1、第 1 页 共 18 页 亨 达亨 达亨 达亨 达 万 华万 华万 华万 华 文 化 创 意 产 业文 化 创 意 产 业文 化 创 意 产 业文 化 创 意 产 业 园园园园 项 目项 目项 目项 目 可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告 项目负责人：陈扬 审 核：赵勤 编制 人员：胡清 朱文平 第 2 页 共 18 页 第一章第一章第一章第一章 总总总总 论论论论 一一一一、项目概况项目概况项目概况项目概况 1、项目名称：亨达万华文化创意产业园项目 2、项目建设单位：杭州亨达万华文化创意有限公司 3、项目负责人：陈扬 4、所有制形式：有限责任公司 5、建设地点：中国杭州2、钱江经济开发区 6、建设、投资规模：13300 万元人民币 7、建设期限：2012 年 3 月至 2013 年 8 月 二二二二、项目简介项目简介项目简介项目简介 亨达万华文化创意产业园以“创意带动文化经济发展，推动钱江开发区文化经济建设，构筑钱江开发区文化创意园”为定位，立足高起点规划、高水平设计、高标准建设，与国内、国际著名建筑设计单位合作，以打造文化设计中心、计算机软件服务中心、传媒娱乐中心三大产业中心为定位，在园区内形成多种文化产业业态于一体的创意产业发展平台。除了创意企业外，还可有计划地将商业产业及文化旅游娱乐产业引入发展，以带动钱江开发区各类行业的联动发展。三三三三、项目主要指标项3、目主要指标项目主要指标项目主要指标 本项目位于钱江经济开发区康信路以南，兴中路以西地块，总体规划面积约 59.27 亩，容积率 1.23，总建筑面积约 47235 平方米。项目总投资预计 13300 万元人民币。序号 项 目 单 位 指 标 备 注 1 占地面积 亩 59.27 2 建筑面积 平方米 47235 3 项目总投资 万元 13300 4 建设工期 月 18 5 容积率 1.23 6 建筑密度%30 7 绿化率%15 第 3 页 共 18 页 四四四四、项目建设单位概况项目建设单位概况项目建设单位概况项目建设单位概况及优势分析及优势分析及优势分析及优势分析 亨达万华文化创意产业园项目4、由由由由香香香香港亨达集团和港亨达集团和港亨达集团和港亨达集团和杭州万华控股杭州万华控股杭州万华控股杭州万华控股集团集团集团集团下属企业杭州万华实业有限公司下属企业杭州万华实业有限公司下属企业杭州万华实业有限公司下属企业杭州万华实业有限公司共同共同共同共同投资建设投资建设投资建设投资建设，项目预计总投资为 13300 万元人民币。1 1 1 1、香港亨达集团香港亨达集团香港亨达集团香港亨达集团概况概况概况概况 香港亨达集团位于香港皇后大道中 183 号，公司成立于 1990 年，以香港为总部，是一家提供专业环球的金融服务的跨地域企业，专注为全球华人服务。1994 年，集团成为首批获证监会发牌于5、香港提供杠杆式外汇买卖服务的交易商之一。集团旗下的亨达国际控股有限公司于 2000 年 8 月 1 日在香港联合交易所正式挂牌上市。亨达集团通过多年的发展，业务得以不断扩展，客户数目不断增加，覆盖地域版图不仅于大中华，更伸延至日本、澳大利亚、纽约及欧美各地，目前在国内、海外设有 7 家代办处及联营公司、3 家分行及 7 家个人理财中心，各分支机构主要分布在中国大陆、香港、巴黎、瑞士、东京、台北、新西兰等国家。2008 年集团进行了重要之业务架构重组，更进一步优化业务平台，积极提升客户服务水平和提供更贴身的专业理财，于产品服务上更集中黄金买卖业务的持续发展和多元化，提供智能网上交易，实时报价系统6、，及最新环球市场资讯，集团锐意整合业务的优势，重新制订市场策略，更专注未来发展方向，以配合环球金融市场黄金商品期货的需求，更重要者，集团秉承以客为先的服务宗旨，我们拥有资深的专业团队，具备有关金融、财资市场、金银投资、商品期货、财富管理等丰富的市场经验，配合先进的分析软件，竭诚为尊贵之企业及投资客户提供最优质之金融服务。