1、广东油田森林公园可行性研究报告建设单位：龙门溪谷度假村有限公司二零一四年九月目 录第一章 总论11.1项目建设单位概况：11.2项目概况11.3研究依据31.4研究结论4第二章 市场需求分析52.1文化创意旅游是重要的旅游资源52.2文化创意旅游能够满足旅游者的多种需求6第三章 项目建设条件分析83.1项目选址83.2社会经济条件分析83.3政策条件分析123.4结论13第四章 建设规模和方案144.1建设规模144.2建设条件144.3建设方案174.4道路建设19第五章环境和生态影响分析205.l 环境和生态现状205.2本项目污染物状况205.3生态环境影响分析205.4环境影响分析评价2、建议23第六章 能源耗用及节能方案分析246.1 编制依据246.2能耗状况和能耗指标分析256.3节能措施和节能效果分析29第七章 经济影响分析377.1投资规模377.2资金筹措方案387.3 经济费用效益或费用效果分析387.4 行业影响分析407.5 区域经济影响分析407.6宏观经济影响分析40第八章 社会影响分析428.1 社会影响效果分析428.2 社会适应性分析428.3 社会风险及对策分析438.4 社会评价结论44第九章 结论和建议479.1结论479.2建议47附 录：48广东油田森林公园项目可行性研究报告第一章 总论1.1项目建设单位概况：1.1.1项目建设单位名称：3、龙门溪谷度假村有限公司1.1.2项目建设单位法人：陈玥涵1.1.3建设单位地址：龙门县永汉镇油田林场1.1.4建设单位注册资本：壹仟贰佰万元人民币1.1.5建设单位经营范围：旅游项目投资1.1.6项目建设单位简介：龙门溪谷度假村有限公司于2002年成立，是一家以旅游项目投资为主的公司。公司位于龙门县永汉镇油田林场。坚持“信誉为本、服务大众”的服务宗旨。本着“信誉、品质、服务、高效”的观念，公司在日新月异的经济大潮中已逐步成长为一个旅游品牌开发卓越的企业。力争赢得了良好的口碑和信誉。1.2项目概况1.2.1项目名称：广东油田森林公园项目1.2.2项目地址：惠州市龙门县永汉镇油田林场。位于惠州市龙4、门县永汉镇的北面。交通区位优越，位于珠三角一小时工作生活圈内。项目地块交通便利，地理位置优越，规划为居住旅游项目用地。项目所在地 1.2.3项目建设背景改革开放以来，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。目前我国人均GDP已超过1000美元，总体达到小康。党的十六大提出了全面建设小康社会的目标。当人均GDP达到800美元至1000美元时，旅游消费将进入快速增长期。根据世界旅游组预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国。目前旅游业已是世界第一大支柱产业。中国旅游业经过二十多年发展，取得了长足进步。政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。目前，5、我国旅游业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。1.2.4项目建设内容、规模本项目位于惠州市龙门永汉镇油田林场,项目地块交通便利，地理位置优越，规划为旅游居住用地。本项目在遵循社会、经济、环境三者效益最大化原则，立足“以人为本”的规划理念，旨在通过规划创造：以“休闲养生、旅游项目体验、度假休闲”为主题，打造度假村、酒店公寓、及其配套设施项目等项目于一体的生态型旅游度假基地。根据规划，本项目分两期建设：一期工程重点开发度假村和及其配套设施，占地面6、积110000平方米，总建筑面积为250000平方米。二期工程建设完善酒店公寓、旅游相关配套设施，占地面积110000平方米，总建筑面积为300000平方米。1.2.5工程建设进度安排广东油田森林公园旅游一期综合开发项目自2014年10月动工，竣工期为2017年1月。广东油田森林公园旅游二期综合开发项目自2017年1月动工，竣工期为2021年6月竣工。预计项目总开发时间为82个月建成。1.2.6项目建设投资本项目预计总投资资金20000万元。一期建设投资为10000万元，二期建设投资为10000万元。项目建设资金由龙门溪谷度假村有限公司自筹解决分批投入。1.3研究依据一、国家和广东省及惠州市有7、关法律、法规及政策、规划、条例等。二、国家计委建设项目经济评价方法与参数。三、现行行业规划技术标准。四、现行有关技术规范、标准及规定。五、建设单位提供的有关基础资料。1.4研究结论项目建成后，社会效益极其显著，有利于繁荣地方经济；取得较大的社会经济效益，有利于扩大就业，促进社会综合事业的发展；有利于提高当地人民的居住水平，改善人民的生活环境。因此，本项目的建设是十分必要的、可行的。深圳市普利工程咨询有限公司 51第二章 市场需求分析2.1旅游综合开发是重要的旅游资源 爱美之心，人皆有之。山水之美，古来共谈。自然景物的天然美，是无功利性、无社会差别的共同美。旅游文化中最直接最普遍的就是青山绿水给8、人的精神愉悦之美。旅游开发，从个人活动、群体行为发展到当今的现代旅游业文化，已经成为涉及旅游资源、旅游设施、旅游服务、旅游活动等的社会生活方式。旅游包括行住吃游购娱六大要素，又有消闲性、考察性、游学性、商贸性等多种类型,与政治、经济、文化、科学均有关系。单就审美而言，它是对自然美、艺术美、社会美的综合性审美实践活动。现代旅游对提高整个民族的现代意识有积极的意义。它在拓宽视野、解放思想、涵养文化等方面有深层次的意义，无论在提高民族素质与个人生存价值方面都是如此。旅游有利于改革开放，为促进经贸发展用旅游搭台唱经贸戏，为促进内地落后地区到沿海发达地区开扩眼界，为利用旅游资源以脱贫致富，为提倡适度消费9、以加快资金周转，政府提倡旅游，人们办旅游业与参与旅游文化的意识增强，旅游不再被视为游手好闲不务正业了。商品经济的观念与文化消费观念，被旅游之风吹到落后地区人们的心中。在其它方面难以冲破的禁锢意识，通过旅游的渠道冲破了。出国旅游热带来的观念更新与文化精神觉醒的潜在功能是难以估量的。大量外国游客的来华，大批海外侨胞、港澳台同胞的回大陆旅游，带来了海外经济文化中的新鲜营养。这种由旅游形成的国内大循环与国际大循环，在拓展经济新观念与吸收现代文化意识中产生的弹性功能，对深化改革开放无疑有催化作用。 旅游开发是宏扬民族文化建设富有民族特色的精神文明的有效途径。旅游景观中积淀着丰富的民族文化。各种古建筑的结10、构形式、建造工艺、图案雕饰等，都反映着具有民族特色的文化内涵。文物古迹直接展示出历史文化。作为旅游流动资源的民情风俗，有关景物的诗文与神话传说等旅游文学，承载着民族的性格、心理、精神、伦理道德。观赏这些旅游审美对象，自然会接受民族立化的熏陶，培养民族精神、爱国情感。这是建设现代精神文明的深厚土壤。香港作家华莎在母女浪游中国一书中写到：“我要踏着祖先的足迹，细味五千年文化的灿烂辉煌，我要凭身上传人的胎记，拜认金色的矫龙，古老的东方。”这表明反映着历史文化、凝聚着先人精神性格与聪明才智的旅游景观，会给人以思想启迪、精神鼓舞与文化艺术的营养。因此，对旅游文化的旅游开发进行研究已成为当今一个十分重要的11、课题。2.2旅游文化能够满足旅游者的多种需求 一、旅游项目开发能够满足旅游者、消费者的审美需求 旅游特色化开发、产品生态化体验，都自然流露着纯真质朴之美，具有较高的审美价值。旅游项目的开展，为旅游者提供了体验审美文化的良好机会，常使旅游者获得终身难忘的审美感受。二、旅游项目开发能够满足旅游者、消费者的娱乐需求 本项目将打造以以“休闲养生、旅游项目体验、度假休闲”为主题，打造成度假村、酒店公寓、及其配套设施项目等项目于一体的生态型旅游度假基地。在旅游开发活动中，开展这些各具特色的特色文化活动，可以很好地满足旅游者在旅游活动中求娱、求乐的心理需求。三、旅游项目开发能够满足旅游者的精神需求 旅游项目12、开发作为一种文化传承代代相传，保持着社会的连续性和稳定性，维系着成员的民族情感。通过参与、体验旅游文化活动，对于国内、外游客来说，可以深入了解各个不同的民族、建筑所呈现出来的特色各异的民俗风情，感受到不同特色的文化风貌，在游览活动中潜移默化地了解当地的风格。因此，项目开发融入旅游文化是当今旅游业发展的需要，也是满足旅游者旅游愿望的需要。在我国的旅游资源开发中，自然旅游资源和历史文化旅游资源开发得较早，休闲养生、旅游项目资源的开发则尚处于起步阶段。尽力发掘、保护和开发宝贵的旅游资源，将潜在的资源优势转化为现实的竞争优势，是我国房地产、旅游业发展的一项十分紧迫的任务。第三章 项目建设条件分析3.113、项目选址本项目位于惠州市龙门永汉镇油田林场，永汉镇油田林场优越的交通条件和区位优势为休闲、项目旅游、养生等发展提供了必要的支撑。油田林场位于龙门县城北部，与南昆山直线距离约18公里，紧靠广河高速公路，往西延伸出惠深高速，往东与长深高速交汇，在半径100公里范围内有广州、香港、深圳、惠州、东莞、河源等6座大中城市。是深、河、惠经济圈与珠三角中心城市广州的重要交接点，也是珠三角和穗港经济圈的重要组成部分。项目选址交通方便、周边市政配套管网成熟，有利于减少交通能耗，方便接入市政管线，能源供应条件良好。3.2社会经济条件分析1、惠州市国民经济发展简介2013年，惠州市实现地区生产总值2678.4亿元，14、按可比价格计算，同比增长13.6%，增幅居珠三角第一。12项主要经济指标的增幅高于全省平均水平，13项指标的增幅居珠三角前三位。其中，外贸进口总额、外贸出口总额增幅居全省各市第一。财政预算收入增幅全省第2位，统计数据显示，2013年全市实现地区生产总值2678.4亿元，按可比价格计算，同比增长13.6%，比上年同期上升1个百分点，前三个季度分别累计增长11.7%、11.8%、12.3%。分产业看，第一产业增加值136.7亿元，同比增长3.6%；第二产业增加值1550.6亿元，增长16%；第三产业增加值991.1亿元，增长11%。其中，外贸进口总额、外贸出口总额增幅居全省各市第1位，地方公共财政15、预算收入、国税收入增幅居全省各市第2位，社会消费品零售总额增幅居全省各市第3位。改革开放20多年来，惠州市坚持“工业立市”的发展战略，坚定不移地走发展外向型经济的道路。培育出TCL、德赛、麦科特、华阳等一批大型国有（控股）企业集团以及侨兴、富绅等一批民营企业集团。创立了TCL电话机、TCL王牌彩电、TCL手机、富绅衬衫、麦科特照相机、德赛电池、德赛数码龙音响、侨兴电话、CECT 手机等一批工业产品名牌，建立起一批全国性的市场网络。引进了美国通用，日本索尼、松下、韩国三星、LG、荷兰飞利浦和中国联想等国内外著名厂商、跨国公司在惠州建立生产和研发基地，逐步构建起以国有（控股）企业集团为主导，多种经16、济成份一齐上，电子信息制造业为支柱的开放型经济格局。2、人均收入和生活水平持续上升2013年城镇居民人均可支配收入比增10.7%。全市消费市场、金融市场平稳运行，居民收入水平稳步提高。”全年社会消费品零售总额857.9亿元，增长13.5%；本外币贷款余额3138.8亿元，比年初增加2984.9亿元，新增贷款量创2010年以来的新高，比年初增长17.4%，人民币贷款余额1826.6亿元，比年初增加21.7%。居民收入水平稳步提高，全年城镇居民人均可支配收入32992元，同比增长10.1%。此外，惠州市的经济结构不断优化，服务业占比由上半年的36%提高到36.5%；先进制造业、高技术制造业等现代产17、业的占比有所提升。 3、固定资产投资2013年在国际金融危机深层次影响继续显现和经济下行压力较大的发展环境下，我市地区生产总值、投资、消费、财税、房地产等主要经济指标增速虽较上年同期放缓，但对比全国、全省，惠州经济运行总体稳健快行，GDP、规模以上工业增加值、固定资产投资、房地产开发投资、社会消费品零售总额、外贸进口总额、外贸出口总额、实际利用外商直接投资金额、地方公共财政预算收入、国税收入、地税收入、金融机构本外币贷款余额（比年初增长）等12项主要经济指标的增幅高于全省平均水平，居珠三角前三位。主要经济指标均完成或超额完成人大会议制定的预期目标首先是工业生产较快增长。全年规模以上工业增加值增18、长17.7%，高于全省平均水平9.3个百分点，居全省第7位、珠三角第2位；总量规模不断扩大，居全省第6位，比上年提升1位。固定资产投资较快增长，全年完成固定资产投资1401.3亿元，总量规模居全省第4位，比上年提升1个位次；全年增长18.6%，其中，工业投资、房地产开发投资均保持平稳较快增长；2013年全市外贸进出口额实现573.9亿美元，增长16%，增速居全省首位。其中，出口333.2亿美元，增长14.1%，增幅居全省第一位；进口240.7亿美元，增长18.6%，增幅居全省第一位。同时，财政收入较快增长。2013年，全市地方公共财政预算收入250.1亿元，增长24.5%；，增幅居全省第2位、19、珠三角首位。