1、2017年4月重庆城市进入性研究报告新 希 望 地 产NEWHOPE REAL ESTATE第一部分 重庆城市环境研究城市定位区位环境：重庆是西部地区门户城市，直辖市，长江经济带上核心城市。西部地区门户城市直辖市贵州四川云南重庆湖北湖南江西安徽江苏浙江上海长江经济带上核心城市京津翼城市群长三角城市群珠三角城市群长江中游城市群成渝城市群（北京、天津为中心）（上海为核心）（广州、深圳为核心）（重庆、成都为核心）（武汉、长沙、南昌为中心）新疆西藏青海甘肃四川云南广西贵州重庆湖南海南澳门 香港广东福建台湾湖北内蒙古安徽浙江上海江苏山东北京河北山西天津辽宁吉林黑龙江陕西河南宁夏江西东部地区中部地区西部地2、区东北地区成渝城市群，五大国家级城市群之一城市利好五大功能定位一.统筹城乡综合配套改革实验区的先行区二.内陆重要的先进制造业和现代服务业的基地三.长江上游地区金融中心和创新中心四.内陆地区对外开放的重要门户五.科学发展的示范窗口自由贸易试验区成渝城市群（经济高地）一带一路（枢纽节点）中新互联互通示范项目长江经济带（上游枢纽）两江新区直辖二十年！重庆将获得更多的政治偏好！助推重庆经济，吸附外来人群，带动楼市！城市规划及发展主城区发展格局：从传统主城核心区，逐步外扩，四山分东西，两江分南北，二环分内外，多点开花。90年代中前期旧时代格局，传统主城核心区聚居90年代末期由核心区外扩首个富人区新牌坊建3、设开始,南滨路成为重庆名片2003年：北进“重庆向北”的政策提出，金开大道一时风光无二2008年：巨头时代、二环时代随着08年万科入渝，重庆迎来全国型品牌房企争雄时。政府明确提出，突破两座山脉，发展二环时代，一些看似“偏远”地区迅速建设发展，大学城、茶园是其中最热门板块2010年：组团发展格局城市空间以“一城五片，多中心组团式”发展，1个中心+6个副中心，在城市功能区中规划布局18个城市组团城市中心为解放碑、江北城、弹子石承担商务、商贸、配套服务功能6个副中心为沙坪坝、南坪、杨家坪、观音桥-新牌坊、西永、茶园承担市级公共服务功能2012年至今：多区域齐发，北区再向北茶园、蔡家、悦来、中央公园、4、大竹林、空港、照母山、西永、龙洲湾、北碚等，悦来、中央公园、大竹林、礼嘉成为最新热点。主城区城市格局变迁南坪商圈沙坪坝商圈新牌坊金开大道茶园大学城西永照母山礼嘉两路回兴李家沱蔡家龙洲湾北碚空港中央公园悦来九龙坡、大渡口旧城改造解放碑商圈大竹林观音桥商圈杨家坪商圈城市交通：立体化交通，促进城市往外拓展高速公路通车3000公里渝黔铁路到贵阳、广州、昆明、长沙时间缩短一半重庆西站沙坪坝站到成都仅需1小时渝昆高铁到昆明近需2小时T3航站楼2017年通车轻轨线路：4号线一期5号线一期10号线一期轻轨换线2017年重庆交通建设投资820亿元，高铁、机场、高速建设，对外吸附能力增强经济情况分析经济水平较低，5、但增长快，全国领先，发展潜力大GDP：重庆经济增长处于高速增长阶段,2016年GDP超过1.76万亿，第一增速梯队，经济的快速提升大大提高了城市的吸引力；2007年以来重庆经济总量增长情况（亿元）2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年020004000600080001000012000140001600018000200000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%467657946530792610011114101278314263157171755915.96、0%14.50%14.90%17.10%16.40%13.60%12.30%10.90%11.00%10.70%14.20%9.70%9.40%10.60%9.50%7.90%7.80%7.30%6.90%6.70%GDP总值重庆增速全国增速2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年050001000015000200002500030000350000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%125911436815749175322025022968230582514727239296109890117、147121441333514974165731712418279197422103179%78%77%76%74%72%74%73%72%71%城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均消费支出（元）比例2007年以来重庆人均可支配收入及人均消费支出情况人均可支配收入：重庆收入水平逐年提高，但仍处于低水平，低于全国平均水平，2016年重庆市城镇人均可支配收入29610元。城市人口人口/城镇化率：重庆人口基数大，常住人口超3000万人，城镇化率60.9%，水平较低，人口外流减弱，城市吸引力和集聚能力增强。天津南京武汉杭州成都合肥昆明郑州温州济南重庆南宁石家庄0%10%20%30%40%50%608、%70%80%90%83%81%79%75%71%70%70%70%68%68%61%59%59%2015年典型城市城镇化率对比情况区域2016年常住人口（万人）2020年常住人口（万人）人口流动数量（万人）人口流向都市功能核心区380326-54流出都市功能拓展区472673201流入合计852999147流入2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年466.24468.65522.54528.57533.94531.98509.62505.5重庆外出至市外人口（万人）城市人口主城区分布：主城九区中渝北区人口最多，且人口持续导入，大渡口区人9、口最少，渝中区人口密度最大。注：2016年城市人口数据暂未公布。u从常住人口数量来看，可分为四个等级：一级为渝北区，人口超150万人；二级为九龙坡区、沙坪坝、巴南区，人口在100-120万之间；三级为南岸、江北、北碚、渝中，人口在60-90万之间；四级为大渡口区，人口仅在30万人水平。u从人口密度来看，渝中区人口密度最大，巴南区人口密度最小。u渝北、江北、北碚、南岸区、沙坪坝区常住人口占主城区总常住人口比例上调，为人口导入区域；u渝中、九龙坡、巴南常住人口占主城区总常住人口比例下调，人口外溢，大渡口基本持平。渝北区九龙坡区沙坪坝区巴南区南岸区江北区北碚区渝中区大渡口区020406080100110、20140160180155.09118.69112.83100.5885.8184.9878.6264.9533.272015年常住人口政策预售条件：2017年1月22日，重庆要求抵押房产不得用于预售，缩短了在建抵押物这种融资渠道的时间窗口。调控政策：重庆历史调控以跟随中央调控为主，未出台过限购政策，以金融手段为主；建筑设计规范：2012年起施行重庆市城市规划管理技术规定房产税：2011年1月28日起重庆试点房产税，限外，2016年调整“三无”人员房产税征收标准。