除金融服务外，集团近年来加大在国内投资领域的力度。在江苏省江都沿江开发区投资的水厂有限公司于今年 4 月 30 日投产，根据国家供水规划，该水厂将在 2012 年实现日供 20 万吨苏中地域骨干水厂，今年 5 月开业的亨达金饰（江苏）有限公司亦取得很好的业绩。集团公司对开发文化7、创意产业有着浓厚的兴趣，长期以来，在香港经营的集雅斋是文人墨客的常到之地。发展文化创意产业，结合中、第 4 页 共 18 页 港、台三地优势，汇聚文化创意人才以及运用科技进步和现代网络，将有利因素集于一身，着力打造在钱江经济开发区乃至杭州具有一定影响力的文化创意产业园区。亨达集团连续 3 年（06-09 年）获颁为香港商界展关怀机构，连续 3 年（06-08 年）获得香港万世优秀社责大奖（CORPORATE SOCIAL RESPONSIBILITY），履行了企业公民的责任。公司董事长邓予立先生目前主要担任的职务有中国人民政治协商会议北京市委员会委员、北京海外联谊会理事、北京中华文化学院教授、8、台湾元太外汇经纪股份有限公司常务董事、东莞市海外联谊会荣誉会长、亚洲台湾商会联合会总会理事、香港台湾工商协会荣誉会长、法国华裔互助会荣誉顾问等。2 2 2 2、杭州万华控股集团杭州万华控股集团杭州万华控股集团杭州万华控股集团概况概况概况概况 万华控股集团位于杭州市体育场路 407 号，公司成立于 2003 年。自创立以来，始终坚持以“建设最具人文价值的一流企业”为使命，以一流的理念、一流的标准、一流的规划，着力将万华控股集团打造成为集产业城市运营、金融服务业、酒店业三大产业为核心的一流商贸类综合型控股集团，不断推动和促进企业健康、持续的快速发展，得到了社会各界的高度赞誉。集团公司以“产业高端化9、市场国际化、股权社会化、经营关联化”为企业的发展战略目标定位，通过历年来的努力，集团三大核心产业均取得了长足的发展，尤其是通过对产业城市综合体的成功打造，更是标志着万华控股迈上产业地产领域新高地。集团历年来荣获的主要荣誉 1、全国社区共建共享先进单位 2、浙江省创建和谐劳动关系先进企业 3、浙江省工人先锋号 4、浙江省青年文明号 5、浙江省民企党建促进和谐劳动关系示范典型企业 第 5 页 共 18 页 6、杭州市 AAA 级企业信用单位 7、杭州市文明单位 8、杭州市强保障、促和谐先进单位 9、杭州市双强百佳党组织 10、杭州市第八届消费者信得过单位 11、下城区发展强（服务强）、党建强“双10、品牌”示范点 12、杭州市下城区骨干企业 集团集团集团集团产业地产产业地产产业地产产业地产：万华控股集团自成立以来，始终坚持以产业高端化，市场国际化，股权社会化，关联多元化为发展战略目标定位，着力打造三大特色产业园项目。1、杭州新加坡低碳科技园由万华控股集团与新加坡净化科技企业集团联袂打造，规划约 345 亩，总建筑面积逾 50 万平米，项目总投资约 3 亿美元，将建设成为集工业产业化、商业、住宅等为一体的产业化城市综合体。杭州新加坡低碳科技园围绕“低碳的建筑、低碳的产业、低碳的生活、低碳的交通、低碳的经济”等五大主题，着力构建低碳总部经济中心等八大中心，吸引国内外一流低碳高新科技企业，全力打11、造“中国领先、世界一流”的示范性低碳科技产业园。2、杭州万华科技园项目：该项目位于浙江省级经济开发区-杭州钱江经济开发区内，由集团下属企业杭州万华实业有限公司负责建设运营，项目规划总面积约 200 亩，项目总投资 4.5 亿元人民币。其中占地 92 亩的万华科技园项目已全部峻工，建筑面积共 6.3 万平方米，总投资 1 亿元人民币，建成行政综合楼，研发楼及高品质大空间低密度的标准厂房共 10 幢已全部投入运营；占地面积约 100 亩的万华创新科技园一期项目已于 2010 年 3 月 8 日正式动工，该项目总建筑面积约 10 万平方米，总投资 3.5 亿元人民币，以打造高新技术产业中第 6 页 12、共 18 页 心、先进制造业中心、现代服务业中心、大学创业中心为定位，配有总部办公、研发功能的高层或小高层建筑及别墅式、联排式工业房产。