1、“山水桃源山水桃源 全盘电商营销提报方案全盘电商营销提报方案 20142014年年1111月月一一合作目标合作目标目目 录录二二君悦吉屋优势资源及业绩君悦吉屋优势资源及业绩三三四四项目分析项目分析四四项目拓客策略项目拓客策略合作事宜合作事宜五五解读解读合作目标合作目标2014年11月15日-2015年6月30日“山水桃源”项目增量增量2 20%！君悦吉屋愿与山水桃源携手，攻克难关共创电商热销传奇！任务艰巨解读解读君悦吉屋优势资源君悦吉屋优势资源及业绩及业绩吉屋网吉屋网是淘宝唯一授权房产网，常熟唯一实效性房地产电商平台唯一实效性房地产电商平台；吉屋网创立于2011年4月，团队超过500人；团队成2、员分别来自腾讯/阿里巴巴等国内著名互联网公司和中国著名房产营销策划机构。苏州君悦资产管理有限公司苏州君悦资产管理有限公司始创于2009年，6年的一二手房房产中介、分销操作经验，3年的房产电商操作经验并携数百位超级经纪人、资深媒体人、互联网优秀人才合理、快速、优质的打造全国性房产行业高端品牌。经过6年的发展，现总部设立在前进东路的世茂广场，营业面积达600多平方米。2013年7月君悦成为吉屋网常熟地区独家运营商。吉屋电商渠道资源汇总吉屋电商渠道资源汇总线上线上媒体资源媒体资源网络营销网络营销硬广宣传硬广宣传线上活动线上活动线中线中线下线下CALLCALL客中心客中心短信推送短信推送海量数据汇聚海3、量数据汇聚云数据运用云数据运用移动数据库移动数据库社区资源社区资源企业企业/商超商超商会合作商会合作全民营销全民营销一二手联动一二手联动吉屋网吉屋网线上渠道描述线上渠道描述1线上渠道描述线上渠道描述为项目为项目直接线上蓄客直接线上蓄客1234吉屋网线上资源吉屋网线上资源各大网络营销推广各大网络营销推广硬广宣传媒体合作硬广宣传媒体合作线上活动吸引人气线上活动吸引人气媒体资源媒体资源20142014楼盘必备营销利器楼盘必备营销利器“吉屋首页拉幕吉屋首页拉幕”“吉屋子页通栏吉屋子页通栏”“吉屋团购吉屋团购”“吉屋资讯吉屋资讯”“房产媒体的软文推广房产媒体的软文推广”“吉屋首页通栏吉屋首页通栏”网络营4、销网络营销常识型营销常识型营销论坛营销论坛营销搜索引擎营销搜索引擎营销口碑营销口碑营销新闻类营销新闻类营销微博营销微博营销社区营销社区营销创意广告营销创意广告营销硬广宣传硬广宣传-媒体合作媒体合作 常熟零距离论坛常熟零距离论坛/零距离房产、常熟广播电视中心、常熟吧零距离房产、常熟广播电视中心、常熟吧-百度贴吧、百度贴吧、常熟常熟365365、新浪乐居、搜房网广告强强合作，增加项目曝光度和品牌度展示。、新浪乐居、搜房网广告强强合作，增加项目曝光度和品牌度展示。线上活动线上活动国庆7天乐活动新浪微博活动陌陌附近活动微信抢票活动中秋微信分享活动根据吉屋网自身资源结合落地资源进行线上媒体推广，形成立体5、式媒体拓展通路；此立体式媒体拓展通路，综合浏览量日均约11000人次；受众均为虞城意向购房者，有较强转化率，产品认知与认可都能起到良好的舆论导向；受众已收录形成庞大的数据库资源。线上资源汇总说明线上资源汇总说明2吉屋网吉屋网线中渠道描述线中渠道描述线中：线中：CallCall客客+短信短信通道通道资源资源执行方式执行方式线中线中CallCall客中心客中心百万数据（实时更新）、百万数据（实时更新）、1010位客服，位客服，300300通通/日日/线线日常规外呼，进行日常规外呼，进行客户初级梳理客户初级梳理在线客服在线客服400400电话电话/吉屋网站吉屋网站/中介渠道；中介渠道；4 