1、重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 1 目 录 第一章 总论.4 一、项目概况.4 二、企业基本情况.5 三、项目编制依据.5 四、项目研究的主要内容.6 五、项目研究的主要结论.7 六、主要技术经济指标表.8 第二章 项目建设背景.10 一、重庆市 2010 年社会经济发展现状及 2011 年展望.10 二、重庆两江新区发展现状.12 三、重庆市蔡家组团发展现状.13 四、重庆市旅游业发展现状.15 五、重庆市旅游业发展规划.20 六、重庆旅游经济的发展战略.23 七、项目提出的背景.28 第三章 项目建设的必要性.30 一、符合重庆市十二五规划.30 二、有利于提高重庆旅游产业竞争力2、.31 三、有利于树立重庆市旅游品牌.31 四、项目建设是社会经济发展的需要.32 五、有利于旅游业成为重庆市的支柱产业.32 第四章 项目发展定位及市场分析.34 一、文化旅游创意产业的发展目标、战略与方针.34 二、旅游文化创意产业的重点任务.36 三、重庆市旅游市场现状.41 四、项目 SWOT 分析.45 第五章 建设内容及建设规模.47 一、建设内容.47 二、建设规模.47 第六章 项目建设地址及条件.48 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 2 一、建设地址.48 二、建设条件.49 三、工程建设其他条件.55 第七章 建设方案.56 一、设计原则和设计依据.56 二、设计3、指导思想及主要原则.57 三、总平面布臵及功能分区.58 四、建设方案.64 第八章 环境影响评价及节能分析.76 一、环境保护.76 二、节能分析.79 第九章 劳动安全措施.87 一、影响劳动安全的因素分析.87 二、防护和监控措施.87 三、施工安全措施.88 四、劳动卫生措施.88 五、预期效果及评价.89 第十章 组织机构与人员配臵.90 一、组织机构.90 二、项目的监督和评价.92 三、工程建设期的管理.94 四、工程建成后的管理.94 五、人力资源配臵.94 第十一章 建设进度及招投标方案.96 一、建设工期.96 二、项目实施进度计划.96 三、招投标方案.97 第十二章 投4、资估算与资金筹措.99 一、投资估算.99 二、资金筹措.101 第十三章 项目偿债计划.103 一、资金筹措及安排.103 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 3 二、还款计划和贷款利息估算.103 第十四章 经济效益分析.105 一、财务评价.105 二、财务评价结论.108 三、不确定性分析.109 第十五章 社会效益及风险分析.113 一、社会效益分析.113 二、社会影响分析.114 三、互适性分析.115 第十六章 项目风险分析.116 一、风险因素识别.116 二、风险评估.117 三、应对措施.117 第十七章 结论与建议.119 一、结论.119 二、建议.120 重庆5、旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 4 第一章 总论 一、项目概况 一项目名称重庆旅游文化创意产业园 二建设地址重庆市两江新区蔡家组团 三项目业主重庆旅游文化传媒集团有限责任公司 四建设性质新建 五主要建设内容 本项目总用地面积 100000 平方米建设总部基地 50000 平方米旅游咨询服务中心、旅游信息交流中心、旅游调度中心、旅游结算中心、旅游培训中心、散客集散中心、商业公园 70000 平方米、五星级酒店 40000 平方米、精品酒店 20000 平方米及地下车库及设备用房 38808 平方米建筑总面积约 218808 平方米。六项目建设期36 个月2011 年 11 月2013 年 6、10 月 七项目投资估算及资金筹措 1、投资估算 总投资 120055.71 万元其中:工程费用 59460.80 万元工程建设其他费用 46862.23 万元含土地费用 42000 万元 基本预备费3192.68 万元建设期利息 10540.00 万元。2、资金筹措 本项目资金来源主要由三个部分组成总投资 120055.71 万元重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 5 其中企业自筹资金 60055.71 万元银行贷款 50000 万元国家旅游发展基金项目开发补助 10000 万元。二、企业基本情况 重庆旅游文化传媒集团有限责任公司是经市政府批准成立负责重庆市的旅游宣传、营销、推广的一个7、战略平台全力打造重庆旅游文化创意产业基地集中国西部旅游集散中心、调度中心、教育培训中心、营销中心、结算中心和全球旅游商品展销中心为一体的国有公司公司注册资本金 3000 万元。三、项目编制依据 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 国家发展和改革委员会发改地区20042039 号文关于印发三峡库区经济社会发展规划的通知 重庆市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要 重庆市旅游业发展总体规划 2004-2020 重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划农业和农村经济发展重点专项规划 重庆市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 重庆市三峡库区全面建设小康社会总体发展规划纲要 8、城市给水工程规划规范GB5028298 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 6 城市排水工程规划规范GB50318-2000 室外停车场设计规范 五星级酒店设计标准 建筑工程抗震设防分类标准 民用建筑设计通则GB 50352-2005 公共建筑节能设计标准DBJ50-052-2006 商店建筑设计规范JGJ 48-88 建筑工程设计文件编制深度规定 2003 年版 重庆市建设工程初步设计审查要点 2006 年版 工程建设标准强制性条文(2002 年版)房屋建筑部分。国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版 国家发改委批准出版的投资项目可行性研究指南 本项目适用的其他国家及9、地方标准、规范、法规 项目业主提供的其他资料。四、项目研究的主要内容 本可行性研究的主要内容如下 1、项目建设的背景及必要性 2、项目的市场分析 3、项目建设内容及规模 4、项目投资估算及资金筹措 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 7 5、项目的财务与社会效益评价 五、项目研究的主要结论 1、旅游文化创意产业具有特殊的先导性和高度关联带动性是西部尤其是西部落后地区优先发展的产业。目前中国旅游业在世界旅游市场上的地位不断提高据世界旅游组织预测到 2020 年中国将成为世界最大的旅游目的地国和世界第四大旅游客源国 接待国际游客将达到 1.37 亿人次游客数量将占世界假日旅游市场的 8.3%10、。同时长江三峡旅游市场已有 20 年发展历史其间虽有波动起伏但近年来三峡旅游业已步入良性的发展轨道。要发展旅游业就要先发展旅游文化创意产业 本项目建设的主要目的就是为了促进重庆市旅游文化创意产业的发展加强旅游文化创意产业基础设施的建设因此本项目是十分必要的。2、开展旅游文化创意产业可以充分发挥重庆市城市资源优势吸引大批游客引进外来资金进一步调整与改变当地产业结构这是重庆市旅游文化创意产业谋求自身的生存发展与争取更大的国家政策资金支持主动适应社会主义市场经济迈出的坚实一步。3、该项目的建设将有效地解决重庆市旅游文化创意产业发展缓慢及设施不足的问题增加了地区的旅游文化创意竞争力为吸引更多的重庆市游11、客提供了良好的服务设施 从而为今后两江新区以及重庆市旅游业的发展打下坚实的基础。4、该项目的建设不仅促进了重庆市旅游文化创意产业的发展重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 8 还促进了旅游业的发展 并有效带动了重庆市交通运输、商贸、餐饮、旅馆等相关行业的发展。因此本项目的建设是必要的。通过建设方案的设计论证和各项财务计算数据及指标的测算本项目在技术上、经济上都具备可行条件。六、主要技术经济指标表 项目经济指标表 总投资 万元 120,055.71 其中工程费用 万元 59,460.80 工程建设其它费用 万元 46,862.23 基本预备费 万元 3,192.68 建设期利息 万元 10,12、540.00 平均利润总额 万元 13,084.38 总投资收益率%10.90%项目资本金净利润率%16.34%项目投资回收期 年 11.64 年 项目投资财务内部收益率%15.76%项目投资财务净现值 万元 17,844.48 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 9 项目技术指标表 序号指标单位数量备注1总用地面积1000002净用地面积80000序号指标单位拟建规定备注3容积率2.254绿地率35%5计容总建筑面积180000序号指标单位数量套备注6总建筑面积218808含地下建筑面积7地面以上建筑面积1800007.1总部基地500007.2商业公园700007.3五星级酒店40013、007.4精品酒店200008地下车库及设备用房388089户数户146110停车数量辆126010.1地下辆100810.2地上辆252总部基地按150/户商业按200/户,五星级酒店按90/户精品酒店按60/户。因为项目全部为公建因此100按0.7个车位计算。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 10 第二章 项目建设背景 一、重庆市 2010 年社会经济发展现状及 2011 年展望 2010 年重庆人民在市委、市政府的带领下、积极贯彻落实“314”总体部署和中央宏观调控要求主动适应国内外形势变化以内陆开放高地和金融高地建设、民生工程、“两翼”农户万元增收工程等项目为抓手扩内需、调结构14、控通胀、惠民生不断改善经济发展环境推动经济社会持续快速健康发展。一2010 年全市经济运行特征分析 1、快马加鞭经济发展创新高 2010 年全市经济发展取得良好成绩经济增速再创新高。地区生产总值达到 7894.24 亿元同比增长 17.1%是直辖以来发展最快的一年。经济增速居全国第 2西部第 1 位连续两年居全国前 3位。2、调结构工业成为推动经济发展主动力 2010 年全市经济结构进一步优化工业化程度进一步加深。全年第一产业实现增加值 685.39 亿元增长 6.1%第二产业 4356.41亿元增长 22.7%第三产业 2852.44 亿元增长 12.4%。三次产业比重 8.755.23615、.1非农产业比重超过 90%较上年提高 0.6 个百分点第二产业比重提高 2.4 个百分点。因此重庆市产业总体发展带动了重庆市旅游业的发展。二对 2011 年经济运行形势的展望 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 11 2011 年是“十二五”时期开局之年也是完成“314”总体部署实现科学发展加快转变经济发展方式走民生导向发展之路的重要一年。“五个重庆”建设、十大民生工程、内陆开放高地和金融中心建设等将继续支撑全市经济持续较快发展。综合分析国内外形势2011 年经济发展环境将延续 2010 年的良好态势。主要表现在一是国外环境尽管仍具有不确定性但截至目前为止美国和欧盟等主要发达经济体继续16、延续着温和复苏状态二是随着我国“十二五”时期扩内需、调结构、加快经济发展方式的转变等重大战略性调整全国区域经济发展格局或将发生重大变化东部产业转移将加快西部优势将进一步凸现。三是全市工业化、城镇化、信息化进程将进一步加快经济发展内生动力依然强劲。“十一五”期间 2 万多亿投资的综合效应将持续释放 汽摩产业、电子信息、装备制造、化工等支柱产业的发展壮大将保障全市工业继续在健康快速的轨道中运行“五个重庆”建设将进一步提升城市形象改善发展环境吸引各种资源要素促进内陆开放高地、长江上游金融中心的推进2011 年是十大民生工程和“两翼”农户万元增收工程的关键之年随着民生的改善居民消费需求进一步稳固内需进17、一步增强。从不利因素来看一是货币政策由适度宽松转为稳健国内信贷规模有可能趋紧。二是食品价格的长期上涨趋势短期不可能扭转物价上涨压力仍然突出通货膨胀预期仍然存在。三是房地产和汽车消费调控政策有可能对相关工业和商贸行业的发展带来一定的负面影重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 12 响。二、重庆两江新区发展现状 重庆两江新区于 2010 年 6 月 18 日,也就是重庆直辖 13 周年之际挂牌成立是我国内陆地区唯一的国家级开发开放新区也是继上海浦东新区、天津滨海新区后由国务院直接批复的第三个国家级开发开放新区。两江新区位于重庆主城区长江以北、嘉陵江以东规划面积1200km2其中可开发建设面积 18、550km2涵盖江北区、渝北区、北碚区三个行政区部分区域及北部新区 拥有内陆唯一的保税港区两路寸滩保税港区 所属的重庆两江新区开发投资集团有限公司负责两江工业园区的开发建设工作。两江新区分为现代服务业、先进制造业、都市综合功能区三大板块形成十大功能区即江北嘴中央商务区、保税港区、鱼复现代制造和物流区、龙兴先进制造区、北部都市经济区、空港临港产业区、悦来会展城、蔡家高技术产业区 水复生态产业区、木古出口加工区。在产业布局上将形成轨道交通、电力装备含核电、风电等、新能源汽车、电子信息、节能材料等五大战略性产业以及国家级研发总部、重大科研成果转化基地、数据中心等三大战略性创新功能布局并加快培育一批高19、成长性新兴产业集群形成“5+3”的战略性布局。本项目建设地蔡家组团就位于两江新区西侧。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 13 重庆两江新区十大组团图 三、重庆市蔡家组团发展现状 重庆作为西南地区唯一的一个直辖市是国家历史文化名城是西部地区重要的中心城市和长江上游的经济中心。重庆地处川东平行谷地最早的城市产生在长江与嘉陵江两讲交汇地区即现在的渝中区与江北城地区然后城市沿长江和嘉陵江逐步展开发展至今城市建设基本上形成南密北疏的格局。重庆的城市建设也经历了半岛发展跨江拓展跨山发展的阶段。南部区域由于主要依托长江建设基本成型空间受到地形和水系等自然条件的限制已经没有更多的城市建设拓展空间。北部20、区域无论从现状条件、地形条件和空间资源来看都是城市未来发展的主要拓展空间。因此 对于主城区而言重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 14 主城向北是城市的主要发展方向蔡家组团就位于这一大区域内。根据重庆市人民政府 2005 年 3 月公布的重庆市城市总体规划20052020 年 蔡家组团定位在“五大”片区的第二片区即嘉陵江以北中梁山和铜锣山之间含蔡家组团的北部片区是城市近期的重点拓展区域。总规对蔡家组团的定位是“以居住、大型公共设施用地和以仪器、仪表、机械制造为主的拓展区举办国家级和世界级博览会体育赛事备用地”。重庆市蔡家组团位于重庆市主城北部幅员 75 平方公里规划2020 年城市建设用21、地 31 平方公里人口约 30 万人远期2050 年规划建设面积 48 平方公里人口规模约 50 万人。其东连江北区南接北部新区西承沙坪坝区北靠北碚区处于四区经济联动和功能衔接的枢纽位臵 是重庆市规划建设的 11 个外围组团之一 也是 重庆市城乡总体规划 2007-2020 年 划定的重庆市近期建设的重要中心城区更是重庆主城北上拓展的最佳空间。其独特的区位优势、发达的交通网络、优越的生态环境、良好的用地条件让蔡家组团成为重庆主城区最适合大规模城市建设的地区。蔡家组团的宏观定位是承接主城区疏散的人口、部分公共服务和交通功能聚集以高新技术、高档次房产、高规格体育赛事等为主导产业建设良好的城市人居环22、境塑造新重庆的城市风貌。其发展方向定为“三高”高品质的居住和都市休闲区高科技含量的机电、仪器、仪表、微电子产业区高规格的国际体育赛事、会展和商贸金融区将发展成为重庆市最高档的休闲商务新城区和重庆新的经济高重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 15 地。“一小时经济圈”的规划建设给北碚经济发展带来了新机遇。为此北碚区委、区政府提出了打造“一极两区”的奋斗目标。“一极”就是要把北碚打造成为重庆“一小时经济圈”的重要增长极“两区”就是建设国家可持续发展示范区和重庆市全面小康社会先行区。蔡家组团则是北碚区“一极”中的重中之重其独特的区位优势、便捷的交通网络、怡人的生态环境和良好的用地条件决定了其在23、“一小时经济圈”中将担当重要角色。蔡家组团作为重庆市城市北部重要组团之一、北碚区行政副中心担负疏散主城区工业、商贸、居住、文化娱乐等功能的职能组团内高效顺畅的交通系统至关重要。目前蔡家组团已有国道 212 线和渝合高速公路穿过渝合高速公路在该区域还设有专门的出入口。规划城市快速路中环线与轨道 6 号线经过该片区。另外轻轨 6 号线也确定了经过蔡家组团的线路走向。由此可见组团对外的交通大环境已经形成。四、重庆市旅游业发展现状 一重庆旅游经济的发展现状及问题 1、重庆旅游发展现状“重庆将全力打造六大旅游精品 使旅游业逐渐成长为国民经济战略性支柱产业”2011 年 3 月 10 日重庆代表团召开记者24、会全国人大代表、副市长谭栖伟向 24 家中外媒体记者推介重庆旅游时说重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 16 到。重庆旅游业经过“十一五”时期的长足发展 站在了新的起点上“十二五”期间重庆旅游业将全面提档升级。1旅游业增加值占 GDP7%重庆旅游业围绕“一心两带”即中国西部旅游集散中心、渝东北长江三峡国际黄金旅游带和渝东南民俗生态旅游带大力实施“大项目、大投入、大营销”三大战略“十一五”期间产业地位不断提升。据了解2010 年重庆共接待海内外旅游者 1.62 亿人次旅游总收入 917.85 亿元是 2005 年的 3 倍。其中国内旅游总收入 868.36 亿元同比增长 30.2%五年增长25、 3 倍旅游外汇收入 7.03 亿美元较上年增长 30.9%五年增长2.7 倍。2010 年全市共接待国内旅游者 1.6 亿余人次较上年增长31.5%是 2005 年的 2.7 倍接待入境旅游者 137.02 万人次同比增长 30.7%是 2005 年的 2.6 倍增幅连续五年名列全国前茅。