1、武汉升阳置业发展有限公司“府上”住宅小区项目一期可行性 研 究 报 告二零零九年十一月目 录第一章 总论第二章 市场分析第三章 用地选择和建设条件第四章 建筑设计方案第五章 项目实施计划第六章 投资估算和资金筹措第七章 经济效益分析第八章 贷款资金偿还计划第九章 结论和建议第一章 总论一、项目背景1、政策环境2009年三月以来，全国房地产市场绝地反攻，连续8个月全线飘红，房地产市场的回暖明显走在了全国经济复苏的前列，其中，前期主要得益于房地产商的大幅促销及08年压抑的刚性需求的集中释放，伴随着各国救市力度的加大，中央适度宽松的货币政策为房地产开发商注入了加速发展的动力，而销量的大幅回升，再度缓2、解了开发商资金危机，市场逐渐由量涨价跌转变为量价齐升，价格的逐渐抬升也刺激了观望客户的购买行为，全国房地产市场进入快速全面回暖的通道。而09年下半年以来的通胀预期，商品房的保值增值功能和资本化功能再次凸显，投资性需求占比拉升，但随着8、9月份武汉城市商品房价格重回调整前的高点，销量出现了小幅的下跌，市场进入了新一轮的博弈，而政府在坚持经济扶持政策的同时，加大了对于房地产市场的规范治理及对投机性需求的控制力度，虽然目前市场供需双方仍然为开发商占据主动地位，但随着全国经济的复苏和货币政策的适度收紧，房地产市场将逐渐回归平稳发展。2 、宏观投资环境1）全国楼市的基本面：快速发展、高位运行是目前的主要3、特征，从长期来看，房地产市场的平稳持续发展毋庸置疑。08年以来的全国楼市，伴随通货膨胀、宏观调控、货币紧缩等形势，开发商群体与购房群体、金融机构以及政府之间形成了复杂的博弈关系，导致了大范围的开发滞后与消费观望，在这一背景下，以刚性需求为主导的商品房交易成为支撑楼市的主要力量，以刚性需求为目标的商品房开发也获得了空前成功。09年3月以来，在货币政策放松、经济刺激计划、楼盘打折促销、刚性需求集中释放等多种因素的推动下，全国房地产市场再次进入快速发展通道，从市场的基本面来看，房地产市场或有波动，但持续发展是毋庸置疑的。楼市的基本面表现在市场、经济、金融、货币、人口及足够长时期内的发展趋势等六个方面4、，而从以下分析能够看出，在这六个方面，楼市的基本面并未发生根本性的改变，也就是说房地产市场继续发展的基础未变。经济通胀的预期未变：从经济发展的角度来考虑，一个国家在经济高速发展的阶段，所有不动产的“避难性特征”是在经济通胀的预期不可改变的前提下，防止财富缩水的最有效办法。而我国现阶段即是如此，因此，属于不动产之列的商品房成为了财富避难的最有效载体。不动产的信用基础未变：在资本化时代，不动产的金融化、资本化是其基本属性，由此而产生的牢固信用基础是其成为一大投资渠道的原因所在。房地产绝对财富属性：从足够长时期内的发展趋势看，房地产市场的发展趋势将是一个持续向上的过程，因此，作为不动产的商品房，对个5、人而言，其增值、保值及可传承的特性，决定了其是绝对财富而不是一种相对财富。 2）“城市化”力量强大，促进楼市发展从人口城市化角度考虑，全国每年1700万人口的城市化力量是推动房地产市场的主要动力，而从我国的人口结构可以看出，这种不断扩大的城市化力量是不可逆转的：从世界范围来看，这种城市化进程都是推动楼市的加速器，而中国庞大的城市化人口，使得城市化进程格外漫长，进程中的楼市也显得格外波澜壮阔;全球性房价规律表明中国目前所出现的房价高企正是这种规律的表现。从全球范围来看，具有人口红利的国家、社会转型国家、和平国家、亚洲国家、贫富差距大的国家都会出现房价高企现象，而中国具有上述国家的综合特征，从中国6、城市化进程远未完成的角度来看，房地产市场的持续发展是必然的。3）地域优势给武汉楼市发展带来契机地理优势使武汉成为产业转移的必经之地与最佳选择，而产业的聚集成为楼市的强劲支撑。在全国地图上，可以清晰的看到，武汉处于鸡腹所在位置，而周边均是沿海经济发达地区，如北部渤海湾产业南下、东部长三角产业西进、南部珠三角产业北上，在这些经济发达地区产业向中部转移的过程中，武汉不仅是其必经之地，同时也是产业转移成本最低的地区之一，从而成为其最佳选择。3 、东西湖区域基本情况1）金银湖基本情况。金银湖片区位于金银湖生态保护区内，东临机场高速公路，南靠金山大道，西临张柏公路，北望府河，占地33平方公里，未来规划入住7、人口达30 万人。其水域面积12,000亩，环湖岸线42,000米，拥有一个国家级湿地公园。片区内共聚集了二十多家国内外知名品牌开发商，良好的生态环境与住宅开发的扎堆效应使得金银湖成为引人注目的热点区域。东西湖区交通便捷，107国道、318国道、沪蓉高速公路、京珠高速公路、汉渝铁路、汉江航线、市中环、外环纵横区内。区域地形犹似金龟，昂首于武汉的经济发展中，历年来荣获了全国食品工业强区、全国林业生态建设先进区、全国体育先进区、全国“双基”达标先进区、全国星火技术密集区、省级城乡一体化示范区等荣誉称号。东西湖区大力实施“路桥经济”战略，投资40多亿元先后完成了金山大道、107国道吴家山高架桥、金山8、公路、环湖公路、惠安大道、金泉公路等路桥工程。目前，全区已实现公路网络化，路桥将495平方公里的区域面积串连起来，形成了“半小时交通圈”。区域交通路网与横贯境内的107国道、京珠高速公路、汉渝铁路、汉江航道、武汉中环、武汉外环、武汉地铁、武汉轻轨、武汉天河国际机场高速公路相连，打造东西湖“内线贯通，外线直达”的立体交通网络。目前，东西湖区域建设成立国家级吴家山海峡两岸科技产业园、国家级武汉食品工业加工区、华中最大的无公害蔬菜基地惠安生态农业长廊、华中最大的舵落口农贸市场、省级花园式公路金山大道、湖北省城乡一体化生态建设示范区。2）区域规划A、彩湾区规划。2008年1月9日武汉市人大常委会分组讨9、论时，省委常委、武汉市委书记、市人大常委会主任苗圩透露：马彩在武汉先行试点已获批准。马场的马彩业计划于08年3月份开始试运营，马彩业的开放，将会给金银湖区域楼市发展带来充足的后劲。区域配套、人气将会随着马彩业的发展急速提升，而这些将会直接促进房地产业的发展。如今全世界有2,000个赛马场，88个国家有博彩赛马，中国香港，博彩赛马每年为政府带来上百亿的收入，解决了贫困、就业等诸多问题。武汉开展博彩赛马以后，每年至少能给政府上交400个亿，还将带动一个产业链的发展，从育马业、赛马业到马饲料、马的配件以及饲马员、骑师、驯马师等无数人员的就业问题。国内赛马彩票试点落户武汉，将形成“南有香港，北有武汉”10、的赌马新格局。马彩获批为武汉在全球树立了一个大开放的形象。经营马彩也有利于促进武汉城市圈试验区的发展。因为试验区定位于两型社会。两型社会发展主要是发展高新技术产业和现代服务业。马彩就属于现代服务业中的娱乐服务业。据2007年12月30日武汉晨报报道，武汉拟将泛金银湖地区打造成继“钢城”、“车城”、“光谷”之后的武汉经济“第四极”“马城”！这是本项目的重大利好消息。据介绍泛金银湖地区规划3个居住片区：金银湖、金银潭片区和三环线南。其中，金银湖、金银潭片区系高档社区，规划人口为16万、13万。规划显示，金银湖将从武汉“边翼”一跃成为城市新坐标。该地区未来主要发展福利马彩竞技、多彩娱乐休闲、水岸莹彩11、居住、激彩高新创业和聚彩生态旅游等内容，将成为国内领先的赛马运动基地，中部独具特色的生态旅游目地和休闲度假区。据介绍，市政府已原则同意近期以赛马场为核心3.5平方公里范围内，投资47.19亿元，进行41项建设，其中包括四星级酒店2座，大型商场、综合医院各一座以及一座大型旅游服务中心。作为3.5平方公里的投资范围内的本项目，这些城市基础设施的兴建必将进一步完善本项目的配套设施。B、“创造近郊生态滨水城市环境”的设计定位。根据2004年武汉市政府对金银湖规划看主要市围绕“三个特色，一个策略”金银湖定位：在金银湖整体规划中，强化区域功能、道路交通等与主城的联系，并强化“创造近郊生态滨水城市环境”的设12、计定位，以金银湖湖面水域为“生态绿核”。六个功能片：以六条指状发散的水系为轴，将规划区分为六个功能片区，即：径河片区、三店片区、鑫桥片区、高尔夫片区、马池片区、滨湖片区。形成“一核六片，核心放射、碧水穿插”的布局结构。规划控制范围42.0平方公里。规划容纳人口控制在2830万人。其中 “径河片”、“三店片”、“鑫桥片”、“滨湖片”四个片区为特色产业和生活居住并重的综合新区；高尔夫片是以“高尔夫俱乐部”和“赛马场”为核心的体育休闲度假区；马池片则是相对独立的高尚居住片区。规划总原则：水、绿、景三特色，生态环境一策略在规划控制中，始终坚持“三个特色，一个策略”。