1、某某县县-镇农副产品综合交易市场升级改造项目可行性研究报告第一章总论1.1项目概述1.1.1项目名称：某某县县-镇农副产品综合交易市场改造升级项目1.1.2项目法人：某某县县-某某公司合作社1.1.3项目负责人：宋天仁1.1.4建设内容和规模：项目工程总投资205.83万元，其中，工程建设费192.90万元，占总投资的93.7 %，其它费12.93万元，占总投资的 6.3%。建设内容：在某某县县-某某公司原有农贸市场原址上，改扩建农副产品及旅游纪念品轻钢结构交易大棚、门面商铺及辅助设施，新增建筑面积2365m2 ，入场经营户达到200户300户，市场容量8001500人。除了继续扩大农副产品批2、发交易经营以外，根据国家和自治区建设-古城遗址公园,挖掘-历史文化,大力发展旅游业的部署,市场改造升级后,将新增-旅游纪念品经营和交易项目，形成集农副产品、旅游纪念品综合交易服务于一体的新型市场，年交易额达到3500万元以上。1.1.5建设地点：某某县县-某某公司后院1.1.6建设性质及实施计划：项目为改扩建工程，实行一次规划，一年时间完成，即：2010年4月立项，45规划，6月动工，2011年6月底竣工验收交付使用。1.2项目建设投资及来源1.2.1、项目投资总额概算该项目工程总投资205.83万元，改扩建农副产品及旅游纪念品交易大棚、门面房总建筑面积2365m2 ，每平方米562元，土建工3、程投资132.90万元、更新交易设施12万元；硬化地面、围墙护栏、值班室24万元；更新仓储及办公设施24万元，其他费用12.93万元。1.2.2资金来源：项目总投资205.83万元，资金来源为项目单位自筹资金自筹205.83万元，申请自治区”新网工程”专项资金80万元。1.3改造升级的标准和目标遵照农产品批发市场管理技术规范（GB/T 19575-2004）、采用现代流通和新型经营业态，高标准，高起点的要求对现-农贸市场进行改造升级，通过实施原址升级改造，以新型农副产品综合交易市场取代传统农贸市场，建成制度健全、设施完善、管理规范、环境舒适、标准化的农贸市场，营造公平、卫生、方便、安全、放心的4、交易环境，使改造升级后的-农副产品交易市场达到如下“八项标准”：1、功能更加齐全。合理布局交易区，经营品种齐全，摊位设置宜按照排列式或岛状型布局，售货台须整齐美观。做到五个分开：食品经营区域与非食品经营区域分开；经营鲜活家禽、水产的区域与其他食品生产、加工或经营区域分开，生食品摊位与熟食品摊位分开；待加工食品和直接入口食品摊位相互分开；经营餐饮服务应设置在专门区域， 2、道路平整。市场室内的通道应保持畅通，主通道宽度不少于2.5米，次通道宽度不小于1.8米。地面应采用防水、防滑、易清洁的材料铺设地砖，并向排水沟（两侧）倾斜，通道坡度经为1%-3%。 3、水系通畅。市场地面排水沟用不锈钢材料、P5、VC塑料管、瓷砖等防污自洁性好的材料，埋地排水管与明沟连接处应设置水封防臭气溢出。水产、冰鲜、禽类经营区（档）应设置明沟或地漏，便于污水排放。4、卫生清洁。配备环境卫生保洁设施。市场应设置带加盖的垃圾箱（筒）周围2米范围内无垃圾、杂物和污迹。市场内实施垃圾袋装。市场均应设置卫生保洁用水专用设施。市场内经营者必须自备垃圾袋。市场内设置公共厕所。 5、车辆停放有序。农贸市场应配套设有机动车和非机动车的停车场，其面积应达到商业用房面积的20%左右，在市场外合理规划停车点。 6、通风自然。市场具备出入口较多、自然通风达到场内无臭味、空气质量好等条件的，可采取自然通风方式。如自然通风不能保证卫生条件时，6、应设置机械通风。市场内保持采光良好。市场应具有良好的采光条件，有明朗的灯光设施。 7、消防安全。农贸市场应设置符合国家有关消防技术规范的消防安全设施，农贸市场内或周边应设置符合消防技术标准的消防车道，其宽度和净空高度均不小于4米；并在市场内或附近安装市政消防火栓，以满足消防水源，配置必要的消防器材和应照明等消防设施。 8、设施配套：农贸市场内应设置市场监管办公室、消费者投诉站（点）、公平秤服务点、宣传栏和信息公示栏，同时应该设立广播、公用电话等服务设施，逐步创造条件，设立电子显示屏和电子监控设备、食品安全检测室。在市场显著位置设置市场标牌、导购牌、商品区域标志及商位号牌，场内显著位置设立公示牌7、。做到市场标识、标牌统一、整齐、醒目。 1.4可行性研究结论农贸市场是城乡居民 “菜篮子”，商品供应的主要场所和农产品流通的主要渠道，农贸市场建设管理的好坏，是一个城市品位的象征，也是广大市民生活水平、生活质量高低的窗口和缩影，直接关系到是否能够提供良好的食品安全保障和确保农产品流通畅通。某某县县-某某公司对原有旧的农贸市场进行标准化改造升级，符合上级决策、顺应时代潮流、体现农民愿望，是一项看得见、摸的着的“便民、利民、惠民”民生工程，也是是当地政府“打造特色市场，建设和谐乡镇”的重要步骤，发展基础较好，区位条件优越，市场潜力巨大，一方面，进一步完善了农村流通基础设施和公共服务设施建设，营造良8、好的人居环境，促进和谐社会的构建。另一方面，还将从流通环节把好食品安全质量关，切实解决周边单位和群众购买生鲜农副产品困难的问题。是带动农民增收、促进企业增效的双赢工程。综上，本项目的实施是十分迫切和必要的。1.5可行性研究的依据（1）农产品批发市场管理技术规范（GB/T 19575-2004）（2）中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见（2010年1号文件）；（3）国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知（国发2009）6号（4）商务部 发展改革委 供销总社关于印发商贸物流发展专项规划的通知（商商贸发201167号）（5）商务部关于加快我国流通领域现代物流发9、展的指导意见（商改发2008（53号）（6）商务部关于加快构建农村现代流通体系的报告2006年1月3日，（7）国务院关于加快供销合作社改革发展的若干意见（国发200940号）（8）、自治区人民政府办公厅做好农副产品营销确保农民增收工作任务分解落实方案 新政办发明电2009213号）（9）自治区人民政府关于加快供销合作社改革发展的意见（新政发201093号）（10）自治区供销合作社联合社“十二五”专项发展规划（11）自治区财政厅经济建设司、自治区某某公司财务处关于申报2011年新网工程专项资金的通知（新财办建【2011】7号（12）-人民政府关于加快自治州农牧业现代化的实施意见（13）-人民政府10、关于加快供销合作社改革发展的实施意见（昌州政发【2011】60号）（14）某某县县国民经济和社会发展第十个五年规划纲要；（15）项目单位提供的资料第二章 项目单位基本情况2.1 项目单位概况2.1.1单位名称：某某县县-供销合作社2.1.2地址：某某县县-镇2.1.3法定代表人：2.1.4注册资本：92万元(人民币)，为某某公司社有独资企业，注册地址：某某县县-; 注册时间1991年8月14日（重新换证时间）。2.1.5企业性质：集体所有制企业2.1.6营业执照:；组织机构代码证: ；税务登记证：2.1.7经营范围：一般经营项目(国家法律行政法规有专项审批项目除外)，农业生产资料、化肥、农药、11、种子、农副(畜)产品、工业品购销。2.1.8单位简介：某某县县-供销合作社成立于1951年10月，是一个由当地农民群众集资入股兴办的集体所有制性质的农村合作经济组织。在50多年的发展历程中，-供销合作社始终坚持“为农服务”的办社宗旨，致力于农村的商品供应和农副产品购销，为当地农业、农村经济发展和农民增收致富做出了突出贡献。在为当地“三农”提供综合服务的过程中，-某某公司自身也得到了长足发展，经济势力不断增强，2010年社有资产总额338万元，固定资产217万元，流动资产106万元，所有者权益178万元，销售收入568万元，实现净利润63万元，现有职工19人。近年来，-某某公司在上级社的工作安排12、部署和当地党委、政府的领导支持下，积极参与社会主义新农村建设和农村现代流通网络建设， 2005年，在镇党委、政府、上级某某公司的支持下，在-某某公司大院内办起了“-镇供销农贸批发交易市场”。带组织农民开展特色水产、特色禽、蛋、畜、农产品的批发交易。尽管市场规模不大，设施滞后，但由于地理位置优越，交易活动活跃，助农增收效果明显，该市场已经成为-镇及周边乡村农副产品、农资商品、工业消费品的重要集散地。