1、海南省文昌市玉文化旅游项目概念性规划北京创景天下旅游规划设计院北京金石国际旅游智业机构2009年8月第一章 战略分析篇一、海南城市格局中的文昌定位1、海南城市格局中的文昌定位中等滨海花园城市？l在海南国际旅游岛的新定位下，文昌城市的重新定位是什么？小城镇经营城市的思路，中等滨海花园城市?20022002年前年前200220021.目前海南许多城市都存在发展定位的问题，随着海南国际旅游岛的新定位，未来文昌城市定位在此契机下如何确立至为关键；2.海口、三亚定位为国际热带滨海城市，文昌寻求差异化发展，其最大的异质性在于文昌的文化；3.文昌是海南最具文化底蕴的地区，文化底厚重，但如何整合挖掘提升，以对2、应海南国际旅游岛的新定位和大市场，树立文昌乃至海南新文化标识，是文昌市城市发展所面临的关键问题；海口城市定位世界一流热带滨海旅游名城三亚城市定位：国际性热带滨海旅游城市二、海南旅游格局中的文昌旅游地位旅游总收入（亿元）接待游客数（万人次）20082008年海南省共接待国内外游客年海南省共接待国内外游客20602060万人次，旅游总收入万人次，旅游总收入185185亿元，文昌市分别占亿元，文昌市分别占8%8%、5%5%，在海南东岸五市中排名最末位；，在海南东岸五市中排名最末位；海南东线是海南旅游的脊梁。由于一直以来缺乏重量级旅游产品，加上交通线路海南东线是海南旅游的脊梁。由于一直以来缺乏重量级旅3、游产品，加上交通线路的制约，导致文昌旅游在海南东线中长期处于被边缘化地位。的制约，导致文昌旅游在海南东线中长期处于被边缘化地位。如何对接海南国际如何对接海南国际旅游岛的再定位和大市场，文昌亟需引入龙头项目撬动市场振兴旅游业旅游岛的再定位和大市场，文昌亟需引入龙头项目撬动市场振兴旅游业；文昌旅游优势：传统文化+自然生态 海南旅游资源丰富且分布海南旅游资源丰富且分布广泛，与其他城市相比，文广泛，与其他城市相比，文昌的滨海旅游资源、生态资昌的滨海旅游资源、生态资源不具有垄断性和独特性，源不具有垄断性和独特性，也没有压倒性优势。也没有压倒性优势。从资源比较优势而言，文从资源比较优势而言，文昌在传统文化4、资源方面具有昌在传统文化资源方面具有独特性和稀缺性。独特性和稀缺性。传统文化传统文化+自然生态，是文自然生态，是文昌的比较优势资源，也是旅昌的比较优势资源，也是旅游开发的重要依托游开发的重要依托。海南东线三市旅游资源分类三亚海口文昌地文景观类鹿回头蜈支洲岛亚龙湾落笔洞天涯海角海底村庄火山口公园白石溪抱虎岭七洲列岛水域风光类南田温泉大东海三亚东西瑁洲高隆湾云龙湾清澜港冯家湾木兰湾生物景观类三亚珊瑚礁自然保护区天涯热带海洋动物园东寨港红树林自然保护区海南鹿场万绿园海南热带野生动植物园八门湾红树林东郊椰林七星岭后港湾铜鼓岭建筑与设施类京润珍珠文化馆三亚南山佛教文化苑三亚南端点火台西沙海战烈士陵园白沙5、门旅游娱乐园桂林洋海滨旅游区海口人民公园海瑞墓涅槃塔琼台书院琼崖热带海洋世界溪北书院斗柄塔邢宥墓张云逸将军纪念馆竹土良桥战斗纪念亭约亭文昌孔庙旅游商品类绿枫农业田园超市泰国花果园人文活动冯白驹故居五公祠冼夫人纪念馆宋庆龄故居陈策将军祖居“国际旅游岛”是海南省委省政府着力推进的海南岛建设战略目标。海南国际旅游岛建设行动计划将“国际旅游岛”的基本内涵定位为“三新”，即新目标实现服务、管理、景区、产品四个“零距离”，建成世界一流的热带海岛度假休闲胜地；新体制建立符合国际惯例的旅游发展与管理体制机制；新政策实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策。关于加快推进国际旅游岛建设的意见提出，6、“国际旅游岛”就是旅游国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的世界一流的海岛型国际旅游目的地。“国际旅游岛”具有五大特征：一是以旅游业为龙头的现代服务业成为撑海南经济的主导产业。二是具有较高的国际知名度和美誉度，国内外高端游客占绝对比例。三是高度开放，国际游客普遍实行免签证政策，旅游交通体系健全，;旅游免税购物方便优惠;市场高度国际化，货物、资本进出自由。四是旅游吸引物布局合理、丰富多元，接待设施品味高雅、舒适度高，高尔夫、邮轮游艇、探险体验等旅游新业态得到长足发展，五星级酒店达到100家。五是旅游管理、服务、营销与国际全面接轨。