1、2021-2022城发贵棉项目营销提报A G E N D A01一02二03三天下大势政 策 环 境/土 地 市 场/市 场 小 结 超越期待区 域 市 场/竞 品 分 析/产 品 对 比 传奇归来本 体 分 析/产 品 建 议/营 销 策 略此次城发公司与南投集团共同开放项目，是贵州市南明区首个旧改项目，是深耕贵阳的重要标志。如何在中心区域区域实现品牌沉淀，持续提高企业品牌形象？承 担 着 对 外 提 升 企 业 品 牌 形 象 的 使 命！开 发 目 标承 担 着 快 速 回笼 现 金 流 的 重 任！开 发 目 标旧改项目开发投资金额大、收益周期长，价值链横跨住宅与商业板块，开发战线长、2、跨度大。如何保证快速回笼现金流是旧改项目成功的基础。更多免费方案资料加微信：chuangshiji02打 造 溢 价 产 品 保 证 项 目 快 速 去 化！面对市场上的竞争，项目在产品打造方面重点着眼于如何针对性地根据客户需求提高产品力，增加产品附加值，提升产品溢价能力，进而保证快速去化、快速回现的目标实现，最终实现企业品牌形象的树立和升华。开 发 目 标PART-01天下大势壹 政 策 环 境 贰 土 地 市 场 叁 市 场 小 结 政策环境房地产市场平稳健康发展主基调不变产业相关政策楼市相关政策1、建设多彩贵州旅游强省的意见；2、认定批特色优势产业集；3、实现工业大突破相关意见；4、推进3、开发区高质量发展；1、西部地区鼓励类产业项目；2、进一步降低物流成本；1、加快推进成品住宅建设；1、启动住房公积金流动性风险三级相应；2、成品住宅室内全装修技术标准；3、直住房公积金流动性风险管理暂行办法；1、城市更新行动实施方案；2、加快发展保障性租赁住房1、明确专业化规模化住房租赁企业标准；1、协同推进旅游化产业；1、商务厅支持实施“强省会”五年行动工作；2、围绕“四新”助推“四化”实施方案；3、扩大有效投资攻坚行动方案；4、战略性新兴产业集群；政策环境房地产市场平稳健康发展主基调不变省级方面，在成品住宅和公积金方面政策上有所要求。政策环境房地产市场平稳健康发展主基调不变市级方面，虽然有出4、台适度收紧政策，但对市场实际影响有限。土地市场供应量上升，成交量下滑2021年土地市场供应大幅上涨，为6年最高值，受整体市场环境影响，成交下滑，流拍率攀至高点。含低效用地总供应9293亩，成交6114亩，地价为4080元/。供求情况：2021年受国家政策影响，大量低效用地入市，截止2021年土地综合楼地价上升至4080元/。流拍情况：贵阳市场总土地流拍30宗，流拍率为31%，流拍率攀至高点。土地市场南明、云岩、白云区为供地主力区域2021年南明、云岩、白云区为供地主力区域；低效用地则主要集中在南明、花溪和云岩。2021年经营性用地除了乌当区以外均有土地成交，集中在南明、云岩、白云区；从价格上看5、，经营性用地楼面价为3466元/，低效用地楼面价为4055元/。土地市场住宅用地出让持平，商办用地出让下跌2021年住宅用地占总成交土地的41%；低效用地占比攀升至52%，总体商办率为18.13%。2021年贵阳七城区累计成交6114亩用地，其中住宅用地累计出让2520亩，占总比例41%；其中，住宅体量累计成交1107万，商办体量累计成交244万，商办物业下跌至18.13%。土地市场市场土地成交区域变化中心板块成交价最高，花溪老城板块成交宗数最多。政策/土地市场总结u“强省会”初年，地方政府不断在经济和人口增长方面发力，但地方增长动力不足，经济不容乐观；u 地方政策来看，紧紧围绕“强省会”目标6、发力，出台政策主要以长远战略为主；楼市方面，对公积金方面适度收缩，以及对成品住宅进行规范，此外并无其他收紧政策，整体依然是宽松状态。u 2021年贵阳土地市场供应大幅上涨为近6年最高值，但流拍率攀升至制高点，主要拿地方式以产业勾地、低效用地为主，政府平台公司兜底现象加重，市场活力不足；u 南明、云岩、白云为供地主力区域，品牌房企加速布局。l 宏观环境及政策l 土地市场“强省会”初年，楼市方面，整体政策环境依然是宽松状态；土地市场供应大幅上涨为近6年最高值，房企看好后续楼市。商品房市场大数据l观山湖区取证积极，取证数占比29%，l花溪区及乌当区为取证数最末位。l南明区供应份额达到25%，l住宅供7、应约579万，占比约79%。l观山湖区成交份额达到33%，l住宅成交量约564万。l南明区存量份额约33%，l住宅存量约662万。