税率：u独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含11、3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。u在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的首套及以上的普通住房，税率为0.5%。第二部分 重庆城市房地产市场研究大学城大学城西永西永白市白市驿鱼洞洞龙洲洲湾湾李家沱李家沱滩子子 口口石坪石坪桥杨家坪家坪商圈商圈 二郎二郎 双山双山石石桥铺大公大公馆高九路高九路肖家湾肖家湾大坪大坪老沙区老沙区 凤 天天 路路江北江北农场新牌坊新牌坊冉家冉家坝大石大石坝渝中半渝中半岛江江北北嘴嘴观音音桥北北滨路路大竹林大竹林 礼嘉礼嘉人和人和-高新高新照母山照母山蔡家蔡家 双双 碑碑 井井 口口 中央中央 公园公园 园园 博博园园 汽博汽博 中心中心回回12、兴空港工空港工业园园两路两路台商台商工工业园园农业园区园区 寸寸滩龙头寺寺 龙复复鹿角鹿角弹子石子石南坪商圈南坪商圈 新南湖新南湖钓鱼嘴嘴大渡口老城大渡口老城华岩岩北碚新城北碚新城-歇歇马北碚北碚老城老城 南山南山沙沙滨路路茶园茶园跳蹬跳蹬水土水土-复复兴西彭西彭 悦悦 来来空港新城空港新城编号组团1茶园-鹿角-南山2南滨路-南坪商圈-新南湖3二郎-双山4大公馆-杨家坪-滩子口5石坪桥-石桥铺6大坪-高九路-肖家湾7老沙区、凤天路、沙滨路8北滨路-观音桥-大石坝9冉家坝-新牌坊-龙头寺10大竹林-江北农场11回兴-台商-农业园12两路-空港工业园13汽博中心-人和高新14白市驿-西彭15北部新13、城-北碚老城16西永17大学城编号组团18蔡家19礼嘉20照母山21悦来22中央公园23空港新城24寸滩25龙复26水土27双碑井口28弹子石29渝中半岛30李家沱31龙洲湾32鱼洞33华岩34大渡口老城35钓鱼嘴36江北嘴区域板块划分按重庆城市发展格局及区域属性，划分为36个组团一、土地市场研究主要研究的土地类型为住宅类用地（纯住宅用地、住宅兼容商业用地、商业兼容住宅用地）土地市场公开透明度重庆市土地市场依然以公开招拍挂为主导，2016年土地市场升温，拍卖占半，土地竞争激烈，均价大幅上涨，首次突破3000元/。而线下收购、合作从2014年开始盛行，以恒大为代表，先后收购十余个城市核心优质项目14、；2012201320142015201605001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,50005001,0001,5002,0002,5003,0003,5002,9854,0842,8712,3182,3342,8763,9652,5632,3752,0542,2662,5792,5792,2663,2522012年-2016年重庆公开市场土地走势供应可建体量（万方）成交可建体量（万方）成交楼面均价（元/）年份2013年2014年2015年2016年成交方式成交宗数成交体量楼面均价占比成交宗数成交体量楼面均价占比成交宗数成交体量楼面均价占比成交宗数成交体15、量楼面均价占比挂牌772167225255%782190247985%952151212991%40939186546%拍卖911798297445%27373317015%1022535769%431115442154%2011年2012年2013年2014年2015年2016年01002003004005006000%5%10%15%20%25%30%35%41230439840837648710%6%10%2%2%30%2011年-2016年重庆土地价格走势（经营性）成交地价（万元/亩）溢价率土地成交区域渝中区地价依然位居榜首，重庆发展格局一路向北，北区（江北区、北部新区和渝北区）快速崛16、起，北部新区地价翻倍，已经突破6000元/，而南区西区除城市核心地块紧俏以外大多底价成交。年份2013年2016年增长率区域成交楼面均价成交楼面均价渝中区5339708833%北部新区4380637646%江北区3797529339%渝北区2482399661%南岸区290731077%九龙坡区2052302447%巴南区21561993-8%北碚区19441854-5%大渡口区24561579-36%沙坪坝区19961268-36%拿地策略分析重庆市目前拿地方式主要分为公开市场招拍挂和二级市场线下合作收购两大类，在公开市场中为了减弱风险可以选择联合拿地分摊风险，择中选地保证入渝机会；二级市场17、逐年成熟，线下合作以及收购二手项目逐渐成为土地储备的重要方式。择中选地重庆北区重点组团以及城市核心地块争抢加剧，而其余走量组团竞争相对较小，如中铁建进驻重庆首先选定巴南李家沱地块，保证成功入渝，其次再争取拿下寸滩地块二级市场线下合作优势互补，公开市场竞争激烈，拿地越来越困难，因此可以与储备充足的企业进行合作开发，如碧桂园和融创合作共同开发悦来项目收购二手地近两年收购二手地成为土地储备的重要方式，以恒大为代表，收购多个优质二手项目，储备突破700万方捆绑金融机构金融机构资金充足，可以提供坚实的资金支持，如龙湖2016年获取地块大多和金融机构中国平安合作公开市场联合拿地强强联手，资源整合，龙湖+香18、港置地，旭辉+东原、融创+华美等拿地区域分析2016年土地市场大幅升温，北区表现尤为突出，地价直线翻番，整体溢价率27%，为近几年最高，优质地块惹疯抢，中央公园9K、礼嘉7K，悦来5K，重新定义北区组团秩序。序号板块楼面地价溢价率1南坪商圈6863126%2礼嘉621483%3龙头寺696680%4中央公园630877%5石桥铺312563%6大渡口老城283858%7照母山705050%8北滨路-观音桥659642%9西彭131632%10寸滩505629%11悦来419524%12龙兴194422%13凤天路305816%14石坪桥234215%15龙洲湾265915%大学城西永白市驿鱼洞19、龙洲湾李家沱滩子 口大堰石坪桥杨家坪商圈二郎 双山石桥铺大公馆高九路肖家湾大坪 沙坪 坝 凤 天 路江北农场新牌坊冉家坝大石坝渝中半岛江北嘴观音桥北滨路大竹林 礼嘉人和-高新照母山 悦 来蔡家 双 碑 井 口 中央 公园 汽博 中心空港新城回兴空港工业园两路台商工业园农业园区铁山坪 寸滩龙头寺 东港工业园鹿角弹子石南滨路南坪商圈 新南湖钓鱼嘴大渡口老城华岩北碚新城-歇马 澄江北碚老城 南山沙滨路茶园 龙复3000元/以下3000-4000元/4000-5000元/5000-6000元/6000-7000元/7000元/以上无土地成交拿地区域分析2017全年预计供应2300万方，核心区供应不足520、00万方，城市核心观音桥、弹子石、石坪桥多宗优质地块将逐渐面市，热点组团中央公园、悦来，以及走量区域蔡家、茶园和龙洲湾2017年有优质土地供应。