1、目 录第一章 总 论11.1 项目背景11.2 项目概况51.3 结论与建议7第二章 项目建设必要性分析92.1项目规划的相关性92.2项目建设的必要性13第三章 建设选址及建设条件153.1 项目选址153.2 资源条件153.3 外部配套条件16第四章 项目定位及规划184.1 项目客源市场分析184.2定位与功能194.3 项目规划及总体布局20第五章 建设内容与工程建设方案255.1项目建设内容255.2工程建设方案25第六章 环境保护486.1 环境现状486.2 环境保护设计原则486.3 主要污染源、污染物及对环境影响的预测486.4 环境污染治理506.5项目建设期506.6项2、目运营期516.7 环境影响评价53第七章 节能减排547.1节能减排的设计主要依据547.2主要的能源消费的种类、来源及消费量557.3建筑节能567.4给排水节能577.5 电气节能587.6 暖通空调、动力节能587.7太阳能热水系统利用617.8结论61第八章 项目进度安排与实施管理628.1 项目的组织及建设管理628.2项目实施进度建议63第九章 投资估算、资金筹措659.1 估算的范围和依据659.2建设投资估算669.3 建设资金筹措66第十章 项目财务评价6710.1评价依据6710.2财务评价指标6710.3财务评价结论68第十一章 社会效益分析69第十二章 结论与建议703、12.1结论7012.2建议70- 70 - 第一章 总 论我公司受*市亿家和房地产开发有限责任公司的委托，承担了*水岸金钻大厦一期建设项目的可行性研究报告的编制任务，对*乌兰木伦湖南岸CBD核心区C02-01地块新建的*水岸金钻大厦一期建设项目的可行性进行分析和论证，为投资决策提供较为客观的依据。第一节 项目概况一、项目建设地点：*乌兰木伦河南岸岸CBD核心区东侧C02-01地块，北临景观大道滨河路；南迎城市支路横三路；西侧承接纵十路；东侧与纵十一路相望。二、建设规模： 本项目规划总占地面积23460平方米，净用地面积为16666平方米；规划建造一栋超高层建筑，总建筑面积90913平方米。其4、中地上建筑面积为70354平方米，地下建筑面积为19856平方米； 主体建筑为一栋塔楼，底部为6层裙房；地上37层，地下3层，总高度150.9米，塔楼为公寓建筑；裙房一至五层为大型商业，六层为餐饮、娱乐；地下室一至三层为停车库和设备用房。具体功能面积划分详见主要经济技术指标。本项目公寓、商业部分全部出售，配套服务设施留用于物业。三、建设期：2010年3月-2013年3月。四、估算投资总额及资金来源：该项目估算总投资44124万元，其中由企业自筹16124万元，银行贷28000万元。主要经济技术指标 序号项目计量单位数值备注1总占地面积平方米234602净用地面积平方米166663总建筑面积平方5、米909134基底建筑面积平方米60485地上建筑面积平方米70354 其中公寓面积（包括避难层）平方米40114裙房6层以上商业（包括餐饮、娱乐）面积平方米30240裙房1至6层6地下建筑面积平方米19856地下一至三层其中地下车库12696设备用房平方米71607建筑层数A栋商务楼 主楼37层，裙房6层，地下3层8建筑高度150.9米， 9绿化率 %26.310建筑密度 % 24.711容积率 4.2212停车位个680地上160地下52013 估算总投资万元44124 其中 建设投资万元41183 建设期利息万元2940 16 资金筹措万元44124 100%其中自筹资本万元16124 6、37% 银行借款万元28000 63%17 营业收入万元81751 18 经营成本万元49043 第二节、项目单位概况本项目由*市亿家和房地产开发有限责任公司组织开发，公司组建于2007年9月，注册资金1000万元，具有房地产开发四级资质，公司法人王强。公司的主要业务为房地产开发和经营，公司现有职工32余人，有专业技术人员26人，其中：高级职称6人、中级职称11人、技术员9人；其他管理人员6人。公司下设：工程部、征地拆迁部、综合部、财务部等。公司有健全的管理制度和质量保证体系，坚持以质量求生存、用户至上的宗旨，全力打造精品工程，为推动地区经济的发展作出贡献。第三节、项目提出的背景2010年，*7、市将以科学发展观为统领，深入贯彻市委二届九次全委会精神，突出“抓好大建设、推进大服务、实现大变化”这一主题，全力实施“拉框架、强功能、建精品、聚人气”四大主旨工程，使城市品位和形象实现大改善、大提升，城市功能设施实现大配套、大变化，城市人气产业实现大扩张、大突破，全力开创新区城市建设发展新局面，为“十二五”发展奠定坚实基础。把建设百万人口的中心城市作为战略举措来抓，举全力打造城市中心区，把城市建设作为工作的重心，通过大投入，大手笔规划，促进大建设，形成大规模。 为推进我市城市化进程的发展战略，集中建设*、*和*城市核心区，在*乌兰木伦河南岸打造一个具有现代化气息的标志性高层建筑区，集休闲娱乐、8、金融服务、旅游观光、人居商住、行政办公等于一体的高品质商务区。为*市经济社会发展和城市形象提升注入新的动力和活力。为加快*市经济开发建设步伐，根据市政府加快建设*、*新区和*城市核心区的有关精神。*市亿家和房地产开发有限责任公司拟定在*乌兰木伦河南岸CBD核心区C02-1地块新建*水岸金钻大厦一期建设项目。*水岸金钻大厦建设项目整体规划符合*市总体规划、*城区控制性详细规划和*市核心区高层区修建性详细规划的要求，与城市发展进程相适应，全面推进区域高端商用及公寓类产品的发展，使其成为商业社区的一个新的分水岭，满足*市追求品质生活的高端类客户的置业需求。*水岸金钻大厦建设项目以整体规划空间层次多样9、，疏密有致的特点,创造了自然、休闲、高层次的商业社区环境，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需求，必将会获得市场的认可，项目的建设在实现舒适健康的商业休闲的同时，也必将为开发企业带来良好的经济效益。第四节、项目可行性研究报告编制原则与依据一、编制原则1符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关房地产建设的规定，按城市总体规划进行布局。2结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。二、编制依据1国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南（试用版）2国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）3国家和地方有关规程、规范、政策及条例等。3.*市10、总体规划5*城区控制性详细规划6.*市核心区高层区修建性详细规划7建设单位提供的其它有关资料及数据。（资料后附） 第二章 项目建设地点及建设条件第一节 项目选址场地现状一、项目地点本项目建设地点位于*乌兰木伦河南岸CBD核心区C02-01地块。二、场地现状*市亿家和房地产开发有限责任公司已通过竞拍方式取得C02-01地块土地使用权，本地块为净地，不需要拆迁，使用性质为商务用地兼容居住用地；整个地块北高南低，地形高差较大，设计时应合理利用现有地形；地块四周城市干道及管网已建设完成，场地基础设施完善。第二节 建设条件一、规划条件 本项目应按*规划局有关规定及*市核心区高层区修建性详细规划进行设计，11、规划部门已批准项目的选址意见。1本地块用地性质为商务用地，可兼容20%居住类用地，建设用地规划条件为：建筑密度25% 绿地率25%3.5容积率5.0，建筑限高小于180米，大于150米机动车停车位: 0.8辆/100平米建筑面积。 2、本地块内应考虑中水系统，即收集洗浴洗涤用水，经中水站处理后，回用冲厕所，通过化粪池排向市政污水管网。3、本项目地下室应考虑人防工程，根据内蒙古自治区人民防空工程建设管理规定进行具体设计。4、规划图中场地内的各类市政管线与场地外的市政管线的接入口位置与标高一般不得调整，场地内的各类市政管线走向与埋深，可根据建筑实际位置进行调整，但方位不得变化。二、场地地质条件参考12、邻近场地岩土工程勘察报告，可推断本项目建设场地地质情况如下：1.地质构造简单，表层为回填土，下部为粉细砂层、风化砂岩层，粉细砂层分布较均匀，厚度较厚，地基稳定性良好，场地适宜建设。考虑本项目为超高层建筑物，应在主体塔楼下做桩基处理。2.本区域地下水位较浅，故在设计和施工中应考虑地下水对建筑物的影响。3.场地抗震设防烈度为7度，设计地震基本加速度值0.10g，设计地震分组第三组。 4、本地区标准冻深1.5米。三、自然条件 1、地理位置 *地处内蒙古*高原东南部，总面积5586平方公里，东与准格尔煤田相连，西邻毛乌素沙漠，南与陕西省神木县接壤，地理区位优势明显，旗府所在地阿勒腾席热镇与建设中的*新13、区隔河相望，既是全国著名的煤炭之乡和能源基地，又是闻名遐迩的人文自然旅游圣地。2、气候*属温带大陆性气候。其特点是干旱少雨，日照强烈，冷热巨变，风大沙多。冬季受蒙古冷气团影响，气候干燥而寒冷。夏季炎热而少雨。湿润度由东向西递减。 由于地形复杂，相对高差达400米，各地温差颇为明显，东部地区年平均气温6，极端最高气温36.9，极端最低气温-34；中部地区年平均气温6.2，极端最高气温36.6，极端最低气温-31；西部地区年平均气温6.3，极端最高气温35.6，极端最低气温-29.3。 年平均降雨量为358.2毫米，并由东南向西北递减。平均年降雨日数为67.8天，相对集中在78月份，初霜日多在9月14、下旬，终霜日多在5月下旬。无霜期在127140天之间，最长达161天，最短102天。全年日照时数在2 740至3 100小时之间。最大积雪厚度280毫米。3.水文*地下水资源比较丰富，地表河流湖泊较多，河流流域面积3040平方公里。有6条大的内流河，有大小湖泊21个，乌兰木伦河起源于合同庙乡，下游叫窟野河，流经陕西省进入黄河。四、社会经济环境*地处*高原东南部，总面积5600平方公里，辖7个镇，总人口15.5万人，其中少数民族1.1万人。这里资源富集、历史悠久、人文独特，民族团结、经济繁荣，这里是国家重要能源重化工基地之一，是一代天骄成吉思汗的长眠之地，也是*城市核心区的重要组成部分和周边地区15、重要的立体交通枢纽。西部大开发战略实施以来，*不断扩大基础设施建设投入规模，建成了一大批公路、铁路、电网及水利设施等基础设施项目，基础设施建设滞后制约经济社会发展的瓶颈得到显著改善。目前，有两条国道、一条省道、三条铁路线、四条旗道贯通全旗东西南北，*机场坐落于距离旗政府所在地*13公里处。全旗基本实现“六通两覆盖”，即镇镇通黑色道路，村村通砂石道路，社社通动力电，户户通生活用电，镇镇通程控电话，户户通调频广播，多路微波电视和移动通讯覆盖全旗。形成了集铁路、公路、航空于一体的四通八达的立体交通网络，电视、电话、互联网交相辉映的信息高速路，成为*及周边地区的重要交通枢纽和信息交流驿站。