1、目 录一、 序言03二、 定位前提和因素04三、 经济指标06四、 关于功能设计及分布07五、 建筑楼层规划建议08六、 本项目的业态定位09七、 项目经营定位22八、 定位的优劣势分析23九、 综述24第一部分 序言自2011年3月与贵司签订佳园水岸华庭项目合同以来，我司派驻项目组于2011年3月10日进驻苍山，在完成好水岸华庭项目前期工作的同时，我司同步展开了针对佳园财富广场项目的市场调查等基础性工作。项目组成员运用访问、查阅资料、实地考察、访谈等多种调查方法，对苍山县的区域环境、经济运行、人口状况、社会零售总额及构成、居民消费习惯和结构、商圈分布、置业者的投资倾向、商品品牌、客户资源、商2、业企业的历史变革与发展。以及各种业态业种商业企业的经营现状、规模、档次、营业状况进行了详细调查，并就临街店铺和商铺的销售价格、租金标准进行初步摸底和调查。同时，我司组织公司各方面负责人、专家及部分商家代表、项目组成员，召开项目定位专题会议。对实地调查的结果，进行了认真科学的分析、整理、比较、研究得出结论。为了充分发挥和提升苍山佳园财富广场的商业地产价值，确保项目的成功，同时也确保投资方得到良好的投资回报。树立良好的社会形象。我司通过与贵司多次沟通，听取各位董事、负责人意见的基础上，对项目的规划定位建议进行了进一步优化调整，确定了本定位报告，我司现就苍山佳园财富广场项目的功能定位及初步规划提出本3、报告建议。第二部分 本定位综合考虑的前提和因素考虑因素一：苍山县经济发展进程和城市化发展进程的需要苍山县近年经济和城市发展呈现了健康快速成长的良好势头，市政建设日新月异，投资环境日臻完善。苍山县经济发展与全国经济发展同步，近几年都有较高的增长，工业、农业、交通运输、邮电电讯、能源电力、商业、固定资产投资等有较快发展。苍山县政府把不断满足人民物质和文化生活，提高人民生活水平作为最终目标，致力于创造与经济社会相适应的现代化生活环境。为商业、服务业、娱乐业、房地产业开辟了巨大的发展空间，本项目在定位时充分考虑利用这一有利条件。考虑因素二：苍山县商业发展的需要苍山县的商业发展与其它地区相比还处于相对落4、后的状态，迄今缺乏现代商业业态的综合大卖场、大型购物中心，远远不能满足人民生活日益发展和提高的需要。但苍山沿街品牌专卖店已逐渐增多，超市业态亦深得当地消费者的青睐。苍山县商业正处于发展初期。在近几年内各种商业必将进行洗牌、调整、资源的重新组合，逐步向布局合理、分类明确、形象统一、品牌突出、管理手段先进、营销理念超前的方向发展。新的商业业态建立是众望所归。建立一个环境优美，集购物、休闲、娱乐、餐饮、商贸于一体的“一站式”的商业中心是众望所归。本项目定位亦必须遵循这种发展趋势和规律。考虑因素三：苍山县居民生活和消费习惯变化的需要在苍山县城市和经济快速发展的前提下，城镇居民收入有了较大提高，人民生活5、得到了很大改善，近年来保持快速增长态势，城镇居民消费类别中居住消费、餐饮、健身、休闲、娱乐、服装类消费稳步有长，随着经济的发展，居民会越来越重视生活质量，人民生活习惯从讲究适用实惠逐步向品牌化、时尚化、个性化发展。此外，高档消费，超前消费现象还不太多，苍山县经济总量小，市场容纳量和居民收入及消费水平较低，总体需求能力还不很大。本项目定位充分考虑以上三个因素，将三者有机结合起来，顺应这一市场需求状况，充分满足人们生活及消费的需求。考虑因素四：提升本项目在所在商圈发展水平和竞争力的需要。苍山县商业经过多年的发展，逐渐形成了以埝桥路、中兴路、新华路、文化路合围而成的中心商圈，辐射苍山县及周边部分乡镇6、。中心街商贾云集，店铺林立，历来是苍山县投资兴业的宝地，在这商圈内，集中了苍山县的品牌专卖店，已开业和在建商场，包括零售业态的百货店，超市、批发市场和家具市场等，但设备设施落后，装修陈旧，管理粗放，缺乏环境优雅，功能完善，业态业种配套齐全的购物广场，而佳园财富广场在业态定位时考虑填补商圈空白的同时，以前瞻性的战略眼光和苍山县商业领跑者的姿态直接面对商圈内的竞争对手，以经营理念超前、管理模式创新、资源整合创新，更好地解决了本项目自身生存和竞争、长久发展的问题，这也是本建议书需要长远考虑的因素。