区域土地面积（亩）可建体量（万方）主要集中片区渝北区3520645中央公园、两路北部新区61092大竹林、礼嘉北碚区1791246蔡家、歇马江北区744128大石坝、观音桥商圈、寸滩渝中区11269高九路沙坪坝区860168双碑井口、西永、大学城九龙坡区9822石坪桥、滩子口、石桥铺大渡口区1250330钓鱼嘴、跳蹬南岸区42896弹子石、茶园、南坪商圈巴南区2837473李家沱、龙洲湾、鱼洞合计122502269大学城西永白市驿鱼洞龙洲湾李家沱滩子 21、口大堰石坪桥杨家坪商圈二郎 双山石桥铺大公馆高九路肖家湾大坪 沙坪 坝 凤 天 路江北农场新牌坊冉家坝大石坝渝中半岛江北嘴观音桥北滨路大竹林 礼嘉人和-高新照母山 悦 来蔡家 双 碑 井 口 中央 公园 汽博 中心空港新城回兴空港工业园两路台商工业园农业园区铁山坪 寸滩龙头寺 东港工业园鹿角弹子石南滨路南坪商圈 新南湖钓鱼嘴大渡口老城华岩北碚新城-歇马 澄江北碚老城 南山沙滨路茶园 龙复预供应组团二、房产市场研究市场量价年度供求：2016年重庆商品住宅市场去库存，供不应求，容量接近2200万方17291711166618881928185315912771705112217971762162222、1622217860261196905660372817113677871248103供应量成交量建面均价2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017.1-3050010001500200025000100020003000400050006000700080009000图：2010年至2017年重庆市商品住宅供求情况2010-2016年，重庆价格一直在7000元/上下波动；2017年初，重庆商品住宅价格突破8000元/平方米，房价开始进入上涨通道。产品结构业态结构中错位业态竞争，洋房挤压高层市场，别墅挤压洋房，总体比例稳定2010年2011年2012年20123、3年2014年2015年2016年0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%8%7%6%7%8%9%8%9%11%10%13%13%14%14%83%82%84%80%79%77%78%重庆历年面积成交业态体量占比别墅洋房高层交叉分析60-80两房，80-100三房，100-140四房为重庆住宅市场热销户型面积段。户型200一房483910413995791314二房753141076 15801961603012三房33314319 59846 22162 9535221551813475四房8820329300 10112 6856324917094643户型面积成24、交金额200200万元21234153323585649321760万内最热销，80万为分界线，120内；市场短期供应量近半年平均成交量短期消化周期=目前市场可售面积700万方月份成交量（万方）160917116102731611242161225017.0122117.02146均值2173.2个月存量去化周期：重庆住宅市场取证存量去化3.2个月，全部存量去化39个月，风险小市场总存量面积8500万方39.2个月存量去化周期：高层压力最小，别墅压力相对较大；九龙坡、北部新区、江北区库存压力最小，北碚、南岸、大渡口压力最大；库存5869存销比35库存1339存销比43库存1321存销比70高层25、：洋房：别墅：区域整体存量（万方）存量去化周期（月）渝北区143445南岸区139750北部新区101029沙坪坝区100435巴南区89839北碚区82769江北区76336九龙坡区59224大渡口区41952渝中区18546总计853039区域房产市场供求对比：2016年市场去库存，供不应求；主力成交仍在几个大区，北部新区、渝北区、江北区；南岸区、沙坪坝区则依靠外城市拓支撑。北部新区渝北区南岸区沙坪坝区九龙坡区江北区巴南区北碚区大渡口区渝中区05010015020025030035040002000400060008000100001200031320719122119511517766626、346338298279274264237232120746384146926753162636415862357075839589095542016各区域供求走势对比供应量（万方）成交量（万方）成交均价（元/）市场标杆名企云集供需两旺业态丰富城区外拓土地丰富价低量高投资市场价格标杆土地稀缺竞争激烈底价走量偏安一隅独立发展老区转型价格洼地城市核心旧城改造刚需主导土地稀缺区域房产市场产品对比：舒适集中于北区，西区刚需，南区两级化60%22%11%7%2016年120万以上产品分布北区南区西区中区别墅：北区占57%，南区占30%，西区13%洋房：北区占50%，南区占23%，西区22%高层：北区占427、3%，南区占23%，西区41%房产市场总结量价：全国容量前三，年均2200万方，房价低，2017年开始上涨，突破8000元/；产品：60-100为主力，80万内主力，改善市场来临；存量：推出库存仅3.2，整体库存39，风险小，尤其高层、洋房，核心老城；区域：三北改善、西区刚需、南区分化（南坪商圈、南滨路组团改善为主，茶园、巴南刚需为主），渝中、北部新区、江北区价值最高，巴南、北碚价格洼地，上涨空间大，但难度也大；三、产品研究2014年2015年2016年179亿1154亿155亿1099亿211亿1552亿216万方1622万方193万方1622万方290万方2178万方TOP10商品住宅项目28、销售金额集中度TOP10商品住宅项目销售面积集中度Top10全市2014年2015年2016年占比13%占比12%占比13%占比16%占比14%占比14%项目集中度表现项目集中度：随着市场供应量加大，入市项目逐年增多，销售前十项目市场份额下降典型项目排名2016重庆房地产项目销售排行榜TOP10排名项目名称所属区域成交金额（亿）项目名称所属区域成交面积（万）1重庆万达城沙坪坝区24.77重庆万达城沙坪坝区39.682龙湖两江新宸北部新区24.35鲁能领秀城南岸区38.423金融街融景城江北区22.58融创欧麓花园城巴南区35.364恒大御龙天峰江北区21.13金融街融景城江北区28.15鲁能领29、秀城南岸区20.97龙湖两江新宸北部新区27.026香港置地约克郡北部新区20.91鲁能九龙花园九龙坡区25.987金辉城南岸区20.53融创凡尔赛花园北部新区25.318融创欧麓花园城巴南区18.81世茂茂悦府北部新区24.589融创凡尔赛花园北部新区18.72金科天宸沙坪坝区22.7510新江与城江北区18.12融创康桥融府北部新区22.69典型个案总结1.品牌企业、核心区或热点组团、大盘支撑，对品牌外地企业接受度高；2.单盘一年能成交40万方，25亿，量大；3.多业态、多产品线发展（刚需跑量、改善溢价）；4.需要地段、资源（江景、湖景）、配套（教育最重要）、产品支撑（刚需产品赠送、性价比30、，改善产品舒适度）。