1、 目录调查人员声明第一部分：项目总论1.1项目背景1.2项目概况1.2.1项目名称1.2.2项目建设单位概况1.2.3项目地块位置及周边现状.1.2.4项目规划控制要点1.2.5项目发展概况1.3可行性研究报告编制依据1.4可行性研究结论及建议8第二部分：市场研究2.1宏观环境分析2.2全国房地产行业发展分析2.3本市房地产市场分析2.3.1本市房地产市场现状2.3.2本市房地产市场发展趋势2.4板块市场分析2.4.1区域住宅市场成长状况2.4.2区域内供应产品特征2.4.3区域市场目标客层研究2.5项目拟定位方案2.5.1可类比项目市场调查2.5.2项目SWOT分析2.5.3项目定位方案第三2、部分：项目开发方案3.1项目地块特性与价值分析3.2规划设计分析3.3产品设计建议3.4项目实施进度3.5营销方案3.6机构设置3.7合作方式及条件第四部分：投资估算与融资方案4.1投资估算4.1.1投资估算相关说明4.1.2分项成本估算4.1.3总成本估算4.1.4单位成本4.1.5销售收入估算4.1.6税务分析4.1.7项目资金预测4.1.8现金流量表.4.1.9自有资金的核算4.2融资方案4.2.1项目融资主体4.2.2项目资金来源4.2.3融资方案分析4.2.4投资使用计划4.2.5借款偿还计划.第五部分：财务评价5.1财务评价基础数据与参数选取5.2财务评价（方案1）5.2.1财务盈3、利能力分析5.2.2静态获利分析5.2.3动态获利分析5.2.4偿债能力分析5.2.5综合指标表5.3财务评价（方案2）5.4财务评价结论第六部分：不确定性分析6.1盈亏平衡分析6.2敏感性分析6.2.1变动因素一成本变动6.2.2变动因素二售价变动6.2.3变动因素一容积率变动6.3风险分析.6.3.1风险因素的识别和评估6.3.2风险防范对策第七部分：综合评价7.1社会评价（定性）7.2环境评价（影响及对策）7.3公司资源匹配分析第八部分：研究结论与建议8.1结论8.2建议第九部分：附录9.1附件：9.2附表：9.3附图：雅居乐地产湛江海悦城项目投资开发可行性报告1.项目概况1.1项目名称4、性质、开发方式 湛江海悦城是一栋多层式建筑，设计坚持简单、经济、实用、高效益但同时也不失美感。海悦城集休闲、娱乐、健身、购物等于一体的休闲购物中心。由雅居乐地产控股有限责任公司独家开发，依托城中央，便捷的交通，临海的优势，建设一个五星级的家。1.2项目背景 1.2.1地段优势 地处有中国“十大休闲城市”之称的湛江，位于湛江海湾大桥西，附近有完善的生活配套设施，附近有城堡幼儿园、市第二中学等学校，有万达、嘉俊等大广场，商业基础好，靠近海边，无线风光，温差较小，是个宜居地段。 1.2.2交通情况本项目临湛江乐山路而建，直通湛江海湾大桥，东通海滨大道，西达人民大道中、绿华路等，出门就是湛江海湾大桥5、西公交站，交通便捷，四通八达。1.3地理位置和现状 该项目位于湛江霞山区乐山路东侧，乐山路东通海滨大道，湛江海湾大桥，西达人民大道中、绿华路等。 1.4项目建设规模和建设内容 按照规划局下达的规划目标，该项目占地面积X平方米，总建筑面积，绿化率，海悦城位于湛江霞山区乐山路，靠近海岸，湛江海湾大桥。建筑面积，计划投资亿元，地下一层，地上商用两层，住房21层。具体布局如下： 负1楼，停车场 1楼，超市和室外步行街等 2楼，高级餐饮、电影院、美容SPA等服务门店。 3楼，商品房和空中花园。 4-22楼，商品房。1.5经济技术指标用款计划表项目金额（万元）停车场商业区商品房土地费用前期工程费建筑安装工6、程费基础设施建设费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期费用其他费用不可预见费用 2.市场分析预测 2.11 城镇居民收入分析 2010年霞山区完成生产总值230.92亿元，比2009年增15.3%。第一产业增加值4.66亿元，比 2009年增1.3%。第二产业增加值118.39亿元，比2009年增24%。第三产业增加值107.86亿元，比2009年增9%。三次产业比例由 1.9:45.2:52.9调整为2.0:51.3:46.7。全社会固定资产投资58.02亿元，比2009年增15.5%。外贸出口总额1.59亿美元，比2009年增14.6%。实际利用外资810万美元，比2009年7、增15.4%。财政总收入57.4亿元，比2009年增52.63%。地方财政一 般预算收入4.05亿元，比2009年增31.4%，比2009年纯增9681万元，首破4亿元大关。城区居民人均可支配收入15305元，农村居民人均 纯收入7400元，均比2009年增12%。 2011年霞山区实现生产总值286.74亿元，比2010年增长13.9%。其中第一产业增加值2.1亿元，比 2010年增长4.5%。