1、规划设计篇一总体布局规划二主题分区规划三专项规划四分期开发五市场预测六营销策划1.总平面图2.鸟瞰图一、总体布局规划1.总体布局规划|总平面图总平面图技术经济指标技术经济指标规划用地面积（ha）490.19其中可建设用地面积（m2)993655不可建设用地面积（m2)3908245总建筑面积661358.5其中住宅建筑面积（m2)240442商业建筑面积（m2)312366.5公建建筑面积（m2)108550容积率（可建设用地）0.7 建筑密度（%）22绿地率（%）35停车位（个）2739用地平衡表序号用地性质类别代号面积（公顷）比例备注居住用地R62.112.67%1其中一类居住用地R1582、.511.93%二类居住用地R23.60.73%公共设施用地C77.315.77%文体科技用地C345.19.20%2其中医疗保健用地C48.31.69%商业金融用地C523.94.88%3道路广场用地S14.22.90%4工程设施用地U0.90.18%绿地G42.48.65%5其中公共绿地G123.64.81%防护绿地G218.83.84%6水域和其他用地E293.2959.83%7总计490.19100.00%日景鸟瞰图1.总体布局规划|鸟瞰图黄昏鸟瞰图1.总体布局规划|鸟瞰图黄昏鸟瞰图1.总体布局规划|鸟瞰图1.青色相见主题区2.红色相恋主题区3.紫色相依主题区4.金色相伴主题区二、主题3、分区规划2.主题分区规划深度演绎盘古文化，提取婚恋蜜月主题因子，打造全方位婚恋蜜月度假游线青色相见民俗体验、蜜月休闲红色相恋蜜月度假、疗养居住紫色相依农耕田园、浪漫花园金色相伴山林养生、庄园居住婚恋蜜月游线婚恋蜜月游线金色相伴主题分区紫色相依主题分区金色相伴主题分区紫色相依主题分区红色相恋主题分区青色相见主题分区红色相恋主题分区青色相见主题分区深度演绎盘古文化，提取婚恋蜜月主题因子，打造全方位婚恋蜜月度假游线2.主题分区规划主题分区图青色相见、红色相恋、紫色相依、金色相伴2.主题分区规划青色相见区红色相恋区紫色相依区金色相伴区青色相见主题区盘古定情民俗的重现、有缘人相识相恋的开篇2.主题分区规4、划|青色相见主题区滨湖文化商业区婚庆民俗体验区青青色相见主题区盘古定情民俗的重现、有缘人相识相恋的开篇2.主题分区规划|青色相见主题区青色相见主题区盘古定情民俗的重现、有缘人相识相恋的开篇场地性质轻松、喜悦、甜蜜的情侣休闲空间场地性质轻松、喜悦、甜蜜的情侣休闲空间用地规模分区婚庆民俗体验区滨湖文化商业区分区婚庆民俗体验区滨湖文化商业区 主要项目玫瑰广场、月老村、幸福树、许愿池、婚庆展览馆、传统婚房、石磨水街、情人桥、品茶轩、制陶坊、水车婚纱摄影基地、浪漫情侣路、家庭式客栈、餐饮商业街、情侣酒店、渔人码头、浪漫栈桥2.主题分区规划|青色相见主题区索引图平面图餐饮商业街家庭式客栈渔人码头品茶轩月老5、村养生会所49.582公顷以青色相见为主题，设计民俗体验和蜜月休闲产品，营造趣味休闲氛围主题 特色产品主题 特色产品青色相见民俗体验展示祈福玫瑰广场、月老村、幸福树、许愿池、婚庆展览馆、传统婚房、石磨水街、情人桥、品茶轩、制陶坊、抛绣球、同心锁、栓红线、送红豆、坐花轿、滚石磨、石磨文化节、婚俗演艺蜜月休闲浪漫购物婚纱摄影基地、浪漫情侣路、家庭式客栈、餐饮商业街、情侣酒店、渔人码头、浪漫栈桥、水上双人游、稻香谷物酒吧、花卉精油坊、同心锁店、特色手工艺坊、婚纱馆、婚车租赁、婚礼策划公司2.主题分区规划|青色相见主题区重点片区及节点分布滨湖文化商业区区域名称 用地规模（m2）290835.5码头平面6、图现状图索引图产品分布图养生会所品茶轩家庭式客栈餐饮商业街水上双人游滨河文化商业区2.主题分区规划|青色相见主题区|滨湖文化商业区该片区位于田园入口，结合现状，给大众提供一个集养生、休闲、商业、餐饮于一体的商业区。滨湖文化商业区鸟瞰图2.主题分区规划|青色相见主题区|滨湖文化商业区滨湖文化商业区养生会所2.主题分区规划|青色相见主题区|滨湖文化商业区滨湖文化商业区家庭式客栈2.主题分区规划|青色相见主题区|滨湖文化商业区滨湖文化商业区商业街2.主题分区规划|青色相见主题区|滨湖文化商业区滨湖文化商业区特色餐饮街2.主题分区规划|青色相见主题区|滨湖文化商业区重点片区及节点分布婚庆民俗体验区平面7、图区域名称 用地规模（m2）46564.0婚庆民俗体验区月老村蜜月广场平面图现状图索引图产品分布图许愿池水车2.主题分区规划|青色相见主题区|婚庆民俗体验区幸福树保留并改造现状村落，融入爱情主题，打造一个婚庆民俗体验区。婚庆民俗体验区鸟瞰图2.主题分区规划|青色相见主题区|婚庆民俗体验区婚庆民俗体验区幸福树2.主题分区规划|青色相见主题区|婚庆民俗体验区婚庆民俗体验区许愿池2.主题分区规划|青色相见主题区|婚庆民俗体验区婚庆民俗体验区街道2.主题分区规划|青色相见主题区|婚庆民俗体验区红色相恋主题区高端疗养度假胜地、有情人牵手一生的起点2.主题分区规划|红色相恋主题区半岛疗养度假区高尔夫别墅区8、五星级酒店接待区半山生态别墅区红红色相恋主题区高端疗养度假胜地、有情人牵手一生的起点2.