水特色：严格界定地表湖泊、河流等水体13、的保护“蓝线”。金银湖及与其相连通的河流，自然港汊，水面不得被城市建设占用；环湖路以内的半岛或岛屿，以绿化建设为主；金银湖北侧两条港汊在保留水面的同时，环水面建设300500米宽的人工林带；沿径河两侧各布置50100米人工林带，保持湖区的环城水网络格局，延续和保护金银湖地区的历史水道的路径，营造人与水对话的小尺度空间，再现魅力水乡的城市风景。绿特色：规划以环金银湖绿化区为“生态绿核”，以金山大道为绿化主轴，以其分支水系及两侧绿化为纽带，形成一个以金银湖为中心，向四周指状放射发散，多级公共绿地均衡布局的点、线、面相结合的绿地景观系统。环湖路以内开辟足够进深的生态岸线。五环路两侧控制100m绿化带14、，环湖路两侧控制3080m宽绿化带。金山大道两侧控制50100m绿化带，工业区内主要道路两侧控制1020m宽绿化带。景特色：以主湖水面及周边开辟的生态型绿地为“生态绿核”，以道路景观绿轴为“绿色通道”，以天然的水系河道为“蓝色通道”，形成由“生态绿核”、“绿色通道”和“蓝色通道”交汇渗透的景观网络结构。重点建设三条“滨水廊道”“径河走廊”、“李家墩生态走廊”、“混江湖生态廊”，规划要求对三条滨水生态走廊重点保护，严格控制其开发建设。C、 区域发展趋势金银湖周边产业带的持续发展，以及相关地区居民收入的增长，为金银湖住宅板块的持续发展奠定了基础。东西湖地区已形成多个产业园区，武汉吴家山台商投资区、15、武汉海峡两岸科技产业园、鑫桥高新技术产业园、金银湖生态保护区、海口经济技术发展园等园区 “经济圈”已经形成。这个经济圈的持续发展能相应带动居民收入的增长，这将提高金银湖板块现有的购买能力，并优化购买力结构。 D、 区域生活配套发展。据了解，协和医院在金银湖将开设分院，已开业的金盛国际家居汉口广场位于金银湖管委会鑫桥产业园内，除主营建材家居外，国美电器及其他品牌家具专卖店等也将进驻。此外，该区域配套基础设施建设遵循“统一规划、超前建设”的原则，交通、水电、煤气、电信等设施的建设已经形成一定规模，完全能够满足未来几年大规模住宅开发的要求。另外，与武汉其它几个郊区住宅板块相比，她享有丰富的旅游观光资16、源，包括柏泉旅游观光区、巨龙湖生态农业旅游观光区、金牛港牧业园等，以及金银高尔夫球场、圣山欢乐世界、西郊植物园、东方马城等多个休闲娱乐设施。这些旅游资源的开发和休闲娱乐设施的建设将大幅度增强金银湖住宅板块的吸引力，让这里的居民享受到美好的居住生活。二、项目简介1、地块现状“府上”小区项目位于武汉新城区的三大开发板块之一汉口的东西湖片区。项目东面紧挨大型成熟社区“武汉奥林匹克花园”，南面隔地临环湖路，北面隔地临近环湖中路，东西两侧各规划有北区三路和北区四路两条快速通道。从规划发展看，该地块为理想人居之地。2、项目规划该项目规划净建设用地面积为59,235平方米。其建设范围为：基地东面紧挨大型成熟17、社区“武汉奥林匹克花园”，南面隔地临环湖路，北面隔地临近环湖中路，东西两侧各规划有北区三路和北区四路两条快速通道。规划要求小区建筑后退东侧规划路大于5.0米。项目规划总建筑面积为131,955.50平方米，计算容积率建筑总面积88,852.50平方米，其中住宅85,606.50平方米，配套公建3,246平方米，地下室43,103平方米。建筑密度25%，容积率1.5，总绿地率高达35.9%，设有停车位434个。整个项目由东(低层住宅)、西(高层住宅)两个组团构成。小区由5座32层高层住宅及1-3层低层住宅构成。高层户型设计为大面宽小进深的两梯三户及两梯四户，户型为80-93平米两房、120-1318、5平方米三房。低层108栋，规划为组团式高端花园洋房，面积190240平米。 根据目前市场情况，项目一期推出2栋高层及全部低层产品，二期推出3栋高层。3、建筑风格、居住理念及人文精神：建筑风格：新东方主义；居住理念：隐贵藏峰；人文精神：东方掩居哲学礼、进、藏、趣、合。三道垂花门，五重影壁墙，六进叠园礼居尚礼。3道垂花门，5重影壁，私密院落，礼居中国。进五进园。五重精致景观园林，层峦叠进，自然同生，绿意各不同。藏隐贵藏。靠北而居，藏风纳气，都市隐贵心灵原乡。趣逸情趣。净心滤尘，闲逸雅居，细品生活百趣。合天地合。围合式院落，养心下沉庭院，天人合一的栖居之道。4、规划设计 规化设计目标营造一个能够享19、有精致休闲空间的，具有生气和活力的，充满人文、艺术气质的优雅社区。核心：把中式建筑、院落空间的特点与现代居住空间要求完美结合规划设计原则 A、体现内景式，强调社区内部高尚氛围的社区生活模式B、对院落、组团、街区、社区等不同层次的规划元素进行深层次研究，探讨适合于本项目的规划模式。本项目充分利用中式宅院的空间变化原理，利用光影变化，空间转换制造出步移景换的空间艺术感，营造生态、休闲的半私密、私密空间，建立住户的领域感。C、 分小组团规划，组团规模（组团户数）根据物业类型和档次确定，原则：物业档次高，则组团规模小；物业档次较低，则组团规模大。本项目高层区域和低层住宅区域采用完全分离的规划模式，高端20、产品内独有的公共部分不共享。 D、 把现代的建筑元素与传统的居住形态进行结合，或者同时把具有传统气质的建筑元素与现代的居住形态相结合E、 小区的商业部分采用变化丰富，空间适宜的街巷模式（和小区会所结合起来设计）。同时利用现代的商业和建筑装饰元素。F、 在结合成本因素的前提下，适当营造水环境、水景观、水休闲空间，做足水文章，形成富有特色的社区景观。G、 均好性：强调资源占有的均好，为某些条件不佳的单元提供其他方面的合理补偿；强调朝向、日照、通风均好；强调景观的均好；强调庭院空间的变化及功能的合理利用，为各种户型创造相应卖点。景观资源配置时遵循“档次高的物业（低层住宅）户户有景”的原则。高层区域的21、景观主要以观高端产品的区域内景为主，规划时尽量考虑高层的观景效果。H、会所的设计大胆突破，形成较强的视觉冲击，增加建筑艺术美感。5、景观特点五进园林，从小区入口至入户，层层递进，疏密有度，软硬结合，随着小区路线体验国学园林带来的视觉变幻和心灵震撼。隐蔽高深门楣开阔软性广场曲径通幽林荫小道艺术化硬铺广场及书院会所低层区内院及镂空照壁里弄（组团间窄巷）合院专属道路入户。六个合院设有“退思斋、不争斋、暗香斋、谅友斋、不言斋、益清斋”六大主题园林，通过不同景观材质和植被打造风格迥异的国学园林，以标识性极强的艺术小品来实现各种园林景观的和谐统一。6、创新低层产品介绍本项目108套低层洋房产品全面超越了目22、前武汉市场上的同类型产品设计，被相关规划建设管理部门评价为近几年来看到的最好的产品。简单归纳来说，本项目低层产品有如下的特点：从总体规划上，注重空间层次的营造，借鉴中国古典园林的手法，塑造层进空间体验，实现“小中见大”、“步移景异”的空间特点，做到了“家”与“园”的有机结合，使“家”不仅是生活的场所更是心灵的港湾，所谓“大隐隐于朝”，在喧嚣的都市环境中力图给居民营造一个超脱世俗的家的生活。A、 “庭院”、“街巷”、“合院”是空间的主要组成部分以层进院落为先导，以街巷为纽带，以合院为家园的基本构成。有别于通常“排排坐”洋房单调的布局，合院能提供给居民更好的领域感与归属感，在保持私家独立性的同时，23、更加强了邻里交往空间的营造，最大程度上兼顾了私密性与公共交流的要求；同时合院空间增强的空间的节奏感，不同的庭院景观给人以不同的心理体验，从而增进社区环境的层次感和丰富性，进而增强了空间尺度感。B、 项目低层区域整体较外部抬高2米多，彰显社区的尊贵感与领域感，并为社区带来了丰富的层次变化与实用的功能空间。同时，有效避免了金银湖湿地环境对于居住舒适度的影响。C、 强调人与自然的有机融合，五重院落、立体绿化：500余平米的组团庭园；彰显业主个性的照壁与前堂；扩展客厅及餐厅功能的中庭；主人修身养性的后院；主楼层外接的超大空中花园五重院落空间将东方居住价值观的“进”“藏”“礼”“趣”“合”五大高尚价值追24、求完美实现；底层花园、首层前庭及中庭、二层阳台、三层空中花园，四个层面的植被绿化与硬质景观将人与环境的契合演绎到极致。D、 本项目把地面完全给人使用，形成完整、安全的地面环境，车行则完全引入地下，实现完全“人车分流”，为社区提供放松、安全、完全专属的生活空间；车行直接入户，户户私家车位，其中40%住户拥有双车位，体现项目对住户的关怀与对高尚居住生活方式的致敬。