1、佛山市南海区东部片区商服产业发展规划（2016-2025）佛山市南海区发展规划和统计局二一六年五月前 言加快商服产业发展是优化产业结构、推进供给侧结构性改革、推动经济提质增效、抢占产业价值链制高点的重要途径，也是适应我国经济新常态、提升区域创新能力、构筑区域竞争新优势的必然选择。近年来南海区东部片区商服产业快速发展，对全区经济社会发展支撑和拉动作用日益突出，但也面临着加快产业结构升级、产城人融合压力以及商服载体过剩、区域发展竞争激烈等问题。南海区东部片区必须以创新思维、超前眼光和国际化视野来谋划未来产业发展。在新的发展阶段和现实背景条件下，为保障东部片区商服产业持续、稳定、健康发展，根据广东省2、人民政府办公厅关于加快发展生产性服务业的若干意见、佛山市提升服务业发展水平三年行动计划、中共佛山市南海区委员会和佛山市南海区人民政府关于实施“中枢两翼，创新驱动”发展战略的决定、佛山市南海区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要、佛山市南海区第三产业发展规划纲要（2014-2020）等规划，我局联合中投顾问公司开展南海区东部片区商服产业发展研究，并在实地调研和课题研究的基础上，制定本规划。本规划期限为2016-2025年。1目 录一、产业发展环境5（一）产业发展趋势5（二）产业发展机遇16二、产业发展现状20（一）东部片区产业总体情况20（二）桂城街道产业发展情况20（三）大沥镇产业发展情况23、2（四）里水镇产业发展情况26三、产业载体发展情况28（一）桂城街道商服载体发展情况29（二）大沥镇商服载体发展情况43（三）里水镇商服载体发展情况47四、区域竞争挑战51（一）季华商务带商服载体相对过剩51（二）顺德北部片区商服载体存在过剩风险54五、战略定位与发展目标60（一）战略定位60（二）发展目标62六、重点产业导向63（一）核心产业选择63（二）产业体系设计68（三）重点产业领域69七、产业空间布局73（一）布局原则73（二）布局建议74八、产业发展举措78（一）提升专业招商水平，引导区域产业聚集78（二）全面扩大对外开放，拓展市场增量空间82（三）打造宜居宜业环境，加快区域人口聚4、集84（四）实施重点人才工程，强化人才资源保障86（五）盘活存量商服载体，短期局部微调规划87（六）控制增量商服载体，把握供地推盘节奏89一、产业发展环境从外部发展环境来看，南海区商服产业既受到新的发展理念、服务经济、“互联网+”、创新创业、消费升级等产业趋势影响，也受到广佛同城化、粤桂黔合作、粤港澳合作等区域合作影响。（一）产业发展趋势在“十三五”时期，“创新、协调、绿色、开放、共享”将成为引领经济发展的新理念，体验经济、制造业服务化、服务外包将继续深入发展，“互联网+”渗透进一步加强，智能制造、电子商务、互联网金融等产业将保持快速发展，创新创业将成为经济发展的重要推动力量，强化对联合办公、5、加速器等载体空间形态的需求，消费升级趋势明显，体验型业态、主题业态、复合型商用物业、社区商业、医疗教育配套服务需求增长明显。1、五大发展理念引领经济发展为了实现“十三五”时期的发展目标，更好地破解发展过程遇到的难题，中央提出牢固树立“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，保证发展质量。创新是引领发展的第一动力，通过将创新摆在推进促进发展的核心位置，加强理论、制度、科技、文化等多层面的创新，让创新发挥巨大的推动作用；协调是持续健康发展的内在要求，统筹处理社会经济发展的各个问题，促进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，增强发展整体性；绿色是永续发展的必要条件和人民对美好生活追求的6、重要体现，必须坚持节约资源和保护环境的基本国策，坚持可持续发展，注重经济发展中的绿色低碳；开放是国家繁荣发展的必由之路，在我国经济深度融入世界经济的大背景下，通过奉行互利共赢的开放战略，加强本地经济与外部的合作，实现引进来和走出去并重，引资和引技引智并举，发展更高层次的开放型经济；共享是中国特色社会主义的本质要求，在发展过程中强调经济成果的共享，通过合理安排制度，让全体人民在发展中受益。中央五大理念的提出，更加强调经济质量，其中一个有力的途径是推动制造业和服务业联动发展，强化服务业对制造业升级的促进和支撑作用。2、服务经济快速发展第三产业在国民经济中的占比不断提高，于2013年首次超过第二产业7、。未来，服务经济将可能持续快速发展，尤其是表现在体验经济、制造业服务化、服务外包等领域。（1）体验经济成为新的潮流所谓体验，从内涵来说，是一种人的感受；从外延来说，就是企业以服务为舞台、以商品为道具，围绕消费者，创造出值得消费者回忆的活动。体验经济中，商品是有形的，服务是无形的，而创造出的体验是令人难忘的。全球体验经济在1990-2010年间的年均增长率在5%以上。根据克里斯藤森在全球体验产业中的分类，体验经济主要集中在旅游、体育、互联网等领域。在全球范围内，体验经济主要集中在欧美、日本等发达国家，我国的体验经济发展还相对滞后。体验经济作为一种新的经济形态，未来将逐渐取代商品和服务成为社会消费8、的主要经济提供品。体验消费和体验营销迅猛发展，与创造体验有关的产业，如休闲业、网络娱乐业、旅游业等在产业结构中所占的比例不断增长，同时，也将推动企业经营管理模式的创新，进一步推进和实现以顾客为中心的经营理念。企业的经营重点也将从关注产品和服务转向为顾客提供体验，甚至邀请顾客参与到企业经营管理过程中。（2）制造业服务化趋势明显制造业服务化的程度不断提高，制造业企业从“聚焦产品、附加服务”的初级阶段向致力于提供“服务导向的解决方案”的高级阶段进行转变。在制造业企业向服务化转变的同时，企业组织形式也越来越多的从纵向一体化转变为横向一体化，不断加强与生产性服务企业的联动。（3）服务外包快速发展服务外包9、主要分为信息技术外包、业务流程外包和知识流程外包三大类。目前，服务外包正处于快速发展阶段，市场规模巨大，到2018年全球的服务外包市场规模将达到1.7万亿美元。服务外包具有产品无形化、产销同步、集聚人气、环境友好型等特点，对于推动当地产业升级具有重要的战略意义。信息技术外包和业务流程外包作为人力密集型产业，发展过程中将为本地带来大量就业机会，并且催生大量商务办公场所的需求，是壮大现代服务业、优化产业结构的重要手段。知识流程外包具备知识密集型、创新驱动型、辐射范围广等特点，是加速区域创新要素集聚、提升创新能力的重要途径。3、“互联网+”催生大量新兴行业2015年3月，李克强总理在政府工作报告中首10、次提出“互联网+”行动计划，推动移动互联网、云计算、大数据、物联网等与现代制造业结合，促进电子商务、工业互联网和互联网金融健康发展，引导互联网企业拓展国际市场。中央于2015年7月正式印发“互联网+”行动指导意见，在顶层设计层面正式出台十一大重点行动计划。佛山市打造了“互联网+”博览会，通过打造展示平台、交流平台、引进平台、带动平台和合作平台等五大平台，促进本地“互联网+”行动计划的实施。“互联网+”在现代制造业、商贸交易和金融领域的不断渗透，将持续推动智能制造、电子商务、互联网金融等行业的快速发展，并催生出大量的经济发展新产业、新业态、新模式。（1）智能制造引领转型升级智能制造是“互联网+”11、在制造业领域的渗透，实现制造业与信息技术的深度结合，对推动我国经济转型、产业升级有重要意义。智能制造涉及到整个制造业生产流程的优化和改进，包括机器人、3D打印、虚拟现实等众多细分产业。面对发达国家的制造业挑战和我国制造业基础比较薄弱的现状， 2015 年5 月国务院发布制造业强国战略规划中国制造2025，以两化融合为主线和智能制造为主攻方向，力争在2025 年进入制造强国行列。2015 年12 月工信部印发国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见的行动计划（2015-2018 年），总体目标是2018 年实现互联网与制造业融合进一步深化，制造业数字化、网络化、智能化水平显著提高。广东省2012、15年发布珠江西岸先进装备制造产业带布局和项目规划(2015-2020年)，提高珠江西岸各市核心竞争力，预计到2017年珠江西岸规模以上制造业实现产值15000亿元，年均增长实现15%，到2020年，实现产值22000亿元，年均增长约15%，其中先进装备制造业占规模以上装备制造业的比重超过50%。佛山作为珠江西岸最重要的制造业城市，将领衔打造整个先进装备制造产业带，并且重点发展工业自动化控制系统、专用检测仪器、机器人本体和智能测控装置与控制系统，以及3D打印等智能装备。（2）电子商务爆发新的增长领域2014年中国电子商务市场交易整体规模达到 12.3 万亿元，同比增长 21.3%，2015年市13、场交易整体规模预计超过15万亿元。在中国电子商务快速发展的大背景下，O2O服务、跨境电商和农村电商是未来发展的重点领域。