主题分区规划|红色相恋主题区红色相恋主题区高端疗养度假胜地、有情人牵手一生的起点场地性质快乐、健康、幸福的爱人度假空间场地性质快乐、健康、幸福的爱人度假空间用地规模分区 五星级酒店接待区高尔夫别墅度假区半山生态别墅区半岛疗养度假区分区 五星级酒店接待区高尔夫别墅度假区半山生态别墅区半岛疗养度假区主要项目盘古五星级酒店、寻根盘古博物馆、独栋别墅、婚博会展中心高尔夫别墅高尔夫会所高尔夫球场养生公寓联排住宅半山别墅森林浴场半山会所桥牌高级会所、日出观景平台疗养中心沙滩浴场养生药膳馆芳香spa水疗馆2.主题分区规划9、|红色相恋主题区索引图平面图疗养中心养生公寓联排住宅高尔夫别墅半山别墅盘古五星级酒店高尔夫会所高尔夫球场沙滩浴场半山会所146.98公顷以红色相恋为主题，设计蜜月度假和疗养居住产品，营造幸福度假氛围主题 特色产品主题 特色产品红色相恋蜜月度假运动会展盘古五星级酒店、寻根盘古博物馆独栋别墅、婚博会展中心、高尔夫会所、高尔夫球场、森林浴场半山会所、桥牌高级会所、日出观景平台、疗养中心、沙滩浴场、养生药膳馆、芳香spa水疗馆、影院、音乐厅、婚礼草坪疗养居住生态健康高尔夫别墅、半山别墅、独栋别墅、养老公寓、联排公寓2.主题分区规划|红色相恋主题区重点片区及节点分布半岛疗养度假区疗养中心沙滩浴场区域名称10、 半岛疗养度假区用地规模（m2）141735.8平面图现状图索引图产品分布图2.主题分区规划|红色相恋主题区|半岛疗养度假区沙滩排球老人养老吧三面环水，自然环境优越，结合现状植被、坑塘、沙滩打造一个生态的疗养度假区。半岛疗养度假区鸟瞰图2.主题分区规划|红色相恋主题区|半岛疗养度假区半岛疗养度假区疗养中心2.主题分区规划|红色相恋主题区|半岛疗养度假区半岛疗养度假区疗养中心2.主题分区规划|红色相恋主题区|半岛疗养度假区半岛疗养度假区疗养中心2.主题分区规划|红色相恋主题区|半岛疗养度假区重点片区及节点分布高尔夫别墅区区域名称 高尔夫别墅区用地规模（m2）644466.9高尔夫别墅高尔夫球场联11、排公寓高尔夫会所养老公寓平面图现状图索引图产品分布图2.主题分区规划|红色相恋主题区|高尔夫别墅区利用地形形成景观水系，并依托高尔夫球场，打造一个集生活、休闲、运动于一体的高品质社区。高尔夫别墅区鸟瞰图2.主题分区规划|红色相恋主题区|高尔夫别墅区高尔夫别墅区高尔夫别墅2.主题分区规划|红色相恋主题区|高尔夫别墅区高尔夫别墅区高尔夫球场2.主题分区规划|红色相恋主题区|高尔夫别墅区高尔夫别墅区养老公寓2.主题分区规划|红色相恋主题区|高尔夫别墅区高尔夫别墅区高尔夫养老公寓2.主题分区规划|红色相恋主题区|高尔夫别墅区重点片区及节点分布五星级酒店接待区区域名称 五星级酒店接待区用地规模（m2）812、3733.1五星级酒店独栋别墅平面图现状图索引图产品分布图2.主题分区规划|红色相恋主题区|五星级酒店接待区场地处于园区地理位置较好的地块，结合地形打造一个高端的五星级酒店接待区。2.主题分区规划|红色相恋主题区|五星级酒店接待区五星级酒店接待区鸟瞰图五星级酒店接待区酒店泳池2.主题分区规划|红色相恋主题区|五星级酒店接待区重点片区及节点分布半山生态别墅区区域名称 半山生态别墅区用地规模（m2）416636.1半山别墅半山会所森林浴场平面图现状图索引图产品分布图登山观日出2.主题分区规划|红色相恋主题区|半山生态别墅区结合现状地形，整个社区依山而建，阳光充裕，景观视线开阔，打造一个高品质社区。13、半山生态别墅区鸟瞰图2.主题分区规划|红色相恋主题区|半山生态别墅区半山生态别墅区林下车行道2.主题分区规划|红色相恋主题区|半山生态别墅区紫色相依主题区浪漫花园平淡田园、有心人相依相知的生活体验园2.主题分区规划|紫色相依主题区蜜月田园休闲区紫紫色相依主题区浪漫花园平淡田园、有心人相依相知的生活体验园2.主题分区规划|紫色相依主题区紫紫色相依主题区浪漫花园平淡田园、有心人相依相知的生活体验园场地性质平淡与浪漫交织的伴侣体验空间场地性质平淡与浪漫交织的伴侣体验空间用地规模分区蜜月田园休闲区分区蜜月田园休闲区主要项目24节气因子盒、金色田野婚纱摄影基地、水生主题花园、观光农业园、情侣包厢、情侣种14、植园、会所、情侣小木屋、情侣种植园、牵手步行道、美容花田、玫瑰园、药圃园2.主题分区规划|紫色相依主题区索引图平面图42.986公顷水生主题花园会所情侣种植园牵手步行道24节气因子盒药圃园萤火虫之家美容花田以紫色相依为主题，设计农耕田园和浪漫花园产品，营造浪漫体验氛围主题 特色产品主题 特色产品紫色相依农耕田园农事体验24节气因子盒、金色田野婚纱摄影基地、观光农业园、鱼塘、水车、牵手步行道、流水微别墅浪漫花园唯美绚烂水生主题花园、情侣包厢、情侣种植园、情侣小木屋、美容花田、玫瑰园、药圃园、薰衣草园2.主题分区规划|紫色相依主题区重点片区及节点分布蜜月田园休闲区区域名称 蜜月田园休闲区用地规模（15、m2）412740.2水生主题花园会所情侣种植园平面图现状图索引图产品分布图牵手步行道24节气因子盒药圃园萤火虫之家2.主题分区规划|紫色相依主题区|蜜月田园休闲区场地多为农田，临水设置小木屋，田间散置节气因子盒，打造一个具有田园浪漫气质的蜜月之地。