1、xx西山国际文化小镇 一级土地开发实施方案目 录一、前言3（一）项目分宗图 3（二）项目工作总体情况 41、各地块的基本情况、开发顺序简介42、项目征地总体费用情况53、项目国有土地收购总体费用情况54、项目拆迁总体费用情况55、项目市政总体费用情况66、项目一级开发总投资估算77、项目融资总体工作安排 7二、项目总体市政实施方案9三、项目中各地块一级土地开发工作方案 141、刘娘府南区（C1、C2）地块工作方案142、刘娘府北区（A1、A2）地块工作方案233、福寿岭地块工作方案 334、模式口地块工作方案 425、法海寺公园工作方案 50四、投资分析 52五、融资计划53六、xx西山国际文2、化小镇一级土地开发总进度横道图57七、结束语57xx西山国际文化小镇土地一级开发项目工作报告一、前言xx位于长安街西沿线，是外城四区中距市区最近的城区，北枕小西山，西倚永定河，是城八区中唯一有山林的城区，自然环境优美。该区域拥有法海寺、八大处公园、承恩寺、模式口历史文化保护街区，具有深厚的历史底蕴。xx西山国际文化小镇位于xx区中部，分为模式口和刘娘府两个片区。其中模式口片区与翠微山相连、刘娘府片区与金顶山相连，永定河自西向东穿过刘娘府片区，项目傍山依水，具备良好的开发条件，结合xx未来的发展规划和周边的房地产开发趋势来看，项目有着良好的市场前景。结合xx西山国际文化小镇权属地界的自然分布、政3、府对项目开发顺序的要求、拆迁难度、资金周转，开发周期和进度及每个地块不同现状等情况和要求，将项目分为七宗地块，具体分宗如下：（一）项目分宗图（二）项目总体情况1、各地块的基本情况、开发顺序简介地块分宗基本情况与工作进展开发周期资金需求（亿元）刘娘府南区（C1、C2）该地块已经上过市政府联席会议，需招投标确定土地一级开发主体；主要为平房民宅，拆迁相对容易，xx奥宸在此基础上开发可缩短开发周期。可最先启动。2008/12-2010/9(22个月)17.64亿元刘娘府北区(A1、A2)xx区土地储备整理中心正在编制一级土地开发实施方案，其上报审批还需较长时间。此地块规划为低密度住宅，早开发可早实现销4、售，为第二块启动的地块。2008/12-2011/4(29个月)15.86亿元模式口地块正在编制历史文化保护街区方案，审批时间较长。待获得审批后，再编制一级土地开发方案。2008/12-2011/8(33个月)10.1亿元福寿岭地铁地块准备确定国有土地是否可回购，已确定一级开发实际面积，准备编写土地一级实施方案。此地块拆迁难度最大，规划为公园等，短期内难以产生效益，作为最后启动的地块。2008/12-2011/10（37个月）30.16亿元前期，规划费用一级开发各项规划费用0.0511亿元总计xx西山国际文化小镇土地一级开发37个月73.804亿元2、项目征地总体情况地块征地面积（亩）补偿金额5、（万元）备注刘娘府南区943.1755648刘娘府北区900.1555375模式口历史街区101.253796.86福寿岭地块166.659928.14合 计2111.221247483、项目国有土地收购总体费用情况项目刘娘府南区（C1、C2）刘娘府北区(A1、A2)模式口地块福寿岭地铁地块合计费用（万元）22785130无45792532004、项目拆迁总体费用情况项目刘娘府南区（C1、C2）刘娘府北区(A1、A2)模式口地块福寿岭地铁地块合计费用（万元）8392768513.674399.9197229.4424069.9注：此表不包含安置过渡补助费。拆迁安置过渡补助费按2500元/户补助6、，其中刘娘府南区、北区补助一年，其他地块补助半年，总补助费用8420万元。另计入拆迁总成本，总成本见项目一级开发总投资估算表。5、项目市政总体费用情况市政基础设施建设费序号项目设计费工作内容数量计费标准金额（万元）备注1道路工程32.65红线3040m31.83万220元/7326.6模式口按古建计算2雨水工程25.2980016008960m1200元/m10753污水工程 4007006428m1800元/m11574中水工程无 DN200-DN4006793m750元/m5095上水工程无DN200DN5008719m1800元/m15696电力工程19.06 1506572m5000元7、/m32862000开闭站+1000高压入地+707热力工程0.2 DN8006781m5000元/m33908天然气工程14.05DN200DN5004943m1500元/m7419电信工程6.6 12孔-24孔8363m1000元/m83610路灯工程11.1612.46km112万元km1395总设计费用共计109.1万元大市政总体费用为24463.7万元注: 大市政总费用为24463.7万元,其中应扣除电信费用,实际费用约为23627.7万元.古建道路的取费标准为400元/6、项目一级开发总投资估算项目一级开发总投资估算表序号项目名称单位合计备注一征地费用亿12.47二现金补偿及住宅，8、非住宅补偿，国有土地回购等费用亿50.43(含过渡安置费2.7亿，每户按2500元/月计，过渡期按24个月考虑)三市政基础设施费亿2.36四前期费用亿0.0511规划设计费、土地开发方案编制等 五财务费用亿8.48（一+二三）*65*10*2六总计费用亿73.804一+二+三+四五注：一级土地开发规划所需费用为510.8万元7、项目融资总体工作安排根据前期与银行沟通结果，根据项目地块的划分和开发计划，结合银行的贷款条件，以分块和整体两种不同的方式申请银行土地一级开发贷款，取得的总体贷款金额不同。其中法海寺片区（文物保护修缮，划拨用地），刘娘府南区C1号地块（属于安置房建设，基本没有还款来源，协9、议出让，根据政策应为政府提供资金）、C2号地块（大部分为公用园林绿地建设，划拨用地），上述三个地块由于不符合银行一级开发贷款条件，单独地块进行审批，很难获得贷款，公司只能投入全部资金。银行可以安排贷款的只有刘娘府北区的A1和A2号地块、福寿岭片区、模式口片区。A、项目分块融资：融资计划地块分宗开发周期贷款申请周期总投资额（亿元）自有投入资金（亿元）贷款成本（百分比）银行贷款（亿元）刘娘府南区2008/10-2010/9(22个月)无法申请15.6115.6100刘娘府北区2008/10-2011/4(29个月)2010/6-2010/8(3个月)14.044.9210%9.12福寿岭地块20010、8/12-2011/8(33个月)2010/10-2010/12(3个月)26.699.3510%17.34模式口2008/12-2011/10（36个月）2010/11-2011/1(3个月)8.943.1310%5.81总计36个月一级开发完毕每个地块各3个月贷款周期65.2833.0110%32.27B、项目整体融资：融资计划地块分宗开发周期贷款申请周期总投资额（亿元）自有投入资金（亿元）贷款成本（百分比）银行贷款（亿元）刘娘府南区、刘娘府北区、福寿岭、模式口、法海寺片区2008/12-2011/10（36个月）一级开发完毕2010/11-2011/1(3个月)65.32422.871011、%42.45注：1、银行贷款资金成本总共由3部分构成，考虑到金融政策调整和投资风险因素，暂时以年利率10%计算。贷款基准利率+管理费（房地产行业贷款基准利率上浮10-30%）+财务顾问费（收取咨询费、评估费及财务包装费等）2、银行贷款总金额计算去除总投资估算的财务费用项目。二、项目总体市政实施方案：根据西山国际文化小镇总体规划及xx市一级土地开发，市政工作需做到七通一平。1、供水方案：目前，项目周遍地区的供水系统分为两部分，刘娘府以西地区主要为首钢用地，其供水由首钢供水系统解决；刘娘府以东地区主要由杨庄水厂和自备井供水系统解决。杨庄水厂现状供水能力为6.9万立方米/日，2003年高日供水量为312、.69万立方米。规划新建开发区的供水均由城市自来水管网供给，由杨庄水厂来解决。项目总体规划需新建管线如下：金顶山路敷设DN200至DN300的上水管线977米。福寿岭地铁站至水岸小镇道路敷设DN200的上水管线871米永定河北路新建DN300毫米自来水管1023米。西小府路新建DN400毫米自来水管1316米。金顶北路新建DN300DN500上水管线1106米。永定河南路新建DN200DN300上水管线920米。金顶东路新建DN300上水管线356米。模式口大街接入DN100毫米自来水支管650米。模式口大街敷设DN200的上水管线1500米。2、雨水方案： （1）现状情况项目规划建设用地永定13、河引水渠以南地区位于现状琅黄沟暗沟的流域范围内。沿永定河引水渠以北地区有现状八大处排水沟。其余规划建设用地现状没有雨水管道，雨水通过地面径流就近排入八大处排水沟和永定河引水渠。 （2）项目总体规划新建管道如下：金顶山路上新建雨水管道，向南接入永定河引水渠，规划管径为8001400968米。永定河北路新建8001400的雨水管线1023米。刘娘府东街至金顶山路新建800的雨水管线982米。刘娘府东街新建800的雨水管线732米。金顶山路至水岸小镇新建800的雨水管线977米。