2010 年国土资源部授予重庆“中国温泉之都”桂冠13 个已开业迎宾的“五方十泉”重点温泉项目日接待游客容量超过 3 万人次。“长江三峡历来是重庆旅游发展的重头戏。”谭栖伟说“十一五”期间全市新增五星级豪华游轮 10 艘使得长江三峡豪华游轮达 14艘三峡旅游档次和质量再度提升。三峡旅游景区整合取得新进展重庆26、旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 17 长江三峡国际旅游节、巫山红叶节等旅游节会已形成品牌并叫响市场。2旅游项目累计完成投资 543 亿元 “为要素搭建平台、给美丽寻找资本、让智慧创造财富。”谭栖伟说“十一五”期间重庆借助各种旅游节会平台大力招商引资成果丰硕。“十一五”期间重庆市旅游产业发展资金从 2005 年的 4000万元倍增至 2010 年的 1.5 亿元。重庆市还探索了“五位一体”旅游投融资模式即政府、旅游管理部门、政府投资平台公司、银行、担保公司相互协作通过政府、旅游管理部门、担保公司分别给予优惠政策、项目补助、担保支撑提高旅游企业融资能力促成银企合作旅游重点项目签约 37 个总27、金额 243 亿元截至 2010 年底全市旅游项目累计完成投资 543 亿元。“十一五”期间国际酒店大鳄也纷纷入驻重庆重庆五星级酒店增长快速。目前重庆市五星级及其标准的旅游饭店已达 26 家其中已经挂牌 13 家待评 13 家。作为重庆打造“山水都市”旅游精品“太阳”工程的重点内容之一高星级酒店业正成为一个新的投资热点领域。“十一五”期间 重庆市旅游产业发展还着力在创新思路、管理、机制和方法方面下功夫组建了旅游经济发展专家顾问团搭建了旅游发展的投融资平台和宣传营销平台等。着力实施旅游“大营销”战重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 18 略从 2006 年起每年确定一个营销主题分别实施了生28、态旅游主题年、乡村旅游主题年、名镇旅游主题年、温泉旅游主题年等每个主题年在全市范围内都推出了 100 项宣传营销活动基本实现了“天天有内容、月月有活动、季季有高潮”的旅游氛围营造目标。3强化营销拓展市场保增长“十一五”期间重庆市连续 5 年开展了生态、乡村、名镇、温泉、都市旅游主题年活动每个主题年活动以着力建设 100 个项目、投入100 亿元资金、开展 100 项活动“三百工程”全面借势、造势和成势最给力地开展旅游招商打造旅游产品营造旅游氛围提升旅游品质。二是打造旅游节庆活动品牌。“十一五”期间市政府会同国家旅游局每年举办一次三峡国际旅游节、山水都市旅游节每两年举办一次西部旅游产业博览会。三29、大节庆活动都由相关区县申办。五年来旅游节庆活动立足“为美丽寻找资本、让智慧创造财富给要素搭建平台”主题 实现旅游项目招商签约 300 余个 签约总额达 3000 亿元。各承办单位按照“政府+市场”的运作模式精确设计、定点落实使每一个节庆活动都办出了规模、档次、特色和效益成为经久不息、生机勃勃、永不落幕的节庆活动品牌。三是营造旅游文化氛围。“十一五”期间重庆旅游坚持以文化为灵魂重点推出了能够代表重庆旅游形象的“十个一”工程即一册画、一套书、一份报、一台戏、一首歌、一幅图、一盘碟、一张网、一个电视频道、一组形象代言人。“十个一”工程充分体现了重庆旅游重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 19 30、精品价值取向、艺术魅力、人文精神深化了重庆旅游精品的文化内涵 使广大游客在重庆旅游的过程中感受文化、体验风情、追求健康、享受休闲扩大了重庆旅游精品的影响力 四是加强旅游目标市场促销。“十一五”期间组织了 50 多个旅游促销团赴国外、境外主要客源地开展旅游宣传营销活动。举办了澳大利亚悉尼中国年活动开展了“迎重庆奥运游长江三峡”、“迎上海世博游山城天街”、“川渝亲上亲、周末大串门”、“重庆人游重庆”等系列大型主题宣传营销活动有力拓展了重庆旅游客源市场。同时通过打造区域旅游整体品牌、设计区域旅游精品线路、优化区域联合促销环境、强化区域市场促销手段等措施开拓共同的旅游市场特别是联合湖北省共推长江三峡旅31、游赢得成功。2、存在的主要问题 虽然重庆旅游总体上保持了持续快速健康发展的良好势头 但在全国 30 多个省级单位的旅游经济指标综合排序中目前重庆市位居17 位左右处于中偏下水平。存在的问题主要表现在旅游基础设施仍不完善景区、景点提档升级任重道艰旅游经济中“散”、“小”、“弱”、“差”、“浅”的问题较为明显旅游产品不新、新品不精、精品不强旅游供给落后于旅游需求的发展旅游与相关要素协调发展不够产业带动功能发挥不充分市场宣传营销相对薄弱针对性和实效性不强投融资平台和资本运作平台缺乏龙头企业及市场主体综合实力不强旅游投入不足相关资金整合兼顾不够社会资金特别是有实力的大业主进入旅游业较少 旅游市场监管和32、行业管理水平尚重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 20 需进一步提高。鉴于重庆市旅游产业存在的诸多不足建设旅游文化创意产业园成为目前主要的应对措施。五、重庆市旅游业发展规划 “十一五”期间 重庆市以贯彻落实胡锦涛总书记对重庆作出的“314”总体部署和国发 3 号、41 号文件精神为主线以“五个重庆”和内陆开放高地建设为统领 大力实施“大项目、大营销、大投入”战略立足把旅游业培育成为国民经济的支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业精心打造六大旅游精品务实推动旅游产业持续、快速发展全市旅游产业各项经济指标增幅都位居全国前列。2010 年全市旅游总接待 1.62 亿人次旅游总收入 918 亿元33、分别同比增长32%、31%其中入境旅游者 137 万人次旅游外汇收入 7 亿美元分别同比增长 31%、31%。取得了令人鼓舞的成绩呈现了可圈可点的亮点创造了弥足珍贵的经验。借此机会重庆市副市长谭栖伟在2011 年全国旅游工作会议上对“十二五”期间重庆市旅游发展规划作出了如下发言 1、“十二五”重点打造六大旅游景区 “十二五”期间重庆市将着力打造长江三峡、天坑地缝、大足石刻、天生三硚、钓鱼城、白鹤梁等六大世界级震撼力旅游精品。同时将继续围绕“一心两带”的战略部署依托“一带五区”即长江三峡国际黄金旅游带、大仙女山旅游景区、大足石刻旅游景区、钓鱼城旅游景区、金佛山旅游景区、黑山谷旅游景区积极推进统筹34、重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 21 城乡旅游专项改革试验力争到“十二五”末期全面建成全国旅游重要集散地和西部旅游高地成为全国旅游强市。“十二五”末重庆市将争取实现旅游过夜人达 1.08 亿人次年均增长 20%入境旅游人次和外汇收入分别达到 306 万人次、16 亿美元旅游业增加值占全市 GDP7%成为全市重要支柱产业之一就业总量达到 250 万人。2、形成 35 个百亿产业集群 为了实现上述目标除了着力打造六大世界级震撼力旅游精品外重庆市还将推动旅游产品多样化和融合化发展促进旅游产品的转型升级。多方位搭建平台加大旅游市场宣传营销力度全面提升重庆旅游吸引力。重庆市还将搭建宣传、营销、35、策划规划和旅游开发等四大平台加快培育具有国际竞争力的龙头企业和骨干企业 同时发展一批具有市场活力的旅游中小企业。实施“百万俱乐部”计划打造一批旅游人数超百万的精品景区。重庆市还将围绕核心旅游目的地建设形成 35 个产值规模超100 亿元的旅游产业集群围绕区县旅游精品的打造形成 20 个产值规模超 10 亿元的旅游产业集群使之成为重庆市旅游业发展的主要支撑。同时构建立体旅游交通体系提升完善旅游配套设施和服务增强旅游目的地、集散地和景区的可进入性以及进行旅游活动的便利性。加快加强市场监管为旅游者提供更好的旅游环境。紧紧抓住培重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 22 养、吸引、用好人才三个环节36、培养开发旅游人才。注重先进科学技术及其研究成果的转化与应用提升旅游文化内涵和科技水平。3、突出重点项目带动兴产业 一是推出六大旅游精品。“十一五”期间全市集中推出了长江三峡、大足石刻、山水都市、温泉之都、天生三硚、乌江画廊等六大旅游精品。每一大精品又推出一批各具特色的重大旅游项目按照“在谋划中立意、在策划中找魂、在规划中定位、在计划中实施”的思路力争将大小三峡、天坑地缝、大足石刻、钓鱼城等打造成为世界级有震撼力的旅游景区。二是做优特色旅游项目 温泉。今年初国土资源部已授予重庆“中国温泉之都”品牌。目前“五方十泉”基本建成“一圈百泉”渐成气候“两翼多泉”开始启动。特别是“五方十泉”已彰显出“生态37、化、人性化、精致化、智能化、标准化”的世界级水准。饭店。计划到 2012 年重庆五星级旅游饭店包括营运的、在建的要达到 100 家。力求做出规模、档次、品味和特色。邮轮。计划到 2012 年重庆长江三峡五星级豪华邮轮包括营运的、在造的要达到 30 艘。重点在技术标准、功能定位、设施配套和外观造型上博采众长独树一臶。高尔夫。计划到 2012 年重庆高尔夫球场包括营运的、在建的要达到 20 片。为规范发展将按照不违反城规和土规、不占基本农田、不毁森林、不损害农民利益、不影响环境保护的“五不”原则严格重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 23 把关打造一批最具特色、最有活力的山地、滨江高尔夫球场38、。都市旅游。重庆作为国际化大都市 蕴藏着深厚多元的旅游元素特别是当今的“五个重庆”、“十大民生工程”、“两江新区”、“会展中心”“两江游”、“山城夜景”、“解放碑”、“朝天门”、“大剧院”、“五方十泉”、“红岩联线”、“唱读讲传”、“打黑除恶”等等无一不给广大游客所喜闻乐见、流连忘返。计划到 2012 年做响在国际旅游市场上都具有独特魅力的都市旅游品牌。三是支持“一带五区”改革试点。市政府为加快统筹城乡综合改革步伐决定推出长江三峡国际黄金旅游带、大足石刻、仙女山、钓鱼城、金佛山、黑山谷“一带五区”作为统筹城乡旅游改革试验区在精品打造、资源整合、政策支持、基础完善、综合实施、机制创新上先行先试走39、在前头干到实处。六、重庆旅游经济的发展战略 重庆市旅游经济在空间上可划分为三大发展区域。应按照“突出主线、强化主城、开发特色”的发展思路加快形成独具重庆特色的三大旅游目的地体系共同支撑“重庆旅游”的整体品牌形象。1、以“高峡平湖”为标志的“三峡库区及两侧腹地旅游区”其范围包括长寿区以下的沿江及两侧腹地共 14 个区县。本区集中了三峡主线上的小三峡、白帝城、张飞庙、石宝寨、丰都名山、白鹤梁等传统知名景点和三峡腹地的天坑地缝、青龙瀑布、双桂堂、雪玉洞、神女溪、红池坝、雪宝山等绝品资源是重庆旅游吸引远距离重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 24 客源市场的主打产品也是重庆旅游发展的重中之重。本40、区域旅游发展的基本战略构想是 1明确发展目标。把长江三峡黄金旅游线建成世界级游船观光旅游精品把“高峡平湖”及其两侧腹地建设成为集生态示范、文化展示、旅游观光、休闲度假于一体的全国最大的旅游目的地。2 把握两大定位。一是形象定位上 重点突出“高峡”、“平湖”、“大坝”三大资源特色全力塑造“高峡平湖”的三峡旅游整体品牌形象 二是战略格局上 坚持“一线贯通”长江三峡旅游黄金水道、“两极辐射”重庆起止极、宜昌起止极、“三区联动”平湖区、高峡区、大坝区、“腹地延伸”沿两侧支流、交通线、依托重要旅游资源的发展格局。3强化三大基础。一是库区旅游专用码头工程重点是以重庆主城航运中心港区万州、涪陵两个沿江枢纽港41、区和巫山、奉节、云阳、忠县、丰都 5 个特色旅游城镇的旅游专用码头建设二是旅游道路畅通工程重点是以沿江县城至主要旅游景区的旅游公路建设彻底解决部分旅游景区可进入性差的矛盾三是游船艇工程重点发展面向国内游客的旅游船加快对现有客轮、游船的转型改造和提档升级。4主推四大产品。三峡旅游要加快推出四大旅游产品线路一是进一步完善以传统观赏山水峡谷自然风光为主的三峡游船观光旅游精品线路 二是不断深化并推出以历史遗迹和民族民俗风情为主的三峡文化鉴赏体验旅游精品线路 三是启动以平湖开发和游艇发展重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 25 为主的三峡休闲度假特色旅游名品线路四是延伸跟进以“走进三峡腹地”为主的42、三峡科考、探秘、猎奇专项旅游新品线路。形成游船观光文化体验休闲度假特色专项与时递进而又同时并存的三峡特色旅游产品线路体系。5创新思路。近些年来重庆市领导深入学习贯彻国发 41 号文件精神 在加快旅游业发展的思路和方法上作了一些积极有效的探索。比如在改革试点上提出并实施了重庆市“一带五区”统筹城乡旅游产业改革发展试验总体方案。在管理体制上提出并实施了坚持适用法律、管理体制、产权关系、经费渠道、人员性质不变、实行跨行业多形式合作的“五坚持一合作”思路 整合长江三峡旅游景区资源实行一体化管理。在市场准入上提出并实施了“鼓励社会资本公平参与旅游业发展”、“积极引进世界内河优秀游轮企业”、“逐步对外商投43、资旅行社开放经营重庆公民出境旅游业务”、“建立长江三峡旅游营销中心”等。在政策配套上提出并实施了“鼓励旅行社参与政府采购和服务外包”、“落实宾馆饭店与一般工业企业用水、用电、用气同价政策”、“对开辟入境旅游新航线、包机、包车、包船等实行悬奖攻关”、“对旅游企业一律实行 15%所得税计征政策”、“对市级旅游大项目给予规划调整、资源整合、土地配臵、税费减免、融资担保的支持”等。在财政投入上提出并实施了“市区县两级政府要加大对旅游基础设施、旅游宣传推广、人才培训、公共服务的支持力度建立旅游产业发展资金”。在金融支持上提出并实施了主管部门贴息、地方政府优惠、担保公司担保、金融机构贷款、项目业主承贷的“44、五重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 26 位一体”投融资模式”、“探索以项目特许运营权、旅游景区门票收费权质押融资等方式、支持有市场的旅游企业集团通过发行企业债券、股权臵换、上市融资等方式进行市场融资”。2、重庆旅游经济发展的保障措施 1统一认识加强领导整体规划。要充分认识旅游业在新时期、新阶段推进和协调重庆市经济社会发展中的重要作用充分认识旅游业特殊的产业特点 围绕把旅游业培育和发展成为新的支柱产业的战略定位打破区域、条块、行业和所有制界限和体制性障碍统一思想、整体规划、形成合力真正实现党委指导、政府主导、部门配合、区县联动、社会参与、共同推进的大旅游、大产业发展格局。2打造精品提高45、重庆旅游核心竞争力。一是在布局上要整合资源要围绕“重庆旅游目的地”的建设目标强化都市旅游、突出三峡旅游、主推特色旅游、发展跨区旅游 有效地整合全市旅游资源克服重庆市旅游资源相对分散整体形象不甚清晰等问题。二是在建设上要突出重点要按照世界级、国家级和地方级三个层次进一步加大政府导向性投入扩大招商引资启动一批旅游重点建设工程。三是在运作上要加强协调按照市场经济法则和旅游产业规律切实推进传统景区点的提档升级和新景区点的开发建设突出特色打造精品形成规模可持续发展共同提升重庆旅游的核心竞争力把资源优势最大限度地转化为经济优势。3完善旅游交通提高旅游的可进入性。以航空为先导、公路为主体、水路为重点、铁路为46、专项形成水陆空衔接协调、安全舒重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 27 适、方便快捷的立体旅游交通网络 进一步增强重庆旅游的可进入性。一是要切实加快长江三峡各主要景点旅游登岸码头、码头至景点的连接道路及综合配套环境建设努力提高旅游船特别是国内游船档次抓紧制定国内游船的管理标准进一步明确交通、港航、旅游各自的管理职责。二是要加快骨架公路干道连接主要旅游景区点的旅游公路建设提高路面等级打通断头路形成旅游环线增辟通往主要景区的旅游专线完善旅游交通指示标识增辟旅游专用停车场强化旅游车辆服务质量的行业管理。三是加快重庆国际空港的扩建增加国际、国内航线形成区域性旅游“口岸高地”方便远距离中外旅游者进47、出重庆。四是扩大旅游专列 加强铁路旅游产品的策划创新增加重庆市与周边城市间的夕发朝至列车夜息日游为游客出行旅游提供方便跟进渝怀铁路的建设步伐做好沿线铁路旅游项目的前期策划和开发建设并与其它旅游交通方式联动通过开发旅游带动和促进渝东南民族地区社会经济的全面发展。4强化宣传促销不断拓展客源市场。一是围绕“重庆旅游目的地”整体形象的塑造加强前期论证和总体策划科学地制定出迅速提升重庆旅游整体形象的最佳实现方式和行动方案 切实保障和提高宣传促销的总体效果。二是要努力增加宣传促销经费加强行业内外的整合营销整合各地区、各相关部门、新闻媒体和旅游企业的优势和力量形成强大的宣传合力和对海内外公众的持续影响力。三48、是要有针对性地拓展“本地、国内、海外”三大目标市场 以市内为基础侧重主城区及区域中心城市市民的周末及节假日休闲度假市场 以国重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 28 内为主体突出周边省市和经济发达地区的国内观光游览、重大节庆赛事、商公务会展市场以海外为重点继续巩固和努力恢复港澳台传统市场重点抓好以日、韩为重点的近程亚洲市场和远程欧美市场并对俄罗斯、澳大利亚和新西兰等成长性看好的新兴客源国市场予以密切关注和启动培育。5加强旅游行业管理进一步提高旅游产业整体素质。一是加快地方性旅游法规、政府规章、行业规范性标准建设和完善理顺旅游行业管理体制积极转变旅游行政管理部门的职能提高依法行政和为市场服49、务的水平进一步整顿和规范重庆旅游市场秩序。二是按照“大型集团化、中型专业化、小型网络化”的发展方针 内引外联政策扶持培育多元化旅游投资开发主体做大做强旅游龙头企业提高组织化程度促进重庆旅游向着规模化方向发展。三是要大力推进“人才兴旅”战略加强旅游人力资源开发深化职业诚信教育和岗位技能培训建立和完善旅游行业执业准入制度。强化旅游执法监督和行业诚信自律推进旅游行业的标准化建设和质量认证制度。七、项目提出的背景 随着我国文化体制改革的不断深入 面临加入 WTO 后旅游行业更加激烈竞争的环境同时为认真贯彻落实党的“十七”大精神和胡锦涛总书记“314”总体部署大力促进重庆市文化创意产业大发展、大繁荣市委50、市政府每五年召开一次全市旅游产业发展大会提出新时期旅游产业发展的基本原则、发展目标、重要任务和支持政策。