1、桃源居一期项目管理大纲（项目开发计划书）工程部二零一一年一月42目 录1 项目概况12 项目实施的战略及推进计划42.1 标段划分42.2 施工顺序53 项目管理重点难点分析及应对措施64 项目管理风险分析及应对措施115 项目管理总平面布置145.1 三通一平145.1.1 道路及出入口145.1.2 临时给排水平面布置图（冯斌）145.1.3 施工临电（王明利）155.2 施工总平面布置165.2.1 施工阶段的塔吊布置175.2.2 一期施工平面布置及交通组织185.2.3 二期施工平面布置及交通组织196 组织架构216.1 项目部组织架构216.2 项目工程部组织架构与分工217 项2、目计划管理措施248 项目技术管理措施258.1 施工图交底、深化和图纸会审258.2 项目部、监理读图制度268.3 严格把控施工组织设计及技术方案268.4 技术洽商268.5 技术交底279 项目质量管理措施289.1 施工方案审查289.2 过程控制309.2.1 工序交接309.2.2 工序样板停止点检查：319.2.3 成品保护359.2.4 材料封样369.2.5 进场设备材料的报验389.3 验收3810 项目合同管理及需重视的技术问题(立项或合约规划)4010.1 合同体系4010.2 工作界面的划分4011 项目现场安全文明施工措施4112 项目信息档案管理421 项目概况3、龙湖唐宁ONE项目位于北四环沿线保福寺桥往北200米，清华大学东门向南与北四环交界处，与中关村二小一墙之隔。具体为：西侧紧邻中关村东路，南临中关村路，东侧为财经学院东路。项目总建筑面积254262平米，其中住宅总建筑面积135309平米，公建建筑面积52240平米，车库25573平米。地上总建筑面积181353平米，地下总建筑面积72908平米，由10幢大楼组成。该项目作为龙湖西进的首个城市核心精装样板项目，将全面开启龙湖地产进军北京西部的战略序幕。唐宁ONE整体风格为经典的Artdeco建筑风格，户型包括270-360平方米世家公馆、180平方米CEO官邸、40-120平方米行政公馆、品牌商4、业和高尚俱乐部在内的多业态高端物业群，由顶级酒店设计HBA带来全精装设计，将世界奢华酒店的设计概念融入家的场景中。小区实现人车分流，三个车行出入口位于用地北侧、南侧和东北侧，人行出入口位于用地东侧和西侧。图1总平面图表1 项目经济指标一览（修改为一期指标）规划建设总用地面积56639.7m2其 中代征道路面积6194.0 m2代征绿地1233.8 m2建筑用地面积49211.9 m2规划总建筑面积248308.92 m2规划地上总建筑面积175400.22 m2其 中住宅地上建筑面积129106.22 m2配套公建总建筑面积1725.00 m2商业地上建筑面积22375.77 m2办公总建筑面5、积21263.56 m2公交场站250.0 m2规划地下总建筑面积72908.70 m2其 中配套公建总建筑面积985.00 m2商业总建筑面积6560.76 m2设备用房总建筑面积21820.63m2人防总建筑面积19062.00 m2车库总建筑面积23573.35 m2自行车库总建筑面积2706.96 m2容积率3.79绿化率30.00%总户数1098总人数3075建筑高度88机动车停车位963其 中地面停车位0地下停车位963自行车停车位数2490表2 项目各单体面积指标一览（修改）楼号层数地上部分地下总面积130（27、25、13、9、8）F/4D住宅部分57395.2862409.06、3设备用房5044.3412983.2975392.32设备用房379.66商业2328.45商业2123.29人防5350办公2046.56配套公建260.5配套公建324.331、2号人防室外出入口139.9126（7）F/3D商业9868.949868.94商业1427.834371.2114240.15车库113设备用房1394.98人防1435.426（7）F/3D商业9868.949868.94商业1438.834371.2114240.15车库1480.68设备用房65人防1386.7311（10）F/3D住宅部分7575.728025.72配套公建1002347.99103737、.71配套公建450设备用房1639.99自行车库608519（20、21）F/3D住宅部分13021.7813021.78设备用房1830.141830.1414851.92