1、中南海口新旧动物园地块 可行性研究报告 2014年5月30日 目 录 Content Summary 报告总结（P3-P9）Part One 宏观市场基本面分析（P10-P51，包含海南、海口、琼北市场）Part Two 老动物园地块拿地可行性判断（P52-P90）Part Three 新动物园地块拿地可行性判断（P91-P139）SUMMARY 报告总结 海南市场基本面对地块开发的影响市场疲软，项目投资风险较大，资金沉淀要求高 海南整体市场走势 供求关系不平衡加剧竞争：根据2011-2014年4月的商品住宅累计供求量来看，海南房地产市场整体处于供过于求的基本面状态，存量高企，但价格波动区域平2、稳，基本价格体系格局建立。但由于长期处于供过于求，存量高企，新项目不断入市的环境下，激烈的竞争压力将在较长时间内持续。格局稳定，竞争存在于同一区域板块内：海南房地产市场的板块结构已经形成了东强西弱中保护的发展格局，在此背景下南北两极仍是目前开发热点区域，每个板块的产品结构和价格承受力均形成了比较明确和稳定的格局，板块与板块的竞争程度相对较小，而竞争主要集中在同一区域板块市场内。海口整体市场走势 海口郊区化大盘时代到来：海口是琼北地区的核心市场,其由两类市场构成,一类是以市区板块为主的刚需,一类是以郊区度假地产为主的旅游地产市场，海口房地产“二元化”市场结构，度假旅游地产呈现明显的郊区化趋势，并3、且郊区项目均呈现大规模、大投入、小户型、低价格、销售周期长的特点，对于新的项目存在较大的影响。需求放缓将持续：由于2013年的“小阳春”，集中消耗了较大的市场需求，导致2014年以来，成交量下滑较大，刚需市场与旅游地产市场均出现疲软状态 市场进入调整下行阶段：需求的释放和增长在短时间内较难回升，同时银根收紧，内陆市场下滑，导致市场投资的情绪低落，海口市场较为敏感，下行趋势将进一步显现，市场进入调整下行阶段。区域市场竞争环境对地块的影响本项目地块面临较严重的竞争拦截和区域条件不佳的问题 本项目两个地块的竞争市场不是同一个区域板块 老动物园地块的竞争板块隶属于澄迈市场板块，并处于非主流发展轴：根据4、老动物园地块的区位以及目前的交通动线来看，其竞争板块属于海口西线市场的澄迈板块，但本项目从客流动线、驱动要素以及配套条件均不在澄迈市场的主流发展方向上，主流发展方向是盈滨半岛区域以及富力红树林项目区域，与之相比项目地块的竞争力较弱，并且处于一个地产陌生区，培育需要较长时间。新动物园地块的竞争板块属于海口南部市场（南优板块）：新动物园地块处于海口向南发展的主流发展轴上，是海口市场地产发展的主流方向之一，但新动物园地块面临的市场竞争尤其激烈，几个知名度较高的大盘项目对新动物园地块的未来发展具有较强的客户拦截效应。地块（3-5公里范围内）区域市场竞争环境 老动物园地块的开发需要较强的内部客户渠道：老5、动物园地块的直接竞争对象仅有一个东山绿景项目，2013年底开盘，主流产品为总价50万左右的经济小户型，单价较低（5000-6000）。开盘至今依靠开发企业内部渠道客户，实现了40%的去化率（约1000套），但总销金额较低，市场自来客占比非常小。这说明该区域尚未真正走向市场，是一个地产“陌生区”，对于开发和渠道要求非常高，否则十分容易滞销。新动物园地块的开发需要自身吸引力植入：新动物园地块虽然在海口南部市场的主流发展轴上，但距离市区较远，发展轴上有多个知名房企的大盘项目，并且已经在市场上形成口碑，但销售速度较慢（月均去化大约34套左右，开发周期较长，对于新动物园地块的拦截效应非常明显，故此该地块6、具有潜力的同时又必须通过新动物园综合旅游要素的内在驱动来占据竞争优势，客服拦截。老动物园地块的开发可行性判断不建议取地 取地建议 地块资源一般，区域非常陌生，周边未来潜在供应量大，配套不齐备，且不在海口向南发展的主流发展轴上，如若拿地开发后期将面临非常大的市场压力，市场环境和外部条件并不支持拿地。开发产品建议 如果该地块对于业主方具有战略储备的意义，并且业主方有足够的内部客源渠道支撑首期开发，则建议通过多类型产品的组合型开发，营造独树一帜的度假氛围，建议本地块开发洋房产品以及小高层景观公寓和少量别墅，并配套精品酒店。入市价格建议 产品类型 价格预估（元/，毛坯)别墅 12000 洋房 75007、 度假公寓 6200 地价估算：根据现有地块性质及规划条件（总建筑面积142万，可售物业面积133万），以及上述定价前提下，老动物园地块要实现20%的销售毛利率，土地楼面价需控制在350元/，即土地成本在4.7亿元（约27万元/亩)说明：经初步测算本地块的土地价格承受力较低，核心原因是该区域的销售价格相对较低，利润受限。静态测算结论静态测算结论 序号序号 评价指标评价指标 数量数量 单位单位 1 投资总额投资总额 655642 万元万元 2 销售收入销售收入 983273 万元万元 3 税前利润税前利润 194398 万元万元 4 销售毛利率销售毛利率 20%5 税前投资回报率税前投资回报率 8、30%6 所得税所得税 48599 万元万元 7 净利润（税后利润）净利润（税后利润）145798 万元万元 7 销售净利率销售净利率 15%8 税后投资回报率税后投资回报率 22%老动物园地块的开发可行性判断土地成本承受力较低，利润空间非常薄 取地建议 地块拥有良好资源，依托新动物园良好的规划和开发将有很好的发展空间，并且项目在海口南优的发展主流轴线上，从战略意义上看，该地块未来的发展潜力大于老动物园，从资源占领和旅游地产开发的价值来判断，新动物园地块价值优于老动物园地块，并且该地块的价值必须依托新动物园的开发建设。从战略角度来看，可取地，但必须结合新动物园的建设战略来考量。开发产品建议 地9、块拥有良好的景观资源和自然生态条件，具备开发高端低密度物业和舒适型中高端度假产品的基本条件，根据板块市场的产品特点，在单价更低的情况下本项目可以控制总价段，提升产品的舒适度，提高性价比易获得市场的认可。建议本地块开发独栋别墅、联排别墅以及小高层景观公寓，并配套精品酒店产品及特色旅游商业。入市价格建议 新动物园地块的开发可行性判断地块是有潜力的战略储备地块，但必须与新动物园联动 产品类型 价格预估（元/，毛坯)别墅 9200 洋房 7100 度假公寓 6200 地价估算：根据现有地块性质及规划条件（总建筑面积198万，可售物业面积约173万），以及上述定价前提下，新动物园地块的利润相对较低，要达10、到20%销售毛利，土地楼面价仅能控制在200元/，即土地成本在3.5亿元（约15万元/亩)说明：经初步测算本地块的土地价格承受力较低，核心原因是该区域的销售价格相对较低。静态测算结论静态测算结论 序号序号 评价指标评价指标 数量数量 单位单位 1 投资总额投资总额 873115 万元万元 2 销售收入销售收入 1310552 万元万元 3 税前利润税前利润 259857 万元万元 4 销售毛利率销售毛利率 20%5 税前投资回报率税前投资回报率 30%6 所得税所得税 64964 万元万元 7 净利润（税后利润）净利润（税后利润）194892 万元万元 7 销售净利率销售净利率 15%8 税后11、投资回报率税后投资回报率 22%新动物园地块的开发可行性判断土地成本承受力非常低，利润空间非常薄 PART One 宏观市场基本面分析 海南房地产市场概况分析 海南房地产市场概况-供求关系 16077 14835 12225 13379 15649 13240 11528 12776 14205 12881 12578 12118 15689 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 0 50 100 150 200 250 300 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 212、012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2013-2014一季度海口市商品住宅供求走势 供应面积 成交面积 成交均价 2011-2014年一季度海南商品住宅供应2150.62万，成交面积为1453.34万，供应明显大于成交，仅2011年至今剩余存量就达到697.28按照月均37.27万的去化速度计算，无新增供应的前提下，需要近19个月去化完毕，整体去化压力巨大。但总体均价相对发展平稳。备注：数据来源CRIC系统，全部为商品住宅数据 海南房地产市场概况-近期市场变化 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 20 40 60 8013、 100 12年1月 2月 3月 4月 13年1月 2月 3月 4月 14年1月 2月 3月 4月 供应面积 成交面积 成交均价 海南12年1-4月至14年1-4月份供求价情况 日期 供应面积（万方）成交面积（万方）均价（元/平方米）2012年1-4月 131.67 108.21 15172 2013年1-4月 210.66 239.7 14178 2014年1-4月 177.67 155.03 15148 备注：数据来源CRIC系统，全部为商品住宅数据；2012年1-4月份至2014年1-4月份成交情况对比发现，14年成交量明显低于去年同期，经过13年市场需求集中性消耗，后续需求的增长有所放14、缓，同时受整体市场信心不足影响，市场销售旺季表现不佳 海南房地产市场概况-地产格局 城市知名度、配套成熟度与气候资源条件等三大因素使海南房地产市场在东强西弱中保护的发展格局，在此背景下南北两极仍是目前开发热点区域 名称 发展动力 琼北产业板块 依托行政中心城市配套及产业人口聚集效应，海岸资源、琼北旅游圈概念 琼南旅游组团 依托热带气候及优质海景，旅游配套资源，形成较高知名度，相对成熟 东部沿线板块 东线滨海度假地产以东线高速为串联，借助政府规划和优越的海岸条件，全面发展。西部工业板块 西线依托原生态海岸资源，成为海南岛房地产开发后起新秀，项目品质与价格处于中低端水平。中部生态板块 中线城市利用15、固有的热带雨林和温泉资源，依托两核，快速推进，寻求突破。琼北板块(海口、文昌、定安、澄迈)文化娱乐、会议展览、商业餐饮、高尔夫休闲、金融保险。西部板块(儋州、临高、昌江、东方、洋浦)生态旅游、探奇旅游、工业旅游和滨海旅游 中部板块（五指山、琼中、屯昌、白沙）热带特色农林业经济、生态旅游、民族风情游 琼南板块(三亚、陵水、保亭、乐东)酒店住宿、文体娱乐、疗养休闲、商业餐饮 东部板块(琼海、万宁)大滨海旅游业、热带特色农业、海洋渔业、农产品加工业 月亮湾、高隆湾（滨海）西海岸东海岸滨海 迎宾半岛 老城金江 定城镇 文城镇（市区）北部组团依托海口行政中心优势，兼顾城市刚需及旅游地产市场，并且从项目发16、展特征来看，海口进入郊区大盘时代，带动了周边市县房地产发展，其中南部板块和盈滨半岛尤其突出。