1、黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告I黄山云海旅游基础设施黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告可行性研究报告黄山宇仁投资有限公司二黄山宇仁投资有限公司二 0 一五年九月一五年九月黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告I目录目录第一章总 论第一章总 论.1 11.1 项目提要1.1 项目提要.11.2 编制依据与范围1.2 编制依据与范围.61.3 可行性研究结论1.3 可行性研究结论.8第二章 项目开发商简介第二章 项目开发商简介.10102.1 集团基本情况2.1 集团基本情况.102.2 公司组织结构2.2 公司组织结2、构.10第三章 项目建设背景第三章 项目建设背景.12123.1 项目建设背景3.1 项目建设背景.123.2 项目建设的必要性3.2 项目建设的必要性.123.3 投资环境分析3.3 投资环境分析.14第四章项目市场分析与预测第四章项目市场分析与预测.19194.1 旅游市场分析4.1 旅游市场分析.194.2 黄山市酒店业分析4.2 黄山市酒店业分析.244.3 黄山房地产市场分析4.3 黄山房地产市场分析.284.4 市场发展趋势及预测4.4 市场发展趋势及预测.324.5 项目经营策略4.5 项目经营策略.32第五章工程设计方案第五章工程设计方案.34345.1 设计原则5.1 设计原3、则.345.2 规划设计5.2 规划设计.345.3 建筑设计5.3 建筑设计.375.4 结构设计5.4 结构设计.48第六章公用辅助工程第六章公用辅助工程.53536.1 给排水设计6.1 给排水设计.536.2 供电设计6.2 供电设计.566.3 暖通方案设计6.3 暖通方案设计.61黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告II第七章环境保护与节能第七章环境保护与节能.66667.1 环保7.1 环保.667.2 节能7.2 节能.67第八章 劳动安全及消防第八章 劳动安全及消防.68688.1 安全卫生8.1 安全卫生.688.2 消防8.2 消防.68第九章项目招投标4、与施工进度安排第九章项目招投标与施工进度安排.70709.1 招投标9.1 招投标.709.2 实施进度计划初步安排9.2 实施进度计划初步安排.71第十章投资估算与资金筹措第十章投资估算与资金筹措.727210.1 投资估算依据10.1 投资估算依据.7210.2 总投资10.2 总投资.7210.2 流动资金估算10.2 流动资金估算.7510.3 资金筹措及用款计划10.3 资金筹措及用款计划.75第十一章 财务效益评价第十一章 财务效益评价.777711.1 有关财务评价指标的确定11.1 有关财务评价指标的确定.7711.2 总成本费用估算11.2 总成本费用估算.7711.3 营业5、收入、营业税金及附加估算11.3 营业收入、营业税金及附加估算.7811.4 利润总额及利润分配估算11.4 利润总额及利润分配估算.7911.5 盈利能力分析11.5 盈利能力分析.8011.6 财务生存能力分析11.6 财务生存能力分析.8111.7 清偿能力分析11.7 清偿能力分析.8111.8 不确定分析11.8 不确定分析.8211.9 融资方案设计11.9 融资方案设计.8311.10 财务评价结论11.10 财务评价结论.84第十二章 风险分析第十二章 风险分析.858512.1 风险分析的必要性12.1 风险分析的必要性.8512.2 项目外部风险分析12.2 项目外部风险分6、析.8512.3 项目内部风险分析12.3 项目内部风险分析.86黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告III第十三章总评价第十三章总评价.878713.1 综合评价13.1 综合评价.8713.2 问题与建议13.2 问题与建议.87附表 1 项目总投资估算表附表 1 项目总投资估算表.88附表 2 项目财务汇总表附表 2 项目财务汇总表.90附表 3 项目销售收入、销售（营业）税金及附加估算表估算表附表 3 项目销售收入、销售（营业）税金及附加估算表估算表.92附表 4 项目外购原辅材费用估算表附表 4 项目外购原辅材费用估算表.94附表 5 项目外购燃料及动力费用估算表附7、表 5 项目外购燃料及动力费用估算表.95附表 6 项目工资及福利费用估算表附表 6 项目工资及福利费用估算表.96附表 7 项目固定资产折旧费用估算表附表 7 项目固定资产折旧费用估算表.97附表 8 项目无形资产折旧就摊销费用估算表附表 8 项目无形资产折旧就摊销费用估算表.98附表 9 项目总费用估算表附表 9 项目总费用估算表.99附表 10 项目损益及利润分配表附表 10 项目损益及利润分配表.100附表 11 项目投资现金流量表附表 11 项目投资现金流量表.101附表 12 项目资本金现金流量表附表 12 项目资本金现金流量表.102附表 13 项目投资计划及资金筹措表附表 138、 项目投资计划及资金筹措表.103附表 14 借款还款付息表附表 14 借款还款付息表.104附表 15 项目投资敏感性分析附表 15 项目投资敏感性分析.105黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告1第一章总 论第一章总 论1.1 项目提要项目提要1.1.1 项目名称项目名称黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目1.1.2 项目承办单位项目承办单位项目承办单位：黄山宇仁投资有限公司项目负责人：汪志凛联系方式：159055958661.1.3 项目建设地点项目建设地点项目地处长江中下游地区，安徽省南部山地区，新安江上游，黄山南面山脉形成的山谷之中。项目距离京台高速路出口 1.9、4 公里，距离黄山风景区南门约 10 分钟车程。1.1.4 工程内容及规模工程内容及规模黄山宇仁投资有限公司为了自身发展的需要，决定投资新建“黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目”，此项目定位为黄山风景区第一个集高端接待、高级餐饮、养生度假、休闲娱乐为一体的世界级温泉度假区。项目以黄山风光为背景，以森林生态为底色，以温泉文化为特色，以山地小镇为形态，打造具有东西方文化融合和不断创新发展的特征，包括温泉旅游、温泉精品酒店、度假疗养、商务接待、休闲娱乐、水疗 SPA、养生调养、会议、理疗、健诊服务、运动健身等功能内容。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告2图 1-1 总平面布10、置图黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告3图 1-2 功能区布置图黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告4根据初步设计方案和合理利用土地的原则，本项目拟规划占地面积 122737.1 平方米（约合 184.10 亩），总建筑面积约 144681 平方米，其中：地上总建筑面积114682 平方米，地下总建筑面积 30000 平方米。本项目实施分二期开发：一期主要新建建筑面积约 50200 平方米的温泉公寓和建筑面积 31880 平方米的温泉小镇商业街；二期主要新建建筑面积约 12500 平方米的温泉酒店和建筑面积为 20099 平方米的温泉公园。项目采取分期建设11、的策略。第一期主要以温泉公园和温泉小镇商业街为主，第二期建设酒店和公寓，以及相关的配套设施建设。1.1.5 主要功能区主要功能区本项目设计以自然、生态、人性、野奢为主导思想。努力打造国内一流的山地森林温泉休闲度假目的地。黄山汤口温泉小镇主要功能分区有温泉小街区、商住区、精品酒店、汤馆、野溪温泉区、SPA 木屋区、汤屋区、汤院区、汤宫和养生馆。其中汤馆、野溪温泉区、SPA 木屋区、汤屋区、汤院区、汤宫和养生馆属于温泉区。本报告主要对温泉区功能进行说明。图 1-3 项目主要功能区分布图图 1-4 温泉区功能分布图汤馆汤馆主要由汤疗馆和温泉中心组成。汤疗馆有室内外汤疗池、休息室、棋牌室等。它是整个温12、泉小镇最特别的建筑，将会是汤口镇的一颗明珠。温泉中心主要有接待、泳衣售卖、更衣、冲淋、休息、简餐、按摩、SPA、香薰、足浴等功能。野溪温泉区黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告5主要由水乐区、野溪温泉区、花田浴区、高台温泉区组成。水乐区，充分利用山地地形高差，在温泉公园入口处布置有热身大泡池、儿童水寨、冲浪池、趣味滑道、美食吧等。野溪温泉区，布置在水乐区西侧溪谷地带，利用自然谷地稍加改造溪流、打造自然、野趣、富含负离子、与大自然亲密接触的温泉景观。花田浴区，位于水乐区东侧。利用坡地顺着地形修整为梯田，种植各种花卉、或者茶树。点缀仿草垛的构筑物。泡浴其中，享受阳光、花海、芳香、13、情趣。高台温泉区，位于水乐区北侧。地势较高，利用高地势设计抬高于或木平台、或岩石堆的温泉，此区域设置茶吧。边泡浴边享受登高望远的乐趣，或者钻进茶吧边喝茶边欣赏美景。此区域设置有电扶梯和登山石阶，满足不同消费者需求。SPA 木屋区位于野溪温泉的北侧，地势较高，12 座木屋通过木栈道或石阶串联藏匿于森林中。有专门的齿条火车站和独立的出入口，亦可直接进入温泉公园区。尊享私密、野奢。汤屋区位于整个项目用地西侧，较高地势，分组布置于森林。每一组都极具好的观景视线，私密、情趣。汤院区位于项目东侧，地势较高，阳坡，采光、视线极好。有专门齿条火车站和独立出入口、公共景观区、可直接进入温泉公园。布置有 14 栋14、标准户型和两栋超豪华户型。满足不同消费人群。尊享私密、野奢。汤宫位于基地最高处，采光、视线极佳。置身于内，有居高临下，一览众山小的感觉。主要功能有温泉 SPA、红酒屋、雪茄屋、书房、美体美容房、小型宴会厅（多功能的）、MINI 影院、客房、泳池、观景台等。专用齿条火车站，利用垂直电梯通过独立隧道出入。极具神秘、私密、奢华。养生馆位于汤宫西侧，主要功能有经络养生、健康保养、香熏 SPA、美容美体、辟谷养生、按摩养生，中医预防养生，减压放松等。有独立出入口，生态、健康。1.1.6 建设工期建设工期项目采取分期实施，滚动发展的运作模式，项目建设期为 6 年，2015 年 1 月开始实施，2020 年15、 12 月工程竣工投产，整个工程采取分期实施的方式。其中一期工程建设期为 3 年，2015 年 1 月-2018 年 1 月，二期工程建设期为 3 年，2018 年 1 月-2020 年 12 月。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告61.1.7 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措本项目总投资 126439.34 万元，其中：建筑安装工程费用 46300.27 万元，装饰工程费用 17185.75 万元，设备购置费 5647.28 万元，辅助工程费 12800.99 万元，土地成本费用 31335 万元，工程建设其他费用 4868.39 万元，基本预备费 3456.66 万16、元，建设期利息 1845 万元，铺底流动资金 3000 万元。项目资金来源分别为：项目单位自有资金（其中自筹30000万元，开发建设期销售回款滚动投入约40000万元），申请银行中长期贷款30000万元，剩余部分采取合作方投资方式。1.1.8 项目财务和经济评价项目财务和经济评价据测算，项目投产后年平均营业收入21823.52万元，总成本费用8268.66万元，年上缴营业税及附加1200.29万元，上缴企业所得税2460.60万元，税后利润9842.40万元。税后财务内部收益率 9.46%，财务净现值 9098.31 万元，总投资收益率 9.73%，项目资本金净利润率 24%。税后全部投资回收17、期为 10.78 年，借款偿最大偿还期为 3.77 年（不含建设期）。项目生产能力利用率盈亏平衡点为 22.33%。1.2 编制依据与范围编制依据与范围1.2.1 可行性研究依据可行性研究依据1、黄山宇仁投资有限公司黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告编制委托书2、中华人民共和国城乡规划法3、中华人民共和国土地管理法4、中华人民共和国房地产管理法5、中华人民共和国环境保护法6、中华人民共和国消防法7、国务院关于促进节约集约用地的通知国发20083 号8、占用征用林地审核审批管理规范9、安徽省人民政府关于深化改革严格土地管理有关问题的通知（皖政2005 20 号）10、安徽省耕18、地占用税实施办法11、关于印发安徽省耕地开垦费、耕地复垦费、土地闲置费征收管理暂行办法的通知(财综字1999899 号)12、调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（财综200648 号）13、安徽省生态旅游发展总体规划（2002）黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告714、安徽“十二五”旅游发展规划（2006）15、安徽省耕地占用税实施办法16、地质灾害防治条例17、黄山市国民经济和社会发展“十二五”规划和 2020 年远景目标基本思路18、市政公用工程设计文件编制深度规定（国家建设部 2004 年 3 月）19、黄山市统计年鉴20、项目承办单位提供的有关基础数据及19、相关技术资料等21、编制人员调查的有关资料、数据等。1.2.2 可行性研究原则可行性研究原则“十二五”时期是我市深入贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要时期，也是我市旅游事业加快发展和转型发展的关键时期。为统筹规划“十二五”期间全市旅游发展目标和各项任务，促进旅游事业又好又快发展，根据黄山市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要和国家、省有关法律法规、文件精神，结合黄山旅游实际，制定本规划。并在可行性研究过程中严格执行国家的行业标准、规范，以及环境保护、安全生产和消防等法律法规，这是本可行性研究的指导思想。1.本着“客观、公正、科学、可靠”的原则，认真编写可研报告，为业主决策和政府审20、批提供依据。严格执行有关标准规范。2.认真调查和研究基本条件，做到最佳地利用基础条件，避免不利因素对工程产生的影响。3.坚持以市场为导向的原则，立足高起点，实用、可靠、先进、经济环保，确保在国内同行业中的领先地位。4.项目建设应结合企业的自身条件，综合考虑周围地形地貌的特点，注重建筑风格与周围环境相协调；营造分区合理的布局，完善功能。在总图布置上尽量做到紧凑、合理、管理方便。5在满足各项目经济技术指标要求的前提下，优化设计，降低工程造价。6.项目规划与设计应具有前瞻性，充分考虑到目前实际需求与未来潜在需求的矛盾，以满足当前市场需求为前提，兼顾未来发展空间需求。7实事求是，突出重点的原则。从实际21、出发，充分、合理利用现有土地资源，认真分析各个方面存在的主要问题，明确建设目标，统筹考虑建设的可能与发展的需要。8把握节奏，规避风险的原则。依据自身条件和财力，量力而行，把握好建设节奏，制订切实可行的分步实施方案，规避财务风险，保证项目持续健康协调发展。9.贯彻技术进步原则，重视节能，结合地方实际，最大地引用节能先进技术。设备选型应考虑先进可靠、高效节能、经济合理，以满足管理自动化的要求。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告810.贯彻“安全第一，预防为主”，严格贯彻执行国家对环境保护、劳动安全、卫生、消防、节能减排等方面的有关规定和标准，项目实施过程中应落实“三同时”，做到22、环境保护、安全卫生、消防等与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用、同时发展。1.2.3 编制范围编制范围本报告是对黄山宇仁投资有限公司“黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目”的可行性进行研究，编制的范围如下：1.项目建设的必要性；2.项目市场分析；3.项目选址与建设条件；4.工程设计方案；5.环境保护与劳动安全；6.项目组织管理和实施计划；7.工程招投标；8.投资估算与资金筹措；9.财务分析；10.财务效益评价。1.3 可行性研究结论可行性研究结论1.3.1 综合评价综合评价本项目建设符合国家文化旅游产业政策，整体布局合理、以旅游休闲度假为主，单元设计多样化，品味档次高，以市场为导向，23、立足于高起点，坚持实用、可靠、先进、经济环保原则。所进行的基础设施、温泉设施、文化体验设施、休闲度假设施、健康养生和生态环境保护等项目建设，符合国家的产业政策、黄山市城市总体规划和黄山市旅游发展总体规划等要求。通过本次分析与评价，该项目在技术、经济、社会效益和生态效益等方面均是可行的，各项经济技术指标均在合理的范围内。项目建成后可以提高黄山风景区知名度，增加游客对黄山世界文化遗产的认识，可以满足游客休闲度假需求，有利于促进区域经济发展和社会进步。1.3.2 主要技术经济指标主要技术经济指标工程主要经济技术指标详见表 1-1。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告9表表1-1 主24、要经济技术指标表主要经济技术指标表序号项目单位指标一技术指标一总用地面积平方米122737.1约 184.1 亩二总建筑面积平方米1446811地上建筑面积平方米1146811.1温泉小镇商业街平方米318821.2温泉公寓平方米502001.3温泉酒店平方米125001.4温泉公园平方米200992地下建筑面积平方米300003机动车位个900其中地上车位个50地下车位个8504建筑密度%105绿地率%786容积率0.93二经济指标个1项目总投资万元126439.34建设投资万元121594.34建设期利息万元1845铺底流动资金万元3000.002资金来源2.1自有资金万元30000.0025、2.2银行贷款万元30000.002.3销售回款万元40000.002.4合作投资万元26439.343营业收入万元21823.52正常年份4利润总额万元12303.00正常年份5所得税万元2460.60正常年份6净利润万元9842.40正常年份7年总成本费用万元8268.66正常年份8营业税及附加万元1200.29正常年份二财务评价指标1财务内部收益率%12.36%税前2财务内部收益率%9.46%税后3财务净现值万元26730.47税前4财务净现值万元9098.31税后5投资回收期年8.82税前6投资回收期年10.78税后7投资利润率%9.73%静态8盈亏平衡点%22.33%黄山云海旅游基础26、设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告10第二章 项目开发商简介第二章 项目开发商简介2.1 集团基本情况集团基本情况1、投资单位、投资单位宇仁投资(集团）股份有限公司始创于 1995 年，是一家集贸易、旅游、生态养殖、房地产开发、矿业、金融、文化、服务为一体的跨行业、多元化发展的现代化大型民营跨国企业集团。宇仁自成立以来，秉承“心通寰宇、仁泽天下、绩效无上”的核心价值观，以“合理开发、综合利用自然资源，让人类住有所居、娱有所乐、旅有所游，享受健康、环保、多彩的幸福新生活”为自己的神圣使命，艰苦创业、锐意进取、不断创新，历经风雨历程 20 载，实现各种资源的战略整合，有效提升了企业的核心竞争力27、。目前，集团已拥有全资和控股子公司二十余家，投资区域遍及安徽、江苏、江西、湖南、云南、东南亚等国家和地区。集团公司以旅游业为基础，先后在黄山、三清山、九华山、庐山、韶山等风景名胜区拥有 200 多家经营网点。黄山迎客松、连心锁等知名旅游景点的商业经营已十余年，与黄山旅游发展股份有限公司等上市公司结成长期战略合作伙伴关系。房地产业以黄山、南京为两个战略基地，已开发或正在开发的项目有十余个，作为一支地产新军，宇仁发展势头强劲。同时，集团积极响应安徽旅游发展“两山一湖”的战略，与太平湖管委会合作成立了黄山太平湖生态渔业股份有限公司，并持有股份公司百分之五十六的股份，重点打造太平湖渔业项目，计划在未来28、 3-5 年内，依托太平湖优良的自然资源，将太平湖的优质资产运作上市。2015 年集团战略升级，贸易作为集团重点战略发展方向，积极拓展贸易渠道，加快资源基地建设，实现“进口与出口相结合、内贸与外贸相结合、现货与期货相结合”的多种贸易模式且以贸易发展为前锋军，推动企业产业链与国际接轨，实现健康可持续发展集团化战略目标。2、开发单位、开发单位本项目开发单位为黄山宇仁投资有限公司，该公司是宇仁集团下属房地产开发的全资子公司，公司于 2010 年 12 月在汤口成立。公司目前现有固定资产约 3 亿元，主要包括太平房地产、黟县房地产等，目前黄山宇仁投资有限公司正在开发建设黄山汤口温泉小镇项目，该项目得到29、区委区政府的大力支持。2.2 公司组织结构公司组织结构在组织管理体制的规范化方面将具备信息时代的特点。企业组织结构由传统的金字塔结构向扁平结构转变，全面提高企业的整体效率，适应未来市场多变的要求。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告11图 2-1 机构设置图1、开发项目的管理体制、机构设置本开发项目将实行项目管理机制对其项目开发全过程实施全程管理，即由建设方组建成立一个”温泉小镇”项目开发部。2、管理人员的配备方案项目开发部设项目经理一名，负责对项目开发全过程实行领导管理，并对公司负责，设副经理一名，协助经理开展工作。设技术负责人一名，负责项目技术问题的协调解决，配置技术员一30、名，负责现场质量、工期监控并协调现场各方面工作。配置会计、出纳各一名，其职责按公司财务制度执行。办公室文员一名，负责打字复印、接待及档案管理。外联一人，负责项目报建以及水、电、气、弱电等方面的联系工作。设销售负责人一名，负责项目销售策划、项目定价以及销售所需外联工作，协助销售公司开展工作，并协助办理项目预售、银行按揭等工作。3、拟定人员培训计划培训由人力资源按年度计划要求执行。股东会董事会总经理监事会总办工程部人力资源部营销部综合部黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告12第三章 项目建设背景第三章 项目建设背景3.1 项目建设背景项目建设背景3.1.1 项目提出理由改革开放以31、来，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。目前我国人均 GDP 已超过 6000 美元，总体达到小康。当人均 GDP 达到 4000 美元至 6000 美元时，旅游消费将进入快速增长期。根据世界旅游组织预测，到 2020 年我国将成为世界旅游第一大接待国。