1、SUNAC WUHAN TAZI lake K3 DISTRICT DEISGNCONCEPTUAL PLANNING PROJECT武汉市 融创塔子湖K3地块-概念方案设计2020年09月 VISION 愿景 PLANNING 规划策略 INTERPRETATIONS 规划解读 PRODUCT 产品策略 FAADE 立面策略 PROMOTER 首开策略 P1 P2 P3 P4 P5 P6 INDEX 目录 设 计 愿 景 VISIONS P1 微信及QQ同号码：1115955733，朋友圈每周送新资料，http:/，仅用于学习交流，24小时内删除武汉 印象 区域 印象 项目区位Locatio2、n规划策略 Planning3.资源优势：Resources Superiority 基地选址位于塔子湖旁，周边相发展成熟，可以推动项目发展。地块位于武汉市江岸区 1.交通可达性：Traffic accessibility 选址位于江岸区三环线内，距汉口站5KM,交通便利。2.城市展示性：Urban Exhibition基地西侧为塔子湖东路，北侧为和谐大道，为主要城市展示面。4.内部条件：Internal Conditions 基地内部地势平坦，可利用率高。5.资源利用：Resource Utilization 选址周边有众多学校资源，商业服务资源和良好景观资源。三环线 黄陂区 青山区 江汉区3、 汉阳区 东西湖区 武昌区 硚口区 武汉站 SITE 天河机场 江岸区 汉口站 微信及QQ同号码：1115955733，朋友圈每周送新资料，http:/，仅用于学习交流，24小时内删除SITE 项目周边公共配套相对完善，紧邻市民之家、武汉海昌极地海洋公园、塔子湖体育中心、等市政配套设施；东西湖 极地海洋公园 武汉海昌 极地海洋公园 颐湖公园 汉口城市广场 购物中心 黄潭湖 塔子湖 仁和 公园世纨 永旺梦乐城 武汉金桥 东方广场 梦湖公园 体育公园 凯信 后湖生活广场 中环 商贸城市场 塔子湖体育中心 项目区位Location规划策略 PlanningSITE 石桥站 中一路站 塔子湖站 市民之4、家站 后湖大道站 兴业路站 二七小路站 项目周边交通成熟，紧邻武汉大道及三环线；紧邻地铁8号线中一路站F口；交通便利；地铁12号线正建设施工；杨汊湖站 项目交通Traffic规划策略 Planning区域定位：成熟的内环城市居住片区 右侧商业地块，未来商业价值高；居住用地 城市绿地 商业金融用地 交通设施用地 体育用地 水域 本项目位于“以住宅为主，商业为辅”的后湖西片区。武汉市融创塔子湖K3地块用地属性为居住用地及商业服务业设施用地，紧临塔子湖，三环线以内，地理位置优越。周边区域以居住用地、商业金融用地以及体育用地为主，多片绿化用地、水域为辅，且每块居住用地均配备完善的服务配套。图例：塔子湖5、武汉全民健身 活动中心 SITE 上位规划理解Regional Context规划策略 PlanningSITE 育才越秀小学 武汉市实验学校 武汉市育才实验第二小学 江岸区余华岭小学 武汉市第十三中学 石材小学 武汉市育才同安小学 场广一中 武汉市财贸学校 武汉市育才行知小学 武汉市育才汉口小学 武汉市东西湖区将军路小学 东西湖金银潭小学 武汉市桃李艺校 武汉和谐中西结合医院 武汉市民之家 春林医院 武汉市中心医院 汉口城市广场购物中心 凯信后湖生活广场 中环商贸城市场 东方广场 泛悦MALL 永旺梦乐城武汉金桥 项目周边学校、医院、商业配套相对成熟；周边配套Matching规划策略 Pla6、nning目标客群-项目目标人群为刚需与品质皆有些许追求的80后、90后 地段价值 周边景观 配套完善 目标客群 周边配套-项目周边有市民之家以及诸多小学和商业，配套完善 周边景观-项目南面正对塔子湖体育中心，极高提高了未来生活品质，景观优越 地段价值-项目位于武汉市江岸区塔子湖片区，区域交通为三环以内，未来价值可期 总结 Summary 规划策略 Planning Planning Vision 规划愿景 最IN 国际运劢社区 Sports community 独特的城市形象与空间形态，营造城市记忆点 一个成熟的城市连结点，未来塔子湖片区之首 多元业态交汇融合，打造富有活力的区域中心 漫游型7、体验的开放空间，强力的生活加速器 给城市注入充满活力与多元化国际化的交流空间 规 划 策 略 PLANING P2 微信及QQ同号码：1115955733，朋友圈每周送新资料，http:/，仅用于学习交流，24小时内删除M M 基地交通Base Traffic规划策略 Planning1 2 4 5 3 6 基地现状Base Traffic规划策略 Planning塔子湖卫生服务中心（现状建筑）基地周边除了塔子湖东路 已建成之外，其他均为规划道路。塔子湖卫生服务中心位于基地西北角。基地内部无高差，地势平坦。基地现状限制条件Limitations Of The Site Status Quo规划8、策略 Planning50.79 万 16.25万 住宅及配套 商业 设计仸务解读Design Assignment规划策略 Planning地块条件研判 品质价值 让人耳目一新的出发点 A completely new approach产品去化产品品质产品溢价多方位考虑地块产品落位问题 如何挖掘平衡地块产品价值？How to excavate&Balance?商办 住宅 50.4w 16.25w 地块 条件 研判 用地切分原则 Segmentation principle根据刚需市场及区位现状条件，本项目并非单纯的“货值最大化”，在保证住宅品质及去化率基础上 商业、公寓价值最大化及快9、速去化才是难点和重点 商业价值面占足，探索货值去化双丰收 景观、面宽条件不输竞品 配套 对商业 及住宅 影响最 小 商业 住宅 配套 根据区域市场反应及认知，住宅产品无太多溢价空间，小面积段产品无去化压力合理平衡住宅不商业癿资源分配项目核心挑战 地块功能区块如何划分？How is the functional block divided?去化16万方商办如何快速去化 How to quickly remove 160000 square meters of business 高容高FAR下癿居住空间如何布局 How to layout the living space under high f10、ar？穷丼测算 货值对比 均衡评优 产品价值挖掘 规划策略 Block Interpretation 住宅产品类型确定，无溢价空间,可通过提升住宅品质提升产品的竞争力。一层外街商业 Loft多层公寓 一层内街商业 二层外街商业 高层公寓 二层内街商业 SOHO公寓 100 75 65 65 50 45 37.5 35 0.6 0.4 1.0 0.8 0.50.65 0.3 0.7 60 30 65 52 25 29.25 11.25 24.5 0 020406080100产品价值评估表 价格系数 可售性系数 综合指数（0.2）（0.4）（0.6）（0.8）（1.0）商业产品溢价比序：商业产品根11、据其价值与去化速度判断，保证住宅品质的前提下，首选一层外街商业，多做LOFT公寓提升商业产品溢价，少做或不做二层商业。2 1 4 3 根据产品溢价关系布局原则 1.商业沿街最大 2.住宅面宽合理，分区清晰 3.幼儿园配套考虑日照佳，对住宅影响较小的位置 井南路 井南一路 1 3 2 3 1 2 4 井南路 井南一路 井南路 井南一路 商业价值排序 居住价值排序 幼儿园选址分析 地块价值排序 Landscape analysis 规划策略 Planning 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 如何选择规划溢价侧重点？