1、市区核心稀缺地段住宅小区一期工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月66可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章总说明6113承办单位基本情况及经营业绩7第二章 需求预测和建设规模的确定1621 市场调查与分析16第三章 建设地点及主要建设条件的保障25主2、导风向：冬季西北风，夏季东南风26第四章 建设方案28XX住宅小区一期工程用水量表32第五章 节能、环保、卫生、消防及安全34第六章项目实施的管理、实施进度安排和招投标方案46612工程监理和建筑质量的监督、检查47第七章 投资估算与资金筹措方案481. 河北XX房地产开发有限公司委托书4816.河北省物价局冀价经费字200229号4918.河北省物价局冀价经费字2002第43号491.建筑面积及占地规模502.项目区占地总面积：47900m2501.各单项工程建筑安装费512.公建及配套设施、设备材料费、总图费用513.工程建设其他费用524.预备费565.建设期利息566.铺底流动资金573、7.固定资产投资方向调节税571.资金筹措582.资金使用计划58投资计划与资金筹措表 单位：万元59第八章 经济效益与社会效益分析59第九章 结论与建议67第一章总说明11项目概况及承办单位基本情况111项目概况 1111XX住宅小区一期工程由河北XX房地产开发有限公司开发建设，项目建设地址位于团结东大街以南，北长街以东，方圆集团西片区以西，卫生街以南，为XX市政府重点发展区域，是XX市市区核心和稀缺地段。项目规划总占地15万平方米（合220亩）。其中：一期工程建筑物用地27050平方米，绿化用地17650平方米，道路交通用地3200平方米，绿地率为36.85%。规划总建筑面积为1834004、平方米，其中住宅建筑面积为133600平方米，底层配套商业3475平方米，配套公建3925平方米，地下建筑面积42400平方米（其中车库22140平方米）。XX住宅小区一期工程共建8栋住宅楼，均为高层建筑，其中33层、23层、17层住宅楼各1栋，26层住宅楼5栋。小区内部规划有社区服务中心、储蓄所、邮电所、社区卫生服务站、文化活动站、符合标准的排污系统、完善的水、电、热、气供应设施，高标准的绿化美化以及安全保卫、物业管理等服务设施。设计居住户数1184户，居住人口3788人(按户均3.2人计算)。整个项目的布局是街区+住宅围合式的设计，项目的中心尽可能扩大了中央景观区的用地面积，占地约30亩，5、此中央景观规模在XX绝无仅有，从而保证了居住的舒适度。注重公共性和开放性，运用了美式街区的设计理念，加强了建筑本身和城市的交流，增加了街道的活力和安全感，形成独具特色的景观绿地与建筑本身的完美结合。项目建成后将成为集经济、商贸、文化、休闲为一体的高档居住园区。112项目其它情况项目名称：XX住宅小区一期工程建设性质：新建承办单位：河北XX房地产开发有限公司法定代表人：XX项目负责人：XX项目建设地点：团结路160号建设期：2年，2011年下旬动工建设，预计到2013年下旬建成使用。113承办单位基本情况及经营业绩该项目承办单位河北XX房地产开发有限公司成立于2005年10月，注册资金5000万6、元，法定代表人XX。公司注册地址位于河北省XX市开发区创业服务中心，主营业务为：房地产开发与经营、房屋租赁、建材（不含木材）批发零售等，该公司实力雄厚，管理科学严密，组织机构健全，公司类型为股份制有限公司，房地产开发为三级资质。该公司现有职工45人，其中有土建工程师、电气工程师、暖通工程师、预算师、会计师等14名中、高级专业技术人员，技术力量较为雄厚。该公司高层管理团队成员，包括销售策划、研发设计、工程管理均为从万科、龙湖、保利等知名房地产开发公司聘请的专业管理、技术人员，平均年龄30岁，均从事房地产开发相关工作5年以上，经验丰富、敬业负责，具有较强的进取精神和开拓意识和较高的管理经验和专业技7、术水平，在业内有很高的知名度和影响力，班子之间凝聚力和事业心很强，是一个有力的集体，具备驾驭企业和市场的能力。河北XX房地产开发有限公司现正全力进行XX住宅小区项目的开发建设，该项目位于团结路160号，总建筑面积15万平方米，分两期建设。项目各项前期手续已基本办结，目前正在筹措资金，准备开工。河北XX房地产开发有限公司秉承“绿色、和谐、现代”的开发理念，采取定向开发、联合开发与社会销售相结合,“低开高走”的营销战略，受到了XX市领导、规划部门及业主的广泛好评。12 项目建设的理由及必要性121 根据我国城市发展战略和目标，近阶段要积极发展中小城市。中小城市包括人口在20万到50万之间的中等城市8、和20万人以下10万人以上的小城市，是我国城镇体系中的重要组成部分。XX市属中等城市，积极发展中小城市，一是要挖掘潜力，有选择地将基础好、发展潜力大的中小城市进行规划发展，把功能单一、具备条件的中小城市发展为综合性城市。二是夯实基础，充实中小城市的道路、供水、通信等基础设施建设，完善社会服务和居住服务功能。三是要提高质量，以先进的规划设计思想为指导，提高城市规划、设计和建设质量，加强城市综合治理，提高城市管理水平。四是扩大规模，中小城市要进一步吸纳人口、扩大规模，增加发展壮大的基础，增强对周边地区经济发展的带动和辐射。五是要适当增加城市数量。河北省城市发展战略为控制中小城市的数量增加，重点提高9、现有城市的质量，壮大城市规模，增强辐射能力。所以XX市的城市发展近阶段是提高城市质量，壮大城市规模，增强城市辐射带动能力，该项目的建设符合国家产业政策和城市发展战略。 122 根据XX市国民经济和社会发展第十一个五年计划及到2010年长期规划纲要以及XX市城市发展总体规划，到2010年，市区人口计划超过100万人，建成区面积达到80平方公里，在城市发展上，计划在现有生活小区的基础上，建设几个较高档的居住区，增加居住面积，改善居住环境。因此，建设该项目符合我市国民经济和社会发展中、长期规划，有利于加快我市城市发展，改善居民居住条件，提高居民生活质量，促进经济和社会发展。123 XX市房地产开发处10、于起步阶段，房地产开发的市场潜力很大。一是XX城市规模的迅速扩大和人口的迅猛增长，给房地产开发带来了广阔的市场；二是XX市新一轮的以旧换新的房地产市场正在形成，由于小区建设质量的更新换代，新型小区的建设质量、居住环境、设计风格、物业管理等更加体现了以人为本的小区设计理念，居住、生活等更加舒适、方便、安全，激发了一大批富裕起来的居民以旧换新的劲头，给XX市的房地产市场的发展带来了很大的机遇；三是国家宏观经济政策的出台和土地价格的大幅度上升，给在建的房地产带来了很大的商机。124 该项目地理位置优势比较明显。XX住宅小区一期工程土地手续齐全，位于XX市团结路160号，符合小区建设的各项宏观政策和审11、批条件，所在地为XX市政府重点发展区域，是XX市市区核心和稀缺地段，为政府鼓励和支持的项目。附近教育、金融、医疗、餐饮等机构众多，文教机构有XX学院、逸夫小学、XX市第三中学等；医疗有XX市第一医院、XX眼科医院等；购物场所有项目本身配套商业、华天超市、中北商城、家乐园超市、物美百货等；餐饮有晨光商务酒店、湘江酒店、起源小厨等高中档饭店，为居民居住和生活带来很大便利。项目的开发建设坚持“绿色、现代、和谐”的理念。该项目总结吸收了XX市近几年小区开发建设的经验，项目的规划设计、绿化、景观、物业管理等坚持高起点、高质量、高品味，更加注重以人为本、和谐统一的理念，充分体现了小区建设的风格特色。13 12、项目可研报告编写的依据、范围和主要经过131 项目可研报告编写的依据1311 国家、河北省、XX市关于房地产开发与建设的法律、法规、政策和要求等1312 XX市国民经济和社会发展第十个五年计划及到2010年长期规划纲要和XX市城市发展规划，XX市“十一五规划”有关资料及XX市国民经济和社会发展统计资料1313 XX市土地、环保、规划、城建、供电、供水、供气等部门对该项目建设的意见、审批材料、证明材料1314 投资项目经济咨询评估指南、中长期贷款项目评估、可行性研究报告编写指南、建设项目经济评价方法与参数、可行性研究报告编写手册、项目决策分析与评价、宏观经济政策与发展规划、工程项目组织与管理、现13、代咨询方法与实务、招标投标法律法规汇编、概预算定额及其相应取费标准、XX市工程造价信息等资料1315 XX住宅小区一期工程总平面布置图和有关资料1316 XX市凰家阳光巴厘岛、金域首府、盛世公馆、燕云台等小区的建设规模、市场售价、销售等调查分析资料1317 项目承办单位对该项目建设意见，项目住宅楼户型结构等资料1318 河北XX房地产开发有限公司关于编写XX住宅小区一期工程可研报告的委托书132 项目可行性研究报告的工作范围根据承办单位的要求和XX市有关部门对本项目建设的意见，在按照可行性研究报告编写手册、可行性研究报告编写指南和国家计委要求可研报告应增加的内容进行全面调研分析的基础上，对下述14、问题进行了重点研究：1321 项目建设的理由及必要性1322 XX市房地产市场前景分析。