1、*市*项目可行性研究报告完整版*公司2018年*月*日项目类型：收并购项目1）宏观环境：GDP、人口、产业2）板块描述：板块处于城市发展方向上，周边规划有重点小学、初中，未来定位为高端居住社区板块，被当地人所认可3）市场容量：17年全市销售面积40万，广义去化周期10个月，狭义去化周期4个月本案项目周边土地成交项目周边住宅市场2015年12月长沙经开集团竞得经网挂75号地块，总建面113261，楼板价为1365元/，溢价率20%宁基花园二期：以高层、小高层为主；当前均价小高层12300元/m2，高层10800元/m2 项目概况4）政策环境调控政策：限购、限价、限贷、限签等预售条件：形象进度标准2、等融资环境：前融、并购贷、开发贷的难易程度资金监管：预售资金监管、工程资金监管、保证金等区域政策最新动态（如有）：出让面积出让面积（）（）27630容积率容积率2.8计容建筑面积（）计容建筑面积（）77364用地性质用地性质住宅用地商住比例商住比例暂无限高（限高（mm）80（黄海标高）建筑密度建筑密度28%绿化率绿化率/集中绿集中绿化率化率30%【装配率装配率】暂无其他对决策其他对决策有影响的出有影响的出让条件让条件1200m2幼托用房，代建15066市政绿化总价（万元）单价（元/）备注交易对价XXX2000转让方要求净收X亿元，我司承担个人所得税X万元其中有票成本200001000其中无票成3、本200001000约当挂牌价XXX26005）交易对价6）项目背景（描述获取、中间变更过程、目前地块情况、取证情况等）：XXXX实业有限公司因XXXXX原因，获取目标地块；出让时间为XXXXXXXX，交地时间为201X年X月XX日；地块基本指标为；土地款支付情况为；目前因什么原因尚未开工等；7）项目公司股东背景：地块所属公司或母公司或实际控制人的背景（国企、私人企业）：8）合作背景（描述对方交易的动机、原因等）：XXXXX公司或个人因XXXXXX原因，欲转让该项目；我司通过XXXX途径获取此项目信息，与项目公司进行了沟通，初步确定了收购意向以及后续的跟进事宜。9）项目信息来源（描述我司获取项4、目信息途径，是否有居间等）：描述地块原始取得时间、中间变更历程、证照办描述地块原始取得时间、中间变更历程、证照办理情况（出让合同、土地出让金是否缴纳、土地理情况（出让合同、土地出让金是否缴纳、土地证办理、工规证是否办理等）、目前地块情况证办理、工规证是否办理等）、目前地块情况（闲置？动工？净地？等），讲清楚即可（闲置？动工？净地？等），讲清楚即可背景及交易模式10）合作方式或交易架构图目标公司目标公司（0.1亿元）亿元）股东股东3 3*%股东股东1 1*%目标地块目标地块股东股东2 2*%股东股东4 4*%新城新城收购收购100%100%股权股权100%100%合作方式简述：本项目为资产/股权5、收购项目。以土地作价入股的方式收购目标地块；土地作价入股的新项目公司尚未成立（此处图文不符合，根据具体情况来表述）；作价入股税费XXX万元由XXXX承担。交易模式可行性说明：重点说明此种交易模型在当地是否可行，可能存在什么难点和需要重要关注的点。背景及交易模式指标指标地块名称地块名称周边竞品周边竞品Xxx地块（8%对应成交）（企业名称）+项目名称（企业名称）+项目名称（企业名称）+项目名称基本指标土地面积55121、容积率2.2、计容建面121266，商业占比20%成交情况2018-7-23、总价15578万元、楼板价2000元/、溢价率12%住宅类销售均价高层精装8000、洋房精装100006、商业销售均价1-2F20000车位售价10万/个优劣势11）市场环境12）产品线建议：圆梦产品形态面积段（平米）户型套数比客户情况高层88-105紧凑型3房2厅1卫/2卫50%相城区和园区刚需外溢周边厂区普通职员、企业中层、个体私营业主投资客小高层（洋房）109-135标准型3房2厅2卫40%企业中层本地拆迁为子女购房经济别墅120-150舒适型4房2厅2卫10%本地拆迁户自住改善13）面积配比建议市场及定位一期地上可售建筑面积11.89万方高层9栋952户开工2018年7月25日示范区开放2018年10月1日首批次开盘2018年11月3日第二批次开盘2019年3月31日交付2020年8月307、日首开栋号二期地上可售建筑面积7.55万方高层5栋570户开工2019年3月25日第三批次开盘2019年9月29日第四批次开盘2020年3月28日交付2021年4月30日首批次开盘首开栋号6、9、12、13栋地上可售建筑面积6.06万方高层4栋480户销售均价9000元/平米首批供货货值5.45亿占一期供货比率51%21437581011691213项目示范区（售楼部+样板房）方案及分期15）财务测算指标：全口径货值10.8亿元利润率总价（万元）楼板价（元/）非融资状态融资状态IRR（自有资金）房地比车位货值占净利润的比例非住宅类业态货值占比（不含车位）名义实际自有资金年化回报率回正周期自有资8、金年化回报率回正周期8%16）开发节点成交时间开工时间样板区开放时间开盘时间项目资金平衡时间（融资）项目资金平衡时间（非融资）时间2018-5-102018-5-102018-8-102018-9-102018-11-102018-12-10距拿地的间隔时间（天）09012018021017）资金解决方案资金来源、时间节点、出资方、出资性质（股、债）、成本等14）成本可售单方（含土地、精装）：总建面单方成本（不含土地、精装）：地上可售建面单方成本（不含土地、精装）：财务指标次序预计时间交易流程付款金额付款前置条件累计支付金额合计备注118年6月19签署意向协议，确保排他性1000双方签订正式协9、议218年7月3完成项目用地划转事宜无318年8月3完成股权挂牌交易20000股权过户418年12月14借款31660519年12月30预分红30000合计XXX6利润覆盖后平价收购XX剩余10%股权5000股权过户合计XXX交易流程及付款节奏此处仅做示意，根据具体项目调整，时间节点亦此处仅做示意，根据具体项目调整，时间节点亦可以采取可以采取T