1、北京中港国际房地产开发有限公司赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：添加Q群340180654，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案实施单位：北京北方企业集团公司北京北方宏达房地产有限公司编制单位：北京首佳房地产评估有限公司编制时间：二一三年十一月3北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案目 录第一章 项目基本情况1一、项目背景1二、项目区位情况2三、项目土地利用现状情况分析5四、项目范围内地上物及人口状况9五、土地利用总体规划14六、建设指标14第二章 编制依据16一、主要法律法规依据2、16二、项目依据16第三章 一级开发实施主要内容及开发进度18一、项目一级开发实施主要工作内容18二、实施内容18三、开发进度19第四章 征地实施方案22一、情况概述22二、征地范围内的人口状况23三、征地方案及费用构成23四、人员安置方案28五、征地计划29第五章 拆迁实施方案30一、情况概述30二、拆迁方案及拆迁补偿费构成30三、定向安置房的建设与安置办法36四、拆迁实施要求36五、拆迁进度计划37第七章 大市政建设实施方案38一、道路工程38二、雨水工程41三、污水工程42四、给水工程42五、中水工程42六、供气工程43七、供电工程43八、电信工程44九、有线电视网络工程45十、供热工程3、45十一、河道工程46十二、市政投资估算46第八章 土地供应方案48一、土地供应模式48二、土地供应计划48三、土地一级开发深度48四、市政设施的接用48五、供地时点开发状态48六、划拨地块情况49七、一级开发成本及入市成本价格的确定49第九章 投资方案50一、项目一级开发投资估算50二、土地出让金估算55三、入市成本价估算55四、土地销售收入估算56第十章 分期方案59一、分期基本情况59二、分期指标59三、分期投资估算60四、土地出让金分期估算61五、土地销售收入估算61六、土地收益分期估算62第十一章 定向安置房建设方案63一、定向安置房建设内容63二、定向安置房建设进度63三、土地利用4、及地上物情况分析63四、定向安置房建设成本费用构成64五、定向安置房差价估算66第十二章 就业安置用地方案67第十三章 重点事项说明68附 件69第一章 项目基本情况一、项目背景北京城市总体规划（2004年2020年）对北京市的空间布局进行了战略调整，改变了原来单中心均质发展的状况，构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构，形成“中心城-新城-镇”的市域城镇结构。在原有卫星城基础上，规划11个具有相对独立性的新城。昌平新城是西部发展带上的重要节点，在北京市区县功能定位中，昌平属于城市发展新区，产业集聚，是承担疏解中心城人口、带动区域发展的规模化城市地区。昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目的5、实施有利于落实区域规划，促进区域经济的发展。马池口村由于自身特殊的地理位置，经过多年建设发展，已经成为北京市高速公路、电网、市政管线的重要节点，为北京市的城市发展做出了贡献，但客观上也造成了当地土地利用矛盾、群众利益受损、影响生存与未来发展等诸多历史遗留问题。2012年7月18日，昌平区政府向市政府报送昌政报【2012】55号北京市昌平区人民政府关于协调解决昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的请示，明确提出“请市政府协调市国土局负责开展马池口村土地一级开发工作，并解决所需开发建设资金，委托北企公司具体实施”。2012年9月17日，市政府下发由李士祥、刘敬民、陈刚三位副市长批示的【2016、2】90337号市政府签报关于研究昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的意见，明确要求“关于马池口村土地一级开发问题，市政府建议以市区联合收储的方式，由市国土局与昌平区政府共同做好马池口村土地一级开发工作”。2012年12月7日，市政府下发由李士祥、洪峰、陈刚、张工四位副市长批示的【2012】90470号签报关于研究加快推进陕京三线工程建设的意见，明确要求“马池口村土地一级开发项目力争于2013年3月31日前组织实施”。2012年12月11日，昌平区政府下发第76期关于研究解决北企公司有关问题的会议纪要，明确提出“坚决贯彻落实市政府关于采用市区联合土地储备方式推进马池口村土地一级开发的意7、见，区政府负责请示市政府、协调市国土局解决土地一级开发资金问题，由北企公司具体实施马池口村土地一级开发。”2013年1月15日，北京市规划委员会下发市规函【2013】63号北京市规划委员会关于昌平新城马池口村控制性详细规划（深化方案）同意备案的函，批复了昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案，明确提出“原则同意依据目前编制的深化方案，先期启动该规划范围内的村庄搬迁、基础设施建设、公共服务设施和城市安全设施等土地一级开发和土地储备前期工作，为新城规划实施打好基础。土地一级开发项目可以依据深化方案和本函办理发展改革、规划、国土等相关手续”。2013年7月15日，市政府下发由陈刚副市长批示的【2018、3】90295号签报关于研究昌平区马池口村回迁房建设及土地一级开发等有关问题的意见，明确要求“国土、规划等部门加快完成土地一级开发实施方案及村民回迁房方案的审批工作”。二、项目区位情况1、马池口村概况马池口村位于昌平新城中部，东侧为京藏高速公路，西侧为京包高速公路，南邻北六环路，北邻京密引水渠，村域范围总面积约为541公顷。马池口村拟开发范围为211公顷，其中包含安置房用地20公顷，本项目一级开发用地191公顷。村域内其余用地约330公顷，以农用地为主，用于马池口村村民农务工作。2、项目区域位置北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目位于昌平区马池口镇马池口村。具体四至范围为：东至马池口村9、村界东边界，西至京包高速路防护绿化带，北至京密引水渠防护绿化带，南至规划昌谷路道路中线及规划六路道路中线。马池口村项目共计211公顷，分为：三定三限安置房用地20公顷；一级开发用地191.57公顷（包含就业安置用地5.29公顷）。（如下图1-1、1-2所示）。图1-1 项目位置图图1-2 项目影像图（红色虚线范围为本项目三定三限安置房用地，黄色虚线为就业安置用地）3、周边用地关系马池口村东北方紧邻昌平老城区，南侧为昌平新城创新基地片区，西北侧紧邻马池口埝头工业园，东南侧为沙河高教园区，地理位置上位于联系昌平多个重要片区的中心位置。南部距离中关村北部研发服务和高新技术产业聚集区约2公里，处于其辐10、射范围内，有利于引导技术研发与服务、商业物流、教育等生态友好型的产业向本地区辐射。4、项目自然环境描述及分析本项目位于昌平区马池口镇马池口村，临近昌平城区，东侧临近京藏高速，西侧为京包高速，北侧紧邻京密引水渠，南距北六环路约1公里。距离北京市区约为34.5公里，据昌平城区约3.8公里。项目所在区域属暖温带大陆性季风气候，四季分明，降水集中，风向有明显的季节变化。春季气温回升快，昼夜温差较大；夏季炎热多雨，为农业生产提供了良好的条件；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雨，各月平均气温都在0以下。年平均日照时数2684小时，年平均气温11.8，年平均降水量550.3毫米。项目位11、于昌平区南部，地貌类型简单，以平原为主，平均海拔约37米。项目宗地内地势平坦。目前，该项目用地范围及周边分布有部分农田、企业用房、农民住宅等，其中，企业较多包括驾校、检测场等单位，办公与居住混杂。随着区域房地产项目的开发建设及绿化建设，周边居住氛围将会日益提升，配套设施也将得到改善，项目整体环境将会得到进一步提升。三、项目土地利用现状情况分析1、项目土地权属情况依据北京海地人资源咨询有限责任公司出具的工程项目技术报告书【编号20130315】，项目总用地面积为191.57公顷，由32.24公顷国有土地和159.32公顷集体土地构成。国有土地使用者包括：北京北方企业集团公司、北京市昌平区马池口农12、村信用合作社、北京市公路局昌平分局、北京市京密引水管理处、首都冶金机械厂、北方加油站。集体土地所有者主要为马池口村股份经济合作社、城南街道水屯村股份经济合作社、白浮村股份经济合作社、马池口镇人民政府。2、项目现状土地类型国有土地中有国有农用地（有林地、设施农用地、沟渠）、国有建设用地（工业用地、仓储用地、科教用地、其他商服用地、商务金融用地、批发零售用地、公路用地）、未利用地（河流水面），集体土地主要为农用地（耕地、林地、交通运输用地、水域及水利设施用地）、建设用地（商服用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、住宅用地、其它土地）、未利用地（草地）。3、各土地用途利用现状情况项目13、总用地面积为191.57 公顷，其中农用地面积56.10公顷（含5.64公顷耕地）、建设用地133.61公顷、未利用地1.87公顷。土地面积（公顷）191.57 国有土地32.25 集体土地159.32 建设用地24.85建设用地108.72农用地耕地农用地耕地5.64其它5.53其它44.93未利用地1.84未利用地0.03图1-3 土地利用现状图依据工程项目技术报告书【编号20130315】，项目具体利用现状详见表1-1、1-2：69表1-1 国有用地现状情况表单位：平方米单 位农用地建设用地未利用地合计有林地设施农用地沟渠农村道路工业用地仓储用地科教用地其他商服用地商务金融用地批发零售用14、地街巷用地农村宅基地空闲地公路用地河流水面北方加油站2951.36 18.60 2969.95 北京北方企业集团公司41.67 20768.73 37575.15 22668.88 4075.07 15758.58 74.59 122.53 101085.20 北京北方企业集团公司(北方铸钢厂)6545.28 6545.28 北京北方企业集团公司(华伟交通公司)13504.38 13504.38 北京北方企业集团公司(机务队)10401.60 10401.60 北京北方企业集团公司(养花房)4617.69 4617.69 北京北方企业集团公司(铸厂)44901.12 44901.12 北京市昌15、平区马池口农村信用合作社38.55 323.15 1894.31 42.68 2298.69 北京市公路局昌平分局26463.74 26463.74 北京市京密引水管理处24069.73 26498.41 7128.88 18352.11 76049.14 首钢冶金机械厂33610.20 33610.20 合 计24149.96 4617.69 26498.41 323.15 119329.72 47976.75 22668.88 4075.07 17652.89 3025.94 141.13 0.00 42.68 33592.62 18352.11 322447.01 表1-2 集体用地现状16、情况表单位：平方米单 位农用地建设用地未利用地合计耕地林地交通运输用地水域及水利设施用地商服用地工矿仓储用地交通运输用地公共管理与公共服务用地特殊用地住宅用地其它土地草地马池口村股份经济合作社56371.30 404163.39 27049.5833149.45 167237.14 59782.7634188.22 301506.53 157.79 425742.95 53795.80 312.82 1563457.74 城南街道水屯村股份经济合作社51.69 51.69 白浮村股份经济合作社3036.4116.54 3052.95马池口镇人民政府1092.20 23264.41 2253.817、0 53.33 26663.74 合 计56371.30 407199.80 28141.78 33201.15 167237.14 83047.17 34188.22 303760.33 157.79 425742.95 53865.68 312.82 1593226.12 四、项目范围内地上物及人口状况1、地上物情况根据现场摸底调查并结合图测数据，宗地范围内地上物主要为农民住宅、农村集体土地上非住宅用房、国有土地上非住宅用房、树木及市政公共设施等。具体情况如下：现状用地西侧主要为农民宅基地，房屋以平房、自建楼房为主，80年代建筑，砖混结构；其他土地多为国有土地上非住宅用房、集体土地上非住宅18、用房，房屋多为厂房及企业办公用房，80年代建筑，砖混结构；项目东侧有一般农用地；项目用地范围内分布其他地上物等。