城市产品研究一览表高层洋房别墅面积段占比面积段占比细分面积段占比主力户型面积配比一房40-6064%联排160-24043%两房60-9083%叠拼110-15066%三房80-11069%90-13068%独立250-35041%四房100-15073%120-16055%梯户比、朝向市场主流T6、T8、T10T2、T3区域适应性两江四岸T2-T4，有景观的T6，普通区域T8-T10城市核心及近郊传统T2，二环新区T3洋楼三北区舒适别墅，南区、西区经济型叠拼、联排不同梯户比价差一线景观T2能比T4溢价1000，无资源条件下基本无价差同资源条件T2能溢价1000-2000户31、型朝向价差一线江景溢价2000-3000，二线江景溢价1000-1500，普通中庭朝向溢价200-300一线景观溢价1000-2000一线资源溢价1000-2000临路价差300-500500-8001000-1500梯户比禁忌项T12以上接受度低T3及以上接受度持续下滑户型朝向客厅不朝西即可不朝西即可最好朝南主卧不朝西即可不朝西即可最好朝南次卧不朝西即可不朝西即可不朝西即可书房不朝西即可不朝西即可不朝西即可客厅南北向敏感度不敏感，不朝西即可不敏感，不朝西即可有一定敏感度，但不高开间接受最小尺寸客厅两房3三房3.3四房3.63.6叠拼4.5联排5.8独立7.5主卧两房3三房3四房3.33.3叠32、拼4.5联排4.2独立4.6次卧两房2.7三房3四房33叠拼3.1联排3.3独立4.2书房三房2.7四房2.72.7叠拼2.7排3独立3.3相同面积是要功能还是舒适普遍需功能，具备一定资源条件的需要舒适度普遍需功能，具备一定资源条件的需要舒适度普遍需舒适度，在南区极小别墅需求功能房间布局禁忌房间内不能有梁，黑房间讲究风水，房间内不能有梁、黑房间、门对门讲究风水，私密性，不能门对门，窗对窗，房间内不能有梁等景观阳台是否必需小户型不必，三房以上必需必需必需是否必需南向不向西即可不向西即可朝南最好，但不是必需生活阳台是否必需否，入户花园可代替必需必需分离式卫生间市场是否有有，万科有有是否必需否否否灰33、空间运用改造运用方法搭板赠送，目前很难搭板赠送，露台、屋顶露台、屋顶、地下室改造费用承担方客户客户客户卫生间需求个数3房及以上需2个2个以上最好全套房暗卫是否接受否否否层高一般层高3米3米地下室3-6米，一层3.15，二层以上3米最低层高2.8米2.8米3米市场产品亮点半房赠送错跃，提容、高赠送背靠背，坡地利用城市产品研究一览表高层洋房别墅总平布局政府特殊要求（临街开敞空间）居住项目的内部环境应当对城市开敞。其他特殊要求重庆城市建筑设计应当发扬重庆建筑风格，滨江头排地块建设项目应当遵循前低后高的一般原则，其临江一侧宜布局一定规模的体现重庆建筑风格的低、多层建筑精装房精装成交占比8.50%无无配34、置情况摩恩卫浴，方太厨电，复合地板，部分家具无无对外报价1200无无实际成本600无无溢价能力比清水溢价800-1000无无公共区域立面风格Artdeco异域风格如法式、西班牙等异域风格如法式、地中海等外立面材质仿石漆仿石漆、局部石材仿石漆、局部石材大堂6米，50-150小区配置游泳池不必需不必需必需运动场必需必需必需儿童游乐必需必需必需会所不必需不必需必需物业物业费2-3元/月3-4元/月4-5元/月增值服务管家服务高层典型产品1 12 23 36 65 54 47 78 8新江与城套内面积：70-1251 12 23 36 65 54 4金科天元道套内面积：80-122T8T8 标准层面积35、：890890T6T6 标准层面积：700700鲁能领秀城，建面83，2房2厅1卫+院馆客厅开间3.5米，主卧开间3.2米融创欧麓花园，建面96，2房2厅2卫+院馆客厅开间3.7米，主卧开间3.3米龙湖两江新宸，建面134，4房2厅2卫客厅开间4.2米，主卧开间3.6米洋房典型产品融创国博城：龙湖两江新宸，大平层洋房170别墅典型产品两极化经济型叠拼舒适性联排负1楼1楼2楼3楼香港置地约克郡，建面357，4房2厅4卫城市产品建议一览表分类序号具体指标指标值城市产品决策7要素（一）产品线及户型面积配比1产品线建议根据区域属性不同，刚需及改善产品均有市场机会2户型面积配比产品线1刚需：高层主力，主36、力面积60-100，其中60-702房（占15%），80-90三房单卫（占50%），90-100三房双卫（占35%）产品线2刚改：高层为主，主力面积80-120，其中80-90三房单卫（占25%），90-100三房双卫（占45%），110-120三房半（占30%）产品线3再改：洋房为主，主力面积100-160，其中100-120三房双卫（占25%），120-140三房半（占40%），140-160四房（占35%）产品线4TOP：别墅为主，主力面积150-300，叠拼150左右，联排主力160-240（二）竞争力T块建议3高层电梯刚需刚改以T6、T8为主，资源高层T2-T4；4其他传统T2洋房，37、经济型别墅可背靠背（三）产品设计红线红线指标5总平避免朝西，有资源的样景观高低搭配立面及风格高层新古典,Artdeco，洋房别墅异域风格，仿石漆为主，洋房、别墅局部石材 6住宅建筑高层户型布局刚需刚改层高宜3米，豪宅3.15米朝西不向西即可，三房客厅开间不低于3.3米，主卧不低于3米；三房以上必需景观阳台洋房户型布局南北朝向最好，层高3米，客厅开间不低于3.6，主卧开间不低于3.3，景观阳台、生活阳台必需别墅户型布局南北朝向，客厅开间不低于4.5米，主卧不低于4.2米，一层层高最好3.15，二层以上不低于3米，景观阳台、露台必需7其他特殊偏好景观风格偏向异域风情，对水景、游泳池认可度高第三部分38、 重庆城市典型开发商研究本地企业外来企业 融融创创 恒大恒大 香港置地香港置地 鲁能鲁能 万科万科 保利保利 万达万达 招商招商 中中海海 奥园奥园 华润华润 金融街金融街 北大资源北大资源 金辉金辉 龙湖龙湖 金金科科 东东原原 协协信信 华华宇宇 康田康田2016年成交前二十企业外来一线企业竞相进入重庆，逐渐占据市场绝对主导地位；重庆城市地位不断提升，容量大，大批一线房企相继进入，其中招商、融创、恒大、万科、保利、万达、鲁能等企业已深耕多年。本地中小企业逐渐被收购、边缘化，仅龙湖、金科发展相对较好，东原、协信、华宇处于第二梯队。企业竞争格局重庆房地产市场已进入由外来开发企业主导的竞争栺局企39、业竞争格局自2003年以来外来开发商不断涌入重庆市场，目前重庆知名外来开发商数量达43个以上，且处于不断增加中；2004年前 2005年融创2014年2012年2011年2009年2008年2007年2006年万科恒大鲁能1999保利2003香港置地万达招商中海奥园华润金融街2003金辉2003华侨城新天地北大资源绿地方兴和黄19972016年2015年碧桂园2012区县富力首创蓝光中交瑞安融科2003复地雅居乐中铁中航世贸远洋荣盛旭辉金隅大成中冶景瑞2003联发中粮葛洲坝阳光100中迪禾邦佳兆业2013年2010年企业竞争强度企业集中度：TOP10企业销售总金额集中度高，占比升到35%，小幅40、高于销售总面积，从侧面反映前十企业项目销售均价要高于城市平均价格；2014年2015年2016年36%32%35%TOP10企业商品住宅销售金额集中度417亿1154亿353亿1099亿537亿1552亿TOP10全市510万方1622万方451万方1622万方717万方2178万方2014年2015年2016年31%28%33%TOP10企业商品住宅销售面积集中度企业竞争格局企业布局4类分布方式1.主力发展核心区，依靠地段刚需、刚改产品溢价走量（保利）2.核心区占位，树品牌、标杆，近郊、二环大盘做规模（融创、龙湖、万达）3.全城快速复制成熟产品线（恒大、万科）4.