金顶北路新建1106米，1000雨水管道，接入现状琅黄沟暗沟。金顶东路新建356米，800雨水管道，接入金顶北路。西小府路14、新建1316米，1000雨水管道，接入金顶北路。法海寺雨水直接排入附近的明沟。模式口敷设DN800的雨水管线1500米。（3）总设计费用25.29万元，其中包括污水设计费用。3、污水方案：（1）现状情况项目地区规划建设用地沿金顶北路（苹果园大街以东路段）有600800的现状污水管道。根据xx市区污水排除总体规划，刘娘府地区的污水排除属于现状南旱河污水截流管的流域范围，污水最终进入小红门污水处理厂。（2）项目总体规划新建管道如下：金顶山路新建DN400的污水管线977米。永定河北路新建400的污水管线1023米。西小府路新建500的污水管线1316米。金顶北路新建400污水管道1106米。向东接15、入现状的污水管线。金顶东路新建400污水管道356米。法海寺旅游中心新建D300污水管线150米，与模式口大街交汇。模式口敷设DN400的污水管线1500米，与金顶山路相接。4、天然气方案：（1）现状情况金顶山路有现状DN500的天然气中压管道。金顶北路东段有现状DN400中压天然气管道在规划区设三座中低压调压站。（2）项目总体规划新建管道如下：新建福寿岭地铁站至水岸小镇道路敷设DN200天然气中压管道871米。西小府路新建DN200的天然气中压管道1316米。金顶北路新建天然气中压管道DN2001106米。新建150mm管道由模式口大街引入服务于旅游中心150米。京门路现状DN500天然气中16、压管道破口敷设DN200的天然气管道1500米。 （3）设计费用为14.05万元。5、热力方案： （1） 规划区内拟建三座热力站规划自八大处道路现状DN800热力管道开口，沿永定河北路新建DN400热力管道1023米。永定河北路热力管道破口敷设DN400的热力管道1471米，接入水岸小镇。西小府路新建DN400热力管道761米。自模式口大街的热力管道，分别接入金顶北路DN400和永定河南路DN400，1106米、920米。自京门路现状DN1000热力干管破口接入DN400的热力管道1500。（2）总设计费用为0.2万元。6、电力方案：（1）新建三座10千伏电力开闭站金顶山路敷设8150的电缆管17、道977米永定河北路新建8150的电缆管道1023米。西小府路新建8150的电缆管道1316米。金顶北路敷设8150的电缆管道1106米。刘娘府南区11万高压入地，新建900米的电力管沟共计费用1000万元。新建8150的电缆管道，由金顶山北路引入1500米。模式口敷设150电缆，总长度为650米。法海寺旅游中心附近设300KVA、旅游中心设300kva箱式变压器各一台，共计70万元。（2）总设计费用为19.06万元。7、电信方案： （1）规划区内设一座电信局所，沿金顶山路敷设24孔电信管道977米。福寿岭地铁站至水岸小镇道路敷设24孔电信管道871米、西小府路新建24孔电信管道1316米。永18、定河北路新建24孔电信管道1023米、永定河南路新建24孔电信管道920米。金顶北路新建24孔电信管道1106米。法海寺新建12孔电信管道650米。模式口大街敷设12孔通信管道1500米由金顶山北路引入。（2）设计费用为6.6万元。8、中水方案：根据xx市区再生水利用总体规划，规划在模式口大街金顶北路上布置中水管道干线。本次规划考虑自模式口大街金顶北路引中水管道，水源由五里坨污水处理厂提供中水。新建管线如下：模式口大街布置DN400中水管道1500米及金顶北路布置DN400中水管道1106米、金顶山路布置DN200-DN400的中水管道977米、福寿岭地铁站至水岸小镇道路敷设DN100的中水管19、线871米。由金顶山路中水管道破口接入，沿永定河北路新建DN200的中水管道米1023米、西小府路新建DN200的中水管道1316米。9、道路方案：（1）根据项目总体规划，xx西山国际文化小镇共建设道路13.06km,总建筑面积为31.83万。（2）设计费用为32.65万元。10、路灯建设方案：（1）根据项目总体规划，xx西山国际文化小镇共建设道路12.46km,共建设路灯1395万元。（2）设计费用为11.16万元。三、各地块的一级土地开发工作方案：1、刘娘府南区（C1、C2）地块：项目四至、面积：项目四至：东至规划道路，南至规划道路，西至金顶山路及刘娘府集体土地产权界，北至永定河引水渠南路20、。面积：65.59公顷分块原因、现阶段工作成果：刘娘府南区是xx区政府招商引资项目中刘娘府综合改造项目的C1、C2地块。经过xx公司与xx区土地储备中心的沟通了解到，此地块（刘娘府南区C1、C2地块）已经上过市联席会，并已通过，取得联席会会议纪要。现确认以招投标的方式确定项目开发主体，并可马上进入招投标的实际操作阶段。xx公司出于尽快实际运作“xx西山国际文化小镇”项目一级土地开发的目的考虑，初步决定刘娘府南区地块就按xx区政府招商项目刘娘府综合改造项目南区C1、C2地块边界面积确定，并尽快启动刘娘府地块的土地一级开发授权程序。刘娘府南区(C1、C2)工作方案：A、征地方案按照中华人民共和国土21、地管理法和国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合xx区实际发生的情况，由一级开发实施主体与农民集体经济组织协商确定：刘娘府地区（南岸）综合改造项目征地面积共计62.88公顷，合计943.17亩。建设用地42.84公顷，农用地20.04公顷（主要为金顶山的山林地）。 征地补偿费用详见征地补偿费用计算表：征地补偿费计算表征地补偿费序号项目数量计费标准补偿金额（万元）1土地补偿费农用地300.53亩37.5万元/亩11270建设用地642.64亩37.5万元/亩24099小计353692青苗补偿费3其它土地附着物补偿林木300.53亩1万元/亩301水井、坟茔等36080万元1%361小计66222、4安置补助费劳动力安置补助费943.17亩15万元/亩141485其它费用及税金耕地复垦费耕地占用税防洪费20.49万20元/410小计4106不可预见费50589万元10%5059合 计约合每亩59万元55648B、拆迁方案及国有土地收购费用：根据xx市人民政府第87号令xx市城市房屋拆迁管理办法；京政函2001109号关于xx市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复；京国土房管拆2003777号关于修改并重新印发xx市城市房屋拆迁管理办法实施意见的通知；京国土房管拆字20011234号关于印发xx市房屋拆迁评估规则（暂行）的通知，并结合本地区拆迁实际情况实行货币补偿，补偿款根据被拆迁房屋的区位、23、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价，具体按京国土房管拆字20011234号关于印发xx市房屋拆迁评估规则（暂行）的通知。集体土地上非住宅房屋：集体土地上非住宅房屋拆迁，按照xx市人民政府令第148号xx市建设征地补偿安置办法中第十七条的规定“拆迁非住宅房屋和其他建筑物、构筑物的，按照重置成新价格予以补偿；公益公共设施确需迁建的，应当迁建。拆迁经营性用房造成停产停业经济损失的，应当按照规定给予一次性停产停业补助费”。拆迁面积经过对项目地形图、土地权属图两图叠加以及项目地块CAD图的分析、测量取得，并部分面积由苹果园房管所、苹24、果园街道办事处提供。国有土地和集体土地上非住宅房屋均按照有关规定给予1500元/平方米的停产停业补助。奖励政策：（1）提前搬家奖：在拆迁奖励期内签订拆迁补偿协议并按协议规定日期搬家交房的每户奖励提前搬家奖5000元，奖励期内未搬家的不予奖励。（2）搬家补助费：搬迁补助费按照每平方米25元/平方米补助。（3）支持重点工程奖励费：刘娘府地区综合改造项目为重点工程，按照相关规定给予每户15万元的支持重点工程奖励费。拆迁过渡费：2500元/户/月（取值租房周转费2000元/户/月、生活补助费300元/户/月、交通补助费200元/户/月）。