4位客服位6、客服点对点实时解答点对点实时解答数据库数据库大型会展活动，过往成交记录，社区业主名单等大型会展活动，过往成交记录，社区业主名单等callcall客中心的层级客中心的层级梳理汇总梳理汇总海量数据汇集海量数据汇集海量数据来源海量数据来源一对一看房总数：千人看房线下活动总数：数十场大型房展会合作大型商超定点巡展会员总数：36556组吉屋数据库：1959603组淘宝房产：4亿注册会员400楼盘电话：300组/天呼叫中心：10000组300个在售楼盘详情页线上创意活动引流百家知名社区百家知名企业百家异业商家高端行业客户群千家经纪人中介On line On line 线上线上Off line Off li7、ne 线下线下吉屋平台吉屋平台外延圈层外延圈层精确直达精确直达 海量鲜活海量鲜活云数据运用云数据运用3吉屋网吉屋网线下及其他渠道描述线下及其他渠道描述目标客群导入目标客群导入吉屋现场管控吉屋现场管控销售业绩达成销售业绩达成线下渠道资源汇总线下渠道资源汇总全民营销全民营销上海上海50005000多家多家苏州苏州15001500多家多家昆山昆山800800多家多家常熟常熟200200多家多家一二手联动一二手联动微信带客通微信带客通直销团队直销团队吉屋惠吉屋惠邮惠房邮惠房商会合作商会合作常熟闽南商会常熟闽南商会常熟浙江商会常熟浙江商会常熟台州商会常熟台州商会安徽商会安徽商会名流御园名流御园尚湖江南府8、尚湖江南府尚湖玫瑰园尚湖玫瑰园清枫和院清枫和院中南锦城中南锦城等等2020余家余家高档小区高档小区社区资源社区资源荣达电子荣达电子振东港口机械振东港口机械制造公司制造公司欧尚超市欧尚超市吉祥商城吉祥商城等百余家等百余家企业中高层企业中高层企业企业/商超商超社区资源社区资源项目房源项目房源1010公里，约公里，约5050家社区全覆盖家社区全覆盖各中高档小区定位宣传收集购房信息送礼品时时带看有接送联动保安有后台社区资源社区资源社区集社区集-吉屋网战略伙伴吉屋网战略伙伴 国内领先国内领先免费物业云服务免费物业云服务管理平台管理平台整合社区资源，进行社区全民营销，整合社区资源，进行社区全民营销，社区广9、告全面推广购房信息社区广告全面推广购房信息深度深度物业合作，与物业共同开发潜在客户物业合作，与物业共同开发潜在客户联动社区周边联动社区周边商家，全城宣传营销、挖掘客户资源商家，全城宣传营销、挖掘客户资源与银行资源合作，为银行吸储共同开拓购房客户资源与银行资源合作，为银行吸储共同开拓购房客户资源深入社区与购房者零距离接触深入社区与购房者零距离接触企业渠道企业渠道20142014年年“吉屋杯吉屋杯”三一重机趣味运动会三一重机趣味运动会 8 8月月2 2日日-8-8月月2323日常熟中南锦苑少儿才艺大赛日常熟中南锦苑少儿才艺大赛企业渠道企业渠道项目房源项目房源5 5公里企业团购，掀起团购风暴公里企业10、团购，掀起团购风暴 利用大幅度折扣优惠，进行持续性团购推广，促使短时间内大量的成交 利用在团购单位的定向推广，增加项目在客户中的认知度，形成持续性成交 团购本质团购本质定向营销、变相降价定向营销、变相降价商超渠道商超渠道 借助各商超的人流量做项目巡展，拉潜在客户。借助各商场的人流量做项目推广活动，宣传造势。借助各商场的人流量做固定展位宣传登记客户。常熟大型商超定点巡展常熟大型商超定点巡展商会合作商会合作打开各商会资源，推广打开各商会资源，推广房源于商会内部；房源于商会内部；结合商会活动，进行结合商会活动，进行合作推广房源合作推广房源通过各商会相互联合活通过各商会相互联合活动等推广方式来营销品动11、等推广方式来营销品牌，促进成交牌，促进成交与各大商会合作，借助商会平台进行项目推广与各大商会合作，借助商会平台进行项目推广全民营销全民营销风中，雨中；白天，黑夜；吉屋团队为成交风中，雨中；白天，黑夜；吉屋团队为成交“保驾护航保驾护航”！