1、XX华新房地产开发有限公司时代大厦写字楼建设工程项目申请报告二一二年五月参加项目编制人员赵国峰工程师孟宪明注册咨询师高级工程师王忠注册咨询师高级工程师李代华注册咨询师经济师孙超注册咨询师高级工程师江友注册咨询师经济师黄晓工 程 师侯卫注册咨询师工程师时代大厦写字楼建设工程前 言受XX华新房地产开发有限公司委托，编制了XX华新房地产开发有限公司时代大厦写字楼建设工程项目申请报告。在编制过程中，得到了项目建设单位的大力支持和帮助，在此表示感谢。由于编制时间较紧，水平有限，本项目申请报告中难免有不当之处，请予指正。 项目申请报告编写组 二一二年五月目 录第一章 申报单位及项目概况1第一节 申报单位概2、况1第二节 建设项目概况4第三节 项目建设背景7第四节 项目建设方案15第五节 进度安排与实施方案38第六节 投资估算与资金筹措41第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析46第一节 发展规划分析46第二节 产业政策分析47第三节 行业准入分析48第三章 资源开发及综合利用分析52第四章 建设用地、征地拆迁与移民安置分析54第一节 建设用地选择54第二节 用地合理性分析55第三节 征地拆迁及移民安置56第五章 环境和生态影响分析57第一节 设计标准与环境现状57第二节 施工期环境影响分析58第三节 运行期环境影响分析61第四节 地质灾害及特殊环境影响分析63第五节 生态影响评价64第六章 节能3、方案分析65第一节 节能政策与设计依据65第二节 能耗状况和能耗指标分析67第三节 节能措施和节能效果分析69第七章 经济影响分析72第一节 财务分析72第二节 经济影响分析73第八章 社会影响分析75第一节 社会影响效果分析75第二节 社会适应性分析77第三节 社会风险分析77附件与附图：1、委托书；2、营业执照复印件；3、组织机构代码复印件；4、房地产开发资质证书；5、土地证及宗地图；6、项目区规划条件；7、XX市规划局建设项目审查意见通知书；8、XX市城市建设项目管理委员会会议纪要；9、项目总平面布置图；10、项目效果图；11、项目招标方案；12、其他所需资料由项目单位另行提供。 第一章4、 申报单位及项目概况第一节 申报单位概况一、项目建设单位1、单位名称：XX华新房地产开发有限公司2、营业场所：XX市高新技术开发区内3、负责人：闫复华4、经营范围：房地产开发、房屋零星维修、环境绿化、清洁服务；塑料管材及管件、塑钢门窗、卫生洁具生产；机械电子设备及建筑材料批发零售。5、成立日期：1998年12月24日6、公司开发资质：一级7、单位简介：XX华新房地产开发有限公司成立于1998年，系XX能源新汶矿业集团下属子公司，国家一级开发资质，注册资金3亿元。是一家以房地产开发为主，涵盖建筑设计、营销策划、物业服务、新型建材、新能源产业、酒店餐饮、商业旅游等领域的综合房地产开发企业。华新地产5、自成立以来，始终遵循“责任地产、品质开发”的理念和“高标准规划、高质量建设、高水平管理”的经营方针，扎根XX，走向全国，先后开发建设了XX华新小区、XX岱下华庭、新泰新矿佳苑、XX奥林匹克花园、新泰东都顺河花园、XX水岸华庭、伊犁新矿滨河家园、银川奥林匹克花园、乌拉盖鲁新佳苑、青岛海逸天成、XX华新新城、银川托斯卡那庄园、天宇旅游度假村、华新新干线、奥园时代、华新和园等数十个中高档住宅、城市综合体、成片高档别墅、休闲旅游度假村、经济适用房和矿区棚户区改造工程，开发地域遍布济南、青岛、上海、伊犁、银川、锡林郭勒、三亚等多个省市地区，全面介入商业、旅游、工业地产开发，为提升城市形象和居民生活水平作6、出了卓越贡献，解决了数万个矿区家庭的住房问题，实现其“工作在矿区、生活在城区”的美好理想。截至目前，公司在建设项目15个，总建筑面积400万平方米，施工面积80万平方米，土地储备总量达到8000亩，储备开发面积640万平方米。华新地产响应国家建设“节能省地型住宅”号召，积极推进住宅产业化进程与建筑节能减排，大力研发应用新型环保节能健康建材，着力打造低碳社区建设。公司以省级住宅产业化基地为依托，先后研发生产出室内净化涂料、防火防水保温涂料、弹性腻子、LED节能灯具、CL墙板、外墙保温涂料、LED节能灯具、井下防爆节能灯、地暖管、成品钢筋、商品混凝土等一系列具有自主知识产权的绿色环保产品。项目建设7、大量应用砖混结构、无比钢结构、CL结构、轻钢等多种建筑结构体系以及太阳能光伏发电与建筑一体化技术、LED景观灯照明、地源热泵中央空调系统、中水回收处理利用系统、综合保温体系、远红外线监控体系等新技术新工艺。打造了房地产开发、物业、建材协同发展的XXXX及青岛、新疆伊犁、内蒙乌拉盖、宁夏银川等多个住宅产业基地。多年来，公司先后获得“国家广厦奖”、“国家康居示范工程”、“全国物业管理示范住宅小区”、“全国实施用户满意工程先进单位”、“住宅创新成绩突出企业”、“全国名盘五十强”、“全国绿色社区创建活动先进社区”、“XX省重合同守信誉企业”、“XX省消费者满意单位”、“XX省房地产行业五十强企业”、“8、XX省建设技术创新示范企业”、“省管企业文明单位”、“省级绿色社区”、“XX市文明单位”、“XX市纳税先进单位”、“XX市花园式小区”、“新矿集团文明单位”等荣誉称号。华新地产，源于XX，跨越齐鲁，辐射全国，致力于为中国大众建设住房，创造理想品质生活，为居者有其屋而努力奋斗。未来，华新房地产将依托山能新矿集团大局，全面实施跨越式发展战略，力争到2015年实现年产值75亿，销售收入50亿，利润5亿规模，跻身省内房地产企业前列。二、申请报告编制单位1、单位名称： 2、单位地址： 3、联系电话：4、工程咨询资格证书编号：5、资格等级：6、发证机关：国家发展和改革委员会三、申请报告编制的依据1、国家及9、XX省有关政策、法规和规定；2、现行有关技术规范、规定；3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；4、国家发改委产业结构调整指导目录（2011年本）；5、项目申请报告通用文本、项目申请报告通用文本说明；6、国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知；7、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；8、XX省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；9、XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；10、XX市城市总体规划（20112020年）；11、项目建设单位提供的有关基础资料、数据；12、项目建设单位委托编制该项目申请报告的委托书。第二节 建设项目概况一、项目名称时代大厦写字楼建设10、工程二、建设地点及场地概况本项目位于XX省XX市高新开发区北部，南邻东天门大街。基地处于新区与老城的交界地带，既靠近主要城市干道又与高速公路联系紧密，交通条件十分便利，同时基地处于城市横竖景观轴线的交汇点，北眺泰山主峰，南望新区湿地绿化，景观条件得天独厚。三、建设规模及内容XX华新房地产开发有限公司投资开发的“时代大厦”写字楼项目位于XX高新开发区，占地面积62亩，总规划建筑面积66757平方米，其中：地上建筑面积54697平方米，地下建筑面积12060平方米，并配套完善道路、绿化等各类基础设施。项目建筑容积率1.32，绿地率20.00%，总机动停车位402个，地上222个，地下180个。四、11、建设期建设期暂按2年。五、投资估算及资金筹措经估算，项目总投资54657.58万元，其中：工程费用36415.09万元，占总投资的66.62%；工程建设其它费用10121.74万元，占总投资的18.52%；预备费1820.75万元，占总投资的3.33%；建设期利息6300.00万元，占总投资的11.53%。按照项目建设单位提供的资金筹措意见，项目资金拟申请银行贷款30000万元，其余24657.58万元由XX华新房地产开发有限公司自筹解决。六、经济效益分析项目建成后的总销售收入为82045万元，项目应缴纳税金6235.42 万元，其中：营业税4102.25万元，城市维护建设税287.16万元，12、教育费附加123.07万元，地方教育费附加82.05万元，土地增值税1640.90万元。项目销售利润12947.50万元，投资利润率23.69%，投资利税率35.10%，项目具有较好的经济效益。七、社会效益分析项目的建设符合XX市土地利用总体规划，所在区域环境优美，交通便利。项目建成后，将会促进城市的现代化发展，推动XX市经济快速发展，促进地区产业结构升级，经济社会效益良好。八、主要技术经济指标主要技术经济指标序号项目名称单位数值备注1占地面积亩62.00 2总建筑面积m66757地上建筑面积m54697地下建筑面积m120603新建楼数写字楼栋14建筑层数层25地上层23地下层2 5容积率113、.32 6绿地面积m8267.08 7绿地率20.00%8总机动停车位个402 地上停车位个222 地下停车位个180 9总投资万元54657.58 工程费用万元36415.09 其他费用万元10121.74 预备费万元1820.75 建设期利息万元6300.00 10建设期年211销售收入万元8204512销售利润万元12947.50 13投资利润率23.69%14投资利税率35.10%第三节 项目建设背景一、XX市概况XX市地处XX省中部，北依省会济南，南临古城曲阜，东连古齐都淄博，西濒黄河。东西长约176.6公里，南北宽约102公里，总面积7762平方公里。XX因境内的泰山而得名，取泰山14、安则四海皆安之意，象征国泰民安。XX市现辖泰山、岱岳两区，新泰、肥城两市，宁阳、东平两县，有86个乡镇办事处，3700多个行政村。2011年，XX常住人口为551.4万人。泰城是全市政治、经济、文化中心，北距省会济南66公里，南距三孔圣地曲阜66公里。城市依山而建，山城一体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布的首批对外开放旅游城市，是首轮国家卫生城市，首批全国城市环境综合优秀城市和中国优秀旅游城市，也是著名的历史文化名城。XX市旅游资源得天独厚。境内泰山融自然景观与人文景观于一体，是我国最早被联合国命名的世界自然与文化遗产。自然景观以雄著称，雄中又蕴含着奇险秀奥等美景，有“天然山岳公园”之美誉。15、人文景观以神为尊，儒、释、道三派文化相融发展，经过历代帝王的封禅祭祀和文人墨客的登临赋颂，沉积了厚重的文化底蕴，被称为“东方历史文化宝库”。2011年共接待来XX旅游考察的中外游客3727.9万人次。XX交通便利，科技文化发达。京沪铁路，京沪、京福高速公路、104、105、205、220国道穿境而过，京沪高速铁路纵贯南北。电话可直拨世界各个国家和地区的大中城市。全市现有科研单位21所，大专院校8所，中等职业技术学校18所，是XX省第三大文化教育中心。近年来，全市经济发展呈现速度逐年加快、效益大幅提升的良好态势，经济发展速度稳步上行。2011年全市实现生产总值(GDP)2304.3亿元，按可比价16、格计算（下同），比上年增长11.5%。其中，第一产业实现增加值215.0亿元，增长3.8%；第二产业1202.8亿元，增长10.8%；第三产业886.5亿元，增长14.5%。三次产业结构由上年的9.5:53.6:36.9调整为9.3:52.2:38.5，人均生产总值41850元，增长11.1%。二、项目建设背景写字楼就是专业商业办公用楼的别称，写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”2010年写字楼市场迎来热潮，在住宅市场调控的大背景下，中国的写字17、楼市场迎来了全面发展的时代。