O2O是Online To Offline的简称，是指线下商户与互联网的结合，让互联网成为线下交易的前台。目前，O2O处于快速发展阶段，2014年市场规模超过3000亿元，2015年有望达到4655亿元。O2O与消费者生活密切，涉及到衣食住行、居家理财、生儿育女、健康美业等诸多领域，是一个规模超过万亿元的市场。O2O是创新创业的重点领域，也是资本方密切关注的方向。创业团队在努力开拓O2O细分领域的同时，百度、阿里巴巴、腾讯为代表的互联网巨头也在抓紧渗透，通过并购、投资、合作等14、形式实现对O2O的覆盖。2014年全国跨境电商交易规模高达4万亿元，预计2016年将增长至6.1万亿元，2017年预计增长至8万亿元，年均增速接近30%。跨境电商作为新兴的国际贸易方式不仅冲破了国家间的障碍，使国际贸易走向无国界贸易，同时它也正在引起世界经济贸易的巨大变革。跨境电商也是我国重点支持发展的领域，2015年6月出台的关于促进跨境电子商务健康快速发展的指导意见，从政策层面进行支持，同时在杭州、上海、宁波、苏州等十多个城市批准设立跨境电商综合试验区，对行业的推动效应十分明显。跨境电商更是电商巨头纷纷抢占的领域，阿里、京东、亚马逊早已经进行了布局，同时也涌现出了以洋码头、蜜淘、小红书为代15、表的垂直领域跨境电商。农村电商是未来中国电子商务发展的重点领域，通过互联网平台嫁接各种服务于农村的资源，拓展农村信息服务，有助于我国“三农”问题的解决。国务院在2015年11月出台关于促进农村电子商务加快发展的指导意见，通过加强政策扶持、鼓励和支持开拓创新、大力培养农村电商人才、加快完善农村物流体系、加大农村基础设施建设、营造规范有序的市场环境等措施加快行业发展。根据阿里研究院农村电子商务消费报告（2014），2014年全国农村网购市场规模超过1800亿元，到2016年，全国农村网购市场规模将有望增长到4600亿元。电商巨头对农村电商的争夺激烈，进一步加快了行业的发展。（3）互联网金融呈现蓬勃16、发展势头互联网金融是“互联网+”向传统金融行业渗透时产生的新型模式，通过互联网技术，不仅改善了金融业务发展的基础环境，也衍生出了新的金融服务方式。截至2015年10月，全国P2P网贷成交额达到7154.3亿元，同比增长287.9%，参与人数超过1530.7万人，同比增长182.4%。第三方互联网网支付2014年交易规模达到80767亿元，同比增长50.3%。互联网基金2014年销售规模达到61947.7亿元，同比增长175.4%。传统金融产业主要价值链环节在于渠道入口，金融产品信息，交易平台，金融产品设计以及金融基础设施。相比传统金融产业，互联网金融产业的本质是基于互联网的渠道入口变革，基于大17、数据技术的产品风控和基于网络支付的基础设施变革。“互联网+”对传统金融产业的渗透正不断加强，逐渐改造其中的环节。在互联网对传统金融的改造过程中，已经形成了一些主流的互联网金融业态，包括网络业务、流量入口、平台衍生金融创新、资产撮合交易平台等。自从2014年2月支付宝推出余额宝引发互联网金融热潮之后，腾讯、百度等互联网巨头加强了投资，与此同时，P2P网贷平台、众筹等模式开始兴起，互联网金融整体呈现多种模式蓬勃发展的势头。面对互联网企业带来的竞争，以银行、保险、证券为代表的传统金融机构也纷纷加入互联网金融的大潮中。传统金融机构运用互联网思维改造传统业务，重塑金融业经营理念，更加重视金融信息整合与分18、享，通过大数据技术提升业务水平与风险控制。2015年11月3日正式发布的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议中明确提到要规划发展互联网金融。央行行长周小川在随后的辅导读本上刊文指出要顺应信息技术发趋势，支持并规范第三方支付、众筹和P2P借贷平台等互联网金融业态的发展，推进各类金融机构大数据平台建设，建立大数据标准体系和管理规范。4、创新创业带动效应明显自从李克强总理在2015年政府工作报告中强调要推动大众创业、万众创新开始，创新创业的浪潮席卷了全国，充分调动了个人、企业、政府、中介机构等主体。联合办公需求旺盛。创新创业通常为小微企业和创业团队，承租能力低，对经营成本非常敏感19、，因此产生了大量的联合办公需求。联合办公是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作。在特别设计和安排的办公空间中共享办公环境，彼此独立完成各自项目。加速器载体潜在需求强烈。创新创业成为一股潮流的大背景下，联合办公满足的是创业团队起步的办公需要，加速器则是满足团队进入成熟阶段后，需要更大办公和生产空间的需求。各地方在对创新创业的支持过程中，已经建设了大量的孵化器为创业团队提供帮助，但是一些地方加速器的供给不足，阻碍了有潜力的优质团队的进一步发展，甚至被迫迁往其他地区。5、消费升级引领行业新趋势伴随大众购买力提升，新兴消费支出增加，消费升级态20、势明显，长远利好体验型业态、主题业态、复合型商用物业、社区商业、医疗教育配套等服务业发展。体验型业态成为商业新趋势。消费者对商业中心体验性、互动性、娱乐性的要求不断提高，购物中心不再是单纯的购物场所，功能日趋多样化。在此背景下，许多商业载体通过引入网吧、咖啡厅、美发沙龙、轨道赛车俱乐部等特色体验式商家进行转型，新建载体在设计建设之初就定位为体验式业态。主题式业态是国内零售行业竞争中差异化的重要选择。主题式业态主要以某类消费者为目标，提供满足此类消费者特殊的需求，如针对不同年龄段的儿童主题和女人主题商业，针对特殊爱好人群的酒吧主题、书城主题、复古主题商业等等。复合型物业在产业及消费升级中迎来大发21、展。复合型物业是一类有多类功能的空间，区别于只有单一功能的办公或居住空间。制造业的扁平化带来了生产基地与总部基地的分离，设计研发和金融部门成为制造业的重要部门，对空间的需求从传统的产经一体化转向需要更多的办公共享空间和孵化器空间。随着创新创业、众包设计等工作模式和个人工作室等办公形态的普及，可商可住的商务SOHO公寓需求呈现爆发式增长。零售业态在电商的冲击下，也积极向智能化和体验化转变。居住空间也正从老旧社区升级，向智能化社区转变。老龄化程度的加深，具备无障碍设计的医院、康复中心、福利院等养老医疗物业变得重要。产业升级、消费升级中的这些发展趋势正促使复合空间的需求变得强烈，成为地产行业的重要发22、展方向。社区商业成为地产领域的下一个风口。社区商业主要以社区范围内的居民为服务对象，是以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。随着经济发展水平的提升，商业业态将从大型的商业中心、百货商场向大型超市、郊区仓储市场和各种类型的社区商业进行转变。社区商业将涵盖超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。传统商业竞争加剧，大型商业中心过剩，风险较大，而消费者跳不出“最后一公里”的圈子，商家与顾客拥有无缝对接的近距离优势。我国巨大的存量住宅也为社区商业发展提供依托。社区商业是一种更易符合主流趋向的一站式消费模式，通过过去数23、年的模式探索和产品研发，社区商业的投资模式、业态规划模式和运营管理模式已打造成型，这也为社区商业下一步大面积铺开准备了条件。医疗教育配套需求日趋强烈。原本落后的医疗机构难以满足日益增长的需求。同时，消费者更加关注自身健康，日常的保健需求也在不断提升，大健康产业成为朝阳产业，对商服载体需求提升。中国的中产阶级开始崛起，不再只关注物质消费层面，精神追求提高，积极寻求职业教育提升竞争能力，同时，社会的快速发展对学习能力提出了更高的要求，鼓励职场人士接受工作以外的培训。此外儿童教育成为家庭关注的另一焦点，父母对其子女的教育支出不断提高。（二）产业发展机遇近年来，凭借良好的区位优势，南海区积极推动广佛同24、城化、粤桂黔合作、粤港澳合作等区域合作。东部片区紧邻广州，在广佛同城化进一步深入的背景下，将享受到广州服务业的溢出效应，并且随着粤桂黔和粤港澳合作的大力推进，将充分享受区域合作带来的红利，商服产业发展迎来历史性机遇。1、广佛同城化进一步深入广佛同城以交通设施一体化为切入点，未来将形成广佛一体化发展格局。东部片区可以通过多条地铁可直达广州核心商务区，从而加强与广州服务业的联动发展。广告设计、电子商务、服务外包、金融后台等对租金、水电价格、人力成本较为敏感的行业适合在广佛同城化中向佛山转移。南海区东部片区产业基础雄厚，公共基础设施不断改善，交通条件优越，并且拥有相比广州更低的综合成本，具备较好的服25、务业承接条件。图表1 广佛同城化规划图资料来源：广佛同城化发展规划（2009-2020）2、粤桂黔合作前景广阔贵广高铁、南广高铁开通，将广东、广西和贵州三省紧密联系在一起，三省共同打造粤桂黔高铁经济带，不仅有利于贯彻落实珠江西岸先进装备制造产业带战略，有效推动区域产业升级和协调发展，还能够促进珠江西岸的服务业发展。