1、锦绣世界主题公园项目可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1 项目背景11.2 项目概况51.3 项目的定位及目标客户61.4 项目财务指标7第二章 项目宏观形势分析82.1 城镇旅游发展背景82.2 区域旅游发展背景9第三章 市场可行性分析103.1 交通区位条件分析103.2 政策环境条件分析113.3 自然环境条件分析11第四章 建筑方案134.1 设计依据134.2 项目设计主题和开发理念134.3 项目总体规划方案144.3.1 规划设计原则144.3.2 项目结构和布局144.4 建筑设计154.5 结构设计164.6 给排水设计17第五章 节能节水措施185.1 用能标准和节能2、规范185.1.1 相关法律、法规、规范和产业政策185.1.2 设计标准和规范195.2 能耗状况和能耗指标分析195.2.1 建筑能耗内容和构成205.2.2 项目能耗指标205.3 节能措施和节能效果分析215.3.1 建筑节能技术215.3.2 采暖系统的保温节能措施225.3.3 建筑节能技术、材料、工艺的应用225.4 节水措施235.5 节电措施23第六章 环境影响评价256.1 设计依据、目标及原则256.1.1 设计依据256.1.2 环境保护目标256.1.3 环境保护原则266.2 环境现状及环境影响因素分析266.2.1 环境现状266.2.2 环境影响因素分析276.3、3 环境保护防治规划286.3.1 施工期间污染处理措施286.3.2 运行期间296.3.3 环境监督管理30第七章 劳动卫生与消防317.1 指导思想317.2 职业安全卫生健康对策与措施317.3 消防设计32第八章 项目实施进度348.1 项目实施进度安排348.2 项目实施过程控制措施34第九章 项目招投标369.1 工程项目招标投标概述369.2 工程项目招标投标因素分析379.3 招标依据409.4 招标范围409.5 招标方式41第十章 投资估算与资金筹措4210.1 投资估算4210.2 资金筹措43第十一章 财务评价4411.1 项目评估依据4411.2 财务评价基础数据的4、选择4411.3 经营模式4511.4 盈亏平衡分析4811.5 净现值分析4911.6内部收益率分析50第十二章 社会评价5112.1 项目对社会的影响分析5112.2 风险分析5312.3 社会评价结论54第十三章 研究结论与建议5513.1 可行性研究结论5513.2 建议55附录1：56附录2：57附录3：58附录4：59III第一章 总 论1.1 项目背景1 项目名称锦绣世界主题公园项目2 策划管理单位概况单位名称：香港百花投资控股有限公司单位性质：股份公司注册资金：港币10亿单位住所：香港九龙旺角道33号凯途发展大厦7楼04室业务范围：项目投资及融资、风险投资、投资管理、融资上市、5、私募融资等法定代表人：单位简介：香港百花投资控股有限公司是一家集房地产投资开发、旅游综合开发、文化产业项目开发、矿产开发、农业和林业投资、生物科技项目投资及酒店餐饮、互联网项目投资等于一体的大型综合性国际化企业集团。公司自成立以来，在中国大陆、香港等地区先后成功策划、开发、运营数个大型项目，实现运营资金总额达几十亿元人民币，积累了丰富的旅游地产项目、养殖种植业综合开发经验。公司成立以来，不断创新发展，呈现出高位发展的良好态势。目前公司正在着手策划、投资、开发运营多个大型、超大型乃至世界级投资项目，如中华乌骨羊养殖基地建设与加工项目、世界民居博览园项目、锦绣世界旅游开发项目、金铅矿项目、富硒生态6、养殖种植产业园项目等，引起了投融界的高度关注。公司立足香港，辐射大陆，连接世界，矢志成为一家拥有一流管理团队、雄厚资本实力以及卓越业内声望，具有敏锐的洞察力、娴熟的资本运作能力、广阔的国际化视野的高科技产业投资与整合的引领者，打造一个在创投行业国内一流、国际知名的投融资服务旗舰。百花投资依照国际规范进行市场运作，为国内企业及各界人士提供风险投资、资金融通、基金管理、资产管理、项目评估、财务顾问、上市筹划等专业服务。公司投资服务方向主要为国内外旅游地产、基础建设、环保产业、医药、新能源、新材料、农产品加工等领域的高新技术项目。公司与国内外各大银行、投资公司长期合作，并建立了牢固的合作关系，双方通7、过不断的业务往来，形成了良好的信誉基础。为投资者提供项目的策划、包装、融资方案设计、融资服务。3 可行性研究报告编制依据 与委托方签订的咨询协议； 国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）； 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 城市房地产开发经营管理条例； 房地产项目经济评价方法； 国务院关于加快发展旅游业的意见。4 编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对锦绣世界项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面8、进行全面论证和研究。5 项目建设的必要性 项目建设符合国民经济发展主题公园在旅游发展中的作用是多方面的。主题公园的产生，使旅游业形成了新的资源，开拓了新的手段，创造了新的途径，提高了旅游产品的附加值，促进了旅游业的产业化发展。国务院关于加快发展旅游业的意见提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。中国旅游业经过30年的长足发展，已经开始走上转型增效的成熟道路，逐渐融入到世界休闲产业革命发展趋势中。众多新启的项目诠释着国家对旅游业的政策支持和旅游休闲时代的来临，为旅游业的发展提供了广阔的发展平台。2009年年末召开的中央经济工作会议把扩大居民消费、增强居民消费能力9、和加快居民消费结构升级提到了前所未有的战略高度，摆在了经济工作的突出位置。目前我国居民的生存型消费占消费总支出的比重逐渐下降，服务和享受型消费比重不断提高，消费结构升级持续时间相对缩短，转换速度加快。由此可见，我国消费结构已从生存型消费升级到发展型消费阶段。居民日益增长的消费能力和国家支持消费的政策为旅游业的发展打下了良好的经济基础和给予了适当的政策引导。为应对国际金融危机的冲击，2008年年末国务院出台4万亿元投资计划来拉动内需。根据国家发改委公布的数据，在我国4万亿元投资计划中，1.5万亿元用于铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设和城市电网改造。另据相关数据显示，城镇居民家庭平均每百户10、的汽车持有量为5.92台，在某些大城市家庭平均汽车持有量更是在猛增。专家预言，未来在中国某些经济发达城市5年之内将会进入5个人一辆车的时代。我国基础设施的改善，特别是公路网络的完善，致使富裕阶层住宅郊区化的趋势已经非常明显，这为旅游业的开发铺平了道路。今后一段时期，旅游发展对全面建设小康社会的贡献将更为明显。到2015年，全国旅游业增加值可达2万亿元左右，约占GDP的4.8%，约占服务业增加值的11%，旅游业对GDP增长的贡献率可达1个百分点，对服务业增长的贡献率可达2个百分点，旅游业可以为经济发展发挥积极作用；到2015年，旅游就业总量将达1亿人左右，旅游业对社会就业增长的贡献率可达2个百分11、点，旅游业可以为社会就业发挥积极作用；到2015年，我国中西部地区的旅游收入将占全国旅游总收入的50%左右，农村地区的旅游收入将占全国旅游总收入的三分之一，旅游业可以为新农村建设和区域发展发挥积极作用。锦绣世界主题公园旅游开发项目是以世界各地名胜建筑为灵魂，用世界各地名胜建筑文化风情来包装的项目，形成了其独特的盈利点，不同于其他的主题公园，独具特色和风采，倾力体现鲜明的宗旨和文化内涵。将世界各地的名胜建筑的实景一一通过锦绣世界这个项目展现在人们眼前，使人们足不出户就可以亲身领略到世界各地名胜、建筑、人文、地理的风采和神韵。项目建成并开业后将形成一条新的融合了商业服务内容的文化创意产业链，有直接12、服务于游客的大型表演，营造新奇旅游氛围的创意，主题商品的设计宣传，同时该主题公园也将成为国际文化艺术交流、展示和营销的平台。本项目符合国家有关大力发展旅游业的政策，无论从扩大居民消费、增强居民消费能力和加快居民消费结构、改善居民的生活环境、陶冶居民的艺术情操等方面看，建设本项目的前景都是十分看好的，对建设环境友好型、经济战略型、旅游休闲型社会具有较大的意义。 项目对城市建设将起到促进作用拟建项目严格按照国务院批准的商洛市城市总体规划和商洛市实施城市化战略的决定明确的城市定位，依据商洛市城市发展“十一五”规划纲要为指导，在商洛市城市建设发展总体规划框架下，精心完成区域规划，规划力求体现“以人为本13、，创建和谐社会”的主题，设计中考虑与周围环境的协调性，达到借用周围环境烘托主题的目的。在国际金融危机和国内“调结构”、“扩内需”的背景下，旅游业的重要作用愈发凸显出来。早在2007年的时候，国家旅游局就发布了关于进一步促进旅游业发展的意见，以推动中国旅游业从粗放型经营向集约化经营、由满足人们旅游的基本需求向提供高质量的旅游服务转变，而“十二五”规划更是将其定位为国民经济战略性支柱产业。该项目是柞水重点建设项目，符合区域发展的要求，符合有关国民经济和社会发展的总体规划、专项规划、区域规划的要求，而且项目最终实现的目标与各项规划的内容一致、协调，将对柞水的城市建设起到很好的促进作用。 解决劳动就业14、的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。因此，旅游产业建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为柞水重点建设项目工程之一，将为增加柞水当地社会就业岗位作出一定的贡献。1.2 项目概况1.