本项目的建设优势与市场前景、房屋出售价格分析以及项目建设规模的确定1323 项目的建设位置，场址选择，主要外协配套条件的保障情况以及项目周围环境分析1324 项目的用地现状、XX住宅小区一期工程总平面布置图1325 项目建设方案制定的原则、目的，工程建设方案1326 项目所需的节能、环保、卫生、消防及安全1327 项目实施的管理、实施进度安排和招投标方案1328 项目的投资估算与资金筹措方案1329 项目建成后的经济效益和社会效益分析133 项目可研报告编制的主要经过接到河北XX房地产开发有限公司编写XX住15、宅小区一期工程可研报告的委托书以后，我们组织有关方面的专家认真开展了的调查研究、工程咨询、资料搜集、整理等工作，踏勘了现场，分析了解了土地现状、周边小区建设与入住情况、外协配套条件保障情况以及附近银行、商店、学校、机关等企业和单位的分布情况，并认真听取了项目承办单位和XX市有关部门对本项目建设的意见，在此基础上，经过认真的分析、计算、比较、研究，编写了该项目可行性研究报告。14 项目可研报告的主要内容概要及结论建议141 项目可研报告的主要内容概要1411 项目建设地点：XX住宅小区一期工程位于XX团结路160号。1412 建设规模：项目规划总建筑面积为183400平方米，其中住宅建筑面积为116、33600平方米，底层配套商业3475平方米，配套公建3925平方米，地下建筑面积42400平方米（其中车库22140平方米）。1413 建设工期：2年1414 项目的勘察、设计、监理、施工和重要设备材料的采购采取公开招标方式进行招标。1415 项目总投资45091.58万元，所需资金全部为固定资产投资1416 资金筹措方案：项目总投资为45091.58万元，其中：项目资本金18100万元，占总投资的40.14%；建设单位自筹4991.58万元（预售住宅、商业），占总投资的11.07%；申请银行贷款22000万元，占总投资的48.79%。1418 项目主要经济技术指标见下表XX住宅小区一期工程17、项目主要经济技术指标表 表11序号指 标 名 称单 位数 量备 注1一期建设规模m21834001-1住宅总面积m21336001-2商业建筑面积m234751-3地下建筑面积m2424001-4配套公建（地上）m239252项目总占地面积m2479002-1建筑物用地m2124002-2绿地m2176502-3道路及硬化m232003居住总户数户11844居住总人数人37885户均人口人/户3.26容积率%2.947绿地率% 36.85应35%8住宅建筑面积毛密度万m2/ha2.799住宅建筑面积净密度万m2/ha3.50应3.510住宅建筑净密度%20.00应20%11总建筑密度%20.518、应25%12地上停车位个7113地下停车库个73830平方米/个14停车率车位/户0.6815日照间距不小于大寒日2小时16项目总投资万元45091.5817申请银行贷款万元2200018销售总收入万元6047319净利润万元5678.2520利润总额万元757121投资利润率%12.5922投资利税率%31.4323投资回收期年2.7524贷款偿还期年2.54142 结论和建议1421 结论：XX住宅小区一期工程符合国家产业政策、XX市国民经济和社会发展中、长期计划，符合国家中小城市发展战略规划，项目的建设提高了土地资源利用率，促进了XX城市发展规划的实现，加快了城市发展，同时带动了建材、建19、筑、冶金等行业的发展，增加了社会就业机会。由于社会经济的发展，国家公务员和教师待遇逐年提高，且收入相对稳定，因此，降低了本项目的投资风险。据分析，本项目市场前景良好，工程建设起点较高，项目的外协配套条件能够落实，项目建成后可缓解XX市居民住房困难，加速房地产更新换代步伐，为打造XX新亮点，将产生良好的社会效益。经测算，项目预计可实现销售收入60473万元，净利润率可达12.59%，利税率可达31.43%，财务内部收益率可达12.14%，财务净现值为794.92万元，投资回收期2.75年，贷款偿还期为2.54年，建成后面向社会销售,项目经济效益理想，我们认为项目可行。1422 建议：A. 建议项20、目承办单位制定融资计划，搞好融资成本分析，科学调度资金，争取以较小投入获取较大的收益。B. 建议搞好前后各期工程的配套衔接，保证住户、商户能按期入住。C. 该项目关联建设规模巨大，建设周期长，建议加强市场调研，以确保XX住宅小区整体项目适当开发速度。D.建议项目承办单位结合XX市其他住宅小区及商业区已完工楼盘销售情况，进一步加大营销宣传力度，努力增强住宅产品美誉度，争取以特色创品牌，为后续工程扩大销售范围创造条件。第二章 需求预测和建设规模的确定21 市场调查与分析据国家统计局最新统计显示，2008年，在国家拉动和扩大内需政策指导下，我国固定资产投资快速增长，房地产开发投资明显加快。全年全社会21、固定资产投资137239亿元，比上年增长24.8%，加快0.9个百分点。 其中，城镇固定资产投资117414亿元，增长25.8%，加快1.5个百分点（12月份16809亿元，增长19.6%）；农村固定资产投资19825亿元，增长19.2%。在城镇投资中，分产业看，第一产业投资1466亿元，比上年增长31.1%；第二产业51020亿元，增长29.0%；第三产业64928亿元，增长23.2%。分地区看，东部地区投资比上年增长21.0%，中部地区增长34.0%，西部地区增长28.2%。全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，加快8.4个百分点。211 XX市经济发展情况分析：近几年，22、XX市的国内生产总值一直保持在10%左右的增长速度。据有关资料显示：2002至2007年，全市五年累计完成全社会固定资产投资完成1772亿元，其中城镇固定资产投资完成1057亿元。据XX市2008年3月召开的第十三届人大会的有关资料显示：(1)综合经济实力明显增强。2007年全市实现生产总值890亿元，比2002年增长79.4%，年均增长12.4%。全部财政收入完成85.1亿元,其中地方一般预算收入达21.4亿元，是2002年的2.44倍，年均增长19.5%。2007年完成增加值240亿元，比2002年增长82.1%，年均增长12.7%。(2)城镇化进程显著加快。2007年全市城镇化水平达3823、%,比2002年提高8.8个百分点。按照城乡统筹的理念，合理布局城镇体系，促进产业、人口向城镇集中，坚持高起点规划、高标准建设、高质量管理，编制了XX市城市总体规划。围绕打造宜居、宜业城镇，完善功能，提升品位，加大了城镇建设力度。（3）社会事业协调发展。2007年城镇居民人均可支配收入达10575元，农民人均纯收入达3879元，分别比2002年增加4702元和1286元。综上所述，各项主要经济指标均创近年来最好水平。这种强劲的经济增长势头必将极大地促进XX市房地产行业的发展，有一定稳定收入的家庭愿为住房和家庭轿车等大宗商品贷款消费。随着经济的快速发展，人民群众的收入水平不断提高，生活质量不断提24、升，生活的理念也发生了很大变化，开始讲究生活的安全、舒适、方便等质量问题。购买商品房成为XX人改善和提高生活质量的首要条件。212 XX市人口增长情况分析：采用定性与定量分析相结合的方法进行测算。2002年XX市人口发展到664万人，2006年XX市人口发展到680万人，20022006平均增长3.2万人，2007年达到了683万人。XX市第三产业增长迅速，教育、住宅、商贸等发展速度高于其它行业，发展势头仍在增加。根据XX市“十一五”规划有关精神，到2010年，市区人口计划发展到100万人，建成区面积达到80平方公里。无论从实际情况来看，还是从“十一五”规划来分析，XX市随着人口的大幅度增长，25、对住宅的需求量将会大幅度增长，它们之间成正相关关系，为此将会带动XX市的房地产快速发展，为住宅消费开辟广阔的市场前景。213 近期规划用地布局和土地市场状况：近几年XX市城市建设用地发展较快，城区建设用地由2002年的32.28平方公里发展到2006年的43.47平方公里和2007年的45.71平方公里，2002年至2007年共增加城市建设用地13.43平方公里，平均每年增长2.23平方公里，6年间城市用地规模扩大了41.6，近期规划人均用地指标按93.22平方米（1993年人均81.5平方米），规划到2010年人口规模发展到100万人，用地规模发展到80平方公里，城市的发展原则为：依托道路，26、基础设施先行，公益性项目先期建设。本小区所用地块为XX市近期规划的生活用地，各项外协配套条件均有保障。214XX市房地产发展现状分析：“十一五”是XX市经济社会快速发展的关键时期，也是城市化进程加快，城市建设快速发展的黄金期。随着城市人口增长，城市规模扩大，XX市的房地产业发展迅速，为保持良好的发展势头，市政府加强了对房地产业的综合调控，准确把握房地产业的总量和走向，使房地产业既不飞涨，也不崩盘，房价稳中有升，始终保持持续、健康发展的态势。XX市房地产业起步较晚，规模都比较小。随着社会经济的发展，近几年房地产市场化运作水平逐年提高。国家发改委公布“经济形势分析”报告称，2007年全国房地产开发27、投资增长有所加快。数据显示，2007年1-12月，完成房地产开发投资25280亿元，增长30.2%，增速同比上升8.4个百分点。房地产开发投资占城镇投资的比重为21.5%，同比提高0.7个百分点。