强势资源+核心地段（中海）企41、业竞争力开发周期：本地企业与外地企业开发周期无差别，随着市场竞争加剧，房企开发周期急剧缩短，拿地到开盘最快达4个月，更多企业要求快速周转模式；本地企业：拿地到开工3-6个月，开工至开盘6个月（金科、龙湖）外地企业：极致1-3个月开工，开工后3个月开盘（鲁能、融创）普遍4-6个月开工，开工后6-8个月开盘（万科、保利、恒大等）企业竞争力产品体系：重庆市刚需市场明显，典型企业主要以市场主流产品为主，核心产品70-100二房、三房产品，万科极刚需，龙湖、融创、中海有部分改善类大面积产品；面积段60以下60-7070-8080-9090-100 100-110 110-120 120-130 130-42、140 140-150 150-160 160以上占比5%8%25%19%24%6%6%4%1%0%0%2%鲁能2016年典型外来企业住宅成交结构分析一房二房三房四房0%25%59%17%万科融创恒大保利面积段60以下60-7070-8080-9090-100100-110 110-120 120-130 130-140 140-150 150-160 160以上占比9%3%21%13%14%7%8%2%9%5%0%10%一房二房三房四房3%9%59%29%面积段60以下60-7070-8080-9090-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-150 43、150-160 160以上占比4%0%5%22%14%4%10%10%7%11%6%7%一房二房三房四房4%28%48%20%面积段60以下60-7070-8080-9090-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-150 150-160 160以上占比0.3%3%16%19%21%18%12%2%4%3%0%2%一房二房三房四房0.3%16%52%32%面积段60以下60-7070-8080-9090-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-150 150-160 160以上占比23%16%24%6%13%5%144、%3%2%0%2%5%一房二房三房四房1%53%35%11%华润中海万达招商面积段70以下70-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150以上占比0.4%15%28%33%18%1%3%1%0.2%0.3%一房二房三房四房0%11%66%23%面积段60以下60-7070-8080-9090-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-150 150-160 160以上占比0%0%0%7%3%0%28%8%15%6%11%21%一房二房三房四房0%8%58%34%面积段60以下60-7070-80845、0-9090-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-150 150-160 160以上占比11%18%7%13%6%9%10%8%4%8%0%7%一房二房三房四房5%36%31%28%面积段60以下60-7070-8080-9090-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-150 150-160 160以上占比52%14%9%1%12%0%0%5%1%4%1%1%一房二房三房四房59%16%16%10%面积段60以下60-7070-8080-9090-100 100-110 110-120 120-130 13046、-140 140-150 150-160 160以上占比9%2%11%12%15%9%4%2%13%7%2%13%一房二房三房四房8%17%39%36%龙湖面积段60以下60-7070-8080-9090-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-150 150-160 160以上占比6%9%21%24%16%8%3%2%5%3%0.2%4%金科一房二房三房四房5%29%51%15%企业竞争力典型开发商拿地方式与政府合作，勾地能力强，低价拿地（融创、鲁能、万达）通过常规招拍挂拿地，普遍成本较高（保利、中海、招商、华润）收购、合作其他企业或政府平台公司（万科47、恒大）企业竞争力企业运营前期单项目，大盘，树标杆、立品牌，后期快速复制成熟产品线；借品牌，与当地知名品牌开发商合作，成熟后再独立开发（香港置地借势龙湖）；多产品线开发，刚需到改善到TOP，实现溢价、走量；有自己完善产品线，如万科、恒大、融创等，能实现快速开发；竞争强度竞争格局竞争力1.重庆市场集中度高，前十企业占35%市场份额，价格高于平均水平；2.外地企业扎堆进入，且持续增加中，逐渐占据市场主导，竞争激烈；3.重庆客户对外来企业接受度较高；1.外地企业进入重庆首选北区（江北、渝北、北部新区）；2.城市核心、热点组团发展重点；1.快开发、高周转为目前外来企业主力开发模式；2.全产品线发展，保48、利、万科、华润主打刚需，中海、融创兼顾高端；3.拿地方式逐渐透明正规化，凭企业实力，但也有三种拿地方式：凭实力招拍挂；收购、合作，外地企业进入重庆捷径，风险低；与政府深度合作，借助商业、文旅、产业等，如万达、华侨城；4.首进重庆以大盘树立企业形象、标杆，后续持续跟进；第四部分 重庆投资区域及产品建议一、投资区域及产品建议结合区域土地市场、房产市场、产品研究、区域属性并且借鉴典型开发商的相应策略，确定出拟投资区域、进入方式以及相应的产品建议。大学城大学城西永西永白市白市驿鱼洞洞龙洲洲湾湾李家沱李家沱滩子子 口口石坪石坪桥杨家坪家坪商圈商圈 二郎二郎 双山双山石石桥铺大公大公馆高九路高九路肖家湾肖49、家湾大坪大坪老沙区老沙区 凤 天天 路路江北江北农场新牌坊新牌坊冉家冉家坝大石大石坝渝中半渝中半岛江江北北嘴嘴观音音桥北北滨路路大竹林大竹林 礼嘉礼嘉人和人和-高新高新照母山照母山蔡家蔡家 双双 碑碑 井井 口口 中央中央 公园公园 园园 博博园园 汽博汽博 中心中心回回兴空港工空港工业园园两路两路台商台商工工业园园农业园区园区 寸寸滩龙头寺寺 龙复复鹿角鹿角弹子石子石南坪商圈南坪商圈 新南湖新南湖钓鱼嘴嘴大渡口老城大渡口老城华岩岩北碚新城北碚新城-歇歇马北碚北碚老城老城 南山南山沙沙滨路路茶园茶园跳蹬跳蹬水土水土-复复兴西彭西彭 悦悦 来来空港新城空港新城编号组团1茶园-鹿角-南山2南滨路-50、南坪商圈-新南湖3二郎-双山4大公馆-杨家坪-滩子口5石坪桥-石桥铺6大坪-高九路-肖家湾7老沙区、凤天路、沙滨路8北滨路-观音桥-大石坝9冉家坝-新牌坊-龙头寺10大竹林-江北农场11回兴-台商-农业园12两路-空港工业园13汽博中心-人和高新14白市驿-西彭15北部新城-北碚老城16西永17大学城编号组团18蔡家19礼嘉20照母山21悦来22中央公园23空港新城24寸滩25龙复26水土27双碑井口28弹子石29渝中半岛30李家沱31龙洲湾32鱼洞33华岩34大渡口老城35钓鱼嘴36江北嘴区域板块划分按重庆城市发展格局及区域属性，划分为36个组团大学城大学城西永西永白市白市驿鱼洞洞龙洲洲湾湾51、李家沱李家沱滩子子 口口石坪石坪桥杨家坪家坪商圈商圈 二郎二郎 双山双山石石桥铺 大公大公馆高九路高九路肖家湾肖家湾大坪大坪老沙区老沙区 凤 天天 路路江北江北农场新牌坊新牌坊冉家冉家坝大石大石坝渝中半渝中半岛江江北北嘴嘴观音音桥北北滨路路大竹林大竹林 礼嘉礼嘉人和人和-高新高新照母山照母山蔡家蔡家 双双 碑碑 井井 口口 中央中央 公园公园 园园 博博园园 汽博汽博 中心中心回回兴空港工空港工业园园两路两路台商台商工工业园园农业园区园区铁山坪山坪 寸寸滩龙头寺寺 龙复复 东港港工工业园园鹿角鹿角弹子石子石南南滨路路南坪商圈南坪商圈 新南湖新南湖钓鱼嘴嘴大渡口老城大渡口老城华岩岩北碚新城北碚新52、城-歇歇马 澄江澄江北碚北碚老城老城 南山南山沙沙滨路路茶园茶园跳蹬跳蹬水土水土-复复兴西彭西彭 悦悦 来来空港新空港新城城重庆组团划分综述根据区域成熟度、距离商圈距离、政府规划、楼市发展、潜在土地储备等，将重庆主城划分四大阶段。