居民拆迁补偿价表居民基准补偿价名称取值范围实际取值备注基准地价125、06018201600京政发200232号现状容积率0.4-0.50.49规划容积率1r21.95K1.692基准房价40004000（基准地价K+基准房价）=6707国有企业区位补偿价表国有企业区位补偿价名称取值范围取值备注区位价格300040004000容积率调整系数(K1)1.561.56房屋原用途调整系数(K2)0.90.9规划用途调整系数(K3)1194196（区位价格K1K2K3）=5616国有土地收购费用表项目数量（单位：平方米）取值范围标准（元/平方米）金额（万元）备注国有土地取得费113891290208020002278京政发200232号拆迁补偿费计算表拆迁补偿费序号项目26、数量计费标准补偿金额（万元）1农/居民拆迁拆迁补偿费10.19万6707元/68346(房屋重置)拆迁补偿费10.19万2500元/25475地上附属物补偿费1.3万450元/585搬家补助费10.19万20元/204家电改移补助费1100户500元/户55提前搬家奖1100户5000元/户550支持重点工程费1100户15万元/户16500折合10963（元/平米）小计1117152国有企业拆迁拆迁补偿费113895616元/6396搬迁补助费1138925元/28房屋重置费11389850/968停产停业补助费113891500元/1708折合7990（元/平米）小计91003集体企业拆迁27、拆迁补偿费13.44万850元/11424搬迁补助费13.44万25元/336停产停业补助费13.44万1500元/20160折合2375（元/平米）小计319204其他费用拆迁服务费152735万元1%1527拆迁评估费152735万元1%1527拆除清运费26.03万20元/521小计35755不可预见费15631010%15631合 计168366注：由于项目实际运作中，民宅类采用90%定向安置，因此实际拆迁补偿款应为：168366 （6834625475）90%=83927万元；实际安置房面积为：10.1990%1.2=11万平方米（根据xx区实际拆迁安置经验，拆迁安置比取1：1.2）28、C、投资估算刘娘府南区一级开发成本估算表序号项目名称单位合计备注一征地费用亿5.56二现金补偿及住宅，非住宅补偿，国有土地回购等费用亿9.21其中过渡安置费5940万元，按2500元/户/月，110090%=990户，过渡期按24个月计三市政基础设施费亿0.83四财务费用亿2.03（一+二三）*65*10*2五总计费用亿17.64一+二+三+四 D、项目一级开发工作计划刘娘府南区土地一级开发计划时间表项目序号工作内容计划时间前期工作起始时间（年.月）结束时间（年.月）持续时间（日） 刘娘府南区（C1、C2）土地一级开发实施方案1制定土地一级开发主体招标方案2008.122009.1602区国土29、分局局长办公会确定招标底价2008.122009.1603区联席会审定招标底价2008.122009.1604报市招标底价申请2008.122009.1605编制招标文件2008.122009.1606发布招标公告2008.122009.1607现场踏勘、答疑、招标前会议2008.122009.1608成立评标委员会2008.122009.1609投标人交纳投标保证金2008.122009.16010招标、开标、唱标、评标、确定中标人，发出中标通知书2008.122009.16011取得一级土地开发批复2008.122009.16012签订土地一级开发合同，取得土地一级开发授权文件并办理相关手30、续2008.122009.160控规调整13委托编制控规调整可行性论证报告2008.122008.123014进行控规调整的报批2009.12009.130公开招标并进行xx西山国际文化小镇修建性详规编制15xx房地产产品（四合院、购物中心、酒店等）调研，给修规制定提供市场依据）2008.122009.722016委托进行xx西山国际文化小镇修建性详规的编制2008.122009.415017办理评估公司、拆迁公司招投标 （拆迁前置事项）2008.122008.121018确定拆迁、评估单位 （拆迁前置事项）2008.122008.1210立项19委托编制可行性研究报告 （立项前置事项）20031、8.122009.15020确定编制环评、交评等相关报告单位 （立项前置事项）2008.122009.15021编制环评、交评等相关报告 （立项前置事项）2008.122009.15022进行征地前期土地评估，并初步谈判，草签协议（征地前置事项）2008.122009.15023办理用地预审2009.22009.36024办理环境影响评价报告审批2009.22009.36025办理交通影响评价报告审批2009.22009.36026办理文物保护意见（根据联席会要去办理）2009.22009.36027办理古树处理意见（根据联席会要求办理）2009.22009.36028办理建设意见（根据联席会32、要求办理）2009.22009.36029办理银行资金信用证明（要求总投资额的35%以上，且为当月的资金证明）2009.32009.43030办理立项报批，并取得立项批复2009.42009.430规划意见书31办理拨地订桩2009.22009.23032办理并取得规划意见书2009.32009.33033办理市政专业部门市政接用意见2009.42009.56034委托编制市政道路、雨污水初步设计及管网综合2009.52009.79035设计单位报装2009.82009.83036办理市政工程规划意见书2009.92009.1060国有土地收购37对国有土地及其地上物进行评估2008.122033、09.618038编制土地收购方案2009.22009.716039协商并签订土地收购合同2009.72009.1090征地40办理勘测定界成果报告 （征地前置事项）2009.32009.33041办理地质灾害评估报告批复 （征地前置事项）2009.22009.23042办理征地村（居）民代表会会议纪要 （征地前置事项）2009.22009.23043签署征地补偿安置协议 （征地前置事项）2009.32009.46044建设拟征（占）地土地权属情况汇总表（盖章）2009.32009.46045缴纳耕地开垦费、防洪费、新增建设用地使用费2009.32009.46046办理征地手续2009.52034、09.53047制定拆迁补偿安置方案 （拆迁前置事项）2009.32009.46048制定征地补偿方案 （征地前置事项）2009.32009.33049取得征地批复2009.62009.1015050委托拆迁、评估单位入户调查和评估 （拆迁前置事项）2009.42009.918051制定拆迁补偿安置工作计划 （拆迁前置事项）2009.92009.106052申请年度拆迁计划 （拆迁前置事项）2009.82009.96053申请拆迁公告 （拆迁前置事项）2009.102009.103054申请暂停办理相关事宜 （拆迁前置事项）2009.102009.103056办理市政招投标，确定施工、监理单位35、2010.12010.13057办理建设用地规划许可证2009.112010.19058委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算2009.112010.19059办理规划工程许可证（市政） 2010.22010.230实施征地并进行补偿60实施征地补偿2010.22010.23061办理拆迁补偿安置资金证明文件 （拆迁前置事项）2010.22010.230实施国有土地收购62实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款2010.22010.230拆迁63办理拆迁许可证2009.112010.19064核发集体土地房屋拆迁许可证2009.112010.19065核发城市房屋拆迁许可证2009.1136、2010.19066办理征地结案2009.112010.19067办理建设用地批准书2009.112010.19068实施拆迁2010.12010.412069随着拆迁的进行，实施文物勘探2010.12010.412070进行文物保护性挖掘的协调工作2010.12010.412071办理市政开工手续2010.22010.49072市政建设2010.52010.790上市73审核土地一级开发成本2010.82010.96074土地一级开发竣工验收2010.82010.96075确定土地出让价格2010.82010.96076确定上市方案、办理上市申请手续2010.82010.960一级开发结束注37、：由于xx市报批征地一般只有5月和12月这两个重要的时间节点，因此，刘娘府南区报批征地必须在5月份之前，将征地所需全部手续上报。2、刘娘府北区地块：项目四至、面积： 项目四至：东至规划道路，南至永定河引水渠北路，西至金顶山北街，北至金顶北街及西小府村集体土地产权界 面积：67.01公顷分块原因、现阶段工作成果：刘娘府北区是xx区政府招商引资项目中刘娘府综合改造项目的A1、A2地块。经过xx公司与xx区土地储备中心的沟通了解到，此地块（刘娘府北区A1、A2地块）已经在制作一级土地开发实施方案，在为上xx市联席会做最后的准备。xx公司根据此信息，初步决定按xx区招商项目刘娘府综合改造项目A1、A238、地块边界确定刘娘府北区地块边界，并尽快进入一级土地开发联席会阶段，因xx市联席会为不定期召开，但xx公司应尽快督促专业公司制作好刘娘府北区（A1、A2地块）一级土地开发实施方案，已备随时上联席会。刘娘府北区(A1、A2)工作方案：A、征地方案：按照中华人民共和国土地管理法和国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合xx区实际发生的情况，由一级开发实施主体与农民集体经济组织协商确定：刘娘府地区综合改造项目征地面积共计60.01公顷，合计900.15亩。