自销团队自销团队君悦直销团队君悦直销团队 1 1、配合甲方销售节点完成销售计划、配合甲方销售节点完成销售计划 开盘、强销、节日活动期间帮助案场完成有效客户增量2 2、依据客户分布，定点区域推广、依据客户分布，定点区域推广 根据客户分布，进行区域性的短信、直邮、巡展、派单、电话推广3 3、为项目配备专属直销团队、为项目配备专属直销团队 直销团队专盘专用，为项目增加12、有力的场外支援4 4、让产品走出售楼处，开展行销、让产品走出售楼处，开展行销 企业工厂团购、旅游客户团购等吉屋惠吉屋惠管控分销：通过吉屋惠经纪人管理平台管理分销和一键客户报备并拥管控分销：通过吉屋惠经纪人管理平台管理分销和一键客户报备并拥有先进的开发商管理报备客户后台，方便开发商认定客户有先进的开发商管理报备客户后台，方便开发商认定客户优势：与吉屋百万客户面对面，客户成交跟踪放心无忧，无论优势：与吉屋百万客户面对面，客户成交跟踪放心无忧，无论你在门店还是在还看房路上，吉屋惠经纪人都在你身边。你在门店还是在还看房路上，吉屋惠经纪人都在你身边。一二手联动一二手联动吉屋网拥有的常熟部分中介资源展示吉13、屋网拥有的常熟部分中介资源展示一二手联动一二手联动-上海上海利用吉屋网上海利用吉屋网上海50005000多家中介合作门店，数十万房产经纪多家中介合作门店，数十万房产经纪人，把大批量人，把大批量“上海投资客上海投资客”导入项目；导入项目；吉屋网线下优势吉屋网线下优势渠道资源整合渠道资源整合 1 1、定期为中介公司员工提供定期为中介公司员工提供专业的培训机会专业的培训机会【全国中介知名讲师【全国中介知名讲师邓小华邓小华（演讲会）】（演讲会）】2 2、定期举行、定期举行房产公司交流会房产公司交流会【行业信息经验交流会】【行业信息经验交流会】3 3、外联专员融入中介分行与一线员工、外联专员融入中介分行14、与一线员工面对面沟通面对面沟通4 4、完善的、完善的渠道报备管理制度渠道报备管理制度5 5、严密的、严密的客户资源保护体系客户资源保护体系6 6、优质的、优质的客服人员客服人员解决中介员工后顾之忧解决中介员工后顾之忧l 进行经纪人动员大会进行经纪人动员大会l 定期进行经纪人培训活动定期进行经纪人培训活动l 制定分销制度制定分销制度l 对经纪人实施奖励、激励措施对经纪人实施奖励、激励措施如何管控经纪人如何管控经纪人 4吉屋网吉屋网成功案例成功案例成功案例成功案例1 1：常熟中南锦城常熟中南锦城全盘独家电商全盘独家电商！合作合作180180天，业绩优秀！天，业绩优秀！成功案例成功案例2 2：吉屋电15、商与常熟中南锦苑合作首月吉屋电商与常熟中南锦苑合作首月-销售销售9595套！当月销冠！套！当月销冠！解读解读项目分析项目分析项目分析：总评图项目分析：总评图位置：位置：虞山镇江苏省常熟市虞山南路96号总用地面积：总用地面积：136666总建筑面积：总建筑面积：150000 容积率：容积率：0.79绿化率：绿化率：39%总户数：总户数：约380户项目特色项目特色：特色别墅、花园洋房项目分析：四至图项目分析：四至图 山水桃源山庄的环境十分优美，依山傍水，与虞山仅一山水桃源山庄的环境十分优美，依山傍水，与虞山仅一路之隔，是目前常熟在售楼盘中距虞山最近的项目，小石洞路之隔，是目前常熟在售楼盘中距虞山最16、近的项目，小石洞景区、宝岩生态园近在咫尺，望虞河从小区后面经过，可谓景区、宝岩生态园近在咫尺，望虞河从小区后面经过，可谓是有山有水；再者，本项目邀请了苏州园林景观知名设计师是有山有水；再者，本项目邀请了苏州园林景观知名设计师进行景观设计，小区入口处有近进行景观设计，小区入口处有近1.51.5万平方米的人工景观，万平方米的人工景观，其间有瀑布、池塘、广场、竹林、桃园、亭台、廊桥、楼榭其间有瀑布、池塘、广场、竹林、桃园、亭台、廊桥、楼榭等，小区内景观非常优美，仅一期景观就规划有等，小区内景观非常优美，仅一期景观就规划有1818处景点，处景点，如听涛观瀑、看山读话、双石听琴等等，小区后面有近如听涛观17、瀑、看山读话、双石听琴等等，小区后面有近4 4万万平方米的沿河景观带，此处可健身、运动和休闲，为业主提平方米的沿河景观带，此处可健身、运动和休闲，为业主提供真正家门口的公园。