1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。池州站前区安置小区项目可行性调研报告【序言】：由于该项目目前市政配套基本上完全没有到位，在项目开始建设之前，需要市政配套到项目外围；另外本项目的启动资金需要10000万元（公司融资），公司是否可以在建设该项目时要其他位置的地块：诸如原来公司寻找的池州市中医院及和泰星城地块。第一部分：项目外部环境（即池州市概况） 池州市位于中国安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，也是安徽省两山一湖（黄山2、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，总面积8272平方公里，总人口154万。全市生态环境良好，经济与人口、环境协调发展，是中国第一个国家生态经济示范区. 市政府所在地池州城，坐落在池口河（秋浦河）入江口的洲地上，一面靠江，三面环湖，历史上因郡治襟江带湖、城阙宫室宛在池上而得名。一、地理环境池州东与铜陵市毗连，南与黄山市接壤，西与江西省为邻，北与安庆隔江相望。其地理坐标介于东经11640-11808、北纬2934-3051之间。境内地势南高北低，东南部是黄山与九华山山脉交汇地带，中部是丘陵和岗地，西北部是沿江平原。池州地处北亚热带南缘，气候温3、和，雨量充沛，光照充足，季风明显，生长期长，属典型的亚热带季风性湿润气候。境内水系发达，青通河、九华河、秋浦河、黄湓河等北流入江，主要湖泊有升金湖、白沙湖等。 池州生态体系完好，森林覆盖率达56%，处处山青水秀，人与自然和谐。1996年12月26日被批准为国家生态经济示范区，1997年11月11日被列为实施中国21世纪议程16个地方试点地区之一。二、自然资源旅游资源得天独厚。池州境内有全国四大佛教名山之一的国家级山岳型风景名胜区九华山，国家野生动植物自然保护区牯牛降，国家珍稀水禽自然保护区升金湖；有省级风景名胜区齐山-秋浦仙境、东至大历山以及蓬莱仙洞、慈云洞、鱼龙洞、大王洞、神仙洞等各具特色的4、溶洞群。 生物资源种类繁多。拥有耕地8.7万公顷、山场49万公顷、水面3.4万公顷，国家级和省级森林公园3处。盛产水稻、棉花、油料、竹木、茶叶、蚕茧等农副产品，是国家重要的商品粮、优质棉、出口红茶和速生丰产林基地。野生动植物品种多样，仅中药材就有1300多种。矿产资源储量丰富。已探明的金属矿、非金属矿资源40余种，主要矿产有金、银、铜、铁、铅、锌、钨、钼、锑、钒、煤、硫铁、白云石、石灰石、大理石、方解石、麦饭石等。其中石灰石、白云石、方解石矿不仅储量大、品位高、质量好，而且大多分布在沿江地带，便于开采和运输。三、人文历史池州自唐武德四年（公元621年）设州置府以来，迄今已有1380多年的历史。5、建国以后，历经两撤三建，1988年8月复设池州地区，2000年6月改池州地区为省辖池州市。文化底蕴丰厚。池州素有千载诗人地的美誉。东晋大文学家陶渊明晚年隐居于东至县境内的牛头山，读书种菊。后人因仰慕他的高风亮节，于明万历元年（公元1573年），在今东流镇为其修建了靖节祠（又名陶公祠）。诗仙李白曾五游秋浦、三上九华，对池州的山光水色、铜铁冶炼、风土人情多有吟唱，留下了近百首诗篇，其秋浦歌十七首流芳后世。晚唐杜牧在任池州刺史的两年内，留下了几十首脍炙人口的诗篇，其千古绝唱清明诗使池州杏花村名播青史。包拯、岳飞、苏轼、司马光、王安石、朱熹、陆游等众多文人雅士都曾驻足池州，寻芳揽胜，留下无数文化珍品。6、被誉为戏剧的活化石的贵池傩、源于佛教释典的目连戏、兴于明代的青阳腔，以其古老的表演形式和纯朴的民俗风情引起了国际文化界的关注。佛教文化源远流长。九华山佛教始于晋代，兴于中唐，盛于明清。早在东晋隆安五年（公元401年），就有天竺僧人杯渡来山筑室为庵，传经布道。唐开元七年（公元719年），新罗国（今韩国）王族近亲金乔觉渡海来华，历尽艰辛，卓锡九华，苦心修持，99岁园寂，因其肉身不腐，遂被尊为地藏菩萨应化。自此，九华山辟为地藏菩萨道场，四方信徙接踵而至，明清鼎盛时期，全山有寺庙300余座，僧众四、五千人。莲花佛国九华山被誉为东南第一山。九华山现有大小寺庙94座，其中国家级重点保护寺庙9座。自金地藏之7、后，相继有15位高僧修成不腐之身，现在可见的有5尊，成为海内外佛教史上的一大奇迹。四、经济现状 池州市按照开放立市、工业强市、旅游兴市的发展战略，着力加快经济和社会事业的发展。2001年，全市国内生产总值62亿元，三次产业比例为29：34.7：36.3。财政总收入5 亿元，社会消费品零售总额22亿元。工业经济和名牌产品。全市初步形成了以建材、冶金、化工、纺织服装、机械仪表等为支柱的产业群体，培育了池州海螺水泥有限公司、池州有色金属（集团）公司、池州杏花村集团、天方茶业集团、东至华源纺织有限公司等一批骨干企业。九华佛茶、黄石溪毛峰、天方八宝茶、石松燃气仪表等成为名牌产品。旅游经济和外贸出口。全方8、位、宽领域的对外开放格局正在形成，以九华山为龙头的旅游经济快速发展。2001年，全市接待中外游客205.75万人次，旅游总收入5.1亿元。外贸自营出口成倍增长。全市获自营进出口权企业达41家，完成出口2512万美元。基础设施和投资环境。池州境内318、206国道纵横穿越，池州港新港区扩建工程正在抓紧施工；贯穿池州的合（肥）-铜（陵）-九（华山）-黄（山）高速公路、沿江高速公路、（北）京-福（州）高速公路前期工作进展顺利，将构成对外交通的大通道，沿江铁路连接线的铜（陵）-九（江）段已经国家批准建设。