中国休假日目前共有 115 天，工薪阶层全年约有 1/3 时间休闲度过，著名未来预测学家格雷厄姆认为，休闲将是新千年经济发展五大推动力中的第一引擎，“一个以休闲为基础的新社会有可能出现”。人们的消费观念有了极大的转变，健康、休闲、度假成了人们追求的时尚潮流。在传统房地产开发机会逐渐减少、住宅消费开始向舒适性32、转移的情形下，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域，当旅游度假成为一种时尚之后，集山水景观、休闲度假为一体的度假社区也将随之应运而生，成为新的热点。3.1.2 旅游业发展势头强劲世界旅游组织预测 21 世纪旅游业将成为世界第一大产业，到 2020 年全球游客人数将达 15 亿，总收入达 2 万亿美元。据世界旅游组织的调查报告预测，无论是工业化国家还是发展中国家，旅游业作为经济支柱的地位不会改变，未来 10 年旅游业是世界经济领域发展最快的行业之一，生态旅游、探险旅游、文化旅游、远洋旅游和名目繁多的主题旅游项目将迅速崛起。而我国的旅游业近年发展速度也很快，已经成为世界第四大入镜旅游接待国，亚洲33、第一大出境旅游国，2014 中国旅游市场趋势观察研究预测报告中数据表明：2013 年中国旅游业总体保持了平稳较快增长。全年国内旅游人数达 19.02 亿人次，增长 11.1；国内旅游收入 1.02 万亿元，增长 16.4；入境旅游人数 1.26亿人次，下降 2.7；入境过夜旅游人数 5088 万人次，下降 4.1；旅游外汇收入 397 亿美元，下降 2.9；，旅游总收入 1.29 万亿元，增长 11.3。2014 中国旅游市场趋势观察研究预测报告预测：到 2020 年中国将成为世界最大的旅游目的地国家，这十年也将成为中国旅游业发展的“黄金十年”。因此，我国旅游业的发展空间极大。3.2 项目建设34、的必要性项目建设的必要性3.2.1 项目建设是黄山市社会经济发展的需要在黄山市的最新规划中，提出建设“世界著名的现代国际旅游城市、长三角旅游中心城市之一、皖浙赣省际中心城市”的目标。规划中提到，把全面加快以旅游为龙头的服务业发展作为产业结构调整的着力点，不断提高服务业增加值占生产总值的比重和服务业从业人员占全社会从业人员的比重。由此可见旅游业在黄山国民经济中的重要地位。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目的建设是黄山区政府根据黄山旅游发展的需要，适时推出的一个重点项目，必将对黄山的旅游发展起到积极的促进作用。1、黄山旅游业在全国旅游业中的地位和作用黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可35、行性研究报告13黄山是我国著名的旅游文化城市，独特的旅游资源优势决定了其在全国旅游业中具有不可替代的地位和作用。几十年来的实践证明：黄山始终是中国最有影响的旅游城市之一，是国家主要涉外旅游接待地区之一。2、黄山旅游业在安徽旅游业中的地位和作用黄山旅游业在安徽旅游业中居龙头地位。几十年来，黄山每年接待的海外入境旅游者、国际旅游外汇收入均占安徽总量的 80以上，其它各项旅游经济指标和软硬件建设，总体上也处于领先位置。3、旅游业已成为黄山市国民经济的重要产业旅游业是国内外投资者在黄山投资最积极的领域，投资总额居黄山市各行业首位。旅游业已成为黄山市第三产业的先导和支柱。黄山市的第三产业是随着旅游业的兴36、旺而繁荣起来的，对黄山国民经济的发展起着重要的贡献。4、旅游业是推动黄山城市建设和环境保护的催化剂旅游业的迅速发展，极大地激活、催化了黄山人城市建设和环境保护的意识，加快了这两方面的建设步伐。20 世纪 80 年代中期以前，黄山市基础设施极为薄弱，交通极其不便，航空、铁路均处于饱和状态，进黄山难，出黄山更难。近年来，黄山市投入巨资进行大规模的城市改造和环保治理工程建设，使城市建设和环境保护跃上了一个新台阶。目前，黄山市正以前所未有的力度加快城市基础建设和环境保护工程步伐，一个崭新的、现代化的黄山即将展现在世人面前。可见，旅游业早已经成为黄山市国民经济主导产业的基础和实力。3.2.2 项目建设是37、适应市场的需要随着社会竞争日趋强烈，随着居民可支配收入不断增加，闲暇时间增多，中国国家形象的逐步加强，世界各国到黄山旅游的人数逐年增加；随着三大高铁、五大高速的建成，黄山也将成为“长三角都市圈”的后花园；随着经济全球化时代，国内外富裕阶层在寻找休闲养生度假性价比高的地方，黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目的建设正是迎合这种需要，填补了黄山市场的这一空白。3.2.3 项目建设将缓减黄山旅游资源季节波动的影响黄山目前游览自然风光的最佳时段有一定的季节性，仅靠开发观光旅游资源会导致黄山社会经济的季节波动，影响旅游业的社会经济效益。因此，黄山市旅游规划文件提出了依托城市，创造新的文化、人工设施和38、活动的旅游资源来缓减波动的方法。本项目的建设正是符合黄山旅游规划的要求。3.2.4 休闲旅游促进休闲养生第二居所的发展进入 21 世纪以后，世界旅游正逐步从观光旅游向休闲度假方向发展。根据世界旅游组织统计，休闲旅游占世界旅游的 62%，休闲已经逐步形成一个日益重要的新产业。改革开放以后，特别是最近七、八年来，休闲旅游在中国发展非常快。杭州提出来要把杭州建成世界休闲城市，深圳也提出来创建中国最佳的休闲城市，凡是有条件开发的地区，包括度假胜地、中心城市，旅游房地产项目都如雨后春笋发展非常快。休闲经济主要体现在度假、会展、娱乐、健身、探险等方面，这些要素均与旅游房地产有关。在北京周边地区、以上海为核39、心的长三角、以广州为中心的珠三角乃至成都、重庆，以及一些具有良好景观、休闲条件的目的地如海南、青岛、桂林、大理、丽江，都吸引人们前往投资、卜居置业、休闲度假。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告143.2.5 基础设施的改善为休闲度假发展提供了有力保障交通条件的改善：交通设施的不断完善，特别是高速公路的迅速发展，为有车族的假日远途旅游创造了极好条件。与连通长三角沪宁杭城市群高速公路网的徽杭高速公路、连通合肥、南京的合铜黄高速公路已建成通车，铁路和航空运输也积极参与，在节假日和周末纷纷加开旅游和休闲专列或提供包机。这种发展势头，无疑对建立在交通工具上的旅游业的发展创造了机遇。黄40、山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目依据紧邻黄山风景区的资源优势，随着本项目的开发建设，在项目区形成具有一定特色、低密度、布局恰当、依山傍水、环境优美、功能安排设置合理的建筑景观，且在设计理念上坚持高起点的原则，综合考虑道路、水域、生态等环境小品设计，以充分体现现代风情之气息，并带动度假区及周边地区的协调发展。项目建成后，通过建筑与景观、生态与人文的充分融合，对标国际度假区的高档住宅区，将成为世界级旅游景区黄山的又一亮点，与黄山市徽派建筑形成差异化发展格局，通过黄山宇仁投资有限公司的营销，将成为上海、北京的一线城市高消费群在黄山休闲养生的首选，市场前景广阔，项目建设十分必要可行。3.3 投资41、环境分析投资环境分析3.3.1 区域概况本项目选址于黄山区汤口镇寨西组团，项目建设地距京台高速路出口仅 1.4 公里，为 G3 京台高速公路、205 国道、S103 省道寨西段三条公路交汇点，交通十分便捷。总用地面积 153 亩，地理位置优越，环境优美，交通便捷，周边无厂矿企业，无重大污染源，是度假休闲的理想场所。图 3-1 项目区位图汤口镇位于驰名中外的黄山风景区南麓，东南距上海 509 千米，距南京 314 千米，距杭州 283 千米，西南距景德镇 270 千米，镇中心距市府所在地屯溪 67 公里，离黄山南大门仅 1 公里，素有“黄山门户”之称，是黄山的主要生活服务基地和旅游接待基地。汤口42、属亚热带季风气候，四季分明，降水丰富，平均年降水 2057mm，黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告15夏秋季昼夜温差较大。山地小气候特点明显，冬冷夏凉。2009 年，全镇接待游客 120 万人次，占全区接待总量的 1/3，其中入境游客约占 10%，主要景点接待 91.7万人次，同比增长 24.6%。全镇农村经济总收入 4.02 亿元，农民人均纯收入达 5952 元，实现招商引资内资到位 1.2 亿元。各项经济指标均走在了全区前列。3.3.2 交通分析交通分析交通区位：黄山地处华东腹地，位于皖浙赣三省交界处，自古为“三省通衢”之地。目前到达黄山主要交通方式为公路、飞机、铁路、43、水路。黄山机场为国家一类航空口岸，现已开通首尔、台北 2 条境外航线。皖赣线贯通黄山市全境；北面有长江，上游地区可以乘坐江轮经水路来黄山。徽杭、合铜黄、黄塔（桃）和宣黄 4 条高速公路。黄山高铁新区位于黄山市中心城区屯溪区，这个依托京福高速铁路黄山站建的新区，也是京福、皖赣、黄杭 3 条高铁在黄山市的交会点和重要节点，可容纳 21万人创业与生活，是黄山市未来主城区的重要组成部分。图 3-2 交通区位图3.3.2 旅游资源旅游资源该地地块处于黄山风景区和徽文化旅游带之间，项目的建设将黄山风景区、太平湖风景区、城区各景点串成精品旅游线路。目前，黄山市旅游资源主要分为以山岳风光为主的自然旅游资源和以44、徽文化为主要表现形式的文化旅游资源。黄山温泉喷流不绝，似琼浆玉液，清澈如镜，与黄山的奇松、怪石、云海并称为黄山四黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告16绝。汤口镇距黄山温泉景区 2.5 千米，为黄山南大门，汤口因黄山风景区温泉古称汤泉而得名。作为区域独有的旅游特色，汤口温泉将作为一个设计母题在项目中贯穿始末。黄山市山川秀美，旅游资源密度之丰、品位之高、种类之全举世罕见，如以温泉、奇松、怪石、云海著称黄山景区、花山谜窟、道教圣地齐云山等。图 3-3 自然旅游资源景点图图 3-4 文化旅游资源景点图徽州文化类型丰富、数量巨大、质量优秀、底蕴深厚、保护完整、特色独特浓郁，包括徽州古45、建民居、祠堂、牌坊、砖雕、木雕等。3.3.4 温泉现状资源温泉现状资源项目内已勘测并挖掘温泉眼一枚，经鉴定为含氡、氟的重碳酸钠热矿泉。开发潜力大，可能有更高温度、更大水量的热矿泉。温泉水由地面雨水、江河水逾千米渗透到地下蓄积生成 65 年。水化学类型：HCO3-Na（碳酸氢钠苏打水）。碱性水（PH 值 8.76）。具有医疗价值的氡水（42.4 Bq/L，医疗价值浓度为 37 Bq/L）。具有医疗价值的氟水（4.55 mg/L，矿水命名标准 2.0 mg/L）。具有市场卖点的重碳酸钠（195 mg/L，温泉水标准 250 mg/L）。出水量 400t/d、水温 42适应项目开发的需求。黄山云海旅46、游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告17温泉旅游实质上是旅游者对温泉旅游文化的体验，温泉旅游的开发就是温泉沐浴文化的塑造。不同的地域有不同的背景文化和元素，不同的历史时段有不同的文化体现。中国温泉文化历史悠久，当温泉从贵族享受转为众化健康休闲产品时，温泉必须体现休闲、保健、养生等文化内涵。温泉旅游区应当在注重文化品位的前提下，让温泉与生态、观光游等产品嫁接起来，从此延长温泉游的产业链。目前黄山现有的温泉资源面临着慢慢枯绝，在黄山区南大门附近开发温泉资源，不仅可以继续发掘温泉资源，而且可以将资源优势转化为旅游优势，进行开发建设，将由观光型旅游逐渐转化为休闲旅游度假型。黄山温泉喷流不绝，似47、琼浆玉液，清澈如镜，与黄山的奇松、怪石、云海并称为黄山四绝。汤口镇距黄山温泉景区 2.5 千米，为黄山南大门，汤口因黄山风景区温泉古称汤泉而得名。本项目区可以利用该区的地热资源，可充分开发、挖掘更多的温泉资源，正因温泉的资源是十分宝贵的，也是本项目区独有的，在开发经营的同时，可以利用温泉的资源优势，经营温泉浴场、温泉 SPA 等系列项目。温泉的开发不仅可以吸引更多的游客，更直接的是带来更大的经济效益。3.3.5 项目地块优势项目地块优势本项目所在的汤口镇距黄山风景区南大门最近，是目前黄山南大门最后一块成规模建设用地。图 3-5 项目所在地块分析图图 3-6 项目所在地南大门区位图黄山云海旅游基48、础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告18本项目所在的汤口镇在黄山市镇区中距黄山风景区南大门最近从南门上黄山最有利于风景区内旅游环线的组织在汤口可以看到黄山轮廓线，住在汤口就是住在黄山风景区内处于黄山风景区和徽文化旅游带之间，不仅是黄山的门户，也是徽文化旅游的最佳推销舞台。3.3.6 项目建设单位优势项目建设单位优势集团已拥有全资和控股子公司二十余家，投资区域遍及安徽、江苏、江西、湖南、云南、东南亚等国家和地区。集团公司以旅游业为基础，先后在黄山、三清山、九华山、庐山、韶山等风景名胜区拥有 200 多家经营网点。黄山迎客松、连心锁等知名旅游景点的商业经营已十余年，与黄山旅游发展股份有限公司等49、上市公司结成长期战略合作伙伴关系。房地产业以黄山、南京为两个战略基地，已开发或正在开发的项目有十余个，作为一支地产新军，宇仁发展势头强劲。同时，集团积极响应安徽旅游发展“两山一湖”的战略，与太平湖管委会合作成立了黄山太平湖生态渔业股份有限公司，并持有股份公司百分之五十六的股份，重点打造太平湖渔业项目，计划在未来 3-5 年内，依托太平湖优良的自然资源，将太平湖的优质资产运作上市。目前，集团将黄山风景区、太平湖风景区、城区项目串成精品旅游线路，以黄山风光为背景，以森林生态为底色，以温泉文化为特色，以山地小镇为形态，融合观光与休闲度假体验的温泉文化主题的游憩度假地。现代徽文化特色与山地、森林、温泉50、资源高度融合的高品质休闲目的地。中国黄山旅游线路上品质最高的主题化休闲度假地。打造中国最美、形态最丰富的山地森林温泉。项目以齿条火车为主要动线串联整个温泉区。火车起始站在汤疗馆西侧位置。沿途共设置 5 个车站。爬山坡、过景桥、穿隧道沿途欣赏美景。将山地溪流、温泉溪流、森林温泉与汤池结合，形成线型与面型的汤池，打造沿着山地而下，倾泻而成的温泉潭水。自下而上，汤池等级从大众到私密，底层为规模化的大众温泉池，山上为私密的高端温泉池。山上为充分尊重自然环境形成的流水温泉，山下以“森林”为主题，营造具有生态氛围的温泉园林。项目的建设光大了黄山四绝之一的温泉产业，促进黄山旅游转型升级。为集团开拓旅游市场增51、强竞争优势。3.3.7 项目得到当地政府及有关部门的大力支持项目得到当地政府及有关部门的大力支持本项目已经进入安徽省“861”项目库，是安徽省“861”计划重点项目之一，项目得到了当地政府的大力支持，根据黄山区委、区政府的总体工作部署，项目在各领导的支持和协调下，各项工作按计划有序进行，并且已经取得了一定的进展。有关部门在土地收储、交通通讯、给排水、供电等基础设施建设方面提供了大力支持。3.3.8 符合国家的产业政策符合国家的产业政策黄山市鼓励发展旅游休闲度假产业，同时，根据国家发展和改革委员会第 40 号令产业结构调整指导目录（2011 年本）（2013 年修正），本项目为其中的第一类，属于52、鼓励类投资建设的项目，因而符合国家的产业政策。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告19第四章项目市场分析与预测第四章项目市场分析与预测4.1 旅游市场分析旅游市场分析4.1.1 国内旅游市场分析1、国内旅游市场及发展前景世界上最大的产业就是旅游业，在发达国家，人们用于旅游上的消费是收入的三分之一，21 世纪更是世界旅游业高速发展的世纪，尤其是发展中国家，由于科技和工业相对落后，都将旅游业摆在优先发展的地位。我国为了鼓励旅游，拉大内需，刺激经济发展，从双休日制度的实施，到如今的三个黄金周，再到即将实行的带薪年休假制。可以预见不久的将来假日里，火车、汽车、飞机风驰电掣地搬运人口，53、一个和世界经济接轨的旅游经济潮已经形成，因此，各地都在把握旅游业的无限商机，具有战略眼光的企业家也都把眼光投向到旅游产业上来，这是时代的必然。2、安徽省旅游市场分析安徽省是旅游资源大省。改革开放以来，安徽省旅游业有了长足进步。从旅游总收入占安徽的比例显示，安徽旅游业已经成为一个初具规模的综合性行业，成为最具活力、最有潜力的成长型产业之一。旅游经济的覆盖面已经达到大多数县（市），旅游业对各有关行业的关联带动作用明显地发挥出来。据统计，全省 16 个市累计接待游客 1,923.69 万人次，同比增长 10.75%；旅游收入达到 71.29 亿元，同比增长 11.6%。其中，过夜旅游者 319.9054、 万人次，一日游游客 1923.69 万人次。接待人数和旅游收入均创小长假新高。全省有 7 个市接待游客突破百万人次，比去年增加 3 个；有 6 个市旅游总收入突破 5 亿元，比去年增加 1 个。全省 68 家重点监测景区共计接待游客 240.81 万人次，同比增长 0.06%；门票收入 1.06 亿元，同比下降 5.16%。接待人数超过 5 万的有黄山、九华山、天柱山、八里河、芜湖方特等 13 个景区。门票收入超过百万元的有芜湖方特、黄山、九华山、天柱山、阜阳八里河、天堂寨、丫山花海等 22 个景区。由此可见，安徽省旅游市场发展迅速，空间广阔。4.1.2 黄山市旅游市场分析1、旅游规模分析255、0 年来，黄山人民牢牢把握市情特点，充分发挥比较优势，坚持不懈的打好黄山牌，做好徽文章，历经改革开放之初“以旅游为龙头、带动农工商协调发展”的城市发展战略，到实施黄山旅游“二次创业”、奋力建设“全国最美、山区最富、生态最佳”地方之一的目标，再到掀起黄山旅游发展第三次高潮，把黄山风景区打造成全国综合竞争力最强的自然景区，把黄山市建设成为全国同类旅游城市综合竞争力最强的城市之一的新目标，实现旅游业一次又一次腾飞，旅游业已经发展成为第一大支柱产业和增势最强劲的产业，以旅游业为主的第三产业提供的收入占全市财政收入的近一半。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告20表 4-1黄山市旅游经56、济统计资料年份年份旅游人数旅游人数(万人次万人次)比上年增长比上年增长旅游收入（亿元）旅游收入（亿元）比上年增长比上年增长入境入境国内国内合计合计200987.712034.812122.5218.28168.1519.342010105.032439.692544.7219.90202.1420.212011131.22923.13054.419.81252.5824.952012159.863258.823418.6811.49290.2214.902013160.593572.003732.599.61314.548.382014177.003988.004165.0011.65354.57、0012.55旅游产业稳步发展，据市旅游部门统计。2014 年黄山市共接待游客 4165 万人次，同比增长 12%；接待入境游客 177 万人次，同比增长 11.65%；实现旅游总收入 354 亿元，同比增长 13%；创汇 5.43 亿美元，同比增长 12.55%。图 4-1 2009-2014 年旅游入境人数分析图图 4-22009-2014 年旅游收入分析图黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告21图 4-32009-2014 年旅游人数及收入增长率对比分析图2、旅游时间分布黄山旅游旺季是 4-10 月，旺季旅游人数达到全年旅游总人数的 70%，其中 5 月和 10 月受长58、假影响旅游人数到达峰值，而 7、8、9 月为学生暑期，迎来旅游小高峰图 4-4 黄山市客流量月分布图黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告223、旅游消费构成分析游客在黄山游、购、住三项花费占的比重大，行、吃、娱三项花费低，尤其是娱乐占的比例太低，难以提高游客在黄山的总体消费水。图 4-5 旅游消费构成分析图4、出游目的分析黄山市以观光游览为主，休闲度假功能开发不足，值得深入，使黄山市由观光型向度假型进而向养居型旅游目的地转变。图 4-6 出行目的分析图黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告235、客源现状分析（1）国内客源地分布上，长三角地区游客为客源主体，由59、地理交通、客源地的经济发展水平及南北方文化差异等因素造成。国内客源市场份额位居前 5 位的分别是安徽、上海、江苏、浙江、广东，其中江浙沪市场游客占 48.64%，包括安徽在内的泛长三角地区游客占 69.16%旅游产业稳步发展，据市旅游部门统计。图 4-72014 年黄山市国内主要客源地分布（2）入境客源地分布上，韩国、台湾游客为主要客源，由地理交通、客源地的经济发展水平等因素造成。在海外市场上，韩国游客接待量位列第一，占总量的 27.52%，是海外游客的主要来源；其次是台湾、香港、美国、日本、法国和新加坡等。图 4-82014 年黄山市入境主要客源地分布黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目60、可行性研究报告246、客源地分布分析黄山市国内旅游客源重点区域（长三角、珠三角、北京大都市圈三个区域）以及目标市场的选择表 4-2 客源地分布情况重点区域主要特征市场发展方向目标市场长三角与黄山距离近，景点门票在出游费用中占了很大比例；对黄山的产品比较了解；近程出游方式日趋多样化；对住宿和餐饮要求较高；出游常伴随着商务会议进行。“老产品，新主题”；开发休闲、生态、养生、自驾车游线等新产品；提高餐饮业和住宿业的服务质量；降低景点门票的费用以降低总体费用；提高会议设施的接待能力。大学生市场白领市场银发市场家庭市场商务会议市场自助游市场特殊兴趣市场珠三角以白领阶层为主；单位团队和奖励旅游市场潜力大；61、交通方式以航空为主，费用高，班次少；餐饮要求高，偏好清淡；徽商文化有一定吸引力；仍以观光为主，但娱乐购物要求较高。保持观光产品的吸引力；提高餐饮业的服务质量，开发“新徽菜”力推黄山冬游产品，弥补淡旺季差异；降低航空费用；增强产品的可参与性和娱乐性。大学生市场白领市场商务会议市场单位团队市场生态徒步市场特殊兴趣市场北京大都市圈出游集中在 5-10 月，暑假期间出现最高峰；单位组织的奖励性旅游和商务会议占有一定的份额；以观光为主；对历史遗存的景点和生态型景点比较感兴趣；交通方式以航空为主，费用高，班次少。在暑假出游高峰前进行宣传促销；保持观光产品的吸引力；开发独具特色的奖励旅游产品；丰富文化旅游产62、品内涵；降低航空费用；提高会议设施的接待能力。修学市场银发市场商务会议市场单位员工市场奖励旅游市场自助游市场特殊兴趣市场4.2 黄山市酒店业分析黄山市酒店业分析4.2.1 黄山市星级酒店情况概述黄山市星级酒店情况概述1、黄山市酒店业情况黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告25截止到 2014 年 12 月，黄山市共有星级酒店 86 家，其中二星级酒店 21 家，三星级酒店 35 家，四星级酒店 26 家，五星级酒店 4 家。客房数总共有 10364 间，二星级酒店和三星级酒店客房数总共有 5137 间，四星级酒店客房数 3765 间，五星级酒店客房数 1444 间。