美容花田蜜月田园休闲区鸟瞰图2.主题分区规划|紫色相依主题区|蜜月田园休闲区蜜月田园休闲区情侣小木屋2.主题分区规划|紫色相依主题区|蜜月田园休闲区蜜月田园休闲区二十四节气因子盒2.主题分区规划|紫色相依主题区|蜜月田园休闲区金色相伴主题区寻觅祖先遗迹、相约盘古庄园、有福人颐养天年2.主题分区规划|金色相伴主题区山林养生区农庄养生度假区盘古文化养生16、区盘古养生庄园区金色沙滩漫步区金金色相伴主题区寻觅祖先遗迹、相约盘古庄园、有福人颐养天年2.主题分区规划|金色相伴主题区金色相伴主题区寻觅祖先遗迹、相约盘古庄园、有福人颐养天年场地性质动感、生态、养生的爱侣居住空间场地性质动感、生态、养生的爱侣居住空间用地规模分区盘古文化养生区农庄养生度假区盘古养生庄园区山林养生区分区盘古文化养生区农庄养生度假区盘古养生庄园区山林养生区主要项目寻根会馆、盘古记忆展示区、阳光浴场、多功能山顶馆盘古农庄、民俗展示博物馆、草药养生会馆、盘古文化家庭旅馆银杏庄园金桂庄园神农药园、森林温汤浴、户外冥想场、山林赛马场、森林浴场、轻体重训练基地、老人养老吧2.主题分区规划|17、金色相伴主题区索引图平面图金桂庄园（十亩）银杏庄园（五亩）民俗展示博览馆户外冥想场山林赛马场森林浴场森林温汤浴331.544公顷以金色相伴为主题，设计山林养生和度假庄园产品，营造生态养生氛围主题主题特色产品特色产品金色相伴山林养生 生态运动阳光浴场、多功能山顶馆、神农药园、森林温汤浴、户外冥想场、山林赛马场、森林浴场、轻体重训练基地、老人养老吧、山地自行车道、光理疗房、草药堂养生会馆、帐篷露营地、沙滩浴场寻根盘古 展示体验寻根会馆、盘古记忆展示区、盘古农庄、民俗展示博物馆、草药养生会馆、盘古文化家庭旅馆庄园居住 生态宜居柳下桃溪、杨柳堆烟、枫林晚醉、稻香岸烟、秋岚新雨、疏影横斜、梅魂竹影、踏雪18、寻梅、苍山劲雪、湖巅烟雨2.主题分区规划|金色相伴主题区重点片区及节点分布山林养生区平面图索引图区域名称 山林养生区用地规模（m2）1570851.2户外冥想场山林赛马场森林浴场森林温汤浴2.主题分区规划|金色相伴主题区|山林养生区该区域山地为主，保留现状良好植被，设置游憩步道及设施。产品分布图现状图山林养生区鸟瞰图2.主题分区规划|金色相伴主题区|山林养生区山林养生区滨湖游憩步道2.主题分区规划|金色相伴主题区|山林养生区山林养生区林间休憩盒子2.主题分区规划|金色相伴主题区|山林养生区2.主题分区规划|金色相伴主题区|山林养生区山林养生区林间休憩盒子重点片区及节点分布农庄养生度假区平面图现19、状图索引图产品分布图区域名称 农庄养生度假区用地规模（m2）213265.1盘古农庄民俗展示博物馆2.主题分区规划|金色相伴主题区|农庄养生度假区改造现状村落，增设民俗博物馆，打造一个集养生、休闲于一体的高端农庄。农庄养生度假区鸟瞰图2.主题分区规划|金色相伴主题区|农庄养生度假区农庄养生度假区盘古庄园入口2.主题分区规划|金色相伴主题区|农庄养生度假区重点片区及节点分布盘古文化养生区区域名称 盘古文化养生区用地规模（m2）356651.2阳光浴场寻根会馆盘古记忆展示区平面图现状图索引图产品分布图2.主题分区规划|金色相伴主题区|盘古文化养生区利用特殊山形及盘古文化背景，打造园区灵魂之地。盘古20、文化养生区鸟瞰图2.主题分区规划|金色相伴主题区|盘古文化养生区重点片区及节点分布盘古养生庄园区平面图现状图索引图产品分布图区域名称 盘古养生庄园用地规模（m2）718169.8金桂庄园（十亩）银杏庄园（五亩）2.主题分区规划|金色相伴主题区|盘古养生庄园区利用场地内独特的山水地势、田园风情、风水林地，打造静谧、高端的养生庄园。盘古养生庄园区鸟瞰图2.主题分区规划|金色相伴主题区|盘古养生庄园区盘古养生庄园区庄园田地2.主题分区规划|金色相伴主题区|盘古养生庄园区盘古养生庄园区田间步道2.主题分区规划|金色相伴主题区|盘古养生庄园区盘古养生庄园区田间湿地2.主题分区规划|金色相伴主题区|盘古养21、生庄园区微软雅黑，加粗，60。2023.4平面图现状图索引图产品分布图区域名称 金色沙滩漫步区用地规模（m2）579999.4天然氧吧山林浴场沙滩排球渔人码头重点片区及节点分布金色沙滩漫步区2.主题分区规划|金色相伴主题区|金色沙滩漫步区利用现状沙滩的资源优势，打造一条临湖休闲游憩带。金色沙滩漫步区沙滩排球2.主题分区规划|金色相伴主题区|金色沙滩漫步区三、专项规划1.交通分析图2.功能分区图3.用地适宜性分析图4.景观结构图5.水系规划图6.绿地系统规划图7.分期建设图在现状道路的基础上，设有14米宽的主要道路联通东西，沿山脚布置区域环路，兼做消防、电瓶车道路，以及构建完整的慢行系统、游憩系22、统。3.专项规划|交通分析图在盘古文化的背景下，分为青色相见、红色相恋、紫色相依、金色相伴四大主题区；其中又细分为滨湖文化商业区、婚庆民俗体验区、农庄养生度假区等十二个功能分区。3.专项规划|功能分区图青色相见区红色相恋区紫色相依区金色相伴区索引图3.