1、本资料由三个皮匠管理资源文库整理收集（网址：）商 业 计 划 书 项目名称 兰州西部之星商务酒店 项目单位 地 址 电 话 传 真 电子邮件 联 系 人 二O一零年十二月目 录1. 摘要41.1. 项目公司41.2. 市场营销41.3. 营运与管理51.4. 投资与财务52. 项目规划52.1. 酒店位置及现状52.2. 许可经营及法律文件62.3. 项目总体规划63. 兰州市环境评估73.1. 区位优势73.2. 区域经济103.3. 旅游资源114. 酒店行业概况114.1. 酒店业概况114.1.1. 我国星级酒店数量、结构及分布114.1.2. 我国星级酒店行业景气情况134.1.3.2、 我国星级酒店经营情况144.2. 酒店业经济特点154.2.1. 属于资本密集型和劳动密集型行业154.2.2. 对经营管理的要求高154.3. 酒店业发展趋势164.3.1. 旅游行业整体发展趋势预测164.3.2. 酒店业发展趋势预测175. 市场、竞争和项目定位185.1. 兰州酒店市场分析预测185.1.1. 兰州旅游业基本情况185.1.2. 兰州酒店基本情况195.1.3. 兰州酒店住宿人员状况195.1.4. 兰州酒店价格和出租率205.1.5. 兰州酒店市场预测205.2. 竞争分析215.2.1. 竞争对手基本情况215.2.2. SWOT分析225.2.3. 竞争分析结论3、255.3. 项目目标定位。256. 发展规划266.1. 总体设想266.2. 公司发展战略步骤设想266.2.1. 完成酒店试营业266.2.2. 通过三星级认定、并成为乌鲁木齐知名酒店之一276.2.3. 实施后楼改造工程，进一步提高经济效益277. 市场营销277.1. 目标市场277.2. 产品与服务287.3. 定价287.4. 销售渠道287.4.1. 直接渠道287.4.2. 间接渠道297.5. 公关宣传策略297.6. 销售激励制度318. 营运和管理318.1. 基本业务流程318.2. 机构设置348.3. 人员配备358.4. 管理团队368.5. 遵循的标准369.4、 投资与财务评价369.1. 项目实施计划进度369.2. 投资估算369.3. 收入、成本费用及利润预测379.3.1. 住宿收入预测379.3.2. 餐饮收入预测399.3.3. 物业租赁收入预测399.3.4. 总收入预测409.3.5. 成本费用预测409.3.5. 利润预测409.4. 现金流量预测419.5. 财务评价4110. 风险与对策分析4310.1. 风险4310.1.1. 客源影响带来的风险4310.1.2. 人力资源风险4310.1.3. 市场竞争风险4310.1.4. 行业特点决定的风险4310.2. 对策4310.2.1. 客源影响对策4310.2.2. 人力资源风5、险对策4410.2.3. 市场竞争风险对策4410.2.4. 行业特点风险对策4411. 结论461. 摘要1.1. 项目名称兰州西部之星商务酒店在原宁夏回族自治区吴忠市驻兰州办事处原有大楼的基础上改造完成。酒店将对原有设施按照经济型酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过住宿、餐饮、商品零售和对外承包、承租等方式取得收入并实现利润。酒店将按照经济型酒店的标准管理并提供服务，力争成为兰州市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的特色快捷酒店。经营理念：全时服务 方便贴心用我们的专业知识和精心规划，使我们服务和产品的效益最高，为客户提供“方便、舒适、干净、温馨”经济型快捷酒店产品，充分体现更为方便6、更加快捷、更富个性的消费理念。1.2. 市场营销兰州西部之星商务酒店定位于经济型酒店，目标市场为外地来兰工薪收入人群，兼顾部分公务、商务活动。（重点对象为来兰大二院就医人员家属及外地来兰工薪旅游者）兰州西部之星商务酒店计划客房价格如下表所示项目客房类型备注双人间四人间套间收费标准160-24080-120280-480套间床位可根据顾客要求在15张范围内配置长期包房或或住宿可享受折扣优惠1.3. 营运与管理酒店将按照旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T14308-2002）及饭店星级的划分与评定按照经济型酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于三星级标准的服务。也将建立不7、低于三星级酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。1.4. 投资与财务本项目总投资为500万元，主要用于前期装修改造和相关设施的购置。便利店和餐厅的改造可通过对外承包和招商引资来完成。酒店的后期阶段改造费用可视营业状况从收入中提取。酒店营业后每年预计取得税前利润约846250.57元人民币、税后利润658371.5元人民币，项目投资回收期为三年零两个月，项目内含报酬率为56，在12折现率下，净现值为322.8万元。2. 项目规划2.1. 酒店位置及现状兰州西部之星商务酒店前身8、为原宁夏回族自治区吴忠市驻兰州办事处（副省级接待单位），位于兰州市萃英路86号，紧临大型三甲医院兰大二院，地处西关什字商业中心区。距兰州火车站8公里，长途客运西站仅2公里，是兰州市区城市公交最大枢纽站，交通十分便利。酒店建筑主体建成于90年代末，建筑面积近8000平方米，楼高7层，地下1层地上6层。楼前及后院停车场面积约2000平方米。2.2.项目总体规划2.3.1. 酒店大堂面积300平方米，除做好前台接待服务外，拟开辟专区设立服务中心，提供交通、旅游及商业资讯服务，提供中介服务。引进和设立ATM机、自动售货机、网络资讯室等自助服务设施，提供全时便利服务。2.3.2. 餐厅面积500平方米，9、原有10间包厢，22张散台。拟全部改为散台，突出地方特色，强调健康饮食，提供外卖服务。针对目标人群（入院治疗人员）提供健康恢复饮食咨询、配餐服务。2.3.3. 客房客房面积共有4232平方米，客房160间，其中：套房10套，二人标间40间，四人标间100间。客房除按标准分别配备高质量家具、卧具外，所有房间均提供24小时热水,10秒速热恒温恒压淋浴，力求舒适、温馨、实用。2. 项目规划2.1. 酒店位置及现状兰州西部之星商务酒店前身为原宁夏回族自治区吴忠市驻兰州办事处（副省级接待单位），位于兰州市萃英路86号，紧临大型三甲医院兰大二院，地处西关什字商业中心区。距兰州火车站8公里，长途客运西站仅210、公里，是兰州市区城市公交最大枢纽站，交通十分便利。酒店建筑主体建成于90年代末，建筑面积近一年来8000平方米，楼高7层，地下1层地上6层。楼前及后院停车场面积约2000平方米。2.2.项目总体规划2.3.1. 酒店大堂面积300平方米，除做好前台接待服务外，拟开辟专区设立服务中心，提供交通、旅游及商业资讯服务，提供中介服务。引进和设立ATM机、自动售货机、网络资讯室等自助服务设施，提供全时便利服务。2.3.2. 餐厅面积500平方米，原有10间包厢，22张散台。拟全部改为散台，突出地方特色，强调健康饮食，提供外卖服务。针对目标人群（入院治疗人员）提供健康恢复饮食咨询、配餐服务。2.3.3. 11、客房客房面积共有4232平方米，客房160间，其中：套房10套，二人标间40间，四人标间100间。客房除按标准分别配备高质量家具、卧具外，所有房间均提供24小时热水,10秒速热恒温恒压淋浴，力求舒适、温馨、实用。