1、 “嘉年华购物广场”项目市场调查汇总报告本报告的撰写背景与说明来自资料搜索网() 海量资料下载一、调研的主要目的与思路框架根据商圈划分与市场购买力依托理论，寻求项目的市场定位方向，验证项目构想的市场认同度与支撑，最终确定项目运作的方向，把握产品与市场的结合点，确定项目的运作模式，制定项目运作的步骤与营销推广策略。通过市场的组合调研，构建对巴中项目运作需求的支撑条件。并从人口动态规模与购买力、投资与经营意向的三大层面上为项目决策提供消费、投资、经营、销售的需求前景依据。通过项目目标的概念测试，验证客户对本项目的开发立意与构思、了解与认同、发现与利益、吸引力与消费点以及投资与经营行为的可争取性。判2、断本项目在现代城市商业格局中的地位与前景，研判本项目所在区域是否具有城市发展中所确定的核心商业地位，预测项目产品三个需求的市场状况。通过上述调研，寻求项目在外部环境方面的依托，分析市场的机会与威胁，评估市场承受力与市场潜量，明确项目的优劣势、构建差异化与定位的三角格局（市场定位、自我条件定位与竞争定位）。在此基础上，提出整合资源的重心与举措，确定项目的现代商业层次、市场及产品定位、市场有效规模，进行本项目的业态定位、档次定位及商业类别配比。研究了解巴中市商业需求依据，招商依托（收入水平、购物餐饮娱乐习惯的场所、档次、消费能力等），消费者对商业中心的需求，希望的业态及业种，从而为下一步项目经营定3、位、商业业态分布，确定方向和对象；了解消费者对巴中商业口岸、商业环境与商业趋势的综合评价，明确本案所处商业口岸级别，了解本项目在消费者心目中的地位、印象。包括产品特性、利益汇合点，从而明确市场的需求定位与差异竞争的发展方向；了解消费者（主要是商铺投资者）在购买商铺时重视的各种因素和重要因素，对项目的功能、价格、性价比等的选择，把握投资者对购房面积意向以及对单价、总价的认可程度；了解并听取巴中消费者及投资者对本项目规划成商业设施的建议，对内部布局的建议以及附属设施的要求。二、调研的结构层面、样本量与具体方法调研层面调研方法样本量1、巴中的普通消费者在街头或定点面访拦截式调查100份（有效97份）4、2、对巴中经营者的面访分类例表，重点抽样调查250份（有效250份）3、市场竞争楼盘的调查了解、交谈重点4个，对在修建、在销售楼盘作全方位的详细调查4、目标客户的坐谈会交流、发言30人三、调查工作的运作方式、质控步骤与质量评估本公司为本项目的市场调查与研究配备了最强人员阵容，充分发挥商业房地产调研的工作经验。运用熟悉的行业总体情况优势来获取、搜集、整理社会经营统计资料的职业优势，从而取得被访对象的有效配合，发挥公司的专业知识与工作经验。本项目多个层面的调查均严格遵守规范调查的工作流程，忠实于调研的事实，严格按样本的质量要求和中途微调来组织项目工作。为保证调研数据的质量，所有经营者与拦截调查均由5、本公司专职化访问员完成。重要的面访调查均由本公司项目主研人员完成执行。本项目所有调查的样本与调查资料真实可信，经得起开发公司向客户审验。第一部分 巴中城市基础环境概要第一节 巴中城市概要调查一、地理位置 巴中市位于中国西部地区，地处川陕两省交界的大巴山系之米仓山南麓。地理坐标为东经106度21分至107度45分，北纬31度15分至32度45分，距成都450公里，距重庆476公里，距各县县城中心位置均在80公里左右。东邻达川，南接南充，西抵广元，北接陕西汉中。境内地势北高南低，山河之间田连阡陌，风景名胜星罗棋布。二、行政区域巴中辖区幅员12325平方公里，其中耕地面积258.8万亩。全市辖一区三6、县，304个乡（镇）、2353个村、14700个农业合作社。全市人口356.1万，其中非农业人口45.5万人。巴中市城区人口约20万人。三、历史沿革巴中古属禹贡梁州之域，春秋时期为巴子国地，秦和西汉时为巴郡地。东汉和帝永元年间（公元89年至105年）始置汉昌县，东汉建安六年（公元201年）改属巴西郡，后继属宕梁郡，又先后置归化郡、大谷郡。北朝北魏宣武帝延昌3年（公元 514年）首置巴州。 巴中州、郡、县迭更，建县的历史已达1910年，置郡已达1789年，置州已达1485年。自古以来，巴中是兵家必争、群雄逐鹿之地。至今，在南江县尚可目睹当年连通蜀汉的千里栈道、汉王的金戈铁马、西晋南方獠人的岩墓等7、。在近代，巴中作为红军第二大苏区-川陕革命根据地，为新中国的成立奠定了一定的基础。1993年7月，经国务院批准，原属达县地区的通江、南江、巴中、平昌分离出来成立了现在的巴中市。四、自然条件及物产 巴中的历史文化、名人文化、巴人文化以及佛释道教文化、民俗文化等都十分厚重，诺水河风景区、光雾山风景区、南阳风景区、阴灵山、南龛摩崖造像、红四方面军总指挥部旧址、红四方面总政治部旧址、红四方面军烈士陵园、红军石刻标语等25处名胜古迹，旅游资源丰富。 巴中森林覆盖率达36%，空气和水质一流，动植物保持了纯天然绿色本色，堪称“绿色生物宝库”。南江黄羊被国家农业部评定为“目前国内肉用性能最好的山羊新品种”；通8、江县被国务院命名为“中国银耳之乡”；巴中的芦笋已形成产业化的优势；大叶茶为省级地方良种；金银花位于全国同类品种的前茅；其他农副土特产品、野生食品资源品类繁多。中药材达1500多种，系传统的秦巴山中药材生产区。巴中的矿产储量较大。现已探明的矿产就有46种，霞石储量及品位居中国及亚洲第一；天然气为四川第二大气田；白云石、花岗石、石灰石、煤、铁、铜、钴、硫、石墨、石黄、膨润土等具有较大的开发潜力。五、基础实施交通：巴中全市公路通车里程4224公里，其中二级公路588公里，三级公路722公路。市区北距广元盘龙机场130余公里，可直航成都、北京、上海、广州、温州等地。南距达州河市机场160余公里；巴中到9、广元的高速公路已动工兴建，宝成铁路已由广元延伸至市内的南江县乐坝镇。同时巴乐（乐山）铁路、巴（中）南（充）、巴（中）汉（中）、巴（中）达（州）高速公路正在积极筹备中。通讯：巴中建市以来新增市话容量0万门、农话门，新建移动通讯基站10个，完成了农村通讯网建设。电话普及率4.51部/百人，程控电话通村率达86.2%。实现了国际国内电话直拨和无线寻呼联网。电力：巴中电力装机容量已达6.5万千瓦，巴中市110千伏输变电工程提前竣工投入使用。全市年供电能力达亿度。六、城市综合实力 巴中市曾经是四川自然条件最为恶劣、人民生活水平比较贫困的地区之一，全区4个县（市），既是革命老区县又是国家的贫困县。建市5年10、来经过全市干部群众的艰苦奋斗和共同努力，2002年全市实现国内生产总值95.63亿元，完成年计划的101.4%，增长幅度达到10.5%，城镇居民人均可支配收入4920元，增长6.8%；农民人均纯收入1420元，增长9.6%；在岗职工年平均工资8100元，增长6.9%；城乡居民储蓄存款余额47.7亿元，比年初增长20.1%。到现在不仅解决了以上80%以上贫困农民的温饱问题，而且国民经济快速增长，两个文明建设协调发展。总的来说，巴中目前是一个综合较弱的发展中城市。第二节 产业结构调查分析 2002年全市实现国内生产总值95.63亿元，完成年计划的101.4%，增长10.5%，增速基本与全省持平，这11、是近5年来我市首次实现两位数增长；三次产业结构比为44.8：18.5：36.7，第一产业比重下降2.3个百分点，第二、三产业比重分别上升0.9和1.4个百分点。人均国内生产总值达到2705元；地方财政一般预算收入2.44亿元，完成预算的109.8%，同口径增长17.55%。全社会固定资产投资完成26.03亿元，完成年计划的102.1%，增长17.5%，高出全省平均水平2.8个百分点，拉动GDP增长3.3个百分点。全市工业实现增加值10.22亿元，完成年计划的100.2%，增长15.4%，其中，限额以上工业实现增加值3.42亿元，增长21%；实现产品销售收入10.11亿元，增长33.3%；工业经12、济效益综合指数达到79.75%，提高9.6个百分点。重点企业完成技改投资0.79亿元，江口醇、小角楼、龙头面业、南江冶金等优势企业不断壮大；主要工业产品产量中，白酒增长1.13倍，丝织品增长3.11倍，原煤增长30.9%，铁矿石增长18.4%，水泥增长13.3%。新发展民营企业755户，年末民营企业从业人员达到11.33万人，增长16.8%；产值及营业收入95.46亿元，增长20.3%；实现增加值47.83亿元，增长20.3%；上缴税金1.32亿元，增长19.6%；民营经济占GDP的比重达到50%。现已初步形成了食品业、纺织业、医药业等三大支柱产业和生猪、玉米、芦笋、川明参、蚕丝、鱼类等六大主13、导产品。有罐头食品有限公司、丝绸厂、棉纺织厂、齿轮有限公司、制药厂、轻工机械有限责任公司、电力集团公司、恩阳皮革集团公司等近多家乡以上的工业企业，可生产多个产品，创部、省优质、优秀产品个。巴中是川东北商品集散中心，全国各地商家云集巴城，活跃了巴中的城乡市场。个体私营经济发展迅速，已成为经济发展新的增长点。全市服务业实现增加值35.08亿元，完成年计划的104.4%，增长12.4%；社会消费品零售总额28.59亿元，完成年计划的100.3%，增长10.3%。2002年全年接待游客122.4万人次,增长34.1%；旅游总收入1.93亿元，增长55.6%。商贸流通、金融、房地产以及社区服务等行业发展14、较快。金融机构存贷款余额分别为59.68亿元和70.46亿元，比年初分别增长21%和10.4%。第三节 城市建设发展方向一、在巴中的城市建设中，旧城改造和江北新城区的建设进一步加快了步伐，其中还有在规划建设中的回风新区、后坝小区、中坝小区、桑园坝小区等。