1、The Reserve 南昌南昌，在近十年来的城市发展，因 工业化工业化、都市化都市化 而有较为剧烈的城市结构转变。它的城市规模不若上海北京庞大，它的人口密度没有香港来得高，然而它具备着中国城市的共同特征，在人口增加的同时，土地面积显得更加集约，随之而来的，便是发展中城市所面对的 经济经济，社会社会 和 环境环境 种种问题。Foreword 引引 言言 How can we make Nanchang a better city?Does city size matter?这是一个内心省思的时代。当文明越来越进步，人与人距离却越来越远，生活压力却越来越大，原本的美好事物均被科技便利与商业思考逻2、辑所占据时；这时候，思考和价值思考和价值 回到最初的开始变成了城市人们所追求的方向 Foreword 引引 言言 Where do you live now in a city,in a suburb,in a small town or in the country?What are its benefits and drawbacks?此时的南昌，处在十字路口。过去的包袱与对未来的期待，新旧混杂。南昌人需要的是 一个 私密私密 的空间，一个 幽静幽静 的时刻，一个 赋予能量赋予能量 的体验，在其中能静心的思考，能尽情的享受现在，能对未来做充份的准备 Foreword 引引 言言 What 3、do the people in Nanchang need?在 本项目将以 久居都市人的愿望久居都市人的愿望 为出发点，加上以 超感超感官的环境官的环境 展现出温泉独创性的精神深度和导入独特的文化独特的文化蕴涵蕴涵 “采菊东篱下，悠然见南山”。晋代大诗人陶渊明描绘的田园生活，越来越多的当代英国人也在努力的追寻.英国“陶渊明”们追求的不仅是精神享受，还有实惠的物质收获。_BBC China,2008年10月28日版 Foreword 引引 言言 Creating a place 久居都市人的愿望久居都市人的愿望 愿愿景景 Vision 远离喧嚣 Tranquility 放松身心 Relaxat4、ion 寻求个人空间 Personal Space 接近自然 Nature What are the people in the city looking for?建筑理念 Design Concepts 动静结合 Extreme Combination 超感官的环境超感官的环境 诗禅意境 Poetic Landscaping 自然元素 Natural Elements 愿愿景景 Beyond five senses experience Vision 独特的文化蕴涵独特的文化蕴涵 Distinctive Culture 自然生态 Green Culture 生活艺术 Lifestyle Cu5、lture 历史传承 Traditional Culture 中西精髓 East meets West 愿愿景景 Vision 南昌市的森林温泉小镇南昌市的森林温泉小镇都市人心中的卧虎藏龙都市人心中的卧虎藏龙 The Reserve 南昌九龙湖 国际温泉度假城 Nanchang Jiulonghu International Hot Springs Town 提提纲纲 Contents 提纲提纲 Case Study 案案 例例 借借 鉴鉴 How to achieve it?温温泉泉旅旅游游的的国国际际发发展展趋趋势势 温泉时尚 度假旅游特征度假旅游特征 随着我国旅游业的发展和人们旅游消费方6、式的转变，“休闲度假时代”已悄然来临，人们更加偏向于选择访问地相对固定、停留时间相对较长、花费高、更注重健康养生、行程安排相对自由，呈现出大众化、家庭化、综合性特征 温泉已成时尚，市场需求旺盛温泉已成时尚，市场需求旺盛 1.温泉旅游非常符合休闲度假旅游这些明显特征，且温泉独有的养生、保健功能，是一般的旅游项目无法比拟的 2.将温泉的养生、保健功能与休闲、度假、生态旅游活动相结合，形成温泉旅游产业，具有重要社会意义和经济意义 3.据统计，2010年中国休闲度假消费人次达到4.4亿人次，其中温泉旅游达4130万人次，增长十分迅速，温泉市场渗透率约温泉市场渗透率约10%10%旅游消费模式旅游消费模式7、 人均人均GDPGDP 观光旅游 休闲旅游 度假旅游 1000美元 2000美元 3000美元 度假地 稳定 大众化、家庭化、综合性 行程相对自由，花费高 注重健康养生 停留 时间长 Domestic Trend of Hot Springs 案案例例借借鉴鉴 温温泉泉旅旅游游国国内内发发展展趋趋势势 温泉应用发展阶段：温泉应用发展阶段：发展阶段发展阶段 室内温泉室内温泉 环境温泉环境温泉 主题温泉主题温泉 单纯洗浴温单纯洗浴温泉泉 主要强调温泉的主要强调温泉的保健功能，以私保健功能，以私密的温泉设施为密的温泉设施为主要的形式主要的形式 保健功能外，保健功能外，突出了休闲功突出了休闲功能，以露8、天环能，以露天环境温泉为主要境温泉为主要特色特色 围绕某一主题开围绕某一主题开发建设，集观光、发建设，集观光、度假、休闲、娱度假、休闲、娱乐、保健等多种乐、保健等多种功能于一体功能于一体 强调温泉单纯强调温泉单纯的洗浴功能，的洗浴功能，人们简单的在人们简单的在温泉水里洗澡温泉水里洗澡就结束了就结束了 特征描述特征描述 世界知名温泉发展阶段世界知名温泉发展阶段 温泉与其他功能融合，发展复合型功能 温泉旅游经历了设施温泉旅游经历了设施-旅游区旅游区-主题旅游目的地的发展阶段主题旅游目的地的发展阶段，日日趋呈现精细化的发展趋势趋呈现精细化的发展趋势 温泉 运动 文化 游乐 医疗 温泉温泉 医疗 保健9、 疗养 温泉 生态型 文化型 休闲型 疗养型 凸显温泉的医疗保健功效，设置配套设施 专业专业化化 综合综合化化 精细精细化化 温泉设施温泉设施 温泉旅游区温泉旅游区 温泉主题旅游目的地温泉主题旅游目的地 温泉类型、主题逐渐细分，形成不同目的地发展模式 Intl.Trend of Hot Springs 案案例例借借鉴鉴 温温泉泉旅旅游游国国际际发发展展趋趋势势 发展趋势 温泉主题旅游目的地应依托本地条件，围绕细分主题，凸显核心竞争力温泉主题旅游目的地应依托本地条件，围绕细分主题，凸显核心竞争力 会议主导型会议主导型 休闲主导型休闲主导型 文化主导型文化主导型 生态主导型生态主导型 疗养主导型疗10、养主导型 会议商务需求旺盛 城市休闲需求旺盛 文化底蕴深厚 温泉周边山地、森林等生态环境优越 温泉医疗功效明显 依托相关产业基础 大中小多元化会议与商务设施，满足政务、行业与企业会议的各种需求 注重休闲设施与功能的多元化，满足各细分市场需求 注重文化体验设施、文化主题元素的运用 注重温泉体验与生态游憩的融合 设置专业医疗机构，注重疗养产业链延伸 北京九华山庄 南京汤山 日本箱根 美国黄石国家公园 德国巴登巴登 温泉 游览 疗养 亲子 商务 温泉 观光 运动 疗养 游憩 温泉 养生 运动 保健 医疗 温泉 博览 艺术 风情 疗养 温泉 会议 疗养 娱乐 商务 Types of Hot Sprin11、gs 案案例例借借鉴鉴 目的地目的地 类型类型 核心核心 条件条件 发展发展 模式模式 产品产品 特色特色 典型案例典型案例 温温泉泉类类型型 世界一流温泉 世界一流温泉度假区特征 自身资源禀赋自身资源禀赋 度假区开发度假区开发 1.温泉资源具有较高的稀缺性，某项指标具有突出的特性；2.交通网发达，在3小时车程内辐射几个核心城市；3.所处的区域经济比较发达，具备潜在的消费能力；4.周边具有广大的腹地，为未来功能扩充提供充足的空间 1.将温泉资源发挥到极至，形成不可复制竞争力 2.资源及生态环境的保护，以保证获得永续经营 3.功能的复合及外围体验价值的打造形成持续的吸引力 4.在进程中不断完善外12、围功能 5.获得政府权威机构的认证及支持，赢得消费者认同 一流温泉度假一流温泉度假区区 一流温泉度假区成功开发的5 5大致胜要素大致胜要素 功能功能复合复合 体验体验 资源资源整合整合 稳健稳健的发的发展思展思路路 温泉资温泉资源开发源开发 1.结合企业及温泉资源本身，在内涵或外延上作足文章，形成不可复制的核心竞争力 2.环境的保护，确保永续经营 1.外部资源：与权威政府部门或国际一流研究机构合作，确保成果的权威性 2.内部资源：周边资源的整合，形成更多的休闲体验点 在体验上作足文章，获得客户充分的体验感受 在进程中不断完善和改进设施，以满足不断改变的体验价值 1.在温泉的外围功能中增加更多的13、功能，以形成持续的吸引力 区域定区域定位位 Intl.trend of Hot springs 案案例例借借鉴鉴 温温泉泉旅旅游游国国际际发发展展趋趋势势 区位与规模：区位与规模：北投温泉位于台湾台北市北投区大屯山，距台北市中心15公里，由于泉眼所在位置不同，因此拥有不同的泉质与色泽。最早北投温泉开设于清光绪20年由德国硫磺商人奥里，之后日本人在此设立台湾第一家温泉旅社。在1998年当地政府从新打造北投区推动全民认识北投温泉资源与文化北投温泉资源与文化，重新带起北投温泉产业。功能定位功能定位:温泉休闲温泉休闲，健康城市健康城市。主要项目：主要项目：20间温泉主题酒店，自然温泉谷自然温泉谷，北投14、温北投温泉博物馆泉博物馆，北投文物馆，北投公园，台北台北市立市立图书馆图书馆北投北投分馆分馆，亲水公园，住宅。周边项目：周边项目：阳明山国家公园，医疗中心，医护院校。阳明山国家公园阳明山国家公园 北投温泉区北投温泉区 台北市中心台北市中心 台北市区域图台北市区域图 温泉+文化 案案例例借借鉴鉴 城市温泉旅游度假区 北北投投温温泉泉区区 台台北北 台台湾湾 Beitou Hot Spring District Taipei,Taiwan 经验借鉴经验借鉴:1.北投温泉区新式休闲活动与传统温泉休闲活动与传统温泉做结合。2.北投温泉区结合利用国家公园的资源国家公园的资源，每年皆配合阳明山花阳明山花季15、季，举办汤花恋活动带动人潮；3.3.医疗保健旅游行程医疗保健旅游行程-半天或一天的健检行程，剩余时间可以留在北投泡汤或者到周边名胜景点游玩；4.多数的温泉主题酒店以日式为主，结合日式庭园，凉亭，水瀑，露天私人湯屋；5.北投温泉博物馆提升全民对温泉的认识和热爱；6.台湾首座绿建筑图书馆绿建筑图书馆，坐落于林木茂密，生态环境丰富的北投公园内，与温泉博物馆比邻，图书馆也提供生态环境保供生态环境保护的相关资料护的相关资料供游客参考。北投温泉博物馆北投温泉博物馆 北投文物北投文物馆馆 阳明山国家公园阳明山国家公园 台北市立台北市立图书馆图书馆北投北投分馆分馆 现代日式私人汤池现代日式私人汤池 北投北投景16、点地图景点地图 案案例例借借鉴鉴 北北投投温温泉泉区区 台台北北 台台湾湾 Beitou Hot Spring District Taipei,Taiwan 功能定位功能定位:自然，温泉，文化自然，温泉，文化 主要项目：主要项目：箱根温泉 区位与规模：区位与规模：箱根是神奈川县西南部的箱根山一带的统称，属于富士箱根伊豆国立公园富士箱根伊豆国立公园，距离东京约90公里面积92平方公里，是世界知名的观光和休闲胜地，拥有超过100家的旅馆酒店。箱根全山17个温泉中每天涌出2万5千吨温泉水,泉质多达20种.名胜景点包括;公园，庭院，历史遗迹，美术馆，资料馆，地方博物馆，博物馆和植物园 周边主要项目：周17、边主要项目：箱根强罗公园箱根强罗公园 ，箱根玻璃之森美术馆，箱根玻璃之森美术馆-威威尼斯玻璃工艺品尼斯玻璃工艺品,箱根美术馆箱根美术馆-以陶器为主以陶器为主的美术馆的美术馆,圣艾修伯里小王子博物馆圣艾修伯里小王子博物馆,箱根雕刻之森美术馆，手工艺制作园，高尔夫球场，花卉中心，富士箱根伊豆国立公园，奥特莱特购物中心。箱根温泉分布图箱根温泉分布图 案案例例借借鉴鉴 箱箱根根 神神奈奈川川县县 日日本本 温泉+艺术 城市温泉旅游度假区 Hakone,Kanagawa,Japan 经验借鉴经验借鉴:1.箱根以自然自然+温泉温泉+历历史史+美术美术 打造一个四季旅游目的地。温泉文化与本土文化融合，直接体18、验与间接体验结合，营造独特温泉文化氛围；2.围绕“箱根七汤”形成独立组团，以多元多元交通方式相连；交通方式相连；3.箱根温泉利用不同的利用不同的泉质泉质-碳酸氢温泉、碱性温泉，硫酸盐温泉，氯化物温泉，硫黄温泉，酸性温泉来打造不同温泉体验。箱根花季景点地图箱根花季景点地图 花海花海 芒草园芒草园 户外私人自然温泉池户外私人自然温泉池 箱根七汤交通连接系统箱根七汤交通连接系统 案案例例借借鉴鉴 箱箱根根 神神奈奈川川县县 日日本本 Hakone,Kanagawa,Japan 经验借鉴经验借鉴:箱根共有美术馆/博物馆1616处处 4.4.箱根雕刻之森美术馆箱根雕刻之森美术馆是日本第一家户户外美术馆外19、美术馆,展示世界和国家艺术，天然喷泉足浴以及其他各种设施，游客可在享受自然和艺术的美妙结合；5.MOA美術館分馆-箱根美术馆展示了约50件中世纪陶瓷陶瓷；6.小王子博物馆结合童话小说的场景童话小说的场景，以法式街以法式街道为主要旅游特色；7.箱根玻璃之森美术馆把展示玻璃的方式和与自然环境的结合，旅客有机会体验制作玻璃的过程制作玻璃的过程。案案例例借借鉴鉴 箱箱根根 神神奈奈川川县县 日日本本 Hakone,Kanagawa,Japan 箱根强罗公园箱根强罗公园 箱根玻璃之森美术馆箱根玻璃之森美术馆 箱根雕刻之森美术馆箱根雕刻之森美术馆 圣艾修伯里小王子博物馆圣艾修伯里小王子博物馆 区位与规模：20、区位与规模：乌布旅游度假区占地将近4平方千米。距离位于巴厘岛最大城市登巴萨南部的伍拉赖国际机场约35千米。著名的玛雅度假村就位于镇东部。功能定位功能定位:乌布镇是具有浓厚民俗风情和秀美自然风光的旅游小镇。主要项目：主要项目：1.徒步、骑车游历欣赏小镇自然风光；2.参观欣赏当地艺术村落艺术文化当地艺术村落艺术文化；3.传统市场体验民俗风情；4.参观历史遗迹旅游景点；5.5.山林度假村享受山林度假村享受SPASPA等优质服务。Ubud Tourism Town Ubud,Indonesia 案案例例借借鉴鉴 乌乌布布旅旅游游度度假假区区 乌乌布布 印印尼尼 温泉+自然 山体度假小镇 经验借鉴经验借21、鉴:1.交通组织联系便捷，可步行至周边村落、文化景点，同时连接穿插在村与田之间穿插在村与田之间，城田交融城田交融；2.2.小镇生活、旅游景点和自然景观小镇生活、旅游景点和自然景观三者之间的和谐共存、相互促进使小镇更具活力。N N 历史文化旅游景点 自然景观旅游景点 传统&艺术品市场 村镇主要交通 旅游环线 度假村 图例：图例：2公里 梯田风光 梯田风光 研究范围 旅游环线 案案例例借借鉴鉴 乌乌布布旅旅游游度度假假区区 乌乌布布 印印尼尼 Ubud Tourism Town Ubud,Indonesia 油画村油画村 传统戏剧表演传统戏剧表演 传统市场传统市场 圣泉寺圣泉寺 区位与规模：区位与22、规模：位于印尼巴厘岛登巴萨的北部，距离市区35km，3636 栋独立别墅栋独立别墅。功能定位功能定位:五星级巴厘式风格度假酒店，私密性和私密性和结合自然环境体验结合自然环境体验为主要买点。主要项目：主要项目：独立别墅，热带园林花园，自由形态双层凌空泳池，图书馆,，水疗。经验借鉴：经验借鉴：1.被茂密的原始森林和梯田所包围原始森林和梯田所包围，建在一座小山上，每一栋别墅都有面朝一每一栋别墅都有面朝一大片树林的双层游泳池大片树林的双层游泳池，和阿勇河和对面山上的寺庙的景色;2.每栋别墅之间，别墅与餐厅、图书馆、酒吧、精品店之间皆有各自的缆车通路各自的缆车通路，就像是盖在空中的一座秘密花园般，因此被23、称为“乌布空中的秘密花园”。案案例例借借鉴鉴 空空中中花花园园 巴巴厘厘岛岛 印印尼尼 温泉+自然 山体度假小镇 Hanging Garden Ubud,Indonesia 平台平台 缆车缆车 凌空泳池凌空泳池 区位与规模：区位与规模：瓦尔斯温泉酒店位于瓦尔斯谷瓦尔斯谷，140间客房温泉酒店，是2009年普利兹克奖普利兹克奖得主、瑞士建筑师彼得卒姆托的代表作。功能定位功能定位:瓦尔斯小镇的当地人决定利用当地的温温泉资源发展旅游产业泉资源发展旅游产业，吸引外来游客前来休憩观光，决定对旧温泉浴场进行改造。主要项目：主要项目：1.温泉酒店分为5栋建筑-1栋温泉体验，4栋客房；2.温泉体验包括室内外的24、温泉，spa理疗，私人温泉室，美容，水疗按摩；3.精品设计餐厅，VIP lounge。温泉+精神 温泉酒店体验 Therme Vals Hotel Vals,Switzerland 案案例例借借鉴鉴 瓦瓦尔尔斯斯温温泉泉酒酒店店 瓦瓦尔尔斯斯 瑞瑞士士 经验借鉴经验借鉴:1.项目通过与自然元素的结合，包含了水，石，木，光，雾水，石，木，光，雾。其中水和石的充分应用最为特别；2.室内温泉体验分为了几单独的空间，以水渠连廊结合起来，包含了汗石室，沐浴石室，按摩石室，补水石室，休息石室，汗石室，沐浴石室，按摩石室，补水石室，休息石室，火浴石室，花瓣浴石室，冷水浴石室，静听石室；火浴石室，花瓣浴石室，25、冷水浴石室，静听石室；3.据官方数据，项目的建城为当地带来了45%45%的旅客的旅客，项目被瑞士瑞士定位为国家地标国家地标之一。穿越温泉的路线设计重视游客等待、想象的观感，引领游客走入未知世界。洞穴体验 地下室入口 迷雾玄关 更衣室 温泉入口水池 开始温泉体验 温泉温泉体验过程体验过程 案案例例借借鉴鉴 瓦瓦尔尔斯斯温温泉泉酒酒店店 瓦瓦尔尔斯斯 瑞瑞士士 Therme Vals Hotel Vals,Switzerland 休息平台休息平台 半路天泡池半路天泡池 室内泡池室内泡池 室内泡池室内泡池 区位与规模区位与规模:项目位于巴斯市中心，占地面积3,650平方米，完工于2006年 功能定位26、功能定位:巴斯温泉是英国唯一的天然热温泉，自罗马时期便享有盛誉。巴斯温泉浴场是由巴斯地方议会出资，邀请著名建筑师尼古拉斯格雷姆肖设计的，是古老历史与现代科技的完美结合。主要项目主要项目:屋顶温泉池，香薰雾蒸室，室内温泉池，温泉饭店，健身房，理疗室 案案例例借借鉴鉴 巴巴斯斯温温泉泉浴浴场场 巴巴斯斯 英英国国 Thermae Bath Spa Bath United Kingdom 温泉+体验 经验借鉴经验借鉴:1.温泉浴场设置了不同的平台，用玻璃、石头、光、水，营造出空间的趣味感，增加通透性；2.