3、兰州市环境评估3、1兰州市区域优势：兰州是甘肃省的省会，兰州处在东经10230-10430、北纬355-38之间，兰州位于中国陆域版图的几何中心，在大西北处于“座中四连”的独特位置。兰州市区南北群山对峙，东西黄河穿城而过，蜿蜒百余里。城市依山傍水而建，层峦叠嶂，既体现了大西北的浑壮雄阔，又展现了江南的清奇秀丽。兰州属中温带大陆性气候，冬无严寒、夏无酷暑，气候温和，兰州市区海拔平均高12、度1520米，年均气温11.2，年均降水量327mm，全年日照时数平均2446小时，无霜期180天以上，兰州是比较理想的居住和投资创业之地。令兰州人引以为自豪的有：兰州是黄河唯一穿城而过的省会城市，兰州是中国陆域版图的几何中心，冬无严寒，夏无酷暑，2006年被评为中国十佳避暑旅游城市；兰州有天下黄河第一桥中山桥，它是兰州的重要标志；兰州的读者杂志，月发行量1000万份，发行量居中国第一、世界综合类期刊排名第四；兰州编演的剧目丝路花雨大梦敦煌敦煌韵西安事变兰州人家南天柱官鹅情歌等都获得过国家奖励黄河不仅养育了兰州人民，也给这里带来丰富的特产，白兰瓜、软儿梨、冬果梨、白粉桃等瓜果久负盛名，百合、黑13、瓜子、玫瑰、蕨菜、水烟等土特产品蜚声中外，使兰州成为享誉海内外的瓜果城。兰州是古丝绸之路上的重镇。早在5000年前，人类就在这里繁衍生息。西汉设立县治，取金城汤池之意而称金城。隋初改置兰州总管府，始称兰州。自汉至唐、宋时期，随着丝绸之路的开通，出现了丝绸西去、天马东来的盛况，兰州逐渐成为丝绸之路重要的交通要道和商埠重镇，联系西域少数民族的重要都会和纽带，在沟通和促进中西经济文化交流中发挥了重要作用。古丝绸之路也在这里留下了众多名胜古迹和灿烂文化，吸引了大批中外游客前来观光旅游，使兰州成为横跨2000公里，连接敦煌莫高窟、天水麦积山、永靖炳灵寺、夏河拉卜楞寺等著名景点的丝绸之路大旅游区的中心。随14、着新欧亚大陆桥的开通特别是西部大开发战略的实施，重新构筑起现代丝绸之路，兰州作为我国东西合作交流和通往中亚、西亚、中东、欧洲的重要通道，战略地位更加突出，正发挥着承东启西、联南济北的重要作用。 “两山夹一河”的兰州，是一座天然的旅游胜地。水车、黄河母亲、羊皮筏子、四十里黄河风情线等名片，是兰州人的骄傲。目前，兰州市还在着力打造以“丝路名城、黄河明珠、山水城市、水车之都”为主题的旅游形象。 兰州历史兰州西汉时设立县治，取“金城汤池”之意而称金城。隋初改置兰州总管府，清康熙时隶属甘肃行省，省会由陇西迁至兰州。1941年正式设市，1949年8月26日兰州解放。 兰州经济 2004年，全市国内生产总值15、达到504.3亿元，比上年增长11.4%，增幅创1995年以来的最好水平。三种产业比例调整为4：54：42，社会固定资产投资完成231.9亿元，增长10.1%。为实施西部大开发战略，提前六年实现小康社会，兰州将按照市委、市政府确立的“创业实干打硬仗，建设创业型城市”的指导思想，在全市掀起一个“全民创业、全市创业、全方位创业”的高潮。大力调整经济结构，加速产业升级换代，加快城市基础设施建设，进一步优化投资环境，把兰州建成黄河上游重要的经济中心，西陇海、兰新经济带的重要支撑点和辐射源。 兰州丰富资源 兰州及其邻近地区蕴藏着丰富的矿产资源，境内已探明各种矿床156处，主要有有色金属、贵金属、稀土和能16、源矿产等9大类、35个矿种，临近兰州的白银、金昌是我国镍、铅、锌、稀土和铂族贵金属的重要产地。兰州位于黄河上游水能富集区，河川径流地表水资源总量384亿立方米，地下水总量9.6亿立方米。以兰州为中心的黄河上游干流段可建25座大中型水电站，总装机容量可达1500万千瓦，现已建成的刘家峡、八盘峡、盐锅峡、大峡水电站与邻近地区的其它水电站构成我国最大的水力发电中心之一。兰州瓜果城 兰州是闻名全国的“瓜果城”。兰州百合，瓣大肉厚，香甜可口，是高级滋补营养品；兰州的玫瑰花，花大色艳，玫瑰油产量占全国的80%；兰州的黑瓜子，板大形正，被称为“兰州大片”，畅销海内外；兰州的白兰瓜、黄河蜜，清香溢口，素有“赏17、景下杭州、品瓜上兰州”的赞誉。 兰州旅游风光 兰州历史悠久，自然风光独特，人文景观丰富，民族风情多姿，形成了丰富多彩的旅游资源。以兰州为中心的“丝绸之路”大旅游区内，有敦煌莫高窟、夏河拉卜楞寺、天水麦积山石窟、平凉崆峒山、永靖炳灵寺等著名历史古迹。兰州有天下“黄河第一桥”中山铁桥，有“陇右第一名山”4A级景区兴隆山，有国家级森林公园吐鲁沟、石佛沟、徐家山，以及五泉山、白塔山等自然风景区。近几年，兰州依据独特的城市环境建设的“百里黄河风情旅游线”，融“丝路文化、黄河文化、民族文化”为一体，已逐渐成为兰州特色和代表城市形象的重要标志景观和旅游热点。兰州还是一座少数民族聚居的城市，其中尤以回族人口最18、多，漫步街头，随处可见新月交辉的伊斯兰餐馆，而满街弥漫的烤羊肉的香味定会让你胃口大开。3、2兰州市的旅游资源西北大漠丝绸之路重镇-兰州 兰州，古称金城；位于陇中皋兰山北麓。公元581年，即隋文帝开皇元年，在皋兰山脚下设置了兰州，历史上从此有了兰州这个地名，兰州也是因皋兰山而得名。东晋五胡乱华时代，（公元388400年），鲜卑族西秦王国第二任国王乞伏乾归，在此建都。 历史兰州1、霍去病西征匈奴在兰州设令居塞驻军，为后来开辟河西四郡打通了道路。2、丝绸之路古老的丝绸之路东起长安，西达埃及、罗马，南至印度，是古代东西方经济文化交流的主要通道。在我国境内，以甘肃的河西走廊部分线路最为集中，景点最为丰富19、，天水、兰州、武威、张掖、酒泉、敦煌都是古代丝绸之路所经过的地方。甘南大地丰收景色美。美食，西北一绝，清汤牛肉拉面。黄河第一桥，因黄河水流湍急，限于古代工艺技术水平有限，历史上曾有“天下黄河不架桥”之说，1907年（清光绪三十三年）始在兰州建成黄河上第一座铁桥。此桥后经加固，至今犹存，被称为“黄河第一桥”并有石碑。桥侧尚存明代浮桥铁柱，为中国古代桥梁史上重要遗物。附近有后建新桥。中山桥百年纪念碑遗迹铁柱 漫步在陇上黄河边，哼着张明敏的垄上行：“我从垄上走过，垄上一片秋色”，寻找神往已久的陇上桥梁，看到紫色的陇上桥梁是非常壮观的一道河边风景线，亲临其境观赏。有新建的许多亭阁，其中聚星亭角楼在黄河20、边上，是许多兰州当地市民休闲喝茶的场所。中山桥中山桥黄河第一桥石碑桥上雁滩位于兰州市东北的黄河岸边，原为一大片常有大雁栖息的沙滩，有古琴曲平沙落雁意境，现已被辟为公园，公园大门设计独特美观。最特别的景色是许多转动着的水车，还有陇上桥梁。雁滩公园黄河边上聚星亭 市民休闲好去处天色已晚，兰州繁华商业区夜景也是很美的。兰州夜景 漫步陇上江南兰州市区，位于兰州市张掖路的兰州城隍庙，该庙建于宋朝，共有三殿，是祀奉秦末楚汉战争中的汉将军纪信的，故又名纪信庙，纪信本为刘邦手下的一员大将，荥阳之役为救刘邦诈降项羽，而被项羽识破烧死。刘邦封其为忠烈侯，并建城隍庙四时奉祀。早期民间的城隍庙所供奉的都是一个抽象的神21、，并不具体姓名和形象。从封建社会的黄金时代隋唐开始，人们受“人之正直，逝为冥神”观念的影响，将所供奉的庙神都还原成具体的人，以期来保卫一方安定。明朝重修改为城隍庙，称兰州府城隍庙。1956年辟作兰州市第一工人俱乐部。现庙内为兰州市著名的古玩市场，经常有各种收藏交流会在此举行。 史载安汉将军纪信是巴郡阆中（今四川西充县紫岩乡）人。西充县并建有纪信广场及大型群雕，以纪念纪信将军的功绩。隔道对面就是现代化的高楼大厦，游人至此，古今相望，可以左眼怀古，右眼观今，尽情感慨岁月沧桑的光怪陆离，这恰是一道人类最美丽的地理风景线。兰州府城隍庙（纪信庙）庙内楼阁庙内古玩市场简介 兰州黄河南岸滨河路中段的“黄河母22、亲雕塑”，由甘肃省著名的雕塑家何鄂女士创作，由“母亲”和“男婴”组成构图。1986年4月30日于北京雕塑厂制作完成，这是一尊具有非常高的艺术价值的塑像。