1、体育运动主题公园开发项目可行性研究报告体育运动主题公园开发项目可行性报告项 目 名 称 :某体育运动主题公园承 担 单 位：某置业分企业项目执行期：36 / 36- 1 -第一章项目大要一、项目名称：某体育运动主题公园二、建设单位：某置业分企业三、项目负责人：四、项目建设地址：某开发区盐田村半岛五、项目主要建设内容及规模：某体育运动主题公园是为某工业开发区的配套项目之一，位于某东南 10 公里的盐田村半岛。 公园占地 1500 亩，该项目主要建设内容包括超大型的绿化草坪， 沿海旺盛的原生态红树林与建筑面积为6000平方米的拥有各种室内健身场馆的综合会所，大型健身场馆、 一座高品位酒店以及占地32、00 亩、180 栋建筑面积约 50000 平方米的低层住宅，预计总投资10000 万元。- 2 -第二章项目地址现状及建设必要性第一节项目地址的现状1、场所地址盐田村半岛位于儋洲湾， 除北侧外三面对海。 处在某经济开发区东部，距环岛西线约 15 公里，距某经济开发区约 9 公里，从某公路进入约 3.5 公里，交通便利，地理地址优越。2、自然情况盐田村半岛属于热带岛屿季风海洋性天气，夏无酷热，冬无严寒，年平均气温 24.7 度（七月气温最高平均29.3 度，一月气温最低平均18.9 度）；冬春干旱，夏秋多雨，区内年均降雨量约1100 毫米；常年主导风向为东风和东北风。场所主要位于火山岩台地， 3、部分位于滨海相海漫滩。地层由残积粘土、强风化玄武岩、中风化玄武岩及中砂组成，场所牢固，种类I 类，地震设防烈度为7 度。地形起伏较大，地下水位变幅较大。实测地下水位埋深为1.00M 6.50M 。海边生长着国家一级保护树种“红树林” ，被称为海岸卫士，形成了一道独特的绿色景色线。3、基础设施道路、供电、供水、排水排污、燃气、通讯、消防等基础设施，有待于规划建设。第二节项目建设必要性1、促进某旅游产业的调整随着世界旅游事业的发展， 旅游产品结构逐渐向多元化、个性化- 3 -的方向发展，如科技游、会议游、温泉康乐游、高尔夫休闲游等。而能够集休闲娱乐和体育健身为一体的大型体育公园， 成为业者们争相开4、发的新的目标市场。某岛位于北纬18 1020 10，与美国的夏威夷处在同一纬度。北隔琼州海峡相望大陆，西临北部湾与越南相邻，东濒香港、台湾，东南方是菲律宾，南以南海与马来西亚、印尼、新加坡相接。某地处太平洋经济圈的中部， 优越的地理地址为开拓东南亚休闲旅游市场提供了得天独厚的有益条件。 同时，某四时如春，空气新鲜，环境优异，较我国北方地域有更优越的自然条件。我们应该充分利用这些优势，在某建设高品位的与国际接轨的超大型体育公园，供应一流的软硬件配套条件，全面提升酒店、旅游、航空、金融等领域的服务水平，积极促进某的旅游从单一的观光旅游向度假游、健身游等多元化、 高层次方向发展。2、提升整个某开发区5、的层次体育休闲公园的出现，是城市居民在必然物质生活条件满足之后，追求更高层次的生活质量的必然趋势。体育公园在设计过程中需充分掌握其属性，创立出适应时代特色的园林。 国际一流的标准规划、建设，依照国际常例运作管理，可加强某、某的品牌效应，扩大某开发区的影响力以及对外的吸引力。3、带动房地产开发和增值低层住处与体育公园合二为一，各处彰显尊贵气味，实乃顶级成功人士的最正确选择。 体育公园几乎就是大自然的原来容颜，远离现代城市吵闹闹区， 不但为游客供应了广阔的活动空间，获取日光浴与空- 4 -气浴。而且运动休闲后可在低层住处洗温泉浴。 获取身体疲倦的恢复。将运动与低层住处休闲有机结合， 有益于改进投资6、环境， 极大地提升住处的价值，有效带动地产的开发和增值。第三章市场解析第一节体育休闲公园与城市的关系一、体育休闲公园的由来城市化是 20 世纪人类社会最引人凝视的问题之一，现在全球人口的多半约 30 亿人生活在城市地域。我国的城市化进度仍在加速进行之中。有统计资料表示，当前我国城市人口占全国人口总数近30 。由于工作压力大，加之平常缺乏锻炼，城市人的身体正日益变得纤弱，好多人开始感觉到城市生活的不适。同时，在今世城市生活中，人们流行病之一的乏力症， 即体力减退就是由于运动量不足而造成的。它的医疗方法就是在露天的绿树丛中进行体育锻炼和运动。另据世界卫生组织一项对疾病危险峻素的检查表示： 体力活动7、不足或静态生活方式是全球引起死亡和残疾的前 10 项原因之一，而有规律的室外活动又是增进和保持健康最简单易行的方法之一。 随着经济的高速发展，西方发达国家中宽泛存在的体力活动不足和静态生活方式正日益成为威胁我国城市居民健康和生活质量的重要因素。 有资料显示：有比率高达 70% 的居民处于亚健康状态。所谓 亚健康 ，是健康与患病间的过渡阶段。 在必然程度上， 城市生活正在背叛人们所追求的健康目标。 城市化程度越高， 可供人们户外平常活动的场所就越来越少。