新增预售证180个新增供应732万成交735万库存1226万同比下降11%同比下降20%同比下降5%去化周期约20个月商品房市场供应同比下降20%，住宅依然是供货主力2021年商品房供应减少，同比下降20%；住宅依然是供货主力，非住宅市场占据2成左右份额。l新增量：2021年新增供应量732万，同比下降20%；l产品结构：住宅为绝对供货主力，占整体供应市场79%份额。商品房市场成交同比下降20%，住宅依然是成交主力2021年成交量同比下降20%；住宅依然是成交主力，8、非住宅市场占据2成左右份额，商业小幅度上升。l成交量：2021年商品房成交735万，同比下降5%；l产品结构：住宅占比77%份额，较去年下降6%，观山湖区为绝对主力，其次为南明区。商品房市场供销基本平衡目前全市供求基本平衡；2021年受个别项目供货影响，办公供销比过高；其中，观山湖供不应求明显，南明区供销比为各区最高。l2021年全市商品房供销比100/100，住宅产品供销平衡，商业及公寓受多个项目集中备案及部分项目降价促销，市场表现供不应求；l区域方面南明区供大于求明显，供货比最高，其次为云岩区；观山湖区市场供不应求，供销比最低。商品房市场商品房存量去化周期20个月 去化周期表现良好商品房存9、量去化周期20个月；住宅为存量主力，但去化周期表现良好；非住宅市场去化压力严峻。l库存量：截止2021年年底，存量共计1226万，同比去年小幅下降，但去化周期依旧保持在20个月；l存量结构：住宅持续为存量主力，去化周期14个月，去化周期较为健康，非住宅产品保持高库存高去化压力l区域结构：南明区2021年多个项目供货，区域存量及去化周期为各区最高。普通住宅市场保持供求平衡，去化周期为13个月2021年普通住宅保持供求平衡；环比去年市场呈现量价齐跌趋势，去化周期为13个月。普通住宅市场区域结构|观山湖区持续为成交主力2021年普通住宅保持供求平衡；环比去年市场呈现量价齐跌趋势，去化周期为13个月。10、l观山湖区持续为成交主力，其他区域份额相当，基本占据15%左右，乌当区受个案影响，市场份额缩减明显；l南明区多个项目供货，为供应量TOP1，白云区本年度表现亮眼，供求平衡，成交冲进第二位；l从存量上看，南明区及乌当区库存去化压力最高，去化周期超过2年；观山湖缺货明显，去化周期仅6个月。普通住宅市场面积段|成交主力面积段为100-120成交主力面积段为100-120，总价段为80-120万。从库存来看，80以下及160以上去化周期高。普通住宅市场板块表现及市场排名普通住宅市场的双核心：中心板块及观山湖行政中心及会展金融板块价格最高，其他板块价格与双中心距离为依据逐渐递减；从排名来看，万科翡翠公园11、排名第一，TOP10市场份额仅占据27%。洋房市场供销|量价齐升，成交量同比上涨2021年洋房市场量价齐升，成交量同比上涨16%，成交表现亮眼，去化周期为17个月，库存下降明显。洋房市场结构区间|观山湖区与云岩区为绝对主力观山湖区量价居全市第一，云岩区成交份额大幅上升。l观山湖区与云岩区为绝对主力，占据市场近5成份额；l观山湖区为价格TOP，均价突破14000元/，表现佳；l从存量来看，除了观山湖与云岩区去化压力较小，其他区域库存压力较大。洋房市场面积段|成交主力面积为120-160近年成交主力面积为120-160，2021年100-120产品明显增加，总价区间跨度大；从库存结构来看，大于1612、0产品去化周期较高。洋房市场板块表现及市场排名作为主城区位数不多供应洋房的方舟板块、城西板块价格最高，万科翡翠公园占据TOP榜首。住宅市场各物业市场表现汇总l供应套数：46219套（约521万）l成交套数：44893套（约507万）l库存套数：49485套（约567万）l去化周期：13个月l全年均价：10108元/l成交特性：主力成交区域为观山湖和白云区；主力面积在80-120，主力总价在80-120万元。l供应套数：3142套（约44万）l成交套数：3217套（约45万）l库存套数：4422套（约66万）l去化周期：17个月l全年均价：11997元/l成交特性：主力成交区域为观山湖和云岩区；13、主力面积在120-160，主力总价在100-200万元。l供应套数：854套（约14万）l成交套数：635套（约11万）l库存套数：1442套（约29万）l去化周期：31个月l全年均价：20679元/l成交特性：主力成交区域为观山湖和乌当区；主力面积在100-200，主力总价在200-400万元。