1、房地产基础知识及投资开发流程知识培训目目 录录二、土地出让方式二、土地出让方式三、三、房地产投资开发流程房地产投资开发流程房地产知识系列培训房地产知识系列培训一、一、房地产基础知识房地产基础知识一、一、房地产基础知识房地产基础知识一、基础知识一、基础知识u 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；u 集体所有制：村农民集体；集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。乡（镇）农民集体。(如蚝岗新村、万江桃园又一居；在集体土2、如蚝岗新村、万江桃园又一居；在集体土 地上建造的房屋售价是商品房价格的地上建造的房屋售价是商品房价格的1/51/3,1/51/3,无产权，国家征回无产权，国家征回 土地时，业主风险大土地时，业主风险大)一、中国现行土地制度一、中国现行土地制度全部土地都为全部土地都为社会主义公有制社会主义公有制全民所有制（国有土地）全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）集体所有制（集体土地）一、中国现行土地制度一、中国现行土地制度u 国有土地使用权出让国有土地使用权出让国国 家家土地使用者土地使用者土地使用权土地使用权(一定年限一定年限)土地使用权出让金土地使用权出让金(提前支付提前支付)土地使用权出让土3、地使用权出让(土地一级市土地一级市场场)由国家垄断。由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有只拥有土地使用权，没有所有权。权。u 国有土地使用权出让方式国有土地使用权出让方式1.1.招标方式招标方式2.2.拍卖方式拍卖方式3.3.协议方式协议方式4.4.挂牌方式挂牌方式u 国有土地使用权出让年限国有土地使用权出让年限1.1.居住用地：居住用地：7070年年2.2.工业用地：工业用地：5050年年3.3.教育、科技、文化卫生、体育用地：教育、科技、文化卫生、体育用地：5050年年4.4.综合或其它用地：综合或其它用地：5050年年5.5.商业、旅游、娱乐用地：商业、旅游、娱乐用地：4040年年一、4、基础知识一、基础知识二、相关专业术语二、相关专业术语1.1.城市用地城市用地一、基础知识一、基础知识一、基础知识一、基础知识2.2.建筑术语建筑术语二、相关专业术语二、相关专业术语u 建筑用地面积建筑用地面积u 总建筑面积总建筑面积u 建筑密度（建筑覆盖率建筑密度（建筑覆盖率 ）u 容积率容积率 建筑或建筑群实际占用的土地面积建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程包括室外工程(如绿化、道路、停车场等如绿化、道路、停车场等)的面积的面积,其形状和大小由建其形状和大小由建筑红线加以控制。筑红线加以控制。总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地5、下室面积总和。一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大即容积率越大,土地利用程度越高。土地利用程度越高。(如深圳、东莞的地下车库、地下建筑、首层架空层不计入容积率，鼓励建设如深圳、东莞的地下车库、地下建筑、首层架空层不计入容积率，鼓励建设)建筑面积密度（容积率）：建筑面积密度（容积率）：容积率各类建筑的建筑面积（地上）容积率各类建筑的建筑面积（地上）/规划用地面积规划用地面积 用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率用地内各类建筑的基底总面积与居住区6、用地的比率(%),(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。集程度。一、基础知识一、基础知识2.2.建筑术语建筑术语二、相关专业术语二、相关专业术语u 用地红线用地红线u 道路红线道路红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。线。道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。足交通7、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。u 建筑红线建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后路红线之后,以便腾出用地以便腾出用地,改善或美化环境改善或美化环境,取得良好的效果。取得良好的效果。一、基础知识一、基础知识2.2.建筑术语建筑术语二、相关专业术语二、相关专业术语u 房屋层数房屋层数u 层高层高u 建筑高度建筑高度u 净高净高 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪房屋层数是指房屋的自然层数，一般按8、室内地坪00以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在室内层高在2.20m2.20m以上（不含以上（不含2.20m2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。