三、文昌发展战略机遇海南国际旅游岛海南国际旅游岛7、的国际化国际旅游岛基础体现：国际化的接待体系、服务体系国际旅游岛核心体现：未来需要提供什么样的产品l海南国际旅游岛建设不仅要实现基础建设和服务水平的国际化，而且要提供与国际旅游目的地相匹配的旅游产品；l海南国际旅游岛不仅仅是中国休闲度假金字塔的塔尖，还应成为中国文化的窗口；现有缺失三、文昌发展战略机遇海南国际旅游岛海南现有高端产品多是借鉴国际化经验，提供度假酒店、房地产、高尔夫、游艇等项目，文化体验性产品缺失；目前仅有的文化体验类产品是以地域文化和宗教观光为主，开发形式多是观光和体验为主，而国际旅游岛呼唤能体现展示中国文化内涵的深度体验与心灵度假产品；国际旅游岛需求产品：国际标准产品+中国优秀8、文化自然热带滨海休闲度假热带河谷漂流体验海南田园乡村生活热带动植物观赏热带雨林风情体验豪华游轮之旅浪漫神奇小岛探密温泉康乐度假休闲南中国海潜水体验娱乐、休闲、体验文化黎苗民俗风情体验南山佛文化旅游海南旅游产品体系三、文昌发展战略机遇海南国际旅游岛l l经国家正式确定，经国家正式确定，20052005年立项的中国最大的的航天中年立项的中国最大的的航天中心心-“海南航天发射中心海南航天发射中心”正式落户文昌市龙楼镇。正式落户文昌市龙楼镇。l l整个航天发射中心占地整个航天发射中心占地2020平方公里，包括卫星发射区、平方公里，包括卫星发射区、运载火箭装配厂、发射指挥中心和配套的大型港区码头运载火箭9、装配厂、发射指挥中心和配套的大型港区码头及及“太空主题科学公园太空主题科学公园”。l l其中，其中，“航天主题公园航天主题公园航天主题公园航天主题公园”，规划一期面积约，规划一期面积约61006100亩，亩，投资投资7070亿，分为模拟太空、航天博物馆、航天专家休闲亿，分为模拟太空、航天博物馆、航天专家休闲度假区等度假区等5 5大功能区。大功能区。l l同时的配套旅游设施还包括太空模拟空间、真实的航同时的配套旅游设施还包括太空模拟空间、真实的航天用品和航天工具的实体参观、多处观景点和海上观景天用品和航天工具的实体参观、多处观景点和海上观景平台、太空食品品尝和太空植物种植等旅游活动。平台、太空食10、品品尝和太空植物种植等旅游活动。唯一性三、文昌发展战略机遇海南航天城l l到到20202020年，发射中心人口将达到年，发射中心人口将达到2.12.1万人，为文万人，为文昌带来就业岗位昌带来就业岗位3.33.3万个。万个。l l预计火箭发射日最高接待预计火箭发射日最高接待1.21.2万人。航天城的建万人。航天城的建设将为文昌市旅游业带来不可估量的客源。设将为文昌市旅游业带来不可估量的客源。l l对于项目开发地块来讲，客源市场和交通条件将对于项目开发地块来讲，客源市场和交通条件将不会成为制约因素。不会成为制约因素。三、文昌发展战略机遇海南航天城东环铁路、机场进一步解决了由于交通瓶颈使文昌发展被边11、缘化的问题，加速推进文昌融入琼北经济圈；东环铁路列车运行速度约每小时二百五十公里，从海口到文昌仅18分钟，文昌将成为海南海、陆、空交通极为方便的城市；东环铁路建设顺利文昌卫星发射场动工在即双利好l l以以20042004年年20082008年为时间段，五年内，文昌市游客接待量平均增长率为年为时间段，五年内，文昌市游客接待量平均增长率为15%15%，旅游收入平，旅游收入平均增长率为均增长率为131315%15%，而随着航天城的和国际旅游岛的机遇利好，以及东线铁路带来的，而随着航天城的和国际旅游岛的机遇利好，以及东线铁路带来的交通利好，交通利好，未来文昌市游客接待量和游客收入增长率将能突破未来文昌12、市游客接待量和游客收入增长率将能突破15%15%，在，在15%-20%15%-20%左右左右。四、文昌旅游市场分析与预测结论：1.挑战：文昌市旅游业发展亟需龙头项目撬动旅游业在海南东岸五市中发展落后长期处于边缘化地位2.优势：文昌市传统文化+自然生态是文昌优势与三亚热带滨海资源，无竞争优势3.机遇：海南国际旅游岛与航天城带来的多重利好国际旅游岛需求产品：国际标准产品+中国优秀文化基础设施完善+航天城的双重利好文昌文化？新资源驱动力吸引核第二章 现状分析篇项目区位：位于文昌市龙楼镇东部海滨，南距东郊椰林湾16公里，北距宋氏祖居25公里，距海口市90公里。项目地块东部南部临南海，北依宝陵河，西靠文13、昌市腹地。一、项目区位分析项目地块在文昌市的位置自然资源自然资源人文资源人文资源周边资源周边资源植入资源植入资源3S资源-阳光、沙滩、海水书院文化航天城世界第一玉石+巨型玉石家族铜鼓岭国家森林公园宗教文化月亮湾红树林湿地公园名人文化东郊椰林、宋氏祖居资源分析结论：p 项目区块虽然资源类型多样，但单体旅游资源均不具有垄断性、独特性，依托原生资源，按照常规的旅游开发理念与开发模式，难以产生突破性变化和轰动性效应，也难以改变文昌旅游在海南旅游中的地位。二、项目地块资源分析辽宁海城巨伦集团，中国乡镇明星企业，“先进私营企业”。海城市政府评为纳税“五十强”。公司下属企业涉及物流、药业、商业、矿业等四大产14、业。海城市巨伦矿业有限公司经营岫岩东山玉石矿，辽阳张家沟金矿，丹东虎山金矿等多个矿场，目前开采出了世界最大的玉石原石最大280吨，最小150吨，共7块国宝级玉石，包括传闻的“玉黄帝”、“玉皇后”、“玉石娘娘”、“玉石王”、“玉石公主”等玉石家族。“玉黄帝”品质、体积、重量均超过鞍山玉佛苑现有世界第一大玉佛。是当之无愧的“世界第一玉石”！其垄断性价值无限！