3、亨达万华文化创意产业园项目：该项目位于浙江省级经济开发区-杭州钱江经济开发区内，由集团下属企业杭州亨达万华文化创意有限公司负责建设运营，项目规划总面积约 59.27 亩，总建筑面积约 4.72 万平方米，项目总投资预计 3 亿元港币，该项目拟由万华控股集团与香港卫视、香港亨达集团携手，共同打造亨达万华文化创意产业园，计划建设成为一个以创意建筑为载体，集创意企业孵化、产品设计制作、广告电视传媒、新闻文化出版、文化人才培养、文化产品展示、交易、服务等文化产业链13、于一体的创意产业发展平台。集团酒店产业集团酒店产业集团酒店产业集团酒店产业：作为万华控股集团核心产业之一的酒店产业，主要以浙江万华旅业股份公司为核心，以“产业高端化”作为公司产业定位，以“股权社会化”作为公司战略目标，着力打造万华国际品牌的高端酒店（四星级以上标准）和万华精品商务品牌的中端酒店（三星级标准）两大系列连锁品牌。目前，公司下属的酒店、餐饮公司均处于杭州市中心的繁华商业地段，主要有位于杭州城北中心商务区的香积寺东路 60 号杭州万华国际酒店、位于杭州体育场路 407 号的杭州宏都宾馆、位于杭州市江干区艮山西路 198 号的杭州宏丽宾馆、位于杭州市武林路戒坛寺巷的杭州宏大宾馆四家酒店，14、以及为酒店配套的满庭芳餐饮管理公司、经营商业房产及写字楼业务的万华置业公司、万华物业管理公司、宏嘉物业管理公司等经营实体，上述企业始终依托集团公司的产业平台，遵循集团公司“为人重于一切”的企业理念，酒店客房平均出租率均保持在 90以上，无论是人均收入、GOP 指标等各项经济指标在同区域、同行业的企业中均名列前茅。万华控股集团将始终坚持“安全压倒一切、为人重于一切、创新高于一切、发展决定一切”的发展方针，通过产业地产的开发、酒店连锁的发展、金融服务业的开拓，实施稳健性、成长性项目的投资，第 7 页 共 18 页 最大程度地放大集团品牌增值力，实现酒店经营与工业地产的资源共享和优势互补，进一步扩大15、资产规模和利润空间，为提升集团的市场竞争力创造良好的环境，为集团健康持续的快速发展打下坚实的基础。第二章第二章第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 一一一一、项目建设的背景项目建设的背景项目建设的背景项目建设的背景 近年来，随着中国产业结构调整的深入，文化创意产业作为朝阳产业得到了越来越多的重视，香港、上海、北京、深圳、杭州等城市都在积极推进文化创意产业的发展。在此背景下，文化创意产业园区作为促进产业发展的有效形式也在全国范围内如雨后春笋般不断涌现。2006 年 1 月 9 日，国家主席胡锦涛在全国科技大会上宣布中国未来 15 年科技发16、展的目标：2020 年建成创新型国家，使科技发展成为经济社会发展的有力支撑。文化创意产业是从文化上推进自主创新的重要方面。2006 年 6 月 9 日，国务院办公厅正式下发了国务院办公厅转发财政部中宣部关于进一步支持文化事业发展若干经济政策的通知，出台一系列文化产业扶持政策，详细规定了有关税收优惠政策的内容和范围。2006 年中国文化产业发展进程中另一个更大的亮点就是文化部于 9 月 13 日颁布了国家“十一五”时期文化发展规划纲要。纲要指出：文化既为经济社会全面协调发展提供强大的精神动力，也是经济社会发展的重要内容。我们要增强紧迫感、责任感和使命感，把握有利于我国文化发展的重要战略机遇，大力17、推动文化创新，促进中华民族的伟大复兴。2007 年 10 月 15 日，胡锦涛总书记在党的十七大报告中强调，要推进文化创新，增强文化发展活力，让人民共享文化发展成果。总书记的讲话作出了加强文化建设的战略部署，发出了推动我国社会主义文化大发展大繁荣的强有力号召。