回风新区为政府机关和行政事业单位相对集中的区域，规划用地平方公里，绿化率达以上，其道路结构呈“三纵三横”的体系。后坝小区规划以生态居住为主题的住宅片区，兼容学校、医院、商场、步行街、别墅等配套设施。该区域建成后将是巴城第一个起点较高、功能配套、布局合理、位置优越、人气商气俱旺的居住小区。中坝小区总占地亩，是以商贸、文化、体育、工业为主的一个综合15、性小区，上段为居民住宅区，中段为商贸、文化、体育区。桑园坝小区占地亩，集高档住宅区、绿色休闲区、商业步行街为一体的综合性区域。二、巴中政府树立了经营城市的新观念，坚持依法规划、科学规划和集中规划的管理，重点抓好巴中市区50平方公里城市规划区控制性规划的修订完善，完成三县城市体系规划，建立了镇以上的城镇总规修编案，试点镇、重点旅游镇、小区详规案以及其他专业规划都一一出台。三、加快城镇基础设施建设的步伐进一步加快。建设完善城镇水、电、气、路、信息网络，加强城镇生态环境保护和建设，全面启动巴城“八山”生态建设，实施“绿化、亮化、净化、美化”工程，创建舒适优美的人居环境，努力提高城镇承截能力和城市品位16、。四、加强社区建设。以加强社区基础设施建设为重点，以发展社区服务为突破口，以方便群众生活、提高居民生活质量为宗旨，调整社区规模，健全社区的管理体制，完善工作机制，强化服务保障，规范服务行为，促进社区建设健康发展。发展社区建设，增加就业岗位，整治市容环境，开展社会治安综合治理，帮助解决特困群体救助等问题。五、制定“九五”计划。“九五”期间全市投入4300多万元开发旅游景点，投入近6.8亿元改造了巴中对内对外的交通条件，大大提高了旅游区点的可进入度。六、在城市开发建设中，彻底改变了城市基础设施由政府“独家经营”的观念，积极采用国际通行的（建设经营移交）方式。计划到2020年巴中建成一个有60万人的17、大城市，将下辖的三个县城分别建成中等城市，并确立了集约化经营城市的土地原则，按市场化的方式经营城市资产、打造城市品牌，培育特色产业。要求市、县将分别以打造城市品牌为目的。通江县以红军文化为特色建设红色通江；南江县以绿色经济为骨干建设绿色南江；平昌县要以小角楼、江口醇等酒业为龙头建设酒乡平昌；巴中市集约红军文化、历史文化、风景名胜为一体建设美好巴中。第四节 政策导向利用一、党的十六大精神和西部大开发战略，为巴中的发展建设提供政策支持。二、加快发展民营经济，积极推进新型工业化进程。加快支柱产业和重点优势企业的发展。放手发展民营经济，大力招商引资，优化招商引资环境。鼓励民间投资、招商引资参股、收购国18、有企业，鼓励市内外优势企业或有资金、有市场、有技术、有知名品牌的个人租赁经营国有企业，发展民营企业。三、突出发展绿色经济，带动农业和农村经济全面发展。加快农业基础设施建设，不断改善农村生产生活条件。多渠道增加扶贫投入。用好财政、信贷扶贫资金和以工代赈资金，认真实施扶贫开发“五大工程”和以工代赈“三大工程”修建。四、大力发展旅游经济，带动服务业实现新跨越，发展“红色、绿色、特色”旅游，加快川陕旅游“金三角”建设。加大消费政策支持力度。扩大汽车、民用住宅和信息网络产品等方面信贷消费的规模，逐渐将其培育壮大成消费热点和新的经济增长点。加快建立个人信用信息系统，要把整顿和规范市场秩序的工作引向深入，在19、全社会营造讲求商业道德、诚实守信、公平竞争的氛围，为扩大消费创造条件。五、加强基础设施建设，确保投资对经济增长的有力拉动。大力实施城镇化战略，努力提高城市经营管理水平。六、加大就业和社会保障力度，进一步改善人民生活。加大就业和再就业工作力度。加快劳动力市场建设，完善就业服务体系，广开就业门路，大力发展劳动密集型个体、私营企业和社区服务业，拓宽就业空间，增加就业岗位。把巴中建设成为“绿色经济强市、民营经济富市、旅游经济新市”的新型城市。第五节 人均收入及消费特征调查分析巴中市基本情况统计表行次内容金额同比增长%备注1全市社会消费品零售总额32.5亿13.752全市商品销售总额46.9亿16.0220、3限额以上商品零售总额1.8亿4限额以上商品销售总额6.6亿5巴中市城镇零售总额7.9亿18.426巴中市在岗职工工资9600元/年12城镇居民更高7全区社会存款余额71亿188巴中市区常驻人口24万9巴洲镇城镇常驻人口19.7万人10全市国内生产总值108.2亿12.311全市贷款余额75.6亿7.412城乡居民储备存款余额57.48亿20.413农民人均纯收入1550元/年129元14城镇居民人均可支配收入5320元/年400元15人口自然增长率3.88根据我们的调查，巴中市民平均每月购物金额约300元，平均每周购物约23次，其中购买最多的商品依次是：生活用品、食品、服装、家电。从以上数据21、不难看出，巴中市民的收入还是较低，消费水平、生活水平和经济水平都相对较差，但随着西部大开发的推进，巴中城市的发展，巴中居民的生活水平、经济水平将得以大幅提高。第二部分、巴中城区商业业态与商业类型调研第一节巴中主要街区商铺售价分布图1、巴人广场临三号桥下面门市售价为11000元/，广场后门7200元/2、老城乡中心地段西外街、东城街、南泉街商铺售价在10000元/15000元/之间。3、商业街、三号桥附近商铺售价在5000元/10000元/之间。4、新城区及老城区周边商铺售价在20005000元/。第二节 巴中主要街区商铺租金分布图1、老城区繁华地段西外街、东城街、新市街、南泉街商铺租金价格在822、0120元/月左右。2、商业街、广场周边、供销街及滨江路等地段商铺租金价格在3080元/月左右。3、新城区东西段及老城区边缘地段商铺租金价格在1030元/月左右。位置面积售价租金小东门街406000元/年南池路新时代42.54300元/装修房8000元/年清水房6000元/年桥北街601200元/月三号桥头（二楼）40050000元/年巴人广场（后门市）387200元/5000元/年南池装饰材料市场50100临街面7000元/市场内3100元/20元/月江北龙泉公寓底商34.682100元/新市街水电局20.56000元/巴中市政府293800元/新市街（南北方向）2001800元/新市街（东23、西方向）33.046500元/新市街（东西方向）12.115000元/新市街（二楼）290.84900元/新市街（二楼）367.9850元/西城街二楼金玉茶楼477850元/小东门街30405600元/第三节巴中主要街道商业业态汇总目前巴中地区商业氛围不浓，主要是缺乏工业经济的支撑，农业经济是巴中的主要经济来源。巴中的城区面积已达到17平方公里，城市人口达到20万人，全市城市化水平达到20.8%。随着巴中城市化水平的不断提升，商业业态也面临更新，原始、传统的商业业态已不能满足巴中日益发展的需求。市场已出现较大规模的商场、超市，并有蔓延之势，说明各类超市在巴中经营良好，呈现遍地开花之势，巴中市民24、能够接受新的商业业态。巴中现有的商业业态较混乱，除老城区的街心花园和新城区巴人广场周边具有明显的商业氛围，其余街道经营种类较零乱。老城区是历来商业集中之地，商业氛围浓厚，人气旺盛，是商家必争之地。西外街、东城街、新市街、南泉寺街共同构成巴中繁华的商业地段，该处道路拥挤，人、车流量大，虽然是巴中一流的商业口岸，但是此处经营多以品牌专卖店、服装商场、家电商场、大型超市及二楼茶楼、餐饮为主，缺乏大型的综合性商场。品牌专卖店代表有“鄂尔多斯”、“老爷车”，“红豆”、“金盾”等，服装商场代表有“恒生百货”等，家电商场代表有“迎春家电超市 ”、“永吉购物广场”等，大型超市代表有“百信超市”、“汇集超市”、25、“惠裕超市”等，二楼大型餐饮有“重庆苏大姐火锅巴中分店”、“皇京城火锅超市”、“三鲜火锅酒水超市“、“家乐超市火锅”等，茶楼代表有“西北龙茶楼”、“嘉宝名特”等，休闲娱乐主要集中在沿江附近，大型娱乐场所有“大脚板健康休闲中心”、“映月潭城”、“酷啦啦城”等。由于老城区规划落后，配套设施落伍，已不适应现代商业建设的基本标准，因此，商业核心地位已有转移之势。巴中的新城区由于建设时间不长，商业引导策略不够，较之老城区的中心地段相比，商气、人气显得比较不足，商业业态比较单一，主要以大型餐饮、茶楼、休闲娱乐为主。巴中的新城区是以巴人广场为核心，辐射江北大道两侧。但巴人广场在整体建设规划、商业业态定位、人26、流车流动向规划等方向存在较大的缺陷，导致目前商业氛围汇集乏力，商气营造不足，商家经营混乱，商铺转让现象频显。由于广场目前的功能较为单一，只能用作休闲散步，而其它附属功能没能充分调动起来。在经营的人民商场经营状况就严重不良，没有得到巴中市民的认可，而且广场内侧的商业步行街经营业态混乱，加之前期由于政府强制将其规划为房地产交易市场，并未取得较好的效果，因此，普遍存在关门和转让现象。新区巴人广场的整体规划就有商业业态定位、目标消费的引导方面明显出现失误，无论后期对其进行调整，未改变目前整个项目的经营定位和商业格局是不能达到最终效果的。江北大道是目前江北新区的城市主干道，干道两侧的商业设施主要集中在酒27、店、餐饮和休闲娱乐方面。巴中新区比较高档的酒店有“恒丰饭店”、“江北宾馆”、“明珠酒店”、等，大型餐饮有“菜根香”、“万酒家”、“四平酒家”等，休闲娱乐主要以娱乐城、美容院等为主，还有小型的OK厅、美发店为辅。整个新城区是以巴人广场为核心，也是连接老城区的纽带，在顺延和牵引老城区的商气、人气方面起到了十分重要的作用，它将逐渐演变成整个巴中城区的核心。根据我们实际对巴中主要街道商业业态和经营状况的实地调查，对江北大道、滨河路、商业街、西外街、新市街、东城街、南泉街等的商业状况初步得出大致比例图。