考虑因素五：现代商业业态巨大生存空间发展的需要。苍山县现代商业业态发展到目前为止，只有品牌专卖和综合性超7、市，宝庆购物广场、苍山银座超市开综合性商超之先河，通过多年的市场培育，成为苍山县中高收入者购物光顾的场所。综合超市和品牌专卖店在一定程度上获得成功，导致了消费需求市场变化，现代商业业态呈现巨大的生存和发展空间，潜在的品牌消费、时尚消费能量巨大，填补这一空白，是本项目定位时要考虑的重要因素之一。考虑因素六：最大限度发挥规模优势、地域优势，扩大投资回报的需要。随着地价成本和其它开发成本的增加，今后的市场，价格已经难以形成绝对的优势。而项目的品质与性价比等综合优势，即产品价值将成为价格高低表现的试金石。因此为了保证投资方及时回笼资金、提高投资回报率，最大限度提升本项目的商业地产价值，充分地发挥本地域8、规模优势。尊重市场、适应市场、整合相关要素、以科学的“投入产出比”可以在保证本项目房地产价值得到更好的实现，在此基础上进一步挖掘和提升本项目的商业价值，使项目整体价值随着项目发展实现保值和逐步升值，这是在进行项目定位时需要考虑的关键因素。考虑因素七：树立佳园财富广场项目的品牌形象，实现项目社会价值回报的需要在营销上，已经从“贩卖产品”到“贩卖主张”本项目将注入全新的管理模式，各种先进的管理手段和营销理念，这是其它商场不可比拟的优势，这是确保项目成功运作，保持长久效益的关键。因此本项目成功运作，佳园地产除获得相应的投资回报外，更需要实现本项目的社会价值，从而树立品牌，提升声誉和社会形象。因此，项9、目的定位不能简单计算地产销售的资金回报，还要充分挖掘本项目产生的社会影响和社会价值，打造品牌战略，这是项目定位时考虑的潜在因素和重点因素。第三部分 经济指标（原规划经济指标）用地面积 15380 平方米建筑总约面积 37680 平方米其中：独立商业面积 17780 平方米集中商业面积 7940 平方米酒店及公寓面积 12080 平方米容积率 2.45建筑密度 45.1%停车位 377 个第四部分 关于功能设计及分布佳园财富广场具备购物、餐饮、娱乐、休闲、商贸、酒店及居住等主要功能，体现城市综合体的复合业态、功能齐全的特点。具体功能分布为：1、 购物功能：以百货、超市、商业步行街及部分临街商铺形10、成了零售消费区域。2、 商贸功能：以服装小商品城、数码手机电脑城及部分临街商铺形成了批零兼营的商贸功能区域。3、 餐饮美食功能：在本案北侧沿规划路区域规划为美食餐饮一条街，聚集各类特色美食、餐饮、酒店。4、 休闲娱乐功能：在本案45层区域，规划为休闲娱乐城，可规划电影城、KTV歌城、酒吧、迪厅、洗浴中心、足浴、健身会所、游艺厅、台球城及儿童娱乐城等。该区域可通过观光电梯等垂直交通系统与美食街及商业步行街形成联动。5、 商务酒店功能：在本案67层东段规划为商务办公及酒店功能，以商务酒店、中小企业、部分企业办事处为主。6、 居住功能：在本案67层西段规划为商务公寓，以70120平方米的户型为主，兼11、顾部分小户型。建议理由：在进行功能设计和分布时，必须充分考虑本项目的负载量和目标市场的深层次需求。通过楼层及动线划分，将项目规划为多个相对独立的功能组团。功能布局和服务设计，体现功能齐全的特点，满足商业经营和发展的需要。其次考虑本项目地处本县商业核心地段，临街长，交通方便，在进行功能设计时，一方面要考虑单层面积大，内部交通动线的组织要合理；另一方面又考虑项目外面车流和人流的合理规划，实现人流、车流有效分流，不同层次，不同目的的消费者进行二次分离，但又相互带动的格局。第五部分 建筑楼层规划建议建议理由：通过对本项目原规划方案的分析，结合苍山县现有市场环境。就苍山佳园财富广场项目建筑楼层规划，提出12、如下建议： 为了提升本项目商业价值，我司建议，本项目内步行街一二层规划层高为5.6米，虽然建筑成本略有提升，但在营销阶段，可采取买一层得两层的模式，提升商铺附加价值，使商铺价值回报提升。另外，通过对内街商铺层高的提升，使本项目三层的地面标高为11.2米。考虑到沿街商铺面积较小，一般每间单层面积不超过100平方米，因此，可将沿街商铺规划为三层商铺，一层商铺层高可为4米。