旅游地产发展格局北部组团 板块 资源配套 主要产品 价格 客户关注点 海口 市区 交通、市政设施配套 普通公寓 公寓0.7-1.5万 城市配套、价格 南部板块 交通、温泉、度假配套 别墅、洋房、公寓 公寓0.6-1.5万 别墅1.2-6万 项目自身配套、旅游资源、价格 滨海度假带 西海岸、东海岸、政府配套 海景公寓、别墅 公寓0.75-1.7万 别墅1.5-3.5万 海景资源、后期规划 文昌 滨海度假带 航天城概念、海景主题 别墅、洋房、海景公寓 公寓0.7-1.2万 别墅1.5-2万 航天城规划、海景17、 市区 城市配套、航天概念 经济公寓 公寓0.5-0.7万 价格，近海口区位 澄迈 盈滨半岛 盈滨半岛 公寓、别墅 公寓0.7-1.3万 别墅1.5-2万 海口后花园、海景 金江、老城 市政设施配套 公寓为主 公寓0.4-0.7万 近海口区位、价格、市政配套 定安 定城镇 南丽湖、文笔峰、冷泉，海口后花园 养生公寓、别墅 公寓：0.4-0.8万 别墅：1-1.2万 近海口区位、价格优势 组团发展特征：内外双向型市场，核心价值是都市配套和稀缺的海景资源；在资源和房价的推动下，海口进入郊区大盘时代，同时带动周边市县房地产发。南部组团拥有优越气候及资源优势，旅游地产发展较为成熟，区域价格处于高位，产18、品主要以别墅及海景公寓为主，区域客户购买力较强。旅游地产发展格局南部组团 椰林镇板块 三亚湾、大东海、亚龙湾、海棠湾（滨海）清水、香水、土福、黎安滨海板块 保亭县 龙沐、龙栖、龙腾滨海板块 三亚市区 三亚远郊 板块 资源配套 主要产品 价格 客户关注点 陵水 椰林镇 县城 普通公寓 公寓8000-15000 区域内价格较低、大三亚范围，生活配套 滨海度假带 清水湾、香水湾、土福湾 海景公寓、别墅 公寓1.3-3万 别墅2.5-5万 海景资源、大规模配套 三亚 滨海度假带 高端旅游度假区域：亚龙湾、三亚湾 高端别墅、洋房、海景公寓 公寓2-6万 别墅3-10万 海景资源、项目配套、区域知名度 市19、区 市区，机场、高铁等交通配套 高端休闲公寓 公寓1.7-2.5万 别墅4万左右 三亚生活配套 远郊板块 教育、旅游景点、文化产业等 养生休闲公寓、别墅 公寓1.2-2万 别墅3-3.5万左右 价格差异、后期规划 保亭 七仙岭度假区 公寓、别墅 公寓0.5-0.8万 别墅4-5万 生态养生、近三亚区位 乐东 龙沐湾 龙沐湾 公寓为主 公寓0.8-1.6万 海景、近三亚 组团发展特征：大三亚的地理优势，将海景资源用到极致；旅游地产发展成熟，较多项目都逐渐融合了旅游地产、商业地产的性质，品质差异化成房企增长新动力。神州半岛、石梅湾（滨海）加积市区 博鳌（滨海）官塘 万城板块 兴隆板块 东部组团旅游20、地产发展较快，东线高铁极大地促进了东部旅游业的发展。旅游地产发展格局东部组团 板块 资源配套 主要产品 价格 客户关注点 琼海 嘉积市区 市区、万泉河 经济公寓 公寓0.5-0.9万 生活配套、价格优势 博鳌 博鳌湾、博鳌亚洲论坛 海景公寓、别墅 公寓 别墅 博鳌论坛影响力、海景资源 官塘 温泉资源、休闲度假区域 温泉公寓 公寓0.6-0.9万 温泉、养老 万宁 滨海度假带 高端旅游度假区域：石梅湾、神州半岛 别墅、洋房、海景公寓 公寓1.4-1.8万 别墅3.5万左右 海景、旅游规划、项目高端配套 万城板块 市区，高铁站 普通公寓 公寓0.6-0.8万 生活配套、价格 兴隆板块 温泉、咖啡特21、色资源、热带植物园景观等 温泉公寓、别墅 公寓0.5-1.2万 别墅 温泉资源、旅游配套、价格 组团发展特征：以海湾、温泉等稀缺资源打造休闲、养生度假区；借助东环高铁、博鳌亚洲论坛等政府规划配套，大力发展房地产业。石碌镇 八所 那大镇（市区）白马井（滨海）临高角龙波湾（滨海）临城镇（市区）组团发展特征：西部地区整体经济基础较为薄弱，海湾资源不如东部优质，房地产市场长时间处于无人问津的境况；西部房地产开发区域主要为儋州。板块 资源配套 主要产品 价格 客户关注点 儋州 市区 交通、市政设施配套 公寓 公寓0.5-0.7万 城市生活配套、价格 滨海度假带 滨海资源 公寓、别墅 公寓0.5-0.7万22、 别墅0.8万左右 滨海资源、后期规划 临高 滨海度假带 航天城概念、海景主题 度假公寓、别墅 公寓0.6-0.9万 别墅1.2万 海景资源、价格优势 市区 城市配套、航天概念 经济公寓 公寓0.43-0.68万 价格、县城配套、跨海大桥建设 昌江 石碌镇 县城生活配套 经济公寓 公寓0.3-0.4万 县城配套、价格 东方 八所 滨海资源 经济公寓 公寓0.5-0.7万 生活配套、海景、价格 西部组团主要依托原生态海岸资源，自然保护区，区域陌生，旅游地产发展正处于雏形阶段。旅游地产发展格局西部组团 中部组团由于交通的不便、资源的限制，一直以来未受重视，旅游地产发展进程相对缓慢，目前属于价值洼地23、。旅游地产发展格局中部组团 组团发展特征：海南岛热带雨林的天然氧吧，开发养生地产的圣地；经济发展水平低，本地居民购买力有限，城市交通及配套设施尚不够完善，对房地产市场的发展制约较大，短期内难以进行大规模的开发；伴随城市的开发，房地产未来发展潜力较大。板块 资源配套 主要产品 价格 客户关注点 屯昌 县城 雨水岭生态公园 养生公寓为主 公寓0.31-0.45万 气候、价格 琼中 县城 百花岭瀑布（原生雨林、天然氧吧）养生公寓为主 公寓0.2-0.5万 气候、价格 白沙 县城 热带雨林资源 经济、休闲公寓 公寓0.3万左右 气候、价格 五指山 市区 五指山（原生雨林、天然氧吧）养生公寓、别墅 公寓24、0.4-0.7万 气候、价格 五指山市区 牙叉镇（市区）屯城镇（市区）营根镇（市区）海南房地产市场小结：2011-2014年一季度海南商品住宅供应2150.62万，成交面积为1453.34万，供应明显大于成交，后期去化压力巨大，但价格相对发展平稳。经过13年市场需求集中性消耗，后续需求的释放和增长有所放缓，同时受整体市场信心不足影响，市场销售旺季表现不佳，市场进入调整期预期降低 目前海南在东强西弱中保护背景下南北两极仍是目前开发热点区域，一定时期内优势地位内难以撼动 各板块价格梯度明显,针对的客群也呈现明显的购买能力区分,故此跨板块的竞争相对较小,海南的市场竞争基本是同一区域板块内的竞争 海口25、房地产市场近期发展概况 海口房地产市场概况-供求走势 2013-2014一季度海口市商品住宅供求走势 2011-2014年一季度海口供应872.44万，成交面积为654.73万，供应明显大于成交，虽然供求关系的改善，仅11年至今存量按照月均16.79万的去化速度计算，无新增供应的前提下，需要近13个月去化完毕，随着后期恒大、绿地项目大规模入市后期去化压力仍然巨大 9409 8991 8268 8433 8073 8226 8541 8448 8951 9757 9597 7667 8864 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 20 40 60 80 100 26、120 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 供应面积 成交面积 成交均价 数据来源：CRIC系统 2014年1-4月商品住宅市场供应仍然以普通住宅为主，占比超过80%，随着海口市场向外围区域发展，供应产品有所变化，别墅占比增加，但成交占结构中普通住宅产品比相对稳定 83%14%3%普通住宅 别墅 酒店式公寓 91%6%3%普通住宅 别墅 酒店式公寓 海口房地产市场概况-供求结构 2014年1-4月成交结构 2014年1-4月供应结构 87%8%5%普27、通住宅 别墅 酒店式公寓 91%7%2%普通住宅 别墅 酒店式公寓 2011-2013年供应结构 2011-2013年成交结构 数据来源：CRIC系统 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 0 50,000 100,000 150,000 200,000 2013年01月 2013年02月 2013年03月 2013年04月 2014年01月 2014年02月 2014年03月 2014年04月 供应面积 成交面积 成交均价 海口房地产市场-变化情况 2013年1-4月份与2014年1-4月份成交情况对比发现，14年供应基本与13年持平，在价格下28、调的前提下成交仍然低于13年同期，市场销售旺季表现不佳，市场进入调整期，预期降低 日期 供应面积（万方）成交面积（万方）均价（元/平方米）2013年1-4月 62.45 101.38 9194 2014年1-4月 60.73 73.49 9062 元/海口13年1-4月份与14年1-4月份供求价情况 数据来源：CRIC系统 海口房地产市场概况-近期市场（存量）2014年4月末海口商品住宅存量为542.95万，相较于2011年末整体呈上涨趋势，虽然经过去年成交热潮达成一定去化，但由于房企预期乐观大规模推货，市场中的存量并未降低，压力仍然维持较高水平 552.23 540.19 504.09 5029、5.70 525.86 538.94 548.64 574.36 581.72 553.30 541.15 555.71 572.26 560.30 547.07 542.95 460 480 500 520 540 560 580 600 2013.01 2013.02 2013.03 2013.04 2013.05 2013.06 2013.07 2013.08 2013.09 2013.10 2013.11 2013.12 2014.01 2014.02 2014.03 2014.04 2013年-2014年4月商品住宅累计存量走势 11年末存量(万)12年末存量(万)13年末存量(万)30、14年4月末存量(万)海口 514.02 544.63 555.71 542.95 数据来源：CRIC系统 海口房地产市场概况-板块发展 海口是琼北地区的核心市场,其由两类市场构成,一类是以市区板块为主的刚需,一类是以郊区度假地产为主的旅游地产市场，分布于城市东、西、南三个外围方向 绕城外板块 秀英区政 府板块 海甸岛新埠岛板块 江东板块-东海岸片区 江东板块-司马坡片区 云龙板块 绕城外板块 金牛岭城西 板块 滨江板块 城南板块 大英山板块 旅游地产板块 刚需住宅板块 度假+刚需 8000-12000元/平米 城市中心居住为主 10000-18000元/平米 度假+刚需 7800-2000031、元/平米 度假产品为主 6000-14000元/平米 海口房地产市场小结：2011年以来海口商品住宅供应量明显大于成交，虽然近期供求关系有所改善，但仍然面临较大的去化压力 2011年末至今商品住宅库存量整体呈上涨趋势，由于房企预期乐观大规模推货，市场中的存量并未降低，压力仍然维持较高水平 商品住宅市场供应仍然以普通住宅为主，随着海口市场向外围区域发展，供应产品有所变化，别墅占比增加，但成交占结构中普通住宅产品比相对稳定 海口是琼北地区的核心市场,其由两类市场构成,一类是以市区板块为主的刚需,一类是以郊区度假地产为主的旅游地产市场，海口房地产“二元化”市场结构，度假旅游地产呈现明显的郊区化趋势 32、琼北市场研究 本项目两个地块处于海口城郊区域，并且是典型的旅游度假地产项目，故此需要从以海口城郊为核心市场的琼北地区的大市场格局来看待 三亚 海口 老动物园 新动物园 海口 澄迈 琼北市场研究-研究起源 琼北市场研究-发展格局 琼北区域（海口、文昌、澄迈、定安）是依托海口城市中心及优质海岸资源，面向岛外，最早发展的区域。