1、土地一级市场开发基础知识体系土地一级市场开发基础知识体系20092009年版本年版本版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2说明说明 一、使用对象：本文件使用对象为刚加入世联地产战略咨询部的工作人员和需要了解土地一级开发知识的相关人员。二、使用范围：战略咨询专业知识培训和土地一级开发启蒙教育。三、期望目标：对房地产土地一级开发相关的规划知识、法律法规和开发运作流程及其间的相互关系等形成基本的认识和了解，搭建土地开发知识框架。本文件不是使用手册，如2、需求进一步了解相关知识，可查阅有关资料和案例。四、文件内容：包括城市发展、城市规划、土地一级开发和财务金融等，随着时间推移和总结沉淀，本文件内容将不断完善和细化。3目录目录1.1.战略咨略咨询业务对土地一土地一级开开发知知识的需求的需求2.2.土地一土地一级开开发中的主要概念及常用中的主要概念及常用换算算3.3.房地房地产市市场体系体系简图4.4.土地一土地一级开开发运行运行结构构4战略咨询业务在房地产开发市场中的定位战略咨询业务在房地产开发市场中的定位资料来源：世联地产招股说明书5战略咨询业务所涉及的土地一级开发知识战略咨询业务所涉及的土地一级开发知识资料来源：世联地产招股说明书政府政府1.3、编制控制性详规和专项规划方案2.测算拆迁费和制订拆迁安置补偿方案3.土地储备中心申办立项手续4.办理征地手续，收购企事业用地5.申办房屋拆迁许可证、拆迁谈判6.选择土地一级开发商1.监督控制2.组织开发土地验收和纳入政府土地储备库3.土地开发成本核算1.土地出让信息公布2.招商引资3.土地公开出让4.政策支持1.监督控制运运营营商商1.获得土地的开发权和经营权2.制订土地开发规划方案3.制订土地出让的增值分享方案4.签订土地一级开发委托协议5.签订拆迁补偿协议1.融资，寻找合作者2.征地、拆迁补偿安置3.房屋拆除与土地平整4.市政及公共配套设施建设1.支付土地出让金，获取土地使用权1.区域增值4、设施建设2.项目招商转让可提可提供的供的顾问顾问服服务务1.资源盘点与土地价值评估2.区域整体定位与发展战略研究3.土地开发模式、盈利模式与整体实施方案研究4.制订拆赔模式、拆迁实施方案5.协助运营商与政府契约文件1.协助联系投资商1.土地出让研判2.区域营销战略与策略3.制订土地出让营销计划4.推荐投资商1.协助联系投资商2.协助土地转让3.前期工作评估、调整 一级开发土地出让土地转让前期规划、审批阶段6目录目录1.1.战略咨略咨询业务对土地一土地一级开开发知知识的需求的需求2.2.土地一土地一级开开发中的主要概念及常用中的主要概念及常用换算算3.3.房地房地产市市场体系体系简图4.4.土地5、一土地一级开开发运行运行结构构7主要概念主要概念房地产又称不动产，是房产和地产的合称，包括土地和建筑物几其他土地定着物。从交易的角度看，房地产是实物、区位、权益三要素的有机结合。宗地地籍管理的基本单元，边界确定、权属确定，不包括公用道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等生地可为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地，不具有城市基础设施的土地。毛地具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。净地指国家在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。熟地经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，具有完善的城市基础设施的土地。几通一平达到宗地外通燃气、通热力、通讯6、通下水、通上水、通电、通路及宗地内土地平整。三通一平五通一平七通一平8主要概念主要概念一级土地开发指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。即按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。大市政基础设施水电热气、通讯、雨水污水排放、道路等能源管线公共绿地、园林景观、公共汽车站等（一级开发商负责建设）市场配套供水、供电、燃气、热力、雨水污水排放、道路、市政能源、交通及垃圾处理、城市灯光等。容积率一定地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，是反映和衡量建筑用地使7、用强度的重要指标。当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。