*作为*市城16、市核心区的重要组成部分，以建成生态城、文化城、旅游城、宜居城为目标，倾力推进旧城区改造和新城区建设，城市核心区迅速崛起。目前，全旗城镇化率达68%，城市集聚要素、承载产业、保障发展的能力与日俱增，绿化美化、商贸物流、餐饮住宿、文化研究等城市功能性建设与城市化建设协调推进，一个居住者安居、投资者向往、优秀人才聚集、现代化气息浓厚的新兴城市崛起在广袤的西部。五、基础设施条件1交通运输*旗府所在地阿勒腾席热镇，与*新区隔河相望，距自治区首府呼和浩特市280公里，距离国家石油战略工程、神华集团投资250亿元的煤直接液化项目区40公里。*交通便捷，包神铁路舒展至长江沿线，大准、东乌铁路连通环渤海经济圈，17、包茂高速公路纵贯南北触及珠三角经济圈，109、210国道呈十字架构连接，*机场又架设起空中航行的平台。形成由公路、铁路、航空相结合的现代化立体化交通体系，正不断缩短*与世界的距离。 2邮电通信经过多年的建设，*邮政、通讯基础设施完善，移动、联通、电信几大通信公司都已入住，通讯信息网络覆盖全旗。 六、市政条件本地块四周城市干道已全部建设完成，市政管网都已铺设齐全，从市政总体情况看，该项目区位优势明显，给水、排污、雨水、通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件良好，满足项目的设施要求。第四章 项目建设方案第一节 主要编制依据1民用建筑设计通则GB50352-2005；2城市道路18、绿化规划与设计规范CJJ75-97；3城市用地竖向规划规范CJJ 83-99；4城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；6高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005版）；7汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；8建筑内部装修设计防火规范GB50222-95；9公共建筑节能设计标准GB50189-2005；10民用建筑节能设计标准JGJ26-95。11商店建筑设计规范JGJ48-88；12建筑结构荷载规范GB5009-200113建筑抗震设计规范GB50011-200114建筑地基基础设计规范GB50007-200215建筑结构可靠度设计统一标准GB5019、068-200116混凝土结构设计规范GB50010-200217砌体结构设计规范GB50003-2001 18建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001 19高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002 20人民防空地下室设计规范 GB50098-2005第二节、规划方案一、设计原则1. 水岸金钻大厦一期建设项目，从城市设计的角度来定位建筑形象，建造标志性建筑，打造全新的城市风貌，完善城市功能。2体现“以人为本，创造和谐，追求完美”的理念。3. 体现生态、绿色、环保、节能和可持续发展的设计理念。4、尊重用地现状条件和城市规划，结合地形地貌，充分利用景观和朝向。二、总平面布置1、建20、筑布置根据建设用地规划条件意见书，本项目占地面积23460，可用地面积16660，本方案在综合考虑环境地形后，沿滨河路布置一栋商务楼，主楼37层，总高150.6米,底部为6层裙房。2、竖向设计依据周边规划市政道路的控制标高，同时基于对现状地形的分析：北高南低，现状地形高差大，在处理好本场地与周边市政道路衔接顺畅的前提条件下，尽可能最大限度地利用现有地形，减少场地施工土方量，节约投资和工期；又能够达到主体建筑与室外景观溶为一体的宏观效果。在竖向设计中，场地采用台地式布置，将整个场地分为南，北两个台地，通过设置台阶，自动扶梯和坡道, 自然顺畅地将两个台地连通起来。根据建筑平面布局，南，北各设有商业21、主入口，考虑到机动车的出入，将南侧商业主入口处场地标高与市政道路横三路平接，并设此层为首层，北侧入口高于南侧入口5.00m,相当于与二层平接，即商场北侧主入口设在二层平面，同时因北侧市政道路控制标高与北侧台地高差较大，需设置台阶与滨河路连接。 3、交通组织在场地周边布置环形机动车道，东西两个方向设置出入口和纵十、纵十一路相接。南侧增一个口和横三路相连。北侧主要为商业主入口和人流，布置机动车地面车位。满足停放要求。东西两侧为商业次要入口和车流入口，南侧为公寓入口。横三路入口处设机动车地下车库出入口。4、地面硬化设计根据地块具体内容，场地内设置车行道路宽度为9米。建筑周边设置绿化、硬化，人行道路与22、硬化相结合设置；道路采用水泥混凝土结构硬化地面，人行道路铺设彩色水泥砖。场地内部道路最小纵坡为0.3，横坡为1.5，主要道路采用双坡，次要道路及消防车道采用单坡，地面雨水由雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水管5、停车位根据当地的实际情况，充分考虑停车位，停车场主要是地下停车场，本商业中心共设530个停车位，其中：地上停车位110辆，地下停车位640辆。 6、一期主要经济技术指标序号项目计量单位数值备注1总占地面积平方米234602净用地面积平方米166663总建筑面积平方米929134基底建筑面积平方米60485地上建筑面积平方米72354 其中公寓面积（包括避难层）平方米43759裙房23、6层以上商业（包括餐饮、娱乐）面积平方米28595裙房1至6层6地下建筑面积平方米20556地下一至三层其中地下车库15696设备用房平方米48607建筑层数 主楼37层，裙房6层，地下3层8建筑高度150.9米， 9绿化率 %26.310建筑密度 % 24.711容积率 4.3412停车位个640地上110地下530第三节 建筑方案一、基本功能本项目总建筑面积92913平方米。其中地上建筑面积为72354平方米，地下建筑面积为20556平方米； 主体建筑为一栋塔楼， 地上37层，地下3层，总高度150.9米，塔楼为公寓建筑，裙房一至五层为大型商业，六层为餐饮、娱乐。地下室一至三层为停车库和设24、备用房，14层和27层为避难层兼作设备层。 1.塔楼7至37为精装修公寓（不包括避难层），建筑面积为40935平方米2.避难层（兼设备层）建筑面积为2823平方米3.裙房1至5层为大型步行街式商业，建筑面积为25021平方米4.裙房6层餐饮、娱乐建筑面积为3574平方米5.地下停车库建筑面积为15696平方米6.地下设备及其他用房建筑面积为4860平方米项目在设计上力求采用新型技术，充分考虑使用者的需要。在建筑结构、电梯选配、空调系统、自动控制系统、消防系统、等方面采用先进的设备，创建新现代的居住、购物环境。 二、建筑立面设计空间形态南高北低。高层主体布置在基地南部，最大程度地争取了更多的房间25、能够朝向宽广的水面和景观带。整体退台式裙房寓意出财富积累节节高美好未来；屋顶绿化是环境景观的延伸并和与水面景观环境融为一体。强调出建筑和自然环境的和谐关系。建筑造型由主体建筑加裙房，在竖向空间处理上采用了变换层高和造型的方式，建筑的视觉空间开阔，空间体量较大，立面变化丰富，旨在创造一个舒适便捷优质的环境。组织有序，达到时尚、高贵、别具一格的造型设计。主体建筑采用了双子座的基本形态，让建筑能有两个面获得了临水面的景观。沿河的界面采用了五层跌落的退台来弱化建筑的体量，宽敞入口广场用大台阶连接城市道路。主楼以玻璃和挺拔向上的竖向金属表面肌理为主，经过再此梳理得上部空间为使用者提供了视野宽广的观景场所26、。屋顶的玻璃体的造型和裙房上中庭的玻璃体相互呼应。建筑裙房的形体虚实对比强烈，体块关系明确生动、现代简约时尚。裙房外墙面为经典冷灰色匀质竖向石材线条表皮，清新典雅，端庄稳重。三、建筑设计主要特点1门厅、入口设计主入口门厅尽可能开敞，高度设计成四层通高，开敞、舒适。同时在门厅处可以增加丰富的室内绿化体系，和室外景观一同形成良好的内环境，从空间上还可以体现门厅的连续性。2.商业布局和环境本设计增强了商业环境的舒适性，商业空间分隔的灵活性，有助于提高店铺效率，有利于员工交流，为顾客创造友好的氛围，适应现代化商业活动的需要。3. 建筑室内设计室内装修色彩上采用白色、米黄色、银灰色等中性色偏暖的颜色。在27、装修材料方面，采用石材，玻璃，金属的经典搭配，局部使用木材，构筑现代化的风格,舒适的空间框架，配以木本色的家具，中性色的软包面料，点缀自然的图案和高饱和度的色彩，使室内空间既亲切又醒目，重点突出，空间的导向性明确。可以采用织物和吸音板有效地控制噪音；玻璃隔断使空间更加通透，丰富，打破封闭单调的传统商业气氛。 四、建筑装修1门窗与幕墙窗户均采用断桥铝合金框料中空玻璃窗，玻璃幕墙采用钢化中空玻璃加Low-e镀膜玻璃型钢框料，所有窗户的的气密性，水密性需满足当地节能标准。公寓内门采用复合材料木门，外门为钢质三防火门，楼梯间前室和楼梯间门采用钢质甲级防火门，设备间采用钢质乙级防火门。建筑入口门厅及外门28、均采用全玻璃无框门，商业内精品店采用无框玻璃隔断。 2、内装修设计室内工程做法表名称房间名称楼地面面层踢脚或墙裙墙面顶棚备注地下室设备用房消防控制室、配电室水泥地面水泥地面水泥水泥抹灰抹灰抹灰抹灰地面、墙面做防潮、防水处理车库细石混凝土水泥抹灰刮白抹灰刮白管理 用房玻化砖水泥抹灰刮白抹灰商业餐饮娱乐室内花岗岩花岗岩涂料石膏板吊顶门厅花岗岩花岗岩涂料前室、楼梯间花岗岩花岗岩涂料刮腻子喷漆公寓公寓高档玻化砖地砖涂料石膏板吊顶走廊、前室、楼梯间花岗岩花岗岩涂料石膏板吊顶公寓、商业均精装修房，选用高档卫生器具。3、电梯选用项目内建筑均采用安全出入口与垂直电梯组织交通，同时增设消防电梯，公寓内设置5部电29、梯，2部兼做消防电梯；裙房内各层设置自动扶梯5部，客梯3部，2部兼做消防电梯，货用梯3部。 4外装修设计新古典主义的建筑立面赋予了时尚的元素，主楼以玻璃和挺拔向上的竖向金属表面肌理为主，经过再此梳理得上部空间为使用者提供了视野宽广的观景场所。建筑主体的玻璃体造型和裙房上中庭屋顶的玻璃体相互呼应。建筑裙房的形体虚实对比强烈，体块关系明确生动、现代简约时尚。裙房外墙面为经典冷灰色匀质竖向石材线条表皮，清新典雅，端庄稳重。五、防水防潮工程设计1.地下室防水：地下室防水等级为一级。采用刚性防水和柔性防水相结合的形式，即设计抗渗等级为S6的防水混凝土，外加双层1.5厚单面自粘型橡胶沥青防水卷材。2.屋面30、防水：屋面防水等级为二级，防水年限15年。采用单面自粘型橡胶沥青防水卷材；排水方式采用内排水。3，室内各部位防水：卫生间，水箱间，生活水泵房，设置了洗衣机的阳台等有水房间地面防水采用单组份环保型聚氨酯涂膜1.5MM厚。消防控制室、配电室、及有要求的设备用房地面及墙面做防潮、防水处理。六、无障碍设施1、应在主入口设置无障碍入口，包括无障碍坡道，包括坡道、栏杆、扶手、导盲块等细节处理上体现对残疾人的关爱。2、并在建筑各层公共卫生间设置无障碍设施。3、电梯间及电梯轿厢设计满足无障碍设计要求。