佛山处于粤桂黔高铁经济带的龙头和枢纽位置，南海区将直接享受广阔的发展腹地带来的市场空间和机会。尤其在生产性服务业方面，南海区充分发挥佛山本地的产业、科研、资金等方面实力，并且通过高铁经济带将市场延伸至西南腹地。粤桂黔高铁经济带将加强沿线地区的产业合作，提升金融服务、会展交易、现代物流26、设计服务业等现代服务业水平，同时还将创新“互联网+”业态，推动互联网与传统制造业、金融服务、教育培训、商贸物流等优势行业融合发展，并争取在智能制造、智能家电、互联网金融、在线教育、电子商务等领域率先取得突破。高铁沿线城市将积极探索“互联网+旅游”、“互联网+文化” 发展的新模式，有效满足高铁开通运营带来的自助旅游和特色文化交流活动增长的需求。图表2 粤桂黔高铁经济带示意图资料来源：中投顾问研究院3、粤港澳合作不断深化近年来，内地与香港、澳门的合作领域不断拓展，在具有粤港澳良好合作的基础上，南海区依托广东金融高新区和三山新城优越的区位交通条件，推动粤港澳合作高端服务示范区的建设，承接港澳地区的27、金融、中介服务、信息服务、文化创意等高端服务业，为相关企业提供进入内地发展的理想落脚地。南海区打造以香港元素为主题的“香港城”，在规划建设、配套服务等方面向香港社区看齐，设立粤港澳青年创业社区，并通过政策倾斜，资金投入等措施鼓励创新创业。二、产业发展现状（一）东部片区产业总体情况南海区东部片区包括桂城、大沥、里水三镇街，总面积约327.4平方公里。东部片区作为南海区重点打造的“城市南海”板块，定位为“金融商贸、产业总部、都市生态、人才高地”，重点发展金融和商贸服务。东部片区主要的商服产业集聚区包括广东金融高新技术服务区（以下简称“金融高新区”）、三山新城、广佛国际商贸城、金峰新城等。总体来说，28、东部片区已经形成自北向南、贯穿三镇的多功能综合服务业发展轴，成为南海区的金融、商贸、文化中心，产业金融、金融后台、总部经济、高端商务商贸、研发设计、电子商务、高档酒店房地产、休闲娱乐等产业集聚效应初显。（二）桂城街道产业发展情况2014年，桂城街道实现地方生产总值381亿元，同比增长8.6%；第三产业税收91亿元，占比达77%，其中，房地产和金融两大板块税收分别占30%和17%，表明桂城已经步入服务业为主导的城市经济时代；社会消费品零售总额约252亿元，同比增长7.1%。桂城街道商服产业以金融、商贸、都市型产业为主导。其中，金融业以金融后台、产业金融、互联网金融为主要特色，主要集聚区为金融高新29、区；商贸业主要涵盖中高端商贸零售以及配套的住宿餐饮、休闲娱乐等业态，主要载体为服务于金融高新区等商务办公集聚区的购物中心、特色商业街、酒店等；都市型产业包括研发设计、创业孵化、技术转移、文化创意、数字媒体等细分产业，主要项目包括瀚天科技城、天安数码城、三山新城片区的都市型产业载体等。金融业以金融高新区为依托，目前已布局包括金融产品研发、清算结算、金融信息咨询、金融数据处理、呼叫中心、灾备中心、培训中心等金融后台服务业，以及包括风险投资、私募股权、融资租赁、小额贷款等创新型产业金融服务业。截止2015年底，金融高新区已吸引252家金融机构及知名企业落户，总投资额525亿元，总建筑面积超过600万30、。知名落户企业及项目包括佛山民间金融街、广东金融高新区股权交易中心、友邦金融中心、广发金融中心、新鸿基华南国际金融中心、汇丰环球营运中心、银监会南方国际培训中心、PICC南方信息中心、富士通华南数据中心等。商贸业方面，桂城街道已基本形成了大型购物中心高度集聚、特色商业街和专业市场多点集聚、超市及特色餐饮平衡分布的空间格局。主要大型商贸载体包括保利水城、南海万达广场、南海万科广场、京华广场、地铁金融城广场、佛罗伦萨小镇等。桂澜路千米商贸长廊初步成型。都市型产业方面，目前已建设了一批产业导向较为明确的都市型产业载体，比如以环保服务业、创业孵化、数字媒体产业为主题的瀚天科技城，以高新生产性服务业为导31、向的南海天安数码城，以电力产业为主题的汇源通大厦，以建筑产业为主题的方舟一号，以卫星导航应用为发展方向的三山智汇广场，以文化创意为定位的虹港国际时尚文化产业创意港等。总体来说，桂城街道“两轴四湖五城”城市发展格局初步成型，金融、高端商贸、电子商务、都市型产业聚集成效显著，但同时面临着产业导入情况不尽理想、产业定位和发展偏同质化等问题。（三）大沥镇产业发展情况2014年，大沥镇实现地区生产总值434.3亿元，同比增长8.7%；社会消费品零售总额约176.2亿元，同比增长6.4%。大沥镇作为“中国商贸名镇”，位于广佛同城化的黄金位置，商服产业以专业市场为基础，依托传统产业转型升级衍生出电子商务、总32、部经济、产业金融等高端服务业，以及城市和社区商业。专业市场方面，大沥镇拥有各类型的专业市场38家，占地总面积约380多万，建筑面积超过320万，包括粮油市场、茶叶市场、家俱市场、夹板市场、机电五金市场、塑料市场、布匹市场、水产市场、电器市场、汽配市场、纺织城、皮革城、三鸟农贸市场等各类专业批发市场。据统计，全镇拥有商铺2万多间，经营户超过8000家，从业人员约25000人，年成交总额约2000多亿元。盐步环球水产市场是全国规模最大的海鲜水产品交易专业市场，它率先将鲜活水产信息推上国际互联网，建立我国首个鲜活水产流通企业大型信息发布网站，成为全国鲜活水产品价格发布中心。南国小商品城占地35万，建33、筑面积40万，铺位1600间，经营品种33类38万种之多，年交易额人民币400亿元以上，产品销往国内外，是业内颇具国际影响力的市场。图表3 大沥镇主要大中型专业市场情况一览序号市场名称经营范围占地面积（万）建筑面积（万）商铺数量1广佛国际机电五金城五金机电27.5123.721002桂江农产品综合批发市场农副产品30508003广东南国小商品城小商品354016004大转湾夹板装饰材料市场装饰材料25.711.612005盐步世贸纺织城布匹2010.814806九龙五金不锈钢交易中心五金不锈钢1010.69697平地布匹市场布匹78.512008高方商贸城、盐步家具城家具、装饰材料6.87.734、1799大转湾嘉洲材料城装饰材料15772010广东中大小商品城小商品1.9720011南海凯民茶博城茶叶茶具105.950012中大皮革城皮革碎皮135.950013广东迎海国际茶都茶叶茶具，文体百货10.55.5518资料来源：大沥镇经促局提供资料大沥镇工业发达，铝型材业、内衣业名扬海内外，被誉为“中国铝材第一镇” 、“中国有色金属名镇” 、“中国内衣名镇”。其他如五金机械、家电、玩具、汽摩配件等产业也有相当规模。雄厚的制造业基础，为大沥发展电子商务、制造业总部经济、产业金融等高端服务业提供了条件。目前，大沥镇已成为南海区电商产业发展高地，阿里巴巴和京东两大电商巨头先后落户，中国网库、清华35、电商工程实验室、南方跨境电商产业园相继进驻，南海电商服务联盟扎根大沥。广佛智城国际电商采购中心、大镇电商履约中心和联滘“淘宝村”着手推进。大沥镇荣获“中国专业市场电商采购示范区”称号，开始迈入电商时代。另外，总部经济方面，以广佛国际商贸城为依托的制造业总部基地正在有序建设中，龙汇大厦和坚美大厦主体封顶，中铝、华昌、沥王和南海铝协总部大楼进展顺利，南储总部、中安合泰金融创意产业园等产业载体建设有序铺开。产业金融方面，大沥成立全国首个镇级金融行业协会，宝力股权投资管理公司和新华村镇银行成功开业，东亚银行华南数据中心进驻落地。大沥镇配合大沥总商会成立企业互助专项资金，有效化解企业金融风险，并成立广东36、有色金属交易平台，吸纳会员137家，成交总额500多亿元。城市及社区商业方面，大沥近几年加速向城市经济转型、融入广州和桂城商业圈，引进和建设了一批商业综合体项目。宝盈广场开门迎客，和华、华亚、国昌二期、星港城等商业广场建设步伐加快。成功引入永旺梦乐城以及希尔顿、喜来登酒店等3个世界500强项目，城市商业气息日益浓厚。总体来说，大沥镇电商高地初具规模、总部经济产业加速布局、金融商贸发展迅猛，但仍然面临着商贸产业业态层次偏低、品牌吸引力不够、产业融合度不高、产业发展环境有待完善等问题。（四）里水镇产业发展情况2014年，里水镇实现地区生产总值282.5亿元，同比增长8.2%。里水是传统的工业大镇，37、商服产业主要包括电商及总部经济、商贸零售和文化旅游三大板块。其中，电商及总部经济以宇能数码广场、骆驼电商大楼、佳鸿明O2O生态购物公园及电商总部、华南电商信息港、中企绿色总部、广百商务总部等项目为支撑；商贸零售主要以金峰新城大型商业综合体和社区商业为依托，包括永润广场、广物国际广场等项目；文化旅游以“广佛城心花园”和“梦里水乡”为整体区域和形象定位，拟凭借在镇中心创建4A级核心景区，打造威尼斯式城市里湖新城，大力发展新兴旅游产业，包括艺术河畔等梦里水乡系列项目和集农业观光、生态旅游于一体的贤鲁岛生态旅游度假区。