无论是土地市场、销售、还是租赁均十分火热。受益于投资资金挤出、经济结构调整和投资回报优良，2011年全国写字楼市场租售两旺，价格与租金均出现大幅上涨。受此影响，开发商纷纷进军商业地产市场，写字楼建设如火如荼。具体表现在：商办用地成交宗数达到近年最高值、写字楼销售面积屡创新高、甲级写字楼租金全面上涨、各地市场空置率明显回落。业内人士认为，办公楼市场升温是经济转型的必然结果。从长远利益看，住宅市场严厉调控将促使整体经济结构趋于优化，市场必然增加对写字楼的需求量，从而有利于写字楼市场健康发展。2011年，是中国住宅市场深度调整的一年，但却是中国写字楼市场高速发展的一年，无18、论是写字楼销售市场还是租赁市场，均表现十分积极。写字楼销售市场成交快速增长，价格上升明显；写字楼租赁市场入住率持续提升，写字楼租金刷新历史新高。1、销售表现良好，明显优于住宅2011年1-10月，全国写字楼销售面积达1472.8万平方米，同比增长14.4%，明显优于同期住宅销售9.0%的增幅。从2010年开始，写字楼的销售表现开始明显优于同期住宅的销售表现，住宅调控对资金的挤出效果十分明显，大量资金开始转向写字楼市场。2、价格快速上升，北京强势领涨随着写字楼成交量的稳定增长，写字楼价格也出现加速上涨。2011年1-10月，国内8个主要城市样本甲级写字楼价格均出现明显上涨。在8个城市中，价格上涨19、幅度超过10%的城市分别有北京、上海、广州、深圳、南京，其中北京以40%的涨幅位居榜首，远超其他一线城市20%的平均涨幅。3、租赁需求旺盛，入住率持续提升一个城市写字楼的入住水平能够反映出当地写字楼市场的供求关系，如果入住率率过低，表明这个城市写字楼市场供大于求，反之则表明这个城市写字楼供不应求。截止2011年10月，8个城市的平均甲级写字楼入住率为91%，其中一线城市的入住率情况明显优于二线城市，反映一线城市的供求整体平衡，而二线城市存在一定的供大于求。对XX市来说，纵观近年来市内写字楼市场，从写字楼物业内部的配套水平，装修水平到物业管理水平都存在较大差异，当然相应的价格也存在较大的差异。这20、样的差异由于XX写字楼市场上存在的写字楼既有近几年上市的引进较先进设计理念的高档次写字楼物业，也有大量的由非专业的房地产开发商开发销售或出租的质量参差不齐的中低档次的写字楼。相应的写字楼物业管理市场水平与发达城市市场也有较大差距。只有极少数的高档次写字楼物业由专业的高素质写字楼物业管理公司接手，大部分都是开发商自己成立的附属物业管理公司或者市场上小规模的物业管理公司。在此背景下，XX华新房地产开发有限公司加大资金投入，积极响应国家“建设节能型社会”的号召，依托公司强大的技术、开发实力，建设时代大厦写字楼项目。本项目即是在上述背景下提出来的。三、自然条件1、地形地貌XX市境内拥有多种地貌类型，山21、地、丘陵、平原大致各占全市面积的1/3。山地主要分布在市域北部和东部，海拔多在400800米之间，仅部分高峰超过1000米，泰山位于XX市区北部，主峰玉皇顶海拔1545米，为XX省最高峰。丘陵大多位于山地外围，海拔200400米，主要分布在市域东南部和西部。山地、丘陵的走向大致为东西方向，在东高西低的地势控制下，大汶河自东向西流贯全市，流域总面积8543.2平方公里，下游的东平湖紧临黄河，为XX省第二大淡水湖。因为广阔平缓的华北平原与泰山相对高差达1300米以上，形成强烈对比，故成拔地通天之势。2、气象XX市地处东经1162011759，北纬35383628之间，属暖温带大陆性半湿润季风气候区22、，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。具体气象资料如下：（1）气温XX市属暖温带半湿润大陆性季风气候，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。年均气温12.513.5。7月份最高，平均在24.926.9之间，最高极端气温42.5；1月份最低，平均-2.5，极端最低气温-22.5。年积温4922。山下(平原)高于山上，平均温差7.5，泰山顶极端最低气温-27.5；相对湿度3月份最小，为57%；8月份最大，为88%。年均无霜期202天。（2）降水由于受地貌影响，区内年均降水量东部大于西部，山区大于平原。泰山顶气象站年均降水量为1124.6毫米，比山下XX气象站多23、409.6毫米。年最大降水量在北部山区，1964年曾达到1800毫米。一年中，1月份降水量为最小，平均4.78.6毫米；7月份降水量最大，一般在190.2毫米以上(其中泰山顶降水量多达332.8毫米)，约占全年降水量的30%以上。冬季雨雪稀少，季降水量均在33.6毫米以下(泰山顶降水量47.2毫米)，降雪日数平均8.3天(泰山顶降雪日数年均27.3天)；平均初雪日为12月3日10日，终雪日为2月26日3月18日。夏季降水最多，季降水量平均482.6毫米，占全年降水量的64%以上。其中泰山顶降水最大，为709.3毫米。（3）季风由于受泰山、徂徕山地形影响，XX风向多是东北风。风速8、9月份最小，24、平均2米/秒以下；3、4月份最大，平均3.7米/秒。一年中，冬季以北到东北风为主，其它季节以南到东南风为主。XX每年有8级以上大风日数为18.5天。1978年6月30日，XX曾记录到瞬时12级大风。泰山顶因受高空气流影响，8级以上大风日数平均每年为133.5天，最多达180天。大风最多月份为35月份，平均每月可有两次大风，最少为89月份。3、地温区内年均地温为14.416。地面温度的变化趋势是：春季地温开始逐渐升高，夏季最高，平均地温在27以上；然后地温开始逐渐下降，冬季最低，平均地温在0以下。1月份地温均在-1.5以下，4月份均在16.9以下，7月份平均达到29.4，10月份均降至16.6以25、下。4、地质时代大厦项目勘察施工中，在部分钻孔，发现场内存在断层及岩溶发育。为查明断层的性质及岩溶发育的范围，特委托XX泰山地质勘查公司在地面进行物探工作，于2月29日开始施工并于3月1日结束野外施工；随即进入资料处理、解释工作。（1）构造该区有近南北走向的断层。（2）地层在前期的勘探岩性可以看出，从老到新有太古界泰山群，古生界寒武。第四系：耕土、粘土为主；太古界泰山群雁翎关组：花岗岩；古生界寒武系：紫红页岩、砂岩、云泥岩为主，次为黄灰色白云岩、青色灰岩。据项目区地质勘察报告，项目区址内的地质情况可以满足项目建设要求。5、地震本区地震烈度为六度区，因有泰山群变质岩系坚固的基地，且又距沂蒙强震地26、区较远，现处于震中空白区，不存在强震的环境地质条件。四、配套条件1、给排水项目区位于XX市城区自来水供水服务范围，项目拟采用市自来水公司提供的自来水，从东天门大街干管引入项目区。本项目位于XX省XX市高新开发区北部，南邻东天门大街。有市政雨、污干管，生活污水经化粪池处理后可就近排放至公共污水管网，不会对环境造成污染。2、供电XX市电网遍布全市城乡，电能供应充足，项目用电可从附近东天门大街供电线路引入，供电有保证。3、通讯XX市程控电话交换机总容量200万门，长途可直拨世界230多个国家和地区，现已建成现代化的电话本地网、移动通讯网、数字数据网。邮电除传统的信函、包裹、电话、电报等业务外，还有公27、众数字数据网（DDN）、国际互联网（INTERNET）、公众多媒体通讯网、宽带网、“一线通”（N-ISDN）、视频点播、邮政特快传递和被叫集中付费800等业务。市区内公用电话、IC卡电话随处可见，对外通讯联系便捷。电信部门完全可保证项目通讯需要。4、交通XX市的交通在省内综合运输网络中占有重要地位，京沪铁路纵贯南北，市域内泰辛、磁莱铁路与京沪铁路连成环状。京沪、京福高速公路穿境而过，路网密度高于全国、全省平均水平，各级公路达100余条，交织辐射省内外各主要城市。本项目位于XX省XX市高新开发区北部，南邻东天门大街。处于新区与老城的交界地带，既靠近主要城市干道又与高速公路联系紧密，交通条件十分便28、利。5、建材XX市建材资源丰富，附近有石横钢铁、莱芜钢铁、中联水泥，道朗水泥等多家建材生产厂家，且物流快捷，完全能够满足项目建设所需全部材料供给。工程项目建设用材本着就地取材的原则，提倡使用新型环保节能材料和物料综合利用，以增值降耗。综上所述，项目地理交通便利，水、电、通讯全方位畅通，建材充足，基础设施完善、区位优势极佳，完全能满足项目建设的需要。第四节 项目建设方案一、规划布局方案（一）设计依据1、城市规划编制办法（建设部令146号）；2、民用建筑设计通则（GB503522005）；3、项目建设单位提供的有关基础资料和方案设想。（二）设计理念1、建筑外观的设计风格为体现“庄重大气”这一特点，29、本设计将写字楼设计为简洁的方整体量，不做过多的凹凸和切削处理，同时将写字楼与规划的酒店和办公楼（未建设）作为一个整体考虑，通过立面语言的重复来强调其整体的节奏和韵律，通过其高度和宽度的对比来体现出写字楼在建筑群中的主体地位。在建筑材料的选用上，以石材和玻璃为主，局部配合铝合板等金属材质。其中，石材可以很好的体现建筑的厚重感；玻璃幕墙则表现的灵动活跃；而金属材质的应用则体现了建筑的时代气息。2、大型空间的科学布局本项目的功能组成中有两个大型的开敞空间：调度指挥中心和入口大堂。在常规的高层建筑平面设计中，交通核多采用单核中心布局的方式，其南北向使用空间的进深在无柱情况下最多为12米，同时12米也是30、最适宜办公空间使用的进深尺寸，在这种情况下，如果不考虑增加裙房或标准层出挑的情况，很难解决大型开敞空间的布局问题。为此，本设计把单一交通核拆分成两组，分开布置在建筑左右两侧，其之间就可以形成大面积的开敞空间，结合一定的上空高度，便可以在首层形成尺度恢弘的通高景观中庭，极大的提升写字楼内部的环境品质；同时在中庭顶部设置结构转换层，便可以在这层之上形成开敞的无柱空间，完全可以满足400平米调度中心的使用。3、建筑层高的合理划分考虑到高层建筑结构的经济性，本设计将写字楼的结构顶板控制在100米以下，共设置23层。其层高设计如下：入口门厅层位于整个建筑的首层，包括了待客区、接待台、候梯厅、贵宾室等多处31、形象展示空间，净高要求较高，故层高设计为6米；餐厅包间层多为大空间开场的形式，人员流动性大，为了保证日后办公空间的使用，故层高设计为4.25米；客房层设计考虑客房内不设吊顶净高可达3米以上，且日后可根据需要改为办公空间，故层高设计为4.25米；办公层的层高设置依据国内甲级写字楼的设计标准：要求室内净高达到2.8米以上，同时考虑吊顶内管线高度和结构梁高，其层高设计为4.25米是合理的。（三）方案设计1、外立面设计本方案的外立面材料以淡黄色石材为主，整齐划一的石材立柱刚劲有力、向上伸展，有效地强化了建筑的挺拔身姿；同事立面局部采用正面的玻璃幕墙，它的灵动与石材的厚重形成了鲜明的对比。在建筑的东西两32、侧还局部采用了铝质金属框架，金属材质的应用不仅丰富了建筑外观的材料层次，更体现了建筑强烈的时代气息。2、功能布局（1）地上部分建筑的首层为出入口门厅，层高6米。正南侧中部为写字楼主入口，进入入口后即为通高景观中庭、中庭宽27米、进深33米、高27米，中庭两侧分设两组交通核，共设置电梯10部、楼梯4部，可完全满足楼内各功能区人员交通的需要。中庭东西两边设置了供普通员工休息会客的休息室区，同时休息区两侧还设有贵宾接待室，以接待来访贵宾。首层平面的西北角和东侧中部还分设两个辅助出入口，以满足人员疏散的需要。建筑的2至3层为餐厅包间区，7至20层为普通办公区，21至23层为领导办公区。（2）地下部分地33、下室的主要功能为各类设备机房、停车库等配套用房。（四）绿地系统规划建筑整体环境规划设计最主要的特色是采用了“场所精神途径”的景观规划手法，进行空间的分隔及创造，同时以景观生态学的理论进行指导。