一、商业经营面积比例图二、商铺数量比例图注：商业业态调查的主要对象以服装、家电、餐饮、超市为主，且经营28、面积以目测为基础，故该比例只是相对四种业态大致分析。第四节 巴中商业业态分析巴中属于革命老区，也是比较边远的地区，属四川的贫困山区。从整个区域来看工矿企业不太发达，除周边个别县城还有一些工矿企业外，市区的工业基本已经破产，巴中就成为典型的农业大市。虽然巴中市是有20万人口的消费城市，但由于整个城市的经济基础比较薄弱，人们的收入不高，因而本地的消费能力十分有限，所以在巴中市临街店铺的各类型生意经营状况普遍一般，没有大型的综合性商场，中小型超市较多，数量有64家之多，分布在城区各个区域，这也比较充分地说明巴中的商业经营基本上还是满足人们日常的基本生活为主，其中以“百信超市”、“汇集超市”、“惠裕超29、市”为代表，另有一个设于巴中广场下面的商场有“人民商场”。相对而言，当地的商业经营以服装零售业、餐饮业、娱乐业和规模较小的房地产目前较为景气，比较看好且具有发展前景的还是房地产业。根据我们对巴中商业业态调查分析，初步得出以下结论：1、巴中的商业多以餐饮、服装经营、休闲娱乐、小型超市为主，除繁华路段和广场周边外多数档次较低。2、商业单体的经营规模普遍偏小，没能有效地形成优势。除几条传统商业街道的经营相对较好外，其余的地段商业气氛十分平淡，商气、人气明显不足，在离市中心较远的城郊地段，铺面转让的现象比较常见，商铺的空置现象也比较严重。3、整个巴中的商业布局是以临街的底商为主，购物环境较差，消费者的30、权益未得到足够尊重。4、从我们实地的调查了解，部分被政府明文取缔的地下赌博场所和非法娱乐行业在巴中较为流行。5、巴中目前缺乏大型的综合性商场，也没有正规的写字楼和商业步行街，不能为广大市民提供一处集吃、喝、玩、乐和购物为一体的消费场所，在整个城市也没有一定规模和档次的商业中心。6、政府欲将迁移置换出来的土地来建立一个城市的商业中心，想法是十分有远见的，但还须政府从策略和政策上大力支持，不是只靠想象就能建设打造出巴中全新的商业核心区。7、巴中商业业态分布除几条繁华街道有初略的划分外，其余街道都没有明确的经营主题。8、巴中的旅游资源丰富，位于通江诺水河风景区、南江桃园的光雾山风景区均已通过国家级风31、景名胜区验收，此外还有众多的文物古迹和红军遗迹可进行旅游开发。随着巴中旅游业的不断兴旺，必然带动整个巴中经济的发展。9、巴中是中国革命的老区，是苏维埃川陕革命根据地的发源地。每年的全川、全国政协会议基本上都在巴中召开，因此对繁荣的巴中酒店业、加大巴中城市知名度的宣传能带来十分有利的因素。10、巴中市区的工矿企业较少，有重庆啤酒在巴中设立了产基地，中金岛实业有限公司及周边县市的机关企业也设立了相应的办事机构，对巴中的全面发展也能起到一定的促进作用。第五节 新老城区商业格局分布描述巴中是典型沿河而建的城市，一条巴河把巴中分割成新城区和老城区两部分。新城区自1993年开发建设以来，已经历10余年，目32、前的建设发展已初现规模，逐渐崭露出与老城区一拼高低之态。老城区由于历史的原因，整个城区的规划比较落后，发展速度也比较缓慢，已经阻碍了整个城市的良性发展。因此，新区的开发建设是十分适应城市化进程的一大决策。从新老城区商业格局分布和对比，我们可得出：1、老城区商业气氛比较浓厚、人流较量大。对吸引周边县、乡、镇的消费群有十分明显的优势。2、老城区是整个巴中市民居住相对集中的区域，巴中的普通百姓一般都居住在老城区，而在巴中有经济地位、政治地位的人群已逐渐向新区转移，由于新区的规划和布局都比较科学，先迁入的这部分人群对新区今后的繁荣具有极大的信心。3、老城区的商业以经营传统的服装、餐饮、百货小超市为主，33、而新城区以经营现代的酒店、大型餐饮、休闲娱乐为主。4、新城区集中了巴中各大行政事业单位，政府行政中心，必将带动整个区域内城市配套设施的完善，定将形成巴中新的商业核心。5、新城区从整体建设规划、公共事务配套设置、交通道路的完善等方面都较老城区有十分明显的优势。从巴中的整体发展来分析，新城区的发展潜力肯定的巨大的，而老城区的变化更加缓慢，在不久以后，新城区的商业中心的巨大优势必将取代老城区目前的商业布局。6、新城区的巴人广场在提升城市形象和打造城市商业中心方面已取得了初步成绩，市民也比较认同巴人广场作为市民休闲场所发挥的作用，怎样才能进一步提升新区的商业氛围，与怎样将巴人广场的商业价值更加地突现出34、来是息息相关的。7、新区的消费水平明显比老城区要高。由于新区的消费设施在规模和档次方面均属中高档配置，而且新区的居住人群又属巴中地区先富起来的一部分人，他们虽总数较小，但个体消费总额较大。 8、老城区商业格局较为传统，只能满足低档消费的基本需求，而新区商业档次较高，是整个巴中市商业发展的总趋势。第三部分 巴中房地产市场调查分析第一节 巴中市房地产行业现状及发展一、巴中楼市的今昔目前巴中城区在售楼盘基本属于本地房地产开发商所开发，其总体情况为：项目开发规模较小、档次较低，针对的目标消费群体为本地消费者，其付款方式也比较单一，多数采用一次性付款的方式，没有推行银行按揭贷款的程序，对于提高房产项目的35、消费量没能起到很好的推动作用。住宅的户型面积主要集中在80120m2之间，售价在600900元/不等。2003年以来，由新佳房产公司开发的“嘉年华”电梯公寓打破了巴中市没有高档住宅的格局，率先突破了住宅售价超过1000元/，电梯公寓给巴中市民的居住观念带来了新的概念，电梯公寓的舒适性、完整性和身份地位的象征性使得当地追求高品味生活质量的消费者找到归宿。在提升巴中房地产开发的整体形象上，抬高行业竞争门槛方面，促使市场更加规范化，加速巴中房地产开发进程等方面产生积极的影响作用。二、巴中房地产市场的供给状况分析1、目前巴中市的房地产市场主要还是集中在旧城改造与新区建设上，其价格特征为：旧城改造与新区36、建设项目均价在600900元/之间，规模较大、档次较高、配套较齐的项目均价在1180元/左右，商业门市的售价在300015000元/之间。2、巴中市的房地产市场存在较多的集资建房现象，机关单位或效益较好的企业，包括有一定权力的行政事业单位集资建房现象普遍。如巴中的中医院、市电业局、市烟草专卖局等正在推行这一政策。3、巴中的房地产市场需求潜力较大，能与市场的供给保持一定程度的同步增长。目前巴中市的商品房销售态势良好，所有旧城改造和新区建设项目的消费群体主要还是巴中本地人和部分周边县、乡、镇的客户。4、自2003年以来，巴中市广泛开展了土地的清理整治工作，规范了土地出让制度，采用了土地竞价拍、卖和37、挂牌的方式出让土地，使城市地价不断上升，规范了土地市场，保证房地产开发企业的公平竞争，通过完全市场化的运作方式，维护了房地产行业的良性发展。三、巴中房地产市场的发展趋势(一)、巴中市房地产开发的优势1、自然条件优越巴中市占据作为生活居家之“天时”与“地利”，其清新的空气、优良的水质、无污染的自然环境等是巴中作为房地产开发的一大优势。2、文化附加值高巴中是当年中国革命第二大苏区川陕革命根据地的腹心地带，被国务院命名为“中国历史文化名城”，其悠久、灿烂的革命历史使巴中倍受各界的关注。3、基础设施完善巴中市的市政建设和生活配套设施已基本到位。目前的市政建设基本年较好地满足当地人民群众的需要。同时，巴38、中到广元的高速公路已动工兴建，拟建的铁路已经得到各级领导批示，为巴中的进一步发展奠定了良好的基础。4、政府对房地产开发的重视与大力支持巴中市政府对房地产开发的重视程度较高，不仅给予了个项优惠政策，而且在城市规划方面也努力配合房地产开发的要求。市委、市政府提出打造“文化旅游名城”的城市发展目标，为巴中的房地产发展注入了一剂有效的“强心剂”。（二）、巴中房地产行业的发展趋势巴中的房地产市场经历了小打小闹（规模小、档次低）之后，已逐步迎来大规模、高档次、高配置的房产开发时代，其发展趋势预测如下：1、巴中市的房地产将告别传统零星开发的模式，集中连片开发初露头角，开始形成了规模开发的初步效应。2、巴中的39、消费者对房屋的质量、环境绿化、生活设施配套将提出更高的要求，在今后的楼盘开发中，开发商也会更加注重产品的品质塑造。3、巴中市的房地产开发将会引进更多的先进理念，对产品的规划设计更加人性化，将会更加切实地站在消费者立场考虑问题。4、政府将从房地产开发方面以经营城市的手段建设城市，在开发的同时与城市的整体建设结合起来，共同打造巴中城市的新形象。5、商业地产已在巴中初现端倪，新的商业观念和商业形态将逐步进入巴中市区，将打破巴中传统的开发和经营模式，新一轮商业房地产开发将改变巴中市传统的商业格局，商业竞争也会更加激烈，品牌商家将会陆续登陆巴中，以其先进经营模式、管理方式共同创建繁荣的巴中商业。6、巴中40、的房地产行业分工也将越来越细，各个相关行业的精英将会加入到房地产开发的行列中来，共同完成整个项目的开发。第二节巴中市投资状况调查分析由于巴中市的整体经济水平较低，人均收入不高，据巴中市统计局资料显示，巴中市在岗职工的平均工资为9600元/年，即800元/月，城乡居民储蓄存款余额57.48亿元。人民生活水平、经济水平都比同级城市较低。市民在投资方式的选择上还是以求稳为首选，大部分是以存款银行收取利息为主导。巴中处于较为偏远的山区，各种信息相对闭塞，投资渠道相对较少，股市、汇市的炒家也相对较少，投资办厂又需要投入大量的人力、精力、物力和财力，涉及面更广，对投资者自身的要求很高，风险较大，因此，一般41、普通市民都不考虑投资办厂的投资方式。随着银行利率的下调，物价的快速上涨，存款银行的实际收益将为负利率（-1.616%），老百姓的闲钱将逐渐转移到投资风险相对较低，收益较高的房地产行业中来。