供真正家门口的公园。项目分析：竞品分析项目分析：竞品分析 南都璟园地处常熟昆承湖生态休闲景南都璟园地处常熟昆承湖生态休闲景区版块，宝宸湖庄南侧，上海度假村东侧，区版块，宝宸湖庄南侧，上海度假村东侧，昆承湖环湖东路西侧，区域内自然资源条昆承湖环湖东路西侧，区域内自然资源条件好。件好。南都璟园当前在售准现房双拼、四联排南都璟园当前在售准现房双拼、四联排别墅，户型面积约别墅，户型面积约360-370360-370，均价约，均价约18、400-400-500500万，具体一房一价。当前共剩余房源约万，具体一房一价。当前共剩余房源约2020套，主要多数房源分布在南面第套，主要多数房源分布在南面第2 2、3 3排；排；北门北门2 2、3 3排有少量房源。排有少量房源。项目分析：客户分析项目分析：客户分析客户年龄段：客户年龄段：25-60岁，核心客户年龄段为30-50岁；客户职业：客户职业：具有较强购买力的精英阶层置业目的：置业目的：改善客户、投资客户社区环境产品特色项目配套升值空间客户区域客户区域主要区域：主要区域：常熟本市区域常熟本市区域占比约90%；其它区域：其它区域：项目周边其他项目周边其他区域占比10%。客户属性客户属性19、客户关注点客户关注点项目分析：综合结论项目分析：综合结论优势（优势（StrengthStrength）劣势（劣势（WeaknessWeakness）机会机会（OpportunityOpportunity）威胁（威胁（ThreatThreat）l社区环境社区环境l产品特色产品特色l项目配套项目配套l受大环境影响，目受大环境影响，目前处于房产低谷期前处于房产低谷期l常熟本土竞争项目，常熟本土竞争项目，市场的保有量已使市场的保有量已使本地客户无法消化本地客户无法消化l周边楼盘竞品较少周边楼盘竞品较少l常熟地区快速发展常熟地区快速发展l政府政策的松动政府政策的松动l南都璟园南都璟园等本市等本市内竞品楼20、盘的争内竞品楼盘的争夺市场夺市场l常熟及附近其他常熟及附近其他地区的竞争激烈地区的竞争激烈受大环境及区域竞品成交影响，光靠线上推广难以突破，需要整合线上线中线下，广拓渠道；深挖本案深挖本案“品牌形象、户型特点、价格策略品牌形象、户型特点、价格策略”突出优势，与竞品形成差异化竞争。突出优势，与竞品形成差异化竞争。综合结论：综合结论：“山水桃源山水桃源”项目拓客策略项目拓客策略解读解读项目项目拓客策略拓客策略中式别墅中式别墅山水桃源山水桃源 本项目销售目标的达成需要庞大数本项目销售目标的达成需要庞大数量的客户导入，项目目标客群拓引的力度和量的客户导入，项目目标客群拓引的力度和成功度，将成为项目成功21、销售的关键。成功度，将成为项目成功销售的关键。本项目面临严峻的客户拓展压力，本项目面临严峻的客户拓展压力，该应用何种策略进行应对？该应用何种策略进行应对？