层高是指房产高度以层高是指房产高度以“层层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。；为单位计量，9、每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。；住宅设计规范住宅设计规范规定：普通住宅层高宜为规定：普通住宅层高宜为2.802.80米，不超过米。不过层高包括楼板的厚度和房梁的高度，米，不超过米。不过层高包括楼板的厚度和房梁的高度，并不是特指房屋的净高。并不是特指房屋的净高。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。不计入建筑高度。u 建筑间距建筑间距 两栋建筑物或构筑物10、外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定等方面的因素综合考虑确定 一、基础知识一、基础知识日照间距日照间距日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的满窗日照而保持的最小间隔距离满窗日照而保持的最小间隔距离 实际应用中，常将实际应用中，常将D D换算成其与换算成其与H H的比值，即的比值，即日照间距系数日照间距系数（即日照系数（即日照系数=D/11、H=D/H），以便于根据不同建筑高度算出相同地区、相同条件下的建筑日照间），以便于根据不同建筑高度算出相同地区、相同条件下的建筑日照间距。距。u绿地率：绿地率：在建设用地范围内地面上全部绿化种植面积与建设用地面积的比率。（与绿化率的区别）u套总建筑面积套总建筑面积（即户型的建筑面积）=套内建筑面积+应分摊公共建筑面积u套内使用面积套内使用面积（又名地毯面积）:指室内实际能使用的面积,以使用空间的水平投影面积计算，不包括墙体、柱子等结构面积和阳台面积。u套总建筑面积系数（实用率）套总建筑面积系数（实用率）=u套内使用面积系数（使用率）套内使用面积系数（使用率）=套内建筑面积（套内建筑面积+应分摊12、公共建筑面积）套内使用面积（即地毯面积）（套内建筑面积+应分摊公共建筑面积）2.2.建筑术语建筑术语二、相关专业术语二、相关专业术语u 低层建筑低层建筑u 多层建筑多层建筑u 小高层建筑（非规范性）小高层建筑（非规范性）u 高层建筑高层建筑 高度小于或等于高度小于或等于1010米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。高度大于高度大于1010米，小于或等于米，小于或等于2424米的建筑。多层住宅为四层至六层。米的建筑。多层住宅为四层至六层。高度大于高度大于2424米的建筑。中高层住宅为米的建筑。中高层住宅为11-1611-16层，高层住宅为层，高层住宅为16-2413、16-24层，层，超高层住宅为大于超高层住宅为大于2424层层 。介于多层及高层之间，一般指介于多层及高层之间，一般指7-117-11层之间的建筑。层之间的建筑。u 点式（塔式）建筑点式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与其长边与短边之比小于短边之比小于2 2的建筑。是指由多个住宅单的建筑。是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。楼梯、电梯。u 板式建筑板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形指建筑平面外廓基本成矩形,其长边其长边与短14、边之比大于或等于与短边之比大于或等于2 2的建筑的建筑,并且短并且短边长度小于或等于边长度小于或等于1616米。米。是指由多是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。用自己单独的楼梯、电梯。一、基础知识一、基础知识2.2.建筑术语建筑术语二、相关专业术语二、相关专业术语u 跃式（跃层）跃式（跃层）u复式复式u 错层错层 一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨15、房。餐厅、卫生间等。是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。面积计算方法参照平面住宅面积计算。一、基础知识一、基础知识二、土地出让方式二、土地出让方式一、取得16、国有土地使用权一、取得国有土地使用权一、取得国有土地使用权一、取得国有土地使用权国有土地使用权国有土地使用权1.出让方式出让方式2.划拔方式划拔方式（1）招）招 标标（2）拍）拍 卖卖（3）挂）挂 牌牌（4）协）协 议议3.