专项规划|用地适宜性分析图该区域地势较为平坦且可建设用地较大，适宜建设公寓、别墅等地产项目该区域现状村落保存完整且靠近园区入口，适宜进行民俗展示、商业购物等大众休闲项目建设该区域紧邻外部道路，交通便利，可达性好，适宜沿湖建设大众休闲餐饮设施该区域三面环水，自然环境优越，结合现状植被、坑塘、沙滩，为打造一个生态的疗养度假区提供了优越的自然环境该区域23、依山面水，植被丰富，且山地坡度较缓，适宜建设高端居住现状农田较多，且地势平缓，适宜在田间进行农业体验活动，也可建设少量田间度假设施该区域位于园区东部，地势平缓，植被及水系资源丰富，环境清幽，建议开发以庄园居住为主的高端度假产品该区域为盘古文化发源之地，山形奇特且为园区制高点，建议保留现状突出其灵秀之处，成为整个园区的标志性区域该区域四面环山，位于山坳处，环境清幽，且有较大面积的现状村落，建议利用现状自热优势进行村落改造，打造高端度假住宿区现状山势连绵，植被丰富，建议保留现状，适度开发山林游憩体验及采摘项目该区域位于园区中部且交通便利，可达性强，背面临山，南面临湖，景观视野开阔，适宜开发五星级酒24、店等高端设施该区域多为沙滩，适宜建设滨水休闲运动项目分析场地现状，合理推导出适宜场地的相关功能，并依此加以开发。景观结构上位一轴、一面、多点式景观布局模式。3.专项规划|景观结构图串联水系形成系统，同时满足生态以及景观功能。3.专项规划|水系规划图在保留现状的基础上，补植乡土植被，打造绿色园区。3.专项规划|绿地系统规划图园区分为六期建设，逐级开发，打造理想的运营模式。3.专项规划|分期建设图四、分期开发一期开发4.分期开发|地块图主题：五星级酒店接待区、水域观光游憩区、金色沙滩漫步带地块：D-1项目：主入口、湖滨大道、五星级酒店、污水处理厂总规划面积：73940总建筑面积：89379商业建筑25、面积：89379地块编号D-1地块规划面积(m2)73940总建筑面积(m2)89379总建筑基底面积(m2)22111商业建筑面积(m2)89379容积率1.2 建筑密度（%）30 绿地率（%）44停车位（个）17索引图地块图二期开发4.分期开发|地块图索引图地块图主题：综合服务区、半山疗养度假区、滨湖文化商业区、蜜月田园休闲区地块：A-1A-3/C-12C-16/E-1/F-1F-7项目：服务设施、生态住宅、商业设施总规划面积：314227总建筑面积：225863.5商业建筑面积：102661.5住宅面积：123199地块编号A-1A-2A-3C-12C-13C-14C-15C-16E-126、F-1F-2F-3F-4F-5F-6F-1地块规划面积(m2)4454054224564971060412488308154961997052426217214207124785577737754133690总建筑面积(m2)2218823705.53094575241026684035180469432349352478610486555243931737总建筑基底面(m2)73969481123782508342228065478740783152478610486555243931737商业建筑面(m2)2218823702.5309450000017370000001737住宅建筑面积27、(m2)00075241026684035180469432175652478610486555243930容积率0.5 0.4 0.5 0.7 0.8 0.8 2.3 2.4 0.4 0.2 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.5 建筑密度（%）17 17 22 24 27 27 42 44 15 24 6 8 12 7 7 47 绿地率（%）42 5046 44414432314855666760616035停车位（个）1001201403353018020080891288511三期开发4.分期开发|地块图索引图地块图主题：婚庆民俗体验区、高尔夫别墅区、农庄养生度假区地块：B-128、/H-1/C-1C-11/C-17/C-18项目：服务设施、生态住宅总规划面积：319768总建筑面积：130295商业建筑面积：15716住宅面积：114579地块编号B-1H-1C-1C-2C-3C-4C-5C-6C-7C-8C-9C-10C-11C-17C-18地块规划面积(m2)38162153763100805970477319349116582016687121071885347980488895724531总建筑面积(m2)836831175710439963996976879921420853287548666048843552114772664总建筑基底面积(m2)8368329、1175236813321332325626644736177623682220162811844591888住宅建筑面积(m2)83683117571043996399697687992142085328754866604884355202664商业建筑面积(m2)0000000000000114770容积率0.2 0.2 0.7 0.7 0.8 0.5 0.7 0.7 0.6 0.7 0.8 0.6 0.7 1.2 0.6 建筑密度（%）22 20 23 22 28 17 23 23 20 22 26 20 24 48 20 绿地率（%）3131353633424538424544414230、3341停车位（个）703502414142127481826231712509四期开发4.