1、目目录录1、地产专题研究报告2、商业地产情报5、营销模式借鉴3、典型楼盘深度研究报告4、楼市动态纵横6、热点楼盘聚焦7、规划设计借鉴1地地产产专专题题研研究究报报告告本期特别专题如何起草一份完美的房地产合同如何起草一份完美的房地产合同如何审查房地产合同如何审查房地产合同如何建立房地产企业合同管理组织如何建立房地产企业合同管理组织续演财富增长传奇续演财富增长传奇房地产成功直线房地产成功直线提升决策能力的三项精准指南青年置业新元年，携梦向前行青年置业新元年，携梦向前行上海万科青年置业计划浅析创新智能住宅设计创新智能住宅设计特特“立立”独独“型型”内外兼修内外兼修故宫裕景产品设计解析前瞻战略研究新思2、维价值情报新材料新技术产品设计情报企业管理情报本期特别专题本期特别专题探寻房地产企业商业模式创新之道探寻房地产企业商业模式创新之道“生存，还是毁灭，这是个问题生存，还是毁灭，这是个问题”为什么这么说？为什么这么说？企业成功有两种，一种是偶然的、不可复制的成功，另一种是必然的、可以复制的成功。对于中国的房地产开发企业来说，以前的成功更多的是一种偶然的成功，成功更多依赖的是机会和政府关系，随着行业的逐渐规范，过去的这些机会和关系也越来越难以获得，成功当然也难以再复制。因此，企业如何将这种不可复制的成功转变为可以复制的成功，是企业走得更长更远的关键，确定企业清晰的战略定位和商业模式定位就是这种转变的3、最直接体现。本期特别专题从以下四个方面进行：本期特别专题从以下四个方面进行：1、房地产企业商业模式总、房地产企业商业模式总结结归纳总结房地产各种商业模式，为企业确定商业模式提供基本参考。2、房地产企业商业模式、房地产企业商业模式创新三要素创新三要素从三要素着手，分析房地产企业商业模式创新着手点。3、房地产企业商业模式、房地产企业商业模式趋势及创新趋势及创新总结房地产企业商业模式最新趋势和创新要点，提供方向性参考。4、房地产企业商业模式、房地产企业商业模式案例分析案例分析 从现实出发，选择八家国内外具有代表性的房地产企业，分析各自的成功的关键因素。续演财富增长传奇续演财富增长传奇 探寻房地产企业4、商业模式创新之道编辑：何炼明 随着沿袭多年的房地产商业模式的发展环境和生存土壤的巨大变化，房地产企业不得不直面全新的行业政策、经济、需求的巨大挑战。于是一些聪明的房地产商开始埋头苦练内功，寻求新的商业模式撬动各种开发资源，继续演绎财富增长的传奇故事。在房地产业兴起初期，单纯的混合开发模式和百货公司模式占主导地位，开发商利用大量银行资金买地、挖坑、盖房、卖房，然后再开始新一轮循环。但房地产市场发展环境今非昔比，这种模式现在已经暴露出诸多弊端，不仅投资结构不合理，而且潜藏着巨大的信贷风险。寻找新的商业模式就成了房地产持续发展的必由之路。从目前中国房地产企业的发展现状和发展阶段来看，开发、经营、服务5、是最受关注的三个环节，也就形成了开发、经营、服务三种有代表性的商业模式。开开发发模式模式土地开发模式沃尔玛模式百货公司模式精品店模式纵向重叠的混合开发模式交叉混合经营经营模式模式服服务务模式模式专业物业的经营混合物业经营物业开发模式混合开发模式物业管理服务顾问服务房屋制造服务商商业业模模式式总总结结一、房地产企业商业模式总结一、房地产企业商业模式总结1 1、开发模式、开发模式根据开发客体的不同，开发模式又可以分为土地开发模式和物业开发模式。（1）土地开发模式）土地开发模式土地开发模式同中国土地政策密切相关，先后经历了政府主导的土地开发模式、政企合作的土地开发模式，并最终发展到目前的企业主导的土6、地开发模式，这种模式以同政府关系密切的陆家嘴、外高桥等上市公司为代表。这一模式借鉴自香港的土地批租制度，是以土地所有权和使用权相分离为前提的，有偿、有期限、有条件的出让土地使用权。土地一级开发是同政府经营城市的一个重要环节，因此这种开发是同地方政府紧密结合在一起的，进行土地一级开发不仅仅要考虑到企业行为的商业价值，还要综合考虑企业行为所产生的社会影响；需要大量的土地储备，而且这种土地不是零散的，而必须是城市重点成片规划开发区，在进行土地整理之后能产生较大的土地溢价收入，如：城市CBD、规划中的新城等；需要丰富的土地规划、区域规划、城市规划等方面的专业人才和团队。土地资源土地资源政府关系政府关系7、专业团队专业团队土地开发模式主要需要三种资源：土地开发模式主要需要三种资源：典型案例典型案例1 1：陆家嘴模式：陆家嘴模式上海陆家嘴开发公司是一个整体公司以经营土地以及开发为主，通过规划成片的土地出让，同时与土地开发结合，集中在一个很小的地区（主要是在综合金融、贸易、商业开发为一体的这样一块土地上）进行开发。陆家嘴每年的营业额实际上很少，但是利润很高，主要是土地出让的收益非常大，土地增值的巨大潜力在公司业绩上得到充分体现，这也是土地一级开发模式的一个显著特点。典型案例典型案例2 2：天津开发区模式：天津开发区模式即工业土地的开发模式，由于经营的土地主要是工业区，城市机能较差，所以工业区土地价值8、的增值幅度和它收益情况比陆家嘴要差得多，但该模式也是国内惟一一个，甚至是主要的一个靠土地经营的工业区赚钱的一个企业。（2 2）物业开发模式）物业开发模式物业开发也就是我们通常所说的房地产开发，为消费者提供住宅、商业、办公楼的房地产产品。其中住宅产品是物业开发的最主要部分，占物业开发总量的80%左右。该模式又分三种类型。沃尔玛模式沃尔玛模式比较典型的是万科模式，在不同城区的郊区大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，体制上采取一个总部强势控制，有计划地在郊区连锁开店，该模式经济增长非常快。百货公司模式百货公司模式现在的华润置地就是这个模式，即在同一个地域，各种产品同时做，产品多样化，像一9、个百货公司高中低档什么产品都有，商户、写字楼、住宅、酒店、公寓。这种百货公司模式比较多的见于过去城建系统转制过来的开发公司和国内很多综合性的大型国营开发公司。精品店模式精品店模式这是万通地产致力追求的模式，只在少数高端市场进行精品店经营，万通的开发量少但销售额却很高，主要集中于高端产品。（3 3）混合开发模式）混合开发模式 混合开发的模式又分成两种。一种是纵向重叠的混合开发模式，即现在传统的开发公司采取的模式，从拿地一直到物业管理纵向重叠起来，所有环节都要做，这样功能上就不够专业化，公司内部管理上又互相重叠。在广东，甚至有相当多的企业还有自己的设计院、建材公司、施工建设公司。相关链接相关链接中10、国房地产多采用的是香港模式。中国房地产业较早从深圳、汕头等发展起来。由此开始有了所谓“特区学香港，广东学特区，全国学广东”的过程，所谓香港模式，简单地说，就是房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，企业普遍将主业定位于不动产开发，追求快速开发速度，一般开发周期是要2年以是，长一点的项目周期一般是5年以内。但最初筹划到最后全部完成，时间由于拖延数年之久，由于自有资金少，占用其它资金量极大，如果任何一个环节出现问题，或者恰逢经济周期的低谷，都会造成资金运转不灵，房地产公司很容易遭受致命打击。中国房地产行业领先企业近年来，以发展战略为基础，在模式上发生了多样性的变化，深11、万科越来越像普尔特，但在金融能力发展上还在初期阶段，主要是和战略投资者、基金合作，未来可以看出其在金融业务的明显发展意图。富力地产的模式很多日本的房地产企业，但可以看出，但应该指出，其在资本运作能力上还有待提升，将金融能力在国内重点发展应该是其未来战略重点。（4 4）交叉混合开发模式）交叉混合开发模式典型案例是珠江地产和合生创展，该模式使拿土地和开发房子、建房子有适当的划分。珠江大片的拿地，但是合生创展几乎不自己拿地，只做房屋。这样交叉起来，同时又是一个老板，在北京、上海和广东有大量的开发。这种方式能够使得每一个公司的财务周期都缩短到三年左右的时间。财务周期的缩短，使公司对经济周期的抗跌性比较12、好。相关链接相关链接长江实业与新鸿基。新鸿基的收益1/3来自于租金收益，其余是开发性收益；长江实业地产当中每年大概有两亿元左右租金收益，它占比例较小，其余是开发性收益。香港和记黄埔在香港房地产萧条时出租经营业务收入占整体收入的30%甚至50%，华润置地、世贸集团、中远房地产等都在积极调整其开发业务和经营业务的比重，预计这些企业利润中的租金经营收入的比重将会越来越大。另外，还有在北京南区比较活跃的香港新世界，开发和出租经营是混合交叉在自己的公司当中一起进行。3 3、服务模式、服务模式 服务模式包括传统的物业管理服务，以及最近几年形成的顾问服务和房屋制造服务。（1 1）物业管理服务）物业管理服务 13、物业管理不仅仅只是狭义的居住社区和商业物业的管理，广义上讲，物业管理是一种资源的支持系统，它可以拓展为一个大的产业，包括军营管理、工厂的后勤系统管理、医院的病房管理等等。（2 2）顾问服务）顾问服务 顾问服务包括中介、评估、经纪、咨询服务外，还包括相关的金融服务。目前比较受关注的是美国的REIT模式，即大众分散的资金通过信托方式集合成一个公司，通过税收减让促使民间的投资来参与，然后拿这笔钱投入长期物业，获得稳定收益。（3 3）房屋制造服务）房屋制造服务 以房屋的定制、项目管理、工程管理、获取服务性收入，国内的万通开发出的独立住宅定制和服务系统，万科的住宅标准等等。此外房地产制造中的运营管理模式14、也是一种技术输出的盈利模式，房地产项目的具体运作者应用其成熟的管理经验、先进的开发理念、丰富的专业知识、综合的资源整合能力以及项目执行能力等，使被服务对象迅速拉近与一流发展商的距离，弥补其经验及人才的不足，保证其开发项目的品质。这种模式事实上是从常规的中介或顾问向运营和管理的延伸，从策划和理念向操作和成果的延伸。决策观点决策观点 模式的选择并不是唯一的，而经常是几种模式相互交叉的，在房地产市场发展的不同阶段和企业发展的不同阶段，房地产企业的商业模式也随之发生调整甚至完全改变。企业必须根据现有的资源状况、资源的整合能力、企业中长期的发展战略等因素来选择适合自己的经营模式，并结合企业的结构和经营现15、状对模式进行不断调整和创新。二、房地产企业商业模式创新三要素二、房地产企业商业模式创新三要素要确定房地产企业的商业模式，必须要回答三个问题：做什么？在哪里做？怎么做？即选择什么样的产品和业态、进入什么样的区域和选取什么样的价值链定位。1 1、价值链定位、价值链定位（1 1）房地产开发企业的价值链分析）房地产开发企业的价值链分析房地产价值链中各环节包括投资策划、土地获取、土地开发、规划设计、施工管理、营销管理和物业管理。1 1）投资策划）投资策划投资策划能力体现房地产公司核心能力，包含对宏观经济和微观经济的分析和判断，还需要对目标市场准确的把握，对政策走向的预测，投资策划能力体现房地产商的综合素16、质，是不能避免的环节，中小房地产商投资策划能力偏弱；中小房地产企业的领导人一般都具有前瞻性的战略思维和良好的经营理念，但是没有形成具体的战略方案，在市场化运作模式下，客观上增大了项目的选择风险；研发能力整体偏弱，对宏观经济和行业的分析主要依靠外部信息，缺乏针对性；有较强的政策敏感性和判断力，但如何利用这种优势在市场化运作中起到指导决策的作用，即从政策的变化中预测到市场变化趋势，现阶段还缺乏经验和相应的能力；无相关市场分析调研部门，未能形成科学的市场分析和定位，增大决策风险；没有品牌优势，正处于品牌树立和培养阶段。2 2）土地获取）土地获取土地资源的供给量和价格也是影响房价的重要因素，目前土地是17、通过拍卖的方式进行交易，这考验着房地产商的规划能力、融资能力、以及与政府的关系；现阶段在区域内发展，此项能力比较突出，但区域外发展和市场化运作将导致能力的弱化；土地储备将占用很大的资金，限制中小地产企业的发展；市场化和区域外运作经验少，此项能力和大型地产企业相比有较大差距。3 3）土地开发）土地开发在投资策划和土地获取之后，土地开发方面就顺理成章了，在此展现不了很大的区别，因为多数开发商的此环节是以外包的形式实现；4 4）规划设计）规划设计房地产开发商会把这部分工作外包，但对于开发商来说人员经验和辨别能力非常重要；5 5）施工管理）施工管理这部分技术含量不高，体现不出开发商的核心竞争力，但要保18、证资金的运转；6 6）销售管理）销售管理这部分也是外包给第三方；7 7）物业管理）物业管理这部分也常由第三方来运营，但业主和物业经常发生争执、矛盾（2 2）房地产开发企业的价值链分类）房地产开发企业的价值链分类 根据价值链的集合程度，房地产开发企业的价值链组合可以分为五种类型，分别是地产开发型、房产开发型、物业持有型、金融投资型和综合开发型。在这五种类型中，作为一级土地开发商的纯粹地产开发型随着“招牌挂“的全面实行，已经成为政府职能的一部分，在面向市场的房地产开发商中已经越来越少；而综合运作型是综合了地产开发型和房屋开发型两种价值链增值模式，由于地产开发部分少了，所以该种模式也相应减少。所以目19、前房地产企业的价值链组合方式主要是房产开发型、物业持有型和金融投资型。相关链接相关链接“价值链”这一概念，是哈佛大学商学院教授迈克尔波特于1985年提出的，波特认为，每一个企业都是在设计、生产、销售、发送和辅助其产品的过程中进行种种活动的集合体。所有这些活动可以用一个价值链来表明。波特的“价值链“理论揭示，企业与企业的竞争，不只是某个环节的竞争，而是整个价值链的竞争，而整个价值链的综合竞争力决定企业的竞争力。由此可以看出，企业的价值链定位对决定企业的综合竞争力至关重要。分析房地产开发的价值链，一方面可以了解房地产开发价值链的各个环节的增值情况，根据不同环节的增值情况，对这些环节采取相应的战略举20、措，对需要加强的环节进行强化，对于增值幅度有限或不擅长的环节，完善业务外包管理；另一方面，可以通过分析不同价值链组合，了解其增长和盈利特点以及对资源的需求状况，为确定房地产企业的战略定位服务。在国际范围内，房地产开发价值链组合已经有很多成熟的经验可以借鉴，比如持有物业的长期经营模式、房地产的金融投资模式都是房地产业的重要组成部分。对这些不同的价值链组合进行分析，对于确定价值链组合定位具有重要意义。（3 3）三种主要价值链比较）三种主要价值链比较1 1）房产开发型价值链）房产开发型价值链房产开发型价值链包括决策拿地、规划设计、项目施工和销售服务四个阶段，在四个阶段中，决策拿地和规划设计阶段的增值21、幅度最大；在各价值链环节中，投资决策和土地获取环节最为关键，企业必须自己拥有，其它环节原则上均可以选择外包；同时由于环节比较多，对组织资源的依赖高于其它盈利模式，需要投入相对多的人力资源。2 2）物业持有型价值链）物业持有型价值链物业持有型价值链增值主要来源于优质投资物业的长期投资增值（包括土地增值），该种模式降低了开发企业的持续发展风险，不会因为缺乏土地而使开发业务中断；同时这种模式对组织资源和管理团队的要求远不如房产开发型那么强烈，可以在更广阔的范围内选择投资持有对象；持有物业的最大问题是它会占有相当多的财务资源，需要极强大的资金实力和筹资能力，因此，持有物业的数量、结构需要根据企业的发展22、战略、投资战略保持一个合理的比例；与房产开发型价值链一样，投资决策和土地获取两个环节最为关键，需企业自己拥有，其它环节可以选择外包。3 3）金融投资型价值链）金融投资型价值链 金融投资型价值链的特点是投资于房地产项目，只派出有限的管理人员（如财务人员等），着眼于获取投资收益的盈利模式，这种模式大大节省组织资源，他从资本角度涉足于房地产开发，通过开发外包与经营管理外包实现增值，注重资产增值与现金回收；他的盈利来源贯穿房地产产业链各环节，既有短期参与开发销售回收投资，也有长期租金收入，总体盈利丰厚；主价值链上的投资分析、投资决策和投资管理等各个价值链环节都是关键环节，都需要企业具备；此种价值链是国23、外房地产运营的主要模式之一，国内刚刚起步，随市场发展未来前景宽阔。决策观点决策观点房地产价值链的几乎所有环节都是可以社会化的，都可以通过外包实现，但在整个开发过程中，投资决策和土地获取两个阶段在整个价值链中增值最大，是整个价值链中最为关键的环节，因此需要房地产企业加大这两个环节的资源配置。对于其他价值链环节，企业可根据自身的资源和能力与处于价值链上的其他企业共同合作，构建最有效的价值链，强强合作，弥补自身资源和能力的不足，共同完成价值创造的过程，这不仅能够大幅度地降低成本，实现更多的利润，还能提高企业的核心竞争力。