项目地介绍项目选址在西安一小时经济圈内，距西安国际化大都市50公里的商洛市柞水县营盘镇，此地交通十分便利、环境优美、文化底蕴深厚。柞水地处西安以南，商州以西15、，东经1085010936；北纬83253656之间，东西长72.7公里，南北宽55.2公里，莽莽秦岭之南坡。总面积2366.67平方公里。秦岭横贯北境，林海涛涛的原始森林是国家生物基因库。地形以西北高，主峰牛背梁海拔2802.1米；东南低，社川河谷最低海拔541米。从西北向东南，山脉延伸尤如五指，唐代诗人贾岛笔下“一山末了一山迎，百里都无半里平”真实的描绘了柞水“九山半水半分田”的自然土石山区地貌。中部是海拔8001500米的中低山川，以乾佑河、社川河两大水系为主，有川道平地及青秀山峦，有地壳运动，海底台升的喀斯特地貌及海底海螺化石沉积。有金山粮仓著称的鱼米之乡，亦有商贾云集的凤凰古镇。县境16、内可供开发的旅游景点有80多处，其中北部乾佑河源头的山、水、林生态旅游资源，特别是牛背梁国家级自然保护区外围的西沟峡、大甘沟、铁索沟等，极富观赏性和避暑消夏休闲功能；南部的柞水溶洞，被誉为北国奇观，有大小溶洞上百个，是全国十大名洞和陕西省十大名胜风景旅游区之一。秦岭铁路公路特长隧道、乾佑河四十公里绿色长廊、园林式旅游山城等景观也极具开发价值。柞水县城荣获“2012魅力陕西.旅游目的地年度旅游风尚县城”称号。2.主要建设内容和规模锦绣世界占地10000亩。它将当今世界奇观、历史遗迹、古今名胜、自然风光、民居、雕塑、绘画以及民俗风情、民间歌舞表演、吃喝游玩汇集于一园。(公司在项目地有51000亩林17、地，已办林权证，市值51亿元)。锦绣世界主题公园主要由核心公园区、高档住宅区、五星级酒店区、产权式度假住宅区、疗养区以及后勤服务区六大功能区组成。其中核心公园区分为五个不同特色的主题公园区： “世界名胜古迹博览园”：充分结合项目地独特优美的生态环境, 精心建造和谐人居环境以及世界各地著名建筑（实景与微缩景观相结合），用当地文化与世界名胜古迹点缀整个园区，林木、绿地覆盖率达70%以上，规划在园区内建设中国、亚洲、欧洲、美洲、非洲、大洋洲六个特色区，并强调每座建筑的人文和科技含量，处处体现世界各地文化与名胜奇观，打造和谐完美的生态、科技、学习、娱乐于一体的时尚园区。 “世界遗产博览园”：采用两种展18、示形式，一种是以博览馆的形式展示出全球700多个世界文化与自然遗产（大沙盘或大盆景），另一种是选择一些便于施工建设的自然与文化遗产项目，点缀整个园区，使锦绣世界主题公园内处处都是世界文化与自然奇观，形成和谐的生态环境和完美的都市景象。使旅客能够得到最广阔的视觉享受，既丰富了知识，又增强了对世界自然遗产的保护意识。 “世界艺术博览园”：汇集世界多民族多特点的艺术品手工作坊、世界民族服饰博览馆、世界艺术表演中心、文化展览中心、世界民间工艺品交易市场和民间美食街等项目，使游客能欣赏最多彩的世界特色艺术，购买最称心的工艺品和品尝最丰盛的民间美食。 “江南水乡景观园”：或笔直开拓，或依山蜿蜒，充分利用项19、目所在地水库的蓄水存量和山体自然降水，拓宽水库面积，做成大面积水域的湖面和上下贯通、东西循环的立体水系，既有烟波浩淼的情致，又有小桥流水的古韵，让游客感受到真实古朴的江南鱼米之乡。 “梦幻游乐园”：用当代最先进的影视技术，汇集多种以影视为主题的项目。另外，游乐园内还设有水上乐园、海洋世界、冰雪世界和体育竞技园等。各个主题园区各具特色，参与性强，使游客能体验最激情的欢乐之旅。附属项目有太空酒店、水晶宫酒店、科幻酒店等数十个主题饭店，以及文化中心、购物商店、夜总会、俱乐部、停车场等，整体构建功能齐全的全新园区。高档住宅区建筑设计为欧式风格，以欧式民居为参考模型，着力打造具有欧式特色风情的高档住宅区20、。住宅区内建设包括英国、法国、德国、意大利、希腊等具有欧洲明显特色国家的传统民居，形成与核心公园区遥相呼应的效果，达到使居住在这里的人们感受到仿佛自己置身于欧洲一般，同时也使来此游玩的人们亲身领略到传统欧式建筑的独特风采和优美的异域风情。五星级酒店区建筑设计为古城堡风格，以俄罗斯传统建筑为参考原型，倾力打造具有童话般梦幻色彩的五星级酒店。酒店一层为大厅区、二层为豪华包间区、三层及以上为住宿区，设有标准间、单人间、双人间、套间、豪华套间等、地下建设成停车场方便客人停车。酒店还配有KTV歌舞厅、洗浴中心、多功能会议厅等配套设施，另外酒店配备专业的管理团队和顶级的厨师为到此住宿或餐饮的人员提供专业优21、质一流的酒店服务。所谓产权住宅是消费者在购得住宅拥有产权后，还将定期得到分红回报，使消费同时具有投资性质。购房者既可以入住，又可以经营住宅，或委托酒店管理公司统一经营，之后根据签署的合同获得回报。产权式住宅区的建设统一采用美国现代民居建筑进行设计，加之周边完善的绿化和秀丽的自然风光，使在此居住的人们感受到美国乡间的传统气息。既然是作为产权式住宅，购买者还将定期得到分红的报酬，使得居住投资两不误。疗养区内建设高档疗养院，依托项目地优美的生态环境，引进国内外成熟的老人疗养服务体系，以完善的配套服务建设一个高端性综合疗养中心。院内规划建有曲径亭池、紫藤长廓、花园假山、健身器材等配套设施。后勤服务区由22、专业的后勤管理团队组成，建立科学的组织架构，合理配置人力、物力，以达到降低管理成本、提供优质服务的目的。1.3 项目的定位及目标客户1.项目定位发展定位：西安南边主要的休闲旅游度假基地，以世界文化与自然奇观为主要特点的高品质中高级、以休闲娱乐文化乐园与生态住宅共融、旅游度假为主的高品质生活新城。发展目标：将柞水营盘镇发展成为西安南边具有世界特色、地方特色和世界文化内涵的休闲娱乐度假区。集可持续发展的城市经济、完善的基础设施、高效能的社会服务、独特的城市风貌、高质量的生态环境和高水平的物业管理于一体，真正成为西安第二生活区和国际化的旅游小镇。 将营盘镇打造成国际级的商务、休闲、娱乐、居住的度假胜23、地； 企业主休闲度假、退休养老居住的首选园区； 世界城镇化示范小镇 以旅游带动地方经济发展的示范镇。总之，锦绣世界项目的定位是以世界文化与自然奇观为主要特点的高品质的会议、休闲、旅游、度假基地，为中高档游客提供休闲放松的休闲娱乐环境和优质服务，高品质的旅游项目策划、高标准的旅游项目建设、高层次的配套设施建设水平，必将营盘镇打造成为世界顶级的现代化休闲旅游城镇。 1 目标客户锦绣世界的消费者就是全国以及海内外收入水平中高层的群体，园区将成为游客周末、节假日休闲、度假的首选场所。各级政府、机关单位、公司团体都是我们的潜在消费者，也是我们开发的重点，将成为客源构成的绝对主力。1.4 项目财务指标序号24、项目单位金额备注1总投资额亿元30.00 2总融资额亿元25.003项目总收入亿元277计算期内（不含建设期）4项目净利润491.435计算期内（不含建设期）5项目总税收亿元29.7393建设期内5营业净利率%33.0计算期内6静态投资回收期年6.78计算期内（含建设期）7动态投资回收期年7.36计算期内（含建设期）8财务净现值亿元132.834计算期内9财务内部收益率%58.65 计算期内第二章 项目宏观形势分析在对当前的宏观经济形势、旅游业发展趋势和政策背景进行简介的基础之上，主要对城镇旅游背景、旅游业发展背景等方面进行重点分析。2.1 城镇旅游发展背景旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展25、的一种重要形式。旅游与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长,同时也为实现城镇化健康发展和建设新农村提供了可行途径。近年来在我国兴起了一批旅游城镇,如以“小桥、流水、人家”的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄,有独特魅力和浓郁民族风情的云南丽江古城,以及分别以历史文化、民族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅游、休闲度假等为主题旅游品牌的桂林的兴安、龙胜、阳朔等县,利用主题特色，形成了旅游竞争优势使其脱颖而出,成为我国旅游业的新星。在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，文化旅游小镇的发展也向一定的主题化发展，综观中外的知名小城镇，都具有一定的主题特色。上海市重点发展的“一城九镇”是借鉴26、国外特色风貌城市建设的经验，把每个镇的风貌都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。如浦江镇将被建成为具有意大利为特色主题的新城、安亭将建成具有德国为特色主题的新城。而意大利的丽晖谷则是以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇、法国的枫丹白露则是以皇家历史建筑、大型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了一个浪漫、诗意的主题小镇以及其他欧美知名小镇都以自然、音乐、艺术、运动等为主题的城镇。随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡，生态观光、文化体验等传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的活力，这类旅游产品具有很大的市场需求和开发潜力。该项目选择在柞水营盘镇域内，主要是依托该镇独具特色的旅游及生态环境和得27、天独厚的交通条件，结合城镇化改造，形成以旅游产业链与城镇化进程结合，为此项目的后期经营，创造了良好的业态环境，奠定了文化、旅游、休闲度假、居住一条龙的产业链，有力的保证了项目经营效果。2.2 区域旅游发展背景柞水县以牛背梁国家4A级自然风景区为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。