二层和三层层高可为3.6米。这样同样提升了本项目的价值。增加了可销售面积，实现回报最大化。第六部分 本项目的业态定位建议的内容：我司结合苍山县城市经济、人口、购买力、投资氛围等因素，并充分考虑投资商的利益及目标，分布从长期经营、持13、续旺场角度（方案一）和快速销售、回笼资金角度（方案二）分布规划定位方案一套。方案一：主力店超市电脑通讯城服装城休闲娱乐城美食街酒店公寓。方案二：精品步行街电脑通讯城服装城休闲娱乐城美食街酒店公寓。建议的理由：首先苍山佳园财富广场项目具有一定规模优势，总占地面积15380平方米，总建筑面积约5万余平方米，是苍山县最具规模的商业地产项目；其次具有地理优势，本项目位于苍山县商业核心区域内，埝桥路北。商贾云集，人流如织，店铺鳞次栉比，已经形成了良好的“扎堆效应”。再次是物业优势。苍山佳园财富广场物业设备设施齐全，购物环境优美，投资方先规划、后建设，根据经营的需要量身定做，商业运作和物业管理有机结合。第14、四是管理优势，投资方与专业商业管理顾问公司紧密合作，由专业商业管理公司对本项目进行整体规划布局、定位、招商、专业管理和运作，充分体现了投资商极具前瞻性的战略眼光，独一无二，首创先河。第五是考虑到苍山县城市经济、人口、购买力等因素，本项目需规划为满足苍山县及周边部分乡镇各个阶层消费者，且能够提供各类所需商品的购物场所，所以本项目必须合理规划为多种业态，并通过建筑规划、人流动线规划、业态业种规划，使各类不从档次的消费者有效分流。各取所需，又不相互干扰。第六是考虑到本项目将进行产权销售，按照本地投资市场环境来看，必须合理细分，通过多业态业种的组合，将本项目分为多种不同类型的产权投资商品。如沿街商铺及15、步行街商铺，主要面对中高层次投资者及经营者，而服装城及电脑通讯城等部分可划分为较小面积的商铺，首付35万元起，吸引众多有一定经济基础的城镇及外来人口进行投资，可以自营，也可以出租获益。这样才能快速有效的达成本项目的销售目标。第七，考虑到近期全球经济危机及国内房地产市场萧条等现状，在进行功能定位中，也充分考虑了以上因素，将项目分为公寓和商业两个大的功能组团，虽然损失了一定的利润空间，但可以分步营销，分步进行销售，且两大功能组团相对独立，互不影响，而又相互带动提升价值。多数业态都有相对独立的经营空间，互不影响，从而保证项目整体运作的成功。这样虽然拉长了项目的运作周期，但能够有效保证项目的稳定经营及16、资金的回笼。方案一（有主力店模式）：方案说明：本方案是在充分考虑贵司为苍山本地开发商，在开发本项目实现逾期回报的情况下，还应保障项目的长期旺场及稳定经营，从而树立本项目的口碑，提升开发商的美誉度和品牌号召力。方案采取引进主力店和超市，（可引进银座商城、银座超市、九州商厦）吸引和合理引导人流在不同楼层消费，从而带动其它如电脑通讯城、服装城、休闲娱乐城、美食街等业态。根据本方案初步测算，本方案总建筑面积约为55000平方米，实际销售面积约为32000平方米占（58），持有面积约23000平方米（占42）苍山佳园财富广场销售测算（主力店版）分区楼层单间面积建筑面积铺位均价销售总额数量（元/）（万元）17、埝桥路沿街三层连体1802880161800051840000主力店沿街二层单层300120042200026400000美食街沿街三层连体180324018800025920000小吃街沿街一层单层4064016150009600000内街一层一层单层602040342500051000000内街二层二层单层602040341500030600000三层内铺三层单层254000160600024000000公寓五七层606000100300018000000酒店公寓五七层606000100400024000000地下一层地下一层2540001601000040000000合计31940 3018、1,360,000 根据上表初步估算，将本项目可销售面积全部销售后，本项目总销售额约为3亿元。根据类似项目估算，本项目总投资约2亿元。实际利润约1亿元。业态说明：埝桥路临街商铺：位于本案南侧，临埝桥路区域1、 因本案临街面较长，能够有利于临街商铺的规划。