（详细数量及情况见下表1-3、1-4、1-5）表1-3现状宅基地房屋情况类型宅基地院数（个）宅基地户数（户）占地面积（平方米）建筑面积（平方米）宅基地15181670373162.6315047.95表1-4现状非住宅情况企业名称用地面积(m2)建筑面积(m2)国有企业玻璃仪器厂7862.10 5028.3 兴业养花房4617.66896.0 北京北方企业集团公司13147.91 2098.0 超前电子仪器公司22668.57 10286.6 机务队10401.69794.1 北京北19、方企业集团公司15756.39 4600.0 华纬交通工程公司13504.371675.0 汽车修理部4075.07 1382.6 北方综合库37575.20 8473.7 昌驰铸造公司44901.1419658.08北方铸钢厂6545.283515.7 首钢冶金机械厂33610.20 21020.5 北京市昌平北方加油站2969.95 645.2 马池口信用社2298.69 1768.0 北京市公路局昌平分局26463.740.0 北京市京密引水管理处76049.14 0.0 合计322447.01 90841.79 集体企业北 方 驾 校1343765.6 3648.5 打谷场6822.920、 1481.2 马池口村委会(含派出所)3332.7 2912.9 马池口中心小学25698.5 5609.5 希普生物技术公司19341.6 8727.9 面粉厂4434.45 2183.3 北京北方企业集团公司8680.26 16059.2 北京京宣复肥厂21671.9 6139.6 北京市贵和服装有限公司3456.7 2031.2 马池口农贸市场844.5 844.5 运北市场木材区67549.8711194.01水屯装饰石材城20243.938736.79北方机动车检测场39486.7 60863.6 镇老政府院（含卫生所老派出所）36738.8 8912.1 马池口工商所2716.721、 2100.2 北京北方坤泰科贸有限公司54221.1 58019.7 马池口交通队8000.0 3500.4 北京北方企业集团公司(液化机厂)3945.10 1848.2 京北车辆管理所281600.2 32011.5 合计952551.47 236824.31 总计1274998.48 327666.10 表1-5其他地上附着物明细表序号项目单位数量1杨树棵50232柳树棵9603槐树棵18344果树等棵13935银杏棵6046柏树棵5547松树棵7548井个18829路灯个62310摄像头个6811围墙6057412广告牌29813栏杆m239414道路4272615电线杆根88716电22、信杆根5417公共厕所个818化粪池个819桥梁个320垃圾池个621电缆km17322路牙石km923变压器个2125发射塔个126水塔座427龙门吊个5028地下油库1总计项目现状照片2、项目范围内人口情况根据北京市公安局昌平分局提供的人口资料，除马池口村含1230名居民外，其他均为农业人口，马池口村、白浮村、水屯村3个村庄的农业人口结构如下表。表1-6 各村人口结构表村名16岁以下，不含16岁男（16-59岁）女（16-49岁）男（60岁以上，包含60）女（50岁以上，包含50）孤寡残疾合计马池口村57015891581782915125449白浮村176575411152438017523、2水屯村63174152501500589合计809233821449841503127790北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府令第148号）规定，“应当转为非农业户口的农村村民数量，按照被征用的土地数量除以征地前被征地农村集体经济组织或者该村人均土地数量计算。应当转为非农业户口的农村村民人口年龄结构应当与该农村集体经济组织的人口年龄结构一致。”三个村的人均土地面积、需转为非农户口的农村村民数量见表1-7，需转为非农业户口的农村村民人口结构见表1-8。表1-7征地需转为非农户口的农村村民数量村名马池口村白浮村水屯村合计全村集体土地面积（公顷）455.14334.9893.84883.924、6人均集体土地面积（公顷/人）0.0840.170.16一级开发项目征地面积（公顷）159.010.30520.00517一级开发项目转非安置人数（人）1893201895表1-8征地需转为非农业户口的人口结构表村名农民总数（人）儿童（人）一般劳动力（人）一般超转人员（人）孤寡残疾（人）马池口村1893 198 1101 5904 白浮村20110水屯村00000合计1895 198 1102 591 4 根据表1-8可知，本项目征地需要将1895名农业户口转为非农业户口，其中，16岁以下的198名，一般劳动力有1102名，一般超转人员591名，孤寡残疾人员4名。五、土地利用总体规划根据昌平区25、土地利用总体规划【2006-2020】，本项目土地利用规划用途主要为：一般农用地、城镇建设用地、村镇建设用地、独立工矿、河流水系、交通用地。详见图1-4：图1-4 土地利用总体规划图六、建设指标1、项目规划情况本项目所在地区已委托北京市城市规划设计研究院编制了昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案。根据昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案，项目用地性质为公共设施用地、水域和其它用地、多功能用地、绿地、工业用地、居住用地、道路广场用地、市政公用设施用地。2、项目建设指标根据昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案，本项目的具体规划建设指标如下表所示：表1-9总体规划指标表用地代码用地名称土地面积26、（公顷）建筑面积（平方米）C公共设施用地16.04264220其中C1行政办公用地3.4752050C2商业金融用地10.21184810C3文化娱乐用地0.9511280C5医疗卫生用地0.424200C6教育科研设计用地0.9911880E水域和其它用地5.080其中E1水域5.080F多功能用地29.14715890其中F1居住兼容公建及其他用地14.08317400F3数类设施的混合用地15.06398490G绿地36.530其中G1公共绿地22.190G2生产防护绿地14.340M工业用地18.38381550其中M1一类工业用地13.09233430M9绿隔产业用地5.29148127、20R居住用地21.75554080其中R2二类居住用地18.44530160R5配套教育用地3.3123920S道路广场用地60.335790其中S1道路用地58.80S3社会停车场库用地1.535790U市政公用设施用地3.9215680其中U1供应设施用地2.158600U2交通设施用地1.777080合计191.171937210备注：项目用地面积情况主要参照工程项目技术报告书【编号：20130315】，现状各用地面积是参照现场勘察情况，结合北京北方企业集团公司出具的面积数据，并进行图测综合对照确定的。本项目总征地面积按照规划批示总用地数据为准，宅基地面积以图测为准，集体土地及其他用地28、是在勘察及图测的基础上确定的。第二章 编制依据一、主要法律法规依据1、 中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）2、 北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市2005540号）3、 北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法（京国土市2005302号）4、 北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府令第148号）5、 北京市集体土地房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第124号）6、 北京市人民政府办公厅转发市民政局关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题的通知（京政办发200441号）7、 北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用2005533号）8、 北京市29、房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆2003808号）9、 昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定（北京市昌平区人民政府令第4号） 10、 北京市人民政府关于郊区城镇和农村建设规划管理的若干规定（北京市人民政府令1991年第5号）11、 北京市房屋拆迁评估规则（暂行）（京国土房管拆字20011234号）12、 北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准（京房地评字1999656号文）13、 北京市土地一级开发实施方案编制和审核办法（征求意见稿）14、 北京市昌平区人民政府关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见（昌政发201019号）15、 关于进一步做好集体土地上非住宅房屋拆迁补偿补助工作的意见（昌政发230、0115号）二、项目依据1、 关于协调解决北京北方企业集团公司信访隐患有关问题的意见【201290090号】2、 北京市昌平区人民政府关于协调解决昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的请示【昌政报201255号】3、 关于研究昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的意见【201290337号】4、 昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题协调会会议纪要5、 关于研究加快推进陕京三线工程建设的意见【201290470号】6、 关于研究解决北企公司有关问题的会议纪要7、 北京市规划委员会关于昌平新城马池口村控制性详细规划（深化方案）同意备案的函【市规函201363号】8、 关于研究昌平31、区马池口村回迁房建设及土地一级开发等有关问题的意见【201390295号】9、 昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案10、 昌平区马池口村村民安置房用地控制性详细规划11、 工程项目技术报告书【编号20130315】12、 昌平新城马池口村市政基础设施实施方案【建城规编第（121255）】13、 证明【人口情况】14、 北方企业集团公司出具的部分地上物情况15、 工作人员现场踏勘及掌握的数据资料第三章 一级开发实施主要内容及开发进度一、项目一级开发实施主要工作内容从授权确定一级开发实施主体开始至土地入市交易，一级开发实施单位具体承担的任务主要包括三大块内容，即前期手续办理、实施征地拆迁及市政32、设施建设，其制约关系见图3-1示意：市政咨询授权一级开发主体企业前期手续建设征地、拆迁实施验收、入市交易图3-1二、实施内容昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目具体开发实施内容如下：(一)前期策划阶段1、土地储备申请2、编制土地一级开发实施方案（二）征询意见和审批阶段1、一级开发实施方案审批；2、通过联席会审批，取得会议纪要；3、办理建设项目规划条件（土地储备前期整理）；4、昌平区土地储备分中心取得一级开发授权批复；5、委托北京北方企业集团公司实施土地一级开发工作；6、企业与分中心签订土地一级开发委托协议；7、办理建设项目用地预审；8、征询相关部门意见：(1)、市交通委意见(2)、市园林局意33、见(3)、市文物局意见(4)、地质灾害评估9、委托市政相关部门出具市政咨询函；10、办理立项手续,取得立项批复；（三）实施阶段1、征地工作：与集体土地所有权人谈判并签订征地补偿协议、办理征地批准文件、征地结案，取得建设用地批准书；2、拆迁工作：聘请评估公司进行入户调查，出具拆迁评估报告；与被拆迁人签订拆迁补偿协议并进行补偿；建筑物拆除；3、市政基础设施建设工作：编制市政方案，取得市政方案综合联席会会议纪要，逐步完成市政设施建设工作；（四）昌平区土地储备分中心全程监管；（五）北京市国土资源局及相关委办局组织验收；（六）纳入储备库，进行土地入市交易。三、开发进度本项目暂按土地一级开发完成后整体上市34、交易，总供应土地191.57 公顷。本项目计划分为五期，一、二、三期由于含有大量农民需要进行拆迁工作，为保证拆迁工作顺利进展，秉持先难后易的原则，先行同步开发，开发周期三年。于项目启动后第18个月开发四期地块，开发周期3年，四期地块拆迁量较小，且规划内容含有收益率较高的住宅部分，可用于平衡一、二、三期资金。五期于第30个月启动，开发中期2年半，总体项目滚动开发，周期共计5年。具体分期内容详见第十章分期方案。根据北京市建设项目行政许可事项的有关规定、土地一级开发流程，合理确定土地一级开发各项工作的顺序和工作周期，预测各项工作的起始时间和结束时间，充分考虑各项工作内在的程序、制约关系，编排顺序。结35、合本项目具体特点，确定该地块土地一级开发总开发进度为5年（即60个月）。开发进度初步安排如下图3-2所示：图3-2 土地一级开发实施进度计划 单位：月序号项目1234567891011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344454647484950515253545556575859601办理交通评价批复2地质灾害危险性评估3初步设计4办理规划意见书5土地预审6项目核准7签订征地补偿安置协议8交费、取得用地批复9安置补偿10征地结案11拆迁许可12入户调查13拆迁补偿14拆迁结案15拆除及土地平整16市36、政工程方案咨询设计17市政方案综合及纪要18委托市政施工图设计19与市政口签订接用协议20招投标确定施工单位21市政建设22土地验收与地价评估23上会确定土地出让价格24入市文件制定25入市出让确定中标人26各方签订合同27资金回收备注：蓝色为一、二、三期同步开发，黄色为四期，红色为五期。第四章 征地实施方案一、情况概述本项目总占地面积为191.57公顷，除32.24公顷的国有用地外，全部为农村集体用地。