对于文昌而言，引入“世界第一玉石”，将引入一个最具中国传统文化特色的创新资源，一举确立其在海南文化及旅游中的垄断地位。垄断优势：世界第一玉石+巨型玉石家族三、垄断性玉石资源注入战略新资源四、项目地块关键词分析1、形如意：铜鼓岭森林公园整体形似如15、意，加上生态环境优越，空中俯视极像翠绿的如意。2、灵玉：“世界第一玉石”和玉石家族的引入，为铜鼓岭地脉注入灵气。3、弥勒：佛教在国内经久不衰；弥勒道场在国内尚未正式确立；弥勒又称如意佛，与地块具有天然的契合度。形似：如意世界灵玉如意弥勒？对接海南国际旅游岛的大机遇，寻找文昌旅游突破口；呼应航天城落户文昌新契机，借势借力，实现双核驱动协同发展；文昌文昌项目突破口 地域资源+玉石资源；第三章 战略定位篇海南如意城天时地利人和地利世界第一玉石如意型铜鼓岭天时国际旅游岛 文昌航天城人和文昌市政府巨伦集团项目地 兜率净土亦称为“兜率内院”，是补处菩萨驻锡的地方。弥勒菩萨虽然早已成就佛境，但为着众生的利益16、，他示现为菩萨之相，驻锡在此净土之中，待未来因缘成熟时便化生于人间，示现修行及成道的事行。兜率净土位于宇宙中央须弥山顶的兜率天上方。兜率天是六道中的天界，居住其中的天界众生仍然未脱出生死六道。但兜率净土却是佛陀的净土，并不属六道之内。兜率净土内有七宝宫，七重围墙，每一个围墙皆是七宝所成。墙上有七宝行树，皆有无数的莲华。策划依据Tips:兜率陀天，以中文译为知足天，此天为弥勒菩萨所居净土,兜率天宫分为内外两院,弥勒佛在降生人间之前，现在就在兜率天宫的内院中说法。策划思路背景资源以铜鼓岭国家森林公园及区内原生态环境为背景依托资源以文昌地域文化为依托核心资源以玉佛文化为主题开发文化旅游产品玉海佛国生17、态文化旅游区打造总体定位玉海佛国生态文化旅游区玉海佛国生态文化旅游区航天城配套航天城配套核心要素提炼：玉玉为载体，佛文化玉为载体，佛文化淳朴的生态环境淳朴的生态环境原生态的滨海资源原生态的滨海资源兜率净土兜率净土 玉海佛国玉海佛国 n净土：铜鼓岭生态环境及文化内涵组合成海南的生态净土，与佛国理念紧密契合；通过景观布局、项目创意、文化渲染等创新打造佛国净土境界兜率净土；围绕往生兜率净土的具体修行方法与程序，创新打造佛文化体验游。n玉海：众多玉石资源汇聚铜鼓岭，创意建设弥勒净土世界，创新打造佛文化奇观；主题定位海南维度海口维度文昌维度东线旅游新支柱、国际旅游岛重要增长极海口东翼旅游核心文昌旅游龙头18、发展目标市场定位目标市场香客（拜佛以及许愿或还愿者）游客（以观光为主）玉客（玉文化爱好者、收藏者及经营者）商客（各类商务客人及延伸的休闲度假者）房客：异地购房客、分时度假、第二居所拥有者市场定位区域市场：岛内市场特别是海口市场岛内市场特别是海口市场海口人口、市场规模、出游特征；思路：吸引海口市民等到项目地周末休闲中远程市场：分流海南观光、度假市场，从海南东线旅游分流部分至文昌，依托优质度假资源开发品质度假产品直接吸引专项市场：航天城预计吸引游客规模、游客类型等。思路：分流到航天城国内外专项游客文昌培育海南国际旅游岛两大烫金名片国际性形象体现：海南国际旅游岛的三大烫金名片自然名片：中国最顶级滨海19、资源度假地本项目文化名片：海南新文化标地科技名片：中国最顶尖的科技水平文昌以三亚、海口为代表文昌市成就海南国际旅游岛第三极文昌海南旅游第三极旅游业为平台 本项目：海南新文化标地 航天城：中国顶尖科技城佛文化地域文化玉为最佳载体高科技太空体验第四章 布局项目篇项目地块四至范围：最北至宝陵河入口；最南至石头公园与南海交界处；最东至铜鼓角；最西至铜鼓岭国际生态旅游区祺水湾区域控制性详细规划最东道路1、项目范围 要做大做强玉海佛国旅游区项目，客观上要求有足够空间施展和充足土地保证。从地脉、文脉、市场、开发运作等综合研究，项目须突破石头公园狭小地块，将铜鼓岭森林公园整体纳入项目开发范围。2、项目分区名称20、位置分区一弥勒文化旅游区石头公园北侧、规划路以南（见总平图）分区二佛教休闲养生区大澳湾、小澳湾及实验区连接地块分区三玉海净土体验区铜鼓岭森林公园现有观光区分区四欢乐海天体验区铜鼓岭北侧靠近宝陵河地块总平面图（主要建设地块：分区一、分区二）土地利用规划表编号项目名称总建设用地单位亩1如意文化传播中心佛教休闲养生区（合计489亩）693玉海社区A区454玉海社区B区1205社区中心306祗园精舍757心灵玉场养生会所458五智庄园309梵天别院7510停车场弥勒文化体验区（合计236亩）1511游客中心1212入口广场514广场915天人六道体验716佛光大道717兜率天宫1118弥勒殿1519应21、化弥勒阁1221素心斋822万佛朝圣堂1023丛林悟道2024弥勒偈语大地景观7525净土植物园40注：弥勒文化体验区总占地面积689亩，佛教休闲养生区总占地面积1030亩。