T、T+nT+n的表达方式的表达方式风险类型主要风险描述风险控制措施法务1、项目备案证规定的开工时间为18年8月，且项目在两年临时使用期限内已重新申报立项，可排除闲置风险2、12.1亿元XXXX的担保解除后再增资3亿元园林景观担保，已于6月12日偿还，10、需要关注他项权证注销情况3、协议约定XX负责协调只还建6200商业，并且超出6200部分可以按照评估价从XX尾款中扣除财务1、抵押解除后我司再增资进入2、营销1、与XX达成一致后再共管X亿元，解除质押后，我司再支付该X亿元2、风险及控制措施一、项目地块：二、合作方：武汉实力雄厚的房企，在武汉有10余个项目，合作成功的话，未来将为武汉公司带来更多项目、人脉、本土经验等资源优势；三、合作模式：股权收购，我司增资扩股进入目标公司，合作方式较为简单。四、合作价格：约当招拍挂11500元/。近2年武汉核心地段商住项目成交楼面价在1.4-1.9万元/，且多为勾地，设置了企业总部引入、自持等条件。本案价格相11、对比较有优势。五、风险控制：项目核心风险就是14亿土地成本能否开票，能否抵扣土增税、增值税及所得税，合作方用8.16亿元合作对价为14亿票据做担保，若不能抵扣，8.16亿元则无需支付，项目核心风险得以控制。六、待决策事项a：b：c：总结11宗地价值Part 1目录ContentsContentsPart 2Part 3Part 4Part 5市场环境产品定位操盘策略财务测算Part 1 宗地价值12位于合肥城市南部，规划为现代化滨湖城市，与老城区距离约15公里、与南站片区距离约5公里、与政务区距离约10公里。靠近地铁、城市主干道上，快速通达市中心。Part1宗地价值 宗地区位地块地势平整，地上12、以植被为主，有少量堆土。周边现有西渡公园、西渡学校等配套，以及众多的临街商业。南侧高压线距地块较近，有一定的不利影响。北侧民居西侧区间道南侧润元路东南侧地铁站点东侧元和塘东侧齐门北大街地块内部西侧高压线Part1宗地价值 现状及周边环境（必须有从南往北拍摄的航拍图，地块四周都能看到）项目所处区域交通便利，双轨交，多主干道环伺，多维立体交通，通达度高，且与项目地块连接紧密主干道：人民路/齐门北大街/相城大道/润元路/阳澄湖中路轻轨：地铁二号线陆慕站200米，在建四号线阳澄湖站/金民西路站1.5公里高速：京沪高速出入口距离1.8公里本案阳澄湖中路齐门北大街地铁二号线地铁四号线（预计2017年通车）13、京沪高速润元路相城大道人民路常台高速陆慕站Part1宗地价值 内外部交通（重点描述通达性及项目展示性）类型序号配套名称商业生活1繁花中心2相城欧尚（预计明年开业）3万达广场4香榭里时光生活广场（在建）5万家邻里生活广场6中翔广场文体休闲1陆慕公园2香溢园3虎丘湿地公园教育1庙前小学2元和小学3御窑小学4陆慕小学5相城实验中学医疗1苏大附一院平江院区2相城人民医院3苏州平江医院4元和街道卫生院项目周边配套（1-3km内）12133631本案目前地块周边3公里范围内生活配套基本齐全，1公里范围内配套正逐步兑现周边有xx幼儿园、xx小学、xx初中，学校排名，是否有学区及学位等1242345245Pa14、rt1宗地价值 区域配套（重点描述幼儿园、小学、初中及项目学区、学位等）结论：重点规划有哪些（例如交通、配套等等）以及规划落地的时间（突出的自然、人文景观资源，如有）地块紧邻湿地，非常稀缺的景观等。其他，如有（不利因素，如有，对不利因素解决措施）地块紧邻高架、铁道；增加了隔音设施成本等。（示意图等）Part1宗地价值 重点价值挖掘/不利因素（如有）相城中心城区，配套基本齐全，交通便利，中高端品质社区地块周边双轨交，多主干道环伺，多维立体交通，通达度高地块周边配套基本齐全，小学、初中排名前三地块周边当前城市面貌一般，后期随着规划兑现有改善空间地块容积率1.6，限高35米，可打造为低密度中高端品质15、住宅社区地块位于相城区元和街道，规划为相城中心城区，具有较高的发展潜力；Part1宗地价值 小结Part2市场环境 城市环境(城市GDP)935 1,105 1,290 1,415 1,730 2,093 2,368 2,678 3,001 3,140 0%5%10%15%20%05001000150020002500300035002006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015惠州GDP惠州GDP增速广东省GDP增速2006年以来惠州GDP增长情况（亿元）2014年GDP突破3000亿，GDP增速下降至近全省水平2015年城市人均GDP在广16、东省排名靠后020000400006000080000100000120000140000160000180000深圳广州珠海佛山中山东莞惠州阳江江门肇庆茂名韶关汕头清远潮州湛江揭阳云浮河源汕尾梅州样本均值56511元2015年惠州人均GDP排名（元）惠州的经济总量较小，2015年为3140亿元，且增速有放缓趋势三四线及新进入城市需要Part2市场环境 城市环境（产业结构）名称地址产业人数四川省文君酒厂有限公司临邛镇东环路33号200伊利集团（邛崃）工业路2号2000四川金六福酒业有限公司金六福大道6号1000成都蓉崃通威饲料有限公司（通威集团）临邛工业园区400临邛工业园区工业路50000合17、计53600 产业园区员工单人月收入调查:工资+补贴+奖金+年终奖，平均月均收入在4000元左右，其中中高层月收入在9000元以上。