建筑密度一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率（%)。绿地率在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%)。绿地面积计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。绿化覆盖率在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。建筑控制高度又称建筑限高，是指一定地块内建筑物地面部分最大高度限制值。9常用换算常用换算1平方米10.7639平方英尺1平方英尺0.092903平方米1公亩100平方米1公顷（平方百米/hm2）10，000平方米1平方公里（平方千米）1，000，000平方米1公顷15亩8、1平方公里100公顷1亩666.6平方米10目录目录1.1.战略咨略咨询业务对土地一土地一级开开发知知识的需求的需求2.2.土地一土地一级开开发中的主要概念及常用中的主要概念及常用换算算3.3.房地房地产市市场体系体系简图4.4.土地一土地一级开开发运行运行结构构11房地产市场体系简图房地产市场体系简图一级市场一级市场二级市场二级市场三级市场三级市场房地产市场房地产市场类别类别实质实质土地市场房地产增量市场房地产存量市场标的标的土地（使用权）新房（所有权）二手房（所有权/使用权）主体主体政府/原土地使用者/开发商开发尚/业主业主/消费者/投资者特点特点国家垄断，政府主导，市场化运作完全市场化完9、全市场化功能功能生地/毛地毛地/熟地熟地房屋房屋权属流通目的目的综合效益，缩短开发周期，土地增值商业利润、居住、投资商业利润、居住、投资12目录目录1.1.战略咨略咨询业务对土地一土地一级开开发知知识的需求的需求2.2.土地一土地一级开开发中的主要概念及常用中的主要概念及常用换算算3.3.房地房地产市市场体系体系简图4.4.土地一土地一级开开发运行运行结构构13房地产市场运行结构房地产市场运行结构土地土地储备储备土地土地开发开发土地土地供应供应房地产金融市场房地产金融市场建筑建筑施工施工物业物业销售销售土地土地获取获取规划规划设计设计一级一级市场市场土地使用权出让金征地拆迁补偿费利润地价地价前10、期费用建安费三费税费利润房价房价房价房价租金租金主要主要成本成本价格价格城市规划与土地利用计划城市规划与土地利用计划城市发展与房地产需求预测城市发展与房地产需求预测物业物业租售租售三级三级市场市场物业物业管理管理二级二级市场市场14城市发展与房地产需求预测城市发展与房地产需求预测城市城市城市发展城市发展房地产需求预测房地产需求预测城市特点城市分类城市化过程城市化动力经济发展水平城市人口规模及变化房地产发展状况房地产金融政策15城市城市p古代城市特点城市城（王权）市（交易）p现代城市特点人口数量产业构成行政管理城市人口规模大城市市区和近郊非农人口50万中等城市20万市区和近郊非农人口50万小城市11、20万市区和近郊非农人口城市特点城市特点城市分类城市分类城市是社会生产力发展到一定阶段形成的非农业人口和非农业产业的聚集地，是一定地域范围城市是社会生产力发展到一定阶段形成的非农业人口和非农业产业的聚集地，是一定地域范围的政治、经济、社会、文化、信息和管理中心。的政治、经济、社会、文化、信息和管理中心。城市性质工业城市交通港口城市商贸城市科研教育城市综合中心城市特殊职能城市16城市发展城市发展 城市化是城市城市化是城市发展的重要表展的重要表现，其，其进程如下：程如下：相对分散时期相对分散时期绝对分散时期绝对分散时期绝对集中时期绝对集中时期相对集中时期相对集中时期工业化初期人口由农村向城市迁移工12、业化成熟期人口向城市集中且增长高于向郊区扩散后工业化初期郊区人口增长城市人口增长第三产业比重第二产业比重后工业化成熟期人口从城市向郊区迁移，城市人口下降，郊区人口上升第三产业占主导地位城市化的驱动力是社会经济发展，其实质表现为：农业人口转变为城市人口农业用地转变为城市用地产业结构重心由第一产业向第二、第三产业转移17房地产需求预测房地产需求预测经济发展水平经济发展水平城市人口规模城市人口规模房地产发展状况房地产发展状况房地产金融政策房地产金融政策GDP水平及增长速度固定资产投资规模人均可支配收入人口来源人口结构性别年龄职业收入家庭等人口增长与变化自然增长机械增长住房配置制度投资进入/退出壁垒人13、均居住面积房价及租金水平个人信贷房地产开发融资利率水平外汇管制程度18城市规划与土地利用计划城市规划与土地利用计划城市规划城市规划土地利用土地利用城市规划理论思想演变城市规模的挑战、任务和原则城市土地一级开发规划体系配套专项规划 