在带动-镇农村水产养殖、禽畜养殖、农作物种植、农产品综合经营中发挥了积极的作用，呈现出旺盛的发展势头。由于-某某公司组织服务体系健全、经营业绩突出，为农服务效果明显，特别是在利用某某公司闲置大院，改造13、兴办农副产品交易市场，开辟了新的发展空间和经营领域，在基层某某公司改革创新方面树做出了积极探索，实现了良好的效益，-某某公司根据自治区某某公司“百强基层社建设标准”，经过严格考核验收，连续两年被认定为-某某公司系统“经济强社”和“优秀示范社”。 第三章 项目背景及建设的必要性3.1 项目背景3.1.1随着农产品流通体制改革的深入和“菜篮子”工程的实施，在各级政府的政策引导和资金支持下，我国农产品流通设施建设有了较快的发展，基本形成了以市场为中心，城乡农贸市场为基础，直销配送和连销超市为补充，产区、销区、集散地市场相结合的农产品市场体系，初步形成了全国大流通格局。但目前，我区农产品流通设施建设仍14、然滞后，不能完全适应农业生产发展的需要，主要表现在：现有市场过于分散，容量太小，产地批发市场建设相对滞后，批发市场建设缺乏统一规划，功能不完善，加之没有很好的管理服务体系，农产品储藏、加工、运销能力严重不足，农产品流通的中介组织发展滞后，流通的组织化程度较低，这些因素制约了市场发展和农产品流通。某某县县-镇县实施农副产品综合交易市场改造升级，有利于调整当地地区农业产业结构，特别有利于促进该乡农业产业结构的调整优化，并带动邻近四个乡镇及全县农业产业结构的优化升级，解决农产品：“卖难”问题，增加农民收入，降低农产品流通成本，提高流通效率，有利于扩大城乡居民就业，保证城市农产品供应。3.1.2当地政15、府积极倡导和大力支持农村市场体系建设。某某县县第十二个五年规划共要指出：要加快发展现代服务业，全面提升第三产业发展水平，重点抓好乡镇农贸集市、农资、生活日用品配送等网点建设，逐步构建以商品市场为基础的商品流通体系；积极发展连锁经营、物流配送、电子商务等新型业态，提高第三产业的发展层次和水平。政府已作出规划，利用两到三年时间，建设以县域大型农产品物流基地为龙头，以乡镇集贸市场为基础的现代农产品市场体系，搭建农产品交易和外销平台，以完善等产品流通网络为农牧业现代提供有效支撑。3.1.3当地旅游业的迅速崛起，为市场扩建提出了现实要求。某某县县-镇过去曾是唐代-都护府所在地，至今已拥有几千年的文化历史16、，是一个有着悠久文化历史和深刻文化底蕴的旅游小城镇。随着旅游业的升温和-故城西大寺保护性开发，-镇对外知名度迅速扩大，每年考古、观光旅游人数达到39.7万人次，旅游收入1.5亿元。随着旅游人数的成倍增长，给-镇带来了巨大的人流、物流资源，促使市场消费大幅提升，政府深入挖掘-历史文化，每年兴办-文化艺术节，并积极引导群众依靠自己的双手发展二三产业, 组织当地农民制作精致漂亮的旅游纪念品，大发旅游的财, 目前，某某县县开发研制的旅游纪念品共有5大类31个品种，全县从事旅游手工艺品制作的人员达到500人，人均创收6000元，旅游纪念品年产值达到300万元。因此，在做好农副产品批发交易的基础上，开发旅17、游纪念品集中交易，已经成为当地的一项朝阳产业。使广大农牧民增收渠道不断拓宽，悠久的-小镇开始向精品旅游小城镇转变。 3.2 项目建设的必要性3.2.1原有农贸市场现状分析-镇某某公司原有农贸市场始建于2005年，位于某某公司闲置大院内，占地面积约1200平方米，入场交易的经营户不到200户。是在对当年基层某某公司改制过程中，有某某公司和下岗职工自发组织兴办起来的小型农贸市场，虽然在一定程度上为当地农民产品交易发挥了好的作用，但由于缺乏规范管理和必要的设施基础建设，存在进出通道设置不合理、摊位建设简陋、废弃物处理等环保设施不健全、管线安装混乱、交易设施缺乏、“脏、乱、差”等等问题，市场面积小，市18、场内较为拥挤，且人车混杂，消防安全设备不完善，存在一定的安全隐患。市场化程度低，随意性强，集市规模小，经济辐射范围不大，市场交易水平不够活跃，多数的农副产品市场还处于小集散市水平，只能在狭小范围内起到互通有无、调剂余缺的作用，与当地经济发展和产品产销需求不相适应。-镇现有农贸市场实拍图片如下：(3-1：现有菜市场外部环境) (图3-2：现有市场内部环境) 从-镇农贸市场现状所反映出的问题来看，农贸市场作为城市商业最低层单元而长期处于被忽视的地步。然而，在广大市民心中，农贸市场却是日常生活的重要组成部分，人们在选择居住地的时候，附近有否农贸市场、购买日常需要的农副产品是否便利也是一个很重要的考虑19、要素。因此，某某县县某某公司提出进一步强化农贸市场的地位，明确认识到农贸市场在未来很长一段时间能仍是我国生鲜农副产品销售终端的重要组成部分，其发展的好坏不仅关系到城市居民的生活质量、还直接影响到城乡和谐与农业的发展，因此提高了对农贸市场的规划建设与管理的重视度；不仅从观念上重视了农贸市场，还从合理规划上得到了重视。3.2.2项目建设的必要性（1）符合国家的产业政策农村乡镇农贸市场是农村商品交换的重要场所，是农村经济发展和繁荣的重要载体，与城市居民日常生活密切相关。当前，在“保增长、保民生、保稳定”的新形势下，加大力度推动布局合理、设施完善、经营规范的农贸市场升级改造，对于降低流通成本、方便和促20、进居民消费，稳定就业，促进社会和谐稳定发展有重要作用。因此，改造建设一批“布局合理、发展有序、商品质量良好、市场容貌整洁、市场交易兴旺、标准化“的农贸市场是国家目前重点鼓励发展的产业，也是国家和自治区“新网工程”建设的重点支持和发展的项目，符合当前和今后一个时期的市场需求，有比较广阔的发展前景。以市场带动流通，可以提高农村的综合生产能力，变革目前的产销方式。使农牧业的经营实现一体化、联合化和组织化。构建以综合交易市场为中心的统一市场体系。对于政府调节市场的供求关系，保障”菜篮子“、米袋子”供应，平抑市场物价，确保食品安全，带动周边乡（镇）产业结构优化和经济发展具有特殊的现实意义。（2）符合现代21、农业发展和农民增收的现实要求实践证明，完善的农产品市场体系是促进农业现代化的重要手段，也是优化农业生产结构，助农增收的有效途径。近几年来，农民人均纯收入持续增加的难度不断加大，其中一个重要原因就是由于农副产品流通基础设施严重滞后，农副产品不能完全实现其潜在价值。乡镇农贸市场作为连接城市大型批发市场、超市的基础和骨干，通过不断提升其交易功能和辐射作用，扩大交易规模，可以把千家万户分散的小生产组织起来，引导农民按照市场需求调整种养结构，发展跨区域甚至面向全国的大生产，逐步形成区域化、产业化、规模化的商品生产基地，增加农民收入。项目的建设可以起到农业产业化和市场带动作用，促进农业产业结构的调整步伐，22、带动其它相关产业的发展，从而加快整个社会经济的发展。要进一步发展农村经济必须树立大农业的观念，建立以市场为导向，科学技术为基础的贸工农相结合的外向型农业，即以科学技术进步为先导，以贸易为中心，加快适应市场供求变化，拓宽农产品流通渠道，提高农副产品的附加值，加快二、三产业的发展，提高农村的综合生产能力，实现“产量农业”向“效益农业”转变。市场建设可以起到以贸促农的积极作用，通过市场把生产和销售联系起来，把生产者与消费者联系起来，促进当地蔬菜、活畜及畜产品的生产和流通，市场可以及时把农户的产品推销出去，把农户需要的生产资料运进来，满足农业产业化生产所需的社会化服务，同时也为农村剩余劳动力分流和城市23、待业人员就业提供了机会。（3）本项目对振兴县域经济，发展新兴产业有着积极地促进作用。-镇距离某某县县城10公里，距离-都护府遗址和西大寺2公里，距离准东五彩湾煤电煤化工产业园30公里，周边还有新疆兵团农六师107团等团场，辐射人口在五万左右。近几年来，某某县县围绕着力打造宜居、宜游的西部最佳精品小城，为准东五彩湾煤电煤化工大企业大集团建设生活基地创造优美、便利、舒适的生活环境，实现了后来居上，经济社会快速发展，以煤电煤化工产业、旅游业、为主的新兴产业迅速兴起。农产品市场体系作为拉动经济发展的重要支撑，正在成为当地发展的有效途径，项目建设，可以充分发挥-镇的地缘优势、旅游优势、历史文化优势和特色24、优质农产品优势，为当地经济发展助力加油。（4）实施农副产品市场升级改造是某某公司加快“新网工程”建设，促进现代农业发展的有力抓手。农村社区农贸市场是现代农村现代物流业的重要组成部分。国务院40号和自治区人民政府93号文件关于加快某某公司改革发展若干问题的意见强调指出，各级某某公司加快改革发展，成为农村现代流通的主导力量，要健全和完善农副产品市场服务体系，积极引进现代流通方式和连锁配送等新型经营业态，打造农村现代经营服务网络，积极构建运转高效、功能完备、城乡并举、工贸并重的现代经营服务新体系。