1、冰河时代主题公园可行性策划策划书：冰河时代主题公园可行性策划单 位： 江苏永泰国际置业时 间： 2020年12月-2021年12月名目第1章 项目总论041.1 项目背景041.1.1 项目名称041.1.2 项目主管部门041.1.3 项目拟建地区、地点041.2 研究工作依据041.3 项目研究的范畴051.4 项目投资回报051.5 可行性研究初步结论05第2章 项目背景和进展概况062.1 项目提出的背景062.1.1 国家或行业进展规划062.1.2 项目发起人和发起缘由062.2 项目进展概况072.2.1 已进行的调查研究项目及其成果072.3 投资的必要性09第3章 市场分析12、03.1 市场调查03.1.1 国内主题公园供给现状03.1.3 门票价格调查03.3 需求市场03.3.1 客源市场出游能力连续增长：13.3.2 客源市场偏好：13.3.3 客源结构:13.4 市场推测12第4章 建设条件与园址选择134.1 建设条件134.1.1 资源禀赋状况144.1.2 区位条件144.1.3 能源供应条件144.1.4 人力资源条件154.2 园址选择15第5章 总体规划165.1 项目操纵范畴规划165.2 总体功能分区框架165.3 总体功能分区图165.4 主体功能区域205.5 交通规划21第6章 项目实施进度安排226.1 项目总体进度打算246.2 项3、目建设方式246.3 项目建设依据246.4 项目产品规格及质量标准246.5 项目组织治理256.6 开发时期的详细时刻安排25第7章 投资估算与资金筹措267.1 投资估算依据267.2 项目总投资估算267.3 资金筹措27第8章 经济效益研究和评判278.1测算说明278.2财务评判278.3不确定性分析288.4 盈亏平稳分析2885 敏锐性分析29第9章 国民经济效益分析329.1 间接经济效益329.2 生态环境效益329.3 社会效益33第12章 可行性研究结论与建议3412.1 结论34第1章 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称冰河时代主题公园1.1.2 项目主管部4、门江苏省建设局1.1.3 项目拟建地区、地点江苏省淮安市盱眙县1.2 研究工作依据(1) 项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可 行性研究单位的请示报告的批复文件。(2) 可行性研究开始前差不多形成的工作成果及文件。(3) 国家和拟建地区的开发建设政策、法令和法规。(4) 依照项目需要进行调查和收集的设计基础资料。1.3 项目研究的范畴(1) 市场分析与推测(2) 建设条件与园址选择(3) 总体规划(4) 项目实施打算(5) 投资估算与资金筹措(6) 财务评判(7) 项目的社会效益和生态效益分析1.4 项目投资回报经终合分析研究，确定本项目的要紧经济指标如下：(1)5、 1、总投资6亿元(2) 2、内部收益率：IRR为9.57%；(3) 3、静态投资回收期为12.26年；(4) 4、动态投资回收期为15.23年；1.5 可行性研究初步结论一、政策可行：该项目是国家鼓舞进展的产业，加快开发可尽早形成苏北地区的产业优势。亦契合盱眙县旅行带县的产业政策导向。二、区位可行：地理位置优越，自然环境优美，适合开发主题公园和休闲度假项目。三、市场可行：目前同类产品的供给市场不足，需求市场较旺盛。四、效益可行：本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。五、技术可行：项目本身并不需要真正的环境和产地，只需模拟和仿真。六、文化可行：盱眙地区历史悠久，文物古迹众多，文化丰富，该6、项目建成后，可与其他景区形成自然山水和主题公园璧合优势，促进该地区旅行业有突破性的进展。第2章 项目背景和进展概况2.1 项目提出的背景2.1.1 国家或行业进展规划国家产业转移和开发江苏建设旅行大省为盱眙县的进展旅行制造了一个良好的政策环境。国家确定开发中的特色产业之一确实是要进展特色旅行业，而江苏作为一个文化旅行大省，丰富的旅行资源已备受关注。因此，今后除了政府提供相应的政策保证和资金支持外，还能够吸取更多的沿海地区资金以及一些外资共同参与对江苏旅行业的开发与建设。十一五期间，依照全省建设民族文化大省、绿色经济强省，联结沿海都市、联通国际大通道的进展战略。盱眙县政府能够将冰河时代主题公园等7、最宝贵的旅行资源，作为最有力的对外宣传窗口。2.1.2 项目发起人和发起缘由(1) 项目发起单位或发起人的全称：江苏永太国际置业(2) 发起缘由：苏北地区作为一个旅行资源丰富的地区，一直没有得到专门好的开发了利用，从而导致了苏北地区的经济进展有别于苏南地区的进展，为此苏北地区需要打造一张对外宣传的旅行名片。而冰河时刻主题公园的建设能够进一步的带动全区的房地产业的进展，提升国际知名度和苏北地区的旅行开发机遇。吸引更多的投资机会和就业机会。地理优势明显、交通便利，开发潜力庞大；用地范畴宽敞，开发难度较小，开发成本不大；2.2 项目进展概况2.2.1 已进行的调查研究项目及其成果(1) 资源调查总的8、来说，规划现场的要紧可利用资源是以天然山石和水源为主，其他可利用资源还有部分人文资源和水文资源，比较适合开发旅行项目，但也存在一些自然资源不足和人为破坏生态环境等限制因素。