阶段划分组团明细成熟期（商圈、CBD）11个江北嘴观音桥-北滨路-大石坝新牌坊-冉家坝-龙头寺人和高新-汽博中心渝中半岛大坪-肖家湾-高九路老沙区-沙滨路-凤天路杨家坪商圈石桥铺-石坪桥南坪商圈-南滨路大渡口老城上升期（发展逐步成熟，土地稀缺）9个江北农场-大竹林两路-空港工业园台商工业园-回兴-农业园区北碚老城空港新城照母山二郎-双山华岩弹子石李家沱发展期（仍有大量53、土地供应）12个寸滩礼嘉蔡家北碚新城-歇马悦来中央公园双碑-井口西永大学城茶园-南山-鹿角龙洲湾鱼洞起步期（房地产开发起步）4个水土-复兴园博园-铁山坪-龙复西彭-白市驿钓鱼嘴成熟期成熟期上升期上升期发展期展期起步期起步期量价关系成交量价格存销关系存量存销比板块发展属性板块可进入性选择成交量度单位：万方成交量度单位：万方，2016年成交年成交住宅均值住宅均值组团住宅成交量热力图组团住宅成交量热力图I.200万方级成交量在照母山；II.130-170万方级成交量在茶园-鹿角、石坪桥-石桥铺III.80-110万方级成交量在龙洲湾、西永、南坪商圈、北滨路-观音桥；IV.50-80万方级成交量在大学54、城、李家沱、蔡家、中央公园等，且未来市场成交量增涨空间大；V.30-50万方级成交量以弹子石、悦来、礼嘉、空港新城等组团；VI.低于30万方成交量板块以城市核心板块和起步期板块为主如鱼洞、渝中半岛、水土等；大学城大学城西永西永白市白市驿鱼洞洞龙洲洲湾湾李家沱李家沱滩子子 口口石坪石坪桥杨家坪家坪商圈商圈 二郎二郎 双山双山石石桥铺 大公大公馆高九路高九路肖家湾肖家湾大坪大坪老沙区老沙区 凤 天天 路路江北江北农场新牌坊新牌坊冉家冉家坝大石大石坝渝中半渝中半岛江江北北嘴嘴观音音桥北北滨路路大竹林大竹林 礼嘉礼嘉人和人和-高新高新照母山照母山蔡家蔡家 双双 碑碑 井井 口口 中央中央 公园公园 园55、园 博博园园 汽博汽博 中心中心回回兴空港工空港工业园园两路两路台商台商工工业园园农业园区园区 寸寸滩龙头寺寺 龙复复鹿角鹿角弹子石子石南坪商圈南坪商圈 新南湖新南湖钓鱼嘴嘴大渡口老大渡口老城城华岩岩北碚北碚新城新城-歇歇马北碚北碚老城老城 南山南山沙沙滨路路茶园茶园跳蹬跳蹬水土水土-复复兴西彭西彭 悦悦 来来空港空港新城新城200以上以上130-17080-11050-8030以下以下30-50组团住宅价格热力图组团住宅价格热力图10000以以上上9000-100008000-90007000-80006000以下以下单位单位：房价：房价参考参考2016年第四季度住宅单价年第四季度住宅单价656、000-7000I.城市核心板块与北区热点板块均在8000元/以上；II.7000-8000元/板块集中在城市核心板块边缘与新兴热点板块（双碑-井口、空港新城）III.南区内环内非核心板块与二环热点板块价格有待发力，借势核心板块价格上涨，以价格能级跟随涨价；大学城大学城西永西永白市白市驿鱼洞洞龙洲洲湾湾李家沱李家沱滩子子 口口石坪石坪桥杨家坪家坪商圈商圈 二郎二郎 双山双山石石桥铺 大公大公馆高九路高九路肖家湾肖家湾大坪大坪老沙区老沙区 凤 天天 路路江北江北农场新牌坊新牌坊冉家冉家坝大石大石坝渝中半渝中半岛江江北北嘴嘴观音音桥北北滨路路大竹林大竹林 礼嘉礼嘉人和人和-高新高新照母山照母山蔡家57、蔡家 双双 碑碑 井井 口口 中央中央 公园公园 园园 博博园园 汽博汽博 中心中心回回兴空港工空港工业园园两路两路台商台商工工业园园农业园区园区 寸寸滩龙头寺寺 龙复复鹿角鹿角弹子石子石南坪商圈南坪商圈 新南湖新南湖钓鱼嘴嘴大渡口大渡口老城老城华岩岩北碚新城北碚新城-歇歇马北碚北碚老城老城 南山南山沙沙滨路路茶园茶园跳蹬跳蹬水土水土-复复兴西彭西彭 悦悦 来来空港空港新城新城有价有量有量无价有价无量无量无价成熟期北滨路-观音桥-大石坝南坪商圈-南滨路冉家坝-新牌坊-龙头寺大坪-高九路-肖家湾江北嘴石坪桥-石桥铺汽博中心-人和高新杨家坪商圈-大公馆渝中半岛大渡口老城老沙区-沙滨路-凤天路上升期58、华岩李家沱二郎-双山空港新城弹子石大竹林-江北农场回兴-农业园区-台商工业园两路-空港工业园北碚老城发展期照母山蔡家西永龙洲湾茶园大学城悦来中央公园礼嘉鱼洞寸滩双碑-井口起步期龙复-铁山坪水土-复兴西彭-白市驿钓鱼嘴住宅成交量/价格与发展水平交叉可进入现金流项目选择性进入选择进入均可进入谨慎谨慎400以上以上200-400100-20030-5030以下以下50-10012以上以上8-126-82-42以下以下备注：年备注：年4-6住宅中期存量热力图住宅中期存量热力图住宅中期存销比住宅中期存销比大学城大学城西永西永白市白市驿鱼洞洞龙洲洲湾湾李家沱李家沱滩子子 口口石坪石坪桥杨家坪家坪商圈商圈 59、二郎二郎 双山双山石石桥铺 大公大公馆高九路高九路肖家湾肖家湾大坪大坪老沙区老沙区 凤 天天 路路江北江北农场新牌坊新牌坊冉家冉家坝大石大石坝渝中半渝中半岛江江北北嘴嘴观音音桥北北滨路路大竹林大竹林 礼嘉礼嘉人和人和-高新高新照母山照母山蔡家蔡家 双双 碑碑 井井 口口 中央中央 公园公园 园园 博博园园 汽博汽博 中心中心回回兴空港工空港工业园园两路两路台商台商工工业园园农业园区园区 寸寸滩龙头寺寺 龙复复鹿角鹿角弹子石子石南坪商圈南坪商圈 新南湖新南湖钓鱼嘴嘴大渡口大渡口老城老城华岩岩北碚新城北碚新城-歇歇马北碚北碚老城老城 南山南山沙沙滨路路茶园茶园跳蹬跳蹬水土水土-复复兴西彭西彭 悦悦60、 来来空港空港新城新城大学城大学城西永西永白市白市驿鱼洞洞龙洲洲湾湾李家沱李家沱滩子子 口口石坪石坪桥杨家坪家坪商圈商圈 二郎二郎 双山双山石石桥铺 大公大公馆高九路高九路肖家湾肖家湾大坪大坪老沙区老沙区 凤 天天 路路江北江北农场新牌坊新牌坊冉家冉家坝大石大石坝渝中半渝中半岛江江北北嘴嘴观音音桥北北滨路路大竹林大竹林 礼嘉礼嘉人和人和-高新高新照母山照母山蔡家蔡家 双双 碑碑 井井 口口 中央中央 公园公园 园园 博博园园 汽博汽博 中心中心回回兴空港工空港工业园园两路两路台商台商工工业园园农业园区园区 寸寸滩龙头寺寺 龙复复鹿角鹿角弹子石子石南坪商圈南坪商圈 新南湖新南湖钓鱼嘴嘴大渡口大渡61、口老城老城华岩岩北碚新城北碚新城-歇歇马北碚北碚老城老城 