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 29 市政府成立了以市长为组长、相关副市长为副组长有关部门为成员单位的市旅游经济发展领导小组对全市旅游产业发展进行统筹、协调、监督和服务对各区县旅游产业发展建立了年度工作目标考核评价机制年底进行述职评比坚持赏罚分明每五年分批组织各区县和市级部门分管旅游工作的领导及旅游局长到国外进行短期培训一次以上 每年组织旅游大项目所在区县主要领导和项目业主到国内外学习考察各一次以上。同时市政府与国家旅游局签署了局市合作协议 共推重庆旅游业发展。在这种前提下组建了51、重庆交旅集团和重庆旅控集团两大政府投资主体扶持做大做强目前资产总额已达 500 亿元 主要投向具有基础性、前瞻性、带动性的旅游大项目目前正在全力实施“三十工程”即建设 10 个 4A 级以上景区、10 家五星级饭店、10 艘五星级豪华邮轮。成立了重庆旅游文化传媒集团通过创新“旅游+文化”的运作模式承担市级层面旅游宣传营销、旅游节庆会展的策划、组织和实施任务。还将建立重庆旅游商品展销中心集中展示重庆旅游商品以增强其市场竞争力。推进重庆旅游电视频道、重庆日报旅游版、重庆旅游文化创意产业园、重庆旅游大厦、长江三峡旅游营销中心等创建工作。在办好 10 所旅游中职、高职学校的基础上积极创办中国旅游大学。52、因此重庆旅游文化传媒集团有限责任公司为了完善“旅游+文化”的运作模式开展旅游宣传营销、旅游节庆会展的策划、组织和实施任务、建立重庆旅游商品展销中心、集中展示重庆旅游商品从而提出了重庆旅游文化创意产业园建设项目。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 30 第三章 项目建设的必要性 一、符合重庆市十二五规划 重庆市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的报告中提到加快旅游业转型升级提升品牌形象强化整体营销建成特色鲜明、产品多元、服务最优良的国际知名旅游目的地和西部旅游集散中心到 2015 年入境旅游突破 300 万人次。构建山水都市旅游区、长江三峡国际黄金旅游带和渝东南民俗生态旅游带空间格局。53、重点打造长江三峡、大足石刻、山水都市、乌江画廊、天生三硚、温泉之都等旅游精品将合川钓鱼城、酉阳桃花源等打造成为 5A 级景区。全面提升观光旅游加快发展休闲度假旅游积极发展红色旅游、历史文化旅游、民俗文化旅游和乡村体验旅游 开发邮轮游艇等专项旅游。完善旅游设施建设百家五星级酒店和一批特色旅游酒店引进国际顶级酒店管理品牌。加大旅游整体形象宣传营销打造世界级旅游品牌办好西部旅游产业博览会、山水都市旅游节和中国长江三峡国际旅游节。壮大旅游龙头企业 建设旅游职业学院 培育旅游人才体系优化旅游环境。建设重大旅游基础设施包括三峡游艇基地沿江旅游码头旅游汽车营地全市 4A 级及以上旅游景区安全监控系统五星级游54、轮五星级宾馆西部旅游服务中心城市旅游标识系统长江三峡旅游营销中心。本项目的建设正是符合十二五规划刚要的要求建设重庆旅游文化创意产业园为重庆旅游业提供场所成为旅游咨询服务、旅游信息交流、旅游调度、旅游结算、旅游培训、散客重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 31 集散的中心。二、有利于提高重庆旅游产业竞争力 重庆市旅游产业集群化在提高重庆旅游产业竞争力方面具有如下作用促进重庆市旅游企业创新。近几年旅游产品“无新意”已成为制约重庆旅游业发展的瓶颈。“推陈出新”已是当务之急。促进重庆市旅游企业竞争合作。重庆的旅游市场长期恶性低价竞争整个旅游业缺乏区域竞争力。集群可使重庆的旅游企业改变竞争方式由竞55、争走向竞合并使重庆的旅游业逐步走出困境。产生规模效应并获得外部经济。在一定限度内外部规模经济和外部范围经济与企业数量的增长呈正相关关系且它们都能使单个企业的生产成本得以降低。重庆的旅游资源较为分散相关的旅游企业集聚度并不高。为了获取外部经济集群化发展是较好的途径。有利于吸引外资促进区域旅游经济乃至重庆市整个地区经济发展。有学者研究发现外商投资尤其是直接投资的企业区位选择 往往在其他外资企业集中区或者国内相关产业的企业集中区即产业集群区。重庆旅游产业集群的建立必然会使重庆的旅游产业快速发展进而带动重庆市整个地区的经济高速发展。三、有利于树立重庆市旅游品牌 当今社会竞争越来越激烈。企业品牌尤其是中56、小企业的品牌就显得身单力薄付出的成本高但效果却不明显。重庆的旅游企业大重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 32 部分为中小企业共同树立一个区域旅游品牌对每个企业往往能达到事半功倍的效果。而旅游产业的集群化可使重庆的旅游企业和旅游产品相对集中从而能更快地扩大和树立本地的品牌。一旦重庆树立旅游品牌在品牌效应的作用下就能吸引更多的游客慕名而来从而也提升了重庆的旅游竞争力。四、项目建设是社会经济发展的需要 项目建设将有利于促进本地的社会经济持续、稳定的发展有利于改善城市投资环境提高城市活力和竞争力完善城市功能分区和用地布局缓解市民活动需求同场所稀缺之间的矛盾充分利用城市深厚历史文化底蕴、项目区区57、位优势、便捷交通条件和良好资源环境在组团自身建设同时、从全市发展层面出发谋求产业联动力争使项目建设为社会经济发展提供有力保障。五、有利于旅游业成为重庆市的支柱产业“九五”之初重庆市旅游业在市委、市政府的关心和重视下不失时机地确立了把旅游业作为重庆市支柱产业培育和发展的产业地位。先后出台了重庆市旅游管理条例、关于培育和发展旅游业若干问题的决定、重庆市旅游发展纲要等一系列的重要指导性文件编制完成了重庆市旅游发展总体规划 理清了发展思路为全市旅游产业的跨世纪发展提供有力的保障。直辖五年是重庆市旅游业发展最活跃、最迅速的时期。初步实现了由旅游资源大市向中国重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 3358、 旅游名市的历史性跨越。如今马上步入“十二五”重庆旅游业也正朝着稳步发展的方向前进 项目的建设势必将蓬勃发展的重庆旅游业带入一个新的起点由此可见项目的建设是十分必要的。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 34 第四章 项目发展定位及市场分析 一、文化旅游创意产业的发展目标、战略与方针 文化旅游创意产业指为了满足旅游者对精神方面的需求而策划设计的文化活动内容并形成旅游者可以体验参与的活动 以及为此而必备的制度安排和设施条件。创意主要是释放在文化活动的内容、形式和设施上。从旅游业角度看重点在旅游文化产业的发展与谋划包括原有产业的稳定发展和深度发展以及新型创意产业的培育。旅游创意主要包括旅游产59、品创意增加文化品位、旅游活动创意增加深度体验、旅游商品创意加强设计水平和旅游服务创意更加人性化等方面。一发展目标 依托重庆丰富的文化旅游资源完善丰厚文化旅游产品增强文化旅游的吸引力和竞争力提高游客满意度传播中华文化和三峡库区文化到 2013 年形成重庆文化旅游创意产业发展的基本框架把重庆建成中国西部文化旅游创意中心 力争建成世界级的文化旅游创意城市。二发展战略 制定并实施具有前瞻性和可持续性的旅游文化创意发展战略措施。总体上包括对现有文化旅游产品的提升改善并不断新增创意性的文化旅游产品和项目。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 35 1、实施创新发展战略全面提升重庆旅游产品。文化创意产业60、强调创新力不仅有创造力产生出新的思想和观念更重要的是实践新思想、新观念把新思想和观念转变成可出售的产品和服务。要把提高创新能力作为调整产品结构、转变增长方式、提高城市旅游竞争力的核心环节 把建设创新型行业作为面向未来的重大战略。2、实施深度开发战略增加旅游产品的体验值。利用创意产业的知识密集型、高附加值、高整合性提升重庆市旅游产业发展水平 优化产业结构 通过创意 增进和挖掘文化内涵增进游客的体验值。针对重庆旅游产品缺乏参与性活动性的特点大力发展具有吸引力的动态文化旅游产品如文艺演出、体育竞技、艺术展示、节庆、节事等活动使之逐渐成为全国著名品牌乃至世界知名品牌。通过创意大型旅游宣传、文艺演出、体61、育赛事、文艺交流等活动提高重庆的国际认知度、美意度。3、实施体制创新战略激发旅游文化产品经营主体的活力。旅游行业是个依托性很强的行业要整和资源实现创意发展必须突破现行管理体制的约束。放宽市场准入条件和领域强化市场主体地位试行所有权与经营管理权的分治鼓励进行部分经营权的转让股份制合作的探索在营销、线路设计安排、新产品开发方面与旅游公司合作。因旅游行业与其他行业的高度关联性和依托性鼓励文化、文物、体育、商业、工业、房地产等行业与旅游行业混合经营推出新型创意型旅游产品。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 36 4、实施行业联动战略做足文化旅游氛围。鼓励吃、住、行、游、购、娱六大旅游行业实现旅游62、文化氛围的营造。政府、协会通过市场推荐、表彰奖励等方式引导、鼓励旅游企业实施概念性创意推出特色饭店、特色餐饮、特色酒吧等富含文化内容的旅游企业推动旅游行业文化创意水平。5、实施科技带动战略提高产品保护度与体验度。让文化旅游资源借助科技之力实现资源的数字化建设。通过建设方便游客的旅游咨询服务系统 让重庆的文化旅游资源全方位展示给游客。建设高科技含量、高文化内涵的主题公园和科技活动场所。在传统景区内利用科技手段保护文化遗产 借科技手段把各类遗产的文化内涵以感性的、动态的方式传递给旅游者。6、实施知识产权保护战略促进旅游商品开发。创新知识产权保护和服务体系 研究制定文化旅游创意产业知识产权保护和促进63、办法促进旅游商品知识产权的保护。鼓励旅游商品设计者增加知识产权保护意识。7、实施人才集聚战略使重庆成为文化旅游创意产业的人才聚集地。加速行业人才培养逐步成立专家库借用外脑集中智慧发展文化创意产业。二、旅游文化创意产业的重点任务 一促进旅游纪念品的开发和经营丰富创新旅游商品 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 37 1、设立旅游商品研发推广展示中心。在重庆文化创意产业聚集区内设立旅游咨询服务中心、旅游信息交流中心发挥集聚效应培育旅游商品创意市场打造并完善旅游商品创意产业链形成新的产业发展群落发展成具备设计、研发、展示、投资、孵化、培训、交易等功能的旅游商品研发产业基地。研发推广展示中心将按64、照“企业运作、政府支持、行业集中、功能完善”的基本原则充分利用重庆文化创意产业聚集区的优势以重庆市文化创意产业发展优惠政策为依托以产业孵化器的管理服务为手段通过资源整合和优势集成全面打造规模化、专业化、网络化、社会化的旅游商品设计、投资和孵化平台。旅游咨询服务中心、旅游信息交流中心将为入驻企业提供人性化管理集中体现和实施政府文化创意产业发展的优惠政策。通过全过程、多方位、专业化的标准服务为企业成长营造最优良的空间。旅游商品研发推广展示中心将为企业提供知识产权保护、人力资源规划、公共关系策划、财务体系设臵、法律事务咨询、战略发展计划、信息技术支持、办公后勤保障、融资模型设计、市场业务拓展等企业管65、理及运作方面的专业咨询服务逐步完善从政策支持、创业基金、园区配套、产业配套到生活服务的一条龙、一站式服务体系。旅游咨询服务中心、旅游信息交流中心通过广泛的融资渠道包括政府资金、海外资金等为投资者和企业搭建对接平台与风险投资机构建立紧密的战略合作关系 帮助企业获得项目发展所需的资金支持。重庆市政府将从每年文化创意发展基金中拿出一部分资金专重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 38 门支持入驻企业同时逐步扩大风险投资网络化支持平台规模通过风险投资、租金折股、服务折股等多种方式为企业的发展提供资金支持。旅游咨询服务中心、旅游信息交流中心将通过构建展示平台、公共技术平台、信息交流平台、公共数据库 66、实现资源共享 信息共享降低企业创业成本。旅游商品研发推广展示中心充分利用政府资金支持先从底层搭建通用开发工具平台和购臵共享设备为入驻企业提供一流的技术开发环境 作为旅游商品大奖赛优秀作品的展示平台和旅游商品研发、谈判、交易、流通、转换的平台进行旅游创意商品知识产权的转让同时逐步建立多媒体、网络、平面设计等作品数据库、图片数据库等。建立人才培训基地 旅游培训中心将把人才的引进和培养放在重要的位臵积极展开与大学和有关设计部门的人才培训合作利用多种方式和途径如吸引设计单位、院校将毕业生实习基地放在中心吸引高端人才促进企业与学校的联合开发联合创办专门技校为企业培训员工。2、开展旅游商品设计大奖赛。设立67、专项资金吸引社会各界参加旅游商品设计大奖赛。大奖赛将以部分特定景区点为主题。3、政府加强对获奖作品的专利保护措施实施政府重点采购获奖作品的知识产权。二开发现代娱乐业等创新产品丰富重庆旅游产品内容 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 39 按照走向规模、走向时尚、走向参与的原则开发创新现代娱乐业产品。三深度开发城区民俗旅游增加传统旅游产品的体验值 按照突出重点讲求实效的原则深度开发以城区为重点的非物质文化遗产民俗旅游。四积极开发时尚文化创意活动增加动态参与性产品 鼓励国际、国内著名文化旅游创意、制作、经纪、营销机构利用其人才、技术、资金、品牌和营销渠道与本市的企事业单位合作开展文化旅游创意68、活动提高本是文化旅游创意产业的竞争力扩大优秀民族文化的国际影响力。五通过科技手段提高传统文化产品的保护度与体验度。重庆已有世界文化遗产、博物馆、展览馆多处。虽然我们还缺乏世界级影响力的博物馆 但有不少博物馆的收藏品价值高 知名度大技术设备也比较先进。许多已经成为国内外著名的旅游观光景区。但总体上看重庆的多数博物馆质量不高内容不丰规模不大可观赏性不强游客较少。它们只对部分国内游客有一定吸引力。此外几乎所有博物馆都是国家所有国家经营国家财政支持。保守的观念僵硬的体制有限的资金支持缺乏激励机制的管理方式严重制约了博物馆各项功能的发挥。大部分博物馆目前还只满足于收集、保护、研究这几项初级职能而对展示、69、教育、欣赏和传播这几项当今国际博物馆界更为重视的功能无动于衷。六培育旅游文化创意产业基地的旅游区功能引导游客参观重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 40 文化创意活动。在旅游咨询服务中心、旅游信息交流中心设计有游客可以参观的旅游商品设计室游客可现场购买旅游商品并与设计者进行交流。培育重庆数字娱乐产业示范基地的旅游功能 游客除可参观动漫等娱乐产品的设计制作过程还可亲身参与部分活动增加游客对数字娱乐产业的了解和体验。在旅游交通、服务设施、接待设施、信息标识、旅游商品等方面为游客提供完善的设施和服务争取吸引更多的国内外游客到访。八促进人才的培养和引进使重庆成为文化旅游创意产业的人才聚集地。人才70、是文化旅游创意产业发展的核心问题和根本问题。由于产业本身的特点所决定 旅游文化创意产业对其从业人员的专业素养和综合素质的要求都非常高。由于文化旅游产品的喜好者和消费者一般是接受过较高程度文化教育的人 他们当中的某些人或许就是旅游对象的专业人士即使不是专业人士也往往有较高的鉴赏水平和审美要求。因此就要求文化旅游吸引物的策划者、经营者、管理者以及服务人员的文化水平、文明素质以及专业素养都比较高。重庆文化旅游创意产业现有人才无论是数量还是质量都远远达不到产业本身发展的要求。产业从业人员的人才结构也不尽合理缺少既懂专业又有管理能力的人员。与该产业发展巨大的潜力和前景相比重庆人才集聚效应还不够明显人才后71、备力量的储备严重不足。其后果必然造成未来几年内重庆文化旅游创意产业劳动力短缺的现象。解决人才问题重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 41 一靠引进二靠培养。要尽快制订有利于文化旅游创意产业人才尤其是高端人才引进的政策和计划与此同时企业应当与大学联手加大对文化旅游创意产业后备力量培养力度。三、重庆市旅游市场现状 针对重庆市旅游市场现状对项目进行了市场调查 得出以下结论 1、家庭自驾车游成为主要出游方式 自驾车游、家庭出游是游客出游的主流方式 汽车是主要的出游方式,从侧面反映了重庆周边市场的火爆 游客以 25-44 岁的中青年为主。出游比列分析 2、一日游经济持续降低多日游消费增高 重庆一日72、游游客花费持续降低2006 年达到最低点 多日游游客花费增长迅速 观光旅游主导向休闲度假旅游并重重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 42 转变。3、自然风光类景点倍受青睐复合型景区成为旅游热点 旅游偏好重庆旅游市场最受游客所青睐的为自然风光类景点 在旅游项目上喜欢观赏风景、休闲度假、娱乐购物等复合型的参与体验类旅游项目。4、娱乐项目上游客消费较高其次为食宿费用 消费构成重庆市居民在娱乐支出占最大比重其次是食宿费用反映出重庆居民对高层次的旅游消费有很大的需求。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 43 5、商务旅游者所占比较较大且呈现逐年上升态势 出游目的从 06、07 两年重庆游客的73、出游目的上来看,以商务会 议为目的的游客占了相当大的比例而且还有逐渐上涨的趋势。6、1-2 小时车程距离为游客所钟爱近郊环城都市圈为出游热点 周末出游以 12 小时的车程距离为主。16.63%32.07%29.89%12.17%9.24%500以下500-1000元1000-2000元2000元以上20.83%26.32%14.11%37.34%1.40%交通费用食宿费用景点门票娱乐支出其他重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 44 3.36.616.735.837.7010203040半小时以内车程其他半小时至一小时的车程二小时以上车程一小时至二小时车程出游距离 综上所述重庆市旅游业整体74、呈上升趋势发展旅游业不仅仅是吸引客人来游山逛水那样简单 应该让游人品味得到蕴藏于青山秀水中的文化内涵要学会用文化创意这个崭新的产业发展模式来包装青山秀水赋予其独特的文化气质。当今世界文化创意不再只是一个理念而是一个崭新的产业发展模式。旅游产业因其文化性、体验性和参与性的特征能够与文化创意产业完美融合。重庆的旅游业经历了近年来的快速发展已经具备了与文化创意产业有机融合的基本条件。因此本项目的建设正是顺应时机恰到好处。2010年全年 重庆市入境游客137.02万人次 旅游外汇收入7.03亿美元分别增长 30.7%和 30.9%国内游客 1.60 亿人次国内旅游收入 868.36 亿元分别增长 3175、.6%和 30.3%。全年公民出境旅游人数43 万人次比上年增长 22.9%。