具体情形如下：基础条件优越盱眙县开发旅行业的差不多条件比较成熟，要紧优势表达在人文资源丰富、社会经济条件好、区位交通优越等三个方面。有着丰富的历史文化风情和其它社会进展文化。社会经济条件为旅行业的进展提供了有力的经济保证。盱眙县位于江苏省西部，淮安市南端；东与金湖县、安徽省天长市相邻，南、西分别与安徽省来安县和明光市交界，东北、北与分别洪泽县、泗洪县接壤。宁淮、宁宿徐两条高速过境穿越三分之二的乡镇，到南京只需45分钟，已融入9、南京一小时经济圈，距省内其他大中都市都在2小时左右，已形成四通八达的交通网，成为苏北地区重要的交通中转和枢纽。另有县道19条、乡道12条、专用道5条。境内淮河大桥是全国最大油管、公路两用桥、全长1922.9米；宁宿徐高速公路淮河特大桥，桥长6048米，宽25.5米。淮河盱眙段1994年6月被定为省管三级航道，总长37公里；支线航道10条，总长143.92公里。盱眙港正在建设之中，建成后将极大地提高水运吞吐能力，淮河盱眙段将成为黄金水道也是闻名的旅行线的必经之地，其区位优势和交通优势为进展旅行业提供最好基础条件。现场的限制因素较多可利用的自然资源太少，生态修复困难。高速公路纵横穿过，给旅行区带来10、许多的各种阻碍，如燥音、视觉景观、生态的破坏、园区整体被分割等阻碍。人文资源缺少能够深度挖掘的实体及文化内容。村庄占地面积太大且不集中。受气候的阻碍大，对项目打算带来一定的局限性。(2) 市场调查盱眙县旅行业在国家进展战略和区域旅行合作的推动下将有长足进展，冰河时代主题公园作为江苏旅行特有的旅行吸引物拥有良好的市场基础。项目所在的地区是链接东西道路的必经之地，具备吸引大规模旅行者的社会经济条件，建设合理的旅行接待及配套服务的基础；交通条件的改善无形中加快了盱眙县纳入苏州旅行圈的步伐，有望早日成为苏州地区为主的市民休闲度假的新去处。家庭型、伙伴型和家庭伙伴型是江苏省和至苏旅行者经常采纳的旅行组合11、方式，为家庭游客营造舒服氛围和休闲环境是市场近期连续的宠儿。多种缘故造成江苏省内游客对主题公园类产品期望不高，在此类景点内停留时刻不长的现状。省外游客在主题公园内平均停留时刻比省内游客长1-2小时。有景区标志的旅行纪念品是江苏省外游客普遍喜爱的旅行商品，市场呼吁高品质、有标志意义的景区纪念品。大部分的省外游客在江苏的旅行消费意愿为150-200元/人/天除去大都市间的长途交通费用；省内游客的旅行消费意愿为100-150元/人/天。冰河时代主题公园差不多具备相当的市场认知度，但人们关于冰河时期的好奇以及相关娱乐产品的向往仍没有得到适当而合理的喧泻。(3) 社会公用设施调查目前项目用地范畴内社会公12、用设施严峻不足，运输条件、公用动力供应、生活福利设施等要在景区的建筑过程中逐步解决。(4) 拟建地区环境现状资料的调查目前拟建地区环境爱护良好，没有各种要紧污染源以及其排放物，大气、水体、土壤等目前环境质量状况良好。2.3 投资的必要性(1) 本项目会促进苏北地区的经济进展。将一个主题公园孤单单地置于一个周边临时缺乏配套的地区，难于成气候，难于集合人气，只有通过主题公园大型项目，整合资源带动区域配套，同时加强与盱眙县川街镇都市进展紧密结合，最终形成旅行产业、休闲产业、地产三足鼎立局面，相互促进的进展格局，这些项目的建立必定促进苏北地区的经济进展。(2) 政府需做强、做大旅行业，打造旅行拳头产品13、。改革开放以来，盱眙县旅行业与江苏省日新月异的变化一样得到了长足的进展，但横向比较国内其他地区，其产业规模仍旧偏小，仍有较大进展空间。本项目除有大型主题公园外，还有永久博物馆区、从远古走来景区、休闲娱乐区域、购物市场和星级会议酒店等，这些产品的推出，是充分利用淮安旅行资源，增加旅行新亮点的有效途径，也是做大做强盱眙县旅行业，整合和提高徐州旅行的重大举措，必将丰富、壮大淮安市的旅行产业。(3) 通过本项目的建设，将增强旅行业在江苏省国民经济中的地位。旅行业产业关联度专门强，对盱眙县国民经济进展有强大的辐射和波及作用，能够带动淮安相关产业部门的进展，进而增强旅行业在淮安国民经济中的地位。(4) 通14、过本项目的建设，将增加盱眙县的税收、提高就业率。本项目建成后大型主题公园和五星级酒店等都属于劳动密集型产业，将从盱眙县本地招收大量的劳动力通过陪训以后进入服务行业，必将提高盱眙县的劳动就业率。主题公园、五星级酒店、休闲娱乐和旅行地产的建成也将为盱眙县提供稳固的税源，增加盱眙县的营业税、所得税和房产税。第3章 市场分析3.1 市场调查3.1.1 国内恐龙主题公园供给现状国内部分主题公园简介表景区开业时刻占地面积投资额化石资源状况产品供给自贡主题公园2001年8.98 km2 18.5亿一级综合型园区江苏常州中华恐龙园2000年0.47km23亿没有化石主题公园广东河源恐龙主题公园2020年4.315、km2不祥少量化石综合型园区广东茂名侏罗纪公园2003年2.5km2不祥少量化石主题公园浙江天台侏罗纪公园2003年0.2km23亿恐龙蛋遗址型3.1.2 分析总体上看来，国内的主题公园呈以下特点：主题资源丰富，资金投入较为均衡，同时能够为一方的经济提供动力引擎，进展更大产业效应，争取地点经济的快速有效的进展。在客源市场方面，常州、天台处于长江三角洲，河源、茂名处于珠江三角洲，皆为中国人口最稠密，社会经济进展水平最高的地区，有着庞大的区位和市场优势，必须重点注意的是本项目地处苏北经济进展地区，作为一个新经济增长点，将是本项目最大的市场竞争者。