某某县县某某公司以-镇原有农贸市场为基础，实施改造升级，扩大批发交易，辐射周边产品供应，带动当地农牧民增25、收，是响应和贯彻文件精神，落实总社部署，建设农村市场体系，推进现代农业发展的具体行动。综上所述，在-镇改造建设一个符合标准的农副产品综合交易市场是十分必要的。3.3项目建设的可行性（1）-镇现有集贸市场有1200平方米，还有后续可用土地5000平方米，地处-镇中心地带，地理位置优越，面积广阔，道路通畅，符合乡镇规划，非常适宜市场扩建。经过几年的经营，市场基础设施现已初具规模，水、电、通讯等设施较为齐全，具备市场改造升级的基础条件。（2）市场辐射面大，辐射本乡及周边区域人口达到近十万人口，经过几年的经营和交易，已经与入场经营户、与周边生产基地、专业大户、与周边的县城、乡镇以及五彩湾煤电煤化工基地26、建立了长期稳定的产销关系，形成了比较广阔的外销渠道，每年通过市场批发交易，帮助农民销售转化农产品3000多吨，继续呈现出增长的势头。为市场改在升级和做大做强提供了广阔的空间。（3）当地农产品生产已具备市场开发扩建的规模，2010年-镇种植特色农产品、瓜果、蔬菜近1万亩，邻乡种植2万余亩，产量达到5万吨，需要通过市场批发交易等农副产品在逐年增长，-农贸市场已经成为当地农民走向市场，扩大销售，提高效益的一个重要的平台，正在发挥着越来越重要的作用。为市场升级改造创造了极有利条件。（4）-镇地处交通要道，历史名城，人流、物流活跃，地缘条件十分优越，已逐渐成为某某县县乃至五彩湾地区重要的农副产品集散地，27、为本项目实施创造了客观条件。（5）-基层某某公司是成立50多年的集体所有制企业，经过市场的磨练和改革改制，建立了新的经营机制和市场管理制度，积累了一定的资金实力，具备了主导市场、管理市场的能力和经验，与经营户、客商以及各有关方面建立密切的合作关系，当地政府支持、农民信任、客户拥戴，政策优惠，环境优良，对于扩大市场规模奠定了坚实的基础。第四章 项目建设条件4.1优越的自然和社会经济条件4.1.1、县域概况和经济发展某某县县位于新疆维吾尔自治区天山北麓东端，准噶尔盆地东南缘，东经88308930，北纬433045，扼居南北疆与东疆交汇地带，地处新疆最具发展活力和潜力的天山北坡经济带，东同奇台县为邻28、，西与阜康市接壤，北越卡拉麦里岭和富蕴相连，南以博格达山分水岭同吐鲁番、乌鲁木齐二县为界。县城西距自治区首府乌鲁木齐160公里，距昌吉回族自治州首府昌吉市206公里。吐乌大高等级公路、国道216线及省道303线贯穿全境。县总面积8848平方公里，下辖5乡4镇，206个行政村，境内有新疆生产建设兵团农六师2个团场，有汉族、回、哈、维吾尔、蒙等13个民族，总人口13.2万人（不含流动人口和周边团场），其中少数民族人口占29%。2001年被国务院批准为对外开放县，现已创建成国家级体育先进县，自治区级精神文明建设先进县、民族团结先进县、科技进步先进县、计划生育工作先进县。2009年全县实现地区生产总值29、（GDP）24.91亿元，同比增长18.1%；人均生产总值19237元，增长20%；农作物总播种面积61.03万亩，年末牲畜存栏 48.73万头（只），全社会固定资产投资12.38亿元，比上年增长69.8%；社会消费品零售总额5.3亿元，比上年增长22%。分城乡看，城市消费品零售额3.9亿元，增长24%；农村消费品零售额1.4亿元，增长14%。分行业看，批发零售业零售额4.33亿元，增长21%；住宿餐饮业零售额0.9亿元，增长27%；其他行业零售额0.07亿元，增长12%。全口径财政收入4.5亿元，比上年下降9.6%。地方财政收入2.6亿元，增长24.5%，年末金融机构人民币各项存款余额18.30、56亿元，比上年增长40.01%，全县在岗职工工资总额18899万元，同比增长12.48%。全县农牧民人均纯收入6394元，比上年增加726元，同比增长12.8%。工农业发展增速在-七县一市中排名靠前。后劲巨大。4.1.2-镇概况及经济发展某某县县-镇-镇位于昌吉回族自治州某某县县，地理坐标为东径891243，北纬440552，海拔485，位于山前冲积扇平原中上部，东部低，南端沙砾裸露，属平坦戈壁，土层瘠薄，最北端土层达3米以上。本镇气候干燥，降雨稀少，寒暑变化悬殊，属于典型温带中纬度大陆性气候，冬季寒冷，夏季炎热，冬季长处于高压控制下，气候稳定，低温严寒。一月份平均气温-15.8，极端最低温31、度气温-36.6，7月份平均气温24.7，年极端最高气温40.8。历年各月气温平均日较差12.4，并有短暂高热出现。春季温度变化剧烈，冷空气活动频繁，常有强寒潮入侵，气温年差较大。 -镇镇域面积402平方公里，耕地面积46793亩，总人口10418人，人均耕地面积3.2亩，距离某某县县城8公里，居住着维吾尔、哈萨克、汉、回、塔塔尔、蒙古、满族等七个民族，辖区内有5个村委会，1个社区，12个机关站所， 2010年，实现农村经济总收入1.92亿元；农牧民人均纯收入达到8011元，人均增收983元，其中:种植业人均增收110元，畜牧业人均增收300元，林果业人均增收83元，二、三产人均增收240元，32、劳务输出人均增收250元； 农牧民人均纯收入连续10年位居全县前列，实现万元村民小组5个，万元户达到590户；村集体经济年收入153.7万元；4.2物产丰富，良好的资源条件某某县县地理位置优越，资源丰富，山区无霜期145天，年平均降雨量212毫米，可利用水资源量4.4亿立方米，现有可耕地64.14万亩、各类草场1020.9万亩、林地53.7万亩。南部山间盆地为天山北坡独有的逆温带气候，年降雨量355mm左右，生物资源丰富而独具特色，特别适宜农作物制种和大蒜、土豆、胡萝卜、草莓、黑穗醋栗以及多种名贵中药材的种植；中部平原地势平坦开阔，是绿洲农业区，盛产玉米、小麦、高粱、油葵、瓜菜等，其中尤以大蒜33、红花、黑加仑、番茄、肉丛蓉等特色农产品为最，为全疆乃至全国名优特产品盛产区之一，已被国家农业部命名为大蒜之乡、黑加仑之乡、高淀粉马铃薯之乡；北部为荒漠型自然生态区域。县境内地下矿产资源丰富，已探明矿种30余种，其中尤以煤、石油、天然气、沸石、芒硝等储量丰富，为北疆重要原油生产基地之一，已探明煤炭储量150亿吨、石油1.5亿吨、天然气300亿立方米。旅游资源极为丰富，境内自然风光迷人壮观，是-旅游产业优势区域。由国家投资3亿元、耗时三年的某某县县-古城国家考古遗址公园已经正式开工建设，届时，将成为我国西北最大的国家遗址公园，-镇的经济社会事业会展现出更加辉煌的业绩。-镇全镇种植瓜菜2.3万亩，34、番茄7100亩（常规4900亩，亨氏2200亩），土豆2000亩；完成节水灌溉1.2万亩，落实土地平整面积5000亩；落实温室大棚132座、小拱棚480座，“春提早”蔬菜全面上市；牲畜4.6万头（只），家禽45万只，水产养殖产量达120吨，鹏翔蛋鸡场完成三期修建工程，共修建高标准圈舍22栋；完成植树造林面积2233亩，有五家蔬菜加工保鲜企业以及-工业园区的金庭果蔬及中德食品等加工企业落户-镇，其中，维维集团投资2亿元的万头奶牛养殖基地、日处理鲜奶100吨奶粉厂、年产10万吨饲料厂落户-工业园区竣工投产。-镇的现代农业发展能力和农业产业化水平位居全县前列。4.3交通便利、地缘优势突出-镇处在某某35、县县交通通讯网络的枢纽地带，随着县乡道路建设日益完善，交通运输业稳步快速发展。全县80的乡村主干道路实现了改造，县乡道路交通状况极大改善。S303线-哈矿-新地公路已经完成10公里油路铺设；总长46.355公里的通村油路、新地乡汽车站和S303线三台路口、二宫乡头工街两个简易车站已经建成；完成215.6公里重要农村公路养护任务，好路率达65%。全县“三横五纵”县乡公路网改造建成，公路建设里程达到211.2公里。乌准铁路工程乌北至准东北工程已实现通车，全长137公里的准东公路不断向基地和综合服务区延伸，基本形成了五彩湾矿区规划区道路网架，准东产业带已全面实现中国移动、中国联通、中国电信的通讯覆盖36、。已开工的煤电项目实现工业总产值8.95亿元，工业增加值4.04亿元。目前，3个大型煤电煤化工项目相继开工建设。44优惠扶持 良好的发展环境某某县县委政府历来高度重视农副产产品市场建设，对农产品市场体系、外销平台、冷产物流建设制定了一系列优惠、宽松的扶持政策，创造了最优的投资环境，在土地、资金和税收等方面实行了最优惠的条件。