为了进一步发挥旅游业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、促进对外开放，加快柞水县经济发展和经济、社会、环境文化的协调持续发展，将全力推进世界文化融入旅游概念中来，将打造出一个主28、题鲜明的世界文化旅游基地。旅游是文化的载体，文化是旅游的延伸。没有精品的旅游景点很难招来游客，而没有文化积淀的旅游缺少回味。因此，文化和旅游相辅相成、缺一不可。两者只有互相融合，才能发挥出巨大的能量，反之亦然。从更深的层次来讲，自然景观给人以感性认识。只有把文化结合进来，才能上升到理性认识，这是一种质的飞跃，打造独具世界异域风情休闲娱乐度假品牌锦绣世界。第三章 市场可行性分析柞水县作为文化旅游小镇的外部环境，其良好的交通区位条件、地方政策环境和自然工程条件等，为项目的顺利实施营造了良好的环境条件。3.1 交通区位条件分析本项目地坐落在陕西省商洛市柞水县营盘镇，柞水县地处秦岭南麓，西安近邻，商洛29、西部，总面积2332平方公里，辖13镇120个村2个社区居委会，总人口16.5万人，是一个“九山半水半分田”的土石山区县。柞水山水相间、四野凝翠。森林覆盖率78%，超过全省乃至全国平均覆盖率，系陕西省重点林业县。年平均气温在15.9，空气质量符合国家二级空气质量标准，“空气维生素”负氧离子含量高出西安4倍，被誉为“天然氧吧”。 柞水纵贯秦岭，人文荟萃，旅游资源独树一帜，可供开发的自然、人文景观达80余处。主要旅游资源有：溶洞景区、凤凰古镇、县城三道井公园、牛背梁国家级森林公园、秦楚古道、锦苑盘谷山庄等等。西柞高速公路开通后，柞水融入了西安一小时经济圈，成为投资兴业的热土，休闲度假的乐园。柞水县30、政治、经济和文化中心，商州通讯、供电、宾馆、购物、娱乐设施一应俱全，金融服务快捷，交通、物流、人流等优势非常明显。未来五年，柞水县旅游产业开发的总体思路是：围绕建设具有世界特色的中国最佳休闲度假旅游地，着力打造集自然观光、休闲居住、养生度假、国际会议为一体的休闲度假基地。3.2 政策环境条件分析本项目的旅游建设实施具有一系列外部的政策优势条件：从外部政策环境看，首先是为应对经济下滑和刺激内需增长，国家及旅游主管部门出台了一系列基础设施建设和加快旅游建设发展的利好政策；其次，中央提出大力发展文化产业，有利于其文化旅游开发建设的政策支持；第三，商洛作为多元化文化城市，国家系列战略措施的实施为文化旅31、游小镇旅开发，产业结构调整、区域经济小城镇发展为该项目提供了相关配套产业链及基础设施建设的有力支持；第四，商洛文化产业的大发展将为本项目的基础设施建设增加了资金投入和政策支持。3.3 自然环境条件分析项目区属于暖温带半湿润季风山地气候，四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜。气候情况见下表：所属气候区域暖温带半湿润季风山地气候四季分配类型四季分明、温度适宜、光照充裕降雨集中月份7、8、9月年均降水量725.5毫米最冷月均气温0.3最热月均气温24.8极端最低气温-14.8极端最高气温39.9年平均气温12.8平均相对湿度66%无霜期天数186天年日照时数2123.8小时年平均风速3.5米/秒年32、最多风向南、西南风空气质量优综合而言，本项目适宜借助世界文化作为增长极，以成熟配套为启动点，以旅游产业为爆发点。依托便利的交通优势、开放的政策条件和优美的自然环境大力开发具有世界各地名胜建筑及其自然风光锦绣世界项目，将为柞水地方经济文化发展起到巨大推动作用。第四章 建筑方案4.1 设计依据城市居住区规划设计规范 GB50180-93（2002年版）民用建筑设计通则 GB50352-2005高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97城市规划编制办法4.2 项目设计主题和开发理念主题公园与一般的休闲公园不同之处在于它的主题魅力。完美的主题33、能够给予游客难以忘怀的体验。西方许多主题公园是多板块、复合式主题。这些公园一般采用连续不断的视觉提示使总主题体现在公园每一个板块、部分之中。例如，美国的迪斯尼就是成功的典范。公园以米老鼠、唐老鸭等卡通人物作为总主题线索贯穿公园的各个景点，使游客置身于公园之中，每时每刻都能感受到主题的存在，从而能留下深刻的印象。锦绣世界主题公园旅游开发项目是以世界各地名胜建筑为灵魂，用世界各地名胜建筑文化风情来包装的项目，形成了其独特的盈利点，不同于其他的主题公园，独具特色和风采，倾力体现鲜明的宗旨和文化内涵。将世界各地的名胜建筑的实景一一通过锦绣世界这个项目展现在人们眼前，使人们足不出户就可以亲身领略到世界各34、地名胜、建筑、人文、地理的风采和神韵。同时项目集会议、餐饮、娱乐、旅游、休闲、度假于一体，能接待上万人学习、休闲、娱乐与会议，是一个功能齐备、配套完善的大型休闲游乐场所。项目建成并开业后将形成一条新的融合了商业服务内容的文化创意产业链，有直接服务于游客的大型表演，营造新奇旅游氛围的创意，主题商品的设计宣传，同时该主题公园也将成为国际文化艺术交流、展示和营销的平台。项目的开发理念是由中国到世界，整体勾画出锦绣世界的多文化、多民族的社会形态，形成极强的感召力和吸引力。让游客既能观赏、休闲、娱乐和度假，又能参与教育、学习、展览和科技交流等活动。满足旅游者求新、求知、求奇、求美和求趣等个性化的需求，努35、力打造高档次、有吸引力的大型旅游主题公园，引导大型主题公园发展与未来城市建设的新潮流。4.3 项目总体规划方案4.3.1 规划设计原则 挖掘地块核心价值，以城市运营的商业视角规划园区； 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作； 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间； 人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对园区的穿越破坏。（5）世界文明与现代科技完美结合，打造即体现世界文明又有现代科技的建筑，经济适用。4.3.2 项目结构和布局休闲+旅游地产，即：休闲游玩、观光旅游+商务、度假、人居环境。依托柞水营盘镇秦岭风景区生态资源和优质的人居环境，打造以世界文化36、旅游度假为基点，以休闲娱乐为卖点，以世界各地建筑为载体，以高品质生活为主题的文化旅游项目。4.4 建筑设计1 主要规范及标准建筑结构荷载规范 GB50009-2001建筑地基基础设计规范 GB50007-2002混凝土结构设计规范 GB50010-2002建筑抗震设计规范 GB50011-2001建筑桩基技术规范 JGJ94-94地下工程防水技术规范 GB50108-2001砌体结构设计规范 GB50007-2002高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002高层建筑箱形与筏形基础技术规范 JGJ6-99建筑地基处理技术规范 JGJ79-2002人民防空地下室设计规范 GB50038-94237、 建筑风格及立面特点依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。在建筑立面上用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；再用文化砖加以装点，让建筑具有古朴和深沉的特色，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学。建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。著名建筑采用复制的办法照搬原建筑。4.5 结构设计1 指导思路在结构设计中充分考虑以下内容： 使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。 具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。 对可能出38、现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。2 结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限70年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。3 结构选型6层以上的多层建筑采用框架结构，4-6层的多层建筑根据地质条件和是否有地下车库（或地下室），确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均需用现浇梁板结构。4 地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。5 使用工具及软件中国建科院PKPM系列结构软件2005年新规范版。4.6 给排水设计39、1 设计规范建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（03年版）建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001（05年版）建筑设计防火规范 GB50016-2006室外给水设计规范 GB50013-2006室外排水设计规范 GB50014-2006 国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等 2 给水设计园区给水由香港百花投资控股有限公司全资子公司xxx自来水公司自来水系统提供水源，给水、污水和雨水就近与园区路上的城市管道连接，建议给水管分别从两条道路上引入，以实现双路供水。三层及其以下为低区供水，有专用管网保证其水量和水压。