1、制造新希望的都会高端线东大街项目的客群和产品定位边界即任务如果这块地，被保利、绿地、万科拿到，他们会怎么做？1谁在制约我们地块的“边界”以下条件每降低一个，项目的难度成倍降低8.01.2万4.0城市大平层6000元小户公寓45亩、返还、地形、风貌。并非本地块的限制高容积率高地价，任何开发商都头大高容高价的边界制约，以当前市场条件项目面临“双陷阱”面积做大单价上升总价失控面积做小总价控制单价失守投资人得到账面利润投资人账面利润都没有单层面积650平，T2则过300平单层面积650平，100平则7户精装往2.5万以上突围500-1000万；1000万以上客群减少，长销售周期低舒适度吸引不了高出价客2、户，总价限定在200万内单价2万如加精装，则是亏损。保利万科做这块地，也会通过楼层做户型配比，让大小面积分楼层控制配比。其结果是：单选择单陷阱，双选择双陷阱。但通过调整户型配比，为营销后市操作提供了灵活度。也即难度转嫁营销，通过时间换空间。楼王，一层一户。1500万拉高档次T2，350平套房，1000万级。T3，200平4房，600万级。T6，90-180平，200-400万级。总价失控单价失守东大街地块的“核心题目”找到一种产品形态，面积有大小差别，但是单价一样。2.8万90平180平260平300平也即撕破我们心中共同的一张画面长期以来，房地产人教育市场，别墅最好，板楼其次，塔楼最差。所以3、市场也反过来教育我们，高梯户数就是低价值。T2T4T6成都市的三种高层豪宅经验经验即负担2以下三种高层豪宅，定位和价格获得了市场认可主流大平层华悦府麒麟荟“绝望”的主流大平层代表楼盘誉峰、城南1号、锦天府、滨河湾、西派澜岸等人群中产以上阶层的家庭化需求产品 围合中庭社区，180以上4房，学区资源，城市地段。300-500万土地边界 城市资源，50亩以上 容积率3以下。楼面地价不超过1万全成都开发商都在找这样的地。土地边界一定被打破“没法学”的华悦府不能学习华悦府的产品贵的原因1万的精装标准；300平以上；酒店级大堂因为这个地段卖什么都贵天府大道门面，金融区核心，中央公园，华尔道夫酒店和爱马仕专4、卖店。“没法比”的麒麟荟因为这种产品放哪里都贵，他战胜了传统几大标准。没有地段，只有环境没有学校价格没有红利没有舒适度，容积率特高梯户数也不低。经验皆负担三大偶像产品都很难学放出来就是高价放什么都是高价放哪里都是高价主流大平层需求旺盛，但我们的指标不匹配，将来的新地也很难匹配。华悦府成都之脸，只有一个位置。银泰自己也做不出第二个华悦府麒麟荟目前只在麓湖。掩盖在乱象下的机会我们改变不了产品指标，但是可以借势改变“市场”3问题一我们在担忧东大街项目时到底在担心什么？180M2板式组团围合四房学区3-400万当我们以中产阶层家庭化需求的主流大平层为镜子，照出来的项目指标，全是硬伤。问题二当我们在赞美5、华悦居和麒麟荟时到底在赞美什么？要双套房家庭化反家庭化非双套房要围合中庭无围合中庭要学区无学区要面积均好只突出主人400万以内500-1000万PK当我们在担忧项目不够“家庭化”时，两个非家庭化的项目，卖得更贵。华悦府突破有钱人对“舒适度”的底线。1、无中庭；2、无儿童老人玩乐设施；3、T4产品；4、直接面对噪音。麒麟荟突破有钱人对“配套”的底线。1、无购物中心；2、无学校；3、无城市公共交通；4、无日常生活圈。反家庭客户购买豪宅时，不用考虑老婆孩子丈母娘意见的人。