618（19、20）F/3D住宅部分12389.2812389.28设备用房1830.141830.1414219.42718（19、20）F/3D住宅部分12400.912400.9设备用房1952.11952.114353825（26、27）F/3D住宅部分18998.4818998.48设备用房2198.762198.7621197.2499（10）F/3D住宅部分7324.787324.78设备用房2267.888、2267.889592.661027（28、29）F/3D商业514.619731.6商业622.442095.9221827.52办公19217设备用房1473.481110（1、6、7、8、9）F/2D配套公建950.677226.26人防18002192.469418.726号人防室外出入口72.8设备用房93.5廉租房6202.79自行车库298.962 项目实施的战略及推进计划2.1 标段划分（一期、售楼部）本工程拟分为两期两个标段，1，3，5，6，7，8，9，10#楼为一期，于2008年11月18日开工；2，11#楼为二期，于2009年11月1日开工。2.2 施工顺序本工程实施分为9、两期开工，同步竣备，分两个阶段实施。两期开工，同步竣工个阶段：一标段于2008年11月开工，二标段范围占用的场地作为一标段主体施工的材料堆放及交通道路。二标段于2009年11月开工，所挖土方作为一标段肥槽、房心及车库顶板的回填土，节约成本。两个标段同期竣备，同期交付。两个阶段施工：第一阶段：初装竣工备案；第二阶段：室内精装修施工。详见工期安排：插入一期开发计划 3 项目管理重点难点分析及应对措施施工总体平面布置（施工手续及证照办理，加在前面）重点难点原因分析解决方案附图或详细说明水平运输场地狭小 1、大流水分阶段施工 2、混凝土罐车汽车泵转弯半径较大，因此考虑施工道路拐弯尽量平缓，局部加宽道路10、；3、无法形成环路的施工道路，在尽头设置掉头场地。材料堆放场地狭小1、 分两期开挖，二期可作为一期材料堆放地及钢筋加工场；2、 利用场地西侧未开挖实土绿化区域作为材料堆放点；工期压力重点难点原因分析解决方案附图或详细说明车库顶板土方回填存在沉降后浇带，需待主楼封顶才能浇筑，导致车库顶板填土面不能连续，对工程进度影响很大1、 委托设计院做沉降协同分析，根据分析结果使沉降后浇带能够在主楼未封顶之前就能浇筑；2、 如果计算结果不能在主楼未封顶之前浇筑，则砌筑挡土墙，把车库顶板划分成若干封闭的单元，进行土方回填；劳动力1、同时开工面积较大，工程复杂；2、现场无足够场地安排所有劳动力，劳动力上下班耽搁时11、间。1、施工单位筛选；2、合同明确约定；3、应急预案，应急队伍准备。材料供应1、现场材料堆放场地有限，几乎没有场地；2、敏感地带，交通可能限行；1、招标采购先行；2、材料进场计划明确，材料进场立即使用；3、场地内材料堆放紧凑，运输线路合理；4、应急预案。外墙石材工程(GRC线条)重点难点原因分析解决方案附图或详细说明石材安装面积大、造型复杂、要求高，成本压力大1、坚持样板带路，除大面样板之外，需着重要求收边收口细部样板；2、全检，有问题及时发现解决，避免返工。3、石材分区域进行筛选，最优品质置于低楼层、入口等；景观施工（样板区）重点难点原因分析解决方案附图或详细说明苗木移栽使用较高档苗木，苗木12、习性未知重要苗木邀请专家指导苗木现场摆布重要环节研发部现场指导确认，一般环节工程师现场指导大规模土方回填（边坡支护）重点难点原因分析解决方案附图或详细说明回填土回填量大，运输不便，现场无堆放场采取两期开挖，二期土方可作为一期房心土，肥槽及部分车库顶板回填使用。回填沉降控制回填厚度大，易沉降1、分层压实，严格控制最优含水量。防水工程重点难点原因分析解决方案附图或详细说明基础底板防水存在大量下反柱帽，大量阴阳角防水1、设计优化，尽量减少阴阳角；2、专题研究、样板带路。安全文明施工重点难点原因分析解决方案附图或详细说明现场边坡安全1、基坑较深；2、周边建筑物密集；3、边坡脚下往往是人员集中的地方；413、高处机械车辆移动频繁，容易将边坡压塌。 1、严格控制车辆机械运行路线和边坡堆载；2、要求总包配置专门安全员严密监控；3、基坑回填前严把周边建筑物沉降观测及坑边水平位移观测；扬尘控制地处敏感地带，土质多以粘土为主容易形成扬尘。合同约定施工方必须采取抑制扬尘措施。