表 4-363、 黄山星级酒店供应情况2.黄山市星级酒店房间供应情况图 4-9 黄山市高级酒店客房数供应数量情况图4.2.2 黄山市高星级酒店片区调研黄山市高星级酒店片区调研本次高星级酒店调查根据酒店具体位置可以把 30 家高星级酒店划分为中心城区，太平湖景区，黄山风景区，齐云山风景区四个片区，其中黄山风景区 9 家四星级酒店，太平湖风景区 2 家，四五星级酒店各 1 家。齐云山风景区 2 家，为四星级酒店，中心城区 13 家高星级酒店，其中五星级 3 家。四星级 10 家。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告26图 4-10 酒店分布图4.2.3 酒店客源结构酒店客源结构酒店的客源主要是来64、自于旅行社的团队，占到 60%左右。通过网络订房的散客占到 15%左右，近两年黄山市的几条高速公路的开通，以自驾车的为方式的旅游有很大的提高，能占到 25%左右。图 4-11 酒店客源结构分析黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告274.2.4 出租率出租率酒店最高出租率为 90%，最低出租率为 20%-30%平均出租率为 60-70%左右。图 4-12 酒店出租率分析4.2.5 酒店供需水平预测酒店供需水平预测表 4-3 竞争酒店市场供给与需求水平预测，2020-2027 年年份数量变化率数量变化率住宿率202093962%61018%50%202195832%64676%565、2%202297752%67264%55%202399712%69273%60%2024101702%69971%65%2025103732%70671%65%2026103730%70670%70%2027103730%70670%70%年均复合增长率（2020-2027）9%11%5%备注：2015 年数据基于各竞争酒店截止目前的业绩而得。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告28如上表示，供给持续增长，且需求也强劲带动，增长速度甚至超过了供给的增速。注主要是因为高铁的开通、国际品牌酒店的开业以及黄山市场将出现高水准的住宿产品。下表汇总了对本项目酒店的客房住宿平均价格、以及66、平均每个房间收益率的预测。表 4-4 酒店住宿率、平均房价和平均房间收益水平，2020-2027 年年份客房住宿率平均房价（元）平均价格（元）平均房间收益202045%888998385202150%9681085486202255%10561086597202360%11511128618202465%12201208725202570%13981428778202670%14881428808202770%14881520821酒店从 2020 年2027 年间的息、税前收益（未计利息、税收、折旧和摊销前利益）4.2.6 价格定位价格定位（1）酒店入住率在国际上通常把 65%作为平均的盈亏67、平衡点，在国内由于人力成本较低，盈亏平衡点在 50-60%之间。一般来说宾馆饭店最佳出租率在 75-80%之间，极限出租率在 85%，全年的平均出租率达到 85%，就意味着旺季一定会超过 100%，在一定意义上超过 85%的出租率饭店就是破坏性经营。另一方面出租率过高，就反映可能是平均房价太低。据查询，2010 年全国五星级酒店的客房出租率为 76.6%，黄山周边地区上海为 87.5%，浙江 81.3%，江苏 78.1%，黄山市第一家五星级酒店高尔夫酒店为 70%。为了使本项目的经济效益测算合理谨慎，降低投资风险，拟定本项目的平均客房出租率为 65%。（2）客房价格参照周边地区和黄山现有的五星68、级酒店的价格，综合考虑酒店的经营成本、借款偿还与投资回报，温泉客房平均价格按 688 元/晚计，汤屋房价平均价格按 1488元/晚计，汤宫平均价格按 2288 元/晚计。（3）温泉中心价格参照周边地区和黄山现有的温泉 SPA 的价格，综合考虑的经营成本、借款偿还与投资回报，温泉 SPA 票价按 200 元/张计。4.3 黄山房地产市场分析黄山房地产市场分析黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告292015 年 1-7 月，黄山市商品房销售额 36.16 亿元，同比增长 8.39%，其中商品住宅销售额 28.65 亿元，同比增长 12.49%。市中心城区商品房销售额 15.82 69、亿元，同比增长 30.64%，其中商品住宅 11.74 亿元，同比增长 36.67%。在销售套数和面积方面：全市商品房销售 8732 套，84.7 万平方米，比去年同期的 7408 套、72.6 万平方米分别增长 17.76%、16.67%.其中中心城区商品房销售3219 套、31.22 万平方米，比去年同期的 2251 套、22.06 万平方米分别增长 42.98%、42.52%。2、商品房销售情况全市销售商品房 84.7 万平方米，中心城区 31.22 万平方米。表 4-5：黄山市 2015 年 1-7 月份商品房销售面积3、商品房销售额2015 年 1-7 月，全市房地产销售 36.1670、 亿元；市中心城区商品房销售额 15.82 亿元。均有一定幅度的增长。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告30表 4-6：黄山市 2015 年 1-7 月份商品房销售额4、商品房价格情况商品住房：2015 年 1-7 月，全市 4266 元/m2，同比增长 3.66%；中心城区 5626 元/m2，同比增长 6.15%。商业店铺：2015 年 1-7 月，全市商业店铺销售均价为 9897 元/m2，同比增长 22.13%；中心城区 21898 元/m2，同比增长 163.45%。表 4-7：黄山市 2015 年 1-7 月份商品住房平均价格黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇71、项目可行性研究报告31表 4-8：黄山市 2015 年 1-7 月份商铺平均价格二、近期市场运行情况从整个黄山楼市来看，2015 年伊始，楼市整体呈现相对缓和而平稳的上升态势。表 4-9：黄山市 2015 年 1-7 月份商品住房成交套数黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告32从目前黄山市在售的物业类型来看，绝大部分是小高层、高层，均价 4800-5400 元/。精装均价 8000-12000 元/，商铺均价 18000-26000 元/。从成交均价来看，整个黄山楼市的均价较为平稳，年初随着春节“返乡潮”引起的购房热导致整体均价略有上涨，前 7 个月全市商品房销售套数和面颊增72、幅较大，主要是我市出台的住房补贴以及公积金贷款政策放宽的刺激作用。随着市房管局、财政局等 8 个部门关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见的实施，“购房补贴”政策延续到年底，市场成交量有望保持回暖趋势。4.4 市场发展趋势及预测市场发展趋势及预测一、政策环境近年来国家对房地产调控政策取向从紧，抑制投资投机性需求。一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，通过督查等方式确保政策落实到位，这与我们项目所定位的高品质、低价格的普通商品房不谋而合。2、新国五条对房地产市场的影响近期73、国务院发布的房地产新国五条明确了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等五个方面的政策措施，并强调加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。新国五条政策中对二手房转让征收 20%的个人所得税，引起市场的强烈反响，但对房价不高，泡沫很少的黄山房地产市场影响很小，并对一手房市场的刚性需求有一定刺激作用。同时，我们的项目一贯秉承“好房子、低价格；造老百姓买的起的花园洋房”的经营理念，适应目前市场的刚性需求，也符合国家对房地产的相关政策。二、市场发展趋势分析1、黄山房地产处于快速发展时期，政府支持力度、投资力度大，市场运行环74、境良好。随着城镇化建设速度加快，预计购房刚性需求将逐年回升。2、目前，中心城区房价不高，走势平稳。黄山房地产抗政策风险能力远强于一线城市，并将一定程度上受益于一线城市限购后的投资资金。3、随着机场、高铁、高速等建设，已形成了快捷立体交通网络，成为皖南山区的交通枢纽，大大缩短京津环渤海区域、长三角地区、合肥经济圈之间的距离。黄山作为国际旅游城市，具有无与伦比的自然环境，将吸引周边大中城市众多客户来黄山安居、投资置业。4、项目具有巨大的品牌、地段、规划、景观、建筑等一系列优势，并将被打造成为黄山低容积率的大型花园式社区，力争成为黄山城市建设的领跑者。综上所述，本项目处于黄山市房地产发展的健康发展期75、，市场前景看好，是黄山市发展的必然趋势。4.5 项目经营策略项目经营策略4.5.1 目标市场目标市场以黄山现有的旅游市场为依托，以外地过夜游客为主；客户群主要来自团队游客，以及自驾游群体；客户群需求：趣味性强、体验丰富、具有娱乐性、多功能；温泉趋势：经常性消费，逐渐生活化、时尚化、多样化。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告334.5.2 项目主要业务项目主要业务以黄山风光为背景，以森林生态为底色，以温泉文化为特色，以山地小镇为形态，打造具有东西方文化融合和不断创新发展的特征，包括温泉旅游、度假疗养、商务接待、休闲娱乐、水疗 SPA、膳食调养、心理调摄、推拿按摩、睡眠调整、运76、动健身等功能内容。4.5.3 基本接待规模预测基本接待规模预测平日日均游客接待量 750 人次，周末游客接待量 3750 人次；预计全年适宜接待 39.5 周，约 276 天，含两个黄金周；预计全年接待游客总量约 30 万人次，最大容量约 50 万人次。运营方式：独立收费，以门票收入来平衡投资和日常运营。旅行社与自驾游客并重，并逐渐以自驾游客为主要群体。4.5.4 产品销售定价产品销售定价产品定价“黄山汤口镇温泉小镇”的销售价格采用“低价高走”的走势，以达到聚集人气的主要目的。同时为商业部分提供的消费的保障。结合本项目的优势，根据附近竞争对手的定价情况，本项目产品基准价见下表。表 4-10产品77、销售定价方案表单位:元/类型温泉公寓住宅温泉小镇商铺汤院车位均价11000 元/m222000/m226000/m270000 元/个4.5.5 项目营销策划项目营销策划“黄山汤口镇温泉小镇”整体的营销策划思路如下：1、用宣传声势赢得关注；2、用实地景观打动客户；3、用建筑品质打造口碑；4、用满意物管取信业主；5、用实力信誉占领市场。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告34第五章工程设计方案第五章工程设计方案5.1 设计原则设计原则本项目设计的指导思想是：坚持统一规划、分步实施、突出重点、科学管理、技术领先、永续利用的工作方针，同时在总体规划设计上遵循以下几点原则：1.项目建78、设必须科学化、规范化、标准化，以实际需求为依据，坚持高起点，保证各项设施及系统规划的先进性，以及在国内同行业中的领先地位。2.坚持实用、可靠、先进、经济、指导性、创新性、系统性、可操作性强。3.坚持近、远期结合的原则，充分考虑近期建设的可能性和远期改造的可行性，既要解决目前急需解决的问题，又不影响项目的整体布局。4.坚持可持续发展的原则，充分考虑到当前的实际需求与未来潜在需求的矛盾，兼顾今后一段时间的发展需要。5.环保、安全、卫生和消防等方面应符合国家和地方有关法律及规范。6.坚持统筹规划，搞好配套建设的原则。按照“全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，实行统一规划、统一配79、套、分期实施。道路、给排水、供气、供热、供电、通信、有线电视、绿化、照明等基础设施同步建设。5.2 规划设计规划设计5.2.1 功能结构设计功能结构设计地块西南部沿浮西河一侧布置山麓温泉小镇商业核心区，根据地形设置四级台地消化场地高差，内部通过小尺度的建筑围合成亲切尺度的小镇街区，沿街道拾级而上，步移景异，打造地道的山麓小镇感受。方案通过设置多个风格迥异、大小不一的广场形成街道的主要景观节点，融入温泉、花街、徽派建筑符号等元素，沿浮西河畔设置风情水街，与滨河景观带共同构成一幅风景优美、亲切自然的山麓小镇画卷。用地东南侧，结合山地景观设置度假酒店公寓，酒店与公寓为点式布局，提供更多空间给山林，尽80、享 360 度景观视野。山林地区，方案因地制宜，充分利用温泉资源与山地景观，打造复合型森林温泉度假目的地。酒店区西侧利用台地，设计汤馆 SPA 中心，一览山下景观。山北麓依次设置水乐区、汤院区、汤宫区、养生馆区、汤屋区、spa 木屋区、野溪温泉区等。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告35沿浮河效果图黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告36项目整体效果图5.2.2 交通及竖向系统交通及竖向系统结合 205 国道、浮西路和周边高差环境，项目对整体道路做了精心的规划设计，针对主要建筑的入口设置适宜的标高，对内部道路划分了主要车行道、次要车黄山云海旅游基础设施黄山81、汤口温泉小镇项目可行性研究报告37行道和步行路三个层级，并融入齿条小火车流线，加强立体空间联系，把各个功能区串联为一个有机的整体。小镇商业街主入口与中心广场平进，加强导入感，内街分为四个台地逐级升高；酒店与 SPA 中心位于北侧山脚下，酒店入口位于负一层，大堂两层通高，将人流从山脚下运送至酒店上部客房；公寓沿东南侧盘山而上，在顶部设置广场作为公寓的入口，酒店与公寓内部裙房功能共享，外部交通保持独立。5.2.3 景观系统景观系统项目充分利用不同高差合理布置景观，将小尺度的街区与形态各异的广场，结合跌水、观景平台有机融合为一体，建筑与景观之间相互渗透，营造浓郁的山麓小镇风貌。5.3 建筑设计建筑设82、计5.3.1 设计依据设计依据1.民用建筑设计通则（GB50352-2005）；2.城市工程管线综合规划规范（GBJ502801-98）；3.房屋建筑制图统一标准（GB/T50001-2010）；4.总图制图标准（GB/T50103-2010）；5.工程建设标准强制性条文(房屋建筑部分 2009 版)；6.建筑设计防火规范（GB50016-2006）；7.外墙外保温工程技术规范（JGJ144-2004、J408-2005）；8.公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；9.民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2001）2006 年版；10.建设方提供的地形图、建筑红线图；83、11.黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇修建性详细规划；12.施工现场实地勘察了解的情况资料；13.国家颁布的有关设计技术规范、规定。5.3.2 建筑设计建筑设计项目在继承和发扬当地原有特征的基础上，注入现代元素，在吸取传统建筑的精华，体现当地特色的同时，充分将现代建筑符号与传统建筑元素相结合，并采用现代化的设施，完善的设备，为黄山汤口镇子打造一处高水准的集零售、餐饮、休闲、娱乐、康体、居住为一体的黄山山麓温泉小镇。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告381、山麓温泉小镇、山麓温泉小镇项目对目前世界上比较著名的温泉小镇案例做了详细分析研究，确定了亲切尺度的街巷、喷泉花街、圆84、形广场与钟塔四个温泉小镇的设计母题，方案中设计了入口门楼、中心广场、钟塔地标、以及滨水风情街、黄山老街、温泉花街三条风格迥异的内部街巷。形成三点三轴的规划布局，景观广场结合由东南向西北逐级升高的漫步走道，打造了一处风格特征鲜明的旅游目的地。作为主要的餐饮购物休闲驿站，山麓温泉小镇内部设置多处特色景点：东南侧 205 国道处设置入口广场，道路两侧景观风格整体设计，设置入口门楼、旗阵、广告指示牌逐步导引入人流，输送至内部中心广场，中心广场设置钟塔制高点，统领全局，形成核心景观。由中心广场延伸出温泉花街、浮西河滨水风情街、黄山老街、SPA 与酒店入口广场，各处景观均能够便捷到达，同时引入环绕景区的小85、火车，在钟塔区域设置温泉小镇站，形成立体化的商业流线。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告39温泉小镇效果图2、山地度假酒店与公寓、山地度假酒店与公寓通过对基地高差的深入研究，方案力求打造具有山地特色的度假酒店与公寓。酒店与公寓采用点式布局，力求尽量少占用山体绿地，将更多的空间留给环境，方案积极顺应山体的走势、通过不同的建筑高度与山势形成和谐的天际线，建筑造型与山体交相呼应，互为景观。立面上采用横向线条为主建筑符号，顺应等高线，通过不同高度的平台自然地与山体相连，塔楼屋顶采用退台的形式，为居住空间创造绝佳的景观视野。游客黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告486、0漫步于酒店与公寓的各个平台，使其具有融于自然，与山林共生，步移景异的感受。方案通过以上三种设计手法使得酒店与公寓有机融入山体环境之中，符合“天人合一”的传统建筑环境关系，创造了隐居山林、与自然共生的特色人居风尚。度假公寓效果图3、温泉公园、温泉公园公园以自然、生态、人性、野奢为主导思想。努力打造国内一流的山地森林温泉休闲度假目的地。温泉公园主要功能分区有汤馆、野溪温泉区、SPA 木屋区、黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告41汤屋区、汤院区、汤馆和养生馆。这里对其进行分别说明。（1）汤馆汤馆主要由汤疗馆和温泉中心组成。汤疗馆有室内外汤疗池、休息室、棋牌室等。它是整个温泉小镇87、最特别的建筑，将会是汤口镇的一颗明珠。温泉中心主要有接待、泳衣售卖、更衣、冲淋、休息、简餐、按摩、SPA、香薰、足浴等功能。汤馆效果图黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告42（2）野溪温泉区主要由水乐区、野溪温泉区、花田浴区、高台温泉区组成。水乐区，充分利用山地地形高差，在温泉公园入口处布置有热身大泡池、儿童水寨、冲浪池、趣味滑道、美食吧等。温泉区整体效果图黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告43森林温泉效果图野溪温泉区，布置在水乐区西侧溪谷地带，利用自然谷地稍加改造溪流、打造自然、野趣、富含负离子、与大自然亲密接触的温泉景观。花田浴区，位于水乐区东侧。利用88、坡地顺着地形修整为梯田，种植各种花卉、或者茶树。点缀仿草垛的构筑物。泡浴其中，享受阳光、花海、芳香、情趣。高台温泉区，位于水乐区北侧。地势较高，利用高地势设计抬高于或木平台、或岩石堆的温泉，此区域设置 茶吧。边泡浴边享受登高望进的乐趣，或者钻进茶吧边喝茶边欣赏美景。此区域设置有电扶梯和登山石阶，满足不同消费者需求。（3）SPA 木屋区位于野溪温泉的北侧，地势较高，12 座木屋通过木栈道或石阶串联藏匿于森林中。有专门的齿条火车站和独立的出入口，亦可直接进入温泉公园区。尊享私密、野奢。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告44SPA 木屋区（4）汤屋区位于整个项目用地西侧，较高地势89、，分组布置于森林。每一组都极具好的观景视线，私密、情趣。汤屋效果图黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告45（5）汤院区位于项目东侧，地势较高，阳坡，采光、视线极好。有专门齿条火车站和独立出入口、公共景观区、可直接进入温泉公园。布置有 14 栋标准户型和两栋超豪华户型。满足不同消费人群。尊享私密、野奢。汤院区效果图（6）汤宫位于基地最高处，采光、视线极佳。置身于内，有居高临下，一览众山小的感觉。主要功能有温泉 SPA、红酒屋、雪茄屋、书房、美体美容房、小型宴会厅（多功能的）、MINI 影院、客房、泳池、观景台等。与用齿条火车站，利用垂直电梯通过独立隧道出入。极具神秘、私密、奢华90、。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告46汤宫效果图（7）养生馆位于汤宫西侧，主要功能有经络养生、健府保养、香熏 SPA、美容美体、辟谷养生、按摩养生，中医预防养生，减压放松等。有独立出入口，生态、健康。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告47养生馆效果图（8）交通流线本案以齿条火车为主要动线串联整个温泉区。火车起始站在汤疗馆西侧位置。沿途共设置 5 个车站。爬山坡、过景桥、穿隧道沿途欣赏美景。温泉公园内部以步行登山道为主，以电扶梯为辅。SPA 木屋区、汤屋区、汤院区及养生馆主要以齿条火车送达各区，区域内部以木栈道、石阶为主。汤宫设有与用齿条火车站及与黄山云91、海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告48用隧道，主要通过垂直电梯出入。黄山云海温泉小镇的建设秉承地域传统的文脉，融入新时代的特色与风情，建成后将成为黄山旅游区的新亮点，促进汤口镇由观光型旅游旅客集散地向度假型养生型旅游目的地的转变，丰富了汤口商业发展层级，辐射了周边旅游景点，带动城镇整体的发展。4、建筑规划、建筑规划本项目位于黄山区汤口镇寨西组团，地形变化丰富，北部为黄山南麓山体，西南部紧邻汤口镇，地形趋于平缓，最高点与最低点高差 130 余米。项目地块总用地约 122737 平方米，总建筑面积约 146000 平方米，地上总建筑面积约 116000 平方米，地下建筑面积约 30092、00 平方米。本建筑工程主要包括：3 栋温泉公寓，建筑层数分别为 21 层，16 层，12 层，标准层高均为 3m，其中 21 层和 16 层公寓下面设有 3 层地下室，12 层公寓下无地下室；1 栋温泉酒店，建筑层数为 13 层，标准层高均为 3m，下面有 3 层地下室；温泉主题公园包含多栋 4 层以下的多层建筑，层高为 33.6m，大部分单体无地下室，少量建筑下面有 1 层地下室；商业建筑包含多栋 5 层以下的多层建筑，建筑高度均在 24m 以下，下面有 1 层地下室。