1、项目统领 刘泓志项目总监 李凤禹项目经理 郭枫城市规划设计资深城市设计师Hugo Errazuriz资深城市设计师温祖建资深城市规划师 王健城市设计师 苏肖更城市设计师 朱慧平面设计师 李丹平面设计师 刘丹丹|易道设计团队 EDAW TEAM经济团队经济总监 石峰资深经济师 朱虹资深经济师 蒋莎琳经济分析师 张乃戈经济师 赵振璞生态策略资深环境规划师Kimberlee Myers资深水资源工程师 蒋明环境规划师 张爽环境规划师 叶亚琦海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan 目 2、录 CONTENT项目背景 PROJECT INTRODUCTION 21.1 区域背景 Regional Context1.2 基地现状 Site Information1.3 项目理解 Project Understanding1.4 工作方法 Approach 愿景及规划目标 VISION AND OBJECTIVES 10规划导引 PLANNING STRATEGIES 143.1 生态优先 Environmental Priority3.2 经济可行 Economic Feasibility 3.3 区域规划协调 Planning Coordination整体规划框架 PLANNIN3、G FRAMEWORK-XIAOHAI 264.1 环境保护规划 Environmental Framework 4.2 产业布局规划 Programming Location4.3 区域规划 Regional Planning英豪半岛总体规划 YINGHAO PENINSULA MASTER PLAN 385.1 总平面图 Overall Master Plan5.2 开放空间系统 Open Space System5.3 开发框架 Development Plan5.4 交通规划 Transportation 分区形象 DISTRICTS IDENTITY 626.1 分区特征 Distr4、icts Character6.2 大花湾 Dahua Bay6.3 林地社区 Woodlands Community6.4 度假小镇 Tourist Town 6.5 半岛北区 North Peninsula6.6 港北湿地社区 Wetland Community 重点地区：大花湾 DETAIL STUDY AREA-DAHUA BAY 807.1 开发模式及项目 Development Pattern and Program 7.2 大花湾总平面 Dahua Bay Master Plan7.3 断面 Sections附录 APPENDIX 928.1 环境研究 Environmental5、 Base Analysis8.2 经济研究 Economic Research8.3 案例研究 Case Studies123456781.1 区域背景 Regional Context1.2 基地现状 Site Information1.3 项目理解 Project Understanding1.4 工作方法 Approach项目背景 PROJECT INTRODUCTION海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Yinghao Peninsula Eco-tourism Conceptual Master Plan海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wann6、ing Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan-4-海口市：假日海滩，海口公园，自然保区 Haikou:Beach,Natural Reserve Area儋州市：洋浦经济开发区 Zhanzhou:Yangpu Economic Area五指山市：革命根据地纪念园Wuzhishan:Revolution Memorial三亚：天涯海角风景区Sanya:Tianyahaijiao Beauty Spot文昌市：文昌孔庙，七星岩旅游区 Wenchang:Qixing Mountain Tourism Area亚龙湾：国家旅游度假区Ylong Bay Tou7、rism Area陵水黎族自治县Lingshui琼中黎族苗族自治县Qiongzhong琼海市：万泉河风景区，博鳌会议旅游区Qionghai:Boao Conference&Tourism Area万宁市 Wanning1.1 区域背景 Regional ContextHAIKOUWANNINGBEIJING儋州市 Zhanzhou东方市 Dongfang五指山市 Wuzhishan陵水县 Lingshui文昌市 Wenchang亚龙湾：国家旅游度假区Ylong Bay Tourism Area博鳌会议旅游区Boao Conference&Tourism Area三亚市 Sanya海口市 Hai8、kou去北海 to Beihai去广州 to Guangzhou去广州 to Guangzhou万宁市 Wanning琼海市 Qionghai琼中县 Qiongzhong本项目位于中国海南省万宁市境内，项目的缘起是进行最前期的总体市场定位、环境策略和概念性土地规划设计以塑造一个面向未来的成功的旅游度假区。海南省区位图Location of Hainan In China 海南主要城市区位及特色Major Cities In Hainan海南主要城市交通联系图Transportation of Hainan万宁位于海南岛东部旅游产业带的核心地段，拥有当下最多的高端开发项目，是海南发展旅游休闲最重9、要的区域。目前正处于城市化的起飞阶段。当地政府希望旅游战略强市，通过石梅湾、神州半岛、山根湾、山钦湾等滨海地区的综合开发，全面带动、提升城市经济、形象和城市整体竞争力。海南岛地处中国最南端，其独特的热带气候孕育出风景秀丽、生态优越、资源丰富的中国乃至世界闻名的旅游度假休闲胜地。近年来，随着“博鳌论坛”和“世界小姐”选美大赛的举行，每年来自中国内地和海外的游客多达1600万之众，旅游业是海南省的国民经济的主导支柱产业。-5-1 项目背景 PROJECT INTRODUCTION海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conc10、eptual Master Plan基地周边交通图Regional Transportation Diagram基地周边旅游景区图Regional Tourism Destinations琼海市 Qionghai琼中黎族苗族自治县Qiongzhong陵水黎族自治县Lingshui日月湾旅游区Bay&Beach神州半岛Shenzhou Peninsula海南岛钓鱼度假村Fishing Village万宁英豪半岛Wanning Yinghao Peninsula博鳌Boao春园湾旅游度假中心青皮林自然保护区Natural Reserve Area兴隆温泉旅游区Xinglong Hot Spring11、 Tourism Area尖岭森林 Peak Forest六连岭自然保护区 Liulianling Natural Reserve Area尖岭温泉 Peak Hot Spring万宁市Wanning 项目基地位于万宁市东部英豪半岛附近，东临南海，西靠泻湖小海，南至大花湾，北联港北镇，具有10公里长的湖滨和海滨岸线资源，自然环境独特，总占地面积约24平方公里。业主天津城投公司希望通过对本地区进行总体概念规划设计，共同实现当地政府的战略构想，创造独具特色的环境友好、活动多样、效益提升、社会和谐的一个可持续发展的新型旅游度假地区。琼中县 Qiongzhong 琼海市 Qionghai尖岭森林 Pe12、ak Forest陵水县 Lingshui博鳌Boao神州半岛Shenzhou Peninsula万宁英豪半岛 Yinghao Peninsula万宁市Wanning-6-东线高速公路Dongxian Highway山根站Shangen Station和乐镇(57987人)Hele Town山根镇(13171人)Shangen Town大茂镇(26185人)Damao Town东澳镇(43320人)Dongao Town上潮洋Shang Chaoyang万城镇(143301人)Wancheng Town北大镇(20936人)Beida Town后安镇(49765人)Houan Town万宁市W13、anning长丰镇(28814人)Changfeng Town礼记镇(38103人)LijiTown海榆东线Haiyu Highway规划东环铁路Donghuan Railway英豪半岛:24.7sqkmYinghao Peninsula万宁站Wanning Station1000020004000m基地周边市镇现状布局Existing Distribution of City and Towns1.2 基地现状 Site Information-7-1 项目背景 PROJECT INTRODUCTION海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao14、 Peninsula Conceptual Master Plan现状基地内主要的土地利用类型是大片的灌木林地、草地、沙滩、水产养殖区和农田，同时零散分布着一些居民区，包括港北镇、英文村、高龙村、新龙村等村落，零散分布的村庄由一条贯穿南北的道路连通，且路况尚佳。基地内的农田多为水田，主要种植水稻等农作物。草地则主要是未加利用的荒草地。水产养殖区主要沿小海海岸分布，以及集中在小海口门的盐墩岛周边地区。基地内林地主要为70年代种植的防风林带，这一林带曾经遍布整个海岸线，但由于长期以来土地开垦和不合理开发建设的影响，这一防风林体系已遭到多处破坏，且趋于严重。林地可以起到防风固沙的作用，并可为基地旅游15、开发提供了优质的生态基底。对于基地内部的山体林地，也受到较大的人为干扰。目前在小海南部的大长岭存在较为严重的采石采矿活动，并且已经给山体植被造成了较大破坏。基地属于受干扰的景观生态系统，主要的干扰是渔业以及农业活动；水产养殖活动占用小海绝大部分岸线，并阻塞了现有小海入海通道，但作为当地农民的主要经济来源，又不能全部加以取缔，需进行统一管理和适当引导；基地内还保留有部分军事用地，在实际开发中无法加以利用，并对周边发展带来一定限制；人为的采矿采石活动也已经对山体景观造成了破坏。因此，基地内的渔业、农业、水产养殖区域均给未来的开发带来极大的限制。机遇大片的灌木林地和林地为基地旅游开发提供了优质的生态16、基底；存在贯穿整个基地的道路，路况尚佳；挑战水产养殖占用小海绝大部分岸线，并阻塞了现有小海入海通道；基地内现有村庄、部分军事用地难以加以利用；强烈的人为干扰、采矿活动已造成山体景观破坏；农业、渔业生产区域给未来开发带来限制。现状主路 Existing Main Road现状小路 Existing Path基地范围 Site Boundary现状居住 Existing Village灌丛 Existing Shrub森林 Existing Forest草地 Existing Meadow旱地 Existing Dry Land水田 Existing Paddy Field鱼塘 Existing 17、Pond沙滩 Existing Beach英豪半岛现状土地使用图Existing Land Use Of Yinghao Peninsula 500020001000m-8-1.3 项目理解 Project Understanding虽然项目处于国内经济持续增长，旅游度假市场日益扩大，海南自然条件优越等宏观背景机遇之下，但是不能回避欧美、东南亚、以及三亚等旅游度假地的日益激烈的竞争，项目的主要挑战来自：日益激烈的市场内竞争：来自国内和国外同质项目的竞争和日益细1.分的需求市场 脆弱的生态环境：小海泻湖水质正在恶化，开发不当会加剧危机2.规划特色的塑造：统筹城乡，旅游、度假和产业平衡、和谐发展318、.开发的时序性考验：切合实际的开发周期和规避项目风险4.万宁 Wanning日本 Japan马来西亚 Malaysia泰国 Thailand俄罗斯 Russia美国 U.S如果实现项目的成功，必须进行下列专题的研究：项目的市场定位 1.Market Positioning通过从实际调研或多年的市场数据研究开始，对项目所处的当前和潜在市场有清楚而全面的了解，准确地市场分析、定位是项目可行的基础，也是项目成功最为关键所在。常规，内容包括市场分析、市场定位、发展模式、投资估算、实施建议等。环境资源分析 2.Environmental Resource Analysis项目基地处于河、海交汇的泻湖地区19、，生态非常敏感，但同时对游客有强烈的吸引力。因此必须进行环境分析，明确环境特色，体现环境保护优先的规划理念，科学合理的评估人工开发对于生态环境的影响，尊重当地的文化和生态特质，对生态投资，取得生态恢复和人工建设的平衡与协调。总体规划 3.Master Plan 总体规划是项目开发的基本依据。总体规划需要对区域背景、经济市场、生态环境、当地政策、开发目标等多变量进行综合分析，从问题导向和目标导向双重角度出发，提炼最佳的设计元素和创意，从土地开发、可达性、功能分区、开放空间和为后续的批准、融资和建设实施奠定坚实的基础。实施计划 4.Implementation制定远近结合的项目实施计划；针对近期紧20、迫的需要协调、解决的城乡统筹、拆迁安置、产业发展等问题，从经济、社会、管理等角度实现项目引领下本地区的可持续发展。-9-1 项目背景 PROJECT INTRODUCTION海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan1.4 工作方法 Approach工作内容 Scope of Work第一阶段 市场评估与现状分析 项目认识，市场评估 生态环境分析 土地需求模型第二阶段 项目定位及规划概念 发展方向及定位 规划框架方案第三阶段 总体概念规划深化 总体概念规划 总体概念规划深化第四阶段21、 最终规划成果 最终成果提供规划理念 Approach 采用DEEP的设计方法，通过经济、环境、规划设计、景观多专业的精诚合作，对项目涉及的区域宏观、中观及基地等不同尺度展开详尽的调查和分析比较，通过适宜可行的项目远景定位和富有创意的城市规划设计为当地政府和业主提供可持续发展的系统解决方案。愿景及规划目标VISION AND OBJECTIVES海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan-12-生态优先针对英豪半岛水质恶化、生境减少等敏感的生态问题，采用疏通区域河流和入海口、搬迁湖22、滨养殖、建设人工湿地、保留原生植物等措施进行生态环境的恢复和培育；与此同时，对拟进行开发建设的地区进行生态容量的分析，依据生态容量确定适宜的开发内容和强度，以尽可能减少人工侵扰，保证生态环境品质得到持续的改进。-岛城共荣确立半岛开发和城市共同发展的规划思路，通过区域规划的整合，系统分配城铁站、湖滨岸线、港口、公园、道路等公共资源，引导城市重心从内陆逐步向湖滨转移，形成岛城联动，相互促进的发展态势。同时，在功能上协调分工，避免重复建设和相互竞争。通过多样性的场所集聚吸引人气，拉动消费，促进本地区的整体繁荣。-和谐发展针对半岛现有1万多居民的生存发展问题，摈弃国内常见的剥离搬迁的常规做法，采用融合23、共生的指导原则，积极鼓励吸纳当地居民共同参与开发建设，通过规划高档社区、商贸混合区、产业园区、观光果园，在居住条件、工作机会、社会福利、产业发展等方面享有平等的权利；同时利用开发的机会，配合政策、经济手段，移风易俗，鼓励对现有墓地进行搬迁，集约土地使用。实现社会的和谐。-优位启动首先对海湖交汇处进行疏浚，同时改造湖滨养虾池，加快水量交换周期，降低生产污染，同时启动月亮河改线工程；优先启动大花湾地区的规划建设，建立与城市、神州半岛在南北、东西两个方向上进行最有效的连接，通过高尔夫球场、高档度假酒店、度假社区的建设，创造多样性的旅游度假产品，通过开发收益适当平衡生态建设。本报告书作为项目最终阶段的24、初步成果，希望能够为当地政府、投资商、技术专家和城市市民提供英豪半岛提供可持续发展的技术指导文件，促进本地区经济、社会、生态环境的总体改善，创造海南旅游度假区规划建设的新典范。-13-2 愿景及规划目标 VISION AND OBJECTIVES海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan“万宁湖滨度假新镇，生态和谐活力典范”“生态优先，岛城共荣，和谐发展，优位启动”3.1 生态优先 Environmental Priority3.2 经济可行 Economic Feasibilit25、y 3.3 区域规划协调 Planning Coordination规划导引PLANNING STRATEGIES海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan-16-3.1 生态优先 Environmental Priority基于万宁市自然肌理发挥区域生态优势 Take Advantage of Regional Context and Ecological Condition万宁市海拔高度 Elevation in Wanning600海拔高度 Elevation M0-55-126、0 10-1515-2020-2525-3030坡度 Slope%万宁市坡度 Slope in Wanning万宁市潜在径流和主要流域 Potential Stream and Watershed in Wanning万宁市现状土地利用类型 Landuse in Wanning潜在径流 Potential Stream子流域1 Sub watershed 1 子流域2 Sub watershed 2子流域3 Sub watershed 3子流域4 Sub watershed 4子流域5 Sub watershed 5子流域6 Sub watershed 6子流域7 Sub watershed 27、7水体 Water body村庄 Village 灌丛 Shrub沙滩 Sand beach鱼塘 Fishpond水田 Peddy field旱地 Dry field草地 Grassland森林 Forest道路 Road-17-3 规划导引 PLANNING STRATEGIES海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan万宁市独特的自然地理状况要求城市发展与区域开发同样需要考虑生态环境的再生和保护。因此，综合考虑全市的地形地貌、现状用地和植被分布评估土地生态敏感度和开发潜力，能够28、充分理解万宁市的生态肌理，对指导未来城市发展具有重要意义。总体来看，万宁市全市生态结构由三大部分组成：西部山地和丘陵地区拥有大面积的森林植被，是全市重要的生态屏障和保育区；中部平原地带为重要的农业生产区，是现有城市中心所在地；东部海岸带和小海周边地区是市内主要河流的汇集点，周边生态系统与人为活动均十分活跃。小海周边生态系统交错、生物多样性丰富，是万宁市乃至海南省东部沿海重要的“生态汇”。万宁市城市发展应充分利用小海周边活跃的自然和人文生态系统，对可开发用地加以适度利用，为万宁市提供更为广阔的发展空间、宜居的生态环境和全新的城市活力。未来的城市发展重心应逐渐由中部平原地区向小海周边转移，新城建设29、也应当考虑以小海周边地区优先。万宁市生态敏感区分布 Ecological Sensitivity Area Distribution in Wanning高度敏感区High Sensitivity中度敏感区Medium Sensitivity低度敏感区Low Sensitivity-18-存在问题：小海水质逐年恶化，富营养化严重。目前小海西部、南部及中部水质相对很差，仅北部、东部和口门地区相对较好，总体水质超IV类标准，已经不适合作为景观游览用水体。同时小海水体的有机物浓度已经处于富营养化程度，鱼虾等水产品大幅度减少，景观质量严重下降。分析评估小海周边居民生活污染物排放与小海内水产养殖严重影响30、了1.小海水质；小海上游来水水量少，入海口们淤积严重，不利于水体循2.环；未来城市建设会给小海水质带来更大压力。改善策略：通过实施小海口门拓宽、清除沿岸鱼塘、增大上游来水量等一系列措施，逐步改善小海水质。小海水质改善 Water Quality Improvement陆地 Land现状鱼塘 Fishpond水循环条件较差区域 Bad Water Circulation Condition Area 河水湖水循环良好区 Good Water Circulation between River and Lagoon湖水海水循环良好区 Good Water Circulation between L31、agoon and Sea陆地 Land高风险区 High Risk 中高风险区 Mid-high Risk存在问题：小海洪涝、风暴潮灾害频繁。历史上，小海曾发生多次洪涝潮灾害，会造成小海周边地区大面积淹没或漫流，严重影响当地生产生活。分析评估：小海周边地势平坦，沿岸防洪标准低，小海水位上升容易淹1.没周边地区；通道淤塞、严重影响泄洪、纳潮和水体交换。2.防御策略：通过对周边用地适当调整、修建防洪堤坝和增加湿地生态蓄水带建设区域防洪体系。洪水灾害防御 Flood Control小海水质现状 Water Quality in Little Sea小海现状洪水风险 Flood Risk aroun32、d Little Sea3.1 生态优先 Environmental Priority-19-3 规划导引 PLANNING STRATEGIES海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan土地开发布局管理与生态系统恢复 Land Development Control and Ecosystem Restoration存在挑战：开发建设过程中可能会对现有生态系统和环境系统带来新的压力，未来的人口规模可能超出基地的环境容量。分析评估：小海周边地区拥有丰富的生态系统类型，自然景观价值很33、高；因此在开发过程中应当着重考虑保障小海周边地区的生态系统不受破坏，同时在开发过程中完成生态恢复和廊道建设等工作。相关策略：尊重场地内自然资源，保护环境敏感区。基地内的山地森林、海岸防护林带、湿地滩涂等生态系统是维持基地生态环境平衡的基础，也是未来栖息地恢复的骨架，在开发过程中应加以保护回避。道路、建筑的红线、绿线控制要充分考虑场地的生态敏感度。结合小海周边的水岸、地形特征，基于现存生态系统，逐步实施生态恢复。重点恢复的生态系统包括沿海防护林、山地森林和湿地栖息地。同时在基地开发建设过程中完善滨海生态廊道、沿小海生态廊道和社区生态系统。环小海土地使用 Land Use Around Littl34、e Sea500020001000m水体 Water body村庄 Village 灌丛 Shrub沙滩 Sand beach鱼塘 Fishpond水田 Peddy field旱地 Dry field草地 Grassland森林 Forest道路 Road-20-3.2 经济可行 Economic Feasibility现有在建（扩建）规划中海口西海岸、红树林自然保护区文昌东郊椰林月亮湾铜鼓岭琼海博鳌亚洲论坛万宁南燕湾、兴隆、日月湾神州半岛、石梅湾山根湾/山钦湾、英豪半岛陵水香水湾南湾三亚亚龙湾、大小东海、三亚湾、南山文化旅游区海棠湾、鹿回头、亚龙湾海南东线及万宁市境内发展了多个海滨旅游度假区35、/旅游目的地，包括如下：市场挑战与对策一：海南省东线及万宁未来旅游业存在激烈的竞争Market Challenge&Strategy 1:Hainan Eastern Coastline Resorts Competition 旅游度假区/旅游目的地特征目标市场开发商开发规模博鳌商务、会议度假以国内高端商务团体市场为主中信集团122平方公里山钦湾/山根湾待开发的高尔夫旅游度假区，与博鳌的联系更加紧密中信国安兴隆植物园、风情园为主低端旅游区国内中低收入团体客源海航集团神州半岛在建综合式顶级旅游度假区高收入游客中信泰富38.43平方公里南燕湾早期开发的海景高尔夫度假区，配套设施较差国内中低收入团客36、及散客石梅湾在建滨海酒店度假区国内外中高端游客为主华润集团、台湾美兆12平方公里日月湾无规划的风情旅游度假区国内中低收入团客及散客海南金手指、美国芦荟株式会社、台商陈台神先生周边具有竞争力的各个旅游度假区/旅游目的地的特点分别如下：针对周边的竞争，英豪半岛开发可以采纳如下对策：选取其他旅游度假区未重视的细分市场，如年轻人市场；吸取其他度假区开发的经验，定位高端市场，不放弃中端大众市场；补充其他旅游度假区未开发的项目，如丰富多样的餐饮娱乐项目和夜间 表演节目，与周边其他旅游度假区形成互补。