1、华润万家青岛李沧万达项目经营定位报告华北区预开业部3LOCATIONLOCATION分析分析项目建议项目建议项目投资回报测算项目投资回报测算1.城市/区位/商圈/项目分析2.竞争分析3.人口及消费者分析目 录青岛市概况城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位青岛位于山东半岛南端、黄海之滨，总面积10654平方公里，总人口为872万人。现辖七区五市。青岛总体经济水平在山东全省处于首位，是全国15个经济中心城市之一，经济实力雄厚。青岛地处北温带季风区，受海洋气候影响，冬暖夏凉，空气湿润，年平均气温12.7，青岛是中国优秀的旅游城市和宜居城市。青岛已成功举办2008年奥运会、2009年2、沃尔沃国际帆船赛、2011年苏迪曼杯世界羽毛球混合团体锦标赛。同时，成功举办了21届青岛国际啤酒节、12届青岛国际海洋节等国际重大活动，2014年世界园艺博览也将在青岛举办。项目所在城市概况（关键指标）城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位GDP增长情况青岛市总体经济增长强劲。近五年来青岛城市居民人均可支配收入持续增长，均在10%以上，2010年达到2.5万元；同时，青岛人均消费性支出呈持续增长态势，2010年达到了1.7万元。2010年青岛全市生产总值（GDP）5666.2亿元，城市经济总量在全国排名第13位。城市经济实力雄厚；青岛城市居民人均收入24998.00元，同比增长3、9.3%；城市居民人均消费支出17531.00元，同比增长9%；消费理念超前，追求时尚、热衷尝试和接受新潮事物，是青岛新生代消费群体的生活观和价值观。项目所在城市概况（关键指标）城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位青岛市与已开店城市主要经济数据对比，青岛市民生活水平较高，具有较强的消费能力项目所在城市概况（关键指标）青岛市居民消费分析：1、2010年青岛城市居民人均消费支出17531.00元，同比增长9%。随着生活节奏的加快，居民交通和通信消费需求大幅增加，成为推动居民消费的重要增长点，截止到2010年底，青岛市每百户居民家庭拥有家用汽车20.3辆，同比增长12.8%。2、食4、品支出增幅的回落使得城市居民家庭恩格尔系数降到37.4%，同比下降了1.4个百分点。3、服务性消费增长高于商品性消费。2010年人均服务性消费支出2665元，同比增长11.4%，高于商品性消费增幅2.3个百分点城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位根据联合国粮农组织的标准划分：恩格尔系数在60%以上为贫困，在50%-59%为温饱，在40%-49%为小康，在30%-39%为富裕，30%以下为最富裕。青岛市区位 青岛作为山东半岛外向性最强的城市，拥有优良的港口和广阔的腹地，势必将成为山东半岛城市群中的龙头。道路网络规划的建设、跨海大桥等现代交通网的建设，将实现半岛城市群区域内各中心5、城市之间形成“四小时经济圈”，区域内中心城市与山东省内城市形成“两小时经济圈”，区位优势将推动区域产业发展，增加区域内居住、生活人口。城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位李沧区概况李沧区是青岛市内五区之一，位于青岛市市区北端，是进出青岛市的咽喉之地。面积98平方公里，人口51万人，辖李村、虎山路、浮山路、永清路、楼山、湘潭路、九水路等11个街道办事处。n李沧区在青岛人传统认知上为城乡结合部n李沧区现状为承接城市外溢人口的中低端居住区n在青岛环湾发展的城市空间格局中，李沧位于城市地理中心李沧区是连接市区内外的交通枢纽，交通体6、系发达，海陆空交通线路密集。铁路穿越全境西部，境内通车里程达10公里，设沧口、楼山等站台及货场；公路四通八达，308国道、小白干路、西环海公路、四流路和青银高速公路等主要干线南北向穿越全区；汽车东站和汽车北站是青岛主要的陆路交通枢纽；北部近邻青岛流亭机场，距区域中心仅15公里左右。未来的交通：青岛跨海大桥、环胶州湾高速于2011年建成通车，地铁M2、M3陆续竣工，李沧区将成为大青岛区交通体系最发达的核心区域。李沧万达城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位李沧区概况2010年李沧区GDP213亿元，占市内5区经济总量的14%，李沧区经济基础雄厚，依托优良的交通条件及腹地纵深优势，7、是青岛传统的重工业区；随着李沧区经济的发展，第二产业逐渐向北移出李沧，政府重点发展第三产业，李沧将成为大青岛的商贸中心海尔集团、可口可乐公司、朗讯集团等一大批国际企业成为李沧经济持续发展的发动机，具有较强的辐射带动能力；政府商业规划的升级以及居住环境的改善和价格的优势，李沧区对于青岛新市民的吸附能力逐渐增强。李沧区GDP稳步上升，表明经济稳步发展，但从增幅来看，近几年有逐年下降的趋势，结合产业比例结构可以发现，污染环境的二产企业开始搬迁，虽然经济增速减缓，但对优化经济结构，保证长期稳定发展起到了显著的作用。中央居住区建设的启动及一系列重要商贸项目的引入，社会消费总额开始提升,在青岛的比重也在提8、升，李沧第三产业发展势头良好，产业结构不断调整优化。城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位中山路商圈是青岛历史最悠久的商圈，代表商业体有百盛和悦喜客来，20世纪90年代中后期，商圈开始降温；随之繁荣的是台东商圈，目标中低端市场，万达广场和利群集团是该商圈的核心商业，现在青岛人气最旺的商圈，被称为齐鲁金街；随着城市中心逐步向东部转移，崛起了东部商圈，阳光百货、佳世客、麦凯乐等定位中高端的商业体逐渐成熟，成为目前青岛商圈档次最高的商圈；东部商圈不断扩大，海信广场、百丽广场、心海广场逐渐形成高端的奥帆中心商圈；李沧商圈2003年被青岛市政府确定为第四大商圈。随后几年，李沧商圈发生了巨9、大变化，步行街云集了崂山百货、利客来、北方国贸三家中低端百货店和利客来、维客、佳乐家三家大型超市，是青岛目前百货最集中的商圈；崂山商圈随着开发区的建设逐渐形成，丽达购物中心，季节性的啤酒城商业称为该商圈的代表；2009年随着CBD万达广场的开业（青岛市市北区延吉路116号），青岛商圈开始了全面升级，大体量的购物中心逐渐出现，代表有百丽广场和CBD万达广场。现在华润万象城、证大大拇指广场、伟东乐客城、宝龙城市广场、利群购物中心、银座购物中心已纷纷在青岛建造，在2011年后相继开业，青岛的商业进入了全新的时代！