在规划中，采用“点、线、面”相结合的绿化景观系统。点绿化：主要是组团绿地和道路景观节点。线绿化：主要是沿道路绿化景观带。面绿化：广场及结合各组团中心形成的小公园。二、建筑设计方案（一）设计依据1、建筑设计防火规范（GB500162006）；2、建筑照明设计标准（GB500342004）；3、建筑抗震设计规范（GB500112010）；4、民用建筑隔声设计规范（GB501182010）；5、建筑结构可靠度设34、计统一标准（GB500682001）；6、建筑结构荷载规范（2006年版）（GB500092001）；7、混凝土结构设计规范（GB500102010）；8、建筑地基基础设计规范（GB500072002）；9、砌体结构设计规范（G8500032001）。（二）设计标准1、安全等级：根据建筑结构可靠度设计统一标准，项目建筑设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级。2、恒载及特殊设备荷载按实际计算。3、活荷载按建筑结构荷载规范取值。4、风荷载：根据建筑结构荷载规范中全国基本风压分布图，XX市基本风压0.4kN/m2，本工程地面粗糙按c类考虑。5、雪荷载：根据建筑结构荷载规范中全国基本雪压分布图，35、XX市基本雪压为0.35kN/m2。（三）建筑设计建筑设计风格一方面要使建筑融于城市空间、自然环境，一方面又追求别致、新颖的艺术品位，从而提升该区域的景观质量。1、结构设计根据地质情况及相关设计要求，项目设计为地上23层，地下2层，采用框架剪力墙结构。2、室内装饰外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料电梯厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通36、长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、 电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或 石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；卫生间数量指标根据规范，男厕每40人设置一个大便器，每30人设置一个小便器；女厕每20人设置一个大便器；每40人设置一个洗手盆。办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面；生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观。（四）基础结构据项目单位提供的工程地质报告，参考邻近建筑物，项目可以采用天然地基。根据区域地质情况、项目建筑物的结构类型及功能要求，项目建筑采用筏37、板基础。三、抗震设防（一）基础参数根据中国地震烈度区划图（1990年）、中国地震动参数区划图（GB183062001）和建筑工程抗震设防分类标准（GB502232008）等规定，项目区抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，地震动反应谱特征周期分别为0.40s，设计地震分组为第二组。应按建筑抗震设计规范（GB500112010）的规定及当地有关文件进行抗震设计，确定项目抗震设防类别为标准设防类（丙类），减轻建筑的地震破坏，避免人员伤亡，减少经济损失。（二）抗震设防目标当遭受低于本地区抗震设防烈度的多遇地震（或称小震）影响时，建筑物一般不受损坏或不需修理仍可继续使用；当遭受本地区规38、定设防烈度的地震（或称中震）影响时，建筑物可能产生一定的损坏，经一般修理或不需修理仍可继续使用；当遭受高于本地区规定设防烈度的预估的罕遇地震（或称大震）影响时，建筑可能产生重大破坏，但不致倒塌或发生危及生命的严重破坏。（三）抗震设防措施1、合理布局建筑平面、立面应尽可能简洁、规整，使结构质量中心与刚度中心相一致。建筑立面应避免头重脚轻，房屋的重心尽可能降低，避免采用错落凹凸的立面，突出建筑屋面部分的高度不应过高，以免地震时发生鞭梢效应，同时应控制好结构竖向强度和刚度的均匀性。在不可避免的情况下，应尽量在适当部位设置抗震缝，将体型复杂、平面不规则的建筑分割成几个相对规整的独立单元。2、控制建筑高39、度及层数建筑的层数越多，高度越高，其地震破坏就越大。因为建筑层数及高度值越大就意味着侧向地震作用就越大，同时也加大了建筑底部的倾覆力距。因此在地震中，倾覆力矩过大使得底部墙体产生过大的压力和剪力而被破坏。所以控制结构高度及层数对减少地震灾害有很大的作用。国家新修改的建筑抗震设计规范（GB500112010）也对建筑的总高度和层数有强制性的规定。项目为剪力墙结构，地上层数23层，符合国家设计规范。3、增强结构的整体性及刚度有效增强结构的整体性及刚度的措施有许多种，一般常见的方法有纵、横墙的合理布置，建筑的楼盖为现浇，增加墙体面积及提高砂浆的强度，设置圈梁及构造柱等。纵、横墙的合理布置且控制横墙的40、间距，可控制纵、横墙的侧向变形，增强了空间刚度和整体性，对承受纵、横两个方向的水平地震作用及抗弯、抗剪都非常有利。建筑中设置水平圈梁，可加强内外墙的连接，增强建筑的整体性。特别是屋盖和基础顶两处的圈梁的设置具有提高建筑的竖向刚度和抗御不均匀的沉降能力。四、给排水设计（一）设计依据1、室外给水设计规范（GB500132006）；2、室外排水设计规范（GB500142006）；3、建筑给水排水设计规范（2009年版）（GB500152003）；4、生活饮用水卫生标准（GB57492006）；5、建筑设计防火规范（GB500162006）；6、自动喷水灭火系统设计规范（2005年版）（GB5008441、2001）；7、建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）；8、污水综合排放标准（GB89781996）；9、污水排入城镇下水道水质标准（CJ3432010）；10、相关专业提供的资料。（二）设计范围项目给排水系统根据功能需要进行建设，无集中热水供应，但预留安装热水供应设施的条件，具体设计范围包括室内外给水系统、排水系统、雨水系统、中水系统和消防系统。（三）给水设计方案1、用水量测算写字楼给水设计用水量应根据生活用水量、消防用水量、绿化用水量、管网漏失水量和未预见水量确定。（1）办公、生活用水量根据XX省城市生活用水量标准（试行）（鲁建城字200414号），根据构建节约型社会的指导思想，42、最高日生活用水量标准按5L/m2d，项目建成后，最高日用水量为333.79m3，年最大用水量100135.50m3。（2）绿化用水量绿化用水量应根据路面、绿化、气候和土壤等条件确定。项目新增绿地面积3440.06m2，根据建筑给水排水设计规范，项目绿化用水定额为2L/m2d，日最大用水量约为6.88m3，按年实际浇洒天数210d，年用水量为1444.83m3。（3）消防用水量根据有关规范要求，该项目设置室外消火栓，消防用水量15L/s，项目区内同一时间内火灾次数按1次设计，火灾的延续时间按2小时计算，故消防用水量最大为108m3/d。（4）管网漏失水量和未预见水量管网漏失水量包括室内卫生器具漏43、水量、屋顶水箱漏水量和管网漏水量。未预见水量包括：用水量定额的增长、临时修建工程施工用水量、外来临时人口用水量以及未预见到的其他用水量。项目管网漏失水量与未预见水量按日最大用水量的10%计算。以上合计，项目新增最高日用水量为482.04m3/d，年总用水量约为111593.88m3。2、水源、水质和供水方式主水源由东天门大街供水干管引自来水，能够满足项目区用水需求，水质符合国家现行生活饮用水卫生标准（GB57492006）的要求，不需二次净化，可设置加压泵站，以便向高层供水。各组团生活消防用水共用一套给水管网，给水进口为二路，由市政管网给水管接入，口径DN200并设水表计量。给水管道在各组团内44、形成环状管网，供各组团单体生活用水。各组团采用屋面水箱供水方式。供水分区采用减压阀组，供水压力小于0.35MPa。水表为DN20，水表设在户外。采取分区减压系统。由于管材和安装工程量以及系统得维护难度等均大幅度下降，其经济效率大大提高。系统的组成方式为：办公生活水池、水泵、主管道、直接入户管、减压阀、阀后入户管等。系统原理：一般由地下室的泵房进行一次性集中加压，高压水沿主干管送至建筑上部用户，并满足要求；但是对于建筑下部的用户水压过高，则需要进行集中减压（减压阀组），再送至用户。3、给水管材给水管道材料的选择，应根据供水水压、外部荷载、土壤性质、施工维护和材料供应等条件确定。根据国家目前对输水45、管材的要求，项目供水系统均采用节能、耐用的管材。室外给水管均采用PE管。室内给水管道采用PP-R管。（四）中水设施项目配套建设中水回用设施，收集污水、雨水，处理成中水再利用，主要用于景观用水和绿化，中水回用率可达到40%。（五）排水系统方案1、排水体制项目排水体制采用雨、污分流制。2、排水量污水产生量按照办公生活用水量的80%计算，不考虑处理回用的情况下最高日排入市政污水管网量为267.03m3，年新增排入市政污水管网量为80108.40m3。绿化用水全部考虑消耗，不构成排水。3、排水管道布置雨水管沿楼前道路埋设，随地形有组织的接入小区雨水管道，汇集到项目新建中水系统，雨水系统设计重现期一年。46、生活污水经化粪池预处理后，进入中水系统，不可回用部分通过污水管道有组织的排入城区污水管网，送入污水处理厂深度处理。4、排水管材室内污水管和雨水管均采用U-PVC塑料管，埋地雨污水管采用HDPE管。（六）消防系统项目按照“预防为主、防消结合”的基本方针，设置消防系统，消防给水的水源应可靠，消防设施的配置及防火间距等，应结合项目特点按国家和行业现行标准、规范确定。室外消防给水管网与生活给水管网合用，在管网上设地上式消火栓，供消防车及消防水泵结合器取水。该项目按灭火半径不超过120米设室外消火栓，每个消火栓水量为15L/S。消防给水管采用焊接钢管，阀门采用蝶阀。五、电气设计方案（一）设计依据1、民用47、建筑电气设计规范（JGJ162008）；2、建筑物防雷设计规范（GB500572010）；3、建筑电气工程施工质量验收规范（GB503032002）；4、有线电视系统工程技术规范（GB5020094）；5、低压配电设计规范（GB5005495）；6、10kV及以下变电所设计规范（GB5005394）；7、供配电系统设计规范（GB500522009）；8、其他相关专业提供的条件等；9、项目单位的构想与建议。（二）强电设计1、负荷等级本项目用电负荷主要为写字楼办公用电、地下车库用电和道路景观用电，按二、三级负荷要求供电。2、用电量估算（1）办公照明及设备用电项目计划用电指标按综合用电水平法（人均电48、量法）计算。项目写字楼办公负荷密度按50W/m2，需要系数为0.8；地下建筑按5W/m2，需要系数为0.8；电梯、草坪及景观灯等公共设施用电按照40kW；则该项目总负荷（即变压器安装容量）为1396.85kVA。根据测算，该项目建成后办公照明及设备用电量约为335.33万kWh/年。（2）中央空调用电热负荷测算建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。建筑采暖热负荷指标为80W/M2 ，采暖热负荷：66757kW。冷负荷估算建筑冷负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。建筑冷负荷指标为85W/M2，冷负荷：54697KW。空调总负荷热负荷按照采暖期120天计算，冷负荷按照100天计算，项目空调负荷49、总计160.84万kWh。