前方是全国青少年地学夏令营1984年8月所立石碑，刻有“献给中华民族的摇篮黄河母亲”。继续沿黄河边漫步，可以从黄河边远眺白塔山公园，水映连山。白塔山，位于市区中部黄河北岸，海拨1720米，是鸟瞰兰州全市的最佳处。山下有古代军事要地金城、玉叠二关。现已被辟为公园，是兰州市民休闲的主要场所之一。 继续往前行，黄河边上是“西游记”西行雕塑，路对面，是一座兰州道观。黄河母亲雕塑白塔山公园西游记西行雕塑兰州道观 乘车前往五泉山公园，五泉山位于市区南部皋兰23、山麓，海拨1600多米，山有甘露、掬月、摸子、惠、蒙共五处泉水，现已被辟为公园。登山可北瞰兰州市容，公园内保存着一块巨大陨石。民间传说，这五眼泉是汉代名将骠骑将军霍去病用铜鞭戳出来的，故名五泉。这只是一个传说，霍去病并没有来过兰州，他一直是西征的。实际上，汉代在今天的甘肃境内应该有两个皋兰山，一个是兰州的皋兰山，另一个是张掖附近的合黎山，这座山当时也被称之为皋兰山（应是音同所致）。霍去病将军同匈奴激战的皋兰山应该是张掖郡的合黎山。五泉山，背倚皋兰山。五泉山公园正门地处兰州市张掖路最繁华的商业街。兰州张掖路商业街城关区：实施旅游发展“1363”工程近几年，城关区将组织实施旅游发展“1363”工程24、，打造一个特色旅游休闲中心，构建南山休闲度假旅游区、北山生态观光旅游区和黄河都市购物观光旅游区三个旅游区，发展以城关为中心的六大协作轴，即丝路文化旅游发展轴、始祖文化旅游发展轴、黄河风情文化发展轴、青藏铁路沿线雪域高原民族旅游发展轴、走向香巴拉回藏风情草原风光旅游发展轴和兰州至陇南到九寨沟山水生态旅游发展轴。同时，建立三层旅游经济圈，以城关区为中心，打造向周边延伸辐射的1小时、3小时、6小时旅游经济圈。4、酒店行业概括4、1酒店行业概括4.1.1. 我国星级酒店数量、结构及分布随着我国对外开放经济的发展，旅游业得到了迅速的发展，作为旅游服务业的重要组成部分酒店业也得到了迅猛的发展。有关统计资料25、显示，我国星级酒店数量和客房数量自1997年至2002年一直保持着超过10的增长率，至2002年我国星级饭店数量已经达到7358家，客房数量达接近90万间，我国近年来星级酒店的数量变化情况见图4.1所示。资料来源：中国旅游统计年鉴2003从星级酒店的地区分布上，四星、五星高星级酒店酒店集中分布在北京、上海、广东、江苏等经济发达地区， 在其他地区，则均以二星、三星酒店为主。2002年我国星级酒店的地区分布将表4.1所示。资料来源：中国旅游统计年鉴2003从星级酒店的比例来看，五星、四星高档酒店约占酒店总数量的9，三星级酒店约占酒店总数量的32，一星、二星中低档酒店约占酒店的60；而从酒店客房比重26、来看，三星级酒店的客房比重高达近39。说明在我国酒店市场中，三星级酒店的供给最大。截止2002年我国星级酒店规模及客房情况见表4.2所示。表4.2 酒店规模及客房情况项目酒店家数客房(万间)酒店总量比重客房总量比重五星1751.97%6.497.23%四星6357.15%14.3515.99%三星284632.05%34.6538.62%二星441449.71%30.634.10%一星8109.12%3.644.06%总计8880100.00%89.73100.00%资料来源： 根据中国旅游统计年鉴2003整理计算4.1.2. 我国星级酒店行业景气情况由于酒店具有建造时间较长、供给变化有一定的27、滞后性，通常酒店行业具有较明显的周期性。由于我国星级酒店的供给迅速增加，我国星级酒店出租率和行业经营利润在1992年达到一个高点后，至19982000年一直处于下降过程中，酒店出租率在1998年达到52左右的低点后开始回升，酒店行业整体经营利润在经历19982001年四年连续亏损后，于2002年开始实现盈利。我国星级酒店近年来出租率和利润波动情况见图4.2。资料来源： 中国旅游统计年鉴、中国统计年鉴国际公认星级酒店盈亏平衡点经验值为酒店出租率60，我国目前星级酒店出租率刚刚超过60，还远低于1992年接近95的历史最高出租率，也明显低于香港2002年接近90的酒店出租率，从酒店出租率上开看，还28、有提高的空间。从星级酒店的平均房价来看，通常酒店房价上升会滞后出租率2年左右，2001年我国星级酒店平均房价达到近10年最低点（约215元）后，已经呈现缓慢回升的势头。从酒店出租率、酒店房价、酒店经营利润情况分析，我国酒店行业目前行业景气度尚不高，但自2001年开始应当已经步入了一个正在缓慢上升的行业景气周期。4.1.3. 我国星级酒店经营情况从2002年我国星级酒店的整体运行情况看，五星级酒店的出租率最高，盈利也明显集中于五星级酒店，从人均利润角度看，三星级酒店的亏损最为严重，见图4.3所示。资料来源： 2002年中国星级饭店统计公报造成高星级酒店与其他星级酒店经营效益出现如此大的差异的原因29、除了因高星级酒店管理水平高、服务质量好、具有国际销售网络的支持等因素外，很重要的一个原因是高星级酒店国有成份较少、市场化程度高，如在五星级酒店中外商及港澳台投资企业占62，而在全国星级酒店中有67是国有或集体经济成份，相当大一部分国有酒店是作为政府部门、国家机关和国有大中企业的接待单位而存在，这一部分酒店缺少经营压力、市场观念淡薄、管理粗放、冗员众多，很多只能依靠主办单位的补贴维持经营，从而出现了大面积、高金额的亏损。这一点突出地表现在不同注册类型酒店出租率的差异上。根据2002年中国星级酒店统计公报显示，在星级酒店中，国有星级酒店的出租率最低，而港澳台投资的酒店出租率最高。2002年不同注册30、类型企业出租率情况见图4.4。资料来源： 2002年中国星级饭店统计公报4.2. 酒店业经济特点4.2.1. 属于资本密集型和劳动密集型行业兴建星级酒店不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用，同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设，需要的投资额很大，属于资金密集型行业；同时，酒店业作为服务行业，又需要大量的服务人员，也属于劳动密集型行业。酒店业的这一特点，决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高，企业利润对收入的敏感性很高，在出租率低于盈亏平衡点时，收入的降低将造成大额的亏损，在出租率高于盈亏平衡点时，收入的提高又会带来利润的大量增加。4.2.2.31、 对经营管理的要求高星级酒店为给客人提供安全、舒适、方面的环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于星级酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对星级酒店的经营管理提出了较高的要求。4.3. 酒店业发展趋势4.3.1. 旅游行业整体发展趋势预测酒店作为旅游基础设施，酒店业的发展与旅游业息息相关。我国改革开放以来，伴随着经济的快速增长，旅游业得到了快速的发展，旅游服务总收入自1995年至2002年一直保持10以上的增长率，高于GDP的增长，占GDP的比重也稳步上32、升，至2002年我国旅游总收入已经达到5500亿元，占GDP的5.4。旅游的产业规模已经确立，并逐步发展成为我国的新兴支柱产业。我国近年来来入境旅游人数及收入增长迅速，1991年2002年旅游外汇收入年复合增长率达到14以上，见图4.5。资料来源： 中国旅游统计年鉴2003在入境旅游增长迅猛的同时，国内旅游也得到了较快的增长，“九五”期间我国国内旅游情况见表4.3所示。