2 2、产品业态定位、产品业态定位 在协议出让土地时代，一块土地究竟是用来做住宅24、做商业还是做写字楼，产品选择更多的是一种机会主义，有什么样的土地，就做什么样的产品。随着土地招牌挂政策的实施，土地的获取变得越来越难，对于产品的选择，选择什么样的土地，做什么样的产品，已成为房地产企业战略选择的关键。（1 1）产品的市场吸引力）产品的市场吸引力 企业选择做什么样的产品业态，首先要对产品的市场吸引力做客观的分析，对不同产品进行定量和定性相结合的打分比较，然后再结合自身的资源和能力确定最终的产品定位。市场吸引力可以分为四个方面，分别为：市场规模、市场成长性、盈利性和市场竞争程度，具体指标体系如图所示：经过实际打分对比分析可以看出：经过实际打分对比分析可以看出：住宅产品住宅产品住宅25、产品在市场规模和市场成长性指标上得分均是最高，同时也有较强得盈利能力，市场竞争程度较弱，是三种产品中吸引力最高的产品；从住宅的三种细分产品来看，中档住宅中档住宅在市场规模和市场成长性上得分均是最高，赢利性也较强，市场竞争程度较弱，在三种产品中吸引力最强吸引力最强；别墅和高档公别墅和高档公寓寓的市场规模较小，但赢利性最高赢利性最高，而且未来的成长性也较好；低档商品房低档商品房和经济适用房在市场规模、市场成长性和盈利性上得分均是最低，市场吸引市场吸引力较差力较差。商业营业用房商业营业用房商业营业用房在市场成长性和赢利性上得分最高，尤其在赢利性上，是三种产品中最好得一种，从综合评分来看，得分仅次于住26、宅；办公楼办公楼办公楼在三种产品中得分最低，市场规模最小，而且市场竞争程度较高。（2）平衡企业经营风险）平衡企业经营风险当然，在选择产品时，除了对产品的市场吸引力做客观的定量分析外，还要结合企业自身的资源和能力，以及从平衡企业经营风险角度（比如增加持有型物业比例）考虑，合理确定产品业态组合。3 3、区域定位、区域定位 随着房地产行业的日益规范、市场需求的持续旺盛以及市场对未来增长的看好，特别是国土资源部11号令在各地相继实施，土地交易公开化为房地产企业跨区域发展扫清了最大的障碍。房地产企业不在受区域的限制，企业可以自由选择进入哪个城市，但同时，土地招牌挂也是一把双刃剑，企业在资源和能力有限的情27、况下，不可能盲目扩张，进入哪个区域、哪个城市，已成为企业一项重要的战略选择。对于城市定位可以用区域定位评价体系进行选择。通过对区域定位评价的各个指标设置不同的权重，并用定量和定性相结合的方法对城市进行打分，进而为区域定位提供参考。区域定位评价体系可以分为四个一级指标，分别是城市竞争力、市场规模、市场潜力和市场风险。市场规模市场规模 市场规模指标中，商品房销售额是市场规模最直接的表现，是区域市场中供求关系均衡的结果，也是当地经济增长率、流动人口等这些决定城市化速度及新移民的住房需求等因素的综合体现，这里选择商品房销售额作为衡量市场规模的二级指标；市场潜力市场潜力 市场潜力反映区域市场未来的发展空28、间，对于企业的投资决策具有更大的价值，在这里我们选取人均GDP、人均住宅使用面积、商品房均价和人均可支配收入四个指标作为市场潜力的二级指标；市场风险市场风险 市场风险是基于当前市场均衡的状况，具体考察需求被满足的情况，预测未来市场风险，房价收入比反映了居民对房价的承受能力，房价收入比可以大致反映城市房地产价格水平的相对高低，并衡量房地产市场的风险。三、房地产企业商业模式发展趋势及创新三、房地产企业商业模式发展趋势及创新 1 1、商业模式发展趋势、商业模式发展趋势（1 1）与金融产业越来越紧密）与金融产业越来越紧密 中国金融业的发展将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间，促进房地产证券化，并刺激29、房地产市场的需求，促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前消费和房地产投资。而且，房地产证券化的发展，使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具，便于理财和投资组合，大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。在房地产价值链中金融投资型价值链也会被运用的更多。金融性投资和服务性投资模式渐成为一个主导商业模式。（2 2）专业化方向发展）专业化方向发展 专业化发展以产业定位为基础，实现产业专业化管理流程。房地产专业分工越来越细，今后房地产企业应将更多的人力、财力，放在投资策划、管理等产业价值链管理能力建设方面，将部分业务外包给专业公司打理。例如，目前很多房产商已将设计、施工、监理、营销、物业管理等30、工作发包出去。今后，房地产开发过程中的项目管理、市政配套工程等工作也会由专业公司来完成。这样，不仅使房地产企业的组织机构得以精简，管理效率大幅度提高，而且，各外包项目由专业公司承担，更加专业化，效率和效益皆会提高。房地产企业会选择合适的各类专业公司，发挥各自优势，强强联手，形成稳定的战略合作关系。2 2、商业模式创新、商业模式创新 从产业的发展规律来看，企业商业模式的创新已经取代了产品创新，成为投资者选择投资对象的重要原因。商业模式的确定是纲，是企业发展的根本，是一切经营活动的重心，其他一切要素都是为其提供支持和服务的。商业模式创新可以分为五个方面，贯穿着整个房地产企业的市场行为：（1 1）土31、地创新）土地创新 传统开发商是先买地，再根据市场状况、土地位置、适宜人群等作前期规划设计，然后建设销售。现在的开发商对自身开发能力、企业文化等逐渐有了比较明确的定位，市场细分、高中低端产品分别由不同的开发商在做，所以开发商选择土地意图明确，就是选择适合自己运作的土地，这是在土地环节商业操作上的创新。（2 2）产品创新）产品创新 无论是普通住宅，还是高档住宅或投资型物业，这类创新是源于社会发展需求，开发商所做的是满足不同层次的客户需求，产品创新是被动创产品创新是被动创新，并不是引导型创新新，并不是引导型创新，客户随着财富的增多，对住房需求就会逐步从普通住宅向公寓、TOWNHOUSE、别墅等方向发32、展。（3）产品技术创新）产品技术创新比如钢结构、地热采暖等新技术新材料的运用，这是纯粹的技术发展的结果，因为新材料的运用必须要有相应的技术做保障。（4）营销手段创新）营销手段创新十年前我们很难看到由专业经纪公司代理房地产销售，或者有律师介入地产营销，现在这种情况就很普遍，社会分工更专业化，对客户的服务业更细致化，社会分工不同，营销手段更为专业，创新标准更高也更活跃。（5）企业联合）企业联合任何一个企业目前还不足以垄断区域市场，更别说是全国市场，所以一些品牌企业开始实现联合，这种趋势已经越来越明显，企业联合实现优势互补强强合作，这是企业发展过程中合作模式的创新。决策观点决策观点一个公司选择何种商33、业模式，决定了对经济周期的抗跌性。随着行业的不断演变，实际上我们的开发模式是要逐渐缩小范围，而金融性投资和服务性投资模式渐成为一个主导商业模式，目前盛行的开发公司不可能“万岁”，行业越发展，越成熟，简单开发商业模式的生存空间是越小。房地产企业商业模式的创新由三要素组成：即价值链定位、产品业态定位和区域定位。当然，企业确定自己的商业模式定位，除了对价值链、产品业态和区域做客观分析外，还要结合自身的资源和能力，进行合理选择。相信那些想继续留在这个行业里面的企业在明确了自己的商业模式定位后，不仅能解决生存问题，还能有更好的发展。“沃尔玛沃尔玛”式的标准化扩张式的标准化扩张万科商业模式解析编辑：何炼明34、 无疑，万科是按照成为未来商界主流开发商的道路在前进。如今的万科已经被行业喻为标杆企业，为什么万科会成为企业学习的标杆呢？原因也是在于经过23年的探索，万科形成了可引领企业持续发展的管理优势。对于万科创造的业绩，业界名人冯仑的一句评论极为精辟：“有些公司80%时间关注的是机会和突破，只有不到20%时间抓管理，而万科恰恰相反，80%精力投入管理性决策上，20%是投资性的决策”。一、适时而变的企业发展战略实现一、适时而变的企业发展战略实现“沃尔玛沃尔玛”式扩张式扩张经过二十多年的发展，万科已经步入第三个十年的发展阶段，每一个十年里，万科都会根据不同的发展情况制定相应的发展战略，尽管在此期间也走过不35、少的弯路，甚至不少时间都处在生死攸关的十字路口。1 1、万科的企、万科的企业发业发展展战战略略（1）第一个十年战略规划：做“加法”（多元化）1984年万科从经营贸易起家，原始资本为零。开始做进口电器生意，很快业务拓展到出口、广告、影视、饮料生产、工业制造、服装厂、模特队、印刷厂、手表厂、金首饰、精品店、房地产、股票投资等13个领域。对于万科的发展方向，王石先是提出了一个具有信息、交易、投资、融资、制造等多种功能的“综合商社”模式；后来又提出了“以房地产为主导，以贸易为基础，以股权投资为支柱，以文化经营为门面，以工业经营为补充”的发展模式。（2 2）第二个十年战略规划：做）第二个十年战略规划：做36、“减法减法”（专业化）（专业化）经历了1994年改革的阵痛后，为了迅速做大房地产主业，王石带领万科开始做“减法”：万科实际战略调整包括：从多元化经营向专营房地产集中；从多品种经营向住宅集中；投放资源由12个城市向北京、上海、深圳、天津集中。万科发展示意图 专业化战略还使得万科的投资扩张开始理性回归，从地域上来说从12个城市收缩至1999年的5个城市，集中力量在上海、北京、天津、沈阳等经济发达、人口众多的地域经济中心进行规模开发，形成“点线”开发战略（指在重要交通干线沿线选择开发住宅的城市）。（3 3）万科发展战略未来）万科发展战略未来1010年：做年：做“乘法乘法”(精细化精细化)万科在完成“37、专业化”调整之后，从2000年开始第二轮扩张战略，由“专业化”向“精细化”转型。从过去的“点一线”战略(指在重要交通干线沿线选择开发住宅的城市)，调整到现在的“点线一片”战略(指在中心城市向周围200公里半径拓展市场)。以珠三角、长三角、环渤海三大城市圈和几个内陆核心城市为重点发展区域，先后在16个城市进行项目开发，力求在一个特定的区域内实现各种资源的集约化经营，形成“全国性思维、本土化运作”的开发格局。相关链接相关链接精细化，是针对房地产生产、销售的每一个环节，特别是在开发过程中力求做到精细，使产品都一样，尽量减少人为因素的影响，使其标准化，以保证住宅的品质。实际上，精细化，属于房产工业化的38、一个部分，是工业化的初期阶段。对于万科来说，精细化就是在其专注的住宅领域做到更专业、更优秀、更卓越，追求有质量的增长，这也可看作是万科的第二次专业化。（4）精细化具体措施九大中心“变法”四条主线 万科体制管理模式在九大中心的基础上“变法”为四条主线：产品线、运营线、管理线、监控线。产品线产品线负责从产品的客户分析，规划设计，到工程管理，营销的全过程；运营线运营线负责融资、财务安排，运营管理，企业发展战略规划；管理线管理线包括人力资源、物业、客户服务、总经理办公室等；监控监控线线则负责公司的内部审计、风险防范以及党务工作；董事会办公室负责投资者关系，媒体关系和研究工作。有质量的增长三个方面第一，39、企业占有资源的回报水平资源的回报水平资源的回报水平资源的回报水平要上升：一是运用钱的能力运用钱的能力运用钱的能力运用钱的能力上升，第二就是人力资源回报人力资源回报人力资源回报人力资源回报要上升。第二，万科的客户忠诚度客户忠诚度客户忠诚度客户忠诚度要不断上升。让客户不断的买万科的产品，这也是从万科的标杆普尔特那里学来的。第三，万科的产品和服务的创新。万科要有属于万科的自主知识产权，关成立专门的研究部门，负责产品的创新。从产品导向到客户导向 万科2005年的口号是“颠覆、引领、共生”。“颠覆”是要颠覆万科过去的发展思路，其核心是要从过去单打独斗的模式改变为合作发展的模式。万科对整个集团的组织结构做40、了调整，一方面加大了产品本身研究的力度，另一方面加深了对客户的研究。专门成立了一个部门叫客户品类部，专门来研究客户的需求。客户细分万科运营机制将从目前以项目为核心的运营方式，转向以客户价值为中心的运营方式。在客户细分策略下，万科将不局限于以职业、收入、年龄在客户细分策略下，万科将不局限于以职业、收入、年龄等等“物理物理”方式去把握客户，而将从客户的内在价值出发，按客户的不同方式去把握客户，而将从客户的内在价值出发，按客户的不同生命周期，建立梯度产品体系，通过为客户创造价值，实现客户的终身锁生命周期，建立梯度产品体系，通过为客户创造价值，实现客户的终身锁定。定。在变化的市场环境中，从粗放走向精细41、，走到市场前面去把握客户价值，建立自己的核心能力，这是万科第二次专业化的关键。城市圈聚焦目前，中国城市经济圈正在形成，长江三角洲，珠江三角洲，环渤海区域，这三大城市圈的国土面积只占全国的4.1%，但GDP却占到了40%，居民储蓄余额占全国的四分之一，人均消费支出是全国平均的两倍。万科在未来十年，将把业务聚焦在城市经济圈，特别是长江三角洲，珠江三角洲，环渤海区域三大城市圈。万科将集中资源，在这些地区实现集约型的扩张，成为三大区域市场领导者。产品创新万科将在细分客户价值的基础上，形成住宅产品体系，建立万科住宅标准；通过工厂化生产，提高住宅的品质和性价比；以和谐、自然、生态的标准进行未来可能住宅的研42、发，为住宅产业贡献更多的自主知识产权。2 2、“点点线线片片”的的“沃尔玛沃尔玛”式扩张式扩张 万科确定了到2008年的战略目标是利润每年增长30%，在全国各地实现销售约500万平方米。这些面积将来自于全国3035个城市的6070个项目。选择并进入更多具备房地产市场发展潜力的新城市，成为万科实现这一目标的必然选择。在各地项目中，遵循以大规模开发为主的原则，提供完善的配套和无微不至的物业管理服务，营造富有活力和魅力的社区文化。改跳跃性投资为密集性投资，改随机性投资为计划性投资，把目标盯在中心城市群带，像珠三角城市群、长三角城市群、京津等环渤海城市群。（1 1）全国性思维，本土化运作）全国性思维，43、本土化运作 在新一轮的扩张中，万科形成了全国性思维模式，集团与开发城市之间形成互动的资源网络，项目之间遥相呼应。在整个全国性的发展之中，万科的核心就是坚持全国性的思维和本土化的运作。全国性的思维指的是统一的价值观念、管理方式和公司品牌。本土化运作就是能够融入当地，培养本土的人脉，将员工队伍本土化，既熟悉本土市场，也要切合本土客户需求。（2 2）“沃尔玛沃尔玛”式扩张式扩张 所谓的“沃尔玛”式扩张就是象沃尔玛在全球开店一样把产品进行规模化复制。当品牌、人才、管理等核心资源整合在一起时，万科典型的“沃尔玛”式开发模式便发挥出了它现实的威力。万科在不同城市郊区大规模的拷贝，产品单一化，目标客户极其准44、确，体制上采取一个总部强势控制，有计划地在郊区“连锁开店”，该模式经济增长非常快，如今万科生产房子就象沃尔玛开店一样，已经形成大规模复制的能力。美国的可口可乐公司单靠卖可乐可以成为世界第一，今日中国的万科单靠卖一种小白领的住宅也成为产量世界领先的公司。万科2000年开始扩张到10个城市，在国内10个城市开发面对白领的住房，它的收益模式是当年投资，当年销售，把所有前期的成本都透明化。比如说经过拍卖去拿土地，前期从拍卖到开发时间非常迅速，用这种方式做到在全国10个城市同时开发。它解决了房地产企业异地开发中的三个问题：产品的标准化、异地控制、异地管理。这种开发模式使万科目标顾客定位精准，优势品牌得以45、完全彰显，高质量的人才资源和严谨高效的管理制度，使得万科能够以最小的开发成本最快地占领异地市场。二、标准化产品打造扩张基因链二、标准化产品打造扩张基因链万科曾经在2002年推行“福特计划”，它准备像福特公司制造汽车一样“制造”住宅。打造中国房地产行业的“福特汽车”。这是万科正在推进的住宅标准化和产业化工作的理想。万科标准化工作会涉及到产品规划、户型设计、材料选择等方面，万科希望通过标准化途径建立相关标准和体系，以进行全国化复制。1 1、万科开发的产品系列、万科开发的产品系列万科核心竞争力是以主流产品线为核心，万科产品已经形成了稳定的主产品、副产品线，产品标准化程度高、规模效益好，且有利于品牌认46、知。万科鲜明的产品线特点：以白领为主的中高档城市住宅，形成万科强势产品力。单一产品、固定区位、目标客户群非常集中中产阶级。