商办市场大数据201年非住宅产品供销表现商办市场去化周期|环比下降明显，但去化风险依然巨大2021年商业供不应求，均价受成交项目影响，波动较大；去化周期环比去年同期下降明显；但去化风险依然巨大。l供应：2021年贵阳市商业新增供应62万，环比上升13%；l成交：成交约81万，环比上升72%；2021年14、整体均价约12637元/，环比下降26%；l存量：当前存量约361万，静态去化周期约为4年半，库存压力较大。商办市场成交区域|观山湖区为主力成交首位度高2021年观山湖区、两城区供小于求趋势明显，观山湖区为主力成交首位度高，占据市场39%；外围其他区域成交低迷。l供应：云岩区、观山湖区为主力供应区域，分别供货份额占整体市场份额的26%；l成交：观山湖区为主力成交区域，占整体成交的39%，其次为南明区；l存量：存量主要集中在观山湖区与两城区，其他区域存量较小，但各区去化压力依然巨大。商办市场 产品供应|集中商业供应增多2021年集中商业供应增多，超过总量半数，也是成交主力产品；商墅产品供应量明显15、减少；社区商业供销平衡，价格方面高于集中商业；存量方面，集中商业和商业商业基本相当，存量较高。商办市场产品结构|集中商业量表现略优于社区商业2021年集中商业量占总商业成交53%，表现略优于社区商业，贵州金融城在商业成交上表现亮眼，集中商业、社区商业均列成交第二。lTOP5累计成交超集中商业成交总量的80%；lTOP5项目基本为现房或已投入使用，且多为政府收购或与大型运营机构合作；l该分类市场集中度高度统一，且售卖方式以大客户为主。lTOP5累计成交占社区商业的35%；lTOP5项目基本为大型居住社区，自身商业氛围良好；l该分类市场集中度略低于集中商业，售卖以散户为主，但成交不乐观。商办市场成16、交TOP10排名商办市场去化周期|SOHO存量及去化周期明显高于LOFTSOHO存量及去化周期明显高于LOFT，SOHO存量主要集中在观山湖区、两城区和白云区，而LOFT则主要在观山湖区和南明区，去化周期均在2年左右。LOFT公寓l供销量以观山湖为主，市场份额基本超60%；l观山湖区受碧桂园西南上城和恒大项目影响，价格有所下滑，除花溪区外各区价格相差不大；SOHO公寓l供销量以观山湖为主，市场份额基本在60%；l受市场和大客户购买或集中拼客售卖行为影响，SOHO价格在各区域表现不佳；商办市场供销去化|LOFT优于SOHO产品但价差持续拉低2021年在供销量上，LOFT和SOHO基本相当，价格方17、面LOFT优于SOHO产品，但价差持续拉低，同时LOFT价格下探幅度更高，价格搏杀激烈。LOFT公寓l2021年月均供应1.86万，月均成交2.36万；l整体均价7125元/，环比下降14%，价格下滑明显；l成交疲软，以价换量依然未取得明显的效果。SOHO公寓l2021年月均供应1.70万，月均成交2.49万；l整体均价6142元/，环比下降12%；l以居住为主要销售方向，部分作为酒店返租，表现不如LOFT。商办市场存量周期|SOHO存量及去化周期明显高于LOFTSOHO存量及去化周期明显高于LOFT，SOHO存量主要集中在观山湖区、两城区和白云区，而LOFT则主要在观山湖区和南明区，去化周期18、均在2年左右。商办市场公寓区间段与总价段分析LOFT和SOHO面向投资客户，低总监门槛是关键，LOFT产品总价不超过50万，SOHO不超过30万。住宅/商业市场总结u 2021年市场低位运行，供销均呈不同程度下降，供应同比下降23%，成交同比下降13%；u 市场供求基本平衡，价格基本保持平稳，库存小幅上涨；u 普通住宅和别墅销量同比均出现不同程度下降，洋房表现亮眼，同比上升16%。u 商业物业供销两旺，价格下降，库存同比数量变化不大，去化周期由8年缩短为4年半；u 办公物业供应激增，大宗成交较多，均价下滑，去化周期约3年；u 公寓市场以价换量效果显著，近几年内首次成交量高过供应量，价格下滑明显19、，去化周期拉回2年内。l 商品住宅市场l 商业商办市场市场低位运行，供销均呈不同程度下降，洋房表现亮眼，同比上升；商业物业供销两旺，公寓市场以价换量效果显著。PART-02超越期待壹 区 域 市 场 贰 竞 品 分 析 叁 产 品 对 比 区域市场表现大贵阳各区住宅量价区域市场表现大贵阳各区域表现南明区为绝对供销主力，观山湖区受供货不足影响，成交份额下降，外围市场方面，量价表现不佳，各区供销价均在向下波动，仅贵安新区均价稳中有涨。