在建设用地方面：对建设项目使用城市规划区外国有未利用土地的,可以依法以最低价出让也可以以土地作价入股。以出让方式取得国有土地使用权、经营期在二十年以上的免缴25%的土地出让金;经营期在三十年以上的免缴30%的土地出让金；以租赁方式取得国有土地使用权、经营期在二十年以上的,自37、取得使用权之日起,前五年免缴土地租金,以出让方式取得土地使用权的,不再缴纳场地使用费。为促进-镇农贸市场的改造升级，对农村基层某某公司原有划拨土地，进行确权登记，根据某某公司发展需要，分别处理，对于维持原有用地并用于市场建设的免收使用费，对办理出让手续的，按照最优惠价格，实现先征后返，享受上述各项优惠政策。税收方面：对鼓励类产业的内资企业，减按的税率征收企业所得税，凡符合自治区重点鼓励发展的产业、产品和技术目录产业范围，且主营收入占企业总收入以上的内资企业均享受此项税收优惠政策。对在境内新办的内资企业，报经税务部门批准，三年内免征企业所得税。新办农产品加工、旅游内资企业，上述项目业务收入占企业38、总收入以上的，免征企业所得税期满后，减半征收企业所得税三年。经营期在十年以上的，自获利年度起，第一年至第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。资金方面，政府对建设项目从资金上给予大力支持，与金融部门签订了贷款合作协议，除了积极协调银行贷款以外，地方财政设立了鼓励性项目专项配套资金，对取得国家和自治区项目资金的，当地财政给予资金配套，针对某某公司实施的“新网工程”项目特别是农产品市场建设项目，政府承诺按规定比例进行配套。4.5州县某某公司全力参与和支持项目建设为鼓励和支持所属县市某某公司改造和新建农副产品市场体系，-某某公司借助州政府出台“关于加快全州某某公司某某公司改革发展实施39、意见”（昌州政发【2011】60号），已经争取国有资本金500万元，以参股方方式连续三年对某某公司发展农副产品市场体系进行专项扶持，根据产业重点，州某某公司已作出决定，重点扶持东三县（某某县县、奇台县、木垒县）改造提升农副产品市场网络建设，其中，某某县县-镇农贸市场已列入首批扶持项目。为响应州某某公司的安排，某某县县某某公司也将集中资金，全力支持-镇农贸市场改造，并吸纳部分专业合作社、经纪人和客户参与市场扩容，为本项目的顺利实施提供了可靠保障。4.6设施配套 基础条件良好（1）地质条件-农贸市场建设地基较稳定适宜于工程项目的建设。场地类别为类场地，土层属中软场地土，地基土为粉土承载力值为：粉土40、fk=140kpa。地下水位埋深值大于20米。最大季节性冻土埋深值为1.5米。场地的基本地震烈度为度。设计地震基本加速值为0.2g。在勘探中未发现地下有人防工程，地道和坑穴。（2）、供电供水条件供电：当地现有110KV变电所一座，面向城区就周边供电，目前10KV线路已通至项目建设所在地，并与乌鲁木齐联网。项目单位建设变配电室一座，供电有保证。（3）、给排水条件：给水主要是消防用水、库区清洁、卫生间、物品清洗等用水，水源有县政府水网供水，给排水有保障。（4）、施工条件，项目所在地为某某公司原有的空置大院，地形平坦，地势由东南向西北呈缓坡，其南北向平均坡度6.6，东西向平均坡度为0.3，无搬迁和拆41、迁工作，周围环境好无污染，施工条件良好。第五章 项目建设方案5.1建设原则和思路抓住国家支持新疆大开发、大建设、大发展以及某某县县煤电煤化工产业、旅游业的迅速兴起的大好时机，以某某公司为主导，改造建设功能配套齐全、布局合理、管理规范、设施完善、规模较大、起点高的新型农副产品、旅游纪念品批发交易市场，使农贸市场由露天到室内、由简陋到标准、由传统落后到现代流通，逐步达到“标准化、规范化、制度化”，为消费者营造公平、卫生、方便、安全、放心的消费环境，为经营者创造良好的经营环境，为当地农产品外销和农民增收搭建市场平台，为国家和企业多创利税。实现扩建一方市场，带动多个产业、繁荣一方经济，富裕一方群众的目42、的。5.2市场改造升级建设目标5.2.1建设目标:坚持高起点、高标准推进。把农副产品交易市场升级改造工作作为一项重要的民心工程，坚持基础设施标准和管理水平的同步提升，与文明乡镇创建、平安建设等工作有机结合，与某某公司大力推进的“新网工程”有机结合，加大市场综合治理、农产品质量安全监管等方面的投入力度，新改造的农贸市场会在外观和管理上有很大改变，要基本达到 “市场设施规范化，经营环境整洁化，门头店面统一化，商品经营安全化，商品价格平价化”的标准。5.2.2经营目标项目全面建成后，市场经营面积达到2465平方米，比改造强增加一倍以上；入场经营户达到300户以上，比改造前增加100户；经营品种达到543、00种以上，同时，新增旅游纪念品批发交易。年交易额要突破3500万元以上，比改造前增加800万元，带动生产基地5000亩，农户1500户。同时，逐步创造条件，以市场为依托，组建农副产品配送中心以及冷链物流系统，在乌昌地区、准东煤电煤化工产业园设立销售窗口，组织“农超对接”、“农贸对接”，扩大农副产品外销。5.3总平面布局5.3.1布局原则结合当地条件，妥善处理场内与场外，近期建设与长远发展的关系；在布局中按功能分区，做到系统分明，布局整齐，对污染源采取合理有效的防护措施，做好环保；在适用、经济的前提下注意场区的美化，创造良好的生活和工作环境。5.3.2项目扩建改造总体方案-镇农副产品综合交易市44、场的改造选择在原址（镇政府驻地）扩建，处在某某公司大院，位于乡政府后800米处，距离-都护府古城遗址2公里，市场改造扩建将充分利用原市场的基础条件，利用地理位置优越，公路运输方便的优势，吸引原有市场人流，便于市场管理工作的开展。5.3.3项目基本建设内容1、建设轻钢结构交易大棚一座，面积2365平方米，改造沿街单层门面商铺20间，面积500平方米。建造交易柜台货架200平方米。2、地面硬化1500平方米，维修围墙护栏 600米，3、更新市场设施设备一套，包括小型电子屏，安全监控等市场服务设施4、更新改造管理办公室和必要的办公设施。4、加强市场环境建设。创造一个环境优美、设施配套齐全、服务周到、45、安全卫生的良好环境，必须加强市场环境建设，提高服务档次，使交易市场上水平，上档次，真正成为联系产销的纽带和重要商品集散地。5.3.4 基础设施建设要求 1、建筑结构。一般应建成封闭和露天式的市场，采用钢筋混凝土结构或砖混结构基础，轻钢结构大棚，层高应不低于4m。 特殊部分采用大跨度、大空间的钢架结构。门面商铺以改造为主。2、地面及墙体。市场地面应硬化、防滑，并向排水槽（沟）倾斜。敞开式棚架建筑市场周围应有围墙或相应建筑物围栏，围墙应牢固，高度不低于1.8m；室内市场的内墙宜贴墙砖，高度应不低于1.5m。 3、出入口及通道。市场应设置2个以上的出入口，主要出入口宽度应不小于4m；市场主通道宽度应46、不小于2m，次通道宽度应不小于1.5m，有条件的市场可单设进出货出入口。 市场出入口、通道等公共空间应设台阶的，应同时设置无障碍通道。 室内市场通道上方应设置悬挂应急疏散警示牌装置。 4、卫生设施。市场应设置公共卫生间，可按2-3个/千人（市场内日平均人口流动数量）的标准配置厕位（含市场外50m内公共卫生间的厕位），公共卫生间不得设在熟食区域，有条件的市场可以设置1-2个无障碍厕位。市场应设置垃圾池或一定数量的带盖垃圾桶等垃圾收集容器，有条件的可设置垃圾中转密闭间。 市场应设置一定数量的防鼠、灭鼠设施设备。 5、给排水设施。市场内应配备合理的供水系统，水产品供水应到摊位，畜禽肉类供水应到畜禽肉47、经营区，现场食品加工间等应供水到专间。市场内应设置供消费者使用的自来水供水点。 市场内部排污管道（沟）应单独设置，自成系统，不与连体建筑污水管道共用。排污管道（沟）应尽量采用直排式，减少弯道且应有合理坡度。当地有公共污水排放系统的，市场排污管道应与其联通。市场柜台外侧或内则应设置排水槽（槽宽宜为8-12cm，深度宜为3-5cm，底部应呈弧形）或明沟（断面尺寸不小于1010cm）并加盖隔栅盖板，现场食品加工间内应设置下水管道。市场内应配备清洁墙面地面和设施设备的冲洗装置。 6、供电设施。市场应配备满足用电负荷、安全的供电设施。有条件的市场宜设独立的配电室。 市场应统一合理布线，有条件的市场宜穿管48、暗敷，并配备漏电防护装置。市场应统一配备照明灯，室内市场应设置应急灯。 用水较多的区域应采用防水电源开关和防潮型照明灯具，灯具防护罩应为防爆型制品。 