附注： 其中 2013年完成固定资产投资1401.3亿元，增长18.6%注:2013年惠州国民经济和社会发展统计数值指 标数值增 长（亿元）（）固定资产投资额1401.318.6外贸进出口573.916其中出口333.2亿美元14.1进口 240.7亿美元， 18.6财政收入 250.124.5注: 2013年惠州国民经济和社会发展部分统计数值4、中海壳牌的投资拉动作用中海壳牌项目将改变惠州在珠三角的地位，使惠州迎来跨越式发展契机，成为珠三角乃至华南地区的重化工工业基地。惠州、大亚湾已成为举世瞩目的资本高密度投资区，投资（将）集中在石化产业、基础设施、房地产、第三产业等。5、发展前20、景惠州市正抓住中海壳牌南海石化项目动工建设的历史性机遇，迅速掀起新一轮发展潮，全面推进现代石化数码名城建设，加快全面建设小康社会，率先基本实现社会主义现代化。惠州市计划建成“四个基地、一个中心”，即数码信息产业制造基地、石油化工加工基地、对外贸易出口基地、度假观光旅游基地和现代物流配送中心；人均生产总值年均增长8%以上，到2015年达到56790元左右。惠州房地产旅游项目在未来45年里的发展将从快速增长阶段向追求改善需求的平稳发展阶段过渡，期间市场需求将更为丰富，市场发展空间更大。6、投资环境评价从以上六个方面可看出，惠州近年经济快速发展，居民收入和生活水平不断提高，产业结构进一步优化发展，城21、市吸引力不断增强，这些为本项目建设开发和发展提供了良好的外部环境。其主要表现：1、惠州市在珠江三角洲整体经济规划中占有相当重要的地位；2、从2001 年起，惠州市经济逐步在摆脱上次房地产开发热潮对经济的影响，重新步入一个新的稳定发展时期；3、根据目前惠州市人均GDP 及未来几年的中海壳牌投资对惠州市的经济拉动分析，未来惠州市非农业人口数量、人均可支配收入将有较快增长，这些因素带动惠州市旅游开发市场进入快速发展阶段，旅游市场需求的总量和结构将持续增加，因此，建设本项目可以缓解旅游需求，也有利于调节压力，稳定市场经济。3.3政策条件分析2008年11月，广东省省委省政府制定关于加快广东旅游业改革与22、发展建设旅游强省的决定，提出将广东建设成为“全国旅游综合改革示范区”，“率先试行国民旅游计划，大力发展休闲旅游”，“大力发展滨海旅游经济，高水平规划建设新型滨海旅游区、海岛旅游精品项目，不断提高滨海休闲旅游产品的品位”。全面推动广东旅游业结构优化和转型升级。到2015年，广东将发展成为辐射华南、服务全国、影响亚太、面向世界的具有较高国际水准的旅游目的地，成为中国出入境的客流中心和集散地。根据惠州市“十二五”城市建设规划，惠州市城市建设目标是深入实施“南进北拓、东西伸延”的空间战略部署，进一步完善夯实“一城三组团”的空间主体架构，以建设“三条轴线”为空间导向，以建设“八大基地”为切入点，集聚提升23、城市中心服务功能，夯实壮大优质产业规模效益，优化美化城市环境空间品质，统筹协调区域城乡发展，塑造宜居宜业、绿色和谐的文明城市。结合关于惠州市重大旅游项目建设进展情况的汇报）规划。切实加大对龙门县自然风光、人文古迹及现代工程交相辉映的旅游资源的宣传力度，策划精品旅游线路。努力发展特色文化旅游，突出发展具有龙门特色的农业走廊、温泉文化、侨胞文化、美食文化、等文化旅游产业。打造龙门旅游文化品牌。3.4结论本项目为龙门永汉镇高档的旅游开发项目，项目选址地理位置极为优越，交通四通八达，发展潜力巨大。龙门溪谷度假村有限公司旅游综合开发项目的开发建设，符合惠州市“十二五”城市建设规划的要求，项目作为龙门永汉24、高档的旅游开发综合体项目进行改造和开发，能填补惠州该区域的现有旅游配套设施的不足，市场竞争对象少，前景可观！第四章 建设规模和方案4.1建设规模本项目位于惠州市龙门永汉镇油田林场,项目地块交通便利，地理位置优越，规划为旅游居住用地。本项目在遵循社会、经济、环境三者效益最大化原则，立足“以人为本”的规划理念，旨在通过规划创造一个宜居、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等具有多重功能的特色生态旅游度假区。打造度假村、酒店公寓、及其配套设施等项目于一体的生态型旅游度假基地。整个项目的建设周期分为两期。根据规划，本项目分两期建设：一期工程重点开发度假村和及其配套设施，占地面积110000平方米，总25、建筑面积为250000平方米。二期工程建设完善酒店公寓、旅游相关配套设施，占地面积110000平方米，总建筑面积为300000平方米。一期项目建设期：2015年1月2017年1月二期项目建设期：2017年1月2021年6月其中： 酒店公寓 2017年2月2019年6月服务中心2017年1月2019年6月 其他 2021年1月6月4.2建设条件4.2.1资源条件：本项目范围为惠州市龙门永汉镇油田林场全域，用地面积为220000平方米。自然资源：油田林场地处我国热带和亚热带的过渡地带，植被区系为泛北极植物区中国日本森林植物亚热带的华南地区。植被属于南亚热带常绿阔叶林带。植物种类丰富。具调查，公园有26、唯管植物，143科394属820种（包含变种和栽培种），占广东省植物种类的14.3%，其中，一级国家重点保护植物有沙罗、二级保护植物有金毛狗、苏铁蒴、观光木以及全部兰科植物18种，还有一批省级珍惜濒危保护植物。基础设施条件：（1） 外部交通油田森林位于珠江三角洲核心区域惠州市。公路：公路运输是公园主要的交通方式，2003年末，惠州市通车里程7355KM，公路密度65.67KM/100KM。其中，高速公路258KM，已建或通车的有广惠、惠河、惠莞、深汕4条：国道2条，通车里程239.9KM：省道13条，通车里程716.9KM。（2） 内部交通公园内部拥有四级公路42KM，各旅游景区之间均有公路可27、以到达公园管理处林场苗圃，林四级公路，长5KM林场苗圃大坝底机耕道，林四级公路，长8KM公园管理处小东坑蓄水坝，林四级公路，长8KM小东坑蕉冚机耕道，林四级公路，长3KM小东坑陈屋田机耕道，林四级公路，长10KM2、水电现状现供水情况为蜡石坑至场部有一条供水管道，禾杆至场部有一条管道，有水塔一座，容量40M，直接引用高山泉水。 油田公园有柴油发电站一座，功率34KW。另有从李村外接电源线路接林场场部，10KV高压线2KM，有变电站1个，变压器50KVA。4.2.2 区位条件森林公园优越的交通条件和区位优势为旅游发展提供了必要的支撑。田油田林场位于龙门县城北部，与南昆山直线距离约18公里，紧靠广28、河高速公路，往西延伸出惠深高速，往东与长深高速交汇，在半径100公里范围内有广州、香港、深圳、惠州、东莞、河源等6座大中城市。是深、河、惠经济圈与珠三角中心城市广州的重要交接点，也是珠三角和穗港经济圈的重要组成部分。项目选址交通方便、周边市政配套管网成熟，有利于减少交通能耗，方便接入市政管线，能源供应条件良好。4.2.3 经济条件龙门县产业结构调整的拉力是促进森林公园旅游综合项目开发的政策利好。龙门县围绕着建设成为“旅游大县”和温泉大县的目标，大力抓好旅游宣传推介，旅游招商引资、旅游规划等工作，全县旅游业取得了长足的进步，2013年共接待国内外旅客达50.34万人次，对比往年增长迅速，永汉镇境29、内的文物古迹和古建筑群众多，主要有合口古村落，官田王屋古建筑群，鹤湖和嘉义庄古建筑群，树槐堂、文佑王公祠、刘氏菊庄祠等客家民居祖祠，文笔塔、凌云塔等风水塔和何仙姑庙、铁扇关古城寨遗址等。这些古村落、古建筑群和祖祠寺庙具有浓郁的客家文化和客家民俗风情，具有较好的历史保护价值，其中官田王屋和鹤湖古建筑群为明清围屋，铁扇关古城寨遗址为具有较高科考价值的重点文物保护单位。永汉四面环山，地势险峻，境内有多处革命遗址：低冚伏击遗址、龙门第一个临时党支部遗址、东江纵队医院遗址、革命教育基地等。尤其是龙门县围绕建设“旅游强县”战略，加快旅游产业发展的政策有利于油田森林公园旅游综合项目的开发。4.3建设方案4.30、3.1总体规划布局项目定位：总体目标：以“休闲养生、旅游项目体验、度假休闲”为主题。发展定位：以“休闲养生、旅游项目体验、度假休闲”为主题打造度假村、酒店公寓、及其配套设施项目等项目于一体的生态型旅游度假基地。4.3.2、功能布局围绕油田森林“一核、二带、三区、四园”的空间布局，规划形成“两核引领，两带串联、四区融合，有机相生”的结构。两核：分别是位于项目中部的服务于整个度假村旅游服务中心和位于南部的服务于旅游酒店。两带：分布是沿林业周边游憩功能带和串联所有功能区的经济综合发展带。四区：分别是旅游休闲养生区、森林风情区、特色商业区、和农业种植区。4.3.3经营组织经营模式：以“旅游特色化开发、31、产品生态化体验、经营项目化管理、收益互惠化分配”为原则的发展模式。组织形式：龙门溪谷度假村有限公司，拟设定管理中心负责旅游区经营和管理，下设：办公室、市场部、营运部、安保部、工程部、财务部等。人员配置比例为中层以上管理人员占15%，工程技术人员占10%，一线服务人员占60%，其他后勤人员占15%。人数视实际需要和游客人数的增长情况而定。全部人员实行招聘和合同制，上岗前必须经过培训。培训时间和培训内容根据岗位要求进行安排。4.3.4配套设施给排水：油田森林公园规划区用水点较为分散，给排水应采用树枝状管线设计方式供水，雨污分流的方式排水。生活给水和消防给水系统共网，主管DN200的给水管向规划区供32、水，各区域的供水为DN150的给水管供水；生活污水和生产用水都通过管网排入指定污水处理池，处理达标后排往地面排水系统，水质应满足地面水环境质量标准和污水综合排放标准，排水管线以DN300-400PE管，管长约8000米。供电：油田森林公园规划区内供电采用放射式与树干式相结合的混合方式配电，室内采用BV-500V导线，主干线穿钢管，分支线采用PVC管穿线敷设，室外采用VV22-1kv电缆穿碳纤维管敷设，设110kv箱式变压器4套。通讯信息：根据林场原住居民和旅游项目规模预测，应配备相应数量的通讯设施，包括公共电话、手机充电、国际长途等服务设施，设户外电话交换箱4个。电讯电缆建设采用道路两侧地下敷33、设，在不影响景观的地段可采用架空引入。有线电视网络的使用，根据相关部门的要求提出申请即可安装。4.4道路建设未来油田森林公园规划区将依托龙门整体区域交通，构筑多通道、高保障的交通网络，形成了货运道路体系和旅游道路体系，实现人货分离。油田森林公园规划区道路建设以现有道路整治和路网优化为抓手，设计规划区慢行系统。道路整治：现有机耕道硬化和拓宽，增加道路照明设施、路牌标识、消防通道、停车场建设、道路驿站等。路网优化：考虑到自驾游和酒店车流需求，梳理规划区内的道路，在原有道路基础上，进一步优化路网设计。慢行系统：规划充分结合滨水绿化及现状山体开放空间，并于各机耕道路点布置绿道驿站，构建串联各景点的慢行34、体系，同时设置野外宿营区，形成紧凑、复合、低碳的慢行交通网络第五章环境和生态影响分析5.l 环境和生态现状根据龙门县环境监测站资料，所在地环境空气质量符合国家的环境空气质量标准（GB3095-1996）二级标准。地表水相关水体符合国家的地表水环境质量标准（GB3838-2002）II类标准。声环境质量符合国家城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）I类标准。5.2本项目污染物状况建设期污染物：有工程施工时产生的建筑垃圾与噪声和部分废水、泥浆、固废物、扬尘等。营运期污染物：主要污染源是停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是生活污水、固体垃圾、设备运行的噪声污染。5.35、3生态环境影响分析5.3.1 建设期对环境的影响本项目施工期建设中将对规划地进行开挖，用于建设构筑物、道路和公用工程，在施工过程可能会使区域内现有生态状况有所改变；同时施工会产生扬尘、噪声、固废、废水等污染物。1、废水项目施工期为78个月，施工期废水主要有：土方挖掘后未及时回填，在雨水作用下形成的泥浆水，污染物主要为SS；日常生活产生的生活污水， 2、扬尘、废气项目大气污染源主要来自施工期土地开挖、回填、道路铺设、车辆运输和装卸等作业过程中有大量扬尘散逸到周围大气中，以及工程车辆运输过程中产生的汽车尾气都会对周围大气环境有一定的负面影响。3、噪音项目工程施工期间，作业机械种类较多，且具有阶段性36、临时性和不固定性。根据模拟调查，噪音强度在75105dB(A)之间，这些突发性非稳定噪声源将对周围环境产生较大影响。4、固体废物项目施工期间产生的固体废物主要为地面清理、开挖等作业产生的建筑垃圾和施工人员日常生活产生的生活垃圾。5.3.2 运营期环境影响在项目的运营期,也将增加区域内人为活动的数量，增加生活污染物排放量，对大气、水体及声环境产生一定影响。5.3.3 环境保护的措施1、项目施工期污染防治措施(1)废水：对泥浆水和扰动废水采取有效的拦泥措施；要求施工单位在施工时尽量利用附近单位的卫生设施和食堂设施，并采取隔油、沉淀、三级化粪池等预处理措施，经过处理后废水排入下水道，严禁直接排入地37、表水体。(2)噪音：施工时为避免施工噪声扰民，要合理安排施工时间。本评价建议项目在敏感时段施工时，应禁止施工单位在午休时间(12:0014:00)和夜(间24:006:00)从事挖掘等高噪声作业。(3)扬尘、废气：施工期间需要做到文明施工，在管道施工中应注意对运输路面和挖土方临时堆存处采取洒水，防止扬尘。