如何在城市化过程中为居民供应更多的城市绿色空间， 是- 5 -城市经济可连续发展的要点。要创立城市绿色生活，还居民以健康，要点在于建设优异的生态8、环境， 提议市民积极参加体育活动。 经过使公众享受绿色生活，推进城市生活质量的连续改进。众所周知，健康的生活离不开优异的生态环境与积极的体育锻炼。优美的自然环境则令人心旷神怡，伸展身心，积极的体育锻炼有助于人们缓解工作压力，强健体魄。所以，体育休闲公园的出现正适合于现代多半市的需求。 它是以运动为主的公园， 主要供人们进行体育锻炼，参加体育游戏，进而起到医治和预防疾病的作用。它超越了一般公园的功能，有机结合了绿地与运动， 同时也为市民供应更多的、充满情味地参加体育活动的机遇，是市民身心健康的充电器 。体育休闲公园是国际上世纪年代提出的新看法，其实发达国家在三四十年代已开始在试一试，在欧洲各国十9、分宽泛。自古以来，体育活动以及运动训练与绿化就有着亲近的关系。古希腊人认为， 只有在自然环境中进行体育锻炼， 对人的智慧和身体发育才能产生有益的作用和影响。 初期，人们对一些拥有最简陋体育设施的场所进行绿化或将场所建在大片绿地周边，或直接建在草地上。 今后逐渐发展到从建筑茂密的城市中心划出一小块土地设置供体育表演的设施。它可供各阶层居民在绿茵丛中进行户外游憩。大家都知道，在一般情况下，公园游人最集中的时间是在夏季夜晚此后和节假日期间。这时，大片广阔的林中空地和草地上充满地被草本，大片草地经常成为此类公园平面规划的中心。 同时也具备供进行体育活动及睁开民间游乐活动的综合设施和沉寂的休息区。20010、0年人人享有保健 是新世纪的健康新理念，传统的医学模- 6 -式已随着医学事业的不断进步， 发生了根本的变化。 从先人们是病了今后才去看医生， 进而到主动学习卫生保健知识， 关心自然与天气对人类的影响， 直至现在的主动保护的健康理念， 这其中发生了深刻的变化。体育休闲公园之所以在全球得以普及， 是由于它能借助于自然因素，供人们进行体育锻炼， 应用自然的方式来治疗疾病， 加强体质。而且这类保健方式简单易行，便于实行应用。人们在这里利用空气、阳光和花草树木进行治疗。 全身心地投入自然的怀抱 , 远离喧闹尘嚣。人们希冀置身于这悠闲的时空， 寻访到桃红柳绿的乐园， 听读自然的信号，进入真切的悠闲世界。11、二、城市建设与体育公园由于城市的工业发展， 为城市景观带来了不利影响， 促进了人们对绿色景观在生态功能上的认识，设计城市绿地系统来改进城市环境，已成为景观设计的主要任务之一。 城市绿地的生态功能成为城市绿地景观设计的主要目标，并把绿地作为城市的 肺 来设计。其目的是为了改进城市生态环境。 城市的绿地覆盖率或人均绿地占有面积被作为衡量城市景观利害的主要指标。 从城市建设的角度而言， 由于城市空间有限，建筑密度较高，当前我国城市宽泛存在绿地覆盖率太低，人均绿地面积不足的问题。同样，不容忽视的是，居民户外体育活动场所也是相当紧缺的。在相对有限的城市用地中，如何挖掘潜力，使绿地赏析性和合用性结合， 整12、体优化景观系统功能， 创立生态与景观综合效益最正确的绿色空间，是我们应该认真面对的一项任务。建设体育休闲公园将绿地与体育场全部机地融为一体， 在创立出自然景观的同时， 也建成了体育健身场所。 既创立出优美而内涵充分- 7 -的环境，又令人们在这优雅的环境之中运动，且节约了城市用地，真可谓是一举多得。 体育休闲公园能够充分发挥绿地在改进城市生活质量中的作用， 对绿化建设进行再认识， 向交融多种活动的生态绿地建设方向发展，重申活动多样、内容丰富，以保护居民身心健康和重生自然的高度发展，令人、自然、环境之间的关系更趋协调停睦。21 世纪的城市环境建设，越来越多地将目光投向人的需求。随着市民生活质量的13、提升， 侧重生活质量、 强身健体将是市民生活的重要内容。三、现代体育休闲公园的创立和利用体育休闲公园的出现，是城市居民在必然物质生活条件满足此后，追求更高层次的生活质量的必然趋势。体育公园的种类好多，有从事某一项（如网球、游泳）运动的；有供某一年龄组（如少年儿童、青年）使用的体育公园；或按功能作用不同样而分的（如训练、体育表演、体育医疗等） ；也有多功能的综合体育公园， 既可进行各种不同样的体育锻炼， 又可供游人进行积极休息。总之，体育公园设计的基点是需要“绿化” ，其要点是 运动 。当前，体育休闲公园已在好多国家获取了实行。 这类公园的布局形式好多，其布局基础就是创立出美丽的景色， 并将体育14、活动与自然环境融为一体。比方英国的可片 - 希尔公园，它是英国的第一座体育公园。园内考虑了游泳池、网球，有小船、湖泊、码头和其他设施。在英国，草地和铺设了地被植物的林中空地多用作体育体育场， 进而使这些场所真切拥有公园特色。在瑞士苏黎世州建筑了独到的体育公园中心系统。设计师在乔灌- 8 -木之间广阔的林中空地上建筑了体操场、体操馆。