分期开发|地块图索引图地块图主题：半岛疗养度假区地块：A-4A-6项目：养生设施总规划面积：82912总建筑面积：116283商业建筑面积：7733公建建筑面积：108550地块编号A-4A-5A-6地块规划面积(m2)3563714887861总建筑面积(m2)27861085504170总建筑基底面积(m2)1393208692085商业建筑面积(m2)278604170公建建筑面积(m2)01085500容积率0.8 1.5 0.5 建筑密度（%）39 29 27 绿地率（%）463549停车位（31、个）1245020五期开发4.分期开发|地块图索引图地块图六期开发4.分期开发|地块图索引图地块图主题：盘古养生庄园区地块：G-1G-20项目：四合院总规划面积：203420总建筑面积：142010商业建筑面积：142010地块编号G-1G-2G-3G-4G-5G-6G-7G-8G-9G-10G-11G-12G-13G-14G-15G-16G-17G-18G-19G-20地块规划面积(m2)24571131251877713813205251221512134153081273655985077617059245369483249475474544354955887总建筑面积(m2)8133132、02331023381331023310233813310233813321333990399039904113213339903990423939903990总建筑基底面积(m2)271134113411271134113411271134112711711133013301330137171113301330141313301330商业建筑面积(m2)8133102331023381331023310233813310233813321333990399039904113213339903990423939903990容积率0.3 0.8 0.5 0.6 0.5 0.8 0.7 0.7 033、.6 0.4 0.8 0.6 0.7 0.8 0.4 0.8 0.7 0.8 0.7 0.7 建筑密度（%）11 26 18 20 17 28 22 22 21 13 26 22 22 26 15 27 24 26 24 23 绿地率（%）6860706069615963616662646346585152495253停车位（个）35454535454535453510202020211020202220201.环境容量2.市场预测3.服务设施五、市场预测5.市场预测|环境容量铜山湖年生态容量达988万人次，年空间容量可达3381万人次，社会心理容量较大风景区生态容量计算如下：R水域1000人34、/km20.0848 km21.5次127人次R林地600人/km21.5405 km21.5次1386人次R草地5000人/km21.8768km21.5次14076人次R居民用地10000人/km21.3998km21.5次20997人次总游人容量R总量1271386140762099736586人次可游天数按270天计，则年生态容量总量=36586270=988万人次游览用地名称计算面积(m2)计算指标(m2/人)一次性容量(人/次)日周转率(次)日游人容量(人次/日)五星级酒店接待区626003020871.53130半岛疗养度假区1008003033601.55040半山生态别墅区335、559006059321.58898高尔夫别墅区62420060104031.515605婚庆民俗体验区42000607001.51050蜜月田园休闲区3512006058531.58780盘古文化养生区3410006056831.58525山林养生区71220060118701.517805农庄养生度假区2014006033571.55036盘古养生庄园区4211006070181.510527滨湖文化商业区3620006060331.59050金色沙滩漫步带125620060209371.531406其它713003002381.5357合计490190083471125206铜山湖目前处36、于初步开发阶段，当地居民的社会心理容量能力较大，不会对景区旅游环境容量形成制约，随着景区的发展壮大，游客增多，要特别注意社区居民态度，制定相关的策划措施保证景区的正常运营。用地名称规划用地面积（ha）占总用地%用地名称规划用地面积（ha）占总用地%风景区游赏用地98.1620.02居民社会用地74.5615.21交通工程用地65.4213.35林地154.0531.43园地49.3610.07耕地37.807.71草地2.360.48水域8.481.73总计490.19100规划用地类型表分区年空间环境容量=125206270=3381万人次规划分区空间环境容量表5.