施工单位要按计划及时对弃土进行处理，并在装运过程中对运输的汽车采取帆布覆盖车辆（保持车辆封闭式运输），同时尽量避免在起风的情况下开挖土方和装卸物料。(4)固体废物：施工过程中产生的建筑垃圾必须统一收集、装运、运送至城市建设部门指定的建设垃圾堆放处统一处置；对于施工人员的生活垃圾交由当地的环卫部38、门统一处理。（5）项目施工时拟采取的防治措施及预期治理效果项目施工时拟采取的防治措施及预期治理效果表内容类型排放源（编号）污染物名称拟采取防治措施预期治理效果大气、污染物施工过程扬尘、车辆器械尾气晒水抑尘；对周围环境影响不大员工生活食堂油烟经油烟净化器处理后排放；水污染物生活废水CODcr 、BOD5、SS经隔油、沉渣及化粪池处理后排放；对纳污水体影响不大固体废物施工过程弃土 生活垃圾 及时清运多余弃土，生活垃圾收集后由环卫部门回收处理；符合要求工人生活生活垃圾由环卫部门回收处理；2、项目营业期污染防治措施(1)噪声：采取有效的隔音措施，尽量减少对周边的影响； (2)固体废物：项目内倾倒的生活39、垃圾和固体废弃物要集中堆放，统一运输处理。(3)污水经无动力装置处理后经市政污水管排至污水处理厂处理。（4）项目运营时拟采取的防治措施及预期治理效果表：项目运营时拟采取的防治措施及预期治理效果表内容类型排放源（编号）污染物名称拟采取防治措施预期治理效果水污染物生活废水CODcr BOD5SS经化粪池处理后通过市政污水管网进入污水处理厂进行处理达到水污染物排放限值（DB44/26-2001）第二时段一级标准固体废物工作人员、群众生活垃圾 生活垃圾收集后由环卫部门回收处理符合环保和卫生要求5.4环境影响分析评价、建议5.4.1环境影响分析在工程设计和建设中，从总体布局、工艺设备选型、噪音控制、绿化40、布置、环境监测等方面进行环境综合治理。严格落实各项环保措施及应急计划，最大限度的降低对周围环境造成不良影响和危害程度，将环境质量控制在国家要求的标准之内。施工还将对周边的生态环境产生一定的影响。在施工期间，应严格执行广东省和地方标准的相关污染物排放指标，同时应健全环保管理机制，力求将施工期间对环境产生的影响降至最低，以满足环境保护的要求。另外，施工期对环境的影响将会随着施工的结束而缓解或消失，施工项目周围的生态环境有可能很快就会恢复到与周围生态基本一致的水平。5.4.2 建议建设单位应严格落实本申请报告及环境影响评价提出的污染防治措施，以及环保、水利、水产等主管部门要求，严格按照设计原则进行调41、度，落实各项污染防治、生态恢复和监督管理措施。建议建设单位元对工程施工单位元作出明确规定施工中应尽量使用混凝土搅拌站的混凝土；在营业期间建立良好的监管机制，以防治污染事故发生。第六章 能源耗用及节能方案分析6.1 编制依据6.1.1 国家现行的法律、法规中华人民共和国节约能源法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国清洁生产促进法中华人民共和国可再生能源法中华人民共和国电力法中华人民共和国建筑法中华人民共和国民用建筑节能条例6.1.2 规章和有关规划、产业政策（1）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）；（2）国家发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改资242、0062787号）；(3)国家发展委关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指南（发改环资200721号）；(4)民用建筑节能管理规定（建设部令第143号）；(5)国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国发200715号）(6)固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发改委2010年第6号令）（7）建筑节能工程施工质量验收规范 GB50411-2007；（8）公共建筑节能设计标准 GB50189-2005；（9）民用建筑热工设计规范 GB50176-93；（10）广东省节约能源条例；（11）惠州市人民政府关于建设资源节约型社会发展循环经济的意见；（12）综合能耗计算通则GB2589-143、990；（13）节电措施经济效益计算与评价GB/T13471-1992；6.1.3 省、市有关规定广东省人民政府办公厅印发广东省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法的通知（粤府办200829号）；广东省民用建筑节能条例（草案）；6.1.4 标准、规范建筑照明设计标准广东省建筑节能工程施工质量验收规范（DBJ15-65-2009）；夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准广东省实施细则（DBJ15-50-2006）；公共建筑节能设计标准广东省实施细则（DBJ15-51-2007）6.2能耗状况和能耗指标分析6.2.1项目区域能源供应分析1、能源供应和基础设施供电量：2013年3月完成供电量19198万44、千瓦时，比去年同期增长-39.15%。1-3月份累计完成供电量94247万千瓦时，比去年同期增长0.49%，其中：3月份网供电量19144万千瓦时，比去年同期增长-39.2%，本年累计完成93896万千瓦时，比去年同期增长0.35%。3月份地方小水电上网电量54万千瓦时，比去年同期增长-14.29%，地方小水电上网电量本年累计350万千瓦时，比去年同期增长60.55%。售电量：3月全县社会售电量19150万千瓦时，比去年同期增长-37.72%。1-3月份全县社会售电量累计93950万千瓦时，比去年同期增长4.93%。n 项目所在地能源供应条件：项目用地位于龙门县永汉镇油田林场，该片区属于龙门县45、永汉镇管辖。交通条件：永汉镇位于广东省中部，惠州市的北部，地处珠江三角洲“大三角”的东北边缘，东经113。57、北纬23。35，是一个四面环山的小平原盆地。其西部和南部分别与从化市、增城市毗邻，为龙门县的南大门，是龙门县与广州市联系的必经交通要道，自古乃兵家、商家必争之地。永汉镇东北距县城43 公里，西北距南昆山18 公里，南距增城市35 公里，西南距广州市93 公里。广河高速从永汉镇内21 公里腹地经过，是龙门县第一出口，广州至永汉只需45 分钟车程。受惠于广河、河清高速公路等区域基础设施，永汉镇的区位优势日益突显，将加盟珠江三角洲1-2 小时旅游圈黄金旅游带。 水利、电力资源：水利电力资源46、丰富，在境内，有市、县、镇、区各级电站8座，总装机容量1.75万千瓦，11万伏和3.5万伏变电站各一座，电力平稳。有9000千瓦水利，资源尚待开发，规划中的三坑水利水电综合工程设计总装机容量5600千瓦，全程资金4000万元，很有开发价值。市政配套：项目所在地片区属于龙门县委、县政府重点规划区域，该区域计划为主要发展旅游开发项目。2、能源消费情况 惠州市：根据2013年惠州国民经济和社会发展统计公报，居民家庭用水量10536.22万立方米；全年总用电量209.7亿千瓦时，增长8.9%。其中工业用电145.4亿千瓦时，增 长10.1%。龙门县： 2013年龙门县能源消费总量331.35 万吨标准47、煤（等价值），增长12.47%。全县单位GDP能耗0.9626 吨标准煤/万元（2010年可比价，下同），下降3.67%，完成“十二五”期间节能进度的20.09%；单位GDP电耗1276.21 千瓦时/万元，下降8.46%；第三产业占GDP比重同比上升0.23个百分点；规模以上工业增加值能耗0.3324吨标准煤/万元，下降17.8%，规模以上工业六大高耗能行业增加值占比下降1.24个百分点。6.2.2能源耗用分析项目使用的能源品种为：电、水以及天燃气。能源消耗量按不同物业类型分类计算，每天7小时，年365天测算。一、电能1）电能计算依据照明用电按照建筑照明设计标准（GB500342004）进行48、，电耗指标与部分房间带分户式空调的商业用空调耗电参照民用建筑节能设计标准（JGJ2695）进行。2）用电负荷及电能消耗总量估算，具体耗电指标见表6-1。表6-1电耗估算表名称类型面积（）用电指标（W/）年用小时需要系数用电量（kWh）度假村照明300000725550.73755850酒店式公寓200000725550.72503900办公楼4500925550.772434.25景观照明660000.725550.447216.4合计6379400.65二、给水 根据民用建筑节水设计标准（G1350555-2010）及广东省用水定额，本项目预计每日平均居住旅客2500人，用水定额为230-349、20 L/床d，本项目取300 L/md；本项目办公楼员工200人，用水定额为25-40/人班，本项目取30L/人班；地绿化浇洒用水定额为1.3 L/md，本项目取1.3 L/md。表6-2项目耗水情况表序号用水对象用水人数或规模单位用水量标准日用水量（m/d）年用水量（m/a）1度假村及酒店式公寓2500人300L/床d7502737502办公楼200人30L/人班621903绿地用水15206.4m1.3L/ md85.8313174小计841.83072575未预见用水和漏水按1-4项的10%计84.1830725.76总用水量925.98337982.7三、天然气本项目的天然气在主要使50、用在餐饮和热水供应。住宿游客用餐约500人，按7955 MJ座年计算，非住宿游客用餐约1800人，职工50人，按2303MJ人年计算。经初步估算可知本项目年用气量为：115150立方米年。四、项目总能耗能耗项目能耗见表4-3，本项目年总能耗为966.15吨标煤。表4-3项目能耗估算表年耗能量能源种类年需要实物量参考折标系数kgce/年耗能量（吨标准煤）能源消耗所占百分比电力6379400.650.1229784.0381.11%新水337982.70.085728.972.99%天然气115150 1.33153.1515.85%项目年耗能总量（吨标准煤）966.15100%6.2.3用能指标51、分析（1）用电量指标本项目设计时充分考虑建筑节能与电气节能，全面采用节能型电气产品。公共设施照明采用高效光源、高效灯具和节能控制措施，如带光控、声控功能，延时自熄灯具等。用电量小于国内同类建筑平均水平。（2）用水量指标本项目给排水参照建筑给排水设计规范(GB50015-2003)中相关规定进行设计安装。给排水管道均采用新型塑料管材，符合国家节能要求。给水排水洁具配件选用，按节水型生活用水器具（CJ164-2002）的有关规定采用节水型产品。用水量将大幅较少。（3）用气量指标对城镇生活用气，国家没有明确的限制性规定，本项目生活用气只能参照国内同类城镇相似规模的同类物业来确定，经估算，人均生活用气52、量指标未超过同类城镇实际消耗水平。6.3节能措施和节能效果分析6.3.1 建筑节能标准惠州市龙门县属夏热冬暖地区，夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（广东省实施细则DBJ15-50-2006）确定各地的基础建筑围护结构以目前较为普遍采用的一砖墙和单层窗为依据，并依此计算基础建筑的能耗值，确定节能率控制在50%，节能指标增加的造价控制在10%左右。标准中强制性条文，必须严格执行。6.3.2 建筑节能设计 围护结构应具有保温隔热、通风、采光遮阳等功能。建筑节能不能简单地以提高外围护结构的保温隔热性能来达到目的，还应有足够的可开启面积，便于必要时散发内部的热量，自然通风；还应有必要的透光面积，以满足自53、然采光的要求，减少照明能耗；必要时又应遮挡阳光，防止过量热辐射进入室内。围护结构各部分的传热系数和热惰性指标应符合（广东省实施细则DBJ15-50-2006）中的规定。总之，建筑节能应从提高围护结构保温隔热性能，控制采光和遮阳的平衡，满足合理通风的以及表面色彩的要求等方面综合设计。1）建筑朝向宜采用南北向或接近南北向建筑朝向对太阳辐射的热量和空气渗透量有影响。在其它条件相同的情况下，东西朝向建筑的传热耗热量要比南北向的高5%左右。2）控制建筑体形系数建筑物体形系数是衡量建筑的形体设计是否节能的一项指标。体形系数的大小对建筑能耗的影响非常显著，体形系数越大，意味着其外表面积就越大，越容易散热。因54、此，在其它条件相同的情况下，建筑物耗热量随体形系数的增大而增大。从节能角度讲，体形系数越小，外围护结构的传热损失越小，但体形系数过小，将影响建筑的造型和功能。设计上应兼顾建筑的造型和功能。 3）采用新型节能墙体材料对建筑外围结构和材料进行节能设计，采用新材料、新工艺，提高建筑物围护结构的热工性能。新型墙体材料节能、节土、利废的效果十分显著。我国现有的多孔砖、混凝土砌块、加气混凝土砌块等新型墙体材料生产平均能耗每万块为0.7tce，比实心黏土砖每万块为1.32tce约低47%。