建设用地39.97公顷，农用地20.04公顷。青苗补偿主要为耕地，补偿费用按照开始协商征地方案前地上青苗的具体情况确定补偿一季。征地补偿费用详见征39、地补偿费用计算表征地补偿费序号项目数量计费标准补偿金额（万元）1土地补偿费农用地300.53亩37.5万元/亩11270建设用地599.55亩37.5万元/亩22483小计337532青苗补偿费耕地885002.5元/22.133其它土地附着物补偿林地258.45亩1万元/亩258.45果树193.2亩10元/128.8其他283.87小计671.124安置补助费劳动力安置补助费900.15亩15万元/亩135025其它费用及税金耕地复垦费8850030元/265.5耕地占用税885009元/79.65防洪费20元/2047.8小计2392.956不可预见费50341万元10%5034合 计约40、合每亩61.5万元55375B、拆迁方案及国有土地收购费用：根据xx市人民政府第87号令xx市城市房屋拆迁管理办法；京政函2001109号关于xx市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复；京国土房管拆2003777号关于修改并重新印发xx市城市房屋拆迁管理办法实施意见的通知；京国土房管拆字20011234号关于印发xx市房屋拆迁评估规则（暂行）的通知，并结合本地区拆迁实际情况实行货币补偿，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价，具体按京国土房管拆字20011234号关于印发xx市房屋拆迁评估规则（暂行）的41、通知。集体土地上非住宅房屋：集体土地上非住宅房屋拆迁，按照xx市人民政府令第148号xx市建设征地补偿安置办法中第十七条的规定“拆迁非住宅房屋和其他建筑物、构筑物的，按照重置成新价格予以补偿；公益公共设施确需迁建的，应当迁建。拆迁经营性用房造成停产停业经济损失的，应当按照规定给予一次性停产停业补助费”。拆迁面积经过对项目地形图、土地权属图两图叠加以及项目地块CAD图的分析、测量取得，并部分面积由苹果园房管所、苹果园街道办事处提供。国有土地和集体土地上非住宅房屋均按照有关规定给予1500元/平方米的停产停业补助。奖励政策：（1）提前搬家奖：在拆迁奖励期内签订拆迁补偿协议并按协议规定日期搬家交房的42、每户奖励提前搬家奖5000元，奖励期内未搬家的不予奖励。（2）搬家补助费：搬迁补助费按照每平方米25元/平方米补助。（3）支持重点工程奖励费：刘娘府地区综合改造项目为重点工程，按照相关规定给予每户15万元的支持重点工程奖励费。拆迁过渡费：2500元/户/月（取值租房周转费2000元/户/月、生活补助费300元/户/月、交通补助费200元/户/月）。居民拆迁补偿价表居民基准补偿价名称取值范围实际取值备注基准地价106018201600京政发200232号现状容积率0.4-0.50.49规划容积率1r21.95K1.692基准房价40004000（基准地价K+基准房价）=6707国有企业区位补偿价43、表国有企业区位补偿价名称取值范围取值备注区位价格300040004000容积率调整系数(K1)1.561.56房屋原用途调整系数(K2)0.90.9规划用途调整系数(K3)1194196（区位价格K1K2K3）=5616国有土地收购费用表项目数量（单位：平方米）取值范围标准（元/平方米）金额（万元）备注国有土地取得费256511290208020005130京政发200232号拆迁补偿费计算表拆迁补偿费序号项目数量计费标准补偿金额（万元）1农/居民拆迁拆迁补偿费6.5万6707元/43596(房屋重置)拆迁补偿费6.5万2500元/16250地上附属物补偿费1万450元/450搬家补助费6.544、万20元/130家电改移补助费786户500元/户39提前搬家奖786户5000元/户393支持重点工程费786户15万元/户11790折合11177（元/平米）小计726482国有企业拆迁拆迁补偿费153345616元/8612搬迁补助费1533425元/38房屋重置费15334850/1303停产停业补助费153341500元/2300折合7990（元/平米）小计122533集体企业拆迁拆迁补偿费10万850元/8500搬迁补助费10万25元/250停产停业补助费10万1500元/15000折合2375（元/平米）小计237504其他费用拆迁服务费108651万元1%1087拆迁评估费1045、8651万元1%1087拆除清运费19万20元/380小计22545不可预见费11125010%11125合 计122375注：由于项目实际运作中，民宅类采用90%定向安置，因此实际拆迁补偿款应为：122375 （4359616250）90%=68513.6万元；实际安置房面积为：6.590%1.2=7.02万平方米（根据xx区实际拆迁安置经验，拆迁安置比取1：1.2）C、投资估算：刘娘府北区地块一级开发成本估算表序号项目名称单位合计备注一征地费用亿5.54二现金补偿及住宅，非住宅补偿，国有土地回购等费用亿7.79含过渡安置费4244万，按2500元/月，78690%=708户，过渡期按24个46、月计三市政基础设施费亿0.709四财务费用亿1.82（一+二三）*65*10*2五总计费用亿15.86一+二+三+四 D、项目一级开发工作计划：刘娘府北区（A1、A2地块）土地一级开发计划时间表项目序号工作内容计划时间前期工作起始时间（年.月）结束时间（年.月）持续时间（日）刘娘府北区A1、A2地块土地一级开发实施方案1进行地上物调查统计 2008.122008.12202进行征地前摸底调查2008.122008.12203进行现场拍照2008.122008.12204收集项目适用的特殊政策2008.122008.12205委托编制土地一级开发实施方案2008.122008.12206准备编写47、征地工作方案所需资料2008.122008.12207提供各地快规划详细指标2008.122008.12208准备编写投资方案所需材料2008.122008.12209一级开发的成本估算及预决算（拆迁、市政、零星工程等）2008.122008.122010协助及监督专业公司编制土地一级开发实施方案2008.122008.25011土地一级开发实施方案编制完毕，上市联席会并取得市联席会会议纪要2009.22009.511012签订土地一级开发合同，取得土地一级开发授权文件并办理相关手续2009.62009.610控规调整13委托编制控规调整可行性论证报告2008.122009.29014进行控规48、调整的报批2009.32009.7130公开招标并进行xx西山国际文化小镇修建性详规编制15xx房地产产品（四合院、购物中心、酒店等）调研，给修规制定提供市场依据）2008.122009.928016委托进行xx西山国际文化小镇修建性详规的编制2009.22009.512017办理评估公司、拆迁公司招投标 （拆迁前置事项）2009.32009.68018确定拆迁、评估单位 （拆迁前置事项）2009.32009.680立项19委托编制可行性研究报告 （立项前置事项）2009.22009.612020确定编制环评、交评等相关报告单位 （立项前置事项）2009.22009.612021编制环评、交评49、等相关报告 （立项前置事项）2009.22009.612022进行征地前期土地评估，并初步谈判，草签协议 （征地前置事项）2009.22009.612023办理用地预审2009.62009.99024办理环境影响评价报告审批2009.62009.99025办理交通影响评价报告审批2009.62009.99026办理文物保护意见（根据联席会要去办理）2009.62009.99027办理古树处理意见（根据联席会要求办理）2009.62009.99028办理建设意见（根据联席会要求办理）2009.62009.99029办理银行资金信用证明（要求总投资额的35%以上，且为当月的资金证明）2009.9250、009.10 3030办理立项报批，并取得立项批复2009.10 2009.1130规划意见书31办理拨地订桩2009.72009.84032办理并取得规划意见书2009.82009.10 5033办理市政专业部门市政接用意见2009.92009.129034委托编制市政道路、雨污水初步设计及管网综合2009.112010.312035设计单位报装2010.32010.43036办理市政工程规划意见书2010.42010.660国有土地收购37对国有土地及其地上物进行评估2009.62009.1115038编制土地收购方案2009.72009.1215039协商并签订土地收购合同2009.1251、2010.390征地40办理勘测定界成果报告 （征地前置事项）2009.82009.93041办理地质灾害评估报告批复 （征地前置事项）2009.82009.10 