市场预测|市场预测说明 说37、明 1、河南省人口按2009年千分之4.3的增速计算2、河南省出游率以发达地区作为参照，以0.11的增速计算。3、相关预测主要参考旅游地生命周期理论。2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 人口总数（万人）9968.00 10100 101431018710230 1027410319 10363104071045210497 10542省内游客出游率（%）1.10 1.12 1.24 1.28138、.331.37 1.42 1.521.55 1.58 1.621.68 河南省出游人数109641131212577130391360514075146521575116130165141700517710铜山湖分流游客比例（%）0.140.140.140.150.190.220.260.270.300.320.350.37铜山湖省内游客量（万人次）15.93 16.0216.6720.3526.6330.5738.20 42.5648.3954.2860.2566.73 省外游客省外游客量4687.60 5484.49 6416.86 7507.72 8784.03 10277.32 12039、24.46 14068.62 16460.29 19258.54 22532.49 26363.01 分流比例0.060.060.060.06 0.09 0.12 0.16 0.190.200.200.20 0.21 铜山湖省外游客量（万人次）2.63 2.88 3.55 4.54 8.19 12.33 19.23 27.32 34.27 38.5145.06 55.36总计18.5618.9020.2224.8934.8244.957.4369.8882.6692.79105.31122.09增长率（%）1.836.9823.0939.9028.9527.9021.6818.2912.26140、3.4915.93短期内铜山湖游客仍以省内为主，省外游客将迅速增长，总游客量将在中远期保持相对稳定的增速，预计2020年总游客量可达122万5.市场预测|服务设施铜山湖游客平均值为4425人次，日峰值为18430人次，过夜人数均值为3544人次，峰值为5316人次，应设9561个床位满足旅游接待需求半岛疗养度假区半岛疗养度假区日游客量峰值：2090 人次日游客量峰值：2090 人次日游客量平均值：1120人次日游客量平均值：1120人次过夜人数日平均值：870人次过夜人数日平均值：870人次接待设施：接待设施：3060床位3060床位生态环境容量：生态环境容量：5040人次 5040人次五星级41、酒店接待区五星级酒店接待区日游客量峰值：1250人次日游客量峰值：1250人次日游客量平均值：850人次日游客量平均值：850人次过夜人数日平均值：490人次过夜人数日平均值：490人次接待设施：接待设施：1566床位1566床位生态环境容量：生态环境容量：3130人次 3130人次高尔夫别墅区高尔夫别墅区日游客量峰值：2100 人次日游客量峰值：2100 人次日游客量平均值：1400人次日游客量平均值：1400人次过夜人数日平均值：1400人次过夜人数日平均值：1400人次接待设施：接待设施：3058床位3058床位生态环境容量：生态环境容量：15605人次15605人次半山生态别墅区半山生42、态别墅区日游客量峰值：600 人次日游客量峰值：600 人次日游客量平均值：200人次日游客量平均值：200人次过夜人数日平均值：130人次过夜人数日平均值：130人次接待设施：接待设施：150床位150床位生态环境容量：生态环境容量：8898人次8898人次盘古文化养生区盘古文化养生区日游客量峰值：1700 人次日游客量峰值：1700 人次日游客量平均值：700人次日游客量平均值：700人次生态环境容量：生态环境容量：8525人次 8525人次总游客量预测总游客量预测日游客量峰值：18430 人次日游客量峰值：18430 人次日游客量平均值：4425人次日游客量平均值：4425人次过夜人数日43、平均值：3544人次过夜人数日平均值：3544人次接待设施：接待设施：9561床位9561床位生态环境容量：生态环境容量：125206人次 125206人次5.