屋顶温泉池的设计使游客在此洗浴时能享有良好景色，尤其在冬季白雪皑皑时更有一番趣味；3.提供了种类27、丰富的身体理疗服务，包括水疗、热石疗、按摩，面部理疗，裹体美容，薇姿喷射水疗，孕妇理疗等，极大的丰富了客人的水疗体验。俯瞰巴斯温泉浴场俯瞰巴斯温泉浴场 中庭泡池中庭泡池 室内泡池室内泡池 区位与规模：区位与规模：益吉天然井是世界著名的岩溶塌陷坑，位于尤卡坦半岛北边玛雅遗址奇琴伊察附近的益吉公园内，30米以下地面水平，60米宽，40米深，是全球最大的有水“天坑”，也是传说中玛雅国王的浴室。功能定位功能定位:旅游休闲 主要项目：主要项目：天然雨水浸蚀而成的天然井，备有餐饮，更衣间和储物柜。经验借鉴经验借鉴:利用自然地形到造出具有原生态的旅游吸引点。俯瞰图俯瞰图 Ik Kil cenote Yuca28、t n,Mexico 案案例例借借鉴鉴 益益吉吉天天然然井井 尤尤卡卡坦坦 墨墨西西哥哥 益吉天然井益吉天然井 自然亲水体验 区位与规模：区位与规模：位于德国尤卡坦杜伊斯堡市工业区，属于工业区改造项目，伫立于小山坡上，有20米高，别名为老虎和乌龟-魔术山 功能定位功能定位:工业区改造项目地标和旅游目的地.主要项目：主要项目：长220走道米，总有249阶梯，在夜间将有LED灯照亮。经验借鉴经验借鉴:结合当地工业文化，打造出具有创意性和地标性的项目。俯瞰图俯瞰图 The Roller Coaster Walkway Duisburg,Germany 案案例例借借鉴鉴 过过山山车车走走道道杜杜伊伊斯29、斯堡堡 德德国国 益吉天然井益吉天然井 景观创意体验 远望过山车走道远望过山车走道 仰视图仰视图 细节细节 夜景图夜景图 How is the current market situation&forecast?Market Analysis&Scale Forecast 市市场场研研究究 市市场场发发展展趋趋势势与与规规模模预预测测 本项目的差异化发展本项目的差异化发展，可有可有效分流万达旅游城游客；年效分流万达旅游城游客；年均规模可达均规模可达7070万人次万人次 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%0 500 1000 1500 2000 2500 2003 200430、 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 20032003-20112011南昌旅游接待总人数南昌旅游接待总人数 旅游总人数（万人次）增长率 0 200 400 600 800 1000 1200 武汉 长沙 郑州 合肥 太原 南昌 20112011年中部六省省会旅游经济概况年中部六省省会旅游经济概况 旅游人数（十万人次）旅游总收入（亿元）人均花费（元）24.38%25.42%14.85%13.81%7.94%5.98%1.04%6.58%20112011年南昌过夜游消费结构年南昌过夜游消费结构 住宿 交通 餐饮 购物 娱乐 景区游览 邮电通信 其它 短途旅游和中31、转游客居多，平均逗留时间1.87天 人均消费只有749元，低于全国平均水平 过夜游客的消费以交通、住宿、餐饮等基础类消费形式为主 南昌城镇居民人均可支配收入超过3000美元，需求向享受型度假体验转变 全市常住人口规模超过300万人，周边1小时车程可抵达的消费人口超1000万 未来，周末或节假日旅游需求旺盛 0 5000 10000 15000 20000 25000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 20052005-20112011南昌城乡居民收入水平南昌城乡居民收入水平（元）（元）城镇居民人均可支配收入 农村居民人均纯收入 市市场场研研究究 旅旅游游 T32、ourism Market Study 20122012年游客规模超年游客规模超20002000万人次；年均万人次；年均增长率超增长率超2020%；温泉旅游需求按全国；温泉旅游需求按全国平均比重将平均比重将超超200200万人次万人次/年年 南昌旅游正在快南昌旅游正在快速国际化的进程速国际化的进程中；但在中部中；但在中部6 6省会城市中省会城市中旅游旅游经济排序最后经济排序最后1 1名名；南昌旅游急；南昌旅游急需大型综合类发需大型综合类发展项目展项目 万达及万达及九龙湖九龙湖板块板块将成为新将成为新兴的兴的国际化吸国际化吸引力板块；引力板块；万万达旅游城建成达旅游城建成后可年吸引游后可年吸引游33、客规模达客规模达20002000万人次万人次，日均日均超超5 5万人次万人次 64.9%50.7%44.6%41.6%19.9%14.6%2.6%0%20%40%60%80%修身养性 生活方式的体验 强身健体 养生文化体验 延年益寿 修复保健 医疗 养养生旅游的主要诉求点生旅游的主要诉求点 市市场场研研究究 养养生生旅旅游游 Wellness Market Study 南昌养生旅游南昌养生旅游欠缺欠缺，功能较功能较为单一为单一，相对相对有规模的项目有规模的项目也距离也距离8080公里公里 南昌养生旅游目前仍多围温泉绕资源而南昌养生旅游目前仍多围温泉绕资源而展开展开，产品大多规模偏小产品大多规模34、偏小，对资源的依对资源的依赖度高赖度高 养生仅为旅游开发养生仅为旅游开发中的概念中的概念，高端的高端的高消费的养生产高消费的养生产品少品少，产品附加值产品附加值低低，缺乏产业链的缺乏产业链的衍生与复合功能的衍生与复合功能的协同协同 未来养生旅游应向集教育、餐饮、未来养生旅游应向集教育、餐饮、疗养、度假于一体的综合产业体系疗养、度假于一体的综合产业体系发展，银发族亚健康人群和女性发展，银发族亚健康人群和女性客群是重点的潜在市场客群是重点的潜在市场 42%49%5%2%2%肯定会 可能会 可能不会 肯定不会 不知道 国内选择养生旅游的可能性国内选择养生旅游的可能性 养生度假市场消费特征养生度假市场35、消费特征 家庭收入 中高等以上收入 年龄 25-55岁 教育程度 35%-45%左右以上大学学历、40%为大专学历 度假原因 减缓压力；身体养护、个人健康心理调整、养生培训课程、户外运动、健康饮食、按摩、水疗、瑜珈、美体 江西温泉市场以九江为主要板块；以江西温泉市场以九江为主要板块；以1 1-2 2亿元的小规模投资为主亿元的小规模投资为主，平均占平均占地约地约200200亩亩 九江九江 宜春宜春 抚州抚州 吉安吉安 赣州赣州 温泉项温泉项目目 天沐温泉 度假村 上汤温泉 度假村 西海温泉 度假村 龙湾温泉 度假村 阳光温泉 度假村 明月山温泉 度假村 法水温泉 度假村 汤湖温泉 度假村 石城九36、寨 温泉度假村 面积规面积规模模 300亩 300亩 400亩 310亩 216亩 400亩 14.8万平米 400亩 300亩 产品特产品特色色 自然生态 温泉度假 北欧风情 温泉度假 世界养生 度假温泉 北欧浪漫 风情度假 运动型 度假温泉 中式园林 温泉休闲 道教文化 养生度假 生态茶园 度假温泉 峡谷温泉 旅游度假 投资投资 天沐 2亿元 万邦 5亿元 港恒 6亿元 1亿元 通圣 1.6亿元 天沐 2亿元 天沐 2.6亿元 1亿元 潮流 6000万 江西省温泉项目分布示意图江西省温泉项目分布示意图 市市场场研研究究 温温泉泉 Hot Springs Market Study 南昌市内综37、合高端的温泉项目南昌市内综合高端的温泉项目是空白是空白，缺乏目的地型的综合缺乏目的地型的综合类温泉度假村的复合功能项目类温泉度假村的复合功能项目 温泉客群温泉客群主要以主要以商商务务、养生养生和家庭度和家庭度假为主假为主 南侧的金燕温南侧的金燕温泉城以温泉入泉城以温泉入户为主要卖点户为主要卖点，但区位及交通但区位及交通条件较本项目条件较本项目基地差基地差 金燕国际温泉城金燕国际温泉城 天沐观湖国际酒店天沐观湖国际酒店 莱茵湖温泉俱乐部莱茵湖温泉俱乐部 大公馆温泉聚所大公馆温泉聚所 龙湾温泉会所龙湾温泉会所 天泉水都天泉水都 四季温泉水会四季温泉水会 西湖区 东湖区 红谷滩区 青云谱区 青山湖区38、 南昌主要南昌主要5 5星级酒店分布示意图星级酒店分布示意图 万达万达 万达旅游城建成后将新增万达旅游城建成后将新增40004000间酒间酒店客房店客房，约约60006000间床位间床位，每年至少每年至少可满足可满足100100万间夜的过夜需求万间夜的过夜需求，片区片区酒店供应将趋于饱和酒店供应将趋于饱和 33 40 17 0 南昌目前星级酒店构成情况南昌目前星级酒店构成情况 三星级酒店 四星级酒店 五星级酒店 35%12%6%23%24%5 5星级酒店区域分布星级酒店区域分布 红谷新区 青山湖区 青云谱区 东湖区 西湖区 潜在供应潜在供应:万达旅游城酒店群万达旅游城酒店群 红谷滩新区，九龙湖39、片区 占地面积占地面积 35公顷 酒店规划酒店规划 规划9个度假酒店，包括1个六星级六星级酒店，1个五星级五星级酒店，2个四星级四星级酒店和5个主题酒店，共有4000间客房，6000个床位 酒店管理酒店管理 万达酒店管理公司是中国最大的五星级酒店品牌管理运营公司，拥有五星级酒店品牌万达嘉华、超五星级酒店品牌万达文华和顶级酒店品牌万达瑞华。市市场场研研究究 酒酒店店 Hotel Market Study 南昌市酒店供应现南昌市酒店供应现状以状以4 4星级以上的星级以上的高星级酒店为主高星级酒店为主,酒店供应以商务型酒店供应以商务型为主为主 九龙湖片区未来将九龙湖片区未来将形成高星级酒店的形成高星40、级酒店的集中板块集中板块，以万达以万达旅游城旅游城、绿地国际绿地国际博览园为主博览园为主,市场市场供应中：供应中：温泉度假温泉度假酒店是空白酒店是空白 客房数供应客房数供应:20102010年以后年以后，5 5星级酒店星级酒店数量迅速增数量迅速增加一倍多加一倍多，5 5星级酒店星级酒店共新增客房共新增客房量量27482748间间，市场发展迅市场发展迅速速;Site 方法方法2 2：南昌市预计：南昌市预计20202020年旅游人口达年旅游人口达54005400万万，设立设立1010%的温泉市场渗透率和的温泉市场渗透率和1515%的基地渗的基地渗透率透率，预计将吸引预计将吸引8181万旅游人口万旅41、游人口 方法方法1 1：万达旅游城公布其项目将吸引：万达旅游城公布其项目将吸引20002000万万旅游人口旅游人口，根据比较参数法根据比较参数法，参考万达公布参考万达公布的数字的数字，预计本项目可吸引预计本项目可吸引6060万旅游人口万旅游人口。综合二者综合二者，预计预计20202020年项目能年项目能吸引旅游人口达吸引旅游人口达7070万万。酒店规模预测计算表酒店规模预测计算表 Hotel Forecast 酒酒店店规规模模预预测测 参考南昌市过夜游客多年平均比重，参考南昌市过夜游客多年平均比重，以及南昌星级酒店平均入住率，预计以及南昌星级酒店平均入住率，预计项目酒店规模为项目酒店规模为2542、0300250300间左右客间左右客房，面积将达到房，面积将达到4060040600万平方米。万平方米。考虑到万达城项目规划考虑到万达城项目规划9 9座酒店座酒店，且定且定位规格较高位规格较高，直接对本项目造成影响直接对本项目造成影响，故不建议设置过大酒店规模故不建议设置过大酒店规模 FullFull function basefunction base 预测依据预测依据/计算说明计算说明 70万人次 校核:温泉渗透率/万达分流率 过夜游客比重B 20%南昌市过夜游客多年平均比重 平均停留时间 C 1晚 南昌市游客人均停留时间为1.9晚；考虑到本项目重点面向周末/节假日市场，取值1晚 年客房总43、需求数D 14万人间.床.夜 取整数 南昌酒店平均经营天数E 365天 全年经营 南昌星级酒店平均入住率F 65%2010-2012统计平均数据 酒店客房总需求 590间。床 D/（E*F）星级度假酒店床/间比 1.6 行业平均数据 酒店客房数总量 250300间 参考同类型项目以及项目周边酒店状况+红谷滩住宅市场的红谷滩住宅市场的市场份额逐年增长市场份额逐年增长,生活型服务配套较生活型服务配套较为缺乏为缺乏，但区域吸但区域吸引力日渐凸显引力日渐凸显 高层供应比例高层供应比例继上年继上年增加，增加，花园洋房销售花园洋房销售率率最高，别墅最高，别墅其次其次 住宅市场总体上供过于求；但南昌作住宅市44、场总体上供过于求；但南昌作为省会城市的首位度高为省会城市的首位度高，以及其城市以及其城市化正在加速进程中化正在加速进程中，首次置业与改善首次置业与改善型刚需仍然很旺盛；有红谷滩新盘的型刚需仍然很旺盛；有红谷滩新盘的销售盛况为证销售盛况为证 南昌住宅市场产品南昌住宅市场产品有朝高品质有朝高品质发展的趋势发展的趋势，但目前市场上的但目前市场上的高档楼盘产品仍处于发展阶段高档楼盘产品仍处于发展阶段，有待提升有待提升 455 303 326 418 403 562 562 354 116 186 264 240 345 345 77.9 38.3 57.1 63.1 59.6 61.3 0.0 20.45、0 40.0 60.0 80.0 100.0 0.0 200.0 400.0 600.0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 供应面积(万m2)销售面积(万m2)45.6 53.7 78.6 78.6 45.7 12.7 99.7 90.7 83.5 33.6 18.7 31.8 25.5 53.6 53.6 27.4 4.9 67.4 48.1 52.1 25.3 8.7 69.8 47.6 68.2 59.9 38.5 67.6 53.0 62.4 75.3 46.4 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 0.0 50.0 100.0 150.0 市中心 46、朝阳洲 红谷滩 昌北 青山湖 京东 象湖 莲塘 新建 湾里 供应面积(万m2)销售面积(万m2)销售率%一房 6.70%二房 42.69%三房 38.14%四房 6.79%其他 别墅 4.58%37.13 37.13 57.06 57.06 382.61 382.61 28.88 28.88 30.28 30.28 25.76 25.76 19.49 19.49 35.54 35.54 233.49 233.49 17.52 17.52 21.88 21.88 16.77 16.77 52.48 62.29 61.03 60.68 70.99 65.10 0.00 10.00 20.00 3047、.00 40.00 50.00 60.00 70.00 80.00 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 多层 小高层 高层 公寓 花园洋房 别墅 供应面积(万m2)销售面积(万m2)销售率%20122012年南昌市住宅市场各板块整体供求比年南昌市住宅市场各板块整体供求比 20122012年南昌市住宅市场各户型供应量年南昌市住宅市场各户型供应量 20072007-20122012年南昌市房地产住宅市场整体供求对比年南昌市房地产住宅市场整体供求对比 20122012年南昌市住宅产品年南昌市住宅产品 板块整体供求比板块整体供求比 Residential M48、arket Study 市市场场研研究究 主要购买者以南昌和江西省的中高收主要购买者以南昌和江西省的中高收入者入者,以以刚性需求和投资和为主要动机刚性需求和投资和为主要动机 住住宅宅 故建议住宅开发故建议住宅开发量量不宜单纯追求不宜单纯追求数量规模数量规模，而，而应应更注重品质提更注重品质提升升，弥补南昌住，弥补南昌住宅市场的现状缺宅市场的现状缺失失 南昌市近年来商品房南昌市近年来商品房市场一直处于供大于市场一直处于供大于求的状态求的状态，去化周期去化周期延长延长1010个月个月，红谷滩红谷滩地区尤其突出地区尤其突出 因此因此，预计基地所需住宅规模将达到预计基地所需住宅规模将达到6 6万平方米49、万平方米，我们取我们取1010%的浮动率的浮动率，预预计 最 终 住 宅 规 模 介 于 区 间计 最 终 住 宅 规 模 介 于 区 间537537,075075 656656,425425万平方米之间万平方米之间。根据九龙湖概念规划方案以及根据九龙湖概念规划方案以及前述人口规模预测前述人口规模预测，基地人口基地人口预计达到预计达到1705017050人人。20072007-20122012南昌市商品房供需情况南昌市商品房供需情况 Residential Forecast 住住宅宅规规模模预预测测 依据住建部的规定，到依据住建部的规定，到20302030年预计人年预计人均居住面积达到均居住面50、积达到3535平方米平方米 455 303 326 418 403 562 354 116 186 264 240 345 77.9 38.3 57.1 63.1 59.6 61.3 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 0.0 200.0 400.0 600.0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 供应面积(万m2)销售面积(万m2)销售率%住宅预测住宅预测 预测依据预测依据/计算说明计算说明 住宅所需规模 596,750596,750 基地人口规模*人均居住建筑面积（35/m2）取10%浮动区间 537,075656,537,075656,4251、5425 基地住宅规模预测基地住宅规模预测 江西温泉市场以九江为主要板江西温泉市场以九江为主要板块块，南昌市内目前为空白南昌市内目前为空白 温泉客群主要以商务温泉客群主要以商务、养生和养生和家庭度假为主家庭度假为主 红谷滩红谷滩新区商新区商业以业以中中端品牌端品牌为主为主 南昌市南昌市红谷滩新区红谷滩新区商业处于起步阶商业处于起步阶，人气不足人气不足；新开项；新开项目商业体量与占比目商业体量与占比大大，未来竞争激烈未来竞争激烈 商圈有商圈有同质化同质化的趋的趋势，势，而而且缺少且缺少地属性地属性 江西省居民收入水江西省居民收入水平不高平不高，消费能力消费能力有限有限，以中端消费以中端消费客群为52、主客群为主，南昌居南昌居民经济消费能力高民经济消费能力高于全省于全省 万达文化旅游城商业市场以多万达文化旅游城商业市场以多元，体验，娱乐性方式来吸引客元，体验，娱乐性方式来吸引客群；群；零售主要为底商物业，不设零售主要为底商物业，不设办公物业办公物业 市市场场研研究究 商商业业 Commercial Market Study 参考：九龙湖商参考：九龙湖商圈纯商业零售建圈纯商业零售建筑面积将达到筑面积将达到21.121.1万万平方米。