海南东线旅游目的地 Resort Distribution Along Eastern Coast of H37、ainan现有旅游度假区Existing Resort在建旅游度假区Resort under Constrution本项目Our Site现有旅游度假区Existing Resort在建旅游度假区Resort under Constrution本项目Our Site博鳌Boao山钦湾Shanqin Bay 山根湾Shangen Bay 英豪半岛Yinghao Peninsula神州半岛Shenzhou Peninsula 南燕湾Nanyan Bay 日月湾Riyue Bay 兴隆（太阳河）Nanyan Bay 石梅湾Shimei Bay 海南东线具有竞争力的旅游目的地 Competitive 38、Resort Distribution Along Eastern Coast of Hainan-21-3 规划导引 PLANNING STRATEGIES海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan过去5年中，万宁市旅游业在省内地位呈下降趋势。2006万宁年接待游客量占海南全省的比重约为17，而旅游收入只占全省的6。且两个比重都较往年有所下降。万宁现状旅游人数绝对量大，但缺乏品质，导致游客消费量小，消费选择缺乏多样性。万宁旅游业缺乏统筹，在建项目（如神州半岛、石梅湾）虽有详细规划39、，但其各自在万宁旅游产业布局中的地位及功能并不明确。项目可直接利用的基础与服务设施支持不足。万宁市城市化程度低，服务设施薄弱，难以支撑高端度假旅游业的发展，加之与场地联系的基础设施局限，制约了项目毗邻万宁市的地缘优势的充分发挥。缺乏专业的旅游业从业人才。万宁市三产业从业人口比重低于全省平均水平，在东线城市中只略高于陵水。教育程度构成中，初中以上文化水平的人口比例仅占15针对万宁旅游业的挑战，英豪半岛开发可以采纳如下对策：尽早实现场地的七通一平。结合万宁几个大型旅游项目的开发，如石梅湾、神州半岛 以及山根湾等区域 的开发，形成东线旅游组团，利用规模集聚效应。在项目定位中，增强度假型旅游项目，延长40、游客逗留时间，增加消费量 引进与旅游服务业相关的专业教育学校与培训机构，吸引国内外品牌旅游学校 完善生活配套，吸引外来优秀人才。市场挑战与对策二：万宁市旅游业发展呈总体停滞状态Market Challenge&Strategy 2:Wanning TourismDevelopment Stagnancy70605040302010 0三亚海口万宁琼海文昌陵水图表3 2 0 0 6 年海南东线各市旅游总收入（亿元）20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%200120022003200420052006图表4 万宁旅游业在全省比重万宁旅游业收入所占比重 Share of Wanning To41、urism Income万宁游客量所占比重 Share of Wanning Tourist Arrivals房地产市场存在周期性风险，当前中国房地产市场处于过热状态，海南省是全国度假房地产最集中的区域。在94年第一次房地产泡沫结束之后，海南房地产一直呈低迷状态。2000年开始进入第二轮增长周期，到2007年底，海南地产市场已保持了8年高速增长，目前正处于周期性的敏感阶段项目基地内的村落搬迁会增加项目的开发成本。目前项目基地范围内约有10,400名村民，主要从事海产养殖与捕捞业。环境治理巨大投入与效益间不确定关系。小海虽然能够带来景观价值，但是目前水质低劣，要改善至景观用水标准III级需要大量42、投入，目前还需进一步确定环境改善措施、投资主体及能够带来的环境效益。针对以上各类开发风险，英豪半岛开发可以采纳如下对策：通过对房地产产品组合的创新、开发周期的安排来减弱宏观经济环境变化 的冲击新型的度假地产产品，将度假地产与品牌酒店相结合进行设计与销售，改 变度假地产单单受制于全国房地产的状况，利用旅游市场的乐观前景来缓冲地产市场的风险性通过开发周期的安排，可将高价值的地产项目放在中后期进行，避开当前 的高风险期。在项目开发中增强对现有村民的再培训，提供就业机会。发展生态农业旅游产 品，帮助村民进行产业转型。140120100806040201990199119921993199419951943、96199719981999200020012002200320042005200620070海南1 9 9 0-2 0 0 7 年房地产开发投资(亿元)市场挑战与对策三：项目存在各类开发风险Market Challenge&Strategy 3:Development Risks-22-3.3 区域规划协调 Planning Coordination东线高速及其它主要现状区域性交通联系。1.场地远离现状主要道路交通，未来东环铁路万宁、山根站的2.建设将会改善场地的区域可达性。建立场地与高速、高铁以及建议中的机场与邮轮港间的联3.系。从而改善场地及城市的可达性，并形成良好的城市内部交通联系。区44、域联系 Regional Connection山根站Shangen Station东线高速公路Dongxian Highway海榆东线Haiyu Highway万宁站Wanning Station英豪半岛Yinghao Peninsula万宁Wanning规划东环铁路Donghuan Railway1000020004000m-23-3 规划导引 PLANNING STRATEGIES海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan现状人口分散，难以形成有效的活力与经济中心，城市形象薄弱45、。1.引导城市向东发展，建设湖滨新城，与建议中的邮轮港紧密联系。2.创造外向型滨水新城核心，同时整合周边村镇人口，发展环拥水岸的3.集约高效新城镇，构建整体发展架构。空间架构 Regional Structure山根站Shangen Station东线高速公路Dongxian Highway海榆东线Haiyu Highway万宁站Wanning Station万宁Wanning规划东环铁路Donghuan Railway英豪半岛Yinghao Peninsula1000020004000m-24-山根湾Shangen Bay英豪半岛Yinghao Peninsula大花角自然保护区Dahuaj46、iao Nature Reserve神州半岛Shenzhou Peninsula万宁Wanning青云塔Qingyun Tower海洋自然生态保护区Ocean Ecological Nature Reserve东山岭风景区Dongshanling Scenic Area现状人口分散，难以形成有效的活力与经济中心，城市形象薄弱。1.引导城市向东发展，建设湖滨新城，与建议中的邮轮港紧密联系。2.创造外向型滨水新城核心，同时整合周边村镇人口，发展环拥水岸的集3.约高效新城镇，构建整体发展架构。3.3 区域规划协调 Planning Coordination旅游资源 Tourism Resources47、1000020004000m-25-3 规划导引 PLANNING STRATEGIES海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan分区特质 Natural Resources&Character山岭、海湾、小镇，基地周边缺乏标志性资源形成城市标识性。1.环小海创造连续吸引点，运用独特互异的水岸体验将小海塑造成2.为城市的标识性元素。湖滨新城、湿地保育、填湖造岛、出海口疏浚，一系列动态静态3.水岸空间引入，集合周边区域自然生态系统组成绿色架构，引导未来可持续框架下的开发。东山岭Don48、gshanling神州半岛Shenzhou Peninsula大花角自然保护区Dahuajiao Nature Reserve大花湾Dahua Bay海湾景观带Bay小海入海口Little Sea Estuary滨海景观带Beach Belt滨海景观带Beach Belt湿地景观带wetland Belt滨湖景观带wetland Belt1000020004000m4.1 环境保护规划 Environmental Framework 4.2 产业布局规划 Programming Location4.3 区域规划 Regional Planning整体规划框架 PLANNING FRAMEWOR49、K-XIAOHAI海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan-28-4.1 环境保护规划 Environmental Framework内部治理未来5-8年内分期清除小海内部的网箱鱼虾池、减少水产养殖带来的污染，同时能够疏浚水循环通道，增强小海1.内部水体的循环能力；网箱和水产养殖为主要污染源，预计清除之后1年内，小海水质将有显著的提高；小海口门疏浚：清理小海口门附近养殖区，打通南通道，将小海口门拓宽至200250m；2.小海内进行局部清淤（使水体深度增加至平均1.5m以上），主要50、为东部地区；通过清理湖底污染物，增强水体3.循环和纳污能力；维持小海规划岸线和海水面积：目前小海水域很浅，如果面积继续缩小，小海将逐渐失去生命力；为了维持小4.海的生态功能，必须维持一定的水深和面积。源头控制实施太阳河下游引水工程，加强小海水体循环能力；对于汇入小海的水系，如龙滚河、龙首河以及太阳河旧河1.道，应确保其水质，可考虑在控制上游污染物排放的同时，建设和修复河口湿地，从小海水体源头对污染进行控制；在港北镇、和乐镇和英豪半岛建立污水处理站、污水实施一级和二级处理；建立城镇排水管网，合理选定排放2.口，排放口结合人工湿地加以深度处理。在英豪半岛同时可以考虑采用雨水收集、滤水带和人工湿地等51、设施，增加汇入小海的径流，改善小海水质。建议清除养殖区 Fishponds to be cleared重点清淤区 Dredging area建议人工湿地选址 Treatment Wetland 建议污水处理厂选址 Wastewater Treatment Plant小海水质改善规划图 Little Sea Water Quality Improvement Plan小海水质改善 Little Sea Water Quality Improvement500010002000m-29-4 整体规划框架 PLANNING FRAMEWORK-XIAOHAI海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规52、划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan提高防洪标准，小海周边防洪标准普遍提高到20年一遇；英豪半岛和未来新城镇防洪标准提高到50年一遇；新1.城镇开发避免在洪水风险区建设；小海口门疏浚：清理小海口门附近养殖区，打通南通道，将小海口门拓宽至200250m；2.小海周边滞洪区设置：保留小海沿岸高洪水风险区（海拔高度低于1m的地区）作为滞洪湿地；3.蓄洪区维护：恢复小海周边中高洪水风险区（海拔低于2m的地区）的自然湿地系统，提高其蓄洪功能；4.小海周边堤防修复：在太阳河下游、后安镇沿岸修复13.6公里长堤岸（堤高提高至2m253、.5m）；5.低洼村庄迁移：迁移北坡镇位于小海南部太阳河下游海拔低于1m地区的村庄；6.提高后安镇、大茂镇小海周边村落地形；抬高北坡镇太阳河下游地区村庄地形。7.洪水高风险区High Risk Area洪水中高风险区Mid-high Risk Area洪泛区以外的现状村落可以维持原址Villages could be remained outside flood risk area中高风险区的现状村落建议实施局部防洪处理Villages need flood control maintainence in the Mid-high Risk Area高风险区的现状村落建议搬迁Villages 54、to be relocated in the High Risk Area建议坝体位置Proposed Dam Location环小海防洪规划图 Flood Control Plan arround Little Sea环小海防洪规划 Flood Control Plan500010002000m-30-500010002000m山地森林恢复Hillside Forest Restoration海岸防护林恢复Seaside Protection Forest Restoration 河口湿地恢复River Estuary Restoration 小海周边湿地恢复Wetland around L55、ittle Sea结合小海周边的水岸、地形特征，基于现存生态系统，逐步实施生态恢复。森林生态系统恢复现有林地主要分为防护林林地和山体林地，在恢复过程中应重点保护好现有较好的林地，更新和补种受损林地。沿海防风林恢复：应根据地形和风向等因素，合理设计防风林的林带走向、宽度和林带间距，在防风林树种1.选择上，应选择那些生长迅速、抗风力强、树冠适中、在林带群体中生势良好的高大树种。山体林地恢复：对坡度25度以上的有林地严格加以保护，并实行封山育林，恢复天然林植被。2.湿地栖息地恢复小海周边有大面积的自然湿地，类型主要为河口湿地和滩涂湿地，存在水质净化的潜质，并可提供动植物栖息地机遇。为提高湿地动植物的56、多样性，避免物种单一化，应进行湿地动植物的合理搭配。万宁市湿地动物物种多达几十种，有黄嘴白鹭、红腹滨鹬、蓝翠鸟等，湿地植物中主要推荐睡莲、香蒲、水葱、梭鱼草等。湿地要保持良好的生态功能，其维护也相当重要。一方面，应对湿地生态系统进行定期维护，以保证湿地本身的良好运行；另一方面，通过“热爱自然”的生态活动提高人们湿地保护和正确利用的意识，可制定“绿色学校”环境教育计划，对中小学生进行长期湿地知识和环境保护教育，并以“儿童反哺”的方式，对青少年进行教育的同时，把湿地知识传播给家长。环小海生态系统恢复图 Ecosystem Restoration Plan around Little Sea4.1 57、环境保护规划 Environmental Framework环小海生态系统恢复与重建 Ecosystem Restoration Plan-31-4 整体规划框架 PLANNING FRAMEWORK-XIAOHAI海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan500010002000m新城选址布局与开发强度建议 New Town Location and Development Density Suggestion 新城建设应选择中低敏感度地区，避免破坏生态廊道和重要栖息地小海西部大58、茂镇、北坡镇小海西北部后安镇小海北部和乐镇、港北镇 小海南部乌场港附近开发建议：确保土地开发的集约性不占用重要的生态廊道和栖息地受多样的自然地理资源交互作用的影响，环小海地区成为万宁市最具活力和发展潜力的地区。这里拥有多条自然河流、丰富的地形地貌特征和广阔的水面，周边居民生产生活活动多样，具有未来新城建设和旅游开发的秉赋。自然生态系统：河流的主要汇水区、生物迁徙的目的地人文生态系统：居民生产生活基地、与外海联系的重要通道目前万城镇为万宁市中心，相对远离海岸，不利于建设滨海城市，为此，未来应考虑城镇向海滨方向延伸，建设完善的道路和市政系统，结合滨海景观和生态系统提升城市的整体形象。城镇向小海周边59、拓展将拥有生态优势，享受更为优越的自然资源和生态服务有利于创建更为活跃并且稳定的城市生态系统结合小海、周边生态廊道等自然景观资源，打造和谐的生态新城环小海新城布局建议 Suggestion on New Town Location arround Little Sea可选择开发区域建议人口规模(万人)建议开发容积率A 万宁新城16-200.6-0.8B 后安新镇4-50.4-0.5C 和乐新镇4-50.3-0.4D 乌场新镇8-100.8-1.0新城开发强度建议 New Town Development Density Suggestion区域发展策略及建议 Regional Developm60、ent SuggestionADBC生态廊道 Ecological Corridor现状村落 Existing Villages 建议新城选址 Proposed New Town-32-4.2 产业布局规划 Programming Location环小海产业布局规划 Programming Location around Little Sea500010002000m-33-4 整体规划框架 PLANNING FRAMEWORK-XIAOHAI海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Pl61、an万宁新城：城市综合产业类型，定位为行政服务等城市综合功能Wanning New Town:civic facilities,administration and comprehensive urban services万宁新城将翻开万宁作为滨水型城市的新篇章，从而提升城市整体形象；新城将助力万宁城市设施的升级以及城市综合服务水平的提升，引领城市经济产业向服务业发展。度假小镇：以旅游服务业为主的包含城市综合功能的城市综合产业类型Tourism Town Center:tourism,part of civil services and residential此处引入“度假小镇”的概念，旨在聚62、集人气，在较短时间内形成英豪半岛旅游业发展的极核之一。该小镇建成后，将包含滨水娱乐、餐饮、文化等旅游商业设施，以及经济型酒店、中低密度住宅等旅游配套设施。除此之外，度假小镇亦将提供英豪半岛未来发展所需的部分城市综合服务功能，包括医院、旅游培训学校等。这些设施将吸纳一部分劳动力作为英豪半岛常住居民，促进当地消费。游艇小镇：服务于片区的高端旅游服务业类型Marina Town:High-end tourism services serving district A游艇小镇包含了游艇码头、中低密度度假住宅以及住宅/商业混合设施等。游艇小镇将作为大花湾片区的辅助，用以提升英豪半岛旅游业的档次，并吸引高63、收入人群前来常住、消费。龙尾河：与湿地结合发展热带种植及生态观光农业Longwei River:Tropical plantation&eco farming,combined with wetland龙尾河作为注入小海的主要淡水河之一，其两岸水草丰盛、植被繁茂，为发展低污染、低能耗、高产出的生态观光农业提供了良好的自然基础。东山岭：引入新的主题旅游项目提升旅游产业现况Dong Shan Ling:Regenerate local tourism by introducing new programs to increase tourist spending and length of sta64、y结合当地优良的自然环境，选择性引入新型主题旅游项目，以年轻人为主要目标客户的生态旅游，帮助提升东山岭旅游的档次。大花湾：以高尔夫和游艇社区为主的高端旅游度假产业Dahua Bay:High-end eco resort with exclusive golf residential大花湾得益于其独有的南向海滩自然条件，将以最高端的热带滨海度假区出现于英豪半岛上。区内将包含两个9洞高尔夫球场、低密度高端高尔夫生态度假住宅区，以及相对私密的滨海酒店别墅、商住混合居住区等配套服务设施。建成后的大花湾有望成为万宁的门户，极大提升新万宁滨水、滨海城市的形象。高科技产业园：高科技产业研发中心，中小企业孵65、化器High-tech park:R&D center and incubation for local SMEs位于半岛中部的高科技产业园将吸引高端智力人才来此创业，提升万宁工业经济档次。港北镇：具有地方滨海小镇特色的无污染观光渔业Gangbei Town:Fishery combined with sight-seeing,part of existing freshwater cultivation to be removed to reduce pollution在现有渔港的基础上，对码头、岸线以及其他渔业设施进行升级改造，将港北镇打造成环境优美的滨海小镇作为观光旅游业的一部分。渔民在66、生产、生活的同时亦在创造额外的观光旅游产出。总而言之，英豪半岛的开发将是一次绝好的机会用于推进万宁城市功能及城市形象的提升、促进经济结构的调整及升级。开发完成后，万宁经济将形成以旅游业为先导、高科技产业、生态观光农业、渔业为有力支撑的合理的产业布局。aebfcgdh-34-主要环路Main Lake Ring Road未来城市发展区域 Future Development Area半岛小镇中心 Peninsula Town Center公路到达 Access Points from Main Roads水路到达 Access Points from Water水上游线Suggested Wat67、er Route 规划范围 Study Area Boundary可达性 Accessibility树林风景路Forest Park Road环山风景路Ocean View Scenic Drive 湖景路LakeView Road湿地车行小径Wetlands Scenic Drive新城环湖路New Town Lakefront Road湿地车行小径Wetlands Scenic Drive和乐湖滨道Lake Front Road In Hele Town15627344.3 区域规划 Regional Planning500010002000m-35-4 整体规划框架 PLANNING F68、RAMEWORK-XIAOHAI海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan15263784大花角Dahuajiao大长岭Dachangling木麻黄林Casuarinales 英文岭Yingwenling东山岭Dongshanling郊野湿地公园Rural Wetland Park湿地科普公园Wetland Education Park 休闲林地Recreational Woods现状山体Existing Mountain现状树林Existing Woods to be Prote69、cted现状湿地Existing Wetland to be Restored增加岛屿Proposed Island观景点Vista Point可能的入口Access视线联系View开放空间 Open Space500010002000m-36-水岸设计总体策略：顺应和利用现状地域特征的景观格局（河流、湖泊、湿地、农田、鱼塘）充分考虑洪潮灾害因素，兼顾不同水位条件的景观效果 结合周边土地发展定位水岸属性 提供多样化使用功能及景观形态 利用场所属性提供文化盛事的舞台 洪泛区0-10米宽，适合都市型水岸、集镇型水岸、宜居型水岸 洪泛区在500米以内，适合自然游历型水岸 洪泛区大于500米，适合原生70、态型水岸 水岸特征 Waterfront Typology4.3 区域规划 Regional Planning集镇型水岸Existing Town Waterfront宜居型水岸Lakefront Communities 都市型水岸 Urban Water front自然游历型水岸 Natural Tourism Waterfront原生态型水岸 Protected Waterfront生态栖息地岛屿 Habitat Island度假岛屿 Resort Island洪泛区 Flood Area洪泛区 Beach500010002000m-37-4 整体规划框架 PLANNING FRAMEWO71、RK-XIAOHAI海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan自然游历型水岸 Natural Tourism Waterfront商业设施林下休闲场地下沉集会广场通过构筑物形成地标公共码头地方特色的小型零售业露天休闲茶座保留地方特色的小型码头地方化的小船及水上商业小型休憩及眺望设施乡土植被群落乡土小路改造现状鱼池堤坝成为伸入水中的观景点简单的观景设施酒店、会所或度假别墅户外休闲空间泳池私人游艇码头乡土植被群落非交通性道路乡土小路设置景观岛屿，创造小型栖息地都市型水岸 Urban W72、aterfront集镇型水岸 Existing Town Waterfront宜居型水岸 Lakefront Communities Waterfront原生态型水岸 Protected Waterfront5.1 总平面图 Overall Master Plan5.2 开放空间系统 Open Space System5.3 开发框架 Development Plan5.4 交通规划 Transportation英豪半岛总体规划 YINGHAO PENINSULA MASTER PLAN海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsul73、a Conceptual Master Plan-41-5 英豪半岛总体规划 YINGHAO PENINSULA MASTER PLAN海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan5.2 开放空间系统 Open Space System规划理念 Plan Concept通过日间和夜晚的活动设置创造半岛24小时持续活力自然区域以日间活动为主,满足不同人群及活动 需求都市化区域兼顾日间和夜晚活力创造多样化的 半岛生活通过节日和公共庆典提升人气,塑造半岛旅游文 化尊重生态敏感性和当地文脉的74、持续开发策略结合现状自然资源规划开发布局 通过环境容量控制开发总量 结合地域民俗设置旅游项目 重视移民安置促进社区和谐 