1、天津双港港鑫湾家居装饰城大型超市项目简介大型超市项目简介 执委会项目推荐执委会项目推荐项目地址详细描述及开发企业背景介绍项目情况项目情况：该项目位于天津市双港镇梨双公路上，现状为天津市港鑫湾家居装饰城，项目结构良好，周边地上停车场超过8000平方米。超市租赁方案为：地上一层8000平方米、地上二层8000平方米，总计面积16000平方米。开发商介绍开发商介绍：双港镇介绍双港镇介绍n 双港镇位于天津市津南区，靠近东南外环。全镇面积38平方公里，常住人口6.8万,下辖16个行政村。双港镇西连天津市区，东临滨海新区，北挨海河，南接西青，距市中心2公里、天津国际机场6公里、京津唐高速公路12公里、天津2、港36公里，外环线、津沽路、天津大道、津港高速穿越镇区，津涞公路、丹拉高速公路、津福高速公路和津晋高速公路近在咫尺，天津地铁一号线终点站坐落双港。n 2009年实现地区生产总值15.3亿元，同比增长25%，完成全年任务的113%；完成税收4.6亿元，同比增长42%，完成全年任务的108%；固定资产投资14.9亿元，同比增长93%，完成全年任务的101%；引进外资到位额 2548万美元，完成全年任务的155%；引进内资到位额27.2亿元，同比增长26%，完成全年任务的109%；落实重点项目13个，同比增长8%，完成全年任务的118%；农民人均纯收入达 11680元，同比增长10%。n 2010年3、，全镇将开发建设新家园、郭黄庄、先锋、北马集、柳林风景区、河畔星城还迁居住区和中心镇区鑫港湾二段、四五段居住区“八大片”居住区，总建筑面积约160万平米，2010年上半年全部开工。未来3-5年，全镇将规划建设还迁住宅近300万平米，其中配套商业公建达90余万平米。项目基本情况表项目基本情况表n n 城市名称天津市双港镇物业名称港鑫湾家居装饰城业主情况公司名称社会评价口碑良好决策人 电话：主营房地产注册其他项目详细地址天津市双港镇梨双公路商圈人口情况商圈户数/人口：_预计93156户/295044人，商圈面积:13_KM2，人口密度:_22696人/KM2,户籍人口125044_ _人,流动人口4、_5000 人，一级商圈人口:10526 人,二级商圈人口为:预计283126_人;目标店距中心商业区距离：12KM,商圈所在区域的性质:中心商业区 次级商业区 工业区 新兴工业区 高新科技开发区 经济开发区 新开发住宅区 新市中心 住宅区人口资料来源(必填)_实地调研新址描述城市中的方位天津市东南外环线外3公里离最近无人区距离1000米临靠马路名称梨双公路临靠马路情况梨双公路双向四车道公交站点及路线705金凤里站、165海河医院站、152海河医院站、629、652、808路津沽路可随时停车项目简介项目简介新址描述外部描述店面视觉良好广告位物业顶部停车场地上/地下8000平方米以上回车场有收货5、区北侧门前广场8000平方米内部描述结构框架结构空调中央空调系统形状长方形消防设施已完成柱距9米9米门面开间朝南层数地上二层进深80米层高5.5米供电负荷KVA供水M3/天煤气供应有无自动扶梯有一部上行自动扶梯有无货梯有一部双开门货梯有无自动人行梯无其他结构良好方便改造产权属性土地使用性质及年限商住用地，40年期限房产所有人天津市其他设计单位 施工单位以前及目前使用属性商业用地交付标准现状交付我司是否有转租权 是占地土地面积：13000平方米现有楼层及面积：两层20000平方米楼花竣工时间：2007年目前状况：现有房产正在做家居装饰城 项目基本情况项目基本情况合作方式租赁报价租期二十年免租期16、2个月承租总面积一层：8000平方米二层：8000平方米自己经营面积：一层：8000平方米二层：8000平方米营业面积14000平方米非营业面积2000平方米营业面积租金24元/平米/月非营业面积租金24元/平米/月 租金递增及递增年限1-3年，不递增；第4年30元/平米/月，从第五年开始，每年递增一次，每次递增2%各层租金水平一层、二层租金一致是否我司自建否是否我司购买否3公里内的主要竞争对手介绍（位置、面积、层数、停车场）无竞争对手参与竞争的对手介绍（本地声誉以及要求）无竞争对手主要商务条件主要商务条件序号内容物业要求人人乐要求共识最终目标0面积及楼层一至二层共16000平方米一至二层共17、6000平方米一致一致1租金起租价为30元/平方米/月，起租价24元/平方米/月一致一致2免租金期6个月12个月一致一致3递增情况 每年递增一次，每次递增3%1-3年，不递增；第4年30元/平米/月，从第五年开始，每年递增一次，每次递增2%一致一致4免费停车情况门前8000平方米停车场门前8000平方米停车场一致 