在景区的开发规模和以后进展打算上，目前以常州恐龙园投16、资最大，并不断谋求二次创业，但占地面积相对较小，进展空间有一定的限制；自贡打算的恐龙王国公园那么估量投资和占地都专门大，专门值得重视，同时，河源和天台的进展打算也不容忽视。 而冰河时代主题公园进行错位竞争优势，能够在各个方面的开发，利用资源上远远大于项目的总体进展趋势。 3.1.3 门票价格调查目前国内差不多建成开业主题公园的票价为：江苏常州中华恐龙园160元/人、四川自贡恐龙博物馆40元/人。形成目前这种票价市场的缘故是：1、常州恐龙公园投资规模大，产品的设计和包装新颖，差不多建成主题公园。而自贡等区域主题公园资源尽管占优势，但其产品仍属于初级开发状态。2、从客源市场方面看，常州处于长江三角17、洲，属于中国人口最稠密的地区，社会经济进展水平最高的地区，有着庞大的区位和市场优势；而自贡等都处于中国西部，现对来说社会经济进展水平较低，人均消费能力较低。3.1.4 国外市场调查冰河时期的产业在全世界旅行业中都有专门好的开发，在美国的德克萨斯州、亚利桑那州、瑞士的汝拉州等地区差不多开发了类似侏罗纪公园的主题公园，在知名度不断扩大的同时也取得了专门好的效益，但在亚洲却没有拥有冰河时期的产业的世界级的旅行地，这明显与亚洲的众多人口和社会经济快速进展是不适应的。在以冰河时期为主题的娱乐业方面，以欧美国家为首，开发出了诸如好莱坞的冰河世纪等脍炙人口的影片以及环球影城的侏罗纪公园恐龙谷等，取得了不俗的18、成绩，同样在亚洲这也是迫切开发的空白。冰河时期作为地球生物的疑案和现代人们最感爱好的话题，在世界范畴内，专门在亚太地区的旅行开发上差不多上潜力无穷的。由此能够看出，在江苏乃至全国区域，打造冰河时代的主题公园的市场潜力庞大，能够为苏北地区的经济进展和带动力提升一个明显的台阶，为苏州地区创建更多的经济收入。3.2 需求市场2020年，在省委、省政府的正确领导下，江苏全省旅行业在克服困难中振兴，在应对挑战中奋进，创出了平稳较快进展的新业绩，全省接待国内游客2.97亿人次， 实现国内旅行收入3449.5亿元；接待入境旅行者556.8万人次，实现旅行外汇收入40.2亿美元，同比分别增长2.3%和3.5%19、；实现旅行总收入3795.7亿元，旅行增加值1692.9亿元，分别增长16.1%、16.3%。增加值占全省GDP比重5%，占服务业增加值比重12.5%。目前，我省旅行总收入、国内旅行人数和收入、4A、5A级景区、工农业旅行示范点、特色旅行镇村数量均居全国第一。这也正好说明冰河时代主题公园以后的旅行产业尚有较大进展空间，游客市场仍有较大潜力。3.2.1 客源市场出游能力连续增长：1人们可自由支配收入：与全国各地一样，现在江苏地区的人们可支配收入在逐年增多。2人们可自由支配时刻：随着黄金周和双休日的推行，现在江苏地区的人们的闲暇时刻在逐年增多。3出游者年龄构成：近年人们出游的年龄段在拓宽，小孩及老20、年人出游的数量增长较快。3.2.2 客源市场偏好：喜爱度来源江苏省就近居民省/外游客自然山水类自然山水类自然遗址类主题公园类自然探险类自然探险类主题公园类自然遗址类民俗风情类民俗风情类按喜好程度进行排序调查，结果显示，所有被访者中有超过半数的人都将自然山水类的景点放在第一位。本省的居民大部分人喜爱自然遗址类的景点仅次于排在首位的自然山水类；而关于外省的游客，主题公园类的产品那么是紧跟自然山水类景点之后。3.3 市场推测3.3.1 冰河时代主题公园市场规模推测表建成后年份年第一年第二年第三年第四年第五年游客量万人次92.36102.39121.25145.36160.8第4章 建设条件与园址选择21、4.1 建设条件4.1.1 资源禀赋状况1、本项目冰河时代文化遗址具有一定专门性、稀缺性和垄断性。2、本项目的自然资源吸引力较强，可观赏性较佳。冰河时代资源具有一定奇异性，能较好的满足游客猎奇、体验心理需求。3、本项目的土地资源靠山、高速公路，具有较高的开发潜力高尚社区价值。同时具有良好的永续开发价值。4、盱眙地区的人文民俗资源较丰富，具有较高的开发价值。4.1.2 区位条件1、地理区位较优：基地位于盱眙旅行圈范畴内，国道与省道高速公路全线贯穿。 2、地势地貌较优：基地靠山，地势微有起伏，较适合建设主题公园、休闲娱乐、居住项目。3、气候条件：气候条件较优，适合建设室内、室外综合性主题公园。 422、自然灾难: 对本项目有直截了当阻碍的自然灾难要紧是地震现象。通过实际了解，境内在20年内都没有对人们生活造成严峻阻碍的较大规模的地震，对项目的建设可不能构成太大的阻碍。5、基地交通可进入性好：宁宿徐高速路与山水大道两条主交通干道贯穿其中，便利的交通为项目通过了基础性保证。4.1.3 能源供应条件基地位于宁宿徐高速路与山水大道两条主交通干道邻近，水、电、气等能源供应都能够解决。1供电、电源情形：近远期可能的供电量及电压600千伏安，电压能够依照需要配置；费用及计费方式由供电部门对公园用电项目进行实际考察后，确定终合性电价；供电部门同意在公园建设中或建成后，用电量能够依照设计要求，从腰站变电站重23、新架设线路。2供水、水源情形：可从周边水库取水，最好是扩建周边水库，作为景区的要紧水源。3运输：地区内运输线路的分布国道、省道公路东西南北纵横交错；运输费用货运价格0.5-1.0元/吨,客运价格1.20元/人/公里；景区建设过程中要考虑建立徐州直达冰河时代主题公园专线巴士,由早到晚每30分钟/次。