地块规划价值 Plot planning value 规划策略 Plan12、ning 住宅价值 商业价值 住宅占地越大 住宅产品佳 快速去化 商业占地越大 价值越高 溢价越大 16.3w 50.4w 住宅最优 快速去化 均好性 合理分配商住资源 货值最大 大面宽高层 商业 商业 商业溢价方向 均好性方向 合理分配商住资源 货值最大 快速去化 丌同癿布局模式 Different layout modes 规划策略 Planning 大面宽高层 商业 大面宽高层 商业 大面宽高层 商业 住宅地块调整，商业U字形布置 住宅地块调整，商业U字形布置 地块东西向布置 商业南北向类住宅布置【3】商住用地规整化【4】商业溢价最大化【2】商业住宅均质化【1】住宅品质最大化 产品价值挖13、掘 规划策略 Block Interpretation 尝试方案癿各种可能性！具有代表性的规划方案方向 住宅地块规整，商业U字形布置 均好性方向 高货值 高品质 地块东西向布置 商业南北向类住宅布置 商业高溢价方向 1 2 3 4 高层：504154 一层商业：19900 LOFT公寓：37050 SOHO公寓：11700 高层公寓：90959 系数货值：4079.17万 去化值：3825.99万 高层住宅：504154 一层商业：22182 LOFT公寓：41660 SOHO公寓：16000 高层公寓：82658 系数货值：4110.42万 去化值：3853.18万 高层住宅：504154 14、一层商业：20178 LOFT公寓：52629 SOHO公寓：18857 高层公寓：70836 系数货值：4128.95万 去化值：3870.802万 高层住宅：504154 一层商业：13207 LOFT公寓：65408 SOHO公寓：20318 高层公寓：63572 系数货值：4136.96万 去化值：3898.13万 住宅地块规整，商业U字形布置 均好性方向 1 2 高层：504154 一层商业：19900 LOFT公寓：37050 SOHO公寓：11700 高层公寓：90959 系数货值：4079.17万 去化值：3825.99万 高层住宅：504154 一层商业：22182 LOFT15、公寓：41660 SOHO公寓：16000 高层公寓：82658 系数货值：4110.42万 去化值：3853.18万 地块东西向布置 商业南北向类住宅布置 商业高溢价方向 3 4 高层住宅：504154 一层商业：20178 LOFT公寓：52629 SOHO公寓：18857 高层公寓：70836 系数货值：4128.95万 去化值：3870.802万 高层住宅：504154 一层商业：13207 LOFT公寓：65408 SOHO公寓：20318 高层公寓：63572 系数货值：4136.96万 去化值：3898.13万 设计策略 Design Strategy 方案一 100m高层11栋16、 140m高层11栋 170m高层4栋 点板结合，公共大花园 开放式街区，活力社区 独立设置公寓塔楼 高层住宅产品：504154 高层公寓面积:90959 商业面积:71541 住宅舒适度高 景观资源丰富 设计策略 Design Strategy 公寓产品 商业产品 高层住宅产品 幼儿园 方案一 高层住宅产品：504154高层公寓面积:90959 商业面积:71541 设计策略 Design Strategy 方案二 100m高层8栋 140m高层13栋 170m高层4栋 点板结合，公共大花园 开放式街区，活力社区 独立设置公寓塔楼 高层住宅产品：504154 高层公寓面积:82658 商业面17、积:79842 住宅舒适度高 景观资源丰富 设计策略 Design Strategy 方案二 公寓产品 商业产品 高层住宅产品 幼儿园 高层住宅产品：504154高层公寓面积:82658 商业面积:79842 设计策略 Design Strategy 方案三 100m高层6栋 140m高层10栋 170m高层6栋 点板结合，板式为主 开放式街区，活力社区 独立设置公寓塔楼 高层住宅产品：504154 高层公寓面积:70836 商业面积:91664 商住用地规整公共景观不足 设计策略 Design Strategy 方案三 公寓产品 商业产品 高层住宅产品 幼儿园 高层住宅产品：504154高层18、公寓面积:70836 商业面积:91664 设计策略 Design Strategy 方案四 100m高层6栋 140m高层10栋 170m高层6栋 点板结合，板式为主 开放式街区，活力社区 独立设置公寓塔楼 高层住宅产品：504154 高层公寓面积:63572 商业面积:98928 公寓去化灵活 住宅品质不足 设计策略 Design Strategy 方案四 公寓产品 商业产品 高层住宅产品 幼儿园 高层住宅产品：504154高层公寓面积:90959 商业面积:71541 住宅地块规整，商业U字形布置 均好性方向 地块东西向布置 商业南北向类住宅布置 商业高溢价方向 主推方向 高货值 高品质19、 1 2 3 4 100m高层：11栋 140m高层：11栋 170m高层：4栋 多组团花园布置、视线开阔 点式布置 系数货值：4079.17万 去化值：3825.99万 100m高层：8栋 140m高层：13栋 170m高层：4栋 大花园、户户超尺度视线 点式布置 系数货值：4110.42万 去化值：3853.18万 100m高层：6栋 140m高层：10栋 170m高层：6栋 商住用地相对独立 板点结合 系数货值：4128.95万 去化值：3870.802万 100m高层：11栋 140m高层：11栋 170m高层：4栋 公寓去化灵活 住宅品质丌足 系数货值：4136.96万 去化值：3820、98.13万 规 划 解 读 INTERPRETATIONS P3 让人耳目一新的出发点让人耳目一新的出发点 A completely new approach 总体规划平面图 方案一 鸟瞰 效果 功能分区 Functional area 规划方案 Planning scheme 住宅 商业 配套 办公 入口 幼儿园 图例：A地块总体经济技术指标（住宅用地）序号 项目名称 设计值 单位 备注 1 规划总用地面积 169677.03 2 可建设用地 169677.03 其中 居住用地/商服设施用地 169677.03 A文化活劢用地 0.00 U通信用地 0.00 S2城市轨道交通用地 0.0021、 3 总建筑面积 971987 包含地上和地下总建面（计容不丌计容之和）4 计容建筑面积 676700 676700 其中 住宅建筑面积 504154 商业服务业建筑面积 162500 其中 一层外街 12100 一层内街 7800 LOFT多层公寓（商业）37050 二层外街商业 0 SOHO公寓（商业）11700 二层内接商业 2891 高层公寓（办公）90959 住宅公共配套设施面积 10046 其中 幼儿园 6330 九班（2730）十二班（3600）物业管理用房 1008 0.2%的总建筑面积，丌低于100平米，含20平米业委会用房 养老服务用房 899 20/100户 医疗文体用房22、 489 10+24=34平方米/千人 垃圾房 100 每个地块配置一个 社区服务用房 899 500-1500户丌少于300平方米，1500-5000户按20/100户 消防控制室 80 每栋超高层配置一个（20、30），无超高层1个50 开闭所 240 8万配一个，120/个 配电房 1008 住宅400户配一个；商办4万平米配一个,84/个 5 丌计容建筑面积 295287 其中 架空层面积 避难层面积 16348 地下室面积 278939 其中 非人防地下室 235097 方案阶段按照35/辆停车系数计算 人防地下室 34652 人防按计容面积约5%计算 非机劢车库面积 9190 6 23、容积率 3.99 7 建筑密度 21.81%8 建筑占地面积 37007 9 绿地率 30%根据武汉市城市绿化条例 10 停车位数 12182 辆 包含机劢车及非机劢车停车位数 其中 机劢车停车位数 7587 辆 其中 普通商品住宅停车位数 5042 辆 248号令，二环不三环之间按照1/100计算 社会停车位 198 辆 地块需配置198社会停车位 商办停车位数 2210 辆 248号令，二环不三环之间三类商业按照0.5/100计算，办公1.5辆/100计算 幼儿园停车位数 88 辆 幼儿园二环不三环之间按每班4辆，加两个校车车位 住宅配套停车位数 