城市建设和服务功能。池州市区建成区面积12 平方公里，是一个四面环水的花园城市，各类服务设施功能齐9、全。池州经济技术开发区位于主城区东边，规划面积65平方公里，起步区面积2平方公里，已实现供电、供排水、道路、通信、宽带网等五通一平，进区企业日益增多，已成为池州对外开放的窗口和招商引资的平台。人民生活水平和质量。2001年，城镇居民人均可支配收入5222元，农民人均纯收入2178元，城乡居民储蓄存款余额42亿元，城镇居民和农民人均住房面积分别达到17和30平方米。五、发展规划池州现阶段经济发展的思路是：进一步扩大对外开放，整体推进工业化、城镇化和农业产业化，重点发展建材行业、食品工业、环保产业和旅游产业，形成有特色的区域经济。 池州未来城市的发展定位是：安徽省两山一湖（黄山、九华山、太平湖）旅10、游区北部服务中心，省级历史文化名城，生态园林和港口城市。池州城市总体规划框架为 一主一副一区，即池州主城区、青阳副城区、九华山风景区三部分，实施组团推进、三位一体、市山联动的发展战略。力争到2005年，城市常住人口达到15万人，2020年25万人；城市建设用地规模扩大到26.33平方公里，真正把池州市建成经济持续发展、生态环境优美、社会文明进步、人民生活富裕的皖江南岸的生态旅游强市。六、工业状况：2005年，规模以上工业完成增加值18.96亿元，同比增长22.1%，增幅比全省平均水平低0.6个百分点，居全省第 10位、沿江8市第3位；工业经济效益综合指数149.85，但仍处于较高水平，居全省前11、列；实现销售收入52.35亿元，同比增长18.8%；实现利税5.11亿元，同比下降27%，若剔除池州海螺因水泥价格大幅下滑影响，增长38%；实现利润2.18亿元，同比下降49.6%，剔除池州海螺影响，则增长47.9%；工业产品销售率98.9%，同比回落1.1个百分点，产销基本保持平衡，居第全省第4位。特点之一：工业生产增速逐季回升，稳中上升。2005年全市工业生产呈现出“高开回落、稳中加快”的走势。从年内发展走势来看，一季度生产高开低走，工业增加值增幅由1-2月份的21.8%下滑到1-3月份的12.6%;二季度生产快速增长，增速达到18.6%；三季度稳中有升，同比增长20.2%；四季度前两个月12、增势趋缓，12月份增长发力，全年累计增速达到22.1%。与上两年比较，2003年、2004年工业生产增幅“前高后低，逐季回落”态势明显，而2005年基本上呈“前低后高，结果良好”态势，显示出当前我市工业经济发展后劲逐渐增强。特点之二：重工业增长持续快于轻工业，在全市经济总量的比重不断上升。在固定资产投资快速增长的拉动下，尤其是2005年入夏以来，重工业发展加快。全年重工业完成工业增加值15.84亿元，同比增长22.6%，增幅比上半年提高4.2个百分点，比轻工业高8个百分点，显示出我市经济增长仍主要靠投资的拉动，经济回升特征明显。一批重工业产品如铅、阀门、硫酸、白银等较快增长，水泥熟料完成63513、万吨，比上年同期仍增长0.2%。特点之三：前期发展较快的县区继续保持较快增长势头，发展相对滞后的县区后期增长明显，但县域经济薄弱局面仍未改变。从生产来看，市直生产增势强劲，1-3月、1-6月、1-9月、1-12月生产增速分别为10.9%、21.1%、24.5%和31.1%，全年增速高于全市增速9个百分点，全年完成增加值超过全市半壁江山，突破10亿元大关，占全市总量的54.3%；贵池区工业生产低开平走，1-3月、1-6月、1-9月、1-12月生产增速分别为2.8%、16.4%、15.8%和14%，全年增速低于全市水平8.1个百分点，全年完成增加值占全市总量的16.5%；东至县工业生产增长较为稳定14、，各季度增速均高于22%，全年增速与全市持平，全年完成增加值占全市总量的15%；石台县工业生产受鸿凌机电仪表公司影响，增幅波动较大，1-3月、1-6月、1-9月、1-12月生产增速分别为16.5%、24.2%、32.7%和17.1%，全年完成增加值占全市总量的4.5%；青阳县受前两年高增长基数及市场影响，全年增速低于全市水平5.6个百分点，1-3月、1-6月、1-9月、1-12月生产增速分别为3.6%、11.9%、13.9%和16.5%，呈稳定上升态势，全年完成增加值占全市总量的11.1%；开发区生产增速全年各季度均高于160%以上，全年完成增加值占全市总量的0.66%。从运行质量与效益来看，15、市直和开发区工业经济效益综合指数远远高于各县区，分别达到282.06和627.71；青阳、东至、石台依次为146.09、136.65、134.12；贵池区工业经济效益综合指数129.95，为全市最低，但逐季上升态势明显。市直全年实现利润1.16亿元，占全市总量的53.1%；东至县受华泰化工公司拉动，全年实现利润3422万元，同比增长96.8%，增势强劲；青阳县、石台县实现利润分别达到3520和1938万元，增速较快；贵池受小水泥及三二五发电公司亏损影响，前9个月一度亏损，四季度扭亏力度加大，全年实现利润1300万元。特点之四，股份制企业支撑经济快速增长；企业技术进步伐加快，新产品产值和出口交货16、值快速提升，显示经济增长活力持续增强。股份制企业完成增加值14.47亿元，占全市总量的76.4%，比去年同期增长22.73%；受池州海螺公司开发生产“美标”水泥熟料的带动，全市规模以上工业实现新产品产值6亿元，同比增长697%；实现出口产品交货值5.9亿元，同比增长23.7%。