使用新型材料建造，达到民用建筑节能设计标准的建筑，每平方米建筑采暖能耗从31.5kgec降低到15.822kgec，节能55、率达30%50%。本项目单体建筑外墙采用复合保温钢筋焊接网架混凝土剪力墙。它是由CL墙板、实体剪力墙组成的剪力墙结构。CL结构体系的材料组成是CL网架板做主要承重构件的骨架（偏居中放置，两侧浇筑砼），以高压高强石膏板作为施工浇筑砼的永久性模板（替代了钢模板和抹灰）。该结构体系具有保温层耐久性长、耐火极限高、抗震性能好、自重轻、经济合理、技术先进等优点；建筑保温与结构同寿命，该结构是解决目前建筑保温材料使用年限远小于建筑结构使用年限的一种方法。4）围护结构保温处理对围护结构进行复合保温处理，提高围护结构热阻值和热稳定性。主要方式有：采用保温砂浆抹面；采用高效保温材料与承重材料进行复合，组成保温复56、合墙。本项目选用CL结构体系的材料组成是CL网架板做主要承重构件的骨架（偏居中放置，两侧浇筑砼），以高压高强石膏板作为施工浇筑砼的永久性模板（替代了钢模板和抹灰）。使用空调的建筑还需对分户墙和楼板下表面抹保温砂浆进行保温处理。屋顶保温处理：度假公寓及商铺屋面采用水泥砂浆+细石混凝土(=2300)+ 30mm挤塑聚苯乙烯泡沫板（XPS）+水泥砂浆+钢筋混凝土+石灰水泥砂浆。地面保温处理：底层做一层防水层，其上铺聚苯乙烯板，抹2.55cm的找平层。其它楼层采用合理的保温材料进行隔热处理。总之，本项目所采用的节能措施应满足国家和行业的相关标准，围护结构所选用的各种材料应符合国家相关质量和节能要求。657、.3.3 照明节能1、控制照明功率密度值按照建筑照明设计标准（GB 50034-2004）的要求设计建筑物各使用区的照度值。2、充分利用自然光房间的采光系数或采光窗的面积比应符合建筑采光设计标准（GB/T 50033）的规定。有条件时，宜随室外天然光的变化自动调节人工照明照度。3、采用高效节能照明设计安装及产品1）采用高效节能照明设计和安装方案可以有效地减少电光源的耗电量，并且可以大幅度地减少主供电系统回路的发热量和无功损耗，从而实现照明系统的整体节电；避免采取集中控制的安装使用方式，如在总配电室进行安装，将造成主供电系统回路无功损耗的大幅增加。2）选用高效节能照明产品商业网点用房照明提倡选用58、T5型细管径（26mm）荧光灯，且应带有电子镇流器或节能型电感镇流器，电子镇流器功耗在35W之间，大大优于普通电感镇流器。选用直接型灯具，它比半直接型或漫射型灯具节电，可将90%以上的光线投射到下半球表面上，有更大的能效。 居住用房提倡在不同的区域使用适宜的各型节能灯。目前家居常用的节能灯类型有：U型、H型、型、2D型等节能灯。公共场所、道路路灯、广场等大面积的休闲活动场所采用LED节能灯具。6.3.4供配电系统节能1、合理布置电源点电力在导线上传输是有损耗的，所以“电源应尽量靠近负荷中心”，以减少损耗。2、重视变压器的选型变压器的损耗包括两部分。铁损又称空载损耗，基本是恒定值，另一部分是铜损59、，又称负载损耗，与负载电流大小的平方值成正比，是个变数。变压器有高损耗变压器和低损耗变压器之分，后者损耗小主要是由于降低了铁损，铜损值一般降低不多。本项目选用10KV级SCB10型环氧树脂浇注干式变压器。3、平均三相负荷变压器三相负荷分配不平均，不仅使设备容量得不到充分利用，而且损耗会加大，温度升高，危及变压器的安全运行，对变压器的使用寿命有影响。同样，三相供电的馈线如果负荷不平均，线路损耗要加大，三相供电损耗为3I2R10-3；当三相负荷不平均时，中心线（零线）上也有了电流，更增加了损耗。根据规程要求：变压器出线端三相负荷不平均电流应小于10%，中心在线应无电流，I0必须20%相负荷电流。为60、此，在接用电气设备时应充分考虑三相负荷的平衡性。 用电中发现三相负荷不平衡时要及时调整，这不仅对降损有利，对改善电压质量也有好处。4、提高设备负载率变压器在轻负载和满负荷运行时都是不经济的，当负荷在额定容量的80%左右时，效率最高。总之，应减少和杜绝“大马拉小车”和“小马拉大车”现象，动力容量要合理匹配。可适时适当调配变压器和各个馈线之间的负荷，通过负荷分配的调整，达到所供负荷不变而损耗减少的目的。5、提高功率因子合理进行无功补偿功率因子低会导致如下影响：无功占用了设备容量，增加电力损耗；电压降低加大，影响电压质量。提高功率因子最常用和最简单的方法就是加装无功补偿装置电力电容器。本项目建议采用61、低压分组补偿方式，把无功补偿装置设于变压器旁，对变压器本身和低压母线进行无功补偿，使整个供配电系统功率因子不低于0.90。6.3.5公共设施管理节能1、建立专门的物业管理部门建立专门的物业管理部门，负责项目公共设施设备的正常运行和围护、保养，负责日常节能工作。2、实施制定节能管理制度制定并实施节能节水管理制度，制定并实施节约与浪费的奖励和惩罚措施。对于室内空调温度的控制应参照采暖通与空气调节设计规范（GB50019-2003）中的要求进行，夏季室内空调温度设置不得低于26，冬季室内空调温度设置不得高于18。对于日常照明维护与管理应严格按照建筑照明设计标准（GB50034-2004）的要求，遵循62、以下规定进行管理：1）由专业人员负责照明维修和安全检查并做好维护记录，专职或兼职人员负责照明运行。2）建立清洁光源、灯具的制度，根据标准规定的次数定期进行擦拭。3）按照光源的寿命或点亮时间、维持平均照度，定期更换光源。4）更换光源时，应采取与原设计或实际安装相同的光源，不得任意更换光源的主要性能参数。3、加强节能宣传，提高节能节水意识应广泛深入地进行节水节能宣传，提高节能节水意识，使节能成为大家的自觉行动。4、加强节能计量，实行量化管理节能工作离不开准确可靠的能源消费计量和监测管理，依靠能源计量和监测提供的准确、完整的数据，准确分析能源利用状况和存在的问题，提供合理有效的节约措施。应按照用能单63、位能源计量器具配备和管理通则（GB17167-2006）的要求，从节能节水的要求出发，建立专门的能源计量器具管理制度，对水、电、气能源消耗均实行一户一表制。以利用单独计量、分表核算，并对计量器具严格按规定进行检定，保证能源计量器具的准确性。每月进行能源消耗统计，定期对能源消耗状况进行分析，以便及时发现管理中的漏洞和能源使用中的问题，及时解决，杜绝能源浪费。6.3.6节能效果项目从节能方面，拟采用新型外墙建筑结构、照明、供配电等方面的措施。项目能耗指针较以往的砖墙和单层窗结构节能约60%，达到建筑节能设计标准要求。第七章 经济影响分析7.1投资规模一、投资估算依据初步规划方案的数据、文字说明及建64、筑面积；2010广东省建筑与装饰工程综合定额、广东省安装工程综合定额、广东省市政工程综合定额、广东省建设工程计价通则；广东省各地区与项目相似工程的投资估算、概算；主要物料及机电设备主要按合资产品/国产物料标准计取；建设工程监理与相关服务收费管理规定2007670号文；工程勘察设计收费标准2002年修订本；国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知计价格2002125号；当前各种主要材料价格及其价格走势分析；估算中的有关税费按现行规定和同类项目的平均水平测算。二、投资估算 (详见表1-6投资估算表)。表1-6 基础设施投资估算表建设项目投资估算表序号项目基数单位价格金额（万元）65、一度假村15000070010500二旅游服务中心10000700700三酒店公寓800008006400四旅游配套设施400006002400合计20000本项目基础设施与建设项目的总投资额约为2亿元。7.2资金筹措方案广东油田森林公园旅游项目总投资约为20000万元，一期项目投资约为10000万元，二期项目投资约为10000万元。建设资金由项目承办单位自筹。 7.3 经济费用效益或费用效果分析7.3.1 建设投资估算及分年投资计划1、本项目评价范围为财务评价；2、评价依据：l 建设项目经济评价方法与参数（第三版），国家发改委，建设部，2006年；l 建设项目经济评价方法与参数参考数据；l 66、市场调查资料该项目成本费用由建筑基础工程费、工程建设其它费构成，总投资估算为20000万元。建筑成本略低于市场价格。7.3.2项目计算期财务评价计算期包括建设期和运营期，一期综合开发项目自2014年10月动工，竣工期为2017年1月。二期综合开发项目自2017年1月动工，竣工期为2021年6月竣工。预计项目总开发时间为82个月建成。7.3.3总成本预测本项目财务计算期设为6年，即2015年2021年，项目分两期建设滚动开发，有利于加速资金回笼，降低项目投资风险。设定财务基准收益率为12%，所得税率为25%。财务评价中流转税设定为：营业税及附加（旅游相关项目及地产项目，综合税率5.6%）、增值税67、（度假村及酒店公寓项目，综合税率3.36%）、土地增值税（地产项目预征税率2%）。度假村运营收入，市场平均价格300元/日，运营首年平均出租率设为60%，每年增加10个百分点，从谨慎原则，出租率上限设为80%，达上限不再增加。酒店公寓租金收入450元/m2日，按年增长5%，运营首年出租率设为60%，按年度增长10个百分点，从谨慎原则，出租率上限设为90%，达上限不再增加。旅游接待收入由接待人数与人均消费额的乘积得到，人均消费额以200元为基数，每年递增10%。接待人数在二期（旅游开发）建设完成前设定为10万人每年，二期建设完成后，以20万人为基数，按年递增10%。旅游地产销售收入，结合市场状况68、及产品的中高端市场定位，旅游地产平均售价设为12000元/m2。7.3.4收入预测完整财务计算期的现金流量作为计算基础，计算全部投资所得税后财务内含收益率IRR，财务净现值NPV及投资回收期等评价指标，以考查项目盈利能力。本项目的税后财务内部收益率IRR=13.07%，超过基准收益率12%，以12%基准收益率为折现率，税后净现值NPV10174.51万元。当设定折现率为10%时，税后净现值NPV=32469.24万元，税后投资静态回收期为7.71年(在一期建设竣工后6年内)。 项目流动资金投入1000万元，工程竣工后投入运营前投入，按项目完工进度，分两期投入（2016年2017年），每期50069、万元。一期项目竣工投运后，全部资产开始计提折旧，二期项目竣工后，为商业地产开发，不计提折旧。据国家企业所得税法实施条例相关规定：折旧期设定为20年，不计残值。项目计算期末，财务计算中一次性收回流动资金1000万元，收回项目资产未折旧部分99742.38万元。7.4 行业影响分析本项目定位为高端文化旅游，有效填补市场空白，并对龙门县休闲旅游市场形成一定的引导作用，能在一定程度上缓解旅游配套设施的实际需求，因此该项目的建成将对惠州市和龙门县的旅游行业形成积极、良好的影响。7.5 区域经济影响分析项目的开发建设对龙门县的开发建设起作一定的作用，该项目尝试新型的“森林养生”的设计观念，创造出具有“品牌70、效应”的高端文化旅游项目，为龙门县的发展增添光彩。广东油田森林公园旅游项目具有很强的综合性和产业关联性。项目的建设，一方面作为龙门县旅游产业发展和区域经济新的增长点，需要许多相关行业的支持和协调才能生存与发展；反过来，它又直接或间接地带动周边农村建设、商业饮食服务、商贸物流等相关产业的发展。可以通过森林旅游项目加强横向、纵向联系，拓展招商引资和旅游开发，广泛引进先进经验和技术，从而带动龙门县乃至惠州市相关行业的转型升级。7.6宏观经济影响分析通过以上分析，该项目建设可行。从宏观经济角度来看，该项目投资较大，但都为自筹资金和银行或金融机构贷款。对宏观经济没有太大负面影响，且可推动宏观经济持续发展71、；从宏观经济方面分析，该项目也是可行的。第八章 社会影响分析 8.1 社会影响效果分析社会评价从以人为本的原则出发，研究拟建项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析。本项目的建设及运营活动对项目所在地的社会影响和社会效益体现在以下几个方面：（1）项目建设期将给地方贡献一定的建筑业增加值，同时大量的建筑材料的本地采购将极大的活跃本地建筑原材料市场。（2）本项目建成后有利于繁荣地方经济，可以取得较大的社会经济效益。该项目的启动，将会极大地带动惠州和龙门县经济的发展。随着该项目的完工，将会有很多游客到该处旅游居住(观光消费)。这样就会带动这里商业，饮食业等相关行业的发展。随着游客72、到来必然会带来大量的资金，这样也有利于惠州市经济的发展，也将取得很大的经济效益。（3）有利于扩大就业，促进社会综合事业发展。随该项目开始施工，必须要大量的施工和管理人员，这也在一定程度上缓解了就业压力。还有就是随着大量员工的进入也就带来了他们的饮食问题，这样又就带动该区饮食业的发展进而又会解决一部分人的就业问题。随着工程的完工，城市综合体的建设会带动这里商业等相关行业的发展。项目对该地块的基础设施的发展将有积极的推动作用，并促进社会综合事业、通信、文教、卫生等事业将得到迅速发展。8.2 社会适应性分析惠州将建成珠三角东部现代化经济强市、广东省现代石化数码产业名城，改革开放步伐加快，可持续发展能73、力提高，经济、社会、人口、资源、环境发展协调性增强，公共服务体系更加健全，治安良好，社会稳定和谐，人民安居乐业。