区域市场表现南明区住宅表现2021年南明区为绝对供应主力，住宅供应11188套，占据市场份额17%，环比上升33%；2021年南明区为绝对销售主力，住宅销售7008套20、，占据市场份额10%，环比上升54%；区域市场表现南明区重点项目分析（一）区域市场表现南明区重点项目分析（二）区域市场表现南明区重点项目分析（三）区域市场表现南明区重点项目分析（四）区域市场表现南明区二手房市场l2021年度南明区二手房住宅均价约为9423元/，沿省委、大南门、都司路等核心区商圈价格约为13882元/，二手房价值明显；成熟区域军区、贵钢等板块略微下降，次级板块火车站、花果园片区等二手房价松动明显。区域竞品分析碧桂园贵阳中心基本情况项目位置南明区瑞金南路85号（河滨公园旁）开 发 商 贵州恒丰伟业房地产开发有限公司占地面积、建筑面积占地面积：66000平方米建筑面积：78000021、平方米产品信息1#写字楼；2#楼汽车入户高级住宅；3#/4#楼高级住宅；5#/6#楼loft公寓，均价：20000-26000元/平。物业公司广东碧桂园物业服务股份有限公司花溪分公司物业费6元/月容积率、绿化率容积率：9.66 绿化率：25%车位数、总户数车位数：1300个总户数：1300户内部配套西南新奢shopping-mail、写字楼外部配套附近有医院贵州省人民医院、贵州省中医附属医院、贵阳市第一人民医院、贵阳市红十字医院、贵阳市妇幼保健院、贵阳市儿童医院等贵州样本，78万方全玻璃幕墙、LEED认证、蒂森克虏伯电梯。综合评价：优势：中心地段，商务地标；天际停机坪、屋顶花园，泳池+汽车入户22、全玻璃幕墙等；劣势：高容积率，居住不纯粹，玻璃幕墙无赠送。区域竞品分析华润置地九悦综合评价：优势：央企华润品牌，自带华润万象城商业配套，地铁1、2号线出行，双轨道换乘；劣势：高容积率，超高层，单价高+总价高。基本情况项目位置 南明区人民大道与解放路交汇处（原省体育馆）开 发 商 贵阳润泽置业有限公司占地面积、建筑面积占地面积：87915.5平方米建筑面积：479258.54平方米产品信息项目共12栋楼跃层均价：14000元/17000元/大平层均价：18000元/20000元/物业公司暂无资料物业费暂无资料容积率、绿化率容积率：4.00 绿化率：35%车位数、总户数车位数：2000个总户数：23、1500户内部配套华润万象城外部配套贵阳市第二幼儿园、贵阳市第十三幼儿园、南明区第三实验小学、火车站商圈各市场、花果园购物中心、贵阳市第四人民医院等执掌繁华动脉 集萃一城精华。区域竞品分析融创国宾道基本情况项目位置南明区解放路330号开 发 商 贵州融创展扬房地产开发有限公司占地面积、建筑面积占地面积：250000平方米建筑面积：1370000平方米产品信息项目为高层,超高层板塔结合在售户型有：110平-143平3居-4居均价：13500-15000元/物业公司融创物业物业费2.8元/月容积率、绿化率容积率：4.98 绿化率：35%车位数、总户数车位数：1180个总户数：5347户内部配套自身24、配套商业+配建教育外部配套6所中学，16所小学（含项目自身配建教育）、逸天城、鸿通城、贵州之光及大南门等商业综合体、贵阳市925医院、南明区医院等城市封面之上 难得一席国宾。综合评价：优势：100万方超大社区，全国品牌开发商；劣势：高容积率，超高层、单价高+总价高。区域竞品分析120-130户型分析项目面积段房间数赠送面积实用性整体布局户型特点碧桂园贵阳中心127三房无较大赠送面积带入户玄关+生活阳台动静不分区横厅设计融创国宾道125三房7米超宽阳台双阳台设计动静分区全明户型户型亮点：超宽阳台+玄关设计区域竞品分析140-150四房户型分析项目面积段房间数赠送面积实用性整体布局户型特点融创国宾25、道143四房L型阳台带入户玄关+超大阳台动静分区横厅设计华润置地九悦1433+1房超宽阳台带入户玄关+超大阳台跃式设计跃式设计户型亮点：L型阳台+复式设计区域竞品分析160-180房户型分析项目面积段房间数赠送面积实用性整体布局户型特点碧桂园贵阳中心160四房入户花园带生活阳台+全明户型动静分区南北通透华润置地九悦178五房超宽阳台双套房+超大阳台动静不分区双套房设计户型亮点：入户花园+双套房设计区域竞品分析入市环境分析一级竞品二级竞品潜在竞品华润置地九悦：1#/2#栋，约6.78万方2022年3月2022年1月2022年5月2023年1月恒立南岳大院（三期未拆迁）2022年9月融创国宾道：A26、1#/A2#栋，约6.4万方碧桂园贵州中心：2#栋，约2.54万方佳源贵阳印象：全新项目，约15万方（2022年）贵州文化广场：在售余货约15万方（全部拿证）2022年7月2022年11月 预计本项目入市时期，区域竞品约4000套，由于项目所处位置板块，所以区域产品以洋房和大平层为主；项目入市后存在较大竞争，一级竞品和二级竞品中，品牌、产品、配套、地段等优势，是客户选择的关键。