（3）项目总用电量综上所述，项目总用电量 = 335.33 + 160.84 = 496.17万kWh。3、电源项目采用单电源供电，由于项目区电源线路充裕，可设置为双回路。项目电源由附近道路10kV地下电缆引入户外箱式变电站，箱式变电站具有组合灵活，便于运输、迁移、安装方便、施工周期短、运行费用低、无污染、免维护等优点。4、配电系统380/220V低压配电系统根据负荷大小采用单相（共三线：L线，N线，PE线）220V配电或三相（五线：即L1、L2、L3线，N线，PE线）配电。电力线路一律地下敷设，沿项目区主要道路敷设盖板式电缆沟，电缆沟至建筑物路段采用地下直埋，电缆穿50、越道路及有可能受到机械损伤的路段一律加装铸铁管保护。项目每层设置配电总箱、单元电表箱和住户配电箱，单元电表箱与住户配电箱应分开设置。公用走廊、楼梯间照明负荷应单独设公用电表计量。电能计量系统应采用总线式集中抄表或自动抄表系统，以便物业管理。住户配电箱应设照明回路和一般电源插座回路、厨房插座回路、卫生间插座回路、空调插座回路。照明回路对电压要求较高，按建筑照明设计标准（GB500342004）规定，灯的端电压一般不应高于其额定电压的105，也不宜低于其额定电压的95%。（三）弱电设计为进一步提高写字楼现代化水平，以综合布线为基础，通过综合配置各功能子系统，使项目区成为管理自动化的新型子写字楼。151、语音系统：本系统以数字程控交换机（PABX）为核心设备，并通过适当的软硬件系统将作为备用链路的卫星通信（VSAT）或数字微波通信整合于统一的操作平台内，以确保通信的畅通无阻。系统容量：800/1000（交换机）；300/500（直线）。2、计算机网络系统：系统干线子系统采用光纤、水平子系统采用超五类线（部分场所使用光纤）。系统容量：800/1000点。3、结构化综合布线系统（PDS）：语音系统及计算机网络系统采用结构化综合布线系统并搭载部分弱电控制信号。干线部分语音系统采用大对数语音电缆，计算机网络系统采用光纤；水平部分全部采用超五类线（部分场所使用光纤）。系统容量约：2000点。4、电缆电52、视系统（CATV）：本系统信号源由四部分组成：当地有线电视网、开路广播电视信号（作为有线电视备用）、多路卫星电视信号及自播节目。系统采用1000MHz双向传输技术并能实现VOD视频点播。系统容量约：800点。5、闭路电视监控系统（CCTV）：根据项目的使用功能和特点，设置保安电视监控系统，监控室与消防控制室合用。主要对出入口、大厅、疏散楼梯口、会议室、多功能厅等公共场所进行监控，中心主机系统采用全矩阵系统，所有摄像点应同时录像，按时序切换，同时可手动选择某一摄像机进行跟踪录像；图像水平清晰度黑白电视系统不应低于400线，彩色电视系统不应低于270线，另外还应考虑分控的功能要求。6、火灾自动报警53、及联动控制系统：本项目按一级保护设防，在客房、公共活动用房、办公用房、部分设备用房、非敞开走道、大厅、前室、楼梯间、设备井道及地下室等处设置相应类型的探测器，并对部分消防设施实现监视及联动控制。7、广播系统：本系统设计为紧急广播及背景音乐兼用系统，并能同时向不同区域传送两套广播信号，紧急情况时按预定程序播放疏散指令。8、客房音响系统：与多功能床头控制柜相结合实现数字调谐多路广播，并提供紧急广播强切功能。9、客房紧急求助按钮：设于卧式及卫生间。10、同声传译系统：本设计采用无线同声传译系统，传送语言35套。11、防盗报警系统：在客房、设备用房等处设防盗报警系统。12、视频会议系统：实现宽带、远程54、多路视频会议。13、无线对讲系统：为管理及安防人员提供通讯。14、无线通讯无盲区系统：由网络运营商提供。15、楼宇自控系统（BAS）：空调系统设备监控；变配电系统监控；照明系统控制；给排水系统监控；动力锅炉房监控；电梯系统监控；机房环境检测；消防、安保、一卡通系统集成。六、燃气设计方案（一）设计依据1、城镇燃气设计规范（GB500282006）；2、城镇燃气输配工程施工及验收规范（CJJ332005）；3、燃气埋地管道防腐规范（CJJ952003）；4、城镇燃气室内工程施工及验收规范（CJJ942003）；5、燃气燃烧器具安全技术条件（GB169142003）。（二）系统设计1、管道敷设写字55、楼燃气采用管道天然气，灶眼暂按30个计算。天然气由市政天然气中压管道引入，在写字楼内设置调压站，根据厨房布局，燃气管道布置成枝状，经调压后低压入户。新增天然气管道敷设方式为直埋，敷设于小区非机动车道下，管材采用热镀锌钢管。2、天然气用量计算天然气用量根据以下公式计算：Q = KiNiqi其中：Q 天然气用气量（m3/h）Ki 同时工作系数，取0.3Ni 灶眼数量，按30个计算qi 每户额定流量（2.4 m3/h）则：天然气用气量Q = KiNiqi=0.3302.4 =21.60m3/h。每天使用天然气按照2.5小时，则年天然气用量为16200.00m3。七、采暖通风设计方案（一）设计依据l、56、采暖通风与空气调节设计规范（GBJ50019-2003）；2、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；3、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；4、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；5、通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）；6、全国民用建筑工程暖通空调动力设计技术措施（2009年版）；7、民用建筑暖通空调设计技术措施（第二版）；8、土建专业条件图和甲方要求。（二）设计基础参数1、室外计算参数夏季空调室外计算温度：34.8夏季室外计算相对湿度：73%夏季室外风速：2.8ms冬季空调室外计算温度：-10冬季室外计算相对湿度：54%冬57、季室外风速：4.3ms2、室内计算参数冬季空气调节室内计算温度：20冬季室内平均风速：不宜大于0.3m/s夏季空气调节室内温度应采用2428相对湿度应采用4065风速不应大于0.3m/s换气次数：1.0次/h。（三）室内空气设计参数中央空调设计参数表编 号房 间 名 称夏 季冬 季新风量(m3/h.P)噪声标准干球温度相对湿度%干球温度相对湿度%A大厅、办公用房2628651620402050B客房，餐饮用房2528651820403040 防排烟设计参数表编号部 位加压送风量或机械排烟量A汽车库6换气次数(次/h)B封闭房间或封闭内走廊负担两个防烟分区排烟量120m3/h 机械通风烟气设计参58、数表编号房间名称换气次数（次/h）附 注A汽车库6送、排风B电梯机房1520排风C卫生间1015排风D变电所2030送、排风F工艺用房、机电设备用房610送、排风（四）设计方案1、中央空调系统（1）中央空调冷、暖源的选择冷热源主要供应接待大厅、客房、餐厅、办公室、会议室等，要求为一般舒适性空调，运行时间单一，本设计拟采用风冷热泵冷暖水机组的“中央空调”的冷、暖源形式，电驱动制冷和制热，风冷热泵机组、冷暖循环水泵及闭式膨胀水箱设置在设备层。另设有电子水处理仪、空调水管路系统、其他辅机和BA自控系统，向室内空调系统末端设备供给空调循环水。（2）空调系统形式控制方式和节能措施在空调冷（暖）媒介为冷（59、暖）水的前提下，室内空调末端设备根据不同的使用场合采用不同的设备形式，本工程大空间采用空气水系统，空调器采用吊顶式空调器，小间采用风机盘管加新风的空调方式，风机盘管为卧式安装，新风机组吊设在走廊吊顶内。新风由外墙风口引入，空调气流形式采用侧送双层百叶风口或顶送散流器送风口，所有室内空气都经过表冷（加热）、消声处理后送入室内，加上外墙防水新风口和室内百叶排风口，构成完整的公共空间气流组织。中央空调均由BA系统自动控制，空调机组可根据负荷变化自动调节供冷（暖）量，空调末端设备可以由温控器调节冷热量的需求，从而节约能量。集中式中央空调系统可采用全新风运行，以利用自然能源。本工程空调水系统为一个系统，60、系统采用同程式。为便于系统的调试及运行管理，本工程空调系统各供水干管上均设计有平衡阀。2、防排烟系统和消防措施（1）地下汽车库、封闭房间或封闭内走廊均设有机械排烟系统，机械排烟风机箱设置于专用的排烟机房内。排烟口设于靠近吊顶处的墙壁上。（2）所有通风及空调系统均采用不燃、难燃的设备和材料，如风管采用镀锌钢板，排烟风管采用加厚镀锌钢板（按“高规”要求的厚度），并考虑用耐热材料敷设，风管软接采用不燃的硅玻钛金不燃软风管制作，空调风管和水管的保温材料采用离心玻璃棉等。（3）本工程通风系统和空调系统中，在必要的部位均设有防火调节阀（常开，着火时或70关）。在其他必要处设有多叶加压送风口（常闭，着火时开61、，280关）、排烟口和排烟阀（常闭，着火时开，280关）、防烟防火调节阀阀（常开，着火时或70关）等消防用风阀，防火阀、排烟口、送排风机均与消防中心连锁，互为连动。3、机械通风系统地下汽车库及各设备用房设有机械通风系统，兼火灾时作消防排烟系统，包括排风风机、排风管、排风口及消声器等，废气高空排放。各封闭房间均设有自然补风口。地下变电所设有送、排风系统，由柜式离心风机箱负责排除余热。另备有空调系统。各层卫生间均设置了由吊顶式排气扇构成的机械排风系统。其他需要排除污浊空气或余热的房间、场所，也设有机械排风系统。4、管材和保温空调风管和普通送、排风管均采用镀锌钢板制作，壁厚按通风与空调工程施工及验收62、规范的有关规定选用。高温排烟风管壁厚按高层民用建筑设计防火规范和民用建筑防排烟技术规程的有关规定选用。空调水管用料为当管径100mm时采用无缝钢管镀锌二次安装，当管径100mm时采用镀锌钢管，丝接，冷凝水管、排水管采用PVC管，给水管均采用镀锌衬塑钢管。空调风管和水管保温采用离心玻璃棉板材或管壳套，防潮层采用复合夹筋铝箔。新风引入管和排风风管不用保温。冷凝水管的保温采用橡塑管壳套。5、环保和卫生防疫措施通风设备均采用低噪声型，并采取消声、隔声、减振、隔振的措施，如吊装的通风机组设置弹性减振吊架，落地机组设弹性减振基座，风管系统设消声器、消声弯头或消声静压箱，离心风机外设吸声罩，在风机进、出口设63、置非燃性的软接头，综合采取各种措施以满足环保部门和设计规范有关噪声控制的要求。厨房排油烟均经静电油雾净化器处理达标后高空排放。新风量的取值标准为：个人空间3050m3/h人，公共空间1525 m3/h人。有污浊空气处及自然通风无法满足要求处均设置机械排风设施。通风设备均设置有可供清洗的空气过滤网，并设置杀菌装置，以保证室内空气品质的要求。八、管线综合布置方案工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆、燃气管等，除电力电缆和通讯电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直间距，避免相互干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵循如下原64、则：（1）压力管线避让重力自流管线；（2）小管径让大管径；（3）给水管尽量在污水管上面；（4）可弯曲管让不可弯曲管；（5）临时性管线避让永久性管线；（6）工程量小的管线让工程量大的管线。第五节 进度安排与实施方案一、进度安排项目申请报告核准后，要尽快着手进行前期准备工作，及时委托设计单位编制初步设计和施工图设计，上述各项工作预计可在2个月内完成，2012年7月开工建设，项目建设期1年（含前期工作时间），预计2013年5月竣工交付使用。二、组织实施为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、销售经营等实行全过程负责。在项目建设过程中，对项目的概算控制、资金使用、施工65、组织、建设工期及工程质量等进行管理，确保项目按时完成。