给得起更高的价格。“家庭化”和“反家庭化”，是当前街头随处可见的两种审美家庭化，是决策人以家庭角色考虑社会行为。反家庭化，是能以社6、会角色指引家庭行为。为何反家庭的人，出价能力更高单身（非家庭）家庭化反家庭化家庭月支出3万-家庭月支出3万+家庭月支出0元收入100%用于个人消费，所以消费意愿很强在家庭月均支出1-3万时，压力最大，任何行为都希望兼顾2-3个问题。能为家庭提供月均5万以上标准的。则家庭再无制约，追求个人兴趣、目标、事业。H&M,设计师品牌家乐福伊藤和玉林西路LV、头等舱和国际学校“家庭需求”并非需求的终点，只是消费的起点。它是一个门槛，迈过去很难，迈过去后才是自己。人的三大类角色家庭角色责任和义务社会角色责权利关系虚拟角色满足和成就感家庭成员需要个性和追求身份标示都市即社会关系的容器，将社会角色大于家庭角色的7、人，要比想象的多得多新富豪阶层一周三天不在家，晚上十点不回家。新中产阶层重新定义家庭关系。产生“双精英”子女交给父母；或一方工作一方在家的新格局。离异人群中年离异，有钱但是对婚姻产生全新认识。寄生人群富二代，小三。年轻暂时不考虑家庭，但是出价能力很高亚文化人群同性恋，网红模特，优秀到单身的人。都无法组建正常家庭。不三代同住不做饭不做家务这五大类人群，“住别墅”，也如坐牢。见朋友如同乡下进城远非健全家庭住在全家庭套型，一半是空的空打扫一次卫生，犹如加班三天。累小区没人，在家也没人，在家带发当和尚冷以滨河湾为代表的甘露，犹如非家庭人群的砒霜封闭围合老人孩子安全妨碍社交四房全家人需要一半房间没人住电8、视墙和餐厅全家人的公共空间谁看电视谁做饭立面和档次石材历久弥新没有颜值家庭人群非家庭人群园林和设施儿童游乐及健身器材去健身房未必需要300平，但能付得起2.8万。反家庭人士的居住需求，成都尚无代表作。这是新希望“名利双收”的机会你们知道我家很贵，地标啊。颜值社交享受服务逼格舒适围合房间数物业档次经常在家聚会，钱太太车友群闺蜜等。天天住在总统套房式的去我家就如去IFS或者丽思卡尔顿有人洗衣打扫卫生，反正我不做。华悦府麒麟荟费尔蒙凯德天府阿玛尼43332家庭式豪宅反家庭豪宅所满足数量和价格，解释了每个楼盘的销售量问题全新产品线，新希望的行业话语权潜在巨大需求，还没有一个楼盘，做到5分4通过需求导向9、，解决“不做大面积，也提高单价”的命题。开发商看指标所以认为高梯户数单价低顾客看画面画面打动客户，他自然会忽略很多东西麓湖从不公布容积率，户型图不提供尺寸。华悦府千万豪宅是T4。主流豪宅逻辑指标不好，又不给顾客提供高端生活画面的楼盘，当然低价用顾客需求的产品规划建议颜值社交享受服务逼格将外立面上升到地标户型全新豪宅空间物业可以做更多盈利项目动线高端场所的即视感立面|外形决定价格你们以为富人买走的都是最好的东西。NO，我认为富人买走的都是最漂亮的东西。但漂亮的确就是最好的。华悦府也是这种手法。但他不完全靠脸吃饭几乎已经很漂亮了，但是“靠脸吃饭”还不够。因为它是户型结构穿了一件幕墙外衣。阿玛尼为了10、“靠脸吃饭”，牺牲了户型的享受性。得不偿失。麓湖兼顾了户型享受和立面颜值。这是它放哪里卖都是高价的原因麒麟荟国外的亲妈，周围的地貌，反而成为承托她的背景。很多人没去过你家，但外面看就很贵。颜值，全球高级公寓的第一卖点。单层外通透+外挂阳台+高区旋转错落。兼顾颜值和户型享受幕墙外挂2米以上阳台，兼顾立面美感和户型享受型。