巴中的商业房地产开发还处于萌芽阶段，还比较缺乏新的商业地产开发模式，新的商业投资模式在短时间内难以被普通市民所理解和接受，他们更多地倾向于购买临街铺面。因此，在我们项目正式面市前，前期的市场导入工作对本案这种新型的商业形态和产权模式的宣传推广就尤为重要，纯粹的投资行为逐渐成为一种投资热潮。第三节巴中市商业现状及发展趋势一、商业物业现状从我们对巴中市的实地调查中发现，巴中的商业物业销售率仅为总量的30-40%，42、除城市中心区域的临街铺面销售情况较好外，城市其它区域的商业用房空置率都较高，主要是一些新开楼盘的底层铺面和二三楼商业用房的销售较难。在这些二三层商场的设置时，开发商没有从整体方面考虑，对经营商家要求也不明确，需要经营商大面积地整租或整买，限制了中小投资客户的介入，抬高了进入行业的门槛，导致销售不利。这些都是因为开发商没有充分考虑市场的需求及商业物业运作本身的特点和规律，强行将传统的个人意识表现在项目开发之中而造成的结果。二、巴中市商业物业的价格巴中城市中心地段的商业物业销售价格较高，范围大约在10000-15000元/左右，而城市边缘地段的商业物业销售价格偏低，范围在2000-3000元/左右43、，全市整体销售均价在45006000元/左右，其整体租金水平也相对较底，大约在30-50元/左右，投资商业物业的平均投资回报大约也只在2-5%之间，投资回收周期在17-22年左右。这种售价大于租金120-150倍的现象突出，是严重背离了价值规律的现象。如果没有新的投资经营模式去刺激整个市场，提供一个更加科学合理的投资方式，让投资者的投资能够得到充分安全的保障和实现最佳的投资收益。随着巴中城市经济的快速发展和个体经济的不但膨胀，整个市区的房地产市场价格走势和租金回报都将逐渐呈现上升趋势。由本图可看出，在房地产领域的投资，是因物业形态的不同而获得的投资回报亦不相同。一般情况下在投资金额相同时，产权44、式商场的回报远远高于一般的临街商铺和住房，而且回报的稳定性更是临街商铺与住房无法相比。三、巴中商业物业发展趋势根据我们对巴中市场进行的深度研究，我们初步预测其商业物业的发展趋势如下：A、在未来两三年内，随着旧城改造和新区建设的不断加快，经济环境的进一步改善和人们生活水平的快速提高，将会更加有力地推动巴中商业地产的迅猛发展，商业项目开发将会持续升温。B、市场竞争急速加剧，传统的底商和习惯性的开发模式已不能适应巴中现代市场发展的需求，将会有更多的商业形态和外来理念注入巴中市场，要想在激烈的市场竞争中显现一枝独秀的势头，就必须抢占一切先机，将“创新”作为商业物业开发的主题曲，准确地确定商业物业的经营45、模式和运作模式，提高行业的总体水平。C、巴中市政府将城市建设和房地产开发作为促进城市建设飞跃式发展的敲门砖，特别是旧城改造部分，这必将使巴中市的房产市场进一步升温。D、市场的潜在消费需求与市场供给在某种意义上能保持一定程度的同步增长，房地产市场必将随城市化进程的发展而大显活力。E、中、小投资者由于群体基数大，将是投资客户群体的主流，创造出能迎合该类投资者所需所求的物业产品是未来商业物业竞争中抓住客户的重要课题。F、在未来的二三年内，商业地产与住宅地产相比，商业地产开发仍将维持在“高利润”的开发阶段。G、市场分工将会更加细致，房地产开发的各个环节都将会有专业团队的加入，特别是在商业地产运作的过程46、中更为明显，开发商与营销策划代理商的合作将会更加紧密，从而使得房地产开发运作更加规范和科学。H、巴中市作为准二级城市，其消费力和投资客户的投资能量毕竟还比较有限，市场的容量与吸纳程度也远比不上成都和重庆这样的大城市。所以，我们运作该项目时一定要抢占先机，运用差异定位的营销策略，先声夺人，才能占有最大限度的市场份额。第四节、主要竞争楼盘分析个案一：莲花锦苑一、项目概况：项目名称：莲花锦苑项目地址：宕梁汽配街开发商：巴中市德华房地产开发有限责任公司规划设计：深圳市建筑设计总院重庆分院建筑设计：巴中市建筑勘测设计院二、项目基本特征总用地面积：9471总建筑面积：26238建筑密度：38%容积率：2.47、7公摊：约8%物业形态：底商+住宅住宅面积：25838底商面积及数量：400共24间三、销售状况：1、销售价格：多层住宅均价650元/，层差20元/层，商铺售价2500元/。2、付款方式及优惠：一次性付款优惠5%，分期付款优惠3%，按揭优惠2%。巴中市工商银行提供10年5成按揭贷款。3、销售状况：住宅销售完成40%，商铺销售状况不好，目前一间都未出售。4、商铺层高4.5米，开间在3.64.2米之间，共有24间。四、购买者特征1、多数属于巴中本地人，以二次置业居多，政府官员及个体工商户、青年男女为主要购买群体。2、商铺采用硬卖的方式，由于区域口岸不太理想，处于背街一侧的位置上，目前人气较为冷清，48、因此，商铺销售不理想。五、物业管理由于巴中市目前在住宅物业管理方面还处于市场空白阶段，能提供物业管理的楼盘较少，并且提供的管理报务内容单一、原始。该项目也只是提出物业管理概念，并没有得到具体落实，物业管理的费用较低，住宅10元/套/月，商业没有。六、对巴中商业房产的看法1、目前巴中市商铺主要是以传统的住宅加底商的模式开发，新区商铺普遍存在租金低，转租现象普遍，空置率高等特点。2、巴中新区目前的人气、商气不足。3、巴中目前一流口岸基本集中在老城区的街心花园处，以西外街、东城街为代表，具体经营业态以品牌服装及小型超市为主，该区域的租金及售价较高，是巴中市民认可的高档消费区域。4、巴中市现有的超市比49、较饱和，城区的其它区域也有各家超市的分店在经营。个案二：顺心园居住区一、项目概况项目名称：顺心园项目地址：巴中市江北大道东段顺心园居住区开发商：巴中市中顺房地产开发有限公司规划设计：巴中市规划设计院建筑设计：巴中市建筑勘察设计院二、项目基本特征总用地面积：16400总建筑面积：31300建筑基地面积：4580建筑密度：27.9%容积率：1.9绿地率：44.5%车位：118个户型：14种户型，面积在80-168之间公摊：约8%三、销售状况1、销售价格：多层住宅销售价格在600-650元/左右，根据房屋的朝向、采光、通风及楼层的差异而价格不同。车库售价800元/。2、付款方式及优惠：一次性付款优惠50、3%，分期付款优惠2%，不提供银行按揭，分期付款的期限、金额可与开发商协商，签定分期付款协议。3、销售状况：一期住宅已是现房，销售完成80%，二期目前是期房，销售完成30%，从整体销售状况分析属比较理想的项目。四、购买者特征该项目的主要客户是由巴中本地人或户籍在巴中的外地人组成。巴中本地人多为二次置业，以寻求室外内外环境的舒适感为主要。由于本项目属于巴中目前规模较大的住宅小区，以全新的设计理念，基本满足了巴中人民对住宅的更高要求。因此，购买该项目的客户都属于巴中市观念、理念较先进的消费群体。五、物业管理1、物管内容：居住区外以围墙防护，实行封闭管理，对来访来客进行登记，24小时巡逻值班，保洁人51、员对居住区环境、卫生、绿化进行维护与管理。2、物管费收取价格：15元/套月六、综合评述顺心园居住区位于江北大道繁华地段，依托风景宜人的王望山，地貌优越，视野开阔，眺巴河、看老城，为江北的第二景观。该项目设计住房面积在80-168之间，采用底层架空做车库，率先在巴中建立了小区花园及独立车库开发模式，设计了独具风格的坡屋顶，使整个居住区显得高雅、洁静，充满祥和之气。个案三：人大综合楼一、项目概况项目名称：人大综合楼项目地址：江北新区大道市政府旁开发商：巴中市永兴房屋开发有限公司二、项目基本特征总用地面积：2000总建筑面积：11400建筑基地面积：1400车位面积及个数：地下停车场1000，停6052、70辆车。主力户型面积：80110公摊：约8%物业类型：底商+住宅，共两栋楼，4单元，有两单元设有跃层。三、销售状况：1、销售价格：住宅36楼780元/，79楼720元/（无电梯），底层一层商铺不对外销售，二层商铺销售面积至少从250起，价格在16001800元/左右。2、付款方式及优惠：一次性付款优惠5%，分期付款优惠3%，未提供银行按揭。3、销售状况：商铺销售单位面积过大，现未出售，住宅销售完成40%。四、购买者特征：目前该项目以单位内部员工认购较多，跃层套形以本地有身份，有地位的特殊消费者购买。五、对巴中商业看法1、巴中新城区商铺空置率较高，没有形成必要的商业氛围。2、巴中老城区商铺价格53、较高，而新区商铺价格偏低，但由于新区的商气不够，所以不易出售。3、二层商业用房普遍存在销售的单位面积过大，限制投资的客户，并且对后期经营的业态也提出了一定的限制。个案四：大正苑一、项目概况项目名称：大正苑项目地址：巴中市坝入口处开发商：巴中市大正房地产开发有限公司物业管理：巴中市鑫诚物业管理有限公司规划设计：深圳市建筑设计研究总院重庆分院建筑设计：巴中市建筑设计勘测设计院二、项目基本特征总用地面积：19666总建筑面积：52738商业面积：7023住宅总套数：340套容积率：2.62绿化率：42.3%建筑密度：36.2%总户数：340户三、销售状况该项目目前还未开盘，正在作前期市场推广工作，价54、格也只是大概的，目前市场初步反映较好，项目开盘后应高度关注。1、销售价格：电梯公寓均价1400元/，临街铺面3000元/，二层商场2000-2500元/左右。2、住宅类型：2幢电梯公寓、6幢多层住宅3、户型面积：户型面积在80-230之间，主力面积为100-120左右。四、物业管理*物业管理服务内容：维护小区环境，维护小区安全，对小区公共绿地、花木、建筑的养护和管理；保持公共环境卫生，垃圾清运，代收代缴水、电、气费；小区内车辆停放与管理；其它附加服务，物管费未定。