政策压力政策压力来源于目前央行公布的房贷新来源于目前央行公布的房贷新政出台，对于不动产投资的影政出台，对于不动产投资的影响，对于住房公积金的新规，响，对于住房公积金的新规，为有效拓客增加机会为有效拓客增加机会市场压力市场压力来自于市场竞品项目的竞争来自于市场竞品项目的竞争以及未来潜在竞争对手的威以及未来潜在竞争对手的威胁，均对拓客造成分流与影胁，均对拓客造成分流与影响响策略策略1 1新媒体圈客新媒体圈客丰富拓客渠道丰富拓客渠道策略策略3 3精22、准针对攻击精准针对攻击提高蓄客效率提高蓄客效率策略策略4 4充分挖掘资源充分挖掘资源多线联动增量多线联动增量策略策略2 2区域渗透深耕区域渗透深耕挖掘本地潜力挖掘本地潜力项目拓客运作：山水桃源项目拓客运作：山水桃源+吉屋资源联动吉屋资源联动拓客策略拓客策略拓客策略拓客策略 资源联动资源联动常熟吉屋网等线上合作资源各大商超、医院、企事业单位、异业商家等数百位独立经纪人、常熟200余家合作中介、600位专业经纪人线上线上联动联动跨界跨界联动联动分销分销联动联动吉屋线上线下资源联动，最大化推广项目，推动全民营销。吉屋线上线下资源联动，最大化推广项目，推动全民营销。吉屋渠道资源，数据支撑实现，有效推进23、落实吉屋渠道资源，数据支撑实现，有效推进落实 线下拓客执行线下拓客执行通道通道资源资源执行方式执行方式线下线下分销渠道分销渠道常熟（200余家，数千经纪人）组织销售、全员派单企业渠道企业渠道荣达电子等巡展、现场团购商超渠道商超渠道常熟欧尚超市商圈等巡展、定点派送物业渠道物业渠道区域内选择性物业合作巡展异业渠道异业渠道汽车类、美食类、娱乐类、旅游社资源交换；圈层活动；经纪人推广购房；客户拜访直销客户拜访直销吉屋大客户数据库直销拜访竞品项目截客竞品项目截客周边竞品项目楼盘路段截客发展竞品项目业务员发展竞品项目业务员周边竞品项目楼盘佣金奖励SPSP活动活动主题活动主题活动暖场活动、节点活动、业主活动24、全程组织、策划、执行拓客活动拓客活动商超场地、异业商家联合营销、定点推广、派单 主题：主题：“分享达人分享达人”“越分享、越达人越分享、越达人”项目项目SPSP活动活动合作时间：合作时间：20142014年年1111月月1515日日20152015年年6 6月月3 30 0日日1 SPSP活动之一活动之一2SPSP活动之二活动之二活动思路：活动思路：1 1、由吉屋新闻部编辑关于山水桃源项目销售动、由吉屋新闻部编辑关于山水桃源项目销售动态资料，在微信中发布，然后，通过多渠道呼吁态资料，在微信中发布，然后，通过多渠道呼吁大家参与此次分享活动。大家参与此次分享活动。2 2、在分享的用户中，如果有用25、户带客成交了，、在分享的用户中，如果有用户带客成交了，就可以获得项目销售佣金。就可以获得项目销售佣金。主题：主题：“针对各类节点进行线上活动针对各类节点进行线上活动”活动思路：活动思路：1 1、由君悦吉屋企划部策划节点性线上活动，例如、由君悦吉屋企划部策划节点性线上活动，例如“大转盘大转盘”，流程简单、趣味性强的操作过程可带来多，流程简单、趣味性强的操作过程可带来多重乐趣，吸引网友参与。重乐趣，吸引网友参与。2 2、在此互动过程中，如果有用户带客成交了，就可、在此互动过程中，如果有用户带客成交了，就可以获得项目销售佣金。以获得项目销售佣金。解读解读合作事宜合作事宜 合作内容：合作内容：山水桃源所有可售房源 合作时间：合作时间：2014年11月15日-2015年6月30日 合作方式：合作方式：全盘电商独家团购 合作收费：合作收费：中介渠道成交：房价的5%佣金+团购费10万抵扣优惠20万 案场自然客：团购费10万抵扣优惠20万 具体形式：具体形式：所有意向客户必须通过君悦吉屋平台，缴纳10万团购费参加现场团购，方能享受独家优惠，君悦吉屋会利用自身渠道资源促进项目成交，渠道推广费用由君悦吉屋承担，开发商配合提供相关物料的制作以及案场活动吸引人气。合作事宜：合作内容合作事宜：合作内容合作事宜：合作模式合作事宜：合作模式