南山南山沙沙滨路路茶园茶园跳蹬跳蹬水土水土-复复兴西彭西彭 悦悦 来来空港空港新城新城低库存、低存销比高库存、低存销比低库存、高存销比高库存、高存销比成熟期大坪-高九路-肖家湾杨家坪商圈-大公馆石桥铺-石坪桥老沙区-凤天路-沙滨路北滨路-观音桥-大石坝大渡口老城新牌坊-冉家坝-龙头寺人和高新-汽博江北嘴南坪商圈-南滨路-新南湖渝中半岛上升期空港新城华岩二郎-双山江北农场-大竹林弹子石照母山李家沱两路-空港工业园台商工业园-回兴-农业园区发展期鱼洞西永龙洲湾大学城北碚新城-歇马-北碚老城茶园-南山-鹿角双碑-井口蔡家寸滩悦来中央公园礼嘉起62、步期水土-复兴西彭-白市驿钓鱼嘴龙复住宅中期存量/存销比与发展水平交叉现金流项目选择性进入成熟期上升期可进入发展期起步期谨慎可进入谨慎进入上升期发展期可进入起步期谨慎进入通过以上板块发展属性、量价通过以上板块发展属性、量价关系、存销关系、存销关系叠加关系叠加分析分析得出以下研判结论得出以下研判结论可进入机会型观望型谨慎型优先型大学城大学城西永西永白市白市驿鱼洞洞龙洲洲湾湾李家沱李家沱滩子子 口口石坪石坪桥杨家坪家坪商圈商圈 二郎二郎 双山双山石石桥铺大公大公馆高九路高九路肖家湾肖家湾大坪大坪老沙区老沙区 凤 天天 路路江北江北农场新牌坊新牌坊冉家冉家坝大石大石坝渝中半渝中半岛江江北北嘴嘴观音音63、桥北北滨路路大竹林大竹林 礼嘉礼嘉人和人和-高新高新照母山照母山蔡家蔡家 双双 碑碑 井井 口口 中央中央 公园公园 园园 博博园园 汽博汽博 中心中心回回兴空港工空港工业园园两路两路台商台商工工业园园农业园区园区 寸寸滩龙头寺寺 龙复复鹿角鹿角弹子石子石南坪商圈南坪商圈 新南湖新南湖钓鱼嘴嘴大渡口老城大渡口老城华岩岩北碚新城北碚新城-歇歇马北碚北碚老城老城 南山南山沙沙滨路路茶园茶园跳蹬跳蹬水土水土-复复兴西彭西彭 悦悦 来来空港新城空港新城板块进入性建议板块进入性建议成熟期成熟期+上升上升期，有溢价，低库存期，有溢价，低库存成熟期与上升期城市核心区、城市项目热点板块，地段价值凸显，土地市场64、竞争激烈；可进入！城市核心快销项目，有地重点关注：渝中区、大石坝-观音桥、冉家坝-新牌坊、江北农场、石坪桥-石桥铺、高九路-大坪、老沙区-凤天路、南坪商圈-南滨路等上升期高溢价、可实现规模型板块：照母山、回兴-农业园区-台商工业园、空港新城、弹子石、李家沱、二郎-双山、华岩大学城大学城西永西永白市白市驿鱼洞洞龙洲洲湾湾李家沱李家沱滩子子 口口石坪石坪桥杨家坪家坪商圈商圈 二郎二郎 双山双山石石桥铺 大公大公馆高九路高九路肖家湾肖家湾大坪大坪老沙区老沙区 凤 天天 路路江北江北农场新牌坊新牌坊冉家冉家坝大石大石坝渝中半渝中半岛江江北北嘴嘴观音音桥北北滨路路大竹林大竹林 礼嘉礼嘉人和人和-高新高新65、照母山照母山蔡家蔡家 双双 碑碑 井井 口口 中央中央 公园公园 园园 博博园园 汽博汽博 中心中心回回兴空港工空港工业园园两路两路台商台商工工业园园农业园区园区铁山坪山坪 寸寸滩龙头寺寺 龙复复 东港港工工业园园鹿角鹿角弹子石子石南南滨路路南坪商圈南坪商圈 新南湖新南湖钓鱼嘴嘴大渡口老城大渡口老城华岩岩北碚新城北碚新城-歇歇马 澄江澄江北碚北碚老城老城 南山南山沙沙滨路路茶园茶园跳蹬跳蹬水土水土-复复兴西彭西彭 悦悦 来来空港新空港新城城板块进入性建议板块进入性建议发展期发展期+起步起步期，有量或有价，库存可控期，有量或有价，库存可控发展期起步期看板块未来成长性李家沱李家沱石坪石坪桥杨家坪家66、坪商圈商圈 二郎二郎 双山双山石石桥铺 大公大公馆高九路高九路肖家湾肖家湾大坪大坪老沙区老沙区 凤 天天 路路江北江北农场新牌新牌坊坊冉家冉家坝大石大石坝渝中半渝中半岛江江北北嘴嘴观音音桥北北滨路路人和人和-高新高新 汽博汽博 中心中心回回兴两路两路台商台商工工业园园农业园区园区龙头寺寺弹子石子石南南滨路路南坪商圈南坪商圈大渡口老大渡口老城城华岩岩北碚北碚老城老城鱼洞洞鹿角鹿角北碚新城北碚新城-歇歇马 南山南山沙沙滨路路滩子子 口口大学城大学城西永西永龙洲洲湾湾蔡家蔡家 双双 碑碑 井井 口口空港工空港工业园园 新南湖新南湖茶园茶园 龙复复钓鱼嘴嘴水土水土-复复兴白市白市驿西彭西彭大竹林大竹林67、 礼嘉礼嘉照母山照母山 中央中央 公园公园 寸寸滩 悦悦 来来空港空港新城新城机会型蔡家、西永、大学城、茶园-鹿角、双碑-井口、龙洲湾、两路-空港工业园优先型悦来、中央公园、礼嘉、大竹林-江北农场、寸滩谨慎型北碚新城-歇马、鱼洞谨慎型水土-复兴、钓鱼嘴、龙复（板块政策导向、板块市场发展外移）观望型白市驿-西彭机会型观望型谨慎型优先型发展建议发展建议：板块属性发展建议板块发展策略成熟型核心快销渝中半岛、观音桥-大石坝、新牌坊-冉家坝-龙头寺、石坪桥-石桥铺、大坪-肖家湾-高九路、老沙区-凤天路、杨家坪商圈-大公馆、南坪商圈-南滨路抢占城市核心抢占城市核心树立企业品牌树立企业品牌夺得城市地段红利夺68、得城市地段红利上升期规模型台商工业园-回兴-农业园区、空港新城、弹子石、照母山、李家沱、二郎、双山-华岩、江北农场-大竹林、两路-空港工业园、北碚老城发展期优先型礼嘉、中央公园、悦来、寸滩热点板块、抢夺市场话语权、提升市场影响力热点板块、抢夺市场话语权、提升市场影响力机会型大学城、西永、蔡家、双碑-井口、龙洲湾、茶园-鹿角-南山以规模项目为主，加大企业土地储备以规模项目为主，加大企业土地储备谨慎型北部新城-歇马、鱼洞论证板块价值空间，降低企业投资风险论证板块价值空间，降低企业投资风险起步期谨慎型水土-复兴、龙复、钓鱼嘴政策与市场发展预期，低价占位、土地储备政策与市场发展预期，低价占位、土地储备69、观望型西彭-白市驿城市发展边缘，观望、相机而动城市发展边缘，观望、相机而动典型建议进入板块分析：典型建议进入板块分析：南岸区弹子石：定位高，发展上升期，有价有量，库存低，有地可供板块规划定位板块规划配套板块市场CBD金三角，核心居住区，重庆政府未来重点打造区域立体交通便捷，江景资源，配套完善成交量近3年住宅年均成交量：41万方潜在供应量存量：94万方去化周期：27.5个月当前房价近三月住宅均价：8900元/房价地价近期房价8900元/，近期地价4000元/，储备地多竞争项目较少，有价有量，未来发展潜力较大；板块分析弹子石土地储备分析弹子石作为重庆CBD金三角唯一尚未大规模开发的板块，且倚山伴江70、，早已受到多方关注，目前已有龙湖、华润等多家房企相继进入；2017年预计供应地块不多，可建规模不足50万方，容积率在2.5-3.0之间，适合打造高品质生态宜居项目，提升板块整体价值。123序号地块位置用途占地面积（亩）容积率可建体量（万方）预计出让时间储备单位1弹子石A5-1/03、A2-2/03、A14-1/03、A13-4/03、A22/03、A23-2/03、A14-4/03、A20-3/03号宗地二类居住用地、服务设施用地2702.544.072017年12月南宜公司2B分区地块居住/商业商务6673.0101.08地产集团3弹子石D1-6-1/03普通商品房用地38.13.07.6 71、2017年9月地产集团合计975152.75典型建议进入板块分析：典型建议进入板块分析：石坪桥-石桥铺：传统老城，有价有量，库存极低，土地少，旧改为主板块规划定位板块规划配套板块市场“东城再造”重点打造区域，城市旧改区域，高新技术服务区、区域副商圈传统老城中心，配套齐全、成熟，交通路网密集成交量近3年住宅年均成交量：86万方潜在供应量存量：48.61万方去化周期：7个月当前房价近三月住宅均价：7448元/房价地价房价7488元/，地价2757元/，土地较稀缺项目较少，有价有量，库存低，土地稀缺，旧改为主；板块分析石坪桥-石桥铺土地储备分析片区为主城老核心区域，城市旧改，未来发展十分看好，目前地72、块多为旧城改造、厂矿搬迁等原因腾出。