近年来随着广佛同城化的推进、传统产业转型升级，里水镇房地产、商贸零售、电子商务、文化38、旅游等商服产业出现快速增长态势，但仍然面临着商业商务服务等商服产业结构性不足、受周边地区服务业“虹吸”现象影响等问题。三、产业载体发展情况2008至2015年，南海区共出让商服用地301.6公顷，其中2010年和2013年出让面积最大，各年份出让面积如图所示。图表4 南海区2008-2015年出让商服用地面积资料来源：区国土城建和水务局提供资料东部片区共出让商服用地约188公顷，占全区的62.3%，其中桂城街道155.9公顷，占全区的51.7%，大沥镇23.9公顷，占全区的7.9%，里水镇8.2公顷，占全区的2.7%。（一）桂城街道商服载体发展情况目前桂城街道建成、在建及拟建商服载体达66个，39、总面积达1089万，其中在建及拟建商服载体39个，面积707万，无论是数量和面积都远高于已建成商服载体，面临一定的去库存压力。图表5 桂城街道商服载体数量资料来源：桂城街道经促局提供资料图表6 桂城街道商服载体建筑面积（单位:万）资料来源：桂城街道经促局提供资料1、金融高新区商服载体问题分析金融高新区大量的公建、民建商务写字楼和大型商业综合体，面临着以下五个方面的问题。第一，现有商服载体租售情况不理想。经济下行情况下部分企业经营不善，商务办公需求增长有限，再加上电子商务等因素的冲击，传统零售物业受影响较大。企业、商家、投资客等目标客户对商服产业和区域发展前景信心不足，以致一些存量载体出现租售率40、下滑、断租退租等现象。如金融高新区某公建写字楼，出租率从2011年开业时的48%上升到2013年的78%，而自2013年以来，出租率转而直线下降到2015年的64%，租户承租合同签约年限也由以往的5年缩减到2年。据统计，金融高新区存量零售商业整体空置率约17%，高于市场经验合理空置率10%的基准线；存量写字楼空置率则达32%，远高于市场经验合理空置率10%的基准线。图表7 金融高新区某公建写字楼出租率情况资料来源：区金融办提供资料图表8 金融高新区商服载体空置率资料来源：区金融办提供资料第二，在建商服载体陆续进入推盘入市高峰期。写字楼方面，截至2015年上半年，金融高新区写字楼存量约160万，41、未来随着新凯广场、招商置地等一批项目的陆续入市，写字楼租售市场的竞争将会进一步加剧。商业综合体方面，预计到2020年，金融高新区建筑面积在2万以上的集中商业体量将达208万，包括建成的135万和在建、拟建的73万。20132015年上半年是商业综合体项目立项的高峰期，商业面积供应达108万，而这其中绝大多数都在2015-2016年推盘入市。图表9 金融高新区部分写字楼情况一览项目名称写字楼建筑面积（万）建成时间友邦金融中心8.32012宇浩汇金广场92012联达大厦4.62012景兴环球大厦3.32012嘉邦国际金融中心3.42013承创大厦6.92014方舟一号152014地铁金融城9.3242、015荣耀国际金融中心9.82015南海万达广场约5.22015 年底承展大厦5.6预计2016阳光国际广场约10预计2016亿能大厦7.7预计2016中盛大厦6.3预计2016智富大厦8.9预计2016新凯广场18.8预计2016友邦金融中心二期8(含商业）预计2016年中中凯文化广场10预计2016年底瀚蓝广场11.6预计2017华南国际金融中心约17预计2017年底资料来源：区金融办提供资料图表10 金融高新区及周边部分商业综合体情况一览项目名称商业部分面积（万）开业时间南海广场6.52000年已开业南海新天地92012年5月1日开业南海城市广场102003年已开业保利水城162009年43、4月25日开业南海万科广场8.5已开业地铁金融城8已开业南海万达广场202014年9月14日局部开业中海寰宇天下142015年12月30日竣工京华广场36预计2016年年底开业越秀星汇云锦12待开业新城市广场8待开业资料来源：区金融办提供资料第三，商服载体之间存在一定的同质化竞争。“亚太金融后援基地”与“广东产业金融中心”的定位使得写字楼以金融类为主导招商方向，入驻企业集中在金融类及配套行业，而金融高新区目前所能辐射的区域产业规模，以及招商引资项目，还不足以消化现有商服载体的供应。总体来看，金融高新区门槛相对较高，方向比较单一，招商引资缺乏灵活的操作空间，对广告策划、新媒体、互联网、文化创意、44、中介咨询等细分行业挖掘不够深入。而区域内的商业综合体大多定位于常见的中高端零售品牌，众多购物中心有概念、无主题，业态的差异化不足，容易形成同质化竞争。图表11 金融高新区部分写字楼定位及主导产业一览项目名称项目定位/主宣传语主导产业友邦金融中心金融硅谷金融保险华南国际金融中心一座城市,只有一个国际金融中心金融、世界五百强总部经济地铁金融城广佛门户、城市客厅金融、商务服务荣耀国际金融中心广佛正能量商务地标金融、商务服务、总部经济承业大厦金融高新区的启动项目金融总部、新兴金融、商务服务承创大厦汇丰环球营运服务中心金融后台服务承展大厦银监会南方国际培训中心金融培训景兴环球大厦金融高新区“产融结合”新45、地标银行金融、商务服务亿能大厦金融高新区创新创业基地金融、商务服务、创业孵化中凯文化广场国家文化产业示范基地动漫、文化创意南海万达广场国际万达，商务首选金融、商务服务资料来源：调研、访谈，根据公开资料整理图表12 金融高新区部分商业综合体定位及代表品牌一览项目名称项目定位主力店/代表品牌/主要特色南海广场南海广场，超越所想天蓝百货、家电城、服装城、韩日台美食广场越秀星汇云锦社区商业新城市广场华润万家、GAP、永旺、中影凯德广场屈臣氏、优衣库、金宝贝顺联国际奥特莱斯国际名品，超低折扣国际名品工厂直销专卖店南海新天地广佛首个一站式欢乐Mall；佛山悠闲商业航母新光百货、特色餐饮、休闲娱乐南海万科广46、场一站式家庭品质生活目的地街区式购物中心；百佳、优衣库、无印良品、中影京华广场佛山首席世界级城市综合体佛山唯一天际沙滩园林、空中巴厘岛、南海唯一地铁海洋馆、法国风情步行街浪漫花汇、希尔顿酒店保利水城国内第一个“水景”概念的大型综合性购物中心吉之岛、保利影城、南海购书中心、永盟百货、苏宁电器地铁金融城一站式家庭时尚新生活空间奥特莱斯型天河城百货、环游嘉年华动漫游戏主题乐园、稻香、FACTOR FOCO生活体验馆南海万达广场购物中心、美食中心、娱乐中心、交流中心万达百货、万达国际影城、大歌星KTV、大玩家中海寰宇天下立体公园M A LL华润V +超市、香港百老汇影院、H&M、GAP、SPAO、星际47、传奇、MELAND资料来源：调研、访谈，根据公开资料整理第四,市政及生活配套有待完善。随着住宅地产和商业地产的开发,产业和人口的不断导入, 金融高新区在市政及生活配套功能方面，表现出结构性的客观需求。国际学校、中小学校、培训机构等教育配套，医院、健康管理机构等医疗配套，图书馆、会展中心、影剧院、文化宫等文化会展设施配套，人才公寓、商务公寓、酒店等商住类物业均呈现出一定的需求。第五，招商引资政策红利相对减弱。2014年中央出台62号文关于清理规范税收等优惠政策的通知，针对地方政府以政策换投资、税收返还等优惠政策进行全面清理和规范，部分企业投资扩产计划收缩、招商引资工作难以推进。虽然2015年2548、号文重申了过往签订的税收优惠继续有效，但是长远来看，依靠税收、财政和土地优惠招商的方式难以为继。另外，金融高新区前期政策招商力度较大，但后续跟进不足，部分政策已过时或不适用。而从周边地区来看，禅城、广州等临近地区频频打政策牌抢占资源，南沙新区纳入广东自贸区，政策优势明显。2、三山新城商服载体发展情况三山新城建成、在建、拟建的都市型产业载体及商服性质用地载体建筑面积合计约170万，目前面临着一定的去库存压力，以及以下四个方面的问题。图表13 三山新城商服载体情况一览项目名称商服载体性质拟建总面积（万）建成面积（万）丰树国际创智园都市型产业载体90约15三山科创中心商服性质用地载体17.2第壹时区49、商服性质用地载体24.2三山智汇广场商服性质用地载体103.5虹港国际时尚创意中心都市型产业载体209嘉迅置业项目都市型产业载体4南方包装项目都市型产业载体6资料来源：桂城经促局提供资料第一，区位条件红利未能及时兑现。三山新城紧邻广州南站，商旅客流量大，经高铁可直通广深港，但广州南站新城建设滞后，对三山新城的发展带动不足。特别是公共交通配套滞后，断头路、公交线路、公交站问题迟迟难以解决，使得三山新城商服载体的区位优势未能完全发挥出来。第二，产业载体去库存压力较大。片区内大部分都市型产业载体项目虽然在初期都明确了自身发展定位，但由于招商工作难度较大、缺乏突破点和有效着力点，部分项目在租售过程中出50、现项目定位模糊、同质化竞争、门槛逐步降低等问题，去库存压力较大。第三，政策扶持力度相对不足。虽然三山新城的定位提升到了“粤港澳合作高端服务示范区”的新战略高度，但是与金融高新区的金融产业政策、狮山镇装备制造业产业政策、大沥镇电子商务产业政策相比，三山新城在专项产业政策方面优势不足。部分项目在申请上位政策时面临政策门槛较高、要求条件苛刻、申报手续繁琐等问题。