在草坪和硬质地面上建筑了游戏场、游泳设施和文化教育设施，包括展览馆、音乐厅和游艺馆等。在面积有限的用地上集中建筑了好多设施和装置，为游人沉寂休息和从事多种形式的训练和娱乐创立了宜人的环境。在各分区和各场所间， 合理配置的绿化与巧妙利用自然地形相结合，不仅使各区，而且15、使公园与周围用地间形成优异的隔断。瑞典的格夫列市的体育公园中， 设计师在林中流出大片空地供游人休息及自由玩耍。 公园东部夏季使用率很高， 这里有游泳池和水上娱乐项目。西部主要供人们冬季从事体育锻炼，在 30 米的小山岗上建筑了拥有不同样坡度和地形的山坡， 这对于乘雪橇或滑雪板的青少年很适合。这些都是外国体育休闲公园中较为成功的模范。当前国内很多城市，如北京、西安、深圳等也在兴建体育公园。深圳龙岗体育公园是其中成功的模范， 它将高尔夫与自然环境亲近的结合在一起，让球手们在水景如画， 山色如诗的环保环境和新鲜的空气中，真切享受高尔夫球运动所带来的健康乐趣。某体育运动主题公园也必然会成为一个很好的平16、台，它将提升某的城市品位，促进某的经济发展，进而带动整个地域的经济发展。公园空间环境的创立， 将现代都市人的关注生命、 享受生活的需求向来置于首位，力求表现生态化和人性化。 它在功能上与体育设施相响应，将健身活动融于自然景色中，进而达到了生态健身的收效。四、崇尚自然 提升生活质量 体育休闲公园以钢筋水泥为支撑的现代都市建筑，令人们越来越远离自然， 对- 9 -于奔走在繁华都市的现代人， 回归自然的民俗无疑能帮助他们减少压力、舒缓身心、迎合他们亲近自然的需求。所以在今天，崇尚自然、返璞归真的的大趋势下，回归自然是都市人的志趣所在。只有倡 回归自然 、进行积极的体育运动，才能令人们在现在高科技快节17、奏的社会生活中获取生理和心理的平衡。当前城市建设日异月新， 各种公共绿地建设给我们的城市生活带来了活力，大家也许都有这样的感觉：望着大片绿油油的草地，也许还有几个小鸟在其中跳跃，谁都难免涌起在草地上放松一下的激动。但遗憾的是这些草地多半禁止游人入内， 所以生活在城市中的人们早就习惯了控制住自己的激动。好多城市绿地更多地侧重其景观功能而忽视人的真切需求。 我们认为对于城市的绿化建设而言， 应该把赏析性与合用性结合起来， 并更重视于合用性。 当前的景观设计应该是设计师对整体景观， 包括自然的和人性的各元素进行整体安排和协调的过程， 这意味着人们不再把单一景观元素作为设计对象， 而是同时把组成景观环18、境整体的全部元素都作为设计的依照与目标，为居民需要而设计，为美而设计，也为更合理的城市环境而设计，最后使景观系统的功能获取整体优化。以运动为主题的体育休闲公园正是适应了都市人的本质需求， 将绿色景观与运动、兴趣有效地结合起来，在绿色中创立了个性突出、设施齐全、功能齐全、环境优美的体育活动区，引导居民投入积极的健身活动。 同时 绿肺 功能对于保护人们的身体健康伟绩卓著。它吻合了人们崇尚自然， 关注生命的诉求， 对于提升城市生活品位功不可以没。加强绿化、改进生态和积极运动、加强体质是城市居民的心声。-10-从这一角度上说，建设体育休闲公园适应时代发展的潮流，所以，它的出现是城市居民在必然物质生活条19、件满足此后， 追求更高层次的生活质量的必然趋势。吻合人类返璞归真、回归自然、享受生活的美美梦想。最后，我们应该有充分的原因相信，体育休闲公园在某将会有更大的发展。第二节某体育运动主题公园的市场定位与优势解析经过对世界发达国家体育公园的发展历程解析，并同国内和某体育现状进行比较， 得出国内体育公园无论在数量上和品位上均有极大的发展空间。某体育运动主题公园将充分借助优异的红树林等自然生态环境、温泉资源、水乡与海湾的地形地貌等特色，邀请国际一流的设计师、造型师及监理师，打造的世界级作品。在此基础进步行市场定位：一、目标客源地域定位结合某在亚太地域的区位优势，以及当前某客源中国内发达地域与韩国、日本及20、台湾地域占较大比率的情况，以及某自己的特色，某体育运动主题公园将要点开发：1、内地经济发达地域，或定向于某个花销集体，如外商、证券从业者等，发挥体育公园将健身、休闲及商业交际圆满结合的优势；2、东南亚及台、港、澳等经济较发达地域市场；3、某自己的大型单位以及某西线当地市场。二、优势解析规模化、产业化经营。体育公园已经成为一种新兴的产业，体育-11-健身已经成为现在世界的主要潮流， 绿色旅游已经成为一种时兴， 各种体育产品已经获取了特别惊人的经济效益， 体育已经成为了一条完满的产业链，进而实现体育公园的规模化开发、产业化经营。某体育运动主题公园为某西线现有唯一的体育公园， 建成后公园将积极开发旅21、游观光和运动健身市场， 在获取优异经济效益的同时， 将极大地提升某开发区的国际和国内有名度。