首钢贵州之光：9#地块，约3.35万方区域在售主要竞品约6个，在售剩余货量约4000套，区域竞争较为激烈。本案入市情况分析：本案预计2022年年中入市，入市时区域内在售产品以洋房/大平层为主，刚需住宅产品体量较少，核心区27、域内以洋房/大平层竞争为主。未来市场竞争预测：2022年下半年，区域内区域内洋房/大平层产品库存压力明显，可考虑差异化营销，以高层刚需为主导方向，吸引刚需客户，加速产品去化。区域竞品小结PART-03传奇归来壹 本 体 分 析 贰 产 品 建 议 叁 营 销 策 略 项目本体分析经济指标经济指标：1、项目整体分为GD（21）061一期与GD（21）034二期；2、整体地块呈“7”字型，且地块不规则；3、地块整体容积率4.63，不适合开发低密度产品。项目本体分析项目四至城市方舟鸿通城购物中心项目地块东北西南兴关路小区项目地块需要拆迁，周边为成熟城区，其中青云路、兴关路与解放路为主干道。项目本体分28、析路网分析本案解放路解放路新华路新华路都司路都司路瑞金南路瑞金南路花溪大道花溪大道地铁一号线地铁一号线人民大道人民大道本案本案项目地块位于青云路与兴关路交汇的十字路口处，区域整体交通“三横两纵”，通达性好，青云路兴关路项目本体分析地块价值分析l 一期地块一期地块由东、西两个地块，其中西地块为保险大厦所在地块，东地块为青云都汇所在地块；东、西地块靠近青云路及东地块靠近兴关路具有较强的昭示性，商业价值最高。东、西地块靠近义尚路与义尚北路商业价值次之。西地块靠近南明河，部分高层建筑可以看到部分河景，作为住宅性质产品，景观价值较高。项目本体分析地块价值分析l 二期地块二期地块由南、北两个地块，其中北地29、块为贵棉社区所在地块，南地块为卫生服务中心所在地块；南、北地块靠近兴关路具有较强的昭示性，商业价值最高。北地块靠近义尚路商业价值次之。南、北地块东面靠近贵州江浙市场，整体居住环境较为嘈杂，较难打造高端产品。结论：一期地块价值大于二期地块。项目本体分析SWOT分析SOTW1、项目无品牌开发商加持；2、项目地块不规则，需要配建两所学校；3、项目有限高要求（住宅不超过140米），无法打造超高层；4、兴关路社区为老旧小区，贵州江浙市场环境杂乱，客户现场体验差。1、整体市场下行，普宅竞争激烈，豪宅去化难，促销政策层出不穷；2、项目周边在售项目较多，产品持续加推，易形成客户分流；3、项目需要承担部分回迁户30、的回迁房，影响整体品质。1、市中心主城区位置，拥有绝版地段优势；2、最近位置距南明河直线距离约100m，拥有稀缺江景资源；3、邻河滨公园、人民广场，市政配套占优；4、项目位于青云路与兴关路交汇处，周边交通配套完善；5、周边学校、医疗、商业配套资源相对丰富。1、项目暂未入市，项目附加值、产品等维度仍存在优化空间；2、项目入市前，可以通过商业打造，有效支撑住宅配套价值；3、项目在售期间，片区内持续有就改拆迁，存在一定的市场机会。项目本体分析项目定位城发公司+南投集团核心区域智能优享的高品质社区缔造者品牌价值的实现：实现城发公司+南投集团品牌在中心城区的知名度及认可度片区价值的实现：领导片区发展迈进31、新的台阶，提升片区新价值项目价值的实现：实现片区高标准的标杆，成为片区高品质社区的标杆DIFFICULT难点点1.住宅产品问题住宅产品的设计，普宅产品OR豪宅产品？2.商业产品问题商业产品的设计，传统商业OR创新商业？3.去化速度问题普宅产品回笼资金OR创新产品追求溢价？产品设计难点分析整体产品策略：l 住宅产品多样化打造，通过普宅产品入市，低开高走，快速回笼资金；l 产品价值上采取多元化，除学校及商业配套外，增加医疗、科技、第四代建筑等；l 商业产品创新化，结合全国案例，打造街区商业/大平层，最大可能减少自持；项目产品策略板块分区一期东地块，展示面较好，但地块不方正，建议规划高端产品，二期北32、地块，展示面较好，且地块方正，建议打普宅产品；一期西地块，展示面较好，但地块不方正，建议规划纯商业，靠尚义路部分规划一期地块学校；二期南地块，周边环境嘈杂，且地块不方正，建议规划回迁房部分及二期地块学校；项目产品策略普宅的重要性市中心项目，是否打造普宅，这是一个十分揪心的问题，打造普宅，就意味着利润降低，但打造普宅却可以实现开门红+现金流。