50 辆 248号令，二环不三环之间三类商24、业按照0.5/100计算（2）非机劢车停车位数 4595 辆 其中 其中 普通商品住宅停车位数 2521 辆 248号令，住宅非机劢车位按照0.5/100计算 商办停车位 2018 辆 248号令，三类商业非机劢车位按照1.5/100，办公按1.2/100计算 幼儿园停车位数 0 辆 配套停车位数 56 辆 248号令，三类商业非机劢车位按照1.5/100计算 11 住宅户数 4496 户 12 居住人数 14387 人 按3.2人/人计算 功能体量 Functional volume 规划方案 Planning scheme 住宅面积：住宅面积：504154 Residential area25、：504154 高层公寓面积：高层公寓面积：90959 Apartment area：90959 幼儿园面积：幼儿园面积：6330 Kindergarten area：6330 LOFT公寓面积：公寓面积：37050 Apartment area：37050 SOHO公寓面积：公寓面积：11700 Apartment area：11700 商业街面积：商业街面积：22791 Commercial area：22791 SOHO公寓面积：公寓面积：11700 Kindergarten area：11700 规划结构 Planning structure 规划方案 Planning scheme 26、图例：社区主轴 社区次轴 商业轴线 中心节点 次级节点 组团分析 Group analysis 规划方案 Planning scheme 图例：居住区 商业区 办公区 幼儿园 商业区 商业区 商业区 办公区 办公区 幼儿园 居住社区 居住社区 办公区 公共空间分析 Public space analysis 规划方案 Planning scheme 城市轴线贯穿 多空间串联 社区对内轴线开放 沿塔子湖东路界面 Public space interface 规划方案 Planning scheme 地铁口转角界面 Public space interface 规划方案 Planning sche27、me 商业中庨界面 Public space interface 规划方案 Planning scheme 沿街商业界面 Public space interface 规划方案 Planning scheme 内街空间界面-LOFT公寓立面 Loft apartment facade 规划方案 Planning scheme 塔楼公寓入口 Tower apartment entrance 规划方案 Planning scheme 南侧小区入口空间界面 Public space interface 规划方案 Planning scheme 公共性 半公共性 半私密性 图例：社区结构分析Commu28、nity structure analysis规划方案 Planning scheme四级管理：一级：社区大堂 二级：组团大堂 三级：单元大堂 四级：刷卡电梯 3 2 3 2 3 1 1 1 4 4 4 2 小区入口 Tower apartment entrance 规划方案 Planning scheme 风雨连廊 Tower apartment entrance 规划方案 Planning scheme 风雨连廊 Tower apartment entrance 规划方案 Planning scheme 超高层塔楼 Tower apartment entrance 规划方案 Plannin29、g scheme 空中绿化 Tower apartment entrance 规划方案 Planning scheme 公寓云顶会所 Tower apartment entrance 规划方案 Planning scheme 南侧入口 西侧沿街 西南侧街角 139.8m 139.8m 168m 168m 96.3m 96.3m 139.8m 139.8m 96.3m 96.3m 139.8m 139.8m 96.3m 168m 168m 139.8m 139.8m 139.8m 139.8m 139.8m 城市天际线分析 Analysis of urban skyline 规划方案 Plann30、ing scheme 建筑高度 Building height 规划方案 Planning scheme 33F 48F 58F 图例：96.3M 139.8M 139.8M 96.3M 139.8M 96.3M 139.8M 96.3M 168M 168M 168M 168M 139.8M 96.3M 139.8M 139.8M 139.8M 139.8M 139.8M 139.8M 139.8M 91.5M 141M 99M 产品分布 Product distribution 规划方案 Planning scheme 75 95 105 125 140 图例：105 95 140 75 131、25 商品房户型面积配比表 面积段 80 95 105 125 140 合计 户数（户）660 808 826 1302 900 4496 面积（）52800 76760 86730 164052 126000 504154 实际套数比 15%18%18%29%20%100.00%需求套数比 10%20%20%30%20%100.00%视距分析 Stadia analysis 规划方案 Planning scheme 人行流线分析 Human decency analysis 规划方案 Planning scheme 图例：城市道路 住宅人行流线 商业办公人行流线 车行流线分析 Streaml32、ine analysis 规划方案 Planning scheme 住宅落客区 Residential drop off 幼儿园落客区 Kindergarten drop off 住宅落客区 Residential drop off 住宅落客区 Residential drop off 商业办公落客区 Business office drop off 商业办公落客区 Business office drop off 商业办公落客区 Business office drop off 图例：城市道路 车行流线 地下车库入口 幼儿园车行出入口 消防分析 Fire control analysis 规33、划方案 Planning scheme 图例：城市道路 消防流线 消防登高面 消防车出入口 静态停车 Static parking 规划方案一 Planning scheme 根据武汉市建设规划管理技术规定需配建停车位数7587辆，本次设置7587辆，满足规范设计要求。地下一层面积：156356 停车数量：5478辆（含住宅及配套停车5180辆及社会停车198辆）地下二层面积：54064 其中人防区域面积：34651 停车数量：2109辆 图例：地库一期范围 地库二期范围 地库三期范围 地库四期范围 车库出入口 停车系统 Parking system 规划方案一 Planning scheme34、 图例：地库范围 车库出入口 项目 本地块 机动车总停车数(辆）5482 其中 地上停车(辆）4 地下停车(辆）5478 地下车库总面积()156356 地下单车位面积指标（/辆）29 备注 单车位面积指标未计高层地下室面积 地下一层：停车系统 Parking system 规划方案一 Planning scheme 图例：车库出入口 地库非人防范围 地库人防范围 地下二层：项目 本地块 机动车总停车数(辆）2109 其中 地上停车(辆）0 地下停车(辆）2109 地下车库总面积()54064 地下单车位面积指标（/辆）28 备注 单车位面积指标未计高层地下室面积 配套落位Matching d35、rop position规划方案 Planning scheme128M 物业管理用房 医疗文体用房 消防控制室 社区服务用房 养老服务用房 图例：社区服务用房 Community Service Room 养老服务用房 Old-age service room 物业管理用房 Property Management Room 医疗文体用房 Medical Room for Culture and Sports 消防控制室 Fire Control Room 微信及QQ同号码：1115955733，朋友圈每周送新资料，http:/，仅用于学习交流，24小时内删除微信及QQ同号码：1115955736、33，朋友圈每周送新资料，http:/，仅用于学习交流，24小时内删除日照分析 Sunshine analysis 规划方案 Planning scheme 日照分析报告：一、分析软件：众智日照 二、分析设置：1、日照标准：总有效日照分析 2、计算时间：大寒日8:0016:00（真太阳时）3、计算精度：2分钟 4、采样间距：500mm 5、计算高度：住宅900mm 6、地点：湖北省武汉市江岸区塔子湖村 7、分析方式：线性分析 8、分析范围：全部 三、结论：新建住宅均满足大寒日两小时日照。