第二产业增加值150.08亿元，比2010年增长12.4%。第三产业增加值134.56亿元，比2010年增长15.5%。 三次产业比重由2.0:51.3:46.7调整为0.7:52.3:47。 2018、2年，霞山区完成生产总值288.87亿元，比2011年增长7%。固定资产投资80.17亿元，比2011 年增长12%。外贸进出口总额3.82亿美元，比2011年增长14.7%。霞山的财政总收入73.5亿元，比2011年增长4.1%。地方公共财政预算 收入5.6亿元，比2011年增长15.4%。需求分析1.需求特点1.有效购买力充足。该项目位于霞山区商业区，有白领、商人、高校教师，他们收入高且稳定，且有多年的积蓄，随着商业区人口的增多和经济的进一步发展，就业机会增加，居民生活水平提高，住房消费支出将进一步增多。C、投资人对霞山区升值潜力看好。霞山区目前的房价处于中等水平，随着宏观政策的支持、高速9、的建通和粤西经济的互动发展，将使湛江房地产具有较大的升值潜力。2.需求构成A、 企业的中等收入层是购房的主力。包括白领、高校教师、商人等。白领阶层是相对较高端的阶级群体，追求高品质的生活。我们的项目设计主要是针对白领阶层。海湾大桥西靠近湛江市中心，交通发达，白领阶层人群及流动人员较多。C、外地来人员。从消费者构成情况看，外地消费者具有很大的购买潜力。包括外地来经商人员、外地机构驻办事处职员和“三资”企业的外地人员。D、房地产投资者，相对于跌宕起伏、充满投机和风险的股票市场，房地产具有低风险、保值增值性强等特点，具有很好的投资价值。新城房地产巨大的发展潜力，投资者更不会忽视。2.供给分析B、社区10、主题化 打出“远见、心建、共建未来”标语的雅居乐，致力于打造未来精品建筑、绿色建筑、人文建筑、未来建筑，为顾客创造一个美好的家园。E、价格呈上升趋势。近年来，人们越来越追求生活上的享受，尽管政府一再调控房价。房价也由4500元/平方米一路上扬冲高到了5000-7000元/平方米。G、户型趋向于小康型。海悦城开发的项目在进行充分的市场调查基础上，户型设计趋向小康型。3.竞争分析 海悦城目前在售楼盘总开放规模约X平方米，价格主要在6500-7500元/平方米之间，比霞山区同时的其它房地产开发项目稍贵，但海悦城在地理位置上有明显的优势，户型以小康型三室、四室为主，110-260平方米为主。一、湛江市11、海悦城房地产市场环境（SWTO）分析3.1外部环境3.1.1潜在外部威胁（T）：1.湛江市政府房地产有一定的打压。房地产行业所受到的政策制约已大大影响企业的生产力和竞争力。2.政府的金融政策趋紧，提高了对房地产商资金实力的要求。3.对土地供给的宏观调控以及土地交易市场化，增加了难度。政府对土地的供给以及土地招拍的市场运作，增加了企业资金需求。4.市场竞争加剧，碧桂园，恒大等地产高速扩张，削弱了雅居乐的竞争优势，对未来增长构成威胁。潜在外部机会（o）：1.房价稳中有升，在中央政府和地方政府开始放缓对房地产的打压。央行下调银行贷款利率，促进了房地产贷款需求释放。2.本地需求为主。从购房对象划分来看12、，各楼盘的购房对象以市区改善型换房和首次置业以本地需求为主。3.中国房地产行业集中度较低，雅居乐将通过整合行业资源提高市场占有率。3.2内部环境3.2.1潜在内部优势（s）：1.该项目位于乐山路海湾大桥西东侧，直通湛江海湾大桥，靠近海岸，风光无限。2.项目位于湛江市霞山区，是湛江市核心区域，升值空间大。3.项目自身配套齐全，周边设施齐全，环境好，宜居性极高。3.2.2潜在外部劣势（w）：1.地价较贵。2.附近房地产和商业广场较多，竞争压力大。3.属于商业用地，住房年限较短。根据SWOT矩阵分析，可以看出雅居乐应采用ST战略。依托集团较高的内部管理水平、房地产销售经验等，结合海悦城地产的优势，采13、用渗透整合优势战略，提升竞争力，从而大造物业品牌，合理规避风险。 5.市场分析有关结论A海悦城位于湛江霞山区海湾大桥西东侧，靠近海边，海景伊人，温差小，通风采光极好。附近景点多，临近湛江海湾大桥、寸金桥公园、广东海洋大学滨海校区、湛江国际会展中心、湛江奥林匹克体育中心等。交通非常方便，距离湛江机场8.4公里驾车约花费20分钟，湛江中心客运站6.9公里驾车约花费15分钟，湛江南站8.2公里花费约19分钟，途径海湾大桥西公交车站得有41路、42路、43路、908路、909路、911路、912B路共7路公交。靠近商业中心，临近市中心，各种商业大厦，大型广场等。C消费者对雅居乐生活价值具备较高的选择性14、认知。由于雅居乐整体宣传力度的加强，使消费者在广度层面上对其悠闲个性、增值潜力及上风上水等特征形成较高认同率。D湛江市整体生活环境的发展不均衡，消弱了该区域住宅产品消费者由潜在购买欲转变为现实购买行为的市场可得性。