表4.3 “九五”期间我国国内旅游情况根据我国旅游业发展的“十五”规划，到2005年我国将接待海外旅游者11,200-12,000万人次，年均增长68；实现国际旅游收入240260亿美元，年均增长810；实现国内旅游收入535033、5850亿元，年均增长1113。根据世界旅游组织的预测，到2020年，我国将取代法国成为世界第一大旅游目的地，接待旅游入境人数可达1.37亿人次，占世界市场份额为8.6%；我国也将成为世界第四个客源国，出境旅游人数将达到1亿人次，占世界市场份额为6.2。旅游业将是我国增长最快的产业之一。4.3.2. 酒店业发展趋势预测酒店的建造由于受到经济形势、税收政策以及投资心理的影响极大，另外从酒店建造到开始营业的时间也较长，因此很难确定酒店开始营业时市场的真正需求，从而有可能造成在某地或者在某一时间对某一类型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情况有较大的周期性。我国星级酒店数量自19922002年一直保持134、5以上的增长速度，使得酒店行业利润率迅速下降，甚至在1998年2001年连续四年出现了行业整体亏损的局面，根据我们前面对酒店行业景气度的分析，我国酒店行业目前已经走出低谷，目前已步入缓慢上升的趋势中。根据国际著名咨询公司德勤公司对2004年18月中国酒店业的调查测评，我国酒店业在2004年18月的入住率、平均房间收入这二个酒店业重要营运指标方面，不仅远高于发生“非典”的2003年，较2000年也有了显著的提高，这也充分说明我国酒店业已经走出低谷。表4.4 2004年18月中国酒店业表现入住率平均房间收入至2004年8月(%)相对2003年变化(%)相对2000年变化(%)至2004年8月(元)35、相对2003年变化(%)相对2000年变化(%)中国所有酒店73.74155676720中国主要城市764946817618中国次要城市702993524021中国地域性城市68.52663714237资料来源：德勤“酒店业评测调查”我国酒店数量分布不平衡，三星以上酒店在京、沪、穗等一线大城市和东南沿海比重很大，在中西部地区比重较小；同时，中西部星级酒店的房价也明显低于经济发达地区，因此随着中西部地区经济和旅游业的发展，市场对中西部地区星级酒店的需求将进一步增长，酒店出租率和酒店价格也将得到一定的提高，中西部地区酒店业将会以高于全国平均水平的速度增长。5. 市场、竞争和项目定位5.1. 兰州市36、酒店市场分析预测5.1.1. 兰州市旅游业基本情况随着西部大开发战略的逐步实施，来兰州旅游的中外游客逐年增多，全年接待旅游总人数万人次同比增长（其中：国内旅游人数万人次同比增长；入境旅游人数万人次，同比下降）；实现旅游总收入亿元，同比增长（其中：国内旅游收入亿元同比增长；入境旅游收入万美元，同比下降）。旅游市场逆势上扬旅游业发展呈现。5.1.2. 兰州市酒店基本情况目前兰州市拥有星级酒店61家，其中五星级酒店2家，四星级酒店8家，三星级及以下酒店51家。另外有540家酒店没参加星级评选，多为政府宾馆、各地州县驻兰办事处、各行政事业单位培训中心，民间资本运营的宾馆和小招待所。兰州市作为甘肃最大的37、旅游集散地和主要旅游目的地，旅游人数和旅游收入均占全省50以上，也拥有全省最为健全的旅游服务体系。根据2009年旅游设施普查，兰州市在2009年旅游酒店拥有客房49000间，床位76542张，客房和床位数均接近全省的50。5.1.3. 兰州市酒店住宿人员状况兰州市星级酒店的客人也可以分为国外游客和国内游客。根据国家统计局、国家旅游局2009的抽样调查，有42的国外游客是以游览观光为目的，其次为商务和探亲访友，国外游客的住宿目的见图5.4。资料来源： 国家统计局、国际旅游局2000年抽样调查资料兰州市国内客人的住宿目的也以游览观光、商务、会议为主要目的。从国内旅游客人的地区来源来看突出表现为以下38、特点：空间距离越近，人数越多，表现在是否开通直达列车，如青海、宁夏、四川、陕西等省；经济发展水平越高的省区，人数越多，如广东、浙江、江苏、山东等省；人文环境差异越大，人数越多，如广东、浙江、江苏等东南省区的游客明显较东北、华北地区多。5.1.4. 兰州市酒店价格和出租率兰州市星级酒店的价格在各个酒店之间、季节之间差异很大。根据20082009年的情况，在考虑团队客人折扣因素后，兰州市三星级酒店标准间实际价格旺季约在240元间左右，平季约在200元间左右，淡季约在160间左右，全年平均价格约在190元间左右。兰州市星级酒店的入住率应在6062左右，其中在7、8、9三个月旺季酒店出租率在85左右，39、在5、6、10三个月平季中酒店出租率约在65左右，在114月六个月淡季中出租率约在35左右。5.1.5. 兰州市酒店市场预测兰州市旅游局在兰州市旅游业发展“十一五”规划纲要中，本着“适度超前”、“留有余地”的原则，到2010年，全市旅游业总收入力争达到52亿元人民币，占全市国民经济的比重达到5.2%，年均增长速度20%，具体测算经济指标如下表：旅游收入旅游人数（万人次）国内旅游（亿元）增长率入境旅游（万美元）增长率合计（亿元）国内旅游增长率入境旅游增长率合计200623.520%2015.418%25.1339.818%5.816%345.6200728.220%2378.218%30.14040、118%6.816%407.8200833.820%2806.318%36.1473.218%7.816%481200940.620%3311.418%43.3558.418%9.116%567.5201048.720%3907.518%52658.918%10.516%669.4累计174.814418.8186.62431.3402471.3由于兰州市是甘肃省旅游重点地区和旅游集散地，接待游客占全省的50以上，而旅游客人是星级酒店最重要的客源，因此旅游人数的增长率能够大致地反映酒店客源的增长，因此，兰州市酒店客源将随着旅游人数的增长而增长，预计年增长率应当不低于10，考虑到自2005年开始41、，兰州市星级酒店增加较少，预计近年来兰州市酒店出租率应当同全国其他地区一样有所上升。5.2. 竞争分析5.2.1. 竞争对手基本情况由于同星级酒店的客源基本相同，因此，兰州市每一家三星级酒店都将是西部之星商务酒店的竞争对手，而与西部之星商务酒店距离较近，客房数量接近的三星级酒店相互间的竞争将更为激烈，与西部之星商务酒店距离较近的三星级酒店基本情况为：泰达商务酒店泰达商务酒店是兰州泰达实业贸易有限公司下属的一家三星级涉外酒店，位于兰州市城关区白银路383号泰达商务酒店。距离兰州中川机场60公里，60分钟车程；距离兰州火车站5公里，15分钟车程；距离中山桥1.5公里，10分钟车程；距离白塔山公园242、公里，10分钟车程；距离兰州市西关什字1公里，5分钟；距离兰州市张夜路步行街1公里，5分钟。酒店拥有客房约100间，客房类型有标准间、单人间、豪华套房、贵宾套房；在会议设施方面，拥有接待300人大会议室一间，可接待200人中会议室一间，可接待50人小会议室二间；在健身娱乐设施方面，有健身房、台球室、棋牌室、KTV厅、桑拿浴室；在餐饮设施方面，拥有可接待400人的金都星座和可接待300人的畅心园（绿色餐厅）。佳润大酒店，兰州佳润酒店座落于“丝绸之路”重镇兰州，是一座具有西部风格的欧式建筑商务酒店，地处于兰州市中心（西关什字），交通极为便利，酒店北临黄河，南踞兰山，东西贯通，环境幽雅，舒适宜人。酒43、店整体设计别具一格，大厅开阔，现有各种客房109间，酒店还设有各种会议室、商务洽谈室、大堂吧、商场、大漠茶座、大型歌舞厅、会所、KTV包房、台球室、棋牌室、乒乓球室等。