2007年，XX市房地产投资完成23.05亿元，比上年增长4.9%。目前XX市的房地产开发销售形势良好。XX市居民住房现状有以下两种形式：经济适用房（含集资建房）和商品住宅，集资建房和经济适用房是房地产市场不发达情况下的产物，带有一定的计划经济时代的特征，主要是单位和政府为了解决低收入职工的住房困难，由政府给予一定的优惠政策，但房地产的开发和销售受到很大限制，远远不能满足居民的购房需求，这部分市场要靠28、商品房来补充。由于经济适用房的建设受到很大限制，使其很难满足富裕起来居民对房屋建设的要求。商品房虽然相对价格较高，但其环境、质量、安全、舒适、物业管理等方面能够满足人们的要求，因此，商品房成为了人们购买的热点。目前，XX市的二手房和房屋的租赁市场还很不成熟，发展相对缓慢。一方面原因是XX市流动人口相对较少，不能形成有序的房屋租赁市场。另一方面原因是XX人受传统观念影响，愿意购买房屋成为自己的家产，而不愿意租赁别人的房屋。从近几年XX市的房地产走势来看，呈现逐步上升的趋势，尤其近两年，由于地价和房屋结构的改变，房价呈大幅度上涨趋势，目前趋于平稳。总体而言，目前XX市的房地产成熟度相对较低，开发建29、设理念比较落后，小区的规划、绿化、设计、物业管理都很一般，缺乏景观、绿地的设计，智能化系统配置简单，没有好的安全防护系统，物业管理水平和收费较低，房地产营销方式和观念落后，缺乏科学营销手段。总之，XX市的房地产市场还处于初步发展阶段，发展潜力很大。215 XX市房地产需求分析与总量预测：目前XX市的住宅消费人群主要是有房户的更新换代，积极购买高素质、高品位的住宅，形成了中高档楼盘的主要消费人群。按照“十一五”规划，城市住房建设20082010年建设商品住房5.076万套，总建筑面积489万；其中实行经济适用住房货币补贴的商品住房1.149万套，建筑面积97.8万。2010年，在我市市区人口达到30、78万，居民人均可支配收入达到10500元（“十一五”计划数值）的情况下，2008年、2009年、2010年3年需增加住房面积492万平方米，平均每年增加164万平方米的住宅面积。216 国家的宏观经济政策对XX市房地产市场的影响分析：我国在“十一五”期间已制定了完善城镇功能的发展战略。城镇功能是城镇生命力和竞争力的基础，关系到城镇发展的质量和城镇运行效率，加强城镇基础设施建设，健全城镇居住、公共服务和社区服务等功能，这是各类城市发展的共同任务，要根据城镇的功能定位和规模，面向未来，量力而行，统筹规划，合理布局，加强城镇基础设施建设，要坚持先规划、后建设、完善系统的原则，加强给排水、交通、能源31、信息等基础设施建设，要以人为本，发展社会服务，为城镇居民创造健康、文明、安定的社会环境。要加强住宅建设，改善居住条件，不断完善城镇的居住功能。XX市的房地产处于起步阶段，住宅建设的任务很大，房地产发展前景很广阔。国家正在对房地产行业进行清理整顿，主要清理整顿手续不完善、占用基本农田和耕地的房地产项目。该项目属于城市建设用地在建项目，符合房地产开发建设用地的所有条件。所以对本项目不会带来很大的建设影响，只是提高了项目资本金贷款比例，其它没有影响。相反，由于国家将实行更加严格的房地产审批手续，土地费用将大幅度提高，这将会给本项目带来很大的商机，产生更好的财务效益。22 该项目市场预测分析与销售价32、格的确定 221 项目市场预测分析2211 本项目的地理优势：地理位置优越，建设条件良好，建筑设计、物业管理理念先进。项目位于团结东大街以南，北长街以东，方圆集团西片区以西，卫生街以南，为XX市政府重点发展区域，该地块地势平坦，交通便利。这将形成小区良好的外部条件；周围无污染源，空气清新，综合配套齐全，附近教育、金融、医疗、餐饮等机构众多，文教机构有XX学院、逸夫小学、XX市第三中学等；医疗有XX市第一医院、XX眼科医院等；购物场所有项目本身配套商业、华天超市、中北商城、家乐园超市、物美百货等；餐饮有晨光商务酒店、湘江酒店、起源小厨等高中档饭店，为居民居住和生活带来很大便利。综合考虑，本项目除33、满足人们的居住需求外，还蕴涵较大升值潜力，具有一定的投资价值。2212本项目的需求优势：该项目商住结合需求面大。：住宅部分既有可满足想改善住房条件的大面积住房；更有可满足人基本需求的小面积住房；也有可满足求发展的高收入者需求的商业店铺。可满足高、中、低不同人群的需求。市场前景广阔。2213同类项目销售情况调查：A. 凰家阳光巴厘岛：该小区位于XX市桥西区八一大街与钢铁路交叉口，总占地300亩，总建筑面积约17万平方米。目前该项目高层住宅平均售价订为4000元/ M2，车库平均售价为2500元/ M2，小区销售情况良好。B.金域首府：项目建设地址位于XX市桥西区龙岗新区正中央，地理位置较偏，占地34、面积233亩，总建筑面积约40万平米。高层住宅楼均价4300 元/平方米，车库平均售价2600元/ M2，小区销售情况良好。C.盛世公馆：位于XX市桥西区钢铁北路与泉北大街交叉口北行500米，地理位置较偏，建设规模为占地90亩，总建筑面积约150000平方米，高层住宅楼均价4600 元/平方米，商业均价13000元/平方米,车库平均售价2700元/ M2，小区销售情况良好。D燕云台：位于地处XX市桥西核心区，建设规模为占地300亩，建筑面积50万平方米，高层住宅楼均价4800元平方米，该小区销售情况良好。222 本项目销售价格的确定：参照XX市类似小区完工住宅楼销售情况，以及本市消费水平，结合35、本项目的特点，确定XX住宅小区一期工程项目的各类建筑销售价格，其中高层住宅楼售价为3800元/ M2，住宅底层商业售价为12000元/ M2，车库售价2500元/ M2，所定价格均为平均价格。 23 建设规模的确定 XX住宅小区项目依据城市建设规划和城市基础设施的保障能力，以地域面积确定建设规模，分期进行建设，本项目为XX住宅小区一期工程。231 本项目用地规模及使用情况详见表21。表 21XX住宅小区一期工程项目用地规模及使用情况表序号指 标 名 称单位数 量所占比例（）备注1住宅用地2435050.832公建用地27005.643道路硬化占地32006.684绿地1765036.855项目36、总占地47900100232 本项目建设规模：项目占地 47900平方米，规划总建筑面积为183400平方米，其中住宅建筑面积为133600平方米，底层配套商业3475平方米，配套公建3925平方米，地下建筑面积42400平方米（其中车库22140平方米）。设计居住户数1184户，居住人口3788人(按户均3.2人计算)，详见项目建设规模指标表22。项目建设规模指标表表 22序号指 标 名 称单位数量备注1项目建筑面积1834001.1高层住宅建筑面积1336001.2地下建筑面积424001.3配套商业建筑面积34751.4配套公建建筑面积39252项目绿地率%36.853项目设计户数户1137、844项目进住人口人37885项目住宅容积率%2.94第三章 建设地点及主要建设条件的保障 31 建设地点的选择XX住宅小区一期工程位置选择在XX市团结路160号。地理位置优越，交通便利，周围没有污染严重的单位和企业，地势平坦，环境较好。在这里建设住宅小区，符合XX市城市发展规划和用地规划，外协配套条件供水、供电、供气、供热、线路等均有保障。 32 主要建设条件的保障 321 自然气象条件和资料 3211 外协配套条件均可从团结东大街、邢州北路连接，能满足项目建设要求。 3212 项目地势基本平坦，防洪、排水均能达到建设要求；地质较好，抗震设防烈度为7度，无不良地质现象；气温、风向等自然条件均38、符合项目建设要求。 3213 XX市位于华北平原南部，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥，属于暖温带大陆性季风气候，基本气象资料如下： 绝对最高温度：42.7 绝对最低温度：21.6最热月平均气温：28.1 最冷月平均气温：11.7 主导风向：冬季西北风，夏季东南风 最大风速：夏季最大风速10m/s，冬季最大风速12m/s 历史最大风速：34m/s 年平均总降雨量：600mm 日最大降雨量：304mm 小时最大降雨量：68mm 夏季室外相对湿度：73 冬季室外相对湿度：63 冻土深度：440mm 冬季采暖室外计算温度：0.8 夏季通风室外计算温度：31 风荷载：0.3KN/m2 雪荷载：0.35KN/39、m2 抗震设防烈度：7度 322 供电、供水、排水、供热、供气等外协配套条件保障情况项目供水、排水、供电、供热、供气、通讯、有线电视等均通过小区统一规划的公用设施供应，就近与城市线路管网相连。团结东大街及邢州北路设计有给水、排水、供热、供气、供电等各种管线，可由此引入小区公建区，小区的供水、排水、供热、供气、供电等已经有关部门同意，均有保障。 323 交通条件 项目位于团结东大街及邢州北路交叉口西南方位，团结东大街是贯穿城市南北主干道之一，公交车有1路、2路、8路、12路、101路通到本项目，交通十分便利。 324 主要协作条件项目在城市规划的区域内进行建设，即将发展成为XX市区新的居民生活区40、。该项目的建设使该地块得到了充分利用，有利于繁荣XX市市区经济，改善XX市市区交通、居住、商贸环境，使城市路网更趋合理，项目会产生巨大的社会效益。