五、对巴中房地产看法1、较大规模的房地产开发项目在巴中崭露头角，在小区物业、管理方面更加注重品质，消费者已经不仅限于只满足“住”的物55、质享受，而提升到更高一层的精神生活享受方面来。2、巴中市的商铺仍以底商加住宅形态出现，而新区或城市边沿区域临街商铺的销售价格普遍较低，要改变这一现象，只在物业的规划设计方面加大力度是远远不够的。3、电梯公寓在巴中人心目中应属品位较高的物业，普遍认为居住在电梯公寓是身份和地位的象征。第四部分 目标客户的抽样调查分析及结论第一节 市场调查问卷分析一、巴中市商业口岸和商业业态的现状及发展趋势通过一周时间对巴中城区经营商家和消费者等目标客户的随机抽样调查，我们对巴中市的商业口岸和商业业态的现状及发展趋势拥有了来自巴中市民的第一手资料，对本项目的经营定位和日后的销售都有着至关重要的作用。据调查显示：巴中56、市分江南老城和江北新城两个区域，由于江北新城发展较晚，居住人口相对较少，商业等配套设施还不太完善，而江南老城居住人口则占巴中城区人口的60%以上，且巴中大多数商业设施分布在老城区，所以目前巴中市民购物消费多在老城区进行。据调查显示：巴中市目前的商业设施主要以中小型超市和临街铺面为主，缺乏大型的综合性百货商场，而巴中市的餐饮、娱乐、休闲等设施较分散，在本次调查中，80.7%的被调查者渴望巴中出现一个集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型综合商场。虽然目前巴中市最成熟的商业口岸依然位于江南的老城区，但随着政府部门迁往江北和政府加大江北建设的力度，江北尤其又以巴人广场为核心，江北新区拥有极好的发展平台57、和巨大的发展潜力。1、商业口岸：巴中市民对巴中市商业口岸的认可度随机总体调查显示：由于历史原因，巴中市主要的商业设施分布在老城区，而新城区主要以政府机关、银行、宾馆等为主，缺乏大型的商业设施。随机总体的80.7%认为巴中市目前比较成熟的商业口岸位于老城区，11.5%认为巴中市目前成熟的商业口岸位于新城区巴人广场，仅有5人认为巴中市目前较成熟的商业口岸位地开发区。将巴中市的经营商家和普通消费者相比较，92.4%的商家认为巴中市的成熟商业口岸位于老城区，目前老城区居住人口占巴中城区总人口的60%以上，拥有强大的购买力，新城区主要则为政府机关、银行等办公设施，居住人口较少，购买力相对较弱，而普通消费58、者则对新区巴人广场的发展前景较为看好，占被调查者的25.8%，其主要原因是政府重点打造新区，而且该区域内的居住人口多为国家公务员，银行职员等高收入人群，虽人口较少，但消费能力很强。巴中市商业口岸调查分析表商业口岸经营商家普通消费者随机总体老城区92.4%73.2%87.0%新区巴人广场6.0%25.8%11.5%开发区1.6%1.0%1.5%2、发展潜力：巴中市民对巴中市最具发展潜力的区位的认可度随机调查显示：随着江南老城区可开发的土地资源减少和商业设施的逐渐陈旧，以及江北新城区的大力开发和政府建设力度的加大，新城区将拥有越来越大的发展潜力。巴中市经营商家和普通消费者相比较，对巴中市最具发展潜59、力的区位认可度基本相同，随机总体有71.2%的人认为新城区是最具发展潜力的区域。巴中市最具发展潜力的区位分析表区位经营商家普通消费者随机总体老城区19.2519.6%19.3%新城区72.4%68.0%71.2%开发区8.4%12.4%9.5%3、商业业态：巴中市民对巴中商业业态的认可度巴中市目前的商业业态主要以大大小小的超市和临街铺面为主，缺乏大型的综合性商场，而南池批发市场经营状况也不理想。随机总体有49%和45.5%认为巴中市目前经营较好的商业业态是临街铺面和超市，综合商场（如人民商场）因其价格较高而质量又不是太好的原因导致经营状况较差，而批发市场（如南池市场）虽价格较便宜，但质量太差，60、也很难吸引城镇居民前往消费。巴中市经营商家和普通消费者相比较，经营商家比普通消费者更看重出租和自主经营都较灵活的临街铺面。巴中市商业业态分析表商业业态经营商家普通消费者随机总体临街铺面50.4%45.4%49.0%超市45.0%45.4%45.5%综合商场14.4%15.5%14.7%批发市场20.4%18.6%19.9%4、巴中市欠缺的商业设施分析巴中市的商业设施比较分散，没有集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型综合商场。随机总体80.7%的人认为，巴中市最欠缺的商业设施就是集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型综合性商场。巴中欠缺商业设施分析表欠缺商业设施经营商家普通消费者随机总体大型百货商61、场9.2%12.4%10.1%休闲场所10.0%17.5%12.1%娱乐场所6.4%17.5%9.5%集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的商场82.8%75.3%80.7%综上所述，巴中市目前成熟的商业口岸和浓厚的商业氛围依然位于老城区，新城区虽然已建设近十年，但区域内商业设施仍然不太完善，居住人口较少，缺乏必要的商气和人气。就整个巴中市的商业业态来说，也多以临街铺面为主，缺乏大型综合性的商业设施，巴中市目前的餐饮、休闲、娱乐、购物等商业设施较分散，缺乏一座集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体的大型商场。本项目作为巴中市第一座集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体的大型综合性商场，本项目的出现，正好可以满足巴中62、市的这种市场需求，弥补巴中商业的市场空白，使本项目具有较大的市场拓展空间和发展前景。二、巴中市民的消费习惯分析1、巴中市民对国内外品牌商家的认知程度及是否愿意在该经营场所内消费的调查。本次调查所列商家均为国内和国际知名商家，如家乐福、百盛、伊藤洋华堂、王府井百货、太平洋百货、好又多、人民商场、希望集团美好家园等。巴中市目前还没有引进著名的品牌经营商家，但调查显示巴中市民除不太了解希望集团美好家园外，对各大商家都有一定的了解。调查显示：如果巴中引进上述品牌的经营商家，随机总体的77.2%愿意进行消费，而表示不愿意消费的仅占8.6%。巴中市的经营商家和普通消费者相比较，由于商家需要经常到成都等地进63、货，故对知名品牌商家相对较熟悉，而普通消费者则对巴中本地的人民商场较熟悉。巴中市民对品牌商家的认知度分析品牌商家经营商家普通消费者随机总体人民商场45.2%76.3%53.4%家乐福22.0%29.9%24.2%好又多22.8%16.5%21.0%伊藤洋华堂22.8%14.4%20.5%王府井百货20.0%26.8%21.9%太平洋百货18.8%13.4%17.3%摩尔百盛11.6%12.4%11.8%希望集团美好家园1.2%00.9%巴中市民是否愿意到品牌商家消费分析消费意向经营商家普通消费者随机总体愿意80.4%69.1%77.2%不愿意10%5.2%8.6%看情况9.6%25.8%14.64、2%2、巴中市民是否愿意上楼消费分析在调查过程中我们假定巴中有一个一至五楼且有自动扶梯的大型商场，对巴中市民是否愿意上楼消费进行调查分析。调查显示巴中目前还没有这种大型商场，巴中市民对此具有强烈的好奇心，随机总体的83.9%表示愿意到楼上消费，12.7%表示要看情况，仅有3.4%表示不愿意。巴中市经营商家和普通消费者相比较，经营商家更愿意到楼上消费，说明经营商家在消费理念上更先进。巴中市民是否愿意上楼消费分析表消费习性经营商家普通消费者随机总体愿意86.0%78.4%83.9%不愿意2.8%5.2%3.4%看情况11.2%16.4%12.7%3、巴中市家庭月总收入调查分析巴中市作为革命老区，是65、国家重点扶贫攻艰的地区，经济水平较为落后，人民生活水平、经济收入都相对较低。据巴中市统计局资料显示，巴中市在岗职工平均工资为9600元/年，即800元/月；城乡居民储蓄存款余额57.48亿元。调查显示：在调查市民的家庭月收入时（消费者一般会将收入，支出等敏感指标有所保留），部分被调查者认为涉及其隐私而拒绝作答。而回答了的则比较保守。随机总体的45.2%家庭月总收入为10002000元，2.6%家庭月总收入在1000元以下，月收入在2000元以上的仅占被调查者的25.4%。巴中市家庭月总收入调查分析月总收入经营商家普通消费者随机总体1000元以下24.8%20.6%23.6%10002000元466、5.2%45.4%45.2%20003000元14.8%21.6%16.7%30004000元5.6%7.2%6.1%40005000元2.8%2.1%2.6%5000元以上000未作答6.8%3.1%5.8%4、购物频率，购物金额分析调查显示：巴中市民在空余时间比较喜欢购物，有77.5%的被调查者每周都要购物23次。调查显示：巴中市民每次购物金额集中在300元左右，占随机总体的59.4%，每月购物金额占家庭总收入的3040%，占随机总体的78.1%。调查说明巴中市整体消费力不是很强，无法与成都等大城市相比，与同级城市相比也有一些差距，项目经营定位应该以中档或中低商场档为主。但是，此项调查也同67、时说明巴中市民的消费意识还是十分强劲。