5.4 结构设计结构设计5.4.1 设计依据设计依据本项目结构设计主要依据国家和上海现行规范、规程，具体如下：工程结构可靠93、性设计统一标准GB501532008建筑抗震设防分类标准GB 50223-2008建筑地基基础设计规范GB 50007-2011建筑桩基设计规范JGJ94-2008高层建筑筏形与箱形基础技术规范JGJ6-2011地下工程防水技术规范GB501082008建筑结构荷载规范GB 50009-2012混凝土结构设计规范GB 50010-2010钢结构设计规范GB 50017-2003建筑抗震设计规范GB 50011-2010高层建筑混凝土结构技术规程JGJ 3-2010黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告49建筑设计防火规范GB 50016-2006高层民用建筑设计防火规范GB 594、0045-95（2005 年版）其他应遵循的国家、地方规范建设方提供的本工程设计任务书黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇修建性详细规划建筑专业提供的方案设计图纸及其他专业提供的有关资料。5.4.2 设计荷载设计荷载屋面及楼面主要均布活荷载标准值（单位：kN/m2）：上人屋面/非上人屋面2.0/0.5疏散楼梯、前室3.5商业3.5公寓、办公室2.0公共走廊、门厅、一般楼梯2.5/3.5多功能厅、活动用房3.5卫生间、阳台2.5普通储藏室5.0健身房、厨房4.0餐厅，娱乐室2.5普通电梯机房7.0水泵房、变配电房、发电机房10.0屋顶花园3.0（覆土另计）消防车荷载35停车库4.05.4.3 风95、荷载取值风荷载取值按国家标准建筑结构荷载规范GB 50009-2012基本风压：0.70kN/m2(重现期 50 年)黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告50地面粗糙度：B 类风载体型系数：暂取 1.4风压高度变化系数z 及风振系数z 按规范取用。5.4.4 雪荷载取值雪荷载取值按国家标准建筑结构荷载规范GB 50009-2012基本雪压：0.45kN/m2(重现期 50 年)；雪荷载准永久值系数分区：类5.4.5 设计标准设计标准建筑结构安全等级：二级（结构重要系数为 1.0）建筑结构抗震设防类别：标准设防类结构设计基准期：50 年结构设计使用年限：50 年地基基础安全等级96、：二级地基基础设计等级：甲级地下室的防水混凝土设计抗渗等级：P85.4.6 抗震设防抗震设防按国家标准建筑抗震设计规范GB 50011-2010抗震设防烈度：6 度基本地震加速度：0.05g设计地震分组：第一组水平地震影响系数：0.04（多遇地震），0.28（罕遇地震）场地类别：待定5.4.7 上部结构上部结构本工程结构设计原则是在满足建筑使用功能和空间造型的基础上，结合本专业特点做到安全适用、技术先进、经济合理、便于施工。本项目包括多栋 5 层以下黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告51的多层建筑、4 栋 12 层至 21 层的 A 级高度的高层建筑。结构体系将根据建筑平面97、布局选用，多层建筑拟采用框架结构，高层建筑拟采用框架剪力墙结构或框架核心筒结构，楼屋面采用钢筋混凝土梁板体系。各单体抗震等级将根据各单体实际情况确定。结构布置上，将根据建筑的平面布置和功能要求，尽量均匀布置竖向抗侧力构件，使结构体系有适当的刚度和强度，在水平力、竖向力的作用下有良好的性能，同时兼顾经济合理，梁的布置充分考虑房间的使用功能。在结构设计中考虑以下内容：有明确的计算简图和合理的传力途径。避免因局部结构或构件破坏而导致整个结构丧失承担水平及竖向荷载的能力。有必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。对可能出现的薄弱部位，如错层、楼梯间等将采取加厚板厚等措施，增加整体刚度。598、.4.8 地下室与基础地下室与基础本工程三栋高层和部分多层带有地下室，地下室顶板作为上部单体结构的嵌固端，该顶板采用混凝土梁板体系。同时，还将在地下室约束、顶板布置、顶板上下刚度、顶板配筋要求和室内外高差处理等方面满足规范要求。对带有地下室的建筑单体，将对其基础进行抗压设计，同时按照抗浮设防水位进行抗浮验算。无地下室的单体，不存在抗浮的问题，将对基础进行抗压设计。目前尚未进行地质勘探，基础选型待定。5.4.9 主要结构材料主要结构材料1、混凝土剪力墙、柱：C30C60梁、板 C30C35地下室外墙、基础底板等C30C35 防水混凝土，抗渗等级 P8基础垫层：C152、填充墙外墙：混凝土小型空心99、砌块内墙：加气混凝土小砌块，轻钢龙骨内隔墙3、钢筋采用普通热轧钢筋 HRB400。4、钢材Q345B，Q235B，焊条型号应满足相关规范的要求，钢结构用钢材采用适当的防腐防锈处理。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告52黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告53第六章公用辅助工程第六章公用辅助工程6.1 给排水设计给排水设计6.1.1 设计依据设计依据1.建筑给水排水设计规范（GBJ50015-2009）；2.建筑设计防火规范（GB500162006）；3.室外给水设计规范（GB50013-2006）；4.室外排水设计规范（GB50014-2006）；5.建筑100、灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；6.民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）；7.建设单位提供的设计任务书；8.建筑专业提供的方案平、剖面图；9.其它设备专业提供的有关设备工艺资料和要求；10.黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇修建性详细规划；11.国内现行的有关设计规范、规程、规定、标准等。6.1.2 设计范围设计范围本专业主要负责基地内建筑物室内外给排水系统，消防系统及灭火器配置的设计与配合。6.1.3 给水系统给水系统1、水源及计量：给水拟取自基地周围道路上的一路市政自来水管网，在接入基地处设总水表计量。2、用水量标准：公寓：200 L/人天；酒店：300 L/101、人天；商业:6 L/人m2给水的水质应符合生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）的规定，用水量按建筑给水排水设计规范（GBJ50015-2009）进行估算。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告54表 5-1 用水量预测表用水类别用水标准用水单位使用时间变化系数最高日用水量（T/d）五星酒店300L/人d400 人12h2120SPA200L/人d500 人12h2100温泉中心500L/人d300 人8h2150景观绿化1.0L/d95735 4h1.595.74地下车车库2L/d30000 4h160未预见水量日最高用水量的 10%52.574合 计578.31经测算102、，全年用水量为 21.11 万吨。3、给水系统：本地块最高日用水量为 578m3/d.本工程因地势坡度较大,故市政给水管网经加压泵房加压至最高点的生活水箱.然后由生活水箱供给各用户.室外绿化浇洒用水、道路冲洗用水等利用中水来供水。超过 0.35 MPa 的给水支管设支管减压设施6.1.4 热水系统热水系统1.热水系统：生活用热水采用温泉水。2.温泉系统由厂家设计.6.1.5 排水系统排水系统1、室内生活污废水排水采用污、废合流，高层建筑设有主通气立管、环形通气管。地下室排水采用潜污泵提升后排出。2、室外排水采用雨、污分流。污废水汇总后经过化粪池处理后排至市政污水管网，雨水部分接入市政雨水管网和103、河流。餐饮废水经过隔油池处理后排入市政污水管网。部分温泉水排水汇到中水处理站，经处理后用于绿化用水。3、室内雨水设计按重现期 10 年考虑。室外雨水设计重现期按 3 年计。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告556.1.6 消防系统消防系统1、消防水源：消防水源拟取基地周围市政自来水管。在山上最高点设置 864m3消防水池，供室内外消火栓和喷淋使用。2、室外消火栓消防系统：消防用水量为 30 L/s。采用常高压系统,由山上的消防水池供给.3、室内消火栓消防系统：高层公寓、酒店、商业等设置消火栓系统.消防用水量为 40 L/s。室内消火栓消防采用常高压系统。整个系统按消火栓栓口104、静压不大于 0.8MPa 的原则，用减压阀分区。其中十层以下为低区。十层及十层以上为高区。系统中栓口动压大于 0.5MPa 处设孔板减压。根据建筑平面布局，在每层适当位置设单出口消火栓箱若干（消防箱内均设有消防软管卷盘），保证两股充实水柱同时到达室内任意部位。4、自动喷水灭火系统：高层公寓、酒店、商业等设置消火栓系统.自动喷水灭火系统消防用水量暂定 30 L/s。除不宜用水扑救的部位、建筑面积小于 5 m2的厕所外，按全保护布置自动喷淋。自动喷水灭火采用常高压系统。每层各防火分区分别设信号监控阀、水流指示器、泄水阀、末端试水阀及压力表等，并在每个报警阀控制的最不利喷头处设末端试水装置。所有控制105、讯号均传送至消防中心。5、其它消防系统：变配电室、计算机中心、通讯机房等拟采用气体灭火系统。6、灭火器配置：根据规范要求，在每层适当位置以及变配电间、控制室等其它需要场所配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器若干。在锅炉房、发电机房配置推车式磷酸铵盐干粉灭火器。地下车库按 A、B 类混合火灾考虑，除手提式灭火器外同时配置推车式灭火器。6.1.7 节能、节水与环保节能、节水与环保1、尽量利用市政管网供水压力直接供水。2、选用节水型卫生洁具及配件。3、所有水泵均设隔振基础，进出水管上设减振、消声软接头。4、热水系统所有管道均加以保温，管道的绝热层厚度根据计算确定以符合绝热和节能要求。5、设置建筑设备自动控制106、系统，对重要设备监控，并加强物业管理。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告566、本工程无有毒、有害废水排出。污废水汇总后经过化粪池处理后排至市政污水管网。6.1.8 设备和管材设备和管材公共卫生间小便斗、坐便器、洗脸盆的冲洗给水配件带红外线自动感应装置。消防用水泵带定时自检装置。室内给水管、热水管均采用钢塑复合管；排水管、透气管采用柔性接口机制排水铸铁管及管件；雨水管采用无缝钢管，内外壁热浸镀锌。室外给水管采用球墨铸铁给水管或钢塑复合管，雨水管和污水管采用埋地用硬聚氯乙烯加筋管。6.2 供电设计供电设计6.2.1 设计依据设计依据1.民用建筑电气设计规范（JGJT16-20107、08）；2.通用用电设备配电设计规范（GB 50055-93）；3.10kV 及以下变电所设计规范（GB 50053-94）；4.低层配电设计规范（GB50054-1995）；5.建筑照明设计标准（GB 50034-2004）。6.供配电系统设计规范（GB 50052-95）；7.火灾自动报警系统设计规范（GB 50116-98）；8.建筑设计防火规范（GB50016-2006）；9.建筑物防雷设计规范（GB 50057-94）2000 版；10.黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇修建性详细规划。6.2.2 建筑概况建筑概况本工程总建筑面积：144681 平方米（其中地上建筑面积 11468108、1 平方米，地下建筑面积 30000 平方米），该项目主要包括：温泉小镇商业街、温泉公寓、温泉酒店、温泉公园等建筑形式，其中温泉公寓及温泉酒店卫高层建筑，其余部分均为多层建筑；地下空间主要以车库和设备房为主。国家及地方现行的有关规范、规程及相关行业标准。相关专业提供的设计资料黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告576.2.3 设计范围设计范围-10/0.4kV 变、配电系统；-电力供配电系统；-照明系统；-防雷保护、安全措施及接地;-火灾自动报警系统和消防联动控制系统-电气火灾监控系统-通信网络系统及综合布线系统-有线电视接收系统-背景音乐及紧急广播系统-安全防范系统-能耗监109、测管理系统-建筑设备监控系统（BAS）-停车库管理系统6.2.4 负荷等级、负荷估算及电力计量负荷等级、负荷估算及电力计量1、负荷等级因为本工程地下停车库停车数量可能大于 300 辆，为一类汽车库，另有一栋温泉公寓为一类高层建筑，故工程内消防用电设备（消防控制室、消防泵、喷淋泵、排烟风机、正压风机、消防电梯、消防潜水泵、防火卷帘门、应急照明及疏散指示照明等）、通信系统及计算机系统用电、安全防范系统、生活水泵等为一级以及负荷，其他重要用电设备，如自动扶梯、普通电梯、排水泵设备等均为二级负荷配电；其他部分均为三级负荷。2、负荷估计算根据用电负荷估算，本工程普通用电负荷总装接容量估算为 12286.110、0KW，计算负荷估算为 8216 kW/8739kVA。按当前负荷估算，需从电业部门引来两路非同源 10KV 电源，2 路电源均能提供 60%的负荷电能。容量各为 5600kVA，一用一备，互为热备用，一路电源故障时,另外一路电源能供电本工程全部一、二级负荷负荷，并对本工程的所有非空调负荷及非室外照明负荷进行全备用。3、变电所设置在地块范围内设 10kV 电业开关站一座，另外，在温泉温泉酒店地下一层设 10kV 用户开闭所一处，并根据负黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告58荷分布情况在如下区域设置分支变电所：变电所编号供电范围设置位置变压器容量备注1#用户站温泉酒店酒店地下111、一层800KVA x 2与用户开闭所结合2#用户站温泉公园温泉公园内500KVA x 2室外箱变组3#用户站温泉公园温泉公园内500KVA x 2室外箱变组箱变组4#电业站温泉公寓 1#,2#温泉公寓地下一层1000KVA x 2电业设计5#电业站温泉公寓 3#（16F）温泉公寓地下一层800KVA x 2电业设计6#电业站温泉小镇商业街商业街地下一层2000KVA x 2电业设计4、电力计量（1）温泉酒店及温泉公园建筑：采用用户开关站内 10KV 侧高供高量，内部根据甲方要求设置物业计量表计。（2）温泉小镇商业街及温泉公寓：采用每户设表，低压供电，电业抄表。6.2.5 供配电系统供配电系统:112、1、10KV 主开关及联络开关之间采用机械连锁及电气连锁，避免电源的误并网或电源的倒送造成的故障。10KV 高压配电柜的高压断路器采用真空断路器，操作电源采用 DC220V/100Ah(全封闭铅酸免维护电池)，蓄电池充电电源由 10/0.4KV 变压器低压侧两路电源经自动切换供给。3、无功补偿：0.4KV 侧采用集中补偿，设电容补偿器柜，自动调节式补偿装置，使高压侧功率因数不小于 0.90，电容器组采用自动循环投切方式。4、功能单元采用分户电表计量（按照甲方要求），满足内部核算要求。5、低压配电型式及敷线方式：（1）低压配电线路至重要设备配电方式采用放射式，至一般设备配电方式采用放射与树干混合113、方式配电，采用母线槽或分支电缆沿强电井内敷设。各层设置强电配电小间兼竖井，设置层配电箱、预分支电缆、垂直电缆桥架等。（2）消防控制中心、消防电梯、消防水泵、防火卷帘、防排烟设备等消防用电，以及电话、电讯、安保等弱电设备，采用两路电源供电，并在末端自动切换，以保证供电的可靠性。6.2.6 照明系统照明系统1、光源：黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告59地下汽车库，公共活动室，办公等场所采用高光效节能型光源和照明灯具,荧光灯采用 T5 节能灯管并配电子镇流器；其余照明灯具功率因数必须0.9。装修有特殊要求的场所视装修要求确定。照明设计标准：按现行国家标准建筑照明设计标准GB50114、034-2013 执行，公共空间照明设计标准如下：门厅 200lx 7W/m280 Ra一般设备用房 100lx 4W/m260 Ra电梯机房，配电间 200lx 7W/m260 Ra弱电机房 300lx 9W/m280 Ra地下汽车库 75lx 4W/m260 Ra走道，楼梯间 75lx 3W/m260 Ra空调机房 100Lx 4W/m260 Ra应急照明及疏散指示照明：所有楼梯间及其前室、消防电梯前室、疏散走廊、变配电室、水泵房、防排烟机房、消防控制室、弱电机房、公共走道、大堂等场所设置应急照明。其中：疏散走道的地面最低水平照度不低于 0.5 lx；人员密集场所内地面最低水平照度不低于 115、1 lx；楼梯间内的地面最低水平照度不低于 5 lx；变配电室、水泵房、防排烟机房、消防控制室、通信机房等在火灾时仍需坚持工作的场所的应急照明照度值按不低于正常照明照度值设置；各消防设备用房、变配电室、弱电机房等处备用照明的持续供电时间不少于 180min，疏散照明的持续供电时间不应少于 30min。在走廊、安全出口、楼梯间及其前室、电梯间及其前室、地下汽车库、主要出入口等场所设置疏散指示照明。应急照明采用专用回路双电源配电，并设自动切换装置；应急照明末端均设镍镉电池作为备用电源。6.2.7 防雷与接地防雷与接地（1）经相关计算，本工程温泉小镇商业街及温泉酒店属二类防雷建筑，其他均属三类防雷建116、筑。（2）本工程变压器中性点工作接地、防雷接地、电气设备保护接地、电梯控制系统的工作接地、计算机接地、等电位联结接地及其它电子设备的工作接地和用同一接地体（联合接地体），即利用大楼基础桩基及承台内主钢筋作接地极，要求接地电阻不大于 1 欧姆。（3）防直接雷：屋面四周女儿墙按防雷等级分别设置闭合环通的避雷带，避雷带采用 25x4 热镀锌扁钢，突出屋面的物体屋面上所有金属对象与避雷带可靠连接，在建筑物转角和有凸出部位加设避雷短针。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告60（4）引下线利用柱内外侧两根（16）主钢筋，该二根主筋连接需用焊接，引下线平均间距不大于 18m，引下线下端与基117、础钢筋网连接。避雷带引下线及接地装置的连接应采用焊接。（5）接地极利用建筑物基础桩基及承台内主钢筋（两根16）。（6）本建筑物电子信息系统防雷保护等级为 C 级。（7）为预防雷击电磁脉冲引起的过电流和过电压，在下列部位装设电涌保护器（SPD）：在变压器低压侧装一组 SPD，在向重要设备供电的末端配电箱的各相母线上应装设 SPD，由室外引入或由室内引至室外的电力线路、信号线路、控制线路、信息线路等在其入口处的配电箱、控制箱、前端箱等的引入处应装设 SPD。6.2.8 消防报警系统消防报警系统1、防护等级：本工程火灾自动报警系统的防护等级按一级设置。2、本工程，消控中心设置在温泉酒店一层的安保/消118、防控制室内，消防控制室内设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。3、系统采用控制中心型智能消防报警系统，具有火灾报警、联动控制、火灾应急广播切换等功能。系统包括手动报警器、感烟探测器、感温探测器和水流指示器灯报警装置，同时系统监测消火栓按钮、湿式报警阀、压力开关、水流指示器的动作信号及喷淋阀的位置信号。4、电动防火卷帘控制方案（1）在疏散通道上的防火卷帘采取两次控制下落方式，第一次由感烟探测器控制下落 1.8m 处停止，第二次由感温探测器控制下落到底，并分别讲将报警及动作信号送到消防控制室，同时在消防控制室有远程控制功能。（2）用作防火分隔的防火卷帘，火灾探测器119、动作后，卷帘下落到底。5、防排烟设施控制方案接到火灾报警信号，或排烟阀/排烟口动作后启动相关部位的防烟和排烟风机、排烟阀，停止相关范围内的空调风机及送、排风机，并接受其反馈信号。设在排烟风机入口处的防火阀动作后联动停止排烟风机。消防控制室的联动控制盘还应远程手动控制按钮直接启停防烟和排烟风机。非消防电源断电及电梯应急控制方案消防控制室火灾确认后，手动和自动切除着火层的防火分区及其相邻的防火分区及上下层的火灾疏散层的非消防电源。消防控制室火灾确认后，手动和自动控制所有电梯停于首层，并接受其反馈信号；普通电梯归首后将不接受任何召唤，消防电梯归首后将不接受梯厅召唤，仅接受消防队员轿厢内召唤。黄山云海120、旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告616、火灾应急广播系统控制方案本工程的火灾应急广播与公共广播合用，火灾时在消防控制室能将着火层的防火分区及其相邻的防火分区及上下层的火灾疏散层的扬声器和公共广播扩音器强制切换转入火灾应急广播状态。6.3 暖通方案设计暖通方案设计6.3.1 设计依据设计依据1 民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB50736-20122 全国民用建筑工程设计技术措施-暖通空调动力(2009 版)3.全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇（2007）4 高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005 版)5 建筑设计防火规范GB50016-20066.饮食建筑121、设计规范JGJ 64-897 饮食业油烟排放标准GB18483-20018.汽车库建筑设计规范JGJ100-989.汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-9710.机动车停车库（场）环境保护设计规程DGJ08-98-200211.公共建筑节能设计标准GB50189-200512 城镇燃气设计规范GB50028-200613 声环境质量标准GB3096-200814 公共场所卫生标准(GB9663-9673 GB16153)15.民用建筑热工设计规范GB50176199316.房间空气调节器能效限定值及能效等级GB12021.3201017.黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇修建性122、详细规划18.建筑专业提供的图纸以及业主提供的设计要求和相关文件。6.3.2 工程概况工程概况本工程位于安徽黄山汤口镇，总建筑面积约 144681，其中：黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告62地下室建筑面积约 30000.，为车库、设备及辅助用房，局部为商业用房。地上建筑面积约 116000，由多栋建筑组成，包括:温泉小镇商业街建筑面积约 31882，地上最高 5 层，为商业用房。温泉公寓建筑面积约 50200，共 3 栋,地上最高为 21 层，为酒店用房。温泉酒店建筑面积约 12500，地上为 13 层，为酒店用房。温泉公园建筑面积约 20099，地上最高为 3 层，为商123、业用房。6.3.2 设计内容及范围设计内容及范围:1.舒适性空调系统设计2.通风设计3.消防防、排烟系统的设计。6.3.4 室外空调设计参数及室内设计标准室外空调设计参数及室内设计标准1室外设计参数：项目夏季冬季大气压力（hpa）814.3817.4空气调节室外计算（干球）温度（）22.0-13通风室外计算（干球）温度（）30.9-2.4室外计算湿球温度（）或相对湿度（%）19.263%室外平均风速（m/s）6.16.3主导风向WSWNNW2.