城市土地与土地利用土地管理制度土地权属关系土地一级开发相关机构19城市规划的理论思想及演进城市规划的理论思想及演进代表代表乌托邦乌托邦田园城市田园城市/卫星城卫星城/城市规划设城市规划设计计雅典宪章雅典宪章/马丘比丘宪章马丘比丘宪章华沙宣言华沙宣言/里约热里约热内卢环境与发展内卢环境与发展宣言宣言/21/21世纪议程世纪议程起源起源19世纪初19世纪末20世纪初20世14、纪20年代20世纪60年代背景背景大量农民涌入，城市不堪负荷工厂扩张改变城市的景观和形态中产阶级兴起对城市环境、交通、卫生提出更高要求大城市恶性膨胀引发人口控制及疏散问题建筑运动对城市规划的影响社会运动、经济、技术的发展环境污染引起重视内容内容及意及意义义城市是一个社会范畴，适应新的生活而变化将城市发展放在更广阔的社会背景中考察在大城市周围建设系列规模较小的城市，确立了现代城市规划的思想体系和理念对城市结构重组，其技术准则确立了城市规划合理性标准界定了城市发展方向：分散和集中城市规划应处理好居住、工作、游憩和交通的功能关系；处理好物质空间，更要把握好人与人之间的相互作用从经济、政治、人文等角度15、强调城市空间的重要性人建筑环境的整体框架可持续发展为城市规划发展提出新的方向20城市规划的挑战、任务及原则城市规划的挑战、任务及原则挑战挑战任务任务原则原则城市全球化-经济全球化-社会活动中心聚集-跨国公司总部全球城空间市场化-城市用地重构和置换-新建筑创作与旧建筑更新信息网络化-工业化使人们向城市聚集，疏远大自然-信息化使人们空间扩散并亲近大自然全球城市化-发达国家处于后城市化期-发展中国家处于城市化快速发展期保护和修复人居环境为城市经济、社会和文化协调、稳定地持续发展服务保障和创造城市居民安全、健康、舒适的空间环境和公正的社会环境人工环境与自然环境相和谐历史环境中与未来环境相和谐城市环境中16、各社会集团之间社会生活和谐21城市土地一级开发规划体系城市土地一级开发规划体系国民经济与社国民经济与社会发展规划会发展规划城市土地利用城市土地利用总体规划总体规划区域经济区域经济发展规划发展规划城市总体城市总体规划规划分区规划分区规划 （特大）（特大）国家级国家级省域级省域级地市级地市级区县级区县级控制性详控制性详细规划细规划修建性详修建性详细规划细规划城市基础城市基础设施规划设施规划各地块单各地块单元规划元规划环境及开敞环境及开敞空间规划空间规划空间布局总空间布局总平面规划平面规划道路交通道路交通规划规划城市规划城市规划目前未纳入法定规划范畴详细详细规划规划配套配套专项专项规划规划土地土地一17、级一级开发开发规划规划设计设计土地土地利用利用年度年度计划计划土地土地储备储备计划计划土地土地供应供应计划计划宪法授权编制，为上位规划整体范围的经济社会发展安排注重总量控制重在城市土地的结构和发展方向重在城市空间领域规划规划期20年左右22详细规划详细规划控制性详细规划控制性详细规划修建性详细规划修建性详细规划作用作用作为城市总体规划与修建性详细规划之间的有效过渡与衔接，以地块为单位实施规划控制。按照城市总体规划、分区规划及控制性详细规划的指导、控制和要求，以城市中准备实施开发建设的待建区域为对象，对其中各项物质要素进行统一的空间布局。内容内容详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界限，规18、定各类用地内适建，不适建或有条件允许建设的建筑类型规定各地块建设高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标、规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求提出个地块的建筑体量、体型、色彩等要求确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线制定相应的土地使用与建筑管理规定做出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图道路交通规划设计绿地系统规划设计工程管线规划设计竖向规划设计估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益规定性指标必须执行指导性指标供参考23城市规划专项内容城市规划专项内容土地利用规划土地利用规划道路交通规19、划道路交通规划绿地及开敞空间规划绿地及开敞空间规划城市基础设施城市基础设施规划规划意义意义城市规划中最基本、最重要的内容所有城市活动最终落实到城市空间上时都体现为土地利用按照城市中或城市与外部人员、物品移动的需求，对道路交通设施预先安排，使城市社会便捷、高效地运转减少城市建设对原有生态系统平衡的破坏将自然因素保留或引入城市中，或