作为海南政治中心区域目前仍然是主流发展地 海口 文昌 定安 澄迈 琼北市场研究-海口发展格局 作为海南省会，中心市区开发相对完善，日渐成为刚需市场，在资源和房价的推动下，海口的旅游度假地产市场进入郊区大盘时代，西侧新区延伸至澄迈区域以及南部远郊热度升高 目前发展状况 城市中心区33、域主要针对本地刚需及刚改客群为主发展城市住宅地产、旅游地产向城市外围区域扩展，如新埠岛、金沙湾旅游度假区、椰海/绕城高速以南区域 资源 省会城市配套、北部滨海资源、南部火山、温泉资源 客户 岛外客户分布相对分散、本地客户以刚需，岛内改善（别墅）为主 产品价格 公寓：2014年成交均价8732元/别墅：2014年成交均价14280元/代表楼盘 海航城、国兴城；南国威尼斯、中信台达 岛屿板块 滨海沿线 东部板块 中心板块 城南远郊板块 老动物园地块 新动物园地块 137.93 175.66 287.84 73.49 8920 8352 8775 9062 7500 8000 8500 9000 934、500 0 100 200 300 400 2011年 2012年 2013年 2014年 1-4月 成交面积(万)成交均价（元/）2011-2014年4月海口商品住宅成交情况 数据来源：CRIC系统 琼北市场研究-澄迈发展格局 澄迈市场：较早期启动的海口西翼城市，分老城/福山/金江等三大板块，与海口衔接程度较高，主打大海口配套，价格优势突出，以中低端养老客为主，未来受海口西扩因素推动较大 目前发展状况目前发展状况 区域快速发展，工业园区、生态园区建设中，西线高铁等交通网路快速完善，目前以迎宾半岛、老城、金江镇为主要发展区域 资源资源 富硒土地、中国长寿之乡、滨海景观资源 客户客户 东北、西北35、川渝地区度假、投资客户 产品价格产品价格 公寓：0.56-0.72万 别墅：1.2-1.5万 销售状况销售状况 南北通透、度假刚需户型去化较好 代表楼盘代表楼盘 富力红树湾、台湾风情小镇、恒大御景湾 盈滨半岛 老城镇 金江镇 郊区板块 老动物园地块 4500 5000 5500 6000 6500 0 50 100 150 2011年 2012年 2013年 房屋销售面积(万)房屋销售均价（元/）2011-2013年房屋销售走势 数据来源：海南统计局 琼北市场研究-文昌发展格局 文昌市场：区域交通较便捷，但城市整体配套不足，以航空概念为城市热点，城区与湾区价位差距明显，与海口市场的差异明显，36、分流效应有限 目前发展状况 市区、市郊板块及滨海板块价格两极分化，部分未开发景区基础配套建设中，海景资源、航天城建设带动区域发展 资源 海景等自然景观、航天城开发 客户 川渝地区度假客户、本地客户第二居所 产品价格 城区公寓：0.4-0.5万 湾区住宅：0.8-1.3万 销售状况 新崛起的月亮湾片区渐成热点；整体两房度假刚需户型化较好 代表楼盘 雅居乐月亮湾、世贸月亮湾、中南森海湾 高隆湾 月亮湾 文城镇 0 5000 10000 0 10 20 30 40 2011年 2012年 2013年 2014年 1-4月 成交面积(万)成交均价（元/）2011-2014年4月文昌商品住宅成交情况 数37、据来源：CRIC系统 琼北市场研究-定安发展格局 定安市场：养生养老为主的中低端第二住宅市场，主打海口“后花园”的配套优势，距离海口主力开发区域较远差异较为明显，对于本项目影响有限 塔岭工业开发区/定城镇 南丽湖 黄竹 目前发展状况 随着二、三线城市大面积圈地进行旅游度假房地产项目开发，形成海南发展的第三级，定安利用海口一小时经济圈覆盖特点，主打“养老”旅游地产 资源 热带野生动物园、矿物冷泉、文笔峰旅游、南丽湖 客户 东北、川渝地区度假、投资客户，本地刚需，岛内改善（别墅）产品价格 公寓：0.4-0.8万 别墅：1.08-1.2万 销售状况 小户型别墅和公寓去化较快 代表楼盘 长信半岛美庐、38、吉粮康城、首创湖畔思香小镇 0 2000 4000 6000 0 5 10 15 2011年 2012年 2013年 2014年1-4月 成交面积（万）成交均价（）2011-2013年定安商品房成交走势 数据来源：CRIC系统 琼北区域发展小结：琼北组团主要包含海口、文昌、澄迈、定安四个市县，是依托海口城市中心及优质海岸资源，面向岛内，最早发展的区域。作为海南政治中心区域目前仍然是开发热点 海口作为最早开发的区域，内部相对饱和，在资源和房价的推动下，西侧新区延伸至澄迈区域以及南部远郊热度升高，海口进入郊区大盘时代。文昌、定安区域远离琼北核心城市的开发热点区域，对于本项目地块不具备参考价值，故此39、，项目的基础竞争市场将围绕海口南部及澄迈展开分析。老动物园地块临近澄迈东山镇，受澄迈市场影响较大，属于澄迈市场范畴，新动物园地块位于海口东线高速公路沿线南部远郊区域，属于海口南部市场范畴 澄迈及海口南部区域市场的发展特征研究 澄迈市场的发展特征-发展格局 澄迈位于大海口未来发展的主流方向上，随着市场的发展和成熟，形成了盈滨半岛、老城、金江三大板块三足鼎立的格局，同时郊区板块凭借大体量、大规划也在逐步崛起，发展轴线已经确立 板块 特征分析 发展方向 典型项目 盈滨半岛 海口西海岸往西的延伸，拥有较好的海景资源及永庆寺等旅游资源，旅游度假氛围初步形成 培育度假酒店、度假村、游艇俱乐部等经营性旅游地40、产；适度发展度假旅居型地产，配套发展商业地产 鲁能海蓝福源 半岛壹号 远洋华墅 老城 澄迈经济大镇，拥有较好的生活配套，且有海南生态软件园、海口保税区等大型项目入驻 发展普通长居型居住地产；发展一定的商业地产；工业区配套住房及商业服务 四季康城 恒大御景湾 中华坊 后海温泉小镇 金江 澄迈县城，具有较好的商业配套及生活配套设施 主要发展保障性住房；适度发展度假旅居型地产；配套发展特色商业地产 四季春城 金外滩 金江春天里 郊区 主要利用当地较好的生态环境，以风情或文化特色为主；目前主要分布在西线高速两侧 利用好红树林资源发展生态旅游地产；具有文化内涵或风情特色的旅游地产 富力红树湾 台湾风情小41、镇 欧洲风情小镇 盈滨半岛 老城板块 金江板块 郊区板块 老动物园地块 澄迈市场的发展特征-项目分布 盈滨半岛卖资源，老城卖配套，金江依靠价格优势，郊区板块则通过大规模体量打造特色旅游内容进行开发，项目呈现沿交通主干道及滨海资源分布的特征 半岛壹号 盈滨华府 御泉湾 海鹏比邻湾 金螺湾 金碧海岸 海蓝福源 盈滨之恋 远洋华墅 后海口 博亚龙湾 盈滨半岛项目分布图 天赐上湾 金手指高尔夫温泉小镇 盈滨海岸 四季康城一期 恒大御景湾 香缇假日 中华坊 永升滨海城 四季康城二期 东汇森语林 盈滨绿生花园 冠永凤凰城 四季康城三期 后海温泉小镇 老城项目分布图 金江板块：价值点低，县政府所在地，区域拥42、有较好的市政配套及未来规划预期；四季春城一期 大拉长寿谷 四季春城温泉谷 四季春城泉倾天下 金典心城 金江金外滩 金江春天里 世纪花园 逸海华庭 半山花苑 瑞佳万树阳光 品创忆江南 滨江逸品 金江项目分布图 欧洲城邦 富力红树湾 台湾风情小镇 郊区项目分布图 郊区板块：凭借良好的生态资源条件及便利的交通发展的特色型项目。盈滨半岛板块：价值最高的板块，空间上是海口西海岸的延伸，资源上依托内外双海湾；老城板块：最为成熟、在售项目最多的板块，依托老城镇区配套及与海口便利的交通优势；福隆丽水湾 碧海金珠 澄迈市场的发展特征-供求关系 项目名称 开盘时间 规划体量（万m2）总推量（万m2）已售量（万m243、）月均去化（万m2）库存量（万m2)后期规划供应量（万m2）富力红树湾 2011.1 190 23 17 0.43 6 167 四季春城 2010.9 100 62.49 51 1.16 11.49 37.51 四季康城二期 2012.12 90 16.8 9 0.31 7.8 73.2 碧海金珠花园 2014.1 95.64 20 12 1.71 8 75 后海温泉小镇 2013.1 100 58 44.04 2.75 13.96 50 福隆丽水湾 2013.12 100 1.1 0.8 0.16 0.3 98 欧洲风情小镇 2013.4 48 5.8 3 0.23 7.24 40.5 总计44、/723.64 187.19 136.84 6.75 54.79 541.21 数据说明：选取澄迈体量相对较大，并且较为有代表性的项目进行调研得出 大体量重点项目：目前库存量54.8万，潜在供应量541万，去化压力巨大，未来市场竞争激烈 澄迈重点项目供求分析 23 62.49 16.8 20 58 1.1 5.8 17 51 9 12 44.04 0.8 3 0.43 1.16 0.31 1.71 2.75 0.16 0.23 0.00 1.00 2.00 3.00 0 20 40 60 80 富力红树湾 四季春城 四季康城尚域世家 碧海金珠花园 后海温泉小镇 福隆丽水湾 欧洲风情小镇 当期推45、量（万m2）已售体量（万m2）月均去化量 20132013年年 20142014年年 20152015年年 20162016年年 20172017年年 20182018年年 澄迈市场的发展特征-未来竞争 后海温泉小镇 四季春城 四季康城二期 碧海金珠 欧洲风情小镇 本项目 富力红树湾 福隆丽水湾 预计以项目2年内入市为起点，根据目前各项目去化速度，除四季春城、后海温泉小镇、碧海金珠外，其余各项目存量及潜在去化量去化完毕需要5年以上，本项目如果在2年内启动，其面临的竞争压力非常巨大，因为板块内各大重点项目均会进入销售稳定阶段，对市场影响力将远大于本项目。澄迈市场的发展特征-旅游地产项目 海南欧洲46、城邦：占地1.2万亩，以欧洲五国文化风情为主要特色，主题公园、高尔夫、商业街等大型配套丰富，未来澄迈区域的亮点项目，对客群的聚集作用较大 由海南中东方实业股份有限公司百亿巨资打造的海南省“十二五”规划重点项目，拟建成以欧洲文化为主题的国家5A级景区，规划建设英国、法国、德国、意大利、西班牙等欧洲国家的5个风情小镇，每个风情小镇建设反应这个国家历史文化和民族风情的文化度假商业一条街；同时，建设安徒生、凡尔纳科幻探险和白鹭生态等3个主题公园，配套建设3个18洞共54洞PGA国际锦标赛事级高尔夫球场；目前西班牙风情小镇和意大利小镇在售，美浪高尔夫球场已经开始运营。西班牙卢佩特小镇 意大利泰西诺堡小镇47、 澄迈市场的发展特征-旅游地产项目 富力红树湾：占地8000亩，总建筑面积约230万，项目于2011年初开始销售，项目内部环境基本完善，区域中知名度较高，同时位于西线高速沿线，对客户的拦截作用较强 由富力地产打造的原生态旅游项目。项目投资总额150个亿，建设工期5-8年，总占地面积约8000亩，总建筑面积约230万；其中红树林约1500亩、水域面积约788亩。项目以2号桥划成南区、北区两大块来开发，首期开发的南区地块中配备锦标级18洞专业高尔夫球场、希尔顿逸林酒店、西班牙商业风情街、7900的高尔夫会所、加拿大风格的水上水岸木屋，及2号桥处后期精心打造的游艇展示区等。