幼儿园均满足冬至日三小时日照。分期开发建议Phased development proposal规划方案 P37、lanning scheme一期 二期 三期 四期 让人耳目一新的出发点让人耳目一新的出发点 A completely new approach 总体规划平面图 方案二 鸟瞰 效果 功能分区Functional area 规划方案 Planning scheme住宅 商业 配套 办公 入口 幼儿园 图例：A地块总体经济技术指标（住宅用地）序号 项目名称 设计值 单位 备注 1 规划总用地面积 169677.03 2 可建设用地 169677.03 其中 居住用地/商服设施用地 169677.03 A文化活劢用地 0.00 U通信用地 0.00 S2城市轨道交通用地 0.00 3 总建筑面积 938、74312 包含地上和地下总建面（计容不丌计容之和）4 计容建筑面积 676700 其中 计容建筑面积 676700 其中 住宅建筑面积 504193 商业服务业建筑面积 162500 22182 其中 一层外街 14902 一层内街 6600 LOFT多层公寓（商业）41660 二层外街商业 0 SOHO公寓（商业）16000 二层内接商业 680 高层公寓（办公）82658 住宅公共配套设施面积 10007 其中 幼儿园 6330 九班（2730）十二班（3600）物业管理用房 1008 0.2%的总建筑面积，丌低于100平米，含20平米业委会用房 养老服务用房 884 20/100户 医39、疗文体用房 481 10+24=34平方米/千人 垃圾房 100 每个地块配置一个 社区服务用房 884 500-1500户丌少于300平方米，1500-5000户按20/100户 消防控制室 80 每栋超高层配置一个（20、30），无超高层1个50 开闭所 240 8万配一个，120/个 配电房 1008 住宅400户配一个；商办4万平米配一个,84/个 5 丌计容建筑面积 297612 其中 架空层面积 0 避难层面积 18444 公共连廊面积 0 地下室面积 279168 其中 非人防地下室 235225 方案阶段按照35/辆停车系数计算 人防地下室 34757 人防按计容面积约5%计算40、 非机劢车库面积 9185 6 容积率 3.99 7 建筑密度 30%8 建筑占地面积 50903 9 绿地率 30%根据武汉市城市绿化条例 10 停车位数 12186 辆 包含机劢车及非机劢车停车位数 其中 机劢车停车位数 7594 辆 其中 普通商品住宅停车位数 5042 辆 248号令，二环不三环之间按照1/100计算 社会停车位 198 辆 地块需配置198社会停车位 商办停车位数 2216 辆 248号令，二环不三环之间三类商业按照0.5/100计算，办公1.5辆/100计算 幼儿园停车位数 88 辆 幼儿园二环不三环之间按每班4辆，加两个校车车位 配套停车位数 50 辆 248号令41、，二环不三环之间三类商业按照0.5/100计算（2）非机劢车停车位数 4593 辆 其中 其中 普通商品住宅停车位数 2521 辆 248号令，住宅非机劢车位按照0.5/100计算 商办停车位数 2017 辆 248号令，三类商业非机劢车位按照1.5/100，办公按1.2/100计算 幼儿园停车位数 0 辆 配套停车位数 55 辆 248号令，三类商业非机劢车位按照1.5/100计算 11 住宅户数 4420 户 12 居住人数 14144 人 按3.2人/人计算 功能体量 Functional volume 规划方案 Planning scheme 住宅面积：住宅面积：504193 Resi42、dential area：504193 高层公寓面积：高层公寓面积：82658 Apartment area：82658 幼儿园面积：幼儿园面积：6330 Kindergarten area：6330 LOFT公寓面积：公寓面积：41660 Apartment area：41660 SOHO公寓面积：公寓面积：16000 Apartment area：16000 商业街面积：商业街面积：22182 Commercial area：22182 SOHO公寓面积：公寓面积：16000 Kindergarten area：16000 组团分析Group analysis规划方案 Planning s43、cheme商业区 商业区 商业区 图例：居住区 商业区 办公区 幼儿园 商业区 幼儿园 居住社区 办公区 办公区 办公区 公共空间分析Public space analysis规划方案 Planning scheme大花园模式 社区空间相对封闭 外部商业界面最大化 公共性 半公共性 半私密性 图例：社区结构分析Community structure analysis规划方案 Planning scheme三级管理：一级：社区大堂 二级：组团大堂 三级：单元大堂 四级：刷卡电梯 2 3 2 3 1 1 3 4 3 4 1 2 2 4 4 2 建筑高度Building height规划方案 Pla44、nning scheme33F 48F 58F 图例：96.3M 139.8M 168M 139.8M 139.8M 96.3M 168M 168M 168M 139.8M 96.3M 139.8M 139.8M 139.8M 139.8M 139.8M 139.8M 139.8M 139.8M 139.8M 51M 96.3M 145.5M 48F 48F 48F 105M 产品分布 Product distribution 规划方案 Planning scheme 75 95 105 125 140 图例：105 95 140 75 125 商品房户型面积配比表 面积段 80 96 10545、 126 140 合计 户数（户）528 808 736 1448 900 4420 面积（）42240 77568 77280 182448 126000 505536 实际套数比 12%18%17%33%20%100.00%需求套数比 10%20%20%30%20%100.00%视距分析Stadia analysis规划方案 Planning scheme人行流线分析Human decency analysis规划方案 Planning scheme图例：城市道路 住宅人行流线 商业办公人行流线 车行流线分析Streamline analysis规划方案 Planning scheme图例46、：城市道路 车行流线 地下车库入口 幼儿园车行出入口 住宅落客区 Residential drop off 幼儿园落客区 Kindergarten drop off 幼儿园落客区 Kindergarten drop off 住宅落客区 Residential drop off 住宅落客区 Residential drop off 商业办公落客区 Business office drop off 商业办公落客区 Business office drop off 商业办公落客区 Business office drop off 消防分析Fire control analysis规划方案 Plann47、ing scheme图例：城市道路 消防流线消防登高面 消防车出入口 规划方案二 Planning scheme静态停车Static parking根据武汉市建设规划管理技术规定需配建停车位数7366辆，本次设置7366辆，满足规范设计要求。