弥补丧失的自然环境维持现代城市正常运转的支撑系统特点特点与政治制度、经济体制关系最密切包含土地利用的目标，和实现目标的手段交通规划具有相对的独立性绿色空间是一个完整的体系开敞空间更能体现城市中建设与非建设状况纯工程技术较多，容易借鉴与城市财力相关，相对被动内容内容从各种20、城市功能相互之间关系的合理性入手，对不同种类的土地在城市中的比例、布局、相互关系做综合安排交通规划侧重对人员、物品移动规律分析、预测和计划道路规划侧重按交通规划的结果，为满足人员与物品移动需求在城市空间上统一安排，同时为基础设施敷设提供地上地下空间绿地布局城市景观布局开敞空间布局与自然、历史等有机结合电力、电讯、给水、排水、燃气、供热等24城市功能区、土地利用类型及经营管理城市功能区、土地利用类型及经营管理城市功能区城市功能区土地利用类型土地利用类型土地利用管理与经营土地利用管理与经营中心商务区商业区居住区工业区仓储区文教区风景区综合区卫星城（镇）开发区居住用地（R）公共设施用地（C）工业用地21、（M）仓储用地（W）对外交通用地（T）道路广场用地（S）市政公用设施用地（U）绿地（G）特殊用地（D）水域和其他用地（E）保留地土地制度土地一级开发主要政策土地开发的相关权属土地一级开发管理与经营主体土地一级开发25土地制度土地制度p土地社会主义公有制全民所有制（国家土地），劳动群众集体所有制（集体土地）土地所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地国家为公共利益的需要，可依法对集体所用的土地实行征收或征用p土地用途管制制度农用地建设用地未利用地p土地登记制度县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册p土地有偿使用制度凡新增土地和原使用土地改变用途或使用条22、件、进行市场交易等，均实行有偿有期限使用p基本农田保护制度耕地总量动态平衡耕地占补平衡26土地一级开发的主要政策土地一级开发的主要政策法律法规法律法规施行时间施行时间主要内容主要内容影响影响中华人民共和国土地管理法1999年1月1日施行实行土地用途管制，编制土地利用总体规划和年度计划城市市区土地属国家所有实行占用耕地补偿制度，耕地总量动态平衡制度控制建设用地供给总量，按规划确定土地用途供地主体只能是国家从注重增量土地供给到向挖掘存量土地潜力转变中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例1990年5月19日施行土地使用权出让最高年限-住宅用地70年-商业、旅游、娱乐用地40年-其他用地523、0年土地使用权出让方式对土地供给有时间和收益要求确定土地供给方式限定土地使用权划拨范围中华人民共和国房地产管理法1995年1月1日施行国有土地有偿有限期使用土地使用权出让招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定2002年7月1日施行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以招拍挂方式出让增加土地收益27土地一级开发中涉及的土地土地一级开发中涉及的土地 权属关系权属关系p土地所有权土地所有人对其拥有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利所有权包含的权能有占有权能、使用权能、收益权能和处分权能p土地使用权指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有、使用、收益的权利占有权，指土地使用24、人对土地依法实际控制的权利使用权，土地使用人依据土地的性质和用途，对土地合理开发利用的权利收益权，土地使用人通过对土地合理开发、科学利用并获得利益的权利处分权，在出让、转让合同有效期内设定的抵押权、质权、典权，以及土地使用权的抵押证券化、信托、空间利用等p土地一级开发权我国现行法律法规没有明确设立土地开发权，土地一级开发权并非一个严格的法律概念，不是一种独立的权利类型是土地使用权在土地一级开发中的一种衍生和体现，是土地使用权的表现形式是在特定的区域范围和开发周期内，一种特殊的土地使用权28土地一级开发中权利主体与权属关系土地一级开发中权利主体与权属关系权利主体权利主体权属权属政府政府一级开发主25、体一级开发主体二级开发单位二级开发单位土地所有权土地所有权土地一级开发权土地一级开发权（受限土地使用权）（受限土地使用权）土地使用权土地使用权熟地出让生地出让协助服务收回29土地一级开发的相关机构土地一级开发的相关机构主体角色主体角色具体参与机构具体参与机构工作内容工作内容决策者决策者管理者管理者专业技术提供者专