平方米。根据人口规模和商圈根据人口规模和商圈预测法预测法，预计基地预计基地集集中 式 商 业中 式 商 业 规 模 将 在规 模 将 在2 2.8181 3 3.253、727万万mm 之间之间 参考：红谷商圈的商业体量为参考：红谷商圈的商业体量为4949万万mm，凤凰洲商圈体量为凤凰洲商圈体量为3535.5 5万万mm，大约占比大约占比2121.2 2%2626.8 8%基地商业预测详细计算表基地商业预测详细计算表 Commercial Forecast 商商业业规规模模预预测测 参考万达旅游城的旅游规模和旅游人口比参考万达旅游城的旅游规模和旅游人口比例关系，预计基地例关系，预计基地旅游休闲商业旅游休闲商业规模将达规模将达在在2.452.762.452.76万万mm 之间之间 二者相加二者相加，项目总商业规模将介于项目总商业规模将介于5 5.2525 6 654、.0303万万mm。两种商业业态的分配两种商业业态的分配可依据规划调整可依据规划调整 集中商业预测集中商业预测 基地基地 周边辐射圈（半径周边辐射圈（半径2km)2km)实际消费人口规模(人）17050 104687 实际消费总人口(人）15345 31406 人均商业面积(m）1.0 1.00 居民零售商业设施规模(m)15345 31406 总零售商业规模（m）4675146751 最终商业规模（m）2805132726 2805132726 预计万达将产生30%-40%的分流率 旅游商业预测旅游商业预测 旅游休闲建筑面积旅游休闲建筑面积（万（万mm）旅游人口旅游人口（万人）（万人）比例比55、例 万达文化旅游城规模 87.5 2000 82：2000 本项目旅游规模 70 参考万达比例，预计本项目旅游休闲的商业面积预计：3.06万m 预计万达将产生10%-20%的分流率，最终，旅游休闲商业面积预计在2.452.762.452.76万万mm +南昌市中心区人南昌市中心区人口密度过高，计口密度过高，计划分流划分流8080-9090万万人口到新区人口到新区 根据九龙湖的规划根据九龙湖的规划方案方案，预计该片区预计该片区的人口密度为的人口密度为167167人人/公顷公顷 按照人口密度预计基地人口规模为按照人口密度预计基地人口规模为，按照容积率预计基地人口规模为按照容积率预计基地人口规模为，56、为为了合理预测人口规模了合理预测人口规模，分别取分别取2020%和和8080%的概率的概率，最终预计基地人口规模最终预计基地人口规模为为1705017050人人。根据九龙湖概念规划方案以及根据九龙湖概念规划方案以及官方规划数据官方规划数据，九龙湖片区规九龙湖片区规划人口预计达到划人口预计达到4040-5050万人万人，住住宅用地规模达到宅用地规模达到240240公顷公顷。基地人口预测详细计算表基地人口预测详细计算表 Population Forecast 人人口口规规模模预预测测 南昌市中心人口密度过高，严重超过南昌市中心人口密度过高，严重超过合理的规划范围，故参考新区规划，合理的规划范围，故57、参考新区规划，取取167167人人/公顷的密度。公顷的密度。人口预测人口预测 九龙湖片区规划常住人口(人)400000 住宅开发用地面积(公顷）2400 居住密度(人/公顷)166.7 基地住宅用地规模(公顷)31.5 基地常住人口规模(人)(A)5251 周边住宅用地平均容积率 2.0 基地住宅可开发面积(万平方米)70 基地常住人口规模(人）(B)20000 基地常住人口规模（人基地常住人口规模（人)(C)(C)1705017050 预测依据预测依据/计算说明计算说明 1.人口以及住宅开发用地公顷依据九龙湖概念规划方案 2.周边2公里半径用地取50%作为住宅用地开发 3.周边2公里半径人口58、规模=628*166.7 4.取人均居住建筑面积(35m2)5.5.最终常住人口规模最终常住人口规模C=B*80%+A*0.2C=B*80%+A*0.2 业业态态遴遴选选 根据南昌市商品房市场研究以及本规划，住宅类物业建议以花园洋房花园洋房、高层为主高层为主，这一类产品在南昌的市场接受度最高。主要户型建议以市场份额销售率最高的两房两房、三房户型为主三房户型为主，户型品质达到南昌住宅类品质的中上标准。同时，考虑到南昌别墅市场的潜力以及本项目的定位片区引力，建议配置部分别墅别墅型产品。住宅住宅 公寓公寓 根据南昌市房地产研究，人口规模以及社会老龄化情况研究，建议在项目配置公寓式公寓式住宅住宅，以老59、年公寓为主以老年公寓为主。商业商业 根据南昌市、红谷滩商业地产市场的研究，项目不适合配置大型shopping mall 商业业态以社区集中商业社区集中商业、旅游小镇街区式商铺街区式商铺为主。酒店酒店 主体酒店为五星级酒店五星级酒店，设施配套会议室、餐厅、温泉池、泳池、健身中心、spa等设施。依据南昌市居民出行调查，以及案例分析，在本项目中设置度假木屋别墅度假木屋别墅，专供家庭度假或者群体度假需要，配置专属于家庭的温泉泡池等设施。项目内设私人会所私人会所，定位为高端定制精品化的温泉会所，房间大概15间。Products Type Selection 基于对项目周边以及南昌市的市场分析，对项目内具60、体物业、业态做出如下遴选：项目名称项目名称 建筑面积建筑面积(m(m)说明说明 酒店酒店/住宿设施住宿设施 森林溪谷温泉度假酒店（国际/5星级)25000 客房数250间左右 温泉圣殿 3000 客房数15间左右 森林溪谷温泉度假木屋别墅 3600 客房数30间左右 企业会所 9000 15间别墅 酒店酒店/住宿总规模住宿总规模 4060040600 商业设施商业设施 小镇集中商业(不含酒店/住宿)30000 前述预测，取整 小镇街区商业 30000 SPA馆/艺术馆/B&B除外 商业设施总规模商业设施总规模 52,50060,30052,50060,300 住宅住宅 住宅总规模住宅总规模 561、37,075656,425537,075656,425 基地人口规模*人均居住建筑面积（35/m2）Residential&Commercial Facilities 功功能能业业态态 住住宅宅商商业业设设施施一一览览表表 提纲提纲 How is our site?Site Analysis 背背景景分分析析 项目地块位赣江西侧红谷滩新区九龙湖片区内，北望万达文化旅游城。与市政府、老城区距离在15公里内，规划地铁2号线将在地块设站点 距离南昌国际机场仅半小时车程，交通便利 距离西迁红谷滩的省级党政中心区仅10分钟车程，区位条件优越区位条件优越 Site Location 基基地地分分析析 区区62、位位 台地之间略有高差台地之间略有高差 缓坡台地缓坡台地 地块西北侧台地地块西北侧台地 山谷内有面积较大的缓坡和平地山谷内有面积较大的缓坡和平地 山谷内植物茂密山谷内植物茂密 地块东侧的河流地块东侧的河流 枯水期水位较低枯水期水位较低 场地中树木以松树等乔木为主场地中树木以松树等乔木为主 台地台地 山谷山谷 树林与溪流树林与溪流 有较陡的山崖有较陡的山崖 资源与景观条件资源与景观条件:南昌市内唯一的温泉南昌市内唯一的温泉；出水温度约45度；日均流量可达3000吨 红谷滩片区稀缺的溪谷地貌景观资源 溪谷内多年生植被景观优美，多样性较好 基地东侧有溪流景观，可远观赣江景观 与规划中的森林公园相邻，63、游憩机会多 距离万达旅游城等九龙湖核心板块仅5分钟距离，有利于区域资源整合 Site Conditions 基基地地分分析析 基基地地现现状状 南昌市城市总体规划南昌市城市总体规划（20012001-20202020）山江湖综合开发战略山江湖综合开发战略 南昌市九龙湖片区规划南昌市九龙湖片区规划 南昌市城市总体规划南昌市城市总体规划（20012001-20202020）本项目基地所处的九龙湖片区全部处于规划区范围内。但是由于编制时间较早，未纳入中心城区建设用地范围，对于基地的土地利用等均未明确的界定。在空间管制层面也不属于建设控制范围。山江湖综合开发战略山江湖综合开发战略:2009年底，随着江64、西省第一个国家级战略规划鄱阳湖生态经济区规划的批复，南昌市委市政府审时度势，战略性的提出“山江湖综合开发战略”。作为山江湖综合开发战略研究的子课题之一，就是对未来南昌城市空间向外发展方向和格局进行战略性研究。九龙湖片区被定位为：依托大学城、高铁车站等核心要素，构筑以商务办公、商贸流通、居住休闲、创新研发于一体的高品质现代化综合新高品质现代化综合新城城，成为南昌都市区城市副中心成为南昌都市区城市副中心。南昌市九龙湖片区规划南昌市九龙湖片区规划:2012年九龙湖片区概念规划举行了一次国际招标，之后根据中标成果结合其他方案形成了南昌市九龙湖片区规划。本项目基地位于规划的居住休闲组团，规划要求“结合生65、米古镇和自然温泉资源，打造高端居住，风情高端居住，风情小镇，生态社区小镇，生态社区”。Upper Level Planning 基基地地分分析析 规规划划整整理理 控规拼合控规拼合 起步区控规是2013年9月最新公示，南片区的控规正在编制过程中，将两个规划拼合之后可以看到大致的成果 项目基地与北部万达文化旅游城之间的用地是规划的仿古街，以商业休闲为主，可为本项目提供一定的配套服务 根据目前的控规方案，项目基地中部为森林公园，向西延伸形成绿色轴线。轴线南北两侧为商业用地，其他大部分均为居住居住用地 Upper Level Planning 基基地地分分析析 规规划划整整理理 现状分析现状分析:旱66、地旱地集中在山谷附近，汇水线两侧 村落附近及河流流域两侧有部分稻田稻田 草地草地呈带状集中在东北部 林地林地在地块内最为常见，一般位于山坡和山顶上 灌木灌木较为少见，常见于现状道路两侧 地块东侧有部分自然村落自然村落，以平房为主，大部分空置，未来将迁出地块 现状道路道路沿山势而建，多为土路 场地内部以林地场地内部以林地、旱地为主旱地为主，道路为自然道路道路为自然道路、有少量居民点有少量居民点 GIS Analysis 基基地地分分析析 G G I I S S 现现状状 水系分析水系分析:地块东侧有赣江支流流经地块，与地块内部水系相连，地块内部水系沿山谷向西北侧延伸，地块西北角和南部各有池塘 汇67、水线自东向西进入地块汇水线自东向西进入地块，方便将地块内部水系与赣江支流相连方便将地块内部水系与赣江支流相连 基基地地 分分析析 GIS Analysis G G I I S S 水水文文 高程分析高程分析:基地内部有连续不断的丘陵自东北向西南蔓延，地势西高东低，形成U字型山谷，山谷内有水系。地块最大高差45米，其中最高处海拔62.4米，最低处海拔17.3米。基地内部以台地为主，在选择公共空间时，要整体考虑山地的走向 地块内有连续山地地块内有连续山地，西高东低西高东低，最大高差最大高差4545米米，复杂有趣复杂有趣，可结合地形可结合地形进行规划设计进行规划设计 台地 山谷 基基地地分分析析 G68、IS Analysis 台地 山谷 G G I I S S 高高程程 适宜建设居住用地的面积约占适宜建设居住用地的面积约占7575%，集中在山谷及地块东侧集中在山谷及地块东侧，北侧北侧 类型 比例 面积（公顷）0-5度 19%31.6 5-10度 14%23.2 10-15度 15%25.2 15-20度 15%25.6 20-25度 13%21.8 25-35度 16%26.7 35-50度 8%13.1 50度以上 1%2.4 100%169.6 坡度分析坡度分析:坡度在25%度以下的地块占总面积约75%，面积约127.4公顷，其中，坡度在10%度以下，适宜建设主干道的区域集中山谷地带，约69、54.8公顷；此外，坡度在25%-35%之间的占总用地的16%，约26.7公顷；坡度35%-50%度之间的陡坡地站总用地约9%，约15.5公顷 基基地地分分析析 GIS Analysis G G I I S S 坡坡度度 类型 比例 面积（公顷）总面积（百分比）北向坡 北 16%27.9 65.7(38%)东北 13%22.3 西北 9%15.5 南向坡 南 10%16.9 58.1(31%)东南 15%26.1 西南 9%15.1 西向坡 8%13.0 13.0 东向坡 19%32.7 32.7 100%169.6 169.6 分析分析:坡向 南向坡共58.1公顷，占用地范围的31%，其中东70、南向坡15%，正南向坡仅有10%，约16.9公顷，集中在地块北部，中部地区；地块南部区域适宜建设居住用地的范围有限；日照 地块位于北纬28度附近，以日照时间最短的冬至日做分析，日照时长在5-10小时之间 地块内以北向坡和东向坡为主地块内以北向坡和东向坡为主，南向坡面积较少南向坡面积较少，占占3131%，分布在北部和中部丘陵上分布在北部和中部丘陵上 日照时长 基基地地分分析析 GIS Analysis G G I I S S 坡坡向向 用地条件分析用地条件分析:地块内朝南向且坡度小于25度适宜建设的用地较为分散，成片出现的位于地块东北，中央位置及中部丘陵地带，地块南面区域适宜建设用地较为分散 需71、考虑增加坡度在35度以内的南坡向用地 南向坡且坡度在南向坡且坡度在2525度以内的度以内的区域成片出现在地块中部区域成片出现在地块中部，东北部东北部，需考虑增加坡度需考虑增加坡度2525-3535度之内的南向用地度之内的南向用地 坡度25度以内南坡向用地 坡度35度以内南坡向用地 基基地地分分析析 GIS Analysis G G I I S S 小小结结 基基地地分分析析 GIS Analysis G G I I S S 影影响响因因子子分分析析 坡度因子 坡向因子 江边可达性因子 山林景观可视因子 交通便利性因子 铁路噪音影响因子 汇水线影响因子 生态敏感因子 基基地地分分析析 GIS A72、nalysis G G I I S S 坡坡度度及及坡坡向向因因子子 坡度建设适宜评分表 因子 条件 分值 权重 坡度 0-5%10 20%5-15%8 15-25%6 25-50%2 50%以上 0 坡向建设适宜评分表 因子 条件 分值 权重 坡向 北 2 10%东北 4 东 6 东南 8 南 10 西南 7 西 5 西北 4 建设适宜评分表 因子 条件 分值 权重 江边可达性 距岸线0-50米 10 5%距岸线50-100米 8 距岸线100-150米 6 距岸线150-200米 4 距岸线200米以上 2 基基地地分分析析 GIS Analysis G G I I S S 江江边边可可达73、达性性因因子子 建设适宜评分表 因子 条件 分值 权重 山体可视性 好 10 15%较好 8 中 6 差 4 较差 2 G G I I S S 山山体体景景观观可可视视性性因因子子 建设适宜评分表 因子 条件 分值 权重 交通便利性 距道路0-50米 10 10%距道路50-100米 8 距道路100-200米 6 距道路200米以上 4 基基地地分分析析 GIS Analysis G G I I S S 交交通通便便利利性性因因子子 建设适宜评分表 因子 条件 分值 权重 铁路噪音 距道路0-200米 4 10%距道路200-400米 6 距道路400-600米 8 距道路600米以上 1074、 G G I I S S 铁铁路路噪噪音音影影响响因因子子 建设适宜评分表 因子 条件 分值 权重 汇水线影响 距汇水线0-25米 0 15%距汇水线25-50米 2 距汇水线50-75米 5 距汇水线75-100米 7 距汇水线100米以上 10 基基地地分分析析 GIS Analysis G G I I S S 汇汇水水线线影影响响因因子子 建设适宜评分表 因子 条件 分值 权重 生态因子 旱地 8 15%稻田 6 草地 4 林地 0 灌木 2 水域 0 建筑及空地 10 G G I I S S 生生态态敏敏感感因因子子 基基地地分分析析 GIS Analysis G G I I S S 75、开开发发适适宜宜性性 建设适宜评分表 因子 条件 分值 权重 坡度 0-5%10 20%5-15%8 15-25%6 25-50%2 50%以上 0 坡向 北 2 10%东北 4 东 6 东南 8 南 10 西南 7 西 5 西北 4 江边可达性 距岸线0-50米 10 5%距岸线50-100米 8 距岸线100-150米 6 距岸线150-200米 4 距岸线200米以上 2 山体可视性 好 10 15%较好 8 中 6 差 4 较差 2 交通便利性 距道路0-50米 10 10%距道路50-100米 8 距道路100-200米 6 距道路200米以上 4 铁路噪音 距道路0-200米 4 76、10%距道路200-400米 6 距道路400-600米 8 距道路600米以上 10 汇水线影响 距汇水线0-25米 0 15%距汇水线25-50米 2 距汇水线50-75米 5 距汇水线75-100米 7 距汇水线100米以上 10 生态因子 旱地 8 15%稻田 6 草地 4 林地 0 灌木 2 水域 0 建筑及空地 10 基基地地分分析析 Site Analysis 生生态态功功能能分分区区 一级分区一级分区:现状植被质量优，生物多样性丰富，或主要河道及沿河生态区，生态敏感度高，不适宜作为主城市建设区 二级分区二级分区:现状植被质量优，有一定的生物多样性，或主要汇水线沿线区域，生态敏感77、度中等，示意在生态保护的基础上作有限度的城市建设 三级分区三级分区:现状植被较少，生物多样性较弱，无主要汇水线经过，生态敏感度低，适宜作为城市主要建设区域 根据用地现状自然资源条件根据用地现状自然资源条件，基地形成三级生态敏感度分区基地形成三级生态敏感度分区 基于现状用地资源评价基于现状用地资源评价，对对控规各建设用地地块分别提控规各建设用地地块分别提出适宜开发的产品类型出适宜开发的产品类型，并并对各地块提出生态建设要求对各地块提出生态建设要求 基基地地分分析析 GIS