E、 超高附加值是产品的一大亮点，泛首层提供最高达95%的赠送面积，平均每户赠送面积达150平方米，该层层高3.55米，其中2.05米在地上，1.5米在地下，整层实际可作一层使用，但为了体现本项目对业主的关心，该面积全部赠送；同时，超大顶25、层露台、前、中、后院极大的拓展了家居生活的场景，拓展了家居生活了内涵，给生活无限空间。F、 注重建筑的气质打造，通过把浓厚的东方文化内涵与现代建筑手法的结合，打造出足以传世的经典私宅现代简约的建筑形式，沉稳精致的灰砖、愈久愈醇的高档室外木，精巧点缀的金属构件与取材东方处理手法的门窗搭配，人文与现代气息在看到建筑的第一眼扑面而来；远低于普通低层产品的拼接长度，增加室内通透感与层次感；层高差异化处理、双主卧设计、中西双厨、独立保姆活动区，完善而独具个性的社区配套府上项目的低层洋房产品，为城市精英阶层打造的是心灵的栖居地，建筑、美学、艺术、文化的鉴赏馆，传承与开拓的坐标点，正如项目推广理念所说府上项26、目“构筑新空间、关注心幸福”。G、 “书院”是本社区另一个卓尔不群的特色。建筑形体如同一颗“方印”，含蓄内敛的表情，透露出东方文化气质，暗示出社区的文化品位，契合了高端人群对文化的孜孜追求。三、开发商简介1、项目法人情况武汉升阳置业有限公司成立于2002年1月，法定代表人张斌，注册资本人民币8,880万元，注册地址东西湖金银湖马池路南睿升学校东。公司系湖北致远集团股份有限公司与自然人王金桥合资组建并由湖北致远科技集团控股的房地产开发企业（控股比例为75%）。公司以房地产开发为主营业务，以建筑材料批零、物业管理等为多元化发展方向。公司现有员工28人（其中有高、中级技术人员10人），均为大专以上学27、历，行业经验丰富，骨干人员由一批经验丰富的企业管理和房地产开发的专业人才组成，人员配备整齐，结构合理。公司目前正在开发的“府上”项目目前已完成前期设计和土方开挖、地质勘察等工作。公司将以战略的眼光，本着经济效益和社会效益并重的发展思路，为公司赢得更大的市场和美誉度，将“府上”打造成为高舒适度，具有生命力的特色住宅人文社区。2、 主要投资人情况公司由湖北致远科技集团股份有限公司（投资占比75%）和自然人王金桥（投资占比25%）共同出资组建。湖北致远科技集团股份有限公司系湖北省企业上市发展促进会会长单位，连续六年被中国农业银行湖北省分行授予AAA级信用企业，并被湖北省工商行政管理局确认为全省56家28、“免年检企业”，同时获得湖北省诚信单位评审委员会授予的“湖北省信誉建设示范单位”荣誉称号。湖北致远科技集团股份有限公司具有房地产开发企业二级资质，资金实力和技术实力在武汉市房地产业赫赫有名，作为主营业务的房地产开发，一直是集团公司的支柱产业，早在1993年公司就进军海南，在三亚、儋州等地开发多个楼盘，九十年代后期又在宜昌、当阳等地开发多个别墅小区。其中，宜昌的“烟草小区”1999年被评为“宜昌市十大名盘”；2005年在当阳市城区投资开发的“天泽苑”高档别墅小区，该项目占地45,000平方米，建筑面积50,000平方米，总投资8,000万元，实现销售收入1亿元， 上缴税收800万元，实现净利润129、,200万元，先后被湖北省建设厅评为“湖北省优秀城市住宅小区”（宜昌市十家、当阳市唯一一家）；宜昌市环保局、宜昌市房管局评为的“安静居住小区”“绿色小区”（宜昌市十家、当阳唯一一家）；当阳市房地产开发协会常务副会长单位。2004年起公司在武汉市南湖边投资开发 “澜花语岸”小区，该项目占地40,668.91平方米，建筑面积112,000平方米，总投资3.05亿元，实现销售收入4.42亿元， 上缴税收5,200万元，实现利润7,678万元，先后获得“全国绿色住宅小区示范工程”、南湖片区“样板工程”和武汉市工程质量“黄鹤杯”银奖等多项殊荣。 王金桥系武汉市东西湖海口建筑工程有限公司的法定代表人，其个30、人拥有丰富的现场施工、现场管理经验。该公司成立于1979年，拥有房屋建筑工程施工总承包二级资质、市政公用工程施工总承包三级资质。该公司所竣工的工程质量合格率为100%、优良率为100%、安全生产优良率为100%、文明施工样板率为80%，其中常青花园12小区24#、25#楼，碧海花园二期洋房11#-15#楼，博大学府花园1#楼等荣获省楚天杯奖；常青花园1-13#楼，岑湖生态家园5#楼等荣获黄鹤杯奖；万科四季花城一期二组团A、B、C栋荣获楚天杯和黄鹤杯两项大奖；海景花园南区综合楼A、B两栋18层、阳光海岸22层、襄樊的龙世家4栋26层等高层建筑都获得了优良工程。第二章 市场情况及本项目的机遇与风险31、从市场的基本面以及全国房地产市场现状来看，2008年，全国房地产市场经过持续一年的市场调控，进入2009年以后，房地产行业做为经济的重要支撑产业之一，已经走在经济回暖的前面，已经基本从去年底的困境中走出来了，并且迎来了良好的发展形势，为了房地产市场更好的稳定发展，各级管理部门也做着积极的努力。一、城市房地产发展现状：2009年上半年从宏观数据来看，武汉房地产形势较好，主要表现在以下几个方面：1、交易量大幅回升，商品房成交火热；2、从开发投资来看，开发投资、开发规模、成交价格等仍然保持稳步上升，需求不断释放，待售房源逐渐被消化；3、房地产市场行情明朗，成交形势较好，为了避免非正常增长因素，管理机32、构通过提高二套房贷门槛，挤压掉部分投资性需求，减少炒房现象；4、武汉市商品房销售价格已经回到了2008年调整前的水平，已经完全走出谷底，据了解管理部门可能停止“房贷利率七折”等扶持性政策。中国经济逐步复苏，同时也给房地产市场带来了优越的发展机会，市场的行业调整过后将会迎来新的发展机会。一）一级市场2009年，将近大半年的时间，武汉市中心城区通过招牌挂方式共出让土地27宗，成交25宗，2宗因故延期，已经完成了全年指标322公顷的99%；与去年相比有着明显的改观，而更值得关注的是，经过2008市场调控后，各开发企业拿地更加理性，集中竞价的场面不多。归纳为如下几个特征：土地的成交量回升，90%以上的33、土地都正常成交，成交价格更加理性。因市场行情不好而空置的土地，今年也加快了开发的节奏。各大地产开发企业在大量销售房源的同时也大量吸纳土地，增加土地储备。二）二级市场9月武汉市商品房成交11149套，成交面积122.67万平方米，环比微涨0.77%，1-9月总成交面积达到1020.36万平米，同比去年增长139.09%，自3月份以来，成交面积连续7个月保持在120万平方米以上的水平高位运行。从武汉商品房成交面积走势图来看，在2008年市场调整时期，成交面积一直处于低位运行，月平均成交面积只右46.56万平方米，在到达9月的最低谷后，价格和折扣优惠活动的增多，商品房价格下调幅度明显，成交量才慢慢回34、升，2009年春节过后，政策和市场利好消息增多，商品房销售价格具有一定优势，刚性需求开始释放，成交量上升明显，自2009年3月份以后武汉商品房成交量一直比较火爆，月成交面积都维持在120万平方米以上，8，9月份由于政策调控和商品房价格的回升等原因的限制，成交量有小幅度的下跌，但从总的趋势来看，武汉房地产市场基本面呈现出良好的发展势态。9月最新动态：成交平稳 量价均小幅下调本月全市成交量出现一定回落，成交均价也有所回落。商品房成交11314套，124.13万平米，成交金额66.28万元，成交均价5339.5元/平米。分别上涨-6.7%，1.7%，-2.2%，-3.9%，市场处于基本稳定期。在上半35、年信贷放松、项目供应量不足，以及城区拆迁量加大的情况下，部分楼盘出现火爆场面，而部分项目酝酿提价更是促进了购房者出手的决心。价格的回落主要来自于郊区项目的成交比例提高，如盘龙城、金银湖等片区部分楼盘。这些项目以其价格优势以及部分折扣优惠吸引了消费者。金九银十的开局显得“后劲不足”主要源于前期价格的上扬已经很大程度的消耗了消费者的信心；而开发商出于对后市的乐观加快了开发节奏，供应量得到了有效释放，供求双方的博弈态势显露无疑。主城区量价齐升9月份，通过对武汉市房地产信息网公布的数据统计，全市主城区在售楼盘368个，成交均价为6009.95元/平方米，比上月上涨了112.31元/平方米，涨幅为1.936、0%，比去年同期上涨了4.71%;月销售总套数为7163套，比上月增加了1257套，增幅为21.28%，月销售总套数为7163套，比上月增加了1257套，增幅为21.28%，同比去年增幅为209.02%。 全线飘红9月，除沌口片区外全线飘红，汉口中心区、古田、南湖、青山等片区，成交均价涨幅都超过300元。武昌区域的青山、南湖、关山片区，商品房平均成交价格涨幅都在5% 以上;汉口区域的古田片区和汉口中心区价格变化较大，特别是古田片区，成交均价上涨了7.19%;汉阳区域的沌口片价格出现下跌，跌幅为4.09%。