而规模经济会给每一个体育公园带来利处，在某省的规划中西线也将增建若干个体育项目， 我们将成为西线第一个受益的人，由于一个体育公园的培育和发展是需要时间的，我们走在了其别人的前面。第三节如何加强体育公园的核心竞争力目标定位和市场解析的正确将为体育公园的设计、建设工作供应依照，但我们也要客观面对整其中国地域的体育环境差异问题，这里所讲的差异主要指南北地域天气、经济发展的差异带来的体育公园经营的差异，这类差其他明确将使我们在建设的初期就对后期的经营提供发展战略和依照，进而加强整个公园的核心竞争力。众所周知，某22、是一个经济不发达的省份， 所以对于大型绿色健身旅游，整个某省参与的人是很有限的， 我们想经过体育公园的建设提升国投企业的自己形象，带动周边地域的经济发展，为国投企业今后的道路确定基础 。所以我们在建设之初就要从几个方面不断加强我们公园的核心竞争力，第一，从我们公园的现场环境下手，我们有其他体育公园无可比较的自然条件，我们的体育公园建在半岛上，这在全国还没有，我们公园周围被旺盛的红树林包围， 这在全国也没有， 我们有温泉看法还有游艇码头和海上娱乐看法， 这些都把我们和其他的体育公园区分开-12-来，我们要在设计和宣传上不断明示或表示我们的客人，我们是国内最好的体育公园；其次，侧重人才的开发和保留23、。一个好的体育公园必定有好的管理者才能健康连续发展，各种专业管理人员包括草坪的养护，原生态保护，再加上一级保护植物红树林的保护，人数要达到200 以上，部分体育公园的管理人员中， 有工商管理专业毕业的MBA，有在外国学习过园林专业的，但更多体育公园的管理人员是半路出家，受过高等教育的为数很少， 基层员工和专业人员受过系统培训的也不多。这一方面是体育公园数量的增加使得体育公园管理人才困穷现象显得格外突出， 一方面是高等教育的发展过于缓慢。 当前国内与体育公园相关的高等教育专业不多， 而且人才大多流向经济发达和城市发展水平高的地域， 中国大型体育公园大多集中在沿海经济发达地域和经济中心城市， 这与24、当地人才众多也是亲近相关的。 某不是一个经济发达地域， 尽管它的发展也许会比其他地域发展速度快得多， 但这需要时间的积累， 而我们要做的事是在这个事实眼前尽我们所能招揽有经验和有潜质的人才，在体育公园管理人才领域占有一席之地，我们还要经过培训、交流使我们的员工最大限度以最快的速度提升，并拟定相应的留住人才的系统，这不应该单纯是薪水待遇和钱的问题，而是我们要经过各种培训系统和提升系统让员工感觉到我们的体育文化，进而产生为公园服务的意愿；第三，提升体育公园的服务质量。从设计开始， 我们就在努力将某体育运动主题公园建设成中国一流的体育公园， 公园不但满足了体育爱好者的使用， 也为今后进行各种海上运动25、供应了空间，配套的综合会所和旅店均以高档酣畅为主，我们希望吸引全球体育爱好者来此休闲旅游， 但我们不会为此降低服-13-务的标准，体育健身运动是受全球人们喜爱的， 我们要敬爱这一基本要点，同时我们要明确这是一个服务行业，要想交口称赞，提升服务的质量是不必置疑的， 无论是专业工作人员还是酒店、 综合会所的服务人员，我们均要进行高素质的培训， 让到的客人感觉到我们的服务、享受我们的服务同时想再次体验我们的服务。 第四，提升公园内、外低层住处居民对房产购置的满足感。 我们的体育公园能够说是公园内低层住处的景观配套， 诚然我们房产的售价不高， 但要客户感觉他们购置我们的房产是物超所值， 他们除了能够享26、碰到清爽的空气， 与大自然亲近接触， 满足一流的快感之外， 还将享碰到我们为他们供应的人性化服务和其他配套的休闲娱乐设施， 在某这块还没有完好发展土地上，做到这些将提升我们与其他地产竞争的能力。以上所述，将使我们的半岛体育公园、 地产经营走向一个良性循环的轨迹，从这方面讲， 我们有信心在激烈的市场竞争中立于不败之地。第四节某体育运动主题公园建设对各方面的影响某体育运动主题公园位于某岛的西北部， 是某省西部工业走廊的一部分，也是当前某西线上唯一确定建设的体育公园。 对于某和儋州的经济开发、 旅游开发都有着不可以预计的作用。 某经济开发区是某省属的工业开发区， 这里吸引着来自世界各地的企业投资， 27、作为为工业配套的体育公园也将为这些企业中的运动爱好者供应很好的娱乐休闲场所，带动了某的旅游休闲经济的发展。儋州市是某省西线仅有的-14-几个旅游地域， 当前有松涛水库景区和蓝洋温泉度假区， 而某体育运动主题公园的建设无疑会为儋州市旅游业增加了一个新的亮点。 某体育运动主题公园建设的高标准除了会使体育公园在全国甚至国际范围内打开有名度之外， 还会间接提升某和儋州的有名度， 这对于某和儋州今后的发展建设都是有益处的。其他，某体育运动主题公园对国投开发企业的有益影响也是能够预示的。