特点之五，工业性投资力度逐渐加大，通过招商引资，形成一批新的经济增长点；重点骨干企业做强做大步伐加快，不断为工业经济持续快速增长注入发展后劲。规模以上工业企业数量不断增加，由2004年底的125户增加到2005年底的152户；19户重点骨干企业中，有半数的企业都有1000万以上技改扩规或续建项目，2006年预计形成10.17、5亿元的净增产值。全市预计新增产值17.85亿元左右，新增工业增加值5亿元左右。七：旅游资源“十一五”期间我市旅游将重点实施“14116”工程，充分发挥旅游业作为第三产业龙头的带动作用，将旅游业打造成我市四大主导型产业之一。“14116”工程即：1个旅游城市（争创中国优秀旅游城市），4大旅游区（大九华圣境旅游区、秋浦仙境旅游区、牯牛降生态旅游区、尧舜胜境旅游区），100亿元的投入（其中城市及交通基础设施建设投入50亿，旅游区和旅游接待设施建设投入50亿），1000万人次（到2010年实现年接待国内外游客1000万人次），60亿元旅游收入（到2010年实现旅游总收入60亿元，年均增幅达34%，成18、为重要的支柱产业）。 “十五”期间，我市旅游业已经实现从接待事业型向经济产业型的转变。“十一五”期间，我市将以创建中国优秀旅游城市为主抓手，以体制和机制创新为突破口，以加快景点建设、加强区域联动、优化旅游环境为重点，全面提升旅游经济的综合实力，实现从旅游资源大市向旅游经济强市的转变。八、城市建设-基础设施- 1、道路系统建设城区已消灭断头路。形成了以翠微路、秋浦路、建设路、百牙路、清风路为东西向，以滨湖路、东湖路、翠百路、长江路为南北向的四纵五横城市道路网络骨架，城市道路总长62.97km，总面积161万平方米（其中人行道面积28.1万平方米），城市人均道路面积已达10.78平方米，排水管道总19、长68.1km。城市路灯已达1306杆、6479盏，地坪灯、草坪灯1000余盏。城市道路亮化率95%，亮灯率98%。城市道路地下管网建设逐步配套，对供电、电信、移动、联通、有线电视、管道燃气、路灯、广告等十来种管线，做到统一规划、统一设计、统一施工，有偿使用。2、园林绿地建设建成区内城市各类绿地总面积341.7公顷（含齐山200公顷），绿化覆盖率30%，人均公共绿地面积20.58平方米。城区公共绿地有兴济桥绿地、大公山绿地、百牙山绿地，城区公园有齐山公园、烟柳园公园、百荷公园、烈士陵园等。-公用事业-供排水。城区供水面积达12.57平方公里，日供水能力达8.5万吨，最高供水能力为10万吨。直径20、100mm以上供水主管道全长76.26km。城市供水水质综合合格率达99.8%。供水的安全性随着双回路电源和第二条给水干管的建成得到极大的保证。城市排水管道全长68.1km，均采取雨污合流制。燃气。城市燃气普及率86.53%。随着住宅小区建设规模不断扩大，管道液化气建设实现了零的突破，已铺设供气管道近30km（包括庭院管），落实协议用户1.4万余户，已通气使用4000余户。天然气利用工程进展顺利。可行性研究报告已通过省建设厅、计委的评审。城市环卫。职工总人数达336人，负责全市22条主次干道161万平方米的清扫保洁和垃圾清运管理、公厕管理、市容市貌监察管理工作。拥有清运、管理机动车23部，直管21、水冲式公厕26座，粪库1座，果壳箱280只，垃圾处置场1处30亩，正拟建新的垃圾处理场，占地300亩。日清运垃圾量为200余吨，高峰期达220余吨。-小城镇建设-全市小城镇规划调整比率为91.25%。镇区道路铺装率为59.87%，供水普用率62.01%，人均住房面积为20平方米，人均公共绿地面积3.5平方米。中心镇规划调整比率为100%，道路铺装率为89.5%，供水普及率为88%，人均住房面积为22.5平方米，人均公共绿地面积为4平方米。 移民建镇开工4780户，建一层以上的1420户，其中竣工2870户，完成投资8325万元。-城市规划-(一)加强规划编制和基础工作1、总体规划。地改市后，池22、州的社会经济情况发生了很大的变化，为适应这一变化，规划部门委托了国内一流的规划编制单位-上海同济大学编制了池州市城市总体规划，并于2003年9月得到省政府批准。城市规划控制区范围为：北至长江，南沿九华山风景旅游区边界、沿现在墩上、马衙镇南边界，西到高脊岭集镇，东沿现在的九华山风景旅游区边界及蓉城镇边界，总面积约为1864平方公里。城市由池州主城区和青阳副城区、九华山风景旅游区一主一副一区组成。主城区性质职能为安徽省两山一湖旅游区北部服务中心，池州市政治、经济、文化中心，安徽省历史文化名城，山水园林、港口城市。青阳城性质职能为两山一湖旅游区北大门，市域副中心，九华山风景名胜区服务基地之一。九华山23、风景区性质职能为国家级风景名胜区，两山一湖旅游区重要一级，以佛教名胜和皖南民居式寺庙建筑为特色的山岳型风景名胜区，佛教文化展示基地。2、其它规划编制。委托了上海同济大学编制了齐山-平天湖城市景观区规划和杏花村风景区总体规划，委托了东南大学规划设计院编制了清溪河景观规划，编制了开发区总体规划及控制性详细规划。 组织编制专项规划。编制了池州市道路交通系统规划和主城区给排水规划，旧城改造完成了汇景花园居住小区等一批规划的编制。3、加强城市规划基础工作完成了城区地形图数据格式转换工作，为实现池州规划管理电子信息化建设打下了基础。主城区的地下管网普工作也即将完成，查清了池州城区地下总长度320公里左右的24、各类管线的类型、埋深管径等重要数据，为今后合理布置地下管线，组织好市政建设做好前提工作。