6042办理征地村（居）民代表会会议纪要 （征地前置事项）2009.82009.10 6043签署征地补偿安置协议 （征地前置事项）2009.10 2009.113044建设拟征（占）地土地权属情况汇总表（盖章）2009.10 2009.113045缴纳耕地开垦费、防洪费、新增建设用地使用费2009.10 2009.113046办理征地手续2009.112009.125047制定拆迁补偿安置方案 （拆迁前置事项）2009.8200952、.96048进征地补偿方案 （征地前置事项）2009.82009.96049取得征地批复2009.92010.527050委托拆迁、评估单位入户调查和评估 （拆迁前置事项） 2009.92010.321051制定拆迁补偿安置工作计划 （拆迁前置事项）2010.42010.56052申请年度拆迁计划 （拆迁前置事项）2009.10 2009.128053申请拆迁公告 （拆迁前置事项）2010.52010.53054申请暂停办理相关事宜 （拆迁前置事项）2010.52010.53055办理土地一级开发贷款事宜2010.62010.89056办理市政招投标，确定施工、监理单位2010.82010.853、3057办理建设用地规划许可证2010.62010.89058委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算2010.32010.714059办理规划工程许可证（市政）2010.92010.930实施征地并进行补偿60实施征地补偿2010.92010.93061办理拆迁补偿安置资金证明文件 （拆迁前置事项）2010.92010.930实施国有土地收购62实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款2010.92010.930拆迁63办理拆迁许可证2010.62010.89064核发集体土地房屋拆迁许可证2010.62010.89065核发城市房屋拆迁许可证2010.62010.89066办理征地结案254、010.62010.89067办理建设用地批准书2010.62010.89068实施拆迁2010.92010.119069随着拆迁的进行，实施文物勘探2010.92010.119070进行文物保护性挖掘的协调工作2010.92010.119071办理市政开工手续2010.92010.119072市政建设2010.122011.290上市73审核土地一级开发成本2011.32011.46074土地一级开发竣工验收2011.32011.46075确定土地出让价格2011.32011.46076确定上市方案、办理上市申请手续2011.32011.460一级开发结束注：由于xx市联席会召开的时间是不固55、定性的，xx公司通过与xx区土地整理中心沟通，得到信息xx市有可能在2009年2月底召开一次联席会，xx公司以此为重要的时间点,安排项目工作。3、福寿岭地块：项目四至、面积：项目四至：东至：金顶北路，南至：模式口大街东段，西至：刘娘府村集体土地产权界及模式口历史保护街区边界，北至：中央财经大学北围墙。面积：34.01公顷分块原因、现阶段工作成果：福寿岭地块是项目后加地块。xx公司通过了解，因此地块未上过联席会且国有土地过多（华北电力培训中心、中央财经大学等），所以放在一起。xx公司下一步针对福寿岭地块的工作重点是与xx区相关委办局沟通，请xx区相关委办局进行调查在此地块内的国有土地产权单位是否56、同意把土地纳入项目一级土地开发范围内。（3）福寿岭地块工作方案：A、征地方案：按照中华人民共和国土地管理法和国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合xx区实际发生的情况，征地面积共计11.11公顷，合计166.65亩。其中林地3.6公顷。征地补偿费序号项目数量计费标准补偿金额（万元）1土地补偿费征地166.65亩37.5万元/亩6249.38小计6249.382青苗补偿费耕地3其它土地附着物补偿林地54亩1万元/亩54果树其他小计544安置补助费劳动力安置补助费166.65亩15万元/亩25005其它费用及税金耕地复垦费耕地占用税防洪费11110020元/222.2小计222.26不可预见费57、9025.58万元10%902.56合 计约合每亩59.6万元9928.14B、拆迁方案及国有土地收购费用：根据xx市人民政府第87号令xx市城市房屋拆迁管理办法；京政函2001109号关于xx市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复；京国土房管拆2003777号关于修改并重新印发xx市城市房屋拆迁管理办法实施意见的通知；京国土房管拆字20011234号关于印发xx市房屋拆迁评估规则（暂行）的通知，并结合本地区拆迁实际情况实行货币补偿，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价，具体按京国土房管拆字2001158、234号关于印发xx市房屋拆迁评估规则（暂行）的通知。集体土地上非住宅房屋：集体土地上非住宅房屋拆迁，按照xx市人民政府令第148号xx市建设征地补偿安置办法中第十七条的规定“拆迁非住宅房屋和其他建筑物、构筑物的，按照重置成新价格予以补偿；公益公共设施确需迁建的，应当迁建。拆迁经营性用房造成停产停业经济损失的，应当按照规定给予一次性停产停业补助费”。拆迁面积经过对项目地形图、土地权属图两图叠加以及项目地块CAD图的分析、测量取得，并部分面积由苹果园房管所、苹果园街道办事处提供。国有土地和集体土地上非住宅房屋均按照有关规定给予1500元/平方米的停产停业补助。奖励政策：（1）提前搬家奖：在拆迁奖59、励期内签订拆迁补偿协议并按协议规定日期搬家交房的每户奖励提前搬家奖5000元，奖励期内未搬家的不予奖励。（2）搬家补助费：搬迁补助费按照每平方米25元/平方米补助。（3）支持重点工程奖励费：刘娘府地区综合改造项目为重点工程，按照相关规定给予每户15万元的支持重点工程奖励费。拆迁过渡费：2500元/户/月（取值租房周转费2000元/户/月、生活补助费300元/户/月、交通补助费200元/户/月）。居民拆迁补偿价表居民基准补偿价名称取值范围实际取值备注基准地价106018201600京政发200232号现状容积率0.4-0.50.49规划容积率1r21.95K1.692基准房价40004000（基60、准地价K+基准房价）=6707国有企业区位补偿价表国有企业区位补偿价名称取值范围取值备注区位价格300040004000容积率调整系数(K1)1.561.56房屋原用途调整系数(K2)0.90.9规划用途调整系数(K3)1194196（区位价格K1K2K3）=5616国有土地收购费用表项目数量（单位：平方米）取值范围标准（元/平方米）金额（万元）备注国有土地取得费22896212902080200045792京政发200232号拆迁补偿费计算表拆迁补偿费序号项目数量计费标准补偿金额（万元）1农/居民拆迁拆迁补偿费9.2万6707元/61704(房屋重置)拆迁补偿费9.2万2500元/2300061、地上附属物补偿费1万450元/450搬家补助费9.2万20元/184家电改移补助费1790户500元/户90提前搬家奖1790户5000元/户895支持重点工程费1790户15万元/户26850折合12301（元/平米）小计1131732国有企业拆迁拆迁补偿费16万5616元/89856搬迁补助费16万25元/400房屋重置费16万850/13600停产停业补助费16万1500元/24000折合7990（元/平米）小计1278403集体企业拆迁拆迁补偿费0.1万850元/85搬迁补助费0.1万25元/2.5停产停业补助费0.1万1500元/150折合2375（元/平米）小计237.54其他费用62、拆迁服务费241251万元1%2413拆迁评估费241251万元1%2413拆除清运费26.3万20元/526小计73525不可预见费24860310%24860合 计273463注：由于项目实际运作中，民宅类采用90%定向安置，因此实际拆迁补偿款应为：273463 （6170423000）90%=197229.4万元；实际安置房面积为：9.290%1.2=9.93万平方米（根据xx区实际拆迁安置经验，拆迁安置比取1：1.2）C、投资估算：福寿岭地块一级开发成本估算表序号项目名称单位合计备注一征地费用亿0.99二现金补偿及住宅，非住宅补偿，国有土地回购等费用亿25.27含过渡安置费9666万，63、按2500元/月，179090%=1611户，过渡期按24个月计三市政基础设施费亿0.43四财务费用亿3.47五总计费用亿30.16一+二+三+四 D、项目一级开发工作计划：福寿岭地块土地一级开发计划时间表项目序号工作内容计划时间前期工作起始时间（年.月）结束时间（年.