其中：集体建设用地约为108.72公顷，集体农用地约为50.57公顷，集体未利用地0.03公顷。现需将项目所占用的159.32公顷集体土地全部征收为国有用地。根据工程项目技术报告书【编号20137、30315】及北京北方企业集团公司出具的部分资料，宗地范围内地上附着物主要为高压线、树木、机井、路灯等。具体情况如下表：表4-1 附着物情况表序号项目单位数量1杨树棵50232柳树棵9603槐树棵18344果树等棵13935银杏棵6046柏树棵5547松树棵7548井个18829路灯个62310摄像头个6811围墙6057412广告牌29813栏杆m239414道路4272615电线杆根88716电信杆根5417公共厕所个818化粪池个819桥梁个320垃圾池个621电缆km17322路牙石km923变压器个2125发射塔个126水塔座427龙门吊个5028地下油库1总计二、征地范围内的人口状38、况本项目涉及转非人口总数为1895人，人口结构明细详见下表：表4-2本项目征地涉及转非人员结构表类别年龄阶段人数总计（人）儿童（包括16岁以上学生）16岁以下198劳动力男（16岁-59岁）、女（16岁-49岁）1102超转人员男（60岁以上），女（50岁以上）591孤寡病残人员4合计1895三、征地方案及费用构成本项目征地采用货币补偿方式，征地费用包括土地补偿费、人员安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、征地税费。依据昌平区征地情况平均水平，本项目相关征地补偿标准如下：1、土地补偿费以征地面积为基数，按照15万元/亩计算。2、安置补偿费包括农转非劳动力补偿费、超转人员补偿费、孤寡老人和病39、残人员补助费。（1）农转非劳动力补偿费按照北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府令2004第148号文），农转非劳动力补偿费，如果采取货币补偿，则包括一次性就业补助费、基本养老保险、基本医疗保险和失业保险。根据关于调整北京市2013年最低工资标准的通知【京人社劳发2012349号】，现行的本市月最低工资为1400元/月。由于北京市统计局未公布2012年度本市职工平均工资，本次依据2011年平均工资进行估算。根据北京市人力资源和社会保障局、北京市统计局关于公布2011年度北京市职工平均工资的通知【京人社规发201287号】，2011年本市职工平均工资为56061元。根据马池口村农业人口结构及40、月最低工资、2011年平均工资估算农转非劳动力补偿费。表4-3 农转非劳动力补偿费序号项目最高标准（年）估算年限（年）补偿金额（万元）文件表述（148号令）1一次性就业补助费60486.72第二十七条 一次性就业补助费不低于下列标准：（一）转非劳动力年满30周岁、不满40周岁的，为征地时本市月最低工资标准的60倍；（二）转非劳动力男年满55周岁、女年满45周岁的，为征地时本市月最低工资标准的48倍，年龄每增加1岁递减六分之一，至达到国家规定的退休年龄时止；（三）其他转非劳动力为征地时本市月最低工资标准的48倍。2基本养老保险1587.53 第三十五条 依法批准征地时，转非劳动力男年满41周岁、41、女年满31周岁的补缴1年基本养老保险费；年龄每增加1岁增补1年基本养老保险费，最多补缴15年。补缴基本养老保险费以依法批准征地时上一年本市职工平均工资的60为基数，按照28的比例一次性补缴。补缴后，由社会保险经办机构按照11的比例一次性为其建立基本养老保险个人帐户。3基本医疗保险1052.02 第三十七条 依法批准征地时，转非劳动力男年满31周岁的补缴1年基本医疗保险费，至年满51周岁前每增加1岁增补1年，最多补缴10年；年满51周岁的补缴11年基本医疗保险费，至退休前每增加1岁增补1年，最多补缴15年。依法批准征地时，转非劳动力女年满26周岁的补缴1年基本医疗保险费，至年满41周岁前每增加142、岁增补1年，最多补缴5年；年满41周岁补缴6年基本医疗保险费，至退休前每增加1岁增补1年，最多补缴10年。补缴基本医疗保险费以依法批准征地时上一年本市职工平均工资的60为基数，按照12的比例一次性补缴。补缴后，由社会保险经办机构将其中9划入统筹基金、1划入大额医疗互助资金、2划入个人帐户。4失业保险20100.67 第四十条 依法批准征地时，转非劳动力年满16周岁的补缴1年失业保险费，至达到国家规定的退休年龄前，每增加1岁增补1年，最多补缴20年。补缴失业保险费以依法批准征地时上一年本市职工平均工资的60为基数，按照2的比例一次性补缴。转非劳动力失业后，按照规定享受失业保险待遇。但其在领取失业43、保险金期间自谋职业的，不执行一次性领取失业保险金的规定。未领取失业保险金的期限予以保留，与再次失业后应当领取失业保险金的期限合并计算。合计16.94考虑到本项目开始转非工作约在2014年，采用上一年度（2013年）本市职工平均工资测算，考虑10%的工资上涨水平，则马池口村农转非劳动力补偿标准为18.63（16.94+16.9410%）万元/人。（2）超转人员补偿费超转人员月补偿标准包括生活补助费标准和医疗补助费标准。依据关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题的意见（京政办发200441号），以当年确定的接收生活补助标准与医疗补助费标准之和为基数，按照5%的比例环比递增。收费计算公式如下： （144、.05n-1）每人补偿费=月补标准12个月 5%注：n征收费用的年限（从征地年龄到82岁）a.生活补助费标准昌平区一般征地超转人员，生活补助费的接收和发放标准调整为当年本市最低基本养老金标准。根据北京市劳动和社会保障局关于北京市2013年调整企业退休人员基本养老金的通知（京劳社养发201334号），自2013年1月1日起，按月退养生活补助费、养老生活补助费的最低标准调整为1100元。b.医疗补助费标准根据京政办发200441号文，一般超转人员按照每人每月120元接收。C.根据马池口村人口结构估算超转人员征地年龄为63岁。 （1.05（82-63）-1）每人补偿费=（1100+120）12/1045、000 5% =44.71（万元/人）考虑到本项目开始转非工作约在1年后，考虑10%的工资上涨水平，则马池口村农转非劳动力补偿标准为49.18（44.71+44.7110%）万元/人。（3）孤寡老人和病残人员补助费计算方法同超转人员补偿费，生活补助费按照月最低养老金标准1330元，孤寡老人和病残人员按照每人每月500元接收。估算孤寡老人和病残人员征地年龄为62岁。 （1.05（82-62）-1）每人补偿费=（1330+500）12/10000 5% =72.61（万元/人）另外给予孤寡病残人员16万元/人的补助费，共计88.61万元/人。考虑到本项目开始转非工作约在1年后，而近年来工资平均上涨46、水平为10%，则马池口村农转非劳动力补偿标准为97.47（88.61+88.6110%）万元/人。3、青苗补偿费青苗补偿费按照昌平区一季产值平均水平0.2万元/亩计算。4、地上附着物补偿费地上附着物费用总费用为9208.06万元，详见下表。表4-4 地上附着物补偿费用单位：万元序号项目单位数量总价1杨树棵5023351.61 2柳树棵96096.00 3槐树棵1834183.40 4果树等棵139397.51 5银杏棵60430.20 6柏树棵55427.70 7松树棵75437.70 8井个188275.28 9路灯个62331.15 10摄像头个683.40 11围墙60574908.6347、 12广告牌2988.94 13栏杆M239447.88 14道路42726640.91 15电线杆根887133.05 16电信杆根548.10 17公共厕所个880.00 18化粪池个81.60 19桥梁个39.00 20垃圾池个66.00 21电缆Km1735190.00 22路牙石Km9180.00 23变压器个21105.00 25发射塔个1100.00 26水塔座480.00 27龙门吊个50750.00 28地下油库125.00 总计9208.06 经初步测算，本项目土地补偿费与人员安置补助费之和为85832.97万元，折合到征地面积为36万元/亩。本项目征地费用合计约1047248、7.05万元，折合到征地面积为44万元/亩。具体各种费用构成详见下表：表4-5： 项目征地补偿费用表序号项目补偿总价（万元）说明1土地补偿费35847.45 以征地面积为基数，按15万元/亩计算2安置补助费49985.52 2.1至2.3之和2.1劳动力安置费20530.26 以需安置的劳动力人数为基数，按18.63万元/人计算2.2超转补助费29065.38 以需安置的超转人数为基数，按49.18万元/人计算2.3残疾补助费389.88 以需安置的残疾人为基数，按97.47万元/人3青苗补偿费16.91 按照昌平区一季亩产值平均水平0.2万元/亩4地上附着物补偿9208.04 根据测绘报告实49、测数量据实评估5征地税费9669.13 5.1至5.4之和5.1耕地开垦费2536.80 以耕地面积为基数，耕地开垦费为每亩用地补偿30万元5.2耕地占用税2438.31 以农用地面积为基数，耕地占用税为42元/平方米5.3防洪费3831.34 以建设用地面积为基数，按20元/平方米进行计算5.4森林植被恢复费862.68 北京市园林绿化局关于规范森林植被恢复费标准执行范围的意见 【京绿资发200811号】按照20元/平方米计算。合计104727.051至5之和四、人员安置方案妥善安置因建设征地造成的农村多余劳动力,维护社会安定是国家及北京市在进行土地一级开发中的重要工作内容。目前北京市现行政50、策有北京市建设征地农转工人员安置办法（16号令）及北京市建设征地补偿安置办法（148号令）。为切实维护征地农民的社会保障权益，妥善处理16号令与148号令（北京市建设征地补偿安置办法）的衔接问题，北京市明确农转工人员和超转人员安置的若干政策措施：安置政策：农转工人员的农转工人员安置补助费标准按照16号令有关政策执行，超转人员以实际办理接收手续之日的年龄计算需要缴纳的超转人员接收费用，安置方式包括征地单位安置和委托其他单位安置（统称为单位安置）及自谋职业等。超转人员的接收政策以实际办理接收手续之日的年龄计算需要缴纳的超转人员接收费用。农转工人员社会保险应按照国家和本市规定参加社会保险，并按规定缴51、纳社会保险费。安置农转工人员需要补缴的社会保险费用及安置征地超转人员出现的资金缺口，由各区县政府根据项目未及时办理农转非、农转工安置手续和超转人员接收手续的原因，按照责任分担的原则由相关区县政府及乡镇政府、征地单位在办理农转工安置手续或超转人员接收手续时共同解决。目前北京市人员安置方式主要有：就业安置、预留经营性用房、就业安置用地安置等几种方式。根据现有的人员安置方式，结合昌平区实际情况，本项目人员安置方案为：1、严格按照北京市建设征地补偿安置办法（148号令）确定安置人员数量及补偿标准；2、安置人员安置房建设位置在项目北侧三定三限安置房地块，安置房建设规模及标准符合国家相关政策且满足马池口村52、搬迁村民需求；3、项目采取市区联储为拆迁主体，北京北方企业集团公司实施搬迁工作。搬迁政策中已考虑搬迁村民的后续利益保障问题并制定相应条款；4、本项目南侧已规划就业安置用地，一级开发完成后定向出让给马池口村集体企业，解决被征转村民后续就业、生活问题。5、马池口村现有集体土地455.14公顷，本项目征用集体土地159.32公顷，剩余大量农用地可作为生产资料满足未征转村民的生活保障。五、征地计划根据初步掌握的本项目基础资料，及北京市和昌平区关于集体土地征收报批的相关规定及流程，制定如下征地工作计划，拟定于项目开始的第4个月签订征地补偿安置协议，第8个月取得用地批复；安置补偿将于第11个月完成，并于第53、11个月完成征地结案。需说明的是，实施单位应在全面掌握宗地基本情况后，需根据情况进一步调整征地工作方案。第五章 拆迁实施方案一、情况概述根据对比分析现场初步调查、图测及北京北方企业集团公司出具的说明，地上物情况以出具的说明为准，用地面积及房屋面积以图测为准，宗地范围内地上房屋拆迁主要为农民住宅、国有、集体土地上非住宅用房，项目内无需要保留的文物设施。具体情况如下：现状用地主要有农民宅基地，房屋以平房、自建楼房为主， 80年代建筑，砖混结构；另有国有土地上非住宅、集体土地上非住宅，房屋多为厂房及企业办公用房，80年代建筑，砖混结构。（详细数量及情况见表5-1）表5-1 房屋情况表项目建筑面积（平54、方米）农民住宅房屋315047.95国有土地上非住宅房屋90841.79集体土地上非住宅房屋236824.31总计642714本项目用地范围内需拆除集体土地上非住宅房屋面积为236824.31平方米，国有土地上非住宅房屋面积为90841.79平方米，农民1670户，共1518个院，涉及拆迁的农居民宅基地面积为373162.60平方米，住宅房屋面积315047.95平方米。二、拆迁方案及拆迁补偿费构成根据初步拟定的马池口村拆迁安置方案，本次拆迁方案采取货币补偿，并通过购买项目北侧的定向安置房实现拆迁农民顺利搬迁，具体情况如下：采取委托专业的拆迁服务机构实施拆迁工作，通过招标确定优秀的拆迁公司和拆55、迁评估公司，并由村委会及北京北方企业集团公司开展对村民的拆迁动员思想工作。根据拆迁方案，本项目拆迁费用主要为农民拆迁补偿费（包含区位补偿费、房屋重置成新价、装修及地上附属物补偿费、搬家补助费、家电改移费、周转费、停产停业补助费、未取得宅基地补助费、提前搬家奖、工程配合奖、积极签约联签鼓励奖、新村建设促进奖、村民集体土地腾退奖）、国有土地上非住宅拆迁补偿费（区位补偿价、房屋重置成新价、装修及附属物补偿费、搬家补助费、停产停业补助费）、集体土地上非住宅拆迁补偿费（包括房屋重置成新价、装修及附属物补偿费、搬家补助费、停产停业补助费）、国有农用地补偿费用、国有道路用地补偿费用、定向安置房差价及包括拆迁56、服务费、拆迁评估费及拆除清运费等拆迁其它费用。