一致5仓库情况乙方在租赁范围内自行划定乙方在租赁范围内自行划定一致一致6合作期限二十年二十年一致一致7用电量与备用电源8订金情况100万一个月租金9消防证物业提供物业提供一致一致10电梯与空调投入留好位置，承租方负责物业提供11内部装修承租方负责我司负责一致一致12层高与柱间距米层高8、，9*9米柱间距5米以上，88米一致一致项目周边社区人口状况表项目周边社区人口状况表1 1居住区名称小区户数介绍人口预计/新建户数预计人口距离项目米海河湾村44913921392300双港村178149624962500仁永名居1200360036001000上小汀村5611964 19641000唐庄子村206721 7211200金地格林世界12000未入住18000900001500白塘口村15455408 54081500南马集650204020402000桃园沽村900270027002300小辛庄370113011302500生产圈村180630 6302700前辛庄村1110389、85 38852800后三合村1009302730272900下小汀村3431201 12012900继泰村213746 7462900项目周边社区人口状况表项目周边社区人口状况表2 2居住区名称小区户数介绍人口预计/新建户数预计人口距离项目米玫瑰庄园1640492049203000首创A-ZTOWN4万平米商业配套4000余个停车位3500105003500余户105003000李楼702212021203000天津富力桃园、红勘领世郡、新悦庭12000未完全入住1800414003100中辛庄村259907 9073300北马集村1100330033003500西三合以南住宅集团民心工程新10、家园未入住1000000平方米1000003500柴家圈村3991397 13973600前三合村181018103800后辛庄村3981393 13933800新桥村221774 7743900西三合村420143714374000郭黄庄520168016804000预计三公里人口140946人，预计四公里人口295044人双港村4962人仁永名居3600人上小汀1964人唐庄子721人金地格林世界预计90000人白塘口5408人南马集2040人桃园沽2700人小辛庄1130人生产圈630人前辛庄3885人后三合3027人北马集3300人继泰村746人玫瑰庄园4920人首创A-ZTOWN1011、500人李楼村2120人天津富力桃园、红勘领世郡、新悦庭41400人西三合以南住宅集团民心工程100000人柴家圈村1397人前三合1810人后辛庄1393人下小汀1201人新桥村774人西三合1437人郭黄庄1680人海河湾村1392人项目商圈人口状况图项目商圈人口状况图（实地调研结合双港、辛庄镇里2008年人口统计）项目周边商圈的大型楼盘规划介绍项目周边商圈的大型楼盘规划介绍玫瑰庄园属已经建成的中高档生活居住区，总占地面积14公顷，绿化率70%。该项目追求人与自然的和谐相处，努力体现传统与现代的完美结合。风格别致的别墅群、洋房组成独有的动人风貌，使人们充分感受自然、成熟、高尚的北美风情庄园12、的独特魅力。金地格林世界-50万平米大型居住区 郭黄庄居住区郭黄庄居住区还迁安置项目，位于外环线/微山路区域，东、西至现状水系，南至赤龙街，北至外环线绿化带。规划总用地面积约25.92公顷，容积率1.5，绿化率40%。项目周边商圈的大型楼盘规划介绍项目周边商圈的大型楼盘规划介绍城镇建设规划由永泰红勘集团红勘房地产开发有限公司斥巨资开发建设的，占地5300余亩的大型高尔夫别墅地产项目红勘领世郡大器初成，该项目位于天津市中心城区东南，毗邻梅江居住区，是目前天津市市中心区以外开发土地面积最大，涵盖建筑形态最为丰富，品位档次极高的综合型以别墅为主要建筑类型的高端地产项目，近3000栋别墅。城镇建设规划13、城镇建设及规划（鑫港湾还迁居住区）属中心镇区重要组成部分，主要用于天津大道、海河医院、赤龙北里平改、津沽路综合整修等市、区重点项目拆迁群众的还迁安置。规划总用地面积50公顷，总建设面积约72万平方米，容积率1.53，绿化率40%。该住宅小区以“水景围合、港湾居家”为主题，格调明快，简约大方，创造出既有商业氛围又体现出港湾文化特色、整体和谐局部变化的城市新形象。项目周边商圈的大型楼盘规划介绍项目周边商圈的大型楼盘规划介绍城镇建设及规划（新家园项目）属市政府规划建设的海河南岸大型宜居项目，总占地面积361.78公顷，规划总建设规模260.83万平方米。