产业规模：优质白酒及食品饮料、生物医药、日用化工及新型涂料为主导，已达到147家国内外知名企业进驻；核心工业园区：临邛工业园、中国名酒工业园(成都唯一名优白酒酿造基地）、羊安工业园（成都唯一精细化工业园）。三大园区带动三大园区带动147147家国内外知名企业进驻，催生一定潜在购房客群家国内外知名企业进驻，催生一定潜在购房客群三四线及新进入城市需要Part2市场环境 城市环境（人口）常住人口增速趋于平稳463 467 470 473 476 0.7%0.9%0.6%18、0.6%0.6%0%0%0%1%1%1%455460465470475480201120122013201420152011年以来惠州常驻人口变化情况常住人口（万人，左轴）增速（右轴）外来人口上升，2012年由于城镇化的落地尤为明显123 120 125 127 124 125 1161181201221241261282010年2011年2012年2013年2014年2015年2010年以来惠州外来人口变化情况（万人）城镇化率人口结构（年龄、收入维度）三四线及新进入城市需要Part2市场环境 城市发展方向分析（三四线及新进入城市需要）自贡老城区大安区老城区贡井区老城区沿滩区老城区汇东新区沿滩19、新城板块东部新城自贡整个城市向南向东发展，板块轮动由自贡老城汇东新区南湖板块沿滩板块东部新城方向发展。汇东片区已经发展饱和，土地资源稀缺。自贡市发展轨迹自贡市发展轨迹老城区南湖板块沿滩新城建成区，基础设施陈旧。无土地、新房供应1991年开始开发的新区，目前已发展成熟政府规划的新兴高端商务居住区，供应见底东部新城规划新区，尚未进入规模开发期，成熟时间长汇东新区承接南湖板块外溢需求，目前重点发展区域自贡向南向东发展，汇东片区已经发展饱和，土地资源稀缺目标地块宗地位置老城区西外老城区莲花湖马踏洞翠平山杨柳娅张家坝宗地位置老城区西外老城区莲花湖马踏洞杨柳娅张家坝宗地位置老城区西外老城区莲花湖马踏洞翠平20、山杨柳娅张家坝20002012年，城市发展主要板块在老城区、西外片区、南外片区、翠屏山片区；20122017年，城市发展主要板块在莲花湖片区、张家坝片区、南外片区；2017以后，城市主要发展马踏洞片区、三里坪片区。Part2市场环境 板块演变（三四线及新进入城市需要）Part2市场环境 城市分析/整体住宅市场（整体市场的狭义、广义去化周期，均价走势）商品住宅供求价年度走势近一年商品住宅价格走势2017年常德市城区新供应商品住宅246.99万方，成交359.24万方，出现供不应求的状态，供销比0.69，截止2017年年底，去化周期约4个月。从月度走势来看，2017年5月至2018年4月，常德商品21、住宅价格稳步上涨。17年供应商品住宅246.99万方，成交359.24万方，成交均价5243元/平方米，2018年4月面积114.2万方，销售额55.3亿元，环比增长3.2%。市场存量XXX，去化周期X个月。201220122013201320142014201520152016201620172017供应量供应量(万方）万方）166166255.9255.9232.2232.2278.2278.2324.82324.82246.99246.99成交量成交量(万方）万方）108.5108.5159.4159.4127.7127.7216.4216.4306.51306.51359.24359.22、24供销比供销比1.531.531.611.611.821.821.291.291.061.060.690.69166166255.9255.9232.2232.2278.2278.2324.82324.82246.99246.99108.5108.5159.4159.4127.7127.7216.4216.4306.51306.51359.24359.241.531.531.611.611.821.821.291.291.061.060.690.690 00.20.20.40.40.60.60.80.81 11.21.21.41.41.61.61.81.82 20 050501001001523、01502002002502503003003503504004002012-2017年常德市商品住宅供销情况供应量供应量(万方）万方）成交量成交量(万方）万方）供销比供销比556255805522553856685725583859506138622663506280500052005400560058006000620064006600Part2市场环境 政策环境预售条件：工程形象进度达到地上一层封顶，政策优于成都。