设备相关重点难点原因分析解决方案附图或详细说明中关村路大市政管线施工1、中关村路需要新建DN900雨水管、DN400污水管、DN300给水管各一根，DN400热力供回水管各一根，中关村路现状路面宽8米，管线排布位置紧张；2、管线施工时需断路施工，协调难度较大；1、管线施工图设计时积极协调设计院精心排布各管线路由；2、施工时，按照各管线埋14、深由深至浅的原则依次施工；3、提前办好断路等各种审批手续。4、积极协调周边居民、商户的关系，必要时给予一定的补偿，确保工程顺利实施。雨季施工排水（高温天气及农忙季节的影响）重点难点原因分析解决方案附图或详细说明肥槽积水处理雨季期间，肥槽回填未完成1、合同约定总包制定详细雨季施工方案；2、提前组织现场水泵、水管等设备；3、提前完成施工场地临时雨水管线与市镇雨水管线接驳。精装施工（售楼部及公共部分）重点难点原因分析解决方案附图或详细说明垂直运输楼层高，室外电梯已拆除室内电梯务必安装、调试完毕临水供应多楼层同时施工取水，存在跑、冒、滴、漏现象隔层设取水点，每天定时供应同时设专人看管临电附设多楼层同时15、施工，电缆横竖交叉主电缆沿管道竖井附设，在公共电梯厅隔层设二级电箱多工种交叉施工叉施工工期紧张，精装早插入与机电安装交叉、配合施工树立精装施工区域小总包概念，精装单位统一协调其他分包单位成品保护分包多、多工种交叉作业精装施工区域内所有分包成品向精装单位移交，由精装单位统一进行照管防火安全精装易燃材料较多建筑物以外区域设专用仓库并配置灭火器材、明显标志。施工区域严禁使用明火，易燃物分批少量进入施工区域。垃圾清运施工区域分散、分包较多，垃圾堆放凌乱由土建总包单位指定多个便于楼内清运的垃圾堆放点，总包单位负责管理、集中清运民工管理施工高峰阶段民工数量多且精装工人流动性大由土建总包单位统一制定出入证并16、对所有人员进行备案管理。交通工具严禁驶入施工现场，不得在施工区域内吸烟、用餐4 项目管理风险分析及应对措施政府关系（各种证照的办理）风险点可能发生的糟糕情况预防措施应急处理原则成本控制超奋斗版目标成本；签证过多合理进行合同规划、细分各单位工作界面，减少施工过程中图纸更改，施工前图纸优化各单项不超目标成本三边工程返工多，签证多，工期延误，成本超出认真审图，尽可能图纸成熟后施工，认真交底必须坚持必要的审图流程现场突发情况风险点可能发生的糟糕情况预防措施应急处理原则安全事故边坡落石等等安全教育，现场防护与其他工地相同施工组织相关风险点可能发生的糟糕情况预防措施应急处理原则工期由于劳动力、政策管制等原17、因，造成工期延误充分考虑各种可能情况，做好各类应急预案，及时汇报进度情况。雨季排水2009年雨季期间，地块内回填尚未完成，雨季可能出现大量积水。充分考虑雨季施工方案，落实排水设备。5 项目管理总平面布置5.1 三通一平5.1.1 道路及出入口现场已完成拆迁，场平地净。现场南侧有出入口。总包进场后可在场地西侧开门。项目周边的市政道路比较完善，西侧为中关村东路，南侧为中关村路，东侧为财经学院东路。5.1.2 临时给排水平面布置图1. 施工现场按规范要求布置地面式消火栓。2. 消防立管管径均为DN80,隔层设置DN65消火栓,每处消火栓设置消火栓箱、水龙带、水枪。3. 给水立管管径为DN50,每层设18、置DN20用水点。4. 现场雨水排放利用现状DN300雨水管进行排放，最终出口排至财经学院东路的DN800雨水管。5. 现场污水排放利用DN200污水管进行排放，最终出口排至财经学院东路的DN500污水管。5.1.3 施工临电工地临电接入点已安装到位，场地西北侧设有2台500KVA箱变，东侧设有2台500KVA箱变，东南角设有1台500KVA箱变。5.2 施工总平面布置本工程分两期开挖，1，3，5，6，7，8，9，10号楼于2008年11月18日一期开挖，2，11号楼于2009年11月1日二期开挖，二期开挖的土方可用于一期肥槽，房心，车库顶板回填。二期在没有开挖前可作为一期施工场地。