策划思路：p以“居士膜拜线”和“游客体验线”两条主线展示和诠释“国外”的和“中国化”的弥勒文化；p依托石头公园及滨海特色，打造及弥勒文化观光体验+主题广场+海上实景演出+玉海佛国的主题文化园；市场定位：佛教文化体验、观光朝觐、玉、佛文化购物重点项目重点项目 一般项目一般项目天人六道体验馆弥勒应化馆广场（停车场、游客中心）兜率天宫四圣法界山门佛光大道弥勒偈语大地景观妙音妙觉宫弥勒殿弥勒蜃景无上妙品馆（购物）应化弥勒阁万佛朝圣22、堂素心斋（饮食）分区一：弥勒文化体验区六道轮回兜率天宫弥勒生平故事雕塑弥勒殿弥勒应化馆布袋和尚生平故事雕塑应化佛阁佛光大道四圣法界万佛朝圣堂佛教徒修行轴游客佛教文化体验轴弥勒文化体验游线策划理念：采用不同的建筑形式、引入各具代表性的艺术表现手段，建设六个不同主题的区域代表佛教天道、人道、阿修罗道、畜生道、饿鬼道以及地狱道。每一界域设计形式新颖的观光、体验、娱乐等参与环节，通过视觉、听觉等方式的冲击展现，使游客俨然置身于不同的世界之中，让游客产生希望脱离六道轮回的念头。项目创新：用不同材质的玉器雕琢每一道中的标志性物件，借玉器的纯度不同表现六道的善恶程度。投资规模：0.8亿开发面积：7 亩重点项23、目1：天人六道体验馆重点项目1：天人六道体验馆人道天道畜生道阿修罗道饿鬼道地狱道场景化模式n为进入天人六道的首个界域，同时连接其他五个界域；n以场景化模式展现在现实生活中人的身、口、意是如何做业净土胜景n 采用园林造景，配合音响、光电、喷雾等设备，营造出一个美轮美奂、仙乐飘飘的净土圣境模仿战争场景n打造一个“修罗战场”，采用雕塑形式把阿修罗们置于战场中体现其因嗔好斗的特征。此道开辟一块区域展现佛教天龙八部n一个集中展示佛教中分别代表嗔、痴、贪的蛇、公鸡、猪这三种动物。一个集中展示孔雀、鹤、鹿等寓意吉祥的动物，游客可亲自喂养并合影留念。另一个为放生池，游客可在此放生龟、鱼、鸽子等动物，积累功德放24、生体验n利用雕塑彩绘等形式巧妙结合建筑、植被、水景、配套设施等，以出其不意的表现形式，生动表现各种饥饿潦倒、求食不得的饿鬼雕塑彩绘的新形式n位于地下的地狱游新体验：乘坐特制器械体验“堕”入地狱的感受；心体验：喝孟婆汤，过奈何桥，进入八热八寒地狱；配合环境设计如人造冰山、喷发的火焰；独一无二“地狱游”重点项目2：兜率天宫策划理念：本项目根据佛经及相关唐卡对兜率天宫情景的描述，外院着重打造善法堂，内院以“四十九重微妙宝宫”和“七宝宮”打造为主。让游客亲身感受兜率天宫外院和内院的真实场景，产生往生兜率净土的愿望。创新理念：用玉的纯洁无暇表现兜率净土的“净”主题；投资规模：1亿开发面积：10亩Tips25、：兜率天为欲界六天中的第四天名,分内外二院,外院是天人享乐的地方，内院则是弥勒菩萨的净土。而往生兜率净土，对修净土宗的居士而言就是修行的目标。玉兜率天宫净土兜率天宫示意图七宝宫p新材质：顶部采用透明玻璃建材封闭空间p新手法：利用现代建筑工艺、结合雕刻雕塑等艺术手法、配合声光电高科技，形象描绘兜率净土世界p新体验：兜率净土的中心供奉着弥勒佛，也就是本项目的举世珍宝金玉弥勒。整个区域内通过视觉、听觉、嗅觉、触觉等感官渠道震撼游客，使游客产生远离婆娑世界得以往生的极乐感受；金玉弥勒五觉体验视觉、听觉、嗅觉、触觉重点项目3：佛光大道策划理念：在兜率天宫和弥勒应化馆北侧到弥勒殿之间修建一条“佛光大道”；26、玉雕塑:大道南面部分西侧为展示弥勒生平故事的玉质雕塑，东侧为展示布袋和尚生平故事的玉质雕塑玉雕像：大道北面将安置以玉石材料加工制作的18罗汉玉石雕像，每两尊罗汉之间均有一根刻写经文的经幢，其计16根，使之成为本项目的“迎宾道”。项目创新：用不同材质的玉质雕塑来突显佛光大道的“庄严”和“肃穆”。重点项目4：弥勒殿策划理念：用“玉皇帝”石雕刻世界之最的弥勒像，并辅之以声光电等高科技，打造一座庄严、剔透、有光晕、可触摸的弥勒佛像，以及庄严、美妙、飘渺的殿堂，让游客感觉如入胜景。创新理念：打造世界上最大的、游客可以触摸的玉弥勒雕塑。投资规模：1.2亿开发面积：15亩 玉弥勒+玉佛光+“玉殿堂”世界第一27、玉皇帝可触摸声光电浴佛光世界玉佛弥勒重点项目5：应化弥勒阁策划理念：把“玉皇后”切割成四块，分别雕刻为弥勒的四个国人喜闻乐见的应化身（欢喜佛、平安佛、如意佛和发财佛），一方面表明四个应化身均从属于同一个弥勒的法身，另一方面表明弥勒的大慈大悲。并进行建阁膜拜，让游客对中国化的弥勒文化通过膜拜的方式进一步加深印象。项目创新：用同一块玉石雕刻出四个不同的弥勒应化身佛。投资规模：0.8亿开发面积：12亩Tips：应化指法身佛应现的化身佛弥勒佛平安佛发财佛欢喜佛如意佛重点项目6：万佛朝圣堂策划理念：建造一座四层的朝圣堂，每层依次供奉和朝拜由广大信众所供养的罗汉像、辟支佛像、菩萨像以及佛像。所有佛像均根据28、不同规格和纯度选取相应的玉石进行打造。项目创新：根据不同纯度的玉石塑造罗汉像、辟支佛像、菩萨像以及佛像，供广大信众请佛和供佛。投资规模：0.7亿开发面积：15亩 罗汉辟支佛 菩萨 佛 玉佛四像 玉佛请供万佛朝圣堂示意图项目创意：将依据各地建造万佛殿的经验，选择纯度的玉石塑造罗汉像、辟支佛像、菩萨像以及佛像，供广大信众请佛和供佛。