高尔夫球场 内部沿街商铺 48、澄迈区域小结：澄迈位于大海口未来发展方向上，目前形成了盈滨半岛、老城、金江三足鼎立的格局，同时郊区板块凭借大体量、大规划也在逐步崛起，“临海临路”的发展轴线基本确立 大体量重点项目：目前库存量54.8万，潜在供应量541万，去化压力巨大，未来市场竞争激烈 未来多个大盘，配套齐全，并且在主要的海口客流流向的主要方向上，对于本项目具有非常强的分流作用及先发优势 目前富力红树湾、欧洲城邦等旅游地产大盘项目形成一定客户聚集规模，对其他板块分流作用加强，目前客户导向向内陆延伸的趋势较弱 存量巨大后期竞争加剧，老动物园项目地块所处区位偏离主流发展方向，区域大盘形成客户分流，基础市场不利好 海口南部区域市场49、的发展特征研究 海口南部市场的发展特征-存量情况 南部板块区域位于海口主城区外部距市中心距离6公里以上，属于海口市整体规划中“南优”的发展方向上，主打旅游度假概念，在售项目6个，形象项目2个，分布于主要交通路线及景观资源周边 观澜湖 鸿洲江山 中信台达国际 裕泰龙湖湾 山湖海 美锦云龙湾 南国威尼斯成 在售项目 形象项目 老动物园地块 新动物园地块 中强中强 东进东进 西拓西拓 恒大文化旅游城 北拓北拓 南优南优 项目名称 物业类型 规模（亩）装修标准（元/）存量（万）月均去化量 主力户型 价格（元/）配套 观澜湖 公寓、别墅 15000 4000 25.5 0.31 公寓：二房95-145，50、三房130-175 别墅：独栋100-150，独栋220-270 公寓1.7-2.2万 别墅3.5-4.5万 10大高尔夫球场、兰桂坊、商业小镇、观澜湖酒店、利兹卡尔顿酒店、亚洲最大温泉SPA、火山岩水上乐园 南国威尼斯城 公寓、别墅 1347.5 毛坯 13.79 0.50 公寓：两房60-87 别墅：联排180-270 公寓5800 联排10000 独栋20000 风情商业街、主题会所、四大主题公园、国际双语幼儿园、滨江游艇码头、垂钓中心、四星级酒店等。中信台达 公寓、洋房、别墅 3000 1800-2000 6.09 0.26 公寓：一房 68，两房 89-110，三房 129-132 51、别墅：独栋179-325 公寓：7932 洋房：8300 别墅：17000 游艇俱乐部，商业街，SPA养生会馆，高尔夫会所，五星级酒店 鸿洲江山 别墅 7000 毛培 4.32 0.11 独栋：353-378 双拼：65-179 联排：245-359 联排：12000 独栋：16000 双拼：300万/套 五星级皇家园林酒店、高尔夫球场、游艇会、马会、商业、专属直升机、会所 裕泰龙湖湾 别墅 1100 3000 2.69/独栋：116-359 双拼：111-228 联排：111-271 均价7500 健康会所、龙湖书院、绿色农场、度假基地、社区公交、2600平的高端幼儿园 汇总/27447.552、/52.39 1.18/海口南部市场的发展特征-存量情况 海口城南区域在售项目总存量为52.39万方，按近三年月均1.18万的去化速度计算去化时间需44.58个月，城南区域市场销售缓慢，存量难以去化是区域面临的关键问题 开发企业 用地面积（万）用地性质 总建筑面积（万）成交楼板价（元/）备注 海南现代美居置业有限公司 4.67 住宅 11.67 3156 海南现代美居生活物流园 罗牛山股份有限公司 0.65 商服 0.65 1469 未知 汇总 101.73/162.57/2011-2014年4月年海口南部板块招拍挂出让商服及住宅土地列表 海口南部板块项目潜在供应 数据来源：CRIC系统 项目53、名称 潜在供应（万）裕泰龙湖湾 28.09 观澜湖 115.85 恒大文化旅游城 138 山湖海 20.75 美锦云龙湖/汇总 294.51 海口南部市场的发展特征-潜在供应 海口南部板块未来潜在供应总量约为306.83万，其中项目潜在供应面积为294.51万，土地出让可开发量（不包含观澜湖）为12.32万，潜在供应规模巨大，未来竞争白热化 市场的发展特征-竞争格局 海口南部发展方向上已经有，观澜湖、恒大文化旅游城等旅游地产大盘项目，对本项目形成明显拦截作用 观澜湖 恒大文化旅游城 鸿洲江山 中信台达国际 裕泰龙湖湾 山湖海 美锦云龙湾 南国威尼斯成 老动物园地块 新动物园地块 海口南部区域小54、结：海口南部板块区域属于海口市整体规划中“南优”的发展方向上，距海口市中心相对较远，主打旅游度假概念，在售项目6个，形象项目2个，分布于主要交通路线及景观资源周边，未来将对本项目产生一定客户拦截左右 海口城南区域在售项目总存量为52.39万方，存量压力依然较大，未来潜在供应总量约为306.83万，潜在供应规模巨大，未来竞争白热化，对后期入市项目将形成较大的客户分流作用，同时城南区域市场销售缓慢，存量难以去化也是区域面临的关键问题 新动物园地块处于海口主流发展轴线上，但城南区域市场销售缓慢，同时受旅游地产大盘拦截作用较强，需要依托自身地块聚合市场，势必造成前期投入巨大 PART TWO 老动物园55、地块拿地可行性判断 老动物园地块本体属性研究 地块本体研究-地块区位【远郊区域交通不便】项目位于海口秀英区东山镇，但从客户感知角度来看，该地块应属于澄迈区域，是海口区域发展较早的远郊休闲地，离中心城区较远，交通进入性比较差。本案区位：项目位于海口市秀英区东山镇北部东山湖（岭北水库）东南侧 本案交通：距离海口美兰机场19公里，海口火车东站26公里，西线高速20公里，东线高速12公里，中线高速6公里，市中心29公里，永发镇镇中心3公里；项目周边无公交线路；现阶段由于中线高速在修，进入性较差。东线高速 中线高速 西线高速 海口东站 海口市区 海口美兰机场 本案 地块本体研究-地块四至【周边资源丰富通56、达性差】本项目地块西北侧与西南侧临近东山湖，西北侧为地块入口，东南侧为市政道路；地块现阶段外部交通路况较差，通达性不强。本案 地块本体研究-地块现状【热带雨林资源丰富】项目是离最近的具有热带雨林气候特点的旅游度假区。得益于海口动物园旧址的资源优势内部有大量植被资源，水资源丰富，资源条件较好，但资源的独特性不突出。现有林间小路 地块内水库 猴山 现有道路 现有道路 水塘 占地面积（亩）总建筑面积（万方）约1700（固定资产投资项目备案表中用地面积是1493）约130 地块本体研究-用地指标【地块素质佳用地规模大】项目用地总面积约1700亩，总建筑体量130万方，用地规模较大。本案 地块本体研究-57、地块划分与用地指标 A-01 A-03 A-04 A-06 A-08 A-07 A-05 A-02 B-01 B-02 B-03 C-04 C-01 C-06 C-02 C-03 C-05 地块编码 用地性质 用地面积（m）容积率（）建筑密度（%）绿地率（%）建筑限高（米）设施配套 A-01 防护绿地 102912 90 A-02 公园绿地 9883 90 A-03 二类度假居住用地 93525 2.0 18 45 60 A-04 一类度假居住用地 65913 0.4 20 48 10 幼儿园 A-05 公园绿地 45313 90 公厕 A-06 一类度假居住用地 53772 0.4 20 458、8 10 A-07 公园绿地 10718 90 A-08 二类度假居住用地 133547 2.0 18 45 80 B-01 二类度假居住用地 107097 2.0 20 45 80 B-02 公园绿地 32305 90 公厕 B-03 二类度假居住用地 175351 2.0 20 45 80 C-01 旅游用地 81749 0.7 18 45 50 C-02 公园绿地 3000 90 C-03 社会停车场用地 8283 停车场 C-04 二类度假居住用地 123236 2.0 20 45 60 幼儿园 C-05 公园绿地 3766 90 C-06 二类度假居住用地 82107 1.3 20 59、45 60 经过土地条规，已经调整为旅游度假用地。总占地面积113万方，其中度假居住用地83万平米，防护绿地10万平米，公园绿地10万平米，旅游用地9万平米，停车场用地0.8万平米。具有丰富水资源、植被及东山湖湖景资源；地块地势有一定高差，有利于湖景景观资源的利用；土地具有火山岩的富硒特征；项目紧邻东山高尔夫俱乐部；中南品牌的影响力；优势 S 劣势 W 挑战 T 周边道路路况较差，周边配套匮乏，缺乏基本的生活配套，仅有东山高尔夫营业；项目周边未来的竞争压力较大：东山绿景波拉小镇后期较大的开发量以及周边以确定拿地的旅游地产项目。机遇 O 区域未来将规划为旅游休闲度假区域，将有大量旅游度假项目开发60、拉动区域的经济发展；区域将规划大量的旅游度假生活居住和商业配套；资源交通及地块权属因素 城市规划及外部竞争因素 地块本体研究-小结 综合判断，地块资源条件较好，但是周边道路进入性较差以及配套匮乏，不利于项目先期的入市；本项目先期要打响知名度，首先要周边配套先行。老动物园地块所在区域市场判断 现状：地块周边以村落、自然地貌为主，无开发迹象（仅东山绿景一个房地产项目），基本无配套，离本地块最近的生活配套集中在海口东山镇及永发镇上 地块所在区域配套特点 海口市东山派出所 农场小学 琼东超市 东山镇卫生院 东山中学 东山镇政府 永发中学 永安堂大药堂 佳佳汇超市 美玉水库 本项目 东山高尔夫俱乐部 本61、项目 海口市 从海口市到本项目无论是从海南中线高速还是东线高速，交通的可达性都较低，交通条件目前较差。项目不属于海口的整体南优发展的主要方向。未来开发前景堪忧 地块所在区域交通导向 中线高速：从海口市通过中线高速到达项目约45公里，50分钟，需经过澄迈县永发镇，下中线高速后到达本项目的现有道路路况较差，地块可进入性不强；东线高速：从海口市通过东线高速到达项目约43公里，时间约需1个小时，途经遵谭镇，村镇道路路况较差，且对项目造成一定的形象影响。方圆5公里内仅东山绿景1个项目在售，1个形象项目，项目所在区域房地产市场较薄弱。未来开发量大，周边未来规划多个旅游地产项目，潜在竞争激烈。美林美域 海南62、恒信-旅游地产项目 富硒福地国际风情小镇 海南泰和万盛实业发展集团有限公司 金龙林果采摘旅游和珍惜林木繁育基地项目 海南永发实业大型现代观光农业产业园区 海南升泰农牧有限公司 兆南实业有限公司 新龙源生态旅游度假示范区 本案 方圆3KM 方圆5KM 南江阳光城火山温泉小镇 规划项目 在售项目 形象项目 地块所在区域房地产市场-竞争环境 序号 项目 占地（亩）体量（万）开盘时间 装修标准（元/）销售价格（元/）产品（m）项目定位 产品 1 东山绿景波拉小镇 552.4（一期120亩）60 2013/12/17 毛坯，可选择装修：1000 均价6200（一次性94折）一房：32-62 二房：83-63、85 三房：102-105 海口边火山温泉度假 公寓 2 南江阳光城火山温泉小镇 300 41.96 2014/9/1 待定 50-120 宜居、休闲、健康、养生 公寓 3 美林美域 4123 294 休闲、度假 未公开 4 兆南实业有限公司 未公开 5 新龙源生态旅游度假示范区 未公开 6 海南恒信-旅游地产项目 未公开 7 富硒福地国际风情小镇 未公开 8 海南泰和万盛实业发展有限公司 观光生态森林公园 9 海南永发实业大型现代观光农业产业园区 未公开 10 金龙林果采摘旅游和珍惜林木繁育基地项目 未公开 11 海南升泰农牧有限公司 未公开 地块所在区域房地产已开发量小，仅有120亩；开发64、产品以现有的一、二房公寓为主，未来潜在开发量较大；区域均价为5800元/左右。地块所在区域房地产市场-项目概况 竞品-东山绿景 项目总体量60万方，主要在售1-9#小高层及10-23#高层，共2428户。项目2013年年底入市，据调研数据可以看出项目整体去化情况较好，但主要依托开发企业内部资源，尚未完全市场化。项目 东山绿景波拉小镇 占地 552.4亩（一期120亩）总建 60万方 容积率 1.5 户数 一期2428 物业形态 小高层 高层 产品 59-104 32-102 售价(元/)均价6200/（一次性付款94折，按揭96折）装修(元/)毛坯，可选装修+1000元/施工进度 一期1-9号65、楼2014年6月底交房 销售状态 在售 待售 竞品-东山绿景 项目在13年年底推出一期，共2428套房源，其中仅660套小高层产品获得预售证，据市调数据，开盘至今去化41%，均价约6000元/平米，项目产品以一、二房为主，配置少量三房产品。