青岛商圈简述城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位中山路商圈台东商圈市北10、CBD商圈香港中路商圈奥帆基地商圈李沧商圈代表商业：CBD万达广场代表商业：阳光百货佳世客家乐福麦凯乐代表商业：丽达购物中心老商圈新商圈代表商业：利客来崂山百货北方国贸宝龙城市广场崂山商圈代表商业：台东万达广场利群商厦代表商业：百盛购物中心悦喜客来购物中心代表商业：海信广场百丽广场 心海广场在建商业：天虹百货在建商业：乐客城苏宁广场银座购物中心在建商业：证大大拇指利群购物中心在建商业：万象城城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位业态：以百货商场、服装服饰店、特色餐饮为主。定位：以中低档消费为主。消费群体：追求时尚个性的年轻人、学生群体、工薪阶层、家庭群体。优势：老商圈、交通便利11、。劣势：商业业态单一，设备陈旧，整体形象偏低。中山路商圈崂山商圈李沧商圈市北CBD商圈中山路商圈香港中路商圈台东商圈奥帆基地商圈中山路商圈崂山商圈李沧商圈市北CBD商圈中山路商圈香港中路商圈台东商圈奥帆基地商圈台东商圈业态：以百货商场、家电卖场、大型超市为主。定位：以中低档消费为主。消费群体：追求个性的年轻人、学生群体、工薪阶层、家庭群体。优势：老商圈、交通便利、业态较丰富。劣势：没有规模较大商业项目，交通不畅，周边环境较差，整体形象偏低。台东商圈城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位崂山商圈李沧商圈市北CBD商圈中山路商圈香港中路商圈台东商圈奥帆基地商圈香港中路商圈业态：以高12、级百货公司、大型百货商场、大型超市、品牌餐饮为主。定位：以中高档消费为主。消费群体：白领阶层、高收入者、追求时尚个性的年轻人、家庭群体。优势：新商圈、交通便利、业态较丰富。劣势：停车难，交通不畅。香港中路商圈崂山商圈李沧商圈市北CBD商圈中山路商圈香港中路商圈台东商圈奥帆基地商圈业态：以奢侈品百货店、时尚购物中心、品牌餐饮为主。定位：以中高档消费为主。消费群体：追求时尚个性的的年轻白领及专业人士，中产阶层消费群体、家庭群体。优势：新兴商圈、交通便利、停车方便、规划设计理念先进，整体购物氛围良好，业态丰富、品牌组合较强，知名度高。劣势：客流受季节性影响，客流不稳定。奥帆基地商圈奥帆基地商圈城市 13、区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位崂山商圈李沧商圈市北CBD商圈中山路商圈香港中路商圈台东商圈奥帆基地商圈崂山商圈业态：目前只有一个购物中心。定位：以中档消费为主。消费群体：迁入人口为主、工薪阶层、家庭群体。优势：新商圈、迁入人口较多。劣势：商业业态单一，还不具备商业规模，待开发建设中。崂山商圈崂山商圈李沧商圈市北CBD商圈中山路商圈香港中路商圈台东商圈奥帆基地商圈李沧商圈业态：以中小型百货、大型超市、专业市场及最原始的商业集市等低级业态为主。定位：以中低档消费为主。消费群体：李沧本地和城阳部分外来人口为主，虽然人流量大，但购买力差。优势：老商圈、交通便利、客流量大劣势：停车难，14、业态不够丰富，欠缺时尚度、购物环境较差，整体形象偏低。李沧商圈城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位青岛商业已经拉开了大体量商业综合体竞争的时代，目前在建商业项目共计7个大型购物中心，激烈的商业升级与竞争即将开始，而李沧商圈新建购物中心3家，更成为竞争的核心区域。中山路商圈台东商圈市北CBD商圈香港中路商圈奥帆基地商圈李沧商圈在建商业：天虹百货在建商业：万象城在建商业：崂山利群购物中心大拇指广场老商圈新商圈在建商业：乐客城李沧银座广场苏宁广场崂山商圈项目概况：青岛李沧万达广场，位于李沧区进出青岛要道之一的黑龙江路以东、青银高速公路以西、李村河以北、中崂路以南。项目规划占地约 215、14亩，一期总建筑面积约61.9万平方米。规划有大型商业中心、室内外步行街，大型居住社区和风情社区商业街。其中30万平米高品质住宅、购物中心17.7万平米，金街商铺2.6万平米、住宅底商2.8万平米、地下车位1120个。步行街面积约5万平米，地下2层，地上6层，步行街长度355米，建筑充分利用地形特点设计了3首层概念，负1层到2层均可从地面直接进入广场；室内双中庭设计，宏伟大气。项目区位及概况城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位项目概况/交通城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位黑龙江路双向8车道金水路双向6车道九水路双向6车道夏庄路双向6车道周边多条城市主干16、道，道路路况较好，私家车出行方便金水路、九水路、中崂路延长拓宽，地块可方便到达青岛市各区域；巨峰路项目概况/交通城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位项目概况/交通城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位项目概况/交通城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位黑龙江路是青岛北部重要交通主干道，车流量较大（20辆/分钟），路中央建有隔离带，不方便居住在项目西侧及北侧的顾客进入商店，顾客可以在中崂路与黑龙江路交口从超市次入口进店或在大崂路交口立交桥下掉头从超市主入口进店。开车的顾客需从巨峰路上的车库入口进入地下车库，车库车位1120个。巨峰路出行步行私家车17、万达小区 项目概况/交通城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位项目临近公交站点较少，距离项目950-1500米处有两个公交主站，分别为：李村公园站、东李村站。步行至两站点分别需要10-15分钟的时间。公交线路的不发达必然会给项目带来一定的不利因素。李村公园公交主站：存在10条以上公交线路，通达区域主要为李沧、城阳、市北、市南、崂山区域；东李村公交主站：存在5条公交线路，通达区域主要为李沧、四方、市北区域。