项目的实施保障措施主要包括：1、项目法人责任制实行建设项目法人责任制是建立和完善社会主义市场经济体制的需要，是投资建设领域运用经济办法管理投资建设活动的重大改革和重要体现，是建立投资责任约束机制的主要制度之一。根据有关要求，本项目的建设实行项目法人责任制和责任追究制，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、偿还债务和资产的保值增值实行全过程负责度。2、工程招投标制根据国家关于工程建设项目招标范围和规模标准规定，项目属于关系社会公共利益、公众安全的项目，在其规定的招标范围。项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等的采购，66、均应按要求进行招标。依据项目单位的实际情况，招标的组织形式应实行委托招标，招标的方式为邀请招标，招标的具体内容由项目审批部门核准。整个招标投标活动遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则进行，项目的招投标工作，在建设工程交易中心公开进行，接受招标投标办公室等有关部门的监督。3、项目合同制合同管理制，就是整个工程建设施工过程中，依照预先签定承诺书面议项，进行的自我履行及要求他人所履行的整个过程。建设单位应按照中标结果和建设内容与勘察设计单位、施工单位、设备安装单位、装饰装修队伍、设备供应商签订相关合同，认真会审施工图，明确质量要求和合理工期、总造价，明确双方的责、权、利及约束机制。4、工程建设监理制67、凡属于国家规定的工程建设项目监理范围和规模标准规定确定范围内的工程建设项目，必须进行工程监理。为保证建设工程质量，保护人民生命和财产安全，提高项目经济效益，该项目按国家有关规定选择有资质和实力的监理单位，建议采取全过程监理方式，对项目的进度、质量、投资进行控制。5、竣工验收备案制工程竣工后建设单位必须组织工程勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，验收合格后，按规定向有关部门备案。第六节 投资估算与资金筹措一、估算依据1、项目单位提供的基础数据资料和图纸；2、现行有关工程技术经济方面的规范、标准、定额以及国家正式颁布的技术法规和技术标准；3、国家现行投资估算的有关规定；4、鲁建标字2003268、号发布的XX省建筑工程消耗量定额；5、鲁建标字20033号发布的XX省安装工程消耗量定额；6、鲁建标字20034号发布的XX省建筑工程量计算规则、XX省安装工程量计算规则；7、鲁建标字200320号发布的XX省建设工程施工机械台班费用计算规则；8、鲁建标字20062号发布的XX省建筑安装市政工程费用项目组成及计算规则；9、鲁标定字20063号发布的XX省建设工程施工机械、仪器仪表台班单价表；10、鲁标定字20064号发布的XX省建筑工程价目表、XX省安装工程价目表；11、XX市材料预算价格；12、XX市同类工程造价情况。二、估算范围项目总投资估算包括：工程费用、工程建设其他费用、预备费等。工程69、费用包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费。（一）建筑工程费用按现行建筑工程估算定额标准及有关土建工程估算的经济技术指标进行估算。（二）设备购置及安装费所有设备的价格均根据当前市场价格确定。（三）其它费用工程建设其它费用主要包括勘察设计费、工程建设监理费、建设单位管理费等。1、项目开发建设用地已取得土地使用权，土地费用为1500.00元/平方米。2、参照原国家计委关于印发的通知（计价格19991283号），项目前期工程咨询费8万元。3、根据原国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125号），项目环境影响评价费4万元。4、根据原国家计委招标代理服务收费管70、理暂行办法（计价格20021980号），项目招标代理服务费按照工程费用的0.7%。5、参照原国家计委、建设部关于发布的通知（计价格200210号），勘察设计费按工程费用的2.5%。6、根据XX省物价局关于降低施工图审查费收费标准的通知（鲁价费发2003257号），项目施工图审查费按工程设计费的8%。7、根据原国家计委、中华人民共和国建设银行关于改进工程建设概预算定额管理工作的若干规定（计标85352号），场地准备及临时设施费按工程费用的1.1%。8、根据国家发改委关于印发的通知（发改价格2007670号），工程建设监理费按工程费用的1.5%。9、根据财政部关于印发的通知（财建2002394号）71、，建设单位管理费按工程费用的1.2%计算。10、项目配套费及其它行政事业性收费和经营服务性收费按照法定最低标准收取。（四）预备费预备费包括基本预备费和涨价预备费两部分，其中基本预备费指在初步设计和概算中难以预料的费用，根据原国家计委、中华人民共和国建设银行印发关于改进工程建设概预算定额管理工作的若干规定（计标85352号），基本预备费按工程费用与工程建设其他费用之和的5.00%计取；涨价预备费是指在建设期内可能发生的材料、人工、设备、施工机械等价格上涨，以及费率、利率、汇率等变化，而引起项目投资的增加，需要事先预留的费用，根据原国家发展计划委员会关于加强基本建设大中型项目概算中“价差预备费”管72、理有关问题的通知（计投资19991340号文）规定，项目不计涨价预备费。三、投资估算经估算，项目总投资54657.58万元，其中：工程费用36415.09万元，占总投资的66.62%；工程建设其它费用10121.74万元，占总投资的18.52%；预备费1820.75万元，占总投资的3.33%；建设期利息6300.00万元，占总投资的11.53%。四、资金筹措按照项目建设单位提供的资金筹措意见，项目资金拟申请银行贷款30000万元，其余24657.58万元由XX华新房地产开发有限公司自筹解决。总投资估算一览表单位：万元序号工程或费用名称估算价值建筑工程费设备购置其它费用合计及安装费一工程费用2673、003.53 10411.56 0.00 36415.09 1地上建筑13674.25 13674.25 3地下建筑3015.00 3015.00 4安装工程费7125.00 5装饰装修工程费7920.00 6道路、广场建设328.18 328.18 7绿化景观工程823.71 823.71 8弱电147.68 147.68 智能安防54.70 54.70 室外通讯27.35 27.35 数字电视65.64 65.64 7强电437.58 437.58 8中水设施109.39 109.39 9其他设施完善1066.10 1768.20 2834.30 二其他费用10121.74 10121.774、4 1土地费用4150.00 4150.00 2申请报告编制费8.00 8.00 3环境影响评价费4.00 4.00 4招标代理服务费254.91 254.91 5勘察设计费910.38 910.38 6施工图审查费72.83 72.83 7场地准备及临时设施费400.57 400.57 8工程建设监理费546.23 546.23 9建设单位管理费436.98 436.98 10配套费等其他各类规费3337.85 3337.85 三预备费1820.75 1820.75 1基本预备费1820.75 1820.75 2涨价预备费0.00 0.00 四建设期利息6300.00 6300.00 五总投75、资26003.53 10411.56 11942.49 54657.58 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析第一节 发展规划分析国家“十二五”规划纲要第三十五章“提高住房保障水平”中指出：进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。XX省“十二五”规划纲要提出：科学编制城市发展规划，合理布局商业地产开发。支持房地产开发和建筑骨干企业做大做强，培育在全国具有较强竞争力的大型综合性企业集团和知名76、品牌。提高房地产规划设计与施工建设水平，强化建设质量、内在品质和安全保障。加快房地产交易综合服务平台建设，加强房地产市场监管与调控，规范房地产市场秩序。建立健全城市土地市场配置机制和科学的土地价格形成机制，加大对闲置土地的处置力度，提高土地利用效率。XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出未来五年，XX市城市发展目标是“全市城镇化水平达到56%，城市服务功能进一步提升，城乡一体化发展取得明显进展”。房地产业。调整优化住宅供应结构，改善居民的居住条件和城市环境面貌，提高公共服务水平，打造“人居XX”品牌，将XX市建设为XX省宜居城市的典范。提高房地产开发的层次和水平，重视商业地产和商务地77、产的开发，培育和做大做强房地产企业。该项目建设用地已由建设单位取得国有土地使用权，土地性质为商业用地，符合XX市土地利用总体规划，用地合理，权属明确。项目单位实施本项目建设工程，符合地区发展规划、商业地产建设规划、城市总体规划和土地利用总体规划的要求。第二节 产业政策分析一、国家产业政策分析为全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，引导社会投资，推进产业结构优化升级，促进一、二、三产业健康协调发展，逐步形成农业为基础、高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局，坚持节约发展、清洁发展、安全发展，实现可持续发展，推动产业结构调整和优化升级，完善和发展现代产业体系，经国务78、院批准，国家发改委会同国务院有关部门对产业结构调整指导目录（2005年本）进行了修订，形成了产业结构调整指导目录（2011年本），根据产业结构调整指导目录（2011年本）规定，项目为允许类项目，符合国家产业政策。二、商业地产政策2008年12月国务院办公厅发布了关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发【2008】131号）；2009年12月14日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，提出了四条意见（简称“国四条”）；2010年1月国务院办公厅发布了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发【2010】4号）。连续六年，国务院就房地产工作发出相关79、文件，这在一个行业上来说，是前所未有的，可以看出国家对房地产业的关注，这些文件确立了我国当前房地产行业的政策规定。国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发【2009】27号）指出：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。项目开发建设所需资金26682.51万元，按照项目建设单位提供的资金筹措意见，项目资金由XX华新房地产开发有限公司自筹解决。所需资本金比例符合国发【2009】第27号文的要求。项目的建设可以促进城市文明快速健康发展，符合国家产业政策。第三节 行业准入分析依据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管80、理条例、XX省城市房地产开发经营条例及XX省城市房地产开发企业资质管理规定等房地产行业的准入规定：1、设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（1）有100万元以上的注册资本；（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件做出高于前款的规定。