其中新家园安置住宅项目东至三经路、南至二纬路、14、西至微山路、北至梨双公路，规划总用地面积65.86公顷，规划容积率为1.35，绿化率达38%。还迁居住区主要用于前三合、后三合、西三合和南马集本个村村民的还迁安置。该还迁居住区坚持以人为本的设计理念，在保留现状景观的前提下，构筑贯穿整个区域的开放空间，追求步行空间，交往空间和景观空间的完美统一，努力打造现代、健康、休闲的新型城市社区。城镇建设及规划（先锋居住区）属结合外环辅道建设、为实施先锋村全村平房改造规划建设的还迁安置项目。位于外环线内侧，东至鄱阳路，西至中华石园，南至外环辅道，北至淇水道，规划总用地14.3公顷，总建设面积12.37万平方米，容积率1.43。绿化率40.23%。该住宅区重15、视人对环境的感知、感觉、感受，寻求自然、建筑、环境与人和谐统一。项目周边商圈的大型楼盘规划介绍项目周边商圈的大型楼盘规划介绍城镇建设及规划（河畔星城项目）属于市政府规划建设的重点项目，东至洪泥河、西至外环线、南至津沽路、北至海河，规划总占地面积5.5平方公里。该项目以海河经济为依托，大力发展总部经济、楼宇经济，通过五年的努力，争取建成中国民营经济总部基地。建成后将成为海河中游具备发展活力的区域和双港地区重要的经济增长点。城镇建设及规划（港湾广场）属中心镇区的重要组成部分，位于津沽公路、梨双路、久隆街三条主干道路交接地带，规划总占地面积22.21公顷，总建设面积41.85万平方米，容积率1.5916、，绿化率40%。重点将规划建设行政中心、大型文化广场、居住区和商业休闲区，体现出独特的文化底蕴，洋溢着鲜明的时代气息。该广场建成后将成为双港地区城市地标。项目周边商圈的大型楼盘规划介绍项目周边商圈的大型楼盘规划介绍城镇建设及规划（北马集居住区）属结合外环辅道建设、为实施北马集整村土地整理而规划建设的还迁安置项目，位于外环线内侧，东至久盛路、西至艺林路、南至江林南道、北至浯水道，规划总用地约38.45公顷，总建设面积54.8万平方米，容积率2.1，绿化率40%。该住宅区以传统文化中的“凤舞七星日月城”为蓝本构建基本骨架，通过对环境景观系统的合理利用，构筑人与自然和谐相处的新型社区。1.双港港鑫湾17、家居装饰城项目位于天津市郊区，周边辐射双港镇、辛庄镇，商圈范围广。4公里范围内人口目前16万人左右，边缘商圈市场占有率较高，在节假日，偏远乡镇居民也会来此购物。2.双港镇是天津市规划的重点城镇，双港新家园和大寺新家园在项目5公里商圈范围之内，这两大居住区规划将达到30万人口，项目周边人口增长潜力巨大，项目临近外环线，规划实施时间并不遥远。预计2011年底即可出具规模。项目评价：本项目的物业硬件条件较好，结构完全符合我司选址要求；项目2公里范围主商圈内的常住人口以村庄居民为主，但是其由于天津市土地换房的政策加上人均补贴都在10万元以上，所以周边居民的购买力还是比较高的；在周边4公里范围内没有一家18、竞争对手；项目周边人口增长潜力巨大；综合以上四方面因素来考虑，本项目符合我司的经营特点，建议公司进入。项目商圈分析及项目评价项目商圈分析及项目评价项目辐射商圈新开发楼盘户数统计表居住区名称小区户数介绍人口预计/新建户数预计人口距离项目米金地格林世界12000未入住18000900001500天津富力桃园、红勘领世郡、新悦庭12000未完全入住1800414003100西三合以南住宅集团民心工程新家园未入住1000000平方米1000003500首创A-ZTOWN4万平米商业配套4000余个停车位3500未入住3500余户105003000项目周边互补设施调研表项目周边互补设施调研表1购物购物距19、离项目地铁地铁距离项目津工超市285店284米 地铁1号线(双林-刘园)双林3046米 景绿源自选商店桃源沽分店1537米 公交公交双港市场500米808(天津站(A站台)-东张庄)金地格林201米 银行银行652(三号院-鼓楼)文教厂352米 中国邮政储蓄银行双港支行175米 大629(中心公园-葛沽镇医院)文教厂352米 中行双港分理处178米 152(小站集市-运输五厂)海河医院644米 津南农村合作银行双港分理处181米 165(小殷庄-运输五厂)海河医院644米 休闲休闲705(东张庄-西关西)金凤里730米 天津市津南区戊业台球馆1692米 邮政邮政天津市月坛休闲体育有限公司13920、2米 双港邮电局176米 医疗医疗天津市津南区邮政局692米 双港卫生院281米 天津市邮政局咸水沽邮政支局692米 海河湾卫生所539米 