地下一层面积：156356 停车数量：5557辆（含住宅及配套停车5180辆）地下二层面积：54507 其中人防区域面积：34753 停车数量：1809辆 图例：地库一期范围 地库二期范围 地库三期范围 地库四期范围 车库出入口 停车系统Parking system规划方案二 Planning scheme图例：地库范围 车库出入口 项目 本地块 机动车总48、停车数(辆）5504 其中 地上停车(辆）4 地下停车(辆）5500 地下车库总面积()156356 地下单车位面积指标（/辆）28 备注 单车位面积指标未计高层地下室面积 地下一层：停车系统Parking system规划方案二 Planning scheme项目 本地块 机动车总停车数(辆）1866 其中 地上停车(辆）0 地下停车(辆）1866 地下车库总面积()54507 地下单车位面积指标（/辆）29 备注 单车位面积指标未计高层地下室面积 地下二层：图例：车库出入口 地库非人防范围 地库人防范围 配套落位Matching drop position规划方案 Planning sch49、eme医疗文体用房 Medical Room for Culture and Sports 物业管理用房 Property Management Room 养老服务用房 Old-age service room 社区服务用房 Community Service Room 消防控制室 Fire Control Room 物业管理用房 医疗文体用房 消防控制室 社区服务用房 养老服务用房 图例：日照分析 Sunshine analysis 规划方案 Planning scheme 日照分析报告：一、分析软件：众智日照 二、分析设置：1、日照标准：总有效日照分析 2、计算时间：大寒日8:0016:050、0（真太阳时）3、计算精度：2分钟 4、采样间距：500mm 5、计算高度：住宅900mm 6、地点：湖北省武汉市江岸区塔子湖村 7、分析方式：线性分析 8、分析范围：全部 三、结论：新建住宅均满足大寒日两小时日照。幼儿园均满足冬至日三小时日照。分期开发建议Phased development proposal规划方案 Planning scheme一期 二期 三期 四期 五期方案一 方案二 方案对比 方案一 方案二 方案对比 首 开 策 略 PROMOTER P4 方案对比 Design Comparison 首开策略 Opening design logic 方案二：靠近地铁出入口，重新设51、计高标准售楼部 方案一:保留原售楼处继续使用 塔子湖体育中心 尚湖熙园 越秀星汇君泊 富强天合园 SITE 售楼部 方案一 Plain One 首开策略 Opening design logic 原售楼处只对规划商业产生影响，丌影响住宅开发节奏 塔子湖体育中心 尚湖熙园 越秀星汇君泊 富强天合园 售楼部 方案一分期开发Plain One：Phased Development首开策略 Opening design logicSITE 二期 三期 五期 六期 塔子湖体育中心尚湖熙园越秀星汇君泊富强天合园售楼部SITESITESITE二期三期五期六期六期四期 售楼部丌影响住宅开发节奏，开发至第六期时52、，拆除售楼部SITE 一期二期 三期 塔子湖体育中心 尚湖熙园 越秀星汇君泊 富强天合园 SITE 售楼部 方案二Plain Two首开策略 Opening design logic新售楼部影响规划办公用地，但用户体验获得极大提升2 1 5 6 9 8 7 3 4 2 1 1 2 3 4 5 6 8 7 9“光影九境”城市界面 访客界面 浮光 乐廊 归荫 静水 游园 雅座 望景 人行流线 车行流线 方案二流线分析Plain Two：Flow Lines首开策略 Opening design logic空间造景癿切入点？空间是承载生活艺术癿容器 从建筑空间生长出癿精致，隐奢，精致，契合 雅座 归53、荫 乐廊 静水 方案二建筑空间策略Plain Two：Strategy Of Architectural Space首开策略 Opening design logic龙湖景粼天序 保利中央公园 龙湖景粼天序 旭辉大明宫 丌只是表皮，更是生活 之上价值观癿博弈 当代人文&艺术调性 室内外空间调性粘合度 更高 生活艺术馆 中航樾园 品/调性/品牌 多样化体验Diversified experience首开策略 Opening design logic光自然艺术光自然艺术 城市生活艺术馆城市生活艺术馆 光&自然&艺术“城市生活艺术馆”内部建筑 入口景观 景墙 围挡 停车位 一境城市界面First B54、oundary-City interface首开策略 Opening design logic一境城市界面First Boundary-City interface首开策略 Opening design logic口袋公园 入口景观 景墙 围挡 停车位 现有市政绿化过于单薄，没有成形对景界面，在展示区不市政道路之间，增加遮挡面，绿植，口袋公园二境访客界面Second Boundary-Visitor interface首开策略 Opening design logic二境访客界面Second Boundary-Visitor interface首开策略 Opening design logic55、三境浮光Third Boundary：Floats首开策略 Product design logic四境静水Fourth Boundary：Still Water首开策略 Opening design logic五境乐廊Fifth Boundary：Music Corridor首开策略 Opening design logic六境望景Sixth Boundary：Palace of Vision首开策略 Opening design logic七境归荫Seventh Boundary：Return to Forest首开策略 Opening design logic八境游园Eighth Bou56、ndary：Travel in the Garden首开策略 Opening design logic九境雅座Ninth Boundary：Elegant Seat首开策略 Opening design logic产 品 策 略 P5 PRODUCT 文艺青年 创业青年 自由职业 80、90客群 有能力为自由生活买单 寻找新的精神居所 创造性工作 设计师 广告 媒体 律师 医生 金融保险 年轻化客群 客群设定 Young peoples lifestyle 他们的生活方式=“潮”“现代”他们的审美?需求?我们的客户是一群什么样的人？80s 90s中产阶级客群 普通客群 我们从中得出的 客群需求57、 The customer demand we get 晚睡晚起，弹性工作时间 追求个性，注重自我打造，对社交有要求 年轻活力，有情怀兴趣广泛，爱好运动 对时尚、品味、品质、设计感有高要求 非土豪，不俗，拒绝普通 运劢 开放 活力 运劢 聚会 户外 亲子 绿色 社交 时尚 Product strategy 产品策略 商产 业品 Commercial products 深入挖掘既有产品模式延展 应对市场万变需求 规划导向 自然 配套 资源导向 市场导向 临近市区 生态 产业 北侧滨河 土地平整 地铁规划2，4号线 全力打造花园社区 提供更多景观空间 结合原有和自身条件资源 增加产品癿溢价空间 商58、业产品策略Commercial product strategy产品设计逻辑 Product design logic武汉市建设工程建筑面积规则（168号令）3.3.3 商业结构层高丌应超过6.0米。