承租方式承租方式二、土地出让方式二、土地出让方式招招 标标拍拍 卖卖挂挂 牌牌协协 议议 发布出让公告发布出让公告 编制出让文件编制出让文件地价评估地价评估确定出让底价确定出让底价编制、确定编制、确定出让方案出让方案 公布出让计划公布出让计划确定供地方式确定供地方式(1)(2)(3)(4)(5)办理土地登记办理土地登记 核发核发建设用地批准书建设用地批准书交付土地交付土地 17、签订出让合同签订出让合同公布结果公布结果 招拍挂实施招拍挂实施(7)(8)(9)申请及资格审查申请及资格审查(6)(10)二、国有土地使用权出让流程二、国有土地使用权出让流程二、国有土地使用权出让流程二、国有土地使用权出让流程二、土地出让方式二、土地出让方式招招 标标u 招标方式概念招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请投标邀请投标邀请投标邀请，通过各投标者，通过各投标者设计标书设计标书设计标书设计标书的竞争，来确定土地使用权受让的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。人的方式。评标评标u 招标流程招标流程出让18、人出让人确定标的及标底确定标的及标底投标人投标人投标投标出让人、投标人出让人、投标人开标开标评标小组评标小组确定中标人确定中标人对能够对能够最大限度地满足最大限度地满足最大限度地满足最大限度地满足招标文件中规定的招标文件中规定的各项综合评价标准各项综合评价标准各项综合评价标准各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高且价格最高且价格最高且价格最高的投的投标人，应当确定为中标人。标人，应当确定为中标人。二、土地出让方式二、土地出让方式拍拍 卖卖u 拍卖方式概念拍卖方式概念按照指定时间、地点，在公开场所出让方用按照指定时间、地点，在公开场所出让方19、用叫价的方法叫价的方法叫价的方法叫价的方法将土地使用权拍卖给将土地使用权拍卖给出价最高者出价最高者出价最高者出价最高者（竞买人（竞买人 ）。）。u 拍卖流程拍卖流程（一）主持人点算竞买人；（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（五）竞买人举20、牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。二、土地出让方式二、土地出让方式挂挂 牌牌u 挂牌方式概念挂牌方式概念出让人发布出让人发布挂牌公告挂牌公告挂牌公告挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更21、新更新更新更新挂牌价格挂牌价格挂牌价格挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。u 挂牌流程挂牌流程接受新报价接受新报价出让人出让人宗地信息挂牌公布宗地信息挂牌公布竞买人竞买人报价报价出让人出让人更新挂牌价格更新挂牌价格出让人出让人确定竞得人确定竞得人挂牌起始日挂牌起始日挂牌截止日挂牌截止日挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）22、在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应23、当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。二、土地出让方式二、土地出让方式协协 议议u 协议方式概念协议方式概念指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。使用权的行为。划划 拔拔u 划拔方式概念划拔方式概念指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地24、无偿交给土地使用者的行为。为。二、土地出让方式二、土地出让方式三、出让方式的适用范围三、出让方式的适用范围三、出让方式的适用范围三、出让方式的适用范围二、土地出让方式二、土地出让方式四、招标、拍卖、挂牌的异同四、招标、拍卖、挂牌的异同四、招标、拍卖、挂牌的异同四、招标、拍卖、挂牌的异同二、土地出让方式二、土地出让方式三、投资开发流程三、投资开发流程投资开发中心决策评审流程投资开发中心决策评审流程投资开发流程主要是从房地产开发前期的个阶段，来阐述各部门之间该投资开发流程主要是从房地产开发前期的个阶段，来阐述各部门之间该如何相互促进配合的工作说明：如何相互促进配合的工作说明：、宗地投资购买阶段（、25、宗地投资购买阶段（确定买不买，投资决策的核心是以低价获得优质地块）确定买不买，投资决策的核心是以低价获得优质地块）。、规划设计阶段、规划设计阶段（确定买后做什么，投资决策的核心是确定优质赢利模式，控制投资成本）（确定买后做什么，投资决策的核心是确定优质赢利模式，控制投资成本）。、项目经营阶段、项目经营阶段（确定项目如何做，投资决策的核心是控制投资明细成本，确定实操阶段赢利模（确定项目如何做，投资决策的核心是控制投资明细成本，确定实操阶段赢利模式下的总体计划部署方案）式下的总体计划部署方案）。、开工准备阶段（、开工准备阶段（施工前施工前证照的办理、施工的招投标及图纸的准备等）证照的办理、施工的招26、投标及图纸的准备等）1.1.收集地块信息收集地块信息2.2.初步筛选地块初步筛选地块3.3.初步可研（分公司初步可研（分公司/项目公司）项目公司）4.4.组织资料审核（重点组织资料审核（重点-财务财务/法务法务)5.5.组织评审委员现场勘察组织评审委员现场勘察6.6.