2007 年以来，杭州市市委、市政府围绕发展文化创意产业作出了 3 项重大决策：一是提出了“一城、七中心”的奋斗目标，把打造全国文化创意产业中心作为杭州城市的一个重要奋斗目标；二是确立了“服务业优先”和“软实力提升”两大战略，为杭州发展文化创第 8 页 共 18 页 意产业提供了载体、指明了方向；三是明确了构建“3+1”现代产业体系、加快18、实现提升发展文化创意产业“三级跳”的发展模式，进一步突出和彰显了文化创意产业对杭州的极端重要性。今年 6 月李长春同志在杭州考察时，充分肯定了杭州文化创意产业发展所取得的成绩。这既是对我们的极大鼓舞和有力鞭策，也说明了市委、市政府关于发展文化创意产业、打造全国文化创意产业中心的决策是完全正确的。杭州市大文化产业发展规划（20052010 年）中提出，“创意产业”要成为“杭州文化的支柱产业”，杭州市发改委的监测报告显示，今年 1 到 8 月，杭州文化创意产业全部业务收入同比增长41.7%，科技服务业收入增长 45.3%，并成为国内重要的文化创意基地之一。二二二二、项目建设的项目建设的项目建设的项19、目建设的意义意义意义意义 2011 年 8 月 23 日，中共中央总书记胡锦涛在主持中共中央政治局学习时强调，土地是人类生存发展的重要物质基础。我国是一个人多地少、耕地资源稀缺的发展中大国，要十分珍惜和合理利用每一寸土地，落实节约优先战略，进一步完善符合我国国情的最严格的土地管理制度，以较少的土地资源消耗支撑更大规模的经济增长。而本项目位处国家发改委批准设立的省级开发区钱江经济开发区内，随着杭州经济的不断发展，其工业土地的稀缺性日益突现，项目建设的意义和价值也正在快速突现。据中国不动产研究中心(CRRC)研究报告则显示，从 2005 年第一次楼市调控开始至今，一线城市约有 30%的传统房地产商20、转向产业园建设开发，并且趋向于成熟和高度细分。如为企业打造总部的总部基地模式，与专业地产开发公司合作的 TCL 模式，与地方政府谈判、大手笔拿地的五矿模式等。而工业地产繁荣背后，正是地方政府与企业的双重推手，政府希望产业带来 GDP，企业的动力更大，因为工业地产尚处于初级阶段，还能避开调控。CRRC 的研究报告显示，工业地产开发成本大大低于普通住宅，2010 年北京住宅用地平均单价为8442.96 元/平方米，工业用地平均单价为 723.10 元/平方米，处于“价格洼地”，目前随着住宅市场的常态调控，特别是将进一步向二三线城市扩大，更是为工业地产转型发展迎来了新的契机。第 9 页 共 18 页21、 第三章第三章第三章第三章 项目项目项目项目优势及优势及优势及优势及盈利模式盈利模式盈利模式盈利模式 一一一一、项目招商优势 1 1 1 1、政策优势政策优势政策优势政策优势 本项目受益于省市政府及钱江开发区对文化创意产业的支持，享有开发区在同区域给予的最优惠的购地价格政策，并得到了开发区内最优的税收奖励政策（详见附件），本公司也将始终遵循“打造客户价值最大化”的理念，通过对政策的创新能力、对资源的整合能力，充分利用最低的成本，实现最大的盈利水平，充分整合集团资源，打造全新的招商模式。充分依托国家、省、市对发展文化创意产业的优惠政策，更好的运用企业已经推出的“三零三赠”的招商政策（即对符合条件22、的入园企业，均可享受“产权购置零支付、物业租赁零租金、酒店产品零消费”的“三零”政策，并根据客户要求给予赠房、赠车、赠旅游的“三赠”政策），通过企业在境内外良好的人脉资源，更大力度的做好文化创意产业的招商推广工作，并通过杭州各大主要媒体报纸、电台、网络、联合招商说明会等方式，对项目的招商政策进行全面的推广，以最大的投入，获取最大的回报。2 2 2 2、渠道优势渠道优势渠道优势渠道优势 杭州作为浙江省政治、经济、文化中心，有着得天独厚的自然环境和旅游资源优势，本项目的合建单位香港亨达集团和万华控股集团都是有着浓厚文化底蕴和悠久发展历史的综合性产业集团，两家集团分别以金融文化产业和酒店、房地产、投23、资产业为定位，和杭州的优势资源及本项目的建设开发相互呼应。因此，在本项目的招商工作中，将充分发挥两家合作集团在产业定位中的优势，整合集团旗下的金融文化产品，结合国内外客户对我们产品的需求，充分发挥两家集团公司在境内、外的招商优势，全方位的开展境内、外的招商推广工作。