室内空调设计参数房间名称室内参数最小新风量M3/HP噪声dB（A）夏季冬季T%T%温泉酒店：商业服务2425652021401955餐厅24256520124、21402555黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告63大堂2526652021301050会议室2425652021401450客房2425552021405040走道2526652021401050温泉公寓商业服务2526-1920-1955餐厅2526-1920-2555大堂2526-1920-1050会议室2526-1920-2550健身房2526-1920-3050办公室2526-1920-3045公寓2526-1920-5050温泉小镇商业街商店2627-1920-1955餐厅2526-1920-2555门厅2527-1718-1050温泉公园休息室2526-19125、20-2055棋牌室2526-1920-2555门厅2627-1718-10503机械通风的换气次数房间类型送风排风次/小时次/小时厕所自然进风15车库5（或自然进风）6一般设备用房6（或自然进风）6库房自然进风3污水自然进风10气体灭火房间自然进风5黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告64燃气调压间自然进风3电梯机房自然进风10油泵间自然进风12锅炉房按设备发热量计算通风量（且12 次/小时）变配电间按设备发热量计算通风量6.3.5 冷热源系统冷热源系统根据建筑的不同功能区域分别设置不同的冷热源系统。温泉小镇商业街、温泉公寓、温泉公园:均采用热泵型变制冷剂流量分体多联式空调126、系统提供全年空调冷热源，室外机设置于屋顶。温泉酒店:冷源采用离心式电制冷冷水机组；热源采用燃气热水锅炉。冷热源设备及其配套水泵等设备设置在地下室，冷却塔设置在主楼屋顶。6.3.6 空调系统空调系统1.温泉小镇商业街、温泉公寓、温泉公园空气处理系统:1)采用热泵型变制冷剂流量分体多联式空调系统，系统分层设置。2)新风通过新风机提供经冷热处理的室外新风或由全热交换器回收排风能量后送入室内。2.温泉酒店空气处理系统:（1）门厅、大餐厅等大空间区域采用单风管定风量全空气低速空调系统。（2）商业用房、小餐厅、健身房、会议室、客房等小空间用房采用风机盘管加独立新风系统。（3）空调箱均设有初、中效空气过滤器127、空气净化装置等功能段。3.温泉酒店空调水系统：（1）采用二管制闭式循环系统，提供制冷季 7-12的冷冻水和采暖季 60-50的热水（由 90-70的锅炉供水经板式热交换器提供）。（2）空调冷冻水采用二级泵系统，一级泵分别与冷水机组匹配设置；二级泵分别按不同用途设置系统，一级泵采用定流量系统；二级泵采用变流量系统。（3）锅炉高温热水（90-70）侧采用定流量系统，板式热交换器二次侧空调热水（60-50）侧采用二级泵系统，一级泵分别与板式热交换器匹配设置；二级泵分别按不同用途设置系统，一级泵采用定流量系统；二级泵采用变流量系统。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告65（4）水系128、统为异程式，采用平衡阀平衡系统水量。6.3.7 机械通风系统机械通风系统（1）地下车库设置机械排风系统，排风换气次数 6 次/小时，送风为自然进风和机械进风相结合的方式。（2）一般设备用房集中设置机械送、排风系统，换气次数 6 次/小时。（3）厕所设置机械排风系统，排风量按换气次数 15 次/小时，通过竖井由屋顶风机统一排放。（4）电梯机房设置机械排风系统，排风量按换气次数 10 次/小时。同时设置分体空调，以达到降温和除湿的要求。（5）变配电间以机组的散热量为依据设置送排风系统。变配电房采用气体灭火系统，气体灭火后，应急情况下与排风机联动，以迅速排除残留的气体，平时排风兼作事故排风，防爆型，129、变配电房室内外便于启动处设置风机开关。（6）各层面设置机械排风机组织适量的换气以满足新风补给及过渡季的要求。（7）气体灭火房间设置机械排风系统，排风换气次数 5 次/小时，在灭火后进行通风。（8）燃气锅炉房以机组的散热量及燃烧所须空气量等依据设置送排风系统,燃气锅炉房均设独立的机械通风系统。（9）燃气锅炉房通风换气次数12 次/小时；燃气调压间通风换气次数3 次/h；密闭燃气厨房不工作时的通风换气次数3 次/h。（10）油泵间设置机械排风系统，排风换气次数 12 次/小时。（11）厨房设置机械送排风系统，换气次数 40 次/小时，送风量略小于排风量以防气味外泄。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉130、小镇项目可行性研究报告66第七章环境保护与节能第七章环境保护与节能7.1 环保环保7.1.1 设计依据设计依据1.中华人民共和国环境保护法；2.建设项目环境保护管理条例（国务院令 253 号）；3.开发建设项目水土保持方案管理办法；4.开发建设活动环境管理人员行为规范；5.黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇修建性详细规划。7.1.2 环境保护标准环境保护标准根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施和营运过程中需对排出的污染物采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受当地环境保护部门的监督，采用的主要环境保护法规及标准为：(1)建设项目环境保护管理条例(2)环境空131、气质量标准(GB3095-1996)(3)地表水环境质量标准(GB3838-2002)(4)声环境质量标准(GB3096-2008)(5)污水排入城市下水道水质标准(CJ3082-1999)(6)建筑施工场界噪声标准(GB12523-90)7.1.3 措施措施1、采用高效率、低噪声、低振动的空调、通风设备。2、为满足各使用场合的噪声要求，对空调、通风设备及系统进行有效的隔振、消声措施。3、所有空调机房围护结构内侧贴吸声材料。冷冻机房控制室采用隔声门和隔音玻璃窗。机房开向公共区域的门应采用防火隔声门。4、燃气锅炉房烟气分别接至房屋面排放，排放参数和排放高度满足相应的环保标准。5、厨房灶台排风经灶132、台排风罩的油烟过滤器后，再经静电油烟过滤器处理后高空排至室外。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告676、设于室外的通风空调设备，根据周围环境的要求进行适当的隔声处理。7、冷却塔置于屋面，减少对周围环境的影响。8、空调水系统作除垢、防垢处理，以保持水质。9、冷源的制冷剂采用环保型。7.2 节能节能1、空调负荷采用计算机软件逐项逐时计算确定。2、采用高效、节能型空调、暖通设备，其性能系数、效率均应符合国家节能标准的规定值。3、提高建筑围护结构的保温隔热性能，减少空调采暖运行时的冷热损失。4、空调冷冻水和热水系统采用对二次循环水泵变频调速控制。5、对小时人流量变化幅度大的区域在空133、调季采用 CO2 浓度传感器对空调新风进行调节。6、过渡季利用可开窗通风或通过焓值控制程序来控制新回风的比例增加空调的新风量。7、新、排风系统集中设置热回收装置，回收部分排风能量。8、空调风管、水管及保温材料均采用导热系数小、保温性能好的产品。9、风管和水管的绝热材料和厚度符合节能规范的要求，空调冷水管与风管设置隔汽层与保护层。10、空调通风系统采用了自动控制，既提高了使用的舒适性，又防止了因超温和不合理运行造成的浪费。11、对空调冷热水进行分区域的能量计量，对膨胀水箱和冷却塔的补水进行流量计量。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告68第八章 劳动安全及消防第八章 劳动安全及134、消防8.1 安全卫生安全卫生8.1.1 设计依据设计依据1、建设项目（工程）安全卫生监察规定，；2、建筑施工场界噪声限值（GB125232011）；3、建筑抗震设计规范（GBJ11-89）；4、建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）；5、黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇修建性详细规划。8.1.2 防范措施防范措施本项目主要采取以下安全卫生措施：1、项目建设过程中除招标有资质、有丰富施工管理经验的单位参与建设外，进区的企业还必须有一套完整的安全生产管理的规章制度和措施，保证项目建设顺利进行。2、根据不同施工的要求和施工方法，制定相应的安全生产保障措施，并加强施工现场的安全管理和监督工135、作。燃气管道要求密闭性好，燃气泄漏危险性较大，施工须严格按规范执行，采用材料质量较好的管道，并按规范对输气管道进行密闭性试验。3、做好协调工作，避免各分项工程相互干扰和安全死角的存在。施工现场应配有良好的照明设施，各种材料按照要求堆放，保证各项工程安全有序地进行。4、施工现场有很好的照明，建筑物料按规范堆设，用电设备要有良好的接地装置，传动设备要有良好的隔离防护设施，起重设备按要求安装、试验、维护保养，有资格要求的岗位一律持证上岗。5、所有参加工程建设的施工企业，必须采取有效措施控制施工过程中扬尘，土方和建筑垃圾运输、堆放过程中要防止撒、漏对环境卫生的影响。施工企业必须根据施工特点，为施工人员136、配备必要的劳动保护设施。6、严格按照黄山区城市市容和环境卫生管理要求，做好项目建设期间和建成后的日常卫生管理工作。7、其它安全卫生方面的设施拟与环保综合考虑。8.2 消防消防8.2.1 设计依据设计依据1、中华人民共和国消防法；黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告692、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2014）；3、建筑设计防火规范（GB50016-2014）；4、黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇修建性详细规划。8.2.2 消防消防1、疏散楼梯间采用自然排烟方式；防烟楼梯间及其前室、合用前室设置机械加压送风系统。2、地上部分面积超过 100m2且经常有人停留或可137、燃物较多的房间采用自然排烟或设置机械排烟系统。3、地下部分面积超过 50m2且经常有人停留或可燃物较多的房间设置机械排烟系统。4、长度超过 20m 的内走道采用自然排烟或设置机械排烟系统。5、长度超过 60m 的走道设置机械排烟系统。6、自然排烟采用手动或自动可开启外窗的方式，其开窗面积达到规范的要求。7、地下室地下室机械排烟的场所均设有机械补风系统8、地下车库机械排风系统兼作消防排烟系统。9、燃气锅炉房、油泵间、燃气调压间、地下及地上密闭燃气厨房的的事故排风12 次/h。10、所有风管穿越防火分区和机房隔墙、楼板均安装防火阀。11、所有空调风管、水管采用不燃材料；保温材料均采用难燃 B1 级138、或不燃材料。12、燃气锅炉房设有燃气报警、紧急切断等消防安全措施和符合规范要求的泄压面积（锅炉房面积的 10%）；并且紧急切断阀与排风机联锁。13、燃气锅炉的排烟管道设有爆破片。14、室内日用油箱设有直通室外的通气管，通气管上设有防雨阻火器；室内日用油箱并设有将油排至室外储油罐的紧急排放管，排放管上并列设有手动和自动紧急排油阀。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告70第九章项目招投标与施工进度安排第九章项目招投标与施工进度安排9.1 招投标招投标9.1.1 招标范围招标范围勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料采购等方面均为招标范围。9.1.2 招标组织形式招标组织形式对勘139、测、设计、施工、监理以及重要设备、材料采购等各项招标活动拟采用委托招标。9.1.3 招标方式招标方式采用公开招标方式本项目投资额较大，为了在较大的范围内选择施工单位，节约投资成本，建议采用公开招标方式。项目招标基本情况见表 9-1。表 9-1 项目招标基本情况项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标堪察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他合计9.1.4 招标公告发布招标公告发布根据国家招标法，拟在省、地市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告719.2 实施进度计划初步安排实施进度140、计划初步安排9.2.1 工程建设期工程建设期本工程建设期为 6 年，于 2015 年 1 月开始，2020 年 12 月工程竣工投入使用。工程建设大体分 5 个阶段：前期贵阶段，设计阶段，施工阶段、设备安装阶段、竣工验收阶段。9.2.2 工程实施计划工程实施计划表 9-2：工程实施计划表序号分项内容2015年2016年2017年2018年2019年2020年1-45-89-121-45-89-121-45-89-121-45-89-121-45-89-121-45-89-121前期2设计阶段3施工阶段4设备安装3竣工验收黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告72第十章投资估算与141、资金筹措第十章投资估算与资金筹措10.1 投资估算依据投资估算依据1.国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数的通知（发改投资20061325 号）；2.全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表（2000 年）；3.全国统一建筑工程基础定额安徽省装饰工程综合估价表（1999 年）；4.全国统一安装工程预算定额安徽省估价表(2000 年)；5安徽省造价总站关于调整执行建设工程定额人工费的实施意见（省造价部站造计200733 号文）；6.建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2008）；7.黄山市定额站市场材料信息价格；8.勘察设计费依据国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的142、通知（计价格200210 号）；9.建设单位管理费依据财政部关于印发基本建设财务管理规定 的通知（财建2002394 号）；10.工程监理费依据建设部建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670 号）；11.招标代理服务费依据国家计委招标代理服务收费管理暂行办法（计价格20021980 号）。12.建设项目经济评价的方法与参考（第三版）、投资项目经济咨询评估指南和相关法律法规文件。13.建筑工程费用按照安徽省建筑工程单位估价表和当地类似工程指标估算价格；14.建筑装饰工程参照同类企业及当地类似工程的费用标准进行估算；15.本工程可行性研究报告中的征地价格、工程数量和相关工作143、量，依据工程方案和项目建设单位提供的资料进行估算。16.勘察设计费（含地质灾害评估费），按工程费用 1.8%估算。17.建设单位管理费按工程费用 1.2%估算，工程监理按工程费用 2.2%估算，工程招投标费用按工程费用 1.2%估算。18.不可预见费按工程费用 5%估算。10.2 总投资总投资本项目总投资 126439.34 万元，其中：建筑安装工程费费用 67876.87 万元，设备购置费 10095.17 万元，；安装工程费 2971.38 万元，土地成本费用 31335 万元，工程建设其他费用 8788.19 万元，基本预备费 4047.17 万元，建设期利息 1845 万元，铺底流动资144、金 3000 万元。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告7310.2.1 项目建设投资项目建设投资本项目建设投资 121594.34 万元，其中：建筑安装工程费费用 67876.87 万元，设备购置费 10095.17 万元，；安装工程费 2971.38 万元，土地成本费用 31335 万元，工程建设其他费用 8788.19 万元，基本预备费 4047.17 万元。一、主体工程1、土建工程费用（1）温泉小镇建筑面积 31882 平方米，建筑安装单价费按照 2000 元/m2；费用合为 6376.40 万元；（2）温泉公寓建筑面积 50200 平方米，建筑安装单价费按照 200145、0 元/m2，费用合为 10040 万元，装饰工程费用按照单价 1800 元/m2，费用合为 9036 万元，小计为 19076 万元；（3）温泉酒店建筑面积 12500 平方米，建筑安装单价费按照 2000 元/m2，费用合为 2500 万元，装饰工程费用按照单价 2500 元/m2，费用合为 3125 万元，设备购置费按照建筑安装及装饰总费用的 20%，计为 1125 万元，小计为 6750 万元；（4）温泉公园 20099 平方米，筑安装单价费按照 2000 元/m2，费用合为 4019.80 万元，装饰工程费用按照单价 2500 元/m2，费用合为 5024.75 万元，设备购置费按照146、建筑安装及装饰总费用的 50%，计为 4522.28 万元，小计为 13566.83 万元；（5）地下建筑面积约为 30000 平方米，建筑安装单价费按照 1500 元/m2，费用合为 4500 万元；（6）齿轮火车站建筑面积约 315.36 平方米，建筑安装单价费按照 1500 元/m2，费用为 63.07 万元，齿轮火车道及火车全长约 20000 平方米，单价按照 1500 平方米，费为 3000 万元，小计为 3063.07 万元。（7）温泉采矿权费用，本项目取得温泉采矿权证，费用约 3000 万元。以上工程费用合计为 69133.29 万元。2、辅助工程费用基础设施建设费 4389.5147、2 万元，其中：中央空调系统投资单价按照 150 元/m2，费用合为 1241.99 万元；供配电系统 380 万元；弱电及监控系统投资单价按照 40元/m2，费用 458.72 万元；消防及报警系统投资单价按照 50 元/m2，费用 723.41 万元；室内水、电工程单价按照 200 元/m2，费用计为 2293.62 万元；室外给排水费用 420 万元，道路按照 400 元/m2计算，费用计为 598.16 万元；景观园林绿化亮化面积约 5000 平方米，费用按照 1500 元/m2，计为 750 万元；整个规划区室外绿化及亮化景观面积约为 95735 平方米，投资费用按照 600 元/m148、2计。二、工程建设其他费用勘察设计费（含地质灾害评估费），按工程费用 1.8%估算。计为 1229.01 万元；工程监理按工程费用 1%估算，计为 819.34 万元；黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告74工程招投标费用按工程费用 1.2%估算，计为 983.21 万元；建设单位管理费按工程费用 1.5%估算，计为 1229.01 万元；建设期税费，按照 53 元/m2，计算为 607.81 万元。以上工程建设及其他费用合计为 4868.39 万元。三、土地费用项目总规划用地 184.01 亩，其中管委会地块 7.5 亩，每亩 700 万元，合 5250 万元；医院拆迁重建149、地块 7 亩，每亩 550 万元，合 4125 万元，云海度假村地块 28亩，每亩 180 万元，合 5040 万元；林地 141 亩，每亩 120 万元，合 16920 万元，土地购置费用共计 31335 万元。按照二 00 八年度黄山区城市房屋拆迁若干补偿指导价格的通知（黄房办【2008】197 号）（以最新文件为准）规定，项目用地位于黄山区范围，住宅用地三级的基准地价标准估算，考虑黄山区政府对该项目的政策支持、项目用地周围土地出让成交价格以及征地报批成本，确定林地土地费用平均价为 120 万元/亩，医院地块拆除重建估算 550 万元/亩，云海度假村地块土地费用平均价为 180 万元/亩，150、管委会地块土地费用平均价为 700 万元/亩。土地利用及拆迁安置方案1、方案相关法律法规、规章、政策依据（1）国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院第 590 号令）；（2）国有土地上房屋征收补偿评估办法（建房【2011】77 号）；（3）关于公布 二 00 八年度黄山区城市房屋拆迁若干补偿指导价格的通知（黄房办【2008】197 号）（以最新文件为准）；（4）其它相关法律法规政策规定；2、安置补偿方式，择此方式积调换本方案征收范围的安置补偿分为货币补偿，房屋产权调换、货币补偿与房屋产权调换相结合的方式，由被征收人自行选择一种方式进行补偿。（1）货币补偿1）选择货币补偿的，被征收房屋具有有效权属151、证明，面积以房地产权证记载的合法建筑面积计算。2）根据国有土地上房屋征收与补偿条例第二十条之相关规定对被征收房屋价值进行评估。（2）房屋产权调换选择房屋产权调换的，面积以房地产权证记载的面积为准。（3）货币补偿与房屋产权调换相结合选择此方式的，均按被征收房屋正房合法建筑面积与回迁房同面积（1:1）进行置换。3、房屋征收、临时安置补助标准黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告75（1）房屋征收补偿标准：1）根据国务院发布国有土地上房屋征收与补偿条例和住建部公布的国有土地上房屋征收补偿评估办法，参照黄山市房管局，物价局【黄房办（2008）197 号】文件规定，根据补偿房屋的结合成新152、率，由具有房地产评估资质的机构进行评估确定。2）各类附属物和装修补偿，参照黄山市房管局，物价局【黄房办（2008）197 号】文件有关规定结合汤口地区的实际情况给予补助（有新文件依照新文）或由具有房地产评估资质的机构进行评估确定。（2）临时安置方式、期限及补助标准：1）本项目采用支付临时过渡费方式，由被征迁人自行安排临时过渡安置，过渡期限（待定）。2）参照黄山市房管局，物价局【黄房办（2008）197 号】文件有关规定执行。该项目中实行货币补偿安置的，参照上述文件的标准一次性支付一次搬家费和4 个月临时过渡补助费；实行货币补偿与产权调换相结合安置的，参照上述文件的标准给予两次搬家费和 24 个153、月（待定）的临时过渡补助费。逾期按上述文件规定予以办理。以上拆迁安置费用合计为 31335 万元。四、基本预备费基本预备费用按照总工程费用 5%，计为 3456.66 万元。10.2 流动资金估算流动资金估算10.2.1 估算方法估算方法流动资金的估算范围包括：为维持正常生产经营活动，用于购买原材料、燃料动力、支付工资及其它经营费用等所需的周转资金。流动资金估算一般采用分项详细估算法，也可采用扩大指标法估算。10.2.2 流动资金流动资金本项目采用分项估算法，通过对流动资产和流动负债主要构成要素进行分项详细估算，估算全部流动资金需求量为 3000 万元。