业技术提供者执行者执行者开发者开发者政府土地管委会政府土地管委会/多部门联多部门联审会审会区县级以上人民政府区县级以上人民政府国土部门国土部门发改部门发改部门规划部门规划部门建设主管部门建设主管部门区县政府区县政府土地储备机构土地储备机构开发策划机构开发策划机构招标代理机构招标代理机构26、造价咨询机构造价咨询机构拆迁评估机构拆迁评估机构拆迁拆迁/施工企业施工企业其他相关专业机构其他相关专业机构规划或计划、一级开发项目规划或计划、一级开发项目实施方案审批实施方案审批制定土地一级开发计划、组制定土地一级开发计划、组织编制详细规划、开发项目织编制详细规划、开发项目手续审批、监管市场及开发手续审批、监管市场及开发过程中各参与者行为过程中各参与者行为招标选择开发者并与其签订招标选择开发者并与其签订开发协议开发协议具体开发内容的组织实施具体开发内容的组织实施完成项目实施组织方案完成项目实施组织方案区县政府区县政府土地储备机构土地储备机构30土地储备土地储备p*：农地征用与征收在法律界定上前27、者只涉及到土地使用权的转移而后者则是所有权的转移。在不作特定说明的情况下，本文不对两者进行区分。p*：城市化转地p*：工业厂区改商业、住宅等第三产业用地增量用地增量用地农地征用农地征用*城市化转地城市化转地*造地造地(（包括填海）（包括填海）存量用地存量用地旧城改造（含城中村旧城改造（含城中村/旧村）旧村）闲置用地回收、收购、置换（如闲置用地回收、收购、置换（如退二进三退二进三*）土地整理土地整理31农地征用农地征用农地农地征用要求征用要求审批权限审批权限补偿和公告补偿和公告农村和城郊土地宅基地、自留地、自留山国家是征用主体国家行政行为，有强制性国家公共利益的需要以土地补偿为必备条件标的只能是28、集体所有的土地由国务院批准-基本农田-基本农田以外耕地35公顷-其他土地70公顷上述范围以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案征收土地按被征收土地原用途给予补偿补偿标准按法律规定进行，且保证被征地农民原有生活水平不降低货币安置不是唯一方式采取公告、补偿登记，补偿方案听证，补偿费用收支监督32农地征用补偿标准农地征用补偿标准说明：说明：p征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地标准规定p被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地标准规定p征用城市郊区菜地，用地单位按国家规定缴纳新菜地开发建设基金p依规定支付土地补偿费29、和安置补助费，尚不能使需安置人保持原有生活水平的，经省级政府批准，可增加安置补助费，但必须：土地补偿费安置补助费被征用前3年年均产值的30倍征用耕地补偿费征用耕地补偿费补偿标准补偿标准土地补偿费耕地被征用前3年平均年产值的610倍安置补助费需要安置农业人口被征地前3年平均年产值的46倍需要安置农业人口被征地数量征地前被征用单位平均每人占有耕地数量每公顷安置补助费最高不超过被征用前3年年均产值的15倍33旧城、闲置用地土地使用权收回旧城、闲置用地土地使用权收回p土地出让等有偿使用合同到期，未申请续期或申请续期未获批准的（土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得）p公共利益需要用地30、，依法提前收回，并根据已经使用年限和开发利用土地的实际情况给予补偿p依城市规划旧城区改建，需调整使用土地的，可依法收回并对土地使用权人给予补偿p因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的p公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的34土地一级开发模式土地一级开发模式*模式模式操作操作优点优点缺点缺点割腊肉式谁看上哪一块就割给谁开发商、用地单位自行做一级和二级开发 政府无需投入政府收益低城市整体规划难以实施开发进度无法掌控指婚式土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发政府收益相对丰厚政府大量铺垫资金开发进度慢招亲式政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发-委托式（土地使用权不转移）-31、两次土地使用权转移（政府一级开发商二级开发商）-生地出让-熟地回购政府无需投入完全市场操作，政府与一级开发商分利灵活-固定收益-溢价分成-固定收益+溢价分成开发进度难掌控新公司式 直接成立新的开发公司垄断一级开发经营或新公司与其他公司合作开发政府主导 