目前，公司已在为打造亨达万华文化创意产业园积极进行前期沟通和筹备工作，已确定并有意向入驻园区的文化艺术创作经营单位主要有台湾琉璃公司、北京文房一号有限公司、祖堂、富德拍卖行、香港集雅斋等一大批国、内外知名的文化创意企业，相信在文化底蕴丰第 10 页 共 18 页 厚，拥有西冷印社、中国美院为后盾的杭州，能为集团开创文化创意新天地。324、 3 3 3、人才人才人才人才优势优势优势优势 香港亨达集团公司凭借着对文化创意产业的浓厚兴趣，在香港经营的集雅斋更是文人墨客的常到之地。并结合了中、港、台三地优势，汇聚了一大批文化创意人才。万华控股集团始终坚持“为人重于一切”的企业理念，以建设最具体人文价值的一流企业为企业使命，通过持续、健康的快速发展，不仅培养出一大批的经营管理精英，打造了一支敢想、敢干、能干的队伍，无论是企业历年来取得的社会荣誉，创造的经济效益增长，实现的资产规模扩张等方面，都足以充分说明集团人才队伍建设的显著成果。4 4 4 4、机机机机制优势制优势制优势制优势 本项目招商工作将依托香港亨达集团合万华控股集团的合作，充25、分运用外资企业和国内民营企业灵活的体制优势，发挥多元化的激励举措，在项目招商工作中通过实施物质激励、股权激励等一系列激励机制来加大力度，招好商、招大商，以一流的资本市场管理经验，吸引一流的企业和人才入驻亨达万华文化创意产业园。5 5 5 5、金融优势金融优势金融优势金融优势 本项目两家合作集团虽然所处地域不同，但都始终秉承将“诚信”作为企业不断发展壮大的基石，公司在金融、文化、实业发展中所取得的业绩也深受世界各地政府、金融、企业等社会各界人士一致的高度评价，在本项目的招商工作中，我们也将紧紧依托两家集团公司的文化理念优势，充分利用亨达集团上市公司的优势，和国内外的金融界合作伙伴联手，为亨达万华26、文化创意产业园招商开发出一系列的投、融资金融产品，以增强项目招商的竞争力。同时，也充分依托与金融界合作伙伴的良好合作关系，通过金融机构平台，与金融机构合作共赢，面向金融机构的客户，积极开展本项目的全面推介和招商工作。二二二二、项目盈利模式项目盈利模式项目盈利模式项目盈利模式 本项目主要拟通过对园区内房产的出租、出售方式获得利润，本项目在建设完工后，将主要以出租、出售的方式形成本项目的基本盈利模式，拟通过对部分建筑物的出租与出售，并根据项目的总体产业定位，完成二次招商引资，实现以最短的时间，用有限的资源，创造第 11 页 共 18 页 最大的税收和利润。第第第第四四四四章章章章 项目建设条件和优27、势项目建设条件和优势项目建设条件和优势项目建设条件和优势 一一一一、项目建设条件项目建设条件项目建设条件项目建设条件 本项目建设所在地杭州是一座拥有 2228 年历史的文化名城。深厚的文化底蕴、良好的经济发展环境、雄厚的民间资本以及强劲的文化需求，都为创意产业的发展提供了有利的条件。据测算，2008 年杭州是文化创意产业实现增加值 579.86 亿元，增长 17.6%，高于全市 GDP 增速 6.6 个百分点，高于全市服务业增长 3.8 个百分点；文化创意产业增加值占全市 GDP 的比重达 12.1%，比上年提高 0.2 个百分点，对 GDP 增长的贡献率为 13.2%。二二二二、项目建设优势28、项目建设优势项目建设优势项目建设优势 1 1 1 1、政策优势政策优势政策优势政策优势 2008 年以来，杭州市先后制订出台关于打造全国文化创意产业中心的若干意见、关于统筹财税政策扶持文化创意产业发展的意见、关于鼓励和动漫游戏产业发展的若干意见（试行）、杭州市文化创意产业基地认定和管理办法（试行）、关于鼓励为文化创意企业提供融资服务的若干意见（试行）、关于鼓励为文化创意企业提供融资担保的实施办法（试行）、关于加快文化创意产业园区建设的若干意见等一系列政策措施，加大文创产业发展扶持力度。一是财政投入方面。建立了 2.05 亿元规模的市文创产业专项资金，采取公开项目申报制的办法，对符合条件的文创产29、业项目将给予奖励、资助、贴息等扶持；二是税收优惠方面。