1、 P-1 P-1 湖景花园售楼部及样板房包装建议合富辉煌（中国）东莞公司2013年9月 P-2 P-2 第一部分 营销中心包装建议方案l 营销中心选址及功能划分建议l 营销中心整体风格建议l 营销中心内部包装建议l 营销中心外部包装建议第二部分 样板房包装建议方案l 样板房选址建议l 样板房整体风格建议l 样板房功能分区建议l 样板房细节包装建议目 录说明：本篇建议报告在营销中心重新规划选址、装修、搬迁，别墅样板房已进入初步设计阶段的大背景下完成的。故，报告内容侧重点稍做调整。P-3 P-3 营销中心选址建议湖景花园营销中心选址原则：1、昭示性强：足够大的昭示面，客户在“千里之外”即可锁定“湖2、景花园”；2、空间条件：保证营销中心内外空间宽敞。内，体现大气，外，为客户停车、现场活动预留充足的场地空间；3、看楼距离：最大化的缩短客户看楼路线，避免客户出现“看楼疲劳”；4、观赏性强：靠近“马蹄窗”，提高营销中心外部建筑结构的可观赏性。因此，建议营销中心设置在临街商铺，占用14号17号铺，且营销中心面积不小于400。售楼部新址 P-4 P-4 营销中心风格建议整体风格建议 售楼部是湖景花园的第一张名片，留给客户好印象，对交易成功很重要；售楼部包装的核心是把”体验式营销“的概念植入售楼部包装中，让客户通过系 统的尝试、感受、体验最终达到销售成交的目的；售楼部装修风格的确定要与项目风格形象相一3、致，形成一个整体的风格系统，这样才能真正实现”体验式营销“。采用西班牙装饰风格，以西班牙独有的装饰元素带给客户真实的不一样的感受。P-5 P-5 营销中心风格建议整体思路构想整体思路构想第四空间空间轴第三空间第二空间第一空间室内顶部：通过顶部灯光、结构的设计，形成高档次的营销环境过渡空间：通过吊饰品的装饰，形成纵向空间的自然转换人行通道：通过销售道具、绿植花卉、水景等元素，增加现场调性地面空间：通过高档次的地面装饰，与第四空间一起突出项目档次氛围传播链：灯光吊顶营造氛围绿植传播项目物理属性特色道路项目精神气质人信息传播链：屏幕 展板 展示资料 人 P-6 P-6 营销中心风格建议营销中心氛围建4、议“七秒钟色彩”打造营销中心的“色彩效应”七秒钟色彩：该理论是指，对一个人乃至对一种商品或事物的认识，可以在七秒钟之内以色彩的形状留在人们的印象里。因为根据国外相关机构的研究表明：能被消费者瞬间进入视野并留下印象的产品，其时间是0.67秒，第一印象占决定购买过程的60%，而这60%是色彩带来的。湖景花园产品与色彩的特殊联系，注定要以西班牙色彩风为导向，以米色或白色系为主。色彩效应：通常营销中心装饰品陈列色差越大，留给客户的印象就越深，一成不变的色彩分布只会带给客户单调感，甚至乏味。同时，建议灯光采用暖色，给客户营造亲和感。P-7 P-7 营销中心风格建议营销中心氛围建议色彩制造环境，环境营销感5、情，感情关系成败 P-8 P-8 营销中心功能分区建议现营销中心各功能区示意马蹄窗 正 门 洽谈区（沙发）洽谈区（桌椅）水吧区杂物间前台区形象背景区（墙）沙盘区形象展示区（墙）分户型区区域图区（墙）会议室不可利用区不可利用区卫生间7.5m签约室财务室经理室过道1.8m3.5m2.5m16.6m 社区入口 4.2m2.2m2.2m3m2.5m4m19.4m1.5m注：以上尺寸（不含墙体厚度）仅作为下阶段营销中心功能区划分的参考尺寸示意图块功能区面积（约）前台区7形象背景区（墙）20沙盘区9分户型区2.5区域图区（墙）4洽谈区（沙发+桌椅）12+23=35水吧区5.4杂物间3.6会议室1418签约6、室10财务室12经理室9卫生间15不可利用区63合计不含不可利用区面积183.6 P-9 P-9 营销中心功能分区建议整体功能布局划分区前厅区前台区入口情景展示区形象背景展示区昌明企业展示区形象展示区销售接待区现场办公区区域模型区沙盘模型区洽谈区VIP贵宾区签约区水吧区经理室财务室储藏室更衣室洗手间（配套）说明：根据售楼部面积空间较小的不足，通过装饰手法、材质及功能混搭方式提升营销中心的档次，使营销中心“脱胎换骨”，形成“小空间，大感觉”的理想效果。