市场内照度应不低于100lx，专间内照度应不低于200lx。 7、通风设施。室内市场应达到良好的通风条件，有条件的可配置低噪音抽送风机，宜按建筑面积1000安装不低于2KW，1000以上每增加100相应增加功率300W的标准配置。宰杀间、现场食品加工间内应配备独立的通风换气装置。 8、消防设施。市场内应按照国家对消防有关规定，配置消防栓、消防水带、干粉灭火器等消防器材，并符合消防规范的要求。 5.3.5经营设施建设要求 市场应按蔬菜、果品、粮油、49、干货调味品、水产品、禽蛋、畜禽肉、豆制品、熟食、副食品、日杂、百货等商品大类科学分区，合理布局各摊位。生熟、干湿、鲜活经营区之间应有通道分隔。应有农民直销蔬菜、水果、禽蛋等的专门区域，面积不少于市场经营总面积的20%。 水产品区与其他食品加工经营区间距应不小于5m或设有效的物理隔离；食品摊位距离卫生间的距离应不小于5m，其中，熟食等直接入口食品摊位距离活禽摊位和卫生间应在10m以上。 （一）摊位。摊位设置应整齐划一，台面、柜台外立面及外沿挡水凸边应光滑平整；摊位高度宜为70-80cm，挡水凸边应不低于5cm，台面尺寸宜为长100-200cm，宽80-100cm。各摊位应统一设置摊位号牌、价格牌50、及相关证照的悬挂装置，高度宜为1.8-2m。价格牌、摊位号牌等标识牌应统一制作。 1蔬果摊位。宜采用斜面或阶梯摆放式设计。 2畜禽肉摊位。面积应不低于1.4，应统一配置操作台、砧板、挂架等专用器具。有条件的宜设置专间，配置空调、冷藏柜。3水产品摊位。地面应有一定的排水坡度，有条件的宜铺设防滑地砖。应统一配置操作台、砧板、蓄养池或不锈钢盘、冷藏柜或冰台等专用器具。活水鱼销售可在鱼池、鱼缸前设挡水板，挡水板高于鱼池、鱼缸20cm。 4熟食、散装酱菜、糕点类摊位。应配备全封闭式防尘、防蝇罩，有条件的宜设置营业专间，配备带滑门的玻璃或有机玻璃柜、加热或冷藏设备、洗手池。 从事熟食、糕点、馒头等现场加工51、的应设置加工间，配备相关设施设备，有条件的宜将加工间与营业专间分开。 （二）保鲜、计量经营器具设备。应根据农贸市场管理技术规范的有关要求，统一配备相应的保鲜和依法检验合格的计量器具及设备。市场应在明显位置设置公平秤。 （三）管理服务设施设备 1办公设施。办公室面积应能满足日常管理及服务需要，受理投诉、索赔，调解纠纷，维护市场治安秩序，配备投诉电话、档案管理柜等基础设施。 2服务设施。市场应设立导购图、公示宣传栏等公共服务设施；有条件的市场可以开办门户网站，配备上网端口和电脑等终端设备，设置便民服务区域，设置配钥匙、小家电维修等摊位。 3治安设施。有条件的市场可以配备电子监控等治安设施设备。 第52、六章 项目特色及运作模式6.1 开发模式本项目运作开发模式是由某某县发改委审核审批，由县建设局对项目实行策划包装、规划设计，由县某某公司协助-某某公司负责项目招标、建设和经营管理。所需资金由某某县县某某公司及-镇供销合作社自行解决。6.2经营管理模式本项目属于某某公司农村流通和市场建设项目，在后期经营运作中，要按照农副产品交易市场管理规范和某某公司的经营机制执行，重点是突出“五个统一”。1、统一标识。为扩大某某公司网络优势，提高市场的知名度和信任度，本市场设立的所有招牌、宣传栏、导购牌、商品区域标志、摊档(店)号牌、价格公告牌、对外广告等，一律统一使用“中国供销合作社”标识， 2、统一商标品牌53、。为扩到市场规模提升市场和产品的竞争力，改造升级后的-镇农副产品交易市场，统一纳入由-某某公司主导、某某县县某某公司参股的“-三鲜农产品有限公司”以及全州农副产品“连锁经营网络”，产品使用全州统一注册的“鑫三鲜”商标品牌。3、统一经营和管理凡进入市场经营的商户以及各项经营活动，由某某公司、工商部门、质监部门、食品卫生监督、安全部门组成的市场管理委员会负责统一管理，建立健全各项管理制度、管理办法，严格做到合法、诚信、安全经营，规范经营行为。确保市场健康稳步发展。4、统一规划布局。市场交易大棚摊位和商铺门面，由市场管理小组按照商品分类进行合理的布局划分，场内交易区、办公区、物流区、停车场、（仓库、54、装卸区）冷库（水产、冰鲜类必须设置，其他根据需要设置）等功能区域，并配备与交易规模相适应的服务设施。场内经营布局必须按商品种类分区，鲜、活、生、熟、干、湿商品严格分开。市场内环境卫生必须符合卫生部门的要求，保持营业场所和周围环境的卫生， 5、统一对外宣传和参展、设点、促销和配送。为做大市场规模，提升市场的服务和带动功能，-镇农副产品交易市场发展到一定阶段后，将扩展经营内容，组建配送中心和冷链物流体系，统一组织经营者在乌昌地区、准东煤电煤化工基地以及区内外地区设立外销窗口，集中参加各种展会，组织“农超对接”，与生产基地和客商签订订单协议，开展农副产品和旅游纪念品的配送和交易。6.3项目特色1、围55、绕主题，破解难题。当前农产品特别是副食品价格涨幅巨大，食品安全问题频发，农产品产销衔接不紧，物流不足，供应不足，已成为社会关注的敏感问题，也是各级政府最破切需要加强的领域，某某县县某某公司抓住这一那题，开展-农贸市场的改造升级，对于加强农产品供应一线阵地，促进农产品直销直供，确保农产品安全供应将起到好点的作用，是一项替政府分忧，体市场解难的民心工程。2、位于某某县县-镇的“-都护府”和“-西大寺”是国家重点文物保护单位，目前，国家已投资3亿元建设-都护府遗址公园，-镇将成为我国的爱国主义教育基地和旅游盛地之一。某某县县某某公司围绕遗址公园和旅游建设，在当地扩建农副产品交易市场并以此为基础开发旅56、游纪念品市场，符合当地经济和旅游业发展规划，地缘优势、区位优势突出，有着良好的发展前景和巨大的市场潜力。3、本项目实施创新了“新网工程”建设的内容，当前农副产品经营成为某某公司“四大网络”建设中的“软肋”，某某县-镇作为当地农产品的重要集散地，实施农产品市场升级改造，是“新网工程“向农村一线的延伸和扩展，通过项目实施丰富了新网工程的内容，体现了“新网工程”惠农、强农的效果，给农民、农村带来实惠。4、本项目实施是新时期基层某某公司改革发展的有益探索，基层某某公司利用闲置大院，开发市场建设，盘活了资产，扩展了基层社的发展空间，提升了基层社的作用和地位，改变了基层社的形象，得到了政府的重视和支持。557、本项目以改造提升为主，充分利用某某公司闲置大院，不铺摊子，不大兴土木，规划合理，因陋就简，进行改造，花钱收，办事多，投资少，见效快，体现了某某公司艰苦创业勤俭办社的精神。第七章劳动安全、节能、环境保护与卫生7.1劳动安全7.1.1对市场生产管理人员要定期进行安全生产教育和技术培训，树立安全第一的观念。对危害性大、技术性强的工种实行上岗证制，定岗定编在生产中一定要按劳动管理部门的有关规定做好劳动保护工作，积极防护、实行定期体检，按需、按时配发劳保用品，实施安全及保健制度。保护工作人员的身体健康；对蔬菜加工应严格按食品卫生标准进行生产，杜绝各种渠道的污染源进入加工场地。由于市场经营的特殊性，从业58、人员多、客流量大、客流量大、车辆多，而且来源广、流动性大，市场管理难度大。因此要求市场管理者与社会各界密切配合，为经营者的日常生活，人身安全等诸多方面提供保障。7.1.2安全防护本市场属大型公共设施，是人员、商品的重要集散地。人员混杂，是刑事犯罪的易发、多发区域、市场的安全保卫工作不仅关系到市场的正常运行，同时也直接关系到广大经营者和消费者的生命财产安全。要建设一支业务素质高，作风过硬的市场安全保卫队伍，积极配合公安部门及时发现问题，消除市场内可能发生的隐患。7.2节约资源与能源1、节能的主要技术措施本市场建设节能主要采用屋顶带式和墙体自然采光，少照明用电。2、节能管理本项目定员编制中设有专人59、负责节能工作，其任务是制定规章制度，节能措施和监督检查，主要考虑节水、节电，减少交易产品浪费。7.3环境保护与卫生7.3.1建设地点环境现状本项目建设地点，经调查建设地点环境质量基本良好。绿化带建设主要目的是美化批发市场环境，减少尘土飞扬，调节小区气候。项目区主要周边布设绿化带1000平方米。7.3.2“三废”处理（1）废水：拟建项目的废水主要是生活废水类别，就近直接排入城区污水排放系统管网，由城市污水处理设施统一处理，设一座化粪处理清洗市场地面的废水。（2）废渣：水果蔬菜批发市场的废渣主要是腐果、腐菜等，废渣运往有关部门指定的垃圾场；肉类交易市场不设屠宰。（3）废气：瓜果蔬菜批发市场的土建工60、程均无废气产生渠道，唯一可能产生废气的是以后要建设的冷冻保鲜库，因此在组装过程中液氯罐、管道、阀门施工安装及运行操作过程中均应严格技术标准。