国投开发企业是中国大型的国有企业之一， 他的业务内容涵盖的范围很广，从电力、港口码头、煤矿都有涉猎，国投某港是国投开发企28、业在南方的一个重要基地， 好多的会议安排和人事款待都在某进行，某体育运动主题公园的建设将为国投开发企业供应一个平台，这个平台的作用将表现在以下几个方面：1 、 在某，国投企业将有一个完好由自己控股的酒店，无论是会议接待还是外事活动，国投企业都能够在这个平台上完成；2 、体育公园是一个特别巨大的产业，由于国内当前的情况，这类巨大还没有表现在人们眼前，但它的远景是能够想象的。国投企业抢先一步在某岛这个旅游大省的西部建设了这个体育公园，除了为自己的投资供应了一个很好的可供选择的机遇，还为自己今后分享体育产业的巨大蛋糕埋下了伏笔；3 、体育公园的建设必然带动房地产项目的发展。当前某的好多规划还不过停留29、在纸面上，而体育公园的建设，会推进房地产项目以及基础项目的开发，而国投在这方面已经比别人抢先了一步，我们的收获也将是最大的；作为新兴的省份， 某还需要多方面的支持来改变她贫困落后的面-15-貌，而作为国有大企业，国投企业有义务和能力推进地方经济的发展，国投企业在某省投资了某港、水泥厂、西沙群岛项目等等，此次应某省政府邀请投资某体育运动主题公园项目， 为国投企业在某的投资增加了浓墨重彩的一笔， 也为某省的建设贡献了自己的力量， 这一点也获取了某省政府、某政府、儋州市政府的认可和大力支持。第四章建设内容与建设方案第一节体育公园一、设计主旨基于环境保护、生态发展的主旨，从环境设计的角度出发，是建筑与30、自然环境有机结合，尽量减少对不可以重生环境的破坏。二、设计原则1、风格和主题应有自己的独到点，结合当地的民俗风情和地域特色；2、尽量利用半岛上现有的多项自然特色；3、保留岛上的现有植物和建筑；4、景观设计应该协助隔断各健身场馆之间的相互影响；5、应被设计成适合各种种类的体育爱好者；6、景观的植栽及其结构性设计应反响出地域特色及文化特色；7、半岛上应有一条和车行道分开的行人小径；8、会所的建筑和设计应表现高雅、简短、充满异国情调 , 又能-16-表现出地域特色。四、设计目标在中国某岛创立出一匠心独具及不受时代影响的乡村俱乐部，并使得该俱乐部能超越拥有国际水平的“Spring City”及在Peb31、bleBerch 的“ Lodge”。五、景观设计大要公园的景色设计旨在创立出一份人造的多色彩植物园的临场感觉，让访客初到此地就能感觉到以下特色：1、种植植物以棕榈为主，并包括多种香花树及嫩绿灌木丛，感觉植物园交融于体育公园；2、延伸到海水边的梯形花园，并延进入道路建设的林荫路；3、依照设计主题栽种植物，以园石装修道路及小径，享受花园中推车小道的感觉；4、夜晚月光照射看法；5、自然村周围石头点饰的围墙上加以手工艺术品。第二节 某综合会所及低层住处一、工程大要1、设计标高为满足会所能够俯视整个的感觉，会所建筑标高0.000 相当于绝对标高位于2030 米，室内外高差0.600 米。2、结构与抗震32、本工程为乙类建筑，抗震设防基本烈度7 度，基本风压为2 。基本采用预制桩，旅店及群房采用现浇钢筋混凝土框架-17-结构。抗震等级为二级。二、建设内容与规模会所总建筑面积约 6000 平方米 , 分 A 和 B 两座 , 其中 A 座楼高二层, 各层功能部署以下 :一层 : 出发室 60 , 体育器材店 180 , 存包租包室 150 , 休息室及换衣室 100 , 厨房库房及后院 250 , 行政办公 100 , 设施用房 60 , 西餐厅 300 , 男女换衣室及淋浴间 500 , 其他 200 。二层 : 入口大厅 150 , 款待总台 20 , 办公室 50 , 中餐厅 200, 会议室33、 100 , 会员休息室 250 , 露台 120 , 其他 200 。B 座共三层 , 为四星级以上标准的旅店, 可容纳 80 张床位 , 此会所的规模完好依照当前国内体育公园客流巅峰期人数来设定。据统计 , 国内节假日客巅峰流量可达 250 人左右 . 加上组织人员、媒体等相关人员，总人数也应在 250 人之内。据此，会所的各项设施，从换衣柜的数量到餐厅厨房的设计容量， 均以此为依照。 既能满足巅峰期会所的使用，又能防备面积过大而造成投资的浪费及运转花销的增加。三、布局：会所位于半岛与大陆的结合部， 能够俯视整个公园， 与远处的海景、红树林遥相响应。四、低层住处分为三个不同样风格的组群，座34、落于公园内。共建设 180 栋，每栋的面积在 200300 之间，总建设面积业 50000 。在景观上与及会所相互响应。-18-第五章管理结构与项目进度第一节结构设置与劳动定额一、机构设置半岛置业企业应实行科学的管理系统，其管理工作主要分为两大类，即以会馆员工为主的平常行政业务管理和以草坪为主的绿化保护管理。其组织机构的设置及劳动定员的控制应充分表现精壮、高效的原则，结合国际、国内的管理经验，本企业实行董事会领导下的总经理负责制，机构设置为五大总监、十个部室。