商圈林立政府驻地三甲医院优质学区老城区项目华润九悦及云岩吾悦广场，主打性价比逻辑，以价换量，分别实现月均去化49套及23套；其他目成交疲软，月均成交均在个位数，价格天花板已显。-项目产品策略普宅产品区域建议二期北地块，展示面较好，且地块方正，建议打普宅产品；33、普宅产品区域建议：l项目二期北地块，紧邻兴关路，整体展示面较好，且地块方正，但地块东面紧邻贵州江浙市场，环境较为嘈杂，不适合规划高端住宅产品。l在二期北地块规划普宅产品，契合市场去化最为火爆的100-140面积段，实现热销。项目产品策略普宅产品户型建议中间户产品建议：1、为最大限度匹配容积率，建议打造两梯四户产品；2、中间户纯南向设计，产品打造双阳台；边位产品建议：1、为最大限度匹配容积率，建议打造两梯四户产品；2、边户南北通透设计，打造超宽阳台及飘窗，增大实用率；-项目产品策略豪宅的前瞻性市中心项目，是否打造普宅，这是一个不容置疑的问题，打造豪宅，就意味着溢价空间，但豪宅的打造不能盲目跟风。34、价差n目前竞争压力大，市场产品线丰富，洋房不再是高低配高溢价产品最优选择，溢价持续下探。项目产品策略豪宅的前瞻性从全市高价项目量价表现来看，其中中铁阅山湖云著项目在市场表现抢眼；豪宅项目依然需要做到大而全，不仅仅依靠单一资源就能实现高流。项目产品策略豪宅产品区域建议豪宅产品区域建议：l目前市场上跃层以逐渐成为开发商选择产品升级的主流产品，全市在售+待售跃层项目高达24个，分布在各区，同质化严重，溢价能力进一步降低；l项目一期东地块，位于青云路与兴关路的交汇处，整体昭示性良好，适合规划高端住宅产品；l结合目前市场现状，建议项目一期东地块打造120-160的大平层产品，一期东地块，展示面较好，但地35、块不方正，建议规划高端产品，项目产品策略豪宅大平层产品户型建议豪宅产品建议：1、两梯两户板式设计，打造入户花园、南北通透；2、四房-五房设计、双套房、N+1、270超大阳台及转角飘窗等附加值；项目产品策略商业的变现性本项目整体商住比22:78，一期地块商住比33:67，简单的社区底商已经无法满容积率；根据市场商业数据，商业去化风险依然巨大，但集中商业表现略优于社区商业，因此打造集中商业势在必行。项目产品策略商业产品区域建议商业产品区域建议：l项目一期西地块，紧邻青云路，整体展示面较好，但地块欠方正，建议因地制宜打造特色商业产品。l在一期北地块规划商业产品有两个方向，一个是打造特色商业，通过商业36、配套，提升住宅的价值；另外一个是打造大平层产品，提升产品变现能力。一期西地块，展示面较好，但地块不方正，建议规划纯商业，靠尚义路部分规划一期地块学校；项目产品策略商业大平层案例参考|长沙运达中央广场（主推）基本参数项目位置雨花长沙大道与白沙湾路交汇处西北角开发商湖南运达房地产开发有限公司占地面积12.3万m2计容建筑面积66万m2（住宅区31万，综合区35万）容积率4.8绿化率50%物业公司运达物业总户数1079户面积区间450-1320产品综合区包括两大国际白金五星级酒店、大型国际名牌商场及超5A级写字楼、顶级服务式公寓均价39800-53800元/销售情况开盘优惠价36000元/，当天去化37、38套项目定位为：运达中央广场的压轴之作，湖湘摩天人居的全新范本，共100套。大大平平层层项目产品策略商业大平层案例参考|长沙运达中央广场（主推）高端城市综合体，六大顶级商业配套教育：幼儿园茂华万婴幼儿园、盛世华章晶晶幼儿园，中小学长塘里小学、花桥小学、枫树山小学、广益实验中学，大学湖南工贸学院；综合商场：运达美美、东城港、天恒超市；医院：旺旺医院；银行：建设银行、工商银行、邮政储蓄银行、农业银行、中国邮政(古曲路邮政所)；内部配套：会所桂花里步行街项目产品策略商业大平层案例参考|长沙运达中央广场（主推）空中会客厅、红酒雪茄吧、KTV、私人影院、25米无边际空中泳池、空中健身房、健康咨询中心、38、空中花园等超奢华酒店配套设施，足不出户满足健身、健康、休闲娱乐及商务会晤等全维度美好生活需求。项目产品策略商业大平层案例参考|长沙运达中央广场（主推）项目产品策略商业案例参考|成都太古汇（备选）项目整体规划：甲级写字楼+街区购物中心+博舍酒店和服务式公寓。总建筑面积25.1万，其中写字楼占比49%，整体以21亿元的价格出售给深圳一家基金公司；购物中心远洋太古里、博舍酒店及服务式公寓，全部持有招商运营。睿东中心博舍酒店项目是一个融合文化遗产、创意时尚都市生活和可 持续发展的综合商业地标项目。