酒店将为中外宾客提供一个舒适、温馨、高雅的现代化住宿、饮食、购物、娱乐休闲和进行商务活动的理想场所。兰州亚欧商务宾馆兰州亚欧商务宾馆成立于1996年，隶属于我市商业类上市公司兰州民百(集团)股份有限公司。公司所属地亚欧商厦，地处市中心的黄金商业圈西关什字。北临黄河四十里风情线中山铁桥；遥望南山；东毗市区最大交通枢纽站；西邻兰州市第一条步行街张掖路。旅游、交通、购物条件十分便利。 商厦负一楼至六楼经营国际、国内一线品牌，七、八楼为44、亚欧烧鹅美食世界、亚欧泰国鼎上鱼翅馆、亚欧国际俱乐部等多种经营实体，是集餐饮、住宿、娱乐、为一体的大型综合服务型企业。 位于亚欧商厦九至十楼的兰州亚欧商务宾馆，豪华气派，静谧舒适，采用先进的全套电脑系统管理。拥有标准配置的豪华套房、行政商务套房、商务标准间、三人间、情侣间、家庭渡假房，高质便捷商务中心及设备先进、空间灵活的多功能会议厅和会议室，可举办多种规格、形成不一的商务洽谈、专题庆典等活动。亚欧商务宾馆竭诚为宾客提供集住宿、餐饮、购物、娱乐和商务活动一站式服务的理想场所，享受高贵而不奢侈的生活。 亚欧兰州亚欧商务宾馆秉承“诚信、创新、完美”的品牌化经营理念，一如既往地坚持现代化营运模式、科45、学的管理体系，携手与顾客完成顶尖消费指标，打造时尚品味与意蕴，缔结精彩纷呈的名流生活。名豪商务酒店与邻近酒店的主要情况对比见下表所示。相邻酒店比较项目泰达商务酒店佳润大酒店亚欧商务宾馆西部之星 商务酒店客房种类较齐全较齐全齐全较齐全客房数量100130168127酒店新旧程度旧旧旧新配套设备较齐全较齐全较齐全齐全先进会议设施齐全较齐全齐全较齐全娱乐设施齐全较齐全较齐全齐全 经营方式自营单体酒店自营单体酒店自营单体酒店自营单体酒店内部接待无少量少量中量停车设施较少较少较少多周边风景环境一般一般一般较好周边商务环境较好较好较好较好交通便利程度较好较好较好好所有制形式民营国有国有民营酒店定位商务旅游46、商务旅游商务旅游商务旅游5.2.2. SWOT分析优势具有新建设酒店的优势酒店企业的生命期与其他行业有显著的不同，酒店企业通常经历三个阶段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都较短，根据国外的经验表明，一家酒店的平均生命期为40年，通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之间，也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速，并且在开业后8到15年之间（中期）收益都会维持相当高的水平，之后创利能力逐渐下降（衰退期）。名豪商务酒店（前楼）2003年建成，作为新建成酒店，其装修、设施、设备更能够符合客人的需要，其对酒店经营的12年将均处于该酒店高47、收益、高出租率时期，相对于建成时间较长的同档次酒店能够取得更好的收益。具有显著的成本费用优势酒店的成本费用是影响酒店经济效益的一个重要因素，对于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息费用、家具及固定设施和其他日常运营成本等都是重要的成本费用因素。仅需投入部分家具、设备和装修费用酒店即可正式营运，这成为名豪酒店取得良好的盈利状况无可替代的成本费用优势。从目前的预计来看，仅通过桑拿浴室、酒店大厅和KVT（二期）的出租承包收入每年就能取得236万元的收入（其中，桑拿浴室86万元租赁费已经与承租方签订协议），已经超过每年180万元的经营权费用。具有地理位置和配套设施优势西部之星商务酒店所处的区域目前现48、有的星级酒店不多，且西部之星商务紧邻兰州大学第二附属医院，将有助于提高西部之星商务酒店的入住率和酒店房间价格。西部之星商务酒店还拥有100余个停车位，这在兰州市三星级酒店是绝无仅有的，能够为酒店入住客人提供便利的停车服务，更能够为餐饮、KTV、桑拿提供便利的条件。具有部分稳定的客源根据公司与宁夏回族自治区吴忠市达成的协议，西部之星商务酒店仍然将按照接待标准协议书的费用标准接待安排吴忠市来兰工作人员的住宿，并承担吴忠市在兰的宴请接待任务。这部分餐饮客房收入能够为西部之星商务酒店提供部分稳定的客源，降低酒店的经营风险。在酒店新楼建成前，吴忠市驻兰办事处承担的内部接待已经达到每年70余万元，随着软硬49、件环境优越的西部之星商务酒店的开业，相信稳定的内部接待金额将会有大幅度的增长，同时，也能够有效带动吴忠市来兰及各地前往吴忠市的商务客人的住宿、餐饮消费。劣势缺少酒店行业管理经验本项目发起人？工贸公司以往未涉足酒店行业，尚缺少酒店行业管理经验。酒店品牌知名度欠缺西部之星商务酒店作为新开业的酒店，是兰州酒店市场的新进入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌将要经过一定的时间，投入一定的资金。酒店星级尚未评定西部之星商务酒店尚未开业，酒店星级也未评定，在酒店星级评定前，作为未定级酒店在一定程度上会影响酒店客源和酒店房间价格。机会甘肃和兰州旅游业的蓬勃发展随着我国国民经济的发展和居民收入的提高，我国的旅游50、业一直保持着较高的增长速度，甘肃和兰州作为我国重要的观光旅游地区，旅游产业也将取得较高的发展速度，根据兰州旅游产业发展规划的预测，至2015年兰州国内国外旅游收入将均保持10以上的增长速度，这为兰州酒店业的发展提供了良好的机会。从长远来看，如果国际航空“落地签证”等问题得到妥善解决，由于兰州距离欧洲的航空距离优势，很可能成为消费能力较强的欧洲游客的旅游热点地区。我国酒店业进入新的一轮景气周期由于酒店业自身的特点，酒店行业存在明显的景气周期，从我国酒店行业的利润、入住率、酒店房价等指标分析，我国酒店自2001年应当已经开始新的一轮景气周期，目前正处于入住率、房价平稳增长时期（初期），目前正是进入51、酒店业的良好时机。威胁酒店业激烈的市场竞争酒店业是一个市场化程度很高的行业，始终存在激烈的市场竞争。如出现阶段性、区域性酒店供给过剩，则竞争程度将更为激烈，有可能出现四星级、五星级酒店通过降价竞争，争夺三星级酒店的客源，如国内外酒店巨头通过经济型酒店业大举进入兰州酒店市场，也会加大兰州酒店业的竞争激烈程度。同行业的竞争将始终是酒店经营面临的主要威胁，容易受到突发事件的影响酒店业作为旅游业的重要组成部分，容易受到突发事件（如急性传染病，暴力恐怖事件）的影响，出现酒店出租率在突发事件出现的一个阶段性时期内急剧下降的现象。5.2.3. 竞争分析结论根据项目的优势、劣势、机会、威胁的分析，项目的实施具52、有难以替代的内部优势和众多的机会，存在的劣势均可以通过企业自身努力和正确的经营策略加以弥补，面临的威胁并不大，应当采取增长型进取战略，尽快实施兰州西部之星商务酒店项目，使西部之星商务酒店能够在2011年兰州旅游旺季到来之前正式投入运营。5.3. 项目目标定位。根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于三星级标准酒店，设置餐饮和各种娱乐设施。酒店客户群主要定位于参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来兰旅游的人员，即酒店根据客户群体定位于商务、旅游、会议酒店。兰州市四星、五星级酒店由于房价高，相当部分客源来自海外，其经营受国际经济影响较大，在目标区域内，由于一直缺少浓厚国际商业53、氛围和环境条件条件支撑，所以没有出现同等星级的酒店，在目标区域内开发四星、五星级酒店风险较大。此外，经营高星级酒店需要更高的经营技巧和管理手段，也具有较大经营风险。