引入市场行为与市场脱节易滋生腐败*：从时间角度看可以分为一二级开发分离和一二级联动；从空间角度看可以分为成片开发和分片开发35土地一级开发流程土地一级开发流程财务管理与成本控制财务管理与成本控制前期调研前期调研与分析与分析销售推广与销售推广与经营管理服务经营管理服务开发开发获取开发权获取开发权编制实施方案编制实施方案组织开发实施组织开发实施目的与32、目标目的与目标内容与结果内容与结果调研方法调研方法开发权开发权获取方式获取方式方案内容方案内容重点重点工作与流程工作与流程主体分工主体分工管理内容管理内容36前期调研与分析前期调研与分析目的与目标目的与目标内容内容方法方法结果结果项目开发定位评估开发可行性制订规划与方案确定调研内容及深度调研*-房地产市场-土地市场-产业经济-周边区域-土地利用-基础设施-城建规划分析-项目本身-房地产市场直接调研间接调研第三方协助可行性报告内容指标结论*：调研保密性原则：减少后续征地、拆迁障碍，防止竞争对手竞争 考查土地利用现状为估算征地、拆迁费用服务37获取土地开发权获取土地开发权p通过招标委托的方式获取土33、地一级开发权招标组织实施工作由市、区县土地储备机构负责，国土资源管理部门负责招标管理工作市土地储备机构负责中央单位用地、重点区域及重点建设项目土地一级开发招标区县土地储备机构负责当地其他项目土地一级开发招标p招标委托程序p通过授权委托的方式获取土地一级开发权项目所在区县政府规划分局组织办理项目用地控制性详细规划批复后，区县政府提出土地一级开发主体授权申请，经市国土局批复后，企业获得土地一级开发权p授权委托工作流程发标发标 投标投标 开标开标 评标评标 中标中标 签订委托协议签订委托协议项目前期谈判项目前期谈判 建设项目联审会审批建设项目联审会审批 确定土地一级开发主体确定土地一级开发主体 签订34、委托签订委托协议协议 审查修建性详细规划审查修建性详细规划 征询相关转移部门意见征询相关转移部门意见 办理规划意见函复办理规划意见函复 办理土地一级开发立项办理土地一级开发立项 办理规划意见书办理规划意见书 办理建设用地预审办理建设用地预审38编制土地开发实施方案编制土地开发实施方案目的目的主要内容主要内容重点重点规划土地一级开发行为，加强土地一级开发项目管理从操作实施主体的角度编制项目实施方案是土地一级开发主体组织项目实施和管理的依据项目概况项目实施必要性项目修建性详细规划方案交通影响评价环境影响评价征地拆迁补偿方案项目团队组织方案项目进度与实施方案项目成本测算和效益分析项目投融资方案开发的35、标准和品质要求项目建设期和建成后经营管理进度计划工程实施规划设计项目融资39组织与实施土地开发组织与实施土地开发征地与拆迁征地与拆迁规划设计规划设计工程招投标工程招投标工程施工工程施工工程竣工工程竣工验收与交付验收与交付40销售推广与经营管理服务销售推广与经营管理服务销售推广销售推广主体-土地储备整理机构为主，开发商协助-一开发商为主，政府协助管理-人力资源-资源-渠道-客户-合同及基础文件招商总体策划经营管理服务经营管理服务内容-咨询服务-代理服务-管理服务（包括建设期和建成后）措施-编制服务手册-建立协调机制，定期发布信息-加强与政府部门联系-加强宣传工作41土地一级开发财务管理土地一级开36、发财务管理挑战挑战资金需求量大资金占用时间长分阶段投入回收期长方法方法财务财务预测预测财务财务决策决策财务财务分析分析财务财务计划计划财务财务控制控制根本目标：土地价值最大化根本目标：土地价值最大化内容内容投资管理融资管理资产管理收入和利润分配纳税及筹划预算管理42土地一级开发成本结构土地一级开发成本结构p土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用项目前期费用征地拆迁补偿费用公共区域市政基础设施建设费用公共配套设施建设费用工程建设其他费用管理费财务费用土地招拍挂中的交易费用公共市政配套设施移交前的管理费用等43土地一级开发成本控制土地一级开发成本控制项目37、决项目决策阶段策阶段征地拆征地拆迁阶段迁阶段规划设规划设计阶段计阶段招投标招投标阶段阶段工程实工程实施阶段施阶段竣工决竣工决算阶段算阶段确定科学合理的项目投资估算严格遵守法律法规加强组织力度加强调查工作，确定合理补偿标准选择专业拆迁公司实施设计总承包管理设计招标，限额设计合理划分标段建立以合同为主导的清单招标协调好一二级开发工程关系完善施工记录健全内外部工作程序如实反映具体数据指标总结经验44供地方式供地方式方式方式主要内容主要内容实行时间实行时间适用范围适用范围优点优点缺点缺点无偿划拨计划部门依国民经济计划确定的投资规模、建设项目的优先次序及筹集资金类供给土地19491986年全面实行施行138、986年至今，土地管理法规定的部分用