武昌中心区、东西湖片大涨从各片区商品住宅成交套数情况来看，武昌区域销量较旺，占全市总销量的37、50.54%，其中，武昌中心区占据全市销售榜首，东西湖片仅随其后，汉口中心区销售量虽有所回落，但总量依旧可观，名列第三。与市场规模和认知相适应，与上月成交情况相比，本月区域间的成交量分布没有明显的变化，上个月销售较好的片区如汉口中心区域、武昌中心区、东西湖片继续保持占据片区销售排行的前列。三）三级市场二手住宅价格情况9月第2周(9月7日-9月13日)，据亿房研究中心的统计数据显示，武汉二手住宅平均价格为4224.81元/平方米，与上周相比，上涨了2.53元/平方米，环比涨幅为0.06%。二手住宅区域价格情况因地理、交通、各城区发展水平以及二手住宅本身新旧程度的不同，各地段之间的二手住宅价格均存38、在一定差异，但总体价格情况趋于稳定，各区二手住宅9月第2周均价如下：武汉市二手住宅交易情况2009年9月第2周武汉市二手住宅共成交了703套，与9月第1周相比增加了37套，涨幅为5.56%，平均每天成交量为100套。从成交区域来看，汉口中心区、武昌中心区和汉阳中心区的二手住宅成交量有所下降，占整成交量的46.66%。2009年9月第2周全市重点区域二手房不同户型销售情况从各区域不同户型住宅销售套数来看，60-90平方米的户型成交量最大，共成交了370套，占到全市销售套数的52.61%，其次是60平方米以下的户型，共成交了160套，占全市总销量的22.74%;90-120平方米的户型成交了12939、套，占全市总销量的18.54%; 120-140平方米的成交了29套，占全市总销量的4.17%，140平方米以上成交了15套，占比为2.13%。9月份第2周武汉市二手房市场价格连续8周上涨，分析认为，从7月份开始二手房价格出现涨幅回落现象，到8月份加快回落速度。一方面是二手房价格持续攀升到一定高点，会给价格上行带来压力;另一方面5、6、7三个月二手房量价聚集爆发，给后期成交带来盘整的可能性。由于中心区域受到高档房 “托市”效应，传统自住区得到刚性需求支撑，非中心区域率先迎来量价调整。二、区域房地产发展状况项目所在区域（金银湖）市场分析1、金银湖区域市场概况： 1）规划利好。本报告第一篇幅讲到，40、金银湖区域规划配套更趋利好，这将极大地促进金银湖楼市的发展，获得投资者和置业者的青睐。2）品牌扎堆。此区域凭借丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势成为武汉房地产耀眼的明珠，万科、顺驰、耀江神马、金地、恒大、沿海集团等知名企业都瞄准中档住宅市场，先后进入金银湖片区。在万科四季花城、高尔夫城市花园、奥林匹克花园等品牌规模楼盘的带动下，催生了片区的置业热潮，吸引了不少置业者和投资者的青睐，使得楼市销售势头强劲。3）品质较好。金银湖区域楼盘素以资源稀缺、产品创新、配套完善、规模较大而著称。区域内项目多为较大规模，如占地4000亩的常青花园、2000亩的万科四季花城、600亩的耀江丽景湾、570亩的高41、尔夫城市花园、540亩的奥林匹克花园以及520亩的顺驰泊林、近2,000亩的沿海赛洛城, 区域内产品多以多层和小高层为主，高层所占比例也在逐步加大。4）势头强劲。金银湖区域不断有品牌开发商强势进入，消费者也非常青睐该区域，该区域成为汉口客户仅次于汉口市中心的理想购房区域。调查显示，70%的欲置业的汉口居民有在金银湖购房意向，而众多购房者关于金银湖比较关注的问题也基本集中在景观、交通、配套等方面，关于金银湖居住前景，绝大多数参与调查者都表示十分乐观。2、客户群体 客户来源：汉口地区购房者对跨江购房存在较大的心理障碍，而在对江岸、江汉、桥口、东西湖4个汉口购房区域的选择时，选择东西湖区域的比例仅次42、于选择汉口中心区的比例，这主要得益于金银湖板块5年开发的积累，以及金银湖周边宜人的自然环境。主要为以下人员：周边就近上班的人员，或在汉口区经商人员；武汉市内老城改造的部分拆迁居民，以江汉区为主；湖北省内或外地来武汉的工作人员想落户武汉，或在武汉投资的购买者。 年龄：集中在2535岁和3545岁两个区间，比例约为1：1.3，占到已成交客户总数的90%以上。 职业：大部分项目的客户群以附近的大型企业高收入阶层员工，汉口的私企业主和大型企事业单位员工为主力客群，如：中国电信、中国移动、天河机场、邮政中心、中国石油等单位就近的员工。此外还有同济医学院及附属医院、协和医院，在汉口区经商的商人、武汉市公安43、系统等政府机关的中高级公务员和外地来武汉工作、经商的人员为次主力客群。武汉市汉口内的旧城改造拆迁居民和周边原住居民业有一定的比例。 购买动机：多用于自住，客户二次置业者居多，用来改善居住条件；部分武汉本地的商人和外地来武汉的投资者，买房用来投资。 家庭构成：家庭结构相对简单，以两代居、3-4口之家为主。业主的子女状况为有婴幼儿的家庭约占总数20%，有小至中学子女的家庭占总数40% 。 交通工具：约有60%的已成交客户拥有私家车或单位配车，显示购房者较好经济条件。1）3、周边竞争楼盘状况截至到2009年10月31日项目名称当月售价房 型 配 比销 售 状 况户型面积区间（）已售套数待售套数本月销44、售套数升华现代城均价3900二室 76、77、8535729220三室107、109、125、127四室96、100五室顺驰泊林四期均价4500二室 96、100 11815518三室138四室二厅及复式水印桃源3950二室 9566367523三室125四室沿海赛洛城4000:二室80.90.100、119:1444:2107:498别墅：38:15:21:654别墅：6477三室133四室 132-141:二室80-90三室138.00: 二室80-90三室138.00银湖翡翠均价6000元/平方米 三室99.130778655四室 150五室182-220，394金珠港湾二期5400二室45、95-1159705013三室110-155万科高尔夫城市花园四期6800(精装)二室12027615461三室163五房201-206金银湖别墅8500三室170180：158：8：71：224四室及复式195244金地格林春岸4963（成交价）两房83102/503924、本项目SWOT分析1） 优势分析A、区位环境优势本案位于武汉金银湖片区，金银湖是武汉市唯一的国家生态建设示范区，该区内环境空气质量优于武汉均值6个百分点，二氧化氮、二氧化硫日均值等各项指标，优于国家环境空气质量二级标准，金银湖的区位和环境优势令其成为武汉最重要的房地产开发热点地区之一。武汉地产十强企业如宏宇实业地产集团、46、美好愿景，外来地产大鳄如深圳万科、金地、广州恒大、天津顺驰、香港沿海集团等品牌开发商扎堆金银湖，金银湖区域由此成为武汉开发规模最大、知名发展商最集中、平均开发水平最高的区域，是武汉三区七片住宅区规划中发展速度最快，市场影响力最大的区域，是武汉人尤其是汉口居民心目中理想生活的首选。B、市政规划优势在本项目一期的开发周期（2009年2011年）内，良好的生态环境，方兴未艾的旅游和休闲产业的发展和在政府规划下日益完善的城市配套，能够彻底巩固金银湖城市副中心的地位。下面进行分述。1、2-5年内区域将实现的重点交通配套提升区域居住价值1）、地铁交通。2010年常青花园地铁的通车，对整个金银湖区域价值将是47、几何级数的提升。2）、规划道路。2008年马池路与常青路的连接，使进入本项目的直接距离缩短4公里。3）、景观道路。2009年环湖路的拓宽刷黑工程，使项目地块的的景观性和生态性完美展现，本项目紧邻环湖路，是该工程最大最直接的受益者。联通路与电信路再增一条马池片区的横向道路。4）、公共交通。2009年在金银湖公交车场新通的五趟公交车将直接改善居民出行，拉近与中心城区的距离。2、区域大型商业及生活配套正在或即将实施1）、沃尔玛2009年落户金银湖。作为全球第一大超市即将落户金银湖，从一个侧面也充分显示了金银湖日趋重要的城市地位和消费能力。2）、2011年建成的协和医院金银湖分院离本项目地仅1公里左右48、。该项目是花园式三级甲等医院，土地手续已办完，目前正在申报中。3）、金银湖商业中心马池商业街开始启动，金盛国际家居已开始营业。距本项目仅1公里左右的马池商业区是金银湖整体规划中的城市商圈，它的启动能在未来的两三年内初步形成区域商业中心。