4、停车车位：在地下停车库和地面停车位划定靠近电梯或出入口的残疾人专用车位。残疾人停放车位与相临车位间设大于131、.5m通道，并在车位设明显标志。4、走道和门符合无障碍设计要求。七、地下人防工程本项目地下室按照*市*市人民防空建设管理办法及人民防空地下室设计规范 GB50098-2005进行人防工程设计。 八、 建筑节能设计建筑节能设计执行公共建筑节能设计标准DBJ03-27-2007。项目位于内蒙古*市*，属于严寒地区B区。主体建筑采用玻璃幕墙加石材幕墙、玻璃幕体系，外墙外部做外保温处理，玻璃幕及窗口外侧四周等部位均采取断桥保温措施。第四节 结构方案一、结构设计基本参数本项目地址在*乌兰木伦河南岸，因与*新区相邻，经专家论证，本区域建设项目抗震设防的有关参数均按*新区执行。建筑结构的设计使用年限和安全等32、级结构的安全等级设计使用年限抗震设防类别地基基础设计等级地下室防水等 级一级100年丙类乙级二级自然条件. 风雪荷载（重现期100年） 基本风压地面粗糙度基本雪压场地标准冻深Wo=0.60kN/平方米C类So=0.40kN/平方米1.50m抗震设防的有关参数抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组7度0.10g第三组二、建筑结构设计 1、结构设计方案本项目建筑高度为150.9米，为超高层建筑，主体采用钢筋混凝土框架-核心筒结构，裙房采用钢筋混凝土框架结构。所有楼板均采用现浇钢筋混凝土板，地下室楼板强度应满足人防设计要求。2、地基方案及基础形式主楼部分地下做桩基处理， 基础采用桩筏基础。3、33、墙体材料地下车库外墙采用钢筋混凝土墙，内墙采用陶粒混凝土砌块。裙房外墙、内墙均采用陶粒混凝土砌块。主体塔楼外墙采用预制混凝土轻质墙板，内墙：楼电梯间、公寓分隔墙采用陶粒混凝土砌块，其余内墙均采用轻质石膏板墙。 第五章 配套工程建设方案第一节、电力工程一、编制依据目前总体规划图，建设方提供的有关资料；水暖等专业对用电控制的要求；现行有关建筑电气标准、规程规范。二、编制目的主要是为解决本工程建成后对电力供配方面的需求，同时采用新技术和新设备，使用电更加安全可靠。三、方案系统设置根据本建设项目规模和电力负荷规范标准，框算出本项目供电总功率，确定本建筑供电电源的引入。其低压配电系统设计、电气负荷计算、34、变压器的台数及容量的确定、主要设备材料的选择以及室内外供电线路敷设方式的确定、照明系统设计原则的确定、防雷及接地系统等电气安全设计原则的确定等。1供电电源本大厦电源由市政提供两路10KV电源，两路电源一备一用，具体引入方式由当地供电部门负责，地区变电站裕量可以满足本工程用电。大厦内用电设备供电电压为380/220伏。人防部分供电电源由大厦内变配电室引两路配电支路至人防总配电室，并引入战时柴油电站区域电源。并设置一台400KW柴油发电机组为战时一级、二级负荷供电。2电气负荷计算（应按平时和战时两种情况计算，此表为平时负荷计算）本大厦的一期、二期建设项目综合考虑设置一个变配电室和一个柴油发电机房，35、变配电室和柴油发电机房均考虑设于一期建设项目中，在一期建设项目的地下一层设置，为本大厦一期和二期建设项目供电。故下表负荷计算容量为一期和二期总计算容量。 负荷容量计算表 名称单位数量用电量1一期工程商业100VA/m228595m22260 kVA2一期工程公寓65 VA/m243759 m22844 kVA3一期工程车库15 VA/m220556m2309 kVA4（二期工程商业）100 VA/m224381 m21585 kVA5（二期工程公寓） 65 VA/m243572m22832 kVA6（二期工程车库）15 VA/m218810m2282 kVA一期工程 5413 kVA 二期工程36、 4699 kVA）合计 10112 kVA本项目用电量总计10112KVA3负荷等级（1）平时负荷分级本项目内用电负荷按其使用性质可分为:一级负荷：本工程消防水泵，消防控制中心、消防风机，消防电梯，经营及设备所用的计算机系统等弱电系统，应急照明，弱电机房，变配电室为一级负荷二级负荷：空调机房，商场等照明，空调机房电力，客梯电源，自动扶梯电源，厨房电力、生活泵，潜水泵等为二级负荷三级负荷: 无其他特殊要求的为三级负荷（2）战时负荷分级一级负荷：应急照明、战时通信设备。二级负荷：重要的风机、水泵，正常照明。三级负荷：不属于一级和二级负荷的其它负荷。四、供配电系统本项目在一期工程主楼地下层设置总变37、配电所，为本大厦一期和二期工程供电，总变配电所内设高压配电室，变压器室，低压配电室。并在一期和二期14和27层避难层分别设置分配电室。高压设集中计量，根据负荷计算结果，拟设置8台1600kva的变压器服务整个项目，4台1600kva供一期工程用电，另外4台1600kva供二期工程用电。10kV高压配电系统为单母线分段，正常运行时，两路电源同时供电，当任一电源故障时，人工闭合联络开关，每路电源均能承担全部负荷。高压断路器采用真空断路器，直流操作系统。本工程配电系统分为三部分，即地下3层至地上13层为一个配电系统，地上14层至26层为第二个配电系统，地上27层至37层为第三个配电系统.并于14和238、7层避难层分别设置低压配电室。另外在防空地下室防护区内设置柴油发电机房，设一台400KW应急柴油发电机组，设置自动切换装置，并能在15S内自启动，作为本工程和后续的二期工程平时消防、保安、通讯和重要会议场所的应急电源和战时一二级负荷用电。人防出入口处预留引接战时内部电源的进线管路。人防总配电盘内预留引接战时区域电源的条件。本工程对于单台容量较大的负荷或重要负荷如：消防泵、排烟风机、送风机、消防控制室等负荷由低压配电室以放射式双回路供电，末端自动切换，以保证其供电可靠性。本项目建筑内正常照明干线和动力用电干线采用高强度封闭母线，由低压配电屏直接引出强电竖井，沿竖井垂直敷设。各楼层设插接箱。动力设39、备用电采用VV型电力电缆，由配电室以放射式或树干式供电。从各末端配电箱引出的支线均为绝缘导线穿JDG管或阻燃PVC管在顶板或吊顶、墙、地板及地面垫层内暗敷设。所有室内照明与插座回路分开，厨房、卫生间、空调及普通插座分别设置供电回路。所有电缆、电线均采用铜质，保护钢管均采用焊接钢管，户内采用JDG管或阻燃PVC管。五、照明设计照明电压一般为220V，对于高度低于2m的区域的照明灯具，将采用24V安全电压供电。照度标准依据国标 (GB50034-2004)。 照度标准值（未注为0.75m水平面）房间名称平均照度房间名称平均照度一般设备用房80lx水、暖、电、通机房100-300lx疏散用的应急照明40、50lx餐饮、娱乐300 lx公寓100地下一层商业400地上商业裙房300lx楼梯间、走廊75lx地下车库30lx卫生间75lx在各栋楼内设置应急照明及疏散照明。设置应急照明的场所：消防控制室、变配电室、重要机房、走廊、楼梯间、消防电梯前室等；设置疏散照明的场所：大厅、走廊、楼梯间、安全出口等。安全出口指示灯、疏散指示灯自带蓄电池，供电时间不小于60min。本工程屋顶突出位置设置白色光高光强航空障碍标志灯，由本地区航空部门定。且障碍灯应装设于避雷保护区。人防设有正常照明和应急照明：人防主要场所正常照明照度标准为（未注为0.75m水平面）房间名称平均照度值班室150lx出入口100lx通道7541、lx车库50lx六、防雷、接地及电气安全根据国标建筑物防雷设计规范中的分类标准，本工程高层建筑属于第二类防雷建筑物，原则上应利用建筑物的金属构件及钢筋混凝土结构中的钢筋作为防雷接地装置。在屋顶墙上装设12mm镀锌圆钢避雷带作为接闪器，采用结构柱内四根主钢筋作为引下线，利用基础内钢筋网作为接地体。所有高出屋面的各种金属构件均需与避雷带焊接连通，避雷带和主钢筋可靠焊接，引下线和基础地梁钢筋焊接为一体。建筑物四角的引下线距地坪0.5米处做测试卡。防雷接地、保护接地和工作接地共用同一接地装置即建筑物的基础接地体。要求接地体的接地电阻不大于1.0，当接地电阻达不到要求时，应在室外补设人工接地极。低压配电42、系统接地采用TN-C-S系统，在入户电缆接箱处做重复接地。每栋楼均做总等电位联结，把所有进、出建筑物的各种金属管道、金属构件、电缆金属外皮、接地干线、用电设备金属外壳等均应与总等电位联结端子箱可靠连接。在重要机房内做局部等电位联结。卫生间内也应做局部等电位联结。为防雷电电磁脉冲，进、出本工程建筑物的正常带电导体均应安装电涌保护器（SPD）；为用电人身安全，各栋楼的总电源进线断路器应具有漏电保护功能，室内插座回路均装设漏电保护装置。七、室外线路本工程高低压配电线路均采用铠装电缆直埋敷设。大厦室外照明采用投光灯与路灯照明，控制系统设在值班室内，路灯配线选用YJV22-0.6/1kV 516铠装电力43、电缆直埋敷设。第二节、智能化系统（弱电）一、编制依据目前总体规划图，建设方提供的有关资料；水暖等专业规划对安防控制要求；现行有关国家和地方标准、规程规范。二、编制目的主要是为解决本工程建成后对通讯，有线电视，车库管理，安保监控系统,宽带网络等内容，安全、管理控制等方面的需求。由建设单位委托专业单位设计实施三、系统设置为建成一座具有需求信息传递快捷便利且具有一定的舒适、安全、节能的智能化大厦，宜设置以下弱电系统设计：1. 电话通信及宽带网络：大厦的电话通讯系统从市网引入光缆至总弱电机房，按40部/100人设置。2. 有线电视：设广电设备一套（均考虑在总弱电机房内）,室内有线电视线路采用暗管配线方44、式，用户分配网络采用分支 分配方式。3.楼宇对讲与门禁系统：对讲系统：依照建筑功能可设置对讲系统，可通过对讲系统与员工及公寓访客对话，并遥控开启主要出入口门。4. 保安监控系统：监控机房与消控中心集中设一间，保安监控主要是闭路摄像监控、安全防盗等。 5. 车库管理：主要有车库自动计费系统及出入识别，采用非接触式智能卡停车管理系统，并对车库入口及出口设置挡道杆、出票机、出入口图像识别等设计。四、系统说明1、系统设计综合布线系统采用开放式星形拓扑结构。电话及宽带线路均由市政管网引来。本工程一期工程内设置总弱电机房一座作为一期和二期工程市政管网接入点。其用电单独计量。弱电机房内设电话主控设备及网络配45、线设备。宽带、电话线路由弱电机房直接引出单模光纤至各层弱电间，每层弱电间内设有楼层光纤配线架，由楼层光纤配线架水平配线至各终端电话、网络插座。公寓部分由弱电机房电话主控设备及网络配线设备采用光纤、HYA型电话电缆引到各层楼层配线箱，由各楼层配线箱采用5类非屏蔽双绞线直接引至户用弱电综合箱分配至终端。2、信息插座的数量、规格及安装位置：网络、电话分支线采用5类非屏蔽双绞线、RVS电话线。公寓楼内设置弱电综合布线箱，电话线、宽带线均先引至综合布线箱，再分至各房间。在商场、公寓、卫生间等房间内设置电话插座，在公寓网络插座，可采用墙内嵌入式。五、有线电视系统：1系统设计电视系统采用独立前端系统模式，传46、输方式采用750MHZ邻频系统，分配网络采用分配-分支方式。系统出口电平6075dB。