10.2.3 项目建设期利息项目建设期利154、息本项目中长期贷款 30000 万元，贷款时间按照 5 年以上计，利息按照 6.15%，利息 1845 万元。利息 1845 万元。10.3 资金筹措及用款计划资金筹措及用款计划10.3.1 资金筹措方式资金筹措方式经估算，本项目总投资约为126439.34万元，其中：建设投资121594.34万元，铺底流动资金3000万元，建设期利息1845万元。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告76项目资金来源分别为：项目单位自有资金（其中自筹30000万元，开发建设期销售回款滚动投入约40000万元），申请银行中长期贷款30000万元，剩余部分合作方投资。10.3.2 年度资金筹措计155、划表年度资金筹措计划表本工程建设期为 6 年，各年度最近筹措计划如下：序号项目合计计算期1234561总投资总投资126439.3425287.8725287.8722126.8822126.8818965.9012643.931.1建设投资121594.3419734.9824333.2435242.8129603.7711357.571321.971.2建设期利息1845.00922.50922.501.3流动资金3000.003000.002资金筹措30000.0015000.0015000.002.1项目资本金项目资本金70000.0014447.1220367.3415084.269156、709.627391.663000.00自有资金30000.007500.006600.006900.003000.003000.003000.00销售回款投入40000.006947.1213767.348184.266709.624391.662.1.1用于建设投资65155.0014447.1220367.3414161.768787.127391.660.002.1.2用于流动资金3000.003000.002.1.3用于建设期利息1845.000.000.00922.50922.502.2债务资金债务资金30000.0015000.0015000.002.2.1用于建设投资30000157、.0015000.0015000.00银行借款30000.0015000.0015000.002.2.2用于建设期利息银行借款2.3合作投资资金合作投资资金26439.345287.873965.906081.055816.653965.901321.97用于建设投资5287.873965.906081.055816.653965.901321.97黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告77第十一章 财务效益评价第十一章 财务效益评价11.1 有关财务评价指标的确定有关财务评价指标的确定11.1.1 项目计算期项目计算期按照设计方案，本项目建设期为 6 年，本项目计算期按照 1158、6 年。11.1.2 税费的确定税费的确定营业税按产品销售收入的5%计算，城市维护建设税和教育附加分别按营业税的7%和3%计算，企业所得税按25%计算。11.2 总成本费用估算总成本费用估算11.2.1 主营业务成本主营业务成本（1）外购原材料料温泉客房用品：每间客房188元/天，第一年出租率按照50%、第二年按照55%、第三年按照60%、第四年及以后按照65%计；汤宫物耗消耗用品：按照588元/间，第一年出租率按照50%、第二年按照55%、第三年按照60%、第四年及以后按照65%、第五年及以后按照70%计；汤屋物耗消耗用品：按照588元/间，出租均价按照368元/间，第一年出租率按照50%、159、第二年按照55%、第三年按照60%、第四年及以后按照65%、第五年及以后按照70%计；餐饮用料：按餐饮收入的 35%计算。进货成本：温泉中心按销售额的 20%计算，SPA、温泉养生按销售额的 20%计算。（2）外购燃料动力电力：全年用电量 680 万度，单价 1.1 元/度。用水量：本项目年用水量为 21.11 万吨，水价 2.75 元/吨。天然气消耗量：本项目年用气量为 30 立方米/人，常年总用餐人数按照 5 万人次。以上外购原辅助材料、燃料动力费用详见附表。（3）工资及福利费本项目总的劳动定员预计 210 人，其中服务工作人员 150 人，管理人员 30 人，营销人员 30 人，具体费用160、见附表附表 6 项目工资及福利费用估算表。（4）折旧及摊销费固定资产折旧年限 50 年；折旧年限 15 年，其他资产折旧年限 15 年，土地费用按照 50 年进行摊销计。详见附表 7 项目固定资产折旧费用估算表、附表 8 无形资产摊销费估算表。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告78（5）修理费修理费按年折旧费 20%计算。以上主营业务年均成本为 8268.66 万元。详见附表 8 项目总成本费用估算表。11.2.2 管理费用管理费用管理费用按年销售收入 2%计算，以上管理费用年均合计为 436.67 万元。11.2.3 财务费用财务费用本项目长期借款 30000 万元，借款161、利率 6.15%，按照 10 年还款计划，年均利息支出 1014.75 万元。11.2.4 营业费用营业费用按经营收入的 2%计算，年均支出 436.67 万元。以上经营期年平均总成本费用 8268.66 万元，固定成本 3615.56 万元，可变成本 4428.10 万元，经营成本 8268.66 万元。11.3 营业收入、营业税金及附加估算营业收入、营业税金及附加估算11.3.1 销售（营业）收入销售（营业）收入1、销售收入（1）温泉公寓：建筑面积为50200 m2，预计销售按照均价11000元/m2，销售率按照75%估算，第一年销售率按照15%，销售收入为8283万元、第二年销售率按照1162、2%、销售收入为6626万元，第三年销售率按照10%、销售收入为5522万元，第四年销售率按照10%、销售收入为5522万元，第五年销售率按照9%、销售收入为4970万元，第六年销售率按照8%、销售收入为4418万元，第七年销售率按照6%、销售收入为3313万元，第八年销售率按照5%、销售收入为2761万元；（2）温泉小镇：建筑面积为31882 m2，作为商业建筑，销售均价按照22000元/m2，销售率按照73%估算。第一年销售率按8%，销售收入为5611.23万元、第二年销售率按照10%、销售收入为7014.04 万元，第三年销售率按照11%、销售收入为7715.44万元，第四年销售率按照1163、2%、销售收入为8416.85万元，第五年销售率按照10%、销售收入为7014.04万元，第六年销售率按照8%、销售收入为5611.23 万元，第七年销售率按照9%、销售收入为6312.64万元，第八年销售率按照5%、销售收入为3507.02万元；（3）汤院：建筑面积3200 m2，销售率90%以上，销售均价按照26000元/m2。（4）停车位：本项目拟销售停车位480个车位，销售均价按照70000元/个。2、经营收入黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告79（1）温泉酒店客房收入温泉酒店客房经营：出租单价1088元/间，第一年出租率按照50%、第二年按照55%、第三年按照60164、%、第四年及以后按照65%计；（2）汤宫经营：出租均价按照2288元/间，第一年出租率按照50%、第二年按照55%、第三年按照60%、第四年及以后按照65%、第五年及以后按照70%计；（3）汤屋经营：出租均价按照1488元/间，第一年出租率按照50%、第二年按照55%、第三年按照60%、第四年及以后按照65%、第五年及以后按照70%计；（4）温泉中心经营收入全年接待游客总量约30万人次，最大容量约50万人次。按最大接待人数计，人均消费190元/次，第1-3年负荷为50%，第4-6年负荷为55%，第7-8年负荷为60%，第9-10年负荷为60%。（5）SPA、养生，全年接待游客总量约30万人次，165、最大容量约50万人次。按最大接待人数计，人均消费200元/次，第一年到第五年按照50%，五年以后按照60%计。按最大接待人数计，人均消费190元/次，第1-3年负荷为50%，第4-6年负荷为55%，第7-8年负荷为60%，第9-10年负荷为60%。（6）餐饮收入全年接待游客总量约30万人次，最大容量约50万人次。按最大接待人数计，人均消费100元/天，第一年就餐率按照50%、第二年按照55%、第三年按照60%、第四年及以后按照65%、第五年及以后按照70%计；（7）停车场收入按设计停车位400辆对外出租，每个停车位一天按照100元计，第一年出租率按照50%、第二年按照55%、第三年按照60%、166、第四年及以后按照65%、第五年及以后按照70%计；经测算，本项目年均总（销售）营业收入为21823.52万元。详见附表3项目销售收入、销售（营业）税金及附加估算表估算表.11.3.2 营业税金及附加营业税金及附加经测算，营业税金及附加为1200.29万元，其中：营业税1091.17万元。城市维护建设税为76.38万元，教育附加32.74万元。11.4 利润总额及利润分配估算利润总额及利润分配估算11.4.1 利润总额的计算利润总额的计算利润总额=（销售）经营收入-营业税金及附加-总成本费用=21823.52-1200.29-8268.66=12303.00 万元黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉167、小镇项目可行性研究报告8011.4.2 利润分配的计算利润分配的计算按现行财务制度规定：企业所得税按 25%计算，盈余公积金按税后利润的 10%计提。企业所得税=利润总额25%=2460.60 万元净利润=利润总额-企业所得税=9842.40 万元详见附表 10 项目损益及利润分配表。11.5 盈利能力分析盈利能力分析11.5.1 财务内部收益率财务内部收益率按照建设项目经济评价方法与参数的规定，财务内部收益率（FIRR）系指项目计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率，其计算公式如下：本项目所得税前及税后全部投资财务内部收益率分别为12.39%和9.46%，均超过设定的财务基准收益率8%。168、11.5.2 财务净现值财务净现值财务净现值（FNPV）系指按设定的折现率（一般采用基准收益率ic）计算项目计算期内各年净现金流量的现值之和，其计算公式如下：（式中Ic为基准折现率，取值8%）本项目所得税前及税后全部投资财务净现值分别为27205.25万元和9098.31万元。详见附表11项目全部投资现金流量表。11.5.3 投资回收期计算投资回收期计算投资回收期（Pt）系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间，其计算公式如下：本项目所得税前及税后投资回收期分别为8.82年和10.78年。11.5.4 总投资收益率总投资收益率总投资收益率（ROI）表示总投资的盈利水平，系项目达到设计能力后正169、常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告81比率，其计算公式如下：经计算，本项目总投资收益率为9.73%。11.5.5 项目资本金净利润率项目资本金净利润率项目资本金净利润率（ROE）表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润（NP）与项目资本金（EC）的比率，其计算公式如下：经计算，本项目资本金净利润率为24%。详见附表12项目资本金现金流量表。11.6 财务生存能力分析财务生存能力分析是根据现金流量表，通过投资、融资、和经营活动所产生的各项现金流入和流170、出，算出净现金流量和累计盈余资金，本项目有足够的净现金流量维持正常运营，以实现财务的可持续性，在整个运营期间，允许个别年份出现净现金流量负值，但各年累计盈余资金为正。项目财务生存能力较强。11.7清偿能力分析清偿能力分析11.7.1 利息备付率（利息备付率（ICR）按照方法与参数规定，利息备付率（ICR）系指在借款偿还期内的息税前利润（EBIT）与应付利息（PI）比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度，按照约定的还款方式对本项目计算表明，项目实施后最小利息备付率值为 6.65，高于利息备付率的最低可接受值 2，说明项目建成后利息偿付的保障程度较高。详见附表 14 借款171、还款计划表。11.7.2 偿债备付率（偿债备付率（DSCR）按照方法与参数的规定，偿债备付率（DSCR）系指在借款偿还期内，用于还本付息的资金（EBITDA-TAX）与应还本付息金额（PD）的比值，它表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障程度，根据约定的还款方式对本项目计算表明，在项目实施后最小偿债备付率值为 3.14，高于偿债备付率的最低可接受值1，说明项目建成后可用于还本付息的资金保障程度较高。11.7.3 贷款偿还期贷款偿还期还贷资金来源：一是折旧费和摊销费，二是税后利润扣除公积金（提取比例为 10%）后的可供分配利润。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告82本项目172、银行中长期贷款 30000 万元，偿还借款的资金来源分别为税后利润、折旧、摊销费等。计划建设期不还款，项目建成后按最大偿还能力计算，上述还贷资金来源全部用于偿还本金。经计算，项目借款偿最大偿还期为 3.77 年年（不含建设期）。由于本项目的经济效益良好，因此对银行贷款有足够的清偿能力。银行贷款资金 30000 万元，经测算，偿债备付率大于 1，利息备付率大于 2；最大贷款偿还期小于 4 年。表明偿还银行资金有保障。详见附表 14 还款计划表。11.8 不确定分析不确定分析11.8.1 盈亏平衡分析盈亏平衡分析本项目以设计能力利用率来进行盈亏平衡分析，盈亏平衡点（BEP）的计算公式为：BEP=C173、F（S-CV-T）100%=22.33%注：CF 固定成本 3615.56 万元，CV 可变成本 4428.10 万元，S 营业收入 21823.52 万元，T 营业税金及附加 1200.29 万元。计算显示，该项目实际运营能力达到设计能力的 22.33%时，企业即可保本，经营安全率=1-22.33%=77.67%30%，说明企业经营风险很小。图 11-1：盈亏平衡图11.8.2 敏感性分析敏感性分析基本方案的基本指标，满足了财务基准值的要求，考虑项目实施过程中的一些不确定因素的变化，分别对销售价格、投资额、经营成本（增减幅度为 10%、5%、-5%、-10%），建设投资进行单因素分析（增减幅174、度为 10%、5%、-5%、-10%），销售收入与经营数值从理论上分析应该是一致的，即单因素变化对内部收益率、投02000400060008000100001200000.30.50.70.91.2金额（万元）达产率销售收入总成本固定成本黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告83资回收期的影响进行敏感性分析，计算结果见下表。表 11-2：财务敏感性分析表项 目变动幅度全投资税后内部收益率财务净现值单位%万元基本方案09.469098.31销售收入-10%8.05796.81-5%8.271650.755%10.6416545.8710%11.7923993.43经营成本-10%175、9.9612333.40-5%9.7110715.865%9.217840.7710%8.965863.22建设投资-10%11.2818841.74-5%10.3413970.035%8.664226.6010%8.03640.12通过分析表明，在增减幅度范围内，项目利润稳定性较好，本项目的风险较低。通过比较，收入敏感性强，经营成本次之。11.9 融资方案设计融资方案设计1、股权融资方式方式：融资方式（黄山宇仁投资有限公司）将以融资方（包括项目在内）的股权进行抵押借款这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益的项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出176、投资，取得高额投资回报的一种投资方式。具体操作步骤如：签订风险投资协议书A、对融资方的债务权进行核查确认B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。C、在有关管理部门办理登记手续2、债权融资方式方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告84公司以借款的方式与投资方签定的借款合同3、对外招商联合开发方式企业通过采用招商方式进行合作，联合开发充分利用合作双方或各方的资源优势，通过优势互补在合作中充分实现各方利益的最大化，在开发177、中利益分享.风险工担的良好机制。联合开发的方式，方案一，以变更土地使用权方式，此方案是将土地登记的使用权人变更为投资方名下，由投资方主导开发事的宜方式。投资方可以充分控制项目开发过程中的风险，并能保障投资成本和利润的顺利回收，供地方也可按约定取得既得利益，但是，该方案开发的投资较大，由于土地开发过程中所产生的运作风险需要进一步控制。方案二，投资方作为共有人方式，此方案是将土地登记的使用权人变更为双方共有，双方共同出资，联合开发的方式。双方以共同方式经营投资开发。出资比例以一比一的方式进行。方案三，一方出土地，另一方投资方式，此方案是在不变土地使用权人基础上的合作方式，投资方只是提供项目所需要的178、的资金，技术等支持，其付出的精力少，该方案主要建立在投资方对供地方的高度信任，但对于投资方的风险较大，项目的运作无法控制，有可能基于供地方资金和管理欠缺而成为烂尾，为了确保投资方的利益，若使用此方案运作，需要供地方提供相应第三人担保，或在土地上设立抵押权利，若出现合作风险，则投资方可以抵押权对投资所产生的债务优先受偿，最起码可以取得与投资等值的土地，避免投资无法收回的局面。（二）、风险分析：为双方的合作打下良好的基础，保障双方的权益，维护各自的利益的最大化，保障项目的正常进行，达到合作的深度，并合理的规避化解风险，对项目的风险进行了分析：A、投资方的投资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直179、独立承担投资资金成本，及追加资金成本。B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。C、破产风险D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险 E、融资者为掌失全局经营，在回购时利益出让增加风险。F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。11.10 财务评价结论财务评价结论经计算，本项目各项财务盈利指标较好，总投资收益率为 9.73%，项目资本金净利润率 24%，所得税后全部投资财务内部收益率为 9.46%，高于设定 8%的财务基准收益率，财务净现值为 9098.31 万元，远大于零，全部投资回收期为 10.78 年（含建设期）；财务生存能力分析显示企业有一定的180、财务生存能力，不确定分析显示本项目具有一定的看风险能力。综上所述，本项目在财务上是可行的。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告85第十二章 风险分析第十二章 风险分析12.1 风险分析的必要性风险分析的必要性伴随着旅游业的快速发展，各地加快了旅游项目建设的步伐，但旅游项目开发所具有的依托性、关联性、敏感性、市场导向性等特点，使得旅游项目投资面临各种风险。不少项目因对这些风险没有足够的认识而失败，遭受了巨大损失。因此，加强旅游项目风险分析和评价，是作出科学性与合理性决策的前提，是风险控制的重要依据；有利于旅游项目的顺利实施，投资效益稳步实现。导致旅游投资项目发生风险的不确定因素181、众多，根据旅游项目的一般规律以及项目地的基本情况，将本项目的投资风险归类为外部因素和内部因素两大类。12.2 项目外部风险分析项目外部风险分析外部风险是由宏观环境因素不确定性带来的风险，这些风险因素是投资者不能改变的，但投资者可通过采取措施使这类风险降到最低程度。12.2.1 自然环境风险自然环境风险指地震、洪水、风暴等自然界突发灾难给旅游项目开发和管理带来的危害。从历史资料看，该项目所在地地震基本烈度在 6 度以下，属不设防地区，自然灾害主要是风灾、暴雨和水灾等，发生概率和破坏性较小。12.2.2 社会环境风险社会环境风险指人文社会环境等因素的变化带来的风险。该项目开发可以为本地带来经济收入182、，促进居民的增收，改善本地的生态环境和人居环境，且已明确对本地居民的补偿和安置等工作，在当地居民中的认同度高，因此本项目社会环境风险较小。12.2.3 经济环境风险经济环境风险指国家和地区的宏观经济环境和经济发展水平的波动对旅游项目投资构成威胁，比如购买力风险、利率风险等。近来，金融危机使得全国经济发展速度放慢，出现通货紧缩，原材料物价有所下降，会降低项目建设投入的成本。12.2.4 政策环境风险政策环境风险指旅游产业政策不向旅游行业倾斜或不支持旅游产业快速发展，所带来的产业政策风险。旅游业是我国大力提倡发展的朝阳产业，旅游项目开发受国家产业政策的支持；安徽省政府及地方政府也极力引致当地发展旅183、游经济，相继制定了一系列发展旅游规划和优惠政策，项目的政策环境良好，因此本项目政策风险较小。12.2.5 旅游行业风险旅游行业风险主要指旅游行业的兴衰及产业周期波动等情况构成的风险。旅游产业本身就是一个较为敏感的产业，又加上受国民经济周期波动的影响，因而它也会出现一些周期波动的现象。企业投资旅游项目也面临着此类风险。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告8612.3项目内部风险分析项目内部风险分析内部风险是发生于个别项目的特有事件造成的风险,来自于投资项目内部的微观因素。企业可以控制该类风险因素减少风险的发生。12.3.1 系统风险系统风险指由旅游项目系统自身结构所决定，使项目184、系统不能正常有效运转并遭受损失的可能性。本项目与区域内存在同质化竞争的风险，但可通过深挖与其他项目的差异，充分利用与自然景点的互补性，加强合作开发，联合营销，降低项目系统风险。12.3.2 税收风险税收风险指国家在组织税收收入过程中由于税收制度和征税手段本身的缺陷以及各种经济因素的不确定性造成税收损失和困难的可能性。旅游企业可通过树立税收风险防范意识，建立有效的税收风险预警机制，提高企业纳税人员的业务素质，健全企业内部财会制度等措施规避税收风险。12.3.3 技术风险技术风险主要出现在旅游项目投资的具体建设阶段，技术风险多指由于技术标准不一，衔接困难或技术变化而产生的风险，企业投资旅游项目的过185、程中，技术风险一般来说不大。12.3.4 实施风险实施风险指旅游项目在具体实施过程中所发生的各种不确定性，包括实施队伍组织、实施成本、实施时间、项目人力资源等带来的风险。