资金监管：预售资金监管、工程资金监管、保证金等贷款政策：前融、并购贷、开发贷的难易程度，客户按揭难易程度和放款周期限价政策：不限价限购政策：不限购区域政策最新动态（如有）：政策24、环境宽松，不限购，不限价，预售条件（地上1层）备注：标注建筑面积为计容总建面周边地价水平：，时间最近地块为：年月所拿，楼板；距离最近地块为：年月所拿，楼板：地块编号：郑政经开出（2015）036号占地面积：51624，容积率2.5计容建面：XXXX用地性质：住宅成交时间：2015年12月18日成交单价：714万/亩楼面价：4285元/溢价率：98.2%受让方：河南绿地陆港置业有限公司地块编号：郑政经开出（2016）006号占地面积：100961，容积率2.5计容建面：XXXX用地性质：住宅成交时间：2016年7月27日成交单价：1500万/亩楼面价：9005元/溢价率：160.96%受让方：郑25、州鑫茂房地产开发有限公司开发楼盘：康桥悦蓉园地块编号：郑政经开出（2015）014号占地面积：37614，容积率2.5计容建面：XXXX用地性质：住宅成交时间：2015年8月13日成交单价：585万/亩楼面价：3509元/溢价率：73.68%受让方：北京中金联盛投资有限公司地块编号：郑政经开出（2016）004号占地面积：72649，容积率2计容建面：XXXX用地性质：住宅成交时间：2016年6月22日成交单价：1406万/亩楼面价：10544元/溢价率：160.54%受让方：郑州河海置业有限公司开发楼盘：海马青风公园土地成交信息中需写明溢价率及其他特殊因素（例如熔断、竞房价、无偿移交、自持等26、）Part2市场环境 近两年周边成交土地分析本地块销售期内板块内项目多已收尾，将主要面临新出让地块的竞争；整体竞争并不激烈，但需近距离争夺客户。康桥悦蓉园体量较大数月后将开盘，海马青风公园体量稍小紧随其后,主力面积段为:目前两个项目近一年实现的均价南湖逸家28F高层精装xxxx万/平米；保利叶语32F高层毛坯XXXX万/平米，11F洋房毛坯xxxx万/平米。美林康城（高层6800）-开发商：欣帝达地产-占地面积：35亩-容积率：3.39-户型区间：高层83-143；洋房120-140-梯户比：2T6-28F高层精装均价：8000元/，预估精装成本为700元/；月均去化8000；-8F洋房精装均27、价：11000元/，预估精装成本为1000元/；月均去化8000。-首开时间：2017-10-22-物业形态：高层、洋房恒大都市广场（商住地块）-开发商：-占地面积：-容积率：3.3-建筑面积：35万-户型区间：-梯户比：-当前均价：前期已售罄，预期下批次25F高层公寓毛坯均价 8500元/；-去化速度：前期月均去化5000-首开时间：2017-02-26-物业形态：高层公寓住宅项目需写明住宅项目需写明1 1、物业形态（须写明层数及梯户、物业形态（须写明层数及梯户比）比）2 2、精装成本（若无明确了解可估、精装成本（若无明确了解可估计）计）3 3、价格需标注清楚是“当前均、价格需标注清楚是“当28、前均价”、还是“前期售罄均价”、价”、还是“前期售罄均价”、还是“还是“*下期开盘预期均价”下期开盘预期均价”4 4、月均流量、月均流量Part2市场环境 竞品（在建在售项目竞争分析）当前项目存量大，约90万；按照板块消化速度，需3年时间消化完成，可见南桥新城板块未来竞争压力将比较大。但是由于本案位于西渡，在南桥新城以北7公里，区位、交通、市场都有一定差别，因此与南桥新城的楼盘没有直接竞争关系。存量状态项目名称竞品类型（直接或间接）总建面已推面积已售面积已推未售量总存量推售节奏在售秋月朗庭123,980 123,980 115,845 8,135 20,047 绿地玉湖庭149,053 93,29、346 63,038 30,308 86,015 合景万景峰260,000 76,253 63,043 13,210 248,125 金辉天鹅湾99,060 60,016 48,031 11,985 51,029 汤臣臻园190,000 80,900 39,862 41,038 153,504 万科南桥传奇134,622 61,842 23,359 38,483 111,263 苏宁荣悦58,579 58,579 58,579 46,722 东原郦湾75,425 35,947 12,208 23,739 63,217 待售中粮南桥半岛三期125,616 125,616 万科金域南桥134,6230、1 134,621 中南南桥项目38,508 38,508 近期土堆出让计划合计166,898 892,834 Part2市场环境 存量竞品存量盘点（板块级）城市基本面好，政策比较宽松，市场容量大，竞争环境好规划：整个城市向南向东发展，2017年以后城市重点发展的板块是马踏洞片区、三里坪片区，地块处于城市的主要发展方向上，区位被当地主流客户认可竞争度：狭义去化周期为5个月，广义去化周期为10个月，目前碧桂园、万科、保利已进驻。