公路名公路名称称公交线路公交线路站名站名始发站始发站终点站终点站首末车时首末车时间间距离项距离项目目(米米)九水路112专东李村沧海路卧龙村4:40-18:10950113专东18、李村流清河沧海路6:10-19:00950207路环线 东山小区沧海路沧海路5:30-21:00950213路环线东北庄印江路停车场九水路印江路停车场5:05-18:25950128路东李村沧口公园毕家上流5:15-20:30950230路东李村李村公园石老人6:00-20:00950233路东北庄沧口公园沧口公园5:30-21:10800303学生专线东李村火车站李沧工业园6:00-21:00950303专东李村李沧工业园火车站6:30-20:00950306专九水路天泰体育场城阳十五中5:00-18:00800326路东李村利津路恒星学院6:30-20:35950361路东李村恒星学院大沙19、路6:10-21:00950365专东李村北九水利津路7:40-16:40950378路东北庄湖岛湖岛5:30-21:00950385路东李村李村公园海大崂山校区6:00-19:50950801路东李村天泰城天泰城6:00-19:30950夏庄路3路 李村公园李村公园动物园5:00-21:201500102路李村公园海游路李村公园6:00-21:051500103路李村公园城阳十五中李村6:20-19:201500105路李村公园李村流亭市场5:30-18:401500106专李村公园李村垭口7:00-14:001500109专李村公园李村公园港西5:00-17:301500114区李村公园李20、村公园409医院7:40-16:001500129路李村公园李村东古镇5:20-20:301500318路李村公园虎山军体中心市政府5:40-21:301500363路李村公园百通馨苑辛家庄小区5:10-21:301500371专李村公园昌乐路盛世景园6:10-17:001500372专李村公园台东前金6:20-18:301500东李村公交主站李村公园公交主站1500米950米项目概况/交通城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位周边有多条城市主干道，道路交通较发达，私家车将便利的到达其他商圈。相比之下，公共交通欠发达。调研发现仅有2条公交车，末班车时间是21点，这对消费者、员工21、购物中心的营业时间都将产生巨大影响。建议由合作方牵头申请公交车车站。未来轨道交通发展：2014年地铁一期工程建成后，预计日输送客流达23.5万人次，将大大促进李沧区的发展。地铁M2、M3号线距李沧项目1500m以内有3个地铁站点，交通逐渐便捷。24LOCATIONLOCATION分析分析项目建议项目建议项目投资回报测算项目投资回报测算1.城市/区位/商圈/项目分析2.竞争分析3.人口及消费者分析目 录城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位凭借着优越的地理位置，久远的商业发展历史，李沧区近几年商贸发展迅速，商业规模和经济效益取得了快速增长,商贸业正逐步成为李沧区重要的支柱产业之22、一。以崂山百货、利客来购物中心、北方国贸为中心的李沧区步行街商业圈，功能性的滞后已逐渐显露，对周边居民区生活、娱乐、休闲的多业态需求已不能满足。随着宝龙城市广场、李沧万达广场、伟东乐客城、李沧银座广场等多家大型购物中心的入驻，李沧商圈即将进入白热化竞争时代。新的购物中心将完善李沧商业格局，形成集购物、休闲、娱乐为一体的密集型新型商业圈。李沧万达伟东乐客城利客来维客利客来宝龙广场李沧银座广场已开业项目已开业项目未开业项目未开业项目竞争分析城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位开业日：2004年业态：购物中心（含超市）面积：7万平米定位：中档目标客群：中档水平的家庭式消费群体客单价23、:60元日均客流：5000笔年销售：1.2亿停车位：地上120个距离：1公里开业日：2000年业态：超市+招商面积：1万平米定位：中档目标客群：中档收入客群客单价:55元日均客流：4000笔年销售：0.8亿停车位：200个距离：1公里维客超市位于李沧区繁华的商业中心，位于地下一层，是超市、招商为一体的综合性商业体。超市面积9500平米，经营商品15800余个。开业日：2006年业态：超市+招商面积：1.5万平米定位：中档目标客群：中低档收入客群客单价:80元日均客流：4500笔年销售：1.5亿停车位：地下400个距离：1公里利客来李沧公园店，位于李沧公园地下一层，是集超市、招商一体的综合性商业24、体。是利客来在青岛的第二家超市，周边人口密集、交通便利利客来青岛利客來购物中心，位于李沧区商业黄金地段-向阳路步行街,购物中心横跨向阳路、少山路、峰山路、京口路、古镇路五条商业黄金街，形成总面积约七万余平方米的Shopping-mall。李沧万达利客来李村公园维客利客来竞争分析城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位项目周边2公里范围内大型购物中心共4家：已开业2家（利客来和北方国贸），在建2家（乐客城和银座购物中心）项目周边2公里范围内大型超市3家：利客来购物中心、利客来超市李村公园店、维客超市项目所处位置是李沧区传统的核心商业区域，在2公里范围内有如此数量的大型超市和购物中心25、，竞争很激烈。除在建项目外，已开业的超市和购物中心开业时间较早，店面动线设计理念落后，装修和设备设施已相当陈旧，因所处地理位置的优势及顾客多年购物习惯，仍能保持较好的业绩因此在提高商品丰富度的前提下，营造舒适、便捷的购物环境及依托万达极强的聚客能力，李沧万达项目将在激烈的竞争中优势明显利客来李村公园店：商品：经营品项齐全，可销售商品约1.8万个。不经营HL类商品。快速流通消费品以大品牌、大厂商商品为主导，品牌知名度高且品类齐全；非食品商品资源丰富，品质好。商品品牌过多，价格带重复，品项雷同（主要体现在非食品上）招商：2000平米，无空铺。主要以超市配套为主，如：药房、儿童玩具专卖店、服装精品店26、小吃店 优势：地理位置优越，处于李沧区商业核心、周边人口密集、交通便利，经营品种齐全劣势：超市规划通道狭窄，设备陈旧，购物环境差，配套项目单一、无法满足顾客餐饮、娱乐等方面的需求竞争对手调研分析-主要竞争对手优劣势：城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位利客来购物中心：商品：经营品项全（家电类商品另设专卖店进行销售），经营商品约1.2万个。丰富的当地供货商资源，商品结构更贴近当地消费者。厂商促销人员较多，服务质量较高。招商：依托购物中心，其中F2为鞋业商场、F3为男士礼堂、F4为仕女衣舍、F5为潮流精品馆、F6-F9为三星级利客来商务酒店优势：地理位置优越，处于李沧区商业黄金27、地段向阳路步行街，人口密集，交通便利，集百货、餐饮、娱乐、宾馆为一体的综合性商业中心劣势：停车难，欠缺时尚度、购物环境较差，整体形象偏低竞争对手调研分析-主要竞争对手优劣势：城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位维客广场店：商品：经营品项全（不经营服装类商品、HL类商品只经营小家电），经营商品约1.5万个。部分品类商品（家百，生鲜）的品质及丰富度不如利客来，商品价格较利客来便宜，陈列标准较低。价格带较窄，相同价格带商品重复现象非常普遍招商：餐饮优势：地理位置优越，处于李沧区商业核心、临近步行街，各业态互补较好，周边交通便利。