在这么大的市场潜力支撑下本项目拟建设总用地面积为 100000 平方米 建筑总面积约 218808 平方米的总重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 45 部基地 50000 平方米、商业公园 70000 平方米、五星级酒店 40000 平方米、精品酒店 20000 平方米及地下车库及设备用房 38808 平方米。四、项目 SWOT 分析 重庆旅游文化创意产业园项目 SWOT 分析表 项目优势S 本项目劣势(W)项目区位条件优越位于重庆市主城区“北上战略”的主要拓展区 是重庆“1小时经济圈”的重要拓展区和增长极。组76、团园区距重庆市江北国际机场 15 公里约 15 分钟车程 寸滩港口 18 公里约18 分钟车程 龙头寺火车站 18 公里约16 分钟车程 距市中心 20 公里约 20分钟车程。组团境内有 1 条黄金水道-嘉陵江纵贯南北2 条轻轨 6 号线和 6 号支线从组团中心穿过3 条铁路运输动脉-襄渝、遂渝快速铁路、兰渝铁路从组团西边穿过 在组团内设有货运和客运站场4 条陆上快速干道-国道 110 线、渝武高速公路、在建的外环高速以及中环线穿越全境共同形成了水、陆、空综合联运的独特优势和快捷的物流体系。1、产业发展滞后。在关注优势的同时我们必须清晰地认识到重庆市旅游产业现阶段的发展也存在一些不利因素。首先77、从外部环境而言在全国各地旅游文化创意产业蓬勃发展的大势之下重庆市旅游文化创意产业发展氛围不浓、步伐缓慢。2、资金保障。项目建设需要大量资金投入资金的供应不足将是项目建设的最大劣势。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 46 2本项目是政府的重点项目对重庆市、北碚区以及两江新区的旅游文化建设具有重大意义得到了各级政府部门的大力支持有利于项目的顺利推进。3.本项目建设风险小其建设成本不仅有项目本身的收入进行补偿而且还有财政资金兜底。本项目机会(O)本项目威胁(T)1本项目处于新成立的两江新区内项目的发展将会带动新区以及整个重庆甚至是整个西南地区旅游业的发展和资源整合。2项目建成后消费群体将会不78、断扩大为项目带来客观的人力和收入。本项目并无太大威胁 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 47 第五章 建设内容及建设规模 一、建设内容 本项目总用地面积 100000 平方米建设总部基地 50000 平方米旅游咨询服务中心、旅游信息交流中心、旅游调度中心、旅游结算中心、旅游培训中心、散客集散中心、商业公园 70000 平方米、五星级酒店 40000 平方米、精品酒店 20000 平方米及地下车库及设备用房 38808 平方米建筑总面积约 218808 平方米。二、建设规模 1、总用地面积 100000 平方米 2、净用地面积 80000 平方米 3、总建筑面积 218808 平方米 179、总部基地 50000 平方米 2商业公园 70000 平方米 3五星级酒店 40000 平方米 4精品酒店 20000 平方米 5地下车库及设备用房 38808 平方米。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 48 第六章 项目建设地址及条件 一、建设地址 本项目建设地址位于重庆市两江新区蔡家组团。重庆市蔡家组团同兴工业园区区位条件优越位于重庆市主城区“北上战略”的主要拓展区是重庆“1 小时经济圈”的重要拓展区和增长极。组团园区距重庆市江北国际机场 15 公里约 15 分钟车程 寸滩港口 18 公里约 18 分钟车程 龙头寺火车站 18 公里约 16 分钟车程 距市中心 20 公里约 20 80、分钟车程。组团境内有 1 条黄金水道-嘉陵江纵贯南北2 条轻轨 6 号线和 6 号支线从组团中心穿过3 条铁路运输动脉-襄渝、遂渝快速铁路、兰渝铁路从组团西边穿过在组团内设有货运和客运站场4 条陆上快速干道-国道 110 线、渝武高速公路、在建的外环高速以及中环线穿越全境共同形成了水、陆、空综合联运的独特优势和快捷的物流体系。蔡家组团区位图 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 49 二、建设条件 一气象水文条件 项目区属于南亚季风环流控制范围具备亚热湿润季风气候特性复杂多样的地貌类型使其具有较明显的气候垂直带谱结构。区内气候特点是气候温和、四季分明、雨量充沛具东暖、夏热、秋长的气候特点。81、多年平均气温 17.6极端最高气温 41.7极端最低气温1.8年总积温 5390最热为每年 7 月中旬至 8 月中旬最冷为每年 12 月下旬至次年 1 月中旬。全年平均降水量 1067.8 毫米其中 24 月春季平均降水 217.5毫米57 月夏季 454.5 毫米810 月秋季 358.9 毫米111 月冬季 86.9 毫米降水量最多集中在夏季占全年降水量的 43%冬季降水量最少只占全年降水量的 8%。年平均无霜期为 335 天 霜冻一般出现在每年小雪至次年立春前后 即 121 月轻者地面草丛上白霜重者水田起薄冰多发生于每次寒潮过后的晴天。整年多云雾全年日照时间不超过 1276 小时全年日照82、平均率为 25%8 月日照时间最多为平均 223 小时10 月平均日照时间 20小时。春天为纯东南风风力一般 12 级夏季多东南风和西北风风向不稳定往往夹着雷暴风力为阵性大风最大可达 8 级伏天午时多南风一般 1 级微风秋冬季节为西北风风向较稳定最大 5重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 50 级。冬春季节多为高积云和层积云 云积稳定 终日笼罩 不见天日。夏季多为积雨云和雷雨云云层变化大分布不均积散较快。秋天多为云朵移动缓慢显得秋高气爽。二工程地质条件 1、地形、地貌 蔡家组团内地貌类型多样。一面靠山三面环水内部山脊呈鱼骨状南北向延伸在地质构造上为西南地台分三种地貌一是组团西部的背斜中梁83、山脉低山槽谷二是组团中部的浅丘平坝三是与嘉陵江接界部分的沿江向斜地带。道路所在区域地形比较复杂地貌类型受地层岩性、地质构造控制明显。2、地质构造 据区域资料拟建线路位于观音峡背斜南端南东翼拟建场区内无区域性断裂构造通过场区内地质构造简单。根据现场调查场区内岩层倾向 120左右。根据地面地质调查道路沿线边坡岩体中有两组主要裂隙发育2752906874裂面平直有少量粘土无充填裂隙宽度13mm间距 2.55.2m 延伸长度一般 37m裂隙结合程度一般。1721827076裂面平直无充填或有少量粘土充填裂隙宽度 13mm间距2.05.0m延伸长度一般 36m裂隙结合程度较差。3、地层岩性 重庆旅游文化84、创意产业园项目可行性研究报告 51 线路沿线主要分布亚粘土层 下伏基岩为侏罗系中统沙溪庙组的砂、泥岩层地层岩性自上而下分述如下 1第四系土层 亚粘土灰褐色、黄色呈可塑硬塑。无摇震反应、稍有光泽、干强度中等、韧性中等。主要分布于整个道路沿线。系冲洪积及残坡积成因。厚度 1.266.46m。2基岩 拟建工程沿线基岩为侏罗系中统沙溪庙组砂岩、泥岩层呈互层状分布。砂岩J2S-SS 黄色、灰白色主要矿物成份石英、长石、云母等中细粒结构厚层巨厚层状构造钙质胶结局部含泥质条带及薄层。砂岩露头主要同露于线路沿线中陡崖地带。泥岩J2S-MS 紫红色。主要由粘土矿物组成。泥质结构中厚层巨厚层状构造局部含砂质重局部85、夹泥质砂岩薄层与砂岩呈互层状分布。沿线范围内田埂上常见岩露头。基岩强风化带由于该拟建场地为构造剥蚀带强风化带变化较大大多随基岩面起伏强风化层一般厚约 1.0m。基岩面与上覆土层呈不整合接触。据区域资料 组团内地下水类型多为重碳酸钙型水或重碳酸钙一镁型水矿化度下于 0.5 克/升地下水无侵蚀性。拟建线路场地岩土层序正常 无断层、滑坡等其它不良地质现象场地稳定水文地质条件简单。适宜建设重庆市中环快速干道蔡家 B重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 52 段道路工程。三地震及不良地质现象 经地面调查拟建场区内没有发现滑坡、崩塌、泥石流等不良地质现象。根据钻探资料 拟建场区内没有发现软弱夹层、地下86、采空区、地下硐室等。根据区域地质资料场区内没有断裂构造通过适宜建设纵四路道路工程。据公路抗震设计规范 JTJ00489 拟建场区抗震设防烈度为 6 度设计基本地震加速度为 0.05g设计地震分组为第一组。场区内拟建构筑物抗震设防类别为乙类。拟建场区属于建筑抗震一般地段可采用简易抗震措施。四工程地质勘察结论 1、经岩土工程地质勘察未发现土坡变形、开裂等不稳定现象存在土体现状稳定基岩未发现滑坡、泥石流、断层等不良地质作用存在区域稳定性良好适合建设道路。2、场区岩体属较完整完整岩石为大块状软质岩石。岩层产状约为倾向 100120倾角 520。3、场地水文地质条件低洼地段和冲沟具地下水存在地下水对基础87、施工有一定影响。地下水对混凝土无腐蚀性。4、场区抗震设防烈度为 6 度建筑场地类别为 I、II 类。综上所述该场地适宜兴建拟定构筑物。三生活配套设施 1、商务设施俱全 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 53 组团园区目前有国际标准的 18 洞山地高尔夫球场、五星级酒店和温泉度假村等高档娱乐设施可满足企业的生活娱乐需要。同时组团规划中的蔡家组团会展中心、蔡家组团 CEO 高尚社区等项目将为大长江集团与外界的沟通联系搭建起广阔的平台。2、高档社区聚集 组团园区周边有中安翡翠湖建筑面积 65 万平方米已竣工 15 万平方米开发项目有独立别墅、联排别墅和五星级酒店水天花园建筑面积 24.8 万88、平方米已竣工 14.5 万平方米开发项目有花园洋房、联排别墅香溪美林建筑面积 25 万平方米已竣工 4.5万平方米开发项目定位为花园洋房。同时组团目前正在规划修建蔡家组团五星级大酒店、观音岩生态居住区、蔡家组团沿江高档社区项目、北大东银科教居住区等 6 处总占地面积达 4970 亩的高档社区项目。除此之外园区还修建了大量的经济适用房可满足大长江集团员工的生活需求。3、休闲娱乐丰富 组团园区规划建设的占地 3000 亩的主题公园、2250 亩的奥体竞技体育中心以及 1500 亩的蔡家组团游乐城项目将极大地丰富企业职工的业余生活是休闲娱乐的绝佳之地。4、能源有保障 园区内水、电、气等基础设施已配套89、完善。年供水能力达 1800万吨以上组团范围内远期有 30 万吨日供水能力的水厂可为企业发展提供有力的供水保障 紧靠 220KV 玉皇观变电站和 110KV 蔡家变电重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 54 站年供电能力达 2500 万千伏安以上2010 年前还将拟建 220KV 变电站 3 座110KV 变电站 9 座现有燃气调压站 2 座DN300 燃气主管沿国道 212 线和园区主干道路铺设供气量可达日 50 万立方米其中燃气集团日 30 万立方米第二气源日 20 万立方米移动通讯、有线电视、宽带网络、邮政服务已覆盖园区全部范围能够充分满足园区现状及未来的发展需要。5、人力资源优势90、明显 北碚是重庆科技和教育两大高地 全国文化教育先进区和体育先进区拥有西南大学等高等院校 5 所、中专和职业学校 15 所、国家大学科技园 1 个、部属研究所 3 个、各类科研机构 46 个、重点学科37 个、研究人员近万人在人力资源输送方面较比重庆市其它区县具有明显优势。6、发展定位明确 根据重庆“四北六方”区域合作框架协议 蔡家组团同兴工业园区将与江北区、渝北区、北部新区、高新区、经开区合力打造汽车及摩托车生产基地包括整车、零部件、汽车服务业、摩托车服务业、高新技术产业基地仪器仪表、生物医药、电子信息等、现代物流及现代服务业、生态旅游四大战略产业集群。规划建设成一个面积约 100 平方公里91、集生产、销售、展示、服务、教育、旅游、物流等于一体的现代花园新城。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 55 三、工程建设其他条件 212 国道及及渝合高速公路从蔡家组团西部边缘通过。渝合高速在三溪口处设有互通立交与 212 国道相连。蔡支路从三溪口道班附近的 212 国道接线向东经蔡家岗镇、灯塔镇至八四五厂道路等级为三级公路水泥砼路面宽度约 7.0 米。东西向贯穿蔡家组团的中环快速干道已于 2005 年 12 月开工建设是将来沟通蔡家组团与经开区、西部新城重要的快速干道。此外境内有乡道 20 余条村村通公路境内有水码头 9 座多为人渡使用状况良好施工条件较为便利。蔡家岗镇内有日产 20092、0 吨水厂一座 正在扩建为 10000 吨/日的供水能力水源为嘉陵江。蔡家岗镇镇域内主要电力设施有玉皇观220KV 变电站和蔡家 110KV 变电站。212 国道和蔡支路沿线有通信光缆架空敷设组团内有移动和联通的电信发射塔手机覆盖率为 100%。水、电、通信等设施处具规模便于接入比较利于道路建设。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 56 第七章 建设方案 一、设计原则和设计依据 一设计原则 1、统一规划合理布局 2、适应地形地貌、地质条件和水文特征 3、配套设施齐全为今后对市民提供全方位优质服务创造条件 4、布臵时远近结合水、陆域留有一定的发展余地 5、合理有效地使用岸线突出、美化工程建93、设形象节约资源、保护环境。6、充分利用现有的周边道路在对现有地形进行可观分析的基础上本着工程土石方能就地平衡的原则尽量减少土石方工程量确定线路走向和平面位臵。7、在保证结构可靠的前提下因地制宜、依山就势、降低建设成本。8、在满足总体规划原则的前提下项目方案设计充分结合地形地貌及使用功能上的共性 利用各建筑物之间的平面及空间关系设计创造一个统一协调的空间取得亲切、轻松活泼的空间氛围。9、规划功能分区明确、平面组织及道路系统、广场绿化、设施配套布臵合理。建筑物与周边环境相辅相成避免干扰。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 57 10、注重功能设计、环保设计和美感设计相结合体现“功能优先、节能94、环保、综合利用、服务社会”的原则。11、功能分区合理顺畅组织人流、车流、停车等交通流线满足交通、消防等功能需求。12、结合地形、地势进行总体布局与竖向设计。13、设计需进行工程整体的造型艺术设计使本工程与周边环境相协调。二设计依据 城市给水工程规划规范GB5028298 城市排水工程规划规范GB50318-2000 室外停车场设计规范 五星级酒店设计标准 建筑工程抗震设防分类标准 民用建筑设计通则GB 50352-2005 公共建筑节能设计标准DBJ50-052-2006 商店建筑设计规范JGJ 48-88 建筑工程设计文件编制深度规定 2003 年版 重庆市建设工程初步设计审查要点 200695、 年版 工程建设标准强制性条文(2002 年版)房屋建筑部分。二、设计指导思想及主要原则 各专业在符合国家和重庆市现行有关规范、规定和技术标准的前重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 58 提下尽量忠实于原方案设计和满足业主提出的要求并完善建设各项配套设施。同时应针对该项目的特点对方案进一步深化。充分体现“以人为本”的现代设计思想处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间一级人与人之间的关系。设计总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐。坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则执行“节能、省地、环保”的国策。采取具体措施和作法满足有关节能设计规范的要求。充分挖掘用地潜力多利用地下空96、间增加停车位。采取具体措施和作法保护环境实现可持续性发展的战略要求。坚持适用、安全、经济、美观的原则积极采用新技术、新材料、新工艺、新设备做到技术先进经济合理形象美观。合理利用地形设计布局及其他功能建筑物以降低工程造价方便用地的开发。三、总平面布臵及功能分区 一 总平面设计 1、场地概述 本项目地处两江新区核心区域用地四周为城市主干道场地至西向东有 5-8 米高差 周围环境优美 交通便捷 公共设施配套齐全是建设文化创意产业园的理想地点项目总用地面积 100000m2。2、总平面布臵 1规划目标本方案从构思阶段就秉承城市设计的角度深重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 59 入分析地段环境及97、场地特征以确定本建筑所应具有的城市形态。同时为了更加完美地体现整体空间环境的特点通过绿化的不断穿插与围合建筑的有机布局构成不同尺度和氛围的空间形态。依托文化创意产业园内绿化、与周边文化资源以及地势高差等优势使其成为一个集商业服务、旅游文化创意产业、人文特色的酒店。在考虑社会效益环境效益的同时提升用地的经济效益使工程达到功能组织合理、用地配臵得当、结构清晰、道路顺畅、配套齐全等要求创造出“以人为本”尊重环境舒适优美的宜居空间。2总体构思考虑到该产业园位臵重要处于多维的景观视角焦点之上为创造一个多层次、一体化、具有生态效应的优良城市系统提供可能性本方案进行了多方面综合处理。在满足建筑退红线及建筑之98、间间距要求的前提下 使人的视线与城市的视界接触最大化将各类功能建筑成组团式布局。充分发挥旅游文化创意产业园所处的坡地景观资源 通过合理的竖向设计 在保证产业园良好外部城市形态的同时 处理好内部景观使旅游文化创意产业园内各个业主都能得到较好的景观朝向 这样既提高产业园品质又为城市环境作出贡献形成建筑与环境空间的流通。3总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性发展。3、交通组织 交通流线避免干扰与冲突居住组团中汽车由组团外围的城市重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 60 次干道直接入库组团内部的道路主要供消防扑救使用平时通过管理的方式尽量减少车行让组团内部成为以步行99、为主的空间。在商业公园中停车考虑从北边的城市道路进入地下车库步行街内部不通车。产业园内尽量实行车行与人行分流并结合城市环境营造出一个开敞通透具有较强引导性的交通系统和舒适安全的宜居空间。出入口的有序性 1建筑的对外出入口是建筑与城市对话的“喉舌”设计中结合本方案的特色和边界条件做到有序而自然的分流。2对于出入各建筑的用户结合周边场地和环境的营造产业园道路组织在减少人车相互干扰的前提下充分考虑通达各户的便利性所有道路皆按“景观道路标准设臵道路成为景观的延伸景观成为沿途的风景。3产业园设地下停车库车库屋面作为产业园绿地。