发展不均衡存在于“形象不统一”与“生活不配套”，外显于消费者评价即为“生活不舒服”。 海岸生活，引领世界的生活方式三、项目用地分析及评价（一）地块解析1.交通条件 海悦城位于湛江霞山区海湾大桥西东侧，靠近海边，海景伊人，温差小，通风采光极好。附近景点多，临近湛江海湾大桥、寸金桥公园、广东海洋大学滨海校区、湛江国际会展中心、湛江奥林匹克体育中心等。交通非常方便，距离湛江机场8.4公里驾15、车约花费20分钟，湛江中心客运站6.9公里驾车约花费15分钟，湛江南站8.2公里花费约19分钟，途径海湾大桥西公交车站得有41路、42路、43路、908路、909路、911路、912B路共7路公交。靠近商业中心，临近市中心，各种商业大厦，大型广场等。3. 水电气保障。海悦城位于商业区，基础设施完善。以居住为主的高层电梯公寓1、开发为居住为主的22层的单元式框架结构中高档电梯公寓。在中心二楼地面修建生态休闲广场，在室外地面上修建绿色植物走廊；大力营造小区的内部环境和建筑立面的特色。、项目的建筑设计建筑外观采用外观简明、色彩明快的现代建筑风格，用石材及高档面砖装饰外墙，塑钢飘窗设计，彰显高档生活品16、质。建筑层数为22层的单元式框架结构的中高档电梯公寓。地面起建负一层，二层商业城，商业城以上为两栋商品房和空中花园，每栋22城，每层有四户。、项目的户型设计在户型设计上充分满足中高收入层的居家要求，主力户型为100m2-150m2的三室一厅和四室两厅的错层、平层为主；每户设置外飘式窗台延景入室；在户型空间上，采用通透式大空间，运用移动式隔墙来自由分隔，达到空间与人的完全互动；充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；、项目的环境规划在空中花园规划设计一个主要由绿色草坪、园艺小品、体育设施组合而成的休闲广场，突出绿意、生态、健康、别致等特色。、项目的配套建一层地下室，用于物管配套和停放车辆。安全17、系统：每户配置红外线防盗报警系统，电视监控系统，单元对讲系统，24小时保安巡逻；供电系统：每户设有配电箱以及10A（40A）或15A(60A)新型电表，设计用电负荷标准层为6000W，跃层为8000W，六回路供电方式；电讯、电视：每户直播电话户两门，三个电话接口，每户电视插座三个；网络系统：每户均设internet宽带网络系统接口；消防报警系统：每层均设有消火栓系统，地下室设专用消防水池，屋顶专用消防水箱，每个消火栓配有按钮接入消防中心，实现防火安全性，可靠性；三表远程抄送系统。、物业服务除常规物业服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工18、服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等。、项目的客户定位二次置业的中、高收入者。（二）投资估算1.项目土地成本测算本项目的土地价格按553万元/亩测算。土地成本=土地价格土地面积=10元552700=5527000（万元）项目测算开发技术参数22方案一：总占地面积：552700亩建筑面积：924800m2；绿化率：40.25容积率：2方案二：总占地面积：5527000亩建筑面积：938900m2；绿化率：:50.25容积率：32.项目建安成本估算项目主体为12层的框架结构，以此为基础估算建安成本=144元/M23.项目分项投资估算项目总投资估算方案1：单位综合成本为：144元/M2项目总19、投资为：1.3（亿元）22方案一：总占地面积：552700亩建筑面积：924800m2；绿化率：40.25容积率：2方案二：总占地面积：5527000亩建筑面积：938900m2；绿化率：:50.25容积率：32.项目建安成本估算项目主体为12层的框架结构，以此为基础估算建安成本=144元/M23.项目分项投资估算项目总投资估算方案1：单位综合成本为：144元/M2项目总投资为：1.3（亿元）方案2：单位综合成本为：144元/M2项目总投资为：1.4（亿元）4.项目销售收入估算方案1：总建筑面积924800m2单价5000元/m2项目销售收入=924800*5000=46（亿元）方案2：总建筑20、面积938900m2单价5500元/m2项目销售收入=938900*5500=52（亿元）5.