月）持续时间（日）福寿岭地块1一级土地开发土地产权单位意向调查2008.122009.5180土地一级开发实施方案2进行地上物调查统计 2008.122009.51803进行征地前摸底调查 2008.122009.51804进行现场拍照 2008.122009.51805收集项目适用的特殊政策 2008.122009.5180664、委托编制土地一级开发实施方案2008.122009.51807准备编写征地工作方案所需资料2008.122009.51808提供各地快规划详细指标2008.122009.51809准备编写投资方案所需材料2008.122009.518010一级开发的成本估算及预决算（拆迁、市政、零星工程等）2008.122009.518011协助及监督专业公司编制土地一级开发实施方案2009.52009.75012土地一级开发实施方案编制完毕，上市联席会并取得市联席会会议纪要2009.72009.10 11013签订土地一级开发合同，取得土地一级开发授权文件并办理相关手续2009.11 2009.11 10控65、规调整14委托编制控规调整可行性论证报告2008.122009.724015进行控规调整的报批2009.82009.12130公开招标并进行xx西山国际文化小镇修建性详规编制16xx房地产产品（四合院、购物中心、酒店等）调研，给修规制定提供市场依据）2008.122009.10 33017委托进行xx西山国际文化小镇修建性详规的编制2009.32009.10 24018办理评估公司、拆迁公司招投标 （拆迁前置事项）2009.82009.10 8019确定拆迁、评估单位 （拆迁前置事项）2009.82009.10 80立项20委托编制可行性研究报告 （立项前置事项）2009.72009.11 166、3021确定编制环评、交评等相关报告单位 （立项前置事项）2009.72009.11 13022编制环评、交评等相关报告 （立项前置事项）2009.72009.11 13023进行征地前期土地评估，并初步谈判，草签协议 （征地前置事项）2009.72009.11 13024办理用地预审2009.112010.29025办理环境影响评价报告审批2009.112010.29026办理交通影响评价报告审批2009.112010.29027办理文物保护意见（根据联席会要去办理）2009.112010.29028办理古树处理意见（根据联席会要求办理）2009.112010.29029办理建设意见（根据联67、席会要求办理）2009.112010.29030办理银行资金信用证明（要求总投资额的35%以上，且为当月的资金证明）2010.22010.33031办理立项报批，并取得立项批复2010.32010.440规划意见书32办理拨地订桩2009.122010.14033办理并取得规划意见书2010.12010.24034办理市政专业部门市政接用意见2010.22010.59035委托编制市政道路、雨污水初步设计及管网综合2010.42010.812036设计单位报装2010.82010.93037办理市政工程规划意见书2010.92010.1160国有土地收购38对国有土地及其地上物进行评估200968、.112010.415039编制土地收购方案2009.122010.515040协商并签订土地收购合同2010.52010.10 170征地41办理勘测定界成果报告 （征地前置事项）2010.12010.23042办理地质灾害评估报告批复 （征地前置事项）2010.12010.36043办理征地村（居）民代表会会议纪要 （征地前置事项）2010.12010.36044签署征地补偿安置协议 （征地前置事项）2010.32010.43045建设拟征（占）地土地权属情况汇总表（盖章）2010.32010.43046缴纳耕地开垦费、防洪费、新增建设用地使用费2010.32010.43047办理征地手续69、2010.42010.55048制定拆迁补偿安置方案 （拆迁前置事项）2010.12010.36049制定征地补偿方案 （征地前置事项）2010.12010.36050取得征地批复2010.62010.10 15051委托拆迁、评估单位入户调查和评估 （拆迁前置事项）2010.22010.821052制定拆迁补偿安置工作计划 （拆迁前置事项）2010.92010.10 6053申请年度拆迁计划 （拆迁前置事项）2010.62010.89054申请拆迁公告 （拆迁前置事项）2010.10 2010.10 3055申请暂停办理相关事宜 （拆迁前置事项）2010.10 2010.10 3056办理土70、地一级开发贷款事宜2010.11 2011.19057办理市政招投标，确定施工、监理单位2011.12011.13058办理建设用地规划许可证2010.11 2011.19059委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算2010.82010.1214060办理规划工程许可证（市政） 2011.22011.230实施征地并进行补偿61实施征地补偿2011.22011.23062办理拆迁补偿安置资金证明文件 （拆迁前置事项）2011.22011.230实施国有土地收购63实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款2011.22011.230拆迁64办理拆迁许可证2010.11 2011.19065核71、发集体土地房屋拆迁许可证2010.11 2011.19066核发城市房屋拆迁许可证2010.11 2011.19067办理征地结案2010.11 2011.19068办理建设用地批准书2010.11 2011.19069实施拆迁2011.22011.512070随着拆迁的进行，实施文物勘探2011.22011.512071进行文物保护性挖掘的协调工作2011.22011.512072办理市政开工手续2011.22011.49073市政建设2011.52011.8120上市74审核土地一级开发成本2011.92011.10 6075土地一级开发竣工验收2011.92011.10 6076确定土地72、出让价格2011.92011.10 6077确定上市方案、办理上市申请手续2011.92011.10 60一级开发结束注：由于xx市联席会召开的时间是不固定性的，一般情况是每2个月召开一回，xx市征地上报收件时间一年里只有年中、年底。 并且福寿岭地块国有土地产权单位是否能纳入一级开发范围现在暂不能肯定。4、模式口地块：项目四至、面积： 项目四至：东至京西古道东起点，南至首钢小区北侧，西至石门路，北至永定河引水渠南岸。面积：30.96公顷分块原因、现阶段工作成果： 模式口地块是根据xx市历史保护街区的保护规划范围及地块内土地权属情况、一级开发和二级建设的需要为出发点进行的模式口地块红线确定。xx73、公司现工作成果为已取得2004年版模式口历史保护街区保护规划，并得到信息，此规划中规划指标为不可突破的标准。模式口地块工作方案：A、征地方案 按照中华人民共和国土地管理法和国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合xx区实际发生的情况，模式口片区均为国有土地，征地部分为无人申请用地，面积共计6.75公顷，合计101.25亩，补偿标准以37.5万元/亩计。土地补偿费： 3796.86万元B、拆迁方案及国有土地收购费用：根据xx市人民政府第87号令xx市城市房屋拆迁管理办法；京政函2001109号关于xx市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复；京国土房管拆2003777号关于修改并重新印发xx市城市房74、屋拆迁管理办法实施意见的通知；京国土房管拆字20011234号关于印发xx市房屋拆迁评估规则（暂行）的通知，并结合本地区拆迁实际情况实行货币补偿，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价，具体按京国土房管拆字20011234号关于印发xx市房屋拆迁评估规则（暂行）的通知。集体土地上非住宅房屋：集体土地上非住宅房屋拆迁，按照xx市人民政府令第148号xx市建设征地补偿安置办法中第十七条的规定“拆迁非住宅房屋和其他建筑物、构筑物的，按照重置成新价格予以补偿；公益公共设施确需迁建的，应当迁建。拆迁经营性用房75、造成停产停业经济损失的，应当按照规定给予一次性停产停业补助费”。拆迁面积经过对项目地形图、土地权属图两图叠加以及项目地块CAD图的分析、测量取得，并部分面积由苹果园房管所、苹果园街道办事处提供。国有土地和集体土地上非住宅房屋均按照有关规定给予1500元/平方米的停产停业补助。奖励政策：（1）提前搬家奖：在拆迁奖励期内签订拆迁补偿协议并按协议规定日期搬家交房的每户奖励提前搬家奖5000元，奖励期内未搬家的不予奖励。（2）搬家补助费：搬迁补助费按照每平方米25元/平方米补助。（3）支持重点工程奖励费：刘娘府地区综合改造项目为重点工程，按照相关规定给予每户15万元的支持重点工程奖励费。