我市文创产业园区、企业除可享受国家、省现行税收优惠政策外，还可根据规定享受地方税种的优惠政策；三是土地管理方面。鼓励盘活工业资源、历史建筑等存量房产，兴办文创产业园区，发展文创产业；四是人才建设方面。建立 3000 万元专项资金，实施“青年文艺家发现计划”，加大高层次文化人才培育引进力度，引进人才可按规定享受落户、住房、子女入学等方面优惠政策。积极推动文创产业大学生创业实训工作，培育文创产业大学生创业孵化基地和实训基地；五是投融资方面。每年召开文创产业投融资洽谈会，集中推介有融资需求的文创产业项目，鼓励在杭金融机构、创投基金为文创企业提供投30、融资服务。建立第 12 页 共 18 页 文创产业融资工作机制，与七家金融机构签订战略合作协议，对金融机构、担保机构以无形资产质押等方式为中小文创企业融资贷款的，将按年贷款余额给予金融机构、担保机构融资风险补助和担保费补助，将按实际贷款利息额给予文创企业 50%100%的贴息补助。鼓励文创企业改制上市，在上市培育期内，将按有关规定给予文创企业奖励、税收优惠等方面政策扶持。2 2 2 2、环境优势环境优势环境优势环境优势 项目建设的所在地杭州钱江经济开发区是经国家发改委批准设立的浙江省省级开发区，总规划面积 23.8 平方公里，作为杭州大都市发展战略的重要组成部分以及未来杭州城北大规模、整体性的31、重点开发区域，钱江经济开发区以杭州打造品质生活新城为契入点，参照新加坡花园城市进行概念设计，深化生态理念，致力于把开发区建设成“宜业、宜居、宜游的绿色生态家园”。完善的园区配套、强有力的产业支撑、优美的自然生态环境，为万华文化创意产业园的打造提供了良好的前提保障和坚实的基础。3 3 3 3、交通优势交通优势交通优势交通优势 项目所在的钱江经济开发区地处临平城的西北面，主要对外交通有 320 国道、09 省道、杭宁高速公路、规划申嘉湖杭高速公路、沪杭甬高速公路、海宁东西大道和杭州绕城公路，交通条件十分方便；项目北部临近京杭大运河，它不仅是杭州市货运交通的重要组成部分，也是杭州钱江经济开发区货运交32、通的重要水运线路；项目距杭州萧山国际机场约 35 千米，在杭州钱江经济开发区内可设置民航售票处，以方便航空运输；项目南部临近的临平乔司编组站，目前已基本建成的乔司编组站一期工程为一级三场，解编能力为 3808 辆。4 4 4 4、人人人人才才才才优势优势优势优势 项目所在的杭州地区集中了浙江省 80%以上的高等院校和科研机构，包括全国最大的综合性大学浙江大学在内共 34 所普通高校，并拥有浙江省一半以上的科技人才。杭州高校在校生达到 30 万人以上。同时，开发区距离杭州最大的高教园区下沙高教园近在咫尺，使开发区拥有了各类专门人才和丰富的劳动力资源，是投资创业的坚强技术后盾。第第第第五五五五章章33、章章 市场分析市场分析市场分析市场分析 一一一一、市场环境分析市场环境分析市场环境分析市场环境分析 第 13 页 共 18 页 1、土地稀缺性项目所在的钱江经济开发区是经国家发改委批准设立的省级开发区，随着杭州经济的不断发展，其土地的稀缺性日益突现。2、区位优势性项目地处长江三角洲中心区域，得天独厚的区位条件使其成为接轨上海，积极参与长三角地区合作与交流的前沿阵地，本地块的增值效应日益显现。3、配套齐全性项目周边生活配套设施完善，为园区提供了一系列宜商宜居的生活配套，为本项目的对总部经济的打造和高新技术产业与先进制造业企业的引进提供了良好的市场保证。二二二二、市场需求分析市场需求分析市场需求分34、析市场需求分析 随着杭州城市文化创意产业的聚集效应逐渐形成，文化创意产业的发展能力显著增强，目前，杭州市已形成的创意产业集群主要有LOFT49、唐尚 433 创意中心、A8 艺术公社、西湖创意谷以及浙江省文化创意产业实验区等。以 LOFT49 为例，该创意产业园位于杭州市拱墅区杭印路 49 号，截至 2007 年，产业园旧厂房的出租面积已达 1万多平方米，吸引了近 30 家各具特色的创意机构，总注册资金近 5000万元。