7.3.3检疫检测卫生及农产品质量认证拟建项目所经营的是与人们息息相关的生活必须品，所以为保证质量，对市场内的农副产品进行检疫检测。由市场管理部门负责购买各类检验仪器设备，与相关部门建立密切联系，定期派驻工作人员，按国家的有关规定在批发市场开展检疫检测工作，切实把好农副产品质量关，为人民群众提供优质、安全、放心的农副产品。为此，主要做好以下几个方面：（1）设立专门人员，购置专门仪器设备，制订专门检疫检测制度；（2）做好农副产品疫病和农药残留的检测工作，检测61、蔬菜、水果农药是否超标、抓好畜禽产品、水产品的市场检疫，以及违禁药物和生长激素等有害物质的残留检测；控制好农资市场高毒高残留农药、兽药的销售。（3）加强卫生宣传和信息反馈，让经营者了解有关无公害农副产品的知识和信息，并积极与生产主管部门配合，通过市场把检测结果公布于众，起到警示、引导的作用。（4）积极推动产销方式的改革，建立“放心菜”，绿色产品或无公害农副产品的专销区，以优质和安全带动生产、销售，扩大农副产品的产销量。（5）除了检疫检测方面的卫生外，还要抓好市场内部的环境卫生。要做到摊位整洁，场地无垃圾堆放，卫生间清洁等。第八章 项目组织管理8.1 项目管理8.1.1 管理原则建立现代企业制度62、，实行规范的公司制，使企业成为适应市场机制的法人实体和竞争主体。企业实行独立核算、自主经营、自负盈亏，并承担项目的资金投放、工程建设、经营管理的责任。采取先进的劳动组织形式，以科学合理的调整人员结构和使用劳动力，正确处理管理者、经营者之间的分工与协作，保证市场经营正常进行，提高企业经济效益。通过科学有序的管理、协调、监督等有效手段，建立一个寓管理与服务之中的管理机构。8.1.2 管理机构1.机构设置按照精简、高效的原则，本市场以-镇某某公司为基础组建市场管理经营公司，下设办公室、财务部、市场管理部、招商部、信息中心、检验检测中心、配送中心和保安部，各职能机构在经理指导下具体执行各自承担的任务和63、工作， 2、各部门职能（1）办公室：接受经理领导，负责企业日常的具体事务管理和办公业务、人员管理、对外联络，协调各部门之间的工作。（2）财务部：负责项目建设的资金计划、资金安排、资金管理和日常财务工作，市场投运后生产经营的财务管理等。（3）市场管理部：全面负责市场的运行管理，市场设施、设备的管理、维修和物品采购。摊位管理、仓储管理、物流进出管理，协调各经营户的关系。（4）招商部：负责市场经营商户的引入。（5）信息中心：负责市场信息平台网络的建立，产品市场信息的发布，实现农产品经营各环节的信息引导服务。（6）检疫检测中心负责市场所经营产品的检验检疫及农产品质量认证。（7）配送中心：负责对*市和就64、近县城零售市场产品的配送。（8）保安部：负责市场日常运行的安全保卫工作。8.2 项目实施管理措施组织措施：项目主管部门要对项目进行指挥、协调、组织和领导工作。项目财务实行独立核算。项目在具体实施过程中采用层层承包方式，实行目标责任制。8.3 劳动定员和培训8.3.1 劳动定员依据合理分工协作，使每一个员工有足够工作量的原则及因事责人定岗设人原则配备人员。本市场总定员13人，其中管理人员7人，员工6人，详见劳动定员表7-3-1。劳动定员表 单位：人序号职务及部门管理人员数员工临时工合计1经理12办公室113财务室1124市场管理部1235招商部116信息中心117检疫检测中心118配送中心11265、9保安部11210合计138.3.2劳动力来源和培训本市场用工实行动态管理，末位淘汰制。一般管理人员均面向社会招聘。对下岗工人可优先。管理人员必须具有专科以上学历，并有从事专业工作3年以上经历。新招员工按国家有关规定必须有3-6个月的试用期，试用期届满根据员工技能和表观符合市场工作要求的可与员工签订劳动合同，不符合的不办理劳动合同签订手续，聘用自行终止。签订劳动用工合同的员工，必须参加上岗培训，培训时间一般1-2周，培训内容主要是对员工进行国家方针政策法律、法规、工商税务基础知识、市场管理服务、市场信息调查收集、市场预测、环保、卫生、检疫、安全保卫、营销策略等知识的培训。服务中心所有管理人员必66、须挂牌上岗，在管理市场，为市场服务的同时，还要接受市场客户的监督。8.4项目资金管理本项目建设对国家投入资金设立专门账户，接受主管部门监督管理。要求专款专用，专项决算。企业其它各项资金由公司统一管理，包括计划安排、资金使用、项目有关经济合同以及资金的回收等。第九章 项目实施进度计划9 .1 项目实施阶段和建设周期（一）项目实施原则在项目建设实施的过程中，要本着“全面布局、合理安排、科学设计、保证质量”的原则，认真组织项目的实施，科学安排工程进度，保证项目高效率、高质量的实施。（二）项目实施内容1、准备工作：编制可行性研究报告及评估、论证、批复、招投标、准备设计资料等。2、设计：初步设计及审批、67、施工图设计。3、施工阶段：设备的采购、落实协作关系、土建施工、设备安装与调试等。4、竣工验收：试运转、交工验收。（三）项目建设阶段第一阶段为前期工作阶段，第二阶段为施工阶段，第三个阶段为竣工验收阶段。为加快建设进度，缩短建设时间，各阶段的工作应尽量提前进行，允许有一定程度的交叉。9.2 建设工期安排本项目主建设工期12个月，从2010年5月开始准备、6月开工，2011年6月完工。具体安排如下：（一）2010年6月前完成各项前期工作。（二）2010年6月至2011年5月施工建设。（三）2011年6月竣工验收。项目具体实施进度计划详见表序号工作内容2010年2011年56789101112123468、561编制可研2初步设计及审批3工招标、监理招标4土建施工5市场外及改造工程6摊位设施设备招标7市场设施设备安装8工程验收第十章投资估算和资金筹措 10.1总投资项目工程总投资总投资205.83万元，其中工程建设费192.9万元，其它费12.93万元。1.1.5建设内容：在某某县县-镇改扩建农副产品及旅游纪念品交易大棚、门面房总建筑面积2365m2 ，每平方米562元，土建工程投资132.90万元。更新交易设施12万元；地面硬化，围墙护栏翻新24万元；更新仓储及办公设施24万元。其他费用12.93万元。10.2投资估算和资金筹措10.2.1投资估算依据根据本项目的规划总平面布置，具体建设内容、69、布局、建设工程量、设备与建筑安装工程量按照-、某某县县物价水平和相应报价进行估算。具体是：1、建筑工程根据项目的建度内容、结构、工程量按照-与某某县县建筑工程单位估算指标，综合定额和参考2003建设地相近建筑实际造价对比进行测算。本项目建设简易型轻钢结构交易大棚交易及门面房总扩建筑面积2365m2、每平方米造价562元。2、设备按照国内外生产厂家报价（含运杂费安装费）进行估算。辅助设施：改造供水、供电、供热和污水处理等设施，根据工程量和设施报价进行估算。3、项目的前期工作费，建设管理费和基本预备费分别按项目直接费的3%，1%和4%进行估算。4、项目工程基建期一年。10.3项目总投资估算10.270、.1土建投资及构成本项目为改扩建工程，改造扩建总面积2365m2 ，按每平方米562元改造扩建工程费计算，土建工程投资132.90万元。10.2.2设备设施改造投资及构成更新市场交易设施12万元；硬化地面、围墙翻新、改造24万元；仓储及办公设施24万元，其他费用12.93万元。 某某县县-镇农贸市场改造升级投资估算表 序号项目名称计算依据占投资比例资金筹措（万元）数量单价（元/ m2）金额（万元）申请补助自筹1工程建设费用192.993.72%193.251.1仓库土建2365562132.9068.9%133.251.2交易设备一套12126.2%121.3地面硬化，围墙等2412.44%271、41.4仓储办公设施2412.44%242工程建设其他费用12.936.28%12.93合计205.8380205.83通过估算本项目工程总投资205.83万元，其中工程土建费132.90万元，更新市场交易设施12万元；硬化地面、更新围墙24万元；仓储及办公设施24万元。其他费用12.93万元。10.4资金来源与筹措本项目总投资205.83万元万元，资金来源是1、企业自筹：205.83万元。2、申请国家以奖代补资金80万元。10.5资金管理和使用计划对项目资金的使用要严格管理做到专款专用。尤其是财政扶持资金，更要严格管理一定要全部用到项目建设上决不能挪做它用。项目建度期一年，第2010年6月开72、始扩建，第2011年6月建成投产。