第四，商住类配套有待完善。广州南站大量的商旅客流催生了大量的酒店、公寓类物业的需求，而目前不管是广州南站商务区还是三山新城，酒店、公寓都存在一定的结构性不足问题。（二）大沥镇商服载体发展情况大沥镇除了大量的专业市场之外，另有35个总体量达到151、100万（其中商业面积超过200万）的商住综合体，其中建成商业体量达39.8万，在建及拟建商业体量达171.3万。在广州、桂城等周边地区的商服载体竞争下，未来大沥镇商服载体也可能面临着结构性过剩的风险。图表14 大沥镇35个大型商住综合体情况一览开发阶段名称建设或开业时间商业面积（万）建成巴黎春天步行街20046嘉洲广场200512雅居蓝湾20070.2新都会商业广场20086中海金沙湾20090.2南海碧桂园20110.2万科金域华庭20110.2兴沥雄广场20124景裕嘉园20121.4白天鹅花园御江20120.2雅瑶绿洲20120.2海北广场20123碧桂园山水桃园20120.2宝盈广场52、20146在建国昌新城市广场201123劲嘉金棕榈湾20130.9华星华府20130.2广佛智城201380瑞安花园20143保利中央公馆20140.2国华新都20143万荟玖珑20140.2金地悦荔20141.5沙面新城蓝城阁20140.2伟业华誉豪庭201411中盈国贸中心201412.8广佛新世界20148联诚智博花园20140.2万菱广场20146.5荟珑湾0.1钜隆风度盛荟广场待定1.5深基天海城市花园待定2西铁时尚广场未定14拟建乐趣荟3资料来源：大沥镇经促局提供资料总体来看，以专业市场为主导形态的大沥镇商服产业载体面临着业态层次偏低、品牌吸引力不够、产业融合程度不高、商业发展环境53、有待提升等问题。第一，大部分商服产业载体存在业态层次偏低、配套欠缺问题。大沥镇商贸业的业态体系比较完整，覆盖批发、零售、餐饮、物流、会展等，但商业网点却大多功能单一、形式单一。大沥镇的大部分批发零售商业网点的配套设施不齐全，商业功能单一，大都是单一的交易功能，而相应的展销、体验、休闲娱乐、餐饮等配套设施比较欠缺。受电商冲击影响，传统的交易市场远远不能满足产业发展需求。大沥镇的大部分物流园区多停留在运输的层次，提供货运、仓库的功能，缺乏现代物流所要求的交易、信息发布、流通加工等复合功能，产业附加值低、税收贡献少。第二，大部分商服载体品牌吸引力不够，品牌影响力较低。大沥专业市场交易规模大、品类多，54、集中在粮油、小商品、布匹、五金、建材、水产等原材料初加工产品领域，附加值较低、缺乏终端品牌，未能吸引代理商基地、终端总部基地落户。由于商贸产业及配套偏低端，对中高端商旅客流缺乏吸纳力，中高端品质消费受广州、桂城虹吸效应影响较为明显。另外，大沥众多专业市场和零售网点在品牌定位上无特色，有千店一面的雷同化现象，导致商贸品牌对外影响力较低。第三，商贸产业和旅游、文化休闲、会展等产业融合度不高。商贸批发产业在发展到一定阶段，必然面临着产业、业态和载体的转型升级，商旅结合能够有效提高游客停留时间，商展结合能够有效提高区域知名度，商文结合能够有效促进外来人流和消费导入。目前大沥镇在商贸与相关产业的融合方面55、还有很大提升空间。第四，商业发展环境有待提升。目前以广佛国际商贸城为典型代表的“三旧改造”项目，通过规划建设有色金属产业总部基地、电商O2O体验区、新型展示交易、商务办公等功能和业态，实现了传统产业和专业市场的转型升级。随着土地价值的飙升、广州专业市场的外溢、电商等新产业的冲击，大沥镇需继续朝着以国际采购、代理分销、现代物流、电子商务、展贸型专业市场、体验式商业等各种新业态、新产业、新模式方向发展。（三）里水镇商服载体发展情况里水镇目前商服载体总建筑面积133.3万，其中建成64.8万，在建68.6万。图表15 里水镇主要商服载体情况一览项目名称总建面（万）建成（万）在建（万）拟建（万）道道通56、汽配交易中心296.322.80骆驼电商大楼2.502.50宇能数码广场12.73.88.90永润广场17.417.400中企绿色总部36.817.918.90华美达酒店8800广百山海汇花园（酒店）2200广百山海汇花园（办公楼）2.72.700里水金融大厦5.35.300珠江科技数码城（商业）1.41.400珠江科技数码城（办公楼）11.5011.50佳鸿明020生态购物公园4004资料来源：里水镇经促局提供资料图表16 里水镇商服载体建筑面积统计(单位:万)资料来源：里水镇经促局提供资料里水镇商服载体在产业转型升级过程中面临着以下两个方面的问题。第一，制造业服务化转型滞后，商服载体结构性57、不足。虽然近年来里水镇的服务业发展受金峰洲片区的房地产拉动发展较快，但整体来看服务业仍然以房地产为主，电子商务、科技服务等生产性服务业发展滞后，袜业、纺织服装等传统制造业服务化转型较慢，中企绿色总部等项目招商也面临着较大压力。第二，服务业被周边区域“虹吸”现象明显。里水镇现有工业企业4000多家，规模以上企业300多家，与国内外的商务往来非常密切。里水致力于打造中企绿色总部等都市产业载体，来自广州等地区的客商对商务洽谈、高端商务酒店都有客观的需求。但由于长期受到广州、桂城等周边成熟地区的辐射，里水镇的商业、商务服务业发展结构性不足，缺乏商业商务服务集聚区。四、区域竞争挑战近年来，佛山各区大力发58、展服务业，建设了一大批商服载体，特别是禅城区季华商务带和顺德北部片区的大力建设给南海区东部片区的发展带来了一定的压力。（一）季华商务带商服载体相对过剩禅城区季华商务带作为佛山传统的中心区，服务业占比较高，近几年商服载体建设更是迅猛，商业、商务体量呈现爆发式增长的态势，2016年商业面积存量将达到150万，写字楼面积将达到250万。2015到2016年两年间，季华商务带将有15个项目入市，整个区域已经形成了较大的招商压力。图表17 季华商务带商业、商务体量（万）资料来源：中投顾问研究院图表18 季华商务带在建和拟建项目资料来源：中投顾问研究院季华商务带商服载体还面临招商方向同质化的问题，以万科广59、场、绿地中心、智慧新城为代表的在建商务楼宇大多是面向金融、总部经济、商务服务进行招商，进一步加剧了招商竞争。图表19 季华路沿线部分在建项目招商重点及产业定位项目名称金融总部经济商务服务科技服务信息与软件电子商务绿岛湖都市产业区智慧新城佛山高新科技产业园岭南云天澜石不锈钢总部大厦万科广场恒福国际商业中心绿地中心资料来源：中投顾问研究院（二）顺德北部片区商服载体存在过剩风险顺德北部片区以中德工业服务区为龙头，将打造成广佛都市圈核心区和佛山中心城区的龙头标杆。中德工业服务区作为中德两国面向未来的合作项目，依托佛山雄厚的制造业基础发展现代服务业，重点引进国内外各类研发设计、检测认证、技术转移与服务、60、新IT、新能源、新材料、生物制造、会展和职业培训等产业。作为广东省重点打造的合作平台，中德工业服务区还将积极发展投资中介服务，引导欧洲企业的工业服务业总部或研发、设计、销售中心等落户。为了更好地承接和发展现代服务业，顺德北部片区加大了载体建设力度，已经建成了以中欧中心为代表的近30个商服载体，总建筑面积超过600万，另外拟新增投资商服项目13个，投资额超过千亿元，也可能形成供应量井喷的态势，对距离较近的南海区东部片区形成了较大竞争压力。图表20 顺德北部片区部分商服载体情况序号项目名称产业/业态建筑面积1中欧中心科技服务超过30万2广东智能制造示范中心机器人展示/培训1万3华南机器人创新研究院61、智能制造研究所4美的开放式创新平台孵化器5中德高技术服务平台孵化器21万6美的总部总部经济19万7顺联国际机械城专业市场20万8慧聪家电城会展电商18.9万9广东工业设计城工业设计3.3万10怡和中心电子商务3.8万11物联天下物联网、孵化器20万12中科院生物科技孵化中心孵化器13钢铁世界专业市场150万14中欧电商城电商O2O20万15国通物流城仓储物流16君和国际家居城专业市场150万17文化中心商业配套商业综合体37万18M-city商业综合体23万19依云国际科技综合体产业综合体12万20金海创意中心商业综合体5.8万21财富中心写字楼35万22星耀101文化体验综合体12万23浪漫62、之都文化综合体资料来源：中投顾问研究院图表21 顺德北部片区部分拟新增商服载体项目序号项目名称投资额所在片区1佛山中欧工业服务区副中心配套商住区19亿元佛山新城2中欧城镇化启动区商住配套项目18亿元佛山新城3中欧智城佛山新城4细海工业园改造项目100亿元佛山新城5东村钢管市场改造项目22亿元佛山新城6欧美品牌家具中心改造项目5亿元佛山新城7北滘新城区中心改造项目北滘8吴家围中央商务区（TOD）陈村9大都工业区“三旧”改造项目陈村10庄头工业区“三旧”改造项目陈村11高端商务服务区陈村12高端城市综合体项目（近南站）陈村13现代物流金融区陈村资料来源：中投顾问研究院五、战略定位与发展目标南海区东63、部片区商服产业通过明确战略定位和发展目标，为未来的长远发展指明方向。