各部门职责以下：（ 1）总经理办公室协调各部门之间的关系及对外通联（ 2）总务部文书、保留、采买、车队、保安、通讯、水电空调等（ 3）财35、务部会计、出纳、财务计划和财务稽核（ 4）人事部人事、劳资、奖惩和用工计划（ 5）竞技部体育场馆管理（ 6）会所会馆、服务台、专卖店、餐厅及洒吧等的管理（ 7）草坪部草坪与机具维修管理、给排水设施管理-19-（ 8）工程部会所正常运转的工程保护（ 9）市场部体育公园市场实行、形象策划、平常销售工作（ 10）会员部会员证的销售、联系、服务及会员活动的组织等二、人员装备高级管理人员由投资者委派，计划招聘中、初级管理人员约30名：一般人员就地招聘，解决当地居民的就业。劳动定员控制为 220 人。第二节项目进度项目进度见附表2第六章投资估计与资本筹办第一节投资估计一、投资估计内容投资估计内容主要有：土36、地出让金、土地租用及征地拆迁等无形财富、基础设施、建筑工程和安装工程花销、建设单位管理费及创立费、建设期利息及项目经营期的流动资本等。建安花销按某省现行定额和市场水平估计，创立费按同类项目估-20-算指标确定。二、投资估计组成本项目预计总投资10000 万元，其中固定财富投资9800 万元，经营期流动资本200 万元。第二节资本筹办资本本源为企业自有资本。第七章经济效益解析第一节收入与花销估计一、会员证销售解析体育公园的收入渠道主要有公园内会所的经营开发收入、 低层住处的销售收入、会员证销售、平常经营等。体育公园会员证为回收投资和牢固客源队伍的主要手段之一， 世界各国宽泛采用。某体育运动主题公37、园为某和整个某西线的第一个， 随着某开发建设的推进，酒店、温泉、水上旅游娱乐、交通等设施逐渐完满，运动后即能享受温泉浴， 为会员证的销售创立卖点， 同时将为会员证带来极大的增值潜力。为配合会员证的销售，将采用两项措施：一是策划“大会员证”看法，将会员证与低层住处、游艇等捆绑销售；二是拥有会员证者，在区内的酒店、康复保健等花销项目将享有必然的优惠；三是拟定相对较高的非会员花销价格。-21-依照东南亚会员证价格情况和某的销售现状，并结合东屿岛的水乡、温泉特色资源以及博螯亚洲论坛效应，以国内经济发达地域、东南亚以及某地域为目标市场，销售会员证。二、创新的销售方式随着人们生活水平的提升，体育公园的市场38、远景十分看好。在会员证的销售中， 将一改原来以数十万元销售平生制会员证的做法，将以相对较低的价格销售三年期的会员证，详尽计划以下：会员证数量销售价格收 入年 份（万元 / 张）（张）（万元）2008150345020091503450201015034502011-201200 张/ 年550005合计14506350三、经营收入测算1、收费标准单位：元 / 人类别会员非会员备注项目门票收入免380-22-场馆收入140140体育用具出租100120收入陪练收入2020其他花销6080合计320740注：其他花销指与体育运动相关的服务花销2、款待人数预计年会员（人 / 天）非会员（人 /份天）39、备 注20010151、为一年中的平均人8数；20020242、一年除去暴雨、 暴风9等天气，按 300 天估计201403003、餐饮、酒吧及咖啡厅收入按游客人均花销30 元/ 天计。4、专卖店收入预计每天的营业额为4000 元。5、其他收入如多功能厅出租、 贵宾休息室等按每天收入1000 元估计。-23-四、低层住处销售收入测算共建设低层住处面积为50000 ，分三期建设， 前二期平均销售3500 元/ ，最后一期 4000 元/ 。五、成本与花销估计（一）相对固定的成本与花销主要包括肥料、农药、水电费、维修费（每年按固定财富投资额的 2.5%计）工人薪水等。（二）可变成本与花销1、专卖店40、销售成本按销售收入的60%计。2、餐饮成本按销售收入的50%计。3、销售花销、管理花销按不同样的收入项目分别计提：收入种类销售花销计提比率管理花销计提比率会员证销售收入8低层住处销售收53入其他5174、其他花销主要为多功能厅出租、贵宾休息室出租等服务性项目发生的花销，按销售收入的 5%计提。5、低层住处的建筑成本-24-第二节财务解析依照国家计委和建设部结合宣布的建设项目经济议论方法与参数和房地产开发项目经济议论方法以及国家相关房地产企业财税制度等，对本项目进行财务解析和议论。一、基本数据：1、项目计算期：本项目计算期为18 个月。2、记帐钱币：项目采用人民币记帐。3、项目基准收益率为12%41、。4、门票收入的营业税按20%计提，其他收入的营业税及附加按5.4%计，所得税按15%计。5、折旧与摊销：项目固定财富折旧年限为 25 年，不计残值。无形财富按 10 年分摊，递延财富按 5 年摊销。每年的维修费（或保护费）依照固定财富原值的 2.5%计取。