项目中与都市环境和文 化遗产紧密结合的广场、街巷、庭园、店铺、茶馆等一 系列空间与活动建立了一个多元化的可39、持续创意街区。项目产品策略商业案例参考|成都太古汇（备选）整体定位：集文化、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的开放式、低密度的街区形态购物中心。商业定位：文化+商业的城市中心新地标建筑定位：复古街区购物中心经营定位：中高档时尚消费业态定位：国际一流品牌旗舰店引领时代潮流，快慢生活相结合的体验式消费聚集地项目强排方案商业大平层+住宅地块种类产品面积（）备注一期地块商业酒店100002栋超高商业大平层商业大平层41000商业街区6000社区底商10034.2两层住宅住宅大平层136099.7限高140米小计203133.9二期地块商业社区底商31484.7两层住宅普宅193406.1限高140米小计240、24890.8一期大平层按照两梯两户、160/套，3.2米层高设计，需要建9栋，42层的板楼；二期普宅按照两题四户、120/套，3米高设计，需要建10栋超高层塔楼。项目强排方案集中商业+住宅地块种类产品面积（）备注一期地块商业酒店10000集中商业配套公寓6000商业街区41000社区底商10034.2两层住宅大平层136099.7限高140米小计203133.9二期地块商业社区底商31484.7两层住宅普宅193406.1限高140米小计224890.8一期大平层按照两梯两户、160/套，3.2米层高设计，需要建10栋，42层的板楼；二期普宅按照两题四户、120/套，3米高设计，需要建10栋41、超高层塔楼。项目整体推售节奏2022.62025.6首开地块二普宅区域，10栋42层塔楼，约1700套住宅大平层酒店招商同步半层、整层、多层大客户寻找2024.6商业集中商业招商、大客户寻找2023.6推售地块一商业大平层，2栋45层板楼，约200套推出地块一豪宅区域，9栋42层板楼，约800套，推售社区商铺，招商同步通过2021年销售TOP10作为参考，普宅前10位项目平均去化10万；洋房前十位项目平均去化5万，集中商业前十位项目平均去化万；预测项目整体销售周期为3年（2022年6月-2025年6月）。项目销售价格高层对比项权重华润置地九悦首钢贵州之光融创国宾道位置/地段成熟度202217142、8交通15141213周边配套8978片区规划前景8888开发商品牌81289规模及综合效应10101112地块环境及景观资源6666外立面5656产品设计10999硬件配置101089本案比较后分值1001069198楼盘华润置地九悦首钢贵州之光融创国宾道比较楼盘(元/平米)均价 130001260012000比较楼盘取值1069198本案取值100100100本案比较后定价(元/平米)12264 13846 12000 比较楼盘对本案定价的权重40%30%30%权重价格(元/平米)4906 4154 3600 本项目目前可定价12660 市场比较法得到本项目高层毛坯住宅价格说明：采用市场比43、较法确定基准价格。市场比较法高层毛坯建议均价：13000元/平米项目销售价格大平层对比项权重碧桂园贵阳中心贵州文化广场云上绿舟位置/地段成熟度20222216交通15181813周边配套810106片区规划前景8886开发商品牌81087规模及综合效应108127地块环境及景观资源68810外立面5658产品设计1010912硬件配置1010129本案比较后分值10011011294楼盘碧桂园贵阳中心贵州文化广场云上绿舟比较楼盘(元/平米)均价 200002000019550比较楼盘取值11011294本案取值100100100本案比较后定价(元/平米)18182 17857 20382 比较44、楼盘对本案定价的权重40%40%20%权重价格(元/平米)7273 7143 4076 本项目目前可定价18492 市场比较法得到本项目大平层毛坯住宅价格市场比较法大平层毛坯建议均价：19000元/平米说明：采用市场比较法确定基准价格。项目整体货值测算地块种类产品面积（）单价（元/）总价（万元）一期地块商业酒店10000长期租赁商业大平层4100030000123000商业街区60002500015000社区底商10034.22000020068.4住宅住宅大平层136099.719000258589.43小计203133.9二期地块商业社区底商31484.72000062969.4住宅普宅145、93406.113000251427.93小计224890.8总计428024.7731055.16备注：不含酒店租赁及车位销售收益。