须弥蜃景须弥蜃景无上妙品馆无上妙品馆 妙音妙觉宫妙音妙觉宫 （佛乐舞表演中心）（佛乐舞表演中心）四十八愿通道四十八愿通道 策划思路：p根据地形特征和佛教禅净双修（禅宗和净土宗同时修行）的理念进行合理布局，为居士和中高端游客提供一个修行和养生的最佳处所，衔接“弥勒文化体验29、区”的经历，从而完成一次灵魂的洗涤。重点项目重点项目 一般项目一般项目祗园精舍（居士禅修中心）丛林悟道心灵玉场养生会所念佛堂梵天别院（佛文化主题酒店）禅心兰舍（瑜伽禅修中心）五智庄园菩提禅林（居士会所）会展中心丛林悟道玉海社区分区二：佛教休闲养生区重点项目7：祗园精舍策划理念：结合日本“枯山水”园林表现手法建造18座经典庭院。这18座庭院各自独立成园，但整体风格统一，宁静清幽、秀丽旖旎，宛如世外仙境。同时每一座庭院借助建筑、植被、水系等不同景观突出各自特色，结合佛教文化区别主题。庭院内皆设禅房供居士们修行禅定，房间内配以各种做工精致的玉质佛教法器。项目创新：房间内配以各种做工精致的玉质佛教法器30、。投资规模：0.45亿开发面积：20亩重点项目8：心灵玉场养生会所玉石按摩心灵疗养中心 策划理念：将佛教的心灵皈依和玉石的养生材质加以完美结合，打造面向大众游客的养生会馆。投项目创新：充分体现玉的养生功能。投资规模：万元开发面积：平米v 心灵按摩室 v 心灵安抚v 指点迷津v 授业解惑v 精神与梦幻的家园v 抗衰老中心v 营养配餐与食疗中心v 针灸按摩休闲中心v 室内瑜珈v 水疗SPA投资规模：0.9亿开发面积：20亩重点项目9：梵天别院策划理念：具有佛教建筑风的以玉石文化为主题的度假酒店，以展示佛教文化为特色，以玉为载体；功能：建筑装饰、室内陈设、客房主题、大厅文化、餐饮概念、休闲娱乐、延伸31、功能（文化活动）均体现玉文化。配套：u 玉文化养生美食：玉能使生活饮用水和自然水变成活性水，帮助人体提高免疫力；u 客房主题：萧氏弄玉、玉壶冰心、玉树芝兰、玉宇琼楼、玉圭金臬项目创新：投资规模：2亿开发面积：60亩梵天别院项目示意（玉至尊国际酒店）以玉石打造酒店景观、以玉石装修客房、以玉石点缀通廊等，使酒店无处不有玉文化特色，让客人淋漓尽致地感受玉文化的熏染。重点项目10：五智庄园策划理念：以佛教“五佛显五智”为依据，按“东南西北中”为地理安排，修建五个专属于高端企业和顶尖个人租售的修行养生庄园。项目创新：私密性、奢华型、生态型和佛教文化型修行养生庄园。投资规模：0.45亿开发面积：20亩“五32、佛显五智”：中央大日如来佛的法界体性智，东方的阿閦如来的大圆镜智，南方的宝生如来的平等性智，西方的无量寿如来的妙观察智，北方的不空成就如来的成所作智。重点项目11：会展中心策划理念：会展中心是一座豪华现代、功能齐全的建筑。建筑外观别具特色，独立成为一道标志性景观。建筑内部采用最先进的建筑工艺，设计风格融入佛教文化内涵。配套设施完备，可用来举办各种主题的大中型会议、展览。为该功能区标志性建筑之一，具备提供佛学界交流场所和满足会议旅游团队需求两大功能，目标是成为某一重量级的佛教文化论坛的永久会议场馆。项目创新：佛教文化论坛的永久会议场馆。投资规模：0.8亿开发面积：20亩策划思路：p以“玲珑文昌阁33、”为核心，让游客对文昌地域文化有一个亲密接触的机会。市场定位：p文昌地域文化体验、文昌帝君膜拜游客重点项目重点项目 一般项目一般项目玲珑文昌阁无忧净土（佛教植物园）文昌书院分区三：玉海净土体验区重点项目11：玲珑文昌阁策划理念：在铜鼓岭最高处恢复建设文昌市的标志性建筑文昌阁，外观装饰美化将全面采取玉质材料，使得该楼阁体现玲珑晶透之感，而阁内供奉的文曲帝君更是以玉石材料打造，充分体现文曲帝君带来的灵气，以吸引各地才子、学生、家长等前来叩拜朝觐与供奉。投资规模：1亿开发面积：20亩玉石灵气+文昌帝君重点项目12：文昌书院策划理念：以“文昌历史文化底蕴的代表溪北书院”为依据，在文昌阁附近修建文昌书院34、（或溪北书院的分院），展示和传播文昌的书院文化，并为开展与文昌文化相关的传统活动（旧时每年二月初三日为文昌帝君神诞之日，官府和当地文人学士都要到供奉文昌帝君的庙宇奉祀，或吟诗作文，举行文昌会）提供场所。策划思路：p以衔接铜鼓岭、月亮湾的区块为核心支撑，为本项目品质升华区。重点打造文昌风情、娱乐运动、时尚度假、艺术购物街等项目，包括渔港小镇、欢乐海天体验、南洋新天地南洋新天地含（国际免税中心)、(玉文化商业街)等。分区四：欢乐海天体验区重点项目重点项目 一般项目一般项目南洋新天地含（国际免税中心)(玉文化商业街)戏水运动体验区重点项目13：南洋新天地策划理念：兼容并包历史文化、地域风情与时尚潮流35、。南海新天地由吉祥广场、玉文化创意街组成。吉祥广场主要推出形式多样的时尚娱乐产品，如狂欢广场、小型游乐园、音乐厅、露天电影院、歌舞厅等；玉文化创意街：两侧汇集各种DIY店铺、作坊加工生产玉器特色小商品，游客可在这里观看小商品的制作过程，或亲手参与制作，收藏留念。