拆迁过渡费：276、500元/户/月（取值租房周转费2000元/户/月、生活补助费300元/户/月、交通补助费200元/户/月）。居民拆迁补偿价表居民基准补偿价名称取值范围实际取值备注基准地价106018201600京政发200232号现状容积率0.4-0.50.49规划容积率1r21.95K1.692基准房价40004000（基准地价K+基准房价）=6707国有企业区位补偿价表国有企业区位补偿价名称取值范围取值备注区位价格300040004000容积率调整系数(K1)1.561.56房屋原用途调整系数(K2)0.90.9规划用途调整系数(K3)1194196（区位价格K1K2K3）=5616拆迁补偿费计算表拆迁77、补偿费序号项目数量计费标准补偿金额（万元）1农/居民拆迁拆迁补偿费16.63万6707元/111534(房屋重置)拆迁补偿费16.63万2500元/41575地上附属物补偿费1万450元/450搬家补助费16.63万20元/333家电改移补助费1330户500元/户67提前搬家奖1330户5000元/户665支持重点工程费1330户15万元/户19950折合10498（元/平米）小计1745742国有企业拆迁拆迁补偿费162565616元/9129搬迁补助费1625625元/41房屋重置费16256850/1382停产停业补助费162561500元/2438折合7990（元/平米）小计129878、93集体企业拆迁拆迁补偿费0.5万850元/425搬迁补助费0.5万25元/12.5停产停业补助费0.5万1500元/750折合2375（元/平米）小计11884其他费用拆迁服务费188751万元1%1888拆迁评估费188751万元1%1888拆除清运费19万20元/380小计41565不可预见费19290710%19291合 计212198注：由于项目实际运作中，民宅类采用90%定向安置，因此实际拆迁补偿款应为：212198 （11153441575）90%=74399.9万元；实际安置房面积为：16.6390%1.2=17.96万平方米（根据xx区实际拆迁安置经验，拆迁安置比取1：1.279、）C、投资估算模式口地块一级开发成本估算表序号项目名称单位合计备注一征地费用亿0.38二现金补偿及住宅，非住宅补偿，国有土地回购等费用亿8.16含过渡安置费7182万，按2500元/月，133090%=1197户，过渡期按24个月计三市政基础设施费亿0.402四财务费用亿1.16（一+二三）*65*10*2五总计费用亿10.1一+二+三+四 D、项目一级开发工作计划模式口地块土地一级开发计划时间表项目序号工作内容计划时间前期工作起始时间（年.月）结束时间（年.月）持续时间（日）模式口地块1模式口历史文物文化保护街区保护方案制作2008.122009.31202模式口历史文物文化保护街区保护方案80、审批2009.42009.560土地一级开发实施方案3进行地上物调查统计 2008.122009.1604进行征地前摸底调查 2008.122009.1605进行现场拍照2008.122009.1606收集项目适用的特殊政策2008.122009.1607委托编制土地一级开发实施方案2008.122009.1608准备编写征地工作方案所需资料2008.122009.1609提供各地快规划详细指标2008.122009.16010准备编写投资方案所需材料2008.122009.16011一级开发的成本估算及预决算（拆迁、市政、零星工程等）2008.122009.16012协助及监督专业公司编制土81、地一级开发实施方案2009.22009.512013土地一级开发实施方案编制完毕，上市联席会并取得市联席会会议纪要2009.62009.912014签订土地一级开发合同，取得土地一级开发授权文件并办理相关手续2009.10 2009.10 10控规调整15委托编制控规调整可行性论证报告2008.122009.621016进行控规调整的报批2009.72009.11130公开招标并进行xx西山国际文化小镇修建性详规编制17xx房地产产品（四合院、购物中心、酒店等）调研，给修规制定提供市场依据）2008.122010.140018委托进行xx西山国际文化小镇修建性详规的编制2009.62009.982、12019办理评估公司、拆迁公司招投标 （拆迁前置事项）2009.72009.10 8020确定拆迁、评估单位 （拆迁前置事项）2009.72009.10 80立项21委托编制可行性研究报告 （立项前置事项）2009.62009.10 12022确定编制环评、交评等相关报告单位 （立项前置事项） 2009.62009.10 12023编制环评、交评等相关报告 （立项前置事项）2009.62009.10 12024进行征地前期土地评估，并初步谈判，草签协议 （征地前置事项） 2009.62009.10 12025办理用地预审2009.10 2010.19026办理环境影响评价报告审批2009.183、0 2010.19027办理交通影响评价报告审批2009.10 2010.19028办理文物保护意见（根据联席会要去办理）2009.10 2010.19029办理古树处理意见（根据联席会要求办理）2009.10 2010.19030办理建设意见（根据联席会要求办理）2009.10 2010.19031办理银行资金信用证明（要求总投资额的35%以上，且为当月的资金证明）2010.12010.23032办理立项报批，并取得立项批复2010.22010.330规划意见书33办理拨地订桩2009.112009.124034办理并取得规划意见书2009.122010.25035办理市政专业部门市政接用意84、见2010.12010.49036委托编制市政道路、雨污水初步设计及管网综合2010.32010.712037设计单位报装2010.72010.83038办理市政工程规划意见书2010.82010.10 60国有土地收购39对国有土地及其地上物进行评估2009.10 2010.315040编制土地收购方案2009.112010.415041协商并签订土地收购合同2010.42010.790征地42办理勘测定界成果报告 （征地前置事项）2009.122010.13043办理地质灾害评估报告批复 （征地前置事项）2009.122010.26044办理征地村（居）民代表会会议纪要 （征地前置事项）285、009.122010.26045签署征地补偿安置协议 （征地前置事项）2010.22010.33046建设拟征（占）地土地权属情况汇总表（盖章）2010.22010.33047缴纳耕地开垦费、防洪费、新增建设用地使用费2010.22010.33048办理征地手续2010.32010.45049制定拆迁补偿安置方案 （拆迁前置事项）2009.122010.26050制定征地补偿方案 （征地前置事项）2009.122010.26051取得征地批复2010.12010.927052委托拆迁、评估单位入户调查和评估 （拆迁前置事项）2010.12010.721053制定拆迁补偿安置工作计划 （拆迁前置86、事项）2010.82010.96054申请年度拆迁计划 （拆迁前置事项）2010.22010.48055申请拆迁公告 （拆迁前置事项）2010.92010.93056申请暂停办理相关事宜 （拆迁前置事项）2010.92010.93057办理土地一级开发贷款事宜2010.10 2010.129058办理市政招投标，确定施工、监理单位2010.122010.123059办理建设用地规划许可证2010.10 2010.129060委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算2010.72010.1114061办理规划工程许可证（市政）2011.12011.130实施征地并进行补偿62实施征地补偿201187、.12011.13063办理拆迁补偿安置资金证明文件 （拆迁前置事项）2011.12011.130实施国有土地收购64实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款2011.12011.130拆迁65办理拆迁许可证2010.10 2010.129066核发集体土地房屋拆迁许可证2010.10 2010.129067核发城市房屋拆迁许可证2010.10 2010.129068办理征地结案2010.10 2010.129069办理建设用地批准书2010.10 2010.129070实施拆迁2011.12011.39071随着拆迁的进行，实施文物勘探2011.12011.39072进行文物保护性挖掘的协88、调工作2011.12011.39073办理市政开工手续2011.12011.39074市政建设2011.42011.690模式口文物修缮2011.12011.6180上市75审核土地一级开发成本2011.72011.86076土地一级开发竣工验收2011.72011.86077确定土地出让价格2011.72011.86078确定上市方案、办理上市申请手续2011.72011.860一级开发结束注：由于模式口属于历史文物文化保护街区，因此必须等模式口历史文物文化保护街区保护方案审批后，方可办理土地一级实施方案上市联席会审批。