市场预测|服务设施铜山湖游客平均值为4425人次，日峰值为18430人次，过夜人数均值为3544人次，峰值为5316人次，应设9561个床位满足旅游接待需求山林养生区山林养生区日游客量峰值：2090 人次日游客量峰值：2090 人次日游客量平均值：620人次日游客量平均值：620人次生态环境容量：生态环境容量：17805人次 17805人次蜜月田园休闲区蜜月田园休闲区日游客量峰值：2900 人次日游客量峰值：2900 人次日游客量平均值44、：400人次日游客量平均值：400人次过夜人数日平均值：34人次过夜人数日平均值：34人次接待设施：接待设施：60床位60床位生态环境容量：生态环境容量：8780人次 8780人次滨湖文化商业区滨湖文化商业区日游客量峰值：1150人次日游客量峰值：1150人次日游客量平均值：800人次日游客量平均值：800人次过夜人数日平均值：390人次过夜人数日平均值：390人次接待设施：接待设施：1076床位1076床位生态环境容量：生态环境容量：1565人次 1565人次农庄养生度假区农庄养生度假区日游客量峰值：1200 人次日游客量峰值：1200 人次日游客量平均值：190人次日游客量平均值：190人45、次过夜人数日平均值：90人次过夜人数日平均值：90人次接待设施：接待设施：390床位390床位生态环境容量：生态环境容量：5036人次 5036人次盘古养生庄园区盘古养生庄园区日游客量峰值：1500 人次日游客量峰值：1500 人次日游客量平均值：120人次日游客量平均值：120人次过夜人数日平均值：50人次过夜人数日平均值：50人次接待设施：接待设施：60床位60床位生态环境容量：生态环境容量：10527人次 10527人次金色沙滩漫步带金色沙滩漫步带日游客量峰值：1090 人次日游客量峰值：1090 人次日游客量平均值：620人次日游客量平均值：620人次生态环境容量：生态环境容量：31446、06人次 31406人次婚庆民俗体验区婚庆民俗体验区日游客量峰值：850人次日游客量峰值：850人次日游客量平均值：550人次日游客量平均值：550人次过夜人数日平均值：90人次过夜人数日平均值：90人次接待设施：接待设施：141床位141床位生态环境容量：生态环境容量：1050人次 1050人次六、营销策划1.营销目标2.营销口号3.营销推广阶段4.营销推广方式与客户群5.销售保障体系跻身品牌地产开发商跻身品牌地产开发商快速聚客，快速出货快速聚客，快速出货树立豫南豪宅价格标杆树立豫南豪宅价格标杆销售目标价格目标品牌目标项目特色:爱情公寓、田园风情、现代城市庄园、原生态、铜山湖畔、磨盘山脚6.47、营销策划|营销目标打造国际标准，树立豪宅标杆，营造市场引爆点“买院子，送房子”,扩大区域影响力。财富阶层大众阶层中产阶层财富阶层大众阶层中产阶层市场人群市场人群置业特征首次置业或租房居住价格敏感度高；中档楼盘是首选二次置业居多价格敏感相对度高；注重楼盘档次三次置业或三次以上讲究奢华，追求豪宅价格敏感度低河南市场河南市场：一个世界水准的私家庄园一个世界水准的私家庄园驻马店市场驻马店市场：品质生活从这里开始品质生活从这里开始泌阳市场泌阳市场：享受365天的健康生活享受365天的健康生活6.营销策划|营销口号根据三大目标人群的置业特征，设计针对性强的宣传口号。持续销售期开盘旺销期项目蓄客期项目启动期48、示范区建成 示范区建成 售楼处建成、示范区园林及样板楼建设；组建销售团队组建销售团队入市推广入市推广市场推广、营销推广方案的筹备。开盘实施开盘实施集中时间开盘，制定销售政策和房源价格体系，当天举办大型活动，制造市场轰动效果。渠道拓展渠道拓展吸引更多高端客户置业；圈层营销圈层营销小范围的圈层活动进行暖场，制造圈层影响力，实现老带新销售。强势推广 强势推广 广告出街、各种媒体集中使用；聚客活动聚客活动举办跨界营销及圈层营销活动，进行客户积累。2011年5月2011年7月-8月2011年6月9月之后销售团队户外广告开盘剪裁置业会销售团队户外广告开盘剪裁置业会6.营销策划|营销推广阶段营销各阶段的重点49、工作。项目蓄客期项目蓄客期项目启动期项目启动期持续销售期持续销售期开盘旺销期开盘旺销期时间：时间：2011年5月工作内容工作内容：接待中心（售楼部建造和布置）示范区园林建设样板间装修组建销售团队，强化销售人员培训现场包装售楼资料准备（包括楼书、宣传小册子、户外广告牌、路牌、展板、现场指示牌、软性和硬性报纸广告设计完成，电视广告杂志拍摄及制作完成）沙盘、模型制作VI设计确定装修标准及设备标准（包括室内和公共面积的装修标准，消防、通讯和安保系统）确定服务内容及会所设施（确定物业管理服务内容，确定会所的生活和娱乐设施）沙盘区接待中心宣传册楼书样板间样板间沙盘区接待中心宣传册楼书样板间样板间6.营销策50、划|项目启动期项目启动期的主要工作是售楼处的包装、售楼宣传资料的准备以及样板间的装修。项目蓄客期项目蓄客期项目启动期项目启动期持续销售期持续销售期开盘旺销期开盘旺销期时间：时间：2011年6月工作内容工作内容：售楼资料的确定、印刷完毕广告大量投放销售人员全部上岗看楼专车准备物业公司确定在物业资料完全确定的条件下，还须齐备项目的各种法律文件（如土使用地证、建设用地规划许可证、开工许可证、投资许可证、查丈报告等），特别是房地产预售许可证或房地产销售许可证。销售人员上岗广告大量投放看楼专车准备备齐法律文件销售人员上岗广告大量投放看楼专车准备备齐法律文件6.营销策划|项目蓄客期通过媒体广告宣传，将项目51、的基本概况、品牌定位、核心卖点充分宣传出去。