(二)制定城市规划各项政策法规、制度、规范管理1、地改市后，规划行政主管部门立即着手根据城市规划法和池州规划管理的实际情况，出台了池州市城市规划管理暂行规定，明确了池州市城市规划管理的管辖范围，管理权限，处罚规定和其他一般规定，依法实施城市规划管理。 2、完善规划审批制度。首先在池州市委市政府的高度重视下，成立了由市委、市人大、市政府、市政协、区委、区政府和其它有关部门主要领导组成的池州市规划建设指导委员会，对重大项目实施审批，站在全市社会、经济综合发展的角度，对规划项目进行审批。建立了专家审查制度。聘请了25、国内著名的规划专家担任城市规划建设高级顾问，为池州城市规划重大项目审批、决策提供专家意见，同时依靠本地力量，组织一批熟悉池州市情的各方面中高级专家，建立了池州市城市规划专家库，本着实事求是、以人为本的原则，对城市规划项目进行审查，保证了城市规划实施的科学性和可操作性。实行了分级审批，联合审批制度。对各类城市规划项目，首先由规划局组织技术审查会，参加审查的专家从专家库随机抽取，保证审查的公正性，经初审通过后的项目实行分级审批，一般项目由分管市长审批，重大项目由市规划建设指导委员会审批。2003年又制定了池州市规划建设指导委员会议事规则，进一步细化了审批范围。实行联合审批，对各类建设工程，联合消防26、建管、房产、文物、防灾部门进行审批，保障了广大人民群众的切身利益。3、规范管理。 一是加强职工思想教育，通过学习和教育，贯彻池州市打造为民政府的要求，提高服务意识，提高了办事效率。向社会公开了规划的审批程序，承诺了一书两证的办理时限和项目审批时限，接受社会的监督。 二是出台了关于核发一书两证的有关规定和关于规划设计条件及规划、建筑设计方案与成果的有关规定，规范了一书两证的发放。 三是根据池州市情和城市规划的相关规范，制定了城市规划管理技术规定，解决了有关技术规范与实施的衔接问题，规范了管理的技术标准，推动城市规划管理走向标准化。 四是严格监督规划实施，实行了建设项目开工前放验线制度，在建设项27、目开工前，由规划局人员现场放验线，确保临街、临城市绿化等重点地段的建设不侵占道路红线、城市绿地和堤防保护范围，确保项目按批准规范实施，确保日照间距等重要指标符合规定。建立规划巡查制度，加强建设过程中的监督。 五是规范建设程序，实行综合验收。对房地产开发和其它含有社会公益项目的建设，一律要求建设单位先行建设社会公益性的项目，并在建设结束后实行综合验收，保证项目的公建绿化和配套设施符合规划，把住一头一尾两关。同时加大执法力度，会同城管部门对违法建设和不按规划建设行为进行查处，保障了城市规划的严肃性。(三)加强宣传地改市后，城市规划部门积极组织城市规划宣传，利用四五普法活动和城市规划宣传周等活动，向28、群众宣传城市规划法、城市规划管理暂行规定、池州市城市总体规划等内容，推行城市规划公示制度，城市总体规划模型也即将制作完成，向社会公开展示，我们还要求各建设单位将重要地段的规划、建筑方案公示，接受群众监督，形成了社会各界共关注、共同监管城市规划工作的良好局面。第二部分：项目总论一、项目建设背景：（一）项目名称：站前区安置小区（二）项目建设单位安徽省泰鑫房地产开发有限公司（安徽鑫泰房地产开发公司在迁往合肥之前竣工面积累计约100万m2）（三）项目建设背景：池州市为加大城区建设步伐，满足日益扩张的人口规模需要，决定在火车站附近该项目所在地建设因拆迁而需安置的人员。可以讲是政府今年的重点工程，预计今年29、5月下旬开始动工建设。二、项目概况：为解决站前区农民房屋拆迁安置问题，确保池州市火车站顺利建成通车。现池州市政府决定在贵梅路西侧一线房屋拆迁量较小的山丘选址开发建设安置小区，建设安置房18万平米，开发建设商品房28.1万平米。三、编制依据：1、 公司的市调；2、 项目初步规划设计方案；3、 市场价格信息。四、研究范围：1、对池州市宏观环境的研究：（1） 宏观经济及市场规划（2） 房地产现状2、同类和相似业态楼盘市场调研第三部分：池州市住宅及商业市场分析一、 池州市城区住宅、商业市场分析（一）池州市目前房价走势：（1）住宅房价走势从汇景花园、四期房价可以看出近三年来房价涨幅近16%，可以讲，如果30、今年房价仍能保持其上涨幅度，在池州开发前景还是应该很好的，如果从池州临近城市来讲，池州市房价应该讲空间还是很大的；地区差价在1000以上。价格（均价）期数（2）商业街铺面价格从目前汇景销售价格来讲，价位均价在5500元/M2。而从各市场处了解其价格在3413元/M214032元/M2不等。 价格（均价）商业地段二、 池州市城区各楼盘市场调研（一）2006年1月-2006年3月各类商品房交易情况：2006年1月-2006年3月总成交额为22075.87万元,总成交面积为10.68万平方米,各类商品房总成交均价为：2067.65元/平方米，成交面积为:10.68万平方米。其中住宅类成交均价为： 131、750.13 元/平方米，成交面积为:9.01万平方米。商业类成交均价为：5386.60 元/平方米，成交面积为：0.91万平方米。其它各类房屋成交均价为 1859.6 元/平方米。成交面积为：0.76万平方米。 2006年城区商品市场交易情况一览表月份住宅均价(元)商业均价(元)其他用途均价(元)1月1822.476809.862027.282月1762.394827.751997.003月1698.204436.301515.83（二）2005年6月-2005年12月各类商品房交易情况：2005年6月-2005年12月总成交额为27651.6万元,总成交面积为13.73万平方米,各类商品房32、总成交均价为：2014.25 元/平方米，成交面积为:13.73万平方米。