国际免税中心：充分利用目前免税店在海南省的布点政策，在综合服务区建设一座以玉公主为标志景观，以玉为特色的免税购物城。投资规模：1.3亿开发面积：30亩玉文化创意购物街+国际免税中心+极致休闲娱乐配套核心景观核心景观佛陀悟道佛陀悟道 门前广场门前广场 缘起因果法门缘起因果法门 门前广场门前广场（景区主入口）（景区主入口）曼妙莲华曼妙莲华 36、梵天别苑外广场梵天别苑外广场 核心景观核心景观 四大皆空四大皆空 门前广场门前广场 心经石墙心经石墙 单一景观单一景观 天龙八部天龙八部 天人六道入口处天人六道入口处 四十八愿四十八愿 金刚坛城外金刚坛城外 生命之轮生命之轮 天人六道区域天人六道区域凤凰涅槃凤凰涅槃 国际会展中心外广场国际会展中心外广场 佛陀圣迹佛陀圣迹 无忧净土门前无忧净土门前 九龙图腾柱九龙图腾柱 无上妙品馆外广场无上妙品馆外广场核心景观核心景观第五章 投资效益篇 分区分区重点项目重点项目用地（亩）用地（亩）投资（亿）投资（亿）备注备注弥勒文化体验区天人六道体验馆 70.8建设六个不同主题的区域代表佛教六道兜率天宫101兜37、率净土、极乐世界弥勒殿151.2用玉皇帝石制造国内第一的如意弥勒佛雕塑应化弥勒阁120.8把“皇后石”切割成四块，分别雕刻为弥勒的四个应化身万佛朝圣堂150.7结合行修四圣坛城内部开辟的空间弥勒蜃景150.5邀请国内知名导演策划位于海上的佛教文化实景演出停车场、广场、山门等1001.1停车场及寺院周边的商户、法物流通常所、小型植物园等僧舍、宾舍及其他500.4僧侣的住宿、餐饮场地；游客居士的宾舍；寺院其他附属用地总计2246.5由于用于佛像的材料均是非常罕见的巨大玉石，因此投资额巨大佛教修行养生区心灵玉场养生会所200.9心灵玉场既是身体的健康养生中心，同时又是心灵的健康养生中心玉主题度假酒店38、602国内第一家以玉和佛为主体的顶级度假酒店，250间客房产权别墅300.630栋最高级别的别墅精品，大师设计，蕴含了中国文化的精髓五智庄园、祗园精舍400.9禅修中心、五个专属于高端企业和顶尖个人租售的修行养生庄园玉海社区B1002建筑面积8万平米，高级文化别墅2万平米，高档公寓6万平米玉文化购物广场301在景区入口设置一个2万平米玉文化购物广场，内部有国际免税城会展中心200.8用于提供佛学界交流场所和满足重大会议需求两大功能其他配套设施100.2停车场、餐饮场所等配套设施总计3108.2该区域部分项目隐藏于森林之中，与环境完全融合玉海静土体验区文昌阁201用玉为材质，建造文昌帝君像文昌书39、院150.2文曲星之地，是举办佛学、国学讲座的最佳场所旅游服务设施100.3游步道、自行车道、大门等旅游基础设施总计451.5主要是自然生态观光，文昌阁建立起来后，将增强景区吸引力欢乐海天体验区玉海社区A501.5宝陵河口的度假别墅和公寓项目，建筑面积3万平米戏水运动体验区200.8游艇码头、濒水广场、景观设施、水上娱乐如意文化创意中心501高档休闲商业街、玉文化仿古商业街其他配套设施100.5停车场、餐饮场所等配套设施总计1303.8该区域要结合整个月亮湾的开发酌情投资合计合计7097092020实际土地、建设、装修等投入共计实际土地、建设、装修等投入共计1313亿，玉石资源投入约亿，玉石资40、源投入约7 7亿亿 序号内容2009年2010年2011年2012年2013年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1项目可研、规划、获取土地2项目整体规划设计3各专业公司的选定4项目地址勘探5寺院、佛像、酒店等项目设计6区块一建设7区块二建设8区块三建设9区块四建设10住宅项目（一期30%）11住宅项目（二期70%）原则：先做好佛教观光旅游项目，吸引人气，之后再逐步开发修行养生、休闲度假、旅游居住等项目，积淀人气炒热地气。开发步骤开发步骤测算依据测算依据经营性项目：经营性项目：1、游客人数：铜鼓岭目前游客为25万，寺庙建成后，加之航天中心带来的客流，开业之年游客人数可达50万41、，头二年以10%左右的速度增长，中间2年以5%增长，后每年增长3%。2020年后稳定。目前国内一般性的4A级景区的游客量均可达50万以上，南山景区游客人数为230万左右，年税前利润约2亿；2、票价：简单起见，我们假设寺庙与铜鼓岭两景区联票前三年未120元，以后保持150元/人；该票价在国内著名景区中相对便宜；3、景区毛利润：不考虑折旧摊销，景区的成本费用率为50%，税前利润为50%；4、主题酒店：250个房间，房价为1000元/晚，入住率75%；毛利润大约为收入的35%。则每年可以带来现金流入2400万。