城市面：惠州2017年GDP总量为3140亿元，产业主要以白酒及食品饮料、生物医药、日用化工及新型涂料为主导，2017户籍人口总数为476万Part2市场环境 小结政策：31、不限购，不限价，预售条件为出地面0-3层，前融/并购贷、开发贷、客户按揭办理可能性高市场：17年供应商品住宅246.99万方，成交359.24万方，成交均价5243元/平方米Part 3 产品定位30Part3产品定位 客户分析（客户来源）1、乡镇板块首置型客户，追求更好区域配套2、乡镇改善型需求客户1、元和街道地缘性改善客户2、地缘性首改客户主力客源重要客源姑苏区、工业园区价格挤压型客户、首置以及刚性改善需求50%30%15%补充客源5%其他区域客户及少量投资客户偶得客源未来一段时间内，元和本地客户仍将是项目的主要客户来源，具有较高的改善属性；项目位于相城中心城区，配套正逐步完善，并凭借与姑32、苏区、园区的地缘关系吸收两地的价格挤压型客户；相城周边乡镇客群为项目有效补充客源目标客户：外溢普通阶层中产阶级顶级财富阶层财富阶层资源导向，城市核心地段豪宅别墅、花园别墅公司CEO、“土豪”800万以上300-500万企事业单位中高层领导、私 营 业 主“财富阶级”花园洋房经济型别墅、舒适型三、四室环境导向，传统富人区、南部、东部奥体150-300万泛公务员、企业中层花园洋房经济型别墅、或舒适三室城市配套导向，城市主流品质刚需及改善区域100-10万产业工人、小白领紧 凑两 室、三室价 格 导 向，市场主流刚需、非城市核心地段、新区自然资源、地 段、环境、品质“圈子”、环 境、品质、地段生活配33、套、总 价、教育、环境总价、教育、交 通、品 牌、规划总价承受区间 客户标签意向物业类型意向区域洋房客户置业关注点小/中高层客户高层客户目标客户Part3产品定位 客户分析（客户阶层）Part3产品定位 客户分析（偏好分析）Part3产品定位 客户分析（价值排序）高层洋房叠拼联排潜在供应量：377万方去化周期：3.02年潜在供应量：84万方去化周期：2.8年潜在供应量：29万方去化周期：5.4年潜在供应量：23万方去化周期：5.3年主力产品控总价控体量控风险市场接受度低放弃板块竞争启示：高层及洋房市场风险较小，叠拼市场竞争相对激烈，但存在溢价机会。在产品选型上以高层/洋房产品为主力产品，适当布34、置叠拼实现溢价，竞争压力大，控制叠拼体量；放弃联排产品控制市场风险住宅市场启示Part3产品定位 产品选择（产品线选择）整体定位：品质型首置首改社区圆梦产品线 产品定位：产品线物业类型主力面积价格（元/平方米）定位说明去化速度圆梦电梯高层80-110平三房15000（含2000精装，报价4000）兼顾刚需和改善需求，设置紧凑型和舒适型两种产品线，故给的面积段比较大；本案作为新盘入市，可参考万科翡翠公寓和德商御府天骄项目，精装定价1.5万/平米。待项目入市时，双流区域项目余量不多，竞争分流影响不大；天府新区有供应但是强限购，影响亦不大；为提升项目溢价能力，建议精装交付；并在社区打造上增加其他卖点35、。10000/月110-140平四房叠墅/联排（两叠）120-160平18200（毛坯）叠墅体量最大化排布；在排布允许的情况下，亦可考虑设置少量联排，提升项目档次；叠墅与高层住宅的价差在20%-40%左右，考虑到叠墅的稀缺性，取40%；参考德商叠墅项目定价，可到1.8万/平。1500/月沿街商铺（两层）50-90平36000（一层）21600（二层）以销售型住宅底商为主；从周边在售底商来看，价格相对比较稳定，溢价率高，但是走量比较慢；本案商业定价不考虑价格涨幅。500/月地下车库/12万/个 目前中海左岸右岸一期车库10万/个，保利叶语12.6万/个，目前市场水平亦差不多。建议本案车库12万/36、个。Part3产品定位 产品选择（户型配比）地块产品线建议：自身属性：根据地块自身的容积率等指标；市场情况：根据区域市场和竞争市场中个案产品成交与存量的主流产品线；客户属性：根据区域客户属性和客户需求，以及竞争个案的客户情况；建议项目的产品线面积配比为：产品形态面积段（平米）户型套数比客户情况高层88-105紧凑型3房2厅1卫/2卫50%相城区和园区刚需外溢周边厂区普通职员企业中层个体私营业主投资客小高层（洋房）109-135标准型3房2厅2卫40%企业中层本地拆迁为子女购房经济别墅120-150舒适型4房2厅2卫10%本地拆迁户自住改善Part3产品定位 产品选择（设计任务书）前策标准化设计37、任务书（三四线城市0346项目适用）地块及指标地块信息地块名称城市公司上会时间地块位置（四至）土地属性老城核心区（A1）老城核心外延区（A2）新城核心区（B1）新城核心外延区（B2）产业新城/经济开发区（C）乡镇（D）投资评级级级规划条件建筑面积（平米）容积率建筑密度绿化率车位配比限高/限低配建要求其他要求及限制条件客户定位乡镇进城返乡置业新婚分巢棚改拆迁子女教育富足改善逐利投资其他，请注明：%产品线及价值体系建筑风格/产品线乐居-乐居圆梦尊享主命名备选名主命名备选名主命名备选名标准化案名大都会悦隽萃隽汇隽璟隽尚隽朗隽誉隽天隽傲隽现代明昱和昱云昱盛昱品昱星昱天昱瀚昱臻昱新中式金樾和樾琅樾玺樾胤38、樾珅樾璞樾礼樾价值体系物业配比物业品类住宅商业商务指标百分比建筑面积（）百分比建筑面积（）百分比建筑面积（）数据%Part3产品定位 产品选择（户型竞品对比）本案洋房本案洋房109109户型户型入户花园使用舒适入户花园使用舒适俪珠华庭俪珠华庭115115户型户型主卧套设衣帽主卧套设衣帽间及四件套，间及四件套，舒适感更佳舒适感更佳中海珑湾中海珑湾112112户型户型等面宽餐客通厅等面宽餐客通厅效果更好效果更好Part3产品定位 产品选择（方案比选）概念规划方案比选概念规划方案比选经济技术指标方案一方案二方案三备注总用地面积209521.53209521.53209521.53计容建筑面积419039、47.3 419047.3 419047.3 其中高层275665.5 265745.3 265745.3 洋房124410.0 139410.0 139410.0 商业面积9971.8 9890.0 9890.0 幼儿园5000.0 0.0 0.0 配套4000.0 4002.0 4002.0 地下车库面积135450.0 140005.0 140005.0 建筑密度28.7%29.6%30.0%货值测算419000425000435000规划方案比选需结合政策市场预判结论、目标客户基本研判及地块价值充分挖掘现有方案与政府沟通情况一、从总体货值、溢价达成及去化难度等方面综合考虑商业排布。