5.2.119、 施工阶段的塔吊布置5.2.2 一期施工平面布置及交通组织5.2.3 二期施工平面布置及交通组织6 组织架构6.1 项目部组织架构(修改)项目总监：崔恒忠工程部研发部成本部营销部工程经理张学刚研发经理段岩成本经理郭艳芳营销经理邹墨远土建工程师1年有增结构工程师李辉项目成本工程师武疆置业顾问土建工程师2暖通工程师唐蓓土建工程师3电气工程师常翰林精装工程师张铁军精装工程师陈玉彬暖通工程师姚成金景观工程师高婕张晓东电气工程师孙华建景观工程师赵 峥文员张晓东6.2 项目工程部组织架构与分工清华园项目组员工分工一览序号人员现场工程管理现场管理对口单位外延工程管理外延对口单位或部门工作成果1项目总监工程全20、面负责所有施工单位/监理公司各部门/政府协调政府/合作方/公司各部门2工程经理现场全面负责（进度、质量、安全等）所有施工单位/监理政府协调建委、城管、质监站等政府相关部门3土建工程师1（2）1、3楼主体施工（剩余楼座主体施工）及各专业协调监理、总包、土建施工队伍施工图设计的协调研发部/营销部/设计院土建类设计变更台帐土建施工图管理施工图计划的管控施工图计划及管理台帐土建设计变更管理设计交底及图纸会审记录4土建工程师3地下室二次结构施工，各专业协调；外装修施工管理监理、总包、土建施工队伍、外装施工单位总包、土建类招投标工作（单位考察、合同需求、招标计划的管控）造价采购中心招标采购计划；现场签证、21、设计变更台帐； 甲供材料管理（材料封样、材料验收）安全管理（小组成员）土建类合同需求，合同台帐安全检查记录5精装工程师现场精装施工管理监理、总包、精装施工队伍总包、精装类招投标工作（单位考察、合同需求、招标计划的管控）研发部/造价采购中心/设计院本专业招标计划合同需求、合同台帐精装施工合同管理本专业现场签证台帐本专业现场签证管理本专业设计变更台帐6电气工程师现场电气工程施工管理总包、电气专业分包（消防电、电梯、电信、有线电视、安防、楼控、供配电、手机信号覆盖等）配合研发的电气设计研发部/造价采购中心/设计院本专业招标计划合同需求、合同台帐市政电气工程施工管理配合造价采购中心进行电气专业招标和采22、购本专业现场签证台帐安全管理（小组成员）本专业设计变更台帐7暖通工程师现场暖通、给排水工程施工管理总包、暖通及给排水专业分包（消防水、空调、游泳池、锅炉、上下水、中水、雨污水、天然气等）配合研发的暖通、给排水专业设计研发部/造价采购中心/设计院本专业招标计划、合同需求、合同台帐市政给排水等工程施工管理配合造价采购中心进行设备专业招标和采购本专业现场签证台帐、设计变更台帐8景观工程师现场软、硬景施工管理软、硬景施工单位配合研发的景观设计研发部/造价采购中心/设计院本专业招标计划、合同需求、合同台帐、签证变更台帐9文员收发文件监理、所有施工单位 资料归档资料整理保存所有专业合同、变更、签证汇总合同23、变更、签证汇总7 项目计划管理措施在筛选施工单位过程中，将对对方计划管理体系的考评作为重要指标。对计划编制的合理性、劳动力配置、材料设备等投入、资金情况等对进度有重大影响的关键因素进行综合考察，不具备条件的不予中标。尤其是总承包单位的招标，将在招标答辩过程中，要求对方就上述问题给予答复并书面记录，作为对方投标文件的补充。进度计划的编制和分解：施工单位进场7天内应在工程总体进度计划的框架下编制各自的进度计划和劳动力配置计划。各单位的进度计划由总包审批后由总包统一提交监理和项目部。施工期间，总包须根据总进度计划分解为月度计划，在每月25日报监理和项目部，同时汇报上月计划的完成情况。每周的例会，总24、包须将月度计划分解为周计划，在周例会上报监理和项目部，同时汇报上周计划完成情况。每天的生产例会：实时跟踪施工队伍的计划的实施情况。不仅要求施工队伍报告次日的工作内容，同时要求施工单位上报完成工作所需的劳动力数量。在工地巡视时予以监督、检查。指定计划达成率的奖惩措施：将工程计划的各个节点设定一、二、三级，对不同级别的计划设定不同的奖惩办法。项目部设专人跟踪计划的执行情况，同时绘制形象进度表。对滞后较多的工序及时预警。8 项目技术管理措施8.1 施工图交底、深化和图纸会审正式施工图发放后710天，项目部将组织设计单位、研发部对现场参建相关单位，包括监理、施工单位及项目部进行设计交底。在图纸发放日至25、交底日期间，监理单位、施工单位及项目部、研发部应对图纸进行认真、全面的审查，有条件的可采取各单位集中审查的方式，并形成书面审查意见提交研发部。对于由于图纸审查不细、不严（包括但不限于各专业施工图深度能否满足施工要求，有无错、漏、碰、缺及违反工程建设标准强制性条文等情况），造成现场返工等，导致的一切损失由施工单位承担。对于要求施工单位进行图纸深化方可施工的项目，要求在确定其中标后不超过20天的时间内完成。完成的深化图需经过项目部、设计部的审核并确认后方可施工。施工单位在深化图被确认后的7天内须对参加相关单位及监理进行深化施工图交底。