经初步测算，项目整体总拆迁费用合计为536955.28万元，其中农居民拆迁补偿费用为331286.02万元，折算为218万元/院；国有土地上非住宅房屋拆迁补偿费用为39266.51万元；集体土地上非住宅房屋拆迁补偿费用为40981.04万元，折合拆迁建筑面积为2025元/平方米；拆迁其他费用为6207.43万元；定向安置房差价费用为119214.28万元。具体各费用构成详见表5-2：5-2： 项目各期拆迁补偿费用表序号项目总价（万元）说明1拆迁补偿费411533.57 包括农居民、企业单位等拆迁1.1农民拆迁补偿费331286.02 1.1.1至157、.1.10之和1.1.1区位补偿费57093.88 根据昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定【北京市昌平区人民政府令第4号】相关规定，并结合项目实际情况取区位补偿价1530元/平方米1.1.2房屋重置成新价38062.59 根据北京市昌平区人民政府关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见【昌政发201019号】相关规定，并结合项目实际情况取房屋补偿费1200元/平方米，房屋面积取宅基地面积的85%。1.1.3装修及附属物补偿费47578.23 根据北京市昌平区人民政府关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见【昌政发201019号】相关规定，并结合项目实际情况取装修及地上附属物补偿费1500元/平方米，房58、屋面积取宅基地面积的85%。1.1.4经批准二层楼重置成新价补偿11814.30 参照北京市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆【2003】808号令）以及周边案例，以房屋二层建筑面积为基数，按照1500元/平方米计算1.1.5搬家补助费559.74 按照宅基地面积15元/平方米进行补助1.1.6家电改移补助费187.47 按照电话改移235元/部、有线电视改移300元/户、空调改移400元/台、热水器300元/个进行补助1.1.7周转费21639.96 按照900元/月人进行补助，补助期限为3年1.1.8停产停业补助费5970.60 按照800元/平方米对有营业执照的院落进行补助，预估营59、业执照持有率为20%。1.1.9未取得宅基地补助费4169.25 对有宅基地资格但尚未拥有宅基地的居民进行补助，按照每人0.25亩30%宅基地区位补偿价计算，预估有10%的居民应取得但未取得宅基地1.1.10奖励费144210.00 提前搬家奖15万元/院、工程配合奖10万元/院、积极签约联签鼓励奖20万元/院、新村建设促进奖20万元/院、村民集体土地腾退奖30万元/院，共计95万元/院1.2国有土地拆迁补偿39266.51 1.2.1至1.2.2之和1.2.1国有土地上非住宅拆迁39160.76 1.2.1.1至1.2.1.5之和1.2.1.1区位补偿价20895.92 非住宅房屋拆迁价格=60、区位价格K1K2K3建筑面积+地上物补偿价；其中K1为容积率调整系数；K2为房屋原用途调整系数；K3为规划用途调整系数；区位价格按照1500元/平方米计算1.2.1.2重置成新价7215.74 参照北京市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆【2003】808号令）以及周边案例，以房屋建筑面积为基数，按照800元/平方米计算1.2.1.3装修及附属物补偿费3607.85 根据市场行情按照400元/平方米计算1.2.1.4搬迁补助费225.51 按照25元/平方米计算1.2.1.5停产停业补助费7215.74 按照800元/平方米计算1.2.2国有农用地补偿费用105.75 根据市场行情，按照61、国有农用地面积，15万元/亩的标准补偿1.3集体土地上非住宅拆迁40981.04 1.3.1至1.3.4之和1.3.1重置成新价14304.37 参照北京市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆【2003】808号令）以及周边案例，以房屋建筑面积为基数，按照800元/平方米计算1.3.2装修及附属物补偿费11925.29 根据市场行情按照400元/平方米计算1.3.3搬迁补助费447.01 按照25元/平方米计算1.3.4停产停业补助费14304.37 按照800元/平方米计算2拆迁其它费用6207.43 2.1至2.3之和2.1拆迁服务费4115.34 参照按拆迁补偿的1.0%取费的情况262、.2拆迁评估费800.00 参照关于房地产价格评估收费有关问题的通知【京发改20131522号】估算2.3拆除及渣土清运费1292.09 按照被拆迁房屋建筑面积20元/平方米3定向安置房差价119214.28 遵循安置方案相关的规定，参考周边的案例，经过计算，差价为3739元合计537709.021至3项的和备注：国有土地中有部分京密引水管理处用地，主要为河流水面、河堤道路等，及北京市昌平北方加油站，均属现状保留用地，故不作补偿。项目东北侧有部分新建驾校检测场用房，待区政府拆迁方案批准后核实确定拆迁方式，拆迁成本未计入。以上拆迁补偿费用具体估算说明如下：（1）农民房屋拆迁补偿费区位补偿价根据昌63、平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定【北京市昌平区人民政府令第4号】相关规定，马池口镇宅基地区位补偿价为650-1530元/平方米，本项目宅基地区位补偿价按照1530元/平方米测算，因此：宅基地区位补偿总价=宅基地区位补偿价宅基地面积=1530373162.6010000=57093.88（万元） 房屋重置价根据北京市昌平区人民政府关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见【昌政发201019号】相关规定，以拆迁宅基地面积的85%为基数，该项目所在地区房屋重置价为1200元/平方米。房屋重置成新总价=房屋重置价宅基地面积85%=1200373162.6085%10000=38062.59（万元）装修及附64、属物补偿费根据北京市昌平区人民政府关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见【昌政发201019号】相关规定，装修及地上附属物补偿费以拆迁宅基地面积的85%为基数，按1500元/平方米进行求取。装修及地上附属物补偿总价=装修及地上附属物补偿单价宅基地面积85%=1500373162.6085%10000=47578.23（万元）经批准二层楼重置成新价经批准的二层楼房以上（含二层），房屋重置价及装修附属物补偿以第二层建筑面积为基数，参照北京市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆【2003】808号令），按照1500元/平方米估算。根据马池口村提供的数据经批准二层建筑面积为78761.99平方米经批65、准二层楼重置成新价=重置成新单价二层建筑面积=150078761.9910000=11814.30（万元）搬家补助费根据拟定的昌平区马池口镇马池口村拆迁方案，搬家补助费按照宅基地面积15元/平方米进行补偿。搬家补助费总额=搬家补助费宅基地面积=15373162.6010000=559.74（万元）家电改移补助费依据关于国有土地上房屋征收中有关事项的通知中补助费和奖励费的规定：电话、有线电视、空调、热水器等设备移机发生的费用，由区、县房屋征收部门参考本地区的市场平均标准确定。参考周边项目确定电器移机费的标准，电话移机费235元/院，有线电视移机费300元/院、空调移机费400元/院、热水器移机费66、300元/院。合计1235元/院。家电改移补助费补助费=1235元/院1518院10000=187.47(万元)周转费根据拟定的昌平区马池口镇马池口村拆迁方案周转费按照900元/月人进行补助，补助期限为3年。周转费=900元/月12月3年6679人10000=21639.96（万元）停产停业补助费根据拟定的昌平区马池口镇马池口村拆迁方案，对持有营业执照的院落按照宅基地面积800元/平方米进行补助，预估营业执照持有率为20%。停产停业补助费=373162.6020%800 10000=5970.60（万元）未取得宅基地补助费根据北京市昌平区人民政府关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见【昌政发2067、1019号】相关规定，当村民符合审批宅基地条件而未实际取得宅基地，且按拆迁实施方案安置确有困难的，按照宅基地区位补偿价0.25亩30%的规定补助。补助标准=1530666.670.2530%=76500（元/人）预计居民应取得但未取得的宅基地占总人数的10%，即545人（5449人*10%）。未取得宅基地补助费=7650054510000=4169.25（万元）奖励费根据拟定的昌平区马池口镇马池口村拆迁方案，奖励费共包括提前搬家奖15万元/院、工程配合奖10万元/院、积极签约联签鼓励奖20万元/院、新村建设促进奖20万元/院、村民集体土地腾退奖30万元/院，共计95万元/院。奖励费=95万元/68、院1518院=144210.00（万元）（2）国有土地上非住宅拆迁补偿费区位补偿费根据规范，国有土地上非住宅拆迁补偿计算公式为：非住宅房屋拆迁补偿价格=区位价格K1K2K3建筑面积其中：区位价格根据本项目所处区位，取值范围在900-1500元/平方米之间，根据本项目实际情况，取1500元/平方米，K1为容积率调整系数、K2为房屋原用途调整系数、K3为规划用途调整系数，根据不同企业情况取值。房屋重置成新价企业房屋拆迁补偿费按以拆迁房屋建筑面积为基数，按800元/平方米重置价进行求取，拆迁房屋重置总价=重置成新单价企业拆迁房屋建筑面积。装修及附属物补偿费企业房屋拆迁补偿费按以拆迁房屋建筑面积为基数69、，按400元/平方米进行求取装修及附属物补偿总价=装修及附属物补偿单价企业拆迁房屋建筑面积。搬迁补助费参照昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定【北京市昌平区人民政府令第4号】，以拆迁房屋为基数，按25元/平方米计算。停产停业损失费停产停业损失费结合项目实际情况，以拆迁房屋为基数按800元/平方米估算。（3）集体土地上非住宅拆迁补偿费房屋重置成新价企业房屋拆迁补偿费按以拆迁房屋建筑面积为基数，按800元/平方米重置价进行求取，拆迁房屋重置总价=重置成新单价企业拆迁房屋建筑面积。装修及附属物补偿费企业房屋拆迁补偿费按以拆迁房屋建筑面积为基数，按400元/平方米进行求取装修及附属物补偿总价=装修及附属70、物补偿单价企业拆迁房屋建筑面积。搬迁补助费参照昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定【北京市昌平区人民政府令第4号】，以拆迁房屋为基数，按25元/平方米计算。停产停业损失费停产停业损失费参照昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定【北京市昌平区人民政府令第4号】，并结合项目实际情况；以拆迁房屋为基数按800元/平方米估算。三、定向安置房的建设与安置办法本项目拆迁方案确定的定向安置房按照“三定三限三结合”的原则进行开发建设。1）定向安置房的标准本次定向安置房建设土地以出让取得；实现初步装修，能够使拆迁居民不进行重新装修即可入住使用。装修标准为防火防盗门、地面铺地砖、厕所坐式马桶、洗手池、淋浴间、厨房一体化71、橱柜、断桥铝门窗、地暖供热和墙体抹白等。2）定向安置房建设地点：按照项目控制性详细规划确定的定向安置房地址建设。3）定向安置房规划指标：按照本项目控制性详细规划，定向安置房规划用地面积为20公顷，规划总建筑面积为477108平方米（地上住宅318840平方米，地上配套13310平方米，地下144958平方米）。4）定向安置房建设计划：定向安置房将会提前进行建设，建设周期为30个月全部竣工交房。5）定向安置房购买价格：具有限价购房资格的人员购买定向安置房基础价格为2000元/平方米（该价格为均价，各楼层具体价格待定）。在拆迁公告规定的拆迁期限内签署拆迁补偿协议的，以户为单位，因户型原因超出应购买72、面积10平方米（含）以内，超出部分，每平方米加收100元；超出面积在10（不含）20平方米（含）部分每平方米加收300元；超出20平米以上的部分每平方米加收8500元。6）定向安置房安置办法：本村村民具有限价购房资格的人员，人均可认购定向安置房标准为40平方米。在奖励期内签署拆迁补偿协议的，每宗合法有效宅基地再奖励限价购买定向安置房面积50平方米，但人均认购定向安置房面积不足50平方米的，补足到50平方米。独生子女户持有效证件经核准后可享受奖励20平方米限价安置房面积。四、拆迁实施要求（1）拆迁工作是本项目开发进度的决定性因素之一，目前的基本情况为初步调查所得，开发单位应在取得一级开发授权以后73、立即对本项目范围内的拆迁情况进行调查摸底，根据调查结果制定详尽的拆迁安置和补偿方案。（2）拆迁工作能否顺利进行直接关系到项目的成败，土地一级开发企业应在制定拆迁安置和补偿方案的基础上，设立专门的组织机构，选用优秀的拆迁、评估机构，做好宣传和动员工作，以保证拆迁工作的顺利进行。