2、 在本方案东段主力店区域，为了提升项目回款，在临街区域，分割出部分临街商铺，规划为12F连体商铺4间，每间约300平方米。3、 本项目临街商铺开间为4.4米，进深约12米。4、 本在本方案西段规划13F连体商铺16间。单层面积约60平方米，每间约180平方米。在本方案中，楼梯的设计可考虑根据投资者需要规划。5、 方案中，该区域可全部销售产权19、，总共建筑面积约4080平方米。6、 该区域具体业态，可根据投资者实际进行规划。但西段不得规划餐饮等业态。餐饮美食街商铺：位于本案北侧，临项目规划路区域1、在本项目北侧规划路，将餐饮美食街分为东西两部分，其中东段为单层小面积商铺，可规划为小吃街。西段为13F连体商铺，规划为美食街。2、本在本方案西段规划13F连体商铺16间。单层面积约60平方米，每间约180平方米。在本方案中，楼梯的设计可考虑根据投资者需要规划。3、本项目临街商铺开间为4.4米，进深约12米。4、方案中，该区域可全部销售产权，总共建筑面积约3880平方米。5、本区域所有商铺，均按照美食及餐饮店需求，规划排烟烟道。满足业态规划需20、要。6、本区域规划为美食、餐饮、小吃街。产权可全部销售。精品步行街（内街）12F：位于本案中心区域，东与本案规划主力店相互连体。西与苍山银座超市连接，形成连接苍山两大主力商场之间的人气走廊；a) 商业内街商铺单铺面积为60或120平方米。b) 内街商铺一般开间为4.4米或8.8米，进深约12米。c) 内街商铺规划为5.6米层高，投资者可购买后自行采取钢构分隔为2层使用。实现买一层，得两层。d) 本区域一层及二层分别规划商铺30余间，总建筑面积约4080平方米。e) 该区域全部销售，以服装、化妆品或其他品牌专卖为主。数码通讯城：位于本案地下一层西部区域；f) 数码通讯城总面积约4000平方米。主21、入口在埝桥路广场上，次入口可由步行街内进入。g) 可规划为建筑面积为1530平方米，套内使用面积为618平方米的小型商铺。h) 初步推算可规划商铺约160间。i) 该区域分割铺位进行产权销售，划分不同区域经营数码、手机、电脑、配件等商铺。j) 该区域商铺，主要针对中小实力投资者及经营者购买。服装服饰城（孕婴童广场）：位于本案三层西部区域；k) 服装服饰城总面积约4000平方米。可通过步行街自动扶梯区域进入。l) 可规划为建筑面积为1530平方米，套内使用面积为618平方米的小型商铺。m) 初步推算可规划商铺约160间。n) 该区域分割铺位进行产权销售，划分不同区域经营男装、女装、裤子、针织内衣22、鞋类等商品，主要针对中小实力投资者及经营者购买。休闲娱乐城：位于本案四层西部；o) 休闲娱乐城总面积约4000平方米。主入口位于步行街内部，由三层电梯直达四层，次入口经由观光电梯直达四层。p) 电影城如考虑，可先行与影城洽谈意向，并规划好区域后，注意该其余对层高的要求，及考虑楼层荷载等要求。q) 其他区域根据招商要求，进行初步面积划分。规划出不同区域满足KTV歌城、洗浴中心、足疗、美容院、健身会所、台球厅、游乐场、儿童娱乐城等区域，面积根据经营需求进行划分。r) 该区域分割铺位进行产权销售或出租。 各业态面积划分及占比：业态百货超市数码城沿街商铺内街商铺美食街服装城娱乐城公寓酒店总面积面积123、500040004000408040803880400040006000600055040占比27.25%7.27%7.27%7.41%7.41%7.05%7.27%7.27%10.90%10.90%100.00%方案二（步行街模式）；方案说明：本方案首要考虑因素为最大化销售，实现较大利益回报的规划模式，本方案采取一层、二层为沿街商铺及室内步行街，地下一层及三层西段分别为数码城及服装城，四层为家居广场。以上部分面积均可销售。另外，地下一层东段及三层东段分布引进家电卖场及休闲娱乐广场，可进行大面积产权销售，或通过长期持有租赁获得租金收益。