巴中市民购物频率分析表购物频率经营商家普通消费者随机总体1次84%93%86%2次488%423%470%3次296%360%314%4次以上132%124%130%巴中市民每次购物消费金额分析表消费金额经营商家普通消费者随机总体30元188%206%193%3050元544%526%539%5080元220%227%222%80元以上48%41%46%巴中市民月购物金额分析表月购物金额经营商家普通消费者随机总体100元160%186%167%300元628%505%594%600元188%216%196%800元以上24%93%43%巴中市民月消费金额占68、家庭月总收入比率分析表所占比率经营商家普通消费者随机总体10%92%175%114%20%560%413%519%30%244%340%262%40%80%31%66%50%以上24%41%29%5、消费地点、场所分析巴中市作为一个二级城市，经济、商业都欠发达，缺少大型商业设施，而且巴中地处川北，离成都、重庆等中心城市相对较远，普通消费者很少有到成都、重庆购物消费，一般选择在巴中市专卖店购买或就近购物。目前巴中市的商业业态主要以超市和临街商铺为主，大大小小的便民超市分布于巴中市各个社区，如百信超市、汇集超市、好邻居超市、中天超市、天一鑫超市、红旗星超市、诚信超市等。位于巴人广场的人民商场以百货69、为主，超市为辅，其经营状况较差，在消费者心目中人民商场货物价格相对较高，但质量、品牌却不太好，性价比太差。调查显示：巴中市民最理想的购物场所是百信超市，占随机总体的65.1%。巴中市的经营商家和普遍消费者相比较，经营商家比普通肖费者更倾向于选择成都、重庆等大城市消费，主要原因是经营商家经常要去成都进货，调查中，部分政府公务员也会利用职务之便去成都、重庆消费。巴中市民购物地点分析购物地点经营商家普通消费者随机总体巴中市专卖店668%608%651%成都、重庆大型商场188%124%170%就近消费248%495%317%巴中市民购物场所分析购物场所经营商家普通消费者随机总体百信超市860%72270、%821%汇集超市212%330%245%人民商场140%144%141%临街铺面140%268%176%6、巴中市民购物看重的因素分析消费者在选择购物场所时，一般会考虑：（1）商品的质量；（2）商品的价格；（3）商品的品种；（4）购物环境；（5）服务态度；（6）商业规模、购物气氛等方面。巴中市经营商家和普通消费者相比较，普通消费者比经营商家对各种因素更关注。而随机总体最关注的则是商品质量和商品价格。巴中市民购物时看重的因素分析表看重因素经营商家普通消费者随机总体商品质量可靠648%713%666%价格便宜588%515%568%品种齐全选择大320%557%386%购物环境好160%268%71、190%服务态度好244%392%285%商业规模大，现代时尚140%237%167%7、巴中市民购物时看重的因素分析表调查显示：巴中市民在日常消费中购买最多的商品依次是：生活用品83.6%，休闲食品4.4%，服装23.9%，家电0.9%。巴中市的经营商家和普通消费者相比较，经营商家更倾向于购买生活用品和服装。巴中市民日常消费购买商品种类分析商品种类经营商家普通消费者随机总体生活用品868%753%836%服装252%206%239%家电08%10%09%休闲食品424%423%424%在调查中发现，巴中市民除一些政府公务员、经营商家等经常需到成都、重庆等中心城市出差、进货外，其它普遍市民对一72、些品牌商家都不太熟悉，他们在购买品牌商品或大宗商品时一般考虑在巴中市的专卖店就近消费，如百信超市、人民商场、汇集超市及一些有品牌的临街铺面。但是如果巴中市能引进如百盛、家乐福、太平洋等有品牌的知名商家，市民大都表示愿意进行消费。调查显示，巴中目前还属于经济欠发达的准二级城市，巴中市民的家庭月收入普遍较低，68.8%的市民家庭月收入都在2000元以下。在购物消费方面，巴中市民在空闲时间都比较喜欢购物，但每次购物金额不大，购物种类也以生活用品和食品为主。73.2%的消费者每次购物都在50元以下，且每月购物消费的金额也在300元以内，消费支出仅占家庭总收入的20%30%，说明巴中市的整体消费不强，肯73、定不能与成都等中心城市相比，因此给本项目的经营定位提供了一些可靠的依据，本项目应定位为贴近百姓生活的大众化中档商场或中低档商场。三、巴中市引进商家分析1、巴中市民认为巴中能否建大型外资商场或品牌商场的分析巴中目前没有大型商场，调查显示：随机总体的59.9%认为可以试一下在巴中建大型的外资商场或品牌商场，随机总体的30.3%认为可以在巴中建大型的外资商场或品牌商场，表示不清楚和不可以的仅占随机总体的7.5%和2.3%。巴中市经营商家和普通消费者相比较，对比看法基本相同。能否可行经营商家普通消费者随机总体可以312%278%303%可以试一下620%546%599%不清楚56%124%75%不可以74、12%52%23%2、引进商家档次分析在调查中发现，巴中市的经营商家与普通消费者一致认为巴中市目前缺少大型的综合性商场，有必要引进一家有档次的商家。巴中市作为一个二级城市，又是国家“扶贫攻艰”的重点地区，经济较为落后，人均消费水平不高，在商家引进时商家档次不宜太高，应着重考虑中档和中低档商家，占随机总体的46.4%和37.2%。巴中市经营商家和普遍消费者相比较，经营商家时引进商家的档次要求比普通消费者稍高，说明商家的消费观念，消费力相对较强。引进商家档次分析表商家档次经营商家普通消费者随机总体高档108%31%86%中高档496%381%464%中低档348%433%372%低档48%155%75、78%3、商场引进后设置区域分析巴中市目前主要分三个区域：江南老城区，江北新城区和经济开发区。老城区经过多年的历史沉淀，拥有大量成熟的商业口岸和商业设施，且城区人口60%以上都居住在老城区，所以老城区人气、商气都较浓。江北新区则是巴中建区设市以来新的行政、金融、餐饮、娱乐中心，该区域内的人气和商气已初具规模，尤其是新区中心巴人广场周边集商气、人气于一体，使新区拥有较高的发展潜力和升值潜力。随机总体的58.5%认为大型商场应该设置在新城区，因为新城区是巴中市重点建设区域，随着政府建设重心的偏移，新城区的人气、商气从长远的角度考虑肯定比老城区的发展潜力更大。随机总体的39.8%认为大型商场应设置在76、老城区，其主要理由是巴中市老城区作为传统的商业口岸,人气、商气肯定勿庸置疑，人们也习惯在老城区内消费、购物；而新城区目前还没有形成一定的商业氛围，经营起来难度较大。巴中市经营商家和普通消费者相比较，对商场设置的区域看法大致相联系。商场引进后设置区域分析表设置区域经营商家普通消费者随机总体老城区400%392%398%新城区588%577%585%开发区12%31%17%4、商场经营管理模式分析在本次调查中，我们列举了“统一经营，统一管理”、“统一管理，自主经营”,“自主管理、自主经营”、“出租柜台”等4种经营管理模式对巴中市经营商家和普通消费者进行了有针对性的调查。由于在调查前调查员向被访者详77、细地介绍了“产权式商场”的概念，并由此涉及的“三权分离”模式，所以随机总体的59.7%认为大型商场如果要做出规模，做出档次，就必须要采取“统一经营，统一管理”的经营管理模式。经营商家由于已经习惯于自已经营的模式，所以其在选择时也较倾向于“自主管理，自主经营”，占经营商家的18.8%。巴中市经营商家和普遍消费者相比较，经营商家更倾向于接受“统一管理，统一经营”的模式。经营管理模式分析表经营管理模式经营商家普通消费者随机总体统一经营，统一管理652%454%597%统一管理，自主经营108%381%184%自主管理、自主经营188%93%161%出租柜台52%72%58%针对巴中市目前缺乏大型综合78、性商场的现状，巴中市民普遍认为应该引进至少一家有知名度的品牌商场，但考虑到巴中经济水平不高，人民有生活消费水平较低，在商家引进时对商家的档次要求不宜太高，要符合巴中市实际消费水平，定位为中档甚至中低档的商场。在商场设置的区域方面，认为应该设置在老城区的被调查者和认为应设置在新城区的被调查者大致相当。赞成设置在老城区的人认为老城区经过多年的历史沉淀，商业设施和商业口岸都较成熟，且老城区居住人口较多，消费力较强，人气、商气都比新城区浓厚。赞成设置在新城区的人则认为新城区现在已经是巴中市的政治、金融、娱乐中心，随着政府建设力度的加大和新区商业的不断成熟，从长久来看，新城区肯定会比老城区的发展潜力更大79、，所以最好能将这种大型商场设置在新区。作为大型商场要做出规模，做出档次，引进后管理模式最好采取“统一经营、统一管理”的模式，如果采取其它的经营管理模式会使项目的档次、品牌、形象受到影响，特别是“自主经营，自主管理”的模式“零散经营，各自为政”，会使整个商场显得布局凌乱，缺乏统一性。因此，“统一经营、统一管理”的模式应是我们的首选。四、巴中市商业物业价格调查分析1、巴人广场周边商铺价格调查目前巴中市商业地产发展较为落后，商业形态单一，商业地产开发大多还是“底商+住宅”或“二层商业+住宅”的原始模式。巴人广场附近商铺价格在约在600010000元/m2之间。由于人们对价格等经济指标较为保留，在调查80、中有32人没有作答。随机总体的32.6%认为巴人广场附近商铺售价在800010000元/ m2，而29.7%的被访者认为在60008000元/ m2之间。巴中市经营商家和普通消费者相比较，对价格的看法大致相同。