（3）土地一级开发企业应严格遵守和执行政府相关拆迁管理文件和办法，保障村民的合法利益，依法拆迁，文明拆迁，对于拆迁过程中碰到的困难户应正确处理，避免出现纠纷和负面影响，维护当地居民的安定，使拆迁工作平稳、顺利地进行。（4）土地一级开发企业在拆迁过程中应重视和发挥北京北方企业集团公司和村民委员会在拆迁过程中的重要作用，及早开74、展动员和宣传工作。五、拆迁进度计划根据初步掌握的项目征地拆迁基础资料，制定如下工作计划，拟在项目启动后第11个月取得拆迁许可后开始入户调查，第17个月完成入户调查，第32个月完成拆迁并结案。第七章 大市政建设实施方案项目一级开发完成后基础设施条件需达到红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力、通讯）及红线内场地平整。依据昌平新城马池口村市政基础设施实施方案【建城规编第（121255）】，市政方案如下：一、道路工程1、城市主干路 昌谷路：规划为城市主干路，规划红线宽为60米，道路断面为三幅路形式，机动车道宽31米（四下四上8条机动车道），机非隔离带各宽2.5米，两侧辅路各宽7米75、（机非混行），两侧人行道各宽5米。 规划一路：规划为城市主干路，规划红线宽为50米，道路断面为三幅路形式，机动车道宽23米（三下三上6条机动车道），机非隔离带各宽2米，两侧辅路各宽7米（机非混行），两侧人行道宽4.5米。2、城市次干路规划二路、规划三路、规划四路、规划五路、规划六路及马白路：规划为城市次干路，规划红线宽为30米，道路断面为两幅路形式，两侧机动车道各宽10.5米（两下两上4条机动车道，机非混行），中央隔离带宽2米，两侧人行道各宽3.5米。3、城市支路 规划十一路、规划十六路及规划十九路：规划为城市支路，道路断面为一幅路形式，规划红线宽为25米，机动车道宽16米（一下一上2条机动车76、道，机非混行），两侧人行道各宽4.5米。 规划七路、规划八路、规划九路、规划十路、规划十二路、规划十三路、规划十四路、规划十五路、规划十七路及规划十八路：规划为城市支路，道路断面为一幅路形式，规划红线宽为20米，机动车道宽12米（一下一上2条机动车道，机非混行），两侧人行道各宽4米。4、交通组织设计各条道路按照规划进行路口设计或预留，道路两侧小区及单位开口根据地块总平面图进行预留。人行过街结合灯控路口组织行人地面过街。5、路面结构设计根据交通量、道路等级对路面的使用要求，结合北京市昌平区的气候、水文、地质及当地筑路材料的分布、施工经验等情况，本着因地制宜、就地取材、方便施工、利于养护的原则，路77、面设计为沥青混凝土路面。（1）行车道路面结构 城市主干路路面结构抗车辙沥青混凝土KAC-13C 4cm乳化沥青黏层油中粒式沥青混凝土AC-20C 5cm乳化沥青黏层油粗粒式沥青混凝土AC-25C 7cm下封层 1cm 乳化沥青透层油石灰粉煤灰稳定碎石(318cm) 54cm 城市次干路路面结构抗车辙沥青混凝土KAC-13C 5cm乳化沥青黏层油中粒式沥青混凝土AC-20C 7cm下封层 1cm 乳化沥青透层油石灰粉煤灰稳定碎石(318cm) 54cm 城市支路、辅路路面结构抗车辙沥青混凝土KAC-13C 4cm乳化沥青黏层油中粒式沥青混凝土AC-20C 6cm下封层 1cm 乳化沥青透层油石灰78、粉煤灰稳定碎石(220cm) 40cm（2）人行步道结构如下： 20206cm透水步道砖 6cm 1:5干硬性水泥砂浆 3cm 无砂混凝土 20cm 总厚度 24cm6、路基设计图纸路基压实度填挖类型路床顶面以下深度（cm）路基最小压实度（%）快速路主干路次干路填方08096959480150949392150939291零填或挖方03096959430809493注：表中数值均为重型击实标准。7、无障碍设计本项目无障碍设计主要内容：人行步道设盲道，路口步道设置无障碍坡道等。人行步道盲道宽50cm，距离路缘石及树坑石等障碍物的安全距离不小于50cm。8、照明及绿化工程道路照明采用LED路灯,城79、市主干路为对称双挑布置，城市次干路为双挑布置，城市支路为对称单挑布置。道路绿化树种为银杏，胸径1013c树池采用混凝土树池，规格1.51.5米，树池纵向间距5。绿化带种植低矮灌木。9、交通工程本项目交通工程设计按城市道路交通功能设计并根据道路等级及功能设置相应的交通标志、标线和信号灯。各相交路口交通组织采用信号灯控制并设置违章监控和可视化监视设施。其他交通设施为在城市主干路设置中央分隔护栏，护栏高度1.3米；在城市支路设置机非分隔护栏，护栏高度为0.7米。10、桥涵工程马池口组团中共有7条道路分别与京密引水渠和中直渠交汇，拟在交汇处新建跨河桥，具体设计依据和指标如下所示：（1）设计依据 公路桥80、涵设计通用规范（JTG D60-2004） 公路钢筋混凝土及预应力混凝土桥涵设计规范（JTGD62-2004）公路桥涵地基与基础设计规范（JTG D63-2007）城市桥梁抗震设计规范（CJJ166-2011）公路工程水文勘测设计规范（JTG C30-2002）公路桥涵施工技术规范(JTG/T F50-2011)（2）主要设计内容马池口组团中共有7座桥，主要设计技术指标详见下表：桥梁设计一览表序号路名河道名称道路等级设计荷载桥梁型式桥梁跨径桥宽（m）面积（）1规划一路京 密引水渠城市主干城市-A级预应力混凝土T梁1-40米4620702规划三路城市次干城市-A级315米2814003规划十二路81、城市支路城市-B级1-40米209004昌谷路中直渠城市主干城市-A级预应力混凝土T梁1-25米5516505规划二路城市次干城市-A级1-25米288406马白路城市次干城市-A级1-25米288407规划九路城市支路城市-B级1-25米20600注：目前缺乏京密引水渠与中直渠河道资料二、雨水工程1、设计标准根据北京市城市规划设计研究院编制的马池口村村民安置房项目雨污水排除规划（2013.04），雨水工程设计标准采用：雨水管道设计重现期：城市主干路采用P=5年，城市次干路和城市支路采用P=3年。综合径流系数：规划建设区采用=0.55，规划绿地采用0.30，规划道路采用0.90。2、设计概况雨82、水管道设计内容包括：昌谷路、规划一路规划十九路、马白路，共21条道路，雨水最终排入设计地块中部规划中直渠，设计管径D=600BH=18001600mm，管道全长20045米。三、污水工程1、设计标准根据北京市城市规划设计研究院编制的马池口村村民安置房项目雨污水排除规划（2013.04），污水工程设计标准采用：公建用地采用200立方米/（日公顷）；居住用地采用150立方米/（日公顷）；绿地采用20立方米/（日公顷）.2、设计概况污水管道设计内容包括：规划一路规划十九路、马白路，共20条道路，污水最终排入马池口再生水厂，设计管径D=400D=1400mm，管道全长17630米。四、给水工程1、设计83、标准根据北京市城市基础设施专业规划指标研究，确定居住建筑用水量标准为4升/（日平方米），公建用水量标准为512升/（日平方米），工业用地用水量标准为50立方米/（日公顷），管网损失率取12%，高日系数取1.3。根据以上标准计算得到马池口村平均日需水量为1.04万立方米/日，高日需水量为1.51万立方米/日。2、设计概况给水管道设计内容包括：规划一路规划十九路、马白路，共20道路，设计管径DN200DN600mm，管道全长18914米。五、中水工程1、设计标准再生水量标准为：建筑冲厕用水1.22.8升/（日），公共绿地及内部绿地采用20立方米/公顷日，防护绿地采用10立方米/公顷日，道路浇洒用水84、采用1.5升/（日）。根据上述再生水量标准及计算参数，计算马池口村再生水高日需水量为0.57万立方米/日。再生水高时系数根据不同用水性质的变化系数综合确定。2、设计概况中水管道设计内容包括：规划一路规划十九路、马白路，共二十条道路。中水水源来自马池口再生水厂。设计管径DN100DN400，管道全长19238m。六、供气工程1、现状情况在昌平区马池口村规划范围南侧和东侧有现状高压A天然气管道、高压B天然气管道、成品油输送管道和陕京三线，并在高压走廊与中直渠交汇处的东部规划绿地内已经建成一座高压B天然气调压箱。2、负荷预测根据北京市城市基础设施专业规划指标，居民炊事生活用气指标取75立方米/人.年85、，公建生活炊事用气指标取5立方米/平方米年，配套教育设施生活炊事用气指标取2立方米/平方米年，工业用气指标取4立方米/平方米年，规划范围的采暖用气按照热负荷进行折算，预测昌平区马池口村规划范围内的天然气年用气量约3430万立方米/年，高峰小时用气量约18506立方米/时。3、设计方案昌平区马池口村规划采用中压天然气管网供气，气源引自已建马池口村高压B天然气调压箱，结合市政道路在马池口村规划范围内布置中压天然气管网。陕京三线天然气管道设计压力为10兆帕，规划在其两侧各预留50米长输管线走廊。七、供电工程1、现状情况昌平区马池口村内现状村民住宅和企业主要由西沙屯220千伏变电站供电，中压配网采用架86、空进线。2、负荷预测根据昌平区马池口村的规划用地性质及建筑规模，按照北京各类建筑用电规划指标，商业金融取80瓦/平方米，同时系数取0.6，行政办公取70瓦/平方米，同时系数取0.6，文化娱乐取60瓦/平方米，同时系数取0.6，医疗卫生设施取60瓦/平方米，同时系数取0.6，教育科研设施取70瓦/平方米，同时系数取0.6，居住取60瓦/平方米，同时系数取0.25，配套教育设施取50瓦/平方米，同时系数取0.5，工业取300千瓦/公顷，住宅混合公建取60瓦/平方米，同时系数取0.5，经计算，马池口村规划范围的最大用电负荷约60兆瓦，若变压器功率因数取0.85，负载率取0.65，则所需10千伏变压器87、容量为108兆伏安。3、设计方案为了满足马池口村建设发展的用电负荷需求，新建1座马池口村110千伏变电站，站址位于马池口村东南部，建设形式为全户内站，终期设计容量为150（350）兆伏安，占地面积约4400平方米，电源T接西沙屯站水屯站的110千伏架空线。在马池口村南部有一条现状高压走廊，其中包括1回现状500千伏架空线、1回现状220千伏架空线、2回现状110千伏架空线和2回规划220千伏架空线，规划走廊宽度约205米。西沙屯站水屯站的110千伏架空线所在位置与规划建设用地存在矛盾，规划迁改到中直渠西侧，沿中直渠西侧的绿化隔离带预留迁改走廊，走廊宽度约30米（需尽快征求北京市电力公司意见）。88、结合马池口村的规划用地布局在马池口村内新建3座开闭站，每座占地面积约300平方米。八、电信工程1、现状情况昌平区马池口村规划范围内没有现状电信局所及管道，通信线路以架空为主。2、用户数预测根据昌平区马池口村的规划用地性质及建筑规模，按照相关电信指标进行预测，普通住宅取200部/万平方米，公建取200部/万平方米，学校、托幼等配套教育设施取35部/万平方米，工业取10部/万平方米，预计马池口村的电话需求量约3.7万部，按设备占用率80%考虑，则所需交换机容量约4.6万门。3、设计方案根据用户数预测结果，在马池口村新建1座5万门的电信综合局建筑面积约1000平方米，并结合市政道路布置电信管道。九、89、有线电视网络工程1、现状情况昌平区马池口村内没有现状有线电视机房，其有线电视信号由昌平中心机房提供。2、用户数预测居住按照每户设2个信息点进行计算，其他性质建筑按每110平方米设1个信息点进行计算。用户入网率按100%计算。按照上述预测指标计算，昌平新城马池口村共需配置约3.5万个有线电视端口。3、设计方案在马池口村马白路南侧新建1座有线电视基站，新建有线电视机房3座以及新建光电转换间44间，所需建筑总面积约600平方米。为了满足有线电视信号需求，规划沿市政道路铺设有线电视光电缆。在规划一路和马白路各新建有线广播电视格栅管道，在规划二路、规划三路、规划十二路、规划十六路、规划十七路、规划十九路90、各新建1孔有线广播电视格栅管道。十、供热工程1、现状情况昌平区马池口村规划范围内主要为村庄和企业，村民住宅的采暖以自烧煤火炉的形式为主，燃料为薪柴和煤；企业单位主要采用自建小型燃煤锅炉房采暖。2、设计方案1）设计标准根据昌平区马池口村规划范围的规划用地属性和建筑规模，按照北京地区的耗热指标及昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案中的要求，居住热负荷指标取40瓦/平方米，公建热负荷指标取60瓦/平方米，工业热负荷指标取80瓦/平方米，配套教育设施热负荷指标取45瓦/平方米，住宅混合公建用地的建筑热负荷指标取50瓦/平方米，管网损失率取10%，经计算，马池口村规划范围内的总热负荷约为131兆瓦。291、）设计概况根据昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案，在mck-090地块中拟建集中燃气锅炉房一座，内设4台65吨锅炉，提供130/70采暖一次热水。每个地块中设置换热站，换热出85/60采暖二次热水，供应至各个热用户。热力管道设计为一次水管网，设计范围包括：规划三路、规划十路、规划十一路、规划十二路、规划十六路、规划十七路、马白路，共7条道路，设计管径DN100DN600mm，管道全长12426米。十一、河道工程中直渠起自京密引水渠，由北向南穿过马池口、六环路等地区，汇入北沙河，主要承担昌平西扩地区、马池口村、创新基地等地区的排水任务。中直渠由京密引水渠至百葛路段，现状河道基本为土渠梯形断面92、，上口宽约为20米。1、设计标准根据国家防洪标准、北京市防洪规划及昌平新城规划，考虑到马池口村的规划人口和建设规模，设计确定马池口村的防洪标准为20年一遇。中直渠治理标准按20年一遇洪水设计，50年一遇洪水校核，20年一遇洪水位基本不淹没城市主要雨水管道出口内顶。2、设计方案中直渠功能为防洪排水兼风景观赏河道。中直渠设计平面位置在现状基础上适当向两岸拓宽，中直渠河道横断面采用生态护坡的梯形断面，河道上口宽为24米，下口宽12米，河道两侧绿化隔离带各宽30米。