产品线特点目标客户群代表楼盘城市花园系列花园新城系列中高档郊区低密度住宅金领、白领北京城市花园、上海城市花园、成都城市花园四季花城系列大规模中档效区住宅向住郊区生活的白领等中产阶级深圳四季花城、上海四季花城、武汉四季花城金色家园系列市内高密度高层住宅城市白领深圳金色家园、南京金色家园自然人文系列特色地块、特别处理城市白领、金领深圳金域蓝湾、万科东海岸、17英里、天津水晶城、北京西山庭院迄今为止，万科的住宅产品已经历了三代，其已经形成了一套比较成熟的品牌运作模式：第一代产品第47、二代产品第三代产品起步阶段成长阶段创造阶段从最早的天景花园，到荣获“鲁班奖”的荔景大厦从围合式、人车分流的城市花园，到四季花城、金色家园、水榭花都、西山庭院等从金域蓝湾、东海岸、17英里，到万科城、第五园等产品更为成熟，风格日趋细致，多是不能重复的精品 在系列产品的项目开发中，万科形成了坚持以住宅产品开发为主体，品牌建设为导向，产品创新为核心竞争力的产品项目品牌运营体系。依托于精品项目的全国化复制，万科奠定了在全国范围内，其作为中国房地产企业第一品牌的地位。在资源、市场允许之内，万科开始了在特定的有限区域进行高档住宅开发。通过居住体验，最大限度地从产品上搏得各个层面上消费者的认可，从而在高消费48、层面实现感情的沟通。万科城市花园、万科四季花城等产品系列精品的全国化复制给万科企业品牌带来了巨大的效应。未来，万科还将继续走全国化复制的路线，可能性的会把类似于万科城、万科蓝山等之类项目进行全国化复制，而万科水晶城、西山庭院等项目进行部分性的有选择的城市复制。2 2、万科的产品细分、万科的产品细分在万科前20年的产品结构中，其产品主要呈现为大众化精品住宅。通过系列精品的全国化复制，万科已完成了全国市场取势。但是产品的定位却限制了其产品客户群的范围，从万科十七英里、第五园等项目可以发现，万科在未来将会选择性地进行高端项目开发，以丰富其客户群体，让高端客户通过居住的体验来认知万科品牌。（1 1）研49、究未来生活需求）研究未来生活需求最主要的是对未来十年人们生活的研究。重视研究市场消费形态。（2 2）在细分市场的基础上细化品牌）在细分市场的基础上细化品牌万科集团的品牌将进行分类，同时在项目品牌上也做出了细致分类。（3 3）产品精细化战略）产品精细化战略万科城市花园、万科四季花城等产品系列精品的全国化复制给万科企业品牌带来了巨大的效应，万科一直致力于建筑产品的研发，从专利产品情景洋房到V-house等，万科在走一条产品精细化的发展战略。未来，这一战略仍然贯穿于万科产品战略之中。专利产品：情景洋房、V-house等非专利产品：如Townhouse、花园洋房、独立别墅决策观点决策观点万科是第一个取50、得国家住宅产品专利的房地产企业。产品是万科品牌体系的核心之一。房地产是个产品同质化十分严重的行业，市场中的产品只注重产品形式而忽略内涵。万科通过自建的建筑研究中心不断地创造与实践，在产品中导入自己的建筑观，始终站在建筑风格的前沿，其这一产品运作方式和对消费者的居住关怀得到了消费者的广泛认同和赞许，进而巩固了万科在中国地产行业的品牌地位。3 3、万科产品设计规范与开发标准、万科产品设计规范与开发标准万科产品设计目标万科产品设计三部曲效率更快随着爱好走品质更高随着流行走个性更强随着需要走市场更细（1 1）产品设计规范）产品设计规范1994年，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台万创建筑设计顾问有51、限公司。直接负责项目的初步规划、材料把关、样板间装饰装修等，开始从规划设计上提炼更高的产品竞争力。1998年，万科成立建筑研究中心，专责研究与建筑、住宅、生活密切相关的前瞻性课题。万科从2001年开始启动“合金计划”，把各地公司各个阶段比较优秀的开发操作经验熔合在一起，煅取出一套性能稳定、广泛覆盖的执行规范，提出“要做没有质量问题的房子”的目标。从2002年3月起，项目设计流程、项目设计成果标准等一系列设计规范文件陆续出台，为建造优质住宅产品打下了基础。（2 2）产品开发标准）产品开发标准与其他房地产公司产品因地而异不同的是，万科现有的几个项目品牌已形成了成熟的产品开发模式，每一个项目产品走的52、都是标准化路线，形成了产品异地复制、大规模生产的能力，产品标准化保证产品品质和持续创新的能力建立万科住宅标准建造标准化住宅样品引领行业的结构形式、施工工艺、制作流程标准4 4、万科住宅产业化探索、万科住宅产业化探索 领先是企业竞争力的来源，万科的未来将继续专注于产品研发，专注于品牌建设，专注于行业规范，引领企业走产品标杆化路线，走工业化模式的道路。（1 1）产品标准化战略产品标准化战略 从万科城市花园系列产品到万科自然人文系列产品，万科以其产品的研发能力为核心在走一条产品标准化路线的发展战略。这条标准化路线最终将引导万科走向产业集群工业化的道路，通过产品标准化和产业集群工业化最大限度地控制企业53、运营成本。目前，万科已经开始了在上海实行住宅产业化的试点。（2 2）率先探索住宅产业化研究）率先探索住宅产业化研究 万科早就在深圳进行产业化实验楼的装配，并设立了一个住宅部件工厂。万科在上海和四川开发的部分中低层楼盘中，这些工厂化生产的模块已经得到运用。土楼项目整个外层结构都采取工厂化生产，意味着万科又一次取得突破。5 5、万科项目开发专业集成、万科项目开发专业集成（1 1）专业集成）专业集成快速发展的制度保障快速发展的制度保障为保证项目质量，确保在规划、设计、施工、交付等一系列环节的高质量运作，万科对房地产开发流程进行优化重组，力求进一步提高工程管理能力。万科的基本做法是：建立万科地产产品实54、现流程全景图建立业务流程指南建立业务操作说明书建立各专业部门典型问题处理案例库（2 2）专业集成计划控制图）专业集成计划控制图专业集成对于评价一线公司组织效率体统了评估标准，并使开发计划更合理。三、专业化和精细化的管理形成核心优势三、专业化和精细化的管理形成核心优势万科在企业经营上的宏观策略尤其体现了自身扎实的公司管理能力。万科公司经过进几年的宏观调整将促进行业的规范化，提高行业的集中度，优秀企业将获得更大的成长空间。经过之前数年的调整和自我变革，万科在组织结构、专业能力、客户忠诚、经营效率、资本市场信用、多元化融资渠道、经营效率等方面，已经积累了相当的优势。万科战略的四个核心特点专业化道路精55、细化管理良好的企业管理架构强大的企业资本和资金市场的融资能力（1 1）专业化）专业化专业方向越明确，规模化就越容易形成专业方向越明确，规模化就越容易形成做专业化的住宅产品是万科经历教训以后探索出来的一条“低风险高收益”的适合中国房地产企业发展的道路。万科十年规划的专业化战略不会改变。企业对自身专业方向明确得越早，资源就越容易集中，建立在专业化基础之上的规模化就越容易形成，从而确立自己在相应领域的领导性地位就相对容易。1 1、万科的企业管理思想、万科的企业管理思想 万科从成立以来22年的实践中摸索出：企业要搞专业化，不要分散资源，并且得出“专业化+规范化+透明度=万科化”的概念。反对黑箱操作，提56、倡信息资源共享，沟通顺畅。（2 2）规范化）规范化行为越规范，企业制度就越透明行为越规范，企业制度就越透明 规范化被万科称为企业的生命线，它是万科的基石。讲究规范化，就需要冲破传统思维中对个人英雄主义的崇尚，按照现代企业制度的原则，将企业的行为规范化，通过建立一支优秀的职业经理队伍来实现企业的策略和计划。公司鼓励员工相互之间坦诚地交流，友善地沟通。（3）透明度）透明度管理制度越透明，企业越容易走向规范发展管理制度越透明，企业越容易走向规范发展万科成功上市以后，在完善治理结构的基础上建立了一套规范化的、透明的管理制度。对内制度的透明度对内制度的透明度对于企业内部沟通，万科坚持简单不复杂，透明不黑57、箱，规范不权谋的原则，这是万科在管理企业和在内部进行沟通时坚持的原则。万科内部通过不断的建设和制度上的完善，已经形成宽容的气氛：允许下级否定上级。对外制度的透明度对外制度的透明度万科作为上市公司，在资本市场上具有高度的信息透明度。不仅每年的财务报表、资本结构、经营业绩在网上公布，而且各项业务也是透明的：通过网站进行招标、采购、并公布协议签订情况。除了商业机密，外部人员可以访问到万科经营的全部信息。2 2、万科企业的管理模式、万科企业的管理模式（1）万科企）万科企业业的管理架构的管理架构 在2006年全面进入高速扩张的计划下，万科股份有限公司正在悄悄进行一系列的“热身”动作。万科将打造全新的管理58、架构，即由现有“集团总部市级公司”的二级架构，调整为“战略总部专业区域执行一线”为主线的三级架构。将过去总部负责的设计、工程、销售等专业管理职能逐步下放到区域中心，以打造更为高效的组织平台。产品线管理的四个部门产品管理部产品品类部工程管理部建筑研究中心（2 2）以）以“四大主线管理体系四大主线管理体系”为中心的内部结构为中心的内部结构万科在原有的集团九大中心基础上进行整合，形成了新的管理组织架构“四大主线管理体系”。这四大主线分别是：产品线、运营线、管理线、监控线。1)1)产品线产品线创新管理架构创新管理架构万科产品管理架构源于产品线管理。产品线管理主要负责从产品的客户分析，规划设计，到工程管59、理、营销的全过程。围绕产品线，万科内部建立起了四个部门。产品管理部 该部门主管公司产品的研究和创新。具体说，万科要学习国外领先地产企业“工厂化作业”的房屋生产方式。如果说手工作业的生产方式在以前国内地产市场的规模下还能适应公司发展的要求，那么在未来，中国地产市场规模将大大扩张，公司生产规模要更快地增长，工厂化的生产方式才能使公司具有这样的增长能力。万科从建立万科住宅使用标准、万科住宅性能标准等一系列标准开始，拿地、设计、采购到建造等一系列业务流程都为适应“工厂化”住宅生产的要求而进行调整。产品品类部 产品品类部工作内容：专门研究客户的需求，工作目标是按照客户的需求来确定公司的产品。产品品类部工60、作方式：产品品类部通过市场调查、营销现场、万客会等方式了解客户对公司产品的意见，从而使万科的房产产品从户型、结构、环境规划乃至物业管理不断从细节上改进，使万科产品更加人性化。直至成为房产的品牌。工程管理部 有三部分职责，计划信息管理、制度管理和专业管理。如收集各分公司的计划和项目产品线信息；制定、发布、监控集团产品线的所有项目管理制度；负责集团内除上海、深圳区域外各分公司的产品线专业技术决策。建筑研究中心 万科2000年制定的未来五年发展计划中，建筑设计的创新、产品品质的提升排在第一位，表明万科以万科建筑技术研究中心为龙头，把重心从营销转向技术，提升产品品质层面的转变。有助于不断提升万科住宅产61、品质量。有建筑研究中心这个主体，万科产品的品质将得到大幅度的提升。2)2)运营线运营线控制风险，提高效率控制风险，提高效率 运营线负责融资、财务安排、运营管理、企业发展战略规划。在运营线上，资金管理中心的职责是对外负责集团间接融资，对内进行项目资金管理与监控。凭借资金集约化的管理模式，万科有效控制了业务发展过程中的资金风险，提高了资本运营效率和效益。由于万科资金管理中心是集团内最先与国际资本合作的部门，因此，在推动万科提升项目管理水平方面，起着非常重要的作用。3)3)管理线管理线将流程全面纳入管理将流程全面纳入管理 管理线包括人力资源、物业、客户服务、总经理办公室等。人力资源部 集团 办公室 62、物业管理部4)4)监控线监控线实时监控，控制风险实时监控，控制风险 监控线则负责公司的内部审计、风险防范以及党务工作。监控部门的职责不仅是风险控制，更要把自己的角色定位于一个挑剔的业主，从这个视角考察公司的楼盘。小小结结：“四大主四大主线线管理体系管理体系”一方面挖掘了公司一方面挖掘了公司现现有的各部有的各部门资门资源，源，把把这这些零散的些零散的资资源整合在同一操作平台之下，源整合在同一操作平台之下，进进行行协协同化运作，同化运作，实现实现企企业资业资源效用最大化；另一方面源效用最大化；另一方面优优化了企化了企业业务业业务运作流程，更加明确运作流程，更加明确了各部的了各部的职职能定位，能定位63、，实现实现企企业业运运营营高效化高效化。（3 3）“三头博弈三头博弈”的分散股权结构的分散股权结构但在万科企业制度下，企业所有权与管理权分离，职业经理实际上控制着公司的日常运作。尤其在股权分散的情况下，经理层拥有很大的发言权。如此一来，典型的博弈模型就变为三头博弈的形式：大股东、中小股东和职业经理。经理层的角色，就是要公平地对待全体股东，尤其是弥补中小股东的天然弱势。可以说，经理层是在接受制度均衡的同时，均衡着大股东和中小股东之间的利益博弈。传统治理结构万科“三头博弈”的治理结构万科不仅规定了股东、董事会、经理层和其他利益相关者的责任和权利分布，而且明确了决策公司事务时所应遵循的规则和程序。这64、一体系的创立和实施标志着万科在经历了品牌、产品等相关标准化建设之后，开始从内部管理进行优化，作为一个体系全方位地打造行业标准。万科属于股权分散的公众控股上市公司，最大的股东控股不到15，在这样的经营过程当中，让管理层成为平衡各股东的因素，尤其是弥补中小股东的天然弱势，均衡二者利益博弈，事实上加强了中小股民对万科的信任，使企业能够拥有持续盈利、持续增长和持续分红派息的均好性。（4 4）职业经理人的制度化）职业经理人的制度化 万科是国内最早推行“职业经理人”理念的企业之一。万科的职业经理人最大特点是在开始施行职业经理人制度时，万科最早的创始人全部被排出到管理层之外，保证了企业的职业经理人制度的纯粹65、性和可执行性。3 3、万科资本运营体系、万科资本运营体系万科的融资战略也逐渐达到高超的水平。随着信贷管理的严格化和闲置土地处置要求的细化，更多市场存量土地资源将被激活。万科依托自己在品牌、资本市场信用和专业开发能力等方面的优势，有条件通过合作方式，以更高的效率和质量来获取项目资源。以往的房地产融资渠道普遍呈现进一步紧缩态势，直接融资渠道的开辟对万科来说尚任重道远。万科企业透明化的运作获取海外和国内资金的信任，从而吸引大批资金与万科合作。万科融资渠道不拘一格，采取多元化融资方式，包括银行信贷，海外基金，债券发行和合作开发等。决策观点决策观点总结一下万科在三个方面的作为值得同行学习：1 1设计阶段66、，推崇人性化设计，实施客户细分策略设计阶段，推崇人性化设计，实施客户细分策略 一是充分研究深度细分的目标消费群体生活方式变迁及其对于住房需求的新概念，并以此作为新住宅与社区设计的基础，从而真正实现了到卖房才开始考虑消费者的下半身营销模式，而进入到基于消费者需求概念加以设计的从头营销；二是突破传统设计思路，把市场取向与开放式设计理念带到设计师群体中，从而推动青年设计师群体开始更有需求取向的理念。2 2产品生产方面，采取产品创新策略，走产业化道路产品生产方面，采取产品创新策略，走产业化道路 以精细化的产品挖掘客户重复购买的潜力。注重获取优质项目，改善项目结构，通过更多项目的快速开发，充分利用周转速67、度和规模效应，提高人力资源效率和资金利用效率，强化市场控制力和品牌影响力。3 3万科的治理结构成为特别有优势的高效管理体系万科的治理结构成为特别有优势的高效管理体系 理性的创业者和优秀的职业经理团队使万科在管理上能够集中精力，做细做透，不仅积聚本地(深圳)优势，而且建成了跨地区管理的高效体系，使得万科的全国化扩张成为可能。“过程精品过程精品”以质取胜以质取胜中海商业模式解析编辑：何炼明 中海有很多全国第一：如中国第一家做样板房，第一家引入按揭买房，第一家开办物业管理公司等。对于中海的建筑产品，在房地产界也是有口皆碑，“每15个香港人就有一个住在中海建的楼里”，这句话就是对中海产品的最好注脚。以68、工科见长的中海，一直以埋头搞工程产品为荣。在“以品牌竞争为导向”的中国楼市中，中海毅然选择了“以产品竞争为导向”的前进方向。中海雕琢着自己的产品，低调地用项目推行着自己的价值观。中海地产连续荣膺2004、2005年中国房地产行业领导品牌第一名、2005、2006年中国房地产企业综合实力第一名，以超凡实力和辉煌的业绩成就了中海的高度。一、中海与万科模式比较一、中海与万科模式比较品牌品牌项项目目扩张扩张模式模式项项目开目开发发模式模式中海地中海地产产点片进行独立开发，各项目关联度低万科地万科地产产点线片进行连锁项目的复制开发总结总结中海地产的开发模式正是适应了“房地产市场区域性强”的特点中海与万科69、模式对比分析中海与万科模式对比分析1 1、对产品品质的控制是中海的核心竞争力、对产品品质的控制是中海的核心竞争力中海集团旗下的两大主要业务房地产业务和建筑业务，分别由两大上市公司：中国海外发展有限公司和中国建筑国际集团有限公司负责。