三层以上又成40、一区，由一组变频机组供水。3 污水和雨水排放地段内污雨水分流。本设计中排出的污水主要是生活污水，室外设化粪池，待处理后，排入污水管道，雨水有组织外排，裙房屋顶雨水有组织内排水，在室外集中后排入雨水管。第五章 节能节水措施根据国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）、以及国家发改委、科技部、财政部、建设部、国家质检总局、国家环保总局、国管局、中央管理局关于印发“十一五”十大重点节能工程实施意见的通知（发改环资20061457号）的有关精神，该项目主要从以下几方面考虑分析：5.1 用能标准和节能规范5.1.1 相关法律、法规、规范和产业政策本项目的建设在用能、节能方面严格按照国家的相关法41、规和政策执行，所依据的法律法规和政策包括：中华人民共和国节约能源法；中华人民共和国可再生能源法；中华人民共和国环境保护法；中华人民共和国建筑法；中华人民共和国清洁生产促进法；中华人民共和国水污染防治法；能源标准管理办法；节约用电管理办法；节能中长期专项规划。 产业政策： 产业结构调整指导目录（2011年本）； 国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）； 中国节能技术政策大纲（计交能1996905号）；关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国发200715号）；中国节能技术政策大纲（国家发改委-科技部2006年12月）；国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国发200565号）42、；国家发展和改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知；“十二五”节能减排综合性工作方案。5.1.2 设计标准和规范民用建筑节能设计标准 GB50352-2005居住建筑节能设计标准 DBJ14-037-2006外墙外保温工程技术规程 JGJ144-2004建筑照明设计标准 GB50034-2004建筑采光设计标准 GB/T50033-2001用能单位能源计量器具配备和管理通则全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇 给水排水全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇 电气全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇 建筑5.2 能耗状况和能耗指标分析有关专家进行建筑对环境的影响研究之后，其撰写43、的可持续性建筑一书中提到：建筑消耗50%的能源、消耗40%原材料、消耗50%的破坏臭氧层的化学原料、消耗50%的水资源、对80%的农业用地的损失负责。大力发展节能型住宅，住宅建设和使用过程中能源和资源的投入量最小并得到有效利用，使之达到资源有效利用、环保与可持续发展。建筑节能涉及多方面，是一个系统工程，彼此之间具有相互联系的联动效应。就建筑物本身而言，可以提高围护结构热工性能、供能和用能系统和设备的能效比等评价建筑的节能性。该工程项目结合以上节能措施，优化设计方案，可以有效的节约能源。该项目消耗种类为建材；主要消耗钢材、水泥、多孔砖。项目建成后主要耗用能源为水、电、太阳能、沼气、地热。5.2.44、1 建筑能耗内容和构成建筑能耗一般是指建筑物使用过程中的能耗电量，主要包括建筑采暖、空调、热水供应、电气、炊事等方面的能耗，电气主要包括照明、电梯等。我国建筑能耗主要是采暖和空调制冷，约占三分之二。表5-1我国建筑能耗构成比例建筑能耗构成采暖空调热水供应电气炊事各部分所占比例（%）65151465.2.2 项目能耗指标围护结构传热指数围护结构传热指数是衡量建筑热工性能的主要指标，按照民用建筑热工设计规范GB50176-93，项目围护结构传热系数取值参照下表：表5-2 国内外居住建筑标准中国围护结构传热系数限值比较 单位：W/(m2.)国家和地区屋顶外墙外窗中国北京居住建筑0.45（四层及以下）45、0.60（五层及以上）0.45（四层及以下）0.60（五层及以上）2.80夏热冬冷地区（长江中下游建筑）0.8-1.01.0-1.52.5-4.7英国0.160.352.0德国0.200.20-0.302.0美国（相当于北京采暖度日数）0.190.32（内保湿）0.45（外保湿）2.04瑞典（南部）0.120.172.005.3 节能措施和节能效果分析本项目建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。保证舒适、健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源（太阳46、能与地热能），并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气的污染，以实现可持续发展的目标。5.3.1 建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3，屋面传热系数=0.60W/(m2.k)。外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)。门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/47、(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)。楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)。5.3.2 采暖系统的保温节能措施园区供热将采用高热效率的地源热泵(热效率为80%)、高密度聚乙烯保温管(热效率达90%)、自力式流量控制器等措施，达到供热系统部分节能的要求。园区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。园区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管，有效避免了在管网传送中的热量损失。供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简单，水路通畅，安装48、检修方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况，并为将来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造条件。房间散热器选用铝合金暖气片。5.3.3 建筑节能技术、材料、工艺的应用地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；49、单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。5.4 节水措施根据现行建筑给水排水设计规范GB50015-2009，室外给水设计规范GB50013-2006选取给水用水定额。通过调查收集和掌握准确的水压、水量及供水可靠性的资料，为合理设计给水系统、利用供水压力提供依据。各分区低层部分的卫生间，入户管（或配水横管）上采取适当的减压措施。设置地下水箱，回收屋面雨水作为浇洒绿地和道路用50、水，室外部分地面采用渗水砖使雨水回渗。回收优质杂排水，经中水处理后回用于冲厕及绿化、景观用水等。项目建设范围全部敷设中水管道。5.5 节电措施1 电气线路的选材电气线路的选材、配线应与建筑物的用电负荷相适应，并应符合安全和防火要求。配电设计应节约有色金属，本项目合理地选用铜铝材质的导体。2 变压器选型变压器台数的确定除根据负荷特点和经济运行选择外，还应满足节电条件，如随季节变化较大的负荷、集中负荷较多，或具有大量的一级、二级负荷，应考虑选用二台或二台以上的变压器，本项目采用节能S11系列变压器。3 照明实施绿色照明，对节约电能，消除污染，创造良好的光环境，使人们在舒适的环境中从事他们的工作与生51、活，对消除疲劳，提高工作效率与生活质量起很大作用。该项目在物业管理运行中，采用节能型高效LED灯具及其电器附件和配线器材，确定科学的照明控制模式，根据照明场所的特点，选用定时节能开光、调光器、光电自动控制器、限电器、电子控制装置等节能措施。屋内住宅选用T8高频荧光灯管。综上，该项目按居住建筑节能设计标准DB（J）63-2007、公共建筑节能设计标准GB50189-2005所进行的节能措施，达到在保证相同的室内热环境舒适参数条件下，与八十年代初设计建成的公共建筑相比，全年采暖和照明的总能耗住宅减少65%，商业减少50%。第六章 环境影响评价6.1 设计依据、目标及原则6.1.1 设计依据中华人民52、共和国环境空气质量标准 GB3095-1996中华人民共和国城市区域环境噪声标准 GB3096-93中华人民共和国大气污染物综合排放标准 GB16297-1996中华人民共和国污水综合排放标准 GB8978-966.1.2 环境保护目标将园区建设成为具有全球风情、空气清新、环境优雅、水体清洁、景观优美、生态平衡的绿色园区。实行环保与经济建设同步持续发展。1 空气质量环境空气质量达到国家GB3095-1996一类地区中的二级标准。2 地面水质量地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准。3 环境噪音环境噪声分贝五类地区，要求全面达到国家GB3096-93标准中二类地区二类标准（昼夜4045dB,夜53、间3540dB）。4 固体废弃物生活垃圾无害化处理率大于95%，主要有害废弃物无害化处理率达到100%。5 生态保护覆盖率100%。