Analysis G GI I S S 用用地地资资源源角角度度的的产产品品建建议议 Opportunity&Constra78、ints 基基地地分分析析 机机遇遇与与限限制制 机遇机遇:双地铁 地势起伏带来趣味性 西南-东北方向视野好 西边景观廊道延伸 部分山头有改造潜力 现状居民点形式自然有机 限制：限制：可开发范围受坡度和坡向影响较大 基地和赣江的联系被阻断 周边道路方格网与内部地形不批配 货运铁路带来噪音 根据用地现状及规划条件根据用地现状及规划条件，分分析基地未来开发中的机遇及限析基地未来开发中的机遇及限制条件制条件 What is the role?Positioning 定定位位愿愿景景 项项 目目 之之 于于 南南 昌昌 的的 角角 色色 与与 使使 命命 Positioning 定定位位愿愿景景 温泉79、特色价值的 国际引领者 九龙湖整体功能的 互补者 闹中取静的 优雅示范者 温泉及 其相关产业引领的 主题度假新镇 角色识别 一个久居都市人心灵之所 Urban Spiritual Retreat 定定位位愿愿景景 远离烦扰喧嚣的城市，寻找一个远离烦扰喧嚣的城市，寻找一个 心中渴望的空间，心中渴望的空间，这里都市人可以通过对大自然的接近而放松身心这里都市人可以通过对大自然的接近而放松身心,给自己充电给自己充电 ,忘却都市生活给于的种种压力忘却都市生活给于的种种压力,在同时找到一个属于自己的空间在同时找到一个属于自己的空间 Positioning 一个与自然约会的特别角落 定定位位愿愿景景 Urb80、an Park Experience 增增叠叠的树影，绿意流淌，每一种的绿色都代表者每一种的活力增增叠叠的树影，绿意流淌，每一种的绿色都代表者每一种的活力 这城市公园与市民生活息息相关，提供了让南昌人一个喘息的地方这城市公园与市民生活息息相关，提供了让南昌人一个喘息的地方 这里有开放式的空间，也有宁静的私密之所，创造更美好的未来城市生活空间这里有开放式的空间，也有宁静的私密之所，创造更美好的未来城市生活空间 Positioning 一个享受静逸的温泉溪谷 Tranquil Spa Valley 定定位位愿愿景景 透过环境的打造和温泉的元素，传达出内心意念与感知投射透过环境的打造和温泉的元素，传81、达出内心意念与感知投射 以水养人，以山养心，以自然的元素洗涤身心以水养人，以山养心，以自然的元素洗涤身心 感受万物身处自然世界中混沌、无常的状态感受万物身处自然世界中混沌、无常的状态 Positioning 定定位位愿愿景景 Arts and Lifestyle Village 一个纪录艺术及品味生活的小镇 中西方生活艺术和规划理念的融合，中西方生活艺术和规划理念的融合，文化的传承，艺术的升华，绿色理念的实践文化的传承，艺术的升华，绿色理念的实践 与生活紧密的结合与生活紧密的结合 创造都市所享受不到的小镇节奏和价值创造都市所享受不到的小镇节奏和价值 Positioning 定定位位愿愿景景 溪82、谷温泉溪谷温泉 河谷公园河谷公园 文文化化创创意意 康康养养 生生活活 溪谷温泉溪谷温泉 度假村度假村 隐匿隐匿 温泉圣殿温泉圣殿 溪谷溪谷 森林公园森林公园 藏龙藏龙溪谷溪谷 艺术体验艺术体验 小镇小镇 有机生有机生活示范活示范区区 养生养生 健康园健康园 藏龙谷藏龙谷 The Reserve Positioning 灵泉私人灵泉私人会馆会馆 生态温生态温泉示范泉示范区区 产产品品体体系系 Function&Products 溪谷温泉溪谷温泉 藏龙谷藏龙谷 文化创意文化创意 河谷公园河谷公园 康养生活康养生活 1.森林溪谷温泉度假酒店；2.森林溪谷温泉度假木屋别墅 3.温泉博物馆和会议展示厅83、 4.梯田式的温泉体验 5.天坑-温泉井 6.自然元素温泉浴场 7.私人自然元素浴疗室 8.精品温泉休闲吧和御膳食府 9.会员尊享客房 10.艺术收藏展览馆 11.梯田叠式度假企业会所 12.私人梯田叠式温泉和泳池 13.私人原生态山林景观平台 14.南山竹海 15.竹林幽径 16.竹林水台 1.藏龙河谷步行天桥 2.龙行空中步道 3.河谷运动区 4.静心山林平台 5.藏龙河谷湿地公园 6.生态梯田 7.四季花谷 8.热带雨林温室 9.绿色文化展馆 10.山体户外运动 11.乔木林丛专业慢跑道 12.生态田园和SPA疗养区 1.陶瓷和艺术美术馆 2.室外美术展览区 3.艺术Loft工坊 4.假84、日庆典广场 5.花卉市集 6.有机农业产品市集 7.古董市集 8.温泉养生精品街 9.小镇社区商业中心 10.小镇住宅 1.有机生活住宅 2.绿色生活广场 3.室外梯田设计温泉 4.活力屋顶平台 5.有机农业市集和餐饮 6.温泉生态住宅 7.绿色生态会所 8.有机绿色生态平台 9.山体运动平台 10.康养生活住宅 11.银发社区 12.康养医疗spa中心 13.养身运动馆 视 听 触 嗅 味 营营造造一一个个独独特特的的 提纲提纲 What is the experience?Design&Planning 空空间间规规划划 国国际际温温泉泉度度假假胜胜地地 Conceptual Plan 概85、概念念规规划划 功功能能分分区区 溪谷溪谷温泉温泉 康养康养生活生活 河谷河谷公园公园 文化文化创意创意 溪谷温泉度假村溪谷温泉度假村 隐匿的温泉圣殿隐匿的温泉圣殿 灵泉私人会馆灵泉私人会馆 有机生活示范区有机生活示范区 生态温泉示范区生态温泉示范区 养生健康示范区养生健康示范区 艺术体验小镇艺术体验小镇 溪谷森林公园溪谷森林公园 藏龙溪谷藏龙溪谷 Function&Products 功功能能体体系系 此区为项目的核心吸引力，结合温泉体验与自然地势风貌，针对不同客群的需求和爱好，打造出具有特色和尊享品味的公共和私密空间 溪谷温泉片区溪谷温泉片区 主要功能：主要功能：1.森林溪谷温泉度假酒店；286、.森林溪谷温泉度假木屋别墅 3.温泉博物馆和会议展示厅 4.梯田式的温泉体验 5.天坑-温泉井 6.南山竹海 7.竹林水台 开发规模：开发规模：占地面积：14.2ha 建筑面积：28,600 m 溪谷温泉度假村 Function&Products 功功能能体体系系 森林溪谷温泉度假酒店森林溪谷温泉度假酒店 梯田式的温泉体验梯田式的温泉体验 为都市人打造的城郊自然温泉度假村，通过知感与自然环境的互动，梯田式的泡池和温泉文化展示区来享受全套的温泉体验之旅。天坑天坑-温泉井温泉井 主要功能：主要功能：1.自然元素温泉浴场 2.私人自然元素浴疗室 3.精品温泉休闲吧和御膳食府 4.会员尊享客房 5.艺87、术收藏展览馆 开发规模：开发规模：占地面积：3 ha 建筑面积：3,000m 隐匿温泉圣殿 目标客群针对知名企业精英和领导为主，以私密性和个人空间体验为设计前提，并加入自然元素元素-水，林，石，雾，光-来提升感官的洗涤和享受，让人完全放松身心灵的之旅 功功能能体体系系 私人自然元素浴疗室私人自然元素浴疗室 艺术收藏展览馆艺术收藏展览馆 自然元素温泉浴场自然元素温泉浴场 自然元素温泉浴场自然元素温泉浴场 Function&Products 灵泉私人会馆 这是区内最私密和奢华的品牌，以高端和注重高品质的客群为主，提供天然的豪华感受，享受大自然所赋予的放松与舒适，寻求心灵回归与内在平静的处所 主要功88、能：主要功能：1.梯田叠式度假企业会所 2.私人梯田叠式温泉和泳池 3.私人原生态山林景观平台 4.竹林幽径 开发规模：开发规模：占地面积：2.08 ha 建筑面积：9,000m 功功能能体体系系 自然河谷生态区自然河谷生态区 私人原生态山林景观平台私人原生态山林景观平台 私人梯田叠式温泉和泳池私人梯田叠式温泉和泳池 Function&Products 竹林隧道竹林隧道 Function&Products 功功能能体体系系 河谷公园片区河谷公园片区 此区强调人与自然的联系和互动，对河谷地块的充分利用秉持着可持续发展的理念，打造出一个兼具动与静功能和感官体验的河谷森林带。主要功能：主要功能：1.89、龙行空中步道 2.河谷运动区 3.静心山林平台 4.藏龙河谷湿地公园 5.热带雨林温室 6.绿色文化展馆 7.乔木林丛专业慢跑道 8.生态田园和SPA疗养区 开发规模：开发规模：1.占地面积：30.43ha 溪谷森林公园 做为项目的绿色动脉，以天然水系，园林花卉，河谷活动体验和高层平台，将项目有机的紧密串联 功功能能体体系系 藏龙河谷步行天桥藏龙河谷步行天桥 静心山林平台静心山林平台 Function&Products 藏龙观望平台藏龙观望平台 藏龙河谷湿地公园藏龙河谷湿地公园 主要功能：主要功能：1.藏龙河谷步行天桥 2.生态梯田 3.四季花谷 4.山体户外运动 开发规模：开发规模：1.占地90、面积：12.49ha；藏龙溪谷 将人引入一个以自然元素打造的环境，泉味，花香，稻香，雾气，水声 在树影斑驳，绿意流淌中隐约的体现，把温泉的体验发挥极致 功功能能体体系系 热带雨林温室热带雨林温室 枫叶庭园枫叶庭园 天坑天坑-温泉井温泉井 绿色文化展馆绿色文化展馆 生态梯田生态梯田 Function&Products 四季花谷四季花谷 山体户外运动山体户外运动 Function&Products 功功能能体体系系 作为区域文化核心引擎，通过旅游小镇的体验方式来提升项目的文化价值感，特色商业集合艺术，创意和康养理念为小镇增加吸引力 文化创意片区文化创意片区 艺术体验小镇 以美术馆和室外展览区为文化91、创意孵化所，促进人与人彼此互动和文化活动的氛围，导入国外市集的开发模式增添文化和旅游色彩 功功能能体体系系 艺术体验小镇艺术体验小镇 美术展览区美术展览区 花卉市集花卉市集 庆典广场庆典广场 Function&Products 主要功能：主要功能：1.陶瓷和艺术美术馆 2.室外美术展览区 3.艺术Loft工坊 4.假日庆典广场 5.花卉市集 6.有机农业产品市集 7.古董市集 8.温泉养生精品街 9.小镇社区商业中心 10.小镇住宅 开发规模：开发规模：1.占地面积：10.69ha 2.建筑面积：90,000m Function&Products 功功能能体体系系 将社区生活有机地和温泉，康养92、和生态结合，功能分为有机住宅，温泉生态和养生健康三大示范区，满足都市人对住宅生活的需求 康养生活片区康养生活片区 有机生活示范区 以国际健康生活为开发主线，结合温泉特色和自身拥有的良好自然环境，有效的利用屋顶和地面公共空间，提供运动，康养，有机相关的配套。主要功能：主要功能：1.有机生活住宅 2.绿色生活广场 3.室外梯田设计温泉 4.活力屋顶平台 5.有机农业市集和餐饮 开发规模：开发规模：1.占地面积：13.66ha 2.建筑面积：341,560m 功功能能体体系系 温泉康养住宅区温泉康养住宅区 屋顶运动平台屋顶运动平台 康养住宅区屋顶温泉康养住宅区屋顶温泉 室内有机农业室内有机农业 Fu93、nction&Products 功功能能体体系系 生态温泉示范区 迎合国际住宅设计的趋势，基地条件和项目整体定位，住宅风格以现代简约风为主线并联系公园和水的特性，贯穿空间的流动串連，提供一个高品质的温泉康养社区 Function&Products 绿色康养会所绿色康养会所 山体绿化建筑体验山体绿化建筑体验 温泉康养住宅温泉康养住宅 主要功能：主要功能：1.温泉生态住宅 2.绿色生态会所 3.有机绿色生态平台 4.山体运动平台 开发规模：开发规模：1.占地面积：11.06ha 2.建筑面积：165,966m 山体运动平台山体运动平台 功功能能体体系系 养生健康示范区 社区以健康生活为开发主线，设94、有康养生活住宅，康养医疗spa中心和银发社区，为短期和长期追求健康生活的城市人提供一个完整康养体系的社区 主要功能：主要功能：1.康养生活住宅 2.银发社区 3.康养医疗spa中心 4.养身运动馆 开发规模：开发规模：1.占地面积：9.44ha 2.建筑面积：269,111m Function&Products 禅修馆禅修馆 康养医疗康养医疗spaspa中心中心 银发社区银发社区 康养生活住宅康养生活住宅 Road System 概概念念规规划划 道道路路系系统统 道路分析：道路分析：基地外部主干道、次干道道路结构与城市道路相连接，基地内部设置服务次干道服务溪谷森林公园与温泉旅游、文化艺术小镇95、片区。设置园区服务道路沟通各类型片区，提供商业游憩服务通道。开口作车行与人行出入口区分。人行出入口连接城市地铁站点与主要游线节点（如藏龙溪谷绿廊、溪谷森林公园、文化艺术小镇与温泉区吊桥）。Open Space 概概念念规规划划 开开放放空空间间 图例图例+文字说明文字说明 开放空间系统分析：开放空间系统分析：溪谷森林公园是基地主体面状开放空间，藏龙溪谷绿廊形成主要景观廊道既连接城市外部绿廊系统，也沟通面状森林公园开放空间。内部温泉酒店开放绿地廊道沟通融合外部藏龙溪谷绿廊，服务各自温泉片区，同时也作公众、半私密与私密设置区隔。地铁口广场和文化艺术小镇广场为主要公共集散空间，把客群带入基地游憩路线96、；居住片区配置一定的绿化空间，联系主要景观廊道。基地内部引河道水源到森林公园低洼处形成湿地公园，滨水景观廊道贯穿主要景观廊道，增强公众开放空间游憩体验。Tourist Routes 概概念念规规划划 旅旅游游线线路路规规划划 健康运动健康运动山水观光游山水观光游 面向南昌本地市民及生态观光爱好者，以藏龙溪谷、溪谷森林公园两大片区为主体，以生态观光、健康运动为核心游览内容，打造健康运动山水观光游览环线，为市民及游客提供一个免费开放的高品质的游憩环境。线路：（藏龙溪谷）玫瑰园秋叶园夏草园春花园台地花园（溪谷森林公园）静心山林平台热带雨林温室运动平台乔木林丛慢跑道藏龙观景台 艺术体验艺术体验温泉观光97、游温泉观光游 面向南昌本地市民及大众游客，以艺术体验小镇及公共温泉区为主体，以艺术休闲、特色购物、温泉体验为核心游览内容，打造大众型温泉体验之旅。线路：艺术体验小镇温泉博物馆温泉池天坑 特色观光游特色观光游 面向区域中高端收入家庭、企业团队、婚庆市场，以温泉度假酒店和大面积的竹林活动基地为主体，以多样的坡地温泉度假体验、个性化的定制活动体验为核心内容，打造以定制活动为特色的温泉度假之旅，满足区域中高端客群的多元需求。定制活动体验包括团队拓展活动、家庭亲子活动、浪漫婚礼活动、VIP活动等。温泉休闲度假游温泉休闲度假游 面向高端、小众客户以大企业客户群体，以隐匿温泉圣殿和灵泉私人会馆为主体，私密的98、密林山谷提供逃离都市、返璞归真的自然式隐逸度假环境，提供温泉疗养、spa养生、私人会务、有机餐饮、酒会活动等深度体验内容，打造山栖谷隐般的顶级奢华温泉疗养之旅，为城市精英圈层建立私密专属圈域。温泉深度体验游温泉深度体验游 How is the Project Phasing?Project Phasing 运运营营实实施施计计划划 项项目目运运营营实实施施计计划划 运运营营实实施施计计划划 Project Phasing 项目一期项目一期 PhasePhase I I 根据项目规划以及资金回笼情况，建议项目一期：主要以北部有机生活住宅，小镇社区商业中心，森林溪谷温泉度假酒店为主。根据本规划，预99、估住宅类产品将于2020年之前结束销售。由于主体酒店定位规格较高，部分回笼的资金缓解酒店建设的压力。项目二期项目二期 PhasePhase II II 项目二期建议：以南部地块住宅、酒店度假区为主。根据一期建设运营的情况，适当斟酌进行二期开发。二期位于项目南端的银发社区老年公寓，可以享受国家政策，获得部分资金补助。项目三期项目三期 PhasePhase IIIIII 项目三期建议：以生态温泉住宅片区、溪谷森林片区为主。完善整体项目配套，实现高端养生度假的终极愿景。三期的建设旨在打造高端住宅与体验产品，营造生态感官享受，完善片区功能，兼具对环境的保护与开发功效。分期开发，联动经营分期开发，联动经100、营 运运营营实实施施计计划划 Project Phasing 开发时序开发时序 所属片区所属片区 开发项目开发项目 一期一期 康养生活 1.有机生活住宅 2.绿色生活广场 溪谷温泉 3.森林溪谷温泉度假酒店 4.温泉博物馆和会议展示 5.自然元素温泉浴场 6.精品温泉休闲吧和御膳食府 文化创意 7.小镇社区商业中心 二期二期 康养生活 8.康养生活住宅 9.有机农业市集和餐饮 10.室外梯田设计温泉 11.银发社区 12.康养医疗SPA中心 溪谷温泉 13.森林溪谷温泉度假木屋别墅 14.私人自然元素浴疗室 15.天坑-温泉井 16.会员尊享客房 17.梯田叠式度假企业会所 18.四季花谷 1101、9.私人梯田叠式温泉和泳池 20.私人原生态山林景观平台 21.梯田式的温泉体验 22.艺术收藏展览馆 23.竹林幽径 24.竹林水台 25.南山竹海 文化创意 26.假日庆典广场 27.有机农业产品市集 28.温泉养生精品街 29.小镇住宅 河谷公园 30.藏龙河谷步行天桥 31.藏龙观望平台 三期三期 康养生活 32.活力屋顶平台 33.有机绿色生态平台 34.山体运动平台 35.绿色生态会所 36.养身运动馆 37.温泉生态住宅 文化创意 38.陶瓷和艺术美术馆 39.室外美术展览区 40.艺术Loft工坊 41.花卉市集 42.古董市集 河谷公园 43.河谷运动区 44.生态田园和SP102、A疗养区 45.静心山林平台 46.藏龙河谷湿地公园 47.生态梯田 48.热带雨林温室 49.绿色文化展馆 50.山体户外运动 51.