XX市区有多家建筑设计单位，工商企业林立，金融、咨询、城市配套等服务机构众多，主要工业有煤炭、电力、冶金、建材、机械、化工、轻工等，可为项目建设提供多方面的协作，项目所需的钢材、水泥、石灰、砖瓦、木材、涂料等均可就地解决。325 周边环境项目建设地周围有开元寺公园广场，逸夫小学、XX市第三中学、XX学院等等许多公益性项目；周围没有大型工业污染源，空气清新、环境优美、自然和地理环境异常优越，非常适宜小区的建设。第四章 建设方案41确定建设方案的原则根据41、国家、省和市政府及有关部门关于商品房建设的有关政策，结合本项目的特点，在本项目建设方案的制定上主要遵守如下原则：411经济适用、设计新颖的原则。坚持以经济适用为主，力求住宅设计新颖、别致，超前性实用性相结合，体现现代建筑风格和时代气息，塑造优美的城市空间形象，最大限度地合理利用建筑面积。在平面布局上，充分利用好每寸土地，功能设施分区设置，人流、物流布置得当、有序，楼体错落有致，使有限的土地创造出较高功能和环境效果。争取以较小的投入产生较高的实用价值和优美的建筑效果。412配套齐全、服务周到的原则。立足于XX市现有基础条件，充分利用好城市功能设施，保证水、电、热、气供应设施齐全，入学就医方便，环42、境保护等项物业管理工作高效运营，为居民提供多方位的、及时的服务。413局部服从全局的原则。在小区规划设计上以城市总体规划为指导，在功能设置、土地利用，环境效果等方面与城市总体规划相衔接，达到和谐配套，突出总体风格、特色。414以人为本的原则。在充分利用项目建设地点交通方便，环境安静、空气清新等特点的基础上，进一步改造、提高居住环境，坚持“绿色、现代、和谐”的理念，搞好绿化、美化、娱乐，创造适宜人们居住、休闲和发展的空间。415技术先进和质量第一的原则。以保证各类建筑物坚固、耐用为根本，并尽量应用新型建筑材料、新型节能设备、新型设计等当代先进、适用的科技成果，体现出较高的利用自然、改造自然、节约43、能源与资源的效果。416适应市场的原则。按照我市不同层次居民的需求和国家、省、市建设商品住宅的有关政策，尽力做到充分结合，设计不同结构和不同面积的单元，以适应市场需求。42建设方案421总图布置与场内交通4211总图布置。一期工程建设1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#高层住宅楼 8栋，除首层商业为框架结构外，均为框剪结构；在1# 和2#宅楼之间建设配套公建A#号楼（2层，首层为商业）与B#楼(1层)，详见平面布置图。4212场内交通。本项目所建住宅小区的交通按三个等级道路规划，即主干道、支路和宅间道。小区主干道位于小区西侧（宽12.5米）、南侧（宽3.1米）、北侧（宽1621米）；支路分44、布于小区中央景观，连接小区中每个院落，路宽根据实际情况设计；宅间道根据不同情况按宽213米设计，各住宅楼之间分布有人行、自行车、机动车出入口。小区机动车的停放，一部分存入地下车库，另一部分采取地上停车位（多设于小区的消极空间）有序停放，以避免机动车噪声对居民干扰。422土建工程4221场地整理。本项目充分利用闲置荒地，建设场地比较平坦，为使雨雪水和污水能够顺利排除，并顺利进入城市市政排水系统，在竖向布置设计中，利用地下室、构筑物挖掘出的土方进行大面积填方并轧实，以保证场地坡向城市道路。土方填方时，应清除建筑垃圾，确保施工质量。4222小区内道路及硬化。本项目共需构筑场内道路广场等3200平方米45、。道路采用水泥混凝土路面，厚度150-200毫米，边道采用水泥彩砖铺砌，坡度一般取0.003，楼间道坡度取0.0020.003。4223住宅楼。共计建设不同面积高层住宅8栋（共1184户），均高25.4F层，框剪结构。总住宅建筑面积133600平方米。其主要设计内容为：A. 本着“经济、适用、安全、美观”的要求，力求为居民提供一个新世纪不觉滞后的居住环境，以满足不同层次用户的购房需求。B. 在居住平面结构上，合理安排客厅、餐厅、厨房和卫生间，使公用空间与私密空间分隔、动静活动区域分开，有利于室内家俱等物品布置；客厅和主卧室相联，以利于阳光射入和主人半室外空间活动；并在适当的空间设置储藏间。整个46、住宅设计，体现实用性和超前性。4224商业建筑主要为分布于各楼（含配套公建）首层的配套商业，均为框架结构；总建筑面积3475平方米。4225 地下建筑包括小区中央景观地下车库与设备用房，建筑面积42400平方米。4226配套公建设施：本次社区卫生服务站(1层)、文化活动站（1层）、储蓄所及邮电所(1层)、市区服务中心（1层）、市区居委会（1层）、物业（1层）及建设市政公用、行政管理等配套公建，建筑面积3925平方米。423主要公用工程设置4231供电。XX住宅小区一期工程户均用电负荷按5KW设计，本期设计1184户，利用系数为0.52；室外照明及其它用电负荷按1.44KW估算，商业按每平方米347、0W计算，利用系数为0.8。本项目正常总用电负荷为3163.24KW，需安装4台1000KVA变压器。本工程由市供电网引一路高压电源至变压室，经变压器变压，低压系统采用单母分段式，配出线采用地埋电缆引至各用电点，一户一表分户计量。4232 给、排水。XX住宅小区一期工程居住人口3788人，住宅最高日生活用水指标为120L/P.d，时变化系数为2.3，日最高用水量1045.5m3；道路、绿化用水消耗指标2L/m2.d，道路及硬化3200m2、绿化面积17650m2，日最高用水量41.7m3。管网漏失率按10%计算。消防栓用水量室外按20L/S，室内按15L/S计算。综上所述，本项目总用水量为1248、08m3/d。本项目采用市供水公司提供的水源，由中华路供水主管线引入小区加压水泵房，小区的供水方式为：住宅楼四层以下由市供水管线直接供水，四层以上经压水泵二次加压后供应，水表设在室外水表井内，分户控制计量。这样可充分利用城市管网的有效水压，减少设备投资，降低能源消耗，提高经济效益。本项目需要排出的水，主要是生活污水和雨雪水。生活污水地下排水管网汇入城市排水系统；雨雪水通过收集井排入地下雨水排水管网，由地下雨水排水管网汇入城市排水系统。经计算污水排出量为966.21m3/d。XX住宅小区一期工程用水量表序号项目名称最高日用水量（m3/d）最大时用水量（m3/h）1住宅1045.543.62道路、49、绿化喷洒41.73未预见量及损失120.8合 计12084233热力供应与采暖。本项目采用城市集中供热。冬季采暖所需热力由项目区热力交换站供应，热力管线从中华路接入，通过热力管网系统送入各用户。热力表设在室外楼梯间平台，分户控制计量。具体由热力公司负责设计施工。本项目供热室外设计参数：冬季采暖室外计算温度0.8，冬季采暖室内设计温度卧室18，方厅18，走廊15，卫生间15，卫生间兼浴室25。由于目前节能住宅的大力推广及节能设计标准和节能技术规范的实施，建筑物的采暖指标已大大降低，本次设计居住建筑采暖指标为13W/m2。住宅建筑面积133600m2，热负荷为1736.8KW，商业建筑面积347550、 m2，商业建筑采暖指标为17W/m2，热负荷为59.08KW。4234燃气。本项目生活燃气用量按0.2m3/ h户设计，每日按3小时计算，设计户数3788户，日总用气量为2272.8m3。项目所需天然气，由燃气调压站经地下管网输送各用户。根据有关协议，具体工程由燃气公司负责设计施工。4235弱电。电话、宽带网线和有线电视网线路，从钢铁北路、中华路接入项目区，分别由中国网通XX分公司、中国铁通XX分公司、中国电信XX分公司和XX有线电视传输公司等负责，与建筑工程同步设计、施工。424绿化、美化本项目的绿化分为公共绿地和宅间绿地。公共绿地主要为休闲广场绿化及项目区中央景观绿化，并在其中设置各种雕51、塑进行美化。宅间绿地主要是在人行道两侧栽培有观赏价值的树木，楼宇之间和其它边角地种植草坪和花卉。整个小区绿化的设计格调，以草坪为主，并散落点缀松类、花木，使整个小区四季常绿、常年有花。本期建设绿化面积17650平方米。425材料、设备的选择4251本项目主要材料、设备采取招标方式选择。在选择上，一是坚持配套性原则，即按照总体设计，保证各环节之间的能力均衡和衔接、配套，避免在使用过程中形成“大马拉小车”等能力失调现象，造成长期性的资源浪费。二是坚持先进性和实用性相结合的原则，尽量选用目前国家推广的性能先进和节能、节水型设备，保证产品质量和寿命期安全、高效，将国家确定的定点产品生产企业作为首选目标52、。三是经济实惠的原则，在同等条件下选择价格低廉的生产厂家。4252本项目主要材料设备为公用工程材料设备和消防与环卫材料设备。主要有供电设备、供热设备、消防设备、给水二次加压设备、燃气调压设备及各种管线管材。 第五章 节能、环保、卫生、消防及安全51 节能5-1-1 建筑节能用能标准5-1-1-1节能指标：居住建筑节能率达到65%、公建建筑节能率达到50%。5-1-1-2节能设计要求：根据民用建筑设计原则、公用建筑节能设计标准、居住建筑节能设计标准DB13(J)63-2007和全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇（建质2006277号）规定，外墙体、屋面、外门窗节能设计传热系数限值附合建筑节能用53、能标准。 