4排水:排水条件目前没有通过专业处理,通过自然沟渠流入江河；景区建设过程中要建设污水处理厂和排污渠。5电讯等公用设施:可由当地的邮电部门解决。6施工条件: 盱眙境内可提供充足的沙、石、水泥等建筑材料，其他建筑材料可在淮安的专业市场购买。施工劳动力来源可由承包商自带或当地的农村剩余劳动力解决；施工运输条24、件盱眙及周边县市有足够的车辆保证；施工用动力水、电来源等能够就地解决。7市政建设及生活设施：包括当地的卫生、邮电、文化教育由当地政府和谐解决。4.1.4 人力资源条件人力资源的可获得性：目前，盱眙县当地适合本项目的高级经营治理人才较丰富，同时由于江苏省是旅行大省，其从外地引进人力资源的能力较强。本地一样人力资源的可获得性也较强。4.2 园址选择选址既是一门科学，又是一门艺术，因为在旅行开发中，选择适当的建设位置对景点以后的成功是至关重要的。通过上节的分析比较，我们认为不管是从市场情形依旧资源状况以及建设条件，盱眙县是理想的建设场址。第5章 总体规划5.1.1 项目操纵范畴规划模拟5.1.2 总25、体功能分区框架5.2 项目选择原那么 依照前期调查报告和策略打算书的结论，以满足目标市场游客度假旅行为主，考虑盈利性、娱乐性、趣味性、创新性、竞争性，盈利性从单个的项目上不一定能表达出来，需从冰河时代整体上考虑；娱乐性、趣味性那么是对旅行项目设计的差不多要求；有创新是生存进展的前提，有创新性的项目才可能有竞争性，因而冰河时代主题公园产品项目设计应重点考虑创新性、竞争性策略。在产品项目的创新和竞争力方面，是依照各项目本身的适应消费对象和生命周期，基于冰河时代主题公园自身的自然资源特点，参照周边现有主题公园的产品项目设置及市场对其反映程度，再结合度假旅行进展趋势和国外发达国家进展度假旅行的体会后，26、综合得出的结果，因此规划中的冰河时代主题公园的绝大多数产品项目具有一定的超前性，具有较强的生命力和竞争力。本主题公园的产品设计考虑到了现时期不同的市场需求层次及日益上升变化的需求档次和需求偏好，在产品设计上具有创新性和超前性。5.3 主体功能区域冰河时代主题公园共分为八个功能项目区域，该八个功能区差不多满足了旅行的六大要素：吃、住、行、游、购、娱，项目主体功能区域如下表：表一冰河时代生存体验观览区区域项目功能吸引力目标游客开发时序游客容量表演观光娱乐住宿餐饮购物服务刺激性观赏性体验性新奇度儿童青青年青年中年老年一期史前隧道动物遗骸索桥DACA原始丛林CACA剑齿虎来袭BABA身历其境原始物种餐27、厅DCDD物种残骸制作DBCB冰河影院BABB逃离冰河激战CCCC史前声音BBAB冒险之旅CABB深林探险记CBBB王者归来ABAB百趣古道DBCC水陆霸王猛犸湖戏水广场CBBC旋转木马CCCC水上决斗CCBC物种探秘CBBA造龙馆DBBC飞龙锁链ABAB激流勇进ABBC水霸湾CCCB探寻王者喂食游戏DBCB幽谷穿越CBBC巢穴洞ACBB物种蛋谷CBBB溜索速降BCBC物种体内游BCBC生存岛CBBB穿越火种CBCB水底隧道CBBB表二冰河时代博物院区域项目功能吸引力目标游客表演观光娱乐住宿餐饮购物服务刺激性观赏性体验性新奇度儿童青青年青年中年老年二期史前石器磨牙石BDBB翘石桥CDBB宝贵石28、BDBB冰河物种剑齿虎BCCC猛犸象CCCC山椒鱼CD乳齿象美洲野牛BCCC驼鹿、麋鹿CDBB野马群CD冰河植物穗花杉CDBB银杏CDBB不知名植被CDBB冰河景观冰山崩裂BDCB动物迁徙CCBD生物竞争DDDB物种繁育BDCB表三冰河时代科普教育区区域功能吸引力目标游客开发时序表演观光娱乐住宿餐饮购物服务刺激性观赏性体验性新奇度儿童青青年青年中年老年一期二期三期化石爱护冰河灭绝过程影视教育研究专家现场讲座表四冰河时代远古原貌景区区域功能吸引力目标游客开发时序表演观光娱乐住宿餐饮购物服务刺激性观赏性体验性新奇度儿童青青年青年中年老年一期二期三期植被远景区动物模型基地冰河时期扫瞄区原始深林二、娱29、乐休闲区休闲区中的服务与辅助设施具体包括：餐厅、茶社、小超市、急救站、服务与治理中心等。 休闲娱乐建筑与活动相对集中，但不应过于喧闹。 休闲娱乐区的建筑风格可略倾向于古朴，以给各种历史文化的展现与活动提供一个适当的环境，但不宜一味仿古，以免与整个区域的风格不相符。 表现历史文化是给休闲娱乐区和整个区域增加一条文化的脊梁，选择一两个表演类项目，表现其中生动丰富的、能引起游客爱好和回味的元素。休闲娱乐中可安排民俗表演和小规模特色活动，如街头舞蹈、斗鸡、对歌求偶等。三、景观隔离区景观隔离带要紧以园林绿化植物建成，对核心区高速公路两旁区域景观与要求较高，要求植被茂盛、四季常青的景观类绿化植物和草坪，同30、时园林设计也要较美观。东西两旁的植被种类那么要求不高，只要是四季常青、植被茂盛即可。四、会议酒店区本区要紧满足住宿、餐饮、会议和娱乐等项功能。相关设施 大堂：与接待能力相适应，面积适当，给客人宾至如归的感受。 客房：建筑外观以粗犷的石材为主，内装修以绿色为基调，突出森林环境，烘托自然景观。内部设计尺寸适当增大，保持舒服性。设计建筑100间客房。针对会议客人，提供较大书桌，配有完善的终端系统和通讯设施。 餐饮：中餐聘请特一级名厨主理，重点推广招牌菜。另设咖啡厅、酒吧，提供简单西餐西点。 