P-10 P-10 营销中心功能分区建议新营销中心各功能区规划建议/示意马蹄窗 正 门 洽谈区（沙发）洽谈区（桌椅）水吧区前台区形象背景区（墙）沙7、盘区分户型区区域图区墙不可利用区不可利用区卫生间多功能室财务室1.6m4.5m2.5m2m5m20m2.5m注：以上尺寸仅作为包装参考尺寸左图为营销中心选址示意图入口情景区7.5m错层水系5m2m0.9m1.2m3.4m经理室储藏室3m3m景观点景观点16.6m P-11 P-11 重点包装正门入口区l功能区功能说明：第一时间为上访客户提供贴心的服务，满足客户渴望 被尊重的心理需求，瞬间提升项目自身的形象与品质，增强客户 对项目 的认同感。l功能区所需物料：雨伞架、擦鞋机、咨客台等。左图位置示意图咨客台雨伞架擦鞋机营销中心内部包装建议 P-12 P-12 营销中心内部包装建议重点包装前台/形象8、背景墙区l功能区功能说明：从惯性学的角度来看，通常前台和形象墙会成为上访客户的第一寻找点，然而，前台和形象背景墙正常情况下是不可脱离的，因此，二者共同起到展示项目品质的第一形象载体。l功能区面积：（前台）5mx1.8m=7（形象背景墙）5m x 4.5m=22.5 左图位置示意图形象背景墙采用反光材质（增强空间感），拱形结构设计，内设灯光前台选用石材，并雕刻具有西班牙文化特色符号前台两侧柱子雕刻“马蹄状”的结构造型，安装壁灯 P-13 P-13 重点包装沙盘模型/区域模型区l功能区功能说明：更直观的让客户了解、感受项目l功能区面积：（沙盘模型区）3.2mx 3m=9.6 （区域模型区/墙）3.9、2m x 3m=9.6 左图位置示意图沙盘模型采用高级石材，内设灯光，以蓝色系为主内设灯光，以”白色系“为主，与沙盘模型共同构成地中海西班牙的主色调“蓝与白”的搭配；同时，以售楼部的多色色差对比给客户留下深刻印象。营销中心内部包装建议 P-14 P-14 重点包装洽谈区l功能区功能说明：营造高贵、舒服的洽谈环境，有助于客户下定。l功能区面积：（洽谈沙发区）7.5mx 1.6m=9 （洽谈座椅区）6m x 5m=30左图位置示意图与其他功能区形成错层，并围绕错层面设置“水带”；挂水晶吊饰，采取“拱形”造型，有利于空间感的营造在洽谈沙盘区用艺术铁艺品隔离营销中心内部包装建议 P-15 P-15 重10、点包装水吧区l功能区功能说明：为来客提供“五星级的服务”，茶水饮料美食应有尽有。l功能区面积：5mx 2m=10 左图位置示意图采用“镂空”结构，内设灯光台面装饰品的摆设，如红酒架等水吧台底部示意水吧台柜台示意吊饰品的添置：红酒杯等营销中心内部包装建议 P-16 P-16 重点包装天花板及地面铺砖天花板通过运用西班牙符号、灯饰装饰，营造西班牙风格项目的独有高贵。顶部运用拱形结构，达到“小空间，大感觉”的实效。地面铺砖以花纹组合形式与天花板带有西班牙文化雕饰符号形成照应营销中心内部包装建议 P-17 P-17 重点包装灯饰吊饰/艺术小品/绿植展示左图位置示意图营销中心内部包装建议 P-18 P-11、18 营销中心外部包装建议重点包装入口情景展示区整齐的队列式喷泉、花车设置l功能区功能说明：“统一而个性”的张扬表现，与销售中心附 近环境形 成色彩上、干湿空间上的有效分离，吸引关注。l功能区面积建议：（水域面积）10m（宽）x 6m（长）x 2=120 （通道面积）6m（长）x 3m（宽）=18l功能区包装要点：地面铺蓝色砖面，打上薄薄的一层水。左图位置示意图蓝色地砖，地面打上薄薄的水层铺设红地毯，营造高贵之感 P-19 P-19 营销中心外部包装建议重点包装重点包装营销中心门楣营销中心门楣售楼处门头可以自然延伸，挑出，提高昭示性，并且安装发光字左图位置示意图 P-20 P-20 营销中心外12、部包装建议营销中心外围导示系统设立地点：在沙田大道路边设置导示系统风格建议：与项目风格一致，独特的艺术造型，运用特殊的灯光效果预期效果：以差异化标识留给客户较深的印象，吸引客户眼球 P-21 P-21 营销中心外部包装建议营销中心外围导示系统营销中心外围导示系统设立地点：社区内围墙及洋房区围墙风格建议：更加凸显西班牙风格，与项目整体风格保持一致 P-22 P-22 营销中心外部包装建议营销中心外围小品座椅设立地点：营销中心前广场设立目的：给过往人群营销休闲的环境，不仅可消除现状单调之感，还可借此集聚 项目现场人气。