小高层中58.79平米的一房和84.91平米的二房产品销量最好，表现出市场对于经济型度假物业的追捧，热销户型总价段为36-50万之间，低总价小户型特征明显。物业类型 房型 面积（）套数 配比 整体去化套数 整体去化情况 小高层 一房 58.79、62.27 330 13.59%1000套 41%二房 84.91 264 10.87%三房 99.26、103.66、68 66 2.72%高层 一房 32、44、47、51、57、62 680 28.01%二房 84.8 476 36.41%三房 102.2 204 8.4%合计 2428 100%竞品-东山绿景-热销户型 项目热销户型产品以一、二房为主，户型方正，赠送面积大，性价比高的产品受市场欢迎 一房二厅一卫：58.79 二房二厅一卫：84.91 赠送面积多，性价比高，4的空中花园全赠送，阳台赠送一半；户型方正，利用率高；户型得房率85%户型方正，通透；赠送面积较大，性价比较高；东山绿景 新疆 竞品-东山绿景-客户 项目由于开发企业及其区域战略发展情况，客户区域主要集中在河南郑州、新疆及东北等区域，客67、户来源主要是开发企业自身资源的渠道客户，项目本身自来客数量非常小，项目本身对客群吸引力不大；客户主要以河南地区的客户为主，其次为新疆及东北的客户；其中河南区域占比达70%，新疆占比约20%；大部分客户处于40-55岁的年龄阶段；多以家庭为单位；客户的置业目的大多为养老、度假，自住或者给父母住，投资所占的比例很小。区域客户的关注点：生活配套、温泉、交通及后期物业 老动物园地块所在区域市场：项目所在区域房地产市场非海口主流的地产发展方向，市场认知度非常低；区域供求市场都处于萌芽期，缺少一定的知名度、人流量，不利于本项目的开发，在开发项目的销售渠道限于开发企业自身渠道，非市场化运作；在整体市场下行压68、力较大的前提下，本项目所在区域房地产市场由于区域陌生、交通条件差、人流量少、开发量小等原因，未来将面临着更大的市场压力。取地建议 地块资源一般，区域非常陌生，周边未来潜在供应量大，配套不齐备，且不在海口向南发展的主流发展轴上，如若拿地开发后期将面临非常大的市场压力，市场环境和外部条件并不支持拿地。开发产品建议 如果该地块对于业主方具有战略储备的意义，并且业主方有足够的内部客源渠道支撑首期开发，则建议通过多类型产品的组合型开发，营造独树一帜的度假氛围，建议本地块开发洋房产品以及小高层景观公寓和少量别墅，并配套精品酒店。取地建议 老动物园地块初步定位及地价上限测算 参考案例：万科森林度假公园 三亚69、万科森林度假公园 万科森林度假公园项目背景及基本情况 项目名称 万科森林度假公园 项目位置 三亚市迎宾大道学院路落笔洞风景区 开盘日期 2011年9月3日 物业类型 公寓、别墅 开发商 海南万科房地产开发有限公司 占地面积 总共2000亩 其中一期44926m2 建筑面积 一期72697m2 二期800000m2 容积率 1.5 建筑形态 公寓、叠拼 物业公司 深圳市万科物业管理有限公司 建筑密度 20%户数 一期：1236户 二期：4000户 万科目前在三亚有万科森林度假公园和万科湖畔度假公园两个项目，其中森林度假公园是万科在三亚的首个度假项目，于2011年9月开盘。万科湖畔度假公园位于三亚70、市迎宾路中段，项目占地28万，总建面31万，目前尚未开盘，于2012年1月17日开始认筹。万科森林度假公园坐落于三亚大学城片区内的落笔洞风景区，即三亚市荔枝沟镇东北方向,距三亚市6公里,距三亚机场12公里；万科森林度假公园处于三亚未来城市发展规划的中轴线上；距三亚湾、亚龙湾、机场均约15分钟车程；紧邻三亚学院、三亚理工学院、琼州学院、长江商学院三亚分院、高尔夫球场；项目被誉为“海南最值得期待的项目”之一。万科湖畔度假公园 万科森林度假公园 万科进军三亚市场重磅打造的首个度假物业，同时也是非主流发展轴线区块的大盘项目。区位条件 交通条件 项目位于三亚市吉阳镇，距三亚市中心区路程约6公里，距三亚机71、场12公里，项目处于三亚未来城市发展规划的中轴线上。7路公交车直达小区 距三亚湾、亚龙湾、国家海岸海棠湾和机场均约15-20分钟车程；建设中的城市快速道从区域的南侧通过，道路通车后项目到达市中心将更加快捷。大东海 亚龙湾 三亚高铁站 三亚凤凰机场 吉阳镇 三亚市 亚龙湾高铁站 三亚湾 亚龙湾 大东海 三亚湾 万科森林度假公园区位交通 项目坐落于三亚大学城片区内的落笔洞风景区，紧邻三亚大学城，周边资源环境优美，交通便利。三亚学院 落笔洞 龙泉谷高尔夫球场 琼州学院三亚分院 万科森林度假公园 三亚理工学院 三亚体育中心 万科森林度假公园项目周边配套情况 周边环绕长江商学院、三亚学院、三亚理工学院、72、琼州学院三亚分院等各类院校，片区人文气质浓厚，同时周边配套有三亚体育中心等市政设施，吸引众多高端人群。77 策略一 深入挖掘区域价值 项目充分利用区域内的原生态山林、湿地公园、山体公园等景观资源，打造异于海景的度假大盘，挖掘区域的未来发展潜力。策略二 配套先行，消除区域的陌生感 配套先行是万科针对本项目处于陌生区域所才去的强有力举措，配套设施一应俱全，并先于住宅产品动工，使得配套落到实处，消除客户陌生感。策略三 改变三亚传统的滨海置业理念 三亚山林片区首次大规模的开发，万科以市场领导者的形象，引领三亚房地产由滨海向腹地发展，改变三亚传统的滨海置业理念 策略四 充分利用万客会资源优势 对于万科品73、牌追随者，万科每一个项目的开发都会吸引相对的粉丝到来，而且老业主会促进老带新渠道的成交。万科森林度假公园整体策略/开发策略 以市场领导者形象，深入挖掘区域价值，完善区域配套，改变三亚传统的滨海置业理念。四期 五期 湿地公园 溪谷公园 山顶公园 万科森林度假公园项目规划 整体定位：一站式度假乐园，家庭、全时、全生命周期的全新度假领地 项目名称 万科森林度假公园 项目位置 迎宾大道学院路落笔洞风景区 开盘日期 2011-09-03 物业类型 公寓、别墅 开发商 海南万科房地产开发有限公司 占地面积 总共2000亩 一二期23万m2 建筑面积 一二期约14万 容积率 0.59 建筑形态 公寓、叠拼、74、联排 物业公司 深圳市万科物业管 理有限公司 二期 一期 三期 小高层公寓 叠加别墅 叠加别墅 联排别墅 联排别墅 酒店式公寓 一期商业 湿地公园 美食广场 儿童游乐园 山盟海誓婚礼堂 水上乐园 君澜酒店 小型酒店及商业 商业 酒店 万科森林度假公园产品策略 项目一、二期以一条水体湿地公园为沿线，依山打造小高层公寓产品，沿溪打造低密度别墅产品，利用地势和产品高差使景观资源资源最大化。一期 项目背依山林、门前观湖，并引活水入项目内部 项目内部线条纵横明朗，根据山景、湖景布置楼栋朝向 一期采用半围合式布局 一期 二期 二期 景观最大化 机动车道 万科森林度假公园分期策略/景观策略 项目采用背依山林75、门前观湖布局，内部线条纵横明朗，根据山景、湖景布置楼栋朝向，实现景观最大化，项目首期推售度假公寓和创新观湖别墅。万科森林度假公园推盘策略 一期 叠加别墅：60套 面积段：115-137 价格：2.7-3万元/公寓：1176套 面积段：37、70 价格：1.7万元/二期1批 叠加别墅：117套 面积段：115-137 价格：30000元/公寓：442套 面积段：65-72 价格：2万元/联排别墅：72套 面积段：145 价格：40000元/2011年9月 2012年1月 以组团为组合，逐渐向资源配套较好的组团推进，多产品组合推售，满足不同的客户需求 三期 商业配套 二期2批 公寓：276套 面76、积段：70-80 价格：2万元/2012年5月 二期 公寓：400套 面积段：68-80 价格：2-2.2万元/2012年12月 二期 叠加别墅：18套 面积段：115-137 价格：3-3.5万元/二期 联排别墅：32套 面积段：143 价格：2.2-2.3万元/二期 公寓：112套 面积段：63-79 价格：1.8-2.2万元/二期 公寓：128套 面积段：70 价格：1.8-2.2万元/二期3批 公寓：150套 面积段：70-80 价格：2.1万元/2013年3月 2013年10月 2014年1月 2014年4月 产品类型 户型 建筑面积（）销售均价（元/）装修标准（元/）供应 套数 户77、型 配比 合计（套）比例（%）小高层 度假公寓 一房 36 22000-25000 2500（精装修）706 25%2513 90%二房 60-80 1807 65%叠加别墅 115-137 35000-40000 2500（简装修）177 6%177 10%联排别墅 143-145 104 4%104 合计/2794套 100%2794套 100%万科森林度假公园产品户型配比 万科森林度假公园户型配比 项目产品以小高层小户型公寓为主，所占比例高达90%；同时别墅以小户型为主，面积均在150平米以下。2011-2014（1-4月份）年月度成交量价走势 2011-2014（1-4月份）年成交明细78、 年份 成交面积（万方）成交套数（套）成交均价（元/平米）2011年 5.1 844 19245 2012年 5.9 881 22898 2013年 5.1 677 23205 2014年（1-4月份）1.3 171 22245 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 成交面积 成交均价 万科森林度假公园成交量价走势 项目成交量经过12年的高峰呈现逐渐下降趋势，尤其今年1-4月份，成交量同比下降24%，并且价格有所下降，说明市场逐渐回归理性。强调以家庭为核心，强调互动参与性，79、以资源与运动为载体，打造七大公社，三大主题公园，两条水系，一座生态示范城。7大公社 万科森林度假公园项目配套 儿童公社 艺术公社 开心农场公社 饕餮美食公社 永远25岁公社 人民公社 零碳运动公社 云深不知处 山顶公园 随意春芳歇 溪谷公园 行到水美处 湿地公园 汇聚“绿色、环保”主题研究，试图创造一个以原始森林为蓝图，房子点缀错落其中，以无烟、无污染的原生环保社区，真正实现对自然的尊重。太阳能 水循环系统 湿地（候鸟保护区）垃圾分类 零碳运动馆 无污染交通工具（电瓶车、自行车等）丰富植被资源（热带植物园）三大公园 一座生态城 1、充分利用周边山水资源，在三亚二线腹地打造项目差异化 项目位于三80、亚二线腹地，没有海景资源，但周边有原生态的山林、湿地公园、山体公园等珍贵资源，森林覆盖率高，更加适合养生，项目规划上面充分考虑到周边的资源优势，旨在打造一座配套齐全的生态城，与其他海景项目形成差异化。2、首次提出家庭式度假生活方式，开启三亚度假新时代 在以短期滨海度假方式为主的三亚，项目首次提出全时效，全龄化的家庭式度假生活方式，打造多种配套，满足每一个家庭成员的度假需求。3、产品定位精准，合理控制户型面积及总价 首期产品以3570的小面积1-2房公寓为主以及海南首创120平方的三叠院别墅产品，小户型低总价的产品受到客户的追捧，在淡市之下成交量依然保持较高水平。4、与万科湖畔度假公园项目造成同81、质化竞争 万科森林和湖畔两个项目均位于三亚二线腹地，没有海景资源，都是依托项目周边的山水资源打造项目价值体系，在产品方面，都是主打65左右的精致两房，因此造成了一个品牌两个项目之间的同质化竞争。