6.1.3 环境保护原则1 与自然和谐共存原则园区应与区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功能。在基础设施建设及规划中最大限度地降低公共中心区对局地景观和水文背景、区域生态系统造成的影响。 2 生态效率原则在基础设施、建筑物构造过程中，按照“三同时”原则，应全面实施清洁建设，尽可能降低资源消耗和废物产生；在建筑材料、能源使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。 3 区域发展原则尽可能将园区与地方特色经济相结合，将景区建设与区域生态环境综合整治54、相结合，并与区域环境保护规划方案相协调。4 高科技、高效益原则大力采用现代化生物技术、生态技术、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平衡，实现经济和环境的“双赢”局面。 5 软硬件并重原则硬件指具体工程项目的建设，软件包括园区环境管理体系的建立、信息支持系统的建设等，在进行硬件建设同时必须建立和完善软件建设，使公共中心区得到健康、持续发展。建设“智慧”城镇。 6.2 环境现状及环境影响因素分析6.2.1 环境现状1 水环境质量项目地水质纯净无污染。2 空气环境质量项目区域主要空气污染源来自于当地居民炉灶烟气，空气质55、量良好。3 固体废弃物生活固体废弃物包括生活垃圾和畜禽粪便，目前均为有效处理（全部用于生产生态有机肥）。4 声环境质量当地噪声来主要为道路交通类噪声，基本上没有形成噪声公害。6.2.2 环境影响因素分析1 项目施工期项目建设过程中，场地平整、掘土、地基深层处理及土石方、建筑材料运输、设备装配等施工行为，在一定时段内都将会对周围环境造成一定影响。 材料及土石方运输车辆噪声； 现场施工噪声； 运输车辆的汽车尾气及燃油机械排放的燃油废气； 施工中土方挖掘、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘； 施工作业产生的生活污水； 挖掘土方等产生的固体废弃物； 施工现场周围的景观影响。由上面分析可以看出，施工期对56、周围大气环境的影响主要是地面扬尘污染，污染因子为TSP。这种污染影响是暂时的，可逆的，工程一结束，污染影响也就随之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作过程中产生的尘埃排放物，会在短期内大大影响当地的空气质量。粉尘排放量随施工作业的活动水平、特定操作和主导天气的不同每天变化很大，而且很大一部分是由于在施工现场临时修筑的道路上，车辆往来行驶所引起的。2 项目建成后污染分析 废气园区建成后废气主要有饭店、厨间烟气和车辆尾气，废气污染物主要有烟尘、SO2和油烟等。 废水污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有机物。 废渣园区建成后，其排放的主要固体污染物有畜禽粪便和生活垃圾。6.3 环境保护防57、治规划6.3.1 施工期间污染处理措施施工期间比较明显的环境问题主要有三点：一是施工机械及运输车辆产生的噪声；二是施工中平整场地、混凝土运输搅拌等作业产生的地面扬尘；三是施工期间的生活污水。1 施工机械运行时的噪声辐射源强在75115dB（A）范围内，距离声源30米范围内的噪声辐射值超过建筑施工景区界噪声限制标准，如果施工机械放置位置距离边界较近，施工时应采取适当的隔声措施。2 对于施工期间产生的扬尘，在不同的施工环节采取不同的措施，力争使其对环境的污染降至最低。扬尘严重时实行洒水作业，汽车驶出工地要对轮胎进行清洗，防止泥土带入观光区。3 施工期间产生的生活污水，要加强管理，污水实行统一收集、58、排至污水处理厂，防止对周围环境的污染。6.3.2 运行期间1 废气治理加强货运车辆扬尘的监测和防治工作，在道路上逐步限制不符合运输标准的车辆通行。加强对汽车尾气的监测和防治，淘汰尾气排放不合格的车辆。推广使用无铅汽油。2 水污染防治污水排出均需经过初级处理，再进入市政管道。实行污染排放许可证制度和排放总量控制制度，加强对各排污单位的监督管理。建设污水统一排放体制，生活污水处理率达到100%。推行节约用水的奖励措施，逐步实行定额用水制度，规划建设中水处理设施，提高水的重复利用率。3 噪声污染整治合理调整交通设施布局，科学组织路网系统，提高道路的质量等级，解决车辆的疏散问题，减低道路的车辆密度，有59、效地分流区内、外部和过境交通，降低交通噪声。加强园区和游客中心区的噪声管理，对施工噪声的管理要从严控制。4 固体废弃物治理加强游客生活及园区遗留垃圾的处理和综合利用，鼓励并推广垃圾综合利用技术，用乳酸菌生态技术处理垃圾、污水、养殖场畜禽粪便，畜禽粪生产沼气后再生产有机农肥，变废为宝，固体废弃物综合利用率达到100%。5 环境卫生设施旅游观光区的公共厕所按每平方公里不少于3座设置，公厕间距为800-1000米，积极推广生态公厕。沿景区道路设置垃圾箱，其间距为：游客中心50m，景点区道路100m。6.3.3 环境监督管理1 按照中华人民共和国环境影响评价法，对规划区进行环境影响评价，确定排放总量；60、2 集中污水处理，积极推行清洁生产运营，实现废水减量化；促进废水循环利用和综合利用，实现废水资源化；加大投入，加快废水资源化和污水处理设施建设；3 进水水质和达标污水管网入网水质两级在线IC卡智能检测；4 组织污染事故调查组，制定污染赔偿制度；5 进区项目要完善环保检测制度。第七章 劳动卫生与消防7.1 指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，61、同时施工，同时投入使用。7.2 职业安全卫生健康对策与措施1 安全施工保障措施 选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。 对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。 建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。 建立健全项目安全施工应急救援体系。 建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。 建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。2 职业卫生健康对策与措施 建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。 建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要62、的专业监督和检查装备。 研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。 落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。 加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。 建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。7.3 消防设计1 设计依据与原则建筑设计防火规范 GB50016-2006建筑灭火器配置设计规范 GBJ140-90自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001火灾自动报警系统设计规范 GB50016-98建筑内部装修设计防火规范 GB50222-95本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等63、各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。2 总体消防设计本工程为多栋、多层建筑,耐火等级为二级。本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在园区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上疏散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。3 室内装修防火室内消防应严格按照建筑物内部装修设计规范（GB50222-1995）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。4 消防道路设计商业部分：四周形成了环形路，消防车能达到大部分位置。住宅部分：住宅64、四周已有环形道路，园区内设不小于4米的环状道路。5 水量室内消火栓用水量：30L/S室内消火栓用水量：25L/S自动喷水用水量：30L/S6 室外消火栓系统园区的四周按规范设置室外消火栓。7 室内消火栓系统园区内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。8 自动喷水系统园区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。第八章 项目实施进度8.1 项目实施进度安排在项目开发建设上，采取分段和分期建设的方法。第一阶段2年后即可开门纳客，即2013年5月完成项目立项，6月至9月完成部分设计，10月1日开工，主要工程有65、： 居民安置房建设； 旅游步道、山体旅游景观建设； 水库及自来水工程建设； 美式农场建设（种植观光园）； 生态养殖观光园建设（乌骨羊养殖项目等）； 电力、道路等基础设施建设；（7）农贸市场、超市商场建设。第二阶段用3年时间完成后面基本项目的开发建设，即2015年10月开始建设如下工程： 商业街建设工程； 商山洛水大酒店建设项目； 各种特色民居建设项目； 森林墓园建设项目； 学校、医院、疗养院建设项目； 其他高档住宅建设项目。