建立复合层级道路系统,有机联系地块和景观要素,创造私密与开放分区主要道路快速通过联系半岛内外 风景路有机串联不同特色的地块丰富体验 南北向道路强调车行体验连接地块,东西向道 路重视步行感受联系两海-42-5.2 开放空间系统 Open Space System现状岛屿空间分析 Spacial Analysis南北向狭长用地形成纵深感受的透视线平直的透视线转弯的透视线下降的透视线上升的透视线东西向两侧小海和黄海形成水平感受的天际线小海一侧的天际线南海一侧的天际线农田一侧的天际线75、林下天际线山体提供空间参照点、制高点和绿色背景从南向北望从北向南望-43-5 英豪半岛总体规划 YINGHAO PENINSULA MASTER PLAN海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan岛屿空间利用策略 Spacial Structure利用主要山体作为界定半岛分区的结构性要素和绿色背景，同时形成富有变化的城市天际线通过巧妙处理道路与高地的关系，产生富有变化的行车视觉体验，在不同的节点创造不同欣赏不同类型天际线的机会设置不同特色的南北向道路，并通过两侧用地组合方式的变化产76、生不同风貌和空间感受的透视线自然界面 Natural Interface城市界面 Urban Interface景观界面 Landscaped Interface主路 Main Road风景路 Scenic Road滨湖路 Lakefront Road主要山体 Hills控制区域 Visual Valleys视线联系 Hilltop View Line主路 Main Road风景路 Scenic Road滨河路 Lakefront Road高地 High Elevation Area较高区域 Ridge主路 Main Road风景路 Scenic Road滨河路 Lakefront Road视77、线 Panoramic Viewpoint-44-12345678 9101112131415500010002000m开放空间系统 Open Space Diagram风景林地 Senic Woods防护林地 Protective Woods城市开放空间 Open Space高尔夫球场 Golf Course海滩 Beach主要广场及散步道 Promenade大长岭风景区 Dachangling Senic Area大花角自然保护区 Dahuajiao Nature Reserve英文岭山地公园 Yingwenling Hill Park高端私密海滩 Exclusive Beach海景高尔夫78、 Ocean View Golf Course度假林地 Resortl Woods自然公园 Nature Park家庭海滩 Family Beach小镇中央公园 Central Park 风车田野 Wind Mill Field公共海滩 Public Beach丛林探索乐园 Exploration Theme Park 热带果蔬园 Agricultural Farm运动休闲海滩 Sprots Beach港门岭公园 Gangmenling Park12345678 9101112131415-45-5 英豪半岛总体规划 YINGHAO PENINSULA MASTER PLAN海南万宁英豪半岛生79、态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan500010002000m绿色核心 Anchor Park绿色架构 Major Green Structure 社区绿地 Community Green散步道 Promenade开放空间架构 Open Space Structure公共服务设施规划策略 利用现状主要山体和林地，增加功能和旅游项 目，成为半岛可以光临的结构性绿色核心。保留整理现状大面积林地，使之与开发地块产生 良好的布局关系，成为半岛开发用地的绿色基质和地块间的绿色缓冲。在主要开发区内适当设置80、社区绿地，成为各分区 内最方便可达的开放空间。半岛的各核心区域结合商业及混合使用地块设置 散步道，成为最具半岛活力的户外公共空间。-46-基地生态承载力评估 Site Ecological Carrying Capacity生态承载力是指在一定的时间范围内，一定范围的土地内生态系统及周边环境所能承受的最大使用限度。针对用于开发的土地而言，生态承载力指确保开发不会对生态环境造成破坏的最大规模。生态承载力反映不同用地可承受的开发强度以及容纳的居民或游客数量。英豪半岛的生态承载力评估应考量其未来作为旅游目的地和生活居住地双重功能；区域开发应参考国家相应建设指标和旅游规划承载力指标。对于适宜开发用地，81、可以考虑作为城镇建设或度假区中心建设、承载力标准可参考新城建设用地标准；对于较适宜开发地区，可以考虑作为度假区或别墅区开发，承载力标准可参考别墅区建设用地标准；对于不适宜开发用地，可以作为生态保护区加以管理限制，承载力标准参考森林公园、湿地公园中风景区的旅游容量；基地总生态承载力:130795 人/天。开发适宜性Development Suitability面积(公顷)Area ha生态承载力指标(平方米/人/天)Index(sq m/person/day)生态承载力(人/天)Ecological Carrying Capacity(People/day)适宜开发 High904.81009082、480较适宜开发 Medium715.420035770不适宜开发Low681.715004545基地生态承载力 Carrying Capacity高(100平方米/人)High(100 sq m/person)中(200平方米/人)Medium(200 sq m/person)低(1500平方米/人)Low(1500 sq m/person)5.3 开发框架 Development Plan基地开发适宜性评估 Site Development Suitability土地开发适宜性分析包括单因子分析和多因子叠加分析。需要基于综合环境敏感度分析图，并充分考虑场地内各类开发限制因素。以各单项因子的83、分析为基础，根据各单因子开发适宜性等级及其权重，形成针对土地开发建设的各单项因子的适宜性程度分级图，然后将这些图进行叠加，将综合评价结果表达为不同的适宜性等级。一方面充分尊重了场地内的自然资源，保护环境敏感区；另一方面，尊重场地内已建成的村庄和基础设施，保证其功能不受影响。因此，从环境保护的角度对规划区域的开发进行合理可行的指导。开发适宜性分级 Level子类 Subclass适宜开发 High低度环境敏感区较适宜开发 Mid-high中低、中高度环境敏感区 不适宜开发 Mid-low坡度25%地区海岸保护带(海岸线退线100m)洪水淹没区高度环境敏感区现状不可开发 Low道路村庄军事用地基本84、农田基地开发适宜性 Development Suitability 适宜开发 High较适宜开发 Medium Suitability不适宜开发 Low Suitability-47-5 英豪半岛总体规划 YINGHAO PENINSULA MASTER PLAN海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan分区 名称 分区面积(公顷)用地性质 用地面积(公顷)总建筑面积(万平米)毛容积率 净容积率 A大花湾游艇社区 856 非可建设用地380 100 0.12 0.35 绿地 19185、 建设用地285 B度假住宅社区 354 非可建设用地54 86 0.23 0.68 绿地 175 建设用地125 C英豪旅游度假小镇 734 非可建设用地48 157 0.22 0.46 绿地 342 建设用地344 D半岛北部区域 551 非可建设用地56 54 0.10 0.47 绿地 380 建设用地115 E港北小镇 306 非可建设用地40 46 0.17 0.23 绿地 68 建设用地198 总计 2,800 443 0.16 0.43 分区开发表 Districts and Development TableBCDEA分区开发规划 Districts and Developme86、nt Plan-48-土地使用规划 Land Use Plan5.3 开发框架 Development Plan用地平衡表 land Use Balance序号 No.类别 Catetory用地名称 Land Use用地面积（ha）Land Size(ha)比例(%)Share(%)总比例(%)Share of Total总用地面积(ha)Total Land Size1RR1一类居住用地 Residential I251.310.0%21.9%553R2二类居住用地 Residential II239.79.5%R3回迁用地 Relocation622.5%2CC1行政办公用地 Admini87、stration4.50.2%13.8%346.6C21商业用地 Commercial20.80.8%C24服务业用地 Services8.90.4%C25旅馆业用地 Hotel125.25.0%C34图书展览用地 Library&Exhibition2.70.1%C35影剧院用地 Theater20.1%C36游乐用地 Recreation2.40.1%C4体育用地Sports1756.9%C51医院用地 Hospital1.80.1%C62中等专业学校用地 Vocational School3.30.1%3U市政用地 Utilities40.2%0.2%44F商业居住混合用地 Mixed-88、use39.21.6%1.6%39.25M一类工业用地 Industry117.44.7%4.7%117.46S道路广场用地 Roads and Squares2198.7%8.7%2197GG11公共绿地 Open Space942.837.4%49.2%1240.8G22防护绿地 Preservation29811.8%小计 Sub Total城市建设用地 Urban Development Land2520100.0%100.0%2520城市建设用地 Urban Development Land252090.0%90.0%2520EE4生态绿地 Eco Greenery28010.0%189、0.0%280总计 Total规划总用地 Planned Total2800100.0%100.0%2800-49-5 英豪半岛总体规划 YINGHAO PENINSULA MASTER PLAN海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan500010002000m土地使用 Land Use-50-公共服务设施 Public Facilities开发地块 Development Area 小镇级公共服务设施 Town Level Public Facilities 分区级公共服务设施90、 District Level Public Facilities社区级公共服务设施 Community Level Public Facilities公共服务设施规划 Public Facilities Plan5.3 开发框架 Development Plan500010002000mABDEC公共服务设施规划策略 功能健全，布局合理的公共服务设施规划有助于有序组织人流、物流，对交通分流、岛上居民和游客的活动及行为方式产生良性的影响。设置不同层级的服务设施，满足不同区域、不同类型功能需求。考虑到半岛狭长的空间形态及分级开发的需要，除度假小镇中心 外，另外设置3处小镇级服务中心，服务于各个片91、区，避免大型公共服务设施集中布置，而造成交通堵塞。级别高、体量大、适用人群广的公共服务设施，尽量集中布置在 半岛中部的度假小镇中心，服务于全岛居民和游客。级别低，体量小的公共服务设施则尽量分散，均质分布于各个社区组团，方便使用及到达。水文化社区中心Aqua Culture Community度假小镇中心Resort Town Center游艇小镇Marina Town海滨社区中心Beach Community Center-51-5 英豪半岛总体规划 YINGHAO PENINSULA MASTER PLAN海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yingh92、ao Peninsula Conceptual Master Plan当地村民搬迁/回迁策略 为使项目开发和谐进行，促使当地村民积极参与到旅游休闲的产业联系中，需要实施谨慎的村民搬迁回迁策略。同时，建成后的各种设施也需要不同的经营管理策略。英豪半岛现状居民基地范围内现有村民共计约10400人。基本呈带状匀质分布于南北现状路两侧，较为靠近湖滨。各村人口统计如下表。其中成年人为精确统计数，未成年人为估算数村民主要从事水产养殖、海洋捕捞等第一产业，收入较低，约为3791元/年（海南全省2007年平均水平）。村民的住房总面积约为52万平米，人均约50平米。村民搬迁同时面临机遇和挑战：机遇：助力英豪半岛93、跨越式发展 英豪半岛的开发将为当地居民提供新的就业机会、增加 收入半岛上现状村落相对集中，可最大程度实现就地安置 挑战：各方利益之间的相互协调与平衡 当地居民失去土地后如何维持生计？村民倾向于回迁到原住地或附近，如何在空间规划中加 以分配用地？如何尽快完成搬迁，降低开发商时间成本？如何降低拆迁过程中政府的行政成本，同时又获得土地 储备？还迁规划 Relocation Plan规划范围 Site Boundary 现状村落 Existing Villages 规划还迁社区 Planed Relocation Community500010002000m男女小计联丰村未成年人5885441,13294、18-60岁1,1741,0552,22960-80岁11211322580岁以上284876小计1,9021,7603,662英文村未成年人34632867418-60岁6826331,31560-80岁756914480岁以上173047小计1,1201,0602,180英豪村未成年人5525611,11318-60岁1,0851,0542,13960-80岁11312824180岁以上3572107小计1,7851,8153,600烟墩村未成年人13815829618-60岁26729155860-80岁26406680岁以上162238小计447511958总计5,2545,1461095、,400英豪半岛现有村民统计朝坑仔村Chaokengzai后坑仔村Houkengzai宝兴村Baoxing厚福村Houfu内村仔村Neicunzai英豪村Yinghao英文村Yingwen高龙Gaolong多德村Duode英茂村Yingmao梅开村Meikai朝坑村Chaokeng1号 还迁社区 面积7.2公顷 No.1 Relocation 7.2ha2 号还迁社区 面积26公顷No.2 Relocation 26ha3号还迁社区 面积22公顷No.3 Relocation 22ha4号 还迁社区 面积7公顷No.4 Relocation 7haA5号 还迁社区 利用港北镇选择3公顷No.596、 Relocation 3haBCDE村落还迁 Relocation of Villages-52-5.3 开发框架 Development Plan英豪半岛搬迁公司组织结构及运作模式图英豪半岛居民拆迁公司集体资产经营董事会预制搬迁实施办法居民以08年住宅面积入股向居民派发红利执行委员会搬迁动员、思想工作房屋面积丈量、算价还迁社区建设监事会监督搬迁实施过程财务公开各种协调工作英豪半岛人口搬迁模式建议拆迁模式建议 将拆迁外包给当地居民，实现自主拆迁 由村民全权成立并运营英豪半岛居民拆迁公司 由具有威信的村民代表动员其他居民搬迁，政府不出面 村民以08年住宅居住面积入股 村民按照股份获得利润分红 97、还迁居住面积补偿策略建议 当地居民每人获得一定面积住宅补偿用于自主 另补偿一部分使用面积用于经营，产生收益 补偿面积由地方政府、开发商、村民共同协商确定，建议人均 60平米（包括自住40平米、营利性补偿面积10平米，以及鼓励墓地搬迁的奖励面积人均约10平米）经营性物业运作模式建议 模式一：居民以获得补偿面积自愿入股，共同建设诸如乡村旅 店等设施，由拆迁公司负责经营管理，居民获得分红模式二：类似模式一，但聘请管理顾问公司负责经营，居民获 得分红模式三：完全由居民自主经营、自负盈亏 英豪半岛产业升级策略旅游度假区开发其他潜力产业开发服务员保洁员运动项目助理剪草机手园艺工、机械/技术工人保安建筑工人98、拆迁公司利润集体资产必要的劳动技能培训服务业就业机会乡村旅店/特色餐馆商铺/特色农贸市场观光农庄/渔场英豪半岛土地转化总体策略：充分兼顾乡情和土地开发价值，依照未来土地利用规划宅基地：基本转化为建设用地，回迁住宅靠近原住地，人均60平 米，共计约60万平米建筑面积，分为5个回迁点墓地：按现状墓地，2020年前出生人口所需新增墓地，2020年后所需 新增墓地分别制定策略现状墓地面临搬迁困难，绝大部分将保留，以绿带隔离 2020年前出生人口所需新增墓地：按土葬 2020年后出生人口所需新增墓地：按火葬 农田/林地：部分出售为建设用地，大部分保持集体土地性质，出租 为户外开放空间、活动用地鱼塘/养殖99、池：绝大部分拆除，小部分保留为生态农业/渔业观光娱 乐用地，改变养殖方式，污水排入污水管道荒地：部分出售为建设用地，部分保持集体土地性质，出租为户外 开放空间、活动用地沙滩：保持集体土地性质，出租为海滨浴场、旅游沙滩、户外体育 运动场所/活动空间英豪半岛土地转化策略图村民现有集体土地未来开发用地宅基地出售的建设用地墓地盈利性物业:酒店、度假住宅、商铺、景点农田/林地非盈利性物业：学校、市政、环保等鱼塘/养殖池出租的开放空间/活动用地荒地沙滩海滨浴场、观光沙滩、户外体育运动场所绿地/果园/农庄/渔场英豪半岛人口转产策略：退一进三就业层次实现由一产向三产的升级 搬迁前：农业、养殖业、渔业 搬迁后：100、旅游服务业、旅游度假区创造就业岗位优先提供给当地居民 为居民提供必要的劳动技能培训 还迁规划 Relocation Plan-53-5 英豪半岛总体规划 YINGHAO PENINSULA MASTER PLAN海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan远期墓地选址 Long Term Cemetery Location还迁规划 Relocation Plan墓地建设策略生态型公墓和集约型公墓建设 结合城市规划建设城市公墓，实现用地效益最大化 大力推广火葬，实现墓地的集约化 推广生101、态葬式（树葬、花葬、草坪葬）和节地葬(如塔葬、室内葬、壁葬等)墓地搬迁策略近期（2020年前）结合现状用地特别是绿地，选取现状墓地相对集中区域开辟公墓 现状墓地置换为新墓地共需约16公顷 现状居民按照每人预留8平米墓地计算。全半岛一万人，约需要8公顷 土地。推广火葬。半岛内共需24公顷墓地。建议分为三块，分别为6公顷、10公顷和8 公顷，分别在I、II、III期完成以人均10平米的回迁住宅面积作为现状墓地搬迁的奖励 远期（2020年后）2009年以后新出生人口未来集中安葬于小海西北的公共墓地,新建公墓应考虑安置在小海西北部山岭地区 墓地坡向为东南向，墓地建设应充分结合自然地形和植被景观 逐渐推102、行火葬/海葬等现代殡葬方式。半岛内不再新增墓地 ABDEC墓地还迁 Short Term Cemetery Relocation规划范围 Site Area 现状村落 Existing Villages 墓地选址 Cemetery Relocation500010002000m洛阳白马寺佛教骨灰塔上海公墓香港公墓美国阿灵顿公墓-54-远期 2016-2020-全部完成七通一平-完成规划的开发建设内容-空间上充分利用已建成的度假区基础设施条件，开发景观条件最佳的大花湾，创造最高土地价值近期 2008-2010-通过本总体规划，确立法定地位-与政府、当地村民达成协议，启动并部分完成征地拆迁工作-建103、设用地七通一平-完成主路的平整-发展旅游度假休闲产业为主-打造大花湾度假酒店和户外活力场所，树立度假区形象-开发中等密度度假住宅，迅速回收现金，支持其他投资-空间上以南部为主入口，同时开发北部港北小镇5.3 开发框架 Development Plan分期规划 Phasing Plan中期 2011-2015-完善征地拆迁工作，达成最终协议-引入各种品牌管理公司/经营商，不同项目分别进行合资合作-塑造旅游小镇和游艇社区两大亮点-适当引入其他与旅游度假功能不冲突的产业-充分利用渐次形成的度假区氛围，继续开发中等密度度假住宅，回收现金支持周边开发-空间上开发旅游小镇，同时打造游艇社区-55-5 英豪104、半岛总体规划 YINGHAO PENINSULA MASTER PLAN海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan英豪半岛开发对万宁的经济影响评估GDP。2008-2020年十三年共计709亿元。政府财税。土地收益约69亿元，同时在运营过程中将分别带来24亿元和77亿 元的营业税和所得税。就业机会。将创造约2.2万个就业机会，包括全职就业和兼职就业。当地村民。英豪半岛开发将妥善解决当地村民的拆迁、回迁和就业问题，尤其是墓地搬迁问题，使村民改变传统思维，积极融入现代旅游休闲服务业。英105、豪半岛的开发将延续到2020年，征用土地约10平方公里，总建筑面积443万平米，是一个大型的综合开发项目。根据初步估算，开发成本总计约280亿元，其中包括69亿元的土地成本和212亿元的建安成本。项目的开发效益主要来自三方面，总计约428亿元，即度假住宅的销售收入，各种访客的旅游消费收入，以及过冬住客的消费收入。英豪半岛开发为万宁GDP做出贡献。英豪半岛产值包括创造的投资和吸引国内外游客在此的消费。2008-2020年十三年共计709亿元；到2020年能够创造约2.2万个工作岗位。在创造GDP的同时，英豪半岛开发将为地方政府和国家财政带来土地收益、营业税和所得税等税收收入。土地收益为购买1,0106、67公顷土地所需支付的69亿元，同时在运营过程中将分别带来约24亿元的营业税（营业收入的5.6%）和约77亿元所得税（税前净利润的25%）。英豪半岛开发将妥善解决当地村民的拆迁、回迁和就业问题，尤其是墓地搬迁问题，使村民改变传统思维，积极融入现代旅游休闲服务业，通过适当的技能培训，从事各种适当职业，创造和谐社会，共同发展。经济评估 Economic Evaluation-56-500010002000m主路 Main Road风景路 Scenic Road滨河路 Lakefront Road支路 Local Road小径 Trail水上游线 Ferry Route交通动线 Circulatio107、n5.4 开发框架 Transportation-57-5 英豪半岛总体规划 YINGHAO PENINSULA MASTER PLAN海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master PlanAB1B2B3C1C2A 主路 Main RoadB 风景路 Scenic RouteC 滨河路 Waterfront Road陆路到达基地Site Access through Land水路到达基地Site Access through Water到达主要绿地Public Access to Major 108、Green到达节点 Access Points街道特征 Street Character-58-小海湿地6m人行道开放空间8m机动车道地块6m人行道海滩8m机动车道20m隔离带开放空间6m人行道6m人行道开放空间7.5m机动车道7.5m机动车道10m分车带B-2剖面B-1剖面A剖面街道特征 Street Sections5.4 交通规划 Transportation-59-5 英豪半岛总体规划 YINGHAO PENINSULA MASTER PLAN海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Maste109、r Plan小海大长岭7m机动车道5m人行道3m人行道商业13m机动车道滨水空间小海3m人行道3m人行道商业13m机动车道小海B-3剖面C-2剖面C-1剖面-60-61-5 英豪半岛总体规划 YINGHAO PENINSULA MASTER PLAN海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan分区特征DISTRICTS IDENTITY6.1 分区特征Districts Character6.2 大花湾Dahua Bay6.3 林地社区Woodlands Community6.4 度110、假小镇Tourist Town 6.5 半岛北区 North Peninsula6.6 港北湿地社区Wetland Community海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan-64-6.1 分区特征 Districts CharacterA 大花湾游艇社区海湾、山岭、桃源门户山脚下可以望海的高端高尔夫社区和度假区，是由南进入半岛的第一印象。充分利用所在区域的自然生态优势。营造出鲜明的区域特色，既静谧私密又不失活力和多样性的世外桃源。B 度假住宅社区岛屿、林地、栖居之地安静悠闲、有家111、庭感的人性化社区，是理想的第二居所和家庭度假地。