本次河道治理段起点为中直渠与京密引水渠相交处，向南延伸，设计终点止于马池口村规划范围界，治理全长为1454米。河道边坡采用浆砌片石护砌，护93、砌厚度0.3米，坡比为1:2；河底下口宽12米，河道下口底板采用C20素混凝土厚度0.4米。河道两岸绿化隔离带宽均为30米，结合城市景观建设主要采用生物护岸。十二、市政投资估算根据估算，市政投资总额为40129.32万元，折合规划建筑面积单价为211元/平方米，市政投资估算详见下表：市政基础设施实施方案投资估算表序号道路名称道路等级道路长度(m)道路投资 （万元）照明投资 （万元）交通投资 （万元）桥梁投资 （万元）雨水投资（万元） 污水投资 （万元）给水投资 （万元）中水投资 （万元）电力中压投资（万元）供热投资（万元）合 计（万元）1规划七路城市支路(13条)818539.88163.6394、68.1264.44188.3265.4469.531659.312规划八路984649.44196.8442.8578.93197.2378.7283.472227.393规划九路19301273.8386868.5490952.38588.69231.6223.225014.194规划十路471310.8694.2211.95124.4187.5637.6840.0493.81000.55规划十一路765673.2153344.25207.24151.5861.264.86142.281797.616规划十二路1151759.66230.2517.95700322.3183.4873.5295、78.29690.6299.723855.727规划十三路837552.42167.4376.65245.85386.89100.4470.891900.548规划十四路637420.42127.4286.65279.95145.5850.6454.15382.21746.999规划十五路636419.76127.2286.2279.95141.550.2453.981358.8310规划十六路720633.6144324185.79125.1857.8461.2241.671773.2811规划十七路1061700.26212.2477.45236.83159.584.8890.19106196、374.313396.6212规划十八路613404.58122.6275.85212.08128.9249.0452.111245.1813规划十九路594522.72118.8267.3221.65130.6847.5250.495941953.1614供热中心及变电站520012006400支路合计11.217公里7860.62243.45047.6511904111.82615.11988.76992.427927.82351.7835329.32第八章 土地供应方案一、土地供应模式1、本项目规划中含有行政办公用途土地，此地块将通过划拨方式给政府。2、其余土地在北京市土地整理储备中心土97、地交易市场，采用公开入市交易方式，出让国有土地使用权。二、土地供应计划根据土地一级开发及入市交易流程，结合已制定的征地、拆迁、市政工程的开发建设进度计划，本项目的土地供应计划拟订如下：本项目总用地面积为191.57公顷，扣除行政办公用途用地3.47公顷，则拟出让188.10公顷土地；拟在项目启动后一二三期于第33个月进行入市交易及协议出让准备工作，随后在第34个月入市部分公开上市交易并确定中标人，第34个月资金回收；四期于第51个月进行入市交易及协议出让准备工作，随后在第52个月入市部分公开上市交易并确定中标人，第52个月资金回收；五期于第57个月进行入市交易及协议出让准备工作，随后在第58个98、月入市部分公开上市交易并确定中标人，第60个月资金回收。三、土地一级开发深度项目完成土地一级开发时的市政基础设施条件达到“七通一平”熟地状态，即宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力、通讯，宗地内场地平整。四、市政设施的接用在一级开发主体授权以后，开发主体需要根据详尽的市政方案咨询及方案设计和管线综合，落实工程细节，保证专业市政的接用方式和时间。目前暂时根据土地供应计划，以及对二级开发建设进度预测的基础上确定各市政基础设施的接用计划。总之，一级开发单位需在供地前完成与各个市政专业管理部门的谈判协商，并签订书面协议，明确接用时间，保证二级开发的顺利进行。五、供地时点开发状态至每期的99、预计供地时点，入市可达到设定的“七通一平”开发条件。尽管本项目市政基础设施通过一级开发后能够达到便利使用的条件，但由于所需要的各类能源接口均可能不止一处，具体位置在土地一级开发阶段尚无法确定，需要在二级开发阶段确定。故在一级开发供地时点，虽投资已完成，但仍会有零星基础设施建设需根据二级开发需要进行完成，一级开发单位应提前与各个专业部门在协议中明确。六、划拨地块情况根据昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案，本项目规划中含有行政办公用途用地，属划拨性质地块，规划土地面积3.47公顷，规划建筑规模5.21万平方米，占规划总建筑规模的2.69%。按此比例分摊土地开发投资总额22488.38万元。土地100、开发补偿款将会在开发完成后与政府协商确定补偿方案。七、一级开发成本及入市成本价格的确定在项目入市准备期间应聘请专业的审计单位对一级开发成本进行审计，并聘请专业的评估公司对土地补偿价格、出让金及熟地价进行评估。同时，预测土地在市场的经济实现能力。经测算，本项目土地一级开发成本约835999.41万元，其中划拨地块开发成本为22488.38万元，就业安置用地开发成本分摊63953.95万元（详见第十二章），则出让地块开发成本为749557.08万元，入市成本价约805445.22万元（含土地出让金约55888.14万元），折合楼面单价为4637元/平方米。第九章 投资方案一、项目一级开发投资估算本101、项目土地一级开发投资额由如下费用构成：1、前期工程费用前期工程费用主要包括编制项目建议书（代可研报告）、土地一级开发实施方案编制费、用地普测及拨地定桩费、编制市政规划方案费、交通评估费、土地上市地价评估费、编制地质灾害评估费、委托入市交易费、审计费、考古勘探费、法律服务费等，合3077.33万元。2、征地补偿费征地补偿费主要包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和征地税费，总计约合104727.05万元。3、拆迁补偿费拆迁补偿费主要包括房屋、地上附着物拆迁补偿费和拆迁其他费用，总计合536955.28万元。4、征地拆迁不可预见费根据北京市一级开发实施方案评审会会议纪要，征地不可预见费考虑102、征地补偿费的5%计取，拆迁不可预见费考虑按拆迁补偿费的10%计取，总计约合58931.88万元。5、市政基础设施费由于本项目将以“七通一平”条件供地，市政费用为35329.32万元。6、财务费用财务费用按各期直接投资总额的65%、贷款期5年、年利率6.4%，合计为80586.40万元。7、管理费用管理费用为前期工程费用、征地拆迁补偿费、征地拆迁不可预见费、市政基础设施费、非经营性配套建设费及财务费用之和（即1至7项之和）的2%，为16392.15万元。8、税费本项目为市、区联合储备项目，由北京市土地整理储备中心和昌平区分中心联合出资，故不计算税费。具体总投资估算及分期投资估算情况见表9-1：表103、9-1 项目土地一级开发成本估算明细表序号项目成本总额备注（万元）一土地一级直接开发成本819607.26 （一）至（七）之和（一）前期费用3077.33 1.1至1.9项之和1.1编制项目建议书费(代可研报告)200.00 建设项目前期工作咨询收费暂行规定 (计价格19991283号 ) 1.2土地一级开发实施方案编制费200.00 参照建设项目前期工作咨询收费暂行规定 (计价格19991283号 )和市场行情1.3编制市政规划方案费200.00 按照市场收费一般水平综合确定1.4用地普测及拨地定桩费521.07 根据国家财字【2002】3号文件确定1.5编制交通影响评估费191.57 按照104、市场收费一般水平综合确定1.6编制土地上市地价评估费200.00 根据京价（房）字1997第398号计算1.7编制地质灾害评估费90.00 按照市场收费一般水平综合确定1.8委托入市交易费300.00 招标代理服务收费管理暂行办法的通知(京国土房管财200382号)1.9审计费600.00 根据京价（收）字2001335号确定1.10考古勘探费574.69 按照市场收费一般水平，以土地面积为基数，按照3元/平方米估算（二）征地补偿费用104727.05 1至5之和1土地补偿费35847.45 以征地面积为基数，按15万元/亩计算2安置补助费49985.52 2.1至2.3之和2.1劳动力安置费105、20530.26 以需安置的劳动力人数为基数，按18.63万元/人计算2.2超转补助费29065.38 以需安置的超转人数为基数，按49.18万元/人计算2.3残疾补助费389.88 以需安置的残疾人为基数，按97.47万元/人3青苗补偿费16.91 按照昌平区一季亩产值平均水平0.2万元/亩计算4地上附着物补偿9208.04 参照项目周边区域行情，按市场一般水平补偿5征地税费9669.13 5.1至5.4之和5.1耕地开垦费2536.80 以耕地面积为基数，耕地开垦费为每亩用地补偿30万元5.2耕地占用税2438.31 以农用地面积为基数，耕地占用税为42元/平方米5.3防洪费3831.34106、 以规划建设用地面积为基数，按20元/平方米进行计算5.4森林植被恢复费862.68 财政部国家林业局关于印发的通知【财综200273号】；北京市园林绿化局关于规范森林植被恢复费标准执行范围的意见 【京绿资发200811号】，按照20元/平方米计算（三）拆迁补偿费用536955.28 1至3之和1拆迁补偿费411533.57 包括农居民、企业单位等拆迁1.1农民拆迁补偿费331286.02 1.1.1至1.1.10之和1.1.1区位补偿费57093.88 根据昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定【北京市昌平区人民政府令第4号】相关规定，并结合项目实际情况取区位补偿价1530元/平方米1.1.2房107、屋重置成新价38062.59 根据北京市昌平区人民政府关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见【昌政发201019号】相关规定，并结合项目实际情况取房屋补偿费1200元/平方米，房屋面积取宅基地面积的85%。1.1.3装修及附属物补偿费47578.23 根据北京市昌平区人民政府关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见【昌政发201019号】相关规定，并结合项目实际情况取装修及地上附属物补偿费1500元/平方米，房屋面积取宅基地面积的85%。1.1.4经批准二层楼重置成新价11814.30 参照北京市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆【2003】808号令）以及周边案例，以房屋二层建筑面积为基数，108、按照1500元/平方米计算1.1.5搬家补助费559.74 按照宅基地面积15元/平方米进行补助1.1.6家电改移补助费187.47 按照电话改移235元/部、有线电视改移300元/户、空调改移400元/台、热水器300元/个进行补助1.1.7周转费21639.96 按照900元/月人进行补助，补助期限为2年1.1.8停产停业补助费5970.60 按照800元/平方米对有营业执照的院落进行补助，预估营业执照持有率为20%。1.1.9未取得宅基地补助费4169.25 根据北京市昌平区人民政府关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见【昌政发201019号】，对有宅基地资格但尚未拥有宅基地的居民进行补助109、，按照每人0.25亩30%宅基地区位补偿价计算，预估有10%的居民应取得但未取得宅基地1.1.10奖励费144210.00 提前搬家奖15万元/院、工程配合奖10万元/院、积极签约联签鼓励奖20万元/院、新村建设促进奖20万元/院、村民自治助拆奖30万元/院。