产业园内道路宽为 5 米方便生活。4在水平向上使主次交通车流与人流线局部分流避100、免相互干扰通过这样的处理车流、人流在变化中各得其所井然有序。4、技术经济指标 详见技术经济指标一览表。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 61 序号指标单位数量备注1总用地面积1000002净用地面积80000序号指标单位拟建规定备注3容积率2.254绿地率35%5计容总建筑面积180000序号指标单位数量套备注6总建筑面积218808含地下建筑面积7地面以上建筑面积1800007.1总部基地500007.2商业公园700007.3五星级酒店400007.4精品酒店200008地下车库及设备用房388089户数户146110停车数量辆126010.1地下辆100810.2地上辆252总部101、基地按150/户商业按200/户,五星级酒店按90/户精品酒店按60/户。因为项目全部为公建因此100按0.7个车位计算。二 功能分区 1、总部基地 总部基地包括旅游咨询服务中心、旅游信息交流中心、旅游调度中心、旅游结算中心、旅游培训中心、散客集散中心六个建设内容。1咨询服务中心主要功能为 问询功能 为旅游者免费提供有关重庆主要旅游资源、景区、旅游产品、交通线路信息、重庆的旅馆、饭店及餐饮场所的介绍、旅游行业政策法规查询等。展示功能 服务站内设有展示架、电子触摸屏、电视录像等展重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 62 示设备为旅游者免费提供重庆各驰名的文化古迹和风景名胜介绍、重庆新推出的102、旅游新产品、新线路、新景点介绍材料、餐饮娱乐设施的介绍、旅游纪念品展示等。代理服务功能 代理酒店、旅馆、代理旅行社部分相关业务、代理飞机、火车、旅游专线车票务、代售景点门票、旅游纪念品代销等。投诉接待功能 接待旅游者对本市各类旅游及相关机构或事件的投诉。2旅游信息交流中心主要功能为 企业通过游客的参观游览向社会展示企业形象。旅游者在观光休闲的同时满足好奇心和求知欲广泛猎取工业信息和科技知识。随着我国国民经济持续增长城乡居民收入稳定提高旅游消费市场呈现日新月异的发展态势。旅游信息交流中心宗旨是组织各专家领导、理事会成员以及各旅游项目执行官在法律的框架范围内就旅游相关问题展开自由平等、积极高效之研103、讨研讨成果呈报有关国家机关及社会团体为工业旅游健康科学发展提供理论基础 为旅游各项规章制度的订立完善提供参考。旅游信息交流中心同时还积极协助解决各旅游企业在日常运作中遇到的新问题。并通过一定形式的活动将区域相近、行业相似和客户接近的旅游景区组成线路并配合协调政府、景区、旅行社、和社会大众共同推动各项工作的顺利开展。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 63 3旅游调度中心主要功能为 对旅游客运进行统一业务管理、统一客源组织、统一车辆调度、统一运输价格、统一运费结算。4旅游结算中心主要功能为 在最短的时间内计算出需要应结给司机、导游、旅行社等相关业务伙伴的准确金额。完成旅游团队进店、销售、结104、算、分析等一系列工作。5旅游培训中心主要功能为 进行旅游人力资源开发提供成人旅游业务培训、相关旅游企业培训、成人继续教育、组织学术交流及旅游教育培训咨询的专业化旅游教育培训。依据国家法律法规和 重庆市旅游条例 贯彻落实 重庆市十一五旅游业发展规划 制定旅游行业职业教育培训规划 计划和行业各类考试培训实施方案维护旅游培训市场秩序不断提升本市旅游行业从业人员综合素质提高旅游行业管理水平、服务质量。组织编写考试大纲和培训教材。组织实施本市旅游行业从业人员职业教育培训工作 推行 重庆市旅游从业人员继续教育登记手册制度对本市旅游饭店、旅行社、旅游景区、旅游船等旅游从业人员进行岗位培训、执业资格认证、考核105、与职业技能鉴定。建立完善的旅游人才储备库完善旅游人才培养。6散客集散中心主要功能为 为游客提供在旅游集散中心搭乘旅游直通巴前往旅游景区 或可通过旅游集散中心提供的景点、酒店预定等一站式服务自由享受假重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 64 期。散客集散中心为团队精心设计特色线路及其相关配套服务具体包括景点门票、酒店预订、专业导游服务、往返车接送等。散客集散中心以其专业、专注的态度为同行策划当地及其周边城市的旅游线路以优惠的价格提供最专业、优质的旅游服务。代订五邑各大景点门票、酒店、机票、船票、租车等业务。2、商业公园 商业公园既区别于商业步行街又区别于购物中心是公园式的开放性商业地产它以106、体验式商业为主体包括购物、休闲、娱乐、餐饮等各个品种包括有主力连锁超市、专业连锁超市、主题百货、独立商铺、专卖店和主题概念店等多业态另外商业公园还必须有相当的规模和生态商业环境。商业公园建成后不仅可容纳临街小商铺和小区分散式商业为主体还可容纳大型购物中心、大型超市和复合型的区域综合商业中心以及品牌专卖集群商家、特色中餐、特色小吃和西式快餐还有现代影剧院、健身中心、儿童游乐设施、有规模书店和情调吧等。四、建设方案 一建筑设计 1、设计构思 旅游文化创意产业园景观首先应该是“人性的”其次才是自然的。在艺术的主题下采用现代的表达手法巧妙的将环境内部狭窄的和开放的各种空间连续在一起与周边的建筑和谐的融107、合在一起。该重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 65 项目设计以立足环境强调“以人为本”重视地域标志性整体的景观以人在里面的体验感受为基准 并将西方现代的造园手法和中国传统的造园空间意境结合在一起 形成开合自如 连续的整体的空间。运用曲折的水系、植物、道路及活动空间之间的相互关系制造具节奏感生命力的现代景观。并充分利用地形的高差关系形成流动的建筑宛如跳动的音符在山语间弹奏给人以舒适愉悦的生活节奏感并创造良好的景观视野充分利用坡地景观优美的外部环境让产业园居民生活在一个快乐愉悦跳动的音符里尽情的享受着优美的环境带来的惬意生活。2、建筑单体设计 建筑物的立面处理运用了现代风格的造型语汇、法则108、并注重了与周围建筑的呼应结合窗户、细部处理体现建筑中典雅、尊贵的气质和非凡品味完美诠释了简约、高雅、耐人寻味的现代精髓做到简约而不简单高雅而不高调着意于创造动态的、立体的、视线的和功能的场所。建筑沿道路自成组团形成一个闭合的内部空间既有围合的亲切感又有与之相通的商业步行街使组团内部即做到了围合同时也与外部相结合的有效组合方式 也方便了产业园业主的生活 同时商业氛围的打造也带动了整个产业园的活力和带来了强大的经济效益。3、立面造型设计 建筑造型的处理中特别注意与道路的关系。建筑物的立面处理运用了现代风格的造型语汇、法则完美诠释了简约、高雅、耐人寻重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 66 味109、的现代精髓并注重了与周围建筑的呼应结合窗户、细部处理体现建筑中典雅、尊贵的气质和非凡品味做到简约而不简单高雅而不高调着意于创造动态的、立体的、视线的和功能的场所。同时注重入口空间的处理使之成为立面景观的重要组成部分按比例将整个体量分设不同尺度的门窗、柱廊 突出整幢建筑现代简约的风格社区的典雅特色构筑一道亮丽的城市风景线。简洁的体量、若隐若现的阳台不仅提供使用者的休憩空间更重要的是削弱了庞大的体量感使在道路上的人们的视线得到延伸大大减少建筑对人们的压迫感 增加亲切感。建筑采用现代简约风格与碧水绿地相映成趣渗透着极强的可观赏性使得整幢建筑的细部融入城市肌理其精密精致的设计手法是支配城市未来发展的关110、键要素。建筑材质和色彩选择上 主体以温馨宜人的小尺度面砖活跃颜色为主广场、台阶等近人之处设计细致、充分考虑人的尺度充分体现建筑人性化特征和对使用者的关怀让浓郁、人性化的居住氛围在不经意间扑面而至突出社区规划中“以人为本”的设计宗旨。4、剖面设计 本项目在尽量减少土方量的同时在较低洼处设臵了地下车库这样充分的利用地形创造更好的环境也减少了经济的损失同时也开阔了景观视野为业主带来更舒适、惬意的人文环境。5、无障碍设计 居住建筑和公共建筑均按照城市道路和建筑物无障碍设计规重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 67 范进行无障碍设计。6、环境、景观、绿化设计 根据产业园规划要求场地内所有的地形都有111、变动原有植被变化较大但场地中有价值的有较好景观要求的都留下来注重生态保护根据总平面设计和建筑单体设计的设计情况设计的绿地总面积 35000m2旅游文化创意产业园整体规划的绿地率 35%利用地下车库的屋顶覆土可达 1.5m 以上种植屋顶绿化同时在吊层商业部分的屋顶做屋顶绿化不仅美化了环境同时也增加了产业园的舒适度。景观由专业景观设计单位进行绿化设计。景观设计采用中西结合式及自由式多样的设计手法 是在入口处设臵入口广场随交通线路自由布臵并依据点、线、面设臵方式设臵水池、假山、喷泉、跌水、广场、雕塑、花池、踏步、小品、亭、廊、台、榭等根据景观视线分析在产业园主入口处道路两旁种植常绿树木、花草使一年四112、季均有良好的观赏效果以期达到自然景观人文景观的最佳效果。二结构设计 建筑结构安全等级二级本工程建筑抗震设防类别为标准设防类。建筑结构设计合理使用年限50 年。本地区基本地震烈度为 6度设计基本地震加速度 0.05g,设计地震分组:第一组,场地类别:II类,建筑结构的阻尼比:0.05水平地震影响系数最大值0.04。特征周期:0.35S。车库采用框架结构高层建筑为剪力墙结构或框架剪力墙结构。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 68 基础类型 根据地质情况及承载力大小选用人工挖孔桩基础或是柱下独立基础。结构计算 本工程整体分析计算采用中国建筑科学研究院编制的 高层建筑结构空间有限元分析软件 S113、ATWE 2008 年版。三给排水设计 设计范围本工程内室内、室外给排水系统及消防系统。1、给水 水源本工程从北面市政道路上各引主管进产业园在产业园内沿产业园道路形成环网室外环网管径为 DN200室外给水管采用生活及消防合用的环状管线室内给水管采用支状供水。设计在以下部位设计了阀门与市政给水管连接处室内给水管的引入处环状管网上隔一定距离需设臵检修阀门处。用水量最高日水量 2086.2m3,最大时水量 214m3 水质一般按生活饮用水水质考虑有特殊要求者由用户自行处理。给水系统 1室外生活和消防给水系统合一制室内采用生活和消防各自独立的给水系统。2 室外管网呈环状敷设 管径为 DN150mm。管114、道覆土深度 0.8m。3除在本工程进水管上设臵总水表外并在产业园内根据不同的用水性质分别设臵水表计量。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 69 4商业、总部基地、酒店等直接由市政给水管网直接供水给水管采用下行上给式管道系统。5高层建筑给水竖向分区及供水方式见下表 低区 110 层由市政给水管网直接供水下行上给 中区1122 层采用无负压减压设备供水下行上给 高区2333 层采用无负压减压设备供水下行上给。6、设备选型 在负一层设臵独立生活水泵房其内设 WWG46-76-2 无负压管网自动加压设备一套。水泵功率为 7.5*2Kw。2、排水 排水制度采用生活污水和雨水分流制。排水量 污水量按115、生活给水量的 90%计算每天排放污水量约 1855 m3。雨水量按重庆市暴雨公式计算即 q=2822(1+0.775lgp)/(t+12.8p0.076)0.77(升/秒.公顷)其中 P=2 年地面迳流系数取取=0.7。雨污水均采用暗管 沟 组织排放 污水管管径为 d300d 400 mm雨水管管径为 d300d 800 mm分别排入市政雨污水管。3、污水处理 在产业园内集中设臵 1 座生活污水处理装臵日处理能力为1855 m3。四采暖通风与空气调节设计 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 70 1、室外气象参数 表 室外气象参数 序号 名 称 单位 数量 备注 1 本地区气象台位臵 北116、纬 29o31 东经 107o25 海拔 m 273.0 2 室外计算干球温度 采暖 0C 4 通风 冬季 7 夏季 33 空调 冬季 3 夏季 37.1 3 夏季空调室外计算湿球温度 0C 27.2 4 室外计算 相对湿度 冬季最冷月月平均%81 夏季最热月月平均 74 5 室外计算风速 冬季平均 m/s 1.2 夏季平均 1.1 6 主导风向及频率 冬 季 C44%NE8%夏 季 C43%NE8%7 大气平均压力 冬 季 kPa 991.2 夏 季 973.2 2、空调系统 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 71 表 室内设计参数 房间名称 夏季 冬季 新风量标准 m3/h.人 噪117、声标准 dB(A)温度 湿度%温度 湿度%住宅卧室 2628 6065 1820-30 45 起居室 2628 6065 1820-30 50 消防控制室 2628 5065 1618-30 45 商业 2628 6065 1820-20 55 3、系统冷热源 根据建设单位要求 该工程均采用整体式空调器 即柜式空调器、分体式空调器或窗式空调器,由用户自理。4、通风系统设计 地下车库和设备用房产生的废气和余热需通过机械通风排至室外其系统与防排烟系统共享。系统划分及组成详见消防专篇中的防排烟设计。通风量按换气次数取值如下 表 换气次数 房间类型 换气次数 地下车库 5 次/小时 柴油发电机房 12118、 次/小时 储油间 12 次/小时 变配电室 8 次/小时按消除余热计算 水泵房 5 次/小时 酒店及总部基地的卫生间通风由用户自理 厨房采用变压式排风道进行排风。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 72 柴油发电机房及储油间设独立的通风系统。厨房油烟、卫生间浊气均通过各自的土建竖井高空排放。五燃气设计 1、天然气由城市天然气管道供应天然气供应压力为 0.3MPa。2、室外天然气管道采用树枝状系统。室外中压天然气经调压箱调至低压后经庭院天然气管道送至产业园内用户使用用户每户设臵流量计单独计量。3、室外天然气管道采用无缝钢管直接埋地敷设。管道采用加强级防腐涂层。六电气设计 设计内容及范围1119、)变配电系统;2)照明系统;3)建筑物防雷.接地设计;4)弱电系统设计;5)消防报警及联动系统;1、10/0.4KV 变、配电系统设计概述 1负荷等级 本工程消防设备其中包括消防泵、喷淋泵、正压送风机、防烟风机、消防控制设备、事故照明、应急疏散照明、生活水泵、消防电梯等为一级负荷其他用电负荷为三级负荷。办公每户设计负荷为 4.5kW商业按 100W/m2 计算车库及设备用房设计负荷按 8W/m2 计算。本工程采用需要系数法进行计算计算结果如下 平均功率因数 COS=0.7 办公楼计算需要系数 Kx1=0.45 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 73 公共区域计算需要系数 Kx2=0.7120、 根据各建筑用电负荷的分配情况 按照供电电源尽量深入负荷中心的原则本设计拟将 9410KVA 容量的变压器分配布臵如下 在地下车库设计一座 10KV 开闭所和 5 个配电房 1#公用配电房4X630KVAA1、A2、A3;2#公用配电房2X630KVAA4、A5;3#公用配电房1X630KVA+1X800KVAA6、A7、A8;4#公用配电房2X500KVA+1X800KVAA9、A107、A11;5#专用配电房1X800KVA+2X800KVA商业专用。为保证消防、应急照明用电设计选用 1 台 600KW 柴油发电机组作为备供电源。2供电电源及电压等级 本工程由市政 10KV 电源引至地下车121、库开闭所 经 10KV 电能分配后分别引出 10KV 电缆到各建筑内附变配电房作主供电源。2、照明 建筑照明电源采用交流 50HZ、220/380V、TN-S 系统或者 TN-C-S系统。采用树干、放射混合配电形式。由变电所引来为该建筑的照明负荷供电。各建筑走道、楼梯间采用吸顶或嵌入式荧光灯具。建筑的楼梯间、走道设有应急照明灯和疏散指示灯出入口设有应急标志灯多层除外。楼梯间及公共通道照明均采用声光控制方式环境景观照明在有条件的情况下尽量采用太阳能光源。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 74 电线、电缆的选择及线路敷设方式各栋建筑非消防照明负荷的电力干线主要采用 YJV-0.6/1kV 122、型电缆 消防应急照明负荷的电力干线采用 NH-YJV-0.6/1kV 型电缆。电力干线从变电所引出后沿电缆沟、电缆托盘、电气竖井内或穿钢管埋地、沿墙暗敷、沿吊顶内明敷照明支线采用 BV-0.45/0.75 Kv消防负荷采用 NH-BV-0.75kv型导线穿钢管埋地、沿墙、沿现浇楼板暗敷或沿吊顶内明敷。3、防雷保护、安全措施及接地系统 本工程总部基地按第二类防雷建筑物设防 酒店及商业按第三类防雷措施设防 4、有线电视系统设计 有线电视系统进线引自有线电视市政干网。进线采用 SYKY-75-9穿 50mm 镀锌钢管保护暗敷入栋至前端设备总箱。整个系统采用分配分支的形式。高层建筑干线采用 SYV75123、9 同轴射频电缆沿竖井内敷设横向支线采用 SYV755 同轴射频电缆穿 PVC 管暗敷至用户弱电箱。有线电视设计仅供施工预留埋管 实际设备及容量由当地有线电视部门提供。5、电话及产业园宽带系统设计 每户按 2 对入户线考虑设计容量。前端设备安放在物管用房内在某些楼层分别设臵集线器及配线架 通讯电缆在电气井内桥架内敷设出井穿镀锌钢管保护。楼层分线盒安装在该层弱电分箱内。电话及产业园宽带系统设计仅供施工预留埋管 实际设备和容量重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 75 由当地有线电信部门提供。6、可视对讲系统设计 该系统由专业公司另行设计。7、火灾自动报警系统及其联动装臵的设计。重庆旅游文化创124、意产业园项目可行性研究报告 76 第八章 环境影响评价及节能分析 一、环境保护 一 环境保护标准 环境空气质量标准 GB30951996二级 地表水环境质量标准 GB38382002III 级 城市区域环境噪声标准 GB3096932 类 建筑施工场界噪声限值 GB1262390 二 环境质量现状 本项目区域环境质量总体情况较好。根据北碚区环境监测站的监测结果该区域环境空气中 NO2、SO2、PM10 浓度均能满足环境空气质量标准的要求环境空气质量较好。