项目利润与利润率估算方案1：项目利润=42亿元（参照下面6方案1）项目利润率=项目利润/项目投资总额*100%=4200000000/130000000*100%=32.31%方案2：项目利润=47亿元（参照下面6方案2）项目利润率=项目利润/项目投资总额*100%=4700000000/140000000=33.57%6、项目税后利润与利润率分析项目税后利润若项目税收费用根据项目销售收入的5.7%计算，则方案1：税收费用=项目销售收入*5.7%=4600000000*5.7%=2.6亿元项目利润=项21、目销售收入-项目总投资-税收费用=42亿元方案2：税收费用=项目销售收入*5.7%=5200000000*5.7%=3亿元项目利润=项目销售收入-项目总投资-税收费用=47亿项目税后利润率分析方案1：项目税后利润率=项目税后利润/项目投资总额*100%=260000000/130000000*100%=2方案2：项目税后利润率=项目税后利润/项目投资总额*100%=300000000/140000000*100%=2.1五、方案评估项目优点a.区域内消费人群对电梯公寓的需求较大；b.中等收入者对区域的中、高楼盘的认可度大；c.能够提升项目自身的形象；d.容易很好进行户型布局和特色环境的设计；e22、.可获得更多的利润；a.在环境设计和营造上有较大难度；b.区域内同类物业较多，竞争激烈；c.需花大量精力对项目进行包装和宣传；d.开发周期长，资金投入较大采用这种开发方案具有以下优势：A、小高层电梯公寓在新城市场比较成熟，消费者认可度高，进入市场容易。B、小高层电梯公寓的售价高，总体利润价值大。C、开发形式为小高层，土地利用率高。D、容易营造特色的环境和建筑布局，能获得更多的利润，显示更高的档次。E、整个项目的投入资金量少，金融融资的可能性加大，难度减少。针对以上的优势，此方案具有较强的操作性和操作空间。就收益而言，收益相对较大，开发难度较小；属于可操作性较强的开发方案。（三）项目定位本项目定23、位为：通过对上面方案的比较，按照利润较大，风险较小的原则，我们将此项目定位为纯居住型的中档小高层电梯公寓。开发形式为22层、单元式框架结构建筑，具有较好的内部环境和鲜明的建筑特色的生态居住小区，在区域内打造一个高档次的生态居住小区。六、项目开发进度安排及资金筹措（一）开发周期按以上方案本项目从立项、拆迁到竣工交验、产权办理共需时间为18个月。（二）开发各阶段的周期安排（附表1）工作项目时间（月）备注立项15天初规设计3报规1项目施工图设计2报建1项目土建施工3项目室内安装2项目外装2项目室外安装及环境2竣工交验15天项目产权办理1合计18（三）资金筹措整个项目开发的资金主要来源于三个方面：其中24、：开发商自有资金3千万元；项目土地银行抵押贷款7千万元；销售期销售回款5千万元；（四）投资使用计划（见附表1）七、销售及经营收入预测（一）电梯公寓销售收入估算电梯公寓按5000元/m2计算：项目销售收入=5000元*144=72万元（二）财务内部收益率财务内部收益率。根据现金流量表计算可得出本方案的财务内部收益率为9.24%。在现金流量表中基准收益率取6.7%，按月计算。八、风险分析与回避的手段（一）开发风险评测1.灵敏度的测算对项目投资利润率影响较大的是投资额，售价及开发成本，在此对三个影响投资利润率的因素作敏感性分析。可见,售价变化对利润率影响最大,其他两个因素变化对利润率影响较小。故此本25、项目考虑是以销售进度作为目标还是以销售利润作为目标至关重要。可以看出,本方案具有一定的抗风险能力，但由于绝对利润并不高，故仍具有一定的市场风险。2.项目盈亏平衡点分析本项目盈亏平衡点=总固定成本/1-（单位变动成本/单位销售价格）=3000/1-（300/5000=7.5（万元）由此计算可见本项目销售回款达到7.5万元，项目达到盈亏平衡，项目总体有一定的风险。（二）项目市场风险及回避1.项目市场风险市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化，以及金融市场、劳动力市场、原料市场、中介服务市场、同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险。在现在房地26、产市场竞争日益激烈的环境下，本项目的市场风险主要体现在：A、其它项目竞争；B、开发周期过长和成本控制不严使开发成本增加，使利润降低。本项目重点考虑如何严格控制开发周期和开发成本。2.项目市场风险的控制A.工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，经充分考虑到当地正常的雨季和其它恶劣的天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。B.投资决策上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键的作用，因此要在项目的前期阶段的市场调查，和更多的市场信息的基础上做出的决策。各部门密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段的27、市场预测，及时调整策略，避免公司对项目决策的滞后，从而降低投资风险，减少不必的损失。