其中住宅类成交均价为： 1644.08 元/平方米，成交面积为:11.84平方米。商业类成交均价为： 6464.22 元/平方米，成交面积为：0.98万平方米。其它各类房屋成交均价为 2035.68 元/平方米。成交面积为：0.90万平方米。 2005年城区商品市场交易情况一览表月份住宅均价(元)商业均价(元)其他用途均价(元)6月1587.813892.812381.987月1599.093567.81867.478月1619.465224.741596.139月1700.539290.671962.6310月168533、.1813261.742461.8611月1561.645163.802130.512月1721.045894.531909.31（三）在目前池州一级地块在售和已售楼盘土地级别划分主城区综合定级各级土地分布范围(暂定)土地级别分布范围区域内主要公共机构和商业网点东南西北一级地东湖路翠微路秀山路以及虎泉路西50米建设路北50米红光市场,贵池中学,城关小学,市图书馆,城西小学,杏村文化商业街,苏果超市,中心汽车站,台州大市场,百岁大酒店,步行街,第二人民医院,桃园小区开盘时间楼盘地址项目项目地址联系电话住宅均价（元/）商业均价（元/）池阳路综合楼长江路与池阳路交叉口东北角203518917751434、8442005/12/22百尚购物中心2号7号楼长江路与秋浦路交叉口西北角20428992066104042005/11/10百荷小区(广丰)建设中路、百牙路2811559187469002005/10/18南湖杏园二期和平路西侧、杏村东路南侧2039418153356342005/10/08全新2号商住楼秋浦中路7号2042899148428962005/08/22东湖小区5#-D2楼东湖小区内261622317232005/09/27芙蓉苑二期3#4#楼东湖路24号2043838137559992005/12/28恒基文化商业街池州市长江南路37号20315992135217772005/35、07/22包公井花园1#商住楼A区、B区包公井（原城关粮站地块）2618170、2618172211514032碧荷苑E幢联体别墅建设中路南侧2005/06/28宁馨园长江中路39号（区一建公司内）宁馨园202380820982004/04/13建设路口商住楼长江路与建设路口交叉口2043709108283592005/05/20桃园小区A11#楼桃园小区内2027079150029772004/06/08南湖杏园B-2#楼池州市南大门261702215262004/10/01百荷小区（广丰）建设中路281155915522004/11/12桃园小区A19#楼秋浦西路沿街2036318167036、91042005/02/04女人街车库百荷步行街南街203856034902005/02/04银杏商住楼杏村西路(杏花村中学南侧)2027079156255182005/01/20杏花家园杏花家园2038116140834132005/04/02兴佳小区二期A区南大门1#地块261712118282004/06/23物资大厦扩建工程池阳路1号2024888159312393 说明：上述表格中为从池州市房产局了解到的楼盘情况，从各个楼盘售楼处了解到的楼盘价格要高于房产局了解到的均价！（四）在目前池州二级地块在售和已售楼盘土地级别划分主城区综合定级各级土地分布范围(暂定)土地级别分布范围区域内主要37、公共机构和商业网点东南西北二级地经三路、清溪河,青云路及九华山大道人民路、清溪河,二中南侧及南湖沟一线秋浦西路、大公山、规划虎泉路及长江北路一线清风路,翠百路及纬三路一线安徽计生学校,第一人民医院,安徽省交通成人学校,气象局,杏花村中学,贵池二中,南门车站,商贸城,专业批发市场,广播电视中心开盘日期楼盘名称项目地址联系电话住宅均价（元/）商业均价（元/）和泰星城（二期）池州市东湖路与清风路交叉口西北角21218821958烟柳园小区翠微西路(原党校旧址)202222321362005/12/15清风名苑小区1#-5#住宅楼池州市池口路89号21248781809天都清华园5号楼长江北路天都清华38、园20236282005/07/25百荷小区百合村5#住宅楼百荷小区百合村5号楼204586820522005/08/25百荷小区荷花村5#商住楼百荷小区荷花村5#商住楼204586821522004/10/01青风巷商住楼青风巷21270062004/04/21东湖路胜利新村6#楼东湖路202号31862462004/04/30杏林雅居西块车库、幼儿园杏林雅居西块26224902005/01/20百荷小区(城市)百荷小区20458682004/10/01杏林春小区杏村西路300号26214482004/12/01翠微综合市场东湖路1号20270082005/01/02豪斯杏园翠微西路247号39、26223332004/09/30翠微南苑6#至11#楼沿梅龙路门面湖滨小区（翠微南苑）23112742004/10/01和泰星城（一期）池州市东湖路与清风路交叉口西北角212188217752004/12/30天都清华园长江北路天都清华园139056607992005/01/31翠微南苑翠微南苑内2027008说明：目前了解到的信息为有些地段的楼盘均价已接近2200元/，以和泰星城为例，目前在售二期楼盘价位在21002600之间；（五）在目前池州三级地块在售和已售楼盘土地级别划分主城区综合定级各级土地分布范围(暂定)