在地块的布局上建立起大海与小海之间的联系，以及住宅与自然林地的联系，提供从家庭海滩到度假小岛，从大海到泻湖，多样化的旅游项目和感官体验。C 旅游度假小镇中心文化、事件、欢庆之所为英豪半岛的活力之心，也期望成为未来万宁新城隔湖相望的城市新地标和具有吸引力的旅游目的地，通过沿小海布置的混合使用、特色商业街、特色的文化设施以及与水上运动相关的设施的配置，通过滨湖散步道、中央公园、口袋公园和景观大道的串联，将人气带到小海边。通过夜晚活动和大型节庆的策划，为半岛乃至万城提供昼夜不断的活力。D 半岛北部区域生态岛、入海口、大自然课堂通过小海浚深、扩大入海口宽112、度，建立生态栖息地小岛等措施，改善小海与大海之间的水循环，提高半岛生态价值，同时也保留天然的入海景观、湿地，创造出富有趣味的可以游赏的自然。设置水文化社区、小海滨湖生态农业观赏、丛林探索乐园以及运动海滩，为游客提供不同类型的项目，同时感受自然的力量和环境资源的可贵。E 港北小镇湿地高尔夫社区特色渔业小镇、湿地、联结未来的节点一方面保留和提升现状的渔业水镇，成为可以参与的旅游项目，一方面利用现状的低洼地，规划湿地高尔夫社区，提升北部土地的价值和吸引力，服务游客，同时提高当地居民生活质量，引导其生活观念和生活方式的转变，从而更好的联接半岛和万宁的未来。-65-6 分区形象 DISTRICTS ID113、ENTITY海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan-66-观景点前鞍海低密度住宅低密度住宅大花湾大长岭风景路大长岭100200050高尔夫球场半岛门户后鞍海低密度住宅休闲林地沙滩风景路主路后鞍岭 前鞍岭100200050混合使用6.1 分区特征 Districts Character主题开放空间英文海沙滩低密度住宅1002000小镇中心后鞍岭 前鞍岭主路风景路滨水散步道大长岭港门镇主路小海小海度假休闲岛屿度假休闲岛屿100050港门镇-67-6 分区形象 DISTRICTS I114、DENTITY海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master PlanA 大花湾游艇社区 剖面示意B 度假住宅社区游艇小镇小海前海主路观景点新增生态岛新增度假休闲岛屿小海前海大长岭半岛门户小海后海主题商业大长岭英文岭新增休闲岛港门岭小海入海口南海C 旅游度假小镇中心D 半岛北部区域-68-1192103456786.2 大花湾 Dahua Bay海滨社区Beach Front Community海湾高端住宅区Bay View Residential私密海滩Exclusive Beach山顶度假别115、墅Hill Top Resort18洞高尔夫球场18-Hole Wetland Golf Course高尔夫会所Club House高尔夫社区Golf Community组团花园Cluster Garden主路Main Road风景路Scenic Road19210345678大花湾游艇社区，为一期启动的区域，总面积为856公顷，开发地块总面积285公顷，平均容积率为，建筑面积约为100万平米，主要换迁村落为高龙和多德村，设置一处居民还迁点，面积为7.2公顷。在小海一侧设置游艇小镇，为本区提供主要的商业、文化等基础服务设施，并在大花湾一侧设置社区中心提供商业、酒店等旅游服务设施，高尔夫社区内也116、设有社区内部的包含商业、教育、医疗等的服务中心，500010002000m-69-6 分区形象 DISTRICTS IDENTITY海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan可望海景的高尔夫球场尽享海湾和山岭自然优势的滨海社区中心-70-6.3 林地社区 Woodlands Community混合使用Mix-use湖滨酒店Lake Front Hotel生态度假岛屿Ecological Rsort Island自然公园Natural Park社区商业Community Facili117、ties海景别墅Ocean-view Villas双拼别墅Residential Community家庭海滩Family Beach主路Main Road风景路Scenic Road1921034567819210345556678度假住宅社区，为二期启动的区域，总面积为354公顷，开发地块总面积125公顷，建筑面积约为86万平米，因本区还迁量不大，就利用一期大花湾的还迁社区解决。考虑到可以短期内可利用一期的商业设施，除社区内必要的服务设施外，只在小海一侧设置简单的商业和混合使用。靠小海和南海一侧的住宅多为低密度的别墅，位于内陆中央区域设置密度略高的双拼别墅。3500010002000m-71118、-6 分区形象 DISTRICTS IDENTITY海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan热闹的家庭海滩小海湖畔的生态度假社区,远处为生态度假岛屿-72-6.4 度假小镇 Tourist Town高端度假酒店Exclusive Resort Hotel特色商业-灯塔餐厅Light-house Restaurant滨水联排别墅Lake Front Town House水街Water Street游艇码头Marina酒店及会议Hotel and Conference滨湖特色餐饮La119、ke Front Restaurant休闲娱乐Recreation&Entertainment水上运动中心Water Sports Center水族馆Aquarium中央公园Central Park综合市政中心Municipal Center医院及学校Hospital and School经济型酒店Buget Hotel高科技产业园Hi-Tech Industral Park污水处理场WaterTreatment Plant英文岭山地公园Yingwenling Hill Park风车田野Wind Mill Field回迁社区Relocation Community滨湖社区Lake Front 120、Community主路Main Road风景路Scenic Road滨湖路Lake Front Road1119192121210202223313414515616717818111919212121020222331341451515616717818度假小镇南部在二期启动，北部在三期启动，总面积为734公顷，开发地块面积为344公顷，建筑面积约为157万平米，其中包括高新技术产业园区117.4公顷。此区建成后，将形成半岛的主要形象，规划既考虑到为游客的需求而设置具有特色的旅游设施，也考虑到未来万宁城市发展和本地居民的需要，设置了综合的市政基础设施。此区设置两处居民还迁社区，总面积为48公121、顷。500010002000m-73-6 分区形象 DISTRICTS IDENTITY海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan度假小镇的滨湖散步道及游艇码头-74-6.5 半岛北区North Peninsula社区商业设施Community Commercial湖滨别墅Lake Front Villas水上旅馆Floating Hotel回迁社区Relocation Community运动休闲海滩Sports Beach海滨运动社区Sports Beach Community北122、角度假区North Bay Resort北角滨湖社区North Bay Community农业观光园Agricultural Farm丛林探险乐园Exploration Theme ParkSPA度假岛屿SPA Resort Island主路Main Road风景路Scenic Road1119212103134567811192121031345678半岛北部区域为三期启动的区域，总面积为551公顷，开发地块面积为115公顷，建筑面积约为54万平米，此区处设置住宅开发外，还规划了丛林探索乐园和生态农业观光园等对环境低影响的旅游项目，改造小海现状的养虾池，设置不同生境的栖息地岛屿，并结合一些岛123、屿，设置高端的温泉疗养项目。本区还迁社区面积为7公顷。500010002000m-75-6 分区形象 DISTRICTS IDENTITY海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan乘小舟去往Spa度假岛屿充满活力的运动海滩-76-6.6 港北湿地社区Wetland Community18洞湿地高尔夫球场18-Hole Wetland Golf Course高尔夫会所Club House湿地社区Wetland Community组团服务设施Cluster Service Facili124、ties主路Main Road123451233445港北小镇湿地高尔夫社区，选址为现状的低洼地，同时现状村落少，最大程度减小还迁量，极少的一部分还迁结合港北小镇的未来开发解决。社区总面积为306公顷，洞高尔夫面积为75公顷，开发地块面积为198公顷，建筑面积约为46万平米。500010002000m-77-6 分区形象 DISTRICTS IDENTITY海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan湿地高尔夫球场-78-6.4 度假小镇 Tourist Town-79-6 分区形象125、 DISTRICTS IDENTITY海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan重点地区：大花湾 DETAIL STUDY AREA:DAHUA BAY7.1 开发模式及项目Development Pattern and Program7.2 大花湾总平面Dahua Bay Master Plan7.3 断面 Sections-81-7 重点地区：大花湾 DETAIL STUDY AREA:DAHUA BAY海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning126、 Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan-82-83-7 重点地区：大花湾 DETAIL STUDY AREA:DAHUA BAY海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan-84-旅游小镇Mixed Use Tourism Town高尔夫社区Residential Golf Course Community高端度假区Exclusive Resort Area主路Main Road 风景路Secnic Road山体Mountain高尔夫球场G127、olf Course花园Gardens沙滩Beach 观景点View Point 视线View Route主路Main Road景观路Secnic Road山体Mountain开发地块Development Parcel社区花园Community Park海滨林荫道Ocean Promenade游艇码头林荫道Marina Promenade步行路线Pedestrian Access 主路Main Roae风景路Secnic Road7.1 开发模式及项目Development Pattern and Program步行系统 Pedestrian System开放空间架构 Green Struc128、ture开发框架 Development Structure-85-7 重点地区：大花湾 DETAIL STUDY AREA:DAHUA BAY海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan游艇小镇位于大长岭脚下，小海湖畔，作为半岛的商业文化副中心，除服务于整个半岛的居民和游客外，同时为大花湾游艇社区提供方便可达、恬静闲适的小镇生活。包含了商业、文化、娱乐、体育运动等多种功能游艇社区中心背靠大长岭，面向大花湾，由于地势较高可以获得良好的海景视线。采取顺应地形依次增加建筑层高的方式，使大129、部分地块的建筑都可以欣赏到海景，这里除包含了必要的商业服务设施外，还有不同类型的高档度假酒店、住宅，靠近海滩的散步道与周边的混合使用可以将人气一直带到海滩。度假酒店别墅靠近滨海防护林带的低密度度假别墅区，通过风景路相连，这里是本区较为私密安静的区域。同时和社区中心及高尔夫球场保持在合理的距离内，方便使用。建筑组团设置在坡地的高处，巧妙设计林带空间，适当流出开放的空间，使度假酒店既绿树掩映又可以欣赏海景。高尔夫社区享有较高的自然优势的低密度住宅区，包含了不同的住宅类型，并在地块的布局上考虑了住宅与海、山、湖以及高尔夫等自然景观要素之间的渗透关系，组团内还设有中心花园和不同级别的社区绿地，道路系统130、方便到达小镇和海滩。18洞高尔夫球场会所设置在可以望海的坡地高处，可以从海边一直打到小海一侧，串联起海景、山景、林地和湖景，极大地丰富了击球和游历感受。-86-7.2 大花湾总平面 Dahua Bay Master Plan19210311412175555513131861414197202081621712-87-7 重点地区：大花湾 DETAIL STUDY AREA:DAHUA BAY海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan经济型酒店Budget Hotel特色商业Com131、mercial游艇码头Marina 图书馆及画廊Libary&Ggllery邻里公园Community Park多层住宅Multi-story Resitendce文化娱乐Cultural&Entertainment混合使用Mix-use海滩酒店Bay-view Hotel高尔夫会所Golf House度假酒店别墅Resort Hotel 别墅Villas组团花园Cluster Garder散步道Promenade大花角自然保护区Dahuajiao Natural Reserve大长岭风景区Dachangling Scenic Area主路Main Road风景路Scenic Road十八洞高132、尔夫球场18-Hole Golf Course私密海滩Exclusive Beach回迁社区Relocation Community19210311412175131861419715208162115-88-地块步行小路度假别墅度假别墅度假别墅度假会所高尔夫球场地块地块地块7m小路16m风景路高尔夫会所连排别墅连排别墅地块地块10m支路7m小路混合使用公寓式住宅社区公园别墅别墅7.3 断面 Sections断面A断面B断面C-89-7 重点地区：大花湾 DETAIL STUDY AREA:DAHUA BAY海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yingh133、ao Peninsula Conceptual Master Plan200m防护带200m防护带休息设施海滩200m防护带休息设施海滩AABBCC-90-总平面图 Illustrative Master Plan-91-7 重点地区：大花湾 DETAIL STUDY AREA:DAHUA BAY海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan8.1 环境研究 Environmental Analysis8.2 经济研究 Economic Research8.3 案例研究 Case St134、udies附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan-94-环境评估的目标，主要任务和研究内容 Environmental Assessment:Goals and Contents英豪半岛地处南海之滨，西临中国最大的泻湖小海，三面环水，一侧依山，地理位置十分优越。作为万宁市尚存不多的处女地，英豪半岛拥有得天独厚的地形，丰富的水文和植被资源，生物多样性程度较高，它属于东南部海岸带重要保护区域的核心地带，该区域在生物多样性、海岸带防护、土壤保持、社会生产功能等方135、面的生态系统服务功能重要性极为重要，对于保护我国滨海生态系统和景观多样性具有重要意义。万宁市处于海南省东部旅游发展走廊上，本项目的核心目标同样是依托基地良好的自然山海景观资源，利用生态系统的独特性塑造项目特色，以旅游服务和开发为产业导向，形成集度假、休闲、运动、居住为一体的滨水生态度假活力新镇。在旅游度假区开发建设的同时，基地同样需要完成环境保护、生态恢复和栖息地建设等目标，实现兼顾区域发展与生态保护的可持续发展开发。本项目的研究重点之一就是如何协调自然环境保护和土地开发两者之间的平衡。在土地开发过程中，维护生态系统的动态平衡显得至关重要。自然系统能否健康、持续地为度假区提供完整的自然服务对未136、来基地的土地价值具有深远的影响。环境部分的工作将基于景观生态学、恢复生态学理念及生态规划理论，应用遥感、地理信息系统、水文水力学模型等工具，研究在土地开发过程中，应优先保护和恢复的生态资源和景观生态格局，以及区域生态安全架构。基于以上研究，确立生态规划的内容和目标，为基地的可持续发展奠定基础。研究目标 Study Goal 分析开发过程中所面临的机遇与挑战发掘基地自然资源禀赋与土地的潜在价值 确定基地开发的用地规模和未来人口容量 规划维护基地可持续发展的生态安全架构 提出平衡基地开发和环境保护的措施和策略 主要研究内容 Contents基地资源与环境评估 基地价值评估 区域生态资源禀赋比较 基137、地开发适宜性与环境承载力分析 开发建议与环境策略 8.1 环境研究 Environmental Analysis-95-8 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan基地资源与环境评估 Site Resource and Environmental Assessment基地概况 Site Induction英豪半岛位于海南省万宁市东部，滨临南海，自然地理条件优越。半岛西侧的小海是全国最大的泻湖，西南侧的大长岭是万宁市主要山岭之一，东侧拥有绵延10公里的海岸线，138、北侧的港北镇是全市重要的渔港。英豪半岛拥有多种土地覆盖类型，生物多样性丰富，是海南省东部沿海重要的生态走廊。目前，英豪半岛拥有近1万余常住居民，长年的农业生产和养殖业发展对半岛的土壤有一定的改变，但同时也给基地的自然环境和生态系统带来了一定的压力。-96-气候 Climate万 宁 市 位 于 海 南 省 东 南 沿 海 地 区，地 理 位 置 介 于 北 纬18o3519o06、东经110o00110o34之间，气候带上属于热带季风气候。气候温和、温差小、积温高。其中小海流域处于海南岛的迎风面，属热带岛屿季风气候，年内分成湿季与干季，夏秋二季受太平洋热带气旋的影响，潮湿多雨；冬春季则受极冷高139、压控制，干燥少雨。本区年平均气温23.9，其中1月、2月和12月平均气温低于20，最冷月平均18.7；4-9月平均气温在25以上，最热月平均28.5。区域雨旱季节分明，每年510月为雨季，12月至来年4月为旱季；雨季较长，雨量充沛，年平均降雨量为2125mm，且年内分配不均，4月11月降雨量约占全年的90%。日照时间长，年平均日照2137小时，日照率45%，年均蒸发量为1892.0mm；相对湿度较高，多年平均相对湿度为84%，年内各月相对湿度在82%-86%之间，但月间平均相对湿度变化不大。基地常年多风，春夏季盛行南风，秋冬季多为北风，风能资源丰富，实测多年平均风速2.3m/s，历年最大风速北140、向为20m/s，南向为17m/s，全年大风日数仅有5.2天，较宜开发游艇、帆板等户外活动项目。受局部地区地形的影响，小海南侧的海湾（乌场港、大花角）风浪小、小气候条件优越，东向海岸风浪较大，对开发造成一定的挑战。但就总体而言，基地一年四季的气候都比较适宜休闲与旅游活动。机遇适宜的气温和湿度、日照资源充足；基地风能资源丰富；南部海湾（乌场港、大花角）风浪小、小气候条件优越。挑战基地内常年多风，海岸（尤其是东向海岸）风浪较大；冬季气温较低，不利于水上活动。风能资源丰富区 Rich Wind Energy Area风浪较小区 Little Wind and Wave Area1,00002,0004141、,000M00.0505.010010.015015.020020.025025.030030.035035.01月份23456789101112降雨&蒸发P&E(mm)平均气温Average Temperature(OC)降雨(mm)Rainfall(mm)蒸发(mm)Evaporation(mm)平均气温(OC)Average Temperature(OC)8.1 环境研究 Environmental Analysis-97-8 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Mas142、ter Plan海拔高度 Elevation M100-98-小海状况与历史演变 History of Little Sea 小海平面型态呈葫芦状，南北长约10km，东西宽3.5-7.5km，水面面积约45km2，滩涂比较发育，大部分水域水深较浅，多在1m左右，口门至和乐分洪口附近有一深槽，向内逐渐消失。小海南、北、西三面均有河流注入，河流挟带的泥沙沉积在河口附近，其中龙首河和乐分洪口附近淤积最盛，形成了明显的、吐伸于湖中的河流三角洲。上世纪70年代以来，小海地区的人类经济活动（太阳河、官栈河分洪改道工程，口门北汊及南通道的封堵工程，龙首河、龙尾河、南山河的裁弯取直工程，以及小海周边的围垦，河143、道上游的开矿和采石等）直接导致了注入小海的径流量、纳潮量减少而来沙量增加，使小海由原来的冲淤平衡向淤填方向发展，小海通道口门不断缩窄、淤塞，严重影响了小海的泄洪、纳潮和水体交换。小海地区作为河、海动力交汇地带，水动力环境的变化总是反映在槽床地形的变化过程中，平面形态也不断适应这种水力形势的新变化。小海河床演变的过程，也是小海小海面积显著减小区水资源 Water Resource机遇毗邻中国最大的泻湖（小海，49.5平方公里），水资源丰富，潜在价值大；南部太阳河水系恢复将带来更多滨水景观；基地内水体形态的多样性利于水生态系统完整性的维持和多样化滨水景观的 塑造。挑战小海西部区域污水排放难以得到良144、好控制，基地内村镇污水未经处理就地排 放；水产养殖严重加剧小海水质恶化；小海入海口地区自然淤积和人为干扰严重。万宁市东部属于滨海平原和沿海滩涂地带，拥有太阳河、龙首河、龙尾河等8条主要河流、流域面积达1112.6km2。其中太阳河是万宁市最大的河流、干流全长75.7km，流域面积592.51km2。位于东山岭东部的小海是海南省最大的泻湖。小海总面积49.5km2，呈肚大口小的瓜形形状，小海周边水体形态多样，水系发达，水资源丰富，利于维持水生态系统完整和创造多样化的滨水景观。所在流域河道沟渠众多，多为山区性河流，从北到南，有溪狗河、龙首河、白石溪、龙尾河、南山河、北坡溪等河流汇入小海，经小海调蓄145、后从港北口门入海，总集水面积602km2。同时小海为天然良港，资源丰富，具有很高的潜在利用价值。从上世纪80年代后，小海水质遭到污染，周边排放的污水不能及时从口门排入外海，造成该流域生态环境受到破坏，2006年水质监测结果为劣四类海水，主要污染指标为化学需氧量，水体已整体出现富营养化现象，尤以北坡水域污染最为严重；造成目前小海水质变差的原因有多种，其中主要的有太阳河改道，人为围拦盐墩岛，海沟建设虾塘，围海造田，低位虾池养殖，网箱养鱼废弃饵料，周边村镇污水未经处理就地排放等。1,00002,0004,000M潜在水系 Potential Stream鱼塘 Fish Pond周边水系 Water 146、System Around地形不断自我调整、适应各种边界变化、外营力变化的过程。从总体上看，有整体淤浅、通道淤塞、差异发展的特点。参考历史监测数据和断面数据，小海发展整体呈不断淤浅、面积减小的趋势，淤积厚度约30-40cm，年均淤积2.5cm。近20年来，小海水面面积由49km2变为45km2，减少约5平方公里，占小海总面积的10%。小海流域坡地大规模开发，部分疏松的地表土壤随径流带入小海，而小海本身水流动力却极弱，径流输沙加剧了淤积过程。在项目的开发建设过程中，小海水面的维持和水质的改善都将会直接决定基地的景观视觉价值和周边土地利用的综合价值；此外，小海南部太阳河水系的恢复也将带来更多的滨水147、景观。8.1 环境研究 Environmental Analysis-99-8 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan1,00002,0004,000M土地利用现状 Exist Landuse水体 Water村庄 Village灌丛 Shrub沙滩 Sand鱼塘 Fishpond水田 Peddy旱地 Dry Field草地 Grassland森林 Forest道路 Road土地利用状况 Landuse现状基地内主要的土地利用类型是大片的灌木林地、草地、沙滩148、水产养殖区和农田，同时零散分布着一些居民区，包括港北镇、英文村、高龙村、新龙村等村落，零散分布的村庄由一条贯穿南北的道路连通，且路况尚佳。