其中包括一所学校和 20 多家艺术机构，主要集中在视觉设计产业，业务涉及会展展示、图文、室内美术装饰、园林景观、包装设计、工艺品设计、网站制作与开发、摄影、雕塑创作和绘画，聚集35、了四百多位设计、创作人员，2006 年实现年总产值 2.73 亿元。2008 年，虽然受到国际金融危机和国内雪灾、震灾等不利影响，我市文创产业仍然保持着稳步发展的良好态势。据统计，去年全市文化创意产业实现增加值 579.86 亿元，按可比价计算，增长 17.6%，高于全市 GDP 增速 6.6 个百分点，高于全市服务业增加值增速 3.8 个百分点，在全市 GDP 中的比重达 12.1%，比上年提高 0.2 个百分点，对 GDP 增长的贡献率为 13.2%。一系列数据表明，文化创意产业正在不断的新兴和发展并成为我市一个新兴的支柱产业。而本项目建设的所在地位于杭州市钱江经济开发区北依大运河，西临余36、杭超山风景区，地处塘栖湿地，是杭州地区空气质量最好的地方之一，其优美的人居环境、便捷的交通运输、第 14 页 共 18 页 先进的规划设计，齐全的配套设施，也势必将会吸引众多文化创意企业争相入驻。第六章第六章第六章第六章 项目建设方案项目建设方案项目建设方案项目建设方案 一一一一、项目建设规划和规模项目建设规划和规模项目建设规划和规模项目建设规划和规模 本项目总建筑面积约 4.72 万平方米，总投资约 13300 万元人民币，拟建成一个以文化、创意、生态、科技为主题的高品质文化产业园区，使其成为工作、生活及休闲相结合的城市新区。二二二二、项目建设内容和进度项目建设内容和进度项目建设内容和进度项37、目建设内容和进度 本项目的项目可行性研究报告编制及审批后，立即着手进行初步的设计和立项审批工作，然后计划在 2012 年 3 月正式开工建设直至全部完工后，进入全面的招商推广工作。本项目一次性规划，根据供地进程，自供地之日起，在 1.5 年内分期完成项目建设。具体进度安排详见下表。第七章第七章第七章第七章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 项目项目项目项目 项目建设进度项目建设进度项目建设进度项目建设进度 2011 年 2012 年 2012 年 2013 年 2013 年 2013 年 3-9 月 3-6 月 7-12 月 1-6 月 7-8 月 9-38、12 月 立项(土地、契税)基建开工 招商推广 企业进驻 第 15 页 共 18 页 一一一一、项目建设投资估算项目建设投资估算项目建设投资估算项目建设投资估算 项目总投资预算表 项 目 用地面积(亩)建筑面积（）总容积率 金额（万元）基建项目投入 59.27 47235 1.23 13300 其中：（1）项目基建及前期费用投资情况表 项目 序号 费用名称 总额（万元）工业厂房项目工程直接投资工业厂房项目工程直接投资工业厂房项目工程直接投资工业厂房项目工程直接投资 （?）?费?费?费?费?用?用?用?用?（?）?费用?费用?费用?费用?（?）建?建?建?建?总?项目?（?）?费?费?费?费?（39、?）?费用?费用?费用?费用?（六六六六）?费用?费用?费用?费用?（七七七七）?费用费用费用费用?（?）?费费费费?投资总额投资总额投资总额投资总额?二二二二、资金来源与筹措资金来源与筹措资金来源与筹措资金来源与筹措 本项目投资所需资金 13300 万元人民币。资金由企业自筹 4000万元人民币，银行融资 9300 万元人民币，并按工程建设进度，计划在一年半内完成投入。三三三三、资金使用计划资金使用计划资金使用计划资金使用计划 根据项目实施进度，于 2011 年 3 月-2011 年 9 月投入土地开发、立项费用 1300 万元人民币，2012 年 3 月-2012 年 12 月工程投入建设40、费用 6200 万元人民币，2013 年 1 月-2012 年 8 月工程投入建设费用4500 万元人民币，2013 年 9 月-2013 年 12 月投资工程款 1300 万元人民币。