（三）项目其它风险其它风险包括：政策风险、自然风险、经营风险和信用风险等。主要包括以下风险、项目在拆迁可能遇到困难户和其他不可预见的拆迁困难，会加长项目的开发周期。、控规条件的改变，会影响项目前期的定位和开发。、项目自身的环境营造不到位，会影响到项目的包装和销售。、不可预见的其他风险。在现在*这样的房地产市场上，上述风险对本项目不会造成太大影响。九、可行性研究结论及建议（一）项目评价1.经济效益评价通过财务评价可以看到本项目具有一定的经济性。2.社会效益评价本项目配套建设、道路、绿化的改造，提供了优越建设的条件28、，大大改善了周边居民的生活环境，整个方案具有良好的社会效益。3.环境效益评价本项目注重建筑里面和环境规划设计，合理进行绿化和安排交通体系，创造出一个环境优美和高品质的楼盘。本项目具有良好的环境效益。（二）可行性研究结论综上所述，根据市场分析与财务分析，本项目开发为纯居住性的高档居住小区是可行的，能够为开发商创造较好的经济效益、社会效益、环境效益，具有较强的抗风险能力。（三）项目运作建议根据本项目定位，我们建议项目应重点在建筑立面和小区内部环境规划上打造出自身的特色。就建筑形式而言可以考虑建筑的立面、顶面造型及外墙饰材来塑造建筑主题的特色，为每户增添空中花园，提升建筑的档次感。在内部环境上应结加29、强小区内植物景观的特色化及空间分布的实用化，以此提升项目的品质，创造特色。在后期经营管理上，物业经营管理公司，采用科学、专业、高效的经营管理和销售、招商，对本项目的成功运作起关键的推动作用。房地产项目的投资概算应包括以下内容：土地费用、建设成本、营销预算、金融成本。A土地费用：土地出让金政府一次性收取的标准地价拆迁成本（用于拆迁补偿或青苗补偿的开支）围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二四层。根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平30、方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。拆迁成本估算：按照A市城市房屋拆迁管理暂行办法规定和补偿标准货币拆迁估算。1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元经营性31、用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、阁楼、围墙院内地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家费、临时过渡费：1、搬家费：住宅：200户*300元=60000元经营性用房：9户*500元=4500元小计：64500元2、过渡费：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元小计：632535元其他费用3、管理费，委托拆迁费：34929平方米*15元/平方米=523935元4、房屋拆迁评估费：35000元5、奖励：34929平方米32、*100元/平方米=3492900元上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。按照A市人民政府第9号令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省城市房屋拆迁管理办法，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。再者，A市房屋拆迁管理办法即将出台，其基准价在原基础上预计上调100元/平方米左右，由此拆迁成本预计为：1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42025874.2元影响公共设施而出现的33、赔偿开支土地费用合计：本项目占地#亩，每亩#万元，土地总价值为#万元。B建设成本估算前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。设计方案一：对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000，建筑面积：2000。主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在建设东路靠近汇景小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606，合计建筑面积：17906。