2信号源在屋顶设2套4.5m及1套3.2m卫星电视接收天线，将有线、卫星电视信号接收解码、调制后注入有线电视系统，通过电缆引至本楼地下一层该大厦弱电总机房光端设备。再再由弱电总机房光端设备通过光缆引至各层弱电间3设备选择设备和部件的输入、输出标称阻抗、电缆的标称特性阻抗均为75欧姆。光接收机、宽带放大器等频率应达到860MHZ，分配器、分支器、系统输出口应为5-1000MHZ。电视系统传输干线采用单模光纤穿焊接钢管经过光分配器箱，传输干线采用SYWV-75-9型电缆，分支线采用SYWV-75-5型电缆。在商场47、及公寓的起居室和所有卧室设置电视插座。六、安全防范系统1安保控制中心设置视频监控、周界防越报警系统在建筑内大厅、走道内设置红外报警系统，主机设在值班室，并可与监控系统联动。在大厦主要出入口、商场、走廊等处设有摄像机进行监控及记录，监视器及控制主机放置在值班室。闭路电视监控系统采用先进的电子技术和计算机技术，对远端场景进行传感成像、信号传输、集中监视、图象记录以及联动控制的系统。商务中心安防中心设立在值班室，值勤人员可以通过电视监控系统全方位的实时了解各区域动向情。当有突发事件发生时，有利于迅速观察现场并采取行动，还能集中监视事态发展及指挥行动。通过安装监控也能有效地起到震慑作用，预防事件的发生48、，并可通过录像带为事后破案提供有利线索，提高了技防装备水平与管理档次。七、室外线路本工程弱电室外线路均采用穿PVC管及手（人）孔井敷设方式。区域干线采用单模集束光纤穿PC波纹80孔管组块，组成弱电干、支线体系，便于管理、施工、敷设及增减或改造容量的变化。区块、地域干线波纹管块组为：PC-(6x80)*3。支线波纹管块组为：PC-(4x80)*2第三节、给水排水工程一、设计依据1建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；2室外给水设计规范（GB50013-2006）；3室外排水设计规范（GB50014-2006）；4.业主提供的相关基础资料及要求。二、工程概况、设计范围 水岸金钻大厦一期49、建设项目的主要公用设备同时考虑供给水岸金钻大厦二期建设项目。本项目给排水工程范围为水岸金钻大厦一期工程的给水排水可研阶段设计。承担红线范围内所有建筑物室内和室外给排水及消防设计。本项目包括生活给水系统，雨水及污水排水系统，室外消火栓系统，室内消火栓系统，自动喷淋灭火系统等。 三水量计算1、生活用水量名称数量用水定额时变化系数最大日量（m3/d）最大时用水量（m3/h）备注公 寓43664130升/人.日K=2178商 场264895升/K=1.2158室外用水量1.5升/m2.日K=224浇洒小计360未预见水量5415%合计4142、排水量 生活排水量按给水量（不包括绿化浇洒用水）的85%计50、，约为351m3/d。采用DN300管道接入城市污水管网。四、水源项目水源由市政自来水管网接入2根DN150给水管，提供水岸金钻大厦一期用水，大厦室外主要供水区域或主干道路设置的供水管道呈环状管网布置，管径DN150mm，直埋敷设，在消防区域内的给水管网上设置若干室外消火栓设备，在其他供水区域可采用枝状供水管网形式。五、给排水系统 1、给水系统由于大厦为150米高层建筑，为保证给大厦各用户提供一个稳定的用水条件，本项工程的给水系统根据供水建筑物供水量、水压要求进行设计。大厦供水分为高、中、低、市政直供四个区供水，4层以下由市政直接供水，五层到60米内为低压区，60100米为中压区，10015051、米为高压区统一由无负压供水设备供给。供水设备设置在大厦一期地下室水泵房内，高压供水、中压供水、低压供水都由无负压供水设备供给。2、中水系统中水系统的分区与给水系统相同，中水系统的给水设备都设在中水处理站，中水处理站设在大厦外项目区域内。有压管网的敷设标高原则上按照大厦地形竖向设计确定，靠重力自流的排水管网布置，基本按大厦内地形的设计坡向布置管道流向，主要满足自流排水要求。一般均埋设在冰冬线以下。3、排水系统大厦总的排水原则设计采用自流方式，地下室排水汇集后可采用污水泵加压提升方式实施排放。室外采用雨、污分流制；室内雨水和生活粪便污水、生活洗涤废水分流排至室外。大厦排水采用污（废）水分流制排水方52、式。各用户生活污水排出后经化粪池（隔油池）处理后汇集，统一排入到城市市政污水排水管网，生活洗涤废水排出室外后汇集到中水处理站处理，处理后的中水二次利用，用于冲洗厕所、绿化和浇洒路面。中水处理站设在大厦外项目区内。雨水：屋面雨水为有组织排放，室外雨水经雨水口汇集排入室外雨水检查井。再统一经DN400雨水管道排入市政雨水管网。六消防用水：（见消防篇）七、管材选型室内给水管采用PPR塑料管，室内排水管采用UPVC塑料管，室外给水管道采用高密度PE塑料管，室外排水管、雨水管采用HDPE-CPP双壁波纹管。第四节、采暖、通风与空气调节一、设计依据1采暖通风及空气调节设计规范(GB50019-2003)；53、2民用建筑节能设计标准JGJ26-95；3公共建筑节能设计标准GB50189-2005；4城镇直埋供热管工程技术规程（CJ/T81-981）；5城市热力网设计规范（CJJ34-2002）；6.业主提供的相关资料及要求。二、工程概况、设计范围大厦采暖热源由城市热网引入的95/70的热水作为一次热媒，经大厦换热站交换成75/55的二次热媒，供大厦集中采暖供热系统使用。三、室内外设计标准参数：室外气象参数:本设计参照采用*气象资料。北纬：39006冬季采暖计算温度：-19 东经：109002最大冻土深度：1.5m海拔：1312.2m大气压力冬季902.07 hPa大气压力夏季：888.6 hPa室内54、采暖设计参数见表房间名称公寓车库卫生间商业办公水泵房、热交换站设计温度20525161810四、采暖系统。1、热负荷估算商业建筑热负荷指标按60 W/ 计算，小计1589kw公寓建筑热负荷指标按50W/ 计算，小计2183kw地下建筑热负荷指标按60W/计算，小计1180KW采暖总热负荷：4952kW 2、换热站大厦一期地下室建设有换热站，引入的一次网热水经大厦换热站交换成75/55的采暖热水供大厦室内采暖，大厦内中、高区采暖系统定压及补水由设在换热站内的稳压及补水设备保证，低区定压由城市供热统一考虑。 换热设备配置同型号2台，共6台。单机运行负荷按75考虑，单机负荷约为5.2 MW，单机组设55、备选型参数：换热量 11MW；循环水量 192 t/h；循环水泵630kw；补水泵315 kw。采暖二次水系统设有热水循环泵6台(3用3备)，膨胀定压补水设备3套，含补水泵3台，采暖二次水采用软化水，设置全自动钠离子交换器一套和容积为10m3的软化水箱一个。3、采暖系统分区采暖系统分高、中1、中2、低四个区，5层及以下为低区由城市热网直供，660米为中1区，60110米为中2区，110150米为高区分别由各自的循环泵供给。（1）采暖系统形式，大厦采暖采用垂直单管与双管混合式同程系统。实行分户热计量，分室设温控阀控制，每个用户入口设带热量表的入口装置，主立管和热量表等户用入口装置设在公共管道井内56、。（2）地下水泵房及辅助功能性建筑等采暖房间，设散热器采暖，采暖系统形式为上供上回异程，采暖干管布置在梁或屋面板下。4、采暖设备的选择采暖散热器统一选用内腔无砂柱翼橄榄TZYG3-6-10(745) 型铸铁散热器，低窗台下选用内腔无砂柱翼橄榄TZYG3-3-10(445)型铸铁散热器，该散热器外型美观，散热量大，使用寿命长，承压能力高（0.8Pa）,满足本项目采暖要求。5、管材及保温材料室内采暖管道采用焊接钢管，DN40为焊接，N40为丝接，敷设在不采暖房间、吊顶、管井及地沟内的采暖管道均采用离心玻璃棉管壳保温。室外采暖管道采用预制聚氨酯硬质泡沫保温无缝钢管,直埋敷设。五、空调1空调室内设计参57、数：公寓 28 、 商业 25 、 写字楼 282本项目地上建筑均采用风机盘管加新风空调系统，空调系统只在夏季使用，冬季只考虑散热器采暖，夏季空调冷源采用水冷螺杆式制冷压缩机组为冷源；空调通风管道采用镀锌铁皮，空调水系统采用PPR塑料管。3.空调设备推荐高效率，低噪声的设备；有振动和噪音的加隔振和消声装置；空调主机根据运行状况作自动调节；空调水系统管道均做保温。4.最终控制效果：要求空调系统所有用电设备的功率投入，能够始终自动跟踪空调负荷的变化而动态改变，保证空调系统的平均综合能效比EER高于设计工况下的综合能效比EER。5.系统组成：由空调末端自控系统及冷源群控自控系统两大系统组成。6.冷冻58、水泵，冷却水泵，冷却水塔均需配置变频器。7.冷却水塔要求采用可变流量高效冷却塔，可变流量范围尽可能大。第五节、燃气工程一、设计依据1城镇直埋供热管工程技术规程（CJ/T81-981）；2城市热力网设计规范（CJJ34-2002）；3城镇燃气设计规范GB50028-2006；4.业主提供的相关资料及要求。二、工程概况及设计范围本工程为热力及燃气可研设计，设计内容包括项目内公寓楼的燃气供应，项目建设范围内室外供热管网设计、燃气外线路由及燃气调压站定位等。三、燃气1工程燃气气源采用天然气，由市政管网接入，低热值按38.01MJ/Nm3计算。2.工程输配系统采用中压供气系统，来自市政的中压燃气，通过中59、压输气干管接入本区各区中低压调压站，中低压区域调压站出站低压燃气压力控制为不高于0.01MPa，燃气经调压站至低压后直接接入用户。3、燃气管线的口径应考虑用气高峰时的处理量和通过量。并且设置煤气计量装置。4、在调压器燃气入口处安装过滤器。5.建设项目内公寓楼的用气总量按每人0.6立方米/天计算，日用气总量约为4250立方米。 第六章 环境保护第一节 编制依据中华人民共和国环境保护法建设项目环境保护管理办法环境空气质量标准GB3095-1996城市区域环境噪声标准GB 309693大气污染物综合排放标准GB16297-1996污水综合排放标准GB 8978-1996第二节 环境现状本项目场址位于60、*市*新区乌兰木伦河南岸CBD中心区东侧CO2地块，北临景观大道滨河路，东西两侧承接纵十路和纵十一路，南迎城市支路横三路。基地北侧穿越滨和景观带是乌兰目伦湖，拜水问道，地景天城。建设项目周边道路硬化和空地绿化已基本定型，项目场北高南低，现状地形高差较大13.5，在处理好本场地与周边市政道路衔接顺畅的前提条件下，尽可能最大限度地利用现有地形，减少场地施工土方量，节约投资和工期。第三节 项目建设与使用中对环境影响*水岸金钻大厦一期建设项目对环境的影响主要分为两个部分，即施工阶段对环境的影响及使用阶段对环境的影响。一、施工阶段对环境影响分析本项目在施工过程中，需使用大量的车辆及施工机械，对环境的影响61、主要表现为噪声、扬尘、固体废渣和废水。1原环境本项目施工面积大，在施工中挖填土方等将在一定程度上造成原有地表植被及人文环境的破坏。2噪声施工噪声对环境影响较大。施工噪声来源于各种施工机械，如施工常用的挖掘机、推土机、运输车辆、搅拌机、振动棒等运转而产生的噪声。3扬尘项目在施工过程中产生尘土，尤其在气候干燥、风力较大的季节，尘土飞扬、污染空气，严重影响当地大气环境。4废水项目施工期间污水主要为生活污水和施工产生的污水。