土地级别分布范围区域内主要公共机构和商业网点东南西北三级地经四路、九华山大道40、东面养殖水面一线纬九路、示范农场、清溪河、环城南路、白洋河及杜坞路一线环城西路及池口路一线沿江大道一线城北农贸市场,供销干部学校,东南湖农场,渔场,市职业技术中心,西门车站,安徽省经贸学校,池州师专,第三中学,池口中学开盘日期楼盘名称项目地址联系电话2006/01/23平天湖水岸花园二期九华山大道西侧平天湖水岸花园23177012006/01/18科苑新村市农科所内(湖心路)20238082004/12/20科苑新村市农科所内（湖心路）20238082005/03/28汇景国际花园三期百牙路南侧(三羊墩)2080005、20800062005/06/15平天湖水岸花园九华山大道西侧23177041、1说明：上述表格中为从池州市房产局了解到的楼盘情况，从各个楼盘售楼处了解到的楼盘价格要高于房产局了解到的均价！（六）在目前池州四级地块在售和已售楼盘目前在池州四级地块没有在售楼盘，但在规划的楼盘有明珠小区（占地400亩）、经济适用房小区及齐山风景区建设； 土地级别划分主城区综合定级各级土地分布范围(暂定)土地级别分布范围区域内主要公共机构和商业网点东南西北四级地平天湖西边大坝和齐山南缘一线齐山大道、环成南路及杜坞路一线秋浦河沿岸一长江与秋浦河故道一线南湖小学 （七）2006年第一季度销售统计表：以下公示不含2004年前的项目一级地块二级地块三级地块当年累计销售情况住宅类商业类其他住宅类商业类其42、他住宅类商业类其他可售套(间)数14333612340721629715670177认购套(间)数441121214成交套(间)数210533421689433223697可售面积13370.4722961.5712945.5146784.8516208.048033.2619832.441014.544419.9认购面积433.16133.6925.463583.3125.5835.943135.36成交面积26895.822777.963743.1826093.144558.861642.6237654.832238.572230.54成交均价1959902521821717330814443、6167449631642三、池州市房地产市场分析：（1）市城内房地产作为消费和投资热点已经形成，并且房产开发、投资、销售及二手房交易都快速增长，房地产业已成为其县城经济新的增长点。（2）旅游城市市场带来的经济高速增长的格局近期不会改变，人均可支配收入的相应增加注定了群众的消费和投资能力自然随之提高。（3）城市化进程的快速推进，必然增加越来越多的人口进城，住房的需求量不断上升。（4）地价涨幅较大。地价每上涨一个百分点，房价就会相应上涨0.5个百分点。（5）房地产市场卖者有定价优势。从经济学上来说，房地产市场是个“寡占市场”，开发商必然会有卖家优势。（6）房地产的供给品质不断提高，配套不断完善，44、进而导致成本增高，房价不断上升。第四部分：项目销售市场分析：一、本项目重点销售人群：本案的消费群体涵盖池州市和项目近邻城镇的富裕居民、各类型企业主、高薪白领阶层或个体户及未来火车站附近职工，以及部分经商的生意人士、国营机关高层管理人士等。二、结合本项目的具体情况，现将目标市场选定如下：1、核心客户未来在站前区一带工作或经商的外来群体及部分当地居民。此类客户具有较高的文化素质，以中青年人士为主，以一次或二次置业居多，约占总客户群体的40%左右。2、 主要客户老城区内工作生活的外来群体及当地居民。此类客户年龄覆盖范围相对较广，约占总客户群体的35%左右。3、辅助客户池州市周边其他县市迁移的外来群体45、及部分当地居民。该类客户以3040岁左右的中年人士为主，以二次及多次置业居多，约占总客户群的15%左右。4、商圈分析：本案位于池州市站前区商圈、，该商圈随着池州市火车站的建立，必将成为全池州市新兴高档商业的集中地。本商圈未来待建物流区很多，市政配套措施亦逐渐完善，有望成为池州新的高档消费商圈。第五部分：项目选址和建设条件一、 项目选址：本项目所在地是原池州市的一片山丘，政府为了满足日益加快的城市化进程及城市站前区建设的需要，决定在此选址建设一池州市站前区安居小区及周边项目开发项目。二、 建设条件：1、 市政道路没有完善2、 场地极端不平整3、 初步方案待审批第五部分：建筑规模及功能标准一、 各46、项工程建筑面积商业安置住宅物管用房可销售住宅16000180000500264500二、 功能设施标准分项名称标 准可视门铃设计要求防盗门窗同 上管道煤气使用要求绿 化同 上小区道路使用要求污水处理使用要求小区会所国家规范其 它使用要求三、 工程项目一览表：（一） 住宅部分：1、 主 体；2、 水电及其它安装；3、 电梯工程；4、 内外装饰；5、 管道煤气；6、 门 窗。（二） 附属工程：1、 绿 化；2、 道 路；3、 污水处理4、 停 车 场；5、 会 所；第六部分：建设方案一、 建设场地环境：本项目建设场地较为复杂，内有山丘、水沟，清苗及树木，在本项目东边为里山中学，南边规划为高速公路服47、务用地，西边为火车站，环境较为整洁。二、总体规划布局：待设计：三、 建筑方案设计：待设计；四、 结构设计：前期安置小区采用砖混结构，后期可销售部分采用砼框架结构；五、 公用设施方案：本项目公用设施方案初步设计有会所，停车场、管道供气设施。六、 消防：按国标要求进行设计施工。七、项目内环境保护：按环保部门要求进行设计处理，做到整洁化一。