基地内的农田多为水田，主要种植水稻等农作物。草地则主要是未加利用的荒草地。水产养殖区主要沿小海海岸分布，以及集中在小海口门的盐墩岛周边地区。基地内林地主要为70年代种植的防风林带，这一林带曾经遍布整个海岸线，但由于长期以来土地开垦和不合理开发建设的影响，这一防风林体系已遭到多处破坏，且趋于严重。林地可以起到防风固沙的作用，并可为基地旅游开发提供了优质的生态基底。对于基地内部的山体林地，也受到较大的人为干扰。目前在小海南部的大长岭存在较为严重的采石采矿活动，149、并且已经给山体植被造成了较大破坏。基地属于受干扰的景观生态系统，主要的干扰是渔业以及农业活动；水产养殖活动占用小海绝大部分岸线，并阻塞了现有小海入海通道，但作为当地农民的主要经济来源，又不能全部加以取缔，需进行统一管理和适当引导；基地内还保留有部分军事用地，在实际开发中无法加以利用，并对周边发展带来一定限制；人为的采矿采石活动也已经对山体景观造成了破坏。因此，基地内的渔业、农业、水产养殖区域均给未来的开发带来极大的限制。机遇大片的灌木林地和林地为基地旅游开发提供了优质的 生态基底；存在贯穿整个基地的道路，路况尚佳；挑战水产养殖占用小海绝大部分岸线，并阻塞了现有小海 入海通道；基地内现有村庄、部150、分军事用地难以加以利用；强烈的人为干扰、采矿活动已造成山体景观破坏；农业、渔业生产区域给未来开发带来限制。-100-生物多样性 Biodiversity机遇小海周边湿地生态系统可开发为优质休闲度假区；滨海山岭（春园湾、大花角）生物多样性丰富，景观价值高。挑战滨海植被（木麻黄）主要为功能性植被、景观价值低；中部山岭（大长岭）受采石影响，山体植被受到破坏；村庄、农业用地植被单一，生物多样性差。英豪半岛位于海南省东部生态廊道的核心地带，生物多样性丰富，同时受当地居民生产生活的影响，植被分布具有显著的人为特征。目前基地内主要植物以水稻、椰树、木麻黄等经济性植物为主，同时有部分自然林地，植被沿半岛呈带状151、分布。小海周边地区的生态系统主要有泻湖、湖滨湿地、沙滩与沙坝、山岭森林、草地、农田等类型。其中泻湖、湖滨湿地、山岭森林的生物多样性较高、物种较为丰富。但由于近年来小海受污染程度逐渐加重，水质变差导致大量水生生物灭绝，曾经十分闻名的“和乐蟹”已严重减产；山岭森林也由于采矿采石的影响，受到了一定程度的破坏。基地拥有良好的湿地生态系统，其较高的生物多样性为在此开发优质休闲度假区打下了良好的基础。植被分布良好的地区，如林地斑块，其生物多样性高，应进行合理保护；由于现状滨海植被主要为功能性植被，如木麻黄，其景观视觉价值相对较低。基地内拥有春园湾、大花角等滨海山岭，其生物多样性也较为丰富，且由于拥有滨海的152、地理优势，均具有较高的潜在景观价值。村庄、鱼塘以及其他水体由于受到过多的人类活动影响，其生物多样性较差。1,00002,0004,000M滨湖湿地Lakefront Wetland滨海及山地森林丰富区Seashore and Hillside Forest灌丛及植被受破坏区Brush and Damaged Vegetation河流生态廊道River Corridor环境质量 Environmental Quality机遇空气质量优良；海洋水质优越。挑战基地内缺乏基础的环境设施，垃圾、污水影响严重；水产养殖；未来旅游开发将加重基地环境保护的压力。凭借滨海的优势，基地内小气候条件较好，且无较大的153、人为空气污染源，整体空气质量优良。基地外海海洋水质基底较为优越，海水水质达1类。由于经济发展较为落后，基地内缺乏基础的环境设施，固体垃圾人为堆积和生活污水随意排放现象严重，由于基地存在农业生产活动，其带来的面源污染也加重陆地淡水水质不断下降。另外，水产养殖作为基地内的主要产业，对环境质量尤其是水体质量有着不可忽略的影响。此外，未来的旅游开发活动也将加重基地环境保护的压力。大面积养殖污染Large Area of Fishing Waste现状特色生态系统 Existing Ecosystem1,00002,0004,000M8.1 环境研究 Environmental Analysis-101154、-8 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan自然灾害 Natural Hazard机遇基地受地震、泥石流等灾害影响较小；开发建设受地质灾害因素影响小。挑战台风对基地影响较大（8-10月）年均受台风影响23次；基地低海拔地区存在一定的洪水威胁，开发建设尽量避开。洪水：由于濒临海洋以及地势相对平坦，基地目前是海南省风暴潮和洪涝灾害频发的地区之一。尤其是基地内的小海，其洪潮工程标准较低，同时由于通道淤塞，严重影响泄洪、纳潮和水体交换，对周边地区造成严重的洪涝灾害155、影响。目前小海周边受洪、潮威胁的人口约5.6万人（占总人口的35.7%），耕地和鱼塘、虾池约4.1万亩（占总面积的40.8%）。1973年在第14号台风的影响下，小海周边农田受淹时间长达7天，农作物全面减产，其中2万亩农田完全失收；1990年第16号台风期间，潮水大量涌入小海，冲毁堤防，农作物几乎全部失收。台风：万宁市属于海南省的台风登陆口之一，每年810月为热带风暴及台风盛行季节，年平均受台风影响23次，8级以上台风平均每年有1.8次。台风登陆的同时，还会伴随着风暴潮，特大暴雨和山洪等自然灾害，给当地造成巨大的经济损失。地震：基地受地震灾害程度为中低等水平，相对中国大部分地区来说相对较低，因156、此，在开发建设中受到地质灾害的影响较小。针对这些自然灾害，在开发建设中应广植林木，保护和强化海岸防护林带，低海拔地区由于存在一定的洪水威胁，应尽量避免大量的开发建设。另外，各种市政管线应尽可能采用地下铺设方式以避免台风带来的破坏，城市建筑物也应充分考虑强风荷载要求和防护设施建设。台风登陆路线显示：万宁登陆路线全球地震危害分级图：万宁处于地质灾害较小区2710ON10ON100OE100OE105OE105OE110OE110OE115OE115OE120OE120OE125OE125OE130OE130OE15ON15ON20ON20ON25ON25ON30ON30ON262524232221157、香港天文台 Hong Kong Observatory台风 Typhoon强烈热带风暴 Sever Tropical Storm热带风暴 Tropical Storm 热带低气压 Tropical Depression每日协调世界时间零时位置(香港时间上午八时)Daily Position at 00 UTC(08HKT)基地综合评价与主要挑战Overall Assessment and Challenge 基地综合评价：英豪半岛地处海南省东部沿海生态廊道的核心地带，生物多样性资源丰富。基地内拥有特色自然景观资源，如小海、沙滩与沙坝、山地自然植被与防风林带，湿地滩涂等，具有极高的开发利用价值。158、同时，生态系统自身的脆弱性也要求未来的开发活动应十分谨慎，避免不合理的建设行为导致基地整体环境质量的下降。主要挑战：小海水质恶化，对当地人民的身体健康和地方经济的发展造成不良影 响；小海周边洪涝、风暴潮灾害频繁，是海南省重灾区之一，但现有防洪 潮工程标准低，无法满足高标准保障生产和生命财产安全的防洪需要；不合理的土地开发利用已对英豪半岛的山地、水岸和森林生态系统造 成了一定破坏；未来的度假区开发将会给小海、英豪半岛及周边的生态系统带来更多 的压力。应对策略：区域污染控制与水质改善并行，提升小海水环境整体形象；完善小海周边防洪防潮系统，建设区域生态安全框架；明确英豪半岛内可开发用地的规模和分布，159、严格控制开发强度；建设区域生态廊道，恢复湿地生态系统和森林生态系统。-102-万宁市生态本底评估 Wanning Ecological Context万宁市位于海南岛东南部沿海，东濒南海，西毗琼中，南邻陵水，北与琼海接壤。南距三亚市112公里，北离海口市139公里。市域总面积为4443.6平方公里，其中陆地面积1883.5平方公里,海域面积2550平方公里。全市地势西高东低，西部为五指山山脉的绵支，中部为山前冲积扇和冲积平原，东部为滨海平原、湿地和滩涂。市域海拔高度在0m-1500m之间，西部山地丘陵地区坡度较大，东部滨海地带地势平缓。全市土地面积中，山地约占一半，丘陵和平原各占四分之一。万宁160、市拥有众多的热带作物，全市植被覆盖率达60.2%，植物种类多样。天然林主要树种有母生、青皮、陆均松、汕丹、坡垒、荔枝、乌营、绿南等46类，160多种，人工营造林有小叶桉、窿绿桉、大麻黄、台湾相思、菠萝蜜、苦楝、麻楝、樟树等。万宁市山清水秀，景色宜人，旅游资源独特；既有奇山、异洞、怪石、海滩、岛屿、温泉、热带珍稀动植物、滨海风光等自然景观，又有文物古迹、革命遗址等人文景观。有以“海南第一山”之美称的东山岭，有“热带花果园”之美誉的兴隆温泉旅游区，有“南海明珠”之称的大洲岛，有水清浪静、滩洁沙软的石梅湾、南燕湾、日月湾、春园湾，有“神州半岛”之称的牛庙岭，有饶有野趣的尖岭五眼温泉等。这些旅游资源，161、都具有较高的开发价值。4,00008,00016,000M4,00008,00016,000M4,00008,00016,000M4,00008,00016,000M600坡度%0-55-1010-1515-2020-2525-3030-3535现状土地利用水体 abc村镇 abc灌丛 abc沙滩 abc鱼塘 abc水田 abc旱地 abc草地 abc森林 abc道路 abc潜在径流 abc子流域1 abc子流域2 abc子流域3 abc子流域4 abc子流域5 abc子流域6 abc子流域7 abc区域生态资源禀赋评估8.1 环境研究 Environmental Analysis-103-8162、 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan英豪半岛与周边旅游区生态资源禀赋比较 Comparision between Yinghao and Regional Tourism Resource海洋生态资源海洋生态资源为海洋生态资源系统内的所有资源，其存在、开发和利用都极大地改善了人类的生存环境，提高了人类的生活质量，是人类生存和发展的基础。人类社会的发展，不仅需要消耗各种海洋自然资源，也需要其赖以生存的海洋生态环境。目前基地内占有主要优势的海洋资源包括沙滩163、日照、风速等，尤其是沙滩质量，在某些区域如春园湾，大花角等处具有很大的竞争优势。然而，与海南其它旅游区相比，基地周边海洋资源并没有太多优势，尤其是相对于三亚的亚龙湾，仍有较大的差距，因此基地未来的发展应当考虑与周边森林、泻湖和湿地生态资源相结合，在前期海洋资源充分利用的基础上，逐步向内陆过渡，建立以多种生态资源为基础的综合性旅游度假区。资源优势低 资源优势高英豪半岛 Yinghao博鳌 Boao神州半岛 Shenzhou亚龙湾 Yalong Bay适宜游泳天数Days for Swimming25天不适宜游泳30天不适宜游泳20天不适宜游泳全年适宜游泳日照情况Sunshine全年2137小时164、全年2155小时全年2225小时全年2534小时风速Wind Speed年平均2.6m/s 东部海岸风浪较大平均.8m/s(2.1-4)，高于亚龙湾年平均3.3m/s平均2.6m/s，冬季无大风沙滩质量Sand春园湾，大花角沙滩质量较高，东部海岸沙质一般，优质沙滩面积不大沙滩面积很小沙滩洁白，4个连续的海湾，面积较大大面积高质量石英沙滩，达到国际水平潜水资源Diving Resource无无有，质量一般有，较好台风频率Hurricane每年2-3次，8级以上1.8次年均受台风影响 4.3次年均受台风影响 2-3次极少海洋生态资源比较 Comparision on Ocean Resource-165、104-自然景观资源基地内自然景观资源较为丰富，有山、林、湖、溪、沙滩等自然景观。周边水系发达，拥有海南省最大的泻湖，中部山岭景观价值较高，天际线较为丰富，山水一色共同组成了基地较好的自然景观。相对而言，泻湖、湿地和森林资源是小海周边地区的景观优势，具有较大的发展潜力。但由于目前小海水质较差，周边环境受到一定影响，这都给未来开发带来一定的影响。同时，泻湖、湿地和森林生态系统重要的生态价值也限制了基地的开发建设。为此，基地的开发应确保小海水质的逐步改善，同时在今后开发中应尽可能避免开发对小海污染和生态系统破坏的加剧。资源优势低 资源优势高分类项 Class英豪半岛 Yinghao博鳌 Boao神166、州半岛 Shenzhou亚龙湾 Yalong Bay海滩Sand沙滩、沙坝景观为主，大花角等山岭地区存在岩石海滩景观，南部三个自然海湾相连，东部绵长的沙滩海岸海岸线由于河流冲刷而受到愈来愈严重的侵蚀三面环海，一面接陆，沙滩洁白，海湾多姿主要为沙滩景观，沙滩绵延7公里且平缓宽阔 森林与植被Forest滨湖湿地植被系统好，海滨森林（木麻黄）景观价值一般山坡农业与森林砍伐导致高地侵蚀现象的产生植被较好海岛上原始粗犷的植被 山景Hill山岭森林景观价值较高，天际线较为丰富，临近东山岭岛屿众多山谷俊俏，牛标岭是半岛最大的山，海拔218米三面青山相拥，南面月牙型向大海敞开内陆水系与泻湖Water拥有全国最167、大的泻湖（小海），但水质较差位于万泉河与南海交汇处，水质优良，但地表径流不受控制靠近老爷海（泻湖），水质多数情况下属于二类水质标准内陆水系较弱湿地Wetland小海周边存在较好湿地系统红树林湿地的范围和多样性逐渐减少淡水湿地位于高大的沙丘后部，四周由低矮的农田环抱亚龙西原生态湿地其他景观Landscape无特色景观集椰林、沙滩、奇石、田园于一身，被誉为世界河流出海口自然景观保存最完美的地方千奇百怪的石头，尤其是离海岸几十米远的石岛，为大自然的鬼斧神工之作红树林景观较好自然景观资源 Comparision on Natural Landscape Resource8.1 环境研究 Environ168、mental Analysis-105-8 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan生物多样性资源生物多样性是生物的基因库，属于全人类共同的财富，为人类赖以生存的物质基础。生物多样性的高低决定了基地生态资源价值的高低。相对而言，英豪半岛的动植物种类繁多，这为生态化旅游地区的打造奠定了强有力的后盾。基地内生物多样性优势主要集中在内陆地区，为实现今后旅游开发过程中逐步发挥生物多样性的潜力，未来开发应逐步向内陆延伸，并且创造更多的生态旅游机会。区域生态环境资源总结169、英豪半岛最具特色的自然资源为泻湖与其周边的湿地生态系统和植被系统，这些生态资源具有最大的竞争优势，较适宜开展陆地生态旅游项目；海湾和沙滩相对而言，只是具有一定的开发价值，但长远来看与亚龙湾、神州半岛海滩相比竞争优势很小。当然，目前基地内具有开发优势的自然资源也同样面临着一定的挑战，包括水体污染，台风影响，植被退化等，这些都应在开发中着重进行考虑，因地制宜地发挥其本身带来的优势，而尽可能地减少对环境带来不良的影响。分类项 Class 英豪半岛 Yinghao博鳌 Boao神州半岛 Shenzhou亚龙湾 Yalong Bay陆地动物种类Animals野生动物种类繁多金钱龟、鳖、黄獍、水獭和少量坡170、鹿与猕猴，种类繁多种类较少种类少陆地植物种类Plants100多种树种，药用植物较多植物种类丰富植物种类较多植物种类较多红树林Mangrove无红树林种类单一，主要以海桑为主，范围上也有一定的限制红树林湿地受到鱼塘等的影响需要修复整片上百亩的野生红树林自由自成一套生态系统，亚龙溪从中穿流而过珊瑚与海洋生物Coral 无珊瑚，海洋生物主要是鱼类、蟹类珊瑚礁保存十分完好，部分受保护物种：玳瑁有12科51种，属国家级珊瑚礁重点保护区资源优势低 资源优势高生物多样性资源比较 Comparision on Biodiversity Resource-106-基地开发适宜性和生态承载力 Site Deve171、lopment Suitability and Carrying Capacity基地环境敏感度评估 Environmental Sensitivity所谓生态环境敏感区是指能够长久提供生物多样性、土壤、水体以及其它健康生态服务的至关重要的地区，包括陡坡区、不稳定土层区、稀有或者珍稀动植物栖息地、湿地和水道等。本项目采用基于GIS的敏感度空间分析方法，得到综合环境敏感度分析图。分析目的在于区分规划区域内具有低敏感度的区域和高敏感度的区域，从而从环境保护的角度，对其进行合理强度的开发。结合本次分析选取海拔、坡度、水资源、海岸带和生态系统作为敏感性因子，建立综合环境敏感度评估模型。模型中分别针对不172、同环境要素建立相应的分级标准，确定相分类 Factors高度敏感区 High Sensitivity中度敏感区 Medium Sensitivity低度敏感区 Low Sensitivity海拔高度分级 Elevation海拔100m以及 25%10%-25%25%地区海岸保护带(海岸线退线100m)洪水淹没区高度环境敏感区现状不可开发道路村庄军事用地基本农田综合敏感度分区 Ecological Sensitivity低敏感区 Low中敏感区 Medium高敏感区 High500010002000M基地生态承载力评估 Ecological Carrying Capacity生态承载力是指在一定173、的时间范围内，一定范围的土地内生态系统及周边环境所能承受的最大使用限度。针对用于开发的土地而言，生态承载力指确保开发不会对生态环境造成破坏的最大规模。生态承载力反映不同用地可承受的开发强度以及容纳的居民或游客数量。英豪半岛的生态承载力评估应考量其未来作为旅游目的地和生活居住地双重功能；区域开发应参考国家相应建设指标和旅游规划承载力指标。对于适宜开发用地，可以考虑作为城镇建设或度假区中心建设、承载力标准可参考新 城建设用地标准对于较适宜开发地区，可以考虑作为度假区或别墅区开发，承载力标准可参考别墅区 建设用地标准对于不适宜开发用地，可以作为生态保护区加以管理限制，承载力标准参考森林公 园、湿地公174、园中风景区的旅游容量。基地总生态承载力:130795 人/天 开发适宜性Suitability面积(公顷)Area ha生态承载力指标(平方米/人/天)Index生态承载力(人/天)Overall Capacity适宜开发 High904.810090480较适宜开发 Medium715.420035770不适宜开发Low681.715004545生态承载力 Carrying Capacity高(100平方米/人)High中(200平方米/人)Medium低(1500平方米/人)Low500010002000M-108-万宁市生态肌理与发展优势 Wanning Development Adva175、ntage万宁市独特的自然地理状况要求城市发展与区域开发同样需要考虑生态环境的再生和保护。因此，综合考虑全市的地形地貌、现状用地和植被分布评估土地生态敏感度和开发潜力，能够充分理解万宁市的生态肌理，对指导未来城市发展具有重要意义。研究同样选取全市地形、坡度、地表水系、土地利用状况等要素，应用地理信息系统评估全市域的生态敏感度，以及不同地区的开发适宜性水平。总体来看，万宁市全市生态结构由三大部分组成：西部山地和丘陵地区拥有大面积的森林植被，是全市重要的生态屏障和保育区；中部平原地带为重要的农业生产区，是现有城市中心所在地；东部海岸带和小海周边地区是市内主要河流的汇集点，周边生态系统与人为活动均十176、分活跃。万宁市境内的河流大多发源于西部山区，向东汇入小海和南海，成为市区内连接山地和海洋的重要生态廊道。4,00008,00016,000M综合敏感度分区 Ecological Sensitivity低敏感度 Low中敏感度 Medium高敏感度 High海拔高度敏感区 Elevation坡度敏感区 Slope生物多样性敏感区 Biodiversity水资源敏感区 Water低度敏感 Low中度敏感 Medium高度敏感 High4,00008,00016,000M低度敏感 Low中度敏感 Medium高度敏感 High4,00008,00016,000M低度敏感 Low中度敏感 Medium177、高度敏感 High4,00008,00016,000M低度敏感 Low中度敏感 Medium高度敏感 High4,00008,00016,000M8.1 环境研究 Environmental Analysis-109-8 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan基地综合价值评估土地自身价值生态系统服务价值 Ecosystem Service Value生态系统服务是指对人类生存与生活质量有贡献的所有生态系统的产品和服务。自然生态系统对于人类的生存与发展具有不178、可替代的作用，可以为我们的生存直接提供各种原料或产品，而且在大尺度上具有调节气候、净化污染、涵养水源、保持水土、防风固沙、减轻灾害、保护生物多样性等功能，维护和建设良好循环的自然生态系统就是维护人类生存和发展的基础。研究参考全球生态系统服务和自然资本的价值，将各种生态系统服务类型汇总为17类，并评定出相应生态系统的服务价值类型。其中，湿地、泻湖、河流、海滨和沙滩生态系统服务价值较高，应加以合理维护和保护性利用，其中泻湖水质的改善、周边湿地的恢复也能够大幅度地提高基地的生态服务价值；另外，养分循环、水分调节和供应、废物销纳等潜在生态系统服务价值也不容忽视。生态系统服务价值同样具有很大的潜力。随着179、开发建设的逐步展开，基地内生态系统的服务功能将更多的体现在与人们生活相关的各个方面，包括调解气候、净化污染、涵养水源、景观服务等，其服务价值也将逐步提高。研究表明生态系统完善稳定、自然景观质量好的区域周边地产价值会逐步提升，这正是生态系统服务价值提升和转化的体现。同时，未来开发过程中不可避免的会给生态系统带来一定的破坏或影响，例如环境污染、栖息地退化等形式，同时也对生态系统服务造成了较大的威胁。为了维系整个基地的生态系统服务价值不会在开发过程中被削弱，确保未来土地的升值潜力；规划过程中应限制土地开发的规模和建筑密度，确保生态系统服务价值高的区域不被过度开发。500010002000M生态系统服180、务价值 Ecosystem Service Value低 Low较低 Mid-low较高 Mid-high高 High生态系统服务类型Ecosystem Service海滨和沙滩Sea and Sand泻湖与河流Lagoon and River湿地Wetland森林Forest草地Grassland农田 Farmland调节大气Atmosphere*气候调节Climate*干扰调节 Influence Relief*调节水分 Water Relief*水资源供应Water Resource Supply*控制侵蚀与滞留沉积Land Erosion Control *土壤形成Soil Gener181、ation *养分循环Nutrient Circulation*废物处理Waste Control*授粉 Pollination*生物控制Bio-control*避难所 Shelter*食物供应 Food Supply*原材料 Material*基因资源 Gene Resource *娱乐 Entertainment*文化Cultural*生态系统服务类型 Ecosystem Service-110-土地可借价值周边景观价值 Landscape Value景观作为符号，是自然、人与自然、人与人相互作用在大地上的烙印。景观价值是根据许多景观特性，包括景观的视觉连贯性、复杂性、稀有性、地形、状况、182、主要的传统建筑物/自然特征，以及视觉上吸引点/破坏点做出的评审，分辨出最优秀和最具吸引力的景观，以及较普通的景观，从而避免我们做出对有吸引力的景观带来不良影响的任何行动。项目基地内存在多种多样的景观，各种景观又具有不同的价值：海滨和沙滩：乌场海、春园湾、大花角湾景观价值高（沙滩、海水、1.阳光）；泻湖和河流：整理或清除现有鱼塘，使得水体净化有利于提高小海及2.周边地区景观价值（潜在价值高），太阳河的恢复有利于提升周边流域的景观价值；森林：山岭森林灌丛景观价值较高，植被恢复有利于提升景观价值；3.景观价值对土地的影响主要体现在土地的视线景观效果方面，当地块具有较好的山、海、小海和湿地景观视线时，183、土地的景观价值就会显著提升。此外，地块周边的天际线也会影响土地的景观价值。景观价值(实现评估)Landscape Value by Viewshed低 Low较低 Mid-low较高 Mid-high高 High8.1 环境研究 Environmental Analysis500010002000M-111-8 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan土地综合价值 Overall Land Value土地的自身价值反映了土地作为现状用途能够带来的效益，而土地184、的综合价值为土地自身价值与土地可借价值的综合。土地综合价值可以作为基地开发用地选址的依据，同时生态系统服务质量较高的地区应加以合理保护。人为干扰对土地价值的影响 Human Impact由于人为干扰的存在，如农业、采矿、水产养殖等人类活动的影响，使得当地的土地价值受到一定程度的影响。现有村庄：基地内村庄分散，景观价值低，同时生活垃圾的人为堆1.积和污水的随意排放破坏了周边的自然环境；农业生产：农业生产活动导致基地内大部分地区生态系统服务价值2.较低；水产养殖：小海周边大范围的水产养殖严重影响了小海以及滨水景3.观，同时水质下降致使其旅游价值降低；采矿采石：人为采矿活动破坏了山岭植被的水土保持功185、能以及相应4.