因此项目所需205.83万固定资产投资必须在建设期初和中期分两次全部到位，只有这样才能确保项目按期建成并正常运行和尽快投入使用。10.5.1项目实施完成情况及资金支出 估算本项目总投资205.83万元，其中：工程费用192.9万元，更新市场交易设施12万元；地坪围栏改造24万元；仓储及办公设施24万元。其他费用12.93万元。计划分两个阶段完成，其中：1、第一期（2010年6月至2011年3月25日）完成投资190万元，占建设投资的93%，完成改造扩建轻钢结构的交易大棚本项目建设任务已按期全部完成。第二期（2011年4月-2011年6月20日）完成投资15万元73、，占建设投资的7%，主要完成土建工程扫尾，仓储设备和办公设备安装调试及试运行；办理项目验收的各项前期准备工作，争取一次性通过验收，使项目投资尽快进入运行阶段，尽早取得经济和社会效益。第十一章财务评价11.1财务评价依据项目财务评价就是根据国家现行财务制度，价格体系。分析计算项目直接产生的经济效益和发生的费用。编制有关财务报表、计算评价指标，分析项目的盈余能力，清偿能力等财务状况。据以判定项目经济上是否可行。本项目的财务评价是在项目具体方案、投资、销售、成本、损益等基础数据的基础上依照国家计委和建设部发布的“建设项目经济评价方法与参数”等有关规定和要求进行测算和评估。其基本参数和数据是：1、项目74、基建期一年，第一年建成投产达到设计经营能力的60%，第二年达到设计经营能力的100%。2、主要经济指标的选取项目计算期15年其中建设期1年，生产经营期14年。财务基准率的确定：根据国民经济增长率，银行贷款利率和有关行业情况，确定本项目财务基准率为10%。11.2销售收入和销售税金及附加的估算11.2.1销售收入估算本项目的收入来源于市场交易额的收入。（2）改造前，市场为乡镇集贸市场，夏季正常经营，冬季每周交易一次，面积不到1300平方米，进场交易的经营户100多户，按2009年销售数据表明，交易市场年交易额为3200万元。（3）本项目实施后，通过改造扩容，提升软硬件设施，可实现全年经常性交易，75、市场面积可扩大到2460平方米，进场经营人员可增加到300户以上、年交易额销售达到3500万元。因此，本项目实施后，可产生增量收入：3500-3200=300万元。11.2.2销售税金及附加的估算对市场销售主要税种有5%的营业税和以营业税为基础3%的教育附加税和7%的城市维护建设税。经测算本项目的综合税率为5.5%。此外，实现利润后企业上交25%的所得税。分年销售收入增量以及税金及附加估算表序号年份建设期生产期项目1 2 3 1213 14 15 1改扩建前销售收入0.00 3200.00 3200.00 3200.00 3200.00 3200.00 2改扩建后销售收入0.00 3500.076、0 3500.00 3500.00 3500.00 3500.00 3销售税金及附加0.00 192.50 192.50 192.50 192.50 192.50 4计算增量负荷（%）0.00 601001001001005实际增量0.00 180.00 300.00 300.00 300.00 300.00 6增量税金与附加0.00 9.90 16.50 16.50 16.50 16.50 11.3总成本及经营成本估算11.3.1项目总成本估算项目正常年项目分年总成本列入下表：分年成本估算表 单位：万元序号年份建设期经 营 期项目1 2 3 910 11 12 13 14 15 生产负荷（%77、）0 60 100 100 100 100 100 100 100 1生产成本0.00 135.00 225.00 225.00 225.00 225.00 225.00 225.00 225.00 1.1进货成本0.00 117.00 195.00 195.00 195.00 195.00 195.00 195.00 195.00 1.2运输成本0.00 18.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 2工资及福利费0.00 7.20 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 3固定资产折旧费0.00 78、12.71 12.71 12.71 12.71 12.71 12.71 12.71 12.71 4维护修理费用0.00 0.95 0.95 0.95 0.95 0.95 0.95 0.95 0.95 5销售和管理费用0.00 3.60 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6总成本合计0.00 141.46 226.66 226.66 226.66 226.66 226.66 226.66 226.66 6.1固定成本0.00 20.86 25.66 25.66 25.66 25.66 25.66 25.66 25.66 6.2可变成本0.00 120.60 279、01.00 201.00 201.00 201.00 201.00 201.00 201.00 6.3经营成本0.00 128.75 213.95 213.95 213.95 213.95 213.95 213.95 213.95 （1）生产成本物流配送生产成本包括货物成本和运输成本：经营成本按增量300万元的销售收入，进货成本为195.00万元。市场管理成本交易市场维护和服务是市场成本的重要部分，平均占毛收入的10%，即为30万元。（2）工资及福利费市场正常管理和经营需增加工人6名；工资及福利费按人均2万/年估算，需要12万元/年。（3）固定资产折旧费采用平均年限折旧法计算，计算期15年。留80、残值为0，项目固定资产投资190.60万元，年折旧费为12.71万元/年。（4）市场维护修理费用按固定资产投资的0.5%估算，正常年为0.95万元/年。（5）销售和管理（含水电暖等）费用按项目实施后产生的增量销售收入的2%估算为6万元/年。11.4财务效益分析11.4.1项目盈利能力分析通过附表5财务现金流量表和附表4利润及利润分配表（损益表）的编制，可进一步计算出反映本项目盈利能力的财务净现值NPV、财务内部收益率IRR、及静、动态投资回收期和投资利润率、投资利税率等财务经济评价指标。其结果如下：指标名称所得税后所得税前参数选择财务内部收益率20.33%28.23%（i=10%，t=15年）81、财务净现值（万元）130.79 246.39 投资回收期（年）5.70 4.58 1、项目财务净现值NPV（详见附表5）当基准收益率i=10%、项目计算期t=15年时，项目净现值为：项目财务所得税后净现值130.79万元0，大于零，表明本项目的盈利能力超过了设定的收益率所要求的盈利水平，财务是可行的。2、项目所得税后财务内部收益率FIRR通过附表2现金流量表的编制，所得税后财务内部收益率FIRR为： 12.83%10%，大于同行业的项目财务内部收益率10%；说明项目的盈利性能够满足要求，财务是可行的。详见附表53、投资回收期pt：pt可从现金流量表中求得：pt静=累计净现金流量开始出现正-1+82、项目所得税后的投资回收期为5.7年，可以接受。详见附表5。11.5盈亏平衡分析盈亏平衡分析是在一定的生产能力条件下，研究分析项目成本费用与收益平衡关系的一种方法，考察项目对市场的适应能力和抗风险能力。以生产能力利用率表示的盈亏平衡点BEP计算方法如下：年固定成本BEP= 100%年销售收入-年可变成本-年销售税金与附加25.66BEP= 100%=31.10%300-201 -16.5从计算得出本项目BEP=31.10%生产能力利用率表示的盈亏平衡点；也表示项目建成后每年总收入达到93.3万元，就可保本。说明本项目有一定的抗风险能力。项目盈亏平衡分析图如下：盈亏平衡示意图盈利区总收入-税金及附83、加 总成本 BEP93.3可变成本亏损区25.66固定成本0 50 100生产利用率（%）11.6敏感性分析敏感性分析是通过分析和测算拟建项目主要因素发生变化时，对项目评估指标的影响，从中找出敏感因素，并确定其敏感程度。以预测项目可能出现的风险，从而提高项目决策的准确性。本项目对总收入、经营成本、固定资产投资三个不确定因素按5%变化时，对项目评估指标影响的计算分析。由分析可以看出：总收入、经营成本是影响本项目评估指标的强敏感因素。敏感性分析得出：最敏感的因素是总收入和经营成本，固定资产投资影响不敏感。