地块34、内大致布置一栋15层29.4*13.8*15层；一栋12层29.4*13.8*12层；三栋12层40*15*12层；一栋15层40*15*15层；占地面积：3211，建筑面积：41554总占地面积：5861，建筑密度：20.7%总建筑面积：61460，容积率：2.17高层均设计地下室，面积为4861，总户数约为297户。建筑成本估算工程前期费：前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、土地平整、前期工程咨询费等项费用。按建安成本的2%取费。（规划设计：10万元；建筑设计：5元/平方米；地质勘探：2元/平方米；测量定位：10万元）建筑安装工程费用根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼35、按1300元/（方案1），1500元/（方案2），综合楼按1600元/，写字楼装修按600元/，酒店及配套服务功能装修按1000元/计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1），9168万元（方案2）。工程成本：桩基：59460*100元/=594.6万元地下室：4861*600元/=291.66万元主体：59460*900+2000*500=5451.4万元电梯：9栋*50万元/栋=450万元室外工程费室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，按50元/计算，本项目的室外工程费为万元。室外水电气工程：按50元/计算，本项目的室外工程费为万元。建设配套费36、用。包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本的10%取费。工程建设监理费按建安工程总造价的1%计算，共计为万元。建设单位管理费按前五项费用之和的2%计提。预备费由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的6%计提。C营销预算项目前研究及可行性研究的开支项目策划的开支销售策划的开支广告开支项目公司日常运作的开支项目及企业的公关开支D金融成本贷款引起的利息支出按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款537、000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元（每年为250万元）。各项保险开支税收和行政性收费不可预见开支4.1.3总成本估算说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。项目总投资估算表（方案1）项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）1）土地费用2）前期工程费用3）建筑安装工程费用（含装修费）4）建设配套费用5）室外工程费6）管理费用7）销售费用8）财务费用9）各种税金支出10）预备费综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为15487万元（方案1），16342（方案2）。4.1.4单38、位成本4.1.5销售收入估算依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：小高层住宅1900元/商铺6000元/地下车库800元/销售收入住宅1900*56160=106704000商铺6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800总计：142392800元营业税及附加142392800*5.5%=7831604各项费用142392800*4%=5695712总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2毛利润：销售收入总成本=142392800-13739、103490.2=5289309.8元4.1.6税务分析营业税及附加所得税土地增值税4.1.7项目资金预测项目投入总资金及分年投入计划资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。资金回款计划：各期销售回款计划。资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额4.1.8现金流量表要求结果公司的具体情况，付款时间适当控制原则，针对项目的具体情况，提供相对合理的投入及回款时间，在能销售回款之前，资金需求量按月分析，如项目较大，开始回款后的资金需求可按季分析。最后要给出40、资金需求的最高点。