、居住建筑外墙体、屋面、外门窗传热系数限值表序号围护结构部位传热系数W/（mK）体形系数0.30.30体形系数0.41外墙(包括非透明幕墙)0.550.452屋面0.5 0.43底面接触室外空气的架空或外挑楼板0.550.454非采暖空调房间与采暖空调房间的隔墙或楼板1.51.55第一朝向外窗(包括非透明幕墙)窗墙面积比0.23.53.00.2窗墙面积比0.33.02.50.3窗墙面积比0.42.72.30.4窗墙面积比0.52.32.00.5窗墙面积比0.72.01.86屋顶透明部分2.72.77地面热阻R（mK / W） (含周变地面和非周边地面)1.5采暖、空调地下室外墙（与土54、壤接触的墙）1.5公共建筑外墙体、屋面、外门窗传热系数限值表序号围护结构部位传热系数W/（mK）体形系数0.30.30体形系数0.41外墙(包括非透明幕墙)0.600.502屋面0.550.453底面接触室外空气的架空或外挑楼板0.600.504非采暖空调房间与采暖空调房间的隔墙或楼板1.51.55第一朝向外窗(包括非透明幕墙)窗墙面积比0.23.53.00.2窗墙面积比0.33.02.50.3窗墙面积比0.42.72.30.4窗墙面积比0.52.32.00.5窗墙面积比0.72.01.86屋顶透明部分2.72.77地面热阻R（mK / W） (含周变地面和非周边地面)1.5采暖、空调地下室外55、墙（与土壤接触的墙）1.55-1-1-3供热管道标准根据全国民用建筑工程设计技术措施节能篇（暖通空调动力）和公共建筑节能标准，供热管道要求保温材料参数。供热管道要求的保温材料参数值表序号指标名称单位数量备注1导热系数1.1平均温度350W/（m2）0.121.2平均温度25W/（m2）0.0642保温材料密度2.1硬质Kg/m33002.2软质或半硬质Kg/m32003含水率%7.54硬质材料抗压强度MPa0.45-1-1-4照明用能标准按照GB50034-2004标准，本项目主要场所照明功率密度之间下表。居住建筑每户照明功率密度值房间照明功率密度（w/m2）对应照度值（lx）现行值目标值起居56、室76100卧室75餐厅150厨房100卫生间1005-1-1-5风机、水泵效率标准风机、泵类效率最低限值序号设备名称效率%备注1通风机852水泵类855-1-1-6供热节能标准按照中国节能技术政策大纲（国家发改委。科技部2006年12月）、居住建筑节能设计标准DB13(J)63-2007、公共建筑节能设计标准GB50189-2005及当地设计温控标准，冬季采暖合理控制标准为：冬季采暖：室外计算温度 0.8室内控制温度 165-1-2本项目节能设计依据下列规范：（1）、中华人民共和国节约能源法（2）、居住建筑节能设计标准DB13(J)63-2007（3）、民用建筑节能设计标准JGJ26-96（57、4）、节能中长期专项规划（发改环资20042505号）（5）、中国节能技术政策大纲（国家发改委。科技部2006年12月）（6）、采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003（7）、管道绝热工程设计规范GB50264-1997（8）、公共建筑节能设计标准GB50189-2005（9）、绿色建筑评价标准GB/T50378-2006（10）、外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004（11）、建筑照明设计标准GB50034-2004（12）、建筑采光设计标准GB/T50033-2001（13）、河北省节约能源条例（2006年5月4日河北省第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）5-158、-3 能耗状况和能耗指标分析：根据国务院关于加强节能工作的决定、河北省人民政府关于加强节能工作的决定 及XX市人民政府关于加强节能工作的决定规定，新建民用建筑应严格执行节能65%、公共建筑节能50%的标准。近年来，随着人民生活水平的提高，人们对居住、工作环境舒适度的要求相应提高，采暖和空调制冷普及应用，煤、电、燃气等能源消耗逐年大幅度增加。因此，执行国家有关节能政策，采取适当的节能措施是十分必要的。按照国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知（国发200521号）、国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）、河北省人民政府关于加强节能工作的决定（冀政200690号）和 国家发展改59、革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787号）精神，国家要求在生产、建设、流通等领域节约资源，尽快建立健全促进节约型社会建设的体制和机制，以资源的高效和循环利用，促进经济社会可持续发展。目前，我国的能源利用效率仅为33，比发达国家落后20年，相差10个百分点。能源消费强度大大高于发达国家及世界平均水平，约为美国的3倍，日本的7.2倍。 建筑能耗已接近我国社会终端总能耗的30，到2020年可能逼近40。就全国而言，在既有的约400亿平方米城乡建筑中，99为高耗能建筑；新建的数以几十亿平方米计的建筑中，95以上仍为高能耗建筑。它们的单位建筑面积采暖能耗，相当60、于气候条件相近的发达国家节能建筑的2-3倍。据有关资料显示，目前我国建筑能耗约占全国总能耗的1/4以上，住房能耗过高已成为能源的重负。随着新型墙体材料在建筑业的广泛应用，预计到2010年可为我国节煤800万吨，2020年节煤1400万吨，使资源消耗量减少30%以上。XX能源供应可满足本项目需求。本项目所需能源供应状况分析如下：建材供应：XX有多家建材公司，本项目可就地取材，便于本项目的顺利实施。水、电、热、气供应：本项目所需水、电分别由XX市供水公司和XX市供电公司供应；本项目集中供热热源由XX市供热公司、供气由XX市煤气公司集中供应。5-1-4 节能措施和节能效果分析5-1-4-1建筑节能措61、施本项目总建筑面积为141000平方米，采暖面积为141000平方米其中住宅采暖面积133600平方米，商业采暖面积3475平方米，公建采暖面积3925平方米。1、本项目采取的建筑节能措施如下：（1）屋面：采用保护层为40厚细石混凝土，找平层为20厚1：3水泥砂浆，砂浆中掺聚丙烯0.75-0.90千克/立方米，保温层65mm，找坡层为1：8水泥膨胀珍珠岩找2%坡，最薄处20mm厚，结构层为100厚钢筋混凝土屋面板，传热系数为0.38w/(m2k)。（2）墙体：20厚外墙内抹灰，190厚混凝土空心砌块，10厚空气层。保温层采用聚苯板（EPS），保温层厚度80mm，10厚外墙外饰面，墙体总厚度3162、0mm，主体部位传热系数为0.48w/(m2k)，外墙平均传热系数为0.49w/(m2k)。不采暖楼梯间隔墙、分户墙：混合砂浆，加气混凝土砌块墙，总厚度240mm，传热系数为0.94w/(m2k)。（3）地面：20厚水泥砂浆地面，60厚素混凝土，防潮层，90mm聚苯板（EPS）保温层，100厚素混凝土，总厚度270mm，传热系数为0.28w/(m2k)。（4）不采暖地下室顶板：地砖10mm，1：4干硬性水泥砂浆20mm，钢筋混凝土楼板100mm，85mm膨胀聚苯板保温层，20mm聚合物防裂砂浆抹面，总厚度235mm，传热系数为0.50w/(m2k)。（5）分户楼板：地砖10mm，1：4干硬性水63、泥砂浆25mm，65mm水泥膨胀珍珠岩保温层，现浇钢筋混凝土楼板100mm，总厚度200mm，传热系数为1.55w/(m2k)。（6）外窗：采用塑钢窗，玻璃为辐射率0.15，玻璃传热系数为1.80w/(m2k)，窗的传热系数为1.82w/(m2k)。2、为充分节约能源，住宅楼采用节能结构设计，卧室设在阳面，既利用住户冬季获取日照能源，又避开夏季烈日夕照产生的辐射。3、在供电设备和用电设备的选择上，本项目选用国家推广的节能型产品，并积极采用节能和节材型建筑材料及设备。室外建筑色彩以浅色为主色调，以利于反射夏日阳光辐射和充分利用自然光线，供热管道外敷高效保温材料，并采取防腐措施。以上节能措施，可大64、大降低能耗指标。52环保521施工期环境影响分析及治理措施5211 施工期空气影响分析。该项目在建设过程中，对空气环境产生影响主要是扬尘，即旧建筑物拆除、土方挖掘、物料运输与堆放及施工现场扬尘。施工过程中，采取蓬布覆盖或定时洒水。对施工过程中产生的建筑垃圾要及时清运，避免沿途抛洒，所有施工场地道路都要硬化。在施工现场设专人监管建筑垃圾和建筑材料堆放、清运、处置。5212施工期噪声影响分析。建筑施工的噪声源主要为施工机械和车辆产生的噪声。建设单位在与施工单位签定合同时，应要求其使用的主要设备为低噪声机械设备，同时在施工过程中设专人对设备进行定期保养、维修，并严格按照操作规程使用。除此以外，要合理65、安排施工时间和进度，施工单位要严格按照“XX市城市市区环境噪声污染防治管理办法”的规定，除工程必须外，严禁在中午12：00至14：00、晚上22：00至次日6：00期间施工。相对固定的机械设备，要坚持入室操作。5213 施工期物体废弃物对环境的影响。