4）、2009年底占地100亩的金银湖中学(恋湖家园以南)即将完工；府上项目距该学校仅1公里；5）、金银湖路大型城市综合体财富大厦与海棠大厦动工，标志着金银湖的城市一体化进程再次提速3、基础产业的成熟发展，奠定金银湖区域城市地位。1）、武烟集团整体搬迁至金银湖。其易地技改项目一期工程投资17.8亿元，2010年左右建成投产，包括生产区、仓储区、办公区和生活区。249、）、东方跑马场正式投入运营，以其为核心发展的博彩业将成为金银湖支柱产业，该产业发展将完全奠定金银湖区域的城市地位。3）、联通大楼已建成投入使用，航天科工大楼已建成即将投入使用，电信大楼即将开工，大型企业集团的进驻，为金银湖的高度城市化奠定坚实的基础。4、享有丰富的旅游资源及休闲项目，极大提升片区的居住品质。1）旅游资源：柏泉旅游观光区、巨龙湖生态农业旅游观光区、金牛港牧业园，还有本项目对面将规划一个国家级的湿地公园。2）休闲项目：金银湖高尔夫球场、圣山欢乐世界、西郊植物园、东方马城等。2）、 劣势分析A、区位缺乏人文资源。本案所属金银湖原定位为农场、工业园区，与盘龙城、东湖等区域相比，缺乏人文50、优势。B、目前区域缺乏生活配套。本案周边乃至整个金银湖区域缺乏规划完善的生活配套。医院、学校、菜市场、银行、购物等均须到市中心才能得于解决，相关配套正在或计划实施中。 C、本项目地块缺乏一线景观资源。与区域内其他高尚楼盘相比（如万科西半岛、银湖翡翠、万科高尔夫城市花园等楼盘），本项目不临湖，且地块本身不具优势，缺乏稀缺景观资源支撑。D、地块本身规模有限。本项目规模为100亩，与周边竞争项目相比，属于区域内中等楼盘，从一定程度影响小区整体生活配套的设置。 针对本项目劣势的规避措施，以完善小区生活、教育配套为重点，具体如下：第一、建设小区幼儿园，满足小区内幼儿教育需要。与项目临近规划有9年制小学，51、距离本项目地块约1.5公里，有睿升中学和武汉工业学院，拟建中的金银湖中学，基本满足小区教育配套需要；第二、建设社区商铺，引进中小型超市、便利店、医疗、银行、邮局等便民商业设施。第三、建设小区会所，引进休闲、运动、文化等生活配套需要。第四、引进社区班车，将业主接送至区域公交站点，解决业主交通需要。第五、随着区域的基础生活配套建设的到位，到2010年，金银湖基本能达到目前常青的居住水平，届时区域内交通、休闲、生活、教育等配套的完善，能充分满足本项目业主的生活配套需要。 3）、机会分析A、从本案所处的武汉市场投资背景来分析素有“九省通衢”美名的武汉是位于长江、汉水交汇处的一颗璀璨明珠，是湖北省省会和52、政治、经济、文化的中心，也是中国6大中心城市之一。拥有800多万人口的武汉已发展成为中国中部地区最大的城市和内外贸商埠，也是中国内陆最大的交通枢纽、工业、教育、科研的重要基地，随着长江沿岸的开放开发，武汉将建设成为集现代化钢铁、汽车、商贸、金融、房地产和高新技术产业为一体的国际性城市。无论从武汉本土经济发展，还是从武汉投资环境来看，武汉的升值空间巨大。B、从本案所处的武汉高档住宅需求趋势来分析武汉是中部崛起的核心，城市的发展潜力相当巨大，随着大量外资企业、外地企业和外地资金的大量涌入，对高档住宅的需求将日益增加；此外，城市的快速发展也吸引了许多在外创业的武汉人的回归；另外，武汉作为省会城市对周53、边城市的吸引力，将使周边富裕的消费群迅速进入城市；同时，武汉相对的低房价也令本市高经济收入人群投资行为及改善居住购房热情高涨。C、从本案所处金银湖片区的发展趋势来分析随着五年来的规划建设，金银湖区域从原来一片荒芜、杂草丛生的“工业园区”逐渐变为现在的“生态商务区”，“彩湾区”，政府也专门委托国际知名规划设计机构澳洲丹尼斯家族企业（DENNIS FAMILY）对金银湖片区进行概念和功能设计，伴随未来若干重点投资建设项目的相继实施，一个集居住、休闲度假、文化娱乐的全新的金银湖即将浮出水面。结合本区域日益成熟的房地产开发，“金银湖概念”仍将是未来武汉房地产市场的热点。D、从市政规划上看彩湾区的规划。54、马彩业开始试运营，马彩业的开放，将会给金银湖区域楼市发展带来充足的后劲。区域配套、人气将会随着马彩业的发展急速提升，而这些将会直接促进房地产业的发展。如今全世界有2,000个赛马场，88个国家有博彩赛马，中国香港，博彩赛马每年为政府带来上百亿的收入，解决了贫困、就业等诸多问题。武汉开展博彩赛马以后，每年至少能给政府上交400个亿，还将带动一个产业链的发展，还可解决从育马业、赛马业到马饲料、马的配件以及饲马员、骑师、驯马师等无数人员的就业问题。国内赛马彩票试点落户武汉，将形成“南有香港，北有武汉”的赌马新格局。而经营马彩每年将为国家实现销售收入1,000亿元，上缴税收400亿元和创造300万人的55、就业机会。CBD的规划建设。CBD的启动将带动江汉区域的发展，使江汉区域的发展潜力和地位进一步提高，土地的升值潜力将更加显现，同时CBD的开工将会辐射周边区域，土地的升值潜力也将进一步得到提高，而作为离CBD不到5公里的金银湖区域也会因此得到发展。这进一步说明金银湖区域不再是过去人们所认为的郊区，土地的升值机会和潜力将会因CBD的启动而加大。E、从本案所处位置与天河机场的关系来分析总投资27亿元的武汉天河“第二航站楼”已正式奠基，2009年后，天河机场将扩大两倍，届时武汉的航班将大大增加，武汉作为区域性枢纽机场地位也将大大提高。纵观全国楼市经验，所有机场沿线的楼市均呈高端态势，销售势头也普遍好56、于其它区域。本案距离机场仅20公里，天河机场的扩大无疑将进一步提升金银湖片区作为机场物业的地位，而该区域的楼盘将对高端人群产生持久的吸引力。F、从本案的入市时机来分析本区域以万科为代表的各大品牌开发商的相继扎堆，一场持续不断的金银湖精品楼盘精彩大戏正在上演，尤其是本案周边三大楼盘金地项目、恒大项目、沿海的后续单位已经成为本区域聚焦舞台，这为本案的登场奠定了良好的入市机会。G、从区域现有产品情况分析。目前金银湖虽然大盘、名盘集中，但产品可创新的空间仍存在，产品形态、空间结构、园林规划、科技方面等都将是本项目实现产品创新的空间。4）、隐忧分析A、区位与区位之间的竞争。武汉整体市场开发量逐年剧增，除57、武昌、汉阳不列入分析外，汉口各主要板块的产品规划设计水平、产品开发品质也不断呈高标准趋势，板块与板块之间的竞争依然存在。B、区位内楼盘之间的竞争。本区域开发供给量大、开发周期长，楼盘之间的竞争比较激烈。5）、价格分析本区域在售楼盘数量多，片区为房产开发成熟区域，适用于市场比较法进行楼盘定价，初步确定十个比较因素，按照片区购房者对各因素的关注程度高低设定比重，本项目取标准分值，根据比较竞争楼盘与本项目的各项优劣，对竞争楼盘的目前售价予以修正，最后根据各楼盘与本项目同区同质、同区异质、异区同质、异区异质的关系设定本项目最终的合理市场定价。高层价格预测在众多周边在售楼盘中，选择与项目规划形态相似的项58、目（低层、高层混合规划）进行市场比较。价格影响因素所占权重本项目顺驰柏林金地格林春岸银湖翡翠万科高尔夫地段20%20 21 22 23 24 交通25%25 26 27 28 28 户型8%8 7 9 8 8 建筑布局6%6 6 8 8 8 建筑风格5%5 4 6 6 6 自然环境7%7 7 8 9 10 园林景观8%8 7 9 10 10 内部配套8%8 8 11 12 12 物业管理8%8 6 11 11 12 开发商形象5%5 6 7 6 8 合计100%100 98 118 121 126 现行销售均价4500496360005900修正价格4592 4206 5754 5666 顺驰59、柏林金地格林春岸银湖翡翠万科高尔夫本项目定价修正价格4592 4206 5754 5666 参考权重55%10%16%19%参考值2526 421 921 1077 4943 根据市场比较法得出的市场价格为4943元/平方米，为了进一步降低市场风险，初步确定项目高层整盘均价为4500元/平方米。低层产品价格预测顶级经济型产品高端沿海赛络城金银湖畔西半岛金地格林春岸高尔夫城市花园银湖翡翠100008000从售价来看，目前区域内低层产品楼盘基本可分为三档。本项目定位为高端，属于8000-10000元/平方米的价格区间，考虑到项目入市时，“西半岛”已近尾声，“金地格林春岸”还未销售，项目低层产品定价60、需要考虑周边区域的同类楼盘竞争。