组织项目评审组织项目评审7.7.董事长决策董事长决策8.8.签订合同，开展购地与土地分类签订合同，开展购地与土地分类阶段一宗地购买投资评审阶段二规划设计方案评审投资开发中心整体经营管理的4个阶段、工作流程以及部分配套表格阶段三经营方案评审阶段四施工前准备工作1.1.提报规划设计基础资料提报规划设计基础资料2.2.开发设计任务书开发27、设计任务书3.3.设计任务书完备性审查设计任务书完备性审查4.4.规划设计方案编制规划设计方案编制5.5.规划设计方案评审规划设计方案评审6.6.董事长决策董事长决策7.7.后续设计、开发计划、营销计划后续设计、开发计划、营销计划1.1.编制阶段性经营方案编制阶段性经营方案2.2.阶段性经营方案的综合评审阶段性经营方案的综合评审3.3.阶段性经营方案评审会阶段性经营方案评审会4.4.董事长决策董事长决策5.5.编制开发经营计划（执行反馈）编制开发经营计划（执行反馈）1.1.土地证土地证/建设用地许可证建设用地许可证2.2.规划许可证规划许可证3.3.人防报批、环保报批、消防报批人防报批、环保报28、批、消防报批4.4.施工图审查与出图施工图审查与出图5.5.质监质监/安监安监/监理监理/施工报批施工报批6.6.施工图管理施工图管理7.7.施工图会审与交底施工图会审与交底8.8.设计变更与签证设计变更与签证9.9.五通一平五通一平阶段一宗地购买投资评审阶段1-【宗地购买投资评审】收集地收集地块信息块信息初步筛初步筛选地块选地块初步可研初步可研（项目公司）（项目公司）投资开发中投资开发中心统筹推进心统筹推进资料审核资料审核研发设计中心：研发设计中心：参与地块信息收集整理分析工作参与地块信息收集整理分析工作行政管理中心：行政管理中心：法务部对宗地权属核实是否可转让、购买以及相关事项法务部对宗地29、权属核实是否可转让、购买以及相关事项1.对地块进行初步对地块进行初步分析筛选分析筛选2.确定意向地块，确定意向地块，将地块信息汇总。将地块信息汇总。3.确定后续工作的确定后续工作的时间表，并由卢总时间表，并由卢总审批后审批后2天内上报天内上报董事长；董事长；4.交付相关项目中交付相关项目中心、项目组进行调心、项目组进行调研及初步规划。研及初步规划。地块考察，地块考察，收集地块信收集地块信息息1.提出投资提出投资意见书；意见书；2.统筹编写统筹编写可研报告可研报告财务与结算中心：财务与结算中心：1.提供相关税务信息；提供相关税务信息；2.提供项目资金情况信息；提供项目资金情况信息；3.编制投资概30、算编制投资概算1234营销中心：营销中心：1.市场调研；市场调研；2.产品建议；产品建议；3.价格预测价格预测研发设计中心：研发设计中心：1.规划部出具概念性规划方案；规划部出具概念性规划方案；2.产品开发量指标统计表产品开发量指标统计表相相关关工工作作视项目类型及需要，视项目类型及需要，商业管理中心商业管理中心/酒店管理中心酒店管理中心/城市综合体公司城市综合体公司/纯住宅项目公司纯住宅项目公司/异地分异地分公司参与公司参与：1.市场调研；市场调研；2.产品建议。产品建议。主责对资主责对资料完备性料完备性进行审核，进行审核，并出具审并出具审核意见核意见行政管理中心：行政管理中心：法务部对资料31、完备性进法务部对资料完备性进行审核，并出具专业意见行审核，并出具专业意见财务与结算中心：财务与结算中心：财务部对资料完备性财务部对资料完备性进行审核，并出具专业意见进行审核，并出具专业意见现场勘查现场勘查（评审委员）（评审委员）项目评审项目评审（评审委员）（评审委员）董事长决策董事长决策签订合同签订合同开展购地开展购地5678阶段1-【宗地购买投资评审】投资开发中投资开发中心统筹推进心统筹推进组织评审委员组织评审委员对大型地块进对大型地块进行现场考察行现场考察 组织召开评审组织召开评审委员会，形成委员会，形成会议纪要会议纪要投资评审委员会：投资评审委员会：参加召开评审会议，并形成意见参加召开评32、审会议，并形成意见董事长办公室：董事长办公室：董事长秘书负责拟写会议纪要董事长秘书负责拟写会议纪要财务与结算中心：财务与结算中心：参与评审，并收集集团通过项目的相关信息参与评审，并收集集团通过项目的相关信息会议纪要上会议纪要上报董事长决报董事长决策策若批准后，以分公司或项目名义签订若批准后，以分公司或项目名义签订合同，开展购地工作，并对土地类型合同，开展购地工作，并对土地类型进行分类；同时，负责配合财务部进进行分类；同时，负责配合财务部进行分公司注册的相关工作行分公司注册的相关工作相相关关工工作作行政管理中心：行政管理中心：法务部负责草拟合同及跟踪合同签法务部负责草拟合同及跟踪合同签订工作，配33、合开发中心办理产权过户等工作订工作，配合开发中心办理产权过户等工作财务与结算中心：财务与结算中心：1.负责向董事长提供公司资金信息；负责向董事长提供公司资金信息；2.提供具体项目的税务规划；提供具体项目的税务规划；3.对合同中税务和资金对合同中税务和资金条款提供专业意见；条款提供专业意见；4.负责分公司注册。负责分公司注册。