生活污水主要为清洗用水和冲厕水，施工污水主要含泥沙、悬浮颗粒等。施工污水和生活污水集中收集后经简易沉淀处理后排至商务中心外排水管网。5固体废渣项目施工期间固体废物主要为施工产生的废62、渣土和施工队伍的生活垃圾。生活垃圾拟用垃圾桶（或袋）收集后由环卫人员定期运送到垃圾场处理，对施工中的弃土、淤泥及废渣等及时清运到指定位置。二、使用阶段对环境影响分析本项目建成使用后，作为人群较为密集的商务中心，对环境的影响主要表现在以下几个方面：1噪声主要是水泵等设施产生的噪声，但多局限于室内，对周围环境影响较低。2污水主要是含有机物的厨房污水和卫生间污水，对环境无特殊影响，废水可经排水管及化粪池、隔油池进入市政排水管网。3固体废弃物主要为生活垃圾。4废气主要是小汽车排放的汽车尾气。第四节、环境保护措施根据环境保护法要求，在基本建设中遵守“三同时”原则，即环境保护工程与建设工程同时设计、同时施63、工、同时投入使用。因该项目对环境只有一般性影响，故提出如下具体环保措施及环境工程内容。一、项目施工阶段的环境保护措施1环境管理工程建设中加强项目环境管理，注意文明施工，是减少施工环境污染的最有力措施。在施工中应统筹规划，搞好土方平衡，尽可能减少因土方搬运而造成植被的破坏。2施工期噪声防治措施施工期主要噪声污染源为混凝土搅拌机、压路机、装载机、振捣棒等施工机械及施工现场的运输车辆等。防治措施有：（1）选用低噪声设备，可固定的机械设备如空压机、电锯等安置在施工场地临时房间内，降低噪声对外环境的影响，对振捣棒等强噪声源周围适当封闭等； （3）加强对施工人员的监督和管理，减少不必要的人为噪声。夜间禁止64、施工和喧哗等。如夜间确需施工则需向当地环保主管部门办理相关的手续。3扬尘影响防治措施项目施工期间对大气环境影响最大的是扬尘，主要来自于运输车辆。为减少施工现场的扬尘污染，在施工过程中采取以下措施：（1）施工现场每天定期洒水，防止浮沉产生；在大风天加大洒水量及洒水次数；施工场地内运输通道及时清扫、洒水，以减少汽车行驶扬尘；（2）施工方案中必须有防止泄漏易撒污染环境的具体措施，多尘物料采用帆布覆盖，避免露天堆放或运输；施工现场合理布局，对易起尘物料实行库存或加盖毡布，运输车辆配备密闭装置、不得超载、对易起尘物料加盖篷布、控制车速、减少卸料落差等内容； （3）工地出口处要设置冲洗车轮的设施，建立撒水65、清扫制度，指定专人负责洒水和清扫工作； （4）建设工程施工现场必须设立垃圾站，并及时回收、清运垃圾及工程废土； （5）建筑工地建筑施工外脚手架一律采用密目网维护，建筑工地四周围栏必须齐全。二、项目使用阶段的治理与保护措施1烟尘控制公寓内采用管道天然气作为生活燃料，从而避免燃烧原煤所产生的烟尘给环境带来的污染。2垃圾与固体废物控制项目建成后，人流量较大，建筑内物业清洁人员定时收集垃圾（垃圾袋装化）并第一时间运至区间垃圾中转站。3污水控制项目投入使用后产生的污废水主要是生活污水。生活污水直接进入排水管道经化粪池排入排水管网。本项目产生的污废水不会对周围环境造成影响。4噪声治理建筑物下水采用环保消音66、材料；变配电箱设施设置在地下层；入户门采用防盗隔音门；窗户采用环保双层中空玻璃；商务中心内人车分流，可实现易于休闲办公等需求。5生态环境 在施工中破坏的环境，可在社区自身的环境建设中得以补偿，可以形成宜于优美的城市生态小环境，因此社区自身的环境建设成为本项目的重点内容，通过全面规划、合理布局，加大绿化面积，使其能有效服务于来往的工作机办公休闲人员。第五节、环境影响评价结论本建设项目符合*市核心区高层区修建性详细规划的功能区划，项目在施工和实施过程中对所排放的污染物采取了有效的污染控制措施，项目的建设不会对当地环境质量造成较大影响。只要拟建项目在实施过程中严格按照“三同时”原则进行设计、施工和运67、行，落实设计和环评中提出的各项污染防治措施，可以满足商业居住等环境功能，污染防治和环境建设措施可行，从环境保护的角度分析评价，本项目的建设是可行的。 第七章 劳动安全、卫生防护一、 编制依据1中华人民共和国安全生产法2建筑项目（工程）劳动安全卫生监察规定3职业安全健康管理体系审查规范二 、劳动安全1、概述本项目为超高层建筑，在设计、施工和使用中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序，并努力改善工作条件和现有环境，严格执行劳动法和采取劳动安全保护措施，以确保项目建设人员、使用人员的安全，维护正常的工作、生活秩序。2、施工中主要安全措施1严格按照国家有关建设标准和设计施工图方案的要求，严格施68、工、文明施工、安全施工。2严格按照施工图组织设计中的质量、进度要求执行，高标准严把质量关，按优良标准建设好本项目。3针对本项目的特点，严格按施工顺序进行，合理科学地组织施工，加强人员安全施工教育，确保高空作业的安全，并制定出奖罚办法。4施工各阶段要设置各类警示安全标志，并建立各楼层的安全员检查制度，以确保本项目施工中各项劳动安全措施、制度的有力落实。三、使用中主要安全措施1本项目在建成后必须组织有关部门进行竣工验收。2各种大型设备必须经厂家调试和试运行。使用中严格按照设备说明进行操作，定期检修维护。3各种大型用电设备做接零保护。4定期检查建筑内设施，消防系统、供电系统、报警系统，监控系统发现隐69、患及时处理。5.营造安全的工作环境，避免火灾发生、保障人员安全。第二节 卫生防护措施1物业管理单位积极举行上岗培训，普及各种安全卫生知识，制定严格的安全卫生管理制度。 。2制订严格的用具使用、清洁、保养安全制度，以确定装置的有效性、安全性，防止职业病发生。3建立各项安全卫生管理稽核制度并列入常规管制工作。4. 定期检查卫生设施，通风管道，检修建筑室内、室外排污系统。第八章 消 防 第一节、编制依据本项目的建设和运行严格按照国家有关消防规范进行，必须认真贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针。1高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95) （2005版）；2自动喷水灭火系统设计规范(GB 70、50084-2001)；4建筑灭火器配置规范(GB50140-2005)；5建筑内部装修设计防火规范GB50222-95；6汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；7商店建筑设计规范JGJ 48-88；8. 其它有关规范。第二节、建筑消防设计一、建筑分类和耐火等级本建筑消防分类为一类高层建筑，耐火等级为一级；裙房耐火等级为一级； 地下室耐火等级为一级。本建筑内构件的燃烧性能和耐火极限均应满足规范要求。二、防火间距高层建筑与相邻高层建筑（耐火等级为一、二级）间距均大于13m，裙房建筑间距均大于9m，满足防火规范要求。三、消防车道在本建筑周围设环形消防车道，消防车道宽8m，上空无障71、碍物，距建筑外墙的距离大于5m，并与城市交通干道相连。四、避难层本建筑在14层和27层设二层避难层，兼做设备层使用，但设备管道需集中布置，避难层设消防电梯出口，设消防专线电话，应急广播和应急照明，设消火栓和消防卷盘，设独立的防烟设施。五、防火分区消防控制室设置在地下一层，并设直接通往室外的疏散楼梯。本建筑地上、地下均设有火灾自动报警系统和自动灭火系统。 地上商业部分每个防火分区面积不超过4000，共享空间用甲级防火卷帘分隔；公寓部分每层为一个防火分区；地下停车库每个防火分区面积不超过2000。地下停车库设防排烟系统，主楼楼梯间及楼梯前室设防排烟系统。六、安全疏散本建筑首层设置六个对外安全出口，72、裙房部分设有6部疏散楼梯，楼梯间均为封闭楼梯间，设乙级防火门；每栋公寓楼内设有2部疏散楼梯，楼梯间均设前室，为防烟楼梯间，设乙级防火门。七、消防电梯本项目内在公寓楼内设2部消防电梯，与楼梯间共有前室，裙房部分内设3部消防电梯，与楼梯间共有前室。八、其他 1、在公寓屋顶可考虑设置直升飞机停机坪或直升飞机救助设施。2、在公寓屋顶设置航空障碍灯。3、其他消防设施详见消防给水设计及电气消防设计。第五节、消防给水系统由城市市政自来水管网，接入2根DN150给水管,提供*市核心区高层CO2地块水岸金钻大厦一期建设项目生活及消防用水。给水管网成环状布置。一、消防用水量室内消火栓用水量为40L/S.1h，用水73、量为144 m3/次室外消火栓用水量为30L/S1h，用水量为108 m3/次自动喷淋用水量为30 L/S.1h，用水量为108 m3/次一次消防用水总量为 360m3/次，（消防卷盘用水量不计入消防用水总量）二、室内消火栓系统本项目为150米高层建筑，属于一类建筑，公寓、商场、地下车库均设计消火栓系统和消防卷盘。消火栓系统需分两个区设计，75米以下为一个区，75米以上为一个区。建筑内公寓、商业、地下建筑各层均设置室内消火栓系统；消火栓给水管布置成环状，消火栓出口压力控制13m，屋顶设有试验用消火栓，消防卷盘与消火栓共放在组合型消防箱内。室外设水泵接合器。三、室内灭火器的配置本工程所有设置消火74、栓的场所均需按建筑灭火器配置设计规范配置手提式干粉灭火器，灭火器设在消火栓箱的下部，室外变配电等设备房选用移动式灭火器。四、消防水箱 在高层建筑的屋顶设置18m3的水箱，储备火灾前期10分钟消防用水，另外在地下设置消防水池，有效容积为360m3，贮存室内消防和喷淋用水。五、消防泵房 消防泵房设在大厦一期地下室，内设消防泵四台，喷淋泵四台，分别供两个区消防和喷淋，均为一备一用；所有水泵均为变频控制。在楼的室外不同方向设消防水泵接合器各2套；消火栓箱内消防水泵启动按钮直接启动消防泵房内消防水泵设备。六、室外消火栓室外消火栓沿道路设置，布置间隔不应大于120m，距离道路边缘不应超过2m，距离建筑外墙75、不宜小于5m，距离高层建筑外墙不宜大于40m，距离一般建筑外墙不宜大于150m。七、消防管道项目内室外消防管道均采用环状布置，室外进水管两条，当一条进水管发生故障时，另一条进水仍能保证全部用水量。室内消防管道亦布置成环状，室内消防给水环状管网的进水管和区域高压管系统的引入管均为两根，当其中一根发生故障外，另一条引入管能保证水量和水压的要求。八、自动喷淋水消防系统大厦高度150米属一类建筑，公寓、商场、地下车库均需设计自动喷淋系统。自动喷淋系统需分两个区设计，75米以下为一个区，75米以上为一个区，危险等级按中危险级II级设计。1、消防喷淋供水由消防泵房内喷淋泵提供。2、报警阀前的自动喷淋管道为76、环状布置。根据防火分区设水流指示器，报警阀上压力开关向消防控制室报警，并同时启动自动喷淋泵，水流指示器向消防控制室报警。报警阀控制喷头数为800个。室外有两套水泵接合器与自动喷淋系统连接。九、管道材料消防及喷淋水管采用热浸镀锌钢管；DN100mm采用沟槽式刚性接头连接；DN100mm采用螺纹连接。第六节、通风及防排烟系统：一、通风系统(1) 地下室设备用房配置机械送排风系统，换气次数为6次/小时，以排除废气、废热。车库设机械送排风系统。废气由竖井排出屋顶。