济南40、新世纪酒店商办项目商铺方案：1、方案一（内街模式）中，总商业面积：2971，其中沿经十路外街面积为975，内街面积为964，沿淄博路商业1032；2、方案二（商业广场模式）中，总商业面积：2994，其中沿经十路外街面积为1443，沿淄博路商业1551；3、方案三（纯沿街模式）中，总商业面积3003，其中沿经十路外街面积为1971，沿淄博路商业1032；结论：按照商铺货值测算，方案一（内街模式）中货值为4914万元，方案二（商业广场模式）中货值为5335万元，方案三（纯沿街模式）中货值为5875万元。最终结合规划局沟通确定。注意：细化商业规划与位置排布方案，需与人流密度相匹配注意：细化商业规划与41、位置排布方案，需与人流密度相匹配二、强化商业主题性展示，验证节点式广场、主题街区的可能性。在三四线城市配套不成熟、住宅售价“瓶颈”明显、商住价差显著区域：在商业规划体量宽松的情况下，需验证打造“区域商业中心”，实现“自我”配套，提升项目甚至板块价值的可能性，参考案例泰兴吾悦广场三、细化商铺品类，在控面积、控总价的同时明确商铺面宽与进深关系。商业形态规划总面积层数 分层面积单铺主力面积面宽进深均价沿街底商50001层350050-808m5-10m150002层150050-1508-10m 5-10m9000结合过往操盘经验来看，三四线城市商业售价远高于住宅，但去化流量不匹配“0346”要求；42、车位一般为滞销产品。需要针对两者做专项定位与确认。Part3产品定位 产品选择（商业、车位专项）Part3产品定位 产品选择（示范区选址）结合地块周边道路情况，为提高昭示性，将售楼处设置在项目地块中部西侧结合地块周边道路情况，为提高昭示性，将售楼处设置在项目地块中部西侧初步定位基本原则：展示性好，参观动线优。后期大区施工影响性小。错开学校入口和道路交叉口实验学校金色理想天华苑川泽华府宁湖左岸江东天然居规划道路景兴路宁湖东路大屯路珍泉路大屯西路售楼部选址公交车站项目地块选址区域选址区域项目地块学校入口售楼处样板区选装建议：地块内部（西侧紧邻大屯西路及学校），临干道昭示性好，进入性强，可设置售楼处43、及景观展示区。（临近售楼处设置，便于展示及参观动线设定）Part 4 操盘策略42Part4操盘策略 价格（价格逻辑）星湖街高速中环内环高层门槛200万联排550万起高层门槛100万洋房门槛140万联排门槛260万高层门槛150万洋房240万，叠加310万高层门槛110万洋房门槛170万客户需要经过三次封锁才能外溢至本项目第一道封锁：青剑湖单价：20000-22000总价门槛：200万第二道封锁：高铁新城单价：16000-18000总价门槛：150万第三道封锁：渭塘，太平单价：12000-14000总价门槛：110万本项目合理总价门槛：100-110万Part4操盘策略 价格（各类型产品价格）44、参考项目参考项目对比因素对比因素权重系数权重系数本案本案淄博碧桂淄博碧桂园园碧桂园翡碧桂园翡丽公馆丽公馆外部因素区域交通6%评分545区域环境15%评分101315区域配套12%评分101112社区属性社区规模2%评分121社区景观12%评分111111建筑外观5%评分444户型设计19%评分181618社区配套6%评分456服务品质施工质量3%评分333交付时间1%评分0.510.5物业管理6%评分566营销力度4%评分444现场表现5%评分444开发商品牌3%评分233其他因素去化速度1%评分0.511合计系数累加100%828893.5参考项目售价1000013000参考权重80%20%45、项目价格*权重*系数比值74552280本案参考价格9735住宅区域项目名称车位销售模式销售价格车位配比去化率经开区淄博碧桂园销售8万/个1:180%张店新城区花漾城销售12万/个1:150%本案销售10万/个1.1-1.319年4月入市车位车位总结：车位总结：经开区车位售价较低，去化经开区车位售价较低，去化率一般率一般本案规划条件要求车位按本案规划条件要求车位按1.11.1-1.31.3配比配比，按100%销售，考虑入市销售时间，建议本案车位首期入市10万/个，保证高去化率；后期视客户接受度情况，进行适当提价销售。Part4操盘策略 价格（备案价突破措施）（如有）突破备案价可行性突破备案价可46、行性突破措施突破措施1 12 23 3Part4操盘策略 流量产品入市价格区域月均跑量本案月均跑量备注高层产品96中间户1250050-1006088边套12500104边套1250011812500小高产品竞品主流为高层低总价产品，小高层总价相对较高，适当保守估计1101300020-302013513000联排产品考虑未来周边联排产品竞争激烈，同时本案无湖景资源，流量下调。12019000181014921000说明：1.