娱乐：设置体量适度的棋牌室、乒乓球室、桌球室、沙狐球室、卡拉OK室、桑拿、旋水池、蒸气浴、室外泳池等。 购物：31、住客停留时刻较长，购物部分的设计要比一样都市酒店面积大10，提供特色产品。 会议：各类公司经常选用度假饭店举行业务会议，因为那儿的轻松气氛有助于增进团体协作精神，也便于个别接触。会后还能为客人提供种类繁多的消遣娱乐设施。基于以上几种缘故，我们有理由将酒店的会议功能加以拓展。增加厅堂比例，公共区域面积。会议室需要相应的 、投影、讲解、音响、灯光、同声传译和隔音等设施，且便于分割组合，面积与高度相适应，不能有压抑的感受。会议室可分为容纳3070人中型会议、1020人董事会议、100150圆形礼堂和80200人的多功能厅，形成独立的接待会议系统。五、景观营造区作为整个公园的进入通道，需要使前来观光的32、游客慢慢融入我们所勾画的冰河时代的氛围。在从高速公路到停车场这段短暂的行程中，通过景观物的营造以调剂游客的情绪达到一定的兴奋程度。要紧项目设计如下：废墟村 利用现有的高速公路出口邻近的居民村舍进行改造，对房屋进行部分拆除，营造出一个村庄遭到不明生物突击后所留下的废墟式的蛮荒场景。第一给游客以视觉上的冲击，使他们有一种差不多离开了文明的社会，进入到未知世界的感受。 中生代丛林 从高速公路出口到停车场这段距离内，利用有利的山谷地势，连续营造奇异的氛围，调动游客的情绪。山坡上杂乱的生长着各种怪异的植物，奇特的动物在丛林中假设隐假设现，道路两边散落大大小小远古动物的残骸和化石模型，地面上不时显现的大型33、动物脚印，这一切都在提醒人们立即进入那个奇幻的冰河时期世界。猛犸象堡修建在整个园区的最高点。以怪石堆砌一座奇特夸张的城堡，在城堡顶端仰头挺立着一尊庞大的猛犸象雕像，以此作为整个城区的标志性建筑。相对的高差使游客专门容易注意到我们整个主题公园耀眼的明星猛犸象。猛犸象堡所处位置是整个城区最正确的观景点，一条曲折的小道能够带领游客登上城堡达到猛犸象的脚下，城堡内的要紧功能是作为酒店区的总统套房，为重要游客提供住宿服务。5.4 项目技术资源分析从初步规划设计的项目来看,该开发项目中的绝大多数为常规性的旅行娱乐项目,但涉及到一批技术含量较高的分项目,如高技术的生态环保、垃圾处理、污水净化处理等，其余的要34、紧是涉及到一些高技术的游乐设备的购买。从目前市场上现有游乐产品设备的供应和制造、建筑技术上来看，技术上不存在任何难题。5.5 交通规划 对外交通修建连接高速公路的出入口，以增加景区的可进出性。公园内旅行车线主题公园中需从公园入口建设蔓延公园周边现场修建双向硬化路一条。冰河时代主题公园内需从博物院到体验馆景区观光区-修建轨道观光车轨道线一条。景区服务通道要紧的服务通道为由传统集镇区经大村子至星级酒店和娱乐休闲等处的餐饮购物等对物资和垃圾排放依靠性较大的区域。景区游步道景点间游步道；各景点内游步道；各景点赴湖边、山间的游步道。第6章 项目实施进度安排6.1 项目总体进度打算依照当前全球、全国经济及35、旅行业进展态势，以及资金到位的可能性和建设内容，抢抓我国产业转移和旅行产品升级转换的历史机遇。本报告确定冰河时代主题公园项目大致按以下三个时期进行：冰河时代主题公园时期时刻项目名称占地面积投资额亩万元第一时期第一年到第二年主题公园8808000生存体验区8708000博物院8508000基础设施9000土地价格6000小计260039000第二时期第三年到第四年远古原貌区6505000会议酒店区3552000田园生活区400500景观隔离区350500小计17558000第三时期第五年传统游乐区2755000科普科教区2503000景观地产区2252000小计75010000总计500060036、000项目建设高质量、高标准按时完成，严把施工监督、竣工验收及建设进度关。项目采取边施工、边营业的方法，力争早日投入使用，尽快产生效益。6.2 项目建设方式对建筑图纸设计及施工过程，采纳通行的招标投标方式。建设施工由建设单位、施工单位、工程监理三方共同负责。6.3 项目建设依据经济依据。依照前期对淮安和盱眙县旅行资源及供给调研报告、冰河时代主题公园旅行客源市场调研报告、冰河时代主题公园旅行项目建议书的结论为差不多依据。建筑工程依据冰河时代主题公园开发概念设计图册、冰河时代主题公园项目开发建筑形状设计指引。工程质量与安全依据。中华人民共和国安全生产法、建设工程质量治理条例、建筑安全生产监督治理规37、定、游乐园治理规定等。消防卫生依据娱乐场所消防安全治理规定、公共场所卫生治理条例等。6.4 项目产品规格及质量标准本开发项目所有产品将在前寒武晚期、石炭二叠纪和第四纪文化的基础上，结合冰河时代主题公园的生态环境，借鉴国内外度假旅行区开发的成功体会，在产品设计上力求超前创新，自然化、人性化、体验化和个性化；在旅行产品的设计时注重其在投入使用后可能对游客的安全造成的阻碍，杜绝一切安全性未加周密考虑的产品推向市场；加强工程施工中的监理，用高质量的新颖产品、优质的服务，吸引顾客、服务顾客，在度假旅行行业，培养市场，引导消费，从而树立冰河时代的品牌。6.5 项目组织治理项目的组织形式上建议采纳矩阵式的治38、理形式；治理方式上，建议以具体的项目或以大类项目为基准单位，建议采纳目前国际上通行的、也是一种较科学先进的项目治理制，各个项目负责人独立进行打算、资源分配、和谐和操纵，从制度上保证项目的质量、进度、成本、人员，再通过招标，选用专业水准高、资质过硬的工程监理公司监理工程。