根据本方案初步测算，本方案总建筑面积约为50000平方米，24、实际销售面积约为40000平方米占（80），持有面积约10000平方米（占10）苍山佳园财富广场销售测算（步行街版）分区楼层单间面积建筑面积铺位均价销售总额数量（元/）（万元）埝桥路沿街三层连体18057603218000103680000美食街沿街三层连体180648036800051840000内街一层一层单层604080682200089760000内街二层二层单层604080681400057120000三层内铺三层单层254000160500020000000公寓五七层606000100300018000000酒店公寓五七层606000100400024000000地下一层内铺地下一25、层2540001601000040000000合计40400 404,400,000 根据上表初步估算，将本项目可销售面积全部销售后，本项目总销售额约为4亿元。根据类似项目估算，本项目总投资约2亿元。实际利润约2亿元。业态说明：埝桥路临街商铺：位于本案南侧，临埝桥路区域7、 因本案临街面较长，能够有利于临街商铺的规划。8、 在本方案东段主力店区域，为了提升项目回款，在临街区域，分割出部分临街商铺，规划为12F连体商铺4间，每间约300平方米。9、 本项目临街商铺开间为4.4米，进深约12米。10、 本在本方案西段规划13F连体商铺32间。单层面积约60平方米，每间约180平方米。在本方案中，楼26、梯的设计可考虑根据投资者需要规划。11、 方案中，该区域可全部销售产权，总共建筑面积约8160平方米。12、 该区域具体业态，可根据投资者实际进行规划。但西段不得规划餐饮等业态。餐饮美食街商铺：位于本案北侧，临项目规划路区域1、在本项目北侧规划路，将餐饮美食街规划13F连体商铺32间。单层面积约60平方米，每间约180平方米。在本方案中，楼梯的设计可考虑根据投资者需要规划。3、本项目临街商铺开间为4.4米，进深约12米。4、方案中，该区域可全部销售产权，总共建筑面积约6480平方米。5、本区域所有商铺，均按照美食及餐饮店需求，规划排烟烟道。满足业态规划需要。6、本区域规划为美食、餐饮、小吃街。27、产权可全部销售。精品步行街（内街）12F：位于本案中心区域，东与本案规划主力店相互连体。西与苍山银座超市连接，形成连接苍山两大主力商场之间的人气走廊；a) 商业内街商铺单铺面积为60或120平方米。b) 内街商铺一般开间为4.4米或8.8米，进深约12米。c) 内街商铺规划为5.6米层高，投资者可购买后自行采取钢构分隔为2层使用。实现买一层，得两层。d) 本区域一层及二层分别规划商铺60余间，总建筑面积约8160平方米。e) 该区域全部销售，以服装、化妆品或其他品牌专卖为主。数码通讯城：位于本案地下一层西部区域；f) 数码通讯城总面积约4000平方米。主入口在埝桥路广场上，次入口可由步行街内进28、入。g) 可规划为建筑面积为1530平方米，套内使用面积为618平方米的小型商铺。h) 初步推算可规划商铺约160间。i) 该区域分割铺位进行产权销售，划分不同区域经营数码、手机、电脑、配件等商铺。j) 该区域商铺，主要针对中小实力投资者及经营者购买。服装服饰城（孕婴童广场）：位于本案三层西部区域；k) 服装服饰城总面积约4000平方米。可通过步行街自动扶梯区域进入。l) 可规划为建筑面积为1530平方米，套内使用面积为618平方米的小型商铺。m) 初步推算可规划商铺约160间。n) 该区域分割铺位进行产权销售，划分不同区域经营男装、女装、裤子、针织内衣、鞋类等商品，主要针对中小实力投资者及经29、营者购买。休闲娱乐城：位于本案三层部；o) 休闲娱乐城总面积约4000平方米。主入口位于步行街内部，由二层电梯直达三层，次入口经由观光电梯直达四层。p) 电影城如考虑，可先行与影城洽谈意向，并规划好区域后，注意该其余对层高的要求，及考虑楼层荷载等要求。q) 其他区域根据招商要求，进行初步面积划分。规划出不同区域满足KTV歌城、洗浴中心、足疗、美容院、健身会所、台球厅、游乐场、儿童娱乐城等区域，面积根据经营需求进行划分。r) 该区域分割铺位进行产权销售或出租。 家居广场位于本案四层区域；s) 家居家纺家饰城总面积约8000平方米。主入口位于步行街经由扶梯进入。