阶段二规划设计方案评审阶段2-【规划设计方案评审】提报规划设计基础资料开发设计任务书（项目公司）设计任务书完备性审查123财务与结算中心：财务与结算中心：负责审核成本指标负责审核成本指标组织提报投资地块组织提报投资地块的规划设计基础资的规划设计基础资料料(负责收集国土负责收34、集国土部门宗地自然条件部门宗地自然条件及规划参考资料及规划参考资料)投资开发中投资开发中心统筹推进心统筹推进营销中心：营销中心：负责制定项目市场分析、总体定位和分期开发建设等相关文件，最终形成营销开发计划方案负责制定项目市场分析、总体定位和分期开发建设等相关文件，最终形成营销开发计划方案分公司分公司/项目公司（如属商业或酒店项目，则归属商业管理中心项目公司（如属商业或酒店项目，则归属商业管理中心/酒店管理中心执行）：酒店管理中心执行）：负责制定项目市场负责制定项目市场分析、总体定位和分期开发建设等文件，最终形成营销开发计划方案分析、总体定位和分期开发建设等文件，最终形成营销开发计划方案督促分公35、司督促分公司/项目项目公司与其他中心公司与其他中心合作，编制提报合作，编制提报开发设计任务书开发设计任务书分公司分公司/项目公司（如属商业项目公司（如属商业/酒店项目，则归属商业管理中心酒店项目，则归属商业管理中心/酒店管理中心负责）：酒店管理中心负责）：负责提报开发设计任务书负责提报开发设计任务书营销中心：营销中心：向研发设计中心提报开发设计任务书向研发设计中心提报开发设计任务书工程中心：工程中心：参与任务书编写讨论，并提出专业建议参与任务书编写讨论，并提出专业建议研发设计中心：研发设计中心：接收开发设计任务书（为后续设计做预备）接收开发设计任务书（为后续设计做预备）督促研发设计中心负督促研36、发设计中心负责对设计任务书进行责对设计任务书进行完备性审核，督促财完备性审核，督促财务结算与法务部门审务结算与法务部门审核并出具书面意见核并出具书面意见行政管理中心：行政管理中心：法务部门进行审核法务部门进行审核财务与结算中心：财务与结算中心：财务部进行结算与备案财务部进行结算与备案研发设计中心：研发设计中心：融合物业公司、智能化意见，对设融合物业公司、智能化意见，对设计任务书进行完备性审核。计任务书进行完备性审核。相相关关工工作作4567规划设计方案编制规划设计方案评审董事长决策后续设计开发计划营销计划督促分公司督促分公司/项目公项目公司根据审核后的设司根据审核后的设计任务书，组织规计任务书37、，组织规划设计工作，负责划设计工作，负责制作设计成果制作设计成果营销中心：营销中心：设计跟进设计跟进研发设计中心：研发设计中心：1.编制规划设计方案；编制规划设计方案；2.规划设计方案通过后编制建筑设计方案规划设计方案通过后编制建筑设计方案分公司分公司/项目公司（如属商业项目公司（如属商业/酒店项目，则归属商业管理中心酒店项目，则归属商业管理中心/酒店管理中心负责）：酒店管理中心负责）：进行设计跟进进行设计跟进组织召开评审组织召开评审委员会，形成委员会，形成会议纪要会议纪要相相关关工工作作投资评审委员会：投资评审委员会：1.出出席评审会议，形成意见席评审会议，形成意见（董事长秘书负责形成（董事38、长秘书负责形成会议纪要）；会议纪要）；2.如需修如需修改则根据会议决定的工改则根据会议决定的工程修改量，重新编制新程修改量，重新编制新的设计任务书的设计任务书阶段2-【规划设计方案评审】若批准后，若批准后，实施下阶段实施下阶段的设计工作的设计工作规划设计评审规划设计评审会会议纪要上会会议纪要上报董事长决策报董事长决策行政管理中心：行政管理中心：根据项目公司的营销开发计划方案制定根据项目公司的营销开发计划方案制定本中心配合工作计划书本中心配合工作计划书投资开发中投资开发中心统筹推进心统筹推进财务与结算中心：财务与结算中心：1.收取已通过的设计方案并编制项收取已通过的设计方案并编制项目财务预算；目39、财务预算；2.根据项目公司的营销开发计划方案制根据项目公司的营销开发计划方案制定本中心配合工作计划书定本中心配合工作计划书采购管理中心：采购管理中心：根据项目公司的营销开发计划方案制根据项目公司的营销开发计划方案制定本中心配合工作计划书定本中心配合工作计划书工程中心：工程中心：1.编制开发建设设计计划书；编制开发建设设计计划书；2.跟进施工图跟进施工图进度，与研发设计中心相互配合创造开工外围条件进度，与研发设计中心相互配合创造开工外围条件研发设计中心：研发设计中心：1.编制拟建方案，初步设计文件编制拟建方案，初步设计文件.2.绘绘制施工图制施工图品牌推广中心：品牌推广中心：根据项目公司的营销开40、发计划方案制定根据项目公司的营销开发计划方案制定本中心配合工作计划书本中心配合工作计划书视乎项目类型与需要，分公司视乎项目类型与需要，分公司/项目公司、或商业管项目公司、或商业管理中心理中心/酒店管理中心：酒店管理中心：负责负责1.跟进施工图绘制工作；跟进施工图绘制工作；2.跟进营销开发计划工作。跟进营销开发计划工作。