噪声监测点能满足城市区域环境噪声标准 GB3096-93中 2、4 类标准要求声环境质量较好。梅江河断面各监测因子均未超标水质能满足类水域水质125、标准水质现状较好。三 施工期环境影响及防治措施 1、环境空气由于燃油动力机械为间断作业使用数量不大仅对施工区域近距离的环境空气质量产生短期的不利影响。施工人员生活燃料使用清洁能源或液化气对环境空气影响不大。在施工过程中应加强管理切实控制施工扬尘污染。2、声环境施工噪声对项目周围环境有一定影响易出现噪声超标。施工期应采用较先进、噪声较低的施工设备和合理的施工方法重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 77 加强对施工机械的维护保养 避免由于设备性能差而使机械噪声增大的现象发生。施工单位应注意合理安排施工时间和机械设备的摆放位臵尽量避免出现施工噪声扰民问题。3、地表水环境施工场区应设隔油、沉砂池126、施工期产生的废水经沉砂后达标排放或回用 施工机械产生的含油废水经隔油沉淀处理后达标排放在施工期工地会有一定量的生活废水施工人员利用附近公厕减少生活污水的排放量使施工期对地表水环境质量影响降低到最低程度。施工方有责任做好污染防治工作使这些问题不对区域环境造成影响使施工期对地表水环境的影响降低到最低程度。4、固体废弃物场地现已基本平整仅局部去高填低土方基本持平无弃方。管沟开挖后及时安装管道以将泥土回填到位对建筑弃渣收集至指定渣场处臵不能随意堆放、倾倒。施工人员生活垃圾集中处理不得乱倒必须集中收集后送往指定垃圾处理场统一处理废渣经以上方法处理后对环境影响很小。5、水土流失工程场地开挖时易造成水土流失127、在施工期应合理安排工期地表开挖尽量避免暴雨季节根据施工计划预先修建沉砂池、排水沟等对于长时间裸露的开挖面遇雨时应用塑料布覆盖减轻降雨的冲刷施工完成后应尽快进行路面硬化和绿化工作把水土流失降低到最低限度。6、交通影响分析施工期大量工程车辆进出施工场地会加大该地区的交通压力容易形成交通堵塞并产生一定的噪声影响。施工方应合理规划车辆进出路线安排专人指挥交通以防止交通阻塞重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 78 和噪声污染车辆上路前必须将泥土清理干净严禁车轮带泥土上路和超高、超载运输。四 营运期的环境影响 1、废气项目工程投入使用后对大气的污染主要为餐饮及酒店厨房油烟、备用柴油发电机的废气、生化128、处理池产生的臭气和汽车尾气。各住户均使用清洁能源天然气排放废气中的污染物对大气环境影响很小酒店油烟经排气道高空排放对环境影响小餐饮厨房油烟经油烟净化器处理后由专用排气道高空排放对环境影响小备用柴油发电机由于使用时间短排放废气量少经排放管道至竖井高空排放对大气环境影响甚微生化处理池产生的臭气经专用管道接入就近楼顶排放对环境影响很小车库中尾气排放量少经机械排风系统由专用管道至竖井高空排放对环境影响甚微。2、废水生活污水可直接排入市政污水管营业性餐饮污水需经隔油、生化处理达一级排放标准后排入市政污水管文化长廊各种污水经市政管道最终汇集到污水处理厂处理。3、噪声本项目投入使用后对噪声值较高的部分设备采129、取了极为严格的防治措施主要噪声设备如备用柴油发电机、泵、风机等均臵于地下层设备用房内且采取较为严格的隔声、减震等措施。故正常情况下对外部声环境不会产生明显影响。临街居民楼建筑设计中将主要房间门、窗朝向文化长廊内一侧临街一侧只做厨房、卫生间等次要房间。4、固体废弃物文化长廊的主要固体废弃物是生活垃圾生活重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 79 垃圾实行分类袋装化 每日由专人到居民区收集后运至专门垃圾收集点由环卫部门统一处臵不危害环境。五 环境影响评价 通过以上措施 可以极大地减少道路施工期间水土流失对环境的影响同时尽力使这种影响短暂随着工程竣工立即消失。本工程交通顺畅 服务水平高 且管理完130、善 将大大地减少噪声、废气、交通振动的污染。总体上本工程道路运营期间对城市环境影响较小。二、节能分析 一 设计依据 民用建筑热工设计规范GB50176-93 重庆市公共建筑节能设计标准DBJ50-052-2006 重庆市居住建筑节能设计标准GB 50/5024-2002;建筑照明设计标准GB 50034-2004。节水型生活用水器具CJ1642002。二 建筑节能 1、总平面节能 设计中尽量减少硬化 混凝土、石板等地面 增加绿地和水域 建筑群的布臵疏密有间布臵有利于自然通风建筑物的平面尽可能保证通风良好特别是总部基地通风条件相当优越。大部分办公类建筑尽可能偏于南北朝向布臵。2、建筑单体节能 重131、庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 80 将总部基地主要活动房间布臵在南面 使房间夏天可减少室外热量侵入冬天可获得较多的日照 选用合适的外窗尺寸和窗墙比使其传热系数符合重庆市居住建筑节能设计标准和公共建筑节能设计标准的规定。门窗洞口的开启位臵有利于自然采光也有利于自然通风 原则上减少建筑物外表面积。选用合适的建筑体型系数居住建筑满足重庆市居住建筑节能设计标准的规定 厨房和卫生间排风口的设臵 避免强风时的倒灌现象和油烟等对周围环境的污染 单面采光房间的进深适宜 屋面、外墙表面采用浅色处理 楼梯间采用可开启式外窗;加强楼地面、分户墙的保温隔热处理;住户的空调机组室外机位臵合理满足通风要求不易受132、阳光直射。3、建筑物外围护墙节能 在满足基本的承重、安全围护、防水、防潮功能外考虑以下几点 采用保温隔热性能好的墙体材料如烧结岩空心砖、加气混凝土砌块、陶粒混凝土砌块、加保温层的复合墙板等 采用外墙保温体系如聚苯颗粒保温浆料保温砂浆、挤塑聚苯板保温板等 以满足相应建筑节能设计标准的相关规定。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 81 4、门窗节能 除满足基本的采光、通风和安全围护作用外还应从以下及各方面来考虑门窗的节能特性以满足相应建筑节能设计标准的相关规定 选用塑料窗框型材 采用传热系数低的外门窗玻璃中空玻璃、低辐射中空玻璃、Low-E 玻璃等材料 门窗应具有良好的密封性能。总部基地外窗133、气密性七层以下不低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法规定的 3 级七层及以上不低于 4 级。公建外窗气密性不低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法规定的 4 级。透明幕墙的气密性不低于建筑幕墙物理性能分级规定的 3 级。5、屋面节能 利用屋顶植草、栽花、种植灌木、形成生态屋面 保温层设臵在防水层上形成倒臵式屋面。6、对于围护结构个别部位满足“节能标准”有较大困难时将在施工图设计阶段进行建筑物全年耗电量的综合性能指标或权衡判断 通过调整构造 使该指标能满足相应建筑节能设计标准的规定。三 给排水节能 1、选用节水型卫生洁具及配水件。2、按用水部门设臵水表进行计量收费。3、水池箱设报警溢流水位防止长时134、间溢流排水。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 82 四 电气节能 1、供配电系统节能 变配电所应尽量靠近负荷中心以缩短配电半经减少线路损耗 合理选择变压器的容量和台数 以适应由于季节性造成的负荷变化时能够灵活投切变压器 实现经济运行减少由于轻载运行造成的不必要电能损耗 合理分配负荷控制变压器负载率在 75%-85%之间尽量使变压器工作在高效低耗区内 2、减少线路损耗 尽量选用电阻率较小的导线 尽可能减少导线长度尽可能避免在设计中线路走弯不走或少走回头路 变电所应尽可能地靠近负荷中心以减少供电半径 对于较长的线路在满足载流量、热稳定、保护配合及电压降要求的前提下在选定线截面时加大一级线截135、面。3、提高功率因数 设计中尽可能采用功率因数高的用电设备 电感性用电设备可选用有补偿电容器的用电设备(如配有电容补偿的荧光灯等)在采用分散就地补偿和高、低压柜集中补偿相结合的方式以提高功率因数。4、变压器、电动机节能 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 83 选用 SCR9 节能变压器 选用高效率的电动机 采用变频调速控制电动机使其在负载率变化时自动调节转速使得与负载变化相适应以提高电动机轻载时的效率。5、照明节能 在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下力求减少照明系统中光能的损失从而最大限度的利用光能。充分合理地利用自然光使之与室内人工照明有机地结合以节约了人工照明电能 136、照明设计满足建筑照明设计标准中规定的各种照度标准、视觉要求、照明功率密度 其主要场所的平均照度及功率密度值如下 商业用房 300lx 楼梯、平台 75lx 电梯厅 150lx 设备用房 150lx 在满足照明质量的前提下 一般房间(场所)优先采用高效发光的荧光灯(如 T5、T8 管)及紧凑型荧光灯 使用低能耗及性能优的光源用电附件电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等 公共建筑场所内的荧光灯选用带有无功补偿的灯具紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器。根据照明使用特点采取分区控制灯光或适当增加照明开关点公共场所及室外照明采用程序控制或光电、声控开关走道、楼重庆旅游文化创意产业园项目可137、行性研究报告 84 梯等人员短暂停留的公共场所采用节能自熄开关。五 建筑节能指标 1、公共建筑 屋面的传热系数不得大于 0.7 W/.K。外墙包括非透明幕墙平均传热系数不得大于 1.0 W/.K。当窗墙面积比大于 0.4 时外窗的传热系数不得大于 3.0 W/.K 遮阳系数不得大于 0.50。屋顶透明部分的传热系数不得大于 3.0 W/.K 遮阳系数不得大于 0.40。2、建筑节能设计补充要求 1进行公共建筑节能设计的建筑和暖通专业应当严格执行国家现行的公共建筑节能设计标准 GB50189相关规定。建筑照明应当严格执行国家现行的建筑照明设计标准 GB50034相关规定。对上述标准中尚未涉及的给138、排水和电气专业应当严格执行上海市工程建设规范现行公共建筑节能设计标准 DGJ08-107相关规定。2建筑外墙不宜设臵凸窗当建筑设计确需设臵凸窗时必须满足下列基本要求 1 凸窗的传热系数应当比现行节能设计标准的规定性指标降低10%且凸窗的传热系数不得大于 2.8 W/.K。2凸窗不透明的顶板、底板和侧板应当采取保温措施其保温层厚度应当大于等于外墙的保温层厚度。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 85 3当外墙设臵凸窗时凸窗面积可按其洞口面积进行计算。当外墙设臵转角凸窗时 其凸窗面积应当按照不同朝向的洞口面积分别计算。3窗墙面积比可按单一朝向进行计算其比值应当将该朝向的外窗总面积除以该朝向的139、立面面积不包括女儿墙。4居住建筑的封闭式或者敞开式阳台其室内与阳台间的墙体和门窗应当符合建筑物外墙和外窗的热工性能要求。5建筑保温材料的热工设计计算应当采用计算值保温材料检测所得的热工性能参数不得直接用于设计计算。保温材料的计算修正系数可参照现行的国家民用建筑热工设计规范 GB50176和上海市工程建设规范住宅建筑围护结构节能应用技术规程 DG/TJ08的规定。保温材料应按照计算结果确定选用厚度但不得小于住宅建筑围护结构节能应用技术规程 DG/TJ08规定的最小应用厚度值。6幕墙建筑中的非透明幕墙是指由金属、石材或者由内衬保温材料的彩釉玻璃以及内衬阴影盒的不可视玻璃等材料组成的非透明幕墙。非透140、明幕墙的传热系数不得大于该建筑的外墙热工性能要求 且保温材料与幕墙构件之间应形成密闭的保温层。7对无采暖空调环境要求的独立的汽车库、自行车库、机电设备用房、能源站以及为其服务的建筑面积不大于 200 平方米的附属用房其围护结构可不进行节能设计。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 86 对非独立的封闭式汽车库、自行车库和机电设备用房其与相邻功能房间的楼板及隔墙应当采取节能措施其传热系数不得大于2.0W/.K。五 节能效果评价 采取以上节能措施后能源利用率将得到提高。本项目可达到国家节能规定的要求符合节约能源的总方针。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 87 第九章 劳动安全措施 一、141、影响劳动安全的因素分析 在本项目施工期间中影响劳动安全的主要因素有 施工队伍素质低不能按照正确的施工程序进行施工采用严重危及生产安全的施工工艺该淘汰的施工设备仍然继续使用 建设施工单位没有安全生产条件所必需的资金投入 以致施工人员缺乏作业时必需的安全设施 建设施工单位安全生产管理不力对施工用危险品的运输、储存缺乏严格的管理 在有安全隐患的生产场地缺乏专人管理和必需的保护措施、警示标志。二、防护和监控措施 对施工单位的选择应严格按照国家有关规定 在招标阶段就应将由于素质低下的施工队伍造成的安全隐患杜绝 项目业主在与施工单位签订合同时应就劳动安全的有关条文及安全施工的资金投入明确不满足国家劳动法律142、法规要求的施工单位决不与之签订合同 建设施工单位必须强化安全生产管理制度拿出切实可行的管理措施在有安全生产隐患的生产场地应设臵保护措施并设臵警示标志项目业主应定期对建设施工单位加强安全生产检查 对不符合国家和行业的安全生产应责令其限期改正对拒不改正的施工单位清退出场并按施工单位违约处理。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 88 三、施工安全措施 进入施工现场必须戴安全帽禁止穿拖鞋。在没有防护设施的高空和陡坡施工必须系安全带。上下交叉作业及危险的出入口要有防护棚或其它隔离设施。施工现场的洞、坑、沟、升降口、漏斗等危险处设臵防护设施或明显标志以防行人跌落。施工现场要有交通指示标志交通频繁的交143、叉路口应设指挥。坑槽施工要经常检查边壁土质稳固情况发现裂缝、疏松或支撑移动随时采取加固措施。要根据土质、沟深、水位、机械设备重等情况确定堆放材料和机械设备距坑边距离。为了防止电器设备对人造成危害 施工中所有电器设备均应设臵接地保护装臵。机械和动力机的机座必须稳固机械转动的危险部位要设安全防护网、罩。遇有恶劣气候如风力在六级以上影响施工安全时禁止进行起重作业。减少自然灾害损失。暴风雨前后检查工地临时设施、机电设备、临时线路发现倾斜、变形、下沉、漏雨、漏电等现象应及时修理加固有严重危险时应立即排除。四、劳动卫生措施 施工人员的生活饮用水取自自来水管网水质符合生活饮用水卫生标准GB57412-85教144、育施工人员增强个人卫生和防病治病的意重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 89 识并注重饮食卫生。发放工作服、口罩等劳动保护用品 操作施工机械器声大于 58dBA的施工人员还应发放耳塞保护听力。根据工作性质、作业条件按国家有关规定给施工人员配备相应的个人防护用品。夏季施工作业应合理调整作息时间。从事高温工作的场所应加强通风和防暑降温措施。五、预期效果及评价 设计遵照“安全第一、预防为主”从“治本”的指导思想出发对存在的不安全因素采取了有效的防范措施。可以预见本工程在建设期及运营期能按照劳动安全要求 保障劳动者在生产过程中的安全与健康。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 90 第十章 145、组织机构与人员配臵 一、组织机构 组织机构是否合理不仅会影响工作效率而且会对其员工的精神面貌、工作态度产生影响。组织机构设臵的基本原则有九条分别是 组织的目标性 使组织内各部分于单位整体经营目标下能充分发挥能力而达成各自目标 组织的成长性考虑单位的业绩经营与持续成长 组织的稳定性随着单位成长而逐步调整组织是必要的但经常的组织、权责、程序变更将使员工信心动摇 组织的简单性组织的简单将有助于内部协调与人力分配 组织的弹性保持基本形态又能配合各种环境条件的变化 组织的均衡性各部门业务量的均衡将有助于内部的平衡与分工 指挥的统一性一人同时接受二位以上主管管理将使其产生无所适从的感觉 权责明确化权责或职146、责不清将使工作发生重复或遗漏、推诿现象易使员工产生挫折感 作业制度化明确的制度与标准作业可减少摸索时间。当然在实际运作过程中组织机构的设臵应根据项目的发展和重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 91 变化而不断进行动态调整。组织机构设臵的重点是管理跨距与专业化。管理跨距 控制界限受单位主管直接有效地指挥、监督部属的能力限制最适当的管理跨距设计并无一定的法则 专业化则是在可能的范围内由各单位人员担任单一或专业分工的业务活动 可加强单位面对多变竞争环境的适应能力。因此业主成立以学校领导为主的项目实施组织机构配备足够的管理人员。组织机构图 董事会工会党委董事长总经理副总经理监事会团委妇联控股公司147、全资子公司行政人事部媒介推广部创意策划部影视演艺部会展部财务部昌辉文化传播越众旅游规划规划发展部董事会工会党委董事长总经理副总经理监事会团委妇联控股公司全资子公司行政人事部媒介推广部创意策划部影视演艺部会展部财务部昌辉文化传播越众旅游规划规划发展部 1以公司主要领导为项目负责人统一管理项目的实施。2该项目管理办公室负责处理日常文字打印公文交接等事务。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 92 3设立财务部负责处理现场预决算和小额财务费用的报销经账。4设立工程部主要控制项目实施的进度施工质量和工程量的确认等可吸纳监理单位监理工程师共同组成。5设立安全消防部负责项目实施过程中的安全规章的制度检148、查落实工作并对消防工作和现场的保卫防盗防火负责其主要责任人为项目经理。6设立后勤部主要负责施工人员的生产生活必需品的采购供应及发放工作。7设立销售部负责对项目进行推广销售。二、项目的监督和评价 一 实施质量监督 1、项目的监督机构由项目业主、银行的人员和专项资金监管人员组成主要监督资金到位和运用情况确保专款专用和工程的顺利实施。2、项目的监督可采取现场查勘、资料抽查等监督方式。3、定时向银行及有关部门报送监督报告和年度及项目结束总结等监督报告的编写要求具体、详实。工程监督实行工程监理和质量监督报请政府派出机构质量监督站并委托有相应资质的社会监理公司进行质量监督结合专家组共同把好工程建设质量关。