治理方式见以下图 建设施工的矩阵式治理图6.6 开发第一时期的详细时刻安排建议XX恐龙城旅行项目第一时期建设共分四个时期实施，即 筹备期2020 年12 月 -2020年5 月 建设期 2020 年8 月 -2021年2 月，完成主体建设 试运营 2016 年4 月1日8月 运营期 2021年 12 月 7.投资估算与资金筹措739、.1投资估算依据1、 所有设备价格均依据厂家报价和市场询价；2、 建筑工程采纳江苏省盱眙地区当地同类工程类比法进行估算；3、 国家有关建设项目投资估算的规定；7.2项目总投资估算4、 项目总投资是指拟建项目从前期预备时期开始，到建成营运为止所发生的全部投资费用及营业期所需预付的全部流淌资金。投资总额估算表序号项目名称占地面积投资额亩万元1项目核心区88080001.1生存体验区87080001.2景观营造区65050001.3会议酒店区35520002科普教育区25030003景观地产区22520004娱乐休闲区4005005景观隔离区3505006基础设施90007土地价格60008合 计340、890430007.2.1冰河时期主题公园投资估算冰河时期主题公园投资估算项目分类建设项目建设规模单位造价(万元)投资(万元)前期费用土地使用费8005400建旅行基础设施景区览游道应急防火通道5000平方米0.05250步行游玩环路11000平方米0.01110停车场、广场44500平方米0.02890水系10000平方米0.02200水、电、热、气、通讯管道800小计2650设生态环境爱护环卫及垃圾处理100旅行公厕5-8座30150消防工程消防车1部7575绿化(含一样树、灌木)130000平方米0.011300公共部分装饰小品100小计1725期旅行设备设施旅行建筑及工程费用7850041、平方米9250游乐设备11950小计21200软件治理环境建设景区形象设计与策划150广告宣传与市场营销1000开发研究费100人才培养费300小计1550服务设施的建设与完善咨询服务处7-9个1.510售货亭7-9个545指路牌、座椅300个0.0515职员用设施等1000小计1070治理系统设备运算机200台0.480供电及供水等设备1000监控及通讯等设备300小计1380筹建期间费用1500合计1500合计309757.3资金筹措7.3.1融资方式本项目作为提升江苏国际国内地位和作为苏北地区国家振兴和提升老百姓生活质量的项目，得到了盱眙县地区及其江苏省人民政府等的大力支持和扶植。同时因42、为项目运作的资金较大，而项目的回收资金运作时刻较长，因此项目的资金倾向于借助政府性扶持和政策性银行贷款。项目建设进行分期投入建设，政策性融资规模在30000-40000万之间。本项目流淌性较大，同时回收的时刻较长，同时给政府创建的税收能力较强，能够实现长期的效应。给苏北地区的经济进展带来庞大的经济利益。7.3.2项目筹资方案依照项目的实际情形，我们认为应依照项目的不同时期侧重不同融资方式。1、项目启动时期要紧采取政策支持性融资、资本融资、项目融资、信托投资和海外融资。2、项目建设时期要紧采取银行信贷、商业信用融资7.3.3项目筹资策略项目融资是为项目投资服务的，其成本的高低会阻碍项目的投资效益43、，反过来。项目融资业是受项目投资总量制约的。因此，树立正确的项目资金融资策略，有利于选择合理的融资方时，有利于项目的投资决策。确立合理的资金结构。合理安排自有资金和负债资金的比例。本研究报告中假设采纳自有资金10000万和项目第一时期政府扶持贷款30000万元、项目第二时期政策性扶持贷款20000万亿元的方式来安排资金结构。如此使自有资金比例和负债资金比例相当的方式，使项目运作风险大大减小。选择合理的筹资方式7.3.4项目还款打算假设建设期投资需要获得5亿元的融资，融资方式暂按银行贷款方式。那么建设期的利息按五年期贷款利息运算，现行的人民币五年期贷款利率为年利率5.58%，那么项目建设期利息如44、下。单位：万元(1) 冰河时代还款打算假设借款1亿元 冰河时代还款打算表 单位：万元序号还款年限第一年第二年第三年第四年第五年1年初本金余额10000.00 8211.10 6322.37 4328.26 2222.87 2还款额2346.90 2346.90 2346.90 2346.90 2346.90 3利息558.00 458.18 352.79 241.52 124.04 4本金1788.90 1888.72 1994.12 2105.39 2222.87 (2) 冰河时代还款打算假设借款0.5亿元 冰河时代还款打算表 单位：万元序号还款年限第一年第二年第三年第四年第五年1年初本金余45、额5000.00 4105.55 3161.19 2164.13 1111.43 2还款额1173.45 1173.45 1173.45 1173.45 1173.45 3利息279.00 229.09 176.39 120.76 62.02 4本金894.45 944.36 997.06 1052.69 1111.43 (3) 冰河时代二期还款打算假设借款2亿元 冰河时代二期还款打算表 单位：万元序号还款年限第一年第二年第三年第四年第五年1年初本金余额20000.00 16422.19 12644.74 8656.51 4445.74 