这些风险能通过加强施工队伍建设，严把工程质量，设定明确的实施计划等措施加以防范。12.3.5 管理风险管理风险是由于旅游投资项目参与各方主要从业人员技术素质和职业道德的欠缺，使旅游投资项目开发管理不完善而带来不利影响的可能性。因此，应选择与有资质的管理机构进行合作，选聘具有优化配置和充分利用各种客观条件和资源的能力的项目管理师，减少项目开发和管理中的风险，实现项目投资利润的最优化。12.3.6 收益分配风险收益分配风险指由于收186、益分配不均或者不合理而可能给民营资本投资旅游项目带来的不利影响。一般而言，谁投资谁收益，但如果忽视或损害了本地社区居民的利益，本地居民可能不支持旅游项目的建设与运转，会给投资者带来损失，具体可通过明确利益相关者的利益来规避分配风险。12.3.7 其它风险其它风险多指一些社会突发事件或其他因素引起的不易被关注的项目发生损失的可能性，如旅游项目在建设过程中发生的工伤事故、财产损失、“非典”等。这些风险因素可依据经验予以判断，通过在旅游投资项目建设过程中注意风险分析的前瞻性和兼容性加以防范。黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告87第十三章总评价第十三章总评价13.1 综合评价综合评187、价1.本项目建成后，将大大地提升了黄山区汤口镇在世界的影响力，为地方提供了更为广阔的发展平台；同时，有利于将当地丰富、特色的旅游资源优势尽快转化为经济优势，带动当地交通、餐饮、住宿、零售、农业等其他部门的发展，加快经济结构的调整。直接增加就业岗位将达几百余人，使当地农民有序向第三产业就业转移，吸纳大量的闲散劳动力就业，对于解决农村剩余劳动力、加快黄山市经济腾飞步伐，促进社会主义新农村建设显得十分必要。该项目立项依据充分合理，必要、可行。2.项目的开发建设，对黄山市经济、社会和文化的发展有较大的促进作用，能扩大就业，税收收入可观，能提升城市形象，经济效益良好，社会效益显著，项目与所在地有较强的互188、适性，社会可行性良好。3.投资商宇仁集团是一家跨区域发展的大中型集团企业，经济实力雄厚，具有品牌优势，具有丰富的开发经验和管理能力，在黄山享有良好的声誉，这将为本项目成功开发奠定坚实的基础。4.经测算，项目年均（销售）经营总收入为 21823.52 万元；销售税金及附加 1200.29 万元，利润总额 12303.00 万元，企业所得税 2460.60 万元；总投资收益率9.73%，项目税后投资内部收益率为 9.46%，税后财务净现值为 9098.31 万元，项目投资回收期 10.78 年，借款偿最大偿还期为 3.62 年，项目盈亏平衡点为 22.33%。综上所述，本项目建设符合国家的产业政策189、和黄山市及汤口镇总体规划的要求，在技术、经济、社会效益和生态效益方面均可行，各项指标均在合理的范围内，因此只要能按预定的方案建设、经营，就可以达到预期目标。13.2 问题与建议问题与建议1.从项目选址、建设条件及建筑方案等方面分析，本项目在工程技术上是可行的。2.项目符合国家产业政策和黄山市经济发展要求，该项目建成后对改善区域内居住条件，增添城市新的景观，促进当地经济发展将起到积极的作用。3.项目贷款风险小，具有较强的还贷能力，偿还贷款有保障。综上所述，鉴于本项目具有较强的财务盈利能力和良好的社会效益，对促进黄山市经济社会发展具有重要意义，可以判断：本项目具有切实可行性。黄山云海旅游基础设施黄190、山汤口温泉小镇项目可行性研究报告88附表附表1 项目总投资估算表项目总投资估算表序号工程或费用名称估算价值指标建筑单价（元/m2）装潢单价（元/m2）建安工程装饰工程设备购置费用辅助工程费用其他费用合计一工程建设费用46300.2717185.755647.2812800.9981934.291主体工程费用46300.2717185.755647.2869133.291.1主要建设项目主要建设项目144681.0033499.2717185.755647.2856332.301.1.1地上建筑114681.0022936.2017185.755647.2845769.23温泉小镇31882.0191、02000.006376.406376.40温泉公寓50200.002000.001800.0010040.009036.0019076.00温泉酒店12500.002000.002500.002500.003125.001125.006750.00温泉公园20099.002000.002500.004019.805024.754522.2813566.831.1.2地下建筑30000.001500.004500.004500.001.1.3齿轮火车站管理用房315.362000.0063.0763.071.1.4齿轮火车道及火车20000.001500.003000.003000.001.1192、.5温泉采矿权费用3000.000.001.2辅助工程项目辅助工程项目12800.9912800.991.2.1中央空调系统82799.00150.001241.991241.991.2.2输变配电系统380.00380.001.2.3弱电及监控系统114681.0040.00458.72458.721.2.4消防及报警系统144681.0050.00723.41723.411.2.5园林绿化5000.001500.00750.00750.001.2.6室外景观及绿化95735.00600.005744.105744.101.2.7室内水、电工程114681.00200.002293.6222193、93.621.2.8道路14729.00400.00589.16589.161.2.9室外给排水620.00620.00二二工程建设其他费用工程建设其他费用36203.3936203.392.1征地费用1843133531335.002.1.1管委会地块7.5700000052505250.002.1.2医院地块拆除及重建7.5550000041254125.002.1.3云海山庄地块28.0180000050405040.002.1.4林地14112000001692016920.002.2建设期税费11468153607.81607.81黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报194、告892.3勘察设计费1229.011229.012.4工程招投标费用819.34819.342.5工程监理费用983.21983.212.6建设单位管理费1229.011229.01三三预备费预备费3456.663456.66四四建设投资合计建设投资合计(一一+二二+三三)46300.2717185.755647.2812800.9939660.06121594.34比例（%）38.08%14.13%4.64%10.53%32.62%100.00%五五建设期利息建设期利息1845.00流动资金流动资金3000.00六六总投资总投资126439.34黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行195、性研究报告90附表附表2 项目财务汇总表项目财务汇总表序号项目单位数值备注1项目总投资万元126439.341.1建设投资万元121594.341.2建设期利息万元1845.001.3铺底流动资金万元3000.002资金来源2.1自有资金万元30000.002.2银行贷款万元30000.002.3销售回款万元40000.002.4合作投资万元26439.343营业收入万元21823.52正常年份4利润总额万元12303.00正常年份5所得税万元2460.60正常年份6净利润万元9842.40正常年份7年总成本费用万元8268.66正常年份8营业税及附加万元1200.29正常年份二财务评价指标1196、财务内部收益率%12.39%税前2财务内部收益率%9.46%税后3财务净现值万元27205.25税前4财务净现值万元9098.31税后5投资回收期年8.82税前6投资回收期年10.78税后7投资利润率%9.73%静态8盈亏平衡点%22.33%黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告91黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告92附表附表3 项目销售收入、销售（营业）税金及附加估算表估算表项目销售收入、销售（营业）税金及附加估算表估算表单位：万元序号项目合计计算期12345678910111213141516一收入合计305529.3213894.2313640.44197、13237.4416774.0531547.0030140.0230118.6627784.6820568.2520568.2521543.2521879.2322854.2320979.591销售收入72198.8013894.2313640.4413237.4416774.0514652.6412531.2311795.447772.021.1温泉公寓82836626552255224970441833132761建筑面积502007530602450205020451840163012.002510销售均价11000110001100011000110001100011000.00110198、001.2温泉小镇5611.237014.047715.448416.857014.045611.236312.643507.02建筑面积318822550.563188.23507.023825.843188.202550.562869.381594.1销售均价22000220002200022000220002200022000.0022000.001.3汤院销售收入2163199718301498832建筑面积3200832768704576320销售均价26000260002600026000260001.4停车位销售收入672672672672672数量4809696969696单价199、777772经营收入16894.3617608.7918323.2320012.6620568.2520568.2521543.2521879.2322854.2320979.592.1温泉酒店客房1588.481747.331906.182065.022065.022065.022065.022065.022065.021685.42房间数80.00808080808080808080均价1088.0010881088108810881088108810881088888入住率50%55%60%65%65%65%65%65%65%65%天数365.0036536536536536536536200、53653652.2汤宫1002.141102.361202.571302.791403.001403.001403.001603.431603.43622.31房间数24.00242424242424242424均价2288.0022882288228822882288228822882288888入住率50%55%60%65%70%70%70%80%80%80%天数365.003653653653653653653653653652.3汤屋677.73745.51813.28881.05948.82948.82948.821084.371084.37570.45房间数22.00222222201、222222222222均价1688.0016881688168816881688168816881688888入住率50%55%60%65%70%70%70%80%80%80%天数365.003653653653653653653653653652.4温泉中心4750.004750.004750.005225.005225.005225.005700.005700.006175.006175.00接待人数50505050505050505050门票价格190190190190190190190190190190负荷率50%50%50%55%55%55%60%60%65%65%2.5SPA、养202、生5000.005000.005000.005500.005500.005500.006000.006000.006500.006500.00黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告93接待人数50505050505050505050价格200200200200200200200200200200负荷率50%50%50%55%55%55%60%60%65%65%2.6餐饮收入3000.003300.003600.003900.004200.004200.004200.004200.004200.004200.00就餐人数50505050505050505050人均单价120120203、120120120120120120120120就餐率50%55%60%65%70%70%70%70%70%70%2.7车位租赁876.00963.601051.201138.801226.401226.401226.401226.401226.401226.40数量400400400400400400400400400400价格120120120120120120120120120120出租率50%55%60%65%70%70%70%70%70%70%二营业税金附加16804.11764.18750.22728.06922.571735.081657.701656.531528.161131204、.251131.251184.881203.361256.981153.882.1营业税15276.47694.71682.02661.87838.701577.351507.001505.931389.231028.411028.411077.161093.961142.711048.982.2城市维护建设税1069.3548.6347.7446.3358.71110.41105.49105.4297.2571.9971.9975.4076.5879.9973.432.3教育费附加458.2920.8420.4619.8625.1647.3245.2145.1841.6830.8530.85205、32.3132.8234.2831.47黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告94附表附表4 项目外购原辅材费用估算表项目外购原辅材费用估算表单位：万元名称合计计算期12345678910111213141516负荷1.001.001.001.001.00100.00一44600.583679.783852.754025.734393.714539.244539.244734.244815.305010.305010.301客房物耗费用1温泉酒店物耗费用3403.55274.48301.93329.38356.82356.82356.82356.82356.82356.8235206、6.82房间数80.0080.0080.0080.0080.0080.0080.0080.0080.0080.00单间费用188.00188.00188.00188.00188.00188.00188.00188.00188.00188.00入住率0.500.550.600.650.650.650.650.650.650.65天数365.00365.00365.00365.00365.00365.003653653653652汤宫物耗费用3502.60257.54283.30309.05334.81360.56360.56360.56412.07412.07412.07房间数24.0024.0207、024.0024.0024.0024.0024.0024.0024.0024.00单间费用588.00588.00588.00588.00588.00588.00588588588588入住率0.500.550.600.650.700.700.700.800.800.80天数365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.003汤屋物耗费用2009.43147.75162.53177.30192.08206.85206.85206.85236.40236.40236.40房间数22.0022.0022.0022.0022.00208、22.0022.0022.0022.0022.00单间费用368.00368.00368.00368.00368.00368.00368.00368.00368.00368.00入住率0.500.550.600.650.700.700.700.800.800.80天数365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.004餐饮（按照营业收入的 45%）13650.001050.001155.001260.001365.001470.001470.001470.001470.001470.001470.005温泉中心（按照收入的 209、20%）10735.00950.00950.00950.001045.001045.001045.001140.001140.001235.001235.006SPA、养生经营支出（按收入的 20%）11300.001000.001000.001000.001100.001100.001100.001200.001200.001300.001300.00黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告95附表附表5 项目外购燃料及动力费用估算表项目外购燃料及动力费用估算表单位：万元序号项目合计计算期年份12345678910111213141516负荷50%60%70%80%90%100210、%100%100%100%100%1电力费用4913.00289.00346.80404.60462.40520.20578.00578.00578.00578.00578.00电量(万度)340.00408.00476.00544.00612.00680.00680.00680.00680.00680.00单价（元/度）0.850.850.850.850.850.850.850.850.850.852天然气费用（万元）3123.75183.75220.50257.25294.00330.75367.50367.50367.50367.50367.50天然气（立方米/人）30.0030.003211、0.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.00人数（人）2.503.003.504.004.505.005.005.005.005.00单价（元/立方米）2.452.452.452.452.452.452.452.452.452.453总费用493.4529.0334.8340.6446.4452.2558.0558.0558.0558.0558.05年用水(万吨)10.5612.6714.7816.8919.0021.1121.1121.1121.1121.11单价（元/吨）2.752.752.752.752.752.752.752.752.752.754总计212、8530.20501.78602.13702.49802.84903.201003.551003.551003.551003.551003.55黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告96附表附表6 项目工资及福利费用估算表项目工资及福利费用估算表单位：万序号项目合计计算期12345678910111213141516负荷50%60%70%80%90%100%100%100%100%100%1服务人员人数75.0090.00105.00120.00135.00150.00150.00150.00150.00150.00人均年工资3.003.003.003.003.003.003.213、003.003.003.00工资额1675.00225.00270.00315.00360.00405.00450.00450.00450.00450.00450.002营销人员人数10.0015.0015.0015.0015.0018.0021.0025.0027.0030.0030.0030.0030.0030.00人均年工资6.006.006.006.006.006.006.006.006.006.006.006.006.006.00工资额810.0060.0090.0090.0090.0090.00108.00126.00150.00162.00180.00180.00180.0018214、0.00180.003管理人员人数10.0015.0015.0015.0015.0018.0021.0025.0027.0030.0030.0030.0030.0030.00人均年工资6.006.006.006.006.006.006.006.006.006.006.006.006.006.00工资额1350.0060.0090.0090.0090.0090.00108.00126.00150.00162.00180.00180.00180.00180.00180.004合计（1+2+3）人数20.0030.0030.0030.00105.00126.00147.00170.00189.002215、10.00210.00210.00210.00210.00工资总额4146.50120.00180.00180.00180.00405.00486.00567.00660.00729.00810.00810.00810.00810.00810.00工资及附加费5328.25154.20231.30231.30231.30520.43624.51728.60848.10936.771040.851040.851040.851040.851040.85社保费 28.5%1181.7534.2051.3051.3051.30115.43138.51161.60188.10207.77230.8523216、0.85230.85230.85230.85黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告97附表附表7 