阶段三经营方案评审阶段3-【经营方案评审】编制阶段性经营方案阶段性经营方案的综合评审阶段性经营方案评审会董事长决策编制开发经营计划分公司分公司/项目公司项目公司根据项目总体定根据项目总体定位，组织相关经位，组织相关经营部门编制阶段营部门编制阶段性经营方案性经营方案相相关关工工作作41、投资开发中投资开发中心统筹推进心统筹推进财务与结算中心：财务与结算中心：预算部负责编制工程项目成本预算预算部负责编制工程项目成本预算12345营销中心：营销中心：细化总体经营方案和开发计划细化总体经营方案和开发计划分公司分公司/项目公司：项目公司：细化总体经营方案和开发计划（如属于商业用地或酒店用地，商业管理中心细化总体经营方案和开发计划（如属于商业用地或酒店用地，商业管理中心/酒店管理中心则需要编制相酒店管理中心则需要编制相应的的开发经营计划）应的的开发经营计划）经审核后的经营方案经审核后的经营方案上报集团开发中心，上报集团开发中心，开发中心审查总体方开发中心审查总体方案的资料完善情况，案的42、资料完善情况，并组织房产中心各关并组织房产中心各关联部门进行综合评审联部门进行综合评审营销中心：营销中心：初审方案并上报投资开发中心初审方案并上报投资开发中心分公司分公司/项目公司：项目公司：初审方案并上报投资开发中心（如属商业初审方案并上报投资开发中心（如属商业/酒店用地，则商业管理中心酒店用地，则商业管理中心/酒店管理中心酒店管理中心同时初审相应的方案并上报开发中心）同时初审相应的方案并上报开发中心）投资开发中投资开发中心组织召开心组织召开经营方案评经营方案评审会，形成审会，形成会议纪要会议纪要投资评审委员会：投资评审委员会：出席评审会出席评审会议，形成意见（行政管理中心议，形成意见（行政43、管理中心董事长秘书形成会议纪要）董事长秘书形成会议纪要）会议纪要上报董会议纪要上报董事长决策事长决策若批准后，投若批准后，投资开发中心督资开发中心督促分公司促分公司/项目项目公司公司执行执行开发开发计划计划行政管理中心：行政管理中心：工作计划跟进工作计划跟进财务与结算中心：财务与结算中心：1.负责分解财务负责分解财务预算；预算；2.负责分解资金预算；负责分解资金预算；3.工工作计划跟进作计划跟进采购管理中心：采购管理中心：负责分解采购计划负责分解采购计划各中心（营销、工程、研发设计、各中心（营销、工程、研发设计、品牌推广）：品牌推广）：向经营计划负责，各向经营计划负责，各自负责相应的工作计划跟44、进自负责相应的工作计划跟进分公司分公司/项目公司：项目公司：负责开发经营计负责开发经营计划的执行划的执行商业管理中心商业管理中心/酒店管理中心：酒店管理中心：负责负责相应商业相应商业/酒店项目工作的执行，如酒店项目工作的执行，如有问题，上报集团投资开发中心调有问题，上报集团投资开发中心调整开发经营方案整开发经营方案阶段四施工前准备工作阶段4-【施工前准备工作】土地证/建设用地许可证规划许可证人防报批环保报批消防报批施工图审查与出图123456789质监/安监监理/施工报批施工图管理施工图会审与交底设计变更与签证五通一平投资开发投资开发中心：中心：负负责证件申责证件申报办理，报办理，并报财务并报45、财务备案备案投资开发投资开发中心：中心：负负责规划申责规划申报和证件报和证件办理办理办理办理研发设计研发设计中心：中心：协协助提供规助提供规划方案划方案投资开发投资开发中心：中心：负负责证件申责证件申报办理报办理工程中心：工程中心：协助证照协助证照办理办理研发设计研发设计中心：中心：协协助工作开助工作开展展工程中心：工程中心：协助审图公协助审图公司开展图纸司开展图纸审查工作审查工作研发设计研发设计中心：中心：协协助工作开助工作开展展投资开发投资开发中心：中心：负负责事项申责事项申报办理报办理工程中心：工程中心：协助证照协助证照办理办理研发设计研发设计中心：中心：协协助工作开助工作开展展工程中心46、：工程中心：负责施工图负责施工图的审核、发的审核、发放项目部和放项目部和归档工作归档工作研发设计研发设计中心：中心：协协助工作开助工作开展展工程中心：工程中心：负责图纸负责图纸审核、召审核、召集各专业集各专业设计、施设计、施工单位和工单位和监理进行监理进行会审会审研发设计研发设计中心：中心：协协助工作开助工作开展展工程中心：工程中心：负责审查变负责审查变更内容，签更内容，签发执行变更发执行变更造价，变更造价，变更工期控制工期控制研发设计研发设计中心：中心：协协助工作开助工作开展展工程中心：工程中心：协助证照协助证照报建部做报建部做现场方面现场方面的工作的工作研发设计研发设计中心：中心：协协助工47、作开助工作开展展o还有其它部门评审流程在这不一一罗列上来。关于投资开发流程关注的问题关于投资开发流程关注的问题看完上面的投资开发评审流程看完上面的投资开发评审流程,很多同事会问：这些跟我们现在的工很多同事会问：这些跟我们现在的工作都没有直接关系，干嘛要去了解？作都没有直接关系，干嘛要去了解？房地产开发的本质：整合房地产开发的本质：整合理由：只因你是房地产开发大军中不可或缺的一员理由：只因你是房地产开发大军中不可或缺的一员,大家要充分认识自已的大家要充分认识自已的重要性！只有大家了解各相关部门的工作流程重要性！只有大家了解各相关部门的工作流程,才能做到相互理解才能做到相互理解,通力合作通力合作.48、钱景钱景,才能滚滚来才能滚滚来.流程图看上去十分复杂，如何快速理解？流程图看上去十分复杂，如何快速理解？讨论、交流时间讨论、交流时间休息一下，呼吸清新的空气利用10分钟，感受生命的珍贵o从两方面帮助大家快速初步理解开发流程：、从房地产主要工作内容来理解.、从房地产开发主要证件办理来理解.、从房地产主要工作阶段内容来理解、从房地产主要工作阶段内容来理解.