惠州市国民经济和社会发展十二五规划纲要指出以城镇化为契机，以旅游建设为重点，着重开发一批规划合理、质量优良、配套完善、环境优美的现代旅游度假区，提高旅游产业综合开发水平。近年来，国内经济环境总体稳定，为惠州市持续发展提供了相对稳定的外部条件；经济全球化和区域一体化趋势不断增强，有利于惠州继续承接发达地区的产业转移，优化经济结构；国内政治稳定，政府宏观调控更趋完善，经济体制改革继续深化，对外开放水平不断提高，经济将持续稳定发展，为惠州加快发展创造了良好的宏观环境。近年随着经济的发展，人74、们对生态旅游、健康居住的条件要求越来越高，这就需要具有国际化水准的旅游综合体。8.2.1 不同利益群体对项目的态度及参与程度投资方、周边居民、相关主管部门能最大限度地参与到项目的建设，该项目的建设是惠州市和龙门县经济发展的需要，也是改善城市旅游配套、居住条件的需要。提高惠州市、龙门县的社会影响力和竞争力。8.2.2 各级组织对项目的态度及支持程度该项目筹备受到了龙门县相关主管部门的支持。项目所在地居民也给予本项目正面的评价。8.3 社会风险及对策分析8.3.1 风险识别（1）市场风险本项目面临的市场风险主要是客户对于该项目产品需求的变化的风险。目前，经济环境瞬息万变，相应的金融政策等处于不稳定75、状态，面临这一定的市场风险。（2）技术风险该项目所采用的技术具有一定的先进性、适用性、可靠性，所以技术风险程度很低。（3）资金风险目前政府在对金隔体系中出台相关政策、措施，采用了一系列的货币从紧的政策，所以在资金的来源方面和资金的供应方面有一定的风险。另一方面，项目的投入较大，需要采取可靠的融资方式，保证项目的安全积极有效到位。（4）外部协作由于项目所在地已经有较好的基础设施条件，所以交通运输方面、供水、供电方面没有太大的风险。8.3.2 降低风险的主要措施（1）加强与规划单位联系，降低因双方沟通不及时或不力造成的设计频繁变更。（2）加强项目管理，健全招投标制度，优中选优，精心细致组织承包施工76、。（3）加强监理工作，健全工程监督机制和责任机制，杜绝因责任心不强或谋私动机引起的材料不合格现象。（4）争取政府支持，构建可行的多元化融资方案，保证项目资金及时到位。（5）整个项目采用分期建设，分期销售的经营模式。8.4 社会评价结论一、项目建设可以增加就业机会，加速项目地产业化进程项目的建设，首先是促进当地的直接就业，包括度假公寓产业、旅游观光业、酒店旅馆业、餐饮业、商品零售业、运输业、娱乐服务业、旅游休闲业、摄影及扩印业、租赁服务业、商务服务业、旅游咨询服务业、电力、蒸汽、热水的生产和供应业、电力供应业、煤气供应业、自来水供应业、金融保险业、景区管理业、园林绿化业、环境卫生业、市政工程管理77、业、景区保安服务业、景区公路管理及养护业、景区水利管理业等。其次是促进惠州市各行业的间接就业，旅游业每一个直接就业，可联动5个间接就业。与产业关联相对应，一方面是旅游业与联动的农业、工业、建筑业、商贸业、服务业、娱乐业等产业部门的就业，一方面是通过旅游活动的增加，物流、信息流的扩大与区域经济的景气而推动的其他产业部门的就业。因此，项目的建设，对当地社会经济、人文发展将起到积极的作用，可以进一步促进农村产业结构的不断优化，加速农村产业化进程，加快国民经济的发展。但项目的建设，有可能会造成个别居民失去当地就业的机会，尤其是从事旅游服务业之外的行业，有可能造成一定的社会矛盾，为此应研究这部分人就业转78、型的可能性，并制定相应的政策措施。二、项目建设有利于增加政府财税收入和加快龙门县经济发展通过对当地部分旅游设施项目建设和经营情况进行调查分析，社会实践证明，旅游业是一个附加值高、关联功能作用很强、社会效益明显的综合性产业，可以推动一个地区交通运输、文化娱乐、餐饮服务、商贸加工、邮政通讯、生态环境等行业的发展，促进城乡建设，是推动各个行业发展的龙头产业。据国际上有关旅游统计资料介绍，旅游业对经济发展的带头作用相当明显，旅游收入每增加1倍，可带动其他经济收入增长4.3倍左右。所以，项目的建设，不仅可以为政府通过土地出让获得直接效益，而且可以通过旅游业收入所带来的税费收入获得较良好和稳定的间接效益，79、是加快龙门县经济社会发展的主要途径之一。三、项目建设可以创造良好的环境效益和生态效益通过旅游区生态环境的保护，在满足人们日益增长的生态旅游消费需要的同时，开展度假养生及文化教育活动，为大专院校、科研单位提供科研教学实习基地，也为惠州市生态宣传与教育向高层次和多元化发展创造物质条件。通过开展文化主题旅游活动，产生良好的环境效益和社会影响。项目将最大限度地控制人为干扰破坏，其结果必然使自然植被与野生种群数量呈上升趋势，保护了生态环境所具有的潜在的经济价值。随着管理计划的实施，合理开发利用自然资源将获取更大的经济价值。第九章 结论和建议9.1结论本项目建设符合关于加快广东旅游业改革与发展建设旅游强省80、的决定、惠州市“十二五”城市建设规划等相关政策的要求；从项目工程技术方案角度分析，其工程技术方案成熟可靠，项目的建设是稳妥的、可行的、适时的；本项目基础设施及配套的建设不仅可以使项目区林业开发有一个良好的基础，使区域内的土地得到较好的利用，促进区域农业经济和旅游经济发展，产生良好的经济效益，因此项目具有良好的社会效益和经济效益。本项目的建设是必要而且可行的。9.2建议1、项目风险主要来自筹资风险和社会风险。建设单位应加强管理，积极宣传，严格按规划要求办事，务求通过有效管理和积极的宣传避免风险。2、建设单位应建设一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一协调指挥，把项目作为一个系81、统来认真筹划和研究。3、制定详细可行的施工组织计划，尽量避免建设期间对景观和环境的破坏。4、本项目除具有良好的经济效益外，社会效益显著。项目的建设，对当地的建设与发展具有重要的意义。为此建议有关部门在项目立项、土地等方面给予大力扶持，以使项目早日上马，发挥作用。附 录： 1、龙门溪谷度假村有限公司营业执照2、龙门溪谷度假村有限公司组织机构代码证3、 项目总平面布置图。原文已完。下文为附加文档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！施工组织设计本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学管理”来进行编制的。编制时，我公司技术发展部、质检科以及项目部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特82、制定本施工组织设计。一、 工程概况：西夏建材城生活区27#、30#住宅楼位于银川市新市区，橡胶厂对面。本工程由宁夏燕宝房地产开发有限公司开发，银川市规划建筑设计院设计。本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8度，设计使用年限50年。本工程建筑面积:27#楼3824.75m2;30#楼3824.75 m2。室内地坪0.00以绝对标高1110.5 m为准，总长27#楼47.28m；30#楼47.28 m。总宽27#楼14.26m；30#楼14.26 m。设计室外地坪至檐口高度18.6 00m，呈长方形布置，东西向，三个单元。本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷83、浅灰色墙漆。内墙面除卫生间200300瓷砖，高到顶外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子；楼梯间内墙采用50厚胶粉聚苯颗粒保温。地面除卫生间200200防滑地砖，楼梯间50厚细石砼1：1水泥砂浆压光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。楼梯间单元门采用楼宇对讲门，卧室门、卫生间门采用木门，进户门采用保温防盗门。本工程窗均采用塑钢单框双玻窗，开启窗均加纱扇。本工程设计为节能型住宅，外墙均贴保温板。本工程设计为砖混结构，共六层。基础采用C30钢筋砼条形基础，上砌MU30毛石基础，砂浆采用M10水泥砂浆。一、二、三、四层墙体采用M10混合砂浆砌筑MU15多孔砖；五层以上采用M7.5混合砂浆砌筑MU15多孔砖84、。本工程结构中使用主要材料：钢材：I级钢，II级钢；砼：基础垫层C10，基础底板、地圈梁、基础构造柱均采用C30，其余均C20。本工程设计给水管采用PPR塑料管，热熔连接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；给水管道安装除立管及安装IC卡水表的管段明设计外，其余均暗设。本工程设计采暖为钢制高频焊翅片管散热器。本工程设计照明电源采用BV2.5铜芯线，插座电源等采用BV4铜芯线；除客厅为吸顶灯外，其余均采用座灯。二、 施工部署及进度计划1、工期安排本工程合同计划开工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。计划2004年9月15日前完成基础工程，2004年1285、月30日完成主体结构工程，2005年6月20日完成装修工种，安装工程穿插进行，于2005年7月1日前完成。具体进度计划详见附图1（施工进度计划）。2、施工顺序基础工程工程定位线（验线）挖坑钎探（验坑）砂砾垫层的施工基础砼垫层刷环保沥青 基础放线（预检）砼条形基础刷环保沥青 毛石基础的砌筑构造柱砼地圈梁地沟回填工。结构工程结构定位放线（预检）构造柱钢筋绑扎、定位（隐检）砖墙砌筑（50cm线找平、预检）柱梁、顶板支模（预检）梁板钢筋绑扎（隐检、开盘申请）砼浇筑下一层结构定位放线重复上述施工工序直至顶。内装修工程门窗框安装室内墙面抹灰楼地面门窗安装、油漆五金安装、内部清理通水通电、竣工。外装修工程外86、装修工程遵循先上后下原则，屋面工程（包括烟道、透气孔、压顶、找平层）结束后，进行大面积装饰，塑钢门窗在装修中逐步插入。三、 施工准备1、 现场道路本工程北靠北京西路，南临规划道路，交通较为方便。场内道路采用级配砂石铺垫，压路机压。2、 机械准备设2台搅拌机，2台水泵。现场设钢筋切断机1台，调直机1台，电焊机2台，1台对焊机。现场设木工锯，木工刨各1台。回填期间设打夯机2台。现场设塔吊2台。3、施工用电施工用电已由建设单位引入现场；根据工程特点，设总配电箱1个，塔吊、搅抖站、搅拌机、切断机、调直机、对焊机、木工棚、楼层用电、生活区各配置配电箱1个；电源均采用三相五线制；各分支均采用钢管埋地；各种87、机械均设置接零、接地保护。具体配电箱位置详见总施工平面图。3、 施工用水施工用水采用深井水自来水，并砌筑一蓄水池进行蓄水。楼层用水采用钢管焊接给水管，每层留一出水口；给水管不置蓄水池内，由潜水泵进行送水。4、 生活用水生活用水采用自来水。5、 劳动力安排结构期间：瓦工40人；钢筋工15人；木工15人；放线工2人；材料1人；机工4人；电工2人；水暖工2人；架子工8人；电焊工2人；壮工20人。装修期间抹灰工60人；木工4人；油工8人；电工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工测量放线施工测量基本要求A、西夏建材城生活区17#、30#住宅楼定位依据：西夏建材城生活区工程总体规划图，北京路、规划88、道路永久性定位B、根据工程特点及建筑工程施工测量规程DBI012195，4、3、2条，此工程设置精度等级为二级，测角中误差12，边长相对误差1/15000。C、根据施工组织设计中进度控制测量工作进度，明确对工程服务，对工程进度负责的工作目的。工程定位A、根据工程特点，平面布置和定位原则，设置一横一纵两条主控线即27#楼：（A）轴线和（1）轴线；30#楼：（A）轴线和（1）轴线。根据主轴线设置两条次轴线即27#楼：（H）轴线和（27）轴线；30#楼：（H）轴线和（27）轴线。 B、主、次控轴线定位时均布置引桩，引桩采用木桩，后砌一水泥砂浆砖墩；并将轴线标注在四周永久性建筑物或构造物上，施测完成后89、报建设单位、监理单位确认后另以妥善保护。C、控轴线沿结构逐层弹在墙上，用以控制楼层定位。D、水准点：建设单位给定准点，建筑物0.00相当于绝对标高1110.500m。基础测量A、在开挖前，基坑根据平面布置，轴线控制桩为基准定出基坑长、宽度，作为拉小线的依据；根据结构要求，条基外侧1100mm为砂砾垫层边，考虑放坡，撒上白灰线，进行开挖。B、在垫层上进行基础定位放线前，以建筑物平面控制线为准，校测建筑物轴线控制桩无误后，再用经纬仪以正倒镜挑直法直接投测各轴线。C、标高由水准点引测至坑底。结构施工测量A、首层放线验收后，主控轴一引至外墙立面上，作为以上务层主轴线竖身高以测的基准。B、施工层放线时，90、应在结构平面上校投测轴线，闭合后再测设细部尺寸和边线。C、标高竖向传递设置3个标高点，以其平均点引测水平线折平时，尽量将水准仪安置在测点范围内中心位置，进行测设。2、基坑开挖本工种设计地基换工，夯填砂砾垫层1100mm；根据此特点，采用机械大开挖，留200mm厚进行挖工、铲平。