第七部分：项目实施进度安排一、 项目施工进度安排：项目开工初步定于06年5月份下旬，预计到07年12月份安置小区主体工程全部完工，部分投入使用；后续工程利用6年的时间完成小区的建设和项目内配套工程。二、 项目销售进度安排：销售计划初步分成6期：根据实际情况作相应调48、整。第八部分：主要经济技术指标本项目占地： 307335m2；规划容积率：1.5；绿化率： 35%；总建筑面积：461000m2； 其中安置住宅180000m2；可销售商业：16000m2；可销售住宅：264500 m2；会所：500m2；第九部分：效益分析一、 依据上述主要经济技术指标，做以下成本投资估算：（一）土地费用：土地平整费用：46110=4610万元（二）前期工程费：1、安置建设部分：1797万元其中：1）经营性收费：468万元（1） 规划设计费：1800002=36万元（2） 勘察设计费：18000015=270万元（3） 监理费：1800005=90万元（4） 招标费：180049、001.5=27万元（5） 房产测绘费：1800002.5=45万元2）行政事业性收费：1329万元（6） 城市配套费：18000050=900万元（7） 图纸审查费：1800001=18万元（8） 避雷审查费：1800002=36万元（9） 消防测定费：1800001=18万元（10） 白蚁防治费：1800002.5=45万元（11） 墙改费：1800008=150万元（12） 散装水泥费：1800001.5=27万元（13） 规划服务费：1800001.5=27万元（14） 质量监督费：1800002=36万元（15） 占道施工费：1800002=36万元（16） 渣土管理费：18000050、2=36万元2、 可销售房屋部分：2782万元其中：1）经营性收费：728万元（1） 规划设计费：2810002=56万元（2） 勘察设计费：28100015=420万元（3） 监理费：2810005=140万元（4） 招标费：2810001.5=42万元（5） 房产测绘费：2810002.5=70万元2）行政事业性收费：2054万元（6） 城市配套费：28100050=1400万元（7） 图纸审查费：2810001=28万元（8） 避雷审查费：2810002=56万元（9） 消防测定费：2810001=28万元（10） 白蚁防治费：2810002.5=70万元（11） 墙改费：281000851、=220万元（12） 散装水泥费：2810001.5=42万元（13） 规划服务费：2810001.5=42万元（14） 质量监督费：2810002=56万元（15） 占道施工费：2810002=56万元（16） 渣土管理费：2810002=56万元（三）、建安费：22330万元（17） 安置部分住宅：18万460元/=8280万元（18） 可销售住宅及商业：28.1万500元/=14050万元（四）基础设施费：2396万元（19） 小区绿化费：307355m235%60元/ m2645万元（20） 小区道路建设费：307355m230%80元/ m2737万元（21） 室外水电供应费：30752、355m220元/ m2614万元（22） 水表、电表出户费：5000户800元/户400万元（五）不可预见费：22330万元3% 670 万元（六）管理费用：22330万元2% 447 万元（七）销售费用：14050万元2% 281万元（一）（七）项投入总计:35313万元第十部分：经济效益分析及结论一、 收益分析：1、 住宅价格确定：根据成本估算及市场调研反馈结果，运用市场比较法初步确定，本项目住宅08年第二季度销售价格为1500元/m2；以后每期上涨10%的涨幅；即2009年为1650元/m2； 2010年为1815元/m2；2011年为1996元/m，2012年为2196元/m2 。 53、2、 商业部分：根据成本估算及市场调研反馈结果，运用市场比较法初步确定，本项目商业最后一期推出销售均价为8000元/m2(一般同小区内商业销售价格是住宅销售价格的2.5-5倍).二、 销售收入：2008年推出:2万1500元/m2=3000万元2009年推出:5万1650元/m2=8250万元2010年推出:6万1815元/ m2=10890万元2011年推出:7万1996元/ m2=13972万元2012年推出:5万2196元/ m2=10980万元2013年商业推出:1.6万8000元/ m2=12800万元合计:59892万元销售税金：598925.6%3354万元三、 融资利息：9年854、00万元/年=7200万元四、 利润：投入成本：35313万元融资利息： 7200万元销售税金：3354万元 销售收入：59892万元利润：14025万元（59892335435313-7200=14025万元）利润率：33% 【利润/（投入成本+融资利息）】说明：1、如若公司可以争取到规费及税费的减免，该项目的利润率可以达到61.6%；2、如若后期容积率可以变动的话，容积率每提高一个0.1，利润至少提高1500万元；3、由于企业所得税弹性空间很大，项目利润没有考虑所得税，企业在根据自身情况合理确定交费税率！五、 经济效益评估：本项目税后净利润及投资利润率高于同行业的平均水平，因此，本项目本方55、案在经济效益上是可行的。六、 社会效益评价：本项目可以称得上是政府的重点形象工程项目，安置小区的建设、后期商品房的开发建设，即能安定池州市的社会环境及带动池州市经济的发展，亦能促进就业、改善居民生活环境，同时，对提升城市的品位，具有良好的社会效益。