附：全部投资的现金流量样表（单位：万元）：时间项目12345678现金流入量合计77944635409自有资金投入1000主营业务收入17944571829借入资金5000现金流出量合计77867701707土地费用30001302前期费用169建设配套费847建安工程费30005472室外工程费100220工程监理费4045管理费130154利财务费用250250250其他费用250258457现金净流量6-723861164.1.9自有资金的核算建设期自有资金以上方案的自有资金核算是假定为2000万元，根据实际情况和借款额度增减。经营期自有资金占用项目资金占用量(万元)计41、算依据固定资产投入790酒店设施：2万元/每间客房；配套功能设备：1000元/;酒店管理办公设备：50万元；流动资金及税费486酒店的管理费用：营业额的50%不可预见费128上述两项费用之和的10%4.2融资方案4.2.1项目融资主体4.2.2项目资金来源筹措资金首先必须了解各种可能的资金来源，如果筹集不到资金，投资方案再合理，也不能付诸实施，可能的资金渠道有：国家预算内拨款；国内银行贷款：包括拨改贷、固定资产贷款、专项贷款等；国外资金：包括国际金融组织贷款、国外政府贷款、赠款、商业贷款、出口借贷、补偿贸易等；自筹资金：包括部门、地方、企业自筹资金；其它资金来源。可行性研究中，要分别说明各种可42、能的资金来源、资金使用条件，利用贷款的，要说明贷款条件、贷款利率、偿还方式、最大偿还时间等。4.2.3融资方案分析筹资方案要在对项目资金来源、建设进度进行综合研究后提出。为保证项目有适宜的筹资方案，要对可能的筹资方式进行比选。可行性研究中，要对各种可能的筹资方式的筹资成本、资金使用条件、利率和汇率风险等进行比较，寻求财务费用最经济的筹资方案。（1）资金来源可靠性分析（2）融资结构分析（3）融资成本分析4.2.4投资使用计划投资使用计划要考虑项目实施进度和筹资方案，使用相互衔接。编制投资使用计划表。其中：固定资产投资按不同资金来源分年列出年用数额；流动资金的安排要考虑企业的实际需要。4.2.5借43、款偿还计划借款偿还计划是通过对项目各种还款资金来源的估算得出的，借款偿还计划的最长年限可以等于借款资金使用的最长年限，制定借款偿还计划，应对下述内容进行说明。还款资金来源、计算依据；各种借款的偿还顺序；计划还款时间。国外借款的还本付息，要按借款双方事先商定的还款条件，如借款期、宽限期、还款期、利率、还款方式确定，与国内按借款能力偿还借款不同的是借款期一般是约定的。还本付息的方式有两种：等额偿还本金和利息，即每年偿还的本利之和相等，而本金和利息各年不等。偿还的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年减少。等额还本，利息照付。即各年偿还的本利之和不等，每年偿还的本金相等。利息将随本金逐年偿还而减少。第44、五部分：财务评价在项目的开发方案确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选推荐出优秀的建设方案。本部分的评价结论是投资决策的重要依据。财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来的效益费用。考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力等财务状况，从企业角度分析项目的盈利能力。项目投资方案评价的指标一般分为两类：一类是考虑贴现因素的动态指标，即考虑货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。另一类是非贴现的静态指标，即设有考虑货币时间价值因素的指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发项目的评价中一般45、以动态指标为主，以静态指标为辅。主要财务评价报表有：财务现金流量表、利润表、财务平衡表。5.1财务评价基础数据与参数选取1.财务价格2.利率3.项目计算期选取4.财务基准收益率（ic）设定5.2财务评价（方案1）5.2.1财务盈利能力分析财务效益分析表，主要有：贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等；经营、财务成本计算。