价格影响因素所占权重本项目西半岛高尔夫城市花园金银湖沿海赛洛城山水龙城巢nest快速交通20%20 19 23 20 20 20 20 产品8%8 7 8 5 6 6 6 自然环境25%25 28 29 25 26 25 26 园林景观15%15 13 14 12 12 12 13 内部配套10%10 9 12 12 9 12 13 物业管理12%12 12 14 10 10 12 12 开发商形象10%10 13 13 8 11 11 11 合计100%100 101 113 92 94 98 101 现行销售均价9000 17000 8500 6000 5661、00 9000 修正价格8911 15044 9500 6383 5714 8911 西半岛高尔夫城市花园金银湖沿海赛洛城山水龙城巢nest本项目定价修正价格8911 15044 9500 6383 5714 8911 参考权重20%15%30%20%8%7%参考值1782 2257 2850 1277 457 624 9247 通过市场比较法确定本项目低层产品价格为9247元/平方米，但基于薄利多销，快速回本思路，本项目最终定价为每平方米8000元。考虑到比较项目大多没有赠送地下室（高尔夫地下室为销售面积、金银湖地下室层高不到2.2米，需要再挖才能使用，沿海赛洛城没有地下室空间等等），而本项62、目每户都有超大的3.6米层高的地下室赠送，按照地下室平均所占的超过50%赠送比例折算，本项目实际售价仅为5546元/平方米，应该说此定价有很强的市场竞争力。 第三章 用地选择和建设条件一、 气候条件武汉市属夏热冬冷地区，四季分明。最冷月平均气温：3.0 oC最热月平均气温：28.8 oC相对湿度：65%平均年总降水量：1230.6毫米夏季平均风速2.5米/秒，主导风向为西南风冬季平均风速2.6米/秒，主导风向为东北风二、 项目环境及交通状况“府上”项目位于武汉新城区的三大开发板块之一汉口的东西湖片区。项目东面紧挨大型成熟社区“武汉奥林匹克花园”，南面隔地临环湖路，北面隔地临近环湖中路，东西两侧63、各规划有北区三路和北区四路两条快速通道，联通金山大道、中环线、机场高速、京珠高速等主干道；目前，有207、730、713三路公汽，604、803、71、211等线路将于08年9月份延伸至马城；地铁2号线一期将于2012年投入使用。中环线与古田、常青以及汉口主城区连接的立交桥相继修建，随着马彩业的兴起，金银湖这个集生态、旅游、高尚休闲、马彩业经济于一体的生态商务、居住新城，将会越来越完善。政府规划，金银湖将于2010年达到常青社区的居住配套水平。三、 生活配套本项目周边有湖北工业学院、睿升学校、金银湖中学、邮政局、育才幼儿园、马荣幼教等生活教育配套，并可近距离享受高尔夫、马城等高尚休闲配套。从规64、划看，协和医院、一所九年制小学、中学、200亩的大型商业街、金盛家居、国美、人大会议中心、圣山水上世界也都纳入了金银湖的区域配套建设日程，可以说我们即将面临的是一个全能的新兴时尚区域。四、 结论综上所述，本项目地块周边环境优美，生活设施完善，同时，作为武汉市最邻近主城区的新兴城区，在不久的将来会建立起各类生活配套设施，这势必会提升本楼盘的价值。第四章 项目建筑设计方案一、 项目指标 规划净用地为59,235平方米，规划总建筑面积131,955.50平方米,其中计算容积率建筑总面积约88,852.50平方米(含会所、超市、幼儿园等，不含地下室)，地下室面积为43,103平方米。容积率1.5，建筑65、密度25%，绿化率35.9。二、 规划总体构思1、 营造低密度的居住空间。建筑单体以高层住宅为主，结合部分低层住宅，并通过体量组合，扩大楼间间距，营造低密度的居住空间。2、 营造丰富的庭院空间。规划尊重原有的外部生态轴，并加以利用，创造内部核心景观区，实现景观的最大化利用。3、构筑丰富的城市天际线。规划布局用东低西高的布置手法，在保证良好通风的同时，构筑丰富的城市天际线。 三、 规划布局规划以有的放矢地解决各种现实矛盾为前提，在空间布局，环境设计，交通组织，院落组合，休闲系统等方面均努力追求自己的特点。 1、组团布局 本规划的设计理念是营造一个能够享有精致休闲空间的，具有生气和活力并充满人文，66、艺术气质的优雅社区。其核心内容是把现代居住空间要求与具有个性的家园完美组合。住区形象清新自然，符合本区域特性，并与周边的气氛相协调。住区格调表现出功能主义的形态构成，简约主义的审美情趣，自然主义的视觉体验，精工惟美的细微环节。 项目规划以用地中心为主导线, 低层住宅位置布置适当抬高，营造出一种高台上的社区，体现了尊贵感觉。为了可以争取到景观最大化,高层建筑部分采用了正南北偏30度布置，这种布置既可以保证更多的住户可以看到园景，同时也使景观视线扩长，而且避免了行列式排布所造成的空间沉闷，整个规划活泼且灵动。 2、交通组织 从城市道路形状和住户的生活特点出发，采用环状的道路系通，做到人车分流，动静67、分离，给人一个安全私密的交通使用环境，小区步行入口设在地块的东面面临北环三路，车行入口分别设在北区三路及用地北面的规划路。结合开发次序，地下车库主要结合高层组团设计，延伸至低层住宅区域便于进行统一管理，低层住宅的绿化用地设计。高层住宅组团设立步行道，可兼作消防，搬运家私用。低层住宅设有独立的停车位，每户为2个。3、绿化设计 强调景观的水景及园景，以营造森林里的房子为核心目标。景观组织以用地中央的绿洲为核心，设计上适当将用地抬高，形成高差不等的平台，运用一系列的造景手法，将中心的绿化主轴到高层组团的传统中式园林串连，使景观层层递进，引人入胜。坚持以人为本的设计主题，园林设计提供了更多供住户交往与68、活动的空间场所，既符合居民“运动就在家门口”的便利性，又增加了园林的实用性与趣味性，平面设计中巧妙结合园林的空间变化，设计了一系列的首层私家花园，入户花园，观景平台，观景窗等观景点。 4、分期建设 整个小区分两期开发，一期总建筑面积106,585.40平方米，其中住宅面积68,987.40 ，配套公建2,156， 地下室面积35,442。开发对象为108套花园洋房和高层组团中北面两栋496套高层住宅。项目结构见下表:户型（套型建筑面积）套数建筑面积（平方米）面积比例TH（90）10823008.233.4%高层B(82.6)24821526.431.2%高层C(89.6)24824452.8369、5.4%合 计60468987.4100.0%二期建筑面积:25,370.1。开发对象为西面高层组团中三栋高层182套住宅，其中住宅面积16,619.1,配套公建1,090,地下室面积7,661。5、 建筑设计 高层户型设计为大面宽小进深的两梯三户及两梯四户设计，以提高整个住宅的采光性能，既考虑节能，又能通风采光，实现了户户空气南北对流，保证了室内的空气质量。全通透的阳光室设计及用于观景的一步阳台设计等，充分将阳光引入室内，同时也增加了住宅与自然的接触。高层采用短肢剪力墙结构，这种结构使用方便、美观。设计过程中特别重视了住户的个性化需求，使户型具有较好的灵活改动的空间。低层住宅设计强调了庭院的70、变化及功能的合理利用，尽量增加了采光面，营造出独特的居住感觉。 公共区域主要设计为超市,会所,幼儿园等设施，为小区提供完善的商业服务。6、 整盘用地综合技术经济指标表项 目单位数值规划总用地平方米66,666.52规划净用地平方米59,235居住户（套）数户（套）786居住人数人2,516户均人口人/户3.2总建筑面积平方米131,955.50计算容积率建筑总面积平方米88,852.50住宅平方米85,606.50配套公建平方米3246地下室面积平方米43103综合容积率1.5 建筑密度%25绿地率%35.9 人均公共绿地面积平方米/人1.55机动车泊位数个434非机动车泊车位数个600 7、71、一期综合技术经济指标表项 目单位数值一期用地平方米47,775一期户（套）数户（套）604一期居住人数人1,933户均人口人/户3.2一期总建筑面积平方米106,585.40一期开发住宅面积平方米68,987.40一期配套公建平方米2156一期地库面积平方米35,442综合容积率1.49 其中一期泊车位个265配套设施统计表项目设施名称建筑面积（平方米）商业会所2093幼儿园幼儿园800医疗卫生卫生站30行政管理社区居委会240小计240市政公用公共厕所33垃圾站50小计83总计3246第五章 项目实施计划根据项目开发条件，考虑市场及资金筹措情况，本项目拟分二期开发，整盘开发周期为四年时间，其72、中一期工程开发时间自2009年9月到2012年9月止，二期开发时间自2011年1月到2013年9月止。一、前期准备阶段2007年9月2009年8月。