劣势：超市开业时间较早，设备设施陈旧，购物环境差、超配28、套项目少，无法满足顾客休闲、娱乐的需求竞争对手调研分析-主要竞争对手优劣势：城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位31LOCATIONLOCATION分析分析项目建议项目建议项目投资回报测算项目投资回报测算1.城市/区位/商圈/项目分析2.竞争分析3.人口及消费者分析目 录商圈人口概况城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位 目前李沧区总人口51万,其中常住人口36万，流动人口9万余人。从家庭结构的数据来看，目前李沧区仍以三口之家、四口之家居多 青岛李沧万达项目3公里范围内共有小区109个，目前总入住户数将近10万户，按照每户三人估算现有居住人口总数为29万人。小29、区平均入住率为89%，平均房价为9000元/，低于青岛平均房屋价格：10142元/政府机关;李沧区政府文化机构：李沧区图书馆、李沧区少年活动中心住宅社区：天福丽都、百通馨园、绿城、福临万家、幸福之城等21个高档小区商业设施：向阳路步行街、北方国贸、利客来购物中心旅游景点：2014年世园会举办地百果山森林公园教育机构：酒店管理学院、山东外贸职业学院、青岛58中、李沧区第二试验小学、李沧机关幼儿园等工业园区：海尔集团、可口可乐公司、澳柯玛、康师傅商圈人口概况城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位以项目为中心，3公里范围内小区分布如下：序号序号小区名称小区名称小区户数小区户数入住率入30、住率入住户数入住户数人口人口房价房价距离项目距距离项目距离离1天府丽都18298.90%180 500110000.32百通星园6095.00%57 157100000.53百通星园66100.00%66 187100000.54百通星园20100.00%20 85100000.55百通星园20100.00%20 60100000.56百通星园20100.00%20 59100000.57东李花园340100.00%340 1360 90000.58东李新苑1500100.00%1500 600090000.59东山商城82090.00%738 221470000.510东山小区30085.031、0%255 7800.511畜牧小区2000100.00%2000 500080000.512世纪花园120100.00%120 550100000.813城东小区44798.00%440 1788 9000114大崂路小区62990.62%570 180012000115东李村1600100.00%1600 84009000116东山五路小区684100.00%684 2052 8100117维客广场1236100.00%1236 390011000118枣山家园44450.00%222 888 4000119中崂路小区762100.00%762 2286 8300120四零一家属院472132、00.00%472 141670001.1序号序号小区名称小区名称小区户数小区户数入住率入住率入住户数入住户数人口人口房价房价距离项目距离距离项目距离20四零一家属院472100.00%472 141670001.121福临万家保障小区8037.50%30 20080001.222河北大崂路150100.00%150 45098001.223双城小区27085.00%230 689 83001.2524畜牧小区1550100.00%1550 4650 78001.2525百通风尚120095.00%1140 3420 90001.3526无名小区260100.00%260 780 78001.33、3527绿城百合花园167096.00%1603 4810 83001.4528百通馨苑3区62495.00%593 1778 103001.529东北庄小区692100.00%692 212392001.530恒瑞华庭小区972100.00%972 2920130001.531虎山花苑3296100.00%3296 9888 88001.532虎山路2号83195.00%789 2368 87001.533虎山路小区43590.00%392 1175 91001.534虎山新苑486100.00%486 1458 87001.535聚福苑小区17894.94%169 40795001.53634、绿城百合花园598394.99%5683 1477580001.537绿城幻想之城113770.01%796 191095001.538青云阁小区926100.00%926 262792001.539世纪花园53295.00%505 1516 100001.540天福丽都41798.00%409 1226 118001.5以项目为中心，1公里范围内小区19个，入住10830户，约38000人，平均房价:9200元/商圈人口概况城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位以项目为中心，3公里范围内小区分布如下：序号序号小区名称小区名称小区户数小区户数入住率入住率入住户数入住户数人口人口35、房价房价距离项目距离距离项目距离41万福山庄126087.30%1100 330061001.542伟东幸福庄99480.00%795 2386 83001.543夏庄路小区86397.33%840 267282841.544馨苑小区236998.00%2200 679062001.545裕丰小区1720100.00%1720 5160 98001.546郑庄小区12090.00%108 430100001.547百通馨苑332096.00%3100 1120083001.648百通馨苑2区910100.00%910 2730 100001.649百通馨苑二期124898.00%1223 3636、69 98641.650东山小区165995.00%1586 539280001.651金水翠园66686.00%573 1718 90001.652金水源小区40095.00%380 1140 70001.653晟业小区120095.00%1120 321582001.654百通馨苑198089.00%1762 4405100001.755百通馨苑1区180097.00%1746 5238 94001.756百通馨苑4区62498.00%612 1835 94001.757百通馨苑5区948100.00%948 2844 103001.758百通馨苑6区624100.00%624 1872 37、95001.759百通馨苑7区41298.00%404 1211 112001.760百通依山小居85286.00%733 2198 91001.7序号序号小区名称小区名称小区户数小区户数入住率入住率入住户数入住户数人口人口房价房价距离项目距离距离项目距离61春和景区182396.00%1750 5250 83001.762阜康花园396060.00%2370 