大盘思维 整体营销策略：l 低开高走：通过地块二普宅毛坯产品低价入市、快速出货，集中引爆市场；l 全面网客：后续推出住宅大平层为产品线补充，同步启动社区商业销售；l 商业溢价：商业前置招商，带租约销售，商业大平层精装惜售，提升整体价值；大盘思维展示突破项目展示：打造大盘标杆产品力，强调配套及展示效果，强化大盘优势，增强现场打动力。100平米超大区域沙盘 大气震撼，将地块未来规划呈现，给销售充分的道具配套区域展示 项目配套区域展示，未来品质生活呈现在眼前确定幼儿园46、品牌及一站式名校 自建小学并与品牌学校合作，让孩子赢在起跑线网红现象级展示区主入口地块，打造震撼的网红展示区，城央大盘气度彰显大盘思维产品力突破产品力：通过强化项目的产品力，增加项目营销展示体验和软性服务，形成竞争区隔，成为标杆项目。配套项目重要程度说明外部配套配套学校自建小学高客户核心需求配套商业生活购物中解决购物问题内部配套安防系统8大安防体系中客户安全需求健康系统新风系统高营销价值点直饮水系统高营销价值点公共空间小孩游乐场高项目亲子特色老人休闲区中满足老人需求儿童天地高项目亲子特色特色园林高项目亲子特色物业服务儿童社区服务中客户重点需求大盘思维品牌立势|入市炒作聆听品牌的声音：城发&南投47、，为城市新生活而来线上抛出话题，线下快闪活动；引入品牌，话题持续发酵，通过进行品牌炒作，引发全贵阳市场关注。阶段第一阶段第二阶段第三阶段动作抛出话题引入品牌，话题发酵产品发布会、城市外展点开放主题“幸福是什么？”小车合金模型全城派发“城发&南投，给你想要的幸福”“城央买房，城发&南投撑你”内容抛出话题，结合城市热点进行炒作，线下派发小车合金模型，引发全城关注引入品牌，以“铸就城市幸福生活”为主题，以品牌角度，输出给予客户幸福感理念通过产品发布会，输出项目定位，将项目打造理念与设计理念传递客户，引发客户认同感形式系列单图、小视频、快闪系列单图、软文路演、软文、视频、H5大盘思维品牌立势|事件落地48、项目产品发布会：聆听品牌的声音城发&南投为城市新生活而来产品发布会，项目形象正式落地。n 活动形式：政府领导、媒体代表、设计大咖站台，造势形成全城聚焦，输出产品打造理念，树立产品形象n 地点：五星级酒店n 活动时间：5月（营销中心开放前）n 活动对象：大V媒体、政府领导、公司领导、意向客户n 活动亮点：领导站台，传播力度强，凸显项目核心竞争力项目展示首开区域建议销售中心及样板房区域项目首开区域销售中心位置及样板房建议：l 建议销售中心选址邻青云路与兴关路交汇处，位于两条主干道交汇处，整体展示面良好，昭示性强；l 建议样板房采用异地样板房形式，于销售中心在一起，方便客户参观，同时可以节省客户接待49、时间；l 建议首开区域为二期地块的北地块，通过普宅产品首批入市，制造热销氛围，引爆市场。市场热点分析销售中心风格建议户外展示室内展示示范区开放市场热点分析车位销售建议产品附加值：送车位、地暖、精装修市场大部分项目车位基本赠送；地暖初装免费送，供暖时间送1-2年；部分项目以毛坯价格销售，得房送精装；车位销售建议：l 从源头上控制，建议减少车位的配比，具体参考融创国宾道项目，总户数5347户，地下车位数1180，车位配比为0.22；l 在销售过程中，通过设置认筹优惠，加大购房+认购车位客户的优惠力度，推动车位去化。项目2022年整体营销铺排2022.32022.10二次加推2022.5售楼部/样板50、间开放2022.6首次开盘推广线打造城心中央奢华品质人居社区爆破造势体验/解读开盘热销线上推广线下活动渠道巡展微信朋友圈/自媒体区位价值炒作项目价值炒作事件营销爆破（书店进驻）物业签约、品牌商家签约、业主答谢等打造TED演讲，实现引流开发商内部推荐/合作方资源发动/企事业单位拓展/线下圈层资源导入大客户圈层资源导入/商协会、团体组织拓展核心工作1.项目团队组建；2.项目VI系统确定、广告设计推广排期确定，销售物料印刷制作完成；3.售楼部包装、示范区包装工作完成；4.项目首次发声计划确定，活动执行5.客户地图绘制完成，启动拓客1.大客户商家拓展计划确定并执行2.暖场活动3.商超巡展、拓客启动4.验资计划、验资活动执行5.圈层活动导入与执行1.客户梳理落位2.开盘价格制定，3.开盘活动方案确定/执行营销节点三次加推2022.12火热加推产品解读热销解读 THANKS