“中海地产”的前身是以建筑承包为主业的中国海外的一个主营业务线，擅长施工管理与建筑成本和工程质量控制，这为中海地产打造精品物业创造了优厚的前提条件。中海地产的房地产业务与集团的建筑业务充分联系，最大的保证了所开发的项目的质量，而中海地产的发展之初也是因为其高质量的产品而占领市场的份额。中海地产每一个项目的诞生都是中海品牌的延续和发扬，都能给市场造成一定反响，而这些产70、品的不断的更新创造正是体现中海品牌理念的核心。建一个项目，树一个品牌，拓一片市场，以项目品牌来巩固、提升“中海地产”品牌在每个区域市场上的核心竞争力。2 2、坚持创新是中海打造、坚持创新是中海打造“过程精品过程精品”的推动力的推动力 中海特别反对产品的复制，对于一些开发商常用的做法“将在一线城市中的成熟产品搬到二线城市去”，这种做法可以减少设计和营销成本，又能迅速推进扩张。而中海坚持“以创新引领中国精品住宅新时代”的品牌形象。目前中海正在努力打造新一代的中海产品。坚持“创新”也是中海品牌得以发展的保证，中海地产在产品的过程中，努力的创新，把“产品技术开发”作为市场竞争的关键，在充分考虑购房者所71、能承受的购买力基础上，精益求精地进行技术研发、创新、改造与应用。二、中海创新的产品策略二、中海创新的产品策略1 1、步步升步步升级级的中海四大的中海四大产产品模式品模式中海地产始终坚持“选择主流城市、锁定主流地段、关注主流人群、建筑主流产品、传播主流价值”的开发价值观，并以精耕细作的方式和精雕细凿的产品，默默地推行着这种价值观。中海地产，一直在尝试最新科技发展在产业上的应用，并探索新住宅的发展方向，不断为自己树立新的评价标准。中海的产品分为好几代，目前在做的属于中海的第四代产品。产品的不断更新是中海地产项目建设长期的目标。2 2、提倡创新、精品的产品策略、提倡创新、精品的产品策略精品与创新是中72、海地产品牌与感召力的核心。不少业内人士都说，中海地产每出一个楼盘都有让人眼前一亮的新东西。在复制、克隆盛行的今天，创新肯定是要付出高昂的代价要增加成本的，而中海认为创新是企业发展的必然要求，是企业生存的不竭动力，更是企业在竞争中制胜的关键。在国际竞争中，一流企业永远制订着行业标准，模仿者只能跟随着创新者的脚印前行。因此中海地产以全面创新的手法站在了房地产开发理念的最前沿，从项目开发定位、概念设计、高新技术、营销理念、物业管理等等，在多方面处于业内发展领先地位。（1）反对产品复制，提倡创新产品概念）反对产品复制，提倡创新产品概念 品质与数量同步，创新打造第四代产品品质与数量同步，创新打造第四代产73、品中海正在努力打造新一代的中海产品，即第四代住宅产品，新一代产品的基本标准，不仅将考虑生态和环保要求，而且将继续做到技术领先，并且将有浓郁的文化归宿感。针对第四代产品的高标准，中海地产对规划设计提出了相应的高要求。首先，保持产品的持续创新能力。其次，进一步提高设计效率，保证开发速度。品质与数量同步，中海对设计理念有效的梳理，是在量与质中严把平衡，将中海开发一个，成功一个的精品理念进一步用创新来固化。以小见大，注重细节上的创新以小见大，注重细节上的创新 最近几年，中海提出细节决定品质的理念，这个独树一帜的产品观使中海产品对市场产生了强大的辐射力，在赢得了市场的同时更赢得了业界尊重以及效仿。中海怡74、美山庄位于深圳龙岗横岗镇康乐路，占地面积220000平方米，建筑面积286000平方米，1.3的超低容积率为1.3。按照最新的国际居住标准，立志打造一个充满异域风情的现代拉丁小镇，成为深圳新一代郊区住宅的典范。在中海怡美山庄，演绎着许许多多人性的创新。案例：中海怡美山庄的细节创新案例：中海怡美山庄的细节创新 创新一：整体规划设计为半封闭的创新一：整体规划设计为半封闭的E E字形组团字形组团 中海怡美山庄为有效规避项目西南面平盐铁路（铁路南面还有部分厂房）和东南面即将修建的横岗“第二通道”的噪音影响，在总体规划上采取以下有效措施：在小区靠平盐铁路一方，设计为半封闭的E字形组团，不留大的开口，保证75、将噪声的影响降至最小；将朝向铁路方向的户型尽量减至最少，并不将主要房间设在朝铁路的方向；在铁路一侧种植两排高大树木遮挡噪音；靠“第二通道”一边布置幼儿园，既方便其对外经营，又遮挡了小区噪音，一举两得；面对“水官高速公路”一侧仅设置带商业的住宅1号楼，并在1号楼的南侧种植一排高大树木遮挡噪音，为保证均好性，1号楼北面的3房（31）与3号楼1单元的距离达130米，有超级无敌景观，能够毫无遮挡地看到小区中央园林，为每一住户提供了一个绝对安静、安全舒心，而又能体验“自然风光”的特殊感受机会。创新二：多种创新设计，强调户型的均好性创新二：多种创新设计，强调户型的均好性 在户型设计方面，中海怡美山庄强调户76、型的方正性、均好性。其每套住宅均有良好的自然采光、通风，且绝大多数户型都是朝南的，即便少量东南朝向的户型也通过偏转角度争取到阳光日照。怡美山庄绝大多数户型的起居室、主人卧房均放置在景观和朝向最好的位置，大部分主卧卫生间为观景卫生间，在朝南的条件下，有很好的景观；并且，所有房间均采用落地窗台，3栋4房的户型特别采用了光面玻璃的阳光房，凸出在主人房外，纯净通透，与室外环境交融，是一个理想的休憩、遐想的情调空间。中海怡美山庄一期A区开盘推出的创新户型夹层户型（DOUBLE空间）吸引了众多客户的眼球。室内空间错层设计，客厅、餐厅高3.9米，2.2米高的夹层则使得该户型的使用面积大于建筑面积。怡美山庄B77、区芳草园的夹层户型，在设计上进行了改良，例如增大厨房的面宽，适当加大厨房等功能用房的面积，以使夹层户型更加好用。在B区芳草园推出的全部户型中，最富于艺术气质的户型“花庭洋房”，因其独特的风格、完全私人的庭院空间而备受瞩目。花庭洋房为每一户设计了约2530平方米的私家花园，并赠送面积约25平方米的阳光半室，室内空间采用时尚的三错层设计，增添更多趣味空间。创新三：社区规划标新立异创新三：社区规划标新立异 中海怡美山庄整个社区规划设计和环境营造既标新立异、美仑美奂，又便利舒适，更多地注重了均好、丰富、实用的功能。建筑大师与园艺大师的强强联手，为B区芳草园增加了更多可参与性强的休闲设施，如下沉广场、古78、景亭、丁香园、木栈道、按摩步道、特色藤架等元素。沿袭中海“过程创新”追求的“优于以往、优于同业”标准，中海怡美山庄从总体到细节始终贯穿着活跃的创新精神，代表了中国当代住宅建设技术的先进水平，中海坚持“严格苛求”的务实精神，不断创新，为提高中国住宅建筑的技术水平而不懈努力，持续走高。首创装修产业化首创装修产业化 中海地产在房地产开发中注入了新的理念，除了营造“最适合居住”要素之外，还大力强化和提升住宅的资产功能，通过资产的保值、升值来实现较好的投资回报率，实现装修的“产业化”。相关链接相关链接一、装修产业化的内涵 所谓装修“产业化”，就是指中海地产依托强大的设计、合约、工程管理及物资采购系统，对79、住宅装修环节进行专业化整合，强化室内装修与建筑设计和工程施工的接口管理，由精选的专业装修公司操刀，设计、施工、保修的全过程得到有效控制，着力提高装修的性能价格比，解决业主自行装修中所遭遇的信息、时间、精力及专业方面遇到的困难。相关链接相关链接二、装修产业化的特点装修产业化具有以下特点：质质量上乘：量上乘：装修主材由中海通过严格的招标程序采购，用料讲究；精选质量优、声誉好的家装企业为施工方；由中海全程监控施工，确保装修质量。造价大幅度下降：造价大幅度下降：装修主材（如洁具、厨具、地砖、石材、混凝土等）由中海以工程招标价采购，使得单套造价低于市场合理造价。一次成型：一次成型：稍有难度、较为复杂的部80、分一次性到位，避免业主二次改造之苦：所有橱柜一次性到位，抽油烟机、煤气灶、热水器等全为名牌并一次性安装到位。经济性是业主装修的首要因素。中海把工程成本控制的出色经验扩展到了住宅装修领域，让业主分享到管理效益，力争用6070的市价达到与业主自己花费100费用做出的同一档次的效果。个性化是业主装修的追求目标。中海发挥强大的设计研究力量，让每一户装修经过高度专业的设计，每一个户型的装修都与中海的户型原创设计师的意念高度密合，同时昭示业主的文化品味。（2 2）站在城市高度，以精品理念打造主流产品）站在城市高度，以精品理念打造主流产品1 1）站在城市高度引导主流产品）站在城市高度引导主流产品纵观中国房地81、产的发展脉络，具有革命性意义的阶段有：v 第一阶段“泛地产阶段”：以碧桂园为代表，跳出地产做地产，人们开始从单纯关注居住上升为关注环境、配套，并且明白这是一种生活态度，更是一种生活方式；v 第二阶段“能量地产阶段”：缘起于华南板块，它标志着房地产进入了大盘时代。而“能量地产阶段”，将大盘上升到区域和城市，能量地产代表了未来的潮流和方向，即站在城市的高度把握房地产。中海就是站在这样一个“城市”的高度上来用产品来引领市场的。作为一个综合实力排名全国第一的主流发展商，中海的价值在于它不仅从地理位置上占据了一座城市的主流地段，不仅在于它的进入对这一片区带来的脱胎换骨的改变，以及对城市生活的更新和再造，82、还在于它每进入的城市留下的每件作品，都能烙下专业、精品、卓越的“中海印记”。神仙树：从荒芜之地到欧洲小镇神仙树：从荒芜之地到欧洲小镇 回顾中海地产近8年的成都开发史：“中海名城”将神仙树片区从城市边缘区提升到高档居住区的地位；锦江南岸川大旁，“中海格林威治城”的崛起和热销改变了成都人对豪华电梯公寓的芥蒂；“中海国际社区”小试牛刀就赢得了满堂彩；景观资源卓越的城西清水河地块的龙湾半岛将重新定义成都的“豪宅”。多项目、大手笔开发的中海地产已然跳出了开发商的角色，肩负起了城市运营的责任。今天的神仙树片区，早已在“中海名城”的带动下成为城南高尚生活区的代名词。两岸杂草丛生，到处是建筑垃圾和生活废品的场83、面已经被滨河公园、现代体育公园所取代，给予人们的是一个优雅、闲适、充满生机的诗意空间。中海地产，以自己深刻独到的城市营造观改变着生活，改变着这座城市。案例：中海成都的城市运案例：中海成都的城市运营营之旅之旅2 2）将精品意识注入产品）将精品意识注入产品环境设计融入更多人文关怀环境设计融入更多人文关怀 中海设计的各个小区中，生硬的道路标识处理方法被一种更加贴近人文关怀的方法所取代：人行道与行车道之间，铺设了细长的绿化带，这样从表面上看是增加了绿化，实际上是设计师在设计时考虑到让行人与车道相隔一定距离以保证安全。让营销中心充满绿色让营销中心充满绿色 进入中海任何一个项目的营销中心，室内各种摆设和绿84、色植物柔和在一起，完全没有生硬、呆板的感觉。这无形中从一个侧面揭示了中海地产细节创新的魅力和妙用。用概念再现生活享受用概念再现生活享受 当人们对于中海还仅停留在一个名称的阶段时，中海就已经用“为生活松绑”的口号来勾起人们对田园生活的期待；中海怡翠山庄一句“52”开发理念将现代人对郊居化生活的渴望发挥得淋漓尽致；而怡翠山庄四期精致Townhouse怡翠谷畔，真实再现了都市田园生活，“离自然不远，离红尘很近”恰到好处的将口号意境与自然景观融合在一起，可谓点点疑相似，处处景不同。三、独具特色的中海规划设计体系三、独具特色的中海规划设计体系多年的发展历程，中海形成了一套成熟的、规范的、专业的企业发展战85、略。而对于房地产开发来讲，规划设计无疑是其中极为重要的一环。中海规划设计的管理一直是中国地产行业的领先者，1 1、中海规划设计体系四大特点、中海规划设计体系四大特点中海规划设计独具特色，首先它是策划的一环。策划涵盖了几个领域，一是市场领域的策划，即把楼卖给谁；二是产品的策划，即卖什么；三是销售的策划，即解决怎么卖。中海的规划设计管理体系有四个主要特点：推动了设计、市场与营销的结合，设置了以概念策划为主导的产品策划流程；注重项目规划设计管理；采取两级评审矩阵管理的决策制度；重视产品自主研发能力。2 2、市场、设计、营销三位一体的、市场、设计、营销三位一体的“概念策划概念策划”（1）概念策划先行）86、概念策划先行中海提出了一个具体的操作过程，叫“概念策划”，对设计、市场、营销进行整合。中海的概念策划与业界所流行的概念、包装是两码事，这个概念指的是产品开发时的理念。（2）概念策划的特点分析）概念策划的特点分析营销策划中心与规划设计中心结合起来，总建筑师则要兼顾到营销策划与规划设计管理。把策划的三大领域（市场领域的策划、产品的策划、销售的策划）整合在一起。项目设计管理就是整合，中海要把建筑、景观、园林、室内等设计单位整合起来，这是一般设计单位难以实现的。（3）概念策划对项目品牌的推动作用分析）概念策划对项目品牌的推动作用分析它会非常贴切的去吻合认定的那类客户，也会非常贴切的达到预想的售价和速度87、，是提高住宅产品性价比的有力手段。首次运用项目概念设计来指导整个项目设计。项目条件：项目条件：地处二沙岛对开珠江面。概念定位：概念定位：提出“天天不一样的江景”作为项目总体设计和对外推广发展理念。产品开发：产品开发：户户面江的“品”字形结构；清爽飘逸的外立面和弧形飘窗设计；通透自然的架空层设计；空中艺术连廊设计市场反应：市场反应：楼盘莆一面市，就成为消费者争相追捧的焦点，产生优异的销售业绩所获荣誉：所获荣誉：荣获了2000年广州市“十大明星楼盘”、“十大最受欢迎楼盘”和“十佳精品小区”等一系列荣誉称号，该项目公司也位列20002001年度广州房地产开发企业30强（总建筑面积不到50000平方米88、）。概念策划概念策划实实例分析：例分析：实实例一：广州中海例一：广州中海锦锦苑苑同样延续概念设计先行，并全程担当起项目策划设计指导书的重要角色。概念定位（一期）：概念定位（一期）：“都市生态园，岭南新加坡”；（二期）：（二期）：“都市生态家园，江畔高尚社区”。产品开发：产品开发：阳光清风电梯厅；阳光地库；三进式主题庭院；极具岭南浓郁文化特色的小区园林设计。市场反应：市场反应：楼盘取得良好的开发业绩，并得到了市场的广泛认同。概念策划概念策划实实例分析：例分析：实实例二：中海名都花园例二：中海名都花园3 3、建筑师要有市场意识，做优质产品、建筑师要有市场意识，做优质产品在中海，建筑师的主要工作不是89、做作品，而是做产品。中海做文化，是为了照顾人们的文化需求，并不把它作为价格的一部分。中海追求的是要找到人们对居住的真正需求，来设计他们需要的住宅。中海重视设计的全程掌控和标准研究。（1 1）实现设计与管理的统一）实现设计与管理的统一许多房地产公司往往是先做定位、再做设计、再做营销，这种操作很难实现产品设计与推广理念的形神合一。中海地产除具备独特的管理体系外，还拥有自己的设计单位华艺设计顾问有限公司。设计的管理工作设计的管理工作中海的设计师工作有两大块产品策划产品策划产品策划产品策划 包括产品的自主开发。如中海有专门的人去研究市面上新型的住宅，并提出一个产品模型，这种模型会用于以后的户型设计中；90、中海有一部分专门的人员来制定新标准，并将这一新标准提供给设计单位。设计的管理工作设计的管理工作 这种管理是为了保证前期的产品策划得以落实，这也是目前的设计院所缺乏的。项目设计管理就是整合，中海要把建筑、景观、园林、室内等设计单位整合起来，这是一般设计单位难以实现的。（2 2）实现设计的标准化）实现设计的标准化 中海一直在搞标准化设计，但这个标准化设计与其他公司相比有其独有的特色，中海称其为住宅的标准化模块设计，通过模块配置与组合，一方面保证基准质量，另一方面又试图最大限度满足住宅追求个性的需要，从而实现中海“做各档次的精品”的产品理念。四、四、中海的产品质量体系中海的产品质量体系中海一直以埋头91、搞工程产品为荣，这从中海总部到一线公司的中高层管理人员基本都是施工工程技术人员或设计人员出身就看得出来，这一点与国内其他开发商的管理层结构有很大不同。在中海，重复购买的业主达到了一个相当高的比例，“中海楼盘质量好，中海物管有保证、居住有保证、升值有保证”这句话几乎成为了中海业主们的共识。一句看似最朴实的言语包含了中海最为核心的竞争力以质量取胜。中海地产要求各施工单位建立、健全质量管理体系，本着“过程精品”的原则，通过强化过程控制实现工程质量的提高。