以国内客户为主要服务对象的一、二、三星级档次酒店，随着我国宏观经济向好，各行业发展迅速，国内游客、因商因公出差的国内客户的需求将是其的主流，尤其是在本区域内，交通便利，市场前景较好；同时，随着，人民生活水平的提高，更多的国内旅游团体和自助旅游者将来到兰州，而项目地处蜘蛛山脚下，周边人文景观多，再加上价位适当、具有吸引力，将形成价格和入住率的良好配合，提高经营效率。对于某些特殊标准的要求，可以设置若干高于三星级标准的套间以备使用。此外54、，通过加强管理和服务，名豪酒店的整体水平将不仅仅体现在硬件的星级标准上，更体现在配套软件、管理的星级水平。6. 发展规划6.1. 总体设想以取得每年经营权费用较低的兰州西部之星商务酒店12年经营权为契机，对酒店按照三星级标准进行装修并配备相关设备、设施，争取在2011年兰州旅游旺季开始之前酒店能够试营业，以合理的价格、良好的设施、完善的管理、优质的服务建立酒店的竞争优势，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站的合作，结合酒店自行销售，以公关和市场宣传手段为服务，在23年成为兰州市知名三星级酒店。在酒店运行23年后，可考虑通过自有资金积累或合作投资，实施后楼改造工程，以充分提高现有资产的利用率55、，取得更大的收益。6.2. 公司发展战略步骤设想6.2.1. 完成酒店试营业本阶段目标本阶段需要实现的目标：及时选择好条件适宜的合作伙伴，完成酒店的设备购置安装，完成酒店管理人员的选聘工作，对招聘员工进行培训，建立和完善酒店管理体系和质量控制体系，在旅游旺季开始前快速切入市场，迅速拓展市场，取得良好的经济效益。工作重点积极寻找合作伙伴，尽早完成酒店的装修和设备配备工作，按照三星级酒店的要求建立管和服务体系，进行员工培训，完善营运条件，使酒店尽早进入可正常营运状态。招聘到适合的销售、管理人才也是本阶段的重要工作。第一阶段计划在35个月内完成。6.2.2. 通过三星级认定、并成为兰州知名酒店之一本56、阶段目标通过三星级酒店认定，并在酒店入住率、客户美誉度、经济效益等方面占据兰州三星级酒店的领先地位，成为兰州知名酒店之一。工作重点加强酒店内部管理、进一步提高服务质量，严格控制成本费用。加强销售队伍建设，探索销售创新手段，努力提高酒店的入住率和单位房间收入。第二阶段计划在23年内实现。6.2.3. 实施后楼改造工程，进一步提高经济效益本阶段目标本阶段需要实现的目标：通过实施后楼改造工程，提高后楼的房间档次和房间价格，通过现代老板俱乐部的建设，提高酒店的整体档次和知名度，进一步大幅提高酒店的经济效益。工作重点做好后楼改造工作，继续提升酒店管理和服务水平，推出新的酒店服务维持酒店竞争优势。第三阶段57、计划在3年后开始。7. 市场营销7.1. 目标市场参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来乌旅游的人员。具体可分为如下层次：团队：省内及省外旅行社（北京、上海、广州、浙江、江苏）组织的团体客人。散客：省内外中档消费的商务、公务散客。吴忠市公务、商务客人。会议会展客人：政府各职能部门、驻兰政府、企事业单位及疆内外各大中型企业。来兰州大学第二附属医院就医人员家属。7.2. 产品与服务主要提供餐饮、娱乐和住宿服务。7.3. 定价定价采用竞争定价法，根据竞争对手（乌鲁木齐三星级酒店）的价格策略进行定价。前楼房价参照乌鲁木齐市三星级酒店的平均中位价格确定，后楼房价参照乌鲁木齐市二星级酒店平均价格确定，58、2005年计划价格如表7.1所示。表7.1 2011年计划房价表（单位：人民币元）项目前楼后楼备注标准间套间标准间套间旺季2404801604207、8、9月平季2003801203205、6、10月淡季16028010022011来年4月年均价格190355120295上表为酒店房间计划实际价格，门市价将略高于实际价格。餐饮娱乐服务价格将参考乌鲁木齐市三星级酒店的平均价格水平采用不同的定价策略采用不同价位。7.4. 销售渠道7.4.1. 直接渠道通过酒店销售部与存在消费意向的单位和个人通过签订消费协议、会员卡等方式自行销售住宿、餐饮、会议服务。通过与兰内外旅行社合作，销售团队客人住宿、餐饮服59、务。通过与兰内外会议会展展览公司合作，销售团队客人会议、餐饮、住宿服务。7.4.2. 间接渠道通过与网络订房网站，以订房网站作为分销商面向中档商务公务散客销售餐饮住宿服务。根据艾瑞市场咨询公司2010年中国网上订房订票研究报告的研究数据显示，就目前而言，用户订房主要采取电话订房、直接到宾馆订房、网上订房等几种方式。其中，作为一个传统的预订模式，电话预订以37.8居第一位，其次是网上预订27.9。另外有15.6%的用户选择了直接去宾馆订房。网络订房作为酒店新的销售方式在散客销售中将占据重要的地位。7.5. 公关宣传策略新闻媒体：加强与新闻媒体的合作，除了正常的广告播放和栏目的合作，同时抓住时机策60、划一些临时性的新闻报告宣传，提高酒店的知名度和美誉度。交通工具：如飞机、巴士上的介绍和宣传。人员促销、交易会促销、信函促销，通过旅行社宣传，电子邮件，其他媒体等，吸引客人。内部宣传：客人进店要促成每项消费，就必须把每项服务介绍给他们，需要建立有效的内部宣传网自走进酒店的大厅开始，通过总体设施灯箱和图片就能了解酒店的基本设施情况，走进电梯，又能进一步看到图文并茂的宣传广告，到了客房，除了一些重点介绍的项目外，还将有图文并茂的服务指南，除了各项设施的介绍图片、计费方法、电视节目、菜谱外，还有酒店的背景资料和名人来访图片及企业文化的内容等，同时还将有酒店位置图、各项交通设施和旅游景点的介绍、相应的地61、方风土人情等。7.6. 初步销售策略7.6.1. 客房业务旅行社客源以客房价格作为杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社团队。在与甘肃本地较大的旅行社建立联系的同时，在疆外与广东、北京、上海、江浙各地及国内主要游览地的旅行社合作，力争作为指定酒店，其中甘肃省内旅行社作为重点，他们的客源是酒店重要的基本客源。为保证在与竞争对手价格基本相同的条件下保证较高的开房率，需要做好与各大旅行社计划调度部门及社领导的商务公关活动。会务客源以政府各职能部门、甘肃省内外商务及会议公司作为主要销售对象。与兰州市各机关、企业、事业单位及商务会议公司建立合作关系，同时策划一些企业经济类学术62、研讨会、培训班会议和事业单位的会议。散客客源散客客源市场的开发，是影响酒店经济效益的重要因素，酒店要在有限的客房条件下提高收入，必须适当提高入住客人的散团比例。在开拓散客市场的目标上，重点是江浙、广东、北京、上海等地。具体计划采用如下销售方式：与国内知名商务订房网站合作，以订房网站作为酒店客房销售的代理商，争取采用网上订房方式的外地来兰散客；加强与本地企事业单位的联系，争取成为其接待外地客人的订点酒店；针对散客，实行客房、餐饮捆绑销售，客人在酒店入住，可同时在餐饮、娱乐方面享受不同程度的优惠，并可统一结算；根据不同客人的需要，设计多种房间包价套餐（含客房、餐饮）；大力发展长住客户，针对长住客户63、，给予一定的奖励或优惠。7.6.2. 餐饮业务增加菜品的品种和特色菜，提高菜品质量，是酒店餐饮业务需要常抓不懈的工作，同时酒店还计划通过如下销售策略推动餐饮的销售：举办“美食节”、中西餐培训班，扩大餐饮知名度；根据每年的节庆推出相应的团圆宴、谢师宴、长寿宴、婚庆宴等；开展有奖销售活动，如福寿宴、良缘宴，赠送客房，折价券及鲜花赠送等活动；通过与旅行社和导游合作，增加旅行社指定用餐，增加团队自点餐和风味餐消费。7.6.3. 提高回头率的措施通过促销，把客人吸引进来，留住客人，提高回头率是关键所在，只有留住客人，让客人满意才能提高回头率，才能保证酒店客房出租率和餐饮收入稳定上升。