（3）设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日81、内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。（4）房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：营业执照复印件；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；专业技术人员的资格证书和聘用合同。2、房地产开发企业资质等级房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目，XX省城市房地产开发企业资质管82、理规定明确要求：一级资质的房地产开发企业承担开发项目的规模不予限制；二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过二十五万平方米；三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十五万平方米；四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十万平方米。XX华新房地产开发有限公司房地产开发资质等级为壹级，可承担该项目建设工作。3、房地产开发建设（1）明确的房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。（2）确定房地产83、开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。（3）房地产开发用地应当以出让方式取得，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：房地产开发项目的性质、规模和开发期限；城市规划设计条件；基础设施和公共设施的建设要求；基础设施建成后的产权界定；项目拆迁补偿、安置要求。4、房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于284、0。XX华新房地产开发有限公司注册资本金3亿元，房地产开发企业壹级资质，隶属于XX能源新汶矿业集团。是一家以房地产开发为主，涵盖建筑设计、营销策划、物业服务、新型建材、新能源产业、酒店餐饮、商业旅游等领域的综合房地产开发企业。公司专业技术人员配备齐全，工商登记、房地产开发备案等手续完善，具有一定的房地产开发建设经验，所经营项目严格执行国家有关规定，无违法违规现象，资信良好。该项目建设资金全部由项目单位自筹解决，资金有保障，符合资本金制度要求。项目单位为改善城市环境，推进XX市城市化建设工作，在规划用地上进行本项目建设，符合行业准入要求，可承担该项目建设工作。第三章 资源开发及综合利用分析项目为85、商业地产开发项目，不属于资源开发类项目。项目建设过程中及建成后所涉及利用的资源主要有土地资源、建材、水资源、电力、燃气、热力等。一、土地、建材资源分析随着城市化发展速度加快，大批工程项目相继投入运营，提高了城市品位，完善了城市基础设施，同时也会占用大量的土地资源，合理有效地运用土地资源，是工程项目建设的必要前提条件。该项目土地已取得国有土地使用权，用地合理，权属明确。该工程消耗的主要材料是砖、瓦、灰、砂、石、水泥、钢材、木材、玻璃等。XX市建材资源丰富，有多个建材批发市场，交通便利，物流快捷，完全能够满足项目建设所需全部材料供给。工程项目建设用材本着就地取材的原则，提倡使用新型环保节能材料和物86、料综合利用，以增值降耗。二、水资源项目给水采用市政自来水，在供水管道上安装无负压供水设备，配套建设中水回用设施，收集污水、雨水，处理成中水再利用，主要用于景观用水和绿化，中水回用率可达到40%。生活污水经部分处理回用后，新增排入市政污水管网量不会对当地管网产生显著影响。三、电力本项目用电负荷主要为办公生活用电，按二、三级负荷要求供电。项目采用单电源供电，由于项目区电源线路充裕，可设置为双回路。项目电源由附近道路10kV地下电缆引入户外箱式变电站。四、天然气项目燃气采用管道天然气，由市政天然气中压管道引入，在项目区内设置调压站，根据用户布局，燃气管道布置成枝状，经调压后低压入户。五、暖通项目冬季87、供暖和夏季制冷采用中央空调。项目建设及运营过程中所需消耗的资源在本地区供应充足，其消耗的增加不会对区域资源平衡产生不利影响。第四章 建设用地、征地拆迁与移民安置分析第一节 建设用地选择一、选择原则在建设选址上，应充分考虑用地要求，使项目建成后，区域条件环境达到较高水平。项目的选址应符合以下原则：1、应与建设地点周围已有建筑融为一个整体。2、地质条件理想，自然条件及周围环境应符合洁净、安全、卫生的要求，提供良好的工作、生活氛围。3、建设地点的选择应不破坏周边的整体环境，并且应不影响其他设施使用，不挤占道路沿线绿地。二、建设地点及场地概况本项目位于XX省XX市高新开发区北部，南邻东天门大街。基地处88、于新区与老城的交界地带，既靠近主要城市干道又与高速公路联系紧密，交通条件十分便利，同时基地处于城市横竖景观轴线的交汇点，北眺泰山主峰，南望新区湿地绿化，景观条件得天独厚。三、占地面积及建设规模XX华新房地产开发有限公司投资开发的“时代大厦”写字楼项目位于XX高新开发区，占地面积62亩，总规划建筑面积66757平方米，其中：地上建筑面积54697平方米，地下建筑面积12060平方米，并配套完善道路、绿化等各类基础设施。四、土地利用状况项目用地已拆迁完毕，现为净地。选址地周边拥有丰富的自然景观，且周边电力、供水、排水等基础设施完善，项目可提高已有基础设施利用效率，降低建设投资、缩小用地规模，提高X89、X市城区内土地集约和节约利用的水平。五、占用耕地情况项目建设不占用耕地，不会对相关方面产生负面影响。第二节 用地合理性分析一、项目用地情况分析项目选址于此，便于利用周边现有基础设施资源，并对加快城区的发展起到一定的促进作用，提高XX市城区的土地利用率。项目选址区内无国家规定的风景名胜区、革命历史古迹等文物保护对象，无集中式水源地等特殊保护对象，区域内及附近无军事设施等保密单位，无军事国防通讯设施及其他通讯设施等敏感目标，地下未发现矿产资源。二、周边土地利用概况项目周边土地利用情况良好，主要为城市公用设施、居民生活区及相应的商业配套等。本项目坐落在XX市高新开发区北部，便捷的交通网络以及齐全的生90、活配套设施，让在这工作的人们充分享受生活的美妙和乐趣。三、土地利用合理性分析首先，充分利用建设场址地及周边交通、供水、排水等基础设施。项目选址位于XX市高新开发区，交通便捷。项目所在地所需电力由电力公司提供，给排水系统接入市政管网，可节约相关管线建设费用。因此，项目可充分利用现有基础设施，节约建设资金，并为XX市城区未来的发展提供更完善的设施条件。其次，在充分利用现有基础设施的基础上，建设场址未占用农田，且建设场址地周围无环境敏感目标，有利于降低施工难度并减少工程建设投资。因此，对环境影响程度较低，且符合相关环保要求，从而不影响XX市的发展及环境质量。第三、可实现布局集中、用地集约和产业集聚的91、目标。项目的建设实施有利于促进该区域相关产业的集中布局发展和产业集聚效应的发挥，从而实现产业布局的集中优化。坚持优化资源配置、注重环保、提高利用效益。综上述分析，项目对进一步提高房地产相关产业的设施水平、完善房地产产业结构、提升产业服务等级具有积极的作用。同时，可以进一步促进该地区房地产相关产业的集聚效益，提高产业竞争力，带动相关产业发展，带动当地经济的持续快速发展。因此，项目建设场址的选择是合理的。第三节 征地拆迁及移民安置项目建设场址内无地上建筑物，不涉及拆迁和移民安置，报告对该部分内容不作阐述。第五章 环境和生态影响分析为贯彻执行环保设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”92、原则，按照国家发展和改革委员会与国家环保部颁发的建设项目环境保护设计规定编制本项目环保篇章。第一节 设计标准与环境现状一、设计依据与标准（一）设计依据1、中华人民共和国环境保护法；2、中华人民共和国环境影响评价法；3、中华人民共和国环境噪声污染防治条例；4、中华人民共和国水土保持条例；5、相同或类似工程环保设计和运行资料分析；6、项目建设单位提供的有关资料。（二）设计采用的标准规范1、环境空气质量标准（GB30951996）；2、地表水环境质量标准（GB38382002）；3、地下水质量标准（GB/T1484893）；4、声环境质量标准（GB30962008）；5、大气污染物综合排放标准（GB93、162971996）；6、污水综合排放标准（GB89781996）；7、污水排入城市下水道水质标准（CJ3432010）；8、建筑施工场界噪声限值（GB1252390）；9、生活饮用水卫生标准（GB57492006）。二、项目区现状项目周围环境状况较好，附近水体、大气、土壤和植被等具有较强的自净化能力，且无重污染企业，附近无敏感的环境保护目标，项目建成后对周围环境影响较小。第二节 施工期环境影响分析一、主要污染源及污染物施工建设过程中施工场地、管线铺设地段的清理、土石方的挖掘、物料堆存、运输等环节会产生粉尘、噪声以及废水和固体废物等污染物，将对周围环境产生一定程度的影响。1、粉尘施工期产生的粉94、尘主要为：物料装卸和运输、场地土石方开挖和运输、砼搅拌等过程中产生的粉尘；物料运输引起的道路扬尘；物料堆放期间因空气流动产生的二次扬尘。2、噪声施工噪声主要来自施工机械、交通运输等。主要高噪声源有挖掘机、推土机、砼搅拌机、振捣棒、水泵、电锯、载重汽车等，其噪声源声级一般在80110dB（A）之间。3、废水主要包括施工废水和施工人员产生的生活污水。施工废水主要来源于土建施工的砂石料系统冲洗水、施工机械设备冲洗水、混凝土搅拌、浇注和养护用水。4、固体废弃物主要为施工垃圾以及少量生活垃圾。施工垃圾主要是建筑施工垃圾、安装工程的金属废料；生活垃圾主要是施工人员的日常生活废弃物。二、污染防治措施项目施工95、期产生的污染因素对环境的影响是暂时的，并且可以采取适当的措施加以控制，减轻污染。采取的措施如下：1、防尘措施施工现场四周建设1.52.0m高的界墙，以降低建筑施工扬尘对其周围环境的影响并便于管理。对于场区施工现场清理、土石方挖掘等产生的堆土，应根据建设方案划定场地定点堆放；在连续的晴好天气，尤其在夏季，应对容易起尘的土堆表面喷洒适量的水，采取边洒水边建设，以防止风起扬尘；对于物料或垃圾的运输，应根据实际情况在运输过程中搭盖篷布和避免超载，尽量低速行驶，以减阻风力的作用和降低或彻底消除运输过程风起扬尘对环境的污染。通过上述防尘措施，确保符合大气污染物综合排放标准（GB162971996）中无组织96、排放浓度限值。2、降噪措施项目建设过程中的施工噪音将按环境保护部门的规定严加控制，严格遵守建筑施工场界噪声限值（GB1252390）规定的标准值，合理安排混凝土振动棒、电锯等噪音较大的设备的使用时间和场所，选用低噪声设备，合理布置噪声源位置。建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。施工车途径场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对周围单位和居民正常办公、生活的影响。施工场界噪声标准限值见下表。