中海的质量体系建立在四个方面：1 1、严密把控把握招标采购流程、严密把控把握招标采购流程中海招标采购环节遵循以下流程：2 2、施工阶段把握工程进度及92、质量控制、施工阶段把握工程进度及质量控制在此阶段，首先要把握合同中签订分阶段工期及质量要求以及违约处罚措施，进场施工时审查人员、机械、材料应满足工程进度和质量要求；施工过程中要把握进度和质量监控；在政府验收后，应由公司内部和物管公司入伙前逐间房屋验收。以下是中海在施工过程中各个环节的具体的操作方式：（1）样板先行）样板先行施工过程中，中海地产要求施工单位对每个分步分项工程执行“样板先行”原则，即先做样板，待甲方、监理验收合格后方可大面积施工；分项施工完成后，要求施工单位先行自检，自检合格后方可报甲方及监理验收。（2）严格控制主体工程质量）严格控制主体工程质量为控制主体工程质量，中海地产要求总包93、单位大量投入竹胶模板，采用工具式梁、柱接头模板；钢筋绑扎时先行弹线，并严格控制钢筋铆固、搭接质量；混凝土浇筑时严格控制混凝土配比，在钢筋密集区加强振捣，有效确保了混凝土框架的质量。（3）严谨对待装饰工程阶段的细节问题）严谨对待装饰工程阶段的细节问题在装饰工程阶段，中海地产严控抹灰工程质量，以“中级抹灰、高级标准”原则要求施工单位，并严格检查成活面的平整度、垂直度、阴阳角方正、过口、色差等方面，杜绝了裂缝、空鼓问题的产生。（4 4）对项目进行逐级检查验收）对项目进行逐级检查验收 项目竣工后，中海地产要求各施工单位先自检整改，之后再组织各部门联合验收，最后，物业公司进行全面检查，重点针对塑钢窗、防94、盗门、车库门等与业主们生活息息相关的项目。3 3、注重细节的现场管理、注重细节的现场管理所有人员佩带工作牌和安全保护用具进入现场，定期进行安全教育，现场平面布置和环境卫生要求符合政府规定，每周进行一次施工单位现场综合管理评比，奖优罚劣。4 4、新的施工工艺的运用、新的施工工艺的运用针对工程实际推广适用新技术，定期组织公司监理单位和施工单位外出参观考察，学习本地和外地的先进施工经验，保证工程质量、进度以及文明施工。五、中海的成本控制体系五、中海的成本控制体系在房地产行业，中海地产的成本控制一直做得有模有样，为业界所称道。1 1、中海房地、中海房地产项产项目开目开发发成本控制的成本控制的总总体思路95、体思路土地成本管理前期费用管理工程成本管理营销成本管理管理成本控制财务成本管理中海成本控制中海地产在房地产开发过程中秉承以下开发思路进行成本控制：中海地产在房地产开发过程中秉承以下开发思路进行成本控制：建立成本控制目标。中海地产在各个项目的开始阶段，即及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；公司成立成本控制小组，组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；设计是成本控制的关键。加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；严96、格规范工程分判程度，及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；完善设计变更、现场签证程序、完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；开源节流，严格控制管理费用开支。2 2、中海项目开发成本控制的具体办法及经验、中海项目开发成本控制的具体办法及经验（1 1）土地成本管理）土地成本管理土地成本（约占项目总成本的3035%左右），具体而言，中海地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略：对于旧城改造地块，要争取政策优惠对于旧城改造地块，要争取政策优惠积极与政府协商，争取尽可能的优惠政策；争取在税收方面获得一定程度的返还；在地97、块规划设计允许条件下尽可能争取高容积率，间接降低土地成本。对于转让（挂牌交易）的地块，要与转让方积极进行协商对于转让（挂牌交易）的地块，要与转让方积极进行协商在地理位置、区位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行仔细认真的调查，减少操作过程中的风险（如是否有债务纠纷）；同时积极与转让方进行协商，延长付款期限，降低资金成本。对于公开招投标或拍卖地块，要做好可行性研究对于公开招投标或拍卖地块，要做好可行性研究加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行性研究，加强对竞争对手的分析研究，做到正确客观投标。采取一定的投票策略，做好政府有权部门的公关工作中标后在签约及履约的过程中争取对我司土地开发、交地98、以及付款有利的条件，降低土地成本。中海地产已逐步建立土地储备资料体系，对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类，并建立竞争对手调研制度保证了投标过程和结果与计划的一致性，最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增加风险。中海地产土地成本管理的主要责任部门为投资发展部。（2）前期费用管理）前期费用管理前期费用（约占项目总成本的23%左右），控制的重点为设计费，中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：无论是规划设计还是一般的装修设计，均采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比；严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因99、设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。（3）工程成本管理）工程成本管理工程成本（约占项目总成本的5055%左右），主要由分判工程及甲供物资成本、配套成本等构成。分判工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分判工程/供货合同成本。主要通过以下具体措施来控制分判成本：严格变更前的成本评审，明确相关我员的签字权限，即由设计院签发的设计修改图纸必须经过公司设计管理部门的100、书面确认，如涉及变更金额较大（20万元以上），则提交公司总经理办公会讨论确定后再予以实施。分判工程及甲供物资成本管理的主要责任部门为合约管理部和项目发展部。（4）营销成本管理）营销成本管理营销成本（约占项目总成本的58%左右），主要指在项目销售过程中形成的种类费用，包括广告费、推广费、售楼处费用。营销成本管理的主要措施为以下几点：建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制。计划及预算编制的准确性、可操作性、有针对性，一方面确保在宏观上实现控制项目的广告及市场推广费用，另一方面紧紧抓住市场根据不同项目的特点灵活多变地采取种类媒体推广措施。完善营销成本管理的招标体系，完善各项广告制作的报价101、比价、议价操作流程，用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，控制广告制作的费用成本。降低媒体发布的折扣点，媒体发布尤其是报纸广告的投放，占整个广告费用的很林比重，进一步降低主要媒体广告发布的折扣点数，可直接降低广告费用，对于营销成本的控制也是有效的举措。营销成本管理的主要责任部门为营销策划部。（5）管理成本控制）管理成本控制管理成本（约占项目总成本的23%左右）主要为人力资源成本及行政成本。人力资源成本控人力资源成本控制由人力资源部负责，依据项目规模及发展进度合理制度人员配备方案，预算人力资源成本。行政成本则依据集团下达的年度管理费用指标，按项目分拆到各部门，作为部门考核指标。管理成本控制102、管理成本控制措施主要是全员树立降低成本、增加效益的观念，全方位对项目的开发间接费进行监控，如提高工作效率，减少浪费、减少管理费用的开支等。（6）财务成本管理）财务成本管理财务成本（约占项目总成本的68%左右），主要为资金成本和税务成本，由项目总成本确定。财务部协同项目发展总提前做好与政府部门的沟通，争取税收优惠，在可控范围内最大限度降低税金成本。依据项目可行性研究报告、项目发展计划、年度现金流量预算，合理安排资金计划，发挥集团资金统筹的优势，保证项目资金供求平衡，最大限度降低项目资金成本。决策观点决策观点中海以产品质量见长，但中海的产品却不是单纯只注重产品品质，从中海的商业模式可以总结出三个借103、鉴点：1产品品质是取胜市场最根本的保证产品品质是取胜市场最根本的保证中海通过其最擅长的质量成本控制体系制造了“过程精品”，通过选择最佳投资组合，以超前的意识进行市场定位，以高端精品征服市场。精品战略是中海地产竞争机制的利器。2超前的规划设计是迎合市场的最佳通路超前的规划设计是迎合市场的最佳通路中海规划设计的管理一直是中国地产行业的领先者，通过超前的规划设计使得中海精品始终与市场形成互动。3坚持创新是打造坚持创新是打造“过程精品过程精品”的推动力的推动力中海认为创新是企业发展的必然要求，是企业生存的不竭动力，更是企业在竞争中制胜的关键。只有卓越的品质，新颖的创意才能成就精品，只有创新才能引领中国104、精品住宅的新时代。全价值链打造精品店全价值链打造精品店金地商业模式解析编辑：张斌 金地集团1993年开始正式进入房地产，企业坚持以产品为核心，在行业内表现出明显的“专业之道，惟精惟一”的特质，并逐步发展成了一个以房地产为主营业务，物业管理、地产中介同步发展的综合地产企业。金地以独特魅力吸引顾客并获得青睐，这种魅力体现在产品设计、质量管理、成本控制、项目宣传、物业服务等整条价值链的每一环节，金地的关键在于使价值链上的各个环节有机地、科学地结合，“科学筑家”实现了客户价值最大化。一、系统化的市场调研与差异化战略一、系统化的市场调研与差异化战略科学筑家的前提科学筑家的前提金地与万科素有理科文科之称，105、他们无论是管理风格还是企业文化上都有很大反差。万科个性张扬，金地稳健内敛。似乎理性务实成了金地的风格底色。1 1、充分深入的市场调研、充分深入的市场调研 理性与科学决定金地注重市场调研了解客户、了解市场、了解产品、了解自身、了解竞争对手、了解经济环境。金地集团委托权威调查机构对企业自身的经营缺点、产品缺陷、市场反应、社会形象，进行客观、公正、科学的市场调研，作为进行决策的重要依据。由此可见通过市场调研，确定客户的需求，才能生产客户需要的产品，保证企业获得满意的利润。2 2、高品质的差异化产品战略、高品质的差异化产品战略（1 1）“君子有所为，有所不为君子有所为，有所不为”精选品牌设计，拒绝产品106、同质化精选品牌设计，拒绝产品同质化精选品牌设计单位精选品牌设计单位金地集团在介入房地产之初，通过市场调研，金地集团发现地产市场上产品同质化严重，盲目跟风严重，一种好的建筑设计一旦获得市场的认可，就会招致诸多房地产商的跟风。为了开始着手挖掘和发现新的需求，金地集团开发每一个新项目之前，在选择设计单位时，宁可选择收费高昂的品牌设计单位，绝不会选择报价较低的一般设计单位。金地选择的部分设计单位：金地选择的部分设计单位：迪斯尼乐园的环境营造者泛美易道设计公司亚洲建筑设计的翘楚香港王董建筑设计公司 澳洲风格引入者澳大利亚柏涛建筑设计事务所品牌设计性价比搞品牌设计性价比搞 品牌设计单位虽然设计费较高，但在107、市场领先性、设计水准、建筑基础、水电、智能化、建筑材料要求等方面进行合理的设计，保障了总建筑成本的低廉，而一般的设计单位则在此方面则做得相当的不好，许多房地产开发商虽然在设计费用上有所节约，却在总建筑成本上付出了极其高昂的代价。金地的产品创新金地的产品创新 金地集团通过市场调研，不断确定市场未来的新需求，不断要求设计单位设计出客户需要的新产品，而优秀的品牌设计单位本身就对市场极为敏感，在设计任何一个建筑项目前就会对市场进行调研，均能在设计上针对市场的未来需求，不断设计出有创意、有创新的地产作品，使之成为市场风骚的引领者，并以项目的设计作为作品参加建筑大赛而频频获奖。在地产项目获奖的同时，使得产108、品及公司的知名度和美誉度得到了提升，为地产产品营造了良好的市场空间，金地集团的地产产品一上市便会获得市场的追捧。相关链接：相关链接：2006年6月22日，在北京钓鱼台国宾馆举办的“2006中国居住创新典范”评选活动中，金地集团选送的4个楼盘：天津格林世界、上海金地格林郡、宁波金地国际花园、广州金地荔湖城等均获大奖。金地荔湖城（2 2）“一分钱，一分货一分钱，一分货”坚持高质高价策略坚持高质高价策略高质高价的定价策略高质高价的定价策略在产品定价方面，金地集团则以杰出的地产产品、优异的建筑外观、良好的项目环境、合理的户型设计、有保障的建筑选材及质量、优秀的物业管理等各方面，获得了社会各界一致好评的109、同时，坚持走高质高价的策略：比周边楼盘高出十到二十个百分点的价格进行销售。既使得成为金地业主的客户获得了高人一等的感受，也保证了公司赚取利润的最大化。一路涨价的销控策略一路涨价的销控策略金地集团在此，就是运用了心里定价中的声望定价针对消费者“一分钱，一分货”的心理，对产品制定比较高的价格，作为消费者识别名优产品时的强烈意识。决策决策观观点：点：中国人自古以来的羊群效应，就造成了市场的一直跟风，金地集团项目的一路走好。金地集团某高层还就此说过这样一句话：金地不卖便宜货，金地的项目不愁卖。（3 3）酒酒香香也也怕怕巷巷子子深深，酒酒香香也也要要大大声声吆吆喝喝策策划划和和实实施施公公共共宣宣传传 110、与媒体建立良好关系与媒体建立良好关系现代社会，酒香也怕巷子深，酒香也要大声吆喝，而金地集团在策划与实施公共宣传活动方面，亦为个中高手。金地集团除了在各个方面的实干外，也非常注重与媒体的关系，金地集团的对口部门将媒体作为市场来经营。平时就与各主流媒体交往密切，在做地产广告的同时与地产版的责任编辑和责任记者建立良好的工作关系和私人朋友关系。为媒体提供价值新闻为媒体提供价值新闻金地为媒体工作人员解决一些实际问题，主动为媒体的工作人员提供有新闻价值的、正面的通讯和报道等资料，如：金地集团的战略目标、金地集团的设想、金地集团的获奖情况、金地集团的销售额及利税、金地集团开发小区的社区文化活动等，并提供精美111、的地产产品照片为媒体于地产版所用。导致金地集团频频露脸于各主流媒体，在行业、地区发展的各类地产类文章中常常出现，所谓“文科万科，理科金地”、“深圳地产的三驾马车万科、中海、金地”之类的词句便是出自金地集团相关部门之手。决策决策观观点：点：通过自身的不断努力结合一系列的策划、实施各项公共宣传活动，不断引起社会各界对金地集团的关注。从而也使金地集团从无名到有名，从深圳到全国，一步一步，一级一级的走了出来，从单一的城市市场转向全国市场，从单一城市管理转变到多城市的集团化管理。最终成为中国地产界的大腕之一。以相对极小的成本，利用了公共宣传的特点，获取了较高的企业知名度和美誉度，建立了良好的企业形象，并112、引起了社会公众对金地集团产品的兴趣。这便是充分运用了公共宣传的特点：可信度高，影响面广，促销效果好，费用水平低。（4 4）比最好的做得更好）比最好的做得更好物业管理最优化物业管理最优化 客户一直都很关心的物业管理当然也是金地集团未敢放松的一项，作为房地的售后服务物业管理服务，一直都是客户在楼盘的价格、位置、质量之后的重点考虑范畴。学习万科好榜样学习万科好榜样 金地集团下属的深圳金地物业在成立之初，便以物业管理行业的排头雁深圳万科物业为标准，除专门安排公司员工到万科物业进行学习外，还处处以万科物业为坐标来要求自己，在其间找彼此的差距，从而不断提高金地物业的物业管理服务的水准。在此基础上，不断留意113、万科物业的动态，对万科物业的先进管理办法和思路一直采取跟踪和模仿。在学习万科物业的同时，金地物业积极建立自己的质量保证程序文件系统，对各个工作过程实行流程图化处理，并对关键点位反复推敲，不断改进。标准跟进和蓝图技巧标准跟进和蓝图技巧金地集团的标准跟进是企业提高服务质量的一种简捷的途径就是向竞争者学习。与最好的竞争对手的标准相比较，在比较和检验的过程中寻找自身的差距，从而提高自身的水平。蓝图技巧，是通过分解组织系统和机构，鉴别顾客同服务人员的接触点，并从这些接触点出发来改进企业服务质量。