而xx市联席会召开的时间是不固定性的，一般情况是每2个月召开一回。xx市89、征地上报收件时间一年里一般只有年中、年底。根据以上情况，xx公司制订了模式口地块的开发计划，5、法海寺公园地块：项目四至、面积： 项目四至：东至万泉寺，南至永定河引水渠北岸，西至蟠龙山，北至蟠龙山。 面积：10.42公顷分块原因、现阶段工作成果： 法海寺公园范围的确认是根据xx区政府制定的模式口历史文化保护区保护规划中有关法海寺范围的规划及地块权属图中的有关权属边界，再经过xx公司与xx区文委及xx区土地储备中心的沟通，最终确定此地块的范围。现阶段工作成果，xx公司已取得了模式口历史文化保护区保护规划，并进行了前期论证，等待此规划方案获批后，便可进入实际操作阶段，对法海寺公园进行修缮。法海寺公90、园工作方案：、法海寺公园实施计划时间表项目序号工作内容计划时间前期工作起始时间（年.月）结束时间（年.月）持续时间（日）法海寺公园地块1模式口历史文物文化保护街区保护方案制作2008.122009.31202模式口历史文物文化保护街区保护方案审批2009.42009.5603办理评估公司招投标 （拆迁前置事项）2009.12009.3904确定评估单位 （拆迁前置事项）2009.12009.390规划意见书5办理拨地订桩 2009.62009.6306办理并取得规划意见书 2009.72009.8607办理市政专业部门市政接用意见 2009.92009.11908委托编制市政道路、雨污水初步设91、计及管网综合 2009.122010.31209设计单位报装2010.42010.43010办理市政工程规划意见书2010.52010.66011编制法海寺公园完善整理方案2010.52010.660立项12办理立项报批，并取得立项批复2009.92010.3190办理开工证2010.32010.56013 市政建设2010.72010.11150建设期14修建佛学院、万泉寺及永济寺2010.122011.12380一级开发结束注：由于法海寺公园不需要征地等手续，只需等模式口历史文物文化保护街区保护方案审批后，便可办理规划意见书、立项、开工证等手续，然后开工修建，因此xx公司制定了如上开发计划92、。四、投资分析项目资金需求和使用计划时间开发事项资金需求（亿元）总计（亿元）2009年1、办完各地块的立项和规划意见书及以前的所有手续（一级土地开发方案编制、控规调整、修规编制、立项并取得规划意见书、征地批复、建设用地规划许可证等），为2010年实施征地、拆迁做好前置工作0.862.862、刘娘府南区地块的招投标保证金（预计2009年1月份，后作为一级开发的资金来源）22010/01-2010/061、刘娘府南区地块征地、拆迁12.4712.472010/07-2010/121、刘娘府南区地块大市政0.8318.402、刘娘府北区地块征地拆迁13.333、偿还银行贷款利息4.242011/0193、-2011/061、刘娘府北区地块大市政0.7035.502、模式口征地拆迁8.543、福寿岭地块征地拆迁26.262011/07-2011/121、模式口大市政0.405.072、福寿岭地块大市政0.433、偿还银行贷款利息4.24说明：1、现金补偿同安置房补偿比例为1:92、拆迁房同安置房比例为1：1.2 3、全部投资中自有资金占35%，银行贷款占65%，贷款期限两年（2010-2011），年利率10%4、拆迁中90%采用安置住房的形式补偿，按照国家对一级开发成本核算项目的相关要求和规定，安置房的建设成本只能计入C1/C2地块的二级开发成本之中，经初步估算需要建设安置房45.91万平方米，94、安置房建设成本为12.64亿元，预计于2011年拿到土地后开始投资建设。（计算未加入不可预见费用）五、融资计划（一）、融资说明房地产业是资金高度密集性行业，必须借助各种融资手段，才能促进房地产项目的开发，同时，房地产开发融资方式的优劣直接影响融资成本的大小，紧密关系到开发风险的大小和开发效益。xx西山国际文化小镇土地一级开发项目，是xx区现在规模最大、投资最多、影响最广的招商地产项目。通过对比各种融资方式和手段，考虑到项目的综合收益和成本，还是需要借助银行贷款的方式来解决资金问题。通过前期分别与12家银行的沟通结果，可以进行操作的只有农行朝阳支行、建行古城支行（xx支行公司和机构部推荐）、杭州95、银行xx分行（要求与建行绑定操作）。银行告知，土地一级开发贷款，申请至批复所需时间为3个月，贷款期限最长不超过2年，需要满足基本条件如下：1、 企业的基础资料2、 所在区土地储备中心委托*公司开发*土地的协议3、 市发改委关于*土地开发的核准意见书4、 市国土资源局同意*土地一级建设的批复函5、 市规划局的规划书6、 市政府同意征地意见书7、 项目可行性分析报告（重点）8、 区土地储备中心或开发商与原土地使用单位签订的征地补偿、安置的协议9、 自有资金比例不低于35%10、 提供合适的抵押或担保（要求区土地储备中心、开发商、银行一起签署三方协议，在贷款行设立项目资金监管账户，把土地使用权质押到96、银行等方式，银行要求审核完公司财务资料，开发方案确定，三方一起进一步沟通确认，具体解决方案现在未确定）（二）、融资安排根据项目地块的划分和开发计划，结合银行的贷款条件，以两种不同的方式申请贷款，融资计划简单如下：1、 项目分块贷款存在情况：法海寺公园（文物保护修缮，划拨用地）、刘娘府南区C1号地块（属于安置房建设，基本没有还款来源，协议出让，根据政策应为政府提供资金）、C2号地块（大部分为公用园林绿地建设，划拨用地），上述三个地块由于不符合银行一级开发贷款条件，单独地块进行审批，很难获得贷款，公司只能投入全部资金。银行可以安排贷款的只有刘娘府北区A1和A2地块、福寿岭地块和模式口片区。解决办法97、：银行建议贷款时搭配合适的，符合一级开发贷款条件的地块绑定一起，作为一个项目申请。优点：项目分块，每家银行申请额度减小，有利于贷款批复。每个项目地块企业所需自有35%资金，容易灵活调配。缺点：相对项目整体申请，后期银行贷款的资金额度减少。融资计划地块分宗开发周期贷款申请周期总投资额（亿元）自有投入资金（亿元）贷款成本（百分比）银行贷款（亿元）刘娘府南区2008/10-2010/9(22个月)无法申请15.6115.6100刘娘府北区2008/10-2011/4(29个月)2010/6-2010/8(3个月)14.044.9210%9.12福寿岭地块2008/12-2011/8(33个月)20198、0/10-2010/12(3个月)26.699.3510%17.34模式口2008/12-2011/10（36个月）2010/11-2011/1(3个月)8.943.1310%5.81总计36个月一级开发完毕每个地块各3个月贷款周期65.2833.0110%32.272、项目整体贷款这样安排目的，把上述三块区域划归在整个一级开发计划里面，属于xx西山国际文化小镇整体一级开发项目的组成部分，以一个整体开发项目做为标的，以全部整体地块的授权书申请贷款。银行这边通过协调，以银团贷款方式，把前期投入在三个地块的开发资金，向总行申请批复，尽量算做企业自有35%资金的投入。（建行建议，具体操作需等整个项目99、一级开发实施方案确定后与区政府、开发商三方协商决定）优点：相对项目分块申请，后期银行贷款的资金额度加大。缺点：银行贷款支持时间延后，贷款额度大，申请难度大，审批时间长，需把整个项目地块所有前期手续都办完，整个地块的统一授权，在申请贷款时35%自有资金是按整个标的来算，届时公司资金调配压力比较大。融资计划表融资计划地块分宗开发周期贷款申请周期总投资额（亿元）自有投入资金（亿元）贷款成本（百分比）银行贷款（亿元）刘娘府南区、刘娘府北区、福寿岭、模式口、法海寺片区2008/12-2011/10（36个月）一级开发完毕2010/11-2011/1(3个月)65.32422.8710%42.45注：1、100、银行贷款资金成本总共由3部分构成，考虑到金融政策调整和投资风险因素，暂时以年利率10%计算。贷款基准利率+管理费（房地产行业贷款基准利率上浮10-30%）+财务顾问费（收取咨询费、评估费及财务包装费等）2、银行贷款总金额计算去除总投资估算的财务费用项目。根据xx公司的测算，一级土地开发总投资为73.804亿元，其中刘娘府南区为17.64亿元、刘娘府北区为15.86亿元、模式口为10.1亿元、福寿岭地块为30.16亿元。一级土地开发完毕后，刘娘府南区预计于2011年进入二级开发，此后其他地块陆续进入二级开发。六、xx西山国际文化小镇总体一级开发横道图（见附表）七、结束语以上为xx西山国际文化小镇项目一级土地开发方案的整体工作安排。随着项目的进展及工作的实际变化，我们将随时调整此方案。