其中高层商业标准层结构层高和最小分割单元套内建筑面积按照办公楼标准进行控制。3.3.4 办公、旅馆结构层高丌应超过4.5米。办公建筑应采用公共走廊式布局，卫生间、茶水间及各类型管井、烟道、风井应集中设置，建筑最小分割单元套内建筑面积丌应小于50平方米。其中办公建筑如需设置与用卫生间戒与用管道井、烟道、风井、空调室外机搁板的单元式办公，此类建筑最小分割单元套内建筑面积丌应小于150平方米。商店建筑设59、计规范JGJ 48-2014 4.2.10 在大型和中型商店建筑内连续排列商铺时，通道一侧设置商铺主要通道最小净宽度3.0m，通道两侧设置商铺主要通道最小净宽度4.0m 办公建筑设计规范JGJ67-2006 4.1.9 办公建筑的走道宽度应满足防火疏散要求,走道最小净宽：走道长度40M,单面布房走道最小净宽1.3M,双面布房1.5M 走道长度40M,单面布房走道最小净宽1.5M,双面布房1.8M规范解读Normative interpretation产品设计逻辑 Product design logic规范总结：办公建筑：最小分割单元套内建筑面积丌应小于50平方米，层高丌超过4.5M，单户面积60、变大，增加销售难度，需增加产品溢价 商业建筑：对单元建筑面积分割无要求，层高丌超过6.0M,可按照单面布房控制走道宽度，率减少公摊面积 美联中心 楼盘售价：20000RMB/层高：2.8m 类型：商办 SIZE 白金壳子 楼盘售价：15600RMB/层高：4.5m 类型：商办 越秀星汇君泊 楼盘售价：13000RMB/层高：3.4m 类型：商办 汉口幸福万象 楼盘售价：17500RMB/层高：4.5m 类型：商办 竞品分析Analysis of competing products产品设计逻辑 Product design logic白金壳子 2019年，层高4.5m 楼盘售价：15600RM61、B/面积段：45-90 优点：一、采光良好，劢静分离 二、南北通透 缺点：一、卧室面宽小 二、户型设计品质感一般 SITE 白金壳子 一室两厅两卫，45 两室两厅两卫，90 竞品分析Analysis of competing products产品设计逻辑 Product design logic汉口幸福万象 2019年，层高4.5m 楼盘售价：17500RMB/面积段：30-65 优点：一、采光良好 二、客厅架空 缺点：一、卫生间通风差 二、卧室空间小 SITE 汉口幸福万象 一室两厅一卫，32 两室两厅两卫，64 产品设计逻辑 Product design logic竞品分析Analysis62、 of competing products越秀星汇君泊 2018年，层高3.4m 楼盘售价：13000RMB/面积段：35-60 优点：一、采光良好 二、功能分区紧凑 缺点：一、使用面积小 二、户型设计品质感一般 SITE 越秀星汇君泊 一室两厅一卫，35 一室两厅一卫，53 一室两厅一卫，60 产品设计逻辑 Product design logic竞品分析Analysis of competing products美联中心2018年，层高2.8m 楼盘售价：20000RMB/面积段：35-60 优点：一、采光良好 二、流线科学 缺点：一、卫生间通风差 二、房间紧凑 SITE 美联中心 两室63、两厅两卫，48 两室两厅两卫，55 产品设计逻辑 Product design logic竞品分析Analysis of competing products市场小户型产品多样，竞争激烈，主力户型3575 根据市场调研未来公寓仍以小户型为主，客源主要为区域地缘性客户 套内50户型大面宽占比增多 本案需要在公寓产品做出创新，小户型双面宽及多面宽，创造溢价产品 新建公寓追求明厨（天然气）、明卫等品质要求 小户型在满足大面宽的同时，尽可能保证明厨明卫，提升高品质居住体验 产品设计逻辑 Product design logic 竞品分析总结 Analysis of competing products64、 核心问题：如何针对竞品优势提升本项目产品市场竞争力？解决核心思路：1、尽可能多的做LOFT小面积段单元公寓 2、提高产品附加值，挖掘层高溢价优势。（提出5.4m层高LOFT产品）3、加大公寓的类住宅属性，双面宽及多面宽的高舒适性品质产品，（在柱网经济性的前提下最大化面宽）4、考虑居住舒适性，优化朝向资源，用足最优朝向面宽，提升居住品质 5、提升大面积段产品的灵活可变性，多样级配，丰富产品链 产品设计逻辑 Product design logic 产品溢价核心策略 Core strategy of product premium 自住 模式 创业 模式 投资 模式 多模式loft 双钥匙模式多65、钥匙模式30%工作70%工作二人世界三代居产品设计逻辑 Product design logic产品策略-市场导向下癿产品类型Product strategy-product type guided by market产品落位BASE TRAFFIC小户型LOFT公寓产品 花园公寓产品 商墅产品 商业 高层公寓产品 商墅 3050最经济地库轴网下得出产品面宽进深，选取8.1M经济柱网 经济柱网两辆车 6.0m 2.4m*2+0.9(柱宽)=5.7m 10.5m 户型面宽：10.5M 进深4.6M 4.6m 经济柱网四辆车 10.8m 2.4m*4+0.9(柱宽)=10.5m 50 经济柱网三辆66、车 8.1m 2.4m*3+0.9(柱宽)=8.1m 8.1m 户型面宽：8.1M 进深6.2M 6.2m 50 5.7m 户型面宽：5.7M 进深8.8M 8.8m 50 轴网经济性分析Axis network economy产品设计逻辑 Product design logic主力户型产品面积段：套内50 4.05M产品平面图 8.1M产品平面图 8.1M 6.2M 6.2M 4.05M 4.05M 高低区管道预留 高低区管道预留 高层塔楼投影线 24M以上塔楼办公产品8.1M开间，在24M以下调整为两个4.05M产品，保证24M以下商业改公寓产品建面不超过50。产品组合形式Product67、 portfolio form产品设计逻辑 Product design logic24M以上塔楼办公产品走廊宽度1.6M调整至24M以下走廊宽度为3.0M,塔楼与裙房部分相互错开，保证24M以下公寓产品可使用性。商业 商业 商业 商业 商铺 商铺 24M以下产品户型 24M以下产品户型 层高示意图 4.05M面宽产品 8.1M面宽产品 办公 办公 核心筒 4.5M 4.5M 4.5M 4.5M 4.5M 办公 办公 办公 办公 办公 办公 办公 办公 办公 办公 办公 办公 5.4M 5.4M 5.4M 5.4M 4.5M 商业 商业 办公办公面宽：8.1m 进深：6.2m 层高：4.5m 68、产品特点：8.1m大面宽短进深客厅挑空，采光通风满足居住舒适性走道上空赠送高层公寓套内50平方米产品(常规模式)Commercial product strategy产品设计 Product design logic大面宽+短进深+走道上空赠送阅读区 下层平面图 上层平面图 厨房 卧室 赠送区域 储藏室 书房 卧室 产品特点：双钥匙模式独立入户功能齐全走道上空赠送高层公寓套内50平方米产品(双钥匙模式)Commercial product strategy产品设计 Product design logic在原8.1M面宽常规产品基础上调整为两个4.05M面宽独立入户产品客厅 淋浴间 卧室 赠送69、区域 4050 4050 储藏室 下层平面图 上层平面图 淋浴间 客厅 赠送区域 4050 4050 储藏室 卧室 产品特点：四钥匙模式独立入户走道上空赠送下层平面图 上层平面图 高层公寓套内50平方米产品(四钥匙模式)Commercial product strategy产品设计 Product design logic在原双钥匙产品基础上进行上下划分演变四钥匙独立入户产品赠送区域 赠送区域 起居室 卫生间 卧室 储藏室 卫生间 起居室 储藏室 卧室 独立入户 面宽：4.05m 进深：6.2m 层高：5.4m 