(2) 卫生间、厨房设置排风换气，废气排入子母风道，通至屋顶层由屋顶风机排入大气。 (3) 人防通风设计地下层为六级人防工程，人防区内设置进77、排风口，送风由扩散室，油网过滤器，滤毒器，电动脚踏风机等组成，排风由自动排气活门，经洗消间，防毒通道排至室外，战时人防通风系统按清洁室、滤毒室和隔绝式三种通风方式运行，清洁式送风量按6m3/h.p计，滤毒式按3m3/h.p，人防区用手动密闭阀隔绝。、避难层通风设计封闭避难层的机械加压送风量应按避难层净面积每平方米不小于30立方米/h计算，避难走道的前室、防烟楼梯间及其前室或合用前室的机械加压送风系统宜分别独立设置。二、大楼防排烟系统（1） 排烟系统 地下部分：地下室所有房间、设备用房、地下车库均设置机械排烟系统，排烟量以60立方米/平方米计算。每个防火分区设一个机械排烟系统（平时兼做排风），排78、烟机为排烟排风两用机，机械补风。排烟口采用远控多叶防火排烟口，送风口采用双层百叶送风口，平时各放烟分区的风口正常送排风，火灾发生时排风系统自动切换成排烟工况运行。当排烟温度大于280时，排烟防火阀关闭，并联动排烟风机关闭。当送风温度大于70时，防火阀关闭，联动送风机关闭，并反馈信号给消防控制中心。地上部分：楼层内大于20m的内走道，大于100的经常有人停留或可燃物较多的房间均设置机械排烟系统。排烟量按60M3/h计。排烟风机设于地下室，通过排烟竖井将烟气排入大气。（2）、送风系统在设计地下室排烟系统的同时要考虑补风系统，其补风量不宜小于排风量的50%.排风机和送风机均设在大厦一期地下室。、 防79、烟系统大厦为一类高层建筑。故在无窗的防烟楼梯间，前室及合用前室均各自独立设置机械加压送风系统，加压风机均设于地下室。加压风口采用常闭型远控多叶送风口，火灾时接受消防控制中心电讯号开启，消防电梯前室每层设正压送风口，有效尺寸为750500, 楼梯间隔层设正压送风口有效尺寸为650400,送风竖井面积0.8。. 控制系统消防控制中心设在大厦一期地下室，当某一楼层发生火灾时，由消防控制中心自动开启（也可手动开启）着火层以及其上下各一两层多叶排烟口，同时停止该三层空调，通风系统运行，联锁启动排烟风机。当地下层防烟分区发生火灾时，由消防控制中心自动启动（亦可手动启动）该区所配置的机械排烟系统。排烟风机前80、均配置排烟防火阀，楼层排烟风机排烟防火阀平时常闭，地下室排烟风机排烟防火阀平时常开，发生火灾时与排烟风机联锁开启，当烟气温度超过280，排烟防火阀自动关闭，排烟风机停止运行。. 环保和节能地下室设置的排风风机，送风风机平时运行通风换气以保持室内空气清洁度。. 其它所有地下室通风管道均采用镀锌白铁皮制作，厚度0.81.5。第七节、火灾自动报警和联动控制系统本工程项目为需设置火灾自动报警系统。消防区域报警控制器设在弱电间值班室。一、消防电源和配电小区内消防控制室、消防水泵、消防电梯、防排烟机、应急疏散照明等消防用电由两个电源供电。且在末端自动切换。消防用电设备采用单独供电回路，其配电设备设明显标志81、。 消防用电设备配电线路采用耐火电力电缆和控制电缆。二、火灾自动报警和消防联动系统在大厦内首层通往室外出入口附近设置消防控制中心。控制中心内设火灾自动报警及消防联动系统，消防警报装置及广播系统。接受大厦各防火分区火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令，联动控制消防水泵、灭火装置、防排烟装置、电梯等设施，并切除相关区域的非消防电源，并显示、记录各种报警及联动状态。人防内也设置火灾自动报警系统， 三、火灾事故广播及消防专业通讯 在消防控制中心设火灾事故广播装置，在走道、大厅、地下、设备房等公共场所设置可用于火灾事故广播的扬声器。 各建筑设独立的消防通信系统。采用直通对讲电话系统。在消防泵房、变配电室82、消防电梯机房、柴油发电机房等处设火警专业电话分机，并在消防控制中心设置119直通电话。在14层和27层避难层设消防专线电话和应急广播。四、火灾事故照明和疏散指示标志 在消防控制中心、消防设备房、柴油发电机房、变配电室、疏散楼梯、消防电梯及前室等人员密集场合均设置火灾事故照明。 疏散楼梯、消防电梯及前室、疏散走道和长度超过20M的内走道、公共出口处均设置疏散指示标志。在14层和27层避难层设应急照明，并要求供电时间为不小于1.00h。照度为1.0lx。五、漏电火灾报警系统1、本设计安装漏电火灾报警系统,漏电火灾报警监控到防火分区箱(动力,照明,应急照明)及电梯,消防泵,排烟风机、空调等设备配电83、箱.设置在各配电箱内,(详见各配电箱系统图).漏电火灾报警监控中心设置在地下一层消防控制室，漏电火灾报警系统线路敷设导线采用五类八芯线与火灾报警系统 合用消防线槽或弱电线槽敷设.2、漏电火灾报警系统应具有下列功能：（1）探测漏电电流、过电流等信号，发出声光信号报警，准确报出故障线路地址监视故障点的变化。 （2）存储各种故障和操作试验信号信号存储时间不应小于12个月。 （3）对于普通电源切断漏电线路上的电源并显示其状态，对于消防负荷仅报警并显示其状态，不切断电源。 （4）显示系统电源状态。第八节、消防教育和管理1要经常加强对物业管理人员及用户的安全消防知识的教育，提高自我保护意识。2对项目内消防84、设施的维护保管要落实到人，确保消防设施系统的正常运行。 第九章 节能第一节、设计依据一、主要的规范、标准1民用建筑设计通则GB 50352-20052建筑气候区划标准GB 50178-933建筑照明设计标准GB 50034-20044建筑采光设计标准GB/T 50033-20015民用建筑热工设计规范GB 50176-936夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JGJ 75-20037外墙外保温工程技术规程JGJ 144-20048居住建筑节能设计标准DBJ03-35-20089公共建筑节能设计标准DBJ03-35-200810设备及管道保温设计导则GB/T 8175-8711玻璃幕墙工程技术规范J85、GJ 102-200312采暖通风与空气调节设计规范GB 50019-200313通风与空调工程施工及验收规范GB 50243-200214地源热泵系统工程技术规范GB 50366-200515空气调节系统经济运行GB/T 17981-200016民用建筑电气设计规范JGJ/T 16-9217建筑用省电装置应用技术规程CECS 163:2004 18.建设主管部分有关建筑节能设计的相关文件、规定二、综合节能指标本建筑为公共建筑，综合节能设计指标按50%计算。第二节、建筑节能一、建筑布置从建筑物的平面布置、朝向、体型等方面合理设计，充分利用自然通风和天然采光，尽可能减少外墙面积。本建筑体型方正，86、塔楼平面接近正方形，有利于节能设计，满足节能要求。 二、围护结构1.建筑物的窗户、玻璃、屋顶及外墙都应采用符合节能保温的新型建筑材料，以利节能。2.外墙系统：采用外保温的方式。保温材料采用厚挤塑聚苯板，不占用室内空间且保温性更好。3.玻璃幕墙采用钢化中空玻璃加Low-e镀膜玻璃型钢框料，采用有效的隔热措施，气密性，水密性需满足当地节能标准。 4.外窗系统：外窗选用双层中空玻璃断桥铝合金窗，气密性，水密性需满足当地节能标准。5.屋面系统：屋顶采用加厚保温层措施，保温层采用聚苯板，起到良好而且不衰减的保温隔热作用。 6.底部接触室外空气的楼板；在楼板底抹灰内加胶粉聚苯保温颗粒做保温材料。三、室内节87、能室内未采暖房间与相邻房间的墙面、吊顶，地面，均应做保温处理。室内外直埋热力管道均采用聚氨酯硬质泡沫塑料预制直埋保温管,具有良好的保温性能。第三节、节水 一、节水措施1采用优良节水用具，防止跑冒滴漏。2室外相关绿化景区采用节水喷灌设施。3公用饮水采用自律净化喷式装置。4经常开展节水宣传教育，有报修检漏制度及记录5坐式大便器采用一次冲洗水量为6L的节水型产品。6各种用水龙头均采用陶瓷密封芯片节水型龙头。7.各用户入口设置智能型水表二、水环境系统的建设目标水环境系统的建设目标应符合以下两个基本要求：一是大厦的整体节水量应能达到30，二是各类水质必须符合国家标准。第四节、暖通节能1、热力入口设置热计88、量装置，满足计量的要求，做到有人时供暖，无人时停机；上班时供暖，下班时停机；合理运行，有效利用电能。 散热器或分水器设置温控阀。2、选择通风系统的风机时，计算其单位风量耗功率（ws），所选风机单位风量耗攻不高于0.32W（平方米/小时），风机功率不小于52%。3. 室内不采暖房间、吊顶、管井、地沟内的采暖管道均采用离心玻璃棉管壳保温，不燃A级。室内外直埋热力管道均采用聚氨酯硬质泡沫塑料预制直埋保温管,具有良好的保温性能。第五节、电气节能节能设计应根据技术先进、安全实用、经济合理的原则进行。1.在商业场所尽量少用大功率电器，推广使用节能型产品，把好电设备的采购，保证质量好、低能耗的产品进入商务中89、心。2.提高供电利用率，倡导市民强化节能意识，做到人走灯熄。要注意随手关灯、断电，特别是关闭公共场所无人时的路灯和楼道灯，商场无人工作时应关闭设备电源。3.大型用电设备应避开用电高峰时使用。4.电器设备选用变频式控制5.采用节能环保电梯，采用变频控制技术；6.变电所变压器选用高效率、低能耗产品。在变配电处内设置低压无功补偿，以提高功率因数，减少无功损耗。7.本工程照明灯具以荧光灯及节能灯等为主，荧光灯采用电子镇流器，要求功率因数不小于0.90，以降低能耗。8.公共楼梯间照明采用高效光源并设置节能自熄开关控制，其中应急照明在火灾时由消控中心点亮；办公室、客房采用细管径直管形荧光灯分组控制；草坪灯90、具采用太阳能式节能环保灯具。9.设置设备BAS监控管理系统主要对楼内所属设备的运行、安全状况、能源使用状况及节能等实行综合监测、控制与管理，以达到安全、节能、舒适和优化管理的目的。第十章 组织机构与人力资源配置一、 项目部组建方案 由*市亿家和房地产开发有限责任公司组织成立了“*水岸金钻大厦”项目部，专门负责本项目的策划、实施和管理。项目部下设营销策划部、工程部、财务部、综合管理部4个职能部门，由项目总经理总负责。 “*水岸金钻大厦”项目部的主要职能：1负责本项目的前期工作和项目的总策划。2. 负责本项目的设计、施工、监理的招投标工作，并积极配合和协调设计、施工、监理各单位的工作。3合理分配调91、度资金，确保项目资金的及时足额到位。4组建有销售经验的销售团队，制定科学的销售方案，并制定合理的销售提成激励机制，保证项目经营开发目标的实现。一、 人力资源配置项目部设项目总经理1人，总工程师1人，各部门经理4名，其它工作人员10人。 项目部成员均由公司抽调各类专业技术和管理人员组成。 第十一章 招投标要求及内容第一节、编制依据1中华人民共和国招投标法。2建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定（国家发改委2001年第9号令）3工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发展计划委员会令第3号）。