BOSS语录语录“金地的未来可能不是规模最大的，但我们是最有智慧的，反应最快的企业，很多企业可能是注重于排名，114、或者是进入这个行业的老大，而金地是要实行有智慧地成长，对金地而言科学是一种理性的态度，一种智慧的规律，一种均衡的美感，理性、智慧，均衡就是有智慧的增长，智慧的增长就是对市场趋势的准确把握、对区域布局节奏的准确把握，对战略规划的精确实施。有智慧地增长是金地基业长青的支柱。”金地团董事会秘书郭国强二、二、“科学筑家科学筑家”的开发策略与理念的开发策略与理念 金地一切都以满足客户人性化的需求为目标，体现出突出的专业能力，把客户的表象需求、潜在需求都琢磨透，进而转化为专业的细节设计。1 1、开发策略、开发策略先拿地，再精心设计产品先拿地，再精心设计产品一直倡导品质制胜的金地集团，在新一轮竞争中的产品开115、发策略是：先拿到合适地块：先拿到合适地块：深入考察位置、环境、交通、人口密度、价位等因素；再再研研究究客客户户需需求求：了解客户对户型、面积、风格、景观设计、配套设施等方面的需求。2 2、开发理念、开发理念“专业之道、惟精惟一专业之道、惟精惟一”所谓“专业之道，惟精惟一”，就是指要秉持专业精神，专注核心优势。精益求精，一以贯之。具体地说就是指房地产开发从产品定位到规划设计、从工程设计到环境营造、从市场营销到物业管理，一切都要以满足客户人性化的需求为目标，都要体现出专业的能力，把客户的点滴需求、潜在需求都琢磨透，进而转化为专业的细节设计。从单栋楼体的设计、产品的组合，到每个开关、插座、管线的位置116、，都要给予标准化设计。决策决策观观点：点：房地产的最大风险是过程太长，变化的因素太多，所以，特别强调计划和经济周期要协调，无论是前期定位、市场、设计、预算、成本、进度、制造和后期的服务都要控制在计划的范畴之内。金地开发模式金地开发模式研究内容金地开发策略先找合适地块，再研究客户特征擅长产品创新，把产品做精产品设计由找最好的设计单位过渡到找最合适的设计单位，注重景观设计和户型结构建筑施工从自我监理为主向招标外包为主过渡注重产品质量材料采购从自我采购为主向招标采购为主过渡产品结构高档设计+中上材料+中高价格三、保证三、保证“科学筑家科学筑家”的质量管理系统的质量管理系统1 1、金地推行的业务流程优117、化图、金地推行的业务流程优化图（详见（详见8080期期决策情报决策情报P66P66）2 2、多项目管理制度：由经验管理转向流程管理、多项目管理制度：由经验管理转向流程管理金地推出项目管理制将产品主义的思想贯穿到组织结构设计的过程中，将企业隐形经验打造为有形的管理体系。组织架构：由过去职能制管理变为直线制；管理宽度：由过去公司总经理直接管理一个项目，变为公司总经理“授权”几个项目中心经理分别管理几个项目；项目数量：由过去一个公司集中所有资源去完成一个项目，变成现在分配资源去同时完成几个项目；流程分段：将产品研发与产品生产制造分开，但通过下派设计师担任基地经理、营销策划师担任销售经理保持产品的连续118、性。3 3、客户研究体系：深入研究客户需求、客户研究体系：深入研究客户需求客户研究包括三个层面的内容：客户研究包括三个层面的内容：v 一般客户研究：搞清楚一般客户对住宅功能特点共性的需求；v 目标客户研究：调查目标客户的特殊需求和生活情趣、个人爱好等背景资料；v 老客户动态跟踪调查：在收集老客户对过去公司产品的优、劣势评价，以及对产品需求变化的新特点。4 4、产品制造系统：六四版、产品制造系统：六四版金地产品制造通常由六大设计准则、四大工程质量管理措施构成，简称制造“六四版”：六大准则：规范产品设计六大准则：规范产品设计准则一准则二准则三准则四准则五准则六采光，要突出重点、兼顾一般，客厅、卧室119、自然通透，厨房及卫生间尽可能以自然光采光，注重“节能”；通风，使自然风自由流动，保持室内空气清新；房内结构以“方正好用”为落脚点，给业主以物有所值之感；各项设施要科学合理，水电气供给应畅通，处理生活垃圾和排放生活污水应无阻；阳台设置不是简单的装饰物，而应是业主茶余饭后观赏外景和乘凉休息的好去处。朝向，以坐北朝南为主，使业主搬进新屋能长时间享受“冬暖夏凉”的自然环境；5 5、工程质量保障系统：四大管理措施、工程质量保障系统：四大管理措施措施一：把好措施一：把好“进门关进门关”通过竞投的方式，选好工程质量监理单位，不仅要考察参与竞投者的资质，更要了解参与竞投者的以前业绩和评价。措施二：把好措施二：120、把好“分工关分工关”排除干扰，坚持原则，支持监理单位独立自主地履行职责，及时发现和制止承建商违规操作、违规用料等不良现象发生。措施三：把好措施三：把好“监督关监督关”抽调熟悉业务的骨干力量，配合工程监理人员，深入施工现场，切实加强巡查，一旦发现问题，立即加以解决，使工程隐患解决于萌芽状态之中。措施四：把好措施四：把好“奖惩关奖惩关”如工程质量做得好，则从预备工程总款中按比例兑现奖金；如果发现工程监理人员与承建商联手作秀，只顾工程进度，不顾工程质量，必须限期整改，如敷衍了事，则要通过法律途径或克以经济处罚、或予以终止合同，以确保工程质量达标。6 6、金地、金地“三位一体三位一体”的产品质量保证体121、系的产品质量保证体系金地开发的产品，在市场上一直以优良品质著称，工程优良率达到100，许多工程还被评为国家、省、市“样板工程”。为了保证产品质量，金地建立了“三位一体”的产品质量保证体系：（1 1）在全国同行业中率先导入）在全国同行业中率先导入ISO9001ISO9001质量保证体系质量保证体系金地对项目进行全过程、程序化的严格控制：一方面从项目策划、施工、销售、售后服务等房地产开发涉及到的每一个细小环节，都制定了详细的质量标准，均可以得到有效控制，从而实现了用程序化、标准化、规范化保证工程质量的管理目标；另一方面，建立了原材料采购数据库，对原材料购进通过比价系统定向招标，使开发成本低于行业平122、均水平10。（2 2）通过建立）通过建立“金地建筑设计中心金地建筑设计中心”组成“外部专家顾问团队”（与国内名牌院校设计机构合作）、聘请“国际一流的合作团队”的“三方技术战略联盟”，实现优势互补，确保开发的精品楼盘在行业内处于技术领先地位。（3 3）建立全员目标计划管理体系）建立全员目标计划管理体系运用先进的运筹学网络图控制项目开发各环节的实施进度，再根据这些工程计划，确保每个人每年、每季、每月、每周、每日的工作目标，使4年工期的大型工程也可以准确控制到一周之内，使计划完成率达到97以上 三大特色三大特色特色一地产精品特色三引领潮流特色二优异环境缔造精品户型，住宅的每一个细部都经过精心推敲，体123、现对业主无微不至的关怀。引领潮流，创造高品位生活。金地从引领欧陆风情，到开创现代化，再到首倡“海文化”，无一不引领市场潮流。创造优异环境，品质超群，已不仅仅是建筑质量的问题，环境质量也起着决定作用。金地在注重质量的同时非常强调的是景观；四、四、“科学筑家科学筑家”，引领潮流，引领潮流金地地产一向走高档住宅的品牌之路。“金地制造”既是金地产品制造的过程，也是金地制造产品的独特体系，更是一个市场上的价值符号，在更深层次上，是金地思维的烙印，也是对金地企业品牌的最有力最直接的动力。1 1、金地产品三大特色、金地产品三大特色2 2、金地的产品主义、金地的产品主义 房地产的特点是每个项目都有其特殊性，金124、地项目品牌定位与公司品牌形成一定联系，以积累和传承集团品牌认知度。决策决策观观点：点：好的地产公司品牌定位，可以给旗下所有的项目以价值支持。金地正从专家型企业迈向通才型企业，并通过品牌经营使公司增值，“金地制造”面临新的价值演化。前期的前期的“产产品主品主义义”金地成功起步的是19961999年。通过产品创新、精品塑造，金地公司给人们的印象一直是追求“精品”的“产品主义”开发商形象。后期的后期的“新新产产品主品主义义”2003年提出了“新产品主义”概念。核心在于围绕目标消费者价值取向，创造性地进行资源配置与整合，为顾客提供实实在在的可以感知的价值。金地产品主义金地产品主义3 3、金地主要产品系125、列、金地主要产品系列产品线产品线特点特点目标客户群目标客户群代表楼盘代表楼盘城市海景系列城市海景系列市区高档中密度住宅欧陆风情二次置业者金领、香港人金地海景花园金地湾花园金地翠园金地格林系列金地格林系列大规模中档郊区住宅欧洲风情向往郊区生活的白领阶层等中产阶级北京格林小镇上海格林春晓东莞格林小城特色精品系列特色精品系列特色地块特别处理特色风格白领阶层城市中产阶级驻京商务代表深圳金地翠园深圳金地香密山北京金地国际花园（1 1）金地海景系列产品（中心区海景黄金地带）金地海景系列产品（中心区海景黄金地带）凭借在市中心拥有的得天独厚的海景黄金地带，金地悉心挖掘“海文化”内涵，精心打造“精品”楼盘，在市126、中心仅有的黄金地带先后开发出了“金地海景花园”、“金海湾花园”等海景“经典楼盘”。案例一：金地海景花园案例一：金地海景花园 1996年金地海景花园推出“欧陆风情住宅小区”，以精巧别致的户型设计、美轮美奂的景观环境塑造了金地集团“创造住宅精品”的企业形象，带动地产界掀起一股“欧陆风”金地海景花园被评为深圳市“1996年八大明星楼盘”之一，并荣获“广东省样板工程”称号。案例案例2 2：金海湾花园：金海湾花园一个以全海景、生态型、海文化为主题的现代人的居住梦想，以创新手法打造了一个21世纪的住宅典范。框架设计：抬高架空层；户型设计：户户面海；外形设计：波浪，灯塔；景观设计：海景、海鲜。（2 2）金地127、格林产品系列（市郊结合部为主）金地格林产品系列（市郊结合部为主）金地的产品路线从过去“生产出优质的产品、服务，然后再卖给需要的客户”，到“有针对性地根据特定客户群体的需求，策划、设计和生产出产品，提供相应的服务”。如果说北京亦庄的金地格林小城，还是小心翼翼地蹒跚学步的话、那么上海格林春晓、上海格林春岸，东莞格林小城、武汉格林小城的开发建设就是充满自信的一步一个新台阶。金地也由此真正形成了稳定的产品生产线。典型案例典型案例1 1：北京金地：北京金地格林小镇格林小镇格林小镇位于亦庄北京经济技术开发区内，社区的核心理念是让环境延伸人的生活空间，通过景观环境设计达到人与自然的亲近和交流。在景观设计中采128、用了景观先行和线性景观的规划思路。典型案例典型案例2 2：上海格林春晓：上海格林春晓 格林春晓是金地集团进军上海后的第一个楼盘，定位于沪上“首席低密度纯Townhouse”，专为城市中坚“量身打造“。户型在全国的Townhouse里面都是一流的。通过地下室、露台等的赠送，为客户提供和创造了更多的价值。典型案例典型案例3 3：东莞格林小城：东莞格林小城漂亮的遮阳伞和木质休闲座椅散布假日广场，围绕广场四周的商业街和两层的单位已经展示出白和砖红相间的外立面，大型的落地凸窗和客厅玻璃门，360度全精致洋房，都是格林小城给东莞带来的创举。北京金地北京金地格林小镇格林小镇上海格林春晓上海格林春晓东莞格林小129、城东莞格林小城（3 3）金地特色精品系列（市中心区）金地特色精品系列（市中心区）金地开发这种楼盘，既是树立品牌形象的绝好机会，也是考验品牌质量的试金石。金地从深圳开发福田区政府对面的“金地翠园”开始，到北京长安街CBD的“金地国际花园”均显示出了制造“精品”的实力。典型案例典型案例1 1：深圳金地：深圳金地香蜜山香蜜山 深圳金地香密山位于香密湖高尚片区，筑于山体台地之上，为城市中含有的山地庭院居所。并配套网球中心及体育会馆。以18层一梯三户板式单位为主，辅以部分2433层高层单位，从户型最大化采用玻璃代替壁墙，把室外景观最大角度延伸到室内。建筑密度仅为15。成为香密湖片区大规模低密度“国家级健130、康住宅”。典型案例典型案例2 2：北京金地：北京金地国际花园国际花园 座落在北京国家大道长安街上，距天安门5公里，是CBD东大门的标志项目。设计体现的是延续北京和长安街的文化脉络，于城市肌理相契合的建筑理念，实现了现代于传统的完美结合。决策观点决策观点金地商业模式总结金地商业模式总结一、大力投入前瞻性研究工作二、在设计施工过程中坚持以满足客户需求为导向，对每个项目的设计和施工单位都有严格的选择标准，对方案坚持优中选优，关注客户需求的每一个细节。三、制定了全流程管理制度，在规划设计、建筑设计、建筑施工、客户服务等重要节点都实现了标准化一体化地产运营商一体化地产运营商富力地产商业模式解析编辑：张斌131、广州富力地产股份有限公司是中国综合实力最强的房地产企业之一。从广州起家经过近10年发展再进入北京后，迅速以北京富力城打开了京城房地产市场。富力地产不仅提出做“一体化地产运营商”的企业口号，还提出“集团化、专业化、品牌化、全国化、市场化、国际化”的发展道路。但无论从总资产规模、销售额、还是土地储备等硬性指标，富力并不显优势，但突出的成本控制及资本运作造就的盈利能力奠定了它的胜局，本篇专题将为您揭示富力成功的关键因素。2005年，有人向富力地产领军人李思廉发问：“万通的冯仑提出要做美国式专业发展商，首创置业的刘晓光提出要做城市运营商，你对此怎么看？”李思廉不假思索地回答：“控制好成本，保证一定的利132、润率，比什么理论都重要。”“管理看万科，成本看富力。”在中国地产界，富力地产一直以其卓越的成本控制能力成为行业的翘楚。一、成本控制奠定企业综合优势一、成本控制奠定企业综合优势 富力地产2005全年业绩显示，营业额为58.12亿元，其中纯利达到12.64亿元，同比上升132%。相比之下，万科公布的年销售收入达到139.5亿元人民币，几乎是富力的2倍还要多，但其净利润增长率仅为53.8%。这正是富力值得自豪之处。1 1、全方位压缩产业成本、全方位压缩产业成本 富力集团有自己的设计、施工及监理和物业公司。这种模式的好处除了在管理上更为便利以外，最为主要的原因还是节约成本。富力目前数个项目的承建商就是133、两年前才从集团脱离出来的天力建筑。原来如此原来如此占据产业链意指“每个环节的钱都由自己赚”。这种方式在民营房企中相当普遍，并有着深厚的历史渊源。包括合生在内的许多广州开发商都是从上个世纪90年代初的建筑商起家的，后来转型做开发之后，仍然保留自己的建筑队。尽管后来许多壮大的地产集团都将建筑公司从集团当中剥离出来，但无论是建筑企业还是设计公司、抑或是监理单位，往往都与原集团有着不可分割的密切联系。2 2、规模化低成本运营、规模化低成本运营在条件相对较差的老城区购地，快速抛售，资金迅速回笼。建筑材料及设施等都因大量进货及联合招标而大幅降低建筑成本，形成集团化、规范化运作。BOSS语录语录“占领产业链134、是控制成本最好的方法。后期的物业管理、二手买卖等环节也会增加富力利润。”李思廉（曾在一个公开活动中对富力赢利快速增长之谜的解释）二、富力成本控制的三大秘诀二、富力成本控制的三大秘诀富力董事长李思廉在上海住交会上曾有过明确表示。“成本控制的好是富力最大的竞争优势”。那么，富力地产是如何达到控制成本的目的?1 1、秘诀一：一体化地产运营之道、秘诀一：一体化地产运营之道 作为一个集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体的大型企业集团，富力拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质，及一级房地产中介资质。从选址、购地、策划、设计、工程135、销售到物业服务、中介代理，富力地产集团都是通过自己的专业公司执行相关链条产业任务。在富力，这一独具特色的地产经营模式被称为“一体化的地产运营之道”。（1 1）选址购地）选址购地 富力一向注重企业的持续发展，而具备充足的土地储备则是发展的关键。一体化运营模式中眼光独到的开发队伍负责选址、购地工作。富力在购入土地之前均会做出一系列可行性研究，每年都会根据资金情况储备足够3到5年之用的土地，并保证每年有足够项目运作。（2 2）策划设计）策划设计 富力拥有甲级资质的设计团队，其中一级注册建筑师和一级注册结构师数十人，专业配备齐全，设备先进，在积极拓展业务的同时不断提升设计水平，创作出包括大型居住区、136、五星级酒店、高级写字楼等综合型高品质的作品，致力创造新时代一流的建筑与环境艺术。透过内部进行大部分项目设计及室内设计工作，富力能够更有效控制成本，并确保产品的质量。