经济发展势头良好n便利的交通规划，吸引大量人流n周边高档写字楼、酒店、会展中心云集，片区呈现国际化形象n片区消费者以中高收入的中产阶级为主，主要包括白领和商务人群n消费力较高，更多关注商场的品质、格调和体验元素n对环保、生态和绿色自然的需求越来越成为趋势n研究表明，地铁商业需要依靠地上商业所带来的人流n在定位上需要与地上商业进行差异化定位n在业态上以快速时尚消费为主，突出主题化定位3.1 项目定位初稿初稿3.1 项目定位城市时尚休闲购物中心n借助现有购物中心的定位，与其差异化定位，充分引入此类人群，时尚就是项目的特有名25、片；n突出休闲消费概念，打造独特的地下休闲空间；n在环境设置、租户组合、营销推广等方面表现诉求，进行差异化竞争。体验、潮流、快乐生活初稿初稿休闲一族n白领阶层n商务人士n企业商业精英阶层（企业家）n高素质的政府官员（政治精英）n专业人士（智力精英）n新型文化人目标消费群3.1 项目定位初稿初稿RETAILRETAIL时尚零售时尚零售F&BF&B珍馐美食珍馐美食LEISURELEISURE格调休闲格调休闲ENTERTAINMENTENTERTAINMENT品味娱乐品味娱乐3.1 项目定位初稿初稿与传统购物中心的零售种类进行与传统购物中心的零售种类进行差异化定位，这里的零售更多的差异化定位，这里的26、零售更多的是时尚、流行、快速、乐活。是时尚、流行、快速、乐活。3.1 项目定位初稿初稿 温馨的环境、美味的菜肴，无温馨的环境、美味的菜肴，无论是气派的大型餐饮、轻松的港式论是气派的大型餐饮、轻松的港式茶餐厅，或是简单的美式快餐，无茶餐厅，或是简单的美式快餐，无论是商务洽谈、朋友小聚，或是日论是商务洽谈、朋友小聚，或是日间工作餐，不仅能尽享世界美食，间工作餐，不仅能尽享世界美食，亦能够为来客提供最为简单、却又亦能够为来客提供最为简单、却又最为经典的选择。最为经典的选择。3.1 项目定位初稿初稿 为忙碌了一天的白领们提供可为忙碌了一天的白领们提供可以恣意享受的休闲地带，近在咫尺以恣意享受的休闲地带27、，近在咫尺便可以轻松地体验高品质的美容美便可以轻松地体验高品质的美容美发、发、SPASPA按摩、健身运动，定期充按摩、健身运动，定期充电，省去因为工作繁忙而引起的电，省去因为工作繁忙而引起的“亚健康亚健康”的烦恼。的烦恼。3.1 项目定位初稿初稿 品味夜生活是当代都市人崇尚品味夜生活是当代都市人崇尚的生活方式。项目周边高档写字楼的生活方式。项目周边高档写字楼云集，高级住宅公寓林立。时尚人云集，高级住宅公寓林立。时尚人群聚集，我们又怎能不跟随时尚的群聚集，我们又怎能不跟随时尚的潮流，创建新的时尚圣地呢？潮流，创建新的时尚圣地呢？3.1 项目定位初稿初稿3.1 项目定位会展中心商业区 会展中心物业28、区，所处位置处于连接AE出口和BCD出口之间的负一层大厅通道旁，东临A出口，西邻地铁控制室，南邻地铁大厅，北靠大中华，有三个门和大中华相连，地铁B出入口附近有中心城和会购区间地下商业，北面A出口附近有岗会区间地下商业。A出口出口报摊、杂志、便利店、面包房、雪糕店、精品店、银行柜员机等主题快乐驿站轻便餐饮业态定位初稿初稿会购区间商业会购区间地下商业区位于会展中心地铁站内，靠近地铁B出入口，与中心城紧临，人流量大，商业氛围浓厚。