4.工程建设项目勘察设计招标投标办法（国家八部委2003年第2号令）5.工程建设项目92、施工招标投标办法（国家七部委2003年30号令）6.工程建设项目货物招标投标办法（国家七部委2005年第27号令）第二节、招标方案1招标范围本工程招标主要包括工程勘察设计、工程施工、工程监理及大型设备的采购。 2招标组织形式由业主单位委托具有招标代理资质的机构办理招标事宜。3招标方式 根据中华人民共和国招标投标法的有关规定，本项目采用公开的招标方式进行招标。通过家计委指定的三报一网，即在中国日报、中国经济导报、中国建设报和中国采购与招标网上发布招标公告。 4.招标基本情况表名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计施工工程监理主要设备93、及重要材料 第十二章 项目实施计划本项目计划建设周期为3年，计划于2009年3月开始实施，于2010年3月建成，实施分为以下几个阶段进行。 1.项目前期准备阶段：项目建议书、可行性研究报告、项目批准立项。计划2个月完成。2.项目勘察和设计阶段：勘察和设计的招标，工程的勘察，工程方案设计、施工图设计阶段。计划3个月完成。3.项目施工阶段：项目施工和项目监理的招标，项目主体的施工、装饰工程施工、室外工程施工、和内装修施工阶段，及施工全过程的监理。计划30个月完成4.项目的竣工验收阶段。计划1个月完成 项目实施进度表 第十三章 投资估算与资金筹措第一节 投资估算一、 投资估算依据（1）总规划设计方案94、和各专业提供的工程技术方案；（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）建设项目投资估算编审规程（CECA/GC 1-2007）；（4）内蒙古自治区建设工程计价依据（内建供2009209号）及其各专业定额；（5）当地类似工程单方造价指标及范围；二、 总投资估算1、规划建设规模根据本项目建设规模和规划设计方案，本项目净用地面积16666m2（约合25亩），规划总建筑面积为92910m2，其建设与规模如下表所示：建设规模一览表序号建设内容建设规模(m2)结构形式备 注1用地面积1666625亩1总建筑面积929101.2高层精装公寓43759 737层，框剪结构1.2商业裙楼28595 1-95、6层，框架结构1.3地下建筑20556 地下1-3层人防兼停车场2道路与硬化面积81663绿化面积43832、建设项目总投资定义 根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）和建设项目投资估算编审规程（CECA/GC 1-2007）对建设项目总投资的定义，建设项目总投资由建设投资、建设期利息、固定资产投资方向调节税和流动资金构成，其中建设投资由建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用和预备费构成。3、建设投资估算本项目估算建设投资为41183万元，其中建筑工程费29373万元、设备购置费1038万元、安装工程费5579万元、工程建设其他费用2143万元、预备费3051万元，其估算过程如96、下所示：（1）建筑工程费本项目建筑工程费主要以相关定额标准为基础，参考类似工程造价指标并根据近期价格信息进行了相应的调整，按单位面积估算指标计算，其估算费为29373万元，占建设投资的71.3%。（2）设备购置费：本项目设备购置费主要指建筑设备工程，根据本工程实际情况参考类似项目建造费用比例和经验数据，按单位面积指标估算，其估算费为1038万元，占建设投资的2.5%。（3）安装工程费：本项目安装工程主要由建筑设备安装工程费和基础设施安装工程费构成，根据类似项目造价比例和经验数据，按单位面积指标估算，其估算费为5579万元，占建设投资的13.5%。 （4）工程建设其他费用： 本项目工程建设其他费97、用中，建设用地费为386万元；其他费用根据现行工程建设其他费用取费标准计算，估算费用为1757万元；合计，本项目工程建设其他费用为2143万元，占建设投资的5.2%。（5）预备费：根据可行性研究预备费计提有关规定和项目实际，本项目基本预备费按上述费用的8%计取为3051万元；涨价预备费根据国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中价差预备费管理有关问题的通知（计投资19991340号）文件要求暂停计提；因此，本项目计提预备费为3051万元，占建设投资的7.4%。4、建设期利息根据项目开发建设进度安排和建设单位投融资计划，本项目建设期为3年，拟申请28000万元银行借款，其银行借款按第一年年中借98、入计算，则实际建设期借款计算期限为2.5年，其中借款利率按3年期贷款基准利率上浮10%（即5.94%）、利息按年计息和支付、本金到期一次偿还计算，本项目建设期利息为2940万元。5、固定资产投资方向调节税根据中共中央国务院关于批转国家发展计划委员会关于当前经济形势和对策建议的通知（中发199912号）精神，固定资产方向调节税现已暂停征收。因此，本项目不再计提固定资产投资方向调节税。6、流动资金本项目作为销售型的房地产开发项目，与一般项目所具有的先投资后运营相比具有明显区别，其所开发建设过程即为生产产品（商品房）过程，所开发商品将大部分甚至全部以流动资产形态存在。因此，本项目将不再另行计算流动资99、金投资。7、总投资以上合计，本项目估算总投资为44124万元，按规划总建筑面积分摊，单位面积投资为4749元/m2，其具体估算数据和估算说明，详见附“附表1 汇总表投资估算表”及其辅助报表“附表1-1 单项过程投资估算汇总表”、“附表1-2 工程建设其他费用估算表。第二节 资金投入与筹措计划一、 开发进度与资金投入计划根据项目建设规模和建设单位开发经营计划，本项目拟用4年时间完成开发建设与产品销售计划。其中：开发建设用3年时间，在开发第2年达到房地产预售条件后开始预售，计划用3年时间完成销售，具体进度计划如下表所示：投资开发进度计划表附表2实施进度计划合计1234开发进度计划100%50%30100、%20%销售进度计划100%30%50%20%二、 资金筹措计划房地产开发是一个高度资金密集性产业，与一般建设项目相比，房地产开发项目所投入的资金大部分将以流动资产形式存在，在开发建设过程中所需要大宗材料、工程进度款等均需要庞大的资金量。大量的资金周转使开发商很难单凭自身的资金实力进行项目的开发，需要开发企业资本金、信贷资金、房屋预售款等多种组合形式的渠道融资。在本项目的融资方案的选择上，根据项目特点、建设单位财务融资能力并结合目前国内房地产开发项目常规融资方式，建议采用资本金（自有资金）与信贷资金的组合形式。1、资本金（自有资金）本项目估算总投资为44124万元，根据现行金融机构对房地产业待101、信贷政策，建设单位自筹资金（资本金）占总投资的比例应不低于35%。根据本项目建设单位财务状况和融资能力，本项目拟申请28000万元银行贷款，其余资金以资本金形式投入，因此本项目需筹集资本金为16124万元，占总投资的36.5%，符合房地产开发企业资本金比例不低于35%的规定。2、债务资金本项目开发建设投资资金中资本金以外，其余28000万元采用债务资金形式筹集，占总投资的63.5%，符合房地产开发企业债务资金不高于65%的规定。根据项目单位与信贷机构的初步接触和以前类似项目贷款利率情况，本项目信贷资金贷款利率按中国人民银行于2008年12月31日公布的最新 “13年期”贷款基准利率上浮10%计102、算，贷款资金根据项目建设进度分期借入，利息按年计息和支付，本金偿采用到期一次还本方式，还本资金来源主要为预售款。根据上述方案，本项目除资本金先期投入外，银行借款按工程进度逐年借入，其资金投入与筹措计划如下表所示：投资计划与资金筹措表附表3序号 项 目合 计12341项目总投资44124 20993 13409 9722 1.1 开发建设投资41183 20592 12355 8237 1.2 建设期利息2940 401 1054 1485 2资金筹措44124 20993 13409 9722 2.1 资本金16124 7493 4909 3722 2.2 借贷资金28000 13500 85103、00 6000 2.3 销售（预售）收入2.4 预租收入第十四章 项目财务分析与指标第一节 评价依据与基础数据一、 评价依据（1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）； （2）房地产开发项目经济评价方法（2000年版）；（3）国家现行财税法规与制度；（4）建设单位提供的相关资料和基础数据。二、 基础数据的选择1、投资进度与销售进度计划本项目计划总开发期限为4年，其中开发建设投资进度为3年、销售进度为3年，本项目拟于建设第二年开始销售（预售），计划用3年时间完成销售，各年销售进度计划分别为30%、50%和20%。2、财务价格本项目所采用价格体系采用固定价格，既在项目运营期内不考虑价格相对变动和通104、货膨胀影响。3、税费率根据现行财税制度，本项目营业税率为营业收入的5%、城市建设维护税和教育费附加分别为营业税的7%和3%，地方教育费附加为营业税的1%、交易印花税为营业收入的0.1%，土地增值税率按营业收入的1.5%计取，企业所得税率25%。4、财务评价指数体系根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）的房地产项目计算参数，项目税前基准收益率为12%，资本金税后基准收益率为13%。根据房地产开发项目特点和建设单位的投资计划，项目开发产品全部出售，开发建设投资将全部结转为开发产品成本。第二节 营业收入与经营成本一、 营业收入测算根据销售进度计划安排，本项目计划用3年时间完成销售计划，其中本项目地105、下停车场按人防地下室设计的停车场，因此项目地下停车位不进行对外出售。项目可销售物业规模、销售价格与销售收入预测数据如下表所示：营业收入估算表销售物业销售面积 销售均价销售收入（万元）精装公寓40935 m2 6000 元/m2 24561 商业用房28595 m2 20000元/m2 57190.00 合 计81751根据上表数据，本项目总营业收入为81751万元，根据基础数据中的有关税费率，本项目营业税金及附加为4619万元、土地增值税为1226万元。营业收入测算数据，详见“附表4 营业收入与营业税金及附加估算表”。二、 经营成本的结转根据建设单位的开发方案，本项目开发产品将全部形成商品，无106、自营产品。因此，根据房地产开发项目特点和现行财务政策规定，本项目建设投资和建设期利息按销售进度计划应相应结转为开发产品成本；另外，在本项目经营期内，销售费用按销售（预售）收入的5%计提，并与经营期借款利息（即扣除建设其利息）构成房地产经营费用。因此，本项目估算经营成本为49043万元，其中房地产开发成本为44124万元、房地产经营费用为4919万元，其各年经营成本数据，详见“附表5 经营成本估算表”。