完成征地、设计、报建、施工企业招投标、地质勘探、临时水电进场等前期工作。二、工程进度安排一期建筑面积：106,585.40，开发对象为108套花园洋房和高层组团中北面两栋496套高层住宅。工期安排如下：2009年9月2009年11月 部分桩基工程，基础工程完成至0.00；2009年12月2010年05月 部分主体结构封顶；2010年6月起 内外装饰开始施工；2010年6月起 室外管网、道路、景观工程开始施工；2011年9月 部分住宅交房；2012年73、9月 全部竣工。三、销售计划项目分两期开发，整盘开发周期为4年时间。一期推盘量约为106,585.40平方米，其中高层住宅68,987.40，地下室面积35,442，居住（套）户604户，预计销售金额达41,274.30万元。根据项目开发进度及施工安排，一期开盘时间为2010年5月，计划三年销售完毕，具体分解见下表：（单位：万元）。项目分年度销售计划收入预测表单位：万元年 度2010年2011年2012年合计销售比例30%50%20%100%销售收入12,382.29 20,637.15 8,254.86 41,274.30 四、产品包装： 1、拥有高层、TOWNHOUSE形态的高品质综合社区74、，提高客户的身份认同感。2、品质感强的外立面、建筑文化。本项目的建筑风格沉稳、彰显内涵、文化，此种建筑风格，已经得到市场的认同，被认为是高品质的表现，例如武汉华润凤凰城和万科润园项目。3、高附加值的室内空间。金银湖区域项目都非常注重产品创新。本项目为打造无可比拟的竞争优势，在产品创新上做到了以下几点：1）首先是空中院馆的设计。空中院馆的设计，在金银湖目前属于首创。在功能上与其他项目的同等面积户型比较，多了一个使用空间，而且销售面积只算一半。在功能上、档次感上，均有很大的突破，相信，此种户型面世，将会得到客户的追捧。2）入户花园的设计。本项目增加了入户花园的设计，提升了功能，而且只算一半面积，附75、加值较大，市场也是非常认可此种产品的设计。3）大开间尺度。本项目户型处理方面，非常注重开间尺度的要求，所有户型都是大面宽，短进深，具有非常强的采光和通透感。4）每个户型均有三个以上功能房朝南，而且增加了飘窗的设计，采光效果、观景效果较好，而且增加了使用面积，有很高的附加值。4、本产品以科技为先，环保节能为本，提高了舒适度。由于本项目定位较高，为吻合项目的目标客群，以提升舒适度为卖点，所有住户均采用地源热泵，冬暖夏凉，相信会受到客户的青睐。地缘热泵，在金银湖市场，除了泰跃金河部分低层房型采用该技术外，尚无第二个项目采用。地源热泵技术，将成为本项目最大的一个亮点之一。5、产品配套高档。为提升项目品76、质，提高客户的身份认同感，本产品高层部分全部采用品牌宽敞高速电梯，建造酒店式入户大堂。大户型入户门全部采用子母门。6、节能保温方面，本产品也使用高级材料，符合节能标准。外墙保温材料使用高级保温材料，以及使用中彩铝中空玻璃。7、低层部分，有坡地抬高，前中后庭院的设计，是目前最符合潮流，最人性的TOWNHOUSE设计，成为低层中最热销的产品。同时，赠送地下室部分，拥有非常高的附加值。220平米左右的房型，实际使用空间达到了近300平米。8、车户比高，提高了小区的档次感和便利性。本项目所针对的客群是较富裕人群，有车一族。为迎合市场的需要，本小区的车户比，低层达到了1.5：1，高层部分达到了0.7：177、，如此高的车户比，在金银湖的高层项目市场是绝无仅有的。五、推广模式：在项目推广方面，本项目将采取“四高”模式：1）定位高。案名：“府上”。形象广告语为“构筑新空间，关注心幸福”。强调了产品价值这一核心卖点，提倡一种达观、闲适的生活方式。整个形象定位独特，既凸显了项目价值，传达了人文关怀内涵，又显得独特，耐人寻味。项目定位为“顶尖中产人文住区”，最大限度地提升项目的形象感和档次，打造本项目的高品质高档次感的形象。此类推广定位，在金银湖也是绝无仅有的。2）起点高。在开盘前，本项目将进行高品质、大范围地品质展示，包括推广主题展示，样板房、园林、商业、会所展示，进一步提升客户购买的信心和决心。3）角度78、高。并将引进各种教育、文化等社会资源，将本项目包装成一个高档文化型小区。4）品牌高。本项目不仅在合作单位方面，尽量与有资质有实力有品牌的业务单位合作，同时在产品材料和配套的选择上，尽量与有品牌的单位合作。在推广上，与有品牌的文化单位、商家联盟合作，并聘请全球知名的品牌物业管理公司对小区进行管理。六、营销手段： 1、 需求导向、错位竞争的产品组合策略。 针对项目入市节点的市场状况，首批推出符合刚性需求客户的高层中小户型产品，通过较低价格，高端品质的高性价比策略和中小户型的产品创新，迅速积累客户并实现高层区中小户型产品的快速销售，从而获得稳定的现金流，同时推出南部三排低层住宅以树立项目的高端产品形79、象，通过高端产品展示进一步强化高层产品的性价比优势，保证前期销售的顺利进行。而项目进展到中后期，伴随宏观市场及整体市场的转暖，以及项目自身前期的良好去化态势，通过推出差异化的中大户型及后续低层产品以与区域市场渐趋激烈的小户型产品竞争形成错位，逐渐实现项目后期利润。2、 精确打击的客户策略。通过向区域内高端场所的DM投放、短信发布，参加高端赛事活动，以及看房动线上进行精确布置导示，对重点客户进行精确打击。3、 以TCS规范为核心的客户服务策略。建立与客户沟通平台，通过对客户提供产品之外的超值服务，提升项目形象，进而提升项目价值。4、 现场展示为先的体验营销策略。通过电子体验、产品展示、实景体验等80、体验手段，加深客户对项目的印象，加快客户的购买行为。5、 成本领先的价格策略。高层产品则采取高端品质、相对低价位的高性价比策略，批次快速去化的销售策略。低层住宅采取树立区域形象标杆带动项目整体形象，相对中等价位稳步去化的销售策略。第六章 投资估算及资金筹措一、项目投资估算根据项目规划方案，“府上”项目一期投资31,568.56万元。具体费税构成如下： 、土地费：9,633.37万元、前期工程费：1,045.44万元、建筑安装工程费：16,236.65万元、室外工程费用：1,223.85万元、间接费用：3,429.25万元项目总投资估算表序号项目单位单价(元/)数量金额（万元）一土地费用9,6381、3.37 1土地成本1966 47,775.00 9,394.50 2三通一平费用5047,775.00238.88 二前期工程费用1,045.44 1工程勘探费8106,585.40 85.27 2工程设计费20106,585.40 213.17 3规费10571,143.40 747.01 三建筑安装费16,236.65 1人防地下室工程费35,442.00 5,524.62 1.1人防工程费22002,976.00 654.72 1.2半地下室工程费150032,466.00 4,869.90 2建筑工程费71,143.40 9,873.46 2.1花园洋房建安费120023,008.282、0 2,760.98 2.2高层建安费150045,979.20 6,896.88 2.3配套公建建安费10002,156.00 215.60 3质量安全监督费5106,585.40 53.29 4工程监理费8106,585.40 85.27 5水、电、气配套费700.00 四室外工程费用1,223.85 1室外供电及小区照明25106,585.40 266.46 2室外给、排水及消防20106,585.40 213.17 3弱电及安全防护系统20106,585.40 213.17 4区内绿化建设费10047,775.00 477.75 5临时设施费用5106,585.40 53.29 五间接83、费用3,429.25 1营销费用销售收入1.5%41,274.30619.11 2管理费用销售收入1%41,274.30412.74 3财务费用15,000.00 1,571.91 4不可预见费销售收入2%41,274.30825.49 六合计1+2+3+4+531,568.56 二、资金筹措项目一期总投资31,568.56万元。其资金来源由企业自筹、销售回款及银行贷款三部份组成，其中：企业自筹资金12,000万元，申请银行贷款15,000万元，销售回款4,568.56万元，自筹比例为38%。