巴人广场周边商铺价格调查表价格经营商家普通消费者随机总体10000元/m2120%93%112%800010000元/m2300%392%326%60008000元/m2296%299%297%40006000元/m2184%144%173%没有作答100%72%92%2、巴中市二楼商铺价格调查随机总体普遍认为巴中市二楼商铺的价格较便宜，价格应在20003000元/ m2之间，占随机总体81、的72.3%。在选择20003000元/ m2的被访者中，约有一半的人认为二楼价格可能更低，在2000元/ m2以下。被调查者有11人未作答，占随机总体的3.2%。巴中市经营商家和普通消费者相比较，看法大致相同。巴中市二楼商铺价格调查分析表二楼价格经营商家普通消费者随机总体20003000元/m2736%691%723%30004000元/m2168%134%159%40005000元/m264%41%58%4000元/m2以上16%62%29%没有作答16%72%31%通过一周时间对巴中市的调查发现：巴中市的商业形态还处于较原始的“底商时代”。商业形态单一、大型商业设施缺乏是巴中商业物业的较82、大弱点。由于多年的历史沉淀 ，老城区的成熟的商业口岸和完善的商业设施都勿庸置疑，巴中市目前最贵的商铺依然位于老城区，老城区中心商业口岸的商铺售价已达到了1000015000元/。而巴中市二楼商铺的价格则普遍较便宜，基本都在2000元/以下，说明巴中市二楼营业房还有较大的升值空间。五、巴中市投资者投资渠道及投资目的分析1、巴中市投资者投资渠道分析巴中市地处川北要塞，近几年经济有了一定的发展，人民生活水平提高，市民手中有了多余的闲钱，开始产生较强烈的投资意愿。近几年银行连续降低存款利率，刺激国民消费，存银行投资回报率较低，调查显示，选择存银行赚取利息这种投资方式的市民正在逐渐减少，被调查者仅有3483、.5%仍然选择此种投资方式。巴中市股市、汇市不太成熟，炒家较少。虽然炒股、炒汇曾红极一时，不少人受益非浅，但随着整个股市、汇市的不断成熟，赚钱的难度越来越大，所以大多数投资者将目光投向其它投资渠道，调查显示，被调查者仅有6.3%投资股市、汇市。巴中市商业地产还处于较原始的阶段，大多为临街铺面,商业形态单一，投资商铺风险较低，回报较高，尤其是临街铺面经营的灵活多变，使投资商铺逐渐成为一种投资热潮。调查显示，随机总体有50.1%认为有闲钱后将会投资购买商铺。随机总体有30.8%认为其有了闲钱后将会用于消费。消费包括教育消费、旅游消费、改善生活条件消费等。投资办厂需要投入大量精力、人力、物力和财力且84、风险较大，仅有13.2%的被调者愿意用多余的闲钱投资办厂。巴中市经营商家和普通消费者相比较，普通消费者比经营商家更倾向于将多余的闲钱用于消费，对其它投资渠道的看法则大致相同。巴中市民投资渠道分析表投资渠道经营商家普通消费者随机总体在银行取利息39.6%42.3%40.3%炒股、炒汇6.4%6.2%6.3%购买国库0.4%00.3%购买商铺收租金51.2%47.4%50.1%投资办厂14.8%9.3%13.3%用于消费26.4%42.3%30.8%2、巴中市投资者投资商铺目的分析巴中市民大多愿意投资临街商铺，而投资的目的主要是“出租收租金”、“自已经营”、“出租和自已经营均可”。调查显示：随机总85、体的38.6%购买商铺的主要目的是“出租和自已经营均可”,42.1%被访者购商铺的主要目的是“自已经营”，只有19.3%的被访者购买商铺的主要目的是“出租收租金”,调查结果充分说明巴中市民受传统“沿街为市”的观念影响，购买商铺首选临街铺面，因临街铺面出租、自营较为灵活，如果自已不想经营或经营不善，则可以用来出租。巴中市经营商家和普通消费者相比较，经营商家更倾向于购买商铺后“自已经营”，而普通消费者则二者均可。巴中市民购买商铺目的分析表购买目的经营商家普通消费者随机总体出租收租金17.6%23.7%19.3%自已购营46.4%30.9%42.1%出租或自已经营均可36.4%45.3%38.6%巴86、中的地理位置位于川东北与陕西省交界处，离成都、重庆等中心城市较远，经济欠发达，虽近几年人民生活水平得到了较大的提高，但巴中市投资渠道有限，人们在有了闲钱之后大都愿意用来购买商铺，而巴中市民受“沿街为市”的传统观念影响，在购买商铺时大都首选临街铺面。购买商铺的目的则主要为“自己经营”或“出租或自营均可”。六、巴中市对“产权式商场”的认可度及投资意向分析在调查前，由我们的调查员向被访者详细介绍了“产权式商场”的概念。产权式商场就是将大型商场分割成多个面积不等的小摊位，出售给投资者，由经营商家统一经营，统一管理，在一定的年限内购买者每年在经营者处领取固定比例或变更比例的回报，即通常所说的“三权分离”87、。“产权式商场”在巴中市还属于新鲜事物，在本项目问世前，巴中市还没有产权式商场这种商业模式，巴中市民对“产权式商场”的概念较模糊，有的甚至从没听说过“产权式商场”。作为新鲜事物，“产权式商场”深受巴中市民的期待,但同时也存在较多顾虑.1、巴中市民对“产权式商场”的认知度的分析随机总体的52.2%都对“产权式商场”不了解，40.3%对“产权式商场”听说过，而明确表示了解的仅占随机总体的7.5%.该调查结果表明要在巴中普及“产权式商场”，使巴中市民能接受这种全新的商业模式，还有一定的难度。巴中市经营商家和普通消费者相比较，经营商家比普通消费者对产权式商场更了解一些，听说过的人更多一些。对“产权式商88、场”的认知度的分析认知度经营商家普通消费者随机总体了解8.0%6.2%7.5%听说过41.2%38.1%40.3%不了解50.8%55.7%52.2%2、巴中市民对“产权式商场”的投资意向分析巴中市民的投资意识还仅仅局限于投资临街铺面，虽对“产权式商场”较为期待，但其在投资时却较为谨慎。随机总体的17.9%表示不愿意投资“产权式商场”，仅10.4%表示愿意投资“产权式商场”，绝大多数市民持观望态度，表示目前不会购买，但会一直关注本项目，等到项目经营起来后，视商场经营状况决定是否购买，占随机总体的71.8%。巴中市经营商家和普通消费者相比较，经营商家愿意投资产权式商场的比例相对较少，一般来说经营89、者更多的是将资金用于流通周转,用来投资购买商铺的比例相对较少。投资意向分析投资意向经营商家普通消费者随机总体愿意9.6%12.4%10.4%不愿意18.4%16.5%17.9%看情况而定72.0%71.1%71.7%3、巴中市民期望的投资回报分析通过对巴中市商铺售价和租金的调查，商铺年回报率大致为46%左右。随机总体大都认为投资本项目回报应该在56%，分别占随机总体的32.0和35.7%，也有一部分人认为回报越高越好，占27.4%。巴中市经营商家和普通消费者相比较，经营商家选择7%回报的稍多。投资回报分析投资回报经营商家普通消费者随机总体4%5.2%4.2%4.9%5%31.2%34.0%3290、.0%6%34.0%40.2%35.7%7%29.6%21.69%27.4%“产权式商场”在巴中作为一种新鲜事物，巴中市民对其普遍还不了解，受传统临街门面“沿街为市”观念的影响，缺乏“产权式商场”的经营理念，但被调查者普遍对“产权式商场”抱有较大期望，可以说对本项目的运作既是一次挑战，又是一次机遇。本项目的出现，弥补了巴中市缺乏集餐饮、娱乐 、休闲、购物一体的大型综合商场的市场空白，也给巴中市商业地产投资市场增加了一支强大的新生力量。但在调查中我们发现，巴中市民在投资时显得较为谨慎，虽对“产权式商场”这种全新模式较为期待，但是大多数市民表示在目前不会购买，但会一直关注本项目，所谓“不见兔子不撒91、鹰”，更多被调查者表示要等到引进商家后，视商家经营状况决定是否购买，因此，本项目要运作成功，前期的宣传造势和招商工作的落实就至关重要，在营销体系建立中对投资保障体系一定要健全，要充分考虑到投资者所关心的方方面面的问题，打消其顾虑，引导投资。而在投资回报方面，通过调查显示，目前巴中市的投资大约在4%6%之间，被调查者期望的投资回报也大都在5%6%，占随机总体的67.7%，这给我们项目在制定回报率比例上提供市场参考。七、投资总价及付款方式1、投资总价分析巴中市目前经济还不是很发达，人们手里的闲钱还不是很多。调查显示，随机总体的84.7%所能承受的总价在20万元以下。巴中市经营商家和普通消费者相比较92、，由于经营商家做生意长期积累的财富相对较多，所以在总价承受能力方面相对普通消费者稍强。投资总价分析表投资总价经营商家普通消费者随机总体10万以下34.0%42.3%36.3%1020万49.6%45.4%48.4%2030万14.4%10.3%13.3%30万以上2.5%2.1%2.0%2、付款方式分析随机总体的47.6%选择分期付款，其主要原因是分期付款可以缓解一次性付款总价太高的资金压力，又不用支付银行按揭所需的高额利息。巴中市经营商家和普通消费者相比较，对此看法大致相同。付款方式分析表付款方式经营商家普通消费者随机总体一次性付款24.0%26.8%24.8%分期付款47.6%47.4%493、7.6%银行按揭28.4%25.8%27.6%显而易见，巴中市民手里的闲钱还不是很多，人们在投资时显得较为谨慎，不愿将所有资金投入在一个项目上面。市民所承受的总价也大都在20万元以下，而付款方式的选择也以分期付款为主，其主要是因为分期付款可以缓解一次性付款带来的资金压力，也不用支付银行按揭所需的高额利息。这对本项目的商场面积分割方面提供了一些必要的市场依据，本项目的面积分割应以小面积为主，大面积为辅，控制总房款避免面积太大造成投资门槛高，流失部分中小型投资客户。第二节 市场调查座谈会的情况汇总一、参与人员：政府官员、建行工作人员、招商局工作人员、商家、其它企事业单位工作人员以及我方工作人员共计94、三十人左右。