营业收入估算营业项目营业收入（万元）计算依据住宅楼销售1794内部出售2330元/，公开销售3300元/写字间出租486/年90%出租率；50元/酒店客房营业收入972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/天配套功能营业收入335/年200元/月，不含会议室停46、车场出租36/年300元/月个合计1829/年未计住宅楼销售收入1794万元成本费用估算例表：_项目测算表（万元）项目名称标准说明1、土地费用土地为_万/亩2、前期费用设计规划监理费3、行政性收费4、建安工程费5、景观及配套费用6、销售成本按销售收入3%控制7、财务费用贷款按总投入50%利率为8%8、管理费按总投入的3%计合计营业利润（未计建设成本）营业项目营业利润（万元）计算依据及说明住宅楼销售1794一次性收入写字间出租486/年90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；酒店客房营业收入486/年按50%的利润率计算配套功能营业收入168/年按50%的利润率计算，不含会议室停车场出租47、36/年100%出租率合计1129/年未计住宅楼销售利润1794万元项目开发各期的利润体现经济指标2001年20年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（m2）单位利润(元/m2)利润(万元)5.2.2静态获利分析投资收益率(R)投资回报率计算按50年经营周期（不变价）计算，15487=300%每年为300%50=6%投资回收期(Pt)项目总投资的回收期为（15487-1794）（1193-250）=14.5年。（假定贷款本金14.5年后归还，经营期每年只支付利息）5.2.3动态获利分析财务净现值（FNPV）内部收益率贷款偿还期等5.2.4偿债能力分析流动比率杠杆比率5.2.5综合指48、标表主要经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入直接成本总投资毛利率税前利润税后利润销售净利率投资回报率5.3财务评价（方案2）略5.4财务评价结论方案的比较分析：几种方案的投资回收期基本接近，但是几种方案的前期资金回收额差别较大，本项目的资金回收除了前期销售外，主要靠后期经营收入，A方案后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较大。B方案则相反，前期回收额较小，后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较小。第六部分：不确定性分析在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不49、确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价，6.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。在房地产项50、目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。例如：A、住宅销售的平衡点是（15487-8472）36264+13003300=98%即出售掉98%的面积才可以达到盈亏平衡点。（其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑）B、酒店经营的平衡点20050%50%200=25%即住房率达到25%能够保本经营。C、写字楼经营的平衡点物业管理费按5元/月计算，保平点是550=10%即出租率达到10%即可以保本经营。6.2敏感性分析敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程51、度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。反应敏感程度的指标是敏感系数：敏感系数=目标值的变化百分比参数值变动的百分比。例如：以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加10，净现金流量现值增加20，则售价的敏感系数=20/10%=2。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。6.2.1变动因素一成本变动成本变动幅度（%）对各项经济指标变化的影响。例如：经济指标预测成本90%预测成本预测成本110%预测成本120%总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率6.2.2变动因素二售价变动售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测售价90%预测售价预测售价110%预测售价120%营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率6.2.3变动因素一容积率变动容积率变动各项指标的变化主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率