1、天星旅游度假小镇策划报告2010.5.1（中）院落(天井)细部院落能解决中部房间的通院落能解决中部房间的通风采光，可以经营茶馆等，风采光，可以经营茶馆等，也是休憩的主要场所也是休憩的主要场所民居的院落，较为民居的院落，较为简陋，仍种有植物简陋，仍种有植物来改善居住环境来改善居住环境进入院落的通道，进入院落的通道，采光普遍不好，采光普遍不好，长度较短长度较短较高档的院落门和柱都较高档的院落门和柱都非常讲究。也会有各种非常讲究。也会有各种装饰，如成串的灯笼。装饰，如成串的灯笼。墙及墙的装饰细部建筑侧面多见抹建筑侧面多见抹灰墙灰墙民居门上装饰，用最原民居门上装饰，用最原始的竹枝和灯笼，很有始的竹枝和2、灯笼，很有回归田园的感觉回归田园的感觉墙上吊挂大量的墙上吊挂大量的松果，也是颇具松果，也是颇具野趣野趣会馆通道的木质会馆通道的木质装饰，刻上了当装饰，刻上了当地居民原汁原味地居民原汁原味生活场景。很有生活场景。很有观赏性观赏性别具一格的墙面装饰，别具一格的墙面装饰，既体现了四川民居的既体现了四川民居的地方特色，又有视觉地方特色，又有视觉的震撼力的震撼力窗的细部镂花门窗的细部镂花门窗的细部其它有代表性的细节特色门框特色门框木质门、窗与灯笼木质门、窗与灯笼的搭配的搭配形态生动的狮形态生动的狮子子水缸水缸柱础柱础墙饰墙饰门环门环花砖花砖风情商业街区的规划理念为了充分体现巴渝的山水文化，在原有河道基础3、上，开发多层次水系，使商业街区灵动起来，成为独具巴渝风情的水街水系分三个层次：天星河主水系、商业街次水系和屋巷边小情趣水渠风情商业街区规划理念一：水文化风情商业街区规划理念一：水文化风情商业街区的三个层次水景示意风情商业街区的三个层次水景示意l引用当地“三叠泉的传说”，在天星酒店前的河道塑造水景。l使用汀步将天星酒店和对岸的商业直接联系起来。天星河主水系 商业街主水系 屋巷边小情趣水渠街面铺面住宅底商上住底商上住的建筑形式剖面布局（用地局促使用）底商上住示意：露台商业街区的功能不仅仅是传统的旅游商业，而是采取“前商后住、底商上住”的形式将休闲商业和休闲度假有机地结合起来。风情商业街区规划理念二4、：商住融合风情商业街区规划理念二：商住融合街道铺面铺面住宅前商后住前商后住的建筑形式平面布局（用地开阔使用）院落住宅住宅前商后住示意：在我国，民居的形式可称得上多姿多彩，但贯穿整个历史，遍布全国的建筑布局，就只有院落式住宅。受地域和民俗因素影响，院落布局也就形成了不同的风格。北京的四合院、上海的石库门、广州的西关大屋、福建客家园楼等都是我国院落式住宅的重要代表。经经过长期的演变，川渝院落自成一体，形成独特的建筑特色和风格。过长期的演变，川渝院落自成一体，形成独特的建筑特色和风格。风情商业区规划理念三：院落文化在院落布局上具有密切而充满邻里亲情的人性化邻里关系模式以及充满生机的空在院落布局上具有5、密切而充满邻里亲情的人性化邻里关系模式以及充满生机的空间场所，间场所，易于识别的门洞给人以领域感。这种院落式的设计表现出了浓郁的人情味和结合力，可以说是中国几千年来儒家文化和华夏民族精神的象征，它完全避免了邻里间因为缺乏沟通空间而导致的“虽鸡犬相闻，老死不相往来”的非人性化设计。在虚实结合上，四合院设计的着眼点不在于房屋的“实形体”，而在“院”这一“虚空间”、“负形体”，即“无形之形”。在使用上，院落空间几乎包容了家居的全部生活内容。院落式民居吸院落式民居吸引人的是隐藏在建筑形式后面的人文精引人的是隐藏在建筑形式后面的人文精神。神。院巷关系处理示意通过窄巷进入院落风情商业街区规划理念四：街道尺6、度控制风情商业街区规划理念四：街道尺度控制锦里街宽锦里街宽3.53.5米，米，是适合集聚人气是适合集聚人气的尺度的尺度文殊坊街宽十六米，文殊坊街宽十六米，难以聚集人气难以聚集人气锦里只需几千锦里只需几千人便可以呈现人便可以呈现热闹的场面热闹的场面而文殊坊则需几万而文殊坊则需几万人才能有相似的氛人才能有相似的氛围围建议步行街道宽建议步行街道宽度控制在度控制在5 5米米项目分期开发策略建议 项目分期建议项目分期物业开发建议项目整体开发周期预估项目整体开发周期预估 从现有市场销售速度分析，重庆主力休闲度假市场年消化度假物业量从现有市场销售速度分析，重庆主力休闲度假市场年消化度假物业量至少至少10107、万方：万方：l仙女山片区夏季（约4个月）的销售量约为10万平方米；l金佛美庐夏季（约两个月）的销售量约为1.5万平方米；借鉴青城山成熟市场年消化近借鉴青城山成熟市场年消化近2020万方的速度，考虑到小镇配套建设的万方的速度，考虑到小镇配套建设的速度和初期市场启动时间问题，按照小镇现总体可售物业量规划约速度和初期市场启动时间问题，按照小镇现总体可售物业量规划约5050万方推算，万方推算，小镇3年可初具规模，整体开发约需56年时间。