施工期开挖土方大部分用于地基回填，其余用于抬高地表，一般无弃土外运。固体废弃物主要为施工过程中产生的建筑垃圾，以及施工人员进驻产生的部分生活垃圾，均属于一般固体废物。因此，对施工过程中产生的少量建筑垃圾及生活垃圾应及时清运处置。5214施工期废水对环境的影响。本项目施工废水主要为生活污水，水量较少。临时厕所防渗旱厕，定期清理用于农肥。施工期间基本无66、其它废水，不会对地表水环境和周围环境产生负面影响。5215施工期生态环境影响分析。项目建设地点近距离内没有水源地、自然保护区等环境敏感点。水土流失的影响主要是施工使原有的地表土层受到破坏，或施工形成的土堆不及时清理，遇较大降雨冲刷，容易产生水土流失。由于项目建设地点地势平坦，所以发生水土流失现象可能性很小，只要加强施工管理、合理安排施工进度，完全可以避免。522 运营期环境影响分析及治理措施5221 水环境影响分析。项目建成后，废水主要是生活污水，无工业用水。这些废水经化粪池、沉淀池处理达标后，经污水管网排入城市排水系统。因此，对区域地表水环境影响不大。5222 空气环境影响分析。该项目采用集67、中供热，对环境不会造成影响。项目区生活全部使用天然气，对空气环境影响甚微。5223 声环境影响分析。本项目运营期主要噪声污染源来自供水、加压泵等设备产生的噪声。应对噪声源采取降噪措施，并且尽量布置在远离居民住宅地方，以期将噪声降低到最低程度，避免对周围环境造成不良影响。5224 固体废弃物对环境的影响。运营期主要是生活垃圾，为适应垃圾分类处理的需要，拟在每栋楼前设置垃圾箱，定时由物业公司清运，运往垃圾处理厂进行处理。523 生态环境影响分析该项目是XX市市区发展的一个重要内容。规划标准高、设施完善，服务周到，对提高居民生活质量具有重要作用。户型设计实用超前，日照、采光良好，基础设施齐全，交通便68、利。项目建成后，这将会给居民带来一个舒适的居住环境和休闲娱乐环境，对XX市整体建设也会起到积极推动作用 53卫生531本项目建成后，居民比较密集，流动人口众多，疾病发生和流行、传染的机会亦会较多。影响居民健康的主要是：苍蝇、蚊虫、老鼠的叮咬和传播，传染病患者的传播，以及突发疾病对人造成的危害，做好卫生防疫工作。532为有利于居民的健康，采取如下措施：5321对垃圾搜集点、垃圾转运站、公厕和其它苍蝇及蚊虫出没、孽生机会较多的地方喷洒药剂，并动员居民开展灭鼠。此项工作由物业管理机构设专门人员负责。5322小区物业管理机构专门设置医务室，定期组织居民进行健康状况检查，并做好疾病预防工作，对危重病号及69、时协助住户处理。 54消防及安全541影响居民安全的因素，主要是火灾、触电和其它人身伤害事故。由于住户密集、流动人员多，各类家庭可燃物总量大，特别是使用的天然气属于易燃、易爆物品。542为防止火灾发生，采取如下消防措施：5421在总体规划和建筑设计上，在住宅建筑的防火间距、安全疏散、道路布局、建筑构造等方面，严格执行建筑设计防火规范、多层民用建筑防火设计规范（GB504595）。5422按照建筑灭火器配置规范的要求，室外消防给水管道并联在住宅区直供管线，干管直径设置大于100mm，用水流量不低于20L/S。消火栓沿消防给水主干管布置，间距100120米，每个消火栓保护半径控制在150m以内，在70、住宅楼每个单元及门市配置泡沫灭火器和干粉灭火器各一台。5423天然气管道按煤气公司规定建设，严格按消防防火要求设计，并做好住户安全宣传教育工作。5424加强对消防的管理，物业管理机构对居民区和商铺设专门人员负责，并配置机动灭火器。同时，搞好防火知识宣传，教育居民安全使用天然气，并加强对防火安全的检查，严禁居民带入和储存非生活性易燃易爆物品。543为防止触电及其它人身伤害事故发生，小区内输电线路采用地下电缆、室内输电线路采用墙内板底暗线，对变压器和主要开关实行封闭管理，并设专人负责。同时，对楼顶、机器运转的公用设施房间等易出现危险的地方，严禁闲杂人员进入，并杜绝一切打架、斗殴等扰乱居民生活的行为71、。544安全5441安全保卫。在出入口和小区内要害地段安装自动监控系统，大门口设置门卫室，全天侯24小时有人值班，同时，物业管理机构组织的专职保安人员对商铺和小区进行24小时巡逻。5442 人防工程与防雷、抗震设计54421人防工程：根据XX住宅小区一期工程整体规划，地下停车部分，平时为地下建筑，战时为人防工程。54422防雷设计：为保证人员与建筑物的安全，在建筑物的顶部装设避雷带，突出屋面的所有金属物体必须与之可靠焊接，导线采用建筑物柱内的钢筋引下，接地装置考虑土地问题，采用水平接地体围绕建筑的四周形成闭合回路，接地电阻小于4欧姆，变电室内的变压器中性点直接接地，并与变电室接地网可靠连接，实72、测接地电阻小于4欧姆，低压网络中电器设备采用接零保护。54423 抗震设计：根据XX市人民政府关于印发XX市地震安全性评价管理办法的通知要求，该项目严格按照XX市地震安全性评价管理办法执行，搞好地震安全性评价和抗震设计。 第六章项目实施的管理、实施进度安排和招投标方案61项目实施的管理611管理机构6111根据国家计委（现为国家发改委）关于建设项目实行法人责任制的暂行规定，该项目实施的管理，实行项目法人责任制。由项目法人单位河北XX房地产开发有限公司组建法人管理机构，从项目前期工作到建设完成乃至建成后的物业管理和清偿工作，一条龙负责到底。在项目实施过程中，严格执行国家、省市商品住房政策和河北省73、规定的基础上建设“六制”原则，建立健全各项管理和监控机制，实现安全、科学、高效运营。6112项目法人管理机构，按照公司法的规定组建，设董事会、监事会和理事会，河北XX房地产开发有限公司董事长XX为项目法定代表人。612工程监理和建筑质量的监督、检查为确保工程质量，争取创造全市一流工程。按照国家实行项目监理制的要求，委托有资质的监理部门对工程建设进行全面监理，并实行工程质量和工期责任制。项目法人单位配合质量监督检查站、监理人员的工作，及时处理问题、消除隐患，确保工程质量。62项目实施进度安排621项目实施内容项目实施的主要内容，包括项目可行性研究报告的编制与审批、建设地点的勘测与初步设计、施工图74、设计、五通一平、施工招标、土建工程、设备购置与安装调试、竣工验收、交付使用，物业管理机构组建和人员招聘等。622项目实施进度安排整个项目的实施，从前期工作到建设完成，计划2年时间完成，从2011年下旬开工建设,预计到2013年下旬结束。详见项目实施进度计划表6-1。63项目招投标方案根据国家计委3号令、9号令和中华人民共和国招标投标法，该项目的勘察、设计、监理、施工和重要设备材料的采购均委托有招投标资质的单位进行公开招标，并按规定在有关媒体上发布招投标信息。第七章 投资估算与资金筹措方案71 项目投资估算711 项目概况XX住宅小区一期工程占地面积47900m2,其中建筑占地面积27050m275、，道路硬化面积3200m2，绿地17650m2，共建住宅楼8栋及附属商业，其中住宅为框剪结构，附属商业为框架结构，总建筑面积183400m2，其中：住宅133600m2，商业面积3475m2，地下建筑42400 m2，配套公建3925m2。712 编制依据1. 河北XX房地产开发有限公司委托书2.“建设项目评价方法与参数”（第三版）2006年由国家发展改革委员会印发3.“投资项目可行性研究指南”（试用版）2002年1月4日由国家发展计划委员会印发4.2003年“全国统一建筑工程预算定额河北省综合基价” 5.2003年“全国统一安装工程预算定额河北省综合基价”6.2003年“全国统一市政工程预算76、定额河北省综合基价”7.2003年“河北省建筑、安装、市政、装饰装修工程费率”8.1999年“河北省建筑工程概算定额”9.1996年“河北省安装工程概算定额”10.2004年“河北省建设项目概算其他费用定额”11.“工程勘察设计收费管理规定”（国家计委、建设部计价200210号）12.国家物价局、建设部价费1992479号，省物价局、省建委冀价涉字1992243号13.国家计委、国家环保总局计价格2002125号14.国家计委计价格20021980号15.河北省物价局、河北省财政厅冀价经费字2001第32号16.河北省物价局冀价经费字200229号17.国家计委、中国建设银行印发“关于改进工程77、建设概预算定额管理工作若干规定”等三个文件的通知（计标（85）352号） 18.河北省物价局冀价经费字2002第43号19.河北省物价局、河北省建设厅冀价经费字2002第27号20.国家财政部、国家经济贸易委员会财综200255号通知执行“新型墙体材料专项基金征收和使用管理办法” 21.XX市建设工程造价管理站“工程造价动态”2008年1-3期22.同行业工程技术经济指标23.本项目所提供的有关技术经济指标24.国家、部门和地区的其他有关文件规定713 基础数据1.建筑面积及占地规模总建筑面积：183400m2其中：高层住宅建筑面积：133600m2商业建筑面积：3475 m2地下建筑面积：478、2400m2公建建筑面积：3925 m2总户数：1184户2.项目区占地总面积：47900m2其中：建、构筑物占地面积：27050m2道路硬化占地面积：3200m2 绿化占地面积：17650m2714 投资估算编制范围投资范围包括：工程的项目前期费、各单项工程的建筑安装费、建设其他费、公建及附属配套及摊销费、设施设备材料费、总图费用、基本预备费和建设期利息，铺底流动资金。