的景观价值；道路系统：贯穿基地中部的道路由于周边缓冲措施的不完善，给基5.地带来一定的大气和噪声污染。因此，从社会生产生活的发展历程来看，各类产业的发展对土地价值的提升具有不同的影响程度，例如，第三产业对土地价值增值的影响远远大于第一、第二产业。为此，在具有同样开发条件的情况下，土地应尽可能以发展第三产业为主，而第三产业的发展通常要求周边具有良好的生态环境，过度的人为活动往往会对生态环境带来负面影响，使一些利用价值较高的土地丧失了开发的机会。土地综合价值 Overall Land Value低 Low较低 Mid-low较高 Mid-high高 High低 Low较低 Mid-l186、ow较高 Mid-high高 High生态系统服务价值 Ecosystem Service50001,0002,000Meters低 Low较低 Mid-low较高 Mid-high高 High景观价值(实现评估)Landscape Value50001,0002,000Meters8.1 环境研究 Environmental Analysis500010002000M-112-西部山地和丘陵地区、森林覆盖率高，城市重要的生态屏障东部平原地区，主要生产用地分布区、现有城市分布与居民生活区，生态敏感度居中小海周边、自然系统和人文系统交织的复合生态区4,00008,00016,000M高度敏感区 187、High中度敏感区 Medium低度敏感区 Low建议新城选址 Proposed New Town开发建议与可持续发展策略 Development Suggestion and Sustainable Strategy区域发展策略及建议 Regional Development Strategy充分利用小海周边活跃的自然和人文生态系统，对可开发用地加以适度利用，可以为万宁市提供更为广阔的发展空间、宜居的生态环境和全新的城市活力。未来城市发展重心应考虑由目前的中部地区向小海周边迁移，新城建设也应当考虑以小海周边地区优先。自然生态系统：河流的主要汇水区、生物迁徙的目的地 人文生态系统：居民生产生活188、基地、与外海联系的重要通道 小海周边生态系统交错、生物多样性丰富，是万宁市乃至海南省东部沿海重要的“生态汇”，因此在开发过程中应当着重考虑保障小海周边地区的生态系统不受破坏，同时在开发过程中完成生态恢复和廊道建设等工作。拥有森林、湿地、泻湖等多种生态系统 多条生态廊道分布 小海周边地区生态系统服务价值和景观价值高 目前万城镇为万宁市中心，相对远离海岸，不利于建设滨海城市，为此，未来应考虑城镇向海滨方向延伸，建设完善的道路和市政系统，结合滨海景观和生态系统提升城市的整体形象。城镇向小海周边拓展将拥有生态优势，享受更为优越的自然资源和生态服务 有利于创建更为活跃并且稳定的城市生态系统 结合小海、周189、边生态廊道等自然景观资源，打造和谐的生态新城 8.1 环境研究 Environmental Analysis新城选址布局与开发强度建议 New Town Location and Development Suggestion新城建设应选择中低敏感度地区，避免破坏生态廊道和重要栖息地小海西部大茂镇、北坡镇 小海西北部后安镇 小海北部和乐镇、港北镇 小海南部乌场港附近 开发建议：确保土地开发的集约性 不占用重要的生态廊道和栖息地-113-8 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual M190、aster Plan环小海防洪规划 Flood Control Plan存在问题：小海周边洪涝、风暴潮灾害频繁。历史上，小海曾发生多次洪涝潮灾害，造成小海周边地区大面积淹没或漫流，严重影响当地生产生活。据历史统计，周边主要淹没区位于小海西岸（北安、和乐镇）和西南岸（太阳河下游地区）。其中，太阳河下游地区的北坡、乌场镇以及小海北部的港北镇为严重受灾区。分析评估：小海周边地势平坦，是一片冲积三角洲平原，地势平缓低洼，地面高程多在0.1-1m之间。沿岸防洪标准低，小海水位上升容易淹没周边地区。小海入海口通道淤塞严重，影响着小海的泄洪、纳潮以及水体交换。小海地区的人类经济活动（太阳河改道工程、官栈河改191、道工程、小海周边的围垦、虾场养殖等）直接导致注入小海的径流量和纳潮量减少，但来沙量增加，造成小海不断淤积，口门不断缩小，使小海泄洪、纳潮和水体交换能力明显降低。解决方案：提高防洪标准：小海周边防洪标准普遍提高到20年一遇；1.英豪半岛和未来新城镇防洪标准提高到50年一遇；新城镇的开发应避免在洪水风险区建设。小海口门疏浚：清理小海口门附近养殖区，打通南通道，将2.小海口门拓宽至200250m。小海周边滞洪区设置：保留小海沿岸高洪水风险区（海拔高3.度低于1m的地区）作为滞洪湿地。蓄洪区维护：恢复小海周边中高洪水风险区（海拔低于2m4.的地区）的自然湿地系统，提高其蓄洪功能。小海周边堤防修复：在太192、阳河下游、后安镇沿岸修复13.6公5.里长堤岸（堤高提高至2m2.5m）。低洼村庄迁移和提高：迁移北坡镇中位于小海南部太阳河下6.游海拔低于1m地区的村庄；提高后安镇、大茂镇小海周边村落地形；在修建过程和维护过程中抬高北坡镇太阳河下游地区村庄地形。环小海防洪规划策略 Proposed Flood Control around Little Sea洪水高风险区High Risk Area洪水中高风险区Mid-high Risk Area洪泛区以外的现状村落可以维持原址Villages could be remained outside flood risk area中高风险区的现状村落建议实施局193、部防洪处理Villages need flood control maintainence in the Mid-high Risk Area高风险区的现状村落建议搬迁Villages to be relocated in the High Risk Area建议坝体位置Proposed Dam Location500010002000m-114-环小海水质改善规划 Water Quality Improvement存在问题：小海水质逐年恶化，富营养化严重。目前，小海西部、南部及中部水质相对较差，仅北部、东部和口门地区相对较好，总体水质为超IV类标准，已不适合作为景观游览水体。同时，小海水体的194、有机物浓度已处于富营养化程度，鱼虾等水产品大幅度减少，景观质量严重下降。分析评估：小海周边居民生活污染物排放与小海内水产养殖严重影响了小海水质：目前小海污染物主要来自周边1.居民生活与网箱养殖（点源）、农田灌溉和虾池养殖（面源）及水底污泥（内源），历史数据表明虾池和网箱养殖排放污染物占小海接纳污染物总量的95%以上（目前虾池排放污水达每年24000万吨）小海上游来水水量少，入海口门淤积严重，不利于水体循环，造成水质恶化：目前小海周边太阳河、2.北坡溪、龙尾河、港北河等主要水系流量很小，不能满足小海水体循环需要；由于目前小海水循环量小，小海口门淤积严重，海水吐纳量减小，进一步降低了水体净化能力。195、未来城市建设与旅游产业会给小海水质带来更大压力：土地开发的同时会产生大量的污水，随着万宁3.市城镇布局向小海周边延伸，未来环小海将有约40万的居民，生活污水排放量估算将达到每年6000万吨，同时还伴随有生活垃圾等固体污染物。如果这些污染物不加以合理处置，将会对小海水质造成极为严重的影响。1,00002,0004,000M河水、湖水循环良好区 Good Circulation between river and Lagoon湖水、海水循环良好区 Good Circulation between Lagoon and Sea水循环条件较差区 Bad Water Circulation水产养殖区 F196、ish Ponds小海水质现状图 Water Quality in Little Sea8.1 环境研究 Environmental Analysis-115-8 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan小海水量交换和现状水质模拟水质模型建立：选用国际知名二维水动力软件MIKE21进行系统水力和水质模拟，本次研究中主要基于模型中的HD水力模块和AD水质输移扩散模块。通过模拟小海现状环境下的水体循环功能以及污染物输移扩散情况，对小海内水体循环和污染物质扩散过程197、进行定性定量分析。现状模拟和结果显示：小海底部采用20*20m网格的数字地形，模型模拟时间为8天。计算时，假设小海内的初始COD含量为6mg/L，相当于四类海水，另假设6条主要入流河流（即北坡溪、南山河、龙尾河、龙首河、溪狗河、白石河）以及外海边界不含有污染物，即COD含量为0mg/L。模拟结果显示，经过8天时间，小海中大部分的污染物质仍滞留在小海内，只有入海口处水体循环较为良好，COD含量较低。因此，若不进行及时整治，就目前状况，小海水质将会加速恶化。COD(mg/L)Above 5.55-5.54.5-54-4.53.5-43-3.52-31-20-1Below 0COD(mg/L)Abo198、ve 5.55-5.54.5-54-4.53.5-43-3.52-31-20-1Below 0COD(mg/L)Above 5.55-5.54.5-54-4.53.5-43-3.52-31-20-1Below 0COD(mg/L)Above 5.55-5.54.5-54-4.53.5-43-3.52-31-20-1Below 0小海水质模拟 5 日 Water Quality Simulation(5 days)小海水质模拟 1 0 日 Water Quality Simulation(10 days)小海水质模拟 1 5 日 Water Quality Simulation(15 days)199、小海水质模拟 2 0 日 Water Quality Simulation(20 days)-116-小海水环境改善目标：提高小海内部各区水质：计划2020年达II类以上标准，部分 地区达I类水质标准。提高小海周边河流水质：计划2020年达II类以上标准。小海环境整治方案：内部治理未来5-8年内分期清除小海内部的网箱鱼虾池、减少水产养殖1.带来的污染，同时对水循环通道进行疏浚，增强小海内部水体的循环能力；网箱和水产养殖为主要污染源，预计清除之后1年内，小海水质将有显著的提高；小海口门疏浚：清理小海口门附近养殖区，打通南通道，将2.小海口门拓宽至200250m；小海内进行局部清淤（使水体深度增加200、至平均1.5m以上）：3.主要为东部地区和北部地区；通过清理湖底污染物，增强水体循环和纳污能力；小海内部建立两条主要入海通道：以入海口门前的小岛为分4.界，在南侧进行一定的挖方，构造另一条入海通道，增加小海的输水能力；维持小海规划岸线和海水面积：目前小海水域很浅，如果面5.积继续缩小，小海将逐渐丧失生命力。因此，为了维持小海的生态功能，必须维持一定的水深和面积。源头控制实施太阳河下游引水工程，加强小海水体循环能力；对于汇1.入小海的水系，如龙滚河、龙首河以及太阳河旧河道，应确保其水质，可考虑建设和修复河口湿地，从入流河流对污染进行控制；在港北镇、和乐镇和英豪半岛建立污水处理站,污水实施一级2.201、和二级处理；建立市政排水管网，实施雨污分流，合理选定排放口，并结合人工湿地加以深度处理。同时，在英豪半岛可考虑进行雨水收集，利用生态滤水带、雨水花园等生态处理设施，在增加汇入小海的径流的同时，也改善小海水质。水体分区Water Zone分区依据Reference现状水质Current Quality水质目标（2010年）Water level in 2010水质目标(2020年)Water level in 20101区水循环状况、污染状况超IV类II类I类2区水循环状况、污染状况超IV类II类I类3区水循环状况、污染状况超IV类III类II类水产养殖区鱼虾养殖面积超IV类III类II类河流R202、iver现状水质Current Quality水质目标（2020年）Water level in 2010太阳河III类II类北坡溪IV类III类龙头河III类II类龙尾河III类II类水质改善规划 Water Quality Improvement Plan8.1 环境研究 Environmental Analysis建议清除养殖区 Fishponds to be cleared重点清淤区 Dredging area建议人工湿地选址 Treatment Wetland 建议污水处理厂选址 Wastewater Treatment Plant小海水质改善规划图 Little Sea Water203、 Quality Improvement Plan1,00002,0004,000M-117-8 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan小海水质恢复方案评估小海环境整治方案评估：同样，模型中小海底部仍采用20*20m网格的数字地形，模型模拟时间也设置为8天。经过模型模拟后，小海内部污染物基本被冲刷干净，水体循环得到明显改善。周边村镇污水处理厂的建立以及小海内部鱼虾塘的清除，将会大大控制小海污染程度的恶化。另外，太阳河改道流入小海以及周边湿地系统的建设一方面204、控制了小海周边区域进入小海的水质，另一方面也增强了小海的自净能力。方案实施后小海水质模拟 5 日 Water Quality Simulation(5 days)after Implementation方案实施后小海水质模拟 1 0 日 Water Quality Simulation(10 days)after Implementation方案实施后小海水质模拟 1 5 日 Water Quality Simulation(15 days)after Implementation方案实施后小海水质模拟 2 0 日 Water Quality Simulation(20 days)after 205、ImplementationCOD(mg/L)Above 5.55-5.54.5-54-4.53.5-43-3.52-31-20-1Below 0COD(mg/L)Above 5.55-5.54.5-54-4.53.5-43-3.52-31-20-1Below 0COD(mg/L)Above 5.55-5.54.5-54-4.53.5-43-3.52-31-20-1Below 0COD(mg/L)Above 5.55-5.54.5-54-4.53.5-43-3.52-31-20-1Below 0-118-环小海生态系统恢复与重建 Esosystem Restoration and Recons206、truction结合小海周边的水岸、地形特征，基于现存生态系统，逐步实施生态恢复。森林生态系统恢复现有林地主要分为防护林林地和山体林地，在恢复过程中应重点保护好现有较好的林地，更新和补种受损林地。沿海防风林恢复：应根据地形和风向等因素，合理设计防风林的林带走向、宽度和林带间距，在1.防风林树种选择上，应选择那些生长迅速、抗风力强、树冠适中、在林带群体中生势良好的高大树种。山体林地恢复：对坡度25度以上的有林地严格加以保护，并实行封山育林，恢复天然林植被。2.湿地栖息地恢复小海周边有大面积的自然湿地，类型主要为河口湿地和滩涂湿地，存在水质净化的潜质，并可提供动植物栖息地机遇。为提高湿地动植物的多207、样性，避免物种单一化，应进行湿地动植物的合理搭配。万宁市湿地动物物种多达几十种，有黄嘴白鹭、红腹滨鹬、蓝翠鸟等，湿地植物中主要推荐睡莲、香蒲、水葱、梭鱼草等。湿地要保持良好的生态功能，其维护也相当重要。一方面，应对湿地生态系统进行定期维护，以保证湿地本身的良好运行；另一方面，通过“热爱自然”的生态活动提高人们湿地保护和正确利用的意识，可制定“绿色学校”环境教育计划，对中小学生进行长期湿地知识和环境保护教育，并以“儿童反哺”的方式，对青少年进行教育的同时，把湿地知识传播给家长。人造栖息地岛建设人工栖息岛的建设可打造环水的动植物栖息地，为鸟类提供筑巢用的孤立栖息地，并可在岛屿之间创造深水的鱼类栖息208、地，增加小海鱼类生存机遇，从而增加区域生态多样性。英豪半岛上，可充分利用小海清淤过程中的淤泥堆积这些栖息地岛屿，提高小海景观特色。人工栖息岛应加强规划设计，科学合理布局，相邻人工栖息岛之间要保持足够的距离，密度不能过大，要确保相邻人工栖息岛对环境的影响不会产生负面效应。在建成后应限制人为干扰过强，实现其以动植物栖息地为主要功能的目的。1,00002,0004,000M山地森林恢复Hill Forest Restoration海岸防风林恢复Seaside Wind Protection Forest Restoration河口湿地恢复River Wetland Restoration小海周边湿地209、恢复Wetland Restoration around Little Sea8.1 环境研究 Environmental Analysis-119-8 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan结合开发适宜性与土地价值开发Development based on Suitability土地开发布局与承载力控制尊重场地内自然资源，保护环境敏感区。基地内的山地森林、海岸防护林带、湿地滩涂等生态系统是维持基地生态环境平衡的基础，也是未来栖息地恢复的骨架，在开发过程210、中应加以保护回避。道路、建筑的红线、绿线控制要充分考虑场地的生态敏感度。尊重场地内建成的村庄和基础设施，保证其功能不受影响。基地现有村庄和道路、基建工程等设施是目前英豪半岛居民赖以生存的基础，同时也是未来开发建设的支撑体，且可作为景区的文化遗产。旅游区开发建设同时应保持现有大型村庄的功能，对分散的地区进行适度搬迁，同时提高居民的生活质量。充分利用场地内可开发用地。相对而言，场内可开发用地达14平方公里，具有较大的开发潜力，未来应考虑对可利用地加以适度开发，改善土地质量，提升土地价值。基地生态承载力-英豪半岛地区依据英豪半岛可开发用地规模和适宜建设分区，基地生态承载力总量为133948人/天。未211、来开发建设中应严格控制开发规模，确保未来居民和游客负荷不会超过其生态承载力。结合土地现有价值进行开发土地价值基于自身价值（生态系统价值）和借鉴价值（景观视线价值）综合考量得出，其中土地自身价值生态系统服务价值反映生态系统自身可以提供的服务以及景观价值，通常情况下生态系统服务价值高的区域也是生态敏感度水平较高的地区，不合理的开发往往会降低其自身以及周边地区的土地价值，因此未来开发过程中应当加以合理控制。视线价值体现周边景观资源对土地价值的影响，是土地潜在价值的影响因素之一。当基地拥有较好的视线价值时，其土地开发会借鉴周边的景观从而实现其价值的提升。因此，开发过程中应尽可能首先考虑拥有较高视线价值212、的地块，创造高档的度假景区。基地开发强度建议开发建设应满足近期和中期旅游度假市场和房地产市场需 要，同时应为远期开发预留储备可开发用地。控制土地建设容积率以确保开发不应造成基地环境压力。2020年之前总建筑面积不超过6000000平方米。重要节点开发与场地选址建议Key Node Development and Location重要开发节点布局重要开发节点应兼顾基地开发适宜性和土地综合价值 开发适宜性与土地价值存在一定的对立时，应重点利用其交 接地带，既保证适宜土地开发利用，有借助周边土地价值高的地区进行建设充分结合场地的地形、水文和生态系统特征 港北高尔夫社区规模及边界确定原则：尽可能利用北213、部地区可开发用地，确保对中高度生态敏感区 实施保护和恢复选择较为完整独立的生态单元，如冲积平原、海滩沙坝等；避免未来开发对周边地区造成严重的环境影响前期开发用地尽可能减少对现有村庄搬迁，降低对周边村镇 生产生活的影响确保可开发用地规模和比例、确保现有土地价值的充分体现 和土地潜在价值的最大化用地边界：北部沿五星村南100m缓冲区，西部沿西古河渠及港北河，南部至港北镇北100m缓冲区，东部至外海海滩。可开发用地面积：192公顷（不包含高尔夫球场）生态承载力：12710人/天墓地迁移建议Cemetery Relocation生态型公墓和集约型公墓建设结合城市规划建设城市公墓，实现用地效益最大化 大214、力推广火葬，实现墓地的集约化 推广生态葬式（树葬、花葬、草坪葬）和节地葬(如塔葬、室 内葬、壁葬等)公墓选址建议新建公墓应考虑安置在小海西北部山岭地区 墓地坡向为东南向，墓地建设应充分结合自然地形和植被景观 现有墓地迁置英豪半岛内现有墓地迁置至公墓 实施生态恢复及适度开发，改善原有墓地区生态环境 建议边界 Proposed Boundary1000200400M1,00002,0004,000M建议墓地选址 Proposed Cemetery-120-规划方案综合评价 Overall Master Plan Assessment 现有开发方案考虑的基地自身的开发适宜性和土地价值，能 够有效地保215、护现有生态系统；未来沿小海的开发将充分利用现有鱼塘和岛屿，对养殖区加 以改造，对恢复小海水质也有一定的帮助；总体开发量不会超出基地自身的承载力，有利于实现可持续 发展。开发强度与环境容量校核 Development Density基地总开发用地面积为8.8平方公里，总建筑面积为443万平方米，在基地生态承载力许可的可开发用地规模之内（基地可开发用地为16.2平方公里，在限定的容积率要求下，开发地块建筑面积可达553万平方米）。总体开发强度较低，建筑区域容积率可以控制在0.6以下，总体开发容积率在0.3以下，符合生态环境保护要求。规划方案土方评估 Cut/Fill主要填方集中在小海东岸地区，为现216、有虾塘填方及生态岛填 方，总填方量约为153万方。主要挖方集中在英豪半岛北部、小海口门附近和小海东南 岸，主要为虾塘清除，总挖方量为117万方。0.40.4-0.60.6-0.80.8-1.01.0-1.4挖方Cut填方Fill建议开发容积率 Suggested FAR主要填挖方区域 Main Cut/Fill8.1 环境研究 Environmental Analysis总体规划方案评估和环境专项规划 Master Plan Assessment and Environmental Plan500010002000M-121-8 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规217、划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan规划方案对水循环影响Water Circulation Assessment小海口门处生态岛建设 不会影响小海与外海水体交换生态岛分布在远离小海口门的水域，不影响小海水交换 对水流进行分散，增强水体扰动性 提供动植物栖息地及绿色视野 小海东部生态岛对小海水循环和水质影响很小面积小且贴近开发空间，对整个水力流场几乎无影响 可成为良好的水生与陆生动植物的过渡带 滨水湿地对小海水质具有一定的净化作用 Water Depth(m)0.5m/sAbove20 10-205-103-52.5-218、32-2.51.5-21-1.50.5-10.3-0.50-0.3Below 0Above20 10-205-103-52.5-32-2.51.5-21-1.50.5-10.3-0.50-0.3Below 0Water Depth(m)0.2m/s水文特征模拟(涨潮)Hydrology Simulation(High Tide)水文特征模拟(落潮)Hydrology Simulation(Low Tide)-122-英豪半岛水系统规划 Water System Plan现状地表水系统评估1.英豪半岛缺乏地表水系，现有径流多为暴雨径流 地表潜在径流多靠近小海，可以加以利用并改造为常年径流 未来英219、豪半岛雨水量预测2.经过计算，英豪半岛一年一遇暴雨24小时雨水总量为49万方，西 部开发地区雨水收集和处理强度较大 (有关公式：Q=q*F*及城市暴雨强度公式)地表水系重建：在现有潜在径流基础上，增加部分内陆水系3.在小海东岸，英文岭和大长岭之间低洼地区增加内陆水道 内陆水道作为景区雨水收集和排放通道，并作为水景观而存在 雨水收集与净化湿地建设4.应用旱溪、生态滤水带、雨水花园、滞留池等生态设施收集建设 区内雨水沿小海和地表潜在径流建设区建设雨水净化湿地，处理收集的雨 水然后排放至地表水系和小海中地表径流产生量 Surface Flow Amount低 Low中低 Mid-low中 Mediu220、m中高 Mid-high高 High8.1 环境研究 Environmental Analysis500010002000M-123-8 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan英豪半岛生态系统建设规划 Ecosystem Construction Plan生态系统规划建议滨海生态廊道：在原有防风林基础上完善森林生态系统的结构和功能维持并恢复现有的木麻黄林，同时增加乔木、灌木和草本植被 维持廊道的连通性，确保生态廊道宽度不低于100米 维持林带的防风固沙作用221、，并增强栖息地和迁徙走廊带的功能 建立绿色廊道，并连接英豪半岛两岸的森林和湿地生态系统 沿小海湿地生态系统：原有湿地生态系统修复与红树林生态系统建设在现有虾塘基础上恢复沿小海地区的湿地生态系统 修复和重建红树林生态系统，提高湿地植物多样性 山地森林生态系统：提高植被系统垂直结构，改善野生动物栖息地修复大长岭植被体系，停止采石采矿产业 维持现有大花角、英文岭的植被系统 适当种植本地植物，增强森林植被垂直结构 社区生态系统：构建连通、活跃的绿色开放空间体系沿主干道路、主要水系建立绿色廊道 在城镇开发密集区增加绿地开放空间节点，提高绿地系统的服务半径 栖息地建设物种种植和植栽建议景区植栽、生态恢复植222、被多选择本地物种作为主导物种 可适当恢复小海周边红树林植物，提高小海湿地生态系统生物多样性 适度种植特色经济植物和观赏植物 滨海生态防护林 Seaside Protection Forest沿小海湿地生态系统 Wetland around Little Sea山地森林生态系统 Hilside Forest社区绿色空间 Community Green Space高尔夫球场 Golf Course公共林地 Public Forest生态系统建设规划 Ecosystem Plan500010002000M-124-市政规划措施 Urban Infrastructure污水处理设施建设在英豪半岛北部、223、靠近小海东岸地区建设日处理5万吨的污水处理 厂，集中处理半岛北部、中部地区污水，污水处理后进入湿地进行自然净化，最终排入小海。