产品特点：产品面积小可实现双钥匙模式自由转换走道上空赠送商业公寓建面45平方米产品70、Commercial product strategy产品设计 Product design logic模式转换 常规模式平面图 双钥匙模式平面图 卫生间 客厅 卧室 书房 赠送区域 独立入户 起居室 储藏室 起居室 5.4M层高+双钥匙+走道上空赠送社区配套型商业 沿街风情商业 多层花园商业 社区配套型商业商业产品 Commercial products别墅化花园式公寓 私人定制产品模式 酒店化、定制化 别墅化花园式公寓私人定制产品模式酒店化、定制化私人定制产品模式私人定制产品模式私人定制产品模式运营模式一vision商业产品 Commercial products运营模式一 vision租71、 售 花园式公寓 沿街商业+运营模式一 vision 商业产品 Commercial products运营模式二 vision 独栋式办公 营造多样空间 空间多样性、产品适应性强 独栋式办公营造多样空间空间多样性、产品适应性强运营模式二vision商业产品 Commercial products租 售 SOHO 独栋办公+SOHO办公 独栋办公 家不业双重资产 运营模式二 vision 商业产品 Commercial products花园公寓建面70平方米产品Commercial product strategy8.1M面宽+5.4M层高+电梯入户+入户花园+露台赠送商业产品 Commerci72、al products面宽：8.1m 进深：6.0m 层高：5.4m 产品特点：8.1M双面宽 电梯入户 入户花园 赠送露台 明厨明卫设计 可接燃气下层平面图 夹层平面图 赠送区域 明厨 入户花园 露台赠送 书房 疏散楼梯 电梯 疏散楼梯 商业产品 Commercial products标准单元示意 花园公寓建面70平方米产品标准层示意Commercial product strategy类居住别墅 共享住宅资源 更为私密的别墅品质感 类居住别墅共享住宅资源更为私密的别墅品质感商业产品 Commercial products运营模式三vision商墅产品设计Villa product desi73、gn商业产品 Commercial products一、二层平面 三、四层平面 可改造示意 商业产品 Commercial products产品意向-商墅标准户型Product intention-standard house type of Shangshu1F2F1F 2F 3F 3.6M 6.0M 2F变3F 首层平面图 商业产品 Commercial products商墅建面100平方米产品100 square meters products of Shangshu construction area面宽：8.1m 层高：6.0m+3.6m 产品特点：首层层高6M可分割为两层 赠送院子74、,露台 明厨明卫设计 可接燃气 可实现多钥匙模式3.6M 3.0M 3.0M 明卫 庨院 明卫 赠送露台 二层平面图 三层平面图 赠送露台 主卧套房 8.1M面宽+独立入户+赠送庨院+露台赠送Product strategy 产品策略 住产 宅品 Commercial products 百步亭和谐里 地铁时代云上城 仁恒公园世纪 汇悦天地三期 容积率：4.33 楼盘售价：17100RMB/类型：板楼/高层/超高层 汉悦府坤璟 SITE 容积率：4.80 楼盘售价：19800RMB/类型：板楼/超高层 容积率：4.08 楼盘售价：23000RMB/类型：板楼/高层/超高层 容积率：3.36 楼盘75、售价：26000MB/类型：板楼/高层/超高层 容积率：3.33 楼盘售价：14000RMB/类型：板楼/超高层 花样年花好园 容积率：5.22 楼盘售价：12600RMB/类型：塔楼/高层 竞品分析Analysis of competing products产品设计逻辑 Product design logic产品设计 Product design 仁恒公园世纨 2019年，容积率：4.08 楼盘售价：23000RMB/面积段：120-145 优点：一、采光良好，劢静分离 二、全卧室赠送飘窗 缺点：一、卧室面宽小 二、户型设计品质感一般 SITE 仁恒世纨公园 三室两厅两卫，120 三室两厅76、两卫，133 三室两厅两卫，144 汇悦天地三期 2018年，容积率：4.33 楼盘售价：17100RMB/面积段：100-130 优点：一、采光良好，通风舒适 二、大面宽客厅+大阳台 缺点：一、玄关太长 二、户型设计品质感一般 SITE 汇悦天地三期 三室两厅一卫，103 三室两厅两卫，110 三室两厅两卫，130 产品设计 Product design 汉悦府坤璟 2019年，容积率：4.80 楼盘售价：19800RMB/面积段：90-135 优点：一、采光良好，劢静分离 二、南北通透 缺点：一、卧室面宽小 二、户型设计品质感一般 SITE 汉悦府坤璟 三室两厅一卫，93三室两厅两卫，1277、0 三室两厅两卫，131 产品设计 Product design 优点：一、采光良好，劢静分离 二、超大观景阳台 缺点：一、卧室面宽小 二、户型设计品质感一般 SITE 地铁时代云上城 三室两厅一卫，83三室两厅两卫，117 三室两厅两卫，151 地铁时代云上城 2019年，容积率：3.33 楼盘售价：14000RMB/面积段：85-155 产品设计 Product design 产品设计 Product design 优点：一、大面宽 二、南北通透 缺点：一、玄关太长 二、户型设计品质感一般 SITE 花样年花好园 三室两厅一卫，87三室两厅两卫，128 三室两厅两卫，145 花样年花好园 78、2019年，容积率：5.22 楼盘售价：12500RMB/面积段：85-145 面积段/面宽 90-100115-130140-160三室两厅两卫，120 3面宽 三室两厅一卫，83 2面宽 地铁时代云上城 汇悦天地三期 仁恒公园世纪 汉悦府坤璟 三室两厅一卫，103 2面宽 三室两厅一卫，93 2面宽 三室两厅两卫，110 2面宽 三室两厅两卫，117 3面宽 70-80三室两厅两卫，130 2面宽 三室两厅两卫，151 3面宽 花样年花好园 三室两厅一卫，87 2面宽 三室两厅两卫，128 2面宽 三室两厅两卫，145 2面宽 三室两厅两卫，1332面宽 三室两厅两卫，120 3面宽 竞品79、分析 三室两厅两卫，1443面宽 三室两厅两卫，131 3.5面宽 面积段/面宽 90-100115-130140-160三室两厅两卫，120 3面宽 三室两厅一卫，83 2面宽 地铁时代云上城 汇悦天地三期 仁恒公园世纪 汉悦府坤璟 三室两厅一卫，103 2面宽 三室两厅一卫，93 2面宽 三室两厅两卫，110 2面宽 三室两厅两卫，117 3面宽 70-80三室两厅两卫，130 2面宽 三室两厅两卫，151 3面宽 花样年花好园 三室两厅一卫，87 2面宽 三室两厅两卫，128 2面宽 三室两厅两卫，145 2面宽 三室两厅两卫，1332面宽 三室两厅两卫，120 3面宽 竞品分析 三室两80、厅两卫，1443面宽 三室两厅两卫，131 3.5面宽 面积段/面积段/面积段 面宽90-100115-130140-160三室两厅两卫，1203面宽2面宽地铁时代云上城汇悦天地三期仁恒公园世纪汉悦府坤璟三室两厅一卫，1032面宽三室两厅一卫，932面宽三室两厅两卫，1102面宽三室两厅两卫，1173面宽三室两厅两卫，1302面宽三室两厅两卫，1513面宽花样年花好园三室两厅一卫，872面宽三室两厅两卫，1282面宽三三三室室室室室室室室室室室两两两两两两两两两两两两两两厅厅厅厅厅厅厅厅厅厅两两两两两两两两两两两两两两卫卫卫卫卫卫卫卫卫，1451452面宽三室两厅两卫，1332面宽三室两厅两卫81、，1203面宽竞品分析三室两厅两卫，1443面宽三室两厅两卫，1313.5面宽三室两厅一卫，832面宽70-80重点竞品总结 产品小面积段为主 户型设计相对传统 舒适性适中，产品力适中 我们的目标 同等面积，产品力更高、去化无压力 略优于竞品，面积控制小 竞品设计 规范解读户型示意2.1 武汉市建设工程规划管理技术规定（248号令）居住建筑的建筑高度在20米以上的，其最大连续展开面宽度不得大于70米；地块退距紧张时，需控制楼型阳台总面宽 住宅日照以大寒日8时至16时为建筑日照有效时间带，需满足每套住宅至少一个居住空间不低于 2小时日照时间（满窗日照）2.2 新面积计算规定 主体阳台，按其结构底82、板水平投影面积计算1/2 面积；住宅建筑结构内的阳台，按其结构外围水平面积计算全面积；主体结构外的阳台最大进深 2.4m，住宅每个空调室外机搁板水平投影面积不应超过1.0平方米，且每套住宅空调室外机搁板水平投影面积总和应小于4.0平方米。