乔木林丛专业慢跑道 How is the Business Strategy?Business Strategy 商商业业模模式式计计划划 投投资资+收收益益+管管理理 业业态态配配比比 Products Scale 项目业态配比项目业态配比 地块地块 物业类型物业类型 占地面积（万占地面积（万m）建筑面积（万建筑面积（万m）容积率容积率 项目面积 总面积 项目面积 总面积 一号地块 有机生态高层 13.66 13.66 34.16 34.16 2.5 二号地103、块 温泉高层 11.06 16.60 16.60 1.5 温泉生态洋房 三号地块 高层 10.69 3.0 9.00 0.84 小镇街区住宅 小镇集中商业 3.0 小镇街区商业 3.0 四号地块 企业会所（别墅）19.28 0.9 4.06 0.21 温泉酒店 2.5 度假别墅 0.36 尊享客房 0.30 五号地块 银发社区公寓 2.79 7.0 7.00 2.5 六号地块 康养生活高层 6.63 19.91 19.91 3 七号地块 学校 5.40 5.40 5.4 5.41 1.0 总计 69.51 96.13 一号地块一号地块 六号地块六号地块 二号地块二号地块 五号地块五号地块 四号104、地块四号地块 三号地块三号地块 七号地块七号地块 商商业业模模式式计计划划 Project Investment 项目投资预估项目投资预估 序号序号 项目名称项目名称 计算面积计算面积（万（万m2）单位成本单位成本（元（元/m2）投资规模投资规模（万元）（万元）备注备注 一 土地成本 二 前期工程费 58 5,576 本计算设计成本以成本控制目标经验标准计取，各地市场略有差异，如甲方提供更准确数据，我司将及时更正 三 建筑安装工程费 322,222 一号地块 有机生活住宅 34.16 3200 二号地块 温泉高层 16.61 3000 温泉生态住宅 3200 三号地块 高层 3.0 3000 105、小镇住宅 3000 小镇社区商业中心 5.0 4000 四号地块 企业会所 0.9 3500 温泉酒店 3.1 9500 五号地块 银发社区 7.0 3000 包括城市道路用地、综合交通枢纽用地、供应设施用地、公园绿地、安全设施用地、防护绿地等 六号地块 康养生活住宅 16.6 3000 七号地块 学校 5.4 3000 四 其他工程费用 19,071 五 管理费用 10,406 取建设成本的3%六 开发期财务税费 20,812 取建设成本的6%七 不可预见费 17,343 取建设成本的5%八 总开发投资 395,430 商商业业模模式式计计划划 Project Income 项目收益预估项目106、收益预估 序号序号 项目名称项目名称 单价单价（元（元/m2）销售率销售率 销售金额销售金额（万元）（万元）备注备注 一 销售收入 一号地块 有机生活住宅 8957 90%275,355 2014年8月南昌商品房均价为8934，红谷滩区均价为11140。而2013.32014.3红谷滩均价为8304。故结合本规划建议出售价为8500/m,别墅出售价格为15000/m 按照年均3.3%的通胀率，以及红谷滩住宅2.1%的平均增长率，预计到2018年项目内高层价格为：8957/m;洋房价格为：9952/m;别墅价格为17563/m 根据市场情况，住宅和别墅分别取90%和60%的销售率 二号地块 温泉107、高层 9953 90%148,663 温泉生态住宅 9953 90%三号地块 高层 8957 90%24,185 小镇住宅 8957 90%四号地块 会所（别墅）17564 60%9,484 五号地块 银发社区 8957 90%53,323 六号地块 康养生活住宅 8957 90%151,603 二 销售推广费 23,191 取销售收入的3.5%三 营业税及附加 53,009 取销售收入的8.0%四 商品房维修基金 13,252 取销售收入的2.0%五 销售净收入 573,161 销售项目收入预销售项目收入预估估 数据来源：南昌2014年3月房地产市场报告世联行 禧泰数据-全国房地产市场数据中108、心，2014年8月数据 江西楼市2013年6、9、10月刊 商商业业模模式式计计划划 Project Income 经营性物业收入预估经营性物业收入预估 序号序号 项目名称项目名称 消费定价消费定价（元（元/间、元间、元/m2）接待能力接待能力 入住率入住率/出租率出租率 备注备注 一 经营收入 五星温泉酒店 750 250间 65%五星酒店定价：市五星均价496，最高998。考虑到本酒店的设施规模均在南昌平均水平之上，区区间中位数，定价为750每间 同理，家庭旅馆参照四星定价为398每间，温泉会所定价为1000每间 商铺出租率参考南昌市均价25-50元/m2的水准，考虑到项目落成的引力因子，109、定价为35元/m2 NPV按照20年的经营期，6%的折现率计算 度假木屋别墅 398 30间 70%会员尊享客房 1000 15间 70%小镇社区商业中心 35 6万平方米 85%二 营销费用 177 三 营业税及附加 278 四 工资福利费 456 五 维修管理费 101 六 经营净收入 4,049/年 七 NPV 46,445 建议：为保证项目内酒店的运营品质，符合本规划中高端颐养的定位，建议温泉酒店、家庭旅馆、私人会所 以及相关配套设施，还有小镇商业均有业主自持运营。商商业业模模式式计计划划 Investment&Summary 项目投资收益概况项目投资收益概况 序号序号 项目项目 合计110、合计 备注备注 1 项目销售总收入（万元）573,160.79 2 项目经营总收入（万元）46,445.47 3 开发总投资（万元）395,429.75 4 投资税前净利润（万元）224,176.51=总收入-开发投资-销售税金-营销费用-维修基金-财务费用 5 投资税后净利润（万元）168,132.38 所得税按25%计算 6 税前投资收益率 56.69%项目税前利润/项目总体投资 7 税后投资收益率 42.52%项目税后利润/项目总体投资 How are the benefits?Comprehensive Value 综综合合效效益益评评估估 项项目目所所产产生生综综合合效效益益 经济效111、益 社会效益 带动九龙湖片区居民就业带动九龙湖片区居民就业 项目能为九龙湖片区带来直接就业的机会 促进南昌市、红谷滩区规划目标的实促进南昌市、红谷滩区规划目标的实现现 项目的建成将会很好地完善九龙湖周边片区功能。项目的建成将带动相关旅游、温泉产业的发展，为片区的发展助力 环境效益最大化环境效益最大化 项目在保护当地自然环境的前提下，充分挖掘各种自然资源，秉承“原生态”的理念做到环境效益最大化 将自然环境的保护与社会经济的发展很好地相结合 民生效益 基础设施完善基础设施完善 项目投资带动基地本身及周边相关基础设施完善 城镇面貌的改善利于提升整体吸引力与竞争力 惠民效益明显，生态发展典范惠民效益明112、显，生态发展典范 注重人与自然和谐发展，加强绿色、低碳项目的建设 项目规划及建设期间都注重生态及可持续发展的原则，并采用低碳环保材料 周边居民既能享受更便利的城市服务，又能从项目开发中获得更多收益 旅游环境改善旅游环境改善 文化旅游项目的建设，与生态旅游形成良好互动 项目投资效益项目投资效益 土地及前期相关费用约X亿元 项目预计总投资额约39亿元 开发期间缴纳税收约5.6亿元 项目经营前期缴纳部分税收，后期运营也会产生更多税收效益 大项目及大笔投资能增加更多投资者对红谷滩及周边项目投资的信心 旅游消费效益旅游消费效益 项目建成后能吸纳70万人次的年游客量 年产生直接经济效益超过5亿元，直接带动113、当地经济收入增长 综综合合效效益益评评估估 Benefit Analysis 基基地地周周边边旅旅游游市市场场研研究究 How is the tourism market?Appendix 1 附附录录 一一 0 5000 10000 15000 20000 25000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 20052005-20112011南昌城乡居民收入南昌城乡居民收入水水（元）元）城镇居民人均可支配收入 农村居民人均纯收入 出游意愿：出游意愿：2011年，城镇居民人均可支配收入超过3000美元，旅游需求强烈 2010年，南昌市城镇居民出游率45.93%，远114、远低于全国平均水平的246%旅游动机：旅游动机：观光旅游的比重超过50%探亲访友比重在25%左右 休闲度假旅游逐年增加 健康医疗旅游开始萌芽 旅游偏好旅游偏好:住宿偏好农家旅馆和度假别墅 自带房车和帐篷的方式兴起 餐饮偏好美食街和地方风味餐厅 主题餐厅得到更多的游客认可 出游方式出游方式:亲友结伴是最受欢迎的出游方式 旅行社组团的比重较高，总体趋势下降 家庭出游占据一定的市场 个人出游迅速发展 出游时间出游时间:周末出游成为大多数居民的首选 节假日出游依旧火热 总体特征：总体特征：南昌城镇居民出游的愿望强烈，但受制于景区发展的程度，现实游客量较少 南昌市民出游尚处于观光休闲游为主的初级阶段 新115、兴的旅游方式已经出现，并蓬勃发展 0 20 40 60 80 100 2006 2007 2008 2009 2010 20062006-20102010南昌城镇居民出游目的南昌城镇居民出游目的构成构成 观光旅游 休闲度假 商务出差 探亲访友 健康医疗 其他 21%31%16%3%25%4%20102010年南昌城镇居民出游方式构成年南昌城镇居民出游方式构成 家庭出游 亲友结伴 个人出游 单位组织 旅行社组团 其他 34%20%16%4%26%20102010年南昌城镇居民出游时间构成年南昌城镇居民出游时间构成 周末 五一 十一 春节 其它 农家旅馆 度假别墅 经济型酒店 一般旅馆 星级酒店 116、房车或帐篷 亲友家 其他 20102010南昌城镇居民出游住宿偏好南昌城镇居民出游住宿偏好 美食街 地方风味餐厅 主题餐厅 茶艺和酒吧 城市快餐 其他 20102010南昌城镇居民出游餐饮偏好南昌城镇居民出游餐饮偏好 Tourism Market Study 旅旅游游市市场场研研究究 南南昌昌居居民民出出游游特特征征 资源类型：资源类型：自然资源以山岳型和湖泊型资源为主 文化资源以红色教育和历史遗址资源为主 空间分布：空间分布：1、以安义古村群为核心的古村田园游览区 2、以象山森林公园为主的湖泊野趣体验区 3、以滕王阁为代表的城市文化休闲区 4、以梅岭为纽带的生态休闲度假区 5、以凤凰沟为引领117、的民俗文化旅游区 总体特征：总体特征：种类丰富，资源禀赋较好 大分散，小集中的分布格局 产品开发深度不够，接待规模普遍较小 缺乏高端旅游项目引领 南昌市主要旅游景区概况南昌市主要旅游景区概况 景区名称景区名称 级别级别 接待量接待量 景区性质景区性质 滕王阁 4A 年接待40多万 遗址旅游 天香园 4A 2010年“十一”接待10万人 生态观光 八一起义 纪念馆 4A 2011年上半年72万 红色旅游（免费）宝葫芦农庄 4A 2010年“五一”接待4万多人 主题公园 安义古村群 3A 7年累计接待180万人 古村旅游 八大山人 梅湖景区 3A 7年累计接待230万人 自然观光 文化体验 凤凰沟118、 3A 2013年“十一”接待3.5万人 现代农业 绳金塔 3A 2010年庙会接待游客170万 遗址旅游 小平小道 3A 2011年“十一”接待2.5万人 红色旅游 象山 森林公园 3A 生态观光 怪石岭 生态景区 3A 2013年“十一”接待3万人 生态观光 厚田沙漠 3A 2012年“十一”接待7152人 自然观光 清晨田园 度假村 3A 2012年4月接待3万人 乡村旅游 西湖李村 3A 2012年春节接待4万人 乡村旅游 梅岭风景区 国家级 风景名胜区 2011年“十一”接待12万人 自然观光 旅旅游游市市场场研研究究 南南昌昌旅旅游游资资源源现现状状 Tourism Market 119、Study 主类主类 亚类亚类 典型代表典型代表 观赏自然景观类 地质景观类 梅岭等 水域风光类 抚河、赣江、内四湖、外八湖等 生物景观类 天香园、象山森林公园等 气候气象类 厚田沙漠 感受文化熏陶类 公共游憩类 八一广场、秋水广场、八一公园、红谷滩赣江公园等 文化场馆类 滕王阁、万寿宫、八大山人梅湖景区、万达影城、红谷滩、群艺馆等 节日庆典类 军乐节等 民俗风情类 滕王阁古玩街、傩戏等 享受产业成就类 第一产业类 蒋巷现代农业园等 第二产业类 草珊瑚牙膏厂等 体验娱乐生活类 娱乐场所类 摩天轮、宝葫芦农庄、洗浴中心、孺子路酒吧一条街等、民德路茶艺娱乐休闲商业街、游艇俱乐部 购物餐饮类 福州路120、烧烤一条街、中山路商业街等、象山北路购物餐饮休闲街、孺子路餐饮一条街、广场北路服装一条街、胜利路步行街、赣江新天地 偏好康体健身类 体育健身类 铭雅高尔夫乡村俱乐部、翠林高尔夫球会、体育馆等 康复保健类 足疗等 疗养度假类 象山森林公园度假村等 崇尚刺激冒险类 户外探险类 探险俱乐部等 南昌市休闲旅游资源汇总表南昌市休闲旅游资源汇总表 休闲旅游现状：休闲旅游现状：资源型开发为主 城郊型产品众多 主题类产品不足 健康类产品缺乏 发展趋势：发展趋势：大型综合型休闲旅游产品占据主要市场 养生休闲旅游产品将成为主流 重点项目重点项目 规模规模 投资投资 建设内容建设内容 竣工竣工时间时间 万达文化旅游121、城 占地300公顷，建筑475万平米 400亿 大型舞台秀、电影乐园、电影城、海洋乐园、主题公园、商业中心、9个度假酒店、滨湖酒吧街 2016年 滕王阁景区扩建 总面积3平方公里 30亿 大型生态停车场、游客中心、历史文化商业街区、开放式市民休闲广场、水上及沙洲休闲娱乐项目 2015年 小平小道扩建 总面积52.7公顷，核心范围25公顷 10亿 小平剧院、小平思想园、特色主题街区、小平生平展示馆、LED全景大屏幕 梅岭景区综合开发 总面积140平方公里 50亿 四季花谷植物馆、养生谷、大型主题化休闲娱乐公园、高端休闲度假接待中心、旅游基础设施及生态治理 2018年 北纬30度主题乐园 占地面积122、570亩 12亿 主题乐园、105创意园、风情商业公园 2013年 天香园改造提升 扩建工程730亩，总面积1260亩 4亿 野生候鸟自然栖息繁殖岛、野生候鸟保护区、野生鸟类放飞区、鸟巢科学实验岛等63个景点 旅旅游游市市场场研研究究 南南昌昌休休闲闲旅旅游游发发展展 南昌市重点建设休闲旅游项目表南昌市重点建设休闲旅游项目表 Tourism Market Study 基基地地周周边边养养生生产产业业研研究究 How is the wellness market?Appendix 2 附附录录 二二 养生专项市场分析_发展概况 Wellness Market Analysis 世界著名的生态养生123、旅游世界著名的生态养生旅游 国家国家 特色养生旅游特色养生旅游 代表旅游地代表旅游地 泰国 世界一流的温泉水疗养生，结合传统按摩技艺 华欣奇瓦颂 印度 瑜伽冥想养生基于传统医学的医疗保健养生 喀拉拉邦 韩国 医疗养生，尤以女性美容美体整形等养生产品发达 济州岛 瑞士 高科技医疗养生，如抗衰老和细胞活化技术等 日内瓦 日本 温泉养生，各式各样的温泉洗浴产品 箱根温泉 全球养生旅游市场发达：全球养生旅游市场发达：世界发达国生态养生产业十分发达，疗养保健、养生康体旅游盛行，国际养生旅游业发展初具规模，许多国家形成自身特色鲜明的养生品牌，成为著名的国际养生旅游目的地。养养生生市市场场研研究究 康康体体124、养养生生概概况况 Wellness Study 亚健康、老龄化等全球问题推动世界养生产业发展，养生旅游将成为国际旅游亚健康、老龄化等全球问题推动世界养生产业发展，养生旅游将成为国际旅游度假的主导趋势度假的主导趋势 健康逐渐成为人类追求的首要目标健康逐渐成为人类追求的首要目标 随着经济的发展，环境的恶化和生活压力的增加，根据世界卫生组织全球调查结果显示，全世界“亚健康”人群比例高达75%。健康理念日益受到人们的重视，世界医疗保健产业以每年5%的速度增长，高于发达国家GDP增速。养生旅游是现代人追求健康的一种主要途径，发达国家养生休闲旅游占其旅游市场份额均超过50%，并呈现不断增长的趋势，亚洲区的125、养生保健旅游在2012年也将达到至少40亿美元的规模。全球老龄化时代带动养老养生市场蓬勃发展全球老龄化时代带动养老养生市场蓬勃发展 全球已经步入老年人社会，预即到2020年60岁以上的世界老年人口比例将达到22%，有闲、有钱的老年人未来仍将是全球养生市场的重要支撑。年增长率 游客人数预期 产值预期 全球范围 10%4000万人 400亿美元 亚洲范围 20-30%160万 人 44亿美元 2012 2012 年养生旅游发展前景年养生旅游发展前景 养生旅游占当地旅游市场份额养生旅游占当地旅游市场份额 83%70%56%60%0%20%40%60%80%100%美国 英国 意大利 法国 养生专项市126、场分析_发展概况 Wellness Market Analysis 养养生生市市场场研研究究 康康体体养养生生概概况况 Wellness Study 国内养生产业潜在需求市场规模庞大国内养生产业潜在需求市场规模庞大 一方面，根据统计，我国目前在某一时间截面上处于疾病状态的人群占总人口的15-20%；亚健康人群占总数的70-80%。另一方面养生市场的主力银发族（60岁）到2020年将会达到16.23%的比重，潜在的健康养生需求市场增长迅猛。经济发展促进国民生活方式的转变经济发展促进国民生活方式的转变 国民经济增长和人均收入的提高，为越来越多的人享受健康的生活方式提供了经济支撑，催生了养生旅游发展127、。调查显示，42.1%的国人表示肯定会选择养生旅游，49.5%的人可能会选择养生旅游，两者之和超过游客的90%；未来我国的养生旅游市场具有巨大的开发潜力。