P-23 P-23 营销中心外部包装建议营销中心外围商业氛围营造花车的装饰休闲小13、品的装饰绿植的装饰 P-24 P-24 营销中心外部包装建议商业街景观示意商业街景观示意 P-25 P-25 第一部分 营销中心包装建议方案l 营销中心选址及功能划分建议l 营销中心整体风格建议l 营销中心内部包装建议l 营销中心外部包装建议第二部分 样板房包装建议方案l 样板房选址建议l 样板房整体风格建议l 样板房功能分区建议l 样板房细节包装建议目 录说明：本篇建议报告在营销中心重新规划选址、装修、搬迁，别墅样板房已进入初步设计阶段的大背景下完成的。故，报告内容侧重点稍做调整。P-26 P-26 样板房选址建议湖景花园样板房选址原则：1、景观性好：良好的景观性是保证客户体验良好的前提；214、看楼距离：尽量保证所选样板房与营销中心的距离在客户看楼心理距离之内，通常小于100米。3、待售别墅集中区：目前待售别墅产品主要集中在1期，即入口前两排。因此，建议样板房设置9栋别墅（暂定一套）。样板房 P-27 P-27 91011121314151630292827262524232218194448576160待售房源湖景花园待售房源分布示意图 P-28 P-28 样板房风格建议整体风格建议样板房作为真实体验平台，有利增强客户对阔绰空间的认同感，消除客户疑虑；通过精心设计，达到体验营销的效果，促进客户成交；通过设计师的构想，弱化户型本身的缺陷，实现“扬长避短”的目的，促进销售；在销售后期15、，样板房可带精装修售出，确保发展商投入成本的收回；从样板房的作用来看，保证样板房的装饰风格与项目整体风格 一致，成为确定样板房装饰风格的决定性因素。再结合目标客户群体千万身价的特殊身份，追求尊贵、品质的享受。P-29 P-29 样板房功能区建议礼仪区：入口（玄关）、起居室、过廊、餐厅等交往区：早餐室、厨房、宴会厅等私密区：主卧、客卧、儿童房、老人房、佣人房、卫生间、书房等功能区：储藏室、壁橱、步入式衣厨、车库、阁楼、茶室等室外区：外立面、前院、后院、露台等“物理层次”+“精神层次”=构建别墅“五大功能区”什么样的客户，就需要打造什么样的产品我们的客户想要的不仅仅只具备基本生活功能的房子 P-316、0 P-30 样板房功能分区建议样板房设计功能调整建议样板房设计功能调整建议首层平面功能分区示意功能定位：工人房或保姆房定位说明：保证工人或保姆的活动方便性 P-31 P-31 样板房功能分区建议样板房设计功能调整建议样板房设计功能调整建议二层功能区统一调整为家人用房，方便家人之间的交流互动衣帽间与卫生间在保持尺度空间设计建议的同时，用水晶吊链隔开，实现干湿分区有效分离二层平面功能分区调整示意功能定位改为卧室，且把内侧墙体打掉，改为玻璃窗，提升二层空间感儿童房客房老人房 P-32 P-32 样板房功能分区建议样板房设计功能调整建议样板房设计功能调整建议三层全做主人房，充分保证主人活动的私密性及17、活动空间足够宽敞将书房和卫生间打通，在绿色空间改做步入式衣帽间，黄色空间改做卫生间，放置超大浴缸三层平面功能分区调整示意主人房将室内墙体打通，米色空间改做敞开式书房，橙色空间改作敞开式饮茶室，书房和茶室中间设置屏风等隔离饰品 P-33 P-33 营销中心细节包装建议样板房客厅元素补充建议样板房客厅元素补充建议建议在客厅墙角处点缀绿植，形成色彩的转换 P-34 P-34 营销中心细节包装建议样板房入户走廊元素补充建议样板房入户走廊元素补充建议运用壁灯、挂画，进一步体现西班牙风，营造“尊贵感”。P-35 P-35 营销中心细节包装建议样板房地面铺砖元素补充建议样板房地面铺砖元素补充建议建议地面采用赤陶地砖，卫生间采用马赛克式营造西班牙的典型风格享受 P-36 P-36 营销中心细节包装建议样板房阳台元素补充建议体验：尊贵与享受 样板房生活化：现场音响开放、电视开启、香熏放置、饮料供应 样板房体验化：样板房桌子、床允许客户坐下来感受和体验 样板房享受化：在观景阳台上放休闲桌椅，客户可现场观景品尝饮料 P-37 P-37 样板房庭院/露台元素补充建议风和日丽，坐在自家庭院、露台的太阳伞下，与小孩讲述着自己的童年故事营销中心细节包装建议 P-38 P-38 THE ENDTHE END38