假设房价提高和其他附属服务提供的收入正好抵消酒店的装修更改费用；5、会所及禅修中心：最高档42、的养心会所，提供各种按摩、SPA等服务，每年可以带来约2000万现金流；6、水上娱乐、停车、餐饮、会展等：水上娱乐是毛利很高的行业，再加上整个景区的餐饮、停车、会展、出租等服务，约占景区门票收入的80%，利润约为门票利润的50%；7、通货膨胀率为3%；8、由于是初步匡算，成本中已包含土地成本（政府应该给予宗教游览类项目最优惠的土地价格，同时对其附属设施开发的土地给予优惠），并假设所有投入为自有资金出售产权类项目：出售产权类项目：1、住宅地产：区块二、区块四的住宅和大澳湾的别墅，其中高档别墅3万平米，中高档8万平米，顶级别墅30栋。顶级别墅成本价每栋200万，高级别墅成本每平米成本4000元，中43、高档公寓每平米成本2000元。目前文昌市的高档小区每平米4000元左右，主要是本地和海口居民购买为主。我们认为航天城项目、月亮湾与铜鼓岭项目起来后，文昌市的高档房产将主要面向岛外居民，别墅价格会逐步向三亚等地看齐，三亚目前的海景别墅单价已经超过2万多。综合各因素，我们认为该区域高档别墅15000/平米，中高档公寓每平米8000元比较合理，该价格远低于目前三亚同类项目的价格；假设顶级别墅每栋700万。2、商业地产：主要是玉文化购物中心和如意商业街，面积共2万平米。观光项目人气启动后，我们保守假设商业地产的价格是当地高档住宅地产的2倍，即1万每平米。3、由于铜鼓岭地块以前没有大的地产项目，因此，我44、们采用比较保守的预测，假设在营销、管理等投入上比一般项目需要更多投入，因此假设成本费用税费共计60%，地产毛利润为收入的40%项目现金流简表项目现金流简表 单位：万元全投资情况下：内部收益率为全投资情况下：内部收益率为14.79%，静态投资回收期约为，静态投资回收期约为10年年20092010201120122013201420152016201720182019终值1现金流出总计8000450007700049000210000000001.1弥勒文化体验区 400024000240001300000000001.2佛教修行养生区10009000200001600000000001.3玉海净45、土体验区200070006000000000001.4欢乐海天体验区007000800080000000001.5住宅购物广场投入100050002000012000130000000002资金流入总计0 0 12447 23306 35981 32313 21969 15901 16672 17484 18339 2.1景区税前利润0 0 3183 3606 4086 5523 5973 6337 6723 7133 7567 2.2酒店毛利润0 0 1273 1311 3602 3710 3821 3936 4054 4175 4301 2.3会所0 0 0 2185 2251 2319 46、2388 2460 2534 2610 2688 2.4水上娱乐、会展等1591 1803 2043 2762 2987 3169 3362 3566 3783 2.5商业地产出售0 0 0 3600 2000 2400 0 0 0 0 0 2.6住宅地产出售0 0 6400 8000 16000 9600 3600 0 0 0 0 2.7会所别墅出售0 0 0 2800 2800 2800 0 0 0 0 0 2.8区块四别墅和商业0 0 0 0 3200 3200 3200 0 0 0 0 3合计-8000-45000-64553-2569414981323132196915901166747、217484183392619854累计-10000-55000-119553-145247-1E+05-97953-75984-60083-43411-25928-75892543965现值-10000-40909-53349-193041023220064124018159.87777.57414.77070.491824.16现值累计-7000-47909-101259-120563-1E+05-90267-77866-69706-61929-54514-4744444380.6财务结论财务结论在全部自有资金投入的情况下，该项目的内部收益率为在全部自有资金投入的情况下，该项目的内部收益率48、为14.79%14.79%，净现值为，净现值为256396256396元，元，超过社会上旅游项目平均收益率（超过社会上旅游项目平均收益率（8%8%）；静态投资回收期约）；静态投资回收期约1010年年，项目在财务上可行，项目在财务上可行若采用若采用50%50%的银行借贷资金，年息为的银行借贷资金，年息为5%5%，期限为，期限为5 5年，则可以产生较大的杠杆作用，项年，则可以产生较大的杠杆作用，项目内部收益率将达到目内部收益率将达到28%28%。该项目的总投入约20亿，正常运营后，每年游客超过50万，根据国际旅游行业一般规律，旅游行业的带动效应是1：4，因此，粗略估计该项目可以带动相关投资和消费约49、80亿。保守估计，该项目可以提供约2500个长期就业机会;该旅游区的经营性项目进入稳定运营状态后，每年为政府贡献的税收超过5000万；地产项目一次性为政府提供1-2个亿的税费收入。