、房地产开发商在每一个房地产项目中均经历投资、开发和建设三个过程、房地产开发商在每一个房地产项目中均经历投资、开发和建设三个过程市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获49、取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理成本投资过程投资过程开发过程开发过程建设过程建设过程经营目标：通过投资活动来获取投资收益，实现现金回收风险控制：投资决策、项目监控运作方式：通过土地投资产生投资收益而行使重大决策以及监控权力经营目标：通过对项目开发全过程的经营管理活动获取开发利润风险控制：项目定位、项目管理运作方式：通过对项目开发日常的管理行使相应的权利与责任决策拿50、地阶段决策拿地阶段规划设计阶段规划设计阶段项目施工阶段项目施工阶段销售服务阶段销售服务阶段项目投资过程项目投资过程项目开发过程项目开发过程项目建设过程项目建设过程经营目标：按工期保证工程质量、安全前提下以最小成本完成工程建设风险控制：成本管理、工程进度、合同签订运作方式：充分使用外协单位，通过总包管理方式行使施工组织职能战略投资技能房地产开发技能施工建设技能532所需技能所需技能绩效比重绩效比重结合这三个过程的自然嵌套关系，可形成项目的三级管理体系。对应到房地产组织框架结合这三个过程的自然嵌套关系，可形成项目的三级管理体系。对应到房地产组织框架即可形成房地产企业的典型三级管理体系即可形成房地产51、企业的典型三级管理体系决策拿地阶段决策拿地阶段规划设计阶段规划设计阶段项目施工阶段项目施工阶段投资投资过程过程开发开发过程过程建设建设过程过程投资方案投资方案设计图纸设计图纸销售服务阶段销售服务阶段市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理过程监控城市城市公司公司招标投标招标投标招标投标招标投标招标投标施工组织进度质量招标投标施工组织进度质量招标投标施工组织进度质量招标投标施工组织进度质量成本项目部项目部市场研究投资决策土地获取市场研究投资决策土52、地获取市场研究投资决策土地获取市场研究投资决策土地获取物业管理物业管理物业管理项目考核过程监控集团集团物业管理物业管理物业管理投资收回房地产开发的本质：整合房地产开发的本质：整合、从房地产开发主要证件办理来理解、从房地产开发主要证件办理来理解.、证照办理主要阶段及所需申报资料、证照办理主要阶段及所需申报资料、证照办理操作流程、证照办理操作流程、证照办理主要阶段及所需申报资料、证照办理主要阶段及所需申报资料三、开发流程三、开发流程.领取领取建设用地批准书建设用地批准书2.领取领取国有土地使用证国有土地使用证1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.1.办理办理建设用地规划许可证建设用地规划许可证53、2.2.领取领取建设工程施工许可证建设工程施工许可证1.招标:寻找施工单位3.开工建设.领取商品房销售许可证，完成建筑/,即可办理1.1.领取领取竣工验收合格证竣工验收合格证2.2.领取领取建设工程规划许可证建设工程规划许可证取得土地取得土地立立 项项规划设计规划设计开工建设开工建设竣工验收竣工验收建建设设用用地地规规划划许许可可证证房地产开发流程从营销角度可以用房地产开发流程从营销角度可以用“五证五证”的取得来贯穿的取得来贯穿建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证建建设设工工程程规规划划许许可可证证国国有有土土地地使使用用证证二二一一三三四四五五商商品品房房销销售售许许可可证证六六竣工竣工验收54、验收备案备案证证三、投资开发流程三、投资开发流程五证五证”国有土地使用证；国有土地使用证；建设用地规划许可证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程开工证；建设工程开工证；商商品房预售许可证。品房预售许可证。“两书两书”住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书。业内常说的业内常说的“五证两书五证两书”。三、开发流程立立 项项开工建设开工建设规划设计规划设计取得土地取得土地竣工验收竣工验收办理办理国有土地使用证国有土地使用证（招拍挂土地）（招拍挂土地）:需准备文件如下：需准备文件如下：1、土地申请表、土地申请表2、营业执照、法人身份证、营业执照、55、法人身份证3、缴款票据、缴款票据4、土地批文、土地批文办理办理建设用地规划许可证建设用地规划许可证:1.1.建设项目规划审批表建设项目规划审批表2.以出让方式取得国有土地使用权的，成交确认书以出让方式取得国有土地使用权的，成交确认书(或国有土地使用证或国有土地使用证)和国有土地出让合同（附宗地图）复印件；和国有土地出让合同（附宗地图）复印件；3.立项批复；立项批复；4.建设用地规划批准书建设用地规划批准书及其附图的原件及其附图的原件5.规划方案规划方案1册；册；6.地界图（须加盖地属单位及四邻单位公章）及总平面图；地界图（须加盖地属单位及四邻单位公章）及总平面图；7.在现状地形图上绘制的在现状56、地形图上绘制的A2图幅的规划用地红线图图幅的规划用地红线图(镇街规划管理所提供并盖章）；镇街规划管理所提供并盖章）；8.