（一）战略定位南海区东部片区的商服产业战略定位分为全球、广佛地区和佛山市三个层面。南海区东部片区未来要打造成为“全球性的金融后援基地和服务外包基地”，“广佛地区产业金融中心，都市型产业基地和生态休闲城区”，“佛山市现代商贸中心和企业总部基地”。图表22 南海区东部片区商服产业战略定位资料来源：中投顾问研究院（二）发展目标到2025年，南海区东部片区的商服产业占GDP的比重超过80%；基本形成服务全球、具有一定知名度和影响力的金融后援基地和服务外包基地；全面建成广佛地区的产业金融中心，都市型产业基地和生态休闲城区，佛山市的现代商64、贸中心和企业总部基地。六、重点产业导向（一）核心产业选择通过产业发展基础和产业吸引力两个维度的分析，确定金融、商贸、电子商务、大数据、文化创意与休闲旅游为南海区东部片区的五大核心产业。图表23 南海区东部片区五大核心产业分析核心产业产业发展基础产业吸引力金融 金融业发展基础较好：金融高新区经过多年发展，“金融后援基地+产业金融金融中心”双定位不断巩固，累计引进企业252家，投资及募集资金达525亿元，佛山众创金融街正式挂牌，股权交易中心注册挂牌企业达1643家，互联网金融产业基础初步形成 政府扶持力度较大：从广东省、佛山市到南海区多个层面政府大力支持，金融高新区获批建设全省金融科技产业融合创新65、综合试验区 金融核心区格局基本形成：已经建成大量商服载体，能够直接用于金融业招商，并且居住，休闲、娱乐等配套功能不断完善 行业前景较好：金融业是现代服务业的核心，利润率高，辐射带动能力强，承租能力强 行业发展较快：2014年全部金融机构的各项存款余额超过117万亿元在，增长9.6%；各项贷款余额超过86万亿元，增长13.3%；手机银行交易规模32万亿元，增长155%；移动支付交易规模6万亿元，增长392%；P2P借贷2515亿元，增长158% 商贸 商贸基础较好：东部片区在制造业基础上培育出了较好的商贸基础，仅大沥镇就拥有专业市场38家，占地面积超过380万，建筑面积320万；并且新建了一大批66、以万达为代表的商业载体，且档次不断提高 制造业基础较好：东部片区及周边地区属于制造业重镇，形成了铝型材、内衣、玉器加工等特色产业集群，为商贸业提供了强大的货源支撑 商贸业保持快速发展：全年社会消费品零售总额262394亿元，比上年增长12.0%；在限额以上企业商品零售额中，服装、鞋帽、针纺织品类增长10.9% 消费升级趋势明显：随着生活水平的提高，消费者需求更加强烈，未来市场成长性好电子商务 电商产业基础较好：拥有维尚家具、骆驼电商、林氏木业等典型企业，宇能国际大厦已经初步形成了跨境电商企业集聚 制造业基础较好：东部片区及周边地区制造业发达，形成了铝型材、内衣、玉器加工等特色产业集群，为电子商67、务提供了强大的货源支撑 电子商务发展快速：全年网上零售额27898亿元，比上年增长49.7%，其中限额以上单位网上零售额4400亿元，增长56.2% 跨境电商增长明显：2014年全国跨境电商交易规模高达4万亿，预计2017年增长至8万亿元，年均增速接近30%大数据 产业基础较好：金融高新区已经形成了金融大数据基础，包括友邦、中国人保、广发、汇丰等数十家具有全国乃至国际影响力的金融后台机构，数据挖掘和应用全景广阔 政策支持力度较强：南海区支持大数据发展特别成立了数据统筹局，先后进行了工商、税务等68个政府部门的数据整合与共享，在全国走在前列 行业前景广阔：目前正处于IT时代向DT时代转变的阶段，68、数据正在成为生产要素，是争夺未来产业制高点的重要领域 国家政策大力支持：2015年9月发布了促进大数据发展行动纲要文化创意与休闲旅游 具备一定的文化和生态资源：佛山岭南文化特色浓郁，保留了大量的建筑和风俗，挖掘的价值较大，为行业长远发展提供了基础；东部片区生态环境相对较好，而且不断改善 政府支持力度较大：东部片区正在建设生态休闲城区，里水镇正大力建设“梦里水乡”，加快行业发展，建设了一批载体和景区 文化产业方兴未艾：2014年全国文化及相关产业增加值23940亿元，比上年增长12.1%，比同期GDP现价增速高3.9个百分点；占GDP的比重为3.76%，比上年提高0.13个百分点 旅游业发展快速69、：全年国内游客36.1亿人次，比上年增长10.7%，国内旅游收入30312亿元，增长15.4% 区域市场空间较大：佛山地区及周边的广州、深圳属于经济发达地区，消费能力强，文化创意与休闲旅游需求强烈资料来源：中投顾问研究院（二）产业体系设计除了五大核心产业之外，南海区东部片区需要积极发展商务服务、科技服务、信息与软件、人力资源服务、健康服务、物流和房地产等支撑产业，形成核心产业明晰、支撑产业完善的商服产业体系。南海区东部片区需要重点发展服务外包和总部经济两大主题产业形态，促进东部片区商服产业走向国际化，从“服务本地”升级到“服务全球”，提升商服产业辐射力，从“制造与商贸基地”升级到“总部基地”。70、图表24 南海区东部片区商服产业体系示意图资料来源：中投顾问研究院（三）重点产业领域1、做大做强金融业做强金融后台服务。依托金融高新区的发展基础，重点发展金融业服务外包，集聚金融机构后台服务部门、金融后台服务外包企业和后台服务人才，建设金融创新产品研发中心、金融数据处理中心、金融信息灾备中心、金融机构呼叫中心和金融高级人才培训中心等，打造成具有全球影响力的的金融后援基地。打造产业金融平台。依托佛山民间金融街载体，满足佛山民营企业融资需要，大力发展担保、小额贷款、融资租赁、风险投资、私募股权、保险中介等行业，同时引入会计、律师事务所、资产评估事务所、咨询公司、征信公司等机构，强化对佛山制造业的金71、融支持能力。加强金融科技产业融合创新，推动经济转型升级。鼓励互联网金融。依托金融产业基础和区位优势，大力支持互联网金融。整合商服载体资源，通过优惠政策，把握广州创新创业外溢的机遇，打造互联网金融产业集聚地。推进居民财富管理。满足消费者日益增长的金融理财需要，大力发展以现金储蓄与管理、债务管理、个人风险管理、保险计划、投资组合管理、退休计划、遗产安排、另类资产管理等为主要内容的财富管理服务，打造珠三角有较大影响力的民间财富管理中心。2、加快发展商贸业发展新型商业业态。面对消费升级的行业新趋势，鼓励商业载体顺势而为，积极向体验型业态、主题业态、社区商业转型升级，同时引进一批国内外知名的连锁店、专卖72、店、旗舰店，引导行业向标准化、品牌化、连锁化、差异化、国际化方向发展，并且鼓励支持实体商贸业开展O2O、O2P等新型电子商务。打造新型专业市场。推动载体升级，鼓励专业市场向立体化、集约化方向发展，提高土地资源使用效率。依托专业市场形成的客户网络资源优势，借助现代电子商务模式和云服务技术，积极开发依托专业市场的网络平台，实现“实体商城”与“网络商城”的结合，鼓励商家借助移动终端开展O2O、O2P新型商业运营模式。打造特色专业会展。依托南海区及周边区域的特色产业集群，建设具有区域特色的精品专业会展体系，积极培育会展企业和专业组织，打造具有国际影响力特色专业展会。充分利用现代信息技术和网络平台，积极73、发展“网上会展”和会展电子商务，探索“基地+展会+交易”的发展模式，加强虚拟会展与实体会展的互动和配合，加强国内外网络资源协作，打造“永不落幕的展览会”。3、突出发展电子商务产业依托已有的电子商务载体，通过优惠政策大力引进国内外知名电子商务运营企业设立区域运营中心、结算中心及研发中心，完善技术、物流、支付和认证等电子商务支撑体系，鼓励本地企业渠道向线上延伸，支持创新创业，积极发展跨境电商、行业垂直电商、020线下服务、电商基础服务、电商培训、电商代运营等行业领域。4、积极谋划大数据产业顺应大数据时代发展潮流，积极抢占大数据战略资源和产业竞争制高点。以金融大数据为核心，整合涉及民生服务、城市管理74、执法监督相关的政务数据，通过强化数据的获取、组织、分析、决策，实现数据资源的共享、开放和创新，提升公共服务水平和效率。鼓励企业和平台利用数据资源开展数据挖掘、分析和拓展应用。大力支持发展大数据相关的服务外包业务。5、精心打造文化创意与休闲旅游业突出特色文化创意。发挥南海区长期形成的特色产业和文化优势，借助现代传媒手段，与南海区人文生态旅游相结合，积极谋划特色文化创意产业，例如以平洲玉器街为载体重点发展玉文化创意产业，以大沥内衣特色产业集群为依托，鼓励发展时尚文化创意产业。积极发展休闲旅游。加快里水镇国家4A级景区规划和创建，打造富有特色的旅游度假区。按照“串珠成链、整体推进”思路，以绿道、廊75、道等路网将各公园、核心休闲节点有机串联，提供舒适休闲的生活空间。加强“梦里水乡”概念的宣传，加大对周边的宣传力度，吸引人流进入，建设成为“广佛城心花园”。七、产业空间布局（一）布局原则1、与现有产业有效协同东部片区应该充分考虑与现有产业发挥协同效应，如已有的金融、服务外包、电子商务等产业，这些产业目前形成的分布状况对未来的产业布局具有较大的影响。