南部开发强度较低的地区采用分散处理设施处理各个社区的生活污 水，在应用人工湿地处理对处理后水进行自然净化，最后排入小海当中。给排水管网系统建设建设由万城区至英豪半岛的给水管网 沿规划主要道路铺设城市污水管线和排水管线 应用雨水收集和净化设施处理社区雨水 城市生活垃圾处理设施社区内部设置生活垃圾收集点和中转站 垃圾集中后运送到英豪半岛外部由市政集中处理 基地废水和垃圾排放估算 Waste Production Assessment社区用水量、污水排放量与垃圾排放量测算未来224、英豪半岛最大综合用水量约为46920吨/天，生活用水量为 27370吨/天（2020年，预测饱和市场人口为87100人/天）未来英豪半岛污水排放量约为32844吨/天 未来英豪半岛城市垃圾排放量约为93.84吨/天 参考依据：城市污染物排放标准 低 Low中低 Mid-low中 Medium中高 Mid-high高 High污染物产量 Waste Production项目Type指标Index总量Amount综合用水量Overall water use0.6 立方米/人*天52260吨/天生活用水量Living Water Use0.35立方米/人*天30485吨/天污水排放量Waste Wa225、ter0.42立方米/人*天32802吨/天城市垃圾排放量Solid Waste1.2千克/人*天104.52吨/天8.1 环境研究 Environmental Analysis500010002000M-125-8 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan-126-8.2 经济研究 Economic Research目标市场分析年轻游客出游过程描述体验新的景点/地方文化 休闲度假 出游决策旅游信息获取途径：车/机票、住宿预定：出行时间：学校假期&节假日 行226、程规划1）专业旅行网站（如携程网）2）朋友、同龄人3）旅行指南（如孤单星球Lonely Planet,背包客圣经BackpackersBible等）1）专业旅行网站2）旅行社3）自行购票/与酒店直接联系预定学生&背包：更多选择经济型酒店、青年旅社、背包客栈；总 花费不高年轻专业人士：更多选择中高档酒店（针对年轻专业人士的 酒店如Club Med）;总花费十分可观全天候的活动（如白天观光、夜间社交）旅行中获得新的旅行体验,与同龄人分享 影响同龄人的出游决策 旅行后英豪半岛旅游度假区定位为“年轻人的度假天堂”。这既意味着本项目的核心目标市场为“年轻人”。除此之外，考虑到项目盈利的需要，英豪半岛内将227、会有不同的开发组合，分别针对家庭游客与中老年游客。本章节将对上述三大客源市场，年轻游客、家庭游客以及中老年游客市场作出分析，介绍各市场概况、游客特征、年轻结构以及将为英豪半岛旅游度假区带来的相关需求等内容。年轻游客年轻游客为未来英豪半岛旅游度假区的核心目标市场。此处的“年轻游客”又细分为18-25岁的学生及背包客，以及26-35岁的年轻专业人士。总体而言，年轻游客包括以下几种类型：活力四射的旅行者 出行频率高 充满活力，注重社交 理性冷静的消费者 学生游客受制于可支配收入，旅游支出计划性较强（吃、住占出行总支 出50%以上）行程规划用时较长 预算、行程相对固定 独立自由的开拓者 强调出行的自主228、性与独立性 注重深度体验地方景色/文化，而非走马观花 热衷探索新开发或未开发的旅游目的地 越来越多的年轻游客倾向于直接与酒店联系预订房间，而非通过旅行社 未来趋势的引领者 更愿意尝试新旅游产品与服务 新鲜的旅游体验通过网络口口相传，吸引更多同龄人尝试 年轻游客为英豪半岛创造的核心需求经济型酒店（18-25的学生、背包客）中高档特色酒店（如地中海俱乐部，Club Med）（26-30岁的年轻专业人士）商业设施需求 年轻游客的主要出行目的为体验地方景色及文化（34%）以及休闲度假（28%）。前者相对更适用于18-25岁的学生及背包客。他们大多利用学校寒暑假出行。后者则更适用于稍微年长一些的26-3229、5岁的年轻专业人士。他们相对拥有更多的可支配收入，出行时会更多考虑到舒适度；而在花费上，年轻专业人士也高于学生及背包客。图2.2描绘了年轻游客从出游决策到完成出游后，在整个旅程中所展现出的特征。年轻游客出游目的（2 0 0 6）数据来源：国际旅游组织休闲度假28%体验地方景色、文化34%短期工作或社会实践10%学习10%探亲访友17%-127-8 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan家庭游客家庭游客为未来英豪半岛旅游度假区的另一大客源市场。本项目所瞄准的230、将为“核心家庭游客”(Nuclear Family)。这类家庭一般由一名16岁以下的儿童和父母组成，而父母的年龄通常介于30至45岁之间。这类家庭一般拥有较高的收入，出游时全家出动。核心家庭游客的特征总结如下：家庭游客 由父母与孩子组成两种不同的需求父母的度假需求 远离都市喧嚣，家庭成员重新聚在一起更多与家人共度的机会（如高质量的家庭晚餐）父母的私人空间（无孩子参与）孩子的度假需求 沙滩、阳光、温暖的海水与同龄人的交流好玩的休闲活动（可与父母共同参与）深刻影响父母的购买决策家庭游客最大的特征即为父母与孩子拥有不同的度假需求。分别满足父母与孩子不同的需求以及通过刺激孩子的需求来增加全家消费是扩大231、家庭游客市场的关键。家庭游客为英豪半岛创造的核心需求:中高档酒店（配备儿童游乐中心、亲子乐园、中高档家庭餐厅、配备自助式 厨房的套房等）度假住宅（投资、自住）中老年游客市场中老年游客市场为英豪半岛旅游度假区规模相对较小的目标市场。中老年游客市场虽然在中国仍处于起步阶段，但发展迅速；且我国有数量可观的高收入退休中老年人，这部分老年人不仅有出游的需求，且出游的平均花费十分可观。中国中老年旅游市场 中老年人占总出行游客25%（发达国家60%）中老年人出游率56%（全国城镇居民出游率94.8%）一小部分购置度假房产（包括由子女购置的）中老年游客市场特征 通达性(Accessibility)：方便、舒适232、的交通 宁静感(Serenity)：节奏缓慢、相对平静的出行体验 私密性(Privacy)：私密的空间，避开大量的客流 核心议题 提供全方位、周到的服务（医疗、保健、看护等）中老年游客将为本项目创造以下核心需求：度假住宅（投资、自住）中高端酒店（提供医疗、保健、看护等服务）父母需求与孩子需求的关系孩子父母沙滩、阳光、海水与同龄人交流好玩的休闲活动亲子&家庭团聚私人空间放松&休闲舒适的环境-128-8.2 经济研究 Economic Research需求预测需求预测旨在从市场供求关系的角度入手，对英豪半岛旅游度假区不同类型的需求进行测算，从而对各开发项目的用地规模提供经济技术指导，并大致估算旅游233、区未来投入与产出的关系，为项目投资提供参考。在计算过程中，易道经济组综合分析了海南省、万宁市以及周边主要竞争城市的相关历史数据及未来发展趋势，并充分考量了本项目自身的定位、周边主要竞争项目可能对未来需求产生的影响，从而确定各需求预测假设条件。本章的内容涵盖了以下七部分：游客规模预测，对到访英豪半岛的国内外、过夜/一日游游客总量进行预测；酒店需求预测，包含酒店客房总量、总建筑面积及占地面积等；度假住宅需求预测，包含度假住宅总套数、总建筑面积及占地面积等；商业零售需求预测，包含度假区内总商业零售建筑面积、占地面积等；居民回迁需求预测，包含当地居民回迁建房建筑面积、占地面积等；人口规模预测，包含英豪234、半岛淡旺季总人口规模、外来居住/就业人口规模等；旅游收入估算，包括游客购物消费收入、住宿收入、度假住宅销售总收入等。经过测算，各需求预测结果如下表所示：类别建筑面积需求(万平米)201120152020酒店客房需求(间)655.4942731.3666934.528酒店4.45718.57347.155商业 3.27715.93741.733旅游商业零售 2.50211.36730.580社区设施 0.7754.57011.153住宅 34.505135.509296.059度假住宅 15.50591.409223.059职工住宅 137回迁住宅1841.166其他(教育/工业/公共设施等)6235、.33625.50357.742总需求 Total48.576195.523442.688 建筑面积需求预测201120152020本地常住居民10,40010,40010,400酒店旺季居住人口9003,7009,400度假住宅旺季居住人口2,90017,00041,500旺季一日游游客数量1,0003,4007,000旺季外来就业人口05,30018,800旺季饱和人口总量15,20039,80087,100英豪半岛人口规模预测结果旅游业总收入(万元)2011201520202011-2020累计收入游客总花费23,400114,200341,8001,522,300度假住宅住客平均总消费236、9007,20026,100104,900度假住宅销售收入122,700229,800460,5002,654,800总计147,000351,200828,4004,282,000英豪半岛旅游总收入（万元）-129-8 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan需求预测基本假设条件易道认为，本项目将分三阶段进行滚动式开发。开发阶段的划分及各阶段主要内容如下：第一阶段（2008 2010）：项目规划完成并启动进行首期开发项目土地平整的同时酒店项目动工；第二阶段237、（2011 2015）：2011年有酒店竣工，度假区初步具备游客接待能力；首期与中期项目同步推进，度假区游客接待能力稳定增长；第三阶段（2016 2020）：中期与后期开发项目逐步竣工，度假区配套设施逐渐完善，接待能力趋于饱和。除此之外，另一大假设条件为，海南旅游业在2008 2020年间维持快速稳定的增长态势。到访英豪半岛的游客将为三大市场创造出需求：酒店、住宅、商业及配套设施。下图中的“需求金字塔”直观的描绘出上述三大需求的来源以及其创造出的主要细分市场。如上图所示，英豪半岛未来度假游客可分为一日游游客与过夜游客。其中，一日游游客由于停留时间短，其消费需求主要集中体现在商业购物，即为零售、238、娱乐、餐饮、景点等设施创造出需求；过夜游客将是未来度假区游客的主体，将创造大部分需求。这些需求集中体现在住宅、酒店两大部分。前者主要体现为不同类型的度假住宅，而后者则为不同档次的酒店。此外，商业设施及酒店将为旅游区创造绝大部分的新就业，并带动诸如职工宿舍等衍生需求。下一章节将介绍各种需求的源泉到访英豪半岛游客的预测计算过程。零售娱乐餐饮景点商业配套设施及需求独栋别墅联排别墅双拼/联排别墅多/高层公寓度假住宅住宅需求五星级酒店经济型酒店四星级酒店酒店度假别墅酒店需求英豪半岛游客一日游游客过夜游客职工宿舍职工宿舍就业人口就业人口英豪半岛旅游区度假需求金字塔-130-游客规模预测游客规模预测假设条件239、游客规模预测计算公式如下 英豪半岛游客年访问量（万人次/年）=英豪半岛过夜游客量+英豪半岛一日游游客量 英豪半岛过夜游客量=海南过夜游客可利用市场 x 万宁渗透率 x 英豪半岛渗透率 英豪半岛一日游游客量=英豪半岛过夜游客量/过夜游客比例 x 一日游游客比例 海南过夜游客可利用市场 到访海南的国内度假游客 到访海南的港澳台及其他国家和地区的国际游客 国内、国际游客均包含过夜游客及一日游游客 2007年可利用市场规模 2007年海南共接待过夜游客约1,845万人次 其中国内过夜游客约1,770万人次，国际过夜游客约75万人次 海南过夜游客可利用市场增长率假设 参考海南旅游统计历史数据，20082240、020 海南可利用市场的增长率假设如下表所示 万宁过夜游客渗透率假设 参考万宁旅游局提供的历史数据，2008-2020万宁过夜游客市场渗透率假设如下表所示 英豪半岛过夜游客渗透率假设 英豪半岛到2011年才初步具备游客接待能力 综合分析万宁在建旅游项目及未来旅游市场走向，英豪半岛2011-2020渗透率如下表所示 英豪半岛一日游游客比例 国内游客为50%国际游客为30%游客规模预测结果预测结果显示，到2020年，共有约910万人次的过夜游客到访万宁。到访英豪半岛的总游客量约204万人次，其中国内游客约192万人次，国际游客约12万人次。204万人次的总游客量中，过夜游客约为104万人次，一日游241、游客约为100万人次酒店过夜游客平均停留时间 国内游客从2011年的1.6天增长至2020年的2.5天；国际游客从2011年的2.5天增长至2020年的3.4天 一日游游客平均停留时间为0.5天 度假住宅居住者停留时间为90天 8.2 经济研究 Economic Research海南过夜游客增长率2008-20102011-20152016-2020国内游客10.00%8.00%6.00%国际游客18.00%14.00%10.00%万宁过夜游客渗透率2008-20102011-20152016-2020国内游客16.50%18.00%18.50%国际游客 11.00%13.50%14.00%英242、豪半岛过夜游客渗透率2008-20102011-20152016-2020国内游客-20%21%国际游客-20%21%英豪半岛过夜游客市场渗透率假设（2 0 1 1-2 0 2 0）万宁过夜游客市场渗透率假设（2 0 0 8-2 0 2 0）海南过夜游客增长率假设（2 0 0 8-2 0 2 0）20025015010050020112015202027.7193.75192.0011.775.301.55国内游客vjhdalfkhdiafha;hga国际游客hgad;hgauhau;g英豪半岛游客规模预测(万人次/年)20025015010050020112015202014.9450.59243、104.2499.5348.4714.32过夜游客vjhdalfkhdiafha;hga一日游游客hgad;hgauhau;g英豪半岛一日游游客量与过夜游客量(万人次/年)-131-8 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan酒店需求预测酒店需求预测假设条件酒店客房数计算公式为 酒店客房数=英豪半岛过夜游客量 x 过夜游客平均停留天数/365/酒店平 均出租率/客房平均住客数酒店建筑面积=酒店客房数 x 客房平均面积 过夜游客平均停留天数 国内游客：由201244、1年的1.2天增长至2020年的2.5天 国际游客：由2011年的2.5天增长至2020年的3.4天 酒店平均出租率 2011年酒店平均出租率为65%2020年出租率增长至66.2%客房平均住客数 取旅游度假区经验值1.6人/间，以家庭游客为主 酒店需求预测结果需求预测结果显示，预计到2020年，英豪半岛共需各种酒店客房约6,935间；酒店总建筑面积需求预计约47万平方米度假住宅需求预测度假住宅需求预测假设条件住宅需求=度假住宅需求+度假区职工宿舍需求+拆迁还建住宅需求 度假住宅需求将由英豪半岛购房游客产生，而购房游客通常为过夜游客 度假住宅总套数=万宁过夜游客总量 x 万宁每万人次过夜游客购245、房套数 x 英 豪半岛度假住宅渗透率参考三亚2007年每万人次过夜游客购买商品住宅套数（15套/万人次），预计万宁每万人次过夜游客购买度假住宅套数为10套/万人次参考万宁境内度假住宅市场发展趋势，预计英豪半岛度假住宅渗透率为 26%度假住宅建筑面积=度假住宅总套数 x 每套平均建筑面积 度假住宅分为独栋、双拼、联排别墅，多层、高层公寓五种类型 度假区职工宿舍需求（建筑面积）=度假区总就业人口 x 居住于英豪半岛就 业人口比例 x 职工人均住房面积度假区总就业人口=酒店就业人口+商业零售及配套设施就业人口 酒店就业人口=酒店客房数 x 单位客房所需劳动力（分类型酒店单位客房 所需劳动力假设见下表246、）商业及配套设施就业人口=商业及配套设施建筑面积/劳动力配比（分类 型商业面积比例分配及劳动力配比假设见下表）就业人口的10%居住于英豪半岛 职工人均住房面积为30平方米 拆迁还建住宅占地面积=拆迁还建住宅建筑面积/容积率 拆迁还建住宅建筑面积按村民人均回迁60平米计算（居住补偿40平米，经营性补偿10平米，鼓励墓地搬迁奖励10平米）容积率假设为1 将有配套社区设施（商业零售、医疗、教育等）住宅需求预测结果度假区住宅 预计到2020年，英豪半岛度假住宅累计需求预计17,846套 住宅总建筑面积将达约230万平方米 度假住宅总建筑面积约223万平方米；度假区职工宿舍累计建筑面积需求 约6.6万平247、方米拆迁还建住宅 拆迁还建住宅建筑面积约66万平方米 酒店需求预测假设条件酒店类型占总客房比例客房平均面积（平方米）五星级酒店15%100四星级酒店20%95经济型酒店50%50酒店度假别墅15%60酒店客房总需求(间)201120152020五星级酒店984101,040四星级酒店131 546 1,387 经济型酒店 328 1,366 3,467 酒店度假别墅 98 410 1,040 总计655 2,731 6,935 酒店建筑面积需求(万平方米)201120152020五星级酒店0.98 4.10 10.40 四星级酒店1.25 5.19 13.18 经济型酒店 1.64 6.83 248、17.34 酒店度假别墅 0.59 2.46 6.24 总计4.46 18.57 47.15 住宅类型人均居住面积(平方米/人)独户住宅 75双拼/叠拼住宅 62.5联排住宅 62.5多层住宅50高层住宅 45度假住宅人均居住面积假设条件酒店类型单位客房所需劳动力（人/间)五星级酒店2四星级酒店2经济性就地那1酒店度假别墅2分类型酒店单位客房所需劳动力假设商业业态占总商业面积比例劳动力配比（平方米/人）零售30%60餐饮 50%20娱乐10%100景点10%200分类型商业面积比例分配&劳动力配比假设201120152020度假住宅累计需求(套)1240.3987313.73017846.16249、5住宅总建筑面积(万平米)34.075135.041295.627度假住宅累计建筑面积(万平方米)15.50591.409223.059职工宿舍建筑面积(万平米)0.5702.5326.568拆迁还建住宅建筑面积(万平方米)1841.166住宅需求预测汇总-132-8.2 经济研究 Economic Research英豪半岛人口规模预测人口规模预测假设条件英豪半岛人口规模计算公式为 英豪半岛最大人口规模=本地常住居民+酒店旺季居住人口+度假住宅 旺季居住人口+旺季一日游游客人数+英豪半岛旺季外来就业人口旺季为当年十一月至次年三月，共五个月 本地常住居民约1.04万人 酒店饱和居住人口=酒店总客250、房数 x 客房平均居住人数 客房平均居住人数为1.6 度假住宅旺季居住人口=住宅建筑面积/人均居住面积 旺季一日游游客人数=一日游游客总量（人次）/人均停留天数（0.5天）x 旺季游客量占全年游客量比例旺季游客量占全年游客量比例参考万宁2007年旺季游客量分布平均值 10.6%英豪半岛旺季外来就业人口=度假区就业总人口+度假住宅社区就业人口 就业于英豪半岛的本地常住居民度假住宅社区就业人口=度假住宅社区配套设施建筑面积/劳动力配比（60平方米/人）假设本地居民有30%（约3,100人）就业于英豪半岛 4045302010051525352011201520203.0614.6938.68商业零251、售及配套设施占地面积(万平方米)住宅类型人均居住面积(平方米/人)独户住宅 75双拼/叠拼住宅 62.5联排住宅 62.5多层住宅50高层住宅 45度假住宅人均居住面积假设万宁当月客流量占全年游客量比例(2 0 0 7)14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%123456789101112旺季平均10.6%淡季平均6.7%9.6%10.3%10.5%8.3%7.4%7.1%7.7%11.4%11.6%5.5%5.9%5.0%英豪半岛人口规模预测结果201120152020本地常住居民10,40010,40010,400酒店旺季居住人口9003,7009,400度假252、住宅旺季居住人口2,90017,00041,500旺季一日游游客数量1,0003,4007,000旺季外来就业人口05,30018,800旺季饱和人口总量15,20039,80087,100人口规模预测结果预计到2020年，英豪半岛最大人口规模约为87,000人 本地常住居民约为10,400人（不考虑自然增长）酒店旺季居住人口约9,400人 度假住宅旺季居住人口约为41,500人（度假住宅淡季居住人口约为33,500人，按旺季的80%计算）旺季一日游游客数量约为7,000人 旺季外来就业人口约为18,800人-133-8 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Ha253、inan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan英豪半岛旅游度假区旅游收入估算旅游收入估算假设条件旅游总收入=游客总花费+度假住宅住客平均总花费+度假住宅销售总收入 游客总花费=游客住宿花费+游客购物花费 游客住宿花费=英豪半岛过夜游客量 x 游客平均住宿花费 x 停留天数 2006年万宁国内游客平均住宿花费约为200元/人/天，国际游客为500元/人/天，这两个数值稳定增长至2020年的300元/人/天和800元/人/天（仅考虑通胀率的影响）游客购物花费=英豪半岛游客总量 x 游客人均消费 x 停留天数（分别计算过夜游客 与一日游游客254、的花费）游客人均消费数额参考“商业零售及配套设施需求预测”章节 停留天数上，国内游客从2011年的1.6天增长至2020年的2.5天；国际游客从2011 年的2.5天增长至2020年的3.4天；一日游游客平均停留时间为0.5天度假住宅住客平均总花费=度假住宅旺季居住人口 x 住客平均居住时间 x 住客平均 花费度假住宅旺季居住人口参考下表 住客平均居住时间为3个月，逐步增长至2020年的4个月 住客平均花费即为日常居住生活开销，参考万宁2007年居民日常消费支出水平，取2011年值为900元/人/月，考虑通胀因素，该数值逐步增长至2020年的1,281元/人/月度假住宅销售总收入=分类型度假住255、宅均价 x 分类型度假住宅套数 分类型度假住宅均价参考了三亚目前的价格水平，考虑未来上涨趋势，不同阶段房 价增幅假设见下表参考三亚目前同类度假住宅产品的价格水平，2007年万宁地区对应价格假设及根 据上述分阶段房价增幅假设推算出的不同时期房价见下表度假住宅均价(元/平米)201120152020独户住宅 8,80012,60019,300双拼/叠拼住宅7,80011,00016,500联排住宅 7,50010,30015,100多层住宅 8,20011,00015,400中高层海景住宅7,70010,50015,400度假住宅均价增幅 2010年之前2011-20152016-2020独户住宅256、 0.10.0950.09双拼/叠拼住宅0.0950.090.085联排住宅 0.090.0850.08多层住宅 0.080.0750.07中高层海景住宅0.0850.080.075分类型度假住宅均价假设分阶段房价增幅假设旅游收入估算结果预计到2020年，英豪半岛将实现旅游累计收入约428亿元（动态值）。各部分收入详见下表旅游业总收入(万元)2011201520202011-2020累计收入游客总花费23,400114,200341,8001,522,300度假住宅住客平均总消费9007,20026,100104,900度假住宅销售收入122,700229,800460,5002,654,80257、0总计147,000351,200828,4004,282,000英豪半岛旅游总收入（万元）-134-8.2 经济研究 Economic Research村民搬迁与经营管理策略为使项目开发和谐进行，促使当地村民积极参与到旅游休闲的产业联系中，需要实施谨慎的村民搬迁回迁策略。同时，建成后的各种设施也需要不同的经营管理策略。当地村民搬迁/回迁策略英豪半岛现状居民基地范围内现有村民共计约10,400人。基本呈带状匀质分布于南北现状路两侧，较为靠近湖滨。各村人口统计如下表。其中成年人为精确统计数，未成年人为估算数。村民主要从事水产养殖、海洋捕捞等第一产业，收入较低，约为3791元/年（海南全省2007258、年平均水平）。