867062001.763金秋桂园135095.00%1290 396561001.764金秋小区120096.00%1620 482381001.765金水路小区642100.00%642 1926 82001.766伟东康花园24838、296.00%2383 7148 72001.767东山二路小区62492.95%580 172691671.868东山路小区83495.92%800 276198001.869东山路休所152794.76%1447 377085001.870东山三路小区124696.31%1200 378092001.971东山四路小区814100.00%814 235091001.972百通伟东120695.00%1146 3437 8600273福临万家一期450100.00%480 1440 274海尔公寓82486.00%709 2126 9600275警苑新居1058100.00%1058 31739、4 2900276崂山啤酒职工宿舍楼15020.00%30 120277万科生态城458972.06%3307 33078500278伟东埠康花园275393.57%2576 25768100279银海综合大厦22080.00%176 670100002以项目为中心，1-2公里范围内小区60个，入住68000户，约190000人，平均房价:8746元/商圈人口概况城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位以项目为中心，3公里范围内小区分布如下：序号序号小区名称小区名称小区户数小区户数入住率入住率入住户数入住户数人口人口房价房价距离项目距离距离项目距离80金陵路小区900100.0040、%900 2000110002.181东山五路小区684100.00%684 172781002.282金水路132小区120100.00%120 360100002.283九水路103号小区70100.00%70 140120002.284鹏飞花园225100.00%225 67095002.285青云阁小区336100.00%336 120059002.286福临万家二期150020.00%300 900 2.587果园小区123096.75%1190 332192002.588九水秀园20090.00%180 540100002.589开平花园123099.00%1218 437085041、02.590开平路小区128595.00%1221 4620100002.591开平新城562099.00%5564 523090002.592山水雅居30020.00%60 20090002.593四机小区132199.00%1308 502990002.594天泰奥园1269100.00%1269 4000110002.595振华苑139098.00%1362 476090002.596山水嘉园三期62985.00%535 2000100002.697山水嘉园45088.89%400 1200130002.798万福山庄107695.00%1022 3000100002.799宏泰雅园3842、419.79%76 230100002.8100宏泰苑74591.28%680 2050120002.8101建东小区150100.00%150 80080002.8102龙庭景园30620.26%62 200100002.8103尚东区95639.54%378 1500100002.8104 溪谷美寓（北区）42070.00%294 1000110002.8105 溪谷美寓（南区）24070.00%168 600110002.8106和达和城36070.00%252 820100003107南庄小区900100.00%900 3600 70003108升平路小区525100.00%525 143、67085003109振华苑42793.68%400 120039903序号序号小区名称小区名称小区户数小区户数入住率入住率距离项目距离距离项目距离1乐客城386未入住12时代城小区540未入住13东李花园二期370未入住14山水品园四期242未入住15河南庄改造小区1000未入住26中海国际社区5000未入住27东李新苑1000未入住28东方公园世家532未入住29鲁信南海花园500未入住210福临万家三期1500未入住2.511桃源山色651未入住2.8合计11721以项目为中心，3公里范围内在建小区分布如下：以项目为中心，2-3公里范围内小区30个，入住21848户，约58937人，平均44、房价:9500元/以项目为中心，1-3公里范围内在建小区11个，可入住11721户商圈人口概况城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位项目0.5公里范围内无竞争对手，1公里内竞争对手3家（维客1家、利客来2家），另外还有在建的银座和乐客城项目，竞争激烈。目前项目1公里范围内居民1.08万户（约3.8万人），1-2公里6.8万户（约19万人），2公里共计22万人。受竞争分流、道路通达及周边配套设施影响，开业期间实际可控人口：5.3万人1公里可控人口核算：38000*40%=15200人2公里可控人口核算：190000*20%=38000人注：1公里范围竞争对手3家，均分客流各33%45、，万达项目集客能力较强且停车较方便，预估可争取40%的顾客。1-2公里内有竞争对手4家，均分客流各20%，路途较远和万达吸引力相抵，预估可争取20%的客流商圈消费者调研消费者问卷调查目的：了解项目周边1公里范围消费者的基本结构、消费特征与需求消费者问卷调查时间：2012年4月消费者问卷调查地点：青岛李沧万达项目周边1公里范围内各小区有效问卷：消费者问卷发放200份，共收回200份，经复核有效问卷189份。消费者性别女性消费者占57%,成为李沧商圈的主要购物群体。消费者年龄23-40岁的占比最大达到68%，中青年群体是商店的主力消费群体是。消费者职业此项调查中公司职员占比最大，为36%，个体经营46、者占比为17%，政府事业单位职工占比为13%城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位商圈消费者调研学历为大专以上的占比分别为46%，消费者总体学历中等。消费者学历三口之家占比达到52%，家庭结构中三口之家是主力。家庭情况婚姻状况调研的消费者中，76%为已婚，24%为未婚。因此已婚家庭是今后商店的主力消费者使用的交通工具外出时选择公交车的消费者占比达到60%，其次是使用私家车和步行，达到32%，公交系统将对消费产生巨大影响。城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位商圈消费者调研消费者家庭月均开支访问的顾客中67%为本地长期居住人员，17%的顾客为在此地居住五年以上的外47、地人员居住年限消费者月均收入消费者月收入在2000-3000元的占比最大，为47%。