2、与周边区域协调发展产业布局过程中还需要充分考虑与周边区域的协调发展，东部片区紧邻广州，三镇街因为区位交通差异，对接广州、佛山内部的经济资源有所差异，对产业的支撑能力不同，因此需要强调与周边区域的协调发展。3、考虑发展要素的制约商服产业布局要充分考虑76、东部片区内部土地供应、交通便利程度、相关资源分布等情况，在充分利用现有基础的前提下，充分考虑发展要素的限制作用，因地制宜划分各产业的发展区域。4、承接现有规划的思路商服产业布局需要参考前期制定的相关规划，深刻理解以往产业布局思路，承接以往的布局思路，避免大的波动，保证政策实施的延续性，从而确保产业的健康发展。（二）布局建议南海区东部片区商服产业按照“一轴一区双核四组团”进行布局，其中“一轴”是“多功能综合服务业发展轴”，“一区”是“粤港澳合作高端服务示范区”，“双核”是“金融高新区、三山新城”，“四组团”是“里水滨水生态休闲产业组团、金峰新城现代商业组团、盐步时尚创意产业组团、平洲玉器文化创意77、产业组团”。图表25 南海区东部片区“一轴一区双核四组团”产业空间布局示意图资料来源：中投顾问研究院图表26 南海区东部片区“一轴一区双核四组团”产业空间布局简介空间布局名称位置主要产业一轴多功能综合服务业发展轴北起梦里水乡休闲区，沿桂和路南下，穿过南海大道向东接佛平路、三山大道，与三山新城连为一体金融、商贸、电子商务、大数据、文化创意与休闲旅游等一区粤港澳合作高端服务示范区涵盖金融高新区和三山新城金融、大数据、文化创意与休闲旅游、商务服务、科技服务、人力资源服务等双核金融高新区千灯湖畔，规划面积约18平方公里，核心区6.5平方公里金融、大数据、文化创意与休闲旅游、商务服务、科技服务、人力资源78、服务等三山新城位于南海的东南端，毗邻广州南站，东临南浦、洛溪岛，北接荔湾东沙工业园，西面是南海中心城区桂城，南面是顺德陈村金融、大数据、文化创意与休闲旅游、商务服务、科技服务、人力资源服务、物流等四组团里水滨水生态休闲产业组团展旗峰以北，里水河以南，东至佛山一环，西接桂澜路北沿线区域文化创意与休闲旅游等金峰新城现代商业组团广佛交界处的金峰洲商贸零售、电子商务、健康服务、房地产等盐步时尚创意产业组团佛山一环与穗盐路交界处商贸、文化创意、物流等平洲玉器文化创意产业组团玉器南街与大益路交界处商贸、文化创意与休闲旅游等资料来源：中投顾问研究院八、产业发展举措（一）提升专业招商水平，引导区域产业聚集通过79、在商服产业集聚区建立楼宇经济联席会议制度，成立产业企业联盟，打造主题功能区域，制定产业专项政策，实现招商引资工作制度规范、机制统一、产业明晰、政策聚焦，提升专业招商水平，引导区域产业聚集。1、建立楼宇经济联席会议制度针对东部片区金融高新区、三山新城、大沥、里水等商服集聚区的商务写字楼和都市型产业载体，在南海区层面建立楼宇经济联席会议制度，由区主要领导牵头，区相关部门，以及各镇街、园区管委会、楼宇招商办参与，定期以座谈会、研讨会、企业家联谊会等形式促进交流沟通，积极解决楼宇建设和招商过程中的各类困难，为楼宇经济发展提供开放、平等、规范的环境。另外，在联席会议制度基础上，组织各部门、镇街、楼宇招商80、办整合区内楼宇载体资源，关注楼宇载体状态变动情况，形成信息数据动态库，为招商引资工作提供基础资料。构建“区镇街社区楼宇企业（开发商、物管）”四级联动机制，实行各级领导联系楼宇包保服务机制，把城区职能部门、各街道的服务前置，协助已建成楼宇二次招商。另外，针对商服载体过剩的潜在风险，对于新设立或扩大营业面积的大型商业网点、写字楼，在联席会议制度的基础上加强项目申请的事前审批。2、成立产业企业联盟由区相关部门牵头，针对金融高新区创新型金融，大沥镇有色金属，里水镇电子商务，瀚天科技城及三山科创中心节能环保服务等产业、企业和楼宇载体,成立相关产业及企业联盟，解决项目定位同质化的问题。以联盟为纽带，以特色81、商务和产业楼宇为载体，实施东部片区楼宇经济促进四大举措。一是搭建各联盟楼宇招商信息平台，对联盟内楼宇空间资源进行整理、汇总、包装，为企业和投资人提供更便捷广泛的服务；二是整合各类宣传推介渠道与资源，在广州南站、广州大学城、珠江新城等目标区域开展高端化、精准化、专业化的推介活动；三是协调联盟内楼宇为入驻企业提供对接政府、企业设立、金融支撑、人才招聘和市场推介等生命周期服务；四是促进联盟内楼宇资源的共享和有效利用，合力突破联盟内楼宇、企业和投资人的共性问题和关键问题。3、打造主题功能区域以现有特色、主题商服产业载体为基础，就地整合相关载体资源，划定主题功能区或产业集聚区，实现功能明晰，促进产业集聚82、。进一步强化金融高新区“一区两轴”重点发展地带的核心地位，即北至汾江河、东至桂澜路、南至海五路、西至南海大道范围内的金融高新区核心区以及桂澜路商贸轴和海八路发展轴。依托金融高新区A区广发金融中心、汇丰环球营运中心等重大金融后台服务项目划定亚太金融后援基地。依托金融高新区C区佛山民间金融街、C时代互联网产业园等项目划定新型金融、互联网金融集聚区。依托地铁金融城、南海万达广场、保利水城、招商依云天汇、中海环宇天下、南海万科广场等商业综合体项目打造桂澜路千米商贸长廊。依托大沥广佛国际商贸城龙汇大厦、坚美大厦、中铝、华昌、沥王和南海铝协总部大楼等楼宇划定有色金属总部集群。依托大沥阿里巴巴、京东、中国网83、库、清华电商工程实验室、南方跨境电商产业园等项目，里水宇能数码广场、骆驼电商大楼、佳鸿明O2O生态购物公园及电商总部、华南电商信息港等载体划定东部片区电子商务集聚区。针对其他特色产业领域、企业类型、办公形态，加快培育特色楼宇载体。针对来自广州地区转移的广告策划、媒体杂志、中介咨询类细分产业打造广告媒体特色楼宇。针对瀚天科技城、三山科创中心节能环保服务产业打造节能环保服务科技孵化器、小试中试基地。针对三山科创中心（已入驻部分建筑总部企业）、方舟一号等载体打造建筑总部特色楼宇、建筑产业链综合服务平台。以中凯文化商务港入驻的影视制作、音像发行、知识产权交易、动漫创意、新媒体开发等文化产业领域入驻企业84、为基础，打造文化产业示范基地。紧抓移动互联网对企业办公模式、组织形态的改变趋势，针对科创型、轻资产型、互联网类小微企业对租期灵活、个性定制、服务完善、开放合作、资源共享的新型办公空间的需求，打造“商务办公钟点房”、“虚拟办公室”、“开放式联合办公”等新型特色办公物业。以“打造专业楼宇平台，发展特色产业集群”为路径，引导相同或相关行业在主题功能区域和特色楼宇平台上形成一批产业特征、企业形态特色较为明显的特色楼宇。一方面，在企业间形成信息、资源共享，充分发挥聚集效应；另一方面，对一些不符合功能和特色定位的企业进行置换和交流，使主题功能区域和特色楼宇成为区域招商和发展的“招牌”。4、制定产业专项政策85、针对金融、电子商务、大数据、文化创意等主导产业方向，从招商引资奖励门槛、购（租）房、楼宇物业管理、楼宇改造提升方面提供全面、透明、高效、可操作性的扶持政策。奖励政策要向单一产权楼宇、特色主题楼宇集中，购（租）房扶持政策要本着以总部企业、企业纳税结算中心、优质高成长性企业为扶持对象。对于楼宇物业管理、楼宇改造提升方面的政策，要以对楼宇招商引资、协税护税、改造升级有突出贡献的楼宇物管公司为扶持对象。针对广告媒体、中介咨询、节能环保、跨境电商、文化创意、建筑产业、开放式办公类等产业载体，积极辅助其申请相关产业示范区、专业孵化器等，协助其解决政策申请时遇到的企业认定门槛高、申办手续繁琐等问题。另外，面86、向专业招商代理、外包中介等服务机构，出台社会机构招商合作管理办法，设立专项资金，专门用于资助和奖励为东部片区引荐投资项目或为投资项目提供专业服务的社会招商机构。（二）全面扩大对外开放，拓展市场增量空间充分利用东部片区与广州城区唇齿相依，以及毗邻广州南站枢纽的区位交通优势，全面融入珠三角一体化、广佛同城化区域融合发展大格局，积极与港澳地区国际化先进经验接轨，承接高端服务业转移，做好粤桂黔高铁经济带、珠江-西江经济带跨区域合作的领头羊，拓展东部片区商服载体的市场增量空间。1、全面融入珠三角一体化、广佛同城化区域融合发展大格局加强承接广州城区的服务业外溢。针对天河珠江新城、海珠琶洲CBD、越秀环市东87、CBD等广州商务集聚区的楼宇产业及企业的转移趋势和增量办公空间需求进行实地调研，组织金融高新区、三山新城产业企业联盟对广州地区重点楼宇、行业协会进行推介，鼓励政府公资系统、物管公司、中介代理公司内部资源联动，引导广告策划、中介咨询、杂志媒体等租金敏感型的商务服务类企业向东部片区定向集体转移。积极对接广州大学城、孵化器的科教、科创企业和高端人才资源。推动东部片区都市型产业载体与广州大学城高校、科研院所在相关产业领域开展产业化合作，支持承接广州土地资源紧张、办公成本较高的天河、海珠等地区科技孵化器毕业企业的小试、中试基地。主动加强承接深圳科技创新和金融服务辐射。大力引进深圳创投、股权基金、互联网金88、融企业到金融高新区和三山新城落户，提高金融对科技产业发展的服务水平。支持创新型、成长型企业在深交所“创业板”上市融资。