12序号 地块名称占地面积（亩）容积率 可建面积（万方）土地性质土储1N17-1-2/07 N18-1/0251 3.3 11.26 住宅九龙坡土储2N17-1-3/06、F1-2-1/05、N19-2/03、N21-1（桃子林）842.916.4商住高新区土储总计13527.66典型建议进入板块分析：典型建议进入板块分析：照母山：近郊热点组团，价格走高，竞争减弱，风险小板块规划定位板块规划配套板块市场快速发展期，高端生活居住区、国际商务区发展期，规划配套完善，目前处于逐步实现阶段成交量近3年住宅年均成交量：167万方潜在供应量存量：272万方去化周期：2073、个月当前房价近三月住宅均价：9609元/房价地价近期房价9600，近期地价4395，土地逐渐稀缺开发中后期，存量小，竞争弱，价格走高；板块分析照母山土地储备分析照母山板块目前储备面积共计约289亩，可建体量52万方,沿金州大道分布。序号地块编号用地性质计划供地面积（亩）容积率可建方量（万方）预计供应时间土地储备1G4-8/02R231.224.162018年地产集团2G4-9/02R224.1523.222018年3G7-1/02C293.15424.842018年4G10-1/06、G8-1/04、G5-3/03二类居住、文化娱乐1402.119.462017年6月合计28951.6812374、4典型建议进入板块分析：典型建议进入板块分析：中央公园：热点组团，发展潜力大，地价高，可大盘或储备土地板块规划定位板块规划配套板块市场未来行政中心，两江新区高品质生态型商住区，以住宅功能为主发展期，中央公园建成已投入使用，16-17年为区域配套爆发年成交量近3年住宅年均成交量：20万方潜在供应量存量：356万方去化周期：214个月当前房价近三月住宅均价：8379元/房价地价房价8400元/，地价6200元/开发初期，土地火热，获得成本高，可作为长期储备；序号地块位置 土地面积（亩）容积率 可建体量（万方）土地性质 预计供应时间 土地储备单位 1空港新城F标准分区F91-1、F91-2、F93-75、1、F94-1、F95-1、F96-1、F96-2号宗地267.02.238.4R2B1B22018年空港新城公司2C49-C573133.164.72商住2018年地产集团3C86-1/01、C88-1/01、C93-1/02、C95-1/02、C87-1/011303.026.33商住2018年4F108-3、F112-1、F109-1、F111-3、F110-3、F112-4、F109-4、104.8 7.048.9 商业商务2018年空港新城公司5F107-2、F108-183.04.424.60商业商务2017年4月6F113-1、F113-3、F114-1、F114-2、F115-76、1、F115-2194.32.228.49二类居住2017年5月7F110-4、F111-448.37.223.17商业商务2017年5月8F58-2、F63-1、F63-2、F64-1126.12.218.46二类居住2017年4月9F126-1、F125-1、F127-1、F129-1、F131-1、F131-2298 2.243.29商住混合2017年9月10F133-3、F134-1、F134-2、F135-1134 4.943.86商业商务2017年9月合计1698.5360.2212349567810板块分析中央公园 土地储备分析典型建议进入板块分析：典型建议进入板块分析：西永：近77、郊热点组团，发展初期，大盘为主，土地价格低，获取难度小板块规划定位板块规划配套板块市场西部新城中心区，中国内陆最大保税港区，重庆自贸区发展初期，路网基本形成，规划配套完善，建设阶段成交量近3年住宅年均成交量：64万方潜在供应量存量：257万方去化周期：48个月当前房价近三月住宅均价：6723元/房价地价近期房价6723元/，近期地价1623元/大盘竞争，土地价格低，能走量，溢价力一般；板块分析西永土地储备分析序号 地块名称占地面积（亩）可建面积（万方）容积率 土地性质土储1K-B2-3、K-B2-4140.823.47 2.5 居住用地迈瑞城投2K-B5-221.583.60 2.5 居住用地78、3K-A7-4-20.90 3.15 3.5 商业用地4L08-1/03、L08-2/0329.5 9.8 5.0商服用地重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司5孙家院子站及轨道上盖项目（西永L08-1、L08-2）28.59.85.2公交站场兼容商业商务用地交开投集团总计221.2849.823.7西永组团位于主城西部，临近轻轨一号线和大学城，西永片区随着首创、龙湖、金科的入驻掀起一股发展热潮，区域规划完善，但目前交通及配套还有待提升，区域项目众多，竞争激烈，在价格方面无优势，企业多以降价跑量去库存，16年万达文旅正式落成，点燃区域市场，该板块地块升值投资潜力巨大。1324 5典型建议进入板块79、分析：典型建议进入板块分析：回兴-台商-农业园：回兴老城区，配套完善，后期竞争度弱，风险小板块规划定位板块规划配套板块市场城市北拓发展区域之一，临空创新经济走廊及临空都市区，大都市旅游农业休闲区、统筹城乡示范区发展进入中后期，整体配套设施完善，板块整体吸附力逐步增强。成交量近3年住宅年均成交量：38万方潜在供应量存量：272万方去化周期：86个月当前房价近三月住宅均价：7200元/房价地价房价7200元/，地价2900元/后期土地供应较少，竞争压力小，市场风险较小。板块分析两路-回兴土地分析地块区域地块位置 土地面积（亩）容积率 可建体量（万方）土地性质 预计供应时间 渝北区两路组团E88-180、/01、E89-3/01、E90-1/01地块120.33-3.525二类居住12月第五部分 重庆城市总结优势、机会优势、机会1.城市地位提升，直辖市、西部中心城市、国家级城市群等；2.城市利好政策、规划，自贸区、中新互联、一带一路等；3.包容性强，对外来开发商接受度高；4.城市价格基数低，上涨空间大，且处于上升期；5.无限购限贷政策；6.土地获取渠道多，有钱就能拿地；7.组团式发展，多点开花，拿地选择面广；8.市场容量大，年成交2000万方以上，全国前三；9.实际可开发存量低；风险1.地形复杂，坡地、台地等，对产品研发、设计要求高；2.规范设计要求严格，产品创新难度大；3.行业集中度越来越高，要么做大，要么淘汰；4.抵押费不能拿预售、拿地争抢激烈，对开发企业资金要求高；5.土地市场争抢激烈，价格走高，贵过房价；6.重庆目前对外辐射力有限，外来客户少;7.客户对总价敏感；8.相比一线城市，目前溢价能力弱；THE END