项目固定资产折旧费用估算表项目固定资产折旧费用估算表单位：万元项目合计计算期12345678910111213141516房屋、建筑物原值48327.4448327.4448327.4448327.4448327.4448327.4448327.4448327.4448327.4448327.44当期折旧50.00966.55966.55966.55966.55966.55966.55966.55966.55966.55966.55净值47360.8947360.8947360.8217、947360.8947360.8947360.8947360.8947360.8947360.8947360.89机器设备原值5647.285647.285647.285647.285647.285647.285647.285647.285647.285647.28当期折旧15.00376.49376.49376.49376.49376.49376.49376.49376.49376.49376.49净值5270.794894.314517.824141.343764.853388.373011.882635.402258.911882.43其他原值12800.9912800.9912800.218、9912800.9912800.9912800.9912800.9912800.9912800.9912800.99当期折旧15.00853.40853.40853.40853.40853.40853.40853.40853.40853.40853.40净值11947.5911094.1910240.809387.408534.007680.606827.205973.805120.404267.00合计原值66775.7166775.7166775.7166775.7166775.7166775.7166775.7166775.7166775.7166775.71当期折旧2196.43219219、6.432196.432196.432196.432196.432196.432196.432196.432196.43净值64579.2763349.3962119.5060889.6259659.7358429.8557199.9655970.0854740.2053510.31黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告98附表附表8 项目无形资产折旧就摊销费用估算表项目无形资产折旧就摊销费用估算表单位：万元序号项目合计计算期12346789101112131415161无形资产原值31335.0031335.0031335.0031335.0031335.0031335.00220、31335.0031335.0031335.0031335.00当期摊销费7833.75783.38783.38783.38783.38783.38783.38783.38783.38783.38783.38摊余价值30551.6330551.6330551.6330551.6330551.6330551.6330551.6330551.6330551.6330551.632其他资产原值0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00当期摊销费0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00摊余价值0.000.000.00221、0.000.000.000.000.000.000.003合计原值31335.0031335.0031335.0031335.0031335.0031335.0031335.0031335.0031335.0031335.00当期摊销费7833.75783.38783.38783.38783.38783.38783.38783.38783.38783.38783.38摊余价值30551.6330551.6330551.6330551.6330551.6330551.6330551.6330551.6330551.6330551.63黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告99附表222、附表9 项目总费用估算表项目总费用估算表单位：万元序号项目合计计算期123456789101112131415161直接费用44600.583679.783852.754025.734393.714539.244539.244734.244815.305010.305010.302燃料及动力费用8530.20501.78602.13702.49802.84903.201003.551003.551003.551003.551003.553工资及附加费9710.75154.20231.30231.30231.30520.43624.51728.60848.10936.771040.851040.223、851040.851040.851040.854设备维修费（设备折旧费 20%）752.9775.3075.3075.3075.3075.3075.3075.3075.3075.3075.305管理费用6110.59277.88272.81264.75335.48630.94602.80602.37555.69411.37411.37430.87437.58457.08419.596营销及其他费用6110.59277.88272.81264.75335.48630.94602.80602.37555.69411.37411.37430.87437.58457.08419.597经营成本（1+2224、+3+4+5+6）75815.66709.97776.92760.80902.266039.156360.296736.867231.347277.237481.677715.677810.178044.177969.188折旧费21964.332196.432196.432196.432196.432196.432196.432196.432196.432196.432196.439无资产摊销费用7833.75783.38783.38783.38783.38783.38783.38783.38783.38783.38783.3810利息支出10147.501845.001660.501476225、.001291.501107.00922.50738.00553.50369.00184.5011总成本费用合计（9+10+11+12）115761.24709.97776.92760.80902.2610863.9611000.6011192.6611502.6411364.0411383.9811433.4811343.4711392.9711133.49可变成本61993.424701.985079.405456.816044.656379.206583.646778.646859.707054.707054.70固定成本50617.886161.995921.215735.855457226、.994984.844800.344654.844483.774338.274078.79黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告100附表附表10 项目损益及利润分配表项目损益及利润分配表单位：万元项目合计计算期12345678910111213141516项目收入305529.3213894.2313640.4413237.4416774.0531547.0030140.0230118.6627784.6820568.2520568.2521543.2521879.2322854.2320979.59土地增值税721.99138.94136.40132.37167.74146227、.53营业税金及附加16804.11764.18750.22728.06922.571735.081657.701656.531528.161131.251131.251184.881203.361256.981153.88总成本费用115761.24709.97776.92760.80902.2610863.9611000.6011192.6611502.6411364.0411383.9811433.4811343.4711392.9711133.49补贴收入0.00利润总额（1-2-3+4）172241.9712281.1411976.8911616.2114781.4718801.42228、17481.7217269.4714753.888072.968053.028924.909332.3910204.278692.22弥补以前年度亏损0.00应纳税所得额（5-6）172241.9712281.1411976.8911616.2114781.4718801.4217481.7217269.4714753.888072.968053.028924.909332.3910204.278692.22所得税34448.392456.232395.382323.242956.293760.283496.343453.892950.781614.591610.601784.981866.4229、82040.851738.44净利润（5-8）137793.589824.919581.529292.9711825.1815041.1413985.3813815.5811803.116458.376442.427139.927465.918163.416953.78期初未分配利润137793.589824.919581.529292.9711825.1815041.1413985.3813815.5811803.116458.376442.427139.927465.918163.416953.78可供分配的利润137793.589824.919581.529292.9711825.181230、5041.1413985.3813815.5811803.116458.376442.427139.927465.918163.416953.78提取法定盈余公积金13779.36982.49958.15929.301182.521504.111398.541381.561180.31645.84644.24713.99746.59816.34695.38可供投资者分配的利润（11-12）124014.228842.428623.368363.6710642.6613537.0212586.8412434.0210622.795812.535798.176425.926719.327347.0231、76258.40应付优先股股利0.00提取任意盈余公积金0.00应付普通股股利（13-14-15）124014.228842.428623.368363.6710642.6613537.0212586.8412434.0210622.795812.535798.176425.926719.327347.076258.40各投资方利润分配：0.00未分配利润（13-14-15-17）124014.228842.428623.368363.6710642.6613537.0212586.8412434.0210622.795812.535798.176425.926719.327347.07625232、8.40息税前利润（利润总额+利息支出）134161.728842.428623.368363.6710642.6615382.0214247.3413910.0211914.296919.536720.677163.927272.827716.076442.90息税折旧摊销前利润（息税前利润+折旧+推销）156126.058842.428623.368363.6710642.6617578.4616443.7716106.4514110.739115.968917.119360.369469.269912.518639.33其中：累计可用于偿还贷款本息资金1198331.068842.421233、7465.7825829.4636472.1254050.5770494.3586600.80100711.53109827.49118744.60128104.96137574.22147486.72156126.05黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告101附表附表11 项目投资现金流量表项目投资现金流量表单位：万元项目合计计算期12345678910111213141516现金流入362823.000.000.0013894.2313640.4413237.4416774.0531547.0030140.0230118.6627784.6820568.2520568.2234、521543.2521879.2322854.2378273.27项目收入305529.3213894.2313640.4413237.4416774.0531547.0030140.0230118.6627784.6820568.2520568.2521543.2521879.2322854.2320979.59补帖收入固定资产余值54293.6954293.69回收流动资金3000.003000.00现金流出124594.3419734.9824333.2436855.9131267.3212978.803314.547920.778017.998393.388759.498408.488235、612.928900.559013.529301.159123.06建设投资121594.3419734.9824333.2435242.8129603.7711357.571321.97流动资金3000.003000.00经营成本709.97776.92760.80902.266039.156360.296736.867231.347277.237481.677715.677810.178044.177969.18土地增值税138.94136.40132.37167.74146.53营业税金及附加764.18750.22728.06922.571735.081657.701656.53152236、8.161131.251131.251184.881203.361256.981153.88维持运营投资所得税前净现金流量（1-2）-19734.98-24333.24-22961.67-17626.88258.6513459.5123626.2322122.0321725.2819025.1912159.7711955.3312642.7012865.7013553.0869150.21累计所得税前现金净流量-19734.98-44068.22-67029.90-84656.78-84398.13-70938.62-47312.39-25190.36-3465.0815560.1127719237、.8839675.2052317.9165183.6178736.69147886.90减：调整所得税所得税2456.232395.382323.242956.293760.283496.343453.892950.781614.591610.601784.981866.482040.851738.44所得税后净现金流量（3-5）-19734.98-24333.24-25417.90-20022.26-2064.6010503.2119865.9518625.6918271.3916074.4110545.1810344.7210857.7210999.2211512.2267411.77累计238、所得税后现金净流量-19734.98-44068.22-69486.12-89508.38-91572.98-81069.77-61203.82-42578.14-24306.75-8232.342312.8412657.5723515.2934514.5146026.74113438.51计算指标财务内部收益率（%）所得税前 12.39%（i=8%）所得税后 9.46%（i=8%）财务净现值（万元）所得税前 27205.25 万元（i=8%）所得税后 9098.31 万元（i=8%）投资回收期（年）所得税前 8.82 年所得税后 10.78 年黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研239、究报告102附表附表12 项目资本金现金流量表项目资本金现金流量表单位：万元项目合计计算期12345678910111213141516现金流入362039.6300.0013894.2313640.4413237.4416774.0531547.0030140.0230118.6627784.6820568.2520568.2521543.2521879.2322854.2377489.90项目收入305529.3213894.2313640.4413237.4416774.0531547.0030140.0230118.6627784.6820568.2520568.2521543.252240、1879.2322854.2320979.59补帖收入固定资产余值53510.3153510.31回收流动资金3000.003000.00现金流出71155.0014447.1220367.3416697.3611373.179012.904992.587920.778017.998393.388759.498408.488612.928900.559013.529301.159123.06建设投资68155.0014447.1220367.3414161.768787.127391.663000.001845.00922.50922.50流动资金3000.003000.00经营成本709.9241、7776.92760.80902.266039.156360.296736.867231.347277.237481.677715.677810.178044.177969.18土地增值税138.94136.40132.37167.74146.53营业税金及附加764.18750.22728.06922.571735.081657.701656.531528.161131.251131.251184.881203.361256.981153.88维持运营投资所得税前净现金流量（1-2）-14447.12-20367.34-2803.132267.274224.5511781.4723626.2242、322122.0321725.2819025.1912159.7711955.3312642.7012865.7013553.0868366.84累计所得税前现金净流量-14447.12-34814.45-37617.58-35350.30-31125.76-19344.284281.9526403.9848129.2667154.4579314.2291269.54103912.25116777.95130331.03198697.87减：所得税所得税2456.232395.382323.242956.293760.283496.343453.892950.781614.591610.601243、784.981866.482040.851738.44资本金内部收益率：24%（i=8%）黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告103附表附表13 项目投资计划及资金筹措表项目投资计划及资金筹措表单位：万元序号项目合计计算期1.00总投资总投资126439.3425287.8725287.8722126.8822126.8818965.9012643.931.1建设投资121594.3419734.9824333.2435242.8129603.7711357.571321.971.2建设期利息1845.00922.50922.501.3流动资金3000.003000.002资244、金筹措30000.0015000.0015000.002.1项目资本金项目资本金70000.0014447.1220367.3415084.269709.627391.663000.00自有资金30000.007500.006600.006900.003000.003000.003000.00销售回款投入40000.006947.1213767.348184.266709.624391.662.1.1用于建设投资65155.0014447.1220367.3414161.768787.127391.660.002.1.2用于流动资金3000.003000.002.1.3用于建设期利息1845.245、000.000.00922.50922.502.20债务资金债务资金30000.0015000.0015000.002.2.1用于建设投资30000.0015000.0015000.00银行借款30000.0015000.0015000.002.2.2用于建设期利息2.30合作投资资金合作投资资金26439.345287.873965.906081.055816.653965.901321.97用于建设投资5287.873965.906081.055816.653965.901321.97黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告104附表附表14 借款还款付息表借款还款付息表单位246、：万元序号项目计算期123456789101期初余额30000.0027000.0024000.0021000.0018000.0015000.0012000.009000.006000.003000.001.1当期借款本金30000.0027000.0024000.0021000.0018000.0015000.0012000.009000.006000.003000.001.2当期借款利息1845.001660.501476.001291.501107.00922.50738.00553.50369.00184.501.3当期还本付息4845.004660.504476.004291.50247、4107.003922.503738.003553.503369.003184.501.4其中：还本3000.003000.003000.003000.003000.003000.003000.003000.003000.003000.00付息1845.001660.501476.001291.501107.00922.50738.00553.50369.00184.501.5期末余额27000.0024000.0021000.0018000.0015000.0012000.009000.006000.003000.00计算指标利息备付率（）665.64%721.28%787.01%1144.248、52%1698.41%1895.04%2340.04%2665.56%2187.79%4364.78%偿债备付率（）314.98%320.92%326.10%413.87%530.34%521.65%541.71%499.05%328.07%346.45%黄山云海旅游基础设施黄山汤口温泉小镇项目可行性研究报告105附表附表15 项目投资敏感性分析项目投资敏感性分析单位：万元序号项目基本营业收入经营成本投资额方案-10.00%-5.00%5.00%10.00%-10.00%-5.00%5.00%10.00%-10.00%-5.00%5.00%10.00%1税后内部收益率(%)10.159.0210.2512.9914.9111.9011.4710.5810.1213.1111.7510.089.892税后投资回收期(年,)10.0811.9410.258.777.969.709.5510.0710.288.789.5611.0811.82从上表可以看出，各因素的变化都程度不同地影响内部收益率及投资回收期，其中经营成本最为敏感，营业收入略次之，投资不太敏感