该用地所在控制性详细规划的图则（标识项目红线范围）和该图则的成果复印件（镇街规划管理所提供并盖章该用地所在控制性详细规划的图则（标识项目红线范围）和该图则的成果复印件（镇街规划管理所提供并盖章)。需要提交文件为需要提交文件为:项目建议书项目建议书可行性研究报告可行性研究报告开发商开发商三、开发流程立立立立 项项项项竣工验收竣工验收开工建设开工建设规划设计规划设计取得土地取得土地涉及部门分别为涉及部门分别为:规划局规划局建设局建设局三、开发流程立立 项项开竣验收开竣验收开工建设57、开工建设开工建设开工建设规划设计规划设计取得土地取得土地办理办理建设工程规划许可证建设工程规划许可证需准备文件如下：需准备文件如下：1、申请表；、申请表；2、建设用地规划许可证建设用地规划许可证、国土证国土证、地名证地名证；3、经审批规划方案总平面图；、经审批规划方案总平面图；4、建筑施工图纸；、建筑施工图纸；5、电子报批校核意见书；、电子报批校核意见书；6、建设工程建筑方案审查意见书建设工程建筑方案审查意见书；7、人防地下室施工图设计审查意见书人防地下室施工图设计审查意见书；8、门牌地址、门牌地址、9、其他相关资料。、其他相关资料。三、开发流程立立 项项开工建设开工建设开工建设开工建设规划设58、计规划设计取得土地取得土地选选 址址竣工验收竣工验收办理办理建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证:需准备文件如下：需准备文件如下：1、建筑工程施工许可证申请表；、建筑工程施工许可证申请表；2、建设工程规划许可证复印件；、建设工程规划许可证复印件；3、建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防设计审核意见书；4、市建设局签发的合同（施工、监理）备案凭证、市建设局签发的合同（施工、监理）备案凭证5、市建设局签发的施工图设计文件审查备案凭证复印件、市建设局签发的施工图设计文件审查备案凭证复印件6、施工总承包企业、专业承包企业的安全生产许可证副本复印件；、施工总承包企业、专业承包企业的安全生产许可证副本59、复印件；7、东莞市建筑工程监督登记表东莞市建筑工程监督登记表8、建设工程保证安全施工措施备案资料（相关技术方案）、建设工程保证安全施工措施备案资料（相关技术方案）9、商品混凝土购销合同商品混凝土购销合同；10、建设工程地质勘察报告复印件、建设工程地质勘察报告复印件11、工程项目名称的工伤保险、工程项目名称的工伤保险参保登记证明参保登记证明及缴款凭证；及缴款凭证；12、加盖审查机构章、建设局施工图审查备案专用章的全套施工图纸一、加盖审查机构章、建设局施工图审查备案专用章的全套施工图纸一份，建筑施工图一份；份，建筑施工图一份；13、新型墙体材料专项基金、建设工程散装水泥专项基金的缴费凭证原、新型墙60、体材料专项基金、建设工程散装水泥专项基金的缴费凭证原件。件。三、开发流程立 项竣工验收竣工验收开工建设规划设计取得土地办理商品房销售（预售）许可证:需准备文件如下：1、商品房销售申请书、商品房销售申请书2、营业执照、法定代表人身份证明、营业执照、法定代表人身份证明3、资质等级证书、资质等级证书4、立项批文、立项批文5、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证6、国有土地使用证、国有土地使用证7、施工许可证、施工许可证8、已在房产管理部门备案的、已在房产管理部门备案的面积测绘成果报告书面积测绘成果报告书原件和经市原件和经市规划局批准的预售商品房单体分层平面图61、规划局批准的预售商品房单体分层平面图(建施图建施图)及建筑设及建筑设计统一说明复印件计统一说明复印件9、建设工程投资及工程进度状况证明、建设工程投资及工程进度状况证明10、白蚁防治合同、白蚁防治合同11、商品房预售价格审核报告、商品房预售价格审核报告12、物业管理方案、物业管理方案13、商品房预售方案、商品房预售方案14、项目手册实施情况、项目手册实施情况15、其他材料、其他材料三、开发流程总 结1.房地产开发过程中所涉及的部门有:发改委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、防雷所、房管局等发改委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、防雷所、房管局等2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:建设用地批准书建设用地批准书、国有土地使用证国有土地使用证、建设用地规划许可证建设用地规划许可证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证、建设工程施工许可证建设工程施工许可证、商品房销售商品房销售(预售预售)许可证许可证3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:项目建议书项目建议书、立项报告立项报告、可行性研究报告可行性研究报告、设计方案送审书设计方案送审书、施工图施工图等以及各等以及各相关部门的批文。相关部门的批文。