入市价格：目前市场下苏州大户型溢价能力稍强，同时高层边户产品价格明显高于中间户，预计本案2016年年底入市时仍将持续当前现状，因此，入市定价上大户型定价略贵。2.未来价格47、：从未来中长期看，未来板块及项目的整体价格优势仍将凸显，客户需求基本无明显变化，本案整体大小价格差预计延续当前情况。Part4操盘策略 分期一期地上可售建筑面积11.89万方高层9栋952户开工2018年7月25日示范区开放2018年10月1日首批次开盘2018年11月3日第二批次开盘2019年3月31日交付2020年8月30日项目分期首开栋号二期地上可售建筑面积7.55万方高层5栋570户开工2019年3月25日第三批次开盘2019年9月29日第四批次开盘2020年3月28日交付2021年4月30日首批次开盘首开栋号6、9、12、13栋地上可售建筑面积6.06万方高层4栋480户销售均价9048、00元/平米首批供货货值5.45亿占一期供货比率51%21437581011691213项目示范区（售楼部+样板房）Part4操盘策略 推盘节奏推售分期一批次一批次一批次一批次二批次二批次二批次二批次幼儿园三批次三批次四批次四批次四批次二批次地上可售建筑面积约5.83万方高层4栋476户销售均价9000元/平米二批次供货货值约5.24亿三批次地上可售建筑面积约2.78万方高层2栋136户销售均价9000元/平米二批次供货货值约2.5亿四批次地上可售建筑面积约4.76万方高层3栋446户销售均价9000元/平米二批次供货货值约4.29亿首批次开盘地上可售建筑面积6.06万方高层4栋480户销售均49、价9000元/平米首批供货货值5.45亿占一期供货比率51%Part4操盘策略 首开区排布首开货源首开货源业态业态面积面积套数套数面积面积首开目标价格（元首开目标价格（元/）目标去化套数目标去化套数目标成交金额目标成交金额20#、21#、22#高层895448069200483979368099100990097009086427000105515355100004648195000125100125001050085116125000车位车位/305/120000元/个15018000000总计总计/30532561100002743085408622017年首开20#、21#、22#楼幢，50、合计305套，去化85%以上，签约额2.4亿元；亿亿签约额签约额:1256715162226272117128913192018112834101423242529首开区3Part4 操盘策略-宗地遗留问题处理（如有）宗地主要遗留问题解决措施宗地主要遗留问题解决措施1 12 23 3时间安排时间安排Part 5 财务测算5152项目总货值*万元，整盘均价*元/（不含车位）物业名称物业名称数量数量(户数或面积户数或面积)单位单位综合平均单价综合平均单价(元元/或个或个/)销售总值销售总值1高层精装（16-18F）81,370 13,703 1,115,027,490 2多层毛坯（9F）-3车库851、35 个100,000 83,546,339 4人防车库835 个-5商业1,756 20,500 36,004,970 合计13,020 1,234,578,799 1 1、整盘均价为不含车位均价、整盘均价为不含车位均价Part5财务测算 货值测算梯户情梯户情况况物业名称物业名称主力面积主力面积现价现价（元（元/）入市价入市价（元（元/）入市时间入市时间销售周期销售周期（月）（月）月均去化（）月均去化（）涨幅涨幅精装成本精装成本精装售价精装售价2梯梯4户户高层精装（16-18F）2梯四梯四户户多层毛坯（9F）车库人防车库商业合计53序号建筑类型分摊类型单位总建筑面积成本单位可售面积成本单位地52、上可租售面积成本进项税适用税率成本汇总（含税）成本汇总（含税）物业名称成本分摊类型可售面积全类型分摊328,334 266,710 241,580 100%100%部分类型分摊100%100%(一）土地征用成本部分类型分摊3,181 3,916 4,324 11%1,044,521,658 1,044,521,658(二）前期工程费部分类型分摊346 427 471 2%113,757,656 113,757,656 1规划报批费部分类型分摊27 33 36 0%8,786,226 8,786,226 2市政配套费部分类型分摊212 260 288 0%69,456,375 69,456,3753、5 3设计技术费部分类型分摊47 58 64 6%15,385,367 15,385,367 4施工报建费部分类型分摊44 55 60 5%14,588,225 14,588,225 5三通一平及临时设施费部分类型分摊17 21 23 10%5,541,462 5,541,462(三）建安工程费3,733 4,596 5,074 11%1,225,739,231 1,225,739,231(1)基础工程全类型分摊282 347 383 9%92,593,977 92,593,977(2)主体结构工程全类型分摊1,481 1,823 2,013 11%486,195,941 486,195,9454、1(3)室内水电全类型分摊255 314 346 14%83,703,516 83,703,516(4)门窗工程部分类型分摊153 188 207 13%50,112,212 50,112,212(5)电梯工程部分类型分摊51 62 69 