施工阶段主要噪声源Leq（A）昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555结构混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等7055装修吊车、升降机等6555注：昼间：6:97、0022:00，夜间：22:006:00或由当地环保部门根据实际情况对昼夜间划分时段进行适当调整3、废水污染防治措施施工废水含泥沙量较大，在施工现场设置沉淀池，废水经沉淀后上清液回用于施工。为了消除雨水对粉状建筑材料的影响，避免建材随雨水流动对附近地表水环境的质量造成影响，本工程拟将建筑材料，尤其是粉状建筑材料储存于建筑物内，以免雨水冲刷而污染周围水环境。4、固体废物治理措施该项目建设施工过程中将产生大量弃土、砂石、水泥、砖、木材及各种建筑垃圾、装修垃圾，必须按照环卫、环保和建筑业管理部门的有关规定进行处置，及时将固废运到指定点（如垃圾填埋场、铺路基等）妥善处置，严防制造新的“垃圾堆场”。将混98、凝土块连同弃土、弃渣等及时清理，送至专用垃圾场所、用于填筑垫建筑基础、路基或回填低洼地带，建筑垃圾中钢筋等回收利用，其它用封闭式废土运输车及时清运，并送到指定倾倒点处置，不能随意抛弃、转移和扩散。其次，施工人员的生活垃圾也及时收集到指定的垃圾箱（桶）内，由当地环卫部门统一及时清运处理。5、生态保护措施对于项目区施工开挖的土壤，应有计划的分层开挖、分层回填，并尽量将表土回填表层。对于破坏的植被，待施工完成后，尽快按项目区绿化方案恢复植被。施工期项目建设对环境的影响主要表现为施工扬尘、噪声和固体废弃物对环境的影响。由于施工期较短，只要采取适当的污染防治措施和严格遵守有关标准规定，可明显降低工程施工99、对周围环境的影响。第三节 运行期环境影响分析一、使用过程中所排放污染物类型分析1、固体废物主要为生活垃圾。2、居民日常生活废水。3、车辆及换热站、泵房、空调等设备运行噪声。4、机动车排放主要污染物：CO、HC、NOX。5、厨房燃料燃烧产生的大气污染物为SO2、NOX、烟尘。二、环保治理措施1、固体废弃物项目规划建设垃圾站，垃圾站为地埋式垃圾中转站，产生的垃圾经收集分类，每天的垃圾日产日清，保证项目区的卫生清洁。在收集和临时堆存过程中注意密闭和防止液体渗漏，杜绝恶臭气体产生和鼠患等。2、废水项目绿化用水考虑全部消耗，废水全部为办公生活污水，采用化粪池进行初步处理后进入项目新建中水系统，不可回用部100、分达到污水排入城镇下水道水质标准（CJ3432010）后进入市政污水管网，输送到污水处理厂深度处理，对周围环境无影响。屋面排水采用有组织外排水形式，雨水为地面有组织排放，沿道路两侧开挖排水暗管，汇集后进入中水处理系统。3、噪声主要噪声源包括生活噪声、车辆行驶噪声。对车辆噪声应合理安排行使路线，同时加强物业管理，减少项目区内车辆的行驶，考虑该部分声源仅65-70分贝，属线状污染源，经距离衰减后满足声环境质量标准（GB3096-2008）2类标准的有关要求。生活噪声声源仅55-70分贝，对周围环境影响较小。同时建设单位采取降噪吸声处理，墙体隔声可达15分贝以上，吸、隔声治理可降噪达35分贝，采取以101、上措施后，噪声源到达地面声源小于55分贝，可满足声环境质量标准（GB3096-2008）中2类标准要求，对周围环境影响较小。4、废气项目附近无敏感的环境空气保护目标，目前周围环境未受污染，空气质量较好，环境容量较大。项目正常运转后基本无废气排放，主要废气为厨房油烟和汽车尾气。厨房油烟由于废气量小，油烟浓度低，且污染点源分散，不易集中净化处理，拟在厨房采取通风排气措施，在炉灶上部设有带机械排风和油烟过滤的吸排油烟机，油烟的最低去除效率要求在75以上，同时在厨房内设计了内置排油烟道，产生的油烟经内置式排油烟道引至屋顶排放，以防止厨房油烟气味污染环境。汽车尾气排放属无组织排放，往来车辆绝大部分使用乙102、醇汽油，一般可满足大气污染物综合排放标准（GB162971996）“无组织监控点”浓度限值，环境空气的受影响程度较小。5、环境绿化良好的绿化不仅能创造优美的环境，而且在防止污染、保护环境方面也具有特殊的作用。项目坚持点、线、面结合的绿化原则，尽可能提高小区内部绿化比率，采取乔木、灌木和草坪高中低混植形式，构成立体绿色空间，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，以保持环境优美整洁。第四节 地质灾害及特殊环境影响分析项目建设所在地地质状况稳定，项目的建设不会诱发地质灾害，不会对于当地的公众利益产生不利影响。第五节 生态影响评价项目为写字楼建设，无论是建设期还是建成后，其污染源很少，污染103、物排放量也很少，产生的少量生活污水、厨房油烟及办公生活垃圾经处理后，完全可以达到环境保护要求，对周边环境不会带来明显影响。从环境影响上看，项目的建设是可行的。第六章 节能方案分析第一节 节能政策与设计依据一、节能政策据介绍，我国城乡既有建筑达430多亿平方米，数量如此之巨的建筑中，最乐观估计，达到节能建筑标准的仅占5%左右，即使是新建筑，也有90%以上仍属于高能耗。与气候条件相近的发达国家相比，我国每平方米建筑采暖能耗尽管约为发达国家的3倍左右，但热舒适程度远不如人。中国建筑能耗的总量逐年上升，在能源消费总量中所占的比例已从上世纪70年代末的10%，上升到近年的27.8%。无论从整个国际经济气104、候还是中国宏观经济大势来看，中国能源问题已经日趋严峻，节约能耗势在必行。建筑节能问题已经得到国家和有关部委高度重视，建设部下发了关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知（200555号）、民用建筑节能管理规定（建设部令第143号）等文件，2006年XX省制定颁布了公共建筑节能设计标准（DBJ14-0362006），该标准的总体目标是使XX省新建、改建和扩建的公共建筑能耗降低50以上；民用建筑能耗降低65%以上。XX市人民政府也就进一步加强全市节能工作有关事项下发了XX市人民政府关于加快推进节能降耗工作的意见（泰政发200662号），要求全市范围内新建、扩建、改建的公共、民用建筑，必须严格执行105、建筑节能强制性标准。本项目采用节能65%的标准。二、能耗设计依据1、中华人民共和国节约能源法（国家主席令第77号，2007年10月28日修订通过）；2、国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）；3、国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国发200715号）；4、国家发改委节能中长期专项规划（发改环资20042505号）；5、国家发改委、科技部中国节能技术政策大纲（2006年）；6、国家发改委等部门关于印发千家企业节能行动实施方案的通知（发改环资2006571号）；7、固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发改委令第6号）；8、关于加快推进太阳能光电建筑应用的实施意见（财建106、2009128号）；9、XX省经贸委XX省能源审计手册（2006年11月）；10、XX省节约能源条例（1997年6月6日XX省第八届人大常委会第二十八次会议通过，1997年9月1日起施行，2009年7月24日XX省第十一届人大常委会第十二次会议修订）；11、XX省人民政府关于贯彻国发200628号文件进一步加强节能工作的实施意见（鲁政发2006108号）；12、XX省节能奖励办法（鲁政办发2006116号）；13、XX省人民政府关于印发节能减排综合性工作实施方案的通知（鲁政发200739号）；14、XX省人民政府办公厅关于切实做好固定资产投资项目节能评估审查工作的通知（鲁政办发200742号）107、；15、XX市固定资产投资项目节能评估审查管理办法（泰政发200764号）；16、XX市人民政府关于加快新能源产业发展的实施意见（泰政发201057号）。三、能耗设计标准1、用能单位能源计量器具配备与管理通则（GB/T171672006）；2、综合能耗计算通则（GB/T25892008）；3、外墙保温工程技术规程（JGJ1442004）；4、公共建筑节能设计标准（DBJ14-0362006）；5、严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ262010）；6、居住建筑节能设计标准（DBJ14-0372006）；7、用电设备电能平衡通则（GB/T82222008）；8、能源管理体系要求（GB/T2108、33312009）。第二节 能耗状况和能耗指标分析一、能耗状况1、电力供输条件XX电网以220千伏输电线路为骨干网架，网内有500千伏变电站1座，35千伏及以上变电站59座，变电总容量653.5万千伏安，35千伏及以上输电线路总长1827公里，年售电量超过110亿千瓦时。本项目由东天门大街引线至项目区配电室作为供电电源，项目由XX市供电公司负责供电。年用电量496.17万千瓦时，需求量相对较小，不会对XX市电力供应产生明显影响。2、供水条件XX市多年平均天然水资源总量为19.22亿立方米，多年平均水资源可利用总量为17亿立方米，与全省比较，XX市水资源状况较好，人均和亩均分别为400和431立109、方米，略高于全省平均水平。该项目用水主要是办公、生活用水及少量绿化用水，由市政直接供水，计划年用水量111593.88立方米，不会对XX市水资源产生明显影响。3、供热系统项目拟采用中央空调作为冷热源，不消耗其余热量。4、燃气系统XX市境内道朗镇作为中石油西气东输二线XX分支管线XX首站，年可供天然气110亿立方米，不仅能够满足XX市城市居民生活用气和燃煤、燃油工企业用气需求，而且能够一定程度上缓解周边地区及城市的天然气需求紧张的状况。本项目用气主要是厨房餐饮用气，年用气量16200.00立方米，需求量相对较小，其消耗不会对XX市的天然气消耗水平产生明显的影响。二、能源消耗指标分析该项目主要能源110、消耗为电、水、热力、天然气等，根据估算，该项目建成后年耗能情况如下表所示：该项目年综合能耗为640.90tce，单位建筑面积能耗11.72kgce/m2，经数据对比，项目指标好于XX省同类建筑平均指标，能源消耗合理，能耗水平相对较低，满足节能要求。第三节 节能措施和节能效果分析一、节能措施我国是一个能源生产大国，也是一个能源消费大国。目前，我国基本能源消费已经占到世界总耗量的10.4%，仅次于美国居世界第二位，能源供应不足已成为制约我国社会经济发展的重要因素。而且能源问题也成为我国经济发展面临的最主要的问题。因此，项目在设计及运营中应积极采取节能措施，降低能源消耗，更加有效、合理地利用能源。(111、一)建筑设计节能l、应根据公共建筑节能设计标准进行节能设计。建筑节能设计应满足标准中各项要求。2、围护结构应进行热工设计并有详细的细部构造设计。3、规划设计应合理布置建筑物朝向，尽量保持采光条件良好。4、设备专业亦应按标准要求进行节能设计。5、设计中应采用新型节能墙体材料，并推广采用新技术、新工艺以节能降耗。6、外窗的气密性不应低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法（GB71072002）规定的4级；玻璃幕墙的气密性不应低于建筑幕墙物理性能分级（GB/T1522594）规定的3级。7、玻璃(或其它透明材料)的可见光投射比不应小于0.4。8、外窗的可开启面积不应低于窗面积的30；玻璃幕墙应具有可开112、启部分或设有通风换气装置。(二)水暖专业设计节能1、各建筑物卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。2、热交换器选用节能型，设备和管道均有保温措施。