开挖时，根据现场实际土质，按规范要求1:0.33放坡，反铲挖掘机挖土。开挖出的土，根据现场实际情况，尽量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬运。人工开挖时，由技术员抄平好水平控制小木桩，用方铲铲平。挖掘机挖土应该从上而下施工，禁止采用挖空底脚的操作方法。机械挖土,先发出信号，挖土的时候，挖掘机操作范围内，不许进行其他91、工作，装土的时候，任何人都不能停留在装土车上。3、砌筑工程材料砖：MU15多孔砖，毛石基础采用MU30毛石。砂浆：0.00以下采用M10水泥砂浆，一、二、三、四层采用M10混合砂浆，五层以上采用M7.5混合砂浆。砌筑要求A、开工前由工长对所管辖班组下发技术交底。B、砌筑前应提前浇水湿润砖块，水率保持在1015。C、砌筑采用满铺满挤“三一砌筑法“，要求灰浆饱满，灰缝812mm。D、外墙转角处应同时砌筑，内外墙交接处必须留斜槎，槎子长度不小于墙体高度的2/3，槎子必须平直、通顺。E、隔墙与墙不同时砌筑又不留成斜槎时可于墙中引出阳槎或在墙的灰缝中预埋拉结筋，每道不少于2根。F、接槎时必须将表面清理干92、净，浇水湿润，填实砂浆，保持灰缝平直。G、砖墙按图纸要求每50mm设置26钢筋与构造柱拉结，具体要求见结构总说明。H、施工时需留置临时洞口，其侧边离交接处的墙面不少于500mm，顶部设边梁。4、钢筋工程凡进场钢筋须具备材质证明，原材料须取样试验，经复试合格后方可使用。钢筋绑扎前应仔细对照图纸进行翻样，根据翻样配料，施工前由工长对所管辖班组下发技术交底，准备施工工具，做好施工的准备工作。板中受力钢筋搭接，I级钢30d，II级钢40d，搭接位置：上部钢筋在跨中1/3范围内，下部钢筋在支座1/3范围内。钢筋保护层：基础40mm，柱、梁30mm，板20mm。保护层采用50mm50mm的水泥砂浆块。板上93、部钢筋用马凳按梅花状支起。所有钢筋绑扎，须填写隐检记录，质评资料及目检记录，验收合格后方可进行下道工序。5、砼工程水泥进场后须做复试，经复试合格后由试验室下达配合比。施工中严格掌握各种材料的用量，并在搅拌机前进行标识，注明每立方米、每盘用量。同时搅拌时，须车车进磅，做好记录。 浇筑前，对模板内杂物及油污、泥土清理干净。投料顺序：石子水泥砂子。本工程均采用插入式振捣器，一次浇筑厚度不宜超过振捣器作用部分长度的1.25倍，捣实砼的移动间距不宜大于振捣器作用半径的1.5倍。砼浇筑后1昼夜浇水养护，养护期不少于7d，砼强度未达到1.2MPa之前不得上人作业。6、模板工程本工程模板采用钢木混合模板。模板94、支搭的标高、截面尺寸、平整度、垂直度应达到质量验收标准，以满足其钢度，稳定性要求。模板支撑应牢固可靠，安装进程中须有防倾覆的临时固定措施。本工程选用851脱模剂，每拆除一次模板经清理后涂刷脱模剂，再重新组装，以保证砼的外观质量。6、 架子工程本工程采用双排架子防护，外设立杆距墙2m，里皮距墙50cm，立杆间距1.5m，顺水间距1.2m，间距不大于1m。 架子底部夯实，垫木板，绑扫地杆。为加强架子的稳定性，每七根立杆间设十字盖，斜杆与地面夹角60o。为防止脚平架外倾，与结构采用钢性拉接，拉接点间距附和“垂四平六“的原则。外防护架用闭目式安全网进行封闭，两平网塔接和网下口必须绑孔紧密。结构架子高出95、作业层1m，每步架子满铺脚手板，要求严密牢固并严禁探头板。7、 装饰工程装饰工程施工前，要组织质监部门、建设、设计、施工单位四方参加的主体结构工程核验收，对已完全体分部工程进行全面检查、发现问题及时处理，清除隐患，并做好装饰前材料、机具及技术准备工作。1、根据预算所需材料数量，提出材料进场日期，在不影响施工用料的原则下，尽量减少施工用地，按照供料计划分期分批组织材料进场。2、将墙面找方垂直线，清理基层，然后冲筋，按照图纸要求，分层找平垂直，阴阳角度方正，然后拉线作灰饼。底子灰应粘结牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面应均匀一致，并应在终凝前刮平压光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工96、程施工时，施工环境应清洁干净，待抹灰、楼地面工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必须干燥、清洁，刷漆时要多刷多理不流坠，达到薄厚均匀，色调一致，表面光亮。墙面涂料基层要求现整，对缝隙微小孔洞，要用腻子找平，并用砂纸磨平。为了使颜色一致，应使用同一配合比的涂料，使用时涂料搅匀，方可涂刷，接槎外留在阴阳角外必须保证涂层均匀一致表面不显刷纹。8、 楼地面工程楼地面工程只作50厚豆石砼垫层。做垫层必须先冲筋后做垫层，其平整度要控制在4mm以内，加强养护45天后，才能进行上层施工。10、层面工程1、屋面保温层及找平层必须符合设计要求，防水采用防水卷材。2、做水泥砂浆找平层表面应平整压光，屋面与97、女儿墙交接处抹成R150mm圆角。3、本工程屋面材料防水，专业性强，为保证质量，我们请专业人员作防水层。4、原材料在使用前经化验合格后才能使用，不合格材料严禁使用。11、水、暖、电安装工程管道安装应选用合格的产品，并按设计放线，坡度值及坡向应符合图纸和规范要求。水、暖安装前做单项试压，完毕后做通、闭水后试验和打压试验，卫生间闭水试验不少于24小时。电预埋管路宜沿最近线路敷设，应尽量减少弯曲，用线管的弯曲丝接套丝，折扁裂缝焊接，管口应套丝用堵头堵塞。油漆防腐等均符合图纸各施工规范及质量评定标准。 灯具、插座、开关等器具安装，其标高位置应符合设计要求，表面应平直洁净方正。灯具、插座、开关等器具必须98、选用合格产品，不合格产品严禁使用。做好各种绝缘接地电阻的测试和系统调整记录，检查配线的组序一定要符合设计要求。五、预防质量通病之措施本工程按优质工程进行管理与控制，其优质工程的目标体系与创优质工程的保证措施在本工程施工组织设计中做了详述。本措施不再述。创优质工程除对各分部、分项、工序工程施工中，精心操作，一丝不苟、高标准严要求作业外，关键是防止质量通病。为此，提出防止通病的作业措施如下：1、砖墙砌体组砌方法：、组砌方法：一顺一丁组砌，由于这种方法有较多的丁砖，加强了在墙体厚度方向的连结，砌体的抗压强度要高一些。、重视砖砌体水平灰缝的厚度不均与砂浆饱满度：、水平灰缝不匀：规范规定砖砌体水平灰缝厚99、度与竖向灰缝宽度一般为10mm，但不应小于8mm，也不应小于12mm。砂浆的作用：一是铺平砖的砌筑表面，二是将块体砖粘接成一个整体。规范中之所以有厚度和宽度要求，是由于灰缝过薄，使砌体产生不均匀受力，影响砌体随载能力。如果灰缝过厚，由于砂浆抗压强度低于压的抗压可度。在荷载作用下，会增大砂浆的横向变形，降低砌体的强度。试验研究表明，当水平灰缝为12mm时，砖砌体的抗压强度极限，仅为10mm厚时的7075，所以要保证水平灰缝厚度在812mm之间。怎样确保水平灰缝的厚度呢？A、皮数杆上，一定将缝厚度标明、标准。B、砌砖时，一定要按皮数杆的分层挂线，将小线接紧，跟线铺灰，跟线砌筑。C、砌浆所用之中砂，100、一定要过筛，将大于5mm的砂子筛掉。D、要选砖，将过厚的砖剔掉。E、均匀铺灰，务使铺灰之厚度均匀一致。坚持“一块砖、一铲灰、一揉挤“的“三一“砌砖法“。砂浆必须满铺，确保砂浆饱满度。规范规定：多孔砖砌体，水平灰缝的砂浆饱满度不得低于80，这是因为，灰缝的饱满度，对砌体的强度影响很大。比如：根据试验研究，当水平灰缝满足80以上，竖缝饱满度满足60以上时，砌体强度较不饱满时，要提高23倍，怎样保证灰缝饱满度呢？A、支持使用所述的“三一“砌砖法，即“一块砖、一铲灰、一揉挤“。B、水平缝用铺浆法（铺浆长度50cm）砌筑，竖缝用挤浆法砌筑，竖缝还要畏助以加浆法，以使竖向饱满，绝不可用水冲灌浆法。C、砂浆101、使用时，如有淅水，须作二次拌合后再用。绝不可加水二次拌合。拌好的砂浆，须于3小时之内使用完毕。D、不可以干砖砌筑。淋砖时，一般以15含水率为宜。（约砖块四周浸水15mm左右）。注意砌砖时的拉结筋的留置方法：砖砌体的拉结筋留置方法，按设计要求招待。如设计没有具体规定时，按规范执行。规范规定“拉结筋的数量每12cm厚墙放1根6钢筋，沿墙高每50cm留一组。埋入长度从墙的留槎处算起，每边均100cm，末端应有弯钩”见图。规范还规定：“构造柱与墙连拉处，宜砌成马牙槎，并沿墙高每50cm设26拉结钢筋，每边伸入墙内100cm。2、预防楼梯砼踏步掉角：楼梯踏步浇筑砼后，往往因达不到砼强度要求，就因施工需要102、提前使用，既便有了足够强度，使用不慎，都会掉楞掉角。而且有了掉角，修补十分困难，且不定期牢固。为此宜采用两种方式予以防治：踏步楞角上，在浇筑砼时增设防护钢筋。踏步拆模时，立即以砂袋将踏步覆盖。（水泥袋或用针织袋装砂）既有利于砼养护，又可保护踏步楞角。3、楼梯弊端的预防：防止踏步不等高：踏步不等高，既不美观，又影响使用。踏步不等高现象，一般发生在最上或最下一步踏步中。产生的原则，一是建筑标高与结构标高不吻合。二是将结构标高误为建筑标高。三是施工粗心，支模有误。为此，浇筑楼梯之间：仔细核查楼梯结构图与建筑图中的标高是否吻合。经查核与细致计算无误后，再制作安装模板。浇筑砼中，往往由于操作与模板细微变103、形，也会使踏步有稍话误差。这一个误差，要在水泥砂浆罩面时予以调整。为使罩面有标准。在罩面之前，根据平台标高在楼梯侧面墙上弹出一道踏步踏级的标准斜线。罩面抹灰时，便踏步的外阳角恰恰落在这一条斜线上。这样做，罩面完成后，踏步的级高级宽就一致了。如果，施工出现踏步尺寸有较大误差，一定要先行剔凿，并用细石砼或高强度水泥砂浆调整生，再做罩面。4、堵好脚手眼：堵脚手眼做得好坏，直接影响装修质量。一是影响墙面抹灰之脱落、开裂也空鼓；二是洒水可沿已开裂的脚手眼进入室内。因此，堵脚手眼的工作万不可忽视、大意：将脚手眼孔内的砂浆、灰尘凿掉，清除洁净，洒水湿透眼内孔壁。将砖浸水湿透。脚手眼内外同时堵砌，绝不准用干砖104、堵塞。用“一砖、一铲灰、一挤塞“三一砌砖法堵塞，绝不准用碎块碴堵塞。砂浆必须饱满（最后的一块砖堵完后，用竹片或扁平钢筋将砂浆塞实，刮平，灰缝要均匀、实心实意，不准不刮浆干塞砖块）。5、散水砼变形缝的做法：砼散水的变形缝，常规做法是镶嵌木条，砼浇筑有足够强度后将此木条取出，再灌以沥青砂浆。其缺点是L散水板块相邻高差平整不易保证，木嵌条不可取净，取木条将板块楞角碰坏，不灌沥青砂浆而灌热沥青等。好的做法是：、事先按变形的长短、高度（板块砼厚）的制作厚为20mm的沥青砂浆板条；砼板块浇筑前，第一块板的断缝处支设模块，砼有足够强度（1.2Mpa）后，拆除侧模板，将预制沥青砂浆板条贴粘在砼板块侧缝表面，接105、着浇筑第二块板块砼。集资或跳浇散水板块。（靠墙身处不支模板，直接将沥青砂浆板条粘贴）。当板块砼都有了足够强度后，再用加热后的铁铬子，将缝处沥青砂浆板条予以慰汤，使其缝隙深浅一致，交角平顺。6、卫生间地面漏水的预防：现浇砼楼板：沿房间四周墙上翻150mm。找平层：施工前，清理面层须洁净，并湿润砼楼板表面，之后刷一层TG胶素水泥浆。找坡层用细石砼，并找出排队水坡度，坡向地漏，要平整光洁。上刷冷底油一道。防水层：用一布四涂。但沿四周墙上150mm，遇向口时，伸向口外300mm。粘结层：用1：20水泥砂浆厚20mm，沿墙四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度与坡向或做C20细石砼。7、管道根部的渗漏预106、防：、浇筑钢筋砼楼板，用时准确地将位置、尺寸预留楼板管道孔。或埋设预留套管。、如为预留孔洞时，要预留万不可事后凿孔或扩孔。如为预留套管进，位置一定要准确。套管要焊上止水钢环。、预留孔洞的模盒或套管一棕要与楼板的模板固定防止错位。浇筑砼时派专人看护，以利及时修正。、地面的做法按设计要求进行或建议甲方按上述“地面漏水防预“中所提做法处理，但防水层必须沿套管或给排水管上翻150mm并与管子贴粘牢固。、如为预留孔洞，等管道安装就位并校正固定后，对预留洞要用与楼板同标号的砂浆（或1：21：2.5的水泥砂浆等）填实、捣固，使其与砼结合密实，决不许以碎砖、碎石、杂物随意堵塞。、做地面时，切切注意地面排水坡度107、与坡向。8、门窗固定用木砖的改进：木门传统的固定方法是：用钉子将木门框固定在预先埋设在砖内的木砖上。每边固定点不少于2处，间距1.2m。这种传统做法的弊端是：木砖容易松动，木砖漏留，木砖大小倒放等，致使门窗的安装质量受到影响。改进方法是以用C20砼制成120mm及240mm的预制块，内预埋木砖。、木砖埋入预制块模具前，须以防腐处理。、120预制块用于370墙及120墙中。240预制块用于240墙中。9、塑钢窗之固定：、塑钢窗与墙体的固定用连接点的设置：距框角180mm；间距600mm。眼下存在的问题是：设置连接点不足，甚或漏设，这不仅影响门窗板动不稳，更有甚者会影响日后擦窗人的生命安全。为此，108、日后一定要按图示之要求设置固定杠用连接点。