积极参加深圳高交会，组织研发设计类、科技服务类、电子商务类、互联网类等企业和载体抱团在深圳开展项目推介会，吸引科技人才、企业在东部片区创新创业。2、积极与港澳地区国际化先进经验接轨，承接高端服务业转移依托金融高新区和三山新城打造粤港澳合作高端服务示范区，紧抓广深港高速铁路开通、“中国制造2025”和“一带一路”战略实施的机遇，实现珠三角地区雄厚的制造业基础与香港高端服务资源无缝对接。积极学习和借鉴港澳地区健全的知识产权保障、国际标准与质量保证、国际人才吸引、优秀产品设计以及市场89、行销等，深化两地产业合作，吸引港澳地区金融、科技、中介服务、信息服务、文化创意等高端服务业进入示范区。重点打造粤港澳青年创业社区，从政策扶持、资金投入、技术支撑等方面营造创新创业环境。3、做好粤桂黔高铁经济带、珠江-西江经济带跨区域合作的领头羊紧抓粤桂黔高铁经济带、珠江-西江经济带建设机遇，吸引经济带沿线企业总部、金融、科技、专业服务资源聚集东部片区，并向粤西及桂黔地区辐射，打造粤西、大西南进入珠三角和港澳的前哨站。配合佛山西站枢纽新城核心，在产业互补、科技金融、商务物流、文化旅游、人才互动、环保治理等方面加强与经济带沿线城市的交流合作。主动融入区域创新体系建设，搭建面向粤桂黔的创新创业合作平90、台，打造一流的科技企业和人才孵化培养链条，加快自主创新成果产业化，促进高层次创业人才集聚，创新科技金融服务，为粤西、大西南以及泛珠三角地区创新发展和民营经济做大做强、走向国际化提供有力支撑。（三）打造宜居宜业环境，加快区域人口聚集1、加快交通基础设施建设完善的交通基础设施配套是产业导入和人口聚集的先决条件，东部片区各镇街应根据自身条件和产业特点加快交通基础设施建设。三山新城应加快完善路网设施和公共交通配套。继续推进长江路对接南浦大道工程、海怡大桥对接广州南站工程及魁奇路东延线对接禅桂中心城区工程，加快形成以城市快速路和主干路为骨架的“七横四纵”的格局，尽早解决三山新城与广州南站、禅桂城区的路网91、缝合问题。提前开展对接轨道交通枢纽站的交通路线规划工作，为佛山地铁二号线全面启动及佛山地铁四号线的规划年限提前做好步入轨道交通时代的准备。加强公共交通建设，增加三山新城各项目、楼盘通往广州南站、禅桂城区公交车辆的投放，提升就业人口通勤往来、出行消费的便捷性。金融高新区及桂城老城区应重点改善市政交通设施，缓解交通拥堵。规划实施城市人行、自行车慢行系统；优化现有公交线路，不断提升公交分担率；增加公共停车设施，有效解决金融高新区内停车难的问题；推进对下轨道交通规划和建设，加快形成立体交通体系。大沥要实施“道路贯通工程”，打通断头路和区间路。里水镇一方面要推动桂澜路北延线加快建设，拓宽城市发展空间，另92、一方面要建设里水河“一河三岸”慢行系统，架接空中桥廊，注入文化元素，打造里水新地标。2、完善城市服务配套成熟的市政服务配套是吸引人才聚集的必要条件，金融高新区、三山新城在走向城市经济过程中必须让市政配套跟上产业发展、人口导入的步伐。金融高新区一方面应着重针对现有小区楼盘完善社区商业、药店诊所等社区配套，改善楼盘导入人口的生活配套和环境；另一方面，应加强区级文化会展、教育医疗配套设施建设，包括文化宫、图书馆、歌剧院、会展中心、中小学校、医院等。三山新城一方面应着力打造优美的生态环境，利用橹尾撬水道建设“外江内湖，一堤两景”，沿平洲水道建成河堤公园，利用岛内山体建成郊野公园，利用林岳岗建成林岳公园93、，美化新城环境，为居民提供优质的公共休闲活动空间；另一方面，要针对港澳地区高端人士和创新创业人士打造适合国际化的国际学校等教育配套、可商可住的商住公寓等配套，针对广州南站的商旅客流和落户三山的企业建设星级酒店、人才公寓等配套。（四）实施重点人才工程，强化人才资源保障1、落实人才强区战略，大力引进高端人才东部片区应积极落实南海区“人才强区”战略，继续推进“蓝海人才计划”等各项人才计划，多渠道引进商服产业高端人才。由政府部门、行业协会、产业企业联盟等牵头，重点引进引进金融、商贸、电子商务、大数据、文化创意等重点领域高素质、复合型的经营管理和高级职业技能人才。通过政策上的倾斜保障，加强人才引进的扶持94、力度，对重点领域紧缺的高层次人才给予相应的资助和补贴。2、搭建人才服务平台，做强人才培训服务搭建人才服务平台，一方面及时发布各类人才需求导向等信息，另一方面通过平台结合行业特性，汇总企业的共性人才需求，实行针对性的职业人才培训，实现人才供需的无缝衔接，解决现阶段人才供需脱节的问题。支持高校、科研机构与现代服务业企业合作成立实训基地，实行订单式培养模式，扩大产业人才培养途径和规模。通过系统教育培训，培养企业发展需要的商服产业人才。重点吸引国内外著名培训组织来本地建立培训机构，支持各类教育培训机构开展高技能人才再培训、再教育，鼓励职业学校开设金融、电子商务、大数据、文化创意等商服产业发展急需专业，95、进一步扩大招生规模，培养市场的实用人才。3、完善人才激励机制，打造宜居宜业氛围完善人才激励机制，健全人才管理体系。设立金融、双创、电商等主题人才特别贡献奖，定期举行人才贡献评选和赛事活动，打造人才良性竞争氛围。加强人才出国交流，选派人员到美、日、欧等发达国家和地区培训学习。健全人才服务市场，构建人才评估体系、信息平台和数据库，疏通人才流通渠道，促进人才有序流动与人才资源的市场化配置。积极鼓励创新创业，探索设立专业孵化器，为拥有技术、创意的人才提供创业投资服务，鼓励以创新服务品牌、创作成果和研发成果等无形资产入股创业，并在工商、税费、信贷等方面对中小型服务企业予以倾斜和扶持。为人才提供优质的生活96、服务环境，妥善解决住房、子女入学、家属就业、医疗、社会保险等各种后顾之忧。（五）盘活存量商服载体，短期局部微调规划1、丰富存量商服载体业态改造现有载体形态。如金融高新区可重点改造部分商服载体裙楼为展贸业态，为金融高新区的金融、科技企业的产品及服务提供良好的宣传展示、投融资平台，为佛山市的众多制造企业提供一个产品创新的展贸窗口。大沥专业市场可在现有载体基础上大力发展集创意展贸、电商O2O于一体的新型专业市场形态。部分写字楼及都市型产业载体可针对小微企业和创新创业者打造租期灵活、开放合作、资源共享的“开放式联合办公”等新型办公物业。调整存量商业业态。通过主题鲜明化、业态丰富化来提升存量物业的商业价97、值。综合考虑居民消费更加注重舒适度、参与感及文化体验性、智能化、线上线下结合等趋势，引导各个商业项目通过主题化的定位实现差异化的发展，避免过度的同质化竞争，增加游客在商业项目的停留时间及消费能力。引导零售商业业态向多元化、体验式业态升级，增加教育培训、亲子体验、女人主题、电商O2O等业态，拉动商业客流、满足多元化消费需求。完善社区商业配套。除了配备满足居民基本生活需求的便利店、餐馆等传统服务项目外，进一步加强医药超市、家政、物流配送、电讯网络、教育培训等新兴生活服务项目的配套。抓住市场价值点，鼓励发展地方特色或主题商业，如抓住三山新城高新技术产业、创新创业、港澳消费人群需求，结合三山新城生态环98、境，发展西式酒吧、滨水休闲、邻里中心等港式、新式元素商业。2、局部微调商服用地功能针对已出让商服用地，在法律、政策允许条件下，规划部门可适时进行城市规划修编和调整工作，短期内允许对部分商服地块转变功能。国土、住建、土地储备中心等部门应根据城市规划调整的思路，制订相关标准，做好已出让土地收回入储并按新用途重新供地工作，依法、依规完成商服用地功能调整。对于符合条件的部分商服地块，功能可向包括公寓、酒店、商住两用等商住类用途方向调整，也可引导向文化、教育、医疗类用途方向调整。（六）控制增量商服载体，把握供地推盘节奏1、科学规划，严控潜在商服用地供应针对金融高新区、三山新城等片区建成及在建商服载体阶段99、性供应过剩的现状，相关部门要从源头上把握供地节奏，近期内适当减少商服土地供应量。进一步加强商服用地出让的风险预控,实行有条件的带方案出让。如与企业在出让协议上要求一定自持部分比例，或者规定企业自用部分原则上10年内不得转让，出售部分原则上5年内不得再转让。又如可在出让前要求企业免费代建一定比例的学校、医院、保障房、人才公寓等公共配套设施。2、把握时机，合理选择供地入市节奏密切关注产业经济和区域发展态势，准确把握新增商服用地的供应、新增商服载体的推盘时机。如当下受宏观经济下行影响，金融高新区的写字楼普遍存在入驻率下滑、租售情况不理想等问题，新增商服用地可选择暂缓供应，在建写字楼和商业综合体可选择错开当前上市高峰期。三山新城部分在建、在售、拟建都市型产业载体可根据广州南站商务区建设进展，以及区域基础设施完善程度来掌握推盘入市节奏,由相关部门研究土地开发建设周期的相关政策。大沥镇规划商服地块要针对区域发展商服产业实际需求，广州地区专业市场等商服产业转移趋势进行调研和论证，合理规划商服地块出让时序，严格控制供应量。 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