3.1 项目定位B区区C区区主题休闲体验坊A区区业态定位初稿初稿3.1 项目定位会购区间商业A区(3079平米)流行服饰、精品、轻便餐饮等业态定位初稿初稿3.1 项目定位会29、购区间商业B区(12484平米)运动商城、餐饮、电玩、健身、服饰精品等业态定位初稿初稿3.1 项目定位会购区间商业C区(10594平米)SPA、美容、服装精品、特色餐饮等业态定位初稿初稿3.1 项目定位岗会区间地下商业区位于岗厦与会展中心地铁站内，连接岗厦与会展中心地铁站。在岗厦站与地铁C出入口无缝接驳；在会展中心站靠近地铁A2出入口与E出入口，与中心城毗临。E出入口通向金田路、世纪中心家居城。岗会区间商业区 主题时尚前线流行服饰、精品、轻便餐饮等业态定位初稿初稿3.1 项目定位市民中心商业区 市民中心地下商业街位于负一层，从地铁车站的四个出入口均能进入。与市民中心负一层之间设置透明的绿色走廊30、并有一通道，另有一个通往地面的进出口。目前该通道未通，未来进出市民中心人流通过该通道进出，商业也主要服务该部分人群。儿童零售、儿童娱乐、家居精品、休闲餐饮等业态定位初稿初稿3.2 地铁商业的规划要点l与地铁的连接；地铁人流进入地铁商业人流地铁商业人流吸引率换乘、流失人流提高地铁商业吸引率：人流导入：无缝连接，舒适的通道，明确的标识东京品川轨道交通人流的引导上海来福士广场轨道交通与商场的衔接深圳万象城宽大舒适地铁通道深圳万象城通道边店铺设置初稿初稿地铁站地铁站约约200200米连接通道米连接通道万象城万象城 B1 B1 层建筑平面图层建筑平面图B1B1租户列表租户列表提高地铁商业吸引率：提高地铁31、商业吸引率：合理业态规划合理业态规划地铁人流进入地铁商业人流地铁商业人流吸引率换乘、流失人流3.2 地铁商业的规划要点l与地铁的连接；初稿初稿地下横街直接与写字楼入口连通日本天神地下街规划示意图地下通道为地下商业的主要组成部分，除主街道须保持人流畅顺外，横街的合理规划同样重要。横街规划中可与地面、地面物业、轨道交通等相连接。中庭空间中庭空间换乘空间换乘空间下沉广场下沉广场地上出口地上出口通道通道l地下商业的规划要点；3.2 地铁商业的规划要点初稿初稿扶梯与地面连接良好的地上人流交通系统，降低地铁商业对消费者的心理距离宏伟的地面出口设计地面出入口扶梯与地面连接中庭空间中庭空间换乘空间换乘空间下沉32、广场下沉广场地上出口地上出口通道通道3.2 地铁商业的规划要点初稿初稿下沉广能场营造地上商业氛围，下沉广能场营造地上商业氛围，同时能有效汇集人流，成为地铁同时能有效汇集人流，成为地铁商业的主要人流点商业的主要人流点中庭空间中庭空间换乘空间换乘空间下沉广场下沉广场地上出口地上出口通道通道3.2 地铁商业的规划要点初稿初稿中庭空间中庭空间换乘空间换乘空间下沉广场下沉广场地上出口地上出口通道通道地铁商业与地铁、公交等交通枢纽的有效衔接。与公交站连接与地铁站连接与地铁站台的连接3.2 地铁商业的规划要点初稿初稿中庭空间中庭空间换乘空间换乘空间下沉广场下沉广场地上出口地上出口通道通道中庭空间能使地铁商业33、更加丰富多彩。景观中庭景观中庭大型音乐盒多功能的地下中庭空间自然透光中庭3.2 地铁商业的规划要点初稿初稿3.3 项目发展分析l从地铁商业的研究来看，不能将本项目仅看作是连接地铁的商业，其主要消费群来自地面及周边购物中心所带来的人流；l有效的将本项目与地铁及购物中心的无缝连接是本项目规划中的重点；l如何在地面出口营造商业氛围是吸引地面人流的重点；l从深圳的地铁商业研究分析来看，地铁商业在深圳尚未成熟，需要较长时间的市场培育期，前期经营压力较大；l项目面积大，投资成本较高，如何制定销售及招商策略关系到资金的回笼，也是保证商业持续经营的砝码。初稿初稿Thank you！-End of Presentation-