序号深化图纸名称责任单位备注1外装深化图外装2落水管定位图外装326、精装深化图精装设计单位4机电终端定位图机电+装修5室内套管/留洞图机电6机电综合排布图（风管/水管/桥架）机电7配电室、消防/安防控制室、机房平面布置图机电8配电盘、控制盘平面布置图机电9弱电系统深化设计图机电10电梯安装图机电11小市政专业管线综合图机电12室外电力管沟布置图机电13小市政电井、水井分布图机电14地采暖施工图机电15VRV空调施工图机电8.2 项目部、监理读图制度在施工图发放后，除了要求相关工程师及时进行审图外，项目部将定期组织项目部人员、监理集中阅图、审图，将看图、背图制度化。在图纸发放的第一个月，每周集中审图的不少于2小时，并进行跨专业的交流。8.3 严格把控施工组织设计27、及技术方案施工单位须在中标通知书发出后15天内（总承包单位的施工组织设计可放宽至25天），按照施工图、地质勘察报告、现场实际情况及投标承诺书，向监理单位和建设单位报送施工组织设计；在分部分项工程开工前15天，报送有针对性的专项方案。施工单位在报送监理和建设单位审批前须经过内部审核，重要的方案需报公司总工审批或经过专家论证。8.4 技术洽商在施工过程中，施工单位因设计图纸有错漏或与实际情况不符合，施工条件、施工工艺、材料品种、规格、数量不能满足设计要求，提出合理化建议，需要对原施工图进行修改，施工单位应在工序开始前15天内提出书面洽商报监理及建设单位审核。对于施工图中存在的专业间矛盾、尺寸错误、28、大样图不明确、功能不合理、违背国家强制性标准等施工方应发现的问题，总包单位应在工序开始前及时提出，不能隐瞒不报，或推诿为“按图施工”。否则，要追究其不作为责任，对因此产生的后果，施工单位除无条件整改外，并承担由此产生的一切损失。属于建设单位确认的建设规模、结构体系、系统功能等重点设计变更，由建设单位负责联系设计单位出具设计变更资料，施工单位应无条件配合实施。8.5 技术交底施工单位必须建立并落实技术交底制度，做到分部分项工程施工前，项目技术负责人、工程师向施工员、施工员向施工班组进行技术交底，并留存交底记录。施工过程中，由于设计的重大修改或现场条件、工艺的变化，必须重新组织交底。要求监理单位每29、月至少集中抽查一次施工单位的交底记录。对于不按规定进行技术交底的将给予警告直至处罚，尤其对因不进行交底即施工并且施工错误的，除无条件整改外，建设单位将有权追加处罚。9 项目质量管理措施9.1 施工方案审查从招投标阶段就认真审查投标文件中的施工方案，施工队伍进场后首先要完成、完善施工组织设计，对于重要的技术方案要得到单位技术负责人、监理及我们的签字认可后方可施工。甚至要求施工单位对其施工方案进行答辩或交底。通过这样的形式，一方面尽可能全面地修改其中的不合理因素，另一方面使所有参建单位、监理等熟悉了施工工艺流程及要求，为方案的准确实施创造了良好条件。必须经过甲方审查的施工方案目录：序号方案名称编制30、单位报批备注1总包施工组织设计总包项目部2总包创优计划（质量保证措施）总包项目部3成品保护措施总包、分包工程师/项目经理含水电4土方及边坡施工方案分包工程师/项目经理5场内用地规划、管理方案总包工程师/项目经理6场内火灾应急处理预案总包工程师/项目经理7铝窗安装施工方案分包工程师/项目经理8材料进场检验取样方法总包项目部9技术质量管理制度总包工程师/项目经理10临时设施施工方案总包工程师/项目经理11临电施工方案总包项目部12临水施工方案总包项目部13测量放线施工方案总包工程师/项目经理14冬雨季施工方案附冬季室内采暖专项方案附雨季场内排水专项方案总包、分包工程师/项目经理15塔吊施工方案总包31、工程师/项目经理16垫层施工方案总包工程师/项目经理17地下室防水工程施工方案总包工程师/项目经理18钢筋工程施工方案总包工程师/项目经理19地下室模板工程施工方案总包工程师/项目经理20地上模板工程施工方案总包工程师/项目经理21地下混凝土工程施工方案总包工程师/项目经理22地上混凝土工程施工方案总包工程师/项目经理23地下室脚手架施工方案总包工程师/项目经理24地上脚手架施工方案总包工程师/项目经理25回填土施工方案总包工程师/项目经理26冬期施工方案总包工程师/项目经理27外装修施工组织设计外装分包工程师/项目经理28景观施工组织设计分包工程师/项目经理29精装修施工组织设计分包项目部含32、水电30小市政工程施工组织设计分包工程师/项目经理31防雷、接地工程施工方案总包工程师/项目经理32电气专业（强电、弱电、消防、电梯等）构筑物防水、排水工程施工方案总包工程师/项目经理33景观照明工程施工方案分包工程师/项目经理34室内电气管道敷设及管内穿线工程施工方案分包工程师/项目经理35电缆桥架安装及电缆敷设工程施工方案分包工程师/项目经理36大型设备运输方案分包工程师/项目经理37变、配电设备安装工程施工方案分包工程师/项目经理38终端安装工程施工方案分包工程师/项目经理39电梯工程安装方案分包工程师/项目经理40单机、系统调试方案分包工程师/项目经理41发电管理方案分包工程师/项目经33、理9.2 