(三)电气专业设计节能1、所有设备一律选用符合国家有关规定的节能型设备。电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。2、照明控制上采用分散与集中相集合的方式，地下设施、机房等处的一般照明采用间隔控制，楼梯间及室外照明采用智能变场景控制装置，以满足不同照明要求的条件下尽量少打开灯的要求，室外及泛光照明采用光敏智能自动控制装置，根据室外亮度自动开闭相关灯具。（四）能源管理1、管理组织和制度在能源管理制度建设方面，113、设置节能管理机构，制定从能源采购、计量、统计、生产过程管理和定额考核等一系列的能源管理制度，并以经济责任制的方式严格考核，促进了单位各项节能工作的有效展开，做好组织和制度准备。2、能源计量建立能源计量系统，实行各部门单位、重要设备三级计量的管理，配备相应的仪表和设备，建立能源计量器具台帐，计量器具档案。二、节能效果评价项目通过一系列节能措施的实施，用能总量及用能品种合理，能耗指标大大低于国内能耗水平，用能设备采用的全是符合国家有关规定的节能型设备，节能效果显著。第七章 经济影响分析第一节 财务分析根据国家发展和改革委员会、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）、中国国际工程咨询公司编114、著的投资项目经济咨询评估指南和现行有关财税制度等，对项目的财务状况进行分析、预测和评价。一、基础数据项目总建筑面积66757m2。二、销售价格根据投资估算、成本分析结果和市场需求预测，参考类似项目售价，确定项目平均销售价格为150000元/m2。三、销售收入根据上述数据与销售价格，估算项目建成后的总销售收入为82045万元。四、销售税金及附加根据国家有关税法规定，出售不动产按5的税率缴纳营业税，城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加分别按营业税的7、3和2%缴纳，土地增值税按销售收入的2缴纳。经计算，项目应缴纳税金6235.42 万元，其中：营业税4102.25万元，城市维护建设税287.115、16万元，教育费附加123.07万元，地方教育费附加82.05万元，土地增值税1640.90万元。详见下表。销售税金及附加估算表项目销售收入82045.00 1营业税4102.25 2城市建设维护税287.16 3教育费附加123.07 4地方教育费附加82.05 5土地增值税1640.90 小计6235.42 五、销售利润销售利润销售收入销售税金及附加总投资销售费用项目销售费用按照销售收入的10%估算，约为8204.50万元，则：销售利润82045.006235.4254657.584375.70 12947.50万元投资利润率销售利润总投资100 12947.5054657.58100 2116、3.69%投资利税率（销售利润+销售税金及附加）总投资100 （12947.50+6235.42） 54657.58100 35.10%通过以上经济效益分析可以看出，项目具有较好的经济效益，从财务上讲项目是可行的。第二节 经济影响分析该项目为房地产开发项目，项目建设不具有垄断特征，不涉及国家安全。项目建设资金全部由企业自筹和银行贷款解决，不涉及公共资金支出和政府投入资金，不存在政府投资补助和贷款贴息。项目占用土地已取得土地使用权，用地合理，权属明确。项目建设符合国家产业政策，与当地政府有关政策不相互冲突。项目建设主要产品为写字楼，不属于非市场属性的公共产品，不属于国家控制的战略性开发项目，不属117、于运用社会资源和自然资源较大的中外合资项目，不属于主要产出物和投入物的市场价格不能反应其真实价格的项目。根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）及国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知（发改投资20071169号）有关规定，不需进行经济影响分析，经济费用效益分析从略。第八章 社会影响分析第一节 社会影响效果分析1、改善区域环境，提升区域品质项目的建设不但可以为项目区提供高质量的办公条件，还能够给该地区的人文、自然环境带来巨大的改善。2、有力地推进城市化进程城市化是一个区域现代化发展水平的重要标志，也是影响城市建设尤其是房地产建设的重要因素，商业地产是城市化建设的主要内容之一。近几年来118、，XX市城市化进程不断加快，城市基础设施、环境面貌有了较大改善。项目建设对优化投资环境、加快经济强市建设进程、促进经济和社会各项事业发展都具有重要的作用。3、带来一定的就业机会项目的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会；项目建成以后，要想维护良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。4、项目建设不会产生负面影响实施项目，有助于当地社会的稳定与经济的健康可持续发展，受当地政府和居民支持。项目的建设实施不会对当地居民的生活产生负面影响，不会对当地交通、环境产生破坏作用。附：项目社会影响分析表社会影响分析表序号社会因素影响的范围及程度可能出现的不利后果119、措施建议1对当地居民分配和收入的影响对促进区域经济发展具有带动影响，可部分增加居民收入，不存在扩大贫富差距的问题。无2对当地居民就业的影响将带动建筑业、建材业、房地产业、商业和服务业的发展，能够创造更多的就业机会。无3对利益相关群体影响 项目用地现无住户，不需进行拆迁安置。无4对妇女、老人和儿童等弱势群体的影响可带动医疗、教育、文化以及娱乐设施的建设，对妇女、老人和儿童均带来积极的影响。无5对所在地区文化、教育、卫生和其他社会发展目标的影响可带动当地文化、教育、医疗卫生和其他相关社会公共福利设施的快速发展，有利于在一定程度上提高当地人民的文化水平，改善当地的医疗卫生条件。无6对当地基础设施和社120、会服务容量的影响将促进周边道路、供水、排水、供电、供暖、燃气、通讯管网等基础设施的完善无7对少数民族风俗习惯和宗教信仰的影响项目的建设和运营符合国家的民族和宗教政策，不会引起民族矛盾，宗教纠纷。无项目的建设将为当地城市发展建设带来良好的社会效益。第二节 社会适应性分析项目建成后，所在地人流、车流将有一定的增量，对交通和市场将有更高的要求。项目周围的交通条件较好，建成后交通和市场环境满足需求，人们的办公、交通、购物、往来等都具备良好的配套条件。项目符合XX市土地利用总体规划和城市规划条件，不存在难以调和处理的冲突及矛盾，项目的社会经济价值总体上是被认可的。但是对于可能出现的问题亦需采取有效可行的121、措施加以防范和处理。项目与当地社会环境的相互适应关系见下表。社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益群体接受2当地技术文化条件适应第三节 社会风险分析1、经济风险通货膨胀是影响项目建设的一个主要风险，通货膨胀可使建筑材料和人工费超过预算，从而加大项目的投资。为了避免这一风险，通过邀请招标的形式，将工程通过协议的方式，采取一次性全部承包的办法承包给施工队，从而避免通货膨胀的风险。另外，加快前期立项、规划设计等手续的办理进度，在建设过程中，要加强投资的管理、工程进度的管理，采取有效的措施，进行科学的财务运作，尽量避免风险因素的发生。应该根据该工程质量122、总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从而规避风险。2、自然风险自然风险主要包括地震、自然气候条件的变化而引起洪水等自然灾害。为了避免这种风险，对工程进行保险，从而减轻由自然灾害所造成的损失。综上所述，项目经济效益良好，社会效益显著，工程的建设是必要的、可行的。- 78 -委 托 书：根据发展需要，我单位拟在XXXX高新开发区实施XX华新房地产开发有限公司时代大厦写字楼建设工程。项目占地面积62亩，总建筑面积66757m2。现委托贵单位编制该项目申请报告，我单位负责提供有关的数据、图纸等基础资料，贵单位负责报告的123、编制和印刷。特此委托。XX华新房地产开发有限公司二一二年五月XX省建设项目招标方案项目名称：时代大厦写字楼建设工程建设单位：XX华新房地产开发有限公司（盖章）二一二年五月XX省发展和改革委员会监制建设项目招标方案一、项目概况1、建设规模XX华新房地产开发有限公司投资开发的“时代大厦”写字楼项目位于XX高新开发区，占地面积62亩，总规划建筑面积66757平方米，其中：地上建筑面积54697平方米，地下建筑面积12060平方米，并配套完善道路、绿化等各类基础设施。项目建筑容积率1.32，绿地率20.00%，总机动停车位402个，地上222个，地下180个。2、建设地点及场地概况本项目位于XX省XX124、市高新开发区北部，南邻东天门大街。基地处于新区与老城的交界地带，既靠近主要城市干道又与高速公路联系紧密，交通条件十分便利，同时基地处于城市横竖景观轴线的交汇点，北眺泰山主峰，南望新区湿地绿化，景观条件得天独厚。3、建设性质：新建4、省重点建设项目：否5、建设起止年限项目建设期1年，即自2012年5月开始实施，至2013年5月全部竣工。6、项目总投资及资金来源经估算，项目总投资54657.58万元，其中：工程费用36415.09万元，占总投资的66.62%；工程建设其它费用10121.74万元，占总投资的18.52%；预备费1820.75万元，占总投资的3.33%；建设期利息6300.00万元，125、占总投资的11.53%。按照项目建设单位提供的资金筹措意见，项目资金拟申请银行贷款30000万元，其余24657.58万元由XX华新房地产开发有限公司自筹解决。二、项目提前招标情况项目申请报告核准前招标：无。三、项目招标内容建设项目招标方案的内容包括：1、招标范围该工程实施各个阶段的招标内容，包括以下方面：勘察、设计、施工、监理及重要设备和材料的采购。2、招标组织形式因项目法人目前不具备自行招标所需的编制招标文件和组织评、定标的资质，因此项目的勘察、设计、施工、监理及重要设备和材料的采购等均采用委托招标形式，即委托具有相应资质的招标单位进行招标。3、招标方式邀请招标，在招标过程中应遵循以下原则126、：勘察、设计、施工、监理及重要设备和材料的采购等采用邀请招标方式，即在项目经批复同意后，项目建设单位即应在当地报纸和网上发布招标公告。在招标文件发出之日起30日内，具备承担招标项目能力的法人单位或者其它组织均可以投标，投标单位少于3个时，应重新进行招标。项目的招标、投标、评标、定标均应按中华人民共和国招标管理法的规定和程序进行。4、对投标单位的资质要求具有相应的合法资质。项目法人及法定代表人：联系人： 电 话：传 真： 邮 编：单位地址：招标基本情况表建设项目名称：XX华新房地产开发有限公司时代大厦写字楼建设工程 形式项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招127、标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘 察910.38 设 计建筑工程26003.53 安装工程监 理546.23 设 备10411.56 重要材料其 他合 计37871.70情况说明：项目总投资54657.58万元，招标估算金额37871.70万元，其余16785.88万元工程无需招标（含土地费用4150万元，配套费和其他各类规费3337.85万元，预备费1820.75万元，申请报告编制费8.00万元，环境影响评价费4.00万元，招标代理服务费254.91万元，施工图审查费72.83万元，场地准备及临时设施费400.57万元，建设单位管理费436.98万元）。建设单位（盖章）年 月 日