其次为2000元以下的占比25%，月收入在2000-4000元的达到88%，李沧商圈消费者总体收入中档偏低。消费者家庭月均收入在5000元以上占比较大，为36%，其次为2000-3000元，占30%消费者月均家庭支出在2000-3000元的占比最大，为42%，其次为2000元以下占41%，消费者家庭月均支出3000元以下的占了83%，因此商店周边顾客消费能力为中档偏低消费者月均家庭收入城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位商圈消费者调研顾客在超市消费的金额60-80元的比例最高，占26%，其次为48、40-60元，占20%，李沧商圈顾客的单笔消费金额中档偏下每次在超市的消费金额周边顾客经常去的超市：利客来、维客和家乐福最近6个月常去的超市去超市购物频次消费者常去的超市每周购物2-3次的比例最大，占56%。（平均每周购物2.88次）经常去这家超市的原因消费者选择超市的主要因素是品种丰富占15%，其次是离家近占14%，再次是购物环境好城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位商圈消费者调研去超市路途花费时间顾客较多选择在周一至周五的时间来购物，其中周一至周五下午到超市购物的消费者最多，占43%购物时间常去的超市距离顾客经常光顾的超市一般选择在2公里以内，其汇1公里以内占28%，2公49、里以内占26%，顾客还是以离家近做为优先考虑因素。常去的超市顾客一般选择公交车，占41%，其次23%的顾客选择步行每次去超市花费时间15分钟内的占26%，其次为在10分钟之内，占25%，李沧区顾客选择超市主要是离家近常去超市使用的交通工具城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位商圈消费者调研顾客希望超市提供餐饮项目，中西快餐占16%，其次是银行网点占11%，再次是精品女装店占10%。希望提供的商业配套服务去超市花费的交通费60%的顾客控制在2元以内，其次17%的顾客控制在4元以内，青岛公交车收费为1元/人去超市花费的交通费对华润万家开新店的态度消费者对华润万家在附近开店没有表现太50、多的期待，47%的顾客觉得一般，因此品牌宣传方面还需加强品牌推广消费者对“华润万家”品牌还不是很熟悉，只有35%的顾客知道城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位商圈消费者调研消费群体基本特征：项目周边消费群体学历中等，其中大专以上占46%；年龄主要集中在23-40岁的中青年阶段，3口之家的家庭结构。职业多为企业职员、私营业主，家庭收入两级分化，集中在5000元以上和2000-3000元，值得关注的是小区内收入两级分化严重，低收入者多是回迁户，高收入者多为在市南等区域工作的新迁入市民。消费趋势及演变：未来李沧商业中心更加集中，去老商圈消费的习惯将继续保持；随着片区内商业功能的不断51、完善，大量中等收入的家庭将会成为商业综合体消费的主力军，城阳区、崂山区及即墨的消费人群将通过便利的交通逐渐成为商业综合体消费的外延消费群体。主力目标客群总体特征：目前收入适中，支出不高，需要引导性消费；消费习惯固定，家庭消费为主，部分收入较高客群外流。未来商业体中商住区客群数量及质量潜力巨大。消费现状及消费形态：消费观念需进一步引导，品牌意识不强。以家庭日常消费为主，消费地点集中在传统商圈，消费频率稳定有规律，出行多以公共交通为主，其次是步行和私家车；需要关注的是在与调研顾客交流中，随着海尔路立交桥的竣工通往市南区中高档购物商圈的顾客逐渐增多，此部分外流客人将是我们将来的重要目标客户群。城市 52、区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 定位44LOCATIONLOCATION分析分析项目建议项目建议项目投资回报测算项目投资回报测算1.城市/区位/商圈/项目分析2.竞争分析3.人口及消费者分析目 录项目定位建议商业体定位：中央居住区商业核心。李沧区内唯一大型购物中心，消费者首选目的地；购物、休闲、娱乐、餐饮一站式消费购物中心；区内最大、品牌最全、口味最丰富的室内餐饮街项目定位建议超市卖场定位：标准型大卖场，规划面积5900 经营定位及建议：以生鲜、食品为主，非食类商品能够满足顾客一站式购物的需求。依据核心商圈顾客特点，以20-40岁中青年白领为重点目标顾客，打造舒适便捷的购物环境，以53、洗衣药房、家居家饰、休闲零食、儿童娱乐、银行网点、电信/移动营业厅作为超市配套，满足核心商圈及商住区主力顾客的服务需求商品建议：22000-23000个SKU，保证品类齐全，以中档商品为主，低档为辅，确保商品的低价与齐全，重视品质保证招商定位：根据LOCATION分析及招商区规划位置，建议将招商区定位为生活配套服务，为顾客提供延伸服务，如洗衣药房、ATM、自助缴费等服务，提高顾客满意度规划面积分配：（平方米）计租面积：13518 使用面积：9388 排除面积：4130（疏散楼梯间、设备用房、管道井）超市面积：8618 招商面积：770卖场销售区：卖场销售区：5900公共区：公共区：270销售区54、：销售区：500出入口及服务区：出入口及服务区：211收银区：收银区：240办公区：办公区：497加工间：加工间：515收滞货区：收滞货区：1255项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）动动线线规规划划实实施施人人车车分分流流、人人货货分分流流、顾顾客客与与员员工工分分流流，确确保保顾顾客客、员员工工、货货物物出出入入安安全、便捷。全、便捷。商业主出入口（客流）商业主出入口（客流）：设在主干道黑龙江路及南崂路交叉路口（南广场），进入共享厅后步行52米进入华润入口。员工通道（员工流）：员工通道（员工流）：为独立通道，设在商业主干道黑龙江路，穿行消防通道进入办公区。物流车道（物流）：物流车道（物55、流）：设在商业背面，对客流没有影响.。黑龙江路黑龙江路动线设计思路：客流、物流、员工流客流主客流主入口入口客流次客流次入口入口员工流员工流入口入口货物流货物流次入口次入口货物流货物流次入口次入口客流次客流次入口入口南南崂崂路路项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）超市动线方案（一层）主入口次入口电梯位置电梯位置连接本层停连接本层停车场车场次入口连接负二层停连接负二层停车场车场连接连接F1项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）超市动线方案主入口FRESHFOODFOODFOODSLSLHBAAPPHL银银台台区区办公区办公区招商区招商区滞货区滞货区招商区招商区项目方案建议（楼层规划/动线/面56、积配比）112064037034013802000 。