二、主要经济指标所得税后所得税前全部投资内部收益率（%）财务净现值（I=11%）（万元）投资回收期（年）4-25-自有资本内部收益率（%）项目内部收益率大于基准收益率， 表示项目在财务上可行， 项目投资回收期能够满足要求。第三节不确定性解析采用固定财富投资、 经营成本及营业收入为变化因素对本项目进行敏感性解析，敏感性解析结果表示，本项目当固42、定财富投资、经营成本增加 15%时，该项目的内部收益率仍满足凑近于基准收益率、大于银行长远贷款利率的条件，可见本项目拥有较强的抗风险能力。另外，此敏感性解析也表示本项目对经营收入的变化比较敏感：当收入降低 15%时， IRR 降低为 10.23%，低于基准收益率，但是依旧大于银行贷款利率。 所以，保证本项目经营收入的稳步上升和低层住处的良好销售策划是企业努力的方向。综合议论及结论：财务解析表示， 本项目财务效益较好， 内部收益率高于行业基准收益率和银行贷款利率， 拥有较强的盈利能力， 项目的现金流表示其有较强的贷款送还能够力， 并拥有必然的抗风险能力， 该项目在经济上可行；其优异的社会效益已如43、上所述，所以，本项目可行。第八章招招标管理为了降低建设成本、 保证工程质量和建设进度， 在项目建设过程中，需依照招标招标的相关法律、法规，成立招标工作小组，进行严-26-格的招招标工作。一、招标方式以公正、公正的原则下，进行公开招标。二、招标范围从勘探、设计、施工、设施资料的采买以及监理队伍的选定，均经过招招标方式进行，详尽以下：招标范围招标组织形招标方式式不采招标估全部邀用算金额部分委托自行公开请招标（万招招招标招标招标招方式元）标标标勘探50规划设计660建安工程3220草坪工程2225市政工程650装修工程920三、招标工作小组招标工作小组是项目建设招招标工作的特地组织机构， 下设技术小44、组和商务小组， 并由企业审计部协助招标小组进行平常的会务安排和组织。-27-招标工作小组主要负责进行以下招招标工作：1、拟定招招标工作计划；2、向省招招标管理办公室备案；3、宣布招标通知及进行资格预审；4、编制并发出招标文件；5、将招标文件向省招招标管理办公室备案；6、组织编制或委托代理机构编制标底；7、澄清、答疑招标文件和组织招标单位现场踏勘；8、组织开标；并足见评标委员会进行评标；9、向省招招标管理办公室提交招招标情况的书面报告；10、发出中标通知书；11、签订合同。附表( 一)投 资估 算 表单位：万元序号工程项目名称工程量估计金额合计工程完成进度（）工程花销其他花销（万元）20062045、071公园建设部分土地花销（租用）73370010010050%50%市政工程50050080%20%工程项目35003500土方工程980980100%0%树木种植50050085%15%排灌系统38038070%30%土建工程40040050%50%安装工程16016040%60%草坪工程1030103070%30%咨询设计费50050090%10%-28-建设单位管理费10010080%20%机械设施购置费1000100020%80%投资小计57002会所部分6000市政工程505080%20%土建工程480480100%0%安装工程248248强电353590%10%弱电101080%46、20%给排水系统171780%20%消防设施141480%20%空调系统929290%10%其他设施及专业分包808070%30%外装修303090%10%内装修40040070%30%周边景观151530%70%咨询设计费606090%10%建设单位管理费101080%20%会所投资小计12933低层住处部分50000m2征地花销50000m210001000100%0%市政工程10010050%50%土建工程16000m21280128040%60%安装工程16000m216016040%60%环境工程30030020%80%咨询设计费100100低层住处投资小计294029404不可以预47、示费167167合计10000-29-附表 ( 二)公园建设进度表及资本计划表时间项目1、选择设计师（总规）2、设计3、市政工程4、草坪工程5、会所、旅店设计和施工6、低层住处区施工 