t) 可规划为建筑面积为50200平30、方米，套内使用面积为35150平方米的中型商铺。u) 初步推算可规划商铺约70间。v) 该区域分割铺位进行产权销售或持有产权出租，划分不同区域经营品牌家具、布艺、家纺、办公家具等商品，主要针对有一定实力投资者及经营者购买。第七部分 本项目的经营定位建议的内容：根据对苍山县市场调研资料分析表明，本项目的商业面积约55000平方米，在苍山县总人口仅有15万，且增速较缓的情况下，佳园财富广场的经营定位，应以不同业态组合，满足不同档次消费市场，吸引苍山县及周边乡镇全部消费人群为目的。1、 百货、超市：服务于当地居民的各类中、低档生活消费品。2、 临街精品商铺：以服装、服饰、休闲娱乐、美食餐饮为主，满足31、中、高层收入，白领阶层的消费需求，其中、高档比例为6 : 4。3、 时尚商业步行街：经营满足苍山县中等收入、工薪阶层的品牌服装服饰类商品、家居饰品等商品，其高、中、低档比例为1：6：3。4、 家居广场：面对不同收入层次人群，经营以家居、家饰为主题的各类商品，其高、中、低档比例为2：7：1。5、 酒店及裙楼：可考虑整体销售产权或引进国内三星级酒店或商务酒店管理公司，进行委托经营或合作经营。6、 服装小商品城：经营满足中、低收入人群、低年龄人群需求的时尚、个性化小饰品、小百货、针织品及服装等商品，所有商品价格均在百元以下，其中、低档比例为2：8。辐射本地中低收入人群及周边乡镇经营者和7、 数码通讯32、城：经营立足于各阶层人群。力求打造苍山购物环境最好、商品品类最全的一站式数码通讯城。建议理由：在功能定位的基础上，经营定位的目的是具有针对性的满足不同消费层次需要，各种消费心理需求，力求做到“全、精、准”。（1） 从经营对策上看，百货及超市是与居民日常生活息息相关的各种食品、日常用品、生鲜等民生商品，能够满足大众消费，也顺应苍山县市民的消费习惯，是最聚人气的主力店，满足顾客“求便”的心理需求；（2） 家居广场：针对本地原有业态较为分散，打造苍山档次最好，配套最好规模最大的家居、家饰集散地。（3） 临街精品店铺，经营高、中档的品牌商品，即把目标顾客群定位在中、高档消费群体。既有助于提高商场档次，33、塑造商品的商业形象，还有助于引导市场消费，满足消费者“求精”的心理需求。（4） 室内商业步行街，针对苍山县大部分收入者，经营中、低档品牌商品，既保证商品质量，同时商品价格也不高，满足中低档消费者“求优”的心理。（5） 服装、小商品城针对消费者“求新、求廉”的心理需求，经营百元以下的商品，吸引广大的中、低档收入消费群体。（6） 餐饮、娱乐休闲项目适合苍山县市民消费习惯，瞄准苍山县大部分中、高消费群体，吸引购物者和其它顾客，满足各阶层、各档次群体对餐饮、休闲娱乐的需求。第八部分 定位的优劣势分析1、 优势1） 项目整体体量大，规划功能多，业态组合较合理，能够形成相互带动作用。2） 项目兼顾高、中、34、低不同层次消费者，但又保持不同层次消费者都有相对独立的购物空间。3） 各业态之间相互弥补不足，相互带动，如超市是人流量最大的业态，所以将超市的入口与步行街入口相邻，这样在进入超市前，部分消费者会选择先逛步行街。另外，在一到四层百货区域，开设与步行街及服装城等连接的通道。也能够起到引导人流的作用。2、 劣势1） 项目的总体体量大，规划动线多，分割商铺的得房率较低。2） 因项目为复合业态项目，所营业的产品可能出现重叠现象，对统一经营的百货部分有一定的影响。第九部分 综述1、本建议是我公司项目组成员和部分主力商家代表及公司领导经过实地考察和详细的市场调查，在多次召开专题会议讨论，研究和分析的基础上形成的。本建议书提出的关于本项目功能规划、业态定位，经营定位，关系到整个项目运作的前景。我司是从商业规划、商业经营、商业管理、项目营销的专业角度提出建议，请贵司有关领导审核，以最终确定。2、本建议只就佳园财富广场项目的功能规划、业态定位及经营定位的整体性、关联性、合理性等大方向进行阐述和论证，而涉及到的业态定位、经营定位后的业种定位，平面及垂直功能分布和实施、运营、管理等具体内容，我司将根据佳园财富广场项目的工程进度、销售及商业经营、管理的计划安排，逐步提出建议，分步实施。