8.2 项目实施过程控制措施1 项目进度控制措施在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原66、因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种: 建立项目实施进度报表； 派出常驻人员，现场进行检查； 定期召开现场会议。2 项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出人人满意的工程园区。3 项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用67、项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。第九章 项目招投标9.1 工程项目招标投标概述招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。1 招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发68、新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。2 招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。3 招标制度能够降低引进技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。4 招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力69、。由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。5 招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化。公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入WTO和经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡献。9.2 工程项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标项目往往意味着公司在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会70、为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。1 公司与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。首先，公司应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。其次，公司与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，公司与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。第三，公司在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标71、人。此时，如果公司与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现公司利益最大化。2 招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。公司在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时，公司也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的参数过于简略。3 招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。近年来，我国招72、标投标法及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足公司的不合理要求，违反国家的相关招标管理规定，视经济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。4 招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从公司利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合公司的时间安排加班和出差，主73、动办理好各种手续并勤与其联络，急公司之所急，想公司之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守招标投标法和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定，不做损害采购业主利益的事。5 业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面74、提供合理的、关键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备给予公正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。6 做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。一个招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与公司保持沟通，确保招投标顺利实75、施。在项目定标，公司与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访公司，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将公司的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全体现其优点和益处。9.3 招标依据根据中华人民共和国招标投标法、陕西省发展和改革委员会制定的陕西工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定及陕西省实施办法第十一条之规定，达到下列规模标准之一的，必须招标： 施工单项合同估价在100万元人民币以上的； 重要设备、材料等物资的采购，单项合同估价在50万元人民币以上的； 勘察、设计、监理等服务，单项76、合同估价在30万元人民币以上的； 单项合同估价低于本条第项、第项规定标准，但项目总投资额在1000万元人民币以上的。9.4 招标范围序 号名 称招 标 情 况备 注不招标招标1项目勘察、设计2土方工程3桩基工程施工4土建工程施工5装修装饰工程6水电工程7园区绿化、景观塑造8园区道路及基础设施施工9重要设备、建筑材料等物资的采购10项目监理9.5 招标方式项目招标均采用公开招标的方式。项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，园区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。第十章 投资估算与资金筹措10.1 投资77、估算1 法律依据 国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；投资建设项目可行性研究指南（试用版）国家发改委；民用建筑可行性研究与快速报价曹善琪主编；工程设计收费基价表国家发展计划委员会、建设部；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国城市房地产管理法；城镇土地估价规程中华人民共和国国家标准GB/T185082001。2 投资估算结果特色商业街（占地200亩），投资1.2亿元；儿童乐园（占地100亩），投资0.5亿元；五星级大酒店（占地50亩），投资3亿元；旅游度假酒店（占地50亩），投资0.8亿元；美式农场（占地20000亩），投资1亿元；休闲垂钓园（占地5亩），投资0.5亿元；国际会展中心（78、占地25亩），投资1亿元；世界五大宗教文化展览中心（山顶：占地500亩），投资1亿元；世界名酒博览馆（酒窖：地下），投资1亿元；疗养医疗中心（占地150亩），投资0.8亿元；生态养殖观光园（占地10000亩），投资1亿元；森林墓园（占林地1万亩），投资1亿元；居民安置小区（占地100亩），投资2亿元；大型交易市场：秦岭中药材交易市场（占地50亩）、农副产品交易市场（占地50亩）、建材市场（占地50亩），投资1亿元；基础设施（绿化、道路等）建设投资1亿元；特色民居（占地15000亩），建筑面积1000万M2，投资145亿元；其中包括欧洲风情园（投资37.5亿元，建筑面积250万M2）、亚洲特色民79、居园（投资30亿元，建筑面积200万M2）、非洲特色民居园（投资10亿元，建筑面积100万M2）、大洋洲特色民居园（投资15亿元，建筑面积100万M2）、中国特色民居园（投资37.5亿元，建筑面积250万M2）、世界古代民居园（投资15亿元，建筑面积100万M2）；其他费用1亿元；合计总投资为162.8亿元，包括工程费用、前期费用、土地费用、报建费、监理费、设计费、不可预见费、销售费用等。10.2 资金筹措项目总投资为162.8亿元，全部由香港百花投资控股有限公司自筹解决。具体是公司股东投资与资金市场融资，全面解决项目建设资金。