1.2国有土地拆迁补偿39266.51 1.2.1至1.2.2之和1.2.1国有土地上非住宅拆迁39160.76 1.2.1.1至1.2.1.5之和1.2.1.1区位补偿价20895.92 非住宅房屋拆迁价格=区位价格K1K2K3建筑面积+地上物补偿价；其中K1为容积率调整系数；K2为房屋原用途调整系数；K3为规划用途调整系数；区位价格按110、照1500元/平方米计算1.2.1.2重置成新价7215.74 参照北京市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆【2003】808号令）以及周边案例，以房屋建筑面积为基数，按照800元/平方米计算1.2.1.3装修及附属物补偿费3607.85 根据市场行情按照400元/平方米计算1.2.1.4搬迁补助费225.51 按照25元/平方米计算1.2.1.5停产停业补助费7215.74 按照800元/平方米计算1.2.2国有农用地补偿费用105.75 根据市场行情，按照国有农用地面积，15万元/亩的标准补偿1.3集体土地上非住宅拆迁40981.04 1.3.1至1.3.4之和1.3.1重置成新价1111、4304.37 参照北京市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆【2003】808号令）以及周边案例，以房屋建筑面积为基数，按照800元/平方米计算1.3.2装修及附属物补偿费11925.29 根据市场行情按照400元/平方米计算1.3.3搬迁补助费447.01 按照25元/平方米计算1.3.4停产停业补助费14304.37 按照800元/平方米计算2拆迁其它费用6207.43 2.1至2.3之和2.1拆迁服务费4115.34 参照按拆迁补偿的1.0%取费的情况2.2拆迁评估费800.00 参照关于房地产价格评估收费有关问题的通知【京发改20131522号】估算2.3拆除及渣土清运费1292112、.09 按照被拆迁房屋建筑面积20元/平方米3定向安置房差价119214.28 遵循安置方案相关的规定，参考周边的案例，经过计算，差价为3739元（四）征地、拆迁不可预见费58931.88 1至2之和1征地不可预见费5236.35 按征地补偿费的5%计取2拆迁不可预见费53695.53 按拆迁补偿费及拆迁其他费的10%计取（五）市政基础设施建设费用35329.32 本项目市政开发按七通一平计算（六）非经营性配套设施建设费0.00 本项目无非经营性配套建设费（七）财务费用80586.40 依据分期开发入市情况和各期开发成本确定贷款基数为前六项之和的65%，按5年贷款期，利率为6.4计算二管理费用113、16392.15 一2%三税费0.00 四土地一级开发总投资835999.41 一至三之和通过以上计算，本项目整体土地一级开发总投资费用折合到规划经营性建筑面积为4315元/平方米。根据项目整体开发进度安排及分期情况，制定如下投资计划，具体分期投资情况详见第十章分期方案，投资计划表详见下表：表9-2 一级开发成本投资计划进度表单位：万元序号项目合计1年2年3年4年5年1前期费用3077.28 1741.43 679.28 656.57 0.00 0.00 2征地补偿费用104726.76 53867.21 8380.28 24659.18 17820.08 0.00 3拆迁补偿费用536955114、.29 45377.80 282435.65 194222.30 7459.76 7459.76 4征地、拆迁不可预见费58931.87 7231.14 28662.56 20655.19 1636.98 745.98 5市政基础设施建设费用35329.68 6209.41 7592.52 10435.52 6037.29 5054.93 6非经营性配套设施建设费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7项目直接投资739020.88 114426.99 327750.29 250628.76 32954.11 13260.67 8财务费用80586.40 22795.10115、 23795.46 26035.60 4480.28 3479.93 9项目间接投资80586.40 22795.10 23795.46 26035.60 4480.28 3479.93 10土地一级开发投资成本819607.28 137222.09 351545.75 276664.36 37434.39 16740.60 图9-1一级开发投资累计示意图二、土地出让金估算根据对项目区域内同类项目审定的出让金调查，并结合项目自身实际情况综合确定，本项目居住用地土地出让金按楼面单价280元/平方米，办公用地土地出让金按楼面单价430元/平方米，商业（包括文化娱乐）按450元/平方米估算,工业按1116、20元/平方米估算，则利用以下公式求取地价款：居住用地出让金规划住宅建筑面积楼面单价办公用地出让金规划办公建筑面积楼面单价商业用地出让金规划商业建筑面积楼面单价工业用地出让金规划工业建筑面积楼面单价故：项目总出让金为55888.14万元。三、入市成本价估算入市成本价为土地一级开发总投资与土地出让金之和。经上述测算可得土地一级开发总投资约为835999.41万元，由于项目规划范围内包含行政办公用途用地，属划拨地块，不计入入市底价，按照行政划拨用途规划建筑面积分摊总投资额，分摊比例为2.69%，分摊金额22488.38万元，项目范围内包含部分就业安置用地，分摊金额63953.95万元（详见第十二章117、），则可纳入入市成本价的投资额为749557.08万元。土地出让金约为55888.14万元，故入市成本价为805445.22万元。详见下表：表9-3 项目土地一级开发挂牌底价估算表序号项 目金 额（万元）备 注1土地一级开发总投资749557.082土地出让金55888.14住宅按楼面单价280元/平方米，办公按楼面单价430元/平方米，商业（包括文化娱乐）按450元/平方米估算,工业按120元/平方米3项目入市底价805445.221至2之和根据不同用途规划建筑面积进行分摊入市底价，综合考虑不同用途土地市场价格，分摊后住宅入市底价为338553万元（约4500元/平方米）、商业为160220118、.5万元（约5500元/平方米）、综合为239179.2万元（约5200元/平方米）、工业为72092.12万元（约1889元/平方米）。四、土地销售收入估算本处采用假设开发法来确定项目经过一级开发后预计能实现的土地销售收入，以此来考察本项目在市场上的经济实现能力。1、项目二级开发完成后可以实现的销售收入根据项目区域市场调查分析，项目区域内住宅销售均价多在15000-20000元/平方米之间，办公在15000-20000元/平方米，商业在15000-22000元/平方米，工业在5000-8000元/平方米。根据区域市场价格水平和市场发展趋势，按照保守原则，确定在本项目建成后，商品住宅可以达到的119、销售均价为15000元/平方米，办公为15000元/平方米，商业为16000元/平方米，工业为6000元/平方米。因此，项目二级开发完成后可以实现的销售收入利用如下公式计算：住宅销售收入=销售单价可销售面积=1128510万元办公销售收入=销售单价可销售面积=466096万元商业销售收入=销售单价可销售面积=597735万元工业销售收入=销售单价可销售面积=228930万元项目二级开发后的总销售收入为2421271万元。2、项目二级开发销售成本及开发商利润项目二级开发总成本经测算共约821513.77万元，包括建安综合成本、销售费用、开发商利润，具体估算过程如下：（1）建安综合成本根据现行北京120、市建设工程概算定额，并综合考虑各用途房地产的建筑结构、装修状况及其区位等因素影响，测算项目二级开发建安综合总成本共计约533628.29万元，详见下表：表9-4：建安综合成本估算表单位：万元项目总计住宅商业综合工业备注（一）建安综合成本533628.29 216508.96 100597.99 145146.46 71374.88 7+81.建安费用370858 150468 69914 100874 49602 +住宅150468 150468 按照2000元/平方米测算商业69914 69914 按照2400元/平方米测算办公91653 91653 按照2300元/平方米测算工业49602121、 49602 按照1300元/平方米测算配套9221 9221 按照1500元/平方米测算2.市政费用37086 15047 6991 10087 4961 红线内市政费用及绿化费，按建安费用的10%计算3.建造成本（小计1）407944.00 165515.00 76905.00 110961.00 54563.00 1+24.管理费用8159 3310 1538 2219 1091 建造成本的2%5.专业人士费20397 8276 3845 5548 2728 建造成本的5%6.不可预见费37086 15047 6991 10087 4961 建安费用的107.总投资额（小计2）47358122、6.00 192148.00 89279.00 128815.00 63344.00 3+4+5+68.利息60042.29 24360.96 11318.99 16331.46 8030.88 以第7项为基数，利率6.15%，建设期2年，复利计算（2）销售税金及销售费用根据北京市有关税收规定和一般销售费用水平确定销售税金及销售费用，本项目总的销售税金及销售费用共计约169488.98万元，其中，住宅为78995.70万元、商业为32626.72万元、综合为41841.46万元、工业为16025.10万元。需说明，销售税金及附加是以开发完成后总价值5.5%确定，代理及广告费是以开发完成后总价值123、的1.5%取费。（3）二级开发的开发商利润本项目物业类型为住宅、办公、商业和工业用房，二级开发期为2年，根据项目实际情况和项目区域房地产开发一般利润水平，二级开发的开发商利润住宅按照建安投资总额的25%进行测算、商业按照35%、综合按照30%、工业按照10%，项目二级开发总体利润共计约118396.50万元，其中住宅为48037.00万元、商业为22319.75万元、综合为32203.75万元、工业为15836.00万元。3、土地销售收入土地预计销售收入（项目二级开发的销售收入-项目二级开发成本及开发商利润）（1+利率）2-1+利润率+1/（1+3%） 1128110.39（万元）其中：住宅为124、553540.83万元、商业为218993.49万元、综合为266939.67万元、工业为88636.40万元4、土地收益项目土地增值收益= 土地预计销售收入 入市底价 =321823.26（万元）不同用途增值收益详见下表：土地用途土地销售收入(万元)土地入市底价(万元)增值收益(万元)住宅553540.83338553214987.83 商业218993.49160220.558772.99 综合266939.67234579.632360.07 工业88636.4072092.1216544.28 总计1128110.39805445.22 322665.17 综上所述，本项目土地开发完成125、后预期收入高于项目土地一级开发成本，因此本项目可行。第十章 分期方案一、分期基本情况项目位于北京市昌平区马池口镇马池口村，总用地面积211公顷，分为本项目土地一级开发部分、三定三限安置房部分。本项目土地面积191.57顷，为控制每期土地面积在50公顷以内，考虑到不同地块资金平衡，将地块划分为五期。详见下图：图10-1 项目规划分期图项目现状西侧主要为农民拆迁，东侧以非住宅为主，考虑到先难后易的原则，以西侧拆迁量较大的区域为一期、二期。中间地块仍含有部分农居民拆迁，设置为三期。为保证拆迁农居民统一拆迁统一结算，保证拆迁工作稳定，秉持先难后易的原则，一、二、三期先行同步开发，开发周期3年，确保拆迁126、工作顺利。于18个月后开发四期地块，开发周期3年，30个月开发第五期地块，开发周期2年半，平衡项目资金。总体滚动开发，开发周期5年。安置房用地与一、二、三期同步进行，保证农居民房屋安置进度。二、分期指标根据昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案，项目分期后规划指标详见下表：表10-1 规划分期情况表（建筑面积）单位：平方米用地代码用地名称一二三四五合计C公共设施用地8572010950938103216041580264220其中C1行政办公用地5205052050C2商业金融用地6556010950417602496041580184810C3文化娱乐用地4080720011280C5医疗卫127、生用地42004200C6教育科研设计用地1188011880E水域和其它用地000000其中E1水域0F多功能用地0134200943200487370715890其中F1居住兼容公建及其他用地1342009432088880317400F3数类设施的混合用地398490398490G绿地000000其中G1公共绿地0G2生产防护绿地0M工业用地058240241050822600381550其中M1一类工业用地15117082260233430M9绿隔产业用地5824089880148120R居住用地2646808960001998000554080其中R2二类居住用地2646806952128、0195960530160R5配套教育用地20080384023920S道路广场用地120016000029905790S3社会停车场库用地1200160029905790U市政公用设施用地3160480000772015680其中U1供应设施用地480038008600U2交通设施用地316039207080合计3547602993904291803142205396601937210三、分期投资估算项目投资估算包括前期费用、征地补偿费用、农转用费用、拆迁补偿费用、征地拆迁不可预见费、市政基础设施建设费用、非经营性配套设施建设费、财务费用、管理费、税费。投资估算详见下表：表10-2 分期投资129、估算表单位：万元序号项目成本总额合计一期二期三期四期五期一土地一级直接开发成本819607.26 316232.19 229962.36 149321.34 61044.60 63046.79 （一）前期费用3077.33 517.73 595.82 627.88 679.28 656.57 （二）征地补偿费用104727.05 15443.97 22816.00 15607.24 22347.41 28512.14 （四）拆迁补偿费用536955.28 238123.15 161217.24 99815.36 22880.02 14919.52 （四）征地、拆迁不可预见费58931.88 2130、4584.52 17262.52 10761.90 3405.37 2917.56 （五）市政基础设施建设费用35329.32 6469.86 5460.15 7827.21 5730.42 9842.04 （六）非经营性配套设施建设费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 （七）财务费用80586.40 31092.96 22610.63 14681.75 6002.10 6198.96 二储备中心土地一级开发管理费16392.15 6324.64 4599.25 2986.43 1220.89 1260.94 三税费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.131、00 四土地一级开发总投资835999.41 322556.83 234561.61 152307.77 62265.49 64307.73 备注：测算标准同前，不再赘述。