由不确定性分析可以看出，本项目有的抗风险能力一般。充分显示出在我国，经营农资产品是有风险的；农84、资的收购价和销售价的变化，无论从政治上和经济上都非常敏感。所以，本项目经营期间要紧紧依靠政策优惠，加强企业内部管理，保证设计生产能力达产率、降低经营成本，提高销售收入。敏感性分析计算，详见附表8。计算数据列入下表。敏感性分析计算结果汇总表不确定因素变化率%投资回收期净现值收益率方案0 5.70 130.79 20.33%总收入5 4.72 226.29 26.95%-5 7.48 35.29 13.03%经营成本5 6.83 62.67 15.22%-5 4.95 198.91 25.10%固定资产投资5 6.03 115.18 18.57%-5 5.36 167.69 22.33%敏感性分析85、图财务内部收益率（%）方案内部收益率（20.33%）基准收益率（10%）-5% 0 +5%不确定因素变化率（%） 总收入 经营成本 固定资产投资11.7财务评价结论通过对本项目财务报表（现金流量表、损益表、成本表、固定资产估算表）的编制和动态、静态财务评估指标的测算与分析我们认为：（1）通过现金流量表的编制我们测算出项目的内部收益为15.64%，远远高于本行业的基准折现率，项目的投资利润率、投资利税率都比较高，这表明项目盈利水平高，有较好的经济效益。（2）投资回收期短，只有5.7年（含一年建设期），这从另一个侧面也反映了项目盈力能力和清偿能力都比较好。（3）通过不确定性分析，测算出BEP=3186、.1%。项目抗风险能力强，对市场的波动有较强的适应性，只要加强市场内部管理提高服务质量和商铺出租率，降低成本和原料进价，贯彻薄利多销原则把销量与收入做上去，风险是完全可以避免的。因此本项目通过以上财务评价可以看出：项目辐射带动面广，项目建成后能为奇台县广大农牧民提供一个设施先进，管理规范，服务周到的农副产品交易物流平台。项目的内部收益率FIRR高，清偿能力强，有较好的抗风险能力，对环境污染小，并且通过农副产品市场与物流中心的建设可进一步带动促进当地社会与经济的快速全面协调的发展。因此本项目具有较好的经济效益、社会效益和生态效益。是完全可行的。11.8财务分析结论从上述财务评价看。项目具有很好的87、盈利能力清偿能力，并具有一定的抗风险能力，因此项目财务效益评价是可行的。第十二章 效益评估及风险防范12.1项目经济和社会效果评价1、经济效果该项目建成后，市场运行正常年（淡季运行负荷800人，旺季每街负荷15001500人），可设立交易摊位200个至300个，由市场管理公司对农贸市场进行合理分区，采取将摊位经营权统一直接租赁给优质经营户、并由公司统一管理的模式进行市场运作。市场改造升级后，年交易额将由目前的不足3000万元，达到3500万元以上，通过收取场地、摊位、商铺门面房租金，每年可为-镇某某公司创造经济收入80万元，除去运行成本可实现年利润30以上万元。经济效益良好。2、社会效果该市场88、投入运行后，一是为政府支柱产业的发展奠定资源配置基础，为广大人民群众开辟财源提供了良好的交易场所，实现市场对资源的配置作用，二是彻底改变-镇长期以路为市，露天经营的状况，彻底消除街面狭窄、人员拥挤无法交易的现状，保证交易者和人民群众有一个良好的交易场所。三是随着某某县县-旅游的兴起和中心小集镇基础的改善，投资硬环境的进一步好转，可以吸引外地客商投资-镇农贸市场建设，为今后做大做强批发交易市场打下良好基础。四是通过交易场将有力促进商品流通的信息传输，将给农户的各种农副产品、土特产品的交易带来无穷商机，从而带动地方区域特色经济的发展和促进农民增收，打造地方土特产品品牌，提高市场竞争力。五是随着小集89、镇各种专业批发、零售市场的建立和完善，市场交易行为的规范，将有力的推进农业产业化进程，拉动和刺激消费，推动当地农民致富奔小康，建设社会主义新农村。12.2 主要风险及应对措施1221主要风险1、市场风险主要指项目市场需求预测的不确定性带来的风险，市场风险是本项目面临的最大风险，是项目成败的关键。本项目市场风险主要有两个方面（1）行业内竞争和行业间竞争。某某县县距离自治区首府乌鲁木齐不到200公里，高速公路相通，乌昌地区农产品批发市场、大型超市分布密集、其中有部分市场具备很强的竞争力，辐射范围大，自采能力强大，市场竞争已相当激烈，有可能读本项目带来冲击，存在一定的风险。（2）由于生产、市场、流通90、等诸多原因，农副产品“大起大落，买难买难”频繁出现，或商品供给不足造成脱销的风险，或产品过剩，挤压滞销。有可能因为商品不适销对路给市场经营造成风险，以上因素将对市场经营管理有可能产生一定的冲击。2. 资金风险本项目属于涉农流通项目，投资额度交大，回收时间长，在建设周期内建材涨价、产品涨价等因素可能会造成项目开发成本上升、资金不足，影响项目运行。3.政策风险本项目是“菜篮子”和“民心工程”，属于国家政府部门引导并进行政策扶植，在运行过程中，不可避免的受政策因素的影响，有些影响可能是负面的。可能会带来一定的影响。4.外部协作风险外部协作条件风险主要是供电、交通、给排水、通讯、消防等市政基础配套设施91、是否具备和完善，如果上述条件不具备，将会大大增加项目的投资，延误项目工期，对项目的建设和实施带来不利。5、其他因素引起的风险商业主体间竞争，不正当竞争，信用破裂，违约行为，企业商业秘密被侵犯，价格异常波动等因素引起的商业风险。同时，农副产品作为商品，在流通过程中，难免不出现在运输或保管中的商品、店铺及其他设施蒙受损伤或丢失之险。另外，因水灾、风灾、火灾、地震等自然灾害与运输中的事故、高温、潮湿等引起的商品损害或变质， 12.3.2 风险防范措施1.市场风险针对市场风险采取以下两方面的措施：（1）通过一流的规划、一流的设计、一流的管理建设一个现代化的、先进的、高效的农产品物流园，通过整合公司所掌92、控的批发市场业务和相关资源，引进大批实力雄厚的经营者，运用公司在批发市场行业丰富经营管理经验，为连锁网络内经营者和采购商提供更加高效、廉价、个性化的、高附加值的服务。完善服务配套功能，延伸产业链条，如储藏服务、信息服务、检验服务、配送服务等，提高整个供应链节点的服务功能，提升竞争力。 2. 资金风险面对资金方面的风险，在前期工作阶段，充分考虑可能增加的各种费用，在遵循节约原则的基础上尽量打足投资。在项目开工前就需要有完整的资金保障计划，同时，开设专款专用帐户，确保项目的建设资金能及时到位，不被挪作他用，经营中加大融资规模，确保资金链正常，经营者要熟悉金融市场变化规律，加快现金流速。 3.政策风93、险研究政府态度、社会发展趋势、人民群众生活需求，顺应大势，同时加强与政府相关部门沟通，获取更多政策支持。4、自然灾害的影响与对策对于本项目所涉及农产品流通体系受自然灾害的影响较小。因此，只要项目建设单位加强对管理，促进规范化、制度化建设，合理开发市场营销即可防范和抵御风险。综上所述，-农副产品综合交易市场在建设和运行过程中存在着一定的风险和不确定因素，但综合对比，各项风险的风险程度均不大，不会对项目造成实质性影响。加上采取及时和有效的措施，是可以将上述风险降至最低。第十三章结论及建议13.1结论本项目的建设对当地经济发展将起到桥梁和纽带作用。可以突出市场的导向作用，使生产向流通拓展，流通向生产94、延伸，有利于当地农村产业结构的调整和农区种植业、养殖业的发展，符合国家产业政策，有比较广阔的发展前景。而且通过建立农贸综合批发市场，建立和完善基层某某公司功能和经营网点，提升农产品流通效率，促进农产品顺畅销售，让农民直接进入市场批发、销售农产品，减少销售的中间环节，减少运距，节省运费，有效拉动本地的二、三产业的发展，促进当地的经济增长和社会各项事业的全面发展。通过在建立农贸批发市场，使当地的农业尽快形成市场+基地+农户的格局，推动农业产业结构的调整，实现农业的产业化，从而达到农业增效、农民增收。综上，本项目的实施是十分迫切和必要的。13.2建议1、市场的建设和经营关联度很大，为使市场建设和经营管理能够正常有序地进行、在市场建设过程中公司应主动做好与各有关部门的协调联系，得到多方面的支持。2、乡镇农副产品批发市场需要挂靠联强，借外力促发展，在市场运行后，应该坚持开放社、开放办市场的理念，扩大招商引资和对外宣传，积极加盟区州大网络、大市场、大体系，成为乌昌农产品供应链中的一个基层环节，争取成为他们的代购点、直采点和供应基地。3、与当地工商、质检、卫生环境保护部门密切配合，切实做好市场的管理、规范和环境保护工作。58