第十一章 财务评价11.1 项目评估依据 建设部颁布的房地产开发项80、目经济评价方法（第二版）； 国家现行的财税制度和有关法规 。11.2 财务评价基础数据的选择营业税：税目为销售不动产；收入5%（此处视为流转税）；城建税：税目为城建税；流转税7%；教育费附加：税目为教育费附加；流转税3%；堤防费：税目为堤防费；流转税2%；地方教育附加：税目为地方教育附加（原“地方教育发展费”）；流转税1.5%；价格调节基金：税目为价格调节基金；从09年开始征收，收入0.1%；印花税：税目为其他营业账簿；账簿数目5元/本；房产税（城市房地产税）：从价征收；交易价格1.2%；土地使用税：针对各公司储备土地的级别征收；须查对应的价格，按亩征收（见附录1）；企业所得税：收入15%2581、%（其中20%为应税所得率，25%为基准税率）；折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为15.5%；基准收益率计算公式：11.3 经营模式世界民居博览园项目将采用多元化的经营模式，通过多渠道实现项目的收益，具体经营模式如下：1 销售对园区建设的美式农场、特色民居、森林墓园进行销售，有如下好处： 充分利用社会资源； 减少自营风险； 提前实现销售有利于投资回收。具体方案：美式农场：每单元售价1000万元，可实现销售额2亿元；特色民居（个人、团体会所）：每平方米售价6000元，可实现销售额600亿元；森林墓园：墓地10082、0元/座，共30万座，可实现销售额3亿元。2 自营或招商（出租）除销售的特色民居以外其他的所有商业用途的地方都可以用来自营或者招商，主要包括商山洛水国际大酒店、江山旅游度假酒店、特色商业街、超市、医院、学校、特色民居商务会所等。3 门票以及其它收入世界民居博览园项目，预计开业初期年接待人数平均每年为200万，门票收入年均2亿元；旅游综合收入，按照国外一流主题公园游客消费比例，其他消费一般为门票的2-3倍，以此推算，其他收入预计开业后年均收入5亿元，合计年收入为7亿元；到2025年年接待人数800万，达到稳定。 4 活动计划 促销活动园区能不能吸引消费者，除了文化建设外，还有一个重要的东西就是园83、区有没有吸引人的活动。活动的设计新颖、有吸引力，是消费者来此消费的重要理由。因此，我们应以连续不断的节日活动吸引消费者，充分挖掘世界各地节日的特点，多类型的节庆活动、社区活动、假日狂欢和专题活动，构建特色文化标识，使园区文化更具体、更丰富。让消费者逐步形成一种到园区休闲游玩以及过节的新潮流。 公关活动通过广告让很多人了解我们的园区，下一步是近距离接触重点团体客户。此阶段，公关将起到立竿见影的效果。公关方向：政府部门。将他们的会议、庆典活动放在园区举行。各大企业、公司。举办他们的庆典活动、联谊会、员工培训、拓展训练等。社会团体。承办他们的一些学术交流会。如艺术交流会、学术交流会、研讨会等。各地旅84、行社。与之合作在国庆、五一等重要节日举办大规模商业娱乐活动，吸引更多的海内外游客。 社会活动承办一些影响力重大的社会活动。如西部论坛、中国房地产峰会、文化论坛、宗教文化交流、大型艺术节颁奖等国际交流会议，有助于提高项目区的国际知名度和影响力。总而言之，世界民居博览园项目建成后，将获得门票、餐饮、住宿、购物、休闲、教育、医疗、商务会议等多种收入，旅游收益将会大幅度增长；预计开业后年接待人数200万，门票收入2亿元；旅游综合收入，按照国外一流旅游小镇游客消费比例，其他消费一般是门票的2-3倍，以此推算，预计开业后其它收入年均为5亿元，平均每年实现净利润3亿元，实现政府税收5000万元，到2025年85、接待人数800万，达到稳定；特色民居利润和税收见附录2；总利润及税收分析见表11-1；表11.1 总利润及税收分析 单位：亿元收入名称收入总收入税收金额总税收成本净利润总利润特色民居25027727.062529.739315072.937591.435门票收入20.0601.8143旅游收入50.5212504.57875美式农场20.225110.7749森林墓园30.3117511.68825酒店151.55873.89.641311.4 盈亏平衡分析当其他条件不变，特色民居销售均价下降32.68%时，净现值趋近于0，也可以说，当销售率为67.32%时（不考虑其他经营性收入，如车位租金、86、会所经营等），就可以达到盈亏平衡。就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升48.625%时，也能保持盈亏平衡。11.5 净现值（NPV）分析净现值指投资项目在计算期内各年净现金流量现值之和。计算公式为：式中t表示计算期数，NCFt表示第t期时发生的净现金流量，i表示与净现金流量相适应的折现率。净现值实质表明投资项目在满足投资者最低报酬率要求下，项目的费用流量不断为收益流量所回收的程度。NPV0，表明投资项目的收益流量不仅能够收回其费用，满足折现率规定的盈利要求，还可以得到以现值表示的超额利润，投资项目可行。NPV0，表明投资费用知道项目寿命期终了仍未被完全回收，项目的收益流量尚不能完87、全补偿项目费用流量及满足折现率对项目占用资金的盈利要求，项目不可行。NPV=0，表明项目实现的收益正好能够补偿项目费用流量及满足折现率对项目占有资金的盈利要求，项目盈亏平衡，选择可行或不可行均不影响项目的总体价值。由于该行业的基准收益率约为12%，故选取12%作为本项目的折现率，计算期设定为10年。从总投资的角度，计算得出，本项目NPV=132.834亿元，项目可行。11.6 内部收益率（IRR）分析内部收益率指在项目计算期内，使投资现金流入现值之和等于现金流出现值之一和的折现率。计算公式为：公式中：CI为现金流入量C0为现金流出量（CICO）t为第t年的净现金流量n为计算期年数一个项目的内部88、收益率代表了在整个项目的生命周期之内，初始投资为投资者带来的真实报酬率大小，同时也真实反映了项目的盈利能力。IRR 大于基准收益率时，项目可行；IRR 小于基准收益率时，项目不可行；IRR 等于其准收益率时，项目可以接受也可以不接受。经计算，本项目总投资财务内部收益率为58.65%，远大于基准收益率12%。第十二章 社会评价12.1 项目对社会的影响分析项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面：1 项目对当地居民生活的影响本项目坚决贯彻生态原则、文化原则与经济效益原则并重，力求以较少的投入塑造出环境优雅的生活居住、旅89、游休闲空间。项目总体建筑设计布局合理、使用功能齐备、配套设施先进，是一个高标准的现代化生活休闲度假区。项目建成后将改善原有居民的居住品质，为商州区大变样和城乡规划发展的后续工作及和谐社会建设做出贡献。这不仅有利于社会稳定，同时也会促进物质文明、精神文明和政治文明建设。不仅如此，项目的建成在促进经济发展的同时也会带动当地常住居民人数的聚集和增加，目前腰市镇有常住居民3.4万人，预计在项目建成后的几年内人数会激增到10万人。并且该项目亦会拉动当地旅游业的发展，实现每年到此旅游人数的倍增，带动当地经济的发展，实现当地居民经济收入的提高。从大局着眼，本项目的建设有利于提升政府形象，美化城市环境，改善城90、市面貌，实现城镇化目标，促进商州区总体发展，将收到一举多得的效果。2 项目对所在地区不同利益群体的影响项目的建设需要钢材、木材、水泥等建筑材料，该地区的建筑材料承销商将从中受益。项目建成后可以增加当地的就业机会，实现当地居民参与后期项目园区的物业管理、园区清洁及绿化等工作，为解决当地的剩余劳动力和带动地方经济发展作出贡献，为当地居民和政府实现可观利益。项目建成后无疑是一个百利无一害的项目，对其他利益群体没有不利影响。3 项目对所在地区文化、教育、卫生的影响本项目建设实施过程中，积极推广先进的科学技术，开展培训、教育工作，这样可以提高当地居民运用先进技术的能力，提高群众的综合素质，使其传统的思维91、方式和观念发生变化，促进精神文明建设和社会进步。项目的实施，改善了原有住户居住品质和带动一方经济发展，优化了城镇环境，进一步促进了城镇城市化发展。4 项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响本项目在建设期间，会增加或占用当地的基础设施，包括道路、供电、给排水等设施。建议建设单位与各部门做好协调工作，尽量减少对当地居民的不利影响。表12-1 项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果措施建议1对所在地区居民生活水平、生活质量和收入的影响较大提高所在地区居民生活质量2对所在地区不同利益群体的影响较大建筑材料承销商将从中受益3对所在地区文化、教育、卫生的影响较大加速社会92、文明进步4对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响较大增加或占用当地的基础设施建议建设单位与各部门做好协调工作，尽量减少对当地居民的不利影响12.2 风险分析1 政策风险及防范近期国家对旅游地产各项政策变动频繁，其中有的政策对旅游地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。2 销售风险及防范本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格结合世界各地的传统民居建筑和著名建筑。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对旅游地产项目而言，可尽快完成园区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开93、高走的策略，给前期购买、租赁者以信心，从而进一步刺激有动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。 