2还款额4693.81 4693.81 4693.81 46、4693.81 4693.81 3利息1116.00 916.36 705.58 483.03 248.07 4本金3577.81 3777.45 3988.23 4210.77 4445.74 (4) 冰河时代三期还款打算假设借款1.5亿元 冰河时代三期还款打算表 单位：万元序号还款年限第一年第二年第三年第四年第五年1年初本金余额15000.00 12316.64 9483.56 6492.38 3334.30 2还款额3520.36 3520.36 3520.36 3520.36 3520.36 3利息837.00 687.27 529.18 362.27 186.05 4本金2683.347、6 2833.09 2991.17 3158.08 3334.30 第8章 经济效益研究和评判8.1 测算说明1、开发时序：项目总共分三期开发，开发期5年。2、项目基准收益率取9.56%。3、缴纳税金和税率：按税法规定，该项目营业税的适用税率为5%，都市爱护建设税为营业税的1%，所得税为33%。4、折旧按10年提取，残值为10%。8.2 财务评判1、内部收益率：通过现金流量表运算出该项目的内部收益率IRR为9.56%基准收益率8%，说明项目可行性较高。2、回收期：静态投资回收期为12.26年，动态投资回收期为15.23年，为典型的好项目。3、净现值：项目在5年经营期内的净现值为13000万元048、说明项目可同意，故项目可行。8.3 不确定性分析在冰河时代主题公园项目评估工作中，大量运算分析所用的数据差不多上来自推测和估量，由于受客观条件及有关因素的变动和主观推测能力的局限的阻碍，本项目的实施结果投资成效和经济成效等不一定符合我们原先所作的推测和估量。由于这些不确定性因素的作用超过一定程度时，就会给我们所评估的该项目带来风险。一样来说，不确定因素和风险存在是不可幸免的，因此，我们在做财务效益评估的同时，需要对冰河时代主题公园项目进行不确定性分析。不确定性分析的方法专门多，我们在此处选用项目评估中最重要也是最常用的两个分析方法：盈亏平稳分析和敏锐性分析。8.4 盈亏平稳分析盈亏平稳分析也叫49、保本分析、收支平稳分析、损益临界分析，它是依照项目正常生产年份的产量、成本、产品销售价格和税金等数据，运算分析产量、成本和盈利三者之间的关系，确定销售总收入等于生产总成本时即盈亏平稳点的一种方法。在盈亏平稳点上，企业既无盈利，也无亏损。在不确定性分析中，投资者能够通过盈亏平稳分析，判定拟建冰河时代项目能够承担多大风险而不致发生亏损。8.4.1 冰河时代主题公园盈亏平稳分析按项目正常营业后的第8年的数据测算，冰河时代主题公园盈亏平稳点为接待量衡量，即平均年接待90.5万人次时，项目即可保本；超过此接待量，项目开始盈利。说明项目抗风险能力较强。8.5 敏锐性分析敏锐性分析是指通过测试，运算各种不确50、定性因素的变化对项目经济效益指标的阻碍，从中找出敏锐因素并确定其敏锐程度的一种分析方法。阻碍经济效益的因素专门多，敏锐性分析通常选择对投资项目资金流量起要紧作用的因素，如投资、成本、价格、规模、建设周期等，研究这些因素发生变化时对经济效益指标的阻碍及阻碍程度，我们在本报告中要紧分析投资额、销售收入二者的变动对内部收益率的阻碍。在进行敏锐性分析时，应先确定不确定性因素的变化范畴，我们对冰河时代项目按增减10作为因素变化幅度。依照财务报表和其他报表中数据，能够得出下面的财务敏锐性分析表。冰河时代主题公园财务敏锐性分析表项 目差不多方案投 资销售收入+10-10+10-10内部收益率9.65%7.751、8%11.80%11.83%7.34%冰河时代主题公园财务敏锐性分析表项 目差不多方案投 资销售收入+10-10+10-10内部收益率10.06%8.20%12.19%12.31%7.67%由上表可见，各因素变化对项目内部收益率的阻碍程度不同，但在10%的变化范畴内，项目的内部收益率差不多上都处于IC=8%上下，说明项目抗风险能力欠佳，在项目经营建设过程中一定要严格操纵投资规模同时始终注意客源市场的开拓工作，保证有充沛的客流量。第9章 国民经济效益分析9.1 间接经济效益旅行业是公认的关联度高、带动性强、辐射力大的经济产业。冰河时代主题公园项目建成后，将极大的促进盱眙的经济进展。按一样规律，每52、1元的旅行直截了当收入可带来4.5元的间接收入。考虑到项目所在地区的旅行业刚刚起步，目前还没有进展成大产业，那个地点采纳3作为间接收入的倍数，那么项目给当地带来的旅行间接收入如下表。冰河时代主题公园要紧年份旅行业间接经济效益表项 目第一年第三年第五年第七年直截了当收入162844600 202020600 440384000 500860431 间接收入48853380060546180013211520001502581293与此同时，旅行业还能优化产业结构，带动项目所在地范畴内建筑业、制造业、食品业、商业、服务业、金融业和信息业等其他相关产业的进展，从而促进项目所在地经济连续、快速、稳步进53、展。随着基础设施的逐步完善，当地的投资环境也会大为改善，从而进一步推动项目所在地的对外开放。9.2 生态环境效益本项目所在的盱眙县，资源丰富，交通区位环境在西南地区较为优越，旅行资源特色突出。但当地目前对资源的粗放利用，不利用可连续进展。