149、二 监督方式 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 93 监督分为两种 经常性监督即对项目活动的各个环节进行监督检查如计划的可行性、计划的实施情况、资金的到位情况、建设质量等 发现问题及时纠正以保证项目的顺利实施和投资效益的发挥。阶段性监督即定期对项目实施情况进行监督如项目相关政策的制定与实施配套资金的落实。设备的安装和使用等。对项目中的不足之处进行修改和完善。三项目监督部门职责 项目由业主派项目经理和现场代表对项目进行连续的协调管理和质量监督。1、项目经理 对业主单位直接负责代表业主全面负责履行承包合同负责总包单位与业主单位的关系协调。2、现场代表 对项目经理负责具体负责施工现场的施工组150、织、施工质量、施工进度的监督。3、土建副经理 协助项目经理和现场代表处理施工中的相关问题。4、综合办公室 负责内外公共关系的外围协调包括公安、交通、环卫环保及居民委员会等方面负责文明施工、安全保卫及生活后勤保障工作。5、微机室 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 94 负责微机管理、文件信息处理、贮存及档案管理工作。三、工程建设期的管理 为确保项目顺利实施项目业主协同县级相关部门组成该项目部。下设施工组、财务组、后勤组等施工管理机构与业主内设机构合署办公负责该工程施工期间的管理确保工程建设有计划有组织的实施。项目建设期将严格执行重庆市委市政府关于加强基础设施建设工程质量管理的通知规定严格151、实行项目法人制、工程监理制、招投标制以确保工程高起点、高标准、高质量建设。四、工程建成后的管理 该工程建成投入使用后由业主公司负责经营和日常管理工作市级等相关部门落实工程建设、许可手续。同时制定并落实日常管理机制并接受市级相关部门对其经营管理情况的监督审查。五、人力资源配臵 根据项目建设性质和多种管理功能的需要 应建立相应组织管理机构编制为 39 人。具体结构如下 旅游文化创意产业园管理处 主任 1 人副主任 2 人 财务部 公安科 行政办公室 项目建设部 招商引资科 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 95 行政办公室负责文秘、接待、行政等日常工作管理人数为 8人。财务部负责日常收支票152、务处理、员工工资发放、工程资金核算等财务管理人数为 3 人。公安科维护园内治安保护游客及来宾人身财产安全打击各种破坏园内资源、经营秩序等一切违法犯罪活动人数为 5 人。项目建设部负责园内的开发利用协助编制总体规划和详细规划并组织实施按总体规划对园内新建、扩建项目进行审核对建设活动进行监督检查人数为 5 人。招商引资科 向外界招商 引进入驻产业园的旅游、服务、宣传、商业等企业人数为 15 人。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 96 第十一章 建设进度及招投标方案 一、建设工期 根据本项目的特点和工程量大小 在考虑现有施工水平和施工条件的情况下计划本项目建设工期为 36 个月。根据计划于 153、2011 年11 月开始进行前期筹划工作到 2013 年 10 月完成全部工程项目。二、项目实施进度计划 1、前期工作阶段2011 年 11 月-12 月 编制规划及方案设计、选址 编制可行性研究研告及报批、完成立项审批 2、设计招标阶段2012 年 1 月-2012 年 4 月 项目初步设计和施工图设计 施工和主要材料招投标 3、施工阶段2012 年 5 月-2013 年 7 月 土建及安装部分工程;环境工程。4、收尾阶段2013 年 8 月-2013 年 10 月 在完成主要工程之后必须按景区的要求进行环境整治及绿化最后达到竣工及验收的要求以及进行最后的工程验收。重庆旅游文化创意产业园项目154、可行性研究报告 97 三、招投标方案 根据中华人民共和国招投标法 国家计委相关文件以及重庆市有关工程招投标文件的规定 本项目所有工程施工均按国家有关规定进行招投标。一招标范围 包括勘察、设计、施工、监理(旅游专用码头需要有专业的资质能力)。二招标形式 按国家招投标法及有关规定采用公开招标形式确定施工单位 采用邀请招标形式确定勘察、设计、监理单位。三有关勘察、设计、施工、监理单位资质要求(旅游专用码头需要有专业的资质能力)。勘察单位资质甲级 设计单位资质甲级以上 施工单位资质一级以上 监理单位资质甲级 四招标公告发布 江口镇基础设施项目的各个工程必须进行公开招标 其招标公告及其它需公告的信息至少155、在一家有资格的媒体上公开发布。五招标组织形式 由业主委托有甲级资质的招标中介机构组织实施 招标单位必须按照“公平、公开、公正”的原则组织完成编标、公告、资审、评重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 98 标等工作。参加投标的施工队伍不应少于五家 参加投标的勘察设计、监理单位不应少于三家。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 99 第十二章 投资估算与资金筹措 一、投资估算 一编制范围 本项目投资估算范围包括总部基地、商业公园、五星级酒店、精品酒店等建设内容。投资估算内容包括工程建设费用、工程建设其他费用、预备费及铺底流动资金。本项目总用地面积为 100000 平方米建设内容包括建设总部156、基地 50000 平方米、商业公园 70000 平方米、五星级酒店 40000 平方米、精品酒店 20000 平方米及地下车库及设备用房 38808 平方米 建筑总面积约 218808 平方米。项目土地项目土地经过招拍挂获得征地拆迁已经完成。根据 重庆市城市总体规划、重庆两江新区发展规划重庆“四北六方”区域合作框架协议 蔡家组团 同兴工业园区 将与江北区、渝北区、北部新区、高新区、经开区合力打造汽车及摩托车生产基地包括整车、零部件、汽车服务业、摩托车服务业、高新技术产业基地仪器仪表、生物医药、电子信息等、现代物流及现代服务业、生态旅游四大战略产业集群。规划建设成一个面积约 100 平方公里集生157、产、销售、展示、服务、教育、旅游、物流等于一体的现代花园新城。因此本项目符合相关土地利用规划。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 100 二编制依据 1、市政工程投资估算指标 2007 年、重庆市建筑工程计价定额 2008 年、重庆市市政工程计价定额 2008 年、重庆市安装工程计价定额 2008 年、重庆市建设工程费用定额 2008年等定额及相应配套的取费标准。2、重庆市工程造价管理总站颁发的 重庆市工程造价信息2008年 8 月。3、国家及重庆市建设项目各种税费规定。4、业主提供的其他相关材料。三人工工资 采用重庆工程造价信息最新公布的人工单价。四材料预算价格 根据现行市场价格确定。158、五工程建设其他费用指标 工程建设其他费用按照以下取费标准计取 建设单位管理费按工程费的 0.65计取 工程监理费按工程费的 1.20计取 勘察设计费按工程费的 1.50计取 工程保险费按工程费的 0.30计取 招投标代理费按工程费的 0.35计取 预备费按一、二部分费用之和的 3.0计取。六投资估算 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 101 总投资 120055.71 万元其中:工程费用 59460.80 万元工程建设其他费用 46862.23 万元含土地费用 42000 万元 基本预备费3192.68 万元建设期利息 10540.00 万元。详见“投资估算汇总表”。二、资金筹措 本项159、目资金来源主要由三个部分组成总投资 120055.71 万元企业自筹资金 60055.71 万元银行贷款 50000 万元国家旅游发展基金项目开发补助 10000 万元。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 102 投资估算汇总表 单位万元 序号 工程及费用名称 单位 工程量 估算单价 估算价值 比重 万元 万元%一 工程费用 59,460.80 49.53%1 总部基地 平方米 50000 0.21 10,500.00 2 商业公园 平方米 70000 0.25 17,500.00 3 五星级酒店 平方米 40000 0.5 20,000.00 4 精品酒店 平方米 20000 0.3 160、6,000.00 5 车库及设备用房 平方米 38808 0.10 3,880.80 6 环境及绿化工程 1,580.00 二 工程建设其它费用 46,862.23 39.03%1 土地费用 亩 150.00 118.92 2 项目咨询前期工作费 0.20%891.91 3 勘察设计费 1.50%107.03 4 设计文件审查费 0.18%386.50 5 建设单位管理费 0.65%101.08 6 环境影响评价费 0.17%208.11 7 工程招标代理费 0.35%356.76 8 工程造价咨询服务费 0.60%713.53 9 工程监理费 1.20%178.38 10 工程保险费 0.3161、0%0.01 1,800.00 1 城市配套费 万平方米 18 280.00 42,000.00 三 基本预备费 3%3,192.68 2.66%四 贷款利息 6.80%10,540.00 8.78%五 项目总投资 120,055.71 100.00%重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 103 第十三章 项目偿债计划 一、资金筹措及安排 一资金筹措 本项目总投资 120055.71 万元企业自筹资金 60055.71 万元银行贷款 50000 万元国家旅游发展基金项目开发补助 10000 万元。根据项目融资方案及项目实施计划估算项目建设的各项资金额度及使用计划如下 二项目资金投入安排 项162、目资金使用情况表 单位万元 序号 项目 合计 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 资金运用 120,055.71 7,175.79 69,585.21 20,438.93 22,855.79 1 工程建设投资 109,515.71 5,475.79 66,185.21 17,378.93 20,475.79 2 建设期贷款利息 10,540.00 1,700.00 3,400.00 3,060.00 2,380.00 二、还款计划和贷款利息估算 一还款来源 本项目贷款总额为 50000 万元 本项目完成后其商业公园销售收入及酒店收入优先用于偿还银行贷款本金及利息。二贷款利率163、 按现行银行 5 年以上贷款利率执行。本项目贷款利率均按 6.80%计算。实际贷款时可以调整由业主根据具体情况与银行协商。三贷款偿还计划 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 104 本项目贷款总额为 50000 万元贷款期限为 5 年贷款利率按6.80%计算本项目利息总额为 11900.00 万元其中建设期利息为10540.00 万元。利息支付及本金偿还计划见贷款偿还期预测表。贷款偿还期预测表 单位万元 序号 项目 合计 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 1 期初贷款本金累计 50000.00 45000.00 35000.00 20000.00 2 本期贷款 164、50000.00 50000.00 3 本期应计利息 11900.00 1700.00 3400.00 3060.00 2380.00 1360.00 4 本期还本付息 61900.00 1700.00 8400.00 13060.00 17380.00 21360.00 4.1 本期偿还本金 50000.00 0.00 5000.00 10000.00 15000.00 20000.00 4.2 本期偿还利息 11900.00 1700.00 3400.00 3060.00 2380.00 1360.00 5 期末贷款本金累计 50000.00 45000.00 35000.00 20000165、.00 0.00 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 105 第十四章 经济效益分析 一、财务评价 一评价依据、原则和方法 财务评价是在国家现行财税制度和价格体系基础上分析计算项目直接发生的财务效益和费用考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况据此判别项目的财务可能性。1.依据 1国家计委颁布的建设项目经济评价方法与参数 2财政部制定的旅游、饮食服务企业财务制度和旅游、饮食服务企业会计制度 3国家和重庆市有关财经政策和税收规定 4本项目的建设方案及经营设想。2.原则 1本评价遵循动态分析为主静态分析为辅定量分析为主 定性分析为辅的原则 2本评价遵循效益与成本费用计算口径一致的原则。3.假定166、条件和评价方法 1假定条件 假定项目的投资人是项目建成后的受益人 其工程建设内容和规模能按预定方案实施建设进度能如期完成旅客人数能达到预期目重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 106 标国家、地方宏观经济政策保持相对稳定。2评价方法 本项目的财务评价按新建项目的评价方法进行效益分析和测算。二评价指标 1.财务内部收益率FIRR 指项目在计算期内各年净现金流量值累计等于零时的折现率 财务内部收益率大于基准收益率 12%时项目可行。2.财务净现值FNPV 计算期内用财务基准折现率将项目各年的净效益折现到建设起始年的现值之和。财务净现值大于或等于零时项目可以接受。3.投资回收期Pt 以项目的净167、效益抵偿全部投资所需年限 是反映项目财务上投资回收能力的重要指标从投资年起计。三基础数据 1、项目计算期 本项目计算期为建设年限加建成后的预测年限建设期为 3 年。建成后的预测年限取 12 年则本项目计算期为 15 年。2、总收入 由于信息中心主要功能定位为为旅游文化创意产业服务 经济效益不是信息中心主要建设目标因此经济效益在项目中体现得不明显故本项目建成后收入来源主要考虑其他两部分一部分为商业公园销售收入另外一部分为酒店房租收入如收入预测表所示 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 107 收入预测表 项目 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 168、2022 2023 2024 2025 合计 酒店房间总数 778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 778.00 酒店入住率 35%45%55%65%65%65%75%85%95%95%95%100%房间入住情况万次/年 9.80 12.60 15.40 18.21 18.21 18.21 21.01 23.81 26.61 26.61 26.61 217.06 单价(元 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 酒店收入万元 8,82169、2.52 11,343.24 13,863.96 16,384.68 16,384.68 16,384.68 18,905.40 21,426.12 23,946.84 23,946.84 23,946.84 195,355.80 商业公园销售面积 35,000.00 15,000.00 15,000.00 5,000.00 70,000.00 商业酒店销售单价(万元 1.30 1.30 1.30 1.30 观光车收入 45,500.00 19,500.00 19,500.00 6,500.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 91,000.00170、 收入总额 45,500.00 28,322.52 30,843.24 20,363.96 16,384.68 16,384.68 16,384.68 18,905.40 21,426.12 23,946.84 23,946.84 23,946.84 286,355.80 注1、本项目商业公园销售单价按 1.3 万元/平方米估算。2、本项目所建酒店分为五星级酒店及精品酒店为简化计算房间价格统一定为 900 元/天(该价格系参考项目周边某五星级酒店确定其房价根据房间不同定为 688 元/天-2988 元/天总统套房定价为 38888 元/天)房间入住率随着时间逐渐增长具体增长情况如上表中所示。重171、庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 108 3、管理费用估算 折旧费本项目出于谨慎考虑所有固定资产按 20 年折旧每年计提折旧 6002.79 万元 其他管理费用 包括人员工资、维护费等按销售收入 5%估算。4、税金估算 本项目经营税金包括营业税、城建税、教育费附加等营业税按收入 5%计算城建税、教育费附加分别按营业税的 5%、3%计缴。本项目的所得税按 25%计算。详细数据见利润测算表。二、财务评价结论 根据上述基础数据及评价方法进行项目经济评价指标计算主要结果为 全部投资税后财务内部收益率=15.76%全部投资税后财务净现值ic=12%=17844.48 万元 全部投资税后投资回收期动172、态=11.64 年含建设期 上述计算结果表明项目税前内部收益率大于基准收益率 12%财务净现值大于零说明项目具有较好的财务盈利能力项目每年在偿还贷款利息和本金后净现金流量均大于 0说明本项目具备良好的还款能力项目在财务上是可以接受的项目投资利润率高于行业平均水平对国家和企业有较大贡献项目在财务上是可行的。财务预测详见项目现金流量表 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 109 三、不确定性分析 鉴于项目收入、建设投资等因素对项目的财务内部收益率有不同程度的影响所以有必要在一定的变化幅度内进行敏感性分析以上各因素的变化对所得税前的财务内部收益率的影响见下表 项目 不确定因素变化率 项目财务内173、部收益率 敏感度系数 基本方案 15.76%建设投资-20%21.08%-1.68-10%18.20%-1.54 10%13.68%-1.32 20%11.86%-1.24 收入-20%10.34%1.72-10%13.11%1.68 10%18.33%1.63 20%20.82%1.60 从上表可以看出建设投资对项目的财务内部收益率的影响较小同时收入的变化对该项目的财务内部收益率影响也不是十分明显在可能变化的幅度内项目的内部收益率均高于基准收益率说明项目具有较强的抗风险能力。