过程控制9.2.1 工序交接在某个工序施工完毕除了要通过正常的验收程序外，下道工序的施工队伍要对上道工序的施工成品进行确认，这样一方面明确各自成品保护的责任，另一方面督促对上道施工工序中质量问题的整改。工序的交接某种程度上也是一种责任的交接，这也就给上道工序的施工单位带来压力。建立完善的工序交接制度对控制质量非常有效。重点部位质量监管计划： 序号工序(部位)名称监理甲方确认记录施工许可检查方式施工许可检查方式1底板施工缝止水钢板全检抽检2外墙水平缝止水钢板（止水条）全检抽检3地下室防水阴阳角处理全检抽检4屋面防水收口处理全检抽检5回填土夯实全检抽检6穿墙管的防水处理全检抽检7钢筋进场34、的材质检验抽检抽检8预留洞口的尺寸抽检抽检9肥槽保护层（墙）抽检抽检10楼板、梁柱尺寸抽检抽检11商品混凝土抽检抽检12外保温材质检验与施工抽检抽检13外挂石材色差全检抽检14外挂石材施工全检抽检15地面标高和平整度抽检抽检16窗洞口尺寸抽检抽检17电梯洞口尺寸抽检抽检18钢附框与结构面土建收口全检抽检19卫生间防水全检抽检20铝木窗加工及材料进场全检抽检21地采暖管敷设抽检抽检22插筋做法和位置抽检抽检23钢筋机械连接抽检抽检24墙面抹灰和腻子抽检抽检25户门安装全检抽检26接地体焊接全检抽检27结构墙钢性防水套管及封堵全检抽检28人防套管及封堵全检抽检29防火墙套管及封堵全检抽检30电气终35、端底盒定位全检抽检31排水预留套管定位全检抽检32车道上的井盖安装全检全检33车道内上部管道综合排布全检抽检34雨水口安装及天沟敷设全检全检35各类设备安装全检全检36户内强电箱、智能家居箱全检全检37户内强电插座、弱电插座全检全检38户内灯具、开关全检全检39户内地采暖管道抽检抽检9.2.2 工序样板停止点检查：关键施工部位我们要求在全面施工前必须“样板先行”。明确在全面施工前必须通过我方及监理方的验收的项目，否则造成返工等经济损失都由施工方承担。通过这样的工序样板，一方面可以修改一些设计缺陷，另一方面检查技术方案的可行性，同时通过样板明确质量要求，为今后大面积施工提供质量标准。 拟定的工序36、样板停止点检查内容清单：工艺样板目录一土建工程（含外装、内装）1卫生间防水样板2屋面防水样板3石材墙、地面样板4壁布、壁纸墙面样板5吊顶、灯池、检修口样板6室内墙面、地面瓷砖样板7室内地面木地板样板8厨房、卫生间等吊顶样板9卫生间卫柜、大理石台面样板10厨房橱柜样板11内墙涂料样板12外装石材样板13外墙涂料样板14外墙保温样板15楼梯栏杆、扶手样板16铝窗安装样板17屋面瓦样板18户门、车库门样板19室内地坪样板20阳台栏杆样板21止水带、止水钢板样板22穿墙、穿楼板防水样板23电梯内装样板24石材缝打胶样板25窗边打胶样板二暖通专业工程（不要）1中央空调机房冷冻机、冷却塔、循环水泵及辅助设37、备安装样板2空调、通风机房风机、防火阀及辅助设备安装样板3中央空调系统冷冻水管、冷却水管及保温安装样板4中央空调系统铁皮风道及保温样板5家用空调室外主机安装样板6风机盘管、新风机、排气扇吊装样板7风管/消音器制作、保温、吊装样板8铜管焊接样板9冷凝管连接样板10铜管、冷凝管敷设、保温及通丝吊杆端头防锈处理样板11管道竖井排布样板12室内风口、室外百叶口安装样板13成品保护样板三地板采暖工程（不要）1地暖分集水器安装样板2地暖管道敷设（含套管段）样板3成品保护样板四给水、排水、燃气工程1设备机房（给水、中水、污水等）水泵、水箱及辅助设备安装样板2设备机房（喷淋、消火栓等）水泵、水箱及辅助设备安装38、样板3各类卫生器具（洗手盆、坐便器、小便器等）及水嘴、阀门、地漏等五金的安装样板4给水管道安装样板5排水管道安装样板6热水管道安装样板7出屋面的风管、水管做法样板8雨水管做法样板9供热锅炉及辅助设备安装样板10室外给水、排水、中水、燃气管网安装样板11泳池给水、排水设施安装样板12室外各类井盖安装样板13室内各类管道出墙的防水工艺样板14成品保护样板五电气工程1基础接地体焊接样板2防雷引上线焊接样板3等电位