这是看脸的时代，颜值已经胜过性能户型|常邀请朋友聚会的客厅和每天享受的行政套房高端客户要什么，集体宿舍Pk享受性，某190大平层业主的装修思路改造后190平米集体宿舍。动区占2/3。1）、减少卧室功能增加书房功能；2）、增加西餐台、茶位、书桌、罗汉床；3）、周末不用出门以及朋友到11、访都不干扰。动区静区动区静区清水图190平米集体宿舍。4个卧室+客厅+餐厅。1）、白天都忙着出门干活；2）、晚上聚着吃饭看电视娱乐；3）、各自睡觉准备起床干活。再看带地下室和花园的客户装修改造方案面积增加了，但是功能房再减少。享受性增加了。1）、床的空间仅占1/4。2）、有8处可以喝茶的地方。白天、黑夜，天气好天气差，工作会客，一个人一群人，几波人，都有恰当的位置。家=社交场所。城市规则：10年以上的友谊胜过血缘关系麒麟荟的成功，平层做出别墅享受198平套四，居然有8处用来放座椅。万华对富人的生活理解是成功的原因。不用300平米，解决了“白天、黑夜，天气好天气差，工作会客，一个人一群人，几波人12、”，都有恰当的位置。1四房二厅一厨四卫标准户型12346758社交性，动区级分6级。动区级别1客厅+餐厅动区级别2客厅+餐厅+2米宽阳台动区级别3客厅+餐厅+阳台.+西餐台动区级别4客厅+餐厅+阳台+西餐台.+茶区动区级别5客厅+餐厅+西餐台+茶区+阳台.+书房动区级别6客厅+餐厅+阳台+西餐台+书房+花园级户外区.房间分级|最高享受是6级房间级别1床+柜子房间级别2床+柜子+桌子.卫生间房间级别3大床+桌子+卫生间.+衣帽间房间级别4床区+衣帽间+卫生间.+坐区房间级别5床区+坐区+衣帽间+卫生间+户外区.房间级别6床区+坐区+衣帽间+卫生间+花园级户外区.120平和300平，并无高低差别，13、只是家庭人口数不一样。120平2房=动区5+房间5+房间1；180平4房=动区5+房间5+房间1+房间1+房间1.300平4房=动区6+房间6+房间2+房间2+房间2.动区是总面积的1/2以上.主卧面积相当于两个房间1.在家喝下午茶.否则怎么叫每天睡的总统套房.厨房被弱化做饭频率低.可以叫美团客卧被弱化总是空着.这个城市公寓，做到了T5和T2品质一样，套二和套四的品质一样。而且享受都是别墅级的。套4套2套2套4下叠套4套4套二和套四，你愿意住哪套？社交性豪宅，把面积更多用在动区里，家里可以同时迎接3组朋友。动区动区麒麟荟的逻辑|打动反家庭人士。动区6级；主卧5级另外三个房间1级。厨房小得可怜。14、为了避免同行乱说，户型图都不标准尺寸。逼格|业主最大的满足莫过于，朋友说，去你家就如要花钱一样。动线，完全酒店的即视感毕竟高端客户对这些“过敏”。服务|比物业可以赚得更多会所|酒店级早餐。55元/人毕竟外面吃碗面都15块了。家政|打扫洗衣。5000元/月请个保姆的预算是3000元以上。城市级的多功能会所健身、泳池、下午茶、餐饮、派对。新希望的高端市场地位5钱多人肥的住华悦府毕竟工作不方便钱赚够的住麓湖有钱又年轻的住本项目有点小钱的住滨河湾毕竟很贵家庭角色社会角色每个富人的身体里，都藏着一个年轻人。否则他不会50岁还不想退休120或300平，只是家庭人口不一样，但都是“有钱又年轻”的人。颜值社交享受服务逼格成都最美地标可以去他家聚会派对，就如别墅一样每天住的总统套酒店的既视感他从不做家务却一尘不染资本，让人年轻！你被人羡慕的生活END