地国家机关和军事用地城市基础设施和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地法律法规规定的其他用地容易控制，地方与国家目标一致无法保障城市建设资金土地利用率低协议出让土地供需双方在无第三方竞争条件下协商按出让合同使用土地19862002年普遍实行2002年后适用于非经营性用地高科技项目、文教卫生等事业单位用地协议出让价不低于：-土地有偿使用费征地拆迁补偿费有关税费-70所在级别基准价格容易控制地价适用于特殊或公益项目透明度不高主观随意性大45供地方式（续）供地方式（续）方式方式主要内容主要内容实行时间实行时间优点优点缺点缺点招标发布招标公告，邀39、请特定或非特定主体参与综合考虑投标人条件和投标结果确定土地使用者19862002年部分地区实行2002年至今普遍实行一定程度三公价格不是唯一决定因素背对背竞争容易私下交易拍卖在指定的时间、地方，组织合规、有意受让土地使用权的主体就土地出让公开叫价竞投价高者得19872002年部分沿海地区实行2002年至今普遍实行市场行为为主，三公土地收益最大竞价非理性挂牌将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人报价申请，并更新挂牌价格根据挂牌截至时的出价结果确定使用者2002年至今普遍实行46招拍挂的主要区别及适用范围招拍挂的主要区别及适用范围方式方式主要区别主要区别适用范围适用范围评定标40、准评定标准出价机制出价机制参与者数量参与者数量招标最大程度满足综合评价标准的投标人中标，可以存在价格以外的标准投标人不能多次出价，只能有一次出价机会至少有三名参与者方可以举行开标会处要求出价较高外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件对土地使用者有资格限制或特别要求的拍卖执行价高者得的原则竞买人有再次出价的机会，即别人出价比自己高后，还可以再次出价至少有三名参与者方可以举行拍卖会对土地使用者没有特别限制，一般单位或个人均可有受让意向的挂牌执行价高者得的原则竞买人有再次出价的机会，即别人出价比自己高后，还可以再次出价只要有一名符合条件的竞买人即可成交对土地使用者没有特别限制或可以预先明确41、条件的47土地使用权转让（土地二级市场）土地使用权转让（土地二级市场）p转让国有土地使用权是指拥有国有土地使用权的用地者，通过合法方式将土地使用权转让给他人的方式。主要有：买卖、合资、合作建房、交换、作价入股等方式。p通过市场机制取得土地使用权的用地者，在规定的使用年限内,有转让、出租、抵押土地使用权和从事其他经营活动的权利。48房地产成本、价格及关键指标的关系房地产成本、价格及关键指标的关系楼面楼面地价地价地价地价房价房价/租金租金土地供应土地供应房屋供应房屋供应土地需求土地需求房屋需求房屋需求容积率容积率商品房地产商品房地产类型及产品类型及产品宗地宗地建筑密度建筑密度绿地率绿地率房屋均价房42、屋均价位置位置/规模规模/性质性质控高控高49土地价格体系之政府定价土地价格体系之政府定价价格价格定义定义作用作用说明说明基准地价在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格协议出让最低价依据确定企事业占有使用的土地资产量依据征收土地税费的依据建立地价体系，完善地籍管理，提供价格数据反映土地市场总体水平及变化趋势引导投资方向和土地利用方式两者表现形式-级别基准地价：同一级别区域的宏观平均地价-区片基准地价：同一级别进一步划分更小均质区域路线价标定地价根据政府管理需要，评估的某一宗土地在正常43、市场条件下于某一评估期日的土地使用权价格确定土地出让金的依据确定清产核资时土地资产量的依据核定土地增值税和税制改革依据制定土地市场管理政策依据由评估机构评估，政府确认的宗地地价，是该类土地在该区域的标准指导价格土地出让价格的依据税费征收和核资的依据制定政策和管理土地的依据土地出让价格的依据税费征收和核资的依据制定政策和管理土地的依据50土地价格体系之市场定价土地价格体系之市场定价价格价格定义定义土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用44、于建设的土地价格土地出让金即土地使用权出让金，国家以土地所有者身份将土地使用权商业在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益51控制性指标对收入的影响控制性指标对收入的影响容积率、建筑密度与层数的关系容积率、建筑密度与层数的关系容积率与绿地率容积率与绿地率容积率与地块的合理利用容积率与地块的合理利用当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时：容积率(R)建筑密度(C)层数(H)建筑层数与容积率成正比例关系对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，住户就越舒服使用性质：处理地块用途与相邻用地之间(在功能上)的相容性与不相容性开发强度：45、处理地块上建筑物的高度(H)、建筑密度(C)、空地率与周围空间环境的关系容积率容积率对房地产产品收入的影响对房地产产品收入的影响收入价格收入价格建筑面积建筑面积1 