联结引出扁钢焊接样板4接地测试点样板5设备机房等电位联结工艺及等电位端子箱样板6卫生间等电位联结工艺及等电位端子箱样板7地板预埋管道、底盒样板8墙体预埋管道、底盒样板9明敷管道、明装盒样板139、0室内、外穿墙套管及接地点样板11室内人防工程穿墙套管样板12室内预留孔、洞样板13电缆桥架安装、防火封堵样板14电缆敷设、固定、压接样板15配电室开关柜和变压器的基础样板16配电室明敷设环型接地扁钢样板17明挂箱、嵌入箱、室外箱安装样板18电表箱安装样板19户箱安装样板20家居智能箱安装样板21对讲电话安装样板22红外探头、门磁、窗磁安装样板23燃气探头、燃气切断阀安装样板24室内各类灯具安装样板25室内各类面板安装样板26电力管沟、人孔/手孔井、井盖样板27室外各类灯具安装、接线防水工艺样板28室外周界探头安装样板29室内、外闭路监控摄象头安装样板30室内、外保安巡更信息点安装样板31室内40、外背景音乐安装样板32车库管理出入口设备安装样板33烟感、温感、手报、扬声器、声光报警器样板34安防中心、消防中心静电地板样板35安防中心、消防中心机柜和琴台样板36各类井盖安装样板37成品保护六 景观工程1车行道铺装弧形样板（含道牙）2停车场石材铺装样板（含道牙）3小区围墙样板4灌溉取水阀样板七小市政工程1给水、排水、中水、电力、电信等井体砌筑样板2各类管道、管沟安装样板3各类井盖安装样板（路面、种植区、铺装区等）9.2.3 成品保护序号成品保护部位报批备注1铝合金门、窗保护项目部2内墙保护项目部3楼梯踏步保护项目部4厨房、卫生间防水层保护项目部5木地板保护项目部6室外空调主机保护项目部741、室内风机盘管及管道保护项目部8铁皮风管保护项目部9热水锅炉保护项目部10燃气表保护项目部11卫生洁具保护项目部12地漏保护项目部13室内强、弱电箱保护项目部14开关、插座面板保护项目部15烟感、燃气、红外等探头保护项目部16灯具保护项目部17地下室防水保护项目部18户门、车库门、防火门保护项目部19结构阳角保护项目部20地面保护项目部21绿植保护项目部22地面铺装保护项目部9.2.4 材料封样序号封样材料名称报批备注1外墙石材、文化石、瓷砖、涂料项目部2屋面瓦项目部3铝合金门、窗项目部4入户大门、室内木门项目部5室内墙涂料、壁纸样板项目部8室内墙、地面、台面石材，瓷砖项目部9屋面透气帽项目部142、0天沟及落水管项目部11镀锌钢管、PPR管、铜管项目部12各类保温材料项目部13JDG电线管、软管项目部14预埋盒（86盒/等电位/接地测试/明挂箱底盒等）项目部15电缆桥架项目部16电线、电缆项目部17中压开关柜/环网柜、变压器、低压开关柜（室内/外）项目部18母线槽项目部19强电户箱项目部20家居智能箱（数据/语音模块、视频分配器）项目部21红外/双鉴/门磁/窗磁探头项目部22对讲电话（户内主机、分机、可视门铃）、小区门口机项目部23矩阵主机、硬盘录象机、键盘、监视器、机柜项目部24摄象头、防护罩、云台、支架、解码器项目部25周界报警探头、支架项目部26保安巡更信息点、支架项目部27车库管43、理系统项目部28卫星电视接收天线、监视器、解码器、机柜项目部29消防报警/联动主机项目部30烟感/温感探头、手报、声光报警器、扬声器项目部31燃气探头、燃气切断阀项目部32室内灯具（非装饰性灯具）项目部33开关、插座面板项目部34电梯呼梯面板、到站灯、到站钟、门套、地坎项目部35景观照明灯具项目部36室外人孔/手孔井盖项目部9.2.5 进场设备材料的报验1、所有项目材料设备的进场验收，必须完成相应的验收检查，具体方式包括参与现场验收，或委托监理方执行现场验收，但应审查确认验收记录。2、 工程部现场工程师参与现场验收，应会同监理方、施工方进行。必要时，应要求供应商代表在场见证。3、 甲供材料进场44、验收要求施工方提前24小时通知材料进场，并提交材料设备进场验收申请单。甲供材料设备的验收由工程（配套）部负责组织，三方合同材料设备由施工方负责组织。4、材料设备的现场验收按照国家有关规定要求进行。主要有以下检查内容：材料、设备核对样板，如果与样板不符，则勒令材料供应商将材料退出现场。检查材料的出厂合格证及材质检验报告。核对材料的规格、数量。检查材料包装及损耗情况，对材料到场的损耗进行统计，按照合同将损坏部分退返给材料供应商。填写完材料进场验收单。5、审批进场验收单后，物料才能入库并用于工程项目。6、材料入库时项目部工程师及时登记入库量（材料设备台账）。