第 16 页 共 18 页 第?章第?章第?章第?章?一一一一、基本参数基本参数基本参数基本参数 1 1 1 1、项目投资现金流量表项目投资现金流量表项目投资现金流量表项目投资现金流量表（全部投资全部投资全部投资全部投资）基建项目现金流量表 单位：万元人民币 项目 建设期（2 年）经营期（1 年）年份 0 1 2 3 净现金流出-1300-6200-4500-1300 净现金流入 8930 15285 累计净现41、金流量-1300-7500-3070 10915 注：包括建设期的投资回收期：3（年）不包括建设期的投资回收期：1.5（年）2 2 2 2、预测经营投产年平均效益预测经营投产年平均效益预测经营投产年平均效益预测经营投产年平均效益 经营投产第一年全部出售工业用地 47235 平方米房产，根据当前相同区域位置的工业标准厂房每平方米 3500 元、联体办公楼每平方米 5800 元、独幢办公楼每平方米 7800 元的销售价格预测，预测合计可实现销售收入 24215 万元。营业税金 1380 万元，土地增值税 2860万元，所得税 1670 万元，现金净流入 5005 万元。二二二二、财务分析财务分析财42、务分析财务分析 1、经济效益分析：（1）本项目受益于省市政府以及钱江经济开发区对文化创意产业项目的支持，项目取得的各项成本都远远低于当前的正常平均市场水平，无论是购置土地价格，还是在项目建设运营后的各项优惠政策,都为项目快速的收回投资并盈利，并在日后获取更大的收益奠定了良好的基础，通过财务测算，本项目的正式投产后预计可在 3 年内收回全部投资，并获净利润 5005 万元。以上收益未考虑入园企业税收返回奖励。第 17 页 共 18 页 2、社会效益分析：通过该项目的开发建设可以极大程度的提高钱江经济开发区的形象和产业档次，实现了城市发展的战略规划，与杭州的战略目标相符，营造了良好的投资环境，可以43、吸引更多的资金、企业来园区投资，同时也吸引了更多的人才，并给投资者带来可观的投资回报。通过该项目建造的合理设计和布局，为科学利用自然资源、促进环境保护和生态平衡以及对节能等的良性循环创造条件，为杭州城市以及杭州钱江经济开发区的建设及经济发展的快速推进带来了极大的促进作用。第九章第九章第九章第九章 可行性研究及建议可行性研究及建议可行性研究及建议可行性研究及建议 一一一一、可行性研究结论可行性研究结论可行性研究结论可行性研究结论 1、本项目符合国家产业结构调整总体规划。2、本项目符合杭州市国民经济和社会发展“十一五”总体规划。3、本项目受益政府各项政策的支持，拥有最优的购地价格、最优的扶持政策，44、最低的成本投入，预计投资回收期仅为 3 年（包含建设期 1.5 年），具有很强的盈利能力和最低的风险系数。项目实施后，企业盈利能力将得到大大的增强，各项经济指标表明，项目财务上是可行的，经济效益是良好的。4、本项目建设对提升产业层次，提高钱江经济开发区及项目园区的社会影响力和经济效益，扩大社会劳动就业等方面有良好的社会效益。二二二二、项目风险分析及建议项目风险分析及建议项目风险分析及建议项目风险分析及建议 本项目建设投资资金适中，回收期符合投资性项目要求，但也会受到国家宏观调控政策变化的影响，使项目经营存在一定风险性。鉴于对本项目的准确选择，建议以项目本身的广泛价值和特色为主导，依托杭州钱江经济开发区平台，依靠项目管理团队丰富市场运营经验，合理组合资金来源渠道，通过发挥辐射带动作用，大力招商引资，第 18 页 共 18 页 做大做强，最大程度地发挥本项目的投资效益和社会效益。综上所述，本项目有先进的理念为指导，充分的国家、省市政策支持，具备丰富管理经验的项目团队，项目的市场前景广阔，创造利税能力极强，具有明显的经济效益和社会效益。项目立项正确，项目可行，投资是必要的，应加快对项目的实施，争取早日建设投产，早出效益。杭州万华控股集团有限公司 香港亨达集团有限公司 二零一二年一月