17%16,611,000 16,611,000(6)分包工程部分类型分摊56 69 77 17%18,518,830 18,518,830(7)装饰装修工程分摊至精装项目1,451 1,786 1,972 11%476,280,000 476,280,000(8)其他建安工程费用部分类型分摊5 6 7 11%1,723,755 1,723,755(四）公共55、配套设施部分类型分摊-0%-(五）公共基础设施部分类型分摊584 719 793 11%191,655,468 191,655,468(六）后期成本部分类型分摊52 65 71 0%17,223,469 17,223,469(七）售楼处、样板房（营销设施）部分类型分摊48 59 65 11%15,750,000 15,750,000 小计7,945 9,781 10,798 10%2,608,647,482 2,608,647,482 1、总成本*亿，可售单方成本*元/2、不含土地不含精装的总建面单方成本：3、不含土地不含精装的地上可售单方成本：成本估算中需写明：成本估算中需写明：1 1、总成56、本，可售单方成本（含土地）、总成本，可售单方成本（含土地）2 2、不含土地不含精装的总建面单方成本、不含土地不含精装的总建面单方成本3 3、不含土地不含精装的地上可售单方成本、不含土地不含精装的地上可售单方成本（即测算表中的“地上可租售面积成本（即测算表中的“地上可租售面积成本”）Part5财务测算 成本估算项目里程：项目240天开盘，300天实现资金平衡（按起始价融资状态)；8%利润率时的地价摘牌，个月实现资金平衡（非融资状态），个月实现资金平衡（融资状态）。2018.5.22018.9.22018.11.2土地合同签订开工建设样板区开放项目开盘竣工验收项目资金平衡（融资）2019.5.2357、0天2018.5.290天300天60天开发分期:共分为*期一期供货货值:年内供货货值:在节点计划中需写明：在节点计划中需写明：1 1、开发分期、开发分期2 2、一期供货货值、一期供货货值3 3、年内供货货值、年内供货货值需写明：需写明：8%8%利润率地价摘牌时，在利润率地价摘牌时，在非融资状态及融资状态下非融资状态及融资状态下各需各需个月实现资金平衡个月实现资金平衡2018.8.2项目资金平衡（非融资）2019.4.2Part5财务测算 节点计划新城地产投资评价表新城地产投资评价表项目合肥市滨湖地块时间2017年1月核心评核心评价指标价指标1.11.1内部收益率内部收益率(自有资金自有资金)58、101.24%101.24%使累计净现值为零的贴现率使累计净现值为零的贴现率1.21.2销售物业净利率销售物业净利率27.15%27.15%2 2项目整体净利率项目整体净利率27.15%27.15%项目净利润项目净利润/销售收入销售收入100%100%核心指标的基本要求：内部收益率核心指标的基本要求：内部收益率20%20%；销售净利率；销售净利率8%8%关键效关键效率指标率指标1资金峰值(万元)115,779 累计负向净现金流量的最大值2地价支付周期1月项目获取至土地价款付清的周期3拿地至开盘时间8月项目获取至首次销售开盘的周期4.1现金流转正时间(自有资金)19月项目获取至累计净现金流量为正59、的周期4.2现金流转正时间(融资)19月经济效益指标销售物业持有物业持有物业出售合计地上可售面积单位指标(元/)占收入比例万元万元万元万元%1营业收入(不含税)589,931-589,931 24,420 2附加税4,827-4,827 200 0.8%3营业成本(不含税)236,201-236,201 9,777 40.0%4主营业务毛利348,903-348,903 14,443 59.1%5毛利率59.1%59.1%0.0%6销售费用14,144-14,144 585 2.4%7管理费用8,603-8,603 356 1.5%8土地增值税105,779-105,779 4,379 17.60、9%9息税前利润220,378-220,378 9,122 37.4%10财务费用6,842 6,842 283 1.2%11企业所得税53,384-53,384 2,210 9.0%12项目公司净利润160,152-160,152 6,629 27.1%13视同销售税金-0.0%14净利润160,152-160,152 6,629 27.1%15销售净利润率27.15%0.00%0.0%27.1%27.1%16股权溢价金额-17投资净收益160,152 160,152 6,629 27.15%18增值税40,228-40,228 1,665 6.8%Part5财务测算 财务指标项目净利润*，61、销净率*，IRRPart5财务测算 资金解决方案（要有资金来源、时间节点等）合作模式组建合伙企业参与竞拍信达-新城不良资产经营信托计划重庆锦卿（劣后级LP）信达资产（优先级LP）货币出资（不高于拍卖对价70%）北麓置业股权出资北麓置业信达资本（GP）少量货币出资100%控股法院支付收购价款交付法拍标的发放信托借款资金要素规模、成本、期限、风控附1：定位决策表项目定位评审决策点决策点评审内容报告内容产品线选择及定位产品线形象定位客户定位价格定位业态总建面户型单价均价总价月均流量套数户数配比面积配比高层多层商业1F2F车位1F2F交付标准首开区首开区范围示范区售楼处位置样板房位置/户型精装标准景观标准总成本Thanks