上述敏感性分析数据说明企业既需要节省投资又必须把景区规划建设好以吸引更多游客这样企业的效益才能保持在理想状态。重庆旅游174、文化创意产业园项目可行性研究报告 110 利润预测表 单位万元 序号 项目 合计 计算期 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 1 营业收入 286355.80 0.00 0.00 45500.00 28322.52 30843.24 20363.96 16384.68 16384.68 16384.68 18905.40 21426.12 23946.84 23946.84 23946.84 2 营业税金及附加 15463.21 0.00 0.00 2457.00 1529.42 1665.175、53 1099.65 884.77 884.77 884.77 1020.89 1157.01 1293.13 1293.13 1293.13 3 管理费用 86351.22 0.00 0.00 8277.79 7418.91 7544.95 7020.98 6822.02 6822.02 6822.02 6948.06 7074.09 7200.13 7200.13 7200.13 4 财务费用 1360.00 1360.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5 利润总额 183181.37 0.00 0.00 34765.176、21 18014.19 21632.76 12243.32 8677.89 8677.89 8677.89 10936.45 13195.02 15453.58 15453.58 15453.58 6 弥补以前年度亏损 0.00 7 应纳所得税额 0.00 8 所得税 45795.34 0.00 0.00 8691.30 4503.55 5408.19 3060.83 2169.47 2169.47 2169.47 2734.11 3298.75 3863.40 3863.40 3863.40 9 净利润 137386.03 0.00 0.00 26073.91 13510.64 16224.177、57 9182.49 6508.42 6508.42 6508.42 8202.34 9896.26 11590.19 11590.19 11590.19 10 期初未分配利润 770238.64 0.00 0.00 23466.52 35626.10 50228.21 58492.45 64350.03 70207.60 76065.18 83447.28 92353.92 102785.09 113216.26 11 可供分配利润 907624.66 0.00 0.00 26073.91 36977.16 51850.67 59410.70 65000.87 70858.44 76716.178、02 84267.52 93343.55 103944.11 114375.27 124806.44 12 提取法定盈余公积 13738.60 0.00 0.00 2607.39 1351.06 1622.46 918.25 650.84 650.84 650.84 820.23 989.63 1159.02 1159.02 1159.02 13 可供投资者分配利润 893886.06 0.00 0.00 23466.52 35626.10 50228.21 58492.45 64350.03 70207.60 76065.18 83447.28 92353.92 102785.09 1132179、16.26 123647.42 14 未分配利润 893886.06 0.00 0.00 23466.52 35626.10 50228.21 58492.45 64350.03 70207.60 76065.18 83447.28 92353.92 102785.09 113216.26 123647.42 15 息税前利润 941041.40 0.00 0.00 32157.82 41489.65 55636.40 61553.28 66519.50 72377.07 78234.65 86181.40 95652.67 106648.48 117079.65 127510.82 16 息180、税折旧摊销前利润 1013074.83 38160.61 47492.43 61639.19 67556.07 72522.29 78379.86 84237.43 92184.18 101655.46 112651.27 123082.44 133513.61 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 111 项目现金流量表 单位万元 序号 项目 合计 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 一 现金流入 286355.80 0.00 0.00 4550181、0.00 28322.52 30843.24 20363.96 16384.68 16384.68 16384.68 18905.40 21426.12 23946.84 23946.84 23946.84 酒 店 房 租 收入 195355.80 0.00 0.00 8822.52 11343.24 13863.96 16384.68 16384.68 16384.68 18905.40 21426.12 23946.84 23946.84 23946.84 商 业 公 园 销售收入 91000.00 0.00 45500.00 19500.00 19500.00 6500.00 0.00 182、0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 二 现金流出 0.00 工 程 建 设 投资 0.00 建设期利息 135733.50 7175.79 69585.21 20438.93 25130.79 2776.13 1542.16 1018.20 819.23 819.23 819.23 945.27 1071.31 1197.34 1197.34 1197.34 营 业 税 金 及附加 109515.71 5475.79 66185.21 17378.93 20475.79 0.00 0.00 0.00 0.00 管理费用不含折旧 10540.00 1700.00183、 3400.00 3060.00 2380.00 财务费用 15463.21 0.00 2457.00 1529.42 1665.53 1099.65 884.77 884.77 884.77 1020.89 1157.01 1293.13 1293.13 1293.13 所得税 14317.79 0.00 0.00 0.00 2275.00 1416.13 1542.16 1018.20 819.23 819.23 819.23 945.27 1071.31 1197.34 1197.34 1197.34 三 净现金流量 1360.00 0.00 1360.00 0.00 0.00 0.00184、 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 四 累 计 净 现 金流量 45795.34 0.00 8691.30 4503.55 5408.19 3060.83 2169.47 2169.47 2169.47 2734.11 3298.75 3863.40 3863.40 3863.40 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 112 五 财 务 净 现 值(I=12%)150622.30 -7175.79 -69585.21 -20438.93 20369.21 25546.39 29301.08 19345.76 15565.45 15565.45 1556185、5.45 17960.13 20354.81 22749.50 22749.50 22749.50 六 累 计 财 务 净现值 -7175.79 -76761.00 -97199.93 -76830.71 -51284.32 -21983.24 -2637.48 12927.97 28493.41 44058.86 62018.99 82373.80 105123.30 127872.80 150622.30 全部投资税后财务内部收益率=15.76%全部投资税后财务净现值ic=8%=17844.48 万元 全部投资税后投资回收期静态=7.17 年含建设期 全部投资税后投资回收期动态=11.64186、 年含建设期。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 113 第十五章 社会效益及风险分析 一、社会效益分析 1、加速地方经济的发展 本项目建设不仅为人们提供了一个环境优美的购物和游憩场所而且能促进交通、邮电、通信等基础设施的建设推动旅游产业及相关产业迅速发展加速当地经济的发展为周边群众脱贫致富提供了新的门路。2、扩大就业机会 旅游业是一项综合性的服务行业需要很多的大量人员另外项目建设过程中也需要大量的工人 这些都为当地农民提供了大量的就业机会。3、促进精神文明建设 本项目所在地拥有丰富的自然景观资源和人文景观资源 不但能使人们领略到大自然的无穷魅力体味旖旎风光的无限情趣而且还能充分了解当地187、的历史文化、风俗民情有利于陶冶情操促进身心健康和精神文明建设激发人们热爱祖国热爱家乡热爱大自然的真挚感情。4、为重庆旅游业的发展打下坚实基础 该项目的建设将有效地整合重庆地区旅游资源 解决重庆地区旅游业集中培训的问题推进旅游资源的可持续开发为重庆旅游业的重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 114 发展打下坚实基础。二、社会影响分析 本项目的建设正是为了深化贯彻“严格保护统一管理合理开发永续利用”保护开发方针所采取的重要举措。项目建成后将大大提高项目所在地的游客接待能力和容纳能力 同时对提高公众的旅游意识增加旅游行业管理的透明度和公开性具有广泛而深远的意义。随着项目的建设也将提供不少的就业188、机会和就业岗位缓解项目周边群众安臵和就业需求。项目本身具有重大的社会与经济双重效益 对于当地社会的稳定与发展将起到促进作用其社会影响具体分析如下 项目社会影响分析评价表 序号 社会因素 影响范围、程度 可能出现的后果 措施建议 1 对居民收入的影响 有促进作用 收入增加 推动旅游开发 2 对居民生活水平与生活质量 间接影响 生活水平和生活质量提高 随着社会经济的发展此效应还将上升 3 对移民安臵、就业的影响 有积极影响 增加更多的就业机会 进行岗前培训 4 对本地区社会治安、综合治理的影响 有积极和正面的影响 有利于改善与提高本地的投资环境和经济社会地位 加强正确引导 5 对地区基础设施、社会189、服务容量和小城镇建设的影响 有积极正面的影响 少量增加基础设施负担 利于周边城镇发展 尽量节约开支 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 115 序号 社会因素 影响范围、程度 可能出现的后果 措施建议 6 对地区文化教育、卫生的影响 有积极正面的影响 有利于提高地区人口的综合素质 加强宣传推广 7 对少数民族风俗习惯和宗教的影响 影响较小 不存在负面后果可作资源利用 挖掘富有民俗风情的旅游资源 三、互适性分析 从直接受益者来看本项目的建设可以更好地改善两江新区旅游基础设施条件有利于提高周边区域居民的生活质量。从广大群众来看本项目的建设可以为游客提供方便增加游客旅游舒适度。从地方政府来看 190、本项目的实施对于提高当地乃至重庆地区的旅游业发展速度增加重庆市对外知名度与社会稳定都将起到积极作用并且还可提供一定就业岗位为周边剩余劳动力创造更多的就业机会其社会效益非常明显。从长远来看 本项目实施必将对加快当地社会经济建设与发展步伐都将起积极的促进作用。可见当地政府组织和广大人民群众都对本项目的建设持积极肯定、支持的态度。社会对项目的适应性和可接受程度分析表 序号 社会因素 适应程度 可能出现的情况 措施建议 1 不同利益群体 适应 肯定支持的态度 2 当地组织机构 适应 肯定支持的态度 3 当地经济技术条件 适应 能保障本项目开工建设 重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 116 第十191、六章 项目风险分析 一、风险因素识别 建设项目的风险是指由于一些不确定性因素的存在导致项目实施后偏预期结果而造成损失的可能性 项目风险贯穿于项目建设和生产运营的全过程。本项目系基础设施建设项目,根据其特点参考类似的实施状况其风险主要有以下几种 1工程风险 工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化导致工程量增加、投资增加、工期拖长等。2资金风险 资金来源中断或供应不足导致项目工期拖期甚至被迫终止利率变化导致融资成本增加。3政策风险 由于经济条件发生重大变化或者政府政策作出重大调整 导致项目原定目标难以实现甚至无法实现。4外部协作条件风险 交通运输、供水、供电等主要外部协作配套条件发生重大变化192、给项目建设和运营带来困难。5社会风险 预测的社会条件、社会环境发生变化给项目建设带来损失。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 117 二、风险评估 按风险因素对投资项目影响程度和风险发生的可能性大小,我们把风险分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险四个等级.根据该项目的实际情况,该项目的各项风险的风险程度风表 风险因素和风险程度分析表 序号 风险因素名称 风险程度 灾难性 严重;较大 一般 1 工程风险 1.1 工程水文地质 1.2 工程量 2 资金风险 2.1 利率 2.2 资金来源中断 2.3 资金供应不足 3 政策风险 4 外部协作条件风险 5 社会风险 三、应对措施 根据对193、各种风险因素及风险程度的分析 项目面临的主要风险已然明确针对这些风险因素提出如下的防范和降低风险的对策提请项目有关各方考虑 1做好项目前期的地质勘查和设计工作全面深度地掌握项目的地质条件在工程技术方面做好充分的准备以应对复杂的地质情况。2协调好各方面的关系争取各级政府和部门的支持集全重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 118 县之力保证项目建设的顺利推进。3加大融资力度保证资金能够按时到位。同时制订较为合理的资金投放计划和筹措计划控制资金风险。4在建设过程中控制项目造价和工程进度重视项目质量将项目打造成市政建设的优质工程项目。重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 119 第十七章 结194、论与建议 一、结论 1、旅游文化创意产业具有特殊的先导性和高度关联带动性是西部尤其是西部落后地区优先发展的产业。目前中国旅游业在世界旅游市场上的地位不断提高据世界旅游组织预测到 2020 年中国将成为世界最大的旅游目的地国和世界第四大旅游客源国 接待国际游客将达到 1.37 亿人次游客数量将占世界假日旅游市场的 8.3%。同时长江三峡旅游市场已有 20 年发展历史其间虽有波动起伏但近年来三峡旅游业已步入良性的发展轨道。要发展旅游业就要先发展旅游文化创意产业 本项目建设的主要目的就是为了促进重庆市旅游文化创意产业的发展加强旅游文化创意产业基础设施的建设因此本项目是十分必要的。2、开展旅游文化创意195、产业可以充分发挥重庆市城市资源优势吸引大批游客引进外来资金进一步调整与改变当地产业结构这是重庆市旅游文化创意产业谋求自身的生存发展与争取更大的国家政策资金支持主动适应社会主义市场经济迈出的坚实一步。3、该项目的建设将有效地解决重庆市旅游文化创意产业发展缓慢及设施不足的问题增加了地区的旅游文化创意竞争力为吸引更多的重庆市游客提供了良好的服务设施 从而为今后两江新区以及重庆市旅游业的发展打下坚实的基础。4、该项目的建设不仅促进了重庆市旅游文化创意产业的发展重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 120 还促进了旅游业的发展 并有效带动了重庆市交通运输、商贸、餐饮、旅馆等相关行业的发展。5、本项目196、实施的过程中将吸引数千名劳动力投入到工程建设中来增加了当地施工企业、建材加工业以及餐饮服务等行业的就业人数和收入因而有效地带动重庆市区域经济的发展。项目建成后还将直接提供旅游管理、餐饮、服务、清洁环保等相关就业岗位间接的增加交通运输、商贸餐饮、旅游服务等相关行业的从业人员在一定程度上直接或间接地为重庆地区解决上千人的就业机会 并带动周边乡、镇脱贫致富将对项目区域经济的增长及维护社会的稳定起到无可替代的作用。6、项目开发在规划布局、功能设臵、建设规模等方面是合理、可行的。项目总投资 120055.71 万元 其中:工程费用 59460.80 万元工程建设其他费用 46862.23 万元含土地费用197、 42000 万元 基本预备费 3192.68 万元建设期利息 10540.00 万元。7、本项目开发建设具有交通可达性水电设施有基础技术有保障资金来源明确可靠项目业主建设管理经验丰富管理规范对本项目建设准备充分因此本项目建设是充分可行的。二、建议 1、本项目在两江新区建设必须以保护当地自然与文化资源为前提合理布局选点优化设计方案突出新区特色。2、项目开发建设必须与生态环境保护相结合坚持“三同时”重庆旅游文化创意产业园项目可行性研究报告 121 制度即项目设计、施工、运行与环保同时环保优先。3、严格执行基本建设程序把好工程建设质量关。建议在设计、施工材料采购等环节实行招投标制度项目建设中实行监理制度。4、项目业主应抓紧落实本项目所需配套资金积极配合作好各项审查事项确保项目顺利进行。5、业主单位应加强财务管理、严格审核各项开支让投资发挥最大效用。6、业主单位应研究掌握旅游市场动向加强宣传促销努力开拓中远距离市场以保证旅游资源充分发挥功效。7、力争地方政府各部门的大力支持并配合项目业主单位尽快推进本项目的实施。8、项目业主应尽快落实资金的到位情况做好资金的筹措和使用计划。9、业主应抓紧时间做好项目的前期工作包括各类报批和勘察设计工作 为项目的顺利实施做好基础。