征地资本需求单位：万元2006年2007年总累计0506070809101112累计0102030405060708091011累计100100100200200100500500250250250250100010001001004003003003004501950450300350350200200200100505022504200125100100325100100100100751001001001048、010097513001501501504501501501501501501501001001001005013501800租买11001100100250250250250100550650750800825800950542570055060060042545040030025025050457510000表示项目进度表示准备期-30-附表（三）损益表单位：万元序号项目20082009201020112012201320142015合计1营业收入65691252777685142114211421142114325672营业税金及附加52510062268116916916916926049、43总成本3256258627022885925925930930151394收益总数2788-1434445249481020102010151015148245所得税420066874215315315215224406税后收益2360-143437844206867867863863123767逐年累计收益-4800-6234-245017562623349043535216减投资总数注： 2011 年回收投资并产生1756 万的收益-31-附表（四）固定财富折旧及无形财富摊销估计表单位：万元序号项目年限 200820092010201120122013201420151固定财富合计6350、0020原值折旧费315315315315315315315315净值598556705355504047254410409537802无形财富原值70010摊销7070707070707070净值6305604904203502802101402+1净值661562305845546050754690430539202+1折旧和摊销385385385385385385385385-32-附表（五）收入和营业税及附加估计表单位：万元序号收入项目20082009201020112012201320142015合计1会员证收入4504504501,0001,0001,0001,0001,0006,51、3502非会员花销收入2924685855855855855855854,2703会员花销收入871742613493493493493492,2674其他营业收入1401601801801801801801801,3805低层住处收入5,6006,3006,40018,300小计6,5691,2527,7768,5142,1142,1142,1142,11432,5676营业税及附加5261006226811691691691692,605-33-附表（六）某体育运动主题公园收入展望基础数据（1）健身消收入种类游客人费会员证价格会员证数量开放天数数（元 /餐饮花销专卖店收入其他收入年收入（元52、）（张）（天）（人 /天）人）（元 /人）（元/天）（元/天）（元）会员证销售收入300001003000000门票收入300303803420000非会健身房收入300301401260000器材出租收入30030100900000员陪练收入3003013117000花销其他花销3003018162000健身会合计5859000所健身房收入300401401680000会员器材出租收入300401201440000陪练收入3004013156000花销其他花销3004018216000合计3492000餐饮收入（含酒吧及咖啡店）3007030630000专卖店销售收入30040001200053、00其他（多功能厅、贵宾休息室）3001000300000合计14481000风险议论抵拆收入按 30的风险率10136700-34-附表（七）低层住处收入展望（ 2）序年份面积（ m2）销售价（元 /m2）收入（万元）同期成本（万元）毛收益号120081600035005600216034402201018000350063002930387032011160004000640016604240合计5000018300675011550-35-附表（八）年份项目经营花销 (化肥、浇灌、维修、水电费等）运动器材等销售及餐饮花销薪水折旧及摊销管理花销会员证销售费低层住处销售费低层住处建筑低层住处54、管理费总成本成本花销估计表单位：万元20082009201020112012201320142015合计676767707070757556184841001001001001001007681501501501501501501501501,2003853853853853853853853853,080809012012012012012012089030303050505050503401502002002007502,1601,4301,5001,6606,750150150150150505050508003,2562,5862,7022,88592592593093015,139-36-