养生旅游客群结构养生旅游客群结构 针对中青年需求的养生产品需求增加，市场规模快速扩大；中青年逐渐成为养生旅游新的消费支柱 养生旅游需求养生旅游需求 养生旅游7大诉求：延年益寿强身健体修身养性医疗修复保健生活方式体验养生文化体验 调查显示，选择养生旅游的原因主要为修身养性（64.9%）、生活方式体验（50.7%）和强身健体（44.6%）中青年成为养生旅游新的消费支柱，身心教育与游乐体验性的养生产品具有较中青年成为养生旅游新的消费支柱，身心教育与128、游乐体验性的养生产品具有较高诉求高诉求 42%49%5%2%2%肯定会 可能会 可能不会 肯定不会 不知道 国内选择养生旅游的可能性国内选择养生旅游的可能性 64.9%50.7%44.6%41.6%19.9%14.6%2.6%0%20%40%60%80%修身养性 生活方式的体验 强身健体 养生文化体验 延年益寿 修复保健 医疗 养养生旅游的主要诉求点生旅游的主要诉求点 养生度假市场消费特征养生度假市场消费特征 家庭收入 中高等以上收入 年龄 25-55岁 教育程度 35%-45%左右以上大学学历、40%为大专学历 度假原因 减缓压力；身体养护、个人健康心理调整、养生培训课程、户外运动、健康饮食129、按摩、水疗、瑜珈、美体 养生专项市场分析_发展概况 Wellness Market Analysis 养养生生市市场场研研究究 康康体体养养生生概概况况 Wellness Study 产品类型产品类型 产品特征产品特征 游乐养生游乐养生 以资源为特色，设置参与性趣味性强的养生休闲活动 文化养生文化养生 将历史文化中的丰富养生理论应用与养生活动中，或依托历史文化遗迹修身养性 医疗养生医疗养生 依托中医西医，营养学和心理学等，以药物康复治疗为主要手段的康复养生产品 美食养生美食养生 提供药膳，地方美食等，注重营造绿色生态的饮食环境 生理美容生理美容养生养生 以女性为主，专业护肤芳香spa水疗瑜伽130、养生抗衰老美容及花卉美容等养生项目 运动养生运动养生 既有室内健身运动，也有户外运动如垂钓登山山地自行车球类运动高尔夫等 生态养生生态养生 主要依托地理环境或自然资源，如森淋浴雾浴生态温汤阳光浴海滨沙滩浴等 居住养生居住养生 提供新鲜空气，有机食物和优越的住宅条件，配套多样化的健身体验项目，如温泉水疗泡池，球类运动养生等，住宅内外设计也都结合养生元素 养生旅游产品供给体系养生旅游产品供给体系 国内和南昌养生旅游供给存在的问题国内和南昌养生旅游供给存在的问题 南昌养生旅游欠缺南昌养生旅游欠缺，离南昌最近且相对有规模的樟树市古海养生旅游度假区离南昌最近且相对有规模的樟树市古海养生旅游度假区，也需也131、需8080公里公里 南昌养生旅游目前仍多围温泉绕资源而展开南昌养生旅游目前仍多围温泉绕资源而展开，以酒店加温泉配套为主，产品大多规模偏小，对资源的依赖度高，功能较为单一，无法满足养生旅游从生理健康到精神健康的无法满足养生旅游从生理健康到精神健康的完整需求完整需求，缺乏新兴的养生旅游形式如国际上流行的医疗旅游运动旅游等 养生仅为旅游开发中的概念，高端的高消费的养生产品少，产品附加值低，缺乏产缺乏产业链的衍生与复合功能的协同业链的衍生与复合功能的协同，因此养生旅游对医疗健身行业特色餐饮服务行业房地产行业的拉动效应还未显现 未来养生旅游的开发应贯穿整个养生产业链，注重餐饮、教育、疗养、养老、旅游、休132、闲度假、居住等的多元化、一体化发展。现代养生旅游度假将更强调集普适性普适性、游乐体验性游乐体验性、教育性与科学专业性于一体的综教育性与科学专业性于一体的综合旅游产品合旅游产品，追求生理健康与心理健康的统一。银发养生市场银发养生市场份额会越来越大，养生旅游将会成为一种产业化社会化的养老方式；经济发达地区的亚健康人群仍将是养生旅游的主体市场；女性市场女性市场是养生旅游市场的重要分支，注重自我享受美容健身和家庭健康服务。未来养生旅游应向集教育、餐饮、疗养、度假于一体的综合产业体系发展，银未来养生旅游应向集教育、餐饮、疗养、度假于一体的综合产业体系发展，银发族亚健康人群和女性客群是重点的潜在市场发族亚133、健康人群和女性客群是重点的潜在市场 未来养生市场发展趋势未来养生市场发展趋势 基基地地周周边边温温泉泉市市场场研研究究 How is the hot spring market?Appendix 3 附附录录 三三 九江九江 宜春宜春 抚州抚州 吉安吉安 赣州赣州 温泉项目 天沐温泉 度假村 上汤温泉 度假村 西海温泉 度假村 龙湾温泉 度假村 阳光温泉 度假村 明月山 温泉 度假村 法水温泉 度假村 汤湖温泉 度假村 石城九寨 温泉 度假村 面积规模 300亩 300亩 400亩 310亩 216亩 400亩 14.8万平米 400亩 300亩 产品内容 温泉水上乐园、露天温泉浴池、大型室内134、温泉游泳馆，休闲垂钓区、野趣烧烤场、拓展培训基地等 SPA动感区、水上乐园、百草园、山林静泡区、东晋古街、酒吧街、陶渊明故居、高端旅游地产 泰皇宫水疗馆、太极八卦区、西海瑶池、东瀛居、巴斯之泉、药王洞、天体浴场 露天温泉浴花园、温泉鱼疗，沐芳园，游泳馆，情侣木屋，温泉酒店御家园和山江湖大酒楼 千年幽洞温泉、田园汤池和空中温泉，楼台温泉，田园汤池，家庭式公寓，山南食府，野战、拓展训练和GOLF 天沐特色池，SPA水疗馆、天地五行泡区，竹林泡区，明月溪畔，山水丛林，动感水上乐园 温泉水疗区的九个功能池，天地五行浴区，四大美人汤，豪华会议中心 恒温温泉游泳池、激情冲浪滑梯，药疗、鱼疗、蒸疗、沙疗等；135、儿童乐园，情侣原泉、温泉瀑布 特色泡池，水上乐园、理疗中心、星级酒店、度假公寓、客家庄园、生态居住小区、会议中心、美食中心等 产品特色 自然生态 温泉度假 北欧风情 温泉度假 世界养生 度假温泉 北欧浪漫 风情度假 运动型 度假温泉 中式园林 温泉休闲 道教文化 养生度假 生态茶园 度假温泉 峡谷温泉 旅游度假 投资 天沐 2亿元 万邦 5亿元 港恒 6亿元 1亿元 通圣 1.6亿元 天沐 2亿元 天沐 2.6亿元 1亿元 潮流 6000万 资源特点：资源特点：两翼分布，以罗霄山脉和武夷山脉为主要分布带，中部温泉资源较少 中温热水为主，大部分温泉水温在40以上，适宜旅游开发 温泉品质优良，以中136、性微矿化水为主，养生功效明显 开发现状：开发现状：九江温泉资源开发较成熟 南昌市尚无品牌温泉项目 天沐温泉在江西具有品牌效用 Hot Spring Study 温温泉泉市市场场研研究究 江江西西温温泉泉资资源源 编号编号 温泉项目温泉项目 项目地址项目地址 项目性质项目性质 主要项目内容主要项目内容 1 金燕国际温泉城 新建县 温泉新城 住宅区、酒店、温泉中心、酒店式公寓、企业会所、豪华会所等 2 天沐观湖国际酒店 青云谱区 温泉酒店 住宿、餐饮、休闲、娱乐、会展会务、水上高尔夫 3 莱茵湖温泉俱乐部 红谷滩区 温泉娱乐 温泉洗浴、温泉会议、温泉餐饮等 4 大公馆温泉聚所 青山湖区 温泉保健 137、温泉洗浴、足浴按摩、休闲娱乐等 5 天泉水都 东湖区 温泉运动 SPA水疗、休闲娱乐、温泉泡汤、室内泳池 6 龙湾温泉会所 东湖区 温泉洗浴 温泉洗浴、温泉泳池 7 四季温泉水会 青云谱区 温泉疗养 SPA、温泉泡汤、按摩保健 资源特点：资源特点：南昌温泉资源匮乏 主要的温泉资源位于城市外围 开发现状：开发现状：市区内温泉开发基本以人工温泉为主 绕城高速以内的大型温泉开发项目尚属空白 温温泉泉市市场场研研究究 南南昌昌温温泉泉资资源源 南昌市温泉项目示意图南昌市温泉项目示意图 Hot Spring Study 0%20%40%60%室外温泉池 室内温泉池 别墅温泉 中药温泉 温泉蒸气浴 硫磺温138、泉 花草温泉 其它 温泉旅游偏好温泉旅游偏好 0%10%20%30%温泉环境 清洁程度 矿物质含量 高档设施 完善配套 交通条件 酒店服务 其他 温泉关注度温泉关注度 0%10%20%30%40%休闲度假 商务公关 健康养生 文化体验 娱乐身心 观光旅游 温泉消费目的温泉消费目的 69%31%消费者性别比例消费者性别比例 男 女 36%28%18%12%4%2%消费者职业分布消费者职业分布 公务员 高级管理者 一般职员 自由职业者 学生 退休人员 客群更趋大众化：客群更趋大众化：在温泉消费者中，男女比例为69：31，公务员、公司和企业高级管理者居多，但其他从业者也加入温泉旅游行列，客群覆盖面越139、来越广，“全民泡汤”时代已经来临。体验性要求增加：体验性要求增加：有53%的温泉消费者更偏爱室外温泉，其次是室内温泉池及别墅温泉和中药泉，在温泉的关注度上，温泉环境成为最受重视的因素，温泉的康疗特性使其成为一种健康的生活方式而为人们所青睐，富有体验性的温泉项目成为市场主流 温温泉泉市市场场研研究究 游游客客需需求求特特征征 Hot Spring Study 休闲本质更受重视：休闲本质更受重视：温泉消费的主要目的依次为休闲度假、商务及健康养生，泡温泉时所带来的休闲放松感以及温泉的普遍适宜性使其成为都市人与家人、朋友等共享闲暇时光的良好方式。丰富的文化性丰富的文化性 温泉泡浴本身能带给游客的体验相140、对简单且基本同质，一旦温泉与地域特色和资源相融合，组合出更具地域独特性的温泉产品和丰富的其他相关旅游产品，其吸引半径就会显著扩大，游客停留时间也会延长。商务客群 养生客群 市场规模：市场规模：中国医学会研究表明，我国亚健康者约占人口的60%，第六次人口普查中，南昌市常住人口总数504.3万人，初步预计南昌亚健康人数在300万人左右.市场特征：市场特征：家庭客群 市场规模：市场规模：根据南昌市第六次人口普查汇总数据表明，家庭户总数达129.99万户，平均每个家庭人口3.39人，以陪伴老人、孩子休闲娱乐为主要目的的家庭旅游市场，呈现上升发展势头 市场特征：市场特征：孩子成为目的地选择的重要因素。孩141、子成为目的地选择的重要因素。据世界旅游行业协会调查显示，91%的家庭旅游均携带18岁以下孩子 安全是家庭旅游的首要原则。安全是家庭旅游的首要原则。家庭旅游的类别基本都以安全、便利、冒险性小的旅游方式为主 出游距离以中短途为主。出游距离以中短途为主。旅游目的地与居住地的距离与孩子的年龄成正比，家庭出游距离普遍在500千米以内。季节性显著。季节性显著。寒暑假是家庭出游最集中的季节，根据相关调查，在家庭旅游市场中，选择78月暑假出游的家庭占全部家庭的68%公众公众 健康需求健康需求 年龄年龄 分众分众 婴幼儿 抚育和营养 学龄前儿童 益智健脑 学期青少年 青春期心理、预防近视、体育运动、身体成长 婚142、期 夫妻生活保健、亲子家庭康体 中年 更年期调理、健身运动、老年 慢性病治疗、养生延年 性别性别 分众分众 女性 美容养颜、减肥、抗衰老、妇科调理 男性 运动休闲、体能训练、健美健身 阶层阶层 分众分众 高收入阶层 豪华康体享受 工薪阶层 缓解神经、脑保健 市场规模：市场规模：南昌市作为江西省的省会，有着悠久的历史和深厚的文化底蕴，每年的大型商务会展活动超过200场，每年流动的商务人士超过300万人次。市场特征：市场特征：消费能力强，对价格不敏感消费能力强，对价格不敏感。商务旅游的购买者与消费者分离，商务游客和观光游客的消费比约为25:1 消费结构集中消费结构集中。住宿、会议、宴会、通讯等方面143、的支出往往居于主导地位 重游率高重游率高。商务旅游一般都是包价旅游的形式，易于形成长期固定的商业关系 时间观念强时间观念强，对现代办公需求较高对现代办公需求较高。商务客人比较追求现代化设施，对电脑、电传、传真、以及国际直播电话等使用频率也较高。温温泉泉市市场场研研究究 游游客客需需求求特特征征 Hot Spring Study 金燕国际温泉城金燕国际温泉城 地址地址 新建县昌樟高速旁 规模 用地面积1510亩 建筑面积128万平 投资 30亿元 容积率 1.5 绿化率 31.4%温泉属性 中性硫酸钠温泉 交通区位 距离昌北机场47公里 距离南昌西客站20公里 竣工时间 2014年底 项目特色 144、家家有温泉，户户享温泉 项目内容 住宅 85.7万平 酒店 2.4万平 温泉中心 1.4万平 酒店式公寓 3.9万平 温泉会所 0.3万平 企业会所 2万平 情人木屋 0.1万平 其他商业服务 9.2万平 配套公建 3.1万平 地下建筑 20.3万平 金燕国际温泉城金燕国际温泉城 项目地块项目地块 温温泉泉市市场场研研究究 金金燕燕国国际际温温泉泉城城 Hot Spring Study 经验借鉴经验借鉴:1.1.鲜明的温泉主题鲜明的温泉主题。以盛唐文化包装温泉，以尊贵享受为主的御式服务，将盛唐贵族主题融入在设施、环境、项目和服务上 2.2.特色化的产品营造特色化的产品营造。源自太医五养的五体秘145、术，强调舒筋活络，强身健体的御泉奇汤，集合斗门风味，田园美食的乡野美膳 3.3.多样性的产品开发多样性的产品开发。拥有30多个不同功能的露天温泉池，针对不同年龄和需求客群相应配置不同功能产品 4.4.健康产业链的延伸健康产业链的延伸。除了温泉沐汤为核心的健康养生之外，更开设了养生顾问、养生课程、养生园和养生用品等项目 珠海御温泉珠海御温泉 区位 位于斗门镇，距离珠海市区35公里 占地面积 200亩 总投资 10亿元 游客人数 2013春节接待游客2万人次 温泉质量 偏硅酸型医疗矿泉水 开业时间 1998年 级别 四星级温泉休闲旅游度假村 温泉特色 盛唐新风，御式服务 主要设施项目主要设施项目:146、1.1.温泉温泉 华兴池、六福汤N次方、三合风吕、名酒汤、名木汤、名花汤、咖啡泉、香熏泡泡汤、瀑布泉、音波喷射泉、石板温泉 2.2.客房客房 御瀛庄、御泉阁、御泉居 3.3.餐饮餐饮 御食坊、御满堂、瀛之伴、千色胡同 4.4.会务会务 多功能大厅、御满堂包房、御宾楼 5.5.娱乐娱乐 千色胡同、楼顶烟花场 6.6.康体康体 万寿阁、沐前经络疏导大厅、沐后全身护理包房 温温泉泉市市场场研研究究 珠珠海海御御温温泉泉 Hot Spring Study 基基地地周周边边酒酒店店研研究究 How is the hotel market?Appendix 4 附附录录 四四 酒店星级档次酒店星级档次 1147、.南昌市目前四星级以上酒店共56家，其中，五星级酒店17家，四星级40家，三星级33家 2.近几年，南昌市四星级以上酒店在数量，规模，以及地区分布上都有迅速的提升，酒店档次逐步提高但仍未有国际知名品牌进驻。酒店平均房价酒店平均房价 1.南昌酒店市场五星级酒店房间均价为496元/间夜；四星级酒店为288元/间夜；三星级为127元/间夜 2.其中价格最高的酒店是经开区的南昌力高皇冠假日酒店，标间为998元/间夜，格兰云天626元/间夜；其余酒店均在500元以下，四星级酒店最高398元/间夜 酒店均价不高酒店均价不高，主要原因是：主要原因是：市场上四、五星级酒店供应量较高，房间数较多；现有酒店硬件条148、件落后，无法满足高端客户需求；酒店品牌效应不强，缺少国际知名品牌酒店 33 40 17 南昌目前星级酒店构成情况南昌目前星级酒店构成情况 三星级酒店 四星级酒店 五星级酒店 496 288 127 0 100 200 300 400 500 600 三星级 四星级 五星级 南昌星级酒店均价南昌星级酒店均价 0 2 4 6 8 10 12 14 16 1951-2000 2001-2005 2006-2010 2011 2012 2013 三星级 四星级 五星级 南昌星级酒店开业时间南昌星级酒店开业时间 Hotel Study 酒酒店店市市场场研研究究 星星级级酒酒店店情情况况 35%12%6%149、23%24%酒店区域分布酒店区域分布 红谷新区 青山湖区 青云谱区 东湖区 西湖区 五星五星 酒店名称酒店名称 所属行政区所属行政区 1 江西泰耐克国际大酒店 红谷新区 2 南昌园中源大酒店 青山湖区 3 锦江国际锦峰大酒店 西湖区 4 南昌凯莱大饭店 东湖区 5 南昌东方豪景花园酒店 东湖区 6 江西宾馆 东湖区 7 南昌嘉莱特和平国际酒店 西湖区 8 南昌力高皇冠假日酒店 西湖区 9 南昌法莱德白金大酒店 东湖区 10 南昌嘉莱特精典国际酒店 西湖区 11 江西前湖迎宾馆 红谷新区 12 南昌禧悦丽尊酒店 红谷新区 13 南昌格兰云天国际酒店 红谷新区 14 赣江新天地怡和假日酒店 红谷新150、区 15 江西鼎昇国际大酒店 青云谱区 16 南昌禧悦丽尊酒店 红谷新区 17 南昌凯美格兰云天大酒店 青山湖区 红谷滩新区 市政府所在地，集商务、办公、信息、商业、文化、旅游、居住等多功能为一体的新型CBD 青山湖区 海内外资本重点投入区域，产业基础好 青云谱区 涵盖多个历史文化景区，拥有众多高校 东湖区 中心城区，有众多名胜古迹和闻名遐迩的人文景观，包括滕王阁和八一广场旧址等 西湖区 火车站所在地，拥有革命历史 高新区 江西战略性新兴产业发展聚集地 湾里区 自然资源、旅游资源丰富 昌北区 国家级经济技术开发区 西湖区 东湖区 红谷滩区 青云谱区 青山湖区 1 2 3 4 5 6 7 8 9151、 10 11 12 13 14 15 16 17 酒酒店店市市场场研研究究 五五 星星级级酒酒店店分分布布 Hotel Study 三大主要行政区：烟台市CBD，大量商业；老城区所在地，涵盖多个景点 芝罘区 烟台市行政区域，市政府所在地 莱山区 新起大量住宅办公和商业综合体，西部中心 开发区 南昌力高皇冠假日酒店南昌力高皇冠假日酒店 地址地址 南昌西湖区沿江中大道南昌西湖区沿江中大道266266号号 星级 准五星级酒店 客房数量 383间（部分江景，部分市景）开业时间 2011年 标准间房价 900元/间夜 酒店管理公司 洲际酒店集团 配套设施 休闲设施：室内泳池、健身室、按摩室、棋牌室、SP152、A、网球场、儿童乐园 餐饮服务：日式餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧、大堂吧 商务服务：全天送餐服务、接机服务、外币兑换服务 周边设施 滕王阁、江西博物馆、八一广场 交通信息 距昌北国际机场30分钟车程、距南昌火车站10分钟车程 酒店特色 高科技全玻璃外墙设计，成为本地区新颖地标 酒酒店店市市场场研研究究 力力高高皇皇冠冠假假日日酒酒店店 Hotel Study 南昌格兰云天国际酒店南昌格兰云天国际酒店 地址地址 南昌红谷滩新区赣江北大道1号中航国际广场 星级 准五星级酒店 客房数量 236间（部分江景，部分市景）开业时间 2010年 标准间房价 626元/间夜 酒店管理公司 深圳格兰云天酒店管理有153、限公司 配套设施 休闲设施：健身房、按摩室、SPA、游泳池、棋牌室、康体中心 餐饮服务：西餐厅、中餐厅、宴会厅 商务服务：商务中心、外币兑换、旅游票务、洗衣服务、叫车服务、邮政服务 周边设施 八一桥头、秋水广场 交通信息 距昌北国际机场25分钟车程、距南昌火车站约20分钟车程 酒店特色 高耸于南昌八一桥头，处于南昌市最具发展潜力的红谷滩新区凤凰洲，环境高贵典雅、设计精致、服务优质 酒酒店店市市场场研研究究 格格兰兰云云天天国国际际酒酒店店 Hotel Study 江西前湖迎宾馆江西前湖迎宾馆 地址地址 南昌红谷滩新区红角洲学府大道888号 星级 准五星级酒店 客房数量 647间（湖景房、园景房154、）开业时间 2010年 标准间房价 498元/间夜 酒店管理公司 绿地集团 配套设施 休闲设施：棋牌室、卡拉OK厅、健身室、SPA、室内游泳室、按摩室、桑拿浴室、桌球室、乒乓球室 餐饮服务：中餐厅、西餐厅、日式餐厅、烧烤 周边设施 南昌之星、国际会展中心、赣江新天地 交通信息 距昌北国际机场约20分钟、距南昌火车站约30分钟 酒店特色 酒店占地面积2300亩，建筑面积16万平方米，集国宾接待、商务酒店、会议和宴会中心三大功能于一体 酒酒店店市市场场研研究究 