（3 3）工程管理）工程管理 在富力地产：“质量是企业的生命，没有质量就没有效益”的企业精神指引下，技术力量雄厚的工程部始终把工程质量放在第一位，同时建立科学管理架构，确保责任到人，在确保质量的前提下还注重控制施工进度及施工安全。产品质量的过硬获得客户的认同与赞赏。（4 4）销售策划）销售策划 富力地产的运营模式还包括自行销售及策划。富力拥有超过100人的训练有素的职业销售策划队伍，自行培训及调配忠诚及专业的队伍为客户服务，藉此富力137、能够有效的控制销售及市场推广成本，专业快速的操盘速度确保了富力销售业绩每年不断上升。（5 5）物业管理）物业管理 为了进一步提升楼盘的含金量，富力在物业管理方面也投入了大量精力,积极进行社区文化的建设和培育。拥有一级管理资质的团队为客户提供了优质的售后服务，确保富力品牌忠诚度逐年上升。决策决策观观点：点：占领产业链是富力控制成本、确保速度的一个重要因素。企业要获得较高的利润，必须对产业链进行更科学地管理，使其更为流畅并行之有效。2 2、秘诀二：速度之上的成本游戏、秘诀二：速度之上的成本游戏除了独具特色的一体化运营模式外，一直以来，富力地产以快速的项目运行速度著称于业内。其特点表现为动作较快，包138、括政府的手续，施工的进度及小区环境的同步建设，都能够快速地完成。兵贵神速，市场竞争就是速度的竞争、时间的竞争，如果慢了，就失去了发展空间。由于快速的运行速度提高了各产业链之间的效率，提高了资金的周转速度，从而使富力设备成本、人力成本及财务成本，保持在一个较低的水平，确保了企业利润率的提升。相关链接：富力以速度取胜战绩相关链接：富力以速度取胜战绩初试牛刀初试牛刀富力广场富力广场富力快速反应部队的建立首推1996年富力广场的建设。这一项目当年征地，当年建设，当年销售，在很短的时间内，富力把一个污染严重的旧厂房变成一个占地几十万平方米的顶级楼盘。它的成功不仅奠定了富力在广州地产界的地位，同时也创造了139、房地产开发史上最快的征地、建设及销售奇迹。广州快车道广州快车道奠定地位奠定地位1998年，富力进入迅猛发展的快车道，年内同时动工了盈泽苑、富力半岛花园、富力环市西苑三个楼盘。2000-2001年，富力又一举开发了富力天朗明居、富力千禧花园、富力阳光美居、顺意花园等多个楼盘。这些楼盘的快速建设及销售，为富力回笼了大量的资金，聚积了雄厚的实力，使其迅速脱颖而出。相关链接：富力以速度取胜战绩相关链接：富力以速度取胜战绩异地扩张异地扩张北京富力城北京富力城 2002年3月，富力以32亿元巨资投得中国有史以来最大的公开招标地块项目一一北京富力城。这一北京大佬们下注“必亏无疑”的项目，富力以惊人的速度，实140、现当年签合同，当年付款，当年盖楼，当年卖楼，当年收钱。在北京被称为“广州人创造的奇迹”。富力联席董事长、总裁张力在总结北京富力城的成功时，曾表示“富力快速的建设速度和良好的成本控制能力”是北京富力城创造奇迹的关键。商业地产商业地产再创奇迹再创奇迹 发展至今天，富力的速度优势更加突出。2004年富力在广州CBD中心珠江新城才拿到的地块，在2006年富力就有3栋甲级写字楼、两栋国际性酒店建成。其中，在今年6月26日，富力地产旗下珠江新城富力中心、广州富力丽思卡尔顿酒店及广州富力君悦大酒店同时封顶，再次创造业界奇迹。富力广场富力广场北京富力城北京富力城商业地产商业地产3 3、秘诀三：城市化发展战略的141、成本优势、秘诀三：城市化发展战略的成本优势除了产业链长，产业运行速度比较快之外，使富力一直保持良好成本控制能力的另一关键因素在于企业战略的选择。（1 1）旧城改造的动力机制）旧城改造的动力机制回顾富力早期发展史可清晰发现，有“拆迁大王”之称的富力，其发展历程总是与“旧城改造”紧密的联系在一起。虽然这一特点并未引起业界的高度重视，但这是富力的基础动力机制。富力在旧城改造中，解决了旧工业厂房，旧工业污染的问题，首次积极响应了政府治理城市工业污染的规划安排，同时，富力在拿地中大量选取城市老城区中的所谓灰色地带，并在新楼盘建设中，有意识地增添了许多绿色元素，既改造了城市环境，也获得了丰厚的利润。（2 142、2）多赢格局节约成本）多赢格局节约成本 虽然相对于新城建设，旧城改造在前期面临许多拆迁难题，但由于”旧城改造”既符合政府的发展思路，又能为市民缔造良好的生活环境，产生一个多赢的格局，很容易得到政府的支持。而对富力来讲，由于旧城改造相对地价便宜，且无需建设过多的社区配套设施，从而为企业省下很多的成本。（3 3）差异化竞争取胜）差异化竞争取胜 在当时各大地产商纷纷热衷新城大盘开发，对旧城改造不屑一顾时，大智若愚的富力有效避开了竞争对手，获得了发展空间和产品价格上的优势。到后期，富力又沿城市化发展轨迹，将项目发展的重心移到广州市正在大力建设中的珠江新城。富力一直以来坚持的企业发展方向和贯彻的企业成长143、线索，是伴随城市建设和城市化同步发展或适度超前。善于把握城市化为企业所带来的发展机遇，是富力的一个重要战略。三、富力一体化运营模式的三、富力一体化运营模式的6 6大关键要素大关键要素 做“一体化地产运营商”是富力2005提出来的企业口号，通过中国十多年地产开发的深刻体会，前瞻未来全球地产运营趋势，富力不断整合自身实力，在高速稳健的发展中迈进中国地产运营的新纪元。专业化专业化集团化集团化品牌化品牌化全国化全国化国际化国际化市场化市场化6 6大关键因素大关键因素大关键因素大关键因素1 1、集团化、集团化 富力凭借十多年地产开发经验，组建了一支高素质、高效率的执行队伍，从项目的开发、设计建设到销售，144、每个环节的专业化程度和规模化程度在业内都是佼佼者。随着企业规模的逐渐扩大，富力还将继续完善相关各个子公司和部门的协调发展，力求最大化地降低经营成本，成为具有行业顶级素养的专业地产集团。2 2、专业化、专业化 与其他地产企业四面出击不同，富力走的不是大而全的路子，而是大而精。摈弃华而不实的所谓多元化发展，将企业的力量与资金集中起来，专心致志，一心一意做好地产开发这个主业，并通过不断提升自己的专业水平，成为行业内的扛旗者，成为一个具有国际视野和专业优势的现代化企业。3 3、品牌化、品牌化 作为一个迅速成长的地产企业，富力正通过各种渠道树立自己的品牌。品牌的宣传需要单一化，需要整合，这样才能确保品牌145、信息和品牌形象的有效传达。在2005年，富力将会进一步加强品牌建设和推广的力度，将分散在富力产品中的品牌优势集中起来，使富力成为一个个性鲜明、风格统一，极具个性和内涵的知名企业。4 4、全国化、全国化随着富力地产走出广州，南拓北进，全国一盘棋已经成为富力今后的发展战略。在立足广州的同时，富力将会继续培养并完善全国各地的分公司，并从企业发展规划上，将全国市场作为一个完整的主体进行研究。5 5、市场化、市场化从2004年开始，富力已经逐步开始介入商业地产，随着富力产品线的不断丰富和完善，富力将会在一个集商用、住宅、租赁等一体化的大市场中建立自己的领导地位。6 6、国际化、国际化国际化的第一步就是资146、本化。富力地产在资金控制方面一向为业内人士及银行界所称道。随着富力地产股份有限公司已于2005年7月在香港上市，富力国际化的道路将更加稳健。四、富力资本运营模式四、富力资本运营模式1 1、三大融资策略、三大融资策略策略一：策略一：IPOIPO上市融资上市融资 广州富力地产股份有限公司于2005年7月14日在香港联交所主板上市，股票代码为2777，计划募集资金19.68亿至22.13亿港元。其主承销商为瑞士信贷第一波士顿及摩根士丹利。招股总数为1.839亿股，其中90%配售，10%公开发售。招股价为10.7至12.03元。发行不超过271，947，352股境外上市外资股(含超额配售35，471，147、394股)，每股面值人民币1元。原来如此原来如此与国内上市相比，海外IPO(首次公开募股)成本较A股上市高，但再融资成本低、灵活性强，是吸引很多中资房企到海外上市的重要原因。策略二：配售已拆细策略二：配售已拆细H H股股 2006年9月22日，富力地产(2777.HK)宣布,透过配售代理摩根大通及摩根士丹利,以全数包销方式配售合共1.692亿股已拆细H股,每股9.55元,集资16.1586亿元。策略三：发行企业债券策略三：发行企业债券 富力在香港成功发行企业债券融资。企业发行债券在境外是一种非常重要的融资方式，但目前国内发展商以发行企业债券融资方式少之又少，主要是符合资格的很少，相关法律也不健148、全，加上房地产公司风险较大，这就是企业债券发行少的重要原因。2 2、资本运营模式走势、资本运营模式走势 富力地产12年的成长之路，在资本运营方面成功且独到，体现在以下四个阶段。第一阶段：资本积累第一阶段：资本积累厂房厂房“掘金掘金”富力地产的“掘金”和城市化进程联系在一起。那时人们评价富力地产：十多个富力地产楼盘中，九成是从旧厂房上崛起的。老城区、旧厂房、中低价产品富力地产在“掘金”风格上简明直接。这些年，富力地产在广州老城区“干掉”的烟囱多达20多个。在“掘金”过程中，富力地产表现出老广州人的精明：在老城区开发楼盘，不像其他地区那样要投入巨额资金搞配套，可把资金提升到可控制内的最大化，用最快149、的速度开发设计。而老城区的产品多面向工薪阶层，以物美价廉的方式，迅速回笼资金，成功完成资本积累的第一步。决策决策观观点：点：富力地产成功的资本积累，根本原因是，最完美地嫁接了城市化发展的步伐。第二阶段：资本扩张第二阶段：资本扩张超常规发力超常规发力 2002年3月，富力地产以非常短的时间、非常快的速度进入北京房地产市场，以32亿元天价拿地，在京城爆出极大冷门。对富力地产来说，这一次超常规发力，表现的不仅仅是资本的力量，还是品牌扩张的信心。富力地产每次超常规扩张，必是带着这种精神的自信，如富力地产曾以一天开5个盘来打响北方战役“第一战”，以一天鲸吞5地来进入珠江新城等等。决策决策观观点：点：南派150、开发商从上世纪90年代初期开始，陆续敲开京城的大门。曾经，物质的自信可以压倒一切，精神显得微不足道，但随着竞争的加剧、暴利时代的结束，精神的力量渐渐占据上风。2002年，富力地产进入北京，带着的就是这种精神的自信。而这种自信在富力地产的每一次品牌扩张、资本扩张中都表现无遗。第三阶段：现代融资第三阶段：现代融资逆势上市逆势上市 在国家严厉调控下，许多民企处于资金严重匮乏状态，富力地产迈出了影响未来的关键一步在香港联交所主板逆势上市。上市后，富力地产股价表现远非基金经理们的预期“投资人不感兴趣”，相反却是“大感兴趣”，成为市场备受追捧的热门股，股价一路攀升，成功跻身国际资本市场，名利双收。决策决策151、观观点：点：富力地产股价之所以被追捧，说到底还是源自其不俗的经营业绩：2004年销售收入42.6亿元，2005年增长至82亿元，2006年销售目标是120亿元。不仅如此，在地产行业，赢利预期很大程度上取决于土地储备，上市后，富力地产通过收购二级市场流出土地为主，参加土地拍卖为辅的方式，继续猛增了数百万平方米的土地储备，达到目前的约1200万平方米，足够未来三四年开发之用。第四阶段：资本优化第四阶段：资本优化商业地产商业地产 富力地产在2003年开始大规模挺进珠江新城，并开始将目光投向商业地产。到目前为止，富力地产在珠江新城的土地已经超过12幅，商业楼宇建筑面积接近60万平方米。从2005年的富152、力科讯大厦至2006年的富力盈隆广场、富力爱丁堡，建设与销售都十分迅速。未来几年，富力地产的商用物业将形成长期稳定物业，为其发展提供源源不断的资金支持，成为资本优化配置上成功升级的重要一步。决策决策观观点：点：与国内许多地产企业一样，以前富力地产并不保留自有物业，基本上是“建完卖光”。上市后，富力地产将商业地产作为公司今后发展的一大重点，并因此调整了利润结构，让25%的利润来自自有物业的租金收入，75%来自销售利润。由此达到资金的进一步优化，增强了企业的抗风险能力。附：富力商业地产战略布局及土地储备附：富力商业地产战略布局及土地储备 随着中国经济的日益繁荣，市场对商业地产的需求量也与日俱增。富153、力地产凭籍敏锐的商业触角和不断挑战自我的发展态度，分别在华南、华北两大方阵中布下了商业地产的战旗。有重点地发展商业地产、酒店、物流地产等业态。华南地区华南地区在广州，富力地产率先拿下CBD中心所在地珠江新城的9个地块，近86万平方米建筑面积的商业楼宇包括盈隆广场、富力中心以及科讯大厦等将在这里拔地而起，届时富力旗下的商用物业年租金将达到10亿元。华北地区华北地区在北京，富力地产也增加了商业楼宇的开发力度，其中以商业为主的大型综合业态建筑群“北京信然广场”和集写字楼，公寓及商业为一身的“北京爱丁堡公馆”正在建设当中。BOSS语录语录“无论外界经济环境怎么变化，富力地产的资金链从来没有发生过问题，154、所以当时甚至对上市有些排斥。怕上市了，担当多了一份责任。”张张力（力（评评价富力地价富力地产产的的资资本运本运营营）决策观点决策观点富力可借鉴成功要素总结分析：富力可借鉴成功要素总结分析：一是，充足的资金实力，投资额、销售回款每年都以非常快的速度增长，且通过上市又获得的大量的发展资金支持；二是，富力专业快速的操盘速度；三是，富力强有力具有一支全方位、稳定的操作团队。富力地产专注于房地产业，并拥有自己的建筑公司、设计院、监理公司、物业管理公司等，占领了产业上下游。这也成为确保富力速度的一个重要原因。房地产成功直线房地产成功直线提升决策能量的三项精准指南编辑：仲文佳指南一：透析董事指南一：透析董事155、长易犯的长易犯的11个误区个误区指南二：熟知现代董指南二：熟知现代董事长需具备的九大素质事长需具备的九大素质指南三：了解指南三：了解优优秀地产董事长的秀地产董事长的七种类型七种类型.指南一：透析董事长易犯的指南一：透析董事长易犯的11个误区个误区v个人为中心，皇权当道；偏听偏信；v任人唯信；事必躬亲；v怀疑心太重，信用危机；乱点工钱；v家族观念；生意眼光；v重责任，轻激励；重批评，轻夸奖；v急功近利；认为自己各方面都是专家；v总认为企业养活了员工等。指南二：熟知现代董事长需具备的九大素质指南二：熟知现代董事长需具备的九大素质v 具备一个平和的心态v 亲亲尊尊又贤贤v 全面的素质v 不要独断独行156、事必躬亲v 要善尽文化责任v 灵活正确的经营头脑v 不断推陈出新，使企业保持持久动力v 具有过人的谋略和胆识v 既明势又明事七种类型复合型健康型领袖型学习型创造型外向型道德型指南三：了解优秀地产董事长的七种类型指南三：了解优秀地产董事长的七种类型1.复合型：具有通才性的知识结构，既掌握一两门专业知识，又有广博的知识面；在工作实践上表现出优秀的领导素质，具有正确分析判断、善于抓住市场机遇的能力，善于用市场手段整合资源和解决复杂问题的能力；知人善任、调动员工积极性的能力。2.学习型：董事长要使自己成为学习专家，使企业成为学习型组织；企业家是通过智商、也就是通过智慧和知识创造财富的；但智商不是固定157、不变的，所以老总们必须不断学习。3.创造型：开拓与创新是企业家最本质、最重要的特征，一个合格的开发商应具有优秀的创新精神。4.外向型：地产老总要有全球化眼光、胸襟、知识和能力，善于从全球的定位来考虑企业的经营与发展；要深入了解国际住宅建设的信息，掌握市场的变化趋势，注重国际资源的利用，吸收国际规划设计的新理念，为尽快成长为国际化人才及早做好准备。5.道德型：优秀的董事长要树立以人为本的道德观和可持续发展的科学道德观。6.领袖型：领袖型是指“能量级”人才，具有超前眼光、超群意志、卓越的组织能力、非凡的战略头脑。领袖型人才是所在行业的领导者，是新技术、新产品、新的经营管理方式的创造者。7.健康型：158、健康是生理、心理、社会、环境四者的和谐统一，健康是开发商事业成功的基础与保证。心态要平和。青年置业新元年，携梦想前行青年置业新元年，携梦想前行上海万科青年置业计划浅析编辑：王礼 年轻意味着开拓与梦想，青年人承载着一个城市的生活与未来。越来越多的年轻人驻足城市，寻找他们的梦想和生活家园。2007年，万科为首次置业的年轻人士度身打造，量身制定出涵盖城市就业、交通网络、商业餐饮、文化教育、运动休闲、医疗健康、环境空间、社区服务的“八大生活系统”，以万科标准化产品缔造青年专属的居住解决方案。万科关注城市青年群体置业需求，率先启动“万科青年置业计划”。再次践行企业公民的社会责任，积极响应国家政策。青年置159、业计划，为青春全新选择创造无限可能，让每一份居住梦想，都即可成真。一一、房房地地产产市市场场细细分分化化趋趋势势明明显显，“青青年年置置业业”纷纷纷纷启启动动随着房地产市场产品细分化趋势越来越明显，开发商开始将产品细化，针对不同人群推出不同的住房。