7、在材料入库后，项目部或委托监理针对重要45、材料设备进行抽检。如果抽检不合格，勒令材料供应商将材料退出现场。9.3 验收序号验收报批备注1供电验收、发电海淀供电公司2电信验收、开通网通公司3有线电视验收、开通歌华有线4手机信号验收、开通联通/移动5防雷检测海淀气象局6消防验收（电检、消检）消防局7电梯验收国家质量技术监督检验局8安防验收公安局技防办9人防验收人防办10空气质量验收海淀区质监站11燃气验收、通气燃气公司12热力验收热力公司13中水验收中水站14自来水验收自来水公司15规划验收规划局16地下室结构验收海淀区质监站17主体结构验收海淀区质监站18竣工资料交档案馆档案馆19质监站竣工验收海淀区质监站20移交物业北京龙湖物业10 46、项目合同管理及需重视的技术问题（项目立项合同）10.1 合同体系王浩建筑工料测量师事务所（北京）有限公司为造价顾问。本工程合同体系采用王浩造价顾问设计的合同体系，全部工程合同分为总承包工程、指定分包工程、独立供应工程和独立工程，具体内容如下：总承包工程：包括土建总包、机电总包；指定分包工程：甲方通过招标确定的施工单位。甲方、总包、分包签定三方合同。其中分包与总包单位签定分包合同，甲方作为见证方。独立供应工程：甲方通过招标确定供应商。甲方、总包、分包签定三方合同。其中分包与甲方签定供应合同。独立工程：甲方通过招标或直接议标确定施工单位。中标单位与甲方签定独立工程合同。合同架构：10.2 工作界面47、的划分细化总包、各分包工作界面，有助于工程的顺利开展，避免界面不清造成的扯皮、责任不明确，进而对质量控制造成不利影响。同时，明确的工作界面有助于合同管理，成本控制。上述界面的划分将在土建、机电、给排水、消防、安防、市政、园林景观、精装等各专业间进行细化，利用合同的顺利实施。11 项目现场安全文明施工措施与总包、监理签订安全文明生产三方协议，明确在施工管理过程中各方的义务、责任；成立安全文明生产领导小组：项目经理（副经理）、土建工程师1名、电气工程师1名；定期检查与巡检相结合，定期检查为三方联合安全大检查，并及时通报检查结果和处罚决定；北京龙湖工程部项目现场安全施工管理规定12 项目信息档案管理48、在唐宁ONE项目正式开工前，项目部必须建立完善的信息档案管理体系，通过与内部的研发部、造价采购部，以及与外部的监理、总包的交底，使项目的管理更加规范、有条不紊。具体分类、整理、存档 方法，按照北京龙湖工程部项目管理文档目录编制办法（2007版）的标准，建立28个分册，文档资料对号入座。在前期，及时整理政府批文、监理单位和总包单位相关资料，为规证、施工许可证的报建准备好材料。施工过程中的档案资料管理重点注意以下几点：1) 资料先行原则，各分供方的材料进场计划、施工总体进度计划，材料、工艺样板，施工组织设计、方案等必须提前提交。项目内业工程师负责督促跟踪资料提交情况，从源头上控制好施工与报验的关系49、，减少材料、施工质量不达标造成的返工。2) 工程档案资料（包括竣工图绘制）必须与工程施工进度同步。按照北京市分户验收的要求，结合龙湖的观感质量标准，在项目实施中进行阶段性的检查时，做好分户验收记录表的资料管理。3) 在施工过程中，设计变更、工程洽商以及现场签证时常发生，来得很急而且很重要，这部分工作按北京龙湖设计变更、工程洽商及现场签证管理办法的要求规范化工作流程，控制成本，确保工程质量和进度。其中，设计变更及洽商等应在3天内将更改部分在蓝图上表示出来，并注明更改依据，便于查询。4) 图纸发放记录和图纸管理台帐的日常工作需及时处理。图纸发放记录包括了新图的发放、旧图的回收作废时间，关系着工程的50、进度、是否返工及工程量的计算。图纸管理台帐中应包括图号、图纸名称、相应的设计变更情况记录（时间、编号、内容）等信息，做到便于查询。5) 通过甲方、监理、总包分包的每晚碰头会，在会议中检查各方的当日工作，协调、督促各方下一阶段工作，并在会议纪要中明确各方工作内容、责任人。6) 同时，根据与监理、总包签订的合同，参照北京市地方标准建筑工程资料管理规程(DBJ01-51-2003)，对监理、总包的文档进行要求，为最终的竣工资料做好准备。分包单位的竣工资料，由分包单位负责编制，总包单位负责检查、汇总，装订并统一移交建设单位。建设单位每月20日前组织监理单位不定期进行检查，发现未及时更改或质量不符合归档要求者，建设单位可视其问题的严重性有权拒付或暂扣部分工程进度款。7) 此外，合同台帐（含付款情况）、收发文及文件传阅等其它日常工作的效率应注意。