留住客人的手段除了良64、好的硬件配套措施外，还要为客人提供良好的软件服务（包括服务、餐饮菜品质量、其他营业部门高标准的服务等），同时也可以采用一些赠送和让利措施如推行“住房消费积分卡”，消费达到一定的金额或住房数量，享受赠送房，赠送娱乐服务和优惠折扣的奖励。7.7. 销售激励制度酒店将根据实际情况，制定针对酒店销售部、前厅、餐饮部等部门的销售奖励制度，保证员工促进酒店销售的积极性，如制定内部员工合理的客房提成奖励制度，针对出租车司机的拉客，制定合理的拉客奖励制度。8. 营运和管理8.1. 基本业务流程酒店住宿的基本业务流程为：总台预订、前厅接待、总台接待、客房管理、客房服务、账单核对、总台收银等。酒店餐饮的基本业务流65、程为：总台预订、前厅接待、点菜及用餐服务、账单核对、总台收银等。8.2. 营运管理初步计划8.2.1. 服务项目和基本设施安排服务项目安排酒店将设置与酒店星级及规模相对应的服务项目：接待服务项目，如停车、行李运送、问询、外币兑换服务；电话、电传、电报、图文传真服务；打字、复印、秘书、翻译服务；租车、订票、医务及各种会议接待服务；贵重物品存放服务等。客房服务项目，包括客房服务及房内冷热水供应，电话、电视、叫醒服务、洗衣、熨烫、客房酒水、客房保险柜、擦鞋服务等。餐饮服务项目，包括中餐、西餐、风味餐、自助餐、宴会、酒会、咖啡厅、酒吧及客房送餐服务等。娱乐服务项目，如歌舞厅、美容、美发、桑拿浴、按摩、66、棋牌等。商场服务项目，如日用品、食品、工艺品、文化用品等。其他服务项目，如代办旅游汽车出租、商务租车服务、自行车出租服务等，及幼儿托管、宠物托管等。酒店基本设施安排酒店的基本设施决定了一个酒店的接待能力和条件，名豪商务酒店计划安排如下基本设施：前台接待设施。设置具有与名豪酒店规模与标准相适应的前台接待条件，包括前台接待大厅、总服务台（含接待处、问讯处、收银处）、商务中心、贵重物品寄存处、大堂副理接待处等。客房接待设施。客房内将配有与酒店星级标准相应的客用设施，如写字台（或梳妆台）、衣柜、床（软床垫）、座椅、沙发、床头控制柜等配套家具；每间客房设有单独卫生间，卫生间内配有坐式便器、梳洗台（装有洗67、面盆、梳妆境）、冷热水设施（包括配有喷头的浴缸、浴帘）；每间客房都具有能够保证或调节温度的分体空调或中央空调；每间房间都配有电话和宽带，可直拨或通过总机挂通国内或国际长途电话，可通过宽带上国际互联网；每间客房都配有电视机并接通有线电视系统；每间客房内都配有一定数量的文化用品，如信纸、信封、明信片、城市地图、针线包、酒店指南；每间客房内还配有一定数量的卫生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗发水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。餐饮接待设施。具有与酒店规模及标准相适应的中餐厅、西餐厅、风味餐厅、咖啡厅、酒吧、宴会厅及所必需的饮食供应设施，包括餐具、炊具、家具、厨具以及各种饮食器皿等。娱乐服务设施。具有与酒店规模68、相适应的歌舞厅，以及所必须的各项设备设施，及其附设的酒吧服务设备和设施；桑拿浴、按摩室及各种配套设施等。商品销售服务设施。根据酒店经营需要而设置的商场及售货设施及其经销的商品。酒店经营保障设施。包括工程保障设施，如变、配殿设施，空调冷冻设施，备用发电设施，供、排水设施，热水供应设施，洗衣房及其所需的设备设施；安全保障设施，如对讲通讯设施、事故广播设施、消防指挥设施、各种灭火器材等；内部运行保障设施，如员工食堂、员工宿舍、员工更衣室、员工通道等。8.2.2. 建立并实施完善的质量标准前厅、客房质量标准。具体包括环境及设施标准、前厅接待人员素质要求标准、接待前的准备工作标准、有预订散客接待程序标准69、常客和贵宾接待程序标准、团队客人接待程序标准、无预订客人接待程序标准、换房和房间变更程序标准、总台接待协调配合标准、总台问询服务质量标准、代客沟通与联系程序标准、会客与查询程序标准、总台预订服务质量标准、贵重物品包管服务质量标准、商务中心服务质量标准、电话总机服务质量标准、司门行李服务质量标准、客房卫生质量标准、客用卫生间卫生质量标准、客人住店服务质量标准、客房小酒吧服务质量标准、客人特别要求服务质量标准、特殊情况处理质量标准、夜床服务质量标准、公共区域卫生质量标准、客人投诉卫生质量标准、行李房管理标准、客房卫生消毒标准等。餐饮质量标准。具体包括环境及设施标准、物品及原料配备标准、员工状态标70、准、服务质量标准、厨房采购及储存卫生质量标准、厨房生产操作卫生质量标准、餐厅收款服务质量标准等。娱乐质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。安全质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。8.2.3. 建立并实施完善的财务内控制度为强化酒店管理，降低酒店运营成本，新疆名豪商务酒店将建立覆盖货币资金、采购与付款、销售与收款、工程项目、固定资产、存货、预算、成本费用、筹资、投资等各个环节的全方位的财务内控制度。酒店计划的内部及财务流程如下图所示：8.3. 机构设置 西部之星商务酒店计划的机构设置如图8.1。图871、.1 计划组织机构图餐饮部的机构设置计划如下图所示。8.4. 人员配备酒店住宿服务人员计划前楼按照1：1.4的比例配备服务人员，旺季约需要120名服务人员，平季、淡季将适当减少人员。酒店后楼服务人员计划1：1的比例旺季配备服务人员62人。酒店餐饮部厨房工作人员计划配备15人，收银服务人员计划配备30人。其他销售、职能部门根据职责和需要配备人员。8.5. 管理团队酒店的管理团队部分来自于兰州西部之星工贸公司，部分外聘具有丰富酒店管理经验的人员。具体高级管理人员的人选将与外部投资者共同考察、协商后确定。8.6. 遵循的标准将按照旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T14308-2002）及饭店星级72、的划分与评定按照不低于三星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于三星级标准的服务。将按照旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T14308-2002）的要求建立不低于三星级酒店要求的管理体系，酒店将制订员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。9. 投资与财务评价9. 投资与财务评价9.1. 项目实施计划进度目前项目的主楼、外部装修已经完成，内部装修已经部分完成，客房、餐饮部分设施已经配备，计划项目在2011年35月完成装修，开始试营业。9.2. 投资估算根据酒店的定位，将按照三星级标准73、装修并配备相关设施，项目投资为500万元，其中320万元，用于酒店的酒楼改造和内部装修和前期筹备工作，首期尚需投入180万元用于酒店设备设施采购和营业启动资金，酒店即可开业；考虑到酒店业的特点，具有少量启动资金后，应无需另外准备流动资金。9.3. 收入、成本费用及利润预测9.3.1. 住宿收入预测住宿收入预测根据兰州星级酒店的一般情况，预计标准间在旺季、平季、淡季的出租率分别为95、65和40，考虑到入住客人对套间的需求相对较少，估计套间在旺季、平季、淡季的出租率分别为90、60和35。则年住宿收入可达到405万元，详见详见表9.3。