第三节 项目盈利能力分析一、静态指标分析根据上述项目收入与成本费用数据，本项目预计实现利润总额为26863万元，上缴所得税6716万元，可实现税后利润20147万元。按3年销售期平均计算，本项目总107、投资收益率为20.3%、资本金净利润率为41.7%。本项目投资利润率高于借款利率，表明具有较强的盈利能力，详见“附表6 利润与利润分配表”。二、动态指标分析根据上述财务分析数据和报表，通过编制全部投资现金流量表和资本金现金流量表可得出，财务内部收益率分别为：序号评价指标所得税前所得税后1 项目财务内部收益率57.8%43.7%2 项目财务净现值(万元)17766122023 投资回收期（年）2.412.584 资本金财务内部收益率73.8%5 资本金财务净现值（万元）7662以上评价指标中，财务净现值大于零，财务内部收益率高于财务基准收益率，投资回收期在项目开发周期内，表明项目具有较强盈利能力108、，在财务上具有投资可行性。上述财务评价指标详见“附表9 项目财务现金流表”和“附表10 资本金先进流量表”。三、单位指标数据上述各项技术经济指标按本项目面积方案平均分摊，分别为：单位面积经济指标序号指 标单位数值备 注1 单位面积开发建设投资元/m26481 按可出售平均分摊2 单位面积土地成本元/m254 按可出售平均分摊3 单位面积利润总额元/m23863 按可出售平均分摊4 单位面积税金元/m21630 按可出售平均分摊5 单位面积税后利润元/m22898 按可出售平均分摊第四节 项目偿债能力分析根据本项目资金筹措计划方案，项目拟借款总额为28000万元，根据投资建设进度分期借入，利率按109、中国人民银行最新公布的 “13年期”贷款基准利率计算。根据建设单位的还本付息计划，借款利息采用按年计息和支付计算，本金偿还采用到期一次还本方式。根据房地产开发项目特点，偿还资金来源以营业收入扣除必要的各项税费后的全部收入优先偿还项目借款，在保障项目开发进度和国家、地方税收利益的基础上，最大限度保障资金安全、降低风险，同时维护建设单位在信贷机构的信用等级和长期合作关系，共同为地区经济建设和社会发展贡献力量。根据上述借款偿还方案，本项目28000万元的银行借款，在借款期内共需支付利息3772万元。通过借款还本付息计划表测算，本项目自身营业收入能够按期足额偿还借款本息，还款期各年利息备付率均大于2、110、偿债备付率均大于1，表明项目偿债能力有保障，能够满足借款人的收益预期和资金安全。另外，根据资产负债表计算，本项目各年资产负债率最高为64.3%，债务结构较为合理。在项目资金来源与运用方面，本项目自销售开始季度即出现盈余资金，且在开发期内尚未出现累计盈余资金短缺现象，无需再进行短期融资。上述偿债能力分析数据详见“附表7 借款还本付息计划表”和“附表8 资金来源与运用表”。第五节 临界值分析一、盈亏平衡分析根据房地产开发项目的特点，在计算房地产项目盈亏平衡点（临界值）时，一般以总投资不变的情况下考察可销售面积的销售率来确定盈亏平衡点，即使销售收入扣除相应流转税后利润为零时的销售率即为项目盈亏平衡点111、。据此测算，本项目综合盈亏平衡点为59%，表明综合销售面积达到出售可出售面积的59%即可实现盈亏平衡。目前房地产行业比较认可的盈亏平衡点为70%左右，即房地产开发项目盈亏平衡点高于70%可认为风险较大。而本项目盈亏平衡点小于70%，可认为项目抗风险能力较强。二、敏感性分析（1）概述本项目作为地产开发项目，根据类似项目特点，选取销售均价和开发建设投资作为敏感因素进行相应的敏感性分析，以观察敏感因素的变化所带来的评价指标的变动幅度，确定其抗风险能力和程度，进而确认项目建设和运营因特定因素变化所具备的抗风险能力，为建设单位投资决策提供依据。（2）分析方法与过程本项目的敏感性分析以开发建设投资和综合销112、售均价作为不确定性因素采取单因素敏感性分析方法，在上述不确定因素中，对开发建设投资和综合销售均价分别按+10%的变化范围观察项目投资所得税后的财务净现值、财务内部收益率和投资回收期三个评价指标的变动情况。上述敏感性分析数据，见下表所示：敏感性分析表评价指标不确定因素财务净现值 （万元 0)内部收益率 ( 12%)投资回收期 (年 3 )基本方案1220243.7%2.58销售均价-10%834733.9%2.73开发投资+10%1171741.9%3.60注：表内数据均为所得税后指标。敏感度系数和临界点分析表附表11不确定因素变化率（%）内部收益率敏感度系数基本方案43.7%销售均价-10%3113、3.9% 2.238开发投资+10%41.9%-0.407根据上述敏感因素分析数据可看出，本项目销售价格敏感度系数大于开发建设投资敏感度系数，表明销售价格的变化相对于开发建设投资的变化更为敏感。因此，建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度，积极做好营销策划方案、采取适时得当的销售策略，尤其面向本地区对居住环境较高要求的中高收入人群和各中小企业及各类办事机构、从事中高档商业群体以及地产投资人士的推广和宣传，以最大限度保障本项目的开发进度和销售计划如期完成，最大程度降低项目开发经营风险。第六节 财务评价结论根据上述财务分析和评价指标的测算，本项目财务内部收益率均高于财务基准收益率，财务114、净现值大于零，总投资收益率高于基准折现率、投资回收期在经营期以内，表明本项目的投资和运营具有较强的盈利能力。从财务评价角度分析，项目的建设是可行的。本项目的投资开发和运营所具有的盈利性，为加快*、*新区和*城市核心区高层区的建设，和提升城市功能产生积极的推动作用，同时也为国家和地方创造税收、带动地区投资与消费、提高相关人群的就业机会与收入水平具有积极影响，具有显著的建设必要性和可行性。第十五章 结论与建议一、 研究结论通过上述各章节的分析、研究和评估，本项目具有切实的市场需求和良好的投资政策环境，其总体规划建设方案符合当地城市规划要求，建筑、结构、配套工程方案符合现行工程建设相关规范标准要求，115、工程安全、卫生、环境影响和节能方案符合现行国家和地区有关规定，能够为当地城市发展提供环境良好、质量上乘、安全舒适且配套设施完善的集高档公寓和商业为一体的新的城市商务中心。 从投资和财务评价角度考虑，本项目基础数据客观准确，各项投资费用依据充分、估算合理，销售价格的确定符合当地相关物业市场行情，开发建设和销售进度计划可靠可行。从各项财务数据指标看，项目具有很强的盈利能力和偿债能力，对于建设成本和销售价格的浮动变化具有较强的承受能力，风险较小，从财务评价角度看具有投资可行性。综上所述，本项目建设用地符合规划城市规划要求；地理位置优越，自然环境及社会环境质量较好，项目建设条件基本落实；规划建设规模适116、宜，建设方案合理可行，技术上先进、适用和可靠；投资估算合理，经济技术指标可行；项目在财务上可行、经济上合理。因此，本项目的建设不但为社会提供优质的地产项目的同时，也给政府税收、业主利润、社会就业、拉动投资、刺激消费带来积极影响。因此，本项目的实施是必要的、可行的。二、 提出建议通过财务评价分析和敏感性分析看出，对于本项目最大的不确定因素是地产价格的变动，以及按计划销售程度。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上，积极做好营销策划方案、采取适时得当的销售策略，尤其对居住环境较高要求的中高收入人群和各中小企业及各类办事机构、从事中高档商业群体以及地产投资人士的推117、广和宣传，以最大限度保障本项目的开发进度和销售计划如期完成。另外建议建设单位：1、加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投标方面的有关规定和标准。3、积极、及时落实有关金融机构的信贷资金，确保工程建设如期、顺利进行。4、精心安排，确保工期、质量、投资控制目标的完成。5、工程实施过程应有全程监控。确保本工程不出现任何人为的毗漏。项目单位应制定严格的验收标准，严格合同管理，保证建设内容的功能完善。目 录第一章 总 论11.1 项目背景11.2 项目概况51.3 结论与建议7第二章 项目建设必要性分析92.1项目规划的相关性92.2118、项目建设的必要性13第三章 建设选址及建设条件153.1 项目选址153.2 资源条件153.3 外部配套条件16第四章 项目定位及规划184.1 项目客源市场分析184.2定位与功能194.3 项目规划及总体布局20第五章 建设内容与工程建设方案255.1项目建设内容255.2工程建设方案25第六章 环境保护486.1 环境现状486.2 环境保护设计原则486.3 主要污染源、污染物及对环境影响的预测486.4 环境污染治理506.5项目建设期506.6项目运营期516.7 环境影响评价53第七章 节能减排547.1节能减排的设计主要依据547.2主要的能源消费的种类、来源及消费量557.119、3建筑节能567.4给排水节能577.5 电气节能587.6 暖通空调、动力节能587.7太阳能热水系统利用617.8结论61第八章 项目进度安排与实施管理628.1 项目的组织及建设管理628.2项目实施进度建议63第九章 投资估算、资金筹措659.1 估算的范围和依据659.2建设投资估算669.3 建设资金筹措66第十章 项目财务评价6710.1评价依据6710.2财务评价指标6710.3财务评价结论68第十一章 社会效益分析69第十二章 结论与建议7012.1结论7012.2建议70目 录第一章 总 论1一、项目提要1二、可行性研究报告编制依据2三、综合评价和论证结论3四、存在问题与建120、议4第二章 项目背景及必要性5一、项目建设背景5二、项目区农业产业化经营发展现状11三、项目建设的必要性及目的意义12第三章 建设条件15一、项目区概况15二、项目实施的有利条件17第四章 建设单位基本情况19一、建设单位概况19二、研发能力20三、财务状况20第五章 市场分析与销售方案21一、市场分析21二、产品生产及销售方案22三、销售策略及营销模式22四、销售队伍和销售网络建设23第六章 项目建设方案24一、建设任务和规模24二、项目规划和布局24三、生产技术方案与工艺流程25四、项目建设标准和具体建设内容26五、项目实施进度安排27第七章 投资估算和资金筹措28一、投资估算依据28二、项目建设投资估算28三、资金来源29四、年度投资与资金偿还计划29第八章 财务评价30一、财务评价的原则30二、主要参数的选择30三、财务估算31四、盈利能力分析32五、不确定性分析33六、财务评价结论34第九章 环境影响评价35一、环境影响35二、环境保护与治理措施35三、环保部门意见36第十章 农业产业化经营与农民增收效果评价37一、产业化经营37二、农民增收38三、其它社会影响38第十一章 项目组织与管理40一、组织机构与职能划分40二、项目经营管理模式42三、技术培训42四、劳动保护与安全卫生43第十二章 可行性研究结论与建议46一、可行性研究结论46二、建议4787