设计方案说明：石家庄设计方案说明：石家庄/天津天津/呼市万达销售占比呼市万达销售占比数据分析：生鲜部：万达店销售占比华北区平均占比食品部：万达店销售占比华北区平均占比HBA部：万达店销售占比华北区平均占比SL部：万达店销售占比华北区平均占比HL部：万达店销售占比华北区平均占比APP部：万达店销售占比=华北区平均占比结论：结论：与万达合作的商店生鲜、食品销售占比较突出，HBA、SL、HL销售占比略低于华北区平均销售占比。项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）。设计方案说明：青岛九水路店销售占比设计方案说明：青岛九水路店销售占比数据分析：生鲜57、部：万达店销售占比华北区平均占比食品部：九水路店销售占比华北区平均占比HBA部：九水路店销售占比华北区平均占比SL部：九水路店销售占比华北区平均占比HL部：九水路店销售占比华北区平均占比APP部：九水路店销售占比=华北区平均占比结论：青岛九水路店和万达店同处一商圈，生鲜销售占比尤为突出，而其他商品处销售占比均低于华北区平均销售占比。项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）。设计方案说明：维客、利客来各商品处经营面积占比设计方案说明：维客、利客来各商品处经营面积占比数据分析：维客和利客来的生鲜面积占比均占20%以上。少量经营HL和APP，均低于九水路店面积占比。维客食品占比突出。HBA和SL的面58、积占比与九水路差异较小。项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）。设计方案说明：维客、利客来照片设计方案说明：维客、利客来照片项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）。设计方案说明：设计方案说明：数据分析：结论：结论：在规划设计上以生鲜为龙头、食品为驱动，HBA、SL满足基本需求，精选HL、APP的部分优势品类进行组合（此店和国美电器相邻，万千百货的服装规模较大），以优质、时尚、新鲜、健康的商品,低价的价格形象及舒适便捷的购物环境吸引商圈的中、高、低消费人群。销售占比店名称生鲜食品HBASLHLAPP石家庄万达21.02%41.30%13.20%8.62%6.78%5.88%青岛九水路36.959、7%29.70%9.80%7.57%5.07%3.61%面积占比店名称生鲜食品HBASLHLAPP石家庄万达13.70%30.94%11.50%23.31%9.95%10.60%青岛九水路13.72%27.57%14.45%22.51%10.15%11.59%青岛万达18.98%33.90%10.85%23.39%5.76%6.27%6000平店标准面积占比16.00%30.00%10.00%26.00%9.00%9.00%项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）超市动线方案（面积配比表）项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）石家庄万达店食品处各部门占比石家庄万达店食品处各部门占比 设计方案60、说明：设计方案说明：食品食品项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）九水路店食品处各部门占比九水路店食品处各部门占比 设计方案说明：设计方案说明：食品食品部门部门平均销售平均销售占比占比九水路店九水路店销售占比销售占比差异差异冷藏日配品 7.66%11.85%4.19%速冻食品 3.66%1.66%-2%香烟 1.00%0.09%-0.91%酒 16.23%6.21%-10.02%饮料奶制品 11.37%10.91%0.46%粮油米面 17.10%26.24%9.14%南北干货 2.80%3.11%0.31%宠物食品 0.22%0.11%-0.11%调味品 7.15%8.48%1.33%方便食61、品 4.10%6.00%1.9%健康食品 3.67%2.42%-1.25%奶粉 4.94%2.51%-2.43%饼干糕点 5.27%5.42%0.15%休闲小食 7.81%9.60%1.79%糖巧克力 6.51%4.86%-1.65%特色食品 0.53%0.53%0%项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）该项目顾客年龄主要集中在23-40岁的中青年阶段，家庭收入不高。呈现出休闲购物，追求新奇、时尚、价位适中的购物特点。鉴于呼市万达、天津万达、石家庄万达的销售情况，建议该项目突出休闲小食、方便食品、烟这三个品类。结合同商圈的九水路店的销售情况，适当加大冷藏日配和粮油米面的陈列资源。设计方案说明62、：设计方案说明：食品食品项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）资源分配：资源分配：冷冻日配品：立式风幕柜43米速冻食品：岛柜45米粮油米面：21个bay方便食品：31个bay休闲小食：47个bay烟：9米 石家庄万达店生鲜处各部门占比石家庄万达店生鲜处各部门占比 设计方案说明：设计方案说明：生鲜生鲜项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）九水路店生鲜处各部门占比九水路店生鲜处各部门占比 设计方案说明：设计方案说明：生鲜生鲜项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）该项目地处地区级商业中心，依托万达较强的集客能力，顾客年龄主要集中在23-40岁的中青年阶段，家庭收入不高。呈现出休闲购物，追求新奇63、时尚、价位适中的购物特点。而且万达自身员工也有很大的午餐需求。鉴于呼市万达、天津万达、石家庄万达的销售特点，并结合同商圈的九水路店的销售特点，建议该项目突出水果、烹调食品、现制面包这三个品类。该项目的熟食自制区里，我们特别规划了煎饼、麻辣烫、酸辣粉、铁板类、鸡蛋灌饼等休闲小食。