、连接点的钉固方法：墙体砌筑时，将C20砼预制块，不论砖墙、砼墙、加气块墙、都用射钉将铁板连接条钉在墙上，更有将普通铁钉钉在墙上者，都是极不安全，极不妥的操作方法。、固定门窗框用的连接铁板与钉接：、连接铁板条：其规格为：（长宽厚）140mm20mm1.5mm射钉规格为：（直径长）3.7mm42mm或金属胀锚螺栓：（直径长）8mm65mm施工中，常常见到连接铁板条规格过小（厚不到1mm），甚至有的用0.5mm的镀锌铁皮剪成条状做连接铁板条用，用直径4mm的螺钉固定连接铁板条，都不是妥的，或直接用铁钉钉更为不妥。、连接铁板条与塑钢之连接，用塑钢抽芯铆钉，其109、直径5mm，不用5mm螺钉或4mm的自攻螺丝。、预防塑钢与铁制连接铁板条之间的电偶腐蚀L：为了防止塑钢和连接铁板条之间的电偶腐蚀，采取下列措施：、采用镀锌钢板制作连接铁板条。、或将连接用铁板条与塑钢之间用塑料膜隔开。、或用密封漆将塑钢与铁板条之间，窗框与墙之间予以封闭以免雨水浸入。10、给水管道施工给水管道安装施工比较简单。便是它是承压管，将受较高水压力，如粗心施工，也会带来管道渗漏，为此：、管子接口：、丝口连接：加工丝扣时要做到：丝扣光滑、端正、不抖丝、不乱扣、有椎度。这五点都要达到。有一点不符合要求，剔出重新加工或切去此端重做。、焊接接口：设计要要求坡口焊时，坡口加工的形式须符合设计要求。110、不需坡口焊时，在焊前用砂布将管口打磨干净，两管对口间要均匀，不可一侧大，一侧小。焊接时，焊缝高度要符合规范要求。、安装、安装前弄清图纸，查清管子位置，走向、标高。并做现场查验当实际尺寸与图纸不符合时，提出修正，以免与土建产生矛盾。、安装时，管子必须找正后再拧紧，不得倒拧，以免损坏丝扣。、下料：管道不料时，尺寸一定要准确，给水管误差5mm。为确保下料时尺寸准确，对实际安装位置与尺寸进行实测实量，不要按图纸尺寸下料。同时，必须逐根管道都要实测实量。、水压试验：、把好水压试验关，是控制管道安装质量的关键。、压力表必须精确，使用前要进行校验。、试验时，第一要查看压力表的压力降，第二要逐房间察看管道的渗111、漏情况。、渗水的接头、管子必须返工。大面积漏水的管段必须换掉或修理，并至不再出现“跑、冒、漏、渗“为止。11、注意配电箱的产品质量验收：市场采购的配电箱，不少是不符合国家标准的新产品。除新产品的外观质量外，突出的质量缺点是：、不设零线；、没有设置零线与保护接地汇流排。这种缺陷的存在，在接线时，往往将箱上的所有插座的零线串接，保护接地串接。这样，当前面的插座坏了，接在后面的几个插座就会发生零线断线或地线断线，造成搞插座没有电，或在发生漏电事故时，漏电开关不动作，严重者造成人员伤亡。为此，在采购配电箱时和安装配电箱之前，对其质量进行检查。查看是否分别设置了零线和保护地线汇流排。不合格者，不得使用。112、12、插座接线：、单相二线插座：原则是“开关永远控制相线“。、单相三线插座：面对插座的右孔接相线，左孔接零线。13、电器的接地电器安装中，首先考虑的就是用电安全。低压系统地接地保护最优形式就是“三相五线制供电形式“，它非常适用于分散的民用建筑，也适用于施工现场的临时供电。从电源时入配电箱之后，从接地板的引上线和电源中性点的焦点处，向室内分出保护线PE和进入电路的零线N，在建筑物地也不得混淆，困为，一旦线进入电路，就有电源通过，混淆后，就会引起漏保护器跳闸，影响正常使用。所以在用户配电线路中，插座中的线和线应该统一有颜色的区别。六、工程进度计划工期控制：要工程计划自2004年8月15日开工，20113、05年7月10日竣工，总工期330天。为保证工期目标的实现，将施工过程划分为五个阶段。1、基础施工阶段：自2004年8月15日至9月30日为基础工程施工阶段，本阶段需要完成定位放线、挖工、砂砾垫层、条形基础砼、毛石基础、地圈梁等项目。同时，安排人员按图纸设计要求预制门、窗梁主体结构钢筋制作，模板配制，主体施工做好准备工作。2、主体施工阶段：自2004年10月1日至2004年12月30日是主体施工阶段，本阶段要完成墙体砌筑，预制过梁安装，现浇钢筋砼，梁、板的支模、砼等项目。主体施工阶段组织流水施工，每层主体施工15天。施工期间，水、暖、电施工人员密切配合，作好预留、预埋工作，避免事后在墙体上打洞114、。3、装修施工阶段：自2005年3月1日至2005年6月20日为装修工程施工阶段。4、安装工程施工阶段：自基础工程至装修工程，安装工程施工贯穿始终，从时间上虽然与土建同步进行，但本工程设计有给排水、采暖、一般电照处还有电话、有线电视，所以说，是一个水暖、电等较齐全的工程。为此，在劳动力安排上专门有水暖工、电工施工班组与土建施工密切配合，相对独立地完成水暖、电安装工程施工任务。5、工程收尾交工阶段：本阶段主要做好成品保护及清理等工作。七、施工平面布置（见附图）施工平面布置原则是：1、尽最大可能少占施工用地，对划定的施工用地，作合理安排；2、塔吊固定后，主要材料及搅拌机械的布置，以其服务业范围为准115、，紧凑布置。3、根据工程进度，动态管理施工总平面，该高速时及时调整；4、交通道路、供水、供电、消防一次到位进行布置，确保道路通畅，供水供电空耗小，供应充足，并确保工地消防安全。5、建立文明施工现场：材料、配件、工棚、厕所、大宗材料按施工平面图严格要求就位管理，周转材料堆放有序。八、施工组织措施本工程采取项目管理法，按目标进行管理与控制，以目标计划来指导管理与控制行动，变以往以行动来实现目标的被动管理方式为以目标指导行动的主动的主动管理方式。将主动管理与被动管理相结合、前馈控制与反馈控制相结合，事先控制与事中、事后控制相结合。、确保工程进度、实现合同工期的措施：1、工期目标：（平面流水、主体交叉116、施工）控制工期目标330天；其中：0.00以下工期目标45天；主体结构工期目标：90天；内、外装饰工期目标：80天；水暖电安装工期目标：90天；收尾工期目标：10天。2、确保工期目标的措施：、组建职能完善、人员配套、分工明确的施工项目管理组：项目经理：统筹工期目标，制定工期目标施工措施，决策生产要素供应与优化配置，检查平衡工期目标的实施；技术负责人：制定工期目标计划实施的技术措施，监督按工艺程序施工，解决施工技术措施实施中工期目标计划之失衡；解决施工技术措施实施中工期目标计划之实施，协调工种之穿插，布置与平衡生产要素，做好施工计划之安排与统计；料具供应员：组织材料、构配件、机具之供应，根据生产117、进度编制料具供应计划；财务管理员：根据工期安排与施工进度计划落实资金之供应，提出月奖金之收支计划，按期收取工程进度款；、按分部分项工程进度制定施工技术措施，制定合理施工流水程序，严格要求操作程序与操作要点之管理，保证工期目标计划之顺利实施；、以日调度日平衡为手段，项目经理及有关人员跟踪检查工期目标计划之实施，对工期目标计划做动态管理与监控；、采取激励措施，对工期、工程质量、安全生产、文明施工的管理者与操作者有上好成绩者予以奖励。、确保工程质量，实现人同质量目标措施：1、质量目标：工程质量总目标：合格，按合格目标进行控制与管理。其中：基础分部工程质量目标：合格；主体工程质量目标：合格；装饰工程质118、量目标：合格；屋面工程质量目标：合格；门窗工程质量目标：合格；地面楼地面工程质量目标：合格；给排水及供暖工程质量目标：合格；电气、照明工程质量目标：合格；2、确保工程质量目标计划实现的措施：、项目经理部职能组织人员分工明确、职责分明项目经理：施工项目的本权负责人，是质量第一负责人。主管质量之制定，监控质量目标计划之实施评价与激励；技术负责人：主持质量目标实施的技术措施之制定，确保质量目标与技术措施对有关工长、作业班长之技术交底、监督技术措施之执行、作好跟踪检查与操作生产调查、建议项目经理与总工长调整作业布置与调换不良作业人员；总工长：监督施工技术措施之履行、调整不良作业人员之岗位、作好材料构配119、件事先检查、监控配合比的严格执行；有关工长：跟踪检查操作要点之执行、纠正不良作业事件。作好自检、与检、交接质量检查。作好工序、分项工程、分部工程质量进行检查、验收。建议对不良作业人员进行岗位调整；有关班组长与班组质量检查员：对本班人员进行班前操作交底，进行班后作业自检与奖评，监督本班组人员严格操作要点进行作业，参与互检与交接检查，调换不良作业人员岗位；、针对本工程特点与本公司的质量通病，由技术负责人设置质量控制点，并制定操作要点与防治措施，实行重点监控；、工程质量是企业生命，工程质量人人有责，工层层确保工程质量的技术交流；、对工程质量施行“开路“、“一票否决“、“挂牌作业“。工程质量与进度发生120、矛盾，以质量为主；工程质量与人员安排发生矛盾，以质量为主调换人员；工程质量与材料发生矛盾，以质量为主调换材料；工程质量与机具发生矛盾，以质量为主调换机具；工程质量与工资挂钩，施行优质优奖；、作好材料、构配件的事先检验与控制，把好三关：把好材料、构配件进场验收关：不合格者不准进场；把好材料复试关：对主材料（钢材、水泥、骨料、砖、装饰材料）作好复验，不合格材料不准使用；把好材料使用关：正确执行配合比，做好材料计量、正确按规格、品种、数量、强度使用材料，劣材不充好材用，好材不做劣材用，物尽其用；、作好反馈工作：事先了解可能出现质量的部位与质量事件以及可能出现质量风险，并制定防范措施，予以事先控制；、121、完善项目经理部的质量保证体系与质量管理的法规体系。、确保安全目标实现，保证安全施工的措施：1、安全目标计划：本项目施工全过程中、消灭重伤事故、消灭伤亡事故、消灭多人事故、轻伤事故率：22、确保安全生产的措施、项目经理部有关要员与职能机构，对确保安全生产分工明确，职责分明；项目经理：是企业法人代表在本项目施工管理听全权委托代理人，是安全生产的第一负责人，主持安全措施之制定，组织安全教育与培训，组织安全设施之搭设，组织现场安全宣传与监控，组织项目安全交底，审核五种人员安全作业资格（电气、起重、焊接、机动驾驶、商空作业），组织劳动保护用品之购置与保证，监督安全措施之实施。技术负责人：负安全生产的技术122、责任，制定安全措施，主持安全教育的培训，监督安全措施之实施，对有关工长、专业工种、班组长作好安全交底，建议调换不重视安全生产的管理人员与作业人员。总工长：对有关工长、班组长作安全交底，监督安全措施之实施，调换不重视安全作业人员，监督设施搭设，组织施工平面之布置，监督违章作业，组织与监督有关工长与班组长安全程序施工。有关工长：对本工种作业班组及人员作安全作业交底，监督本工种有关作业规程施工操作，调换不重视安全的作业人员并作专项安全检查交底与检查。专职安全检查员：监督有关工种按作业规程作业，跟踪检查安全作业与安全设施之搭设防，建议调换违章工作人员，时时事事宣传安全作业的重要性，检查劳动保护用品之发123、放与使用。班组长与班组安全检查员：作好班前安全作业交底班后安全作业奖评，随时检查本班组作业人员按安全检查规定作业，建议奖励安全生产有功人员，随时纠正违章作业，调换不重视安全生产作业人员之岗位。、按工种特点制定工种安全作业交底与作业规程，并进行两级安全交底（技术人对总工长、工长交底；总工长、工长对班组长及作业人员交底）。、编制现场安全措施，并贯彻在施工全过程。、作好安全教育及现场安全宣传。安全教育分为新工人入场教育（项目经理及技术负责人负责）分部分项工程开工前教育（总工长、有关工长负责）工序施工的班前教育与班后奖评（有关工长、班组长负责）。现场安全宣传内容为安全标志、现场安全规则、“三宝”、“四124、口”利用，标志等，安全检查员负责监督实施。、每个月，项目经理组织一次现场安全大检查。由有关工长、总工长、专职安全员参加，随检查随整改随奖评。、五大专业工种持证上岗、本工程开工前，对施工机械、施工用电等重点编制安全技术措施。、现场文明施工措施：1、现场文明施工指标：、按施工平面图布置材料、机械、电路及管路铺设、临时设修建、道路修建、防火消防设施安设、交通要道防护；、工完场清、随时清、时时清、班后清、使现场整洁有序。食堂、宿舍清洁卫生；、现场文明标志，安全标志，施工责任标志等设齐全完整。2、确保现场文明责任制：、明确现场文明施工责任制；项目经理：负布置；有关工长：负清场责任、督促、奖评责任；有关班125、组长：负责场清、时时清、班后清责任；总工长：负机械按平面图就位责任、监督施工平面图严格执行责任。合理利用现场，科学布置施工总平面图，务使平面图规划合理，物资设备有序。、与每个月安全检查之同时，项目经理组织有关人员对文明施工进行检查，随检查、随纠偏、随整改、随奖评。、综合考评按区建议厅96年4月22日颁发的“工程现场综合考评办法”，每月末对本工地现场进行一次综合考评检查，并认真打分，由项目经理组织公司派人参加。九、工程质量控制标准、质量标准1、分项工程（1）、合格：、保证项目，必须符合相应评定标准的规定、检验批项目，抽查点应符合相应质量评定标准的合格规定；、实测项目，抽查点数中，建筑工程有80以126、上，建安工程有80以上的实测值应基本在到相应质量检验评定标准的规定。（2）、注意：当分项工程质量不符合相应质量检验评定标准合格的规定时，必须及时处理，并以按以下规定确定其质量等级。、返工重作的，可重新评定质量等级；、经加固补强或经法定检测单位鉴定能够达到设计要求时，其质量仅能评为合格；、经法定检测单位鉴定达不到原设计要求，但经设计单位签认，可满足结构安全和使用功能要求，可不加固补强的，或经加固有补强改变外形尺寸或造成永久性缺陷的，其质量可定为合格。