715 编制方法及各项费用的确定1.各单项工程建筑安装费根据 “全国统一建筑工程预算定额河北省综合基价 ”、 “全国统一安装工程预算定额河北省综合基价”及 “河北省建筑、安装、市政、装修工程费率”，结合我市房地产开发行业现行造79、价指标，市场竞价因素确定：（1） 高层框剪结构按建筑面积1400元/m2（2） 商业框架结构按建筑面积960元/m2（3） 地下建筑框架结构按建筑面积800元/m2（4） 配套公建框架结构按建筑面积900元/m2（5） 道路硬化按80元/m2（6） 绿化按30元/m2建筑工程投资估算见表7-2 2.公建及配套设施、设备材料费、总图费用根据 “全国统一市政工程预算定额河北省综合基价”、2008年“河北省建筑工程概算定额”及其相关收费标准，设备材料费用根据“河北省工程造价动态”、“XX市工程造价动态”信息，结合目前市场价格及同行业经济技术指标、市场询价确定：（1）室外给水管网按建筑面积：6元/m280、估算（2）消防管网、消防栓、消防器材按建筑面积：10元/m2估算（3）室外排水、雨水管网（含沉淀井、雨水口）按建筑面积：6元/m2估算（4）室外供配电网、照明（含变压器、配电柜）按建筑面积：13元/m2估算（5）室外供热管网按11元/m2估算（6）电梯 按每座20万元计算（7）安全监控系统分摊 按20万元计算设备材料购置、安装费见表7-3 3.工程建设其他费用根据2004年“河北省建设项目概算其他费用定额”（以下简称概算定额）及XX市本行业经济技术指标确定。（1）土地使用费系指按照国家和地方人民政府规定，建设项目征收或者征用土地应支付的全部费用。根据建设单位提供数据，本项目总占地71.85亩，81、费用为15854万元（含契税）。（2）建设单位管理费系指建设单位从筹建之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质开支，以项目工程总投资为计算基数，根据概算定额按下式计算：113+(23896.1-10000)0.8%=224.17（万元）。（3）建设项目前期工作咨询费该项目只计可行性研究报告编制及评估费，按概算定额及市场竞价因素估算2.5万元。（4）规划设计费系指建设单位委托市规划研究咨询部门对小区进行总平面图规划设计审查所发生的费用。按5万元收取。（5）勘察设计费系指建设单位委托勘察设计单位为建设项目进行勘察、设计等所需费用。按建、构筑物占地面积10元/m2。（6）工程设计费系指编制初步设82、计文件、施工图设计文件、非标准设备设计文件、施工图预算文件、竣工图文件等服务所收取的费用。该工程的施工图设计费按建筑面积10元/m2计算。（7）施工图预算编制费由招投标单位编制，包含在招标代理费中（8）工程建设监理费 系指委托工程监理单位对工程实施监理工作所需的费用。该项目只计取施工阶段监理费。根据概算定额按工程投资差别率计算，该工程按工程费用的0.3%计取。（9）环境影响咨询服务费系指按照“中华人民共和国环境保护法”、“中华人民共和国环境影响评价法”对建设项目环境影响进行全面评价所需的费用。该项目环境影响咨询服务费按10万元估算。（10）招标代理服务费系指招标代理机构接受招标人委托，从事招标83、业务所需的费用。按工程费用差额定率累进计算。该项目按工程招标，以工程费用的0.4%计算。（11）工程保险费系指建设单位在建设期间向保险公司投保的费用。根据实际情况甲方不参加保险，由施工单位自主决定。（12）工程质量监督费系指建设管理行政部门依据国家强制性标准规范及设计文件对建设工程的基础、主体结构和其他涉及结构安全的关键部位进行现场监督抽查所发生的费用。根据概算定额按建筑安装工程费的2.1计取。（13）工程交易中心服务费系指工程交易时所发生的费用，依据河北省物价局冀价经费字200243号文件规定，按建筑面积0.4元/m2估算。（14）临时设施费系指为了满足施工需要由建设单位供到施工现场的临时用84、水、电、讯、路、气及场地平整所进行的“五通一平”和建设单位办公、仓储等临时用房费用。根据概算定额按（建筑工程费+安装工程费）的0.5%计取。（15）城市基础设施配套费该项费用为XX市行政事业性收费，项目的市政配套费按新增建筑面积住宅16元/m2、商业建筑20元/m2计取。（16）施工图审查费系指施工图审查机构，受建设单位委托根据国家法律、法规、技术标准与规范，对施工图进行审查所需的费用。XX市现行收费标准，按建筑面积1元/m2计取。（17）新型墙体材料专项基金为加快推广新型墙体材料收取新型墙体材料专项基金。该项基金属于政府性基金。XX市暂不收取此项费用。（18）节能基金属XX市行政收费项目，暂85、不收取此项费用。（19）垃圾代运费属行政收费项目，暂按建筑面积1.5元/m2计取。（20）中学增建费按照建筑面积5元/m2计取，本项目免交（21）文物勘探费按照建筑面积2元/m2计取，本项目免交（22）销售费用系指建设单位在建设期为销售商品房所做的广告，销售人员工资费用按建筑面积2元/m2计取。（23）室内环境监测费系指项目建成后按国家有关部门规定，由建设单位委托有资质的监测单位对室内放射物、挥发物有害成分进行监测所发生的费用。XX市现行价格，按建筑面积2元/m2计取。（24）物业开办费按建筑面积1元/m2计取（25）三通一平摊销根据建设单位提供的数据，按4.42元/m2计取（26）绿化费本工86、程绿地率36.85%，大于规定30%的标准，可不交绿化费4.预备费(1)基本预备费系指投资估算中难以预料的工程费用。按建安费+工程建设其他费用之和的5%计算。（22872.46+1023.64+17540.36-15854）5%=1279.12（万元），注:因土地费用（15854万元）已发生,不再计算其预备费。 (2)价差预备费根据国家计委投资19901390号文件规定，目前价格上涨指数按零计算。5.建设期利息系指建设期内银行贷款利息，建设期利息=各年应计利息之和。根据中国人民银行2009年宣布人民币存贷款基准利率的通知，该项目一期工程建设期为2年，建设期贷款22000万元,年贷款基准利率5.87、4%，建设期利息2376万元。6.铺底流动资金该项目建成后直接交给物业管理部门进行管理，故不核算项目运营过程中的流动资金。7.固定资产投资方向调节税该项费用根据财税字1999299号文件规定，暂停征收。716 编制结果项目总投资=固定资产投资+铺底流动资金固定资产投资=固定资产投资静态部分+固定资产投资动态部分固定资产投资静态部分=建筑工程费用+设备及工器具购置、安装费用+工程建设其他费用+基本预备费=22872.46+1023.64+17540.36+1279.12=42715.58（万元）固定资产投资动态部分=涨价预备费+固定资产投资方向调节税+建设期利息=0+0+2376=2376（万元88、）项目总投资=（42715.58+2376）+0=45091.58（万元）项目总资金=固定资产投资+全部流动资金=45091.58+0=45091.58（万元）项目总投资45091.58万元，全部为固定资产投资。详见表7-11. 按费用构成划分的投资估算表序号项 目 名 称投资估算（万元）占总投资的比例（%）1建筑工程费22872.4650.722设备材料购置、安装费1023.64 2.273其他费用21195.4847.014合计45091.581002. 按投资性质划分的投资估算表序号项 目 名 称投资估算（万元）占总投资的比例(%)（%）1建安工程费23896.152.992工程建设其他89、费17540.3638.93基本预备费1279.122.844建设期利息23765.275铺底流动资金00合 计45091.5810072 项目资金筹措方案1.资金筹措项目总投资为45091.58万元，其中：项目资本金18100万元，占总投资的40.14%；建设单位自筹4991.58万元（预售住宅、商业），占总投资的11.07%；申请银行贷款22000万元，占总投资的48.79%。2.资金使用计划投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项 目计 划 年 限合 计备注第1年第2年1投资计划38395.026696.5645091.581.1建设投资37207.025508.5642715.581.290、 流动资金0001.3 建设期利息1188118823762资金筹措38395.026696.5645091.582.1资本金16395.021704.98181002.2自筹4991.584991.582.3贷款22000220002.4其他项目建设期为2年，计划投入资金45091.58万元，主要用于征用土地、项目前期勘察设计、各种行政性收费、招标代理，设备材料定购、建筑工程主体施工、建设期利息，室内外装修、室内水、暖、电、气安装，部分设备材料订购及室外配套设施施工。所需资金由建设单位资本金、自筹及贷款解决。第八章 经济效益与社会效益分析8-1 经济效益分析8-1-1 基本数据8-1-1-191、 项目计算期 河北XX房地产开发有限公司-XX住宅小区一期工程建设工期为2年，销售期为三年，在第一年实现销售收入的20%，第二年实现销售收入的30%，第三年实现销售收入的50%。