村民的住房总面积约为52万平米，人均约50平米。村民搬迁同时面临机遇和挑战：机遇：助力英豪半岛跨越式发展 英豪半岛的开发将为当地居民提供新的就业机会、增加收入 半岛上现状村落相对集中，可最大程度实现就地安置 挑战：各方利益之间的相互协调与平衡 当地居民失去土地后如何维持生计？村民倾向于回迁到原住地或附近，如何在空间规划中加以分配用 地？如何尽快完成搬迁，降低开发商时间成本？如何降低拆迁过程中政府的行政成本，同时又获得土地储备？英豪半岛现状居民英豪半岛居民搬迁转产策略？开发商地方政府月川社区模式村民自组“月川拆迁公司”获取开发商拆迁费用说服村民拆迁支付直接拆迁费用利用盈利新建经营性259、物业经营型物业的物业管理利用营业收入向乡村分红男女小计联丰村未成年人5885441,13218-60岁1,1741,0552,22960-80岁11211322580岁以上284876小计1,9021,7603,662英文村未成年人34632867418-60岁6826331,31560-80岁756914480岁以上173047小计1,1201,0602,180英豪村未成年人5525611,11318-60岁1,0851,0542,13960-80岁11312824180岁以上3572107小计1,7851,8153,600烟墩村未成年人13815829618-60岁26729155860-260、80岁26406680岁以上162238小计447511958总计5,2545,14610,400英豪半岛现有村民统计案例分析：三亚月川社区背景简述 三亚市中心最大的城中村 常住人口4,000，另有流动人口逾40,000，80%以出租房屋维持生计 拆迁征地始于1986年（三亚建市），因补偿问题，拆迁征地长时间受到 抵制拆迁模式创新：居民自主拆迁 当地居民组建“月川拆迁公司”开发商以2,731万元的价格将拆迁外包给“月川拆迁公司”当地居民利用好友、亲戚，深入每家每户做工作，政府不出面宣传 拆迁工作一个月内完成，公司获利约2,000万元 利用盈利兴建经营性物业（如店铺）使居民重新获得收入来源 对本261、项目的启示 居民自主拆迁可最大程度降低政府行政成本、开发商时间成本以及拆迁 成本居民自住拆迁可从中获利，从而使拆迁过程能顺利进行 拆迁获得的利润用于投资经营性物业，为居民创造新的就业机会及收入 来源政府毫无争议获得土地储备-135-8 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan英豪半岛人口搬迁模式建议拆迁模式建议 将拆迁外包给当地居民，实现自主拆迁 由村民全权成立并运营英豪半岛居民拆迁公司 由具有威信的村民代表动员其他居民搬迁，政府不出面 村民以08年住宅居住262、面积入股 村民按照股份获得利润分红 还迁居住面积补偿策略建议 当地居民每人获得一定面积住宅补偿用于自主 另补偿一部分使用面积用于经营，产生收益 补偿面积由地方政府、开发商、村民共同协商确定，建议人均60平米（包括自住40平米、营利性补偿面积10平米，以及鼓励墓地搬迁的奖励面积人均约10平米）。经营性物业运作模式建议 模式一：居民以获得补偿面积自愿入股，共同建设诸如乡村旅店等设 施，由拆迁公司负责经营管理，居民获得分红模式二：类似模式一，但聘请管理顾问公司负责经营，居民获得分红 模式三：完全由居民自主经营、自负盈亏 英豪半岛人口转产策略：退一进三就业层次实现由一产向三产的升级 搬迁前：农业、养殖263、业、渔业 搬迁后：旅游服务业、旅游度假区创造就业岗位优先提供给当地居民 为居民提供必要的劳动技能培训 英豪半岛土地转化总体策略：充分兼顾乡情和土地开发价值，依照未来土地利用规划宅基地：基本转化为建设用地，回迁住宅靠近原住地，人均60平米，共计约 60万平米，分为3个回迁点墓地：按现状墓地，2020年前出生人口所需新增墓地，2020年后所需新增墓地 分别制定策略现状墓地面临搬迁困难，绝大部分将保留，以绿带隔离 2020年前出生人口所需新增墓地：按土葬 2020年后出生人口所需新增墓地：按火葬 农田/林地：部分出售为建设用地，大部分保持集体土地性质，出租为户外开 放空间、活动用地鱼塘/养殖池：绝大264、部分拆除，小部分保留为生态农业/渔业观光娱乐用地，改变养殖方式，污水排入污水管道荒地：部分出售为建设用地，部分保持集体土地性质，出租为户外开放空 间、活动用地沙滩：保持集体土地性质，出租为海滨浴场、旅游沙滩、户外体育运动场所/活动空间英豪半岛搬迁公司组织结构及运作模式图英豪半岛居民拆迁公司集体资产经营董事会预制搬迁实施办法居民以08年住宅面积入股向居民派发红利执行委员会搬迁动员、思想工作房屋面积丈量、算价还迁社区建设监事会监督搬迁实施过程财务公开各种协调工作英豪半岛产业升级策略旅游度假区开发其他潜力产业开发服务员保洁员运动项目助理剪草机手园艺工、机械/技术工人保安建筑工人拆迁公司利润集体资产必265、要的劳动技能培训服务业就业机会乡村旅店/特色餐馆商铺/特色农贸市场观光农庄/渔场英豪半岛土地转化策略图村民现有集体土地未来开发用地宅基地出售的建设用地墓地盈利性物业:酒店、度假住宅、商铺、景点农田/林地非盈利性物业：学校、市政、环保等鱼塘/养殖池出租的开放空间/活动用地荒地沙滩海滨浴场、观光沙滩、户外体育运动场所绿地/果园/农庄/渔场 英豪半岛墓地转化策略近期（2020年前）结合现状用地特别是绿地，选取现状墓地相对集中区域开辟公墓 现状墓地置换为新墓地共需约16公顷 现状居民按照每人预留8平米墓地计算。全半岛一万人，约需要8公顷土 地。推广火葬。半岛内共需24公顷墓地。建议分为三块，分别为6公266、顷、10公顷和8公 顷，分别在I、II、III期完成以人均10平米的回迁住宅面积作为现状墓地搬迁的奖励 远期（2020年后）2009年以后新出生人口未来集中安葬于小海西北的公共墓地 逐渐推行火葬/海葬等现代殡葬方式。半岛内不再新增墓地-136-8.2 经济研究 Economic Research经营管理策略 英豪半岛墓地转化策略近期（2020年前）结合现状用地特别是绿地，选取现状墓地相对集中区域开辟公墓 现状墓地置换为新墓地共需约16公顷 现状居民按照每人预留8平米墓地计算。全半岛一万人，约需要8公顷土 地。推广火葬。半岛内共需24公顷墓地。建议分为三块，分别为6公顷、10公顷和8公 顷，分别267、在I、II、III期完成以人均10平米的回迁住宅面积作为现状墓地搬迁的奖励 远期（2020年后）2009年以后新出生人口未来集中安葬于小海西北的公共墓地 逐渐推行火葬/海葬等现代殡葬方式。半岛内不再新增墓地 可出售资产:度假住宅回迁住宅持有的盈利性资产持有的非盈利性资产英豪半岛英豪半岛未来产业集群英豪半岛未来产业集群旅游观光软件外包旅游度假休闲产业其他潜力产业：高科技产业等娱乐运动企业总部办公酒店住宿会议会展度假住宅精品住宅餐饮购物餐饮娱乐-137-8 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conc268、eptual Master Plan初步财务评估在以上提出的开发项目基础上，本节进行财务的初步评估，估算土地一级开发成本、土地二级开发成本、计算开发的盈利能力，并评估英豪半岛开发为万宁市带来的经济影响，包括为万宁市创造的GDP，税收、就业机会及妥善解决村民回迁。在进行整体财务分析后，考察不同的盈利能力，为不同项目提出不同的开发与经营策略。财务评估前提本次财务评估将有以下几个大前提，即假设甲方（天津市政公司）将完成基地的一级开发和二级开发。财务评估的计算期为2008-2020年 甲方售出度假住宅物业，持有其余资产，在2020年将持有物业资本化，资本化率取8%。年通胀率4-8%(2008-2010269、年为8%，2011-2015年为6%，2016-2020年为4%)土地一级开发成本估算甲方进行土地一级开发，所需成本包括以下内容：购买耕地等农用地的征地费（青苗补偿费、耕地占用费等，支付给村民）。基地范围内进行开发，甲方将需要购买一部 分土地，再租用部分土地发展沙滩、果园、运动场地、高尔夫球场，但不包括主干道、公用设施及部分保护林地。购买宅基地的征地费。即村民房屋拆迁补偿费。七通一平（场地内基础设施管线/地上设施/道路/场地平整，接入城市大市政）租用土地的租金。熟地出让纯收益（即需征用土地的基准地价的政府分成）各种费用的计算依据/假设条件如下（静态值），从上可知，土地一级开发成本约需63亿元（270、静态值），由于将分期进行，未来随着通货膨胀还会增加现金支出，动态值约为89亿元。计算基础计算单价费用小计农地征地费耕地/林地/墓地/鱼塘约1000公顷15万元/亩，即225万元/公顷24亿元村民房屋拆迁补偿费10,400人村民在外租房居住3年，每月每户（3人）300元房租，此外生活费为房租的两倍约1.1亿元七通一平约1067公顷159万元/公顷约16.9亿元非征用土地的租金约1733公顷2万元/亩/40年，即30万元/公顷/40年5.1亿元熟地出让金约1067公顷熟地出让金100万元/亩，政府分成10%，即10万元/亩150万元/公顷16亿元总计63亿元-138-土地二级开发分类开发成本估算土271、地二级开发成本包括建筑/装修成本、前期费用和应急费用。不同类型设施的建筑面积、建筑单价和建筑成本如下所示。前期费用按照建筑成本的8%计算，包括规划设计、堪察测量、宣传营销等费用。应急费用按照建筑成本的5%计算。由下表可见，土地二级开发（建安成本及其它）成本约147.8亿元（现值）。8.2 经济研究 Economic Research开发项目 Development Programs开发规模(平米)建筑单价(元/平米)建筑成本(万元)酒店/酒店别墅 Hotel/Hotel Villa458,600 199,230 五星级酒店 5 Star hotel105,000 6,000 63,000 四星272、级酒店 4 Star hotel117,800 4,500 53,010 经济型酒店 Budget hotel173,400 3,000 52,020 酒店别墅 Hotel villa62,400 5,000 31,200 度假住宅 Resort Residential2,230,570 789,249 独栋住宅 Detached villa107,1004,800 51,408 双拼/叠拼住宅 Duplex Villa133,750 4,200 56,175 联排住宅 Townhouse669,000 4,000 267,600 多层公寓 Multi-storey Apt.963,720 3273、,000 289,116 中高层公寓 Mid-hi-rise Apt.357,000 3,500 124,950 度假住宅社区设施 Community Facility of Resort Residential114,604 2,500 28,651 商业零售娱乐 RDE289,750 2,600 75,335高尔夫球场 Golf Course 24,000 职工宿舍 Dorm173,500 2,200 38,170 回迁住宅 Relocated Housing660,000 2,200 145,200教育设施 Education Facility61,000 4,000 24,400 公共274、设施 Public Facility18,500 4,000 7,400 产业用地 Industrial Land420,000 道路广场 Road/Square0 保护林地/开放空间 Preserved Forest/Open Space0 总计 Total4,426,524 1,308,370开发成本估算金额（万元）建筑成本小计 Construction Cost1,308,370前期费用 Preparation Fee104,670 应急费用 Contingency Fee65,418总计1,478,458土地二级开发分类开发成本估算-139-8 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生275、态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan土地开发效益分析2020年前开发效益估算开发效益包括度假住宅的销售额、持有物业的运营收入、产业园区土地出让收益 可出售物业度假住宅面积共计223万平米，总售价约265亿元 2020年前获得 游客消费约152亿元 度假住宅过冬住客消费约10.5亿元 产业园区土地出让收益：2平方公里，100万/亩1500万元/公顷，共计3亿元 2020年前总开发效益为428亿元 度假住宅分为独户住宅、联排住宅和中高层海景公寓等类型，不同类型有不同售价。考察三亚、海口、博鳌等地的276、度假住宅销售和万宁未来的市场发展，对不同类型度假住宅建议如下售价，总售价约168亿元（现值），会随着通货膨胀和市场售价而提升。销售额将从2011年到2020年将由12.3亿元增长到46亿元。游客消费预测。如前所示，2011-2020年游客规模从29万人次增长到204万人次，国内游客人均消费从712元增长到1,034元；国际游客人均消费从1,658元增长到2,370元，由此在英豪半岛产生的消费从2.3亿元增加到34亿元。度假住宅住客的消费。其消费模式不同于普通的游客。他们主要在此地度过内地严寒的冬季三个月，消费模式接近于市民，支出主要为日常饮食、衣物、娱乐、医疗和观光。每年往返，因此旅游观光的支277、出将会保持一个较低水平，主要支出仍为饮食和衣物。考察万宁当地居民的消费水平和未来的发展，度假住宅住客2011年的月支出（现值）约为900元，此后每年以4%的速度增长。另外消费价格指数（通胀率）在2020年前预计将维持48%的年均速度,分期为8%，6%和4%。度假住宅住客在英豪的停留时间每年也将逐渐增长，按2的速度，到2020年将会停留4个月。度假住宅住客消费从2011年的700万元到2020年的2亿元。初步财务评估财务评估通过开发的成本、收益、息税折旧前利润、税后净利润、企业融资后内部收益率、投资回收期等经济指标来评估开发的财务可行性。关键性的指标是内部收益率、投资回收期、以及融资需求/自有资278、金三大项。成本如前所估，2008-2020年共计301亿元现值。收益如前所估，2011-2020年共计428亿元。息税折旧前利润营业收入营业成本税后净利润净利润营业税所得税（营业收入利息贷款本金折旧）营业税所得税现金流入税后净利润折旧银行贷款融资物业资本化现金流出开发成本净现金流现金流入现金流出融资后内部收益率历年净现金流折算为净现值为0时的折现率投资回收期累计净现金流为0时的时间长度（含建设筹备期）物业资本化率按2020年息税折旧前利润及8%的资本化率计算，并减去当年需偿还的本金剩余总额。预计2008-2020年间，项目开发总收入约428亿元，开发成本301亿元 综合考虑运营成本、税收、利息279、折旧等因素 出售物业的营业成本按销售收入的5%计算 持有物业的营业成本按营业收入的15%计算 折旧按持有物业（约占一半的投资）40年使用寿命，2.5%的残值率计算 银行贷款利息按每年50%贷款比例，7.83%利率计算 营业税费按营业收入的5.6%计算 所得税按净利润的25%计算 息税折旧前利润共计391亿元 税后净利润324亿元 净现值约177亿元 企业融资后内部收益率：35%，高于15%的平均水平，可行 企业融资后投资回收期9.61年 全部融资需求：2008-2015年，总计149亿元。度假住宅类型开发规模(平米)售价(元/平米)销售额(万元)独栋住宅 Detached villa107,280、1008,80089,496双拼/叠拼住宅 Duplex Villa133,750 8,200109,675联排住宅 Townhouse669,000 8,000535,200多层公寓 Multi-floor Apt963,720 7,000674,604中高层公寓 Mid-high-rise Apt357,000 7,500267,750总计1,676,725土地开发效益分析注：表中的“售价”指2011年预计售价-140-万宁英豪半岛 Wanning Yinghao Peninsula澳大利亚黄金海岸 Gold Coast of Australia 弗罗里达州迈阿密海滩 Miami Beac281、h of Florida 印度尼西亚巴厘岛 Bali of Endonesia 对英豪半岛的启发：明确区域旅游目的地之间的竟合关系，强调自身特色建设 基础设施建设增加基地可进入性 引入城市功能提供多样化的场景 通过主题旅游产品弥补自然资源的欠缺 挖掘地方民俗风情，凸现地域特色 发展时尚产业与餐饮休闲促使旅游度假区实现升级 综合性的开发（酒店、总体公园、影视产业、商业餐饮业及多 样化的旅游景点与活动）保证旅游度假区的持续繁荣国际案例 International Case8.3 案例研究 Case Studies澳大利亚黄金海岸 Gold Coast of Australia 2 7。S概述：澳大282、利亚，昆士兰州，布里斯本市人口56万，面积1402平方公里，海岸线长42公里年均海水温度22度年游客量440万年旅游收入25亿美元历史成因：港口城市因土地肥沃，成为欧洲移民的聚集地早期工商业较发达，因此带动机场和港口设施也逐步完善，带动了旅游业的发展特点：有数十个美丽沙滩组成 分布着众多富有趣味的主题乐园 冲浪者天堂 高尔夫爱好者的天堂 澳洲最富的城市之一 澳大利亚海滨度假胜地，昆士兰和新南威尔士州的国际度假门户 活动项目：冲浪、潜水、沙滩排球、沙滩观景、游览主题乐园、海滩垂钓、岩石垂钓、内陆垂钓、游船租赁、冲浪、帆伞、游艇、观看剪羊毛表演特别项目：马拉松比赛赛马适宜人群：蜜月旅行、单身旅行、283、热带探险、电影世界、湿地体验、海底畅游成功因素：气候条件好，终年阳光普照，空气湿润，一年四季都适合游泳 自然环境好，拥有长达42公里的数十个沙滩，沙滩质量高 Cavill Ave大街提供休息、特产及丰富的夜生活选择等，24小时保持活力 借助人工景观（主题公园）弥补文化不足 交通非常便利，有各种交通工具可达-141-8 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan美国弗罗里达州迈阿密海滩 Miami Beach of Florida 2 5。4 7，N概述：美国弗284、罗里达州 迈阿密都市总人口540万，迈阿密海滩市人口9.5万，面积18.2平方公里年游客量超过700万人次，旅游旺季度假居住人口11万 年收入超过110亿美元历史成因：港口城市 早期旅游业带动工商业发展特点：弗罗里达第一大城 老年人口比重大于美国其它大城市，退休人士最向往的居住城市 拥有美国唯一的热带水下景观，潜水者的天堂 保留着大量艺术装饰主义的酒店、公寓和其他类型建筑 不定期有飓风灾害建筑物需达到一定的防护等级 活动项目：潜水、观赏海豚、海狮、杀人鲸表演、动物秀、到剧院欣赏百老汇秀或芭蕾舞演出、晚上逛海边的街边小店、海滩SPA适宜人群：蜜月旅行、单身旅行、海底畅游成功因素：位于美国东部城市285、旅游带上，借助区域各城市组合优势 比基尼泳装模特的天堂，提高吸引率 交通可达性强 印度尼西亚巴厘岛 Bali of Endonesia 8。4 5，N概述：印度尼西亚著名的旅游区 人口315万，城市总面积5632平方公里年旅游收入27.4亿历史成因：郑和七下西洋把中国的佛教建筑艺术传播到印尼当地优美的风光吸引了很多艺术家和建筑家20世纪80-90年代，国际大财团在巴厘岛投资建大量的旅馆、酒店和别墅带动了旅游业的发展特点：四季山清水秀，万花烂漫，树木参天，享有“花之岛”、“南海乐园”、“神仙岛”的美誉印度宗教文化浓厚，民族传统保持较好，全岛有庙宇12500多座，因此有“千寺之岛”的美称景色优美迷286、人，社会文化活动丰富，艺术氛围浓厚，其 舞蹈、雕刻、绘画都 驰名于世，因此有“艺术之岛”之誉每年举行的宗教节日近200个，每逢节日，歌舞杂陈，有“天堂之岛”之称 活动项目：水上运动（摩托艇、降落伞、香蕉船、飞鱼）、出海看海豚、潜水看60年前的沉船、出海潜水、浮潜、学习滑浪、徒步攀登Kitamani活火山、参观海神庙、出海钓鱼，看大蜥蜴、大海龟适宜人群：蜜月旅行、单身旅行、热带探险成功因素：现状条件好，地形变化丰富，形成多样的风景特色 保留本土文化 发展自己的建筑特色和景观特色 政府规定岛上新的建筑必须具有“巴厘岛特征”岛上居民对自己文化的拯救，保留了巴厘岛的原貌-142-神州半岛 项目基地面积287、35平方公里（框架协议），首期10.4平方公里，包含四个湾区。一级开发商为中信泰富。项目定位于最高端市场，已经引进了多个奢华顶级品牌。项目正式动工于2006年6月，目前在进行第一和第二湾的土地平整工作。投资总额预计100亿。总搬迁人口4000多人（1000多户）。首期开发周期10.4平方公里分4个阶段，15年完成。首期四个湾区开发内容：第一湾：综合性的旅游度假开发，包含商业、休闲娱乐、餐饮、各星级酒店、大量度假住宅、会展设施等等。人气最高的区域，以及一日游游客停留区域第二湾和第三湾：两个18洞高尔夫球场，7个高尔夫社区（不包含北部湾的游艇俱乐部、湿地公园游客中心、河岸住宅区、员工住宅区和旅游服288、务培训中心）第四湾：豪华私密度假区，1个豪华5星别墅度假酒店（48栋别墅），一个别墅度假社区（23栋别墅）对本项目的启示：神州半岛度假区的优势在于开发了完整的综合性度假小镇，包含各类型的用地功能，各类用地之间的互相影响和作用使其具备了成为一个可持续发展的度假小镇的内涵特质。但神州半岛度假区也存在劣势，即在开发项目的设计中缺乏对特定细分市场的捕捉。对英豪半岛的启发：充分利用优越的自然条件如海水海滩气候资源 设置合理的开发项目组合，囊括酒店、度假地产、观光景点、商业、高尔夫等不同类型着重发展餐饮与夜间活动，延长停留时间。抓住特定的细分市场，发展互补性和独特的开发项目 区域案例研究 Regional289、 Cases亚龙湾 Yalong Bay 神州半岛Shenzhou Peninsula石梅湾Shimei Bay博鳌Boao万宁英豪半岛 Wanning Yinghao Peninsula8.3 案例研究 Case Studies石梅湾项目基地面积12平方公里。一级开发商为华润集团。项目定位以自然、环境、文化为主题，以中高档为主。项目时间表如下所示：2001年华润邀请英国Scott Wilson进行石梅湾的规划设计2003年石梅湾项目获得政府批复2004年项目开发启动2005年完成10万平米的入口区、滨海餐饮区的一期建设2006年二期启动，包括22公里的路网工程，市政基础设施，员工生活区，Le290、 Meridians酒店的建设，预计2008年底完成-143-8 附录 APPENDIX海南万宁英豪半岛生态旅游度假区概念性总体规划 Hainan Wanning Yinghao Peninsula Conceptual Master Plan项目投资总额预计50亿人民币（一期已投资5亿，二期预计投资8亿）。开发周期为13年。开发内容如下所示：分为三个功能区和八个度假小社区 旅游度假区、贵宾度假区、辅助功能区 棕影湖区、山谷湖景区、生态和文化吸引区、海洋旅游区、海滨休闲 区、山谷运河区、海滨景区及生态岛区 开发用地以酒店和商业为主，度假住宅开发量较小 住宅占地约为23万平米 酒店占地约为124291、万平米 商业占地约为46万平米 其余为文化设施和公共配套，无高尔夫球场 对本项目的启示：石梅湾项目存在劣势，即用地功能设置上缺乏合理组合，难以成为一个独立可持续发展的度假区域。亚龙湾 项目基地面积18.6平方公里，一期开发10.3平方公里。一级开发商为中粮集团。项目启动实施于1993年，目前正委托SASKI公司进行总体规划的修编以及二期的规划设计。项目由中粮集团进行基础设施投资，耗资12亿元。已有的二级开发投资53亿元（包含12个酒店和2个18洞高尔夫球场）开发周期预计13年。项目开发内容包括：一期已建设12个酒店，2个18洞高尔夫球场，一个商业中 心百花谷；总计6000间酒店房间。二期规划重292、点包括 红树林社区高档度假区：精品酒店、高档度假住宅、红 树林展示中心，占地203万平米高尔夫社区：新建一个18洞高尔夫球场，并在球场周围 建设高尔夫度假住宅农业谷，保留大部分自然景观，开发酒店、度假住宅和 文化设施，占地716万平米亚龙湾项目对本项目的启示：亚龙湾一期开发内容过于单一，酒店开发占绝大部分，其次为高尔夫，商业开发很小，并且是近两年才开始进入市场。已有用地功能过于单一，12个酒店全部沿着沙滩分布，占据了所有8公里长的沙滩。在经济、生态和设计上都缺乏可持续发展的考量。二期已经引入了多种类型的开发项目，如酒店、度假住宅、高尔夫球场及度假住宅、以及综合性的商业/度假地产开发，以期弥补一293、期开发的缺陷，提升度假区的品质。海南博鳌基地原规划面积41.8平方公里，其中水域面积85平方公里。2007年规划区升级至122平方公里，包括毗邻的万宁境内的山根湾/山钦湾。山根湾/山钦湾开发商预计为中信国安。项目于1992年开始策划，开发周期计划分四期，20年完成。目前已建成博鳌论坛永久会址、两个五星酒店、2个四星酒店、2个18洞高尔夫球场、一个度假住宅社区（蓝色海岸，现为凯宾斯基酒店）、一个佛教文化景点。博鳌论坛永久会址为3.8万平米建筑面积，其内有3千多平米的大会议厅和20个小会议厅，与439个客房的索菲特超五星级酒店相邻。对本项目的启示博鳌面临发展瓶颈：用地功能单一，仅有酒店与会议功能。缺乏综合性的用地配置，难以发展成为具备持续活 力的度假区。酒店过于依赖会议游客群体，会议期间与平日的入住率差异过于明显，不利于酒店管理与 维护。缺乏商业及休闲娱乐设施、市政配套。某些重要论坛已经移师周边更好条件的城市/度假区。