万科森林度假公园总结 老动物园地块定位初探 农业休闲养生园区 生态农趣 水岸生态 度假居住 打造海口城郊富有故事性的度假居住社区 项目定位初探 项目名称 占地面积 建筑面积 局部容积率 板块容积率 备注 生态度假休闲区 A-01 防护林生态漫步公园 102912 300 -A-02 田园农庄 9883 500 -自持 A-07 帐篷营地 10718 500 -自持 A-05 亲水带状公园 45313 882、00 -自持 B-02 热带动物主题创意雕塑公园 32305 15000 -自持 滨湖生态度假区 A06+A04（低密）滨湖生态别墅区（一期）119393 48000 0.4 0.4 一期销售 A08+A03（低密）滨湖生态叠拼别墅区（一期）66700 66700 1.0 2.01 (低密)滨湖生态度假洋房房（二期）66700 80040 1.2 二期销售 (小高层）湖景度假公寓(二期)80040 300000 3.2（配套）度假邻里中心 6670 6670 1.0 自持（配套）幼儿园 6670 3335 0.5 自持 低碳风情度假区 B01+B03（洋房）热带雨林风情度假洋房(三期)100083、50 120060 1.2 2.0 三期销售（小高层）滨湖生态度假空中别墅（三期）66700 133400 2.0（小高层）热带雨林风情度假公寓(三期)115391 230782 2.0 C04（小高层）老年服务公寓（四期）42688 85376 2.0 2.0 四期销售（高层）雨林风情度假公寓(四期)80040 160080 2.0 C06（多层）低碳度假花园洋房区（四期）82041 106653 1.3 1.3 C01（配套）生态主题酒店 81374 56961.8 0.7 0.7 自持 C3（配套）停车场 8283 0-自持 总计 1123871 1415158 0 1.3 核心定位下的84、项目板块与产品策划 借助项目本体的自然资源优势，将项目划分为生态度假休闲区、滨湖生态居住区、和低碳风情度假区。以刚需度假为核心，以低密的洋房、别墅产品填补区域市场空白，营造舒适的度假二居的整体形象。其中公寓产品：78万方 洋房产品 31万方 别墅产品25万方 市场售价预估 比较内容 权重 绿景东山（A）蓝海福源 富力红树湾 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 项目规模 10%0.90 0.09 0.95 0.08 0.90 0.08 区域位置 20%1.10 0.22 1.05 0.22 1.10 0.22 外部环境 15%1.20 0.18 1.10 0.19 0.985、0 0.19 立面设计 15%1.15 0.17 1.00 0.18 1.00 0.18 房型设计 10%1.20 0.12 1.10 0.12 1.10 0.12 配套设施 20%1.00 0.20 0.95 0.18 0.80 0.18 开发商品牌 10%1.20 0.12 0.80 0.11 0.80 0.11 合计 100%1.10 1.08 1.08 参考价格 6000 6100 7800 参考权重 100%60%20%20%项目定价 6962 3960 1318 1685 调整系数 0.89 时间系数 1.10 市场系数 0.85 风险系数 0.95 公寓(毛坯)定价 6,184 86、洋房参考价格 0 0 7800 参考权重 100%0%0%100%项目定价 8424 0 0 8424 调整系数 0.89 时间系数 1.10 市场系数 0.85 风险系数 0.95 洋房（毛坯）定价 7,483 别墅参考价格 0 10000 13000 参考权重 100%0%50%50%项目定价 12420 0 5400 7020 调整系数 0.89 时间系数 1.10 市场系数 0.85 风险系数 0.95 别墅（联排毛坯）定价 11,032 项目整体静态估算 地价估算：根据现有地块性质及规划条件（总建筑面积142万，可售物业面积133万），以及上述定价前提下，老动物园地块要实现20%的销87、售毛利率，土地楼面价需控制在350元/，即土地成本在4.7亿元（约27万元/亩)说明：经初步测算本地块的土地价格承受力较低，核心原因是该区域的销售价格相对较低，利润受限。静态测算结论 序号 评价指标 数量 单位 1 投资总额 655642 万元 2 销售收入 983273 万元 3 税前利润 194398 万元 4 销售毛利率 20%5 税前投资回报率 30%6 所得税 48599 万元 7 净利润（税后利润）145798 万元 7 销售净利率 15%8 税后投资回报率 22%PART THREE 新动物园地块拿地可行性判断 新动物园地块本体属性研究 本案区位：项目位于海口市龙华区新坡镇、龙泉88、镇与遵谭镇三镇交界处的南黎山区域；本案交通：距离新坡镇1.5公里，海口市区26公里，海口东站22公里，美兰机场21公里，定安县9.5公里，东线高速3公里，交通便利。地块本体研究-地块区位 综合判断，地块资源条件较好，但是周边道路进入性较差以及配套较为匮乏，不利于项目先期的入市；本项目先期要打响知名度，首先要周边配套先行。本案 距离22公里 距离26公里 距离3公里 距离21公里 海口东站 海口市区 海口美兰机场 东线高速 中线高速 西线高速 新坡镇 遵谭组团 新坡组团 地块本体研究-周边配套 项目配套主要集中在遵谭和新坡两个镇上，项目周边基本无配套。新坡中学 本案 方圆1KM 新坡卫生院 新坡89、集贸市场 冼太夫人纪念馆 遵谭集贸市场 遵谭卫生院 遵谭派出所 祥云幼儿园 遵谭敬老院 规划期数 用地面积（亩）总投资（亿元）一期 7997 50 地块本体研究-用地指标 项目规划分为两期开发，其中一期占地面积共有7997亩，总投资金额50亿元，属于大盘开发项目。本案 地块本体研究-地块四至 本项目地块西南侧临近美冼湖，北侧为植被，东侧紧邻东线高速；地块现阶段外部交通相对较好。地块本体研究-地块现状 当地土质富含硒元素被称为长寿文化之乡 项目内部具有丰富植被资源，地势具有一定高差，同时有数家石材加工工厂在营业。进入道路 地块内部具有一定高差 地块内部道路 现有内部石料存放地 地块内部 地块内部90、 地块本体研究-项目内部资源 本项目是新区动物园的度假居住部分，将区别于观澜湖等传统城郊旅游度假项目，依托海口热带动植物园未来发展的强劲动力，能够为项目带来持续的客流，快速形成区域休闲游乐度假氛围 动物园园区 项目地块 交通方便，具有植被和水资源，资源丰富；土地具有火山岩的富硒特征；依托动物园带来持续稳定的度假氛围 优势 S 劣势 W 挑战 T 具有多家石材加工厂，未来拆迁具有一定影响；周边配套匮乏，道路现状较差，缺少所必须的生活配套；地块距观澜湖项目较近，对本项目具有一定的竞争。机遇 O 位于南渡江生态休闲旅游带，具有较大发展前景；资源交通及地块权属因素 城市规划及外部竞争因素 地块本体研究91、-小结 综合判断，地块资源条件较好，周边道路进入性较强，但是周边配套匮乏，主要依靠新坡和遵滩镇上的生活配套，如想打响区域知名度，需先期开发周边配套，以及深入挖掘新动物园对市场的聚合能力。新动物园地块所在区域市场判断 目前根据海口的发展策略，形成了“一轴一带五区”的旅游发展空间格局。项目地块位于“羊山时尚休闲度假旅游发展区”规划范围南侧的边缘区域，仍然在主流发展方向上，但是目前区域内相对缺乏旅游配套，核心驱动力不足，同时要面临海口及观澜湖项目拦截的问题，未来竞争压力较大。功能分区 旅游定位 北部滨海旅游发展轴 发展邮轮游艇、滨海度假、商务会展、体育休闲、文化创意等新型旅游业态 南渡江生态休闲旅游92、带 热带农业生产与乡村休闲旅游 滨海中部都市旅游综合服务区 文化创意、城市旅游 滨海西部商务会展休闲度假旅游发展区 商务会展、户外运动、康疗度假 滨海东部生态休闲度假旅游发展区 海洋文化特色和生态特色的旅游功能区 羊山时尚休闲度假旅游发展区 围绕火山主题，打造阳光国际健康休闲旅游区 南部乡村休闲旅游发展区 重点发展特色乡村旅游 地块所在区域研究-规划占位 滨海中部都市旅游综合服务区 滨海西部商务会展休闲度假旅游发展区 羊山时尚休闲度假旅游发展区 本案 现状：地块周边以村落、自然地貌为主，无开发迹象，基本无配套，离本地块最近的生活配套集中在海口遵谭镇及新坡镇上，周边配套难以支撑旅游地产项目发展 93、冼夫人纪念馆 新坡卫生院 新坡集贸市场 新坡中学 遵谭集贸市场 祥云幼儿园 遵谭卫生院 遵谭敬老院 地块所在区域研究-配套特点 地块所在区域研究-交通导向 项目地块现阶段外部交通情况良好，到达机场、高铁站等重要交通节点距离较近，但从东线高速至地块需途经部分村镇道路，未来需注意内部交通的打造。本项目 海南东线高速 海口市 高铁东站 美兰机场 东线高速：从海口市通过东线高速十字路互通路口，到达项目约27.8公里，时间约40分钟；经新坡互通路口到达项目地块约35.8公里，需近1小时；两条路线全部途经部分村镇，路况较差，且对项目造成一定的形象影响。到达美兰机场29.8公里36分钟；到达海口东站25公里94、32分钟；到达火车站48公里需1小时。高铁东站 观澜湖项目 地块所在区域研究-竞争环境 项目所在区域属于房地产市场空白区域，方圆5公里内目前无在售及潜在房地产项目，但是观澜湖的品牌效应和自身配套资源以及恒大文化旅游城超大规模开发体量和配套设施对从海口到本项目的游客起到了大量的拦截，对本项目未来的竞争产生较大威胁。本案 方圆3KM 方圆5KM 距离13KM 观澜湖项目 恒大文化旅游城 恒大文化旅游城是集幼儿园、温泉、室外游泳池、超市、国际影城、银行网点、商业街区，同时享受周边五源河国家森林公园、永庄水库森林公园、玉龙泉国家森林公园和白水塘森林湿地公园配套，国际一流的综合体旅游文化度假区。项目名称95、 恒大文化旅游城 项目位置 海口市龙昆南路延长线（迎宾大道）两侧，薛村与大样村之间 开盘日期 2014年7月31日 物业类型 公寓 开发商 海南东方明珠房地产有限公司 建筑形态 高层、产权式酒店、双拼别墅 占地面积 84万方 建筑面积 138万方 容积率 1.65 绿化率 30%车位比 1:0.8 户数 11206 项目位于海口市龙昆南路延长线（迎宾大道）两侧，薛村与大样村之间，属于海口市龙华区的辖区范围；项目至海口东站2.3公里，向南至海口绕城高速2.5公里，距海口观澜湖旅游度假区7公里，距美兰国际机场15公里。竞品项目（恒大文化旅游城）-概况 竞品项目（恒大文化旅游城）-规划 恒大文化旅游96、城项目分为东、西两个区域，集住宅、酒店、教育、娱乐、商业等于一体的综合旅游度假区。更贴近海口市区的区位让其成为了本项目海口客群的第一道拦截地点 东区 西区 其中西区由公寓住宅区、产权式酒店区、风情酒店区、文化娱乐区、商业服务区、会议酒店区组成；东区由文化娱乐区、商业服务区、产权式酒店区组成。分类 面积（平方米）文化娱乐设施建筑面积 68571 商业服务业设施建筑面积 296143 酒店建筑面积 99842 产权式酒店建筑面积 823076 住宅建筑面积 101901 竞品项目（恒大文化旅游城）-产品构成 恒大文化旅游城项目共有896套住宅产品，面积从80-300平米不等，其中126平米为其主推97、户型，主力总价段在68-110万元之间。