通过以上计算，本项目整体土地一级开发总投资费用折合到规划经营性建筑面积为4315元/平方米，其中一期项目折合约为9092元/平方米；二期项目折合约为7835元/平方米；三期项目折合约为3549元/平方米；四期项目折合约为1982元/平方米；五期项目折合约为1192元/平方米。四、土地出让金分期估算根据对项目区域内同类项目审定的出让金调查，并结合项目自身实际情况综合确定，本项目居住用地土地出让金按楼面单价280元/平方米，办公132、用地土地出让金按楼面单价430元/平方米，商业（包括文化娱乐）按450元/平方米估算,工业按120元/平方米估算，则利用以下公式求取地价款：居住用地出让金规划住宅建筑面积楼面单价办公用地出让金规划办公建筑面积楼面单价商业用地出让金规划商业建筑面积楼面单价工业用地出让金规划工业建筑面积楼面单价故：项目总出让金为55888.14万元，一期为10544.84万元，二期为7580.21万元，三期为7893.79万元，四期为7921.2万元，五期为21948.10万元。五、土地销售收入估算采用假设开发法来确定项目经过一级开发后预计能实现的土地销售收入，以此来考察本项目在市场上的经济实现能力。销售收入结果133、详见下表：项目总一期二期三期四期五期土地销售收入总价（万元）1128110.39243290.16167368.90157239.75186751.72373459.86土地销售收入平均单价（元/平方米）58226858 5590 3664 5943 6920 备注：计算标准同前，不再赘述。六、土地收益分期估算土地增值收益= 土地预计销售收入 入市底价，根据测算，土地增值收益详见下表：项目总一期二期三期四期五期增值收益（万元）322665.17-89811.51-49626.5758334.19116565.03287204.03根据结果可以看出，总体项目土地开发完成后预期收入高于项目土地一级134、开发总成本，因此本项目可行，项目进行的分期从开发成本、增值收益上来分析并不平衡，将在各期地块入市时以成本总体平衡的方式考虑计算入市底价。第十一章 定向安置房建设方案一、定向安置房建设内容为了配合本项目拆迁工作的顺利进行，在项目宗地北部另规划了农民定向安置房安置用地，定向安置房建设的相关工作内容由一级开发主体负责进行，有关定向安置房建设的主要相关内容具体如下：完成定向安置房地块前期手续的办理，征地及用地范围内农居民、集体土地上非住宅及其他地上附着物的拆迁，市政工程的建设，农居民定向安置房的建设等。定向安置房用地规划为居住用地性质，根据项目设计方案，本项目地上包含住宅建筑面积318840平方米，配135、套千人指标建筑面积13310平方米。地下建筑面积144958平方米，其中商业车库90368平方米、人防（平时为车库用途）为50750平方米、设备用房3840平方米。本项目总建筑面积为477108平方米，地上容积率2.32 。二、定向安置房建设进度为便于本项目农居民拆迁工作的顺利进行，按照定向安置房建设先行的原则，同时顾及开发资金的有效利用和开发成本的节约，定向安置房的开发建设拟最先进行，一级开发实施时优先考虑对定向安置房用地范围内的地上物进行拆迁，以便于尽快地实施定向安置房用地后续的市政工程及定向安置房的建造工作，初步拟定于第6个月时拆除完用地内的地上物，平整场地，达到二级开发建设的条件，第3136、6个月时，定向安置房建设完成，农居民顺利上楼。三、土地利用及地上物情况分析1、现状土地类型项目现状土地主要为国有土地上非住宅用地、农村集体用地，现状用途主要为工业用地、仓储用地、公路用地、耕地、交通设施用地、水域与水利设施用地、商服用地、工矿仓储用地、交通运输用地、公共管理与公共服务用地、住宅用地、其他土地。2、各土地用途利用现状情况根据工程项目技术报告书【编号：20130315】，定向安置房用地总占地面积约为20公顷，包括国有建设用地（工业用地、仓储用地、公路用地），集体农用地（耕地、交通设施用地、水域与水利设施用地）、集体建设用地（商服用地、工矿仓储用地、交通运输用地、公共管理与公共服务用137、地、住宅用地、其他土地）。3、宗地范围内地上物状况根据现场初步调查，并结合图测数据，定向安置房宗地范围内地上物主要为农民住宅、国有、集体土地上非住宅房屋及其他地上附属物。相关情况如下：农民住宅均为平房、农民自建楼房，共29个院，宅基地面积14097平方米，建筑面积5842.05平方米，80年代建筑，砖混结构；乡村集体土地上非住宅用房多为厂房及企业办公用房，均为平房， 80年代建筑，砖混结构。四、定向安置房建设成本费用构成项目总投资项目总投资=土地取得成本+房屋建安工程费+工程建设其他费用+工程建设不可预见费+管理费+财务费用则，本项目总投资金额为203677 万元（明细见表11-1）。表11-138、1 本项目总投资估算表序号项目总价（万元）单价（元/平方米）备注一土地取得成本5236910981-3之和1土地开发成本41817876详见土地开发成本测算汇总表2政府土地收益（出让金）102402153契税及印花税3127按出让金的3.05%二房屋建安工程费12787926801-2之和1建安工程费1179142471包括房屋的建筑工程费、设备购置费、安装工程费。保障房建安成本标准为1825元/平方米，考虑到现今建筑成本上涨，暂按地上2300元/平方米、地下2800元/平方米计2室外工程配套费9965209根据市场一般水平三工程建设其他费用343772详见工程建设其他费用一览表四工程建设不可139、预见费393983（二+三）的3%五管理费354174参照经济适用房标准，按（二+三+四）的2%六财务费用12511262自有资金比例按35%，土地开发期1年，房屋建设期2年，建安成本在贷款期内均匀投入，按现行利率6.15%上浮10%计算七投资总额2036774269总价为一至六之和，单价为总价/规划总建筑面积表11-2 各用途物业总投资估算表单位:万元序号项目住宅及公共服务配套地下其他（人防和设备）可经营商业部分0.5:1之内的商业车库0.5:1之外的商业车库总计备注1土地开发成本4135704600041817地上住宅及可经营商业参与分摊土地开发成本，其分摊系数分别为0.989和0.011140、2土地出让金和契税9517016714272710553根据各用途建筑面积和相应单价确定3房屋建安工程费86103152851188414121162127879根据各用途建筑面积和相应单价确定4工程建设其他费用205834044939033438全部建筑面积参与分摊，分摊系数分别为0.689、0.114、0.008、0.1895工程建设不可预见费2645469371276623939（3+4）2%6管理费264332235874553541参照经济适用房标准，按1、3、4项之和的2%7建设期利息10500656135197102312511自有资金比例按35%，土地开发期2年，房屋建设期2年141、，建安成本在贷款期内均匀投入，按现行利率1-3年期6.15%、3-5年期6.4%计算8总投资额1548211707320664787249312036781-7项之和定向安置房成本定向安置房成本=项目总投资+投资利润+税费，应包含土地取得成本、房屋建安工程费、工程建设其他费用、工程建设不可预见费、管理费、财务费用、投资利润、税费，可经营性的商业用房成本以及地下车库超出规定的部分不应纳入安置房成本。本项目地下车库总建筑面积141118平方米，地下车位个数为3495个。由于本项目地下车库与户数比超过0.5:1（本项目共计3277户，每户0.5个车位核车位数量为1639个。按一般车位建筑面积40平方142、米/个考虑，车位建筑面积为65540平方米）。按照规定，超出0.5:1（不含0.5:1）的地下车库成本不纳入定向安置房成本。0.5:1以内（含0.5:1）时，人防车库成本全部纳入安置房成本，郊区县地下商业车库成本60%纳入定向安置房成本。本项目商业车库应纳入安置房成本的建筑面积为65540平方米-50750平方米=14790平方米。据此测算本项目安置房成本如下表11-3：表11-3 定向安置房成本估算表单位:万元序号项目总额（万元）单价（元/平方米）备注1定向安置房总投资1747665481表4-4中住宅及公共服务配套总投资额、地下人防和设备总投资额、0.5:1之内的商业车库总投资额的60%之143、和2定向安置房利润4719经济适用住房价格管理办法【计价格20022503号】，利润为表4-4中住宅及公共服务配套、地下人防和设备、0.5:1之内的商业车库（60%）三类物业的1、3、4项之和的3%3税费及附加3507定向安置房销售收入63768万元的5.5%4定向安置房综合成本18299257391-3项之和本定向安置房成本为182992万元，地上楼面单价为5739元/平方米（安置房成本地上住宅建筑面积）。五、定向安置房差价估算本项目周边拆迁工作定向安置房售价均为2000元/平方米，本项目参照周边成功案例，按照2000元/平方米测算，故定向安置房差价为：定向安置房差价单价定向安置房建设投资成144、本楼面单价-定向安置房售价 5739-2000 3739元/平方米定向安置房差价总额=定向安置房差价单价安置房建筑面积=373931884010000= 119214.28万元定向安置房差价纳入本项目一级开发成本中。第十二章 就业安置用地方案本项目南侧为就业安置用地，土地面积5.29公顷，规划建筑面积148120平方米，规划用途为绿隔产业。为下图中虚线部分。就业安置用地三定三限安置房用地就业安置用地随同一级开发项目一同进行征地、拆迁、市政建设等一级开发工作，并分摊部分一级开发成本。完成一级开发后按照定向出让的方式出让给马池口村集体企业。进行安置项目范围内的劳动力就业，并进行经营。就业安置用地分145、摊开发成本，本项目土地一级开发总投资额为835999.41万元，就业安置用地根据规划建筑面积需分摊7.65%，即63953.95万元。第十三章 重点事项说明本方案编制的数据依据是区域控规及对现状初步调查分析，具有一定的不确定性。因此，在实施一级开发中应开展以下重点工作：1、方案调整由于调查深度所限，需进一步对实施方案进行细化研究，使实施方案成为整个土地一级开发的技术、经济的指导性、纲领性文件，从而确保项目按期、顺利地完成开发建设工作。2、无论是从工作量而言，还是从投资比重、资金运用与效益等方面来讲，征地拆迁工作都是土地开发工作的重点。开发单位应切实注重征地拆迁工作，应立即展开征地拆迁的调查摸底146、工作，为顺利展开征地拆迁进行准备，并根据本实施方案制定相应的实施细则，确保征地拆迁工作按照本方案实施。3、规划调整根据昌平区土地利用总体规划【2006-2020】，本项目土地利用规划用途主要为：一般农用地、城镇建设用地、村镇建设用地、独立工矿、河流水系、交通用地。需要农用地转为建设用地指标，需市区政府尽快协调占补平衡，明确指标，调整土地利用总体规划。4、规划设计规划设计工作是大市政建设的基础和前提，开发单位取得授权以后，应尽快展开大市政规划设计工作并进行设计方案综合与施工图设计，以加快项目开发建设的进度。5、开发成本控制由于本项目开发成本较高，为确保土地一级开发后能够顺利上市交易成功，一级开发147、企业应严格控制开发成本费用。6、资金投入安排根据项目进度计划和投资计划安排，在资金来源安排和使用方面需开发单位做好资金集中支出时段的使用计划，确保项目的顺利进行。7、其他事项本方案在进度计划中对各报批手续办理已有进度安排，因此未展开论述，但报批手续的办理进度直接关系到项目的开发建设进度，在进度计划中是关键节点，因此，一级开发单位在得到授权后，应及时开展各项报批手续的办理工作。附 件1、 关于协调解决北京北方企业集团公司信访隐患有关问题的意见【201290090号】2、 北京市昌平区人民政府关于协调解决昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的请示【昌政报201255号】3、 关于研究昌平区北148、京北方企业集团公司马池口村有关问题的意见【201290337号】4、 昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题协调会会议纪要5、 关于研究加快推进陕京三线工程建设的意见【201290470号】6、 关于研究解决北企公司有关问题的会议纪要7、 北京市规划委员会关于昌平新城马池口村控制性详细规划（深化方案）同意备案的函【市规函201363号】8、 关于研究昌平区马池口村回迁房建设及土地一级开发等有关问题的意见【201390295号】9、 昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案10、 昌平区马池口村村民安置房用地控制性详细规划11、 工程项目技术报告书【编号20130315】12、 昌平新城马池口村市政基础设施实施方案【建城规编第（121255）】13、 证明【人口情况】14、 北方企业集团公司出具的部分地上物情况