天津市海河医院603米 项目周边互补设施调研表项目周边互补设施调研表2公园绿地公园绿地距离项目周边道路周边道路距离项目天津寝园1811米 津沽公路183米 小学小学S105242米 双港小学323米 津沽线242米 白塘口小学1824米 X441730米 中学中学梨双路730米天津市双港中学1251米 上海街367米 辛庄中学3451米 香港街672米 天津市百华实验中学4007米 北京街797米 幼儿园幼儿园发港路1066米 津南第六幼儿园485米 华夏21、之星幼儿园双港分园1137米 辛庄镇中心幼儿园1829米 工厂平房区宝福缘大酒楼新建鑫港湾居住区新建鑫港湾居住区双港镇推荐项目-空地荒草空地宿舍热电厂工厂双港招商服务中心金风里360户曹氏大厦税务局卫生院楼房120户绿化仁永名居居住区1200户金地格林世界居住区约12000户楼房60户楼房60户楼房80户天津市海河医院工厂平房区工厂平房区平房区300户墙围空地项目周边项目周边批发市场新建楼房区双港工业园区村庄平房区域村庄平房区域村庄平房区域村庄平房区域双港镇镇中心区域金地格林世界双港工业园区项目周边双港镇中心实拍项目周边双港镇中心实拍项目周边状况项目周边状况项目门前主干道项目门前主干道-梨双公22、路梨双公路项目门前主干道项目门前主干道-梨双公路梨双公路项目外观项目外观项目门前新建小区及空地项目门前新建小区及空地-规划住宅规划住宅 优劣势分析优劣势分析优劣势分析优劣势分析 (SWOT)(SWOT)(SWOT)(SWOT)劣势劣势劣势劣势 WEAKNESSWEAKNESS 1.1.双港新家园拟配套大型购物中心，双港新家园拟配套大型购物中心，为镇招商中心为镇招商中心用地，目前也有建设用地，目前也有建设大型商场的规划，该项目大型商场的规划，该项目商圈有商圈有竞竞争隐忧。争隐忧。2.2.项目为现有物业，而现有商圈项目为现有物业，而现有商圈人口密度不大，开业短期盈利效果人口密度不大，开业短期盈利效23、果不是很乐观。不是很乐观。优势优势优势优势 STRONGNESSSTRONGNESS 1.1.本项目周边商圈预计在本项目周边商圈预计在20102010年末至年末至20112011年初会变得成熟起来，金地格林年初会变得成熟起来，金地格林世界、港鑫湾居住区等成熟社区没有配世界、港鑫湾居住区等成熟社区没有配套大型购物中心，届时此居住区的高档套大型购物中心，届时此居住区的高档消费居民会来此购物；项目南侧双港新消费居民会来此购物；项目南侧双港新家园的民心社区也已入住，购物非此莫家园的民心社区也已入住，购物非此莫属，保守估计，项目建成时属，保守估计，项目建成时3 3公里长住公里长住居民将达到居民将达到8 24、8万人以上，而在万人以上，而在5 5年之后会年之后会达到达到1515万人以上，由于新家园属于当地万人以上，由于新家园属于当地居民以宅基地换房并有国家补贴，所以居民以宅基地换房并有国家补贴，所以此地居民属于高档消费居民，会给我司此地居民属于高档消费居民，会给我司项目销售以强有力保障。项目销售以强有力保障。项目周围互补项目周围互补设施比较丰富，对于设施比较丰富，对于后后期的经营是一个期的经营是一个有力的推动。有力的推动。2.2.本项目单层面积大，长方形结构，方本项目单层面积大，长方形结构，方便麦场布局；层高满足我司要求，周边便麦场布局；层高满足我司要求，周边停车场面积很大，对远距离开车购物的停车场25、面积很大，对远距离开车购物的居民很有吸引力。居民很有吸引力。总结：从项目的总结：从项目的SWOT的分析及项目周边的的分析及项目周边的实际情况来看，近几年双港镇规划情况预期实际情况来看，近几年双港镇规划情况预期良好，因此该项目系发展空间较大的项目，良好，因此该项目系发展空间较大的项目，本项目租金价格合理，长期投资盈利预期较本项目租金价格合理，长期投资盈利预期较好，建议公司进入。好，建议公司进入。鑫腾旅馆港鑫湾家居装饰城50米150米80米112米后侧宽15米项目简介框架项目简介框架入口扶梯货梯黎双公路双向四车道项目简介项目简介港鑫湾家居装饰城：位于黎双公路上，门前停车场7500平方米，侧面停车场5000平方米，共计12500平方米。项目为两层结构，单层面积9000余平方米，为长方形，112*80结构；层高约5.5米，内部设有自动扶梯、后侧有一部2米宽货梯，两侧均有多处楼梯下楼，下面是项目内部图片：内部经营某区内部经营中间主通道内部2米宽货梯内部经营中间主通道一楼上二楼的自动扶梯内部经营中间主通道 The EndThe End 请多指教！请多指教！二二一一年一月年一月