1别墅别墅1 11.21.2多层多层2.52.54 4小高层小高层4 4高层高层52容积率对主要成本的影响容积率对主要成本的影响对地价的影响对地价的影响对楼面地价的影响对楼面地价的影响对建安费的影响对建安费的影响p容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异p容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用：遵循报酬递增递减规律容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系 对同一城市不同区位地价46、的作用程度不同 对不同类型用地地价的作用程度不同 p房屋的单方开发成本房屋单方造价楼面地价税费p楼面地价宗地总价宗地内允许总建筑面积土地单价容积率 p楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低，从而有助于判断投资成本与收益，以及价格走势不同区域的R不同同一区域地块R的不同p在建筑密度一定时，R增加引起层数增多，基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低p当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升53房地产金融市场房地产金融市场p房地产金融是金融机构为发展房地产业而开展的信用活动和提供的货币资金融通。从内容上看，它包括购买土地使用权、房地产开发建设、房地产市47、场交易等活动中的各种资金融通活动从形式上看，它既包括资金筹集，也包括资金投放；既包括直接融资；也包括间接融资；既包括房产资金融通活动，也包括地产融资活动p房地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长、资金占用量大，利润回报较高，风险大p政府针对房地产行业有许多特定的投融资政策规定54企业相关权属与融资的关系企业相关权属与融资的关系固定资产固定资产流动资产流动资产成本成本收入收入利润利润权益权益负债负债资产负债表资产负债表损益表损益表股权融资债权融资经营权融资抵押权/典权融资使用权融资55房地产企业融资模式简介房地产企业融资模式简介p债权融资商业融资银行贷款债券融资p股权融资自有资金合资/合作股48、票发行p资产使用权融资租赁融资（表外融资）p资产抵押权融资担保融资p资产典权融资p经营权融资BT/BOT56地产金融主要模式简介地产金融主要模式简介p土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据固定资产固定资产流动资产流动资产成本成本收入收入利润利润权益权益负债负债资产负债表资产负债表损益表损益表债权融资经营权融资股权融资土地一级开土地一级开发权算什么发权算什么57地产金融主要模式一地产金融主要模式一土地储备机构土地储备机构一级开发主体一级开发主体二级开发主体49、二级开发主体金融机构金融机构土地储备机构直接安排融资土地储备机构直接安排融资借贷合同借贷合同￥58地产金融主要模式二地产金融主要模式二土地储备机构土地储备机构一级开发主体一级开发主体二级开发主体二级开发主体金融机构金融机构开发商直接融资，并由土地储备机构提供担保开发商直接融资，并由土地储备机构提供担保担保担保￥借贷合同借贷合同59地产金融主要模式三地产金融主要模式三土地储备机构土地储备机构一级开发主体一级开发主体二级开发主体二级开发主体金融机构金融机构开发商直接融资，并自己提供担保或抵押开发商直接融资，并自己提供担保或抵押￥借贷合同借贷合同担保担保/抵押抵押60地产金融主要模式四地产金融主要模式四土地储备机构土地储备机构项目公司项目公司二级开发主体二级开发主体金融机构金融机构开发商设立项目公司进行土地一级开发和直接融资，自己为项目公司提供担保开发商设立项目公司进行土地一级开发和直接融资，自己为项目公司提供担保￥借贷合同借贷合同一级开发主体一级开发主体担保担保61房地产市场开发基础房地产市场开发基础知识体系知识体系土地土地一级一级开发开发