2、分部工程、合格：所含分项工程的质量全部合格；3、单位工程：、合格：所含分部工程的质量全部合格；质量保证资料应符合本标准的规定；观感质量评定得分率127、达到90以上。质量保证资料应符合本标准的规定；观感质量评定得分率达到90及其以上。、工程分解体系：（见附图）、目标体系：1、目标保证体系：工序作业质量目标（保证）保证分项目标（保证）分部质量目标（保证）单位工程质量目标。2、目标体系：由工序作业质量目标完成，首先制定工序作业质量目标，其次制定分项质量目标，再其次制定分部工程质量目标，最后制定单位工程质量目标，这样就形成了一个单位工程的完整的目标体系。本住宅楼，其目标体系制定如下：、这一单位工程，由下列分部工程组成：地基与基础工程、主体结构工程、装饰工程、层面工程、上下水与采暖、电气六个分部工程。、地基与基础分部工程由下列分项组成：挖坑、砂砾垫层128、C10砼垫层、条形基础、毛石基础、C30钢筋砼地梁、防潮层、回填土七道分项工程组成。、主体结构分部工程，由下列分项组成：砌体、梁、板、C20构造柱，C20圈梁等分项工程。、装饰分部工程由下列分项组成：一般室内抹灰、外墙抹灰墙面、刷涂料、楼地面、门窗五道分项工程。、屋面分部工程由下列分项组成：屋面找水平、保温层、卷材防水层、瓦屋面四道分项工程组成。、上下水与采暖分部工程由下列分项组成：上水管道安装上水管道附件与卫生器具安装、采暖管道安装、采暖器附件安装四个分项工程。电气分部工程由下列分项组成：配管及管内穿线、护套配线、电气照明灯具及配电箱安装、接地装置四道分项工程。3、质量目标制定：、首先确定129、单位工程的质量目标；工程质量目标，就是单位工程的质量评定等级，这个目标，在工程承包合同中已做了明确界定（是合格）；其次，规划六个分部工程的质量目标；要明确哪几个分部工程质量必须达到合格标准，才能确保单位工程达到合格。、质量目标制定依据：、两个承包合同：工程承包合同中规定的本单位工程的目标；项目经理经营承包合同中明确的质量责任目标；、有关法规、标准、定额；、有关图纸、招标文件、施工组织设计、资料；、生产要素的实际状况与动态；、设计要求与有关说明。、以地其基础分部工程为例，其质量目标如下：、基础分部工程的分项工程质量目标如下图：、其他分部工程的分项工程的质量目标，中标后由项目经理部制定。、目标控制130、与管理：1、目标控制：项目中在实现所定目标过程中，按预定目标计划实施（也就是将所定目标做为管理活动的中心），在实施管理的过程中，由于各因素会对之产生干扰，项目经理部就要通过检查，获取目标实施中信息，将之与原目标计划进行比较，发现偏差，采取相应措施纠正偏差，确保目标计划的正常实施，最终获得预定目标计划之实施。这是一种将经济活动和管理活动的任务，转换为具体目标加以实施和控制的主动管理法，它的精华就是以目标来指导行动。2、实行目标管理或控制，要有两个条件其一：有一个明确的目标计划体系，如上所述，首先，将施工项目进行分解，形成一个工程分解体系，其次根据工程项目的分解体系，从单位到有关工序制定目标计划，131、使这形成一个目标计划体系。这样就便于实行目标控制与管理了。其二：有一个合格的控制与管理体系。我们的控制与管理主体就是项目经理与其相应在的有关作业层（工程队），直到作业班组，这就形成了一个控制与管理的工作体系。、工程施工体系（生产体系）：、质量控制与管理体系（组织体系）：、质量控制与管理法规体系：3、施工阶段质量控制的全过程：4、施工阶段质量控制原则：、以预防为主，重点做好事前控制，防患于未然，将质量问题消除在萌芽状态；、坚持质量标准，严格检查，热情帮助；、结合工程特点，结合实际确定控制范围深度与采取的控制方法；、尊重事实，尊重科学，以理服人处理质量问题。5、施工阶段质量控制依据：、有关原材料技132、术标准；、有关构配件取样试验标准；、有关技术鉴定书；、有关操作规程；、有关规范及验收标准。、施工阶段工程质量管理与控制方法：1、有关技术文件的编制与审核：这是对施工阶段工程质量进行全面管理与控制的重要手段。、审核进入施工现场各分包单位的技术资质证明；、编写开工报告并审核上报；、编写施工方案或施工组织设计，对确保工程质量有可靠技术措施，审核后上报；、编写分部分项工程及重点部位的技术与安全操作要点，并做了全面交底；、原材料、构配件取样送验，并审查试验报告；、进行图纸会审送签署会审记录；、对生产五要素（材料、机械、人员、资金、施工方法与环境）进行事先审查。2、质量监督与检查：、检查内容：、开工之前检133、查：目标是检查是否具备开工条件，开工后能否保证工程质量，能否确保工程连续正常施工。、工序作业检查：检查是否按规范、规程与施工方案，交底文件进行作业；、工序交接检查：在自检、交接检、专职检的基础上，对主要工序和对工程质量有重大影响的工序，由有关工长、专职检查员、甲方代表、监理工程师做工序交接验收检查；、隐蔽工程检查：凡属隐蔽工程，必须由专职检查员，甲方代表或监理工程师会同一起隐蔽检查验收，并经监理工程师或甲方代表签证后，方能掩盖；、停工后再复工前的检查：需经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工；、分项、分部工程，均应经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工；、随班跟踪检查：134、对主要工序容易产生质量事故或通病的工序，专职检查员及有关工长，随班跟踪检查。、检查方法：、目测法：看、摸、敲、照看：根据质量标准，进行外观目测；摸：手感检查；敲：以工具敲击，进行音感检查；照：对暗阴部位以镜子反光检查；、实测法：吊、量、套、靠吊：以托线板、线锤检查垂直度；量：以测量工具、计量仪表对断在尺寸、轴线、标高、湿度、湿度检查；套：以方尺套方，辅以塞尺检查；靠：以直尺辅以塞尺进行检查；、试验检查：必须通过试验，才能对质量进行判断，此时使用此方法。3、工序的质量控制：工程项目的施工过程：由一系列相互关联，相互制约的工序所构成。工序的质量是工程项目整体质量的基础。为把工程项目的产品质量管理好135、，以预防为主，首先就是将工序质量管理好。工序质量包括两个内容：其一是工序活动条件的质量（即每道工序之投入的五要素：人、材、机、资金、技术）要符合要求；其二是工序活动效果的质量（即每道工序施工完成的工程产品要达到有关质量标准）要符合标准要求。、工序质量控制的内容：、确定工序质量控制流程：每道工序完成后（工序产品）施工自检、互检会同工长检查验收通知监理工程师或甲方代表进行工序检查，并办理工序质量验收签证下道工序施工。、如上所述，工序活动条件，是指影响工程质量的诸要素（五要素）。找出影响工程质量的重要因素，并加以控制，才可达到工序质量控制之目的。、及时检查工序质量，并进行分析判断。、设置工序质量控制136、点：质量控制点是指：为了保证工序质量而需要控制的重点或部位，或者是薄弱环节，对设之质量控制点可以首先析其可能赞成质量隐患的原因，再针对隐患原因，制定出对策予以预先控制。、工序质量控制点的设置：设置工序质量控制点，并对之进行控制，是对工序质量进行预检的有效措施，要根据工程特点、重要性、复杂程度、准确性、质量标准与要求，全面合理的选定质量控制点，它可能是结构复杂的某一工程项目，也可能是技术要求高，施工难度最大的某一结构构件，也可能是某一分部工程，也可能是影响工序质量的某一个环节。技术操作、材料、机械、施工顺序、技术参数、自然条件、工程环节都可以作为质量控制点来设置，主要视其对质量性之影响的大小及危137、害程度而定。举例如下：、人的行为：避免人的行为失误赞成质量事故。对高空、高温、水下、危险作业，易燃易爆作业，吊装作业，动作复杂而快速运转的机械作业，精密度及技术要求高的作业，都应从人的生理缺陷、心理活动、技术能力、思维方法、思想素质等方面进行考核，反复交底，以免由于行为的错误，导致违章作业，产生质量事故；、物的状态：有的工序质量控制中，以物的状态为控制重点如施工精密与施工机具有关；如计量不准与计量仪表或计量设备有关，又如主体义叉或多工种密集作业与作业有关等。、材料质量与性能：材料性能与质量直接影响到工程质量。、施工顺序：有的工序作业，必须严格控制相互之间的操作施工顺序，如有违背，将出现对质量不138、利影响。、技术间歇：有的工序作业，工序之间的技术间歇，其时间性很强，如不严格控制，就会影响工程质量。如砖墙砌筑完成后，一定要有10D的技术间歇，以便让墙体充分沉陷、稳定、干燥，然后才能抹灰，如违反，立即抹灰，会形成灰面脱落、空鼓。、技术参数：有些技术对数与质量有密切关系，必须严格控制。如：砼配合比，外加剂掺量，夯实土的最佳含水量等。、常见之质量通病：如“渗、漏、泛、堵、壳、裂、砂、锈“等通病的部位，要事先研究消除对策，采取预防措施。、新工艺、新材料、新技术之应用：都必须事先鉴定试验，或虽有鉴定与试验，但本施工单位首次采用，缺乏经验，也应设为质量控制点，严加控制。、质量不够，不合格率较高的产品：139、这些产品，根据数据统计，表明质量波动较大，不稳定，不合格率较高，应设为质量控制台点，予以控制。、施工阶段质量影响因素（五要素）的控制：（本节只涉及人、材、机、方法、环境五要素，它属于事前控制控制之范畴）1、人的控制：指直接参与工程实践的组织者、指挥者、操作者。对人进行控制之目的，是避免人的失误，并调动其积极性。其要点如下：、人的技术水平：人的技术水平高低，直接影响到工程质量之水平，为此，对技术复杂，难道大，精密要求高的工序操作，要由技术熟练、经验丰富的人来完成。必要时，对其技术水平予以考核。、人的生理缺陷：根据工程特点和作业环境，对人的生理缺陷严加控制。如反应迟钝，应变能力差的人，不能操作快速140、运行，动作复杂的机械设备等。、人的心理行为：人的心理行为受社会、经济、环境、人际关系之影响，并要接受组织与管理的约束。因为，其劳动态度、注意力、情绪、责任心有不同地点、不同时间有不同变化，为保证质量万无一失，在关键工序和操作上，要控制思想活动，稳定其情绪。、对材料的质量控制：材料质量工程质量的基础，材料质量不符合要求，不可能干出符合质量标准的工程。所以，对材料质量进行控制，是提高工程质量的重要保证，材料控制要点如下：、订货：对主要装饰材料及配件，订货前，需查清生产厂家情况，看样，向甲方提供样品，同意后，才可正式订货。、主要设备：订货前，和甲方和监理工程师提出申请，核实是否符合要求；、主要材料进141、场时，须具备出厂合格证或化验单，或乙方复检单。所有材料必须具备检验单并经监理工程师验证后方可正式使用；、所有构配件，皆必须具备厂家批号及出厂合格证；、凡标志不清或有质量怀疑的材料，一定进行复试；、现场配制的材料，先提出试配要求，一定进行复试；、对材料性能、质量标准、适用范围、对施工要求等必须充分了解，慎重选用。如红色大理石或带色纹（红、暗红、金黄色纹）的大理石，因其易风人剥落，不宜用于外装饰。早强三乙醇不能用作抗冻剂等。3、施工机械的控制：施工机械对项目的施工进度及质量有着直接影响，从保证施工质量出发，必须从其选型、主要参数、使用操作三方面进行控制；、机械的选型：选择之原则是：因地制宜，因工程142、制宜，技术上先进，经济上合理，生产上适用，性能上可靠，使用上安全，操作上方便，维修便利。、主要参数：其性能参数，要能满足施工要求，保证质量要求。如选用超重机械时，必须使其参数能满足超重、超重高度、超重半径的要求。、使用与操作：合理使用，正确操作，是保证施工质量的主要环节。如超重机械要确保四限位装置齐全（行程、高度、高幅、超荷）。4、施工方案正确与否，直接影响到项目的进度、质量、成本控制施工方案考虑不妥，会拖延工期、影响质量、增加成本。为此，选定施工方案时，必须结合工程实际，从技术、组织、管理、经济等方面进行全面分析，综合考虑。5、环境因素控制：项目施工的环境因素有：技术环境（地质、水文、气象等143、），管理环境（质量保证体系、质量制度等），劳动环境（劳动组合、劳动工具、工作面等）。环境因素对质量之影响具有复杂而多变之特点，因之，对主要采取有效措施加以控制，对环境之控制，又与方案及技术措施有关。、施工阶段的工程预检：预检是指，工程未施工前所进行的预先检查。审保证质量，防患于未然的有力措施。、建筑物位置、座标、标高：预检座标标准桩、水平桩。、基础工程：预检轴线、标高、预留孔及洞、预埋件位置与数量；、砌体工程：预检墙身轴线、楼层标高、砂浆配合比划预留孔洞位置及尺寸；、钢筋砼工程：预检模板尺寸、轴线、标高、支撑、预埋件、预留孔等；钢筋型号、规格、数量、锚固长度、焊接、绑扎、保护层等；砼配合比、计量手段、外加剂、养护条件等；、主要管线工程：预检标高、位置、坡度、管线等；、构配件工程：预检安装位置、型号、标高、支承长度等；、电气工程：预检变电配位置、高低压进出口方向、电缆沟位置、标高、送电方向。、成品保护：对完成品，进行妥善保护，确保质量、顺利竣工。质量与安全组织保证体系质量与安全法规体系工程质量控制体系进度控制系统 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