物业属性 楼栋号 套数（套）面积（平方米）户型 套数比 总价（万元）公寓 琼2号 36 120 三房两卫 4%108 36 80 两房一卫 4%72 36 99 三房一卫 4%89 72 110 三房两卫 8%99 琼3号 72 80 两房一卫 8%72 72 110 三房两卫 8%99 126 122 三房两卫 14%110 琼4号 126 95 三房一卫 14%86 126 108 三房两卫 14%97 32 100 三房一卫 4%90 琼6号 32 75 两房一卫 4%68 32 75 两房一卫 4%68 M20-4a 32 100 三房一卫 4%98、90 17 206 四房两卫 2%185 17 206 四房两卫 2%185 别墅 M24-7saT 16 300 五房四卫 2%16 300 五房四卫 2%合计 896 100%海口观澜湖是集高球运动、旅游度假、休闲娱乐、环球美食和温泉康疗于一身的综合性旅游度假项目 项目名称 观澜湖（观邸/观墅/新城）项目位置 海口市观澜湖大道1号海南观澜湖度假区 开盘日期 观邸2012年1月，观墅2013年4月，新城待定 物业类型 酒店式公寓、别墅 开发商 海南观澜湖房地产开发有限公司 投资商 深圳观澜湖房地产开发有限公司 占地面积 总占地21.25平方公里 建筑面积 总建面约400万 容积率 0.9 绿99、化率 50%建筑形态 多层、小高层公寓，独栋、联排别墅 物业公司 深圳骏高物业服务有限公司海口分公司 车位比 1:0.8 户数 一期1344户 项目坐落在海口市的腹地，北面紧靠海口绕城高速路，东面连接海南东线高速公路，交通极为便利，距离海口市中心15分钟车程，距离海口美兰国际机场20分钟车程；周围大片绿树环抱，雷琼火山世界地质公园近在咫尺，现已开通海口至三亚轻轨铁路系统，从海口至三亚行程为1小时。竞品项目（观澜湖）-概况 海口观澜湖配套设施丰富，体量较大，仅电影公社就有24万方体量入市，超大规模的配套成为了观澜湖吸引客流，并驻留客群的强力因素。对于本项目而言，完善的配套让观澜湖项目成为了本项目100、最大的客流拦截点。竞品项目（观澜湖）-客户拦截因素1配套 A、世界第一大球会亚洲唯一在国际上拥有12个互惠球场、12个同盟球场的球会，是亚洲唯一并连续5年被IAGTO评为金球高尔夫度假圣地；B、第一大水疗温泉度假区观澜湖火山岩矿温泉融汇世界五大洲温泉浸浴风俗和特点，共有168个冷热矿温泉，亚洲唯一拥有720个风格迥异的矿温泉池，创造吉尼斯世界记录；C、第一个引入华谊冯小刚电影公社国内首个以导演个人命名的电影主题旅游项目，电影公社以一系列冯式经典电影场景为建设规划元素，完整展现中国城市建筑演变史，建成后将成为全国一大旅游胜地，总建筑面积240000万方；D、百万平航母级商业配套第一家市区免税店将101、入驻观澜湖兰桂坊，同时也是岛内规模最大的海免，汇集全球奢侈品，LV、Gucci等全球一线品牌时尚购物广场、特色酒吧街、48国主题餐厅，全球一线品牌娱乐场所（包括宾士域保龄球馆、冰堡国际溜冰训练中心、赛车中心、嘉禾影院等）E、三大主题乐园六面旗：世界最大的主题公园连锁品牌，尼克主题公园：美国最受少年儿童追捧的游乐场所；F、海口华南伦敦大学海口市最有价值的一张文化教育名片，由海口市政府、伦敦大学、华南理工大学、观澜湖集团四方合作，将被打造成为一所以商科和旅游休闲管理为主的国际化大学，实施本科及本科以上高等教育，计划于2015年建成。G、最豪的三大星级体验酒店正式运营的观澜湖5星度假酒店，投资13亿102、将于2015年投入使用的世界一流酒店（万丽酒店及丽思卡尔顿酒店）。项目目前在售组团为观邸及观墅，观邸共推出2705套房源，由公寓及空中别墅产品组成，观墅推出265套别墅，项目热销产品为观邸一二房户型，整体月均去化34套；项目公寓总价段在65-91万之间，空中别墅热销总价段在150-200万间。反应出市场对于该区域的项目区域理性度假刚需是本项目所在区域的核心需求。期数 物业类型 房型 面积段 供应 去化 去化户型占比 去化率 月均去化量 总价段（万元）观澜湖观邸 空中别墅（包含酒店式公寓）一房（热销户型）50-70 747 227 26.83%30.39%7.8 65-91 二房（热销户型）60103、-150 1008 483 57.09%47.92%16.7 120-300 三房 90-190 762 119 14.07%15.62%4.1 180-380 四房 140-221 26 14 1.65%53.85%0.5 280-442 五房 210-220 40 0 0 0%0 420-440 跃层 222-664 122 3 0.35%2.46%0.1 444-1328 汇总/2705 846/31.28%29.2/观澜湖观墅 别墅 独栋 220-300 10 3 8.33%30.00%0.4/双拼 230-300 64 0 0 0%0/联排 113-270 191 33 91.67%104、17.28%4.7/汇总/265 36/13.58%5.1/汇总/2970 882 100%29.70%34.3/数据来源：CRIC系统 竞品项目（观澜湖）-推售分析 观澜湖酒店式度假公寓67 m户较为热销，户型尺度较为舒适，同时总价控制在相对较低的水平内，市场接受程度较高 组团 户型 房型 面积 观邸 度假公寓 1房1卫1厨1阳台 67 户型方正，功能分割相对合理，3.5米层高，提升户型舒适度；独立衣帽间提升产品档次，星级酒店标准大尺度卫浴空间提升度假感；主卧客厅同向采光，布局空间通透明朗，干湿分区明确，礼遇完美度假生活；加大超长休闲观景阳台，利于外部果岭景观与内部空间的融合；竞品项目（观澜105、湖）-户型分析 观澜湖观邸组团空中别墅96-129户型最为热销，大阳台及度假元素的融入提升体验感，户型较为注重度假体验感打造，同时阳台等赠送空间以及高尔夫球会资格提升附加价值 组团 户型 房型 面积 观邸 空中别墅A/B户型 2室2厅2卫2阳台 96-129 5.6米创意层高，提升产品舒适度及整体档次；空中花园对接客厅，户型拥有部分赠送可调整空间；项楼座处于景观较为优越的位置，景观加成较大；自带SPA泳池，度假体验感强烈；首层公共会客厅，结构方正合理，同时注重于外部景观的融合 备注：二层装修示意图仅为装修示意，以实际交楼为准。竞品项目（观澜湖）-户型分析 竞品项目（观澜湖）-客户结构 项目由于106、以高尔夫为驱动因素，客户针对性较强，客户区域主要集中在北京、广东、上海、江浙、西南几个区域占比约70%，其来源主要是集团自身的客户资源渠道；置业目的主要为养老及度假，少量商务接待。岛外客户主要以北京地区的客户为主，其次为广东、上海、江浙、西南的客户；同时海南本地客户约有30%。客户主要来源：高端会所、俱乐部等线下拓展，观澜湖自身球场、酒店客户，老带新效果明显，当前超过60%成交来自老带新客户；大部分客户处于40-55岁的年龄阶段；多以家庭为单位；购房客群多为个体老板、企业高管、企事业单位人员 区域客户的关注点：品牌、项目自身配套、项目周边资源、产品性价比 北京 海南 广东 西南 江浙沪 观澜湖107、与恒大文化旅游城的拦截效应：1、配套设施，观澜湖和恒大文化旅游城在项目中均建有大量配套，满足客户的各种需求；2、品牌效应，观澜湖、恒大都是海口市场上比较知名的度假品牌，陌生区域相对陌生的中南会占据下风；3、从海口进入本项目的客户，必然先经过观澜湖与恒大文化旅游城，同时是距离海口市区最近的大盘开发旅游地产项目，对本项目的拦截效应较为严重；本项目的威胁：1、供应量，恒大和观澜湖供应量大，且多为公寓产品，但是海口南部区域整体去化速度较慢，这对本项目的去化将产生较大影响；本项目的机会点在哪里：1、价格：从观澜湖的面积分析可以看出该板块上的置业客群仍以度假居住为主，对总价要求较大，在单价更低的情况下本项108、目可以控制总价段，提升产品的舒适度，提高性价比易获得市场的认可。对本项目形成拦截效应的竞品的总结：新动物园地块所在区域市场：区域市场公寓产品总价段可接受度在65-100万之间；度假刚需是市场的主力核心 在客流运动路线上，恒大文化旅游城、观澜湖等项目凭借区位优势、完善的配套和大体谅的潜在开发对本案造成了严重的客户节流；项目所在区域房地产市场位于海口主流的地产发展方向，具有发展潜力；项目所在区域属于房地产市场空白区域，区域缺乏知名度、人流量，不利于本项目的入市；项目突破现有限制需要依托未来新动物园作为主要驱动力，同时采取大规模配套投入，形成优势竞争力，避免低端化开发。取地建议 地块拥有良好资源，依109、托新动物园良好的规划和开发将有很好的发展空间，并且项目在海口南优的发展主流轴线上，从战略意义上看，该地块未来的发展潜力大于老动物园，从资源占领和旅游地产开发的价值来判断，新动物园地块价值优于老动物园地块，并且该地块的价值必须依托新动物园的开发建设。从战略角度来看，可取地，但必须结合新动物园的建设战略来考量。开发产品建议 地块拥有良好的景观资源和自然生态条件，具备开发高端低密度物业和舒适型中高端度假产品的基本条件，根据板块市场的产品特点，在单价更低的情况下本项目可以控制总价段，提升产品的舒适度，提高性价比易获得市场的认可。建议本地块开发独栋别墅、联排别墅以及小高层景观公寓，并配套精品酒店产品及特110、色旅游商业。取地建议 新动物园地块定位初探 参考案例：广州长隆旅游度假区 长隆旅游度假区项目概况 广州长隆旅游度假区是广东省百强民营企业，是广东省旅游文化的“名片”，先后被评为“文化产业示范基地”、“科普教育基地”、中国首批国家AAAAA级景区，旗下拥有多家顶尖主题公园及酒店，年接待游客连续五年超过千万人次，2012年接待游客超过1300万人次，跃居世界主题景区前列。长隆旅游度假区是广东省旅游文化“名片”，中国首家国家5A级景区。长隆旅游度假区项目区位 长隆旅游度假区位于广东省广州市番禺区，地处南广州中心腹地，区位条件优越。长隆集团地处南广州中心腹地，东连华南快速干线，西接105国道，北临珠江111、。根据广州市的南拓发展战略，未来长隆版块将成为广州市的中心区域。2006年通车的星光快速干线贯穿度假区；2006年底开通的地铁三号线经过度假区，该地铁站被命名为长隆站；距离亚洲最大的火车站广州南火车站不到5公里。长隆旅游度假区 长隆地铁站 广州南站 南沙港快速路 华南快速路 东新高速 长隆旅游度假区项目产业 长隆旅游度假区是集主题公园、餐饮酒店、演艺娱乐于一体的大型主题旅游度假区，同时配有地产项目。广州长隆旅游度假区 主题公园 餐饮酒店 演艺娱乐 房地产 长隆欢乐世界 长隆野生动物世界 长隆水上乐园 广州鳄鱼公园 长隆酒店 香江大酒店 香江酒家 长隆国际马戏大剧院 珑翠 广州香江野生动物园 长112、隆水上乐园 长隆酒店 长隆欢乐世界 长隆高尔夫 鳄鱼公园 瓏翠 长隆欢乐世界 集世界级尖端游乐和大型演艺表演为一体，被誉为“中国新一代游乐园的典范之作”。长隆欢乐世界拥有“全球过山车之王”垂直过山车、荣获吉尼斯世界纪录的十环过山车、亚洲第一台U型 滑板、亚洲最大的四维影院等众多领先世界的游乐项目，还有演员国籍最多、阵容强大、精彩新颖的世 界级演艺。长隆旅游度假区项目介绍 长隆水上乐园 连续多年被评为“全球必去水上乐园”，日均接待游客数量位居全球第一。拥有众 多世界金奖水上游乐设施，如亚洲第一台荣获国际旅游行业金票奖的“超级大喇叭”滑道；世界最大的 超级造浪池等。2012年全新开放的“热浪谷”，113、是亚洲首创的超大户外温水新区。2013年，长隆水上乐 园从国外引进多项最新儿童游乐设施，并重磅推出全球首台专门为儿童设计的蛇形亲子滑道。长隆旅游度假区项目介绍 长隆野生动物世界 以大规模野生动物种群放养和自驾车观赏为特色，拥有包括澳洲树熊、中国大 熊猫等世界各国国宝在内的500余种20000余只珍奇动物。