3 工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定位较适中，在周边具有较强的竞争力，加之若严格控制园区开发的成本，采用有力的多元化的营94、销策略，缩短营销周期，能将项目风险控制到较低水平。12.3 社会评价结论通过社会评价和风险分析得出：本项目建成后，不仅给公司带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活条件和环境，提供上千个就业岗位，解决当地剩余劳动力问题，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。 第十三章 研究结论与建议13.1 可行性研究结论1 市场分析结论世界民居博览园的创意方案，突破了固有的思维定式，所提出的理念具有原创性和前瞻性，具有创意新、立意高、规模大、文化厚等特点。该方案对地方政府，当地居民以及投资商具有极大的吸引力，可操作性强95、，前景看好，项目的建设将创造巨大的经济效益和社会效益。 在可操作性方面，世界民居博览园的创意，既是打造未来文化旅游的急先锋，又为后代留下了一份“大作品”和“重要财富”，具有极强的前瞻性。该创意可以按照“政府推动、企业主办、市场运作、社会参与、实现共赢”的原则进行来建设这个有可能引起全世界关注的项目。2 经济分析结论通过财务评价分析，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。13.2 建议本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程96、存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制建筑物建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响园区按时完工建设。 56附录1：特色民居建筑销售利润分析（前期主要利润）建安成本（元/M2）1200建筑每平方米土地价格150绿化每平方米土地价格150销售单价（元/M2）250030004000500060001683建筑面积（M2）10000000占地面积（亩）15000容积率1成本费（亿）150销售额（亿）250300400500600168.3营业税（亿）12.51520297、5308.415城建税（亿）0.8751.051.41.752.10.58905教育费附加税（亿）0.3750.450.60.750.90.25245堤防税（亿）0.250.30.40.50.60.1683地方教育附加税（亿）0.18750.2250.30.3750.450.126225价格调节基金（亿）0.250.30.40.50.60.1683房产税（亿）33.64.867.22.0196土地使用税（亿/年）0.25企业所得税（亿）9.37511.251515.37522.56.31125总税收（亿）27.062532.17542.950.2564.3518.050175利润（亿）72.998、375117.825207.1299.75385.650.249825临界点销售价格（元/M2）168365附录2：土地费用明细名称占地面积土地价格土地费用特色商业街200亩10万/亩0.2亿儿童乐园50亩0.05亿五星级大酒店50亩0.05亿旅游度假酒店50亩0.05亿美式农场2000亩2亿特色民居15000亩15亿休闲垂钓园5亩0.005亿国际会展中心25亩0.025亿国际宗教展览中心500亩（山顶）待定世界名酒博物馆地下待定疗养医疗中心150亩0.15亿生态养殖观光园10000亩10亿森林墓园10000亩（林地）待定居民安置小区100亩0.1亿大型交易市场150亩0.15亿总占地面积（包99、含林地和山地）38280亩总土地费用27.78亿（注：以上总土地费用未加林地、山顶和地下费用）附录3：名 称单元建筑面积（M2）数量（个）总规模（M2）占地面积投资成本土地单价土地成本特色商业街10万/亩2000万“舌尖上的中国”商铺6006036000200亩5000万民间工艺品/酒吧80050400005000万购物超市100001100002000万儿童乐园1000万世界青少年文化交流中心1100亩5000万儿童游艺乐园1儿童科普乐园1高级幼儿园10000110000商业模块15.243亿+山顶+地下商山洛水国际大酒店8000018000050亩3亿江山旅游度假酒店15000115000100、50亩8000万美式农场50亩202000亩1亿休闲垂钓园15亩0.5亿世界五大宗教文化展览中心1山顶1亿国际展览中心90001900025亩1亿疗养医疗中心1150亩0.8亿世界名酒博览馆1地下1亿大型交易市场50亩3150亩1亿高档住宅区欧洲风情园1250000015000亩37.5亿亚洲特色民居主题园1200000030亿非洲特色民居主题园1100000010亿大洋洲特色民居主题园1100000015亿中国特色民居主题园1250000037.5亿世界古代民居主题园150亩0.5亿生态模块2亿+林地生态养殖观光园110000亩10000亩1亿森林墓园110000亩10000亩林地1亿安置模101、块1000万居民安置小区1100亩100亩2亿附录4： 项目建成后年收入项目建成后年收入项目名称 2015年 2020年 2025年（达到稳定） 接待人数 200万 500万 800万 门票收入 2亿 5亿8亿 旅游收入 5亿 10亿20亿 经营费用 2亿 5亿10亿 政府税收1.6亿 3.3亿6亿 年净利润 3.4亿 6.7亿12亿目 录第一章 总 论11.1 项目背景11.2 项目概况51.3 项目的定位及目标客户61.4 项目财务指标7第二章 项目宏观形势分析82.1 城镇旅游发展背景82.2 区域旅游发展背景9第三章 市场可行性分析103.1 交通区位条件分析103.2 政策环境条件分102、析113.3 自然环境条件分析11第四章 建筑方案134.1 设计依据134.2 项目设计主题和开发理念134.3 项目总体规划方案144.3.1 规划设计原则144.3.2 项目结构和布局144.4 建筑设计154.5 结构设计164.6 给排水设计17第五章 节能节水措施185.1 用能标准和节能规范185.1.1 相关法律、法规、规范和产业政策185.1.2 设计标准和规范195.2 能耗状况和能耗指标分析195.2.1 建筑能耗内容和构成205.2.2 项目能耗指标205.3 节能措施和节能效果分析215.3.1 建筑节能技术215.3.2 采暖系统的保温节能措施225.3.3 建筑节103、能技术、材料、工艺的应用225.4 节水措施235.5 节电措施23第六章 环境影响评价256.1 设计依据、目标及原则256.1.1 设计依据256.1.2 环境保护目标256.1.3 环境保护原则266.2 环境现状及环境影响因素分析266.2.1 环境现状266.2.2 环境影响因素分析276.3 环境保护防治规划286.3.1 施工期间污染处理措施286.3.2 运行期间296.3.3 环境监督管理30第七章 劳动卫生与消防317.1 指导思想317.2 职业安全卫生健康对策与措施317.3 消防设计32第八章 项目实施进度348.1 项目实施进度安排348.2 项目实施过程控制措施3104、4第九章 项目招投标369.1 工程项目招标投标概述369.2 工程项目招标投标因素分析379.3 招标依据409.4 招标范围409.5 招标方式41第十章 投资估算与资金筹措4210.1 投资估算4210.2 资金筹措43第十一章 财务评价4411.1 项目评估依据4411.2 财务评价基础数据的选择4411.3 经营模式4511.4 盈亏平衡分析4811.5 净现值分析4911.6内部收益率分析50第十二章 社会评价5112.1 项目对社会的影响分析5112.2 风险分析5312.3 社会评价结论54第十三章 研究结论与建议5513.1 可行性研究结论5513.2 建议55附录1：56附105、录2：57附录3：58附录4：59目 录第一章总论1一、项目概况1二、报告编制的依据4三、编制内容4四、结论与建议4第二章业主基本情况6一、企业概况6二、技术负责方简介7第三章项目背景和建设的必要性11一、项目背景11二、项目建设的必要性18第四章项目市场分析23一、红豆杉市场前景分析23二、红豆杉市场现状30三、营销策略、方案、模式33四、产品方案33第五章项目建设条件34一、项目位置34二、项目建设条件34第六章项目建设内容及规模38一、建设规模38二、建设内容38第七章技术方案40一、设计原则及指导思想40二、总图布置40三、土地整理42四、道路设计42五、给排水47六、电力、电信54七106、绿化54八、红豆杉种植方案55第八章项目资源供应65一、林业资源65二、土地资源66三、劳力资源67四、苗木供应67第九章环境保护和节能措施68一、环境保护68二、节能措施69第十章劳动安全卫生与消防71一、消防71二、森林防火预案72三、安全75四、病虫害的防治76第十一章项目的管理及实施78一、组织机构78二、项目的监督和评价80第十二章项目实施进度计划与招投标81一、项目实施进度计划81二、招投标方案81第十三章投资估算和资金筹措83一、投资估算83二、资金筹措87第十四章财务评价89一、评估依据、原则和方法89二、基础数据选取90三、收入及税金估算92四、盈利能力分析95五、偿债能力分析96第十五章不确定性分析101第十六章项目风险分析103一、发展高科技生态农业是防范农业风险的根本途径103二、资源风险103三、自然风险104四、市场风险104五、防范风险措施104第十七章社会效益评价107一、社会影响分析107二、互适性分析107三、社会风险分析108第十八章项目结论109一、主要研究结论109二、建议109