资金筹集及使用计划项目合计2009年2010年2011年2012年1开发建设总投资31,568.56 84、11,862.12 15,601.73 3,100.48 1,004.23 11建设投资28,139.31 11,490.65 13,801.15 2,235.59 611.92 12开发费用3,429.25 371.47 1,800.58 864.89 392.30 2资金筹集31,568.56 12,000.00 15,463.85 3,100.48 1,004.23 21资本金12,000.00 12,000.00 22贷款15,000.00 0.00 15,000.00 0.00 23销售收入回投4,568.56 463.85 3,100.48 1,004.23 第七章 经济效益分析一85、项目销售收入预测 通过对目前武汉市房地产市场的价格调查，本项目高层定价为4500元/,低层定价为8000元/，小区商业定价为7000元/，车位定价为80000元/个。按此价格测算，项目一期总销售收入为41,274.30万元。具体测算如下表：项目销售收入预测表项目花园洋房高层住宅住宅小计小区商业车位（个）合计销售面积（平方米）23,008.2045,979.2068,987.402,093.0089.00销售单价8,000.004,500.007,000.0080,000.00销售收入（万元）18,406.5620,690.6439,097.201,465.10712.0041,274.30二86、项目分年度销售计划及销售预测 根据项目市场前景分析，本项目一期开发经营期为三年，从2009年9月至2012年9月，每年销售收入计算如下表：（单位：万元）项目分年度销售计划收入预测表单位：万元年 度2010年2011年2012年合计销售比例30%50%20%100%销售收入12,382.29 20,637.15 8,254.86 41,274.30 三、项目损益及利润预测本项目一期总投资31,568.56万元，销售总收入为41,274.30万元，经营税金及附加2827.29万元，所得税前利润6878.45万元，所得税1719.61万元，项目实现净利润5158.84万元，投资利润率为16.34 87、%，投资利税率21.79 %。利润表单位：万元序号项目合计20092010201120121经营收入1.1销售收入41,274.30 12,382.29 20,637.15 8,254.86 1.2出租收入02减：总成本费用29,996.66 11,862.12 14,791.73 2,524.51 818.30 3经营税金及附加2,827.29 0.00 848.19 1,413.64 565.46 4息税前利润（EBITDA）8,450.35 -11,862.12 -3,257.63 16,699.00 6,871.11 5减：利息支出1,571.91 0.00 810.00 575.9788、 185.93 6利润总额6,878.45 -11,862.12 -4,067.63 16,123.02 6,685.17 7减：所得税1,719.61 0.00 515.88 515.88 687.84 8净利润5,158.84 -11,862.12 -4,583.51 15,607.14 5,997.33 四、项目财务及资金流量分析根据项目的销售计划和销售收入预测，本项目的财务现金流量分析见下表项目财务现金流量表单位：万元序号项目2009年2010年2011年2012年合计1现金流入12,382.29 20,637.15 8,254.86 41,274.30 1.1销售收入12,382.289、9 20,637.15 8,254.86 41,274.30 1.2出租收入0.00 1.3其他0.00 2现金流出11,862.12 16,965.80 5,030.01 2,257.53 36,115.46 2.1开发成本11,490.65 13,801.15 2,235.59 611.92 28,139.31 2.2销售费用123.82 371.47 61.91 61.91 619.11 2.3管理费用82.55 206.37 61.91 61.91 412.74 2.4经营税金及附加848.19 1,413.64 565.46 2,827.29 2.5所得税0.00 515.88 5190、5.88 687.84 1,719.61 2.6不可预见费用165.10 412.74 165.10 82.55 825.49 2.7贷款利息810.00 575.97 185.93 1,571.91 3净现金流量-11,862.12 -4,583.51 15,607.14 5,997.33 5,158.84 4累计净现金流量-11,862.12 -16,445.63 -838.49 5,158.84 5净现值（I=12%)-11,862.12 -4,092.42 12,441.92 4,268.78 756.15 6累计净现值-11,862.12 -15,954.54 -3,512.63 791、56.15 1、财务净现值（FBRV）=756.15万元2、财务内部收益率（FIRR）= 15%3、投资回收期（动态）=2.5年。项目的财务净现值为756.15万元，财务内部收益率为15%，比基准折现率12%高3%，项目的投资回收期（动态）为2.5年，项目在财务效益上是可行的。五、项目敏感性分析1、项目的盈亏平衡点按销售收入及成本计算，项目的盈亏平衡点为72，即本项目只要完成72的销售收入就可保本，说明本项目具有较强的抗风险能力。 表：销售收入盈亏平衡点分析表单位：万元序号项目金额1固定总成本13,062.63 2销售费用619.11 3管理费用412.74 4不可预见费用825.49 5财务92、费用1,571.91 6土地费用9,633.37 7单位产品变动成本23,052.84 8总建设面积开发成本18,505.94 9营业税及附加2,827.29 10所得税1,719.61 11销售收入41,274.30 按销售收入计算的盈亏平衡点为 (1)/(11)/1-(7)/(11)=72%2、项目敏感性分析本次只对敏感性因素销售价格或投资变动（销售价格下降5%，投资增加5%）进行分析，销售价格下降5%，财务内部收益率为11%；投资增加5%，财务内部收益率为10%,项目对销售价格或投资的变化都比较敏感。敏感分析测算见表：项目敏感性分析敏感因素变化幅度对收入或投资影响额变化后的内部收益率内部93、收益主率变化幅度销售价格-5%2,063.72 11.00%26.67%投资5%1,499.83 10.00%33.33%内部收益率变化幅度=(项目内部收益率-变化后的内部收益率)/ 项目内部收益率第八章 贷款资金偿还计划本项目贷款金额为15,000万元，还款计划为：1、 贷款本金按销售进度分期偿还。贷款到期前按销售收入的一定比例，也就是按揭贷款的50用于归还贷款本金（下表中按揭比例为70），若到期未还清贷款则在到期日将贷款余额一次还清。2、 贷款利息按期支付。具体还款见下表：归还贷款明细表 序号项目2010年2011年2012年1年初借款本金15,000.00 10,666.20 3,44394、.20 2还款资金来源4,333.80 7,223.00 3,443.20 2.1 销售收入还款4,333.80 7,223.00 2,889.20 2.1.1 销售收入12,382.29 20,637.15 8,254.86 2.1.2 按揭比例70%70%70%2.1.3 还款比例50%50%50%2.2 其他资金还款554.00 3年末借款本金10,666.20 3,443.20 0.00 第九章 结论和建议一、结论经计算，“府上”项目税后利润为5,158.84万元，投资利润率为16.34%，投资利税率为21.79%，财务内部收益率为15%，投资回收期为2.5年。 上述分析结果表明，本项95、目有较高的内部收益率，有较强的自身平衡能力和较强的抗风险能力。二、有关建议 1、鉴于该项目规模较大、投资建设周期长，资金需求不仅量大，而且投放集中，资金保证是项目成功运作的关键。 2、成本控制是提高项目投资利润率的主要方面。该项目单纯依托市场售价提升来提高投资回报的可能性不大，只有采取技术和管理上的措施控制建设成本，才可以大幅度提高投资回报率。 3、对成本控制以外还应对开发质量和进度进行有效控制，应保证项目开发全过程各项工作高质量和建筑安装过程的高质量，进度控制应包括开发全过程的进度控制和建设工程的工期控制。没有对成本、质量、进度的有效控制，就不可能有项目的成功运作。4、做好市场营销策划，建立良好的售前、售中、售后服务体系。46