2012年创造性推出动态高仿真实景恐龙园“侏罗纪森林”及原生态多媒体主题蛇园“金蛇秘境”；2013年再度引领行业潮流，创新推出多媒体互动生 态主题区“丛林发现”和原生态非洲野生特色动物展区“非洲森林”；2013年8月，首只广东熊猫仔在长隆野生动物世界诞生。长隆旅游度假区项目介绍 长隆鳄鱼公园 114、鳄鱼公园是2003年在广州番禺大石镇建成使用。园区占地2000余亩，鳄鱼总数超过10万条，分为知识科普区、中心互动区、生长展示区、开心游乐区、休闲商业区等七个活动区域。集动物观赏、科普教育、生态观光于一体，寓教于乐，带给游客前所未有的鳄鱼体验震撼之旅。长隆旅游度假区项目介绍 长隆国际马戏大剧院 长隆国际大马戏拥有全球首创实景式马戏舞台，数千万巨资打造极致奢华的尖端舞美科技，和数亿巨资建造的全世界最大的马戏表演场，能容纳近8000名观众同时观看。同时拥有全球顶尖的舞台设施和主题节目以及庞大的国际化演艺团队，拥有来自20多个国家，横跨亚洲、欧洲、美洲、非洲共300余名的马戏精英同台演绎。此外，还有115、多达40余种500多只珍奇动物与马戏的精英们同台献技。自2000年创立以来，长隆国际大马戏历经十多年的创新发展，一直引领着世界马戏的潮流，成为了世界马戏的标杆，享誉海内外。先后多次被评为广州最具竞争力的文化品牌、羊城夜游首选、中国文化名片。接待游客量过千万。长隆旅游度假区项目介绍 长隆旅游度假区项目介绍 瓏翠 瓏翠是长隆地产潜心打造的首个地产项目，以“人与自然、动物的和谐相处”为核心理念，是中国首个融入动物元素的主题社区。瓏翠位于广州长隆旅游度假区西南侧和广州新城中心位置，占地11.6万平方米，是长隆集团巨资打造的世界级超大型商住旅游城市综合体长隆生态旅游城内的首个住宅项目，与国家5A级景区和116、即将兴建的长隆商贸区浑然一体，紧邻地铁三号线长隆站和地铁七号线地铁站，距七号线钟村站出口仅600米。“全球最顶尖”垂直过山车被誉为“全球最顶尖过山车之王”，是长隆欢乐世界2008年春节最新引进的王牌项目，是全球最顶尖的过山车和游乐设施。“全世界第二台”十环过山车荣获吉尼斯世界纪录，全世界第二台（仅在英国有一台）、亚洲首次引进。“东半球首台”摩托过山车是东半球首台，其0到80公里弹射式加速仅需2.8秒，可与F1赛车速度相媲美，并获得世界游乐行业协会年度设计金奖。“世界最大、亚洲第一台”U型滑板是世界最大、亚洲第一台，30多米高的巨型滑板，是园内最刺激的游乐设备之一。长隆旅游度假区设施“之最”长隆117、旅游度假区创造了八项亚洲及世界之最，创造或打破了中国世界纪录协会多项世界之最的纪录，使项目吸引了全国各地以及世界各地的眼球，是项目成功的重要因素之一。“全球最大”超级大摆锤是世界最新最眩的大型机动游乐设备，号称“全球最大摆锤”最高时速110公里/小时,最大摆幅240度,带您飞上42米高空,天旋地转之间，令人目炫神迷，惊心动魄。“世界最大”世界最大水陆空特效剧场国际特技剧场，国际著名特技大师倾情上演，结合爆破、枪战、烟火、声光、机动设备、滑水、高空特技等多种尖端特效，精彩绝伦，好莱坞动作大片真实再现。“亚洲最大”亚洲最大的四维影院，由世界最先进立体数码影视技术全新创作，融合9大座椅效果与多项世界118、顶尖特效。“亚洲首台”号称“世界水上游乐之王”、老少皆宜的超级水战也是在亚洲首次引进。1989年，长隆集团创办第一个企业-香江酒家。1994年，番禺当时最大的三星级酒店-香江大酒店开业。1997年，长隆香江野生动物世界开业，并创下了日接待游客80000多人的主题公园入 园游客最多的记录。2000年，长隆集团属下中国首家、世界最大的夜间动物世界长隆夜间动物世界开业。2001年，长隆集团投资建成中国唯一一家坐落于野生动物世界范围内的生态酒店长隆酒店。2003年，世界最大的长隆高尔夫练习中心投入使用。2004年，世界最大的鳄鱼公园广州鳄鱼公园向游客开放。2005年10月，过亿打造的全球最大马戏表演场119、，承载诸多美誉的长隆国际大马戏正式独立经营，成为集团旗下独立的文化娱乐品牌。2006年4月7日，长隆集团第三次腾飞的标志性项目长隆欢乐世界正式营业。2006年4月27日，长隆香江野生动物世界从澳大利亚引进了6只澳洲国宝-考拉。2007年5月，被誉为“广州夏威夷”的长隆水上乐园开业。2013年9月18日，住宅“珑翠”开盘。长隆旅游度假区开业时间 长隆旅游度假区从1989年到2008年，经过19年的发展，长隆集团已经建成了一个一站式旅游休闲度假区。长隆旅游度假区项目开发模式 长隆旅游度假区以主题乐园、酒店、娱乐为驱动引擎，打造周边配套设施，进行整体旅游度假区的开发，后期作为配套开发地产项目，是企业120、可以快速实现资金的利用和周转，打造“旅游为主，地产为辅”的开发模式。长隆酒店 香江大酒店 珑翠 地产作为景区配套开发，是为了更好的实现资金的利用和周转 长隆旅游度假区项目开发效益 长隆旅游生态城建成后，每年预计吸引游客将超过2000万人次，直接收入每年超过50亿元人民币，带来综合经济效益超过400亿元人民币(按旅游带动消费1:8的惯例计算)，提供就业岗位2万多个，带动相关产业就业10多万人次。吸引游客2000万人次 直接收入每年超过50亿元人民币 综合经济效益超过400亿元人民币 提供就业岗位2万多个 带动相关产业就业10多万人次 1、整体区域开发，需要雄厚的资金 项目针对广州长隆区域进行整体121、开发，这对企业的资金实力要求较高。2、具有先天的区位优势 项目位于广州市番禺区，属于中心腹地，周边多条快速干道经过，其中地铁长隆站经过度假区，区位优势明显。3、“亚洲之最”、“世界之最”的娱乐项目 项目内部游乐设施占据多项“亚洲之最”、“世界之最”，打破或创造了中国世界纪录协会多项世界之最的纪录，是项目成功的重要因素之一。4、“旅游+地产”、“旅游为主，地产为辅”的开发模式 项目先期开发休闲娱乐、酒店等配套设施开发，后期开发珑翠地产项目，打造旅游地产的样板示范区。长隆旅游度假区总结 新动物园地块定位初探 活力休闲主题度假园区 郊野闲趣 绿色生态 度假居住 以新动物园为契机实现综合的自足的度假社122、区板块 本项目定位初探 围绕定位策略下的五大功能 生命的悦动 运动为主题，倡导绿色养生的概念 绿色的乐章 生态绿色为主题，体验都市生态的优美韵律 都市的梦乡 欧洲特色农场主题，新都市主意实践基地 大地的热情 温泉养生区，体验大地的温暖与滋养 追梦者天堂 主题酒店、客栈、商业街区 主题板块 项目名称 占地面积 建筑面积 容积率 生命的悦动 房车营地+汽车影院 46690 4000 0.1 极限运动场 13340 3000 0.2 健身中心 6670 3000 0.4 活力主题度假住宅 100050 250125 2.5 80040 200100 2.5 总计 233450 460225 2.0 123、绿色的乐章 丛林探秘基地 26680 5000 0.2 生态餐饮餐饮聚落 13340 6000 0.4 生态童趣乐园 6670 1000 0.1 空中观鸟廊桥/观景平台 6670 800 0.1 生态修复展示馆 13340 800 0.1 热带生态植物种植姐弟 13340 800 0.1 生态住宅 100050 120060 1.2 153410 230115 1.5 总计 333500 364575 1.1 都市的梦乡 有机会生态农庄 33350 6000 0.2 香草夹产业化种植园区 26680 5000 0.2 农耕文化博物馆 6670 3000 0.4 陶艺工坊 6670 1500 0124、.2 陶艺艺术集市 13340 3000 0.2 农艺培训&体验基地 6670 1000 0.1 欧洲农庄主题度假住宅 106720 85376 0.8 80040 48024 0.6 总计 933800 152900 0.2 主题板块 项目名称 占地面积 建筑面积 容积率 大地的热情 冷泉会馆 13340 6000 0.4 室外温泉泡池 33350 6000 0.2 室内温泉会馆 33350 6000 0.2 矿坑泉会馆 33350 6000 0.2 地热养生文化草堂 13340 7000 0.5 火山岩高尔夫练习场 20010 3000 0.1 火山岩于热带动物博物馆 40020 1000125、0 0.2 火山岩主题商业小镇 66700 35000 0.5 温泉主题住宅 166750 416875 2.5 总计 420210 495875 1.2 追梦者天堂 主题酒店 66700 30000 0.4 客栈群落 66700 30000 0.4 慢生活主题商业街区 60030 30000 0.5 慢生活主题居住区 100050 250125 2.5 66700 166750 2.5 总计 360180 506875 1.4 总计 2281140 1593590 0.7 根据项目的五大功能板块，对项目产品的初步设想 根据五大主题板块特色，以度假住宅为核心，辅以各类旅游配套设施，成为与动物园126、新区功能互补的综合性旅游度假区。其中公寓103万方，洋房48万方，别墅25万方 比较内容 权重 中信台达（A）南国威尼斯（B）观澜湖（C）拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 项目规模 10%1.00 0.10 1.00 0.10 0.60 0.06 区域位置 20%0.60 0.12 0.90 0.18 0.60 0.07 外部环境 15%0.70 0.11 0.90 0.14 0.60 0.06 立面设计 15%1.05 0.16 1.00 0.15 1.05 0.17 房型设计 10%1.00 0.10 1.05 0.11 1.00 0.10 配套设施 20%0.6127、0 0.12 1.00 0.20 0.60 0.07 开发商品牌 10%0.70 0.07 0.90 0.09 0.70 0.05 合计 100%0.77 0.96 0.58 公寓参考价格 8000 5950 13000 参考权重 100%30%50%20%项目定价 6222 1854 2856 1512 调整系数 0.99 时间系数 1.10 市场系数 0.95 风险系数 0.95 公寓（毛坯）定价：6,176 洋房参考价格 8100 7500 0 参考权重 100%40%60%0%项目定价 6823 2503 4320 0 调整系数 1.05 时间系数 1.10 市场系数 1.00 风险系128、数 0.95 洋房（毛坯）定价：7,130 别墅参考价格 12000 10000 20000 参考权重 100%30%60%10%项目定价 9704 2781 5760 1163 调整系数 0.94 时间系数 1.10 市场系数 0.90 风险系数 0.95 别墅（联排）定价：9,126 以周边竞争项目物业为对比对本项目产品定价建议如下：项目整体静态估算 地价估算：根据现有地块性质及规划条件（总建筑面积198万，可售物业面积约173万），以及上述定价前提下，新动物园地块的利润相对较低，要达到20%销售毛利，土地楼面价仅能控制在200元/，即土地成本在3.5亿元（约15万元/亩)说明：经初步测算本地块的土地价格承受力较低，核心原因是该区域的销售价格相对较低。静态测算结论 序号 评价指标 数量 单位 1 投资总额 873115 万元 2 销售收入 1310552 万元 3 税前利润 259857 万元 4 销售毛利率 20%5 税前投资回报率 30%6 所得税 64964 万元 7 净利润（税后利润）194892 万元 7 销售净利率 15%8 税后投资回报率 22%