推广目的：营造市场引爆点，形成重要的炒作题材买院子，送房子引爆点（策略主张）：“买院子送房子”、“四季如春的院子”重要市场人群：以驻马店为主，河南市场为辅运作手法：通过主流媒体，强力宣传“超大院落，鸟语花香，四季如春”，全方位跟踪报道，扩大区域范围影响力，广告表现形式上简单明了，突出“庄园主题”越准确、简短、越能突出效果，能给人留下印象。四季如春的院子引爆点一:引爆点二:项目蓄客期项目蓄客期项目启动期项目启动期持续销售期持续销售期开盘旺销期开盘旺销期通过主流媒体，营造市场引爆点“买院子，送房子”，强力宣传“超大院落，四季如春”扩大区域影响力。通过主流52、媒体，营造市场引爆点“买院子，送房子”，强力宣传“超大院落，四季如春”扩大区域影响力。6.营销策划|项目蓄客期项目蓄客期项目蓄客期项目启动期项目启动期持续销售期持续销售期开盘旺销期开盘旺销期制定价格表及付款办法（确定项目的价格，制定付款办法，印刷好认购书）确定各类收费（如物业管理费、会所设施使用费、各类有偿服务费）现场气氛的营造客户沟通与服务举办品酒会、梦幻时装秀等活动时间：时间：2011年7月工作内容工作内容：开盘剪彩、认购品酒会现场梦幻时装秀现场开盘剪彩、认购品酒会现场梦幻时装秀现场6.营销策划|开盘旺销期利用“蓄客期”的造势基础，集中展销，抢占市场。项目蓄客期项目蓄客期项目启动期项目启动53、期持续销售期持续销售期开盘旺销期开盘旺销期时间：时间：2011年9月以后老客户：老客户：老会员、业主新成交客户成交客户成交客户未成交客户未成交客户介绍新客户并成交获取累积积分介绍新客户并成交获取累积积分本项目本项目签订购房合同“老带新”奖励兑现细则：“老带新”奖励兑现细则：每成交一个客户，老客户获取一定的现金奖励；每成交一个客户，老客户获取相应的积分，积分可累计；成交客户获取购房优惠，同时可参与“老带新”活动；老客户积分可以多种方式实现：现金支付；充抵物业管理费；可获取实物奖励等兑现兑现置业会场置业会场工作内容工作内容：成立盘古高端置业会6.营销策划|持续销售期持续销售期间，成立西府高端置业会54、，搭建广泛的置业平台，老带新带来持续客源。营销方式围挡、门口、指示牌周边道路、路旗、交通指示牌DM单页、报纸、户外广告、网络个体私营业主、政府公务员CBD企业主、保险业VIP客户高尔夫会所会员、汽车4S店会员、五星级酒店会员、马术俱乐部会员营销客户群CBD企业主路旗户外广告高尔夫会所会员马术俱乐部会员6.营销策划|营销推广方式与客户群营销渠道的拓展方向。新浪网（新浪网（）一、频道选择：一、频道选择：1、新闻中心首页1、新闻中心首页 新浪网浏览量最高的页面，页面内容具有很强的资讯性，浏览者素质较高，收入相对稳定，适合项目软性新闻的发布；2、房产频道首页2、房产频道首页 新浪网上的房产垂直频道，内55、容丰富，实用性强，在新浪网的强大网民基础之上，房产频道的流量正与日俱增，广告效果也逐步提升，体现出很强的性价比优势；3、体育频道首页3、体育频道首页 新浪网浏览量最高的频道页面，吸引着众多体育爱好者，由于新浪网整体网民的特点，此频道的网民也多为素质高、收入稳定的企业高级白领；4、财经频道首页4、财经频道首页 内容全面丰富，吸引了众多金融证券行业的高收入人群，是房地产行业的重要客户来源之一；5、高尔夫频道首页5、高尔夫频道首页 内容权威，结合了多项国际赛事，并有新浪自己主办的高尔夫球俱乐部和年度赛事，吸引了很多热爱此项运动的企业金领。二、形式选择：二、形式选择：文字连接主题明确，直接突出项目卖点56、，准确搜集意向客户群体，精彩的文字创意会收到意想不到的效果，性价比更为突出；通栏广告广告幅面大，视觉冲击力强，横向贯穿整个页面，浏览者的视线唯一必经的广告形式，因此广告效果非常突出；按钮广告最常规的广告形式，形式小巧，价格低，性价比高，最适合项目的长期持续性推广；icast广告 视频形式的网络广告，最适合现房项目的推广。6.营销策划|网络投放网络投放：以新浪网为例。客户资源维护客户资源维护客户开发客户开发回访客户回访客户定期短信电话回访客户俱乐部会员客户俱乐部会员资料寄送资料寄送电子楼书电子客户通讯生日问候生日问候贺卡、鲜花订送奖励政策奖励政策老带新，赠送管理费等物质奖励主动：会员活动主动：会57、员活动老客户答谢活动，会员可以带随行人参与被动会员向朋友的口碑传播、资料传播现有客户现有客户意向或成交客户意向或成交客户建立圈层建立圈层维护圈层维护圈层圈层传播圈层传播客户资源维护体系客户资源维护体系电话回访电话回访会员活动会员活动生日问候生日问候6.营销策划|客户资源维护对前期客户资源进行系统化的维护，为本项目进行针对性的圈层营销奠定基础。客户资源维护客户资源维护客户开发客户开发第一波客户第一波客户领先客户领先客户第二波客户第二波客户主流客户主流客户第三波客户第三波客户跟随客户跟随客户本项目-价值发现者本项目-价值发现者本项目-“羊群”客户本项目-“羊群”客户客户量模型客户量模型研究模型研究模型启动市场的客户变化启动市场的客户变化相互拉动的关系相互拉动的关系相互拉动的关系相互拉动的关系6.营销策划|客户开发建立领先客户，形成优秀客户趋同心理，培养形象客户群体，重视口碑效应。汇 报 完 毕 谢 谢！汇 报 完 毕 谢 谢！