七、 环境效益评价：本项目方案规划考虑了居住生活环境的实用性、舒适性和安全性的要求，为池州人民提供多样化、品质化的住宅及购物环境，创造了良好的休闲购物，居住环境。本项目在规划中充分考虑到以人为本，侧重生态环境合理安排绿化和安排交通体系，给当地人民一亮点，因此，可以说，本项目具有良好环境效益。综上所述，本项目可行。第十一部分：项目SWOT分析及风险分析56、一、 项目SWOT分析：（一） 竞争优势：-规模优势：项目占地面积较大，规划面积最少可以达46万平米，规模效应明显；交通优势：项目位于新扩建的城市主干北侧，未来高速公路及火车站的投入使用，带来本小区的交通快捷，出行便利。消费群体潜力大：由于该项目地处池州市站前区（规划为集商贸、物流、交通、接待、居住为一体的新区），未来消费潜力巨大。（二） 竞争劣势：-市政配套不到位：由于该项目目前所处位置目前各项市政基础设施没有到位，可以讲这是本项目目前来讲最为不利的一个因素，如若后期我们项目进入销售期时必须要求政府把各项配套引到小区外围； （三） 竞争机会：池州市“东向及南向”发展趋势：池州市由于近几年的大57、开发建设，城区基本开发完毕，地区要发展唯有向东向南发展。本案的地理位置较好，介于站前区及齐山风景区的交界地带，区位前景广阔，蕴藏巨大发展潜力。“全国第一个国家生态经济示范区”的带动作用：由于其是全国第一个国家生态经济示范区，有着较好的居住环境，未来城市的扩容必然带动该地区的发展。旅游市场的持久不衰：光顾池州市名胜古迹的游客络绎不绝，外地高消费群体较高，需要一个好的居住生活环境。（四） 竞争威胁：目前项目周边市政配套不到位，完善需要一个过程，尽管池州市到2020年规划有25万人，但当地人口规模较小，是否有如此多的消费群体。二、 风险分析：1、 盈亏平衡分析：影响本项目税前利润的几个主要因素分别是58、建设工程投资、政府的优惠政策、小区规划容积率、商品房销售价格及销售率等。这些因素受池州政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济效益。盈亏平衡点即上述因素向不利方向运动，达到项目的税前利润为零，即项目盈亏平衡的临界点（见下表）：（1）盈亏平衡表：因 素建筑工程投资含融资息（万元）商品房销售价格（元/m2）商品房销售率减免行政性收费因素参考值（即现在估算值）425132135.2100%3383盈方平衡点变化40.9%-25.44%-25.44%-100%盈方平衡点值598921515.674.56%0税前利润00053.06%税前利润变化幅度100%100%100%12.1959、%（2）盈亏平衡点分析：据上表，当建筑工程投资总成本增加17379万元，或商品房销售价格下降619.6或销售率下降25.44%时，达到盈方平衡。根据市场预测，该项目的投资总成本不会增加，只会降低，平均销售单价不会低于2000元/m2，销售率不会低于80%，所以项目有盈无亏。另外若政府的行政性收费可以减免3383万元的话，项目的税前利润可以提高12.19%（原来的为40.87%）2、 敏感性分析本项目的敏感性分析仅针对投资利润率，分别计算售价上下波动5%,10%,15%和总投资上下波动5%,10%,15%,对经济指标投资利润率的影响。售价及投资变动敏感性分析表：经济指标基准方案售价变动（起价、均60、价及各期价格随之变动）15%10%5%5%10%15% 起价：1275起价：1350起价：1425起价：1575起价：1650起价：1725投资利润率(%)33%13%19.7%26.34%39.64%46.29%52.94%利润（万元）14025 55458371.511198.416852.319679.222506.1经济指标基准方案投资变动15%10%5%5%10%15%投资利润率(%)33%51.92%45.04%38.75%27.69%23.7%18.26%利润140251932217556.315790.6512259.3510493.78728.05从上表可以看出，本项目售价对61、收益影响较大：当售价增加5%时，投资利润率上升到39.64%，上升了6.64个百分点。因此，为了确保项目取得预期的利益，建议引入专业的营销策划公司介入，加强市场营销工作，尽量使销售收入计划得以实现。另一方面，也可以看出，本项目投资对收益影响也较大：当投资费用增加5%时，投资利润率下降到27.69%，下降了近5.31个百分点。因此，在项目的开发过程中，应该对成本进行有效的控制，这样才能保证本项目投资利润率得以实现。二者比较，从投资和售价对投资利润的比较中可以看出，销售价格的影响程度与投资的影响程度几乎相同（相差1.3%）。因此，在项目运行中，不仅要注意成本控制，还要注意销售计划的实现3、其他影响62、因素分析：（1）政府优惠对利润率变动影响：经济指标基本方案政府优惠（减免：单位：万元）安置房行政性收费销售房行政性收费所有行政性收费可销售部分营业税行政性收费及营业费13292054338333546737利润140251535716079174081737920762投资利润率33%34.48%39.74%44.49%44.38%58.03（2）容积率变动对利润率变动影响：在销售价格不变的情况下，容积率每提高一个点，可销售面积增加46100平米，在考虑成本相应变动的情况下，利润增加应不底于2000万元。当然利润率应控制在1.8以内变动。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。