表9.3 住宿收入估算表序号项目旺季平季淡季合计1标准间1.74、1收入(元)153900087750086400032805001.2单价(元)2402001601.3住宿量(人夜)6412.54387.55400162001.4出租率95%65%40%-1.5天数90901803601.6房间数757575752套间2.1收入(元)3888002052001764007704002.2单价(元)4803802802.3住宿量(人夜)81054063019802.4出租率90%60%35%-2.5天数90901803602.6房间数101010103住宿量(人夜)合计181804收入合计4050900年住宿收入预测根据以上对收入估算，预计兰州7天快捷酒店年75、住宿收入应为405万元，住宿量为50人夜，全部房间年平均价格为225元。详见详见表9.5。表9.5 年住宿收入估算表项目收入(元)住宿量(人夜)住宿楼405090018180合计4050900181809.3.2. 餐饮收入预测根据兰州三星级酒店的餐饮的一般状况和我酒店餐饮的定位，预计平均每日餐饮收入可达1.7万元，全年餐饮收入可达623万元。详见详见表9.6。表9.6 每日餐饮收入估算表序号项目数量每桌人数人均消费上座率每日收入1包厢1.1总收入100801.2午餐3065080%72001.3晚餐3064040%28802散台2.1总收入43562.2午餐2264060%31682.3晚餐76、2263030%11883餐饮收入(不含酒水)144364酒水收入2887.25餐饮收入(含酒水)17323.29.3.4. 总收入预测预计开业后，年实现总收入1028万元，年缴纳销售税金及附加56.54万元，详见详见表9.7。表9.7 正常年份销售收入及税金附加情况表项目收入(元)税金及附加0.055住宿收入40500002227500.055餐饮收入6230000342650合计102800005654009.3.5. 成本费用预测因酒店餐饮业成本费用构成庞杂，详细分项计算反而容易出现比较大的偏差，故根据国内酒店行业通常的成本费用结构进行测算，预计项目总成本费用前六年为每年616.65万元77、，后六年为322.35万元。详见详见表9.8。表9.8 总成本费用估算表（单位：元）成本项目第一年第2-6年后6年估算依据折旧130434.83304368510435投资额和经营期限经营权费用540000540000540000经营协议管理行政费用432545.9432545.9432545.9收入的9.6%市场推广费用（含工资）165827.5172481.7172481.7收入的4%能源消耗（水电暖）227337271887271887每平米每年55元物业保养124002148302148302每平米每年30元客房成本（含人工）403356.2403356.2403356.2客房收入的278、0%餐饮（含人工）795134.9795134.9795134.9餐饮35%酒水80%其他支出124370.6129361.3129361.3收入的3%总计2943009322350432235049.3.5. 利润预测预计在兰州西部之星商务酒店运营的12年中，前六年每年可实现税前利润105万元，后六年每年可实现税前利润85万元。9.5. 财务评价财务净现值财务净现值（FNPV），是指按设定的折现率i计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和。计算公式为:公式中：CI为现金流入量 CO为现金流出量 为第t年的净现金流量 n为计算期年数 i为设定的折现率银行短期借款（1年期）利率为5.85%，长79、期借款利率为5.92%。考虑到目前资金成本较低，以及资金的机会成本和投资的风险性等因素，本着稳健的原则将i取12%（下同），此时，FNPV=966.24（万元），远大于零。计算期内盈利能力很好，投资方案可行。投资回收期投资回收期是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要的时间，一般以年为单位，并从项目建设开始年算起。其表达式为：公式中：CI为现金流入量 CO为现金流出量 为第t年的净现金流量项目投资回收期为三年零二个月。内部报酬率项目财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。其表达式为：公式中：CI为现金流入量 CO为现金流出量 为第t年的净现金流80、量 n为计算期年数本项目的项目所得税后财务内部收益率为56%，远高于设定折现率12%。10. 风险与对策分析10.1. 风险10.1.1. 客源影响带来的风险酒店业的发展是以客源为依托的，由于决定旅游市场环境的变化受到政治、经济、文化、自然条件和季节等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源数量和结构向不利方向变化，从而影响公司的发展和盈利。10.1.2. 人力资源风险现代星级酒店具有知识密集和劳动密集的特点，对酒店从业人员尤其是酒店管理人员具有较高的要求。从而管理人员的管理能力，从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。如出现不合理的人员流动，特别是管理和业务骨干的流失可能会导81、致客源的减少和客户的不稳定，给公司效益带来不利影响。10.1.3. 市场竞争风险由于旅游业具有广阔的发展前景，被称为“朝阳产业”，其他行业纷纷进军包括酒店业在内的大旅游产业，前些年，因为酒店数量和规模的发展速度超过了市场的增长速度，加剧了行业内部的竞争，酒店业在价格和客源方面目前仍然存在较激烈的竞争。10.1.4. 行业特点决定的风险酒店业具有比较强的依托性，任何一种不利条件都可能使酒店业的发展受到制约，特别是重大的国内外政治、经济形势变化、突发事件、自然灾害和急性传染病等因素，如2003年的“非典”对当时酒店业造成了很大的影响。10.2. 对策10.2.1. 客源影响对策针对酒店业的经营特点82、，主要实施三项对策：一是通过各种公关宣传，扩大酒店的知名度和美誉度，树立名豪商务酒店的品牌；二是通过加强管理，提高服务质量，为酒店客人提供精品服务，提高客人的“回头率”；三是客源多元化，与旅行社、商业订房网站、会议会展公司等多种相关机构合作，降低酒店对某一渠道的依赖度。10.2.2. 人力资源风险对策酒店将提供由竞争力的薪酬和事业发展空间吸引酒店行业高级管理人才加盟酒店，为提高酒店管理水平打下人力资源基础。同时，酒店将本着“以人为本”的经营理念，努力达到以员工满意为基础，以客人满意为导向，以经济效益满意为标准，通过全面、科学的人力资源管理，发挥激励机制的作用，培育员工对酒店的忠诚和敬业精神，增83、强酒店的凝聚力。10.2.3. 市场竞争风险对策酒店将密切关注同行业竞争对手的动向，了解竞争对手的情况，提出有针对性、有效的竞争策略，以使酒店取得竞争优势地位。10.2.4. 行业特点风险对策酒店针对有可能出现行业特点风险，将评估、制定应急预案，当出现该类风险，可以按照应急预案妥善应对，以尽量减少不必要的损失。11. 结论本项目具有良好的宏观经济和产业景气周期背景，且具有广阔的市场空间，投入运营后将成为兰州市增加一座新型的现代化三星级酒店，为当地带来巨大的社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚的回报。 本资料由三个皮匠管理资源文库整理收集（网址：） 本资料来自企业管理资源网本资料来自企业管理资源网 本资料来自企业管理资源网本资料来自企业管理资源网 本资料来自企业管理资源网本资料来自企业管理资源网