江江西西前前湖湖迎迎宾宾馆馆 Hotel Study 11%11%11%22%39%6%酒酒店区域分布店区域分布 红谷新区 青山湖区 青云155、谱区 东湖区 西湖区 高新区 四星四星 酒店名称酒店名称 所属行政区所属行政区 1 江西锦都皇冠酒店 青云谱区 2 南昌新吉花园酒店 红谷新区 3 江西唯客丽晶国际大酒店 西湖区 4 维也纳酒店 西湖区 5 江西民航花园酒店 西湖区 6 江西立生国际大酒店 青山湖区 7 南昌京西宾馆 东湖区 8 江西赣江宾馆 西湖区 9 江西富庭苑国际酒店 青云谱区 10 南昌国贸酒店 西湖区 11 江西七星商务酒店 东湖区 12 江西师大白鹿会馆 高新区 13 江西饭店 东湖区 14 南昌百瑞四季酒店 东湖区 15 江西玉泉岛大酒店 青山湖区 16 江西瑞都大酒店 西湖区 17 南昌鑫峰假日酒店 红谷新区 156、18 南昌洪都宾馆 东湖区 19 南昌鄱阳湖大酒店 西湖区 西湖区 东湖区 红谷滩区 青云谱区 青山湖区 10 2 3 4 5 6 7 8 9 11 13 12 14 15 16 17 18 19 1 酒酒店店市市场场研研究究 四四星星级级酒酒店店分分布布 Hotel Study 江西七星商务酒店江西七星商务酒店 地址地址 南昌东湖区南京西路225号 星级 四星级酒店 客房数量 247间（部分江景，部分市景）开业时间 2004年 标准间房价 398元/间夜 酒店管理公司 日本光荣株式会社 配套设施 休闲设施：酒吧俱乐部、棋牌、足浴、保健按摩、健身 餐饮服务：中餐厅、西餐厅、咖啡浪、芭堤雅酒吧、157、宴会厅 商务服务：定点的士 周边设施 市中心商业区 交通信息 距昌北国际机场约30分钟、距南昌火车站约10分钟 酒店特色 内部装饰以东南亚风情为设计主导，客房设计现代，是现代商 务顾客及商务活动的理想场所 酒酒店店市市场场研研究究 七七星星商商务务酒酒店店 Hotel Study 赣江宾馆赣江宾馆 地址地址 南昌西湖区八一大道138号 星级 四星级酒店 客房数量 310间 开业时间 1951年，2003年装修 标准间房价 338元/间夜 酒店管理公司 江西省政府办公厅 江西省政府机关事务管理局 配套设施 休闲设施：美容、芬兰浴、桑拿、茶艺、购物、斯诺克、健身房 餐饮服务：中餐厅、中西自助餐厅、158、多功能宴会厅 周边设施 八一广场，火车站 交通信息 距昌北国际机场约30分钟 距南昌火车站约5分钟 酒店特色 江南园林风情，楼宇错落有致，馆中有景，园中有景，楼中有景，古朴静谧 酒酒店店市市场场研研究究 南南昌昌赣赣江江宾宾馆馆 Hotel Study 地理位置地理位置 红谷滩新区，九龙湖片区 占地面积占地面积 35公顷 酒店规划酒店规划 规划9个度假酒店，包括1个六星级六星级酒店，1个五星级五星级酒店，2个四星级四星级酒店和5个主题酒店，共有4000间客房，6000个床位 酒店管理酒店管理 万达酒店管理公司是中国最大的五星级酒店品牌管理运营公司，拥有五星级酒店品牌万达嘉华、超五星级酒店品牌万159、达文华和顶级酒店品牌万达瑞华。酒酒店店市市场场研研究究 万万达达文文化化旅旅游游城城酒酒店店群群 Hotel Study 绿地绿地中央广场中央广场 红谷滩新区 占地173亩，总建筑面积42万平方米 商业中心、精装豪宅(海珀兰庭)、世界级酒店、甲级写字楼(绿地中心)等多种物业形态，汇聚商业、居住、商务办公、景观、休闲等 绿地集团战略合作酒店：英国洲际酒店集团、美国豪生酒店集团、美国万豪酒店集团 喜来登酒店喜来登酒店 红谷滩新区 总建筑面积14.6万平方米 一栋50层的超高层办公楼、一栋26层的五星级酒店及6层商业裙房组成的综合体 10年9月动工，13年12月完工 南昌嘉里城南昌嘉里城香格里拉香格160、里拉 红谷滩新区 总建筑面积逾30万平方米，酒店面积9.5万平方米 共500多间客房，第一期319间 2014年6月投入使用，2015年开张 绿地中央广场 南昌嘉里城&喜来登酒店 1 2 1 2 酒酒店店市市场场研研究究 潜潜在在供供应应 Hotel Study 基基地地周周边边商商业业研研究究 How is the commercial market?Appendix 5 附附录录 五五 8,744 10,301 11,243 13,076 15,112 16,472 18,276 20,741 23,602 5,862 7,064 7,548 10,061 11,551 12,406 13161、,899 16,234 16,450 0.0 5000.0 10000.0 15000.0 20000.0 25000.0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 城镇居民人均可支配收入 城镇居民人均消费性支出 20042004-20122012年南昌市城镇居民人均可支配收入年南昌市城镇居民人均可支配收入/人均消费性之处（单位：元）人均消费性之处（单位：元）食品 35%衣着 11%家庭设备用品及服务 9%医疗保健 6%交通与通讯 16%教育文化娱乐服务 10%居住 9%其它商品与服务 4%20112011南昌城市住户平均每人生活费支出构成南昌城162、市住户平均每人生活费支出构成 分析分析:2012年全国城镇居民人均可支配收入24565元，略高于南昌.2011年江西省城镇居民人均可支配收入为17495元，人均消费性支出11747元。总体来看，江西省居民收入水平不高，相应的消费能力有限，城乡居民收入差距相对于全国较小。第一产业的就业人口比重最高，一三产业的就业人数相对较大，产值却相对较低，就业人员的结构性有待优化，就业人员的素质有待提高 江西省居民收入水平不高，消费能力有限，以中端消费客群为主，南昌江西省居民收入水平不高，消费能力有限，以中端消费客群为主，南昌居民经济消费能力高于全省居民经济消费能力高于全省 城市城市 城镇居民城镇居民 人均可163、支配收入人均可支配收入 城市城市 城镇居民城镇居民 人均可支配收入人均可支配收入 南昌市南昌市 2074120741 赣州市 16058 景德镇市 18964 吉安市 17692 萍乡市 18646 宜春市 16431 九江市 17911 抚州市 16633 新余市 19719 上饶市 17698 鹰潭市 17518 江西省江西省 1749517495 20112011年江西省主要城市城镇居民人均可支配收入（元）年江西省主要城市城镇居民人均可支配收入（元）南昌城镇居民收入及支出水平远高于全省平均值，省内客群消费能力都低于南昌本地居民，以中端消费客群为主 从支出构成上看，恩格尔系数（食品占总消费164、比率）为35%，处于相对富裕范畴，说明南昌城市居民有较好的消费潜力 Commercial Study 商商业业研研究究 居居民民消消费费能能力力 南昌市商圈多，以老城区为中心，红谷滩新区商业处于起步阶段南昌市商圈多，以老城区为中心，红谷滩新区商业处于起步阶段 洪城 商圈 胜利路 商圈 八一广场 商圈 城东 商圈 九龙湖 商圈 CBD 商圈 本项目 已有商圈 在建商圈 红谷 商圈 分析分析:南昌市区内商业呈现以老城区为中心，多商圈发展的格局 老城区内老城区内 胜利路商圈胜利路商圈，八一广场商圈八一广场商圈是南昌传统商业区，以中低端客群为主；其它区域内：其它区域内：家居、餐饮、金融、时尚等主题；C165、BDCBD商圈商圈以中端客群为主，除已有大型商场外，还将进驻其它购物中心；红谷滩新区商圈红谷滩新区商圈尚未成型，预计未来将提供高端零售服务；九龙湖商圈九龙湖商圈以万达文化旅游城为主体，以中端客群为目标 专业市场：洪城商圈专业市场：洪城商圈是传统批发零售及旧货交易中心 商商业业研研究究 商商圈圈布布局局 Commercial Study 红谷滩新区的商业购物以中档连锁品牌为主，商圈有同质化的趋势，而红谷滩新区的商业购物以中档连锁品牌为主，商圈有同质化的趋势，而且缺少地属性，难以聚集人气且缺少地属性，难以聚集人气 分析分析:红谷滩新区由于公共交通系统与江对岸的连接性不强，难以聚集人气，所以商圈发展166、缓慢，底商空置率高。红谷滩新区商业有同质化的趋势，商圈缺少地属性，红谷滩新区的商业购物以中档连锁品牌为主，65%是国内品牌 目前比较具有规模的商圈有：CBD商圈 已形成由天虹百货，新一佳超市，翠林商业街为主的商业圈，除零售外，该商圈还拥有西雅图国际会馆，艺术学校，儿童之家，餐饮街等不同业态 红谷商圈：已建成的红谷滩万达广场是南昌目前最高端、最大的综合商业体，此外，铜锣湾广场、莱蒙都会商业配套等在建项目亦定位高端，建成后将带动红谷滩新区商业发展，引领南昌商业发展潮流 未来九龙湖商圈潜在竞争力，是以中端客户为主，配套大型游乐设施、酒店群、居住小区而建设的综合购物中心 CBD商圈及红谷商圈定位中高端167、，发展潜力较大，将对本项目产生一定影响，赣江以东各商圈定位以中端到低端为主，包含专业市场，对项目影响力较弱 已有商圈 在建商圈 最强影响 中等影响 较弱影响 项目基地项目基地 中端 商业 九龙湖商圈 商务 商贸 CBD商圈 高端 商业 红谷商圈 专业 市场 中低端 商业 中低端 商业 中低端 商业 胜利路商圈 八一广场商圈 洪城商圈 城东商圈 CBD商圈：天虹百货，新一佳超市，翠林商业街，美食街 红谷商圈：万达广场，铜锣湾广场，莱蒙都会配套商业 南昌市商圈竞合示意图南昌市商圈竞合示意图 商商业业研研究究 商商业业现现状状 Commercial Study 项目：红谷滩万达广场项目：红谷滩万达广168、场 选择原因选择原因:1.地铁上盖 万达广场毗邻地铁1号线，本项目对接地铁2号线延长线 2.不但是红谷滩新区已建成的重要商业，也是目前南昌最高端的商业中心，将对本项目产生一定辐射作用，对本项目有重要参考价值 3.市场效果良好，第二期180个商铺3小时售罄 项目概况项目概况:2012年8月开业，占地200亩，总建筑面积55万平方米，容积率4.1，停车位1250个 六大业态六大业态 商业中心+休闲娱乐中心+室内外双步行街+五星级酒店+精装SOHO+高级写字楼 以室内外商业步行街为双重主轴线，串联万千百货、万达国际影院、大玩家超乐场、大歌星KTV等多种业态 购物中心购物中心 写字楼写字楼 写字楼写字169、楼 写字楼写字楼 入口入口 酒酒店店 商商业业研研究究 万万达达广广场场 Commercial Study 项目：红谷滩万达广场项目：红谷滩万达广场 经验借鉴经验借鉴:1.作为南昌目前最高档的购物中心，其主力店为 Uniqlo，Zara等，定位中端；2.底层室外商业空置率极高，室内商业街空间尺度设计不佳；3.绿化率较低，约为12%，空间感受一般；4.商场内客流较低，但顶层餐饮较为火爆 5.国内品牌为主要商业投资者，占主要购物中心商铺的65%商商业业研研究究 万万达达广广场场 Commercial Study 基基地地周周边边温温泉泉住住宅宅研研究究 How is the residential170、 market?Appendix 6 附附录录 六六 分析分析:南南昌经济总量大幅增加,由于经济结构调整年增长率从2004年有明显的减缓趋势.在南昌南昌以市区住宅均价7505每平方米元，城镇人均住宅面积30平方米元，房价收入房价收入比为比为1010.8 8，聯合國平均值為8.4倍,这表明南昌南昌住宅市场应注重于中高收入群,其具备了基本上购买普通住房的经济承受的能基本上购买普通住房的经济承受的能力力。南昌周边城市在城市规模、经济总量和居民收入等方面相对落后，但在各自住宅市场的购房支付能力还是大大高於一些一线城市。随着南昌红谷滩基础设施基础设施的建设,对外交通的改善，住宅配套的丰富，旅游市场的投入171、，这将为红谷滩住宅商业市场带来了客流和投资者.本项目的主要投资购买者以南昌和江西南昌和江西省的中高收入者省的中高收入者,以刚性需求和投资以刚性需求和投资和为和为主要动机主要动机.0 5 10 15 20 25 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 GDP(亿元)年成长率%20002000-20122012年南昌年南昌GPDGPD和年增长率和年增长率 20112011年南昌市周边年南昌市周边城城县县房价与平均年收入之比房价与平均年收入之比 南昌市昌市 景德镇市 萍乡市 九江市 新余市 鹰潭市 172、赣州市 吉安市 宜春市 抚州市 上饶市 江西省西省 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 15000 16000 17000 18000 19000 20000 21000 22000 4,441 4,581 4,422 6,049 7,505 7,055 0.0 1000.0 2000.0 3000.0 4000.0 5000.0 6000.0 7000.0 8000.0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2007 2008 2009 2010 2011 2012 20072007-20122012年南昌市房地产住宅市场173、均价对比年南昌市房地产住宅市场均价对比 主要投资购买者以南昌和江西省的中高收入者主要投资购买者以南昌和江西省的中高收入者,以刚性需求和投资和为主以刚性需求和投资和为主要动机要动机 Residential Study 住住宅宅市市场场研研究究 经经济济能能力力分分析析 年份年份 供应数量供应数量(宗宗)成交数量成交数量(宗宗)成交金额成交金额 (亿元亿元)2007 117 104 39.80 2008 95 76 60.98 2009 90 81 54.57 2010 129 125 131.81 2011 155 132 150.93 2012 118 102 138.22 9,050 9,8174、31 7,589 11,093 13,699 10,151 8,265 8,041 7,372 10,042 12,069 8,942 91.3 81.8 97.1 90.5 88.1 88.1 70.0 75.0 80.0 85.0 90.0 95.0 100.0 0.0 2000.0 4000.0 6000.0 8000.0 10000.0 12000.0 14000.0 16000.0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 供应量(亩)销售量(亩)成交率%20072007-20122012年南昌市土地供应对比年南昌市土地供应对比 20072007-20122012年175、南昌市经营性地块分析年南昌市经营性地块分析 455 303 326 418 403 562 354 116 186 264 240 345 77.9 38.3 57.1 63.1 59.6 61.3 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 0.0 100.0 200.0 300.0 400.0 500.0 600.0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 供应面积(万m2)销售面积(万m2)销售率%20072007-20122012年南昌市房地产住宅市场整体供求对比年南昌市房地产住宅市场整体供求对比 受“国五条”调控政策的影响，土地市场供求大幅下降，但176、不影响住宅受“国五条”调控政策的影响，土地市场供求大幅下降，但不影响住宅市场面积的供应市场面积的供应 分析分析:2012年南昌市经营性地块成交率有下缓的趋势，共推出经营性土地118宗，成交数量102宗,同比减少了37宗和30宗，主要原因受到“国五条”调控政策的影响。但不影响住宅市场面积的供应。2013上半年，工业用地成交量占77.8%，居住用地占11.0%。从区域上来说，商住用地交易以红谷滩新区为首其中用地溢价率高达226%，其次为高新区。77.8%6.1%5.0%11.0%工业用地 商住用地 商业用地 居住用地 20132013上半年南昌市各类土地成交面积上半年南昌市各类土地成交面积 住住宅177、宅市市场场研研究究 土土地地供供求求&市市场场销销售售 Residential Study 20122012年南昌市住宅市场各板块整体供求比年南昌市住宅市场各板块整体供求比 45.6 53.7 78.6 45.7 12.7 99.7 90.7 83.5 33.6 18.7 31.8 25.5 53.6 27.4 4.9 67.4 48.1 52.1 25.3 8.7 69.8 47.6 68.2 59.9 38.5 67.6 53.0 62.4 75.3 46.4 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 0.0 20.0 40.0 60.0 80178、.0 100.0 120.0 市中心 朝阳洲 红谷滩 昌北 青山湖 京东 象湖 莲塘 新建 湾里 供应面积(万m2)销售面积(万m2)销售率%市中心 8%朝阳洲 10%红谷滩 14%昌北 8%青山湖 2%京东 18%象湖 16%莲塘 15%新建 6%湾里 3%20122012年南昌市住宅市场各板块整体供应比例年南昌市住宅市场各板块整体供应比例 城市概况行政辖区 分析分析:2012年南昌京东,象湖和莲塘板块住宅市场最为活跃,供应面积占南昌市的48.9%。红谷滩红谷滩住宅市场的供应占南昌市的南昌市的1414%以销售市场喜好程度，市中心市中心,红谷滩红谷滩,新建板块销售率为最高新建板块销售率为最高,179、主要原因基于新城区的形主要原因基于新城区的形象营销象营销，周边配套的建设周边配套的建设，可达性可达性.市中心市中心,红谷滩红谷滩,新建板块销售率为最高新建板块销售率为最高,红谷滩住宅市场的供应占南昌红谷滩住宅市场的供应占南昌市的市的14%14%市中心 朝阳洲 红谷滩 湾里 新建 象湖 昌北 京东 莲塘 青山湖 住住宅宅市市场场研研究究 南南昌昌住住宅宅市市场场现现状状 Residential Study 20122012年南昌市住宅市场各板块整体供求比年南昌市住宅市场各板块整体供求比 37.13 57.06 382.61 28.88 30.28 25.76 19.49 35.54 233.49180、 17.52 21.88 16.77 52.48 62.29 61.03 60.68 70.99 65.10 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 多层 小高层 高层 公寓 花园洋房 别墅 供应面积(万m2)销售面积(万m2)销售率%一房 6.70%二房 42.69%三房 38.14%四房 6.79%其他 别墅 4.58%20122012年南昌市住宅市场各户型供应量年南昌市住宅市场各户型供应量 分析分析:高层为主要住宅市场开发,高层供应比例继上年增加，供应比例由上年的62.7%提高到今年的68.181、05%,今年供应量达到382.61万。