通过建设项目所在地项目，能够使全县上下普遍重视旅行资源爱护和生态环境建设，让本地居民自觉爱护生态平稳，让游客深入认识生态环境演变的规律，从而最大限度的和谐好人与自然的关系，其所取得的生态环境效益是无可估量的。9.3 社会效益9.3.1 理论社会效益增加就业岗位旅行业是一个劳动密集型产业，能够提供大量直截了当和间接的就业机会。依照世界旅行组织测算，旅行部门每增加54、一个直截了当就业人员，社会就能增加5个就业岗位。如此通过冰河时代主题公园项目的建设，既能够解决部分城镇人口的就业问题，还能为当地农民中的部分剩余劳动力提供一个就业机会。(1) 改善人民生活，扩大对外开放项目所在地项目的建设，能够吸引大量中外游客，使得外界的先进思想、文化、观念和信息源源不断的输入，有效促进本地文化与外来文化的交流和融合，从而加速其社会经济的现代化进程，提高人民生活水平和质量。也有利于改善投资环境，扩大对外开放，提高项目所在地的知名度。同时旅行业的进展，还将促进社会稳固，有利于当地旅行资源的爱护和传统文化的弘扬。9.3.2 对国家和社会奉献水平的科学评判项目实施打算期15内，可为55、国家和社会制造的价值总额为206263万元，包括工资、福利45855万元，利息支出10673万元，应交营业税金及附加85090万元，应交所得税224293万元，净利润352352万元。其中上缴国家财政的所得税、营业税金及附加为55938万元，故该项目对社会的奉献可依据以下两个指标衡量：社会奉献率=项目对社会奉献总额/投资总额100% =206263/60000100% =343%说明项目全部投资为社会制造支付价值的能力强。社会积存率=上缴国家财政总额/项目社会奉献总额100% =55938/206263100% =27.12%说明项目全部投资的社会奉献总额对国家财政奉献大。第10章 可行性研究56、结论与建议10.1 结论本项目是在终合考虑拟建地域的旅行资源特色、市场开拓前景和预期经济效益、社会效益、生态效益的基础上提出的。项目拟建地域旅行资源优势突出，投资环境和经营条件有利，位置选择得当，交通便利，用地富裕，水、电通过技术措施即可解决，且可就近依靠徐州，建设条件佳；建设规模适中，配套设施完善，空间布局与功能分区合理，保证措施有力，实施打算目标明确而又具体可行；投资估算准确，财务评判客观，预期效益显著，只要积极促销，加强成本费用操纵，善于经营治理，财务收益称佳。该项目的实施对项目所在地加快进展特色旅行，培养新的经济增长点意义重大。研究结果说明，从项目的地点、功能、标准和相应的市场需求状况57、来看，建设本项目是必要的和可行的。综合以上财务评判和国民经济评判结果，本项目财务收益和国民经济效益均较好，且项目产品为旅行业进展所急需，完全符合国家旅行开发战略和有关产业政策，故应予以及早批准立项、投资建设。10.2 建议10.2.1 建立和谐结构一旦项目获准立项，即成立分管小组，旅行、打算、城建、交通、林业、水利、电力和电信等职能部门负责人任小组成员的冰河时代主题公园开发建设指挥部，负责全部和谐和统一组织项目实施。要专门强调项目规划的权威性和严肃性，杜绝任何部门和个人违规开发、违规建设，造成不良后果的要依法追究责任。政府在编制国民经济和社会进展打算、土地利用总体规划和都市总体规划时，应综合考58、虑本项目同地点经济和社会进展的相互关系，并纳入相关规划之中，从投资、信贷和税收等方面给予必要的政策扶持。10.2.2 多方筹集资金，严格操纵成本要制定优待政策，通过合资、合作、独资和股份制等多种融资渠道和经营方式，吸引企业、个人和外资参与项目基础设施和旅行服务设施建设和经营，探究一条在政府引导下要紧依靠社会资金开发建设旅行景区的路子。景区内基建项目设计施工、基础设施爱护保养、物业治理、环境卫生、交通通信、保安、宾馆饭店、商店和文化表演等，属企业经营范畴，应在科学界定授权经营的前提条件和监管标准的基础上公布招标，择优授权经营。地点政府要依照自身财力状况，支持项目基础设施建设。有关部门应在征地、供59、电和供水等方面给予大力支持。投资建设及具体营运要在保证工程和服务质量的前提下，严格操纵成本，幸免资金白费。10.2.3 全方位开拓客源市场要及早动手，在项目建设过程中同步抓好宣传促销工作，通过电视、广播、和报刊等新闻媒体向外界大力推介冰河时代主题公园文化旅行的资源特色和新颖项目，吸引众多游客实地领会冰河时代主题公园的专门魅力。通过积极参加各类旅行交易会、展销会，逐步提高冰河时代主题公园的知名度和吸引力，从而有效夺占市场份额，拓展进展空间。10.2.4 严格爱护旅行资源和生态环境突出的资源特色和良好的生态环境是冰河时代主题公园项目赖以生存和进展的物质基础。因此，一切建设活动和内容都要严格按照旅行进展总体规划和本报告确定的总体规划和建设方案进行，不许随意乱建，坚决杜绝建设性破坏。规划区内的各项建筑，要与周边景观的整体气氛相和谐。现存的有障观瞻、污染环境和妨障游玩的建筑物和企业，应按规划要求限期拆除、改造或遮挡。 .10.3总论 通过本项目的论述和项目的总体的规划，能够得出结论和总结出困难。1.本项目依照投入于产出的比例运算，实现盈利能力较强，符合项目建设需求。2.项目的运作投入前期较大，能够给整个项目造成一定的困难，因此资金筹措方面将要紧申请政策性贷款或者政府的相关扶持政策。3.项目整体性规划较为完整，能够提升整个苏北地区的经济进展，同时为苏北地区打造一块靓丽的名片和对外窗口