二、座谈会主要针对巴中的现状发展趋势，商业情况；对大型商场的接受情况；对嘉年华购物广场的看法；对产权式商场回报等进行了深入、广泛的交流。三、邀请来的客人对以上问题的看法如下：1、针对巴中商业经营的现状及发展趋势和商业布局情况，以及对大型商场进入巴中的认识，他们普遍认为巴中近几年发展十分快速，整个巴中银行存款达60亿元，每年以10%增长，巴中城市重心逐渐往北转移，向北发展。普遍认为目前做得最好的是中成街的品牌服装和百信超市。南国百货和人民商场的失败，主要由于价高，质量差，管理不善，市民对它已失去信心。巴中市民对大型商场的入住非常愿意接受，因为目前还没有这样的商场，只要物美价廉，购物环95、境、档次好，经营肯定会成功的。针对嘉年华购物广场的招商条件，他们普遍认为嘉年华地理位置好，处于城市发展的核心区域，而且政府对该区域的支持也非常大。如果要引进商家，认为引进中档或中低档次的商家较好。2、针对“产权式商场”的运作模式以及回报问题，他们大多对产权式商场有一些了解。对回报的保障体系非常关心，有较多的顾虑。如：经营商家的实力，若商家经营不走了怎么办？自主性和灵活不如门面？我怎么样来监控管理公司能给我稳定的回报？若商场经营不好，10年的租赁合同到期了怎么办？针对客人提出的这些问题我们一一给予了答复。之后，大多数客人认为，只要保障体系完善、稳固，本项目是完全可以投资的。针对以上问题的解决，客96、人提出了自己的想法：如让银行或保险公司对回报进行担保；开设购物直通车；多搞一些促销活动；从广场架天桥至二楼等。第五部分 项目资源分析第一节项目概况及现状“嘉年华购物广场”是由巴中市新佳房地产开发有限责任公司投资开发的，位于巴中市江北新区的中心巴人广场东侧。项目是巴中市委、市政府确定的巴中重点建设工程，也是巴人广场整体规划建设中的配套建设项目。在巴中2003首届房地产交易会上，本项目荣获“最佳楼盘”称号。本项目总投资约5000余万元，占地面积6.42亩，总建筑面积3.5万平方米（其中商业用房1.7万平方米）。项目地下一层，地上十四层，采用全框架结构。负一层为地下停车场；第一到第五层（单层面积3297、00左右）为大型商场；六至十四层为高档智能电梯公寓。该项目是巴中市第一家全框架、全现浇的集停车场、大型综合购物商场、商务会所和商品质观景电梯公寓为一体的综合开发项目。目前，项目施工进展顺利，裙楼部分已全面封顶，现塔楼部分的住宅正以20天/层的速度加紧建设，预计本项目将于2004年9月底主体工程全面竣工。第二节项目区域环境分析一、区域总体规划巴中的历史文化悠久，在近代曾是红军第二大苏区川陕革命根据地所在地，为新中国的成立奠定了一定的基础。巴中作为革命老区在城市建设经营中大打“红军”牌，着力塑造独特的、高品位的城市形象，打造与众不同的城市品牌。作为政府重点建设的巴人广场区域，总投资4500万元，以98、“红色”题材为主线，在广场上打造观景楼和全国最大的红军革命浮雕墙，形成一道独特的城市风景线，已成为巴中市著名的旅游景观。而本项目作为广场整体规划的一部分，以全新的商业业态弥补了巴中大型商业设施比较缺乏的市场空白，与广场共同营造江北新区新型的商业中心。二、项目区域道路及市政配套状况分析项目有一面临街，南临巴中市江北的交通动脉主干道江北大道，交通十分便利；西接巴人广场。巴人广场已成为巴中市新的旅游景点，是巴中市城市品牌的象征。江北聚集着巴中市委、市政府、巴中市人民法院、巴中市人民检察院、市公安局、市交通局等行政单位，还有中国人民银行、中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行，恒丰饭店、江99、北宾馆、明珠酒店、天力宾馆、警苑宾馆等分布其间，是巴中市的政治、金融、休闲娱乐中心区域。目前巴人广场作为巴中市政府重点打造的城市区域，已初具规模，集人气、商气逐渐上升，我们相信随着城市建设的不断发展，该区域将成为巴中市未来新的商业中心。第三节项目地段商业价值分析“嘉年华购物广场”位于巴中市江北新区中心，巴人广场东侧，江北新区是巴中建区设市十年来的重点建设区域，是巴中市的行政、金融、文化、娱乐中心。但江北新区不是巴中市的传统商业区，居住人口较少，商业设施不够完善，导致人气、商气都不是很浓，尤其是巴人广场的配套项目巴中人民商场的经营状况较差，对本项目的运作存在一定的负面影响。本项目紧邻的巴人广场是100、巴中市委、市政府确定的全市重点建设工程，也是巴中市的城市形象工程项目。巴人广场的兴建，既提升了巴中市的城市形象，方便了市民休闲娱乐，又使广场周边物业的商业价值得到了极大的提升。广场附近的商铺价格已攀升至10000元/左右。据统计，巴人广场每天接待游人6000余人次，巴人广场已成为巴中市民休闲娱乐的好去处。巴人广场的兴建，进一步增添了区域内的人气和商气，大幅度提升区域内商业物业的商业价值，使本项目拥有极大的升值潜力。但巴人广场因在初期规划时忽略了广场的商业效应，在广场整体规划和局部处理上过多地注重建筑本身的考虑，而忽略了商业经营理念，无论在广场的水平、垂直交通配置上还是在人流交通动线组织都存在着101、一定的不足，因此，广场内部的商业门面目前经营比较萧条。本项目仅一面临街，自身硬件、交通组织等都存在一定的问题。而“产权式商场”的商业形态在巴中市也属于新鲜事物，要使其在巴中市进行全面推广的效果较好还有较大难度的。但随着江北新区商业口岸的不断成熟，以及政府建设力度的加大，对巴中广场附近的调整完善，将使该区域的商业价值逐步攀升，本项目物业的价值也将得到充分体现。第四节项目区域前景综述“嘉年华购物广场”位于江北新区中心，紧邻巴中市政府经营城市的典范工程巴人广场。江北大道从本项目经过，交通十分便利。目前该区域的商气和人气已初具规模，商气、人气逐步上升，本项目物业的价值有了较大的发展空间和升值潜力，该区102、域的发展前景集中表现在：1、江北新区是巴中建市以来发展的重要区域，区域内汇集了巴中市的行政、金融、高档宾馆等机构，是巴中市的政治、金融、文化、娱乐中心。随着政府对区域建设力度的加强，巴人广场区域未来肯定将会成为巴中市新的商业中心。2、区域内居住人口多为国家公务员、金融系统职员等高素质、高收入、高消费的人群，这部分人群虽然数量不多，但消费能力较强，使该区域拥有较强的购买力。3、江北新区目前商业设施相对缺乏，江北居民在购物时不得不选择去老城区购买。江北居民也渴望引进一家有品牌、有档次的大型综合性商场，从而满足该区域潜在的较大市场需求。4、可以预见，本项目作为巴中市唯一的一家集餐饮、娱乐、休闲、购物103、为一体的大型综合性商场，本项目的问市，将会最大限度地满足江北城区巨大的市场需求，填补江北商业设施缺乏的市场空白，同时也会吸引整个巴中市民来此消费。5、项目作为广场整体规划的一部分，将与巴人广场形成连动效应，共同打造巴中市新型商业中心。第六部份 市场调查总结及下一步工作建议第一节 市场调查工作的总结通过我们对巴中城市基础环境、城区商业业态、房地产市场的详细调查和分析，以及对本案基本情况、周边环境和目标客户的深入了解，依据对调查数据统计归纳的结果，系统全面制定了综合市调汇总报告，客观的反映了巴中市目前的实际情况。一、巴中属于革命老区，边远地区，贫困地区，生活水平和经济水平相对较低。工矿企业不够发达104、，除周边具有些较大的工矿企业外，市中心工业极少。南江、通江的芦笋等农副业特产较多，农业成为巴中的主要支柱产业。巴中市名胜古迹较多，共有25处，旅游资源十分丰富。随着旅游资源的不断开发，必将带动巴中经济的发展。二、巴中城市基础设施较差，公路多为二、三级公路，还没有高速公路和铁路。三、巴中城市格局属典型的沿河而居的城市，一条巴河把巴中分割成新城区和老城区。新区开发建设已有十余年，现已初现规模，是巴中的政治、金融、休闲娱乐中心。老城区规划滞后，发展缓慢，目前城市重心逐渐向新城区转移。四、巴中房地产市场目前还不够规范，仍有一部分单位存在集资建房的现象。开发商多为本地开发商，经验欠缺且不够成熟，开发规模105、小、档次低，营销手段比较单一，针对目标客户也只是本地消费者，大多采用一次性付款。五、巴中的商业氛围不浓，商业业态也较为混乱。只有老城区的街心花园和新城区巴人广场周边有比较明显的商业业态规划，其余街道经营种类较为零乱。巴中的商业业态仍然是以临街商铺和中小超市为主，目前还没有大型的综合性商场。六、本项目位于巴人广场东侧，属江北商业核心位置，具有较高的商业口岸价值。但是本案产品自身和交通组织等方面也存在一些问题，如果对这些不足之处加以改进和完善，必将对项目运作起到十分积极的促进作用。七、巴中的整体经济水平比较落后，人均收入较低，市民对投资还是较为谨慎。通过我们对巴中市民的详细调查，发现大多数市民对产106、权式商场不够了解，甚至也有没听说过的。为此，只有对项目进行准确的市场定位，引进适合巴中市民消费水准的品牌经营商家和完善投资回报的保障体系，才能吸引更多的投资者前来关注。通过对巴中全面仔细的调查分析，并结合本案的自身情况，我们认为只有把项目的优势发挥得淋漓尽致，把劣势加以改进和完善，认真进行项目各种资源的整合，抓住一切机会，利用一切可以利用的资源，创造一些能够实现的机会和亮点，充分发挥专业营销代理公司的专业技能，充分挖掘本项目的潜力，是可以保证本案运作的成功。第二节 下一步工作建议为了使接下来的工作顺利开展，按计划推进各项工作，确保项目的成功运作，现就下一步的工作做如下建议：一、 通过我方的协助，开发公司应尽快确定项目的经营商家。二、 开发公司应尽快确定与之合作的广告公司，为下一步的推广宣传作好准备。三、 应通过政府的力量，尽可能地改善本项目自身的缺陷。四、 前期的市场预热广告应尽快确定。五、 前期销售工作的筹备。