各建筑形态销售相对均衡，花园洋房花园洋房持续两年排名榜首，今年的销售率达到70.99%，成为唯一种销售超过七成的产品。高层供应比例继上年高层供应比例继上年增加，增加，花园洋房销售率花园洋房销售率最高，二房最高，二房,三房三房 和别墅为和别墅为主力主力 以以户型户型供应量来看供应量来看,二和三房户型供应量在200万m2以上,占总开发的80%.以销售率的角度来看,二房二房,三房三房 和别墅和别墅为主力.主要因素推动南昌户型为刚性需求因素.住住宅宅市市场场研研究究 南南昌昌住住宅宅市市场场现现状状 Residential Study 区位区位 项目项目 建筑形态182、建筑形态 占地面积占地面积 (m2m2)总建筑面积总建筑面积 (m2)m2)户户数数 层数层数 均均价价(元元/m2)m2)容积率容积率 内部配套内部配套 九龙湖新区 银凯公元九珑 板楼 多层 高层 LOFT公寓 69866 239729 1798 14-33 6400 2.82 商业,幼儿园 九龙湖新区 南昌万达城 板塔结合 低层 小高层 高层 3000000 4800000 6000-待定 1.60 文化、旅游、商业、酒店、滨湖酒吧街 九龙湖新区 金麒麟世家半山半城 塔楼 小高层 高层 超高层 334081 687475 1323-待定 2.11-九龙湖新区 明园九龙湾 板楼 低层 高层 183、超高层 72661 257792 1026 11-33 待定 2.50 商业、幼儿园 红谷滩中心区 南昌铜锣湾广场 低层 多层 96000 486800 968 23-44 待定 3.5 商业、幼儿园 红谷滩中心区 莱蒙都会 板楼 多层 高层 269454 800000 204 15000 2.41 商业、写字楼、酒店 红谷滩中心区 世纪中央城 高层 超高层 106009 418153 3521 24-33 12919 3.48 商业、幼儿园 红谷滩中心区 绿地中央广场 板楼 高层 超高层 110000 650000 279-待定 3.6 写字楼 酒店 商业 红谷滩中心区 世贸天城 板楼 高层184、 83000 400000 528-14000 4.3 红角洲 绿地海域香廷 低层 248000 300000 1850 3-5 10803 0.8 俱乐部、幼儿园 红角洲 新地阿尔法国际社区 多层 小高层 高层 114000 397676 487 5-15 130000 1.84 红角洲 绿湖豪城 低层 多层 小高层 高层 200000 400000 2300 3-15 12467 1.7 商业、幼儿园 红角洲 联泰香域滨江 低层 多层 小高层 高层 866666 2000000 2734-11005 2.0 酒店、幼儿园、小学、中学 商业、游泳池、诊所、会所 凤凰洲 九颂山河 板楼 高层 185、超高层 69654 268126 706-13000 3.0 商业街、托儿所 凤凰洲 丰和新城 板楼 多层 高层 144840 299260 1113 1-32 13500 1.6 酒店、学校、幼儿园、商业 凤凰洲 友邦皇家公馆 板楼 多层 高层 33335 94408 579-12000 2.2 商业、文化、幼儿园、游泳池、会所 住住宅宅市市场场研研究究 红红谷谷滩滩住住宅宅市市场场现现状状 Residential Study 1 银凯公元九珑 2 南昌万达城 3 金麒麟世家半山半城 4 明园九龙湾 5 南昌铜锣湾广场 6 莱蒙都会 7 世纪中央城 8 绿地中央广场 分析分析:以住宅物业项目186、为主，主要依托投资度假需求，刚性需求仍然集中在市中心及近郊扩展，仍未外溢至远郊地区；已有不少品牌发展商进入，板块效应逐渐形成，今后随着区域产业发展趋向成熟，逐步向常住型物业过渡；住宅物业项目集中在资源配套相对完善的红谷滩中心区，多数项目需要通过自身打造配套来提升居住氛围和区域人气集聚 红谷滩房地产对客户的吸引力主要靠叠加的价值效应得以显现：市场营销新的基础设房地产对客户的吸引力主要靠叠加的价值效应得以显现：市场营销新的基础设施升值前景施升值前景。红谷滩新区住宅红谷滩新区住宅以以刚性需求市刚性需求市场为主场为主，生活型服务配套较为缺乏生活型服务配套较为缺乏，但区但区域吸引力日渐凸显域吸引力日渐凸187、显 9 世贸天城 10 绿地海域香廷 11 新地阿尔法国际社区 12 绿湖豪城 13 联泰香域滨江 14 九颂山河 15 丰和新城 16 友邦皇家公馆 1 2 5 3 6 4 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 住住宅宅市市场场研研究究 红红谷谷滩滩住住宅宅市市场场现现状状 Residential Study 经验借鉴经验借鉴:1.以文化旅游的概念，来带动住宅价值改变南昌定位，建成后将成为 南昌文化中心、旅游中心、商业中心、生活中心。2.借由多样化和体量化的打造原则，以创造出独特性，但南昌万达城庞大的开发量，房地产遇冷时资金链可能面临风险。3.引进大型电影乐园、电影城、海洋乐188、园、主题公园项目配合住宅高层开发和底层商业的同期开发，以增加住宅商业的吸引力和销售率。4.南昌文化旅游万达城以动态的项目为主导，加上现代城市配套和旅游设施。项目缺少与自然和南昌文化方面的结合。南昌万达国际旅游城南昌万达国际旅游城 区位 红谷滩 九龙湖片区 建筑形态 板塔结合，低层，小高层，高层 占地面积(m2)3000000 总建筑面积(m2)4800000 户数 第一期1000户，共6000户 层数 -均价(元/m2)待定 容积率 1.6 内部配套内部配套:1.1.文化中心文化中心 大型舞台秀，电影城，量贩KTV，电玩城 2.2.旅游中心旅游中心 室内主题公园，海洋乐园，大型室外主题公园，9189、个度假酒店，包括1个六星级酒店，一个五星级酒店，2个四星级酒店和5个三星级酒店，大型会议中心，2000平米宴会厅，酒吧街 3.3.商业中心商业中心 购物中心，40家美食餐厅 4.4.生活中心生活中心 学校、医院、幼儿园 住住宅宅市市场场研研究究 南南昌昌万万达达文文化化旅旅游游城城 Residential Study 内部配套内部配套:酒店，企业会所，情人木屋，商业，幼儿园，托儿所，文化活动中心，卫生站 经验借鉴经验借鉴:1.是南昌首个温泉旅游度假休闲项目，依托温泉打造区域级温泉服务区，但其区位偏离红谷滩新区，交通不便 2.住宅温泉配套以水疗为主，结合中式和欧式的设计加以强化感官的体验,但其温190、泉配套的理念处于发展阶段，并不能赶上国际市场及不能满足在都市生活的上班族 3.温泉入户为其一大买点 4.温泉主题只有在项目的其中一部分体现出来。高密度住宅的住宅区把温泉主题弱化，影响到住宅品质和整体地位 住住宅宅市市场场研研究究 金金燕燕国国际际温温泉泉城城 Residential Study 金燕国际温泉城金燕国际温泉城 区位 新建县温泉东大道8号 建筑形态 板楼，低层、多层、高层 占地面积(m2)1000000 总建筑面积(m2)1280000 户数 1523 层数 2-18 均价(元/m2)6000 容积率 1.5 经验借鉴经验借鉴:1.挖掘项目自身的独特性，从竞合项目中发现市场的潜在需191、求，定位为大户型、采用高水准精装修交楼，与众不同，取得了良好的市场效果；2.重视商业配套的多样性和完整性，使业主的基本生活需求能够在社区内得到满足；3.注重品质，从定位、规划设计、到选材、装潢，将高品质贯穿始终，将项目理念做到极致 内部配套内部配套:甲级写字楼，商业，餐饮，影院，游乐园，酒吧，沐足，KTV 住住宅宅市市场场研研究究 绿绿地地中中央央广广场场 Residential Study 绿地中央广场绿地中央广场 区位 红谷滩中心区 建筑形态 高层，超高层 占地面积(m2)110000 总建筑面积(m2)420000 户数 第一期279户，共347户 层数 -均价(元/m2)写字楼2600192、0，住宅18000 容积率 3.6 市市场场营营销销研研究究 How can branding help?Appendix 7 附附录录 七七 随着经济社会的发展，技术的进步，人们的物质生活水平不断提高，精神需求日益突显，一个文化时代正在来临，所有涉及文化、精神、文化、精神、意识意识等的产业必将因此获得广阔的发展前景。因此，与未来快速增长的精神文化精神文化需求相关的设计业、文化旅游业、数码娱乐产业将得到推崇。对于精神文化精神文化相关产业的社会功能，中国城市更多地将其视为经济转型、产业结构升级的途径，而台港地区更多地把它看作是为社会创造创造人文关怀和多元价值、提高生活质量的途径人文关怀和多元价值193、提高生活质量的途径。这种理解上的差异显示了各自发展阶段的不同。这是一种城市发展过程的现象，在台湾城市发展中期，住在台湾的居民也曾对高档物质需求的渴望，间接随者台湾经济和社会的成长以及文化的酝酿，精神上的需求也随之而升。精神文化是人的精神食粮，孕育人的精神家园，决定人的精神状态、精神状态、精神生活、精神本质，是人的本质精神生活、精神本质，是人的本质属性体现属性体现。精神文化精神文化和物质文化一样，它也是由人们在日常的生活中总结出的经验理论。具体的表现在人的伦理道人的伦理道德、对美的事物的感受、对于艺术德、对美的事物的感受、对于艺术的品位和我们的精神世界的追求。的品位和我们的精神世界的追求。也可194、以说精神的文化的范畴就是科学、艺术和道德，用我们现在的物质理论概念来解释就是真善美的统一。精神文化精神文化？中国港台的物质文化和精神文化中国港台的物质文化和精神文化發發展展階階段段:第二次世界大战以后，发达国家尤其是美国的产业结构发生重大变化，传统工业发展迟缓，制造业集中的城市普遍出现衰退现象。到20世纪60年代，世界主要经济中心城市都完成了产业结构的升级，发达国家逐渐步入后工业化社会。在美国和欧洲，许多过去的工业重镇都已经完成了城市转型和城市更在美国和欧洲，许多过去的工业重镇都已经完成了城市转型和城市更新。与此同时，这些城市从不同的角度也经历了一个城市更新和发展的过程。新。与此同时，这些城市195、从不同的角度也经历了一个城市更新和发展的过程。物质文化和精神文化物质文化和精神文化發發展展階階段：段：基本物质需求 高档物质需求 精神物质需求 1950-1980s 1980-1990s 1990s-至今 文化 精神 意识 市市场场营营销销研研究究 Branding 区位与规模：区位与规模：诚品书店为台湾大型连锁书店之一，1989年创办，初期以贩售艺术人文方面的书籍为主，之后转型为综合性书店综合性书店，同时结合同时结合商场经营商场经营。功能定位功能定位:以人文人文，艺术艺术，创意创意，生活生活为核心价值。坚持连锁而不复制的经营理念，进行多元化的通路经营。经验借鉴经验借鉴:1.诚品书店商业模式都196、和文化创意有关，结合书店议题，展演活动，最重要的就是场所精神整体性一至。诚品书店不光只有书商品，其在空间空间，活动活动，服务服务，人人，有很多方面，让人心灵安顿。2.诚品书店的成功基于创新的理念和品质的管理，另外重要的因素，诚品书店成立期间刚好赶上了台湾消费转型的关键消费转型的关键点点。3.诚品书店对准了住在繁忙都市人在精神精神生活上的需要和未来商业的经营模式生活上的需要和未来商业的经营模式。4.诚品书店独特的模式成为了到台湾旅客必到场所之一。主要项目：主要项目：目前43家书店，包括了香港分店.周边项目：周边项目：除了书店本业之外，旗下事业涵盖商场商场、文创产业文创产业、物流物流、旅馆旅馆、不197、动产不动产、网络购网络购物物.诚品书店和诚品书店和画廊成立画廊成立 餐旅设备和餐旅设备和用品和美食用品和美食 台湾第一个民台湾第一个民间人文讲堂间人文讲堂 第一个全球第一个全球2424小时书店小时书店 诚品戏院，表诚品戏院，表演厅，酒店演厅，酒店 苏州旗舰店苏州旗舰店 1989 1994 1997 1999 2013 2014 诚品事纪诚品事纪 诚诚品品书书店店台台湾湾 Branding 市市场场营营销销研研究究 开开发发规规模模预预测测详详表表 What is the development forecast?Appendix 8 附附录录 八八 人口预测人口预测 预测依据预测依据/计算说明198、计算说明 九龙湖片区规划常住人口(人)预计到2030年 400000 九龙湖概念规划方案 住宅开发用地面积(公顷）2400 九龙湖概念规划方案 居住密度(人/公顷)166.7 基地周边2公里半径居住用地面积（公顷)628 取50%作为住宅用地开发 基地周边基地周边2 2公里半径常住人口公里半径常住人口(人）人）104687104687 628*166628*166.7.7 基地住宅用地规模(公顷)31.5 基地常住人口规模(人)(A)5251 下限值 周边住宅用地平均容积率 2.0 基地住宅可开发面积(万平方米)70 上限值 基地常住人口规模(人）(B)20000 上限值/人均居住建筑面积(3199、5m2)基地常住人口规模（人基地常住人口规模（人)(C)(C)1705017050 C=B*80%+A*0.2C=B*80%+A*0.2 规规模模预预测测 人人口口和和住住宅宅预预测测 住宅预测住宅预测 平方米平方米 预测依据预测依据/计算说明计算说明 住宅所需规模（预计到2030年）596,750596,750 基地人口规模*人均居住建筑面积（35/m2）取10%浮动率 537,075656,425537,075656,425 Development Forecast FullFull function basefunction base 预测依据预测依据/计算说明计算说明 70万人次 校核200、:温泉渗透率/万达分流率 过夜游客比重B 20%南昌市过夜游客多年平均比重 平均停留时间 C 1晚 南昌市游客人均停留时间为1.9晚；考虑到本项目重点面向周末/节假日市场，取值1晚 年客房总需求数D 14万人间.床.夜 取整数 南昌酒店平均经营天数E 365天 全年经营 南昌星级酒店平均入住率F 65%2010-2012统计平均数据 酒店客房总需求 590间。床 D/（E*F）星级度假酒店床/间比 1.6 行业平均数据 酒店客房数总量 295295间间 参考同类型项目以及项目周边酒店状况 其中，-5星级温泉酒店 250 间 -会员尊享客房 15间 -木屋度假别墅 30间 FullFull fu201、nctionfunction basebase 万人次万人次/年年 预测依据预测依据/计算说明计算说明 南昌市游客规模预测(2020)5400 南昌市旅游规划预测数据 温泉市场游客规模 540 温泉市场渗透率10%基地温泉游客规模A1 81 基地温泉市场渗透率15%万达旅游城游客规模 2000 万达旅游城公开数据 基地分流游客数量A21 20 项目基地游客分流率1%基地独立吸引的游客规模A22 40 类似项目参考数据 基地温泉游客规模(A2）60 A21+A22 基地游客规模A 70(A1+A2)/2（取整）规规模模预预测测 酒酒店店 Development Forecast 商圈渗透法商圈渗202、透法(第第3 3级商业中心级商业中心)集中商业预测集中商业预测 基地基地 周边辐射圈（半径周边辐射圈（半径2km)2km)计算依据计算依据 实际消费人口规模(人）17050 104687 90%,30%实际消费总人口(人）15345 31406 人均商业面积(m）1.0 1.00 行业经验值 居民零售商业设施规模(m)15345 31406 总零售商业规模（m）4675146751 最终商业规模（m）2805132726 2805132726 预计万达将产生30%-40%的分流率 规规模模预预测测 商商业业设设施施 结论：最终商业规模结论：最终商业规模=旅游商业规模旅游商业规模+集中商业规模，203、为集中商业规模，为5.255.25万万mm 6.036.03万万mm 旅游商业预测旅游商业预测 旅游休闲建筑面积（万旅游休闲建筑面积（万mm）旅游人口（万人）旅游人口（万人）比例比例 万达文化旅游城规模 87.5 2000 82：2000 本项目旅游规模 70 参考万达比例，预计本项目旅游休闲的商业面积预计：3.06万m 预计万达将产生10%-20%的分流率，最终，旅游休闲商业面积预计在2.452.762.452.76万万mm +Development Forecast 商圈比较法商圈比较法 具体商圈具体商圈 主力商业主力商业 商业体量商业体量 红谷商圈 红谷滩万达广场（55万m，商业18万m204、）上海世贸（33万m，商业7万m）红谷中心天虹（4万m）莱蒙国际（80万m，商业20万m左右）49万m 凤凰洲商圈 凤凰假日广场（6万m）商城凤凰印象（30万m，商业14万m）铜锣湾广场（48万m，商业10万m）地铁时代广场（40.9万m，商业3.5万m）33.5万m 九龙湖商圈（待建）万达旅游城（待建，480万m，规划住宅200万m，中心商业面积10万m，酒吧商业街2万m，以及其他社区配套商业）金燕国际（128万m，商业9.1万m）目前21.1万m 规规模模预预测测 商商业业设设施施 检验商业规模预测结论检验商业规模预测结论 备注备注 1.选取红谷商圈和凤凰周商圈是基于区位和定位相似的原则 2.比较发现，新区的商圈与周边住宅等其他的业态功能比大约为21.2%28.5%3.九龙湖商圈的商业定位为旅游、社区型，不同于上述两商圈的定位 4.参照以上数据范围，预计九龙湖片区的商业总规模将在2929万万mm32.1万万mm （取红谷商圈体量的70%+凤凰周商圈体量的80%）/2,设定5%的浮动率 5.本项目预计的本项目预计的5.256.035.256.03万万mm 的商业规模符合以上商圈参照对比的商业规模符合以上商圈参照对比 Development Forecast