设计方案说明：设计方案说明：生鲜生鲜项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）资源分配：资源分配：水果：100sqm烹调食品：117sqm现制面包：60sqm 石家庄万达店石家庄万达店HBA处各部门占比处各部门占比 设计方案说明：设计方案说明：HBA项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）部门部门平均销售占平均销售占比比64、万达店平均销万达店平均销售占比售占比差异差异洗护美发 20.00%17.53%-2.47%沐浴用品 6.46%5.44%-1.02%婴儿用品 5.78%7.92%2.14%美容护肤 14.04%15.31%1.27%口腔护理 9.30%9.96%0.66%纸制品 21.02%25.02%4.00%家庭清洁 17.68%14.96%-2.72%化妆品 5.72%3.86%-1.86%九水路店九水路店HBA处各部门占比处各部门占比 设计方案说明：设计方案说明：HBA项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）部门部门平均销售平均销售占比占比万达店平均万达店平均销售占比销售占比差异差异洗护美发 20.065、0%14.83%-5.17%沐浴用品 6.46%3.80%-2.66%婴儿用品 5.78%7.97%2.19%美容护肤 14.04%11.68%-2.36%口腔护理 9.30%9.48%0.18%纸制品 21.02%32.18%11.16%家庭清洁 17.68%15.56%-2.12%化妆品 5.72%4.51%-1.21%设计方案说明：设计方案说明：HBA万千百货经营的化妆品多是国内一线品牌，大众熟知。以天津万达为例：H2O、佰草集、欧莱雅、欧泊莱等。所以我们的店并未将化妆品作为主打品类。随着婴幼用品市场的销售日趋火热，可以甄选妈妈们推崇的一些婴幼用品作为我们的新兴销售重点。鉴于呼市万达、天66、津万达、石家庄万达的销售情况，并结合同商圈的九水路店的销售情况，建议该项目突出纸制品、婴儿用品这两个品类。项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）资源分配：资源分配：婴儿用品：34个bay纸制品：31个bay 石家庄万达店石家庄万达店SL处各部门占比处各部门占比 设计方案说明：设计方案说明：SL项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）九水路店九水路店SL处各部门占比处各部门占比 设计方案说明：设计方案说明：SL项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）设计方案说明：设计方案说明：SL根据该店顾客年龄主要集中在23-40岁的中青年阶段，家庭收入不高，呈现出休闲购物的特点，SL的设计初衷是超市百货化67、，品牌精品形象和自营部分相结合，营造闪亮的品类中心，商品突出时尚性。鉴于呼市万达、天津万达、石家庄万达的销售特点，并结合同商圈的九水路店的销售特点，建议该项目突出精品家纺、图书、玩具这三个品类。项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）资源分配：资源分配：精品家纺：70sqm图书：18个bay玩具：40个bay 石家庄万达店石家庄万达店HL处各部门占比处各部门占比 设计方案说明：设计方案说明：HL项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）九水路店九水路店HL处各部门占比处各部门占比 设计方案说明：设计方案说明：HL项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）设计方案说明：设计方案说明：HL该店超市和国68、美电器位于同一建筑的同一楼层，两家卖场相邻，入口相距50米。我店的HL部分将和国美直面竞争。在HL面积规模逊色于国美的前提下（超市经营面积只有5900SQM），我们需要甄选优势品类，最大程度实现利润产出。鉴于呼市万达、天津万达、石家庄万达的销售情况，并结合同商圈的九水路店的销售情况，建议该项目突出通讯设备、电脑与办公、小家电这三个品类。项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）资源分配：资源分配：通讯设备：16组精品柜电脑与办公：6组柜台小家电：98sqm品牌精品区 石家庄万达店石家庄万达店APP处各部门占比处各部门占比 设计方案说明：设计方案说明：APP项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）69、九水路店九水路店APP处各部门占比处各部门占比 设计方案说明：设计方案说明：APP项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）设计方案说明：设计方案说明：APP万千百货的服装品牌众多，且大多是国内知名品牌，顾客认知度较高。相比之下我店经营的自营服装并不占优势，所以该店不设自营服装区。我们需要甄选优势品类，最大程度实现利润产出。鉴于呼市万达、天津万达、石家庄万达的销售情况，并参考同商圈的九水路店的销售情况，建议该项目突出男内衣袜、鞋这两个品类。项目方案建议（楼层规划/动线/面积配比）资源分配：资源分配：男内衣袜：23个bay鞋：19个bay75LOCATIONLOCATION分析分析项目建议项目建议70、项目投资回报测算项目投资回报测算1.城市/区位/商圈/项目分析2.竞争分析3.人口及消费者分析目 录销售预估商圈潜力法：商圈特征：商圈内竞争压力较大，同体量的竞争对手有3家，且直线距离在1.0公里以内。消费者特征:人均消费性支出17531元/年(按2010统计年鉴)；商圈渗透率：预估一级商圈渗透率取值约40%，二级商圈渗透率取值约为20%客单价：核心商圈65元（调研数据），二级商圈52元（以20%的衰减预估）销售预估：日均销售约35万元，年销售1.28亿元 一级商圈：10830 户*40%*2.88次*客单65(元)/7天11.5万元 二级商圈：68000户*20%*2.3次*客单52(元)/71、7天23.3万元经验判断法：市场研究部预估首年销售1.14亿元备注：竞争对手年均销售：1公里商圈内-利客来购物中心（1.2亿元）、利客来广场店（1.5亿元）、维客超市（0.8亿元）城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 销售/投资回收测算比较结论：1、根据投资模型及单平米租金标准，李沧万达项目首年保本点37万元2、根据投资模型为保证投资回收期控制在7年内，综合毛利率需达到17%，招商区单平米租金6元，日均销售37万元3、招商租金收入与发展部预期差异较大，主要是出租面积及单平米租金方面存在差异城市 区位 商圈 项目 竞争 人口 消费者 测算 单位：万元单位：万元 发展部测算发展部测算 商品部商品部/招商部测算招商部测算 预开业部测算预开业部测算 年销售额年销售额（含税）（含税）114001040313800毛利率毛利率 14.81%17%17%毛利额毛利额 169715332018租金收入租金收入32192.5110总投资测算总投资测算 2062.820412041销售费用销售费用305923392438EBIT-1041-773-288回报率（净利润率）回报率（净利润率）-31%-36.5%-14%