第六章 开发运作篇实施运营篇实施运营篇运营与营销思路策划商业模式与商业规划盈利体系设计配套支持系统策划运作篇运作篇保障篇保障篇组织保障资金保障政策保障75原始土地原始土地环境土地环境土地人气土地人气土地增值土地增值土地配套建设配套建设绿地绿地滨海滨海生态生态生态保护生态保护项目建设项目建设观光观光住宿住宿餐饮餐饮购物购物环境建设环境建设旅游社区旅游社区交通交通基础设施基础设施文化设施文化设施会议会议环境效益环境效益经50、济效益经济效益社会效益社会效益土地增值模式1.房地产开发（主要盈利来源）l旅游地产（住宅地产出售+分时和分权酒店出售）l商业区摊位出租l如果出售商铺，可以较快带来现金流）2.门票经济l观光点的门票收入3.产业经济：l餐饮、住宿、娱乐、休闲4.节事会议经济：l论坛、节庆盈利体系设计运作篇运作篇盈利结构金字塔模型地产开发门票经济门票经济产业经济产业经济节庆会议节庆会议n社会效益 经过基础设施的改进、区域交通、生态环境的打造、促进当地人口就地就业与素质提升。n经济效益 通过各种项目投资，比如主题酒店、旅游服务中心以及度假地产开发等投资获取相应的旅游产业市场回报。n品牌效益 经过整个旅游区的打造，使该51、区成为巨伦集团产业经营的重要营业业务。同时也对巨伦集团品牌建设起到重要的推动作用。投资效益投资效益78商业模式构建商业模式构建 开发模式开发模式 游憩模式游憩模式发展模式发展模式营销模式营销模式情情 景景体体 验验旅旅游游 经经 济济造 势事件营销取 势文化营销借借 势势联合营销联合营销聚 势整合营销伸 势递进营销度度假假产产品品79关系处理关系处理开发与控开发与控制的关系制的关系自然与文自然与文化的关系化的关系自身与周边发展自身与周边发展的关系的关系实施策略 项目开发中应处理的关系开发与控制的关系主要表现在对旅游产业的控制，土地资源开发的控制、空间环境建设的控制、以及开发节奏的控制等方面。自52、然与文化的关系表现在对梳理自然资源的基础上，着力使旅游产品具有深刻的文化蕴涵、旅游景区的自然环境与文化的融合、提升。旅游的发展从来都不是孤立的。需要与周边旅游区深度合作，表现在本项目上，就是需要共同打造文昌旅游，促进海南滨海旅游可持续发展。商业模式与商业规划运作篇运作篇商业模式：旅游商业模式：旅游+地产：地产：一级土地开发+重点项目开发 以旅游开发为契机，打造良好的生态和人文环境，吸引人气，打造地块美誉度；开发优质地产项目，吸引高端人群前来度假、置业。1.一级土地开发。对整个地块进行出色的规划定位，进行土地开发，与政府分享收益；2.重点项目开发。对该区域的核心项目，独立进行开发。主要是弥勒文化53、体验区、主题度假酒店以及高档地产。3.项目招商+项目合作开发+引入基金会或其他国际组织开发时序运作篇运作篇近期中期远期开发区块弥勒文化旅游区佛教休闲养生区、玉海净土体验区欢乐海天体验区目的意义树立地标、激活市场，拉动项目地块人气完善服务功能，构建旅游产业链条旅游相关产业开发、形成综合效益最大化运营与营销思路策划运作篇运作篇营销策划的前期准备：研究需求来源，预测供给研究整个项目的投入成本研究消费者心理价位评估当前和未来地产价格，形成地块组合变化进行成本收益分析，根本结果，对项目组合进行调整一、分阶段推广，不同阶段采用不同的推广策略。分区域推广，先东北和内蒙，再京津，后江浙沪，不同区域不同的推广策54、略。二、推广手法由表及里，由近及远，由浅入深。三、点、线、面结合，发挥口碑传播。四、重大活动借势推广，制造事件，媒体配合推广。五、为地产推广做好铺垫，实行共融共荣。六、充分利用航天城的轰动效应，借政府大型事件之势，进行整合推广。政策保障国外游客购物免税的政策；与中免公司商谈合作建设国人免税店事宜鼓励改善旅游软硬环境的政策。投资商优惠的政策；保障篇保障篇关于海南土地成片开发的优惠政策海南省人民政府办公厅关于规范企业参与土地成片开发报批的有关问题的通知资金保障1、土地证办理及银行抵押贷款2、政府为开发企业提供担保3、其他组织融资4、所得税地方部分减二免三政策保障篇保障篇组织保障1、把项目列入文昌市55、重点工程2、成立单独的项目领导小组，市委书记、市长担任领导小组成员，相关部门单位领导担任领导小组成员。3、成立项目公司，招聘专业人士，推进项目各项工作进展。1、零散开发的风险。如果仅仅是开发铜鼓岭自然保护区附近地块，可能存在未来整体风格不统一的风险以及其他开发商在周边开发的项目降低整个地块水准的风险。因此，建议开发商将铜鼓岭森林公园及周边已经切分地块进行整体规划和战略开发。2、市场需求的风险。海南房地产供给量很大，如果项目没有特色，酒店出租率和房地产的出售率都可能达不到预期。建议开发商分区分步进行开发，成熟一片开发一片，分步实施，降低风险。3、政策风险。国内地产政策变化较多，可能存在地产开发政策调整的风险。建议佛教文化旅游区与地产项目搭配开发，实现现金流平衡。主要风险主要风险