启动阶段：启动阶段：第一、本阶段为吸引休闲人群进入的阶段，需要先期打造所有的风情商业，供其休闲使用，而投入相对较少的农场、拓展训练、婚庆基地等也可以随之推出；第二、随着8、休闲人群的增多，愿意驻足过夜的人也会增多，因此需要一定量的客栈，而凤凰寨客栈可以作为其中的一个特色亮点；第三、根据高调引导的发展战略，高档的五星街酒店可以作为启动阶段的标杆型物业出现；第四、在不断投入资金的同时，也需要售卖型物业用以平衡资金，建议推出部分花园洋房和联排别墅，而相关的公建配套设施也应随之一起打造。发展阶段发展阶段l第一、在项目基本功能框架基本成型之后，度假物业将进入一个持续热销期，将消化掉大量中高端物业，可以推出大量的洋房和类别墅产品；l第二、此时，区域价值已经有所提升，高端客群已经产生了进入的意愿，可以推出高档的独栋别墅。建议在此阶段的后期继续整理土地建议在此阶段的后期继续整理9、土地扩张阶段扩张阶段l第一、项目已形成强大的市场号召力，其物业的溢出价能力将得到充分体现，此时高端的度假物业将成为销售的主流，同时通过高端物业带动其它度假产品的价值，实现更高收益；l随着大量高端人群的进入，必然产生多方面的消费需求，因此在这个阶段可以推出综合性的会所。项目分期开发图示项目分期开发图示根据上述分期开发思路，项目总体分期开发示意图如下：一期二期三期项目分期物业开发建议项目分期物业开发建议一期：两点启动（风情商业街+中高端度假物业）l地块位置：地块位置：1#地块进入区域l开发物业：开发物业：4+1花园洋房，联排别墅l用地面积用地面积：66667l容积率：容积率：0.760.76l建筑10、面积：建筑面积：本期开发5万，其中花园洋房4万，联排1万。l户型结构：洋房户型结构：洋房以套二为主，其次是套一；联排以套二为主，其次是套三。l总户数：总户数：洋房约620，联排约100物业控制标准套型面积区间面积细分控制标准洋房主力套一50-9050-55次主力套二60-75主力套三85-90辅助联排辅助套二95-11595-100主力套三101-115次主力洋房产品形态建议洋房产品形态建议洋房度假产品建筑风格采用现代建筑材料、建筑设计手法，融入传统巴渝建筑文化元素。建筑形式可充分利用地形地貌规划休闲氛围浓郁的坡地洋房建筑。参考峨眉山七里坪项目，依山依山而建，独立入户，层层退台，而建，独立入户11、，层层退台，转角露台，顶层广场，把室内转角露台，顶层广场，把室内空间延伸至户外的方式，空间延伸至户外的方式，联排、双拼也可采取这种布局方式。洋房户型建议洋房户型建议一层二层三层四层五层六层联排产品建筑风格采用现代建筑材料、建筑设计手法，融入传统巴渝建筑文化元素。联排（及二期开发的双拼）的产品形态建议联排（及二期开发的双拼）的产品形态建议如何利用中小面积户型打造特色化休闲度假产品？如何利用中小面积户型打造特色化休闲度假产品？新丽江联排借鉴新丽江联排借鉴l该项目除了户型面积做了大幅缩小外，还为客户提供了附加赠送的阁楼空间阁楼空间，如56套一的户型提供两房的功能享受，深受客户群欢迎。如何利用中小面积12、户型打造特色化休闲度假产品？如何利用中小面积户型打造特色化休闲度假产品？碧水青城小联排借鉴碧水青城小联排借鉴l7080平方米套三的联排产品是该楼盘在区域市场的一大突破，极受客户追捧。l其特点是在较小的面积下实现户内多功能、多空间的变化组合。联排院落平面设置建议联排院落平面设置建议双院落形式单院落形式青城山青城山幸福公社项目幸福公社项目前后院结合的设计理念前后院结合的设计理念地块可售物业保留物业开发成本（万元）销售收入（万元）税后收益（万元）物业类型建筑面积（）物业类型建筑面积（）1花园洋房40000 物管用房100 14139 20828 5017 联排10000 商业网点500 小计500013、0 小计600 l地块位置：地块位置：2#l开发物业：开发物业：5+1花园洋房l用地面积：用地面积：1185611856 l容积率：容积率：0.80.8l建筑面积：建筑面积：94859485l户型结构：户型结构：以套一为主，其次是单间，跃层的套二户型作为辅助。l总户数：约总户数：约250250户户户型控制标准面积区间（）面积细分（）控制标准单间次主力25-4025-30主力31-35次主力36-40辅助套一主力41-6041-45次主力46-50主力51-55次主力56-60辅助套二（跃层）辅助61-7061-65主力66-70次主力酒店式公寓建筑形态为5+1多层，文化上融入巴渝文化元素；建议扩大阳台或露台的建筑面积，营造与天共浴的休闲氛围。阳台/露台上可摆放躺椅等休闲家具33l内部平面布局上避免内廊或外廊式传统布局，借鉴中国青城一期公寓产品，采用一梯多户一梯多户的单元式布局方式，全面提升公寓产品的舒适度。l建议采取无障碍设计，安装电梯安装电梯。1234平面布局组织户型设计示例 一层多户式布局设计，注意错开每户的入入门；减小相互之间的干扰；单间与套一户型相结合；注重面积控制，同时户户设阳台，延伸室内空间。注：此 布局仅作示例，为保证产品品质，建议单层不超6户。装修风格上采取简约中式的手法，卫生间与卧房之间采用玻璃隔断，可纳入天星酒店的统一管理。装修示意