按照国务院发布的国营企业固定资产折旧试行条例，项目建成后其折旧年限为50年，但在项目投入使用后，该项目将由物业管理机构独立管理，因此不考虑在项目测算中。8-1-1-2 销售收入 该项目总建筑面积183400平方米，其中,住宅建筑面积133600平方米。房屋销售价格按目前XX市商品房市场价格，结合本项目实际情况进行估算。经测算，本项目可实现销售收入60473万元，其中商业可实现销售收入4170万元、高层住宅可实现销售收入92、50768万元、车库可实现销售收入5535万元。（详见下表）序号名称单价（元/平方米）面积（平方米）销售收入（万元）1高层住宅3800133600507682附属商业12000347541703车库25002214055354合计604738-1-1-3 总成本 由于该项目为房地产开发项目，对项目单位来说是流动资金投入，因此将建设期的工程费用、预备费、销售费用、管理费用、财务费以及第三年的管理费用、销售费用（均按当年销售收入的2%计提）等开支均列在项目总成本中，故该项目总成本项目总投资第三年管理费用第三年销售费用+第三年财务费用45091.58+604.73+604.73+0=46301.0493、元（详见成本费用表）。按照项目成本构成的性质划分，随着项目建设规模变化的各项费用包括工程费用、设备材料费用、安装费用以及各项征费等构成项目的可变成本，总额为28071.04万元；相对不随建设规模变化的费用包括土地补偿费、建设期利息、部分行政性收费等构成固定成本，总额为18230万元。项目的经营成本为46301.04万元。8-1-1-4 经营税金及附加 本项目经营税金及附加总额为6600.96万元；其中：A. 营业税税率为5%，税金金额为：销售收入税率604735%3023.65万元；B.教育费附加费率为营业税的4%，金额为：营业税额税率3023.654%120.95万元；C.城建税税率为营业税94、的7%，金额为：营业税额税率3023.657%211.66万元。D、经测算，本项目适用的土地增值税税率为30%。经营税金及附加总额为：3023.65 +120.95+211.66+3244.716600.96万元。8-1-1-5 利润总额本项目利润总额为：销售收入总成本销售税金及附加7571万元。8-1-1-6 净利润本项目净利润为：利润总额所得税7571（125%）5678.25万元。8-1-2 财务评价8-1-2-1 投资净利润率 投资利润率净利润/项目总投资100%5678.25/45091.58100%12.59%。8-1-2-2 投资利税率投资利税率（利润总额经营税金及附加）/项目总95、投资100%（7571+6600.96）/45091.58100%31.43%。8-1-2-3 项目资本金利润率项目资本金利润率净利润/项目资本金100%5678.25/18100100%31.37%。8-1-2-4 项目资本金利税率项目资本金利税率（利润总额经营税金及附加）/项目资本金100%（7571+6600.96）/18100100%78.29%。8-1-2-5 财务内部收益率（FIRR）及投资回收期(PT) 根据基本数据编制项目财务现金流量表（见表8-6）计算出，本项目财务内部收益率（FIRR）为12.14%，投资回收期2.75年。数据显示该项目经济效益较好。8-1-2-6 清偿能力96、分析 本项目借款还本付息计算详见表8-4，本项目借款由项目的全部收入来偿还，经计算，银行贷款22000万元，借款偿还期为2.54年, 说明本项目具有较强的贷款偿还能力。8-1-2-7 盈亏平衡分析 本项目可变成本为28071.04万元，固定成本为18230万元，经营税金及附加为6600.96万元，由此可计算出由销售面积表示的盈亏平衡点（BEP）：BEP固定成本/（销售收入可变成本经营税金及附加）100%18230/（60473-28071.04-6600.96）100%70.66%。 盈亏平衡点销售面积为：70.66%183400129590.44平方米。 根据以上计算，该项目的盈亏平衡点为797、0.66，盈亏平衡房屋销售面积为129590.44平方米，即该项目销售总面积达到129590.44平方米时，该项目即可实现保本。8-1-2-8 敏感性分析本次以销售均价和开发成本作为对项目经济效益较敏感的因素，考察其变化率在正负5%的情况下，对主要财务评价指标影响的幅度，从测算结果可以看出，销售均价对各项指标的影响幅度较大（详见下表）。当销售均价下降5%时，项目财务净现值、内部收益率和投资回收期分别为10.34万元、10.03%和2.74年，说明项目可行。敏感性分析表序号项目变动幅度（%）财务净现值（万元）全部投资财务内部收益率(%)投资回收期（年）指标变动量指标变动量指标变动量1销售均价+598、3306.592511.6719.937.792.55-0.2-510.34-784.5810.03-2.112.74-0.012开发成本+5332.32-462.6010.93-1.212.72-0.03-52065.141270.2216.664.522.60-0.153基准方案974.9212.142.75根据以上敏感性分析，建议项目单位应加强对项目市场的营销工作，增加项目营销费用的支出，尽量避免项目销售价格下降情况的出现，提高项目的收益能力。同时，应加大对项目开发成本的管理力度，减少不必要的成本支出。8-2 社会效益分析8-2-1 该项目的建设改善了XX市的居住、交通、商贸环境，促进了99、小区周围城市配套设施的建设，使城市布局更趋合理，对发展城市规模、提升XX市经济起到一定的推动作用。8-2-2 该项目的建设，可在局部改善XX市城市形象，促进了XX市整体环境水平的提高，壮大了城市规模，提高了城市的辐射能力，并为居民提供了更加舒适、安全的中高档居住环境。8-2-3 该项目的建设可在一定程度上带动相关产业发展。该项目所需的各类材料、辅料以及小区的各类配套服务均可在当地解决，有利于带动建材、冶金、机械、建筑和城市服务等多种产业发展，激活相关产品的生产和服务，加快城市发展和社会进步。8-2-4 提高了XX市小区的建设素质和建设质量。该项目总结了项目单位以往小区的建设经验，同时吸收了其他100、城市小区建设与管理的优点，使之有机结合，更加体现了小区建设以人为本的设计理念，促进了XX市小区建设的发展。8-2-5 增加XX市财政税收，缓解财政税收困难的矛盾，项目建成后，可为XX市缴纳项目税金及附加共计8493.71万元，为XX市创造财政税收。8-2-6 增加社会就业机会。在项目建设过程中，可直接为建筑、安装部门职工提供就业机会，并为相关产业部门提供间接就业机会，对缓解社会就业压力将起一定的推动作用。8-3 综合评价8-3-1 该项目是按照高起点、高要求、高质量的要求去建设和规划的，项目建设位置优越，规模适宜，设计新颖，更加注意了环境建设，供电、供水及交通条件都十分优越，项目资本金来源有保101、证，在目前情况下建设该项目，机遇好，市场前景较好。8-3-2 从项目财务评价指标来看，项目投资净利润率为12.59%，利税率为31.43%，财务内部收益率为12.14%，投资回收期为2.75年，贷款偿还期为2.54年，项目的财务指标均能达到行业和银行贷款要求，项目经济效益良好。8-3-3 从项目对社会发展产生的效果来看，建设该项目可加快XX市区交通、商贸和城建等行业的发展，拉大城市发展框架，提高小区建设素质，改善城市形象，促进城市上规模、上水平，增加城市辐射能力，提高居民居住质量，增加社会就业机会，并带动相关产业发展，其直接和间接社会效益十分显著。8-3-4 通过对项目的盈亏平衡分析可以看出，102、本项目在出售率达到70.66%时项目即可保本，对项目财务效益影响较大的因素是销售均价和开发成本，但当项目不确定性因素处于最不利状态时，项目仍有较强的盈利能力。在目前国家控制固定资产投资规模扩大，鼓励中小城市加快发展，预计项目将会有良好的市场前景，只要项目单位做好市场营销工作和开发成本的管理工作，项目就会产生预期的经济效益。8-3-5 综合评价：该项目建设条件优越，资金来源有保证，建设时机好，小区建设起点高，市场分析情况好，经济效益和社会效益测算分析理想，我们认为该项目必要可行。第九章 结论与建议91 结论河北XX房地产开发有限公司开发建设XX住宅小区一期工程，符合国家产业政策和XX市国民经济和103、社会发展中、长期规划以及XX市城市建设总体规划，项目的实施，促进了XX市经济发展和社会进步，改善了XX市区交通、居住、商贸环境，加快了城市道路建设，使城市路网更加合理，该工程的建设，提升了XX市小区建设品位、素质，增加了社会就业机会，带动了相关产业发展。项目建设条件具备，建设理由充足，项目经济效益理想，社会效益明显，我们认为该项目建设必要可行。92 建议921 建议项目承办单位制定融资计划，搞好融资成本分析，科学调度资金，争取以较小投入获取较大的收益。922 建议搞好前后各期工程的配套衔接，保证住户能按期入住。923 该项目关联建设规模巨大，建设周期长，建议加强市场调研，以确保XX住宅小区整体项目适当开发速度。924 建议项目承办单位，进一步加大营销宣传力度，努力增强住宅产品美誉度，争取以特色创品牌，为后续工程扩大销售范围创造条件。