3.设备平台:每套住宅独立设置的集中设备平台（包括集中空调室外机搁板）水平投影面积不应超过3.0平方米，按结构底板水平投影面积计算1/2建筑面积并计入容积率。2.3 三边规定中心城区湖边、山边、江边退距按照三边规定执行，且有开敞面长度限制2.4 建筑设计防火规范（2018年版）2.5 汉十条可偷送部分总结：1、阳台；丌超过套内面积癿12%，进深丌超过2.4米 83、2、凸窗；600宽 武汉当地规范解读 产品设计 Product design 标准化核心筒 创新型核心筒 1、私家入户 2、品质感高 3、得房率低 特点：PK PK 核心筒设计 产品设计 Product design 户型展示 户型80A 建筑面积：80 餐客厅一体化 78 标准化户型 3200 3300 产品设计 Product design 户型展示 80 市场竞品 78 78 PK 3200 3300 产品设计 Product design 户型展示 产品设计 Product design 78 创新2+1户型 户型95:A 建筑面积：95 独立玄关 U型厨房 餐客厅一体化 95 标准化84、户型 3500 2900 3200 产品设计 Product design 户型展示 创新户型一 创新户型二 95 创新户型 产品设计 Product design 户型展示 92 市场竞品 95 95 PK 3500 2900 3200 产品设计 Product design 户型105:A 建筑面积：105 独立玄关 U型厨房 餐客厅一体化 私属主卧 105 标准化户型 产品设计 Product design 户型展示 创新户型一 创新户型二 105 创新户型 产品设计 Product design 95 市场竞品 95 95 PK 产品设计 Product design 先看看市场上卖的85、很好的125户型是什么样的？优点：入户玄关相对独立 大件储藏家政间 独立主卧套系统 缺点：主卧进深较小 主卧卫生间对门 阳台面宽较小 缺少洗衣晾衣空间 仁恒公园世纪 汉悦府坤璟 优点：客厅面宽较大 双面宽阳台 缺点：客厅进深较小 次卧空间较小 没有大件储藏空间 主卧卫生间对门 1750 1250 3000 1400 2500 3600 2400 3000 3100 12100 10000 2800 3000 3200 9000 3000 2400 36.5 在市场接受度很高的产品基础上我们还能做什么？户型125:A 建筑面积：125 独立玄关 大件储藏家政间 U型厨房 餐客厅一体化 私属主卧 86、125 标准化户型 产品设计 Product design 南向大尺度观景阳台 豪华主卧套 需求落位，精细化设计 阳台 可提高阳台生活品质 传统两面宽阳台 独立晾晒区阳台 阳台全部作为晾晒区，阳台杂乱，空间利用不高 阳台区域划分为晾晒区和休闲区，空间相对独立，但衣服晾晒影响室内光线和视线 独立晾晒区 休闲区 独立晾晒区 休闲区 独立晾晒区 阳台区域作为独立休闲区，空间独立完整，晾晒区借用阳台挑空区域，避免对卧室干扰 厨房凸窗 可利用凸窗作为料理台 独立电梯厅 独立洗衣区 三房 南北通 南北通？户型140:A 建筑面积：140 可变空间设计 独立入户玄关 大件储藏家政间 南向宽景阳台 视觉化大空87、间设计 豪华主卧套 140 标准化户型 产品设计 Product design 140平米四房，户型140:A 建筑面积：140 可变空间设计 独立入户玄关 大件储藏家政间 南向宽景阳台 视觉化大空间设计 豪华主卧套 140 创新户型 产品设计 Product design 定制化百变城市居所 按需定制 全客群生活方式 可变户型一 轻奢个性，满足当代人对于社交娱乐空间的需求二人世界客厅打破原有格局,成为社交主要空间1 2 开敞式厨房让做饭变的有趣，参与性更强3 休闲厅与客厅和卧室灵活分隔4 多功能室空间突出娱乐性,休闲性1 3 4 2 140 创新户型 产品设计 Product design 88、2人世界变为5口之家？夫妻与婴儿（3人）+2个老人=5口之家 孩子出生儿童活动区，宝宝的专属游戏天地1 2 男主人卧室，临母婴室，双流线入室4 婴儿备餐台设在餐厅旁准备宝宝餐很方便5 独立的娱乐室，累的时候可以放松一下让妈妈与宝宝更近爸爸也能睡个好觉3 爸爸早回家可以和妈妈一起照顾宝宝，回家较晚则直接从客厅进入卧室，不会打扰母婴。1 2 5 3 4 可变户型二 140 创新户型 产品设计 Product design 5口变7口，如何分配房间？夫妻2人+2个孩子+2个老人+1个保姆=7口之家 二娃出生让客厅成为活动的中心,开放和睦1 2 南向房间给老人和大儿子使用4 餐厅设洗手台方便清洁婴儿用89、品5 北向房间给夫妻、保姆和新生婴儿使用完整的收纳空间3 老人和孩子的卧室之间设门，方便老人照顾小孩夫妻卧室与保姆间设门，方便夜间妈妈与保姆一起照顾婴儿可变户型三 1 2 5 3 4 140 创新户型 产品设计 Product design 一个空间里赋予多种效用，打造紧凑的多功能之家四口之家LDKM系统-起居/餐厅/厨房/多功能区 一体设计1 2 书房客厅的一部分or另一个卧室？3 厨房打开推拉门，也成为餐厅的一部分4 两个小孩之间的卧室可分可合在客餐厅之间设置的工作区，是孩子们画画做手工的地方，妈妈做饭时候也能看到他们,参与其中可变户型四 1 2 3 4 140 创新户型 产品设计 Pro90、duct design 立 面 策 略 FACADE P6 住宅立面风貌问题 现代简洁的立面舒适宜人 我们癿目标 非对称的立面组合形成社区的城市立面 注重人的近距离体验 立面设计 Elevation design 立面设计 Elevation design 1、体块落位 2、群立面区分 3、公建化立面强化 立面特点 适应规划特点的单体变化 利用建筑手法增强整体性和统一性 立面设计 Elevation design 典型单体正立面效果 立面特点 利用构建让拆分体块的立面视觉均衡，丌会有明显的视觉焦点倾斜。立面设计 Elevation design 立面材质示意 浅色真石漆 无色高透玱璃 深色真石91、漆 深色金属铝板 住宅立面风貌问题 立面设计 Elevation design 立面材质示意 浅色真石漆 无色高透玱璃 深色真石漆 住宅立面风貌问题 立面设计 Elevation design 深色金属铝板 无色高透玱璃 棕色金属铝板 浅色真石漆 浅色真石漆 立面材质示意 住宅立面风貌问题 立面设计 Elevation design 落地窗类幕墙做法构造示意 住宅立面风貌问题 立面设计 Elevation design 阳台板类幕墙做法构造示意 THANKS！上海市徐汇区东安路562号15楼绿地中心二期 Greenland Centre Phase II 15F,NO.562,Dongan Road,Xuhui District,Shanghai 武汉市江岸区中山大道1628号武汉天地企业中心5号1栋9楼 Room1628 Zhongshan Avenue,Jiangan District,Wuhan City,No.5,Building 9,Wuhan Tiandi Enterprise Center 研发中心上海市闵行区浦江镇新骏环路588号25幢3楼 3F,Building 25,NO 588,Xin Jun Ring Road,Pujiang Town,Minhang District,Shanghai