万科、绿地等房地产领袖企业近期频频将眼光投向了青年置业人群，“青年置业计划”、“青年启航社”纷纷启动。1 1、市场细分是必然趋势，产品特色需要鲜明、市场细分是必然趋势，产品特色需要鲜明当今一系列针对老年人、白领等不同人群的房地产项目，在价格、产品设计、配套设施等方面都各有不同，“概念要与产品相匹配”，既然打造了针对不同人群的房地产项目，则所有的产品、160、营销以及配套设施都要符合目标客户群的不同口味。不同人群对于房屋和居住环境的选择有不同的要求，例如对于青年人而言，买房最大的障碍就在于资金的缺乏，所以房价低、总面积小但布局合理的房子是他们的理想选择。又由于青年正处于人生的拼搏奋斗阶段，工作、事业要占去绝大多数的时间和精力，往往更加需要全面、快捷的配套服务。2 2、口结构影响楼市格局，青年人住房需求潜力巨大、口结构影响楼市格局，青年人住房需求潜力巨大（1 1）人口收入结构影响住房）人口收入结构影响住房（2 2）青年人逐渐成为楼市的主力军）青年人逐渐成为楼市的主力军（3 3）从人口结构看，青年购房前景广阔）从人口结构看，青年购房前景广阔（4 4）房161、展会、专业媒体，市场目标客户群锁定年轻人）房展会、专业媒体，市场目标客户群锁定年轻人 3 3、启动青年置业计划，万科顺势而为、启动青年置业计划，万科顺势而为随着新老更替速度的加快。青年人正逐渐成为这个社会的主力住房需求也概莫能外，尤其是“80后”正迈入或者即将迈入自己独立生活的阶段，具有一定的经济实力，对于作为独立生活重要标签的房子，需求相当强烈，青年人正在成为房地产消费舞台的全新主角。继万科“根植上海V+宣言上海万科2007新品发布会”后，2007年4月12日，“万科青年置业计划”正式启动。上海万科于2007年推出了三大产品线，其中面向新生一代的“青年置业计划”格外引人注目。率先启动“万科青162、年置业计划”，对已经根植上海15年，一直倡导“社会责任”的万科而言，此举也是其“关注青年人群，关注社会未来”的率先之举。万科“青年置业计划”关注社会发展需求，积极响应国家“节能省地”政策的需要，以紧凑型户型为基底，为越来越多的新青年群体提供多种生活需求的居住解决方案，以度身定制的青年住宅产品，将住宅经济性和居住模式多样化实现有机结合。二、青年置业需求特点二、青年置业需求特点青年住宅究竟要面对什么问题？抛开种种表面化的东西，可以看到其中有8个问题是年轻人们关注的焦点。v最主要的直接需求：结婚生子 v中小户型是首选 v紧凑、经济的两房是主流 v便捷交通是影响下单的决定性因素 v彰显个性，毛坯大行其163、道 v先买再换还是一步到位？v父母还是劳累命 v首选新房，二手房也考虑 小小结结：（1 1）青年人置）青年人置业业更关心价位更关心价位上海青年居住状况调查显示，“阻碍青年人买房的因素是总价偏高”的意见占到了74.27，30.01的人要求总价要低，从中反映出目前房价是影响青年人置业的一个最主要的核心因素。目前市场上一套普通的公寓住宅大概在80万元左右，但是年轻人能够承受的价格集中在40万元到50万元，与上海现有的价格还存在一些矛盾。所以按照总价水平，目前上海要找到真正意义上满足青年人居住的物业实际上不多。“新上海移民”同样存在着置业问题，调查数据显示，约94.17的异地青年人希望在上海创业、发展164、，其中影响他们在上海创业的一大因素就在于比较高昂的居住成本，占到了34.57。小小结结：（2 2）小）小户户型、型、实实用房型受青用房型受青睐睐针对首次置业，年轻人买房所考虑的主要是家庭型的，居住主体1+1，或者是2+1+2，所谓1+1是两个年轻人来进行购房，+1是有了小孩，有了小孩之后带来的另外一个话题是父母，或者是家里还请保姆，也就是说小孩一定有人来陪同，从这种生命周期来说房型可能是2房或者是小3房的。另外考虑到青年人可承受的总价较低，总价低、面积小但布局合理的房屋最受欢迎。特别是22至29岁的青年，是小户型产品的消费主流，也是“90/70”政策的目标群体。（3 3）交通受重）交通受重视视165、，通勤要求高，通勤要求高调查显示，青年置业对轨道交通、小区品质等有着更高的要求。青年人可以接受新区以及距离市中心较远的板块，但通勤要求较高，对交通便捷度十分看中。三、万科青年置业计划：八大生活系统实现优家生活三、万科青年置业计划：八大生活系统实现优家生活 产品的高性价比，年轻时尚、质感精致、自由交流是“青年置业计划”所营造的独特空间氛围。其核心“万科青年置业计划八大生活系统”，重点涵盖“城市就业、交通网络系统、医疗健康、文化教育、商业餐饮、运动休闲、环境空间、社区服务”八大类与青年社区密不可分的生活机能，贴心关怀年轻人生活的各个方面，并将这种关怀渗透到项目选址、产品设计以及营销推广主题的每一个166、环节中，为青年度身打造他们理想中的安居乐园。四四、万万科科青青年年置置业业计计划划两两大大典典型型产产品品：花花园园小小城城、四四季季花城花城 随着“青年置业计划”的正式启动，位于闵行吴泾镇中心的花园小城、宝山西城区的四季花城及松江新桥莘闵别墅区的白马花园三大项目一同携手，以差异化、细分化的新品推广满足上海现代都市青年的人居需求。2007年，万科青年置业计划主打楼盘联动效应已经初显端倪。项项目档案目档案物业类型：普通住宅建筑类别：多层、小高层总占地面积：约14万平方米（全区）总建筑面积：近24万平方米(全区)容积率：1.7本期建筑面积：约13.4万一期本期户数：约1296户小区规模：11幢91167、4层小高层，8幢56层多层、3幢多层与小高层结合体建筑密度：约19绿地率：约35层高：约2米建筑结构：多层一砖混结构小高层一剪力墙结构装修标准：毛坯均价：约6500元/平方米主力户型总价：约4060万元开盘时间：2007.6.17.项目位置：闵行区吴泾镇中心龙吴路、剑川路路口开发商：上海万科实实例分析：花园小城例分析：花园小城项目简介项目简介 2007年，万科来到闵行区吴泾镇中心(徐汇区以南)，全心打造万科花园小城近24万平方米西班牙风情社区，一期建筑面积近13.4万平方米。为了满足年轻群体的居住需求，项目拟建多层和小高层建筑，以经典为主力户型，倾力打造万科青年置业计划。涵盖专属美好生活的八大168、系统以万科标准化的产品为上海广大青年度身制订一套居住解决方案。v 西班牙风情社区，营造青春活力空间v 中小户型设计，针对青年“成长型家庭”需求v 青年置业居住解决方案花园小城之八大生活系统项目档案项目档案物业类型：普通住宅建筑类别：小高层总占地面积：16.9万平方米总建筑面积：近30万平方米容积率：1.8总户数：2000余户绿化率：约35层高：约2.8米建筑结构：框架剪力墙结构装修标准：精装修均价：约8300元/平方米主力户型总价：约68万元开盘时间：2007.6.项目位置：宝山区江杨北路宝杨路开发商：上海万科实实例分析：万科四季花城例分析：万科四季花城项目简介项目简介 万科四季花城位于宝山区169、江杨北路、镇泰路，总规模近50万平方米，是万科领跑北上海的重大手笔。一期成熟入住，大规模的社区氛围初步成型。二期推出的小高层产品，通过对青年人群居住习惯与需求的分析，设计青年专属的“全面家居解决方案青年版”产品。约56平方米至90平方米精装小户型，包含“厨卫收纳、细节定制、国际品牌”三重定制体系，倡导轻松置业，为年轻人的生活注入更多活力。v 中小户型设计，满足青年置业需求v 精装修，全面家居解决方案青年版v 青年置业居住解决方案万科四季花城之八大生活系统决策观点决策观点 我们万科青年人作为房地产市场刚性需求的主体，购买潜力日益显现，是不少开发商针对的目标群体。在今年总体上市量中，经统计，有40170、%是针对年轻人的中小户型产品。青年人经济实力有限是事实，但他们的购房需求也是事实，初看这是一对矛盾，但也许稍许调整矛盾就能迎刃而解。随着万科“青年置业计划”的正式启动，也许我们将会看到，07年或将成为青年居住时代的新元年。另一方面，随着“70/90”政策的影响在后市逐渐体现，一旦市场供应充足，固化的小面积产品类型是否会风光不再？何种产品形态才能真正打动年轻人，开发商们怎样才能不于口号？也许在行业整合的趋势下，像万科一样“顺势而动、专业而为、客户关怀、社会责任”才是最明智的选择。特特“立立”独独“型型”内外兼内外兼修修故宫裕景产品设计解析编辑：官鹏一、项目概况一、项目概况项目小档案项目小档案故宫171、裕景故宫裕景物业类型：普通住宅建筑类别：高层（32层）占地面积：11935.546m建筑面积：91446m物业地址：厦门市厦禾路与故宫路交汇处开 发 商：裕景兴业（厦门）有限公司总体效果图二、项目开发背景二、项目开发背景1 1、项目区位分析、项目区位分析项目位于思明区，思明区是全市的政治经济文化中心，主要发展行政金融贸易旅游居住文化教育娱乐功能。思明区定位于居住的第一功能区，为公建与住宅结合，建筑以中高层为主，高档次的公寓比例较多。思明区是厦门旧城改造最集中的区域，在旧城改造中，须注意保护有价值的革命遗址名刹古寺传统街区等历史建筑和风貌建筑。厦禾路一线属于旧城改造的范围。从厦门房地产市场分布来172、看，由于城市建设程度的差别，思明区具有先天的优越性，因此中高端，尤其是高端产品，主要集中在思明区。2、发展商背景、发展商背景（1）实力雄厚）实力雄厚裕景兴业（厦门）有限公司隶属于香港裕景兴业集团，而裕景兴业集团是陈永栽财团旗下的重要集团之一，是香港最大型私人发展商之一。裕景兴业致力于发展豪华住宅，高级商业楼宇、酒店及购物商场等物业以及物业投资,现有总资产超过300亿港元，为香港第二大非上市房地产公司。（2）发展商具备良好的口碑）发展商具备良好的口碑十二年前，裕景兴业便凭借在亚洲市场的多年运作经验，投资近8亿元人民币，兴建了在中国大陆的首个地产项目厦门银行中心。银行中心吸引了220多家国际银行和173、金融机构、国内外知名企业及外国驻华机构的垂青入驻，成为厦门最荣耀的代表性CBD核心建筑。（3）长远发展战略）长远发展战略裕景兴业在厦门有着良好的土地储备，其中位于厦禾路与鹭江道段交叉路口的项目，总建面积28万，项目包括相当规模的国际标准甲级写字楼，五星级酒店，及超五星级酒店，部分酒店式公寓，以及部分高档商业；位于厦禾路中段的项目，总建面积15万，将规划为低密度高层豪宅项目。此外，裕景兴业已在中国大陆拥有超过200万平方米建筑面积的土地储备，将全面启动在中国大陆房地产市场的完善布局。1 1、目标客户群定位、目标客户群定位 高端商务人群。2 2、产品定位、产品定位 故宫裕景定位为国际化高尚人文社区174、，并在形象上上升到“厦门.文化地产.开篇作”的高度，以此提升开发高度，并奠定项目的地位与影响力。三、项目定位三、项目定位四、产品设计四、产品设计1 1、整体规划、整体规划 5座建筑呈半围合排列，有效整合建筑用地，保障绿地面积最大化的同时，也保障了社区的私密性与人车的彻底分流。在总体平面布局中，所有建筑坐北朝南，使得整个社区通透明亮。同时通过自由多变的建筑组合和空间形态，打破南北朝向排列的规整刻板，建筑高低错落，轮廓多变。南北向楼间距达45m，东西向楼间距最高可达30m。2 2、园林景观设计园林景观设计 故宫裕景在景观规划时，整个园林由中国传统造园技法与现代规划理念有机结合而成，一主两副的景观轴175、线，以及两个景观中心点，形成主题丰富的景观空间。亭、台、廊、榭点缀其中，与青树翠蔓，参差披拂的绿化系统相映成趣。园林突破一般的观赏与休憩功能，将景致与人文活动相结合，儿童戏水池、游乐区、老人区、太极广场等充分满足业主交流与活动的需求。3 3、建筑设计、建筑设计（1 1）立面风格）立面风格 故宫裕景借鉴故宫，将饱经历史浸染的“故宫红”融于建筑底色，并结合永不过时的灰色与白色，使建筑兼具古韵与今风。建筑线条俊朗挺拔，外立面简洁畅达，于儒雅气息中流露出现代的流线与动感。在建筑造型上，为了使建筑有更强的空间感，设计采用了制造阴影的手法，重复出现的凸窗、挑廊、二层挑高阳台，以及建筑平面本身的凹凸变化，形176、成了生动的空间关系。在细节处理上，故宫裕景也是心思独到，建筑屋顶以明代官帽为造型，突破平直的建筑屋面形式，极大地丰富了建筑天际线，立面采用玻璃马赛克饰面，色彩造型简洁时尚，富有东方古典美。（2 2）大堂与电梯厅）大堂与电梯厅 故宫裕景每一栋楼设立200的独立大堂。在大堂装修方面，沿用立面的设计风格，以内敛的色调传递一种浓厚的“中国士大夫”文化品位和审美情趣。并充分利用古代的文化元素，如：窗花格、地面大理石拼花、宫灯、华盖、石门鼓、木雕垂花、朱雀玄武石雕、巨幅“皇家游猎图”等。（3）户型设计）户型设计 户型设计不应当只是建筑设计，户型空间不是建筑表现的一个支点，而是建筑真正的核心所在。因此对于室177、内空间的尺度、各功能空间的考虑、情趣空间的设置、外延空间的丰富，以及门、窗、栏杆、阳台、空调板、雨篷等细部空间的把握上，都力求心思独到，精益求精。灰空间设计灰空间设计入户花园与阳台属于过渡空间，本质上既不属于室内，也不属于自然的第三类空间，其核心是“内中有外，外中有内，又内外有别”的处理手法，让家庭拥有更多的室内接触。在故宫裕景，与宽厅自然相连的入户花园，阳光与清风可以随时从室外蔓延至室内；“L”型挑高阳台，视线与身体有了更广阔的“转向”存在；巧妙的生活阳台外空间处理，不经意间仍可享受到大自然的馈赠；大开间宽台式飘窗，让心更有一种飞翔的自由。光与风设计光与风设计故宫裕景避免了单纯的建筑设计，最178、大限度地增加触光面，尽力确保各功能空间的全部采光，而且采用大面积开窗和多种开窗形式的设计。空气对流行成风，通风质量成为故宫裕景空间设计最重要的一环。两梯两户或三梯四户的设计，45米宽楼间距，以及无封闭式规划等保证了优良的空气对流。此外，绝大多数户型全明设计，让风渗透进室内的每一个角落。宽厅设计宽厅设计宽厅具有极宽的开间面，开间的尺度不仅最大化阳光的尺度，而且也赋予身心一个舒适的空间体验。于是，在故宫裕景，才会有“餐厅+客厅+主卧”的三重宽景设计，生活格调于不经意间流露。错层设计错层设计故宫裕景在空间设计中，充分体现了这一主旨，在客厅、餐厅等公共空间与卧室、书房等私密空间之间，通过错开的建筑手法179、，让居室格局更有秩序。故宫裕景，通过对空间的秩序管理，达到理想的生活境界。五、项目营销推广策略五、项目营销推广策略1、案名推广、案名推广 案名是一个项目气质的直接体现，项目依据其文化地产的特征，依据其立面风格取材于故宫，也依据其临故宫路，并兼顾项目的开发商品牌（裕景兴业），将推广名定为“故宫裕景”，实为精妙之作。此外，每栋楼的楼幢名，则取材于四库全书的藏书之所，分别命名为：“文源居”、“文溯居”、“文澜居”、“文渊居”、“文津居”。2、体验营销、体验营销随着房地产市场的成熟，售楼处作为卖方和买方最重要的洽谈区，其功能和角色也发生着重大变化：从原先的接待中心逐渐演变为楼盘特色的形象大使，售楼处的180、风格充分地体现了项目的特色。3、活动营销、活动营销故宫裕景通过定期举办艺术藏品展来赋予项目独特的文化内涵。故宫裕景的售楼处是一个儒雅质朴、古韵悠然的两层小楼，沉稳厚重的红色梁架与大面积的落地玻璃和谐地搭配在一起，屋顶以明代官帽为造型，儒雅而不失现代，最为别致的是入口右侧还设置了一个古代的城门，让人陡然产生一种置身故宫的欣喜与惊讶。而售楼处里面，则以磨砂玻璃屏风、珠帘、沙幔艺术吊灯、暖黄色的壁画、以及书架里摆放着的四库全书等元素，融古典成时尚，体现一种都市喧嚣中的内敛淡定。4、广告图、广告图创新智能住宅设计创新智能住宅设计海尔U-home展示编辑：陈明辉5月12日，由哈药集团、海尔集团和美国布朗181、公司携手打造的高档智能住宅哈公馆未来之屋整层样板房在哈尔滨开放。这是海尔U-home在国内落户的第一个高级项目，海尔U-home项目的推出，可以说是我国智能住宅发展史上的一次技术性成功，也再次掀起了住宅智能风暴。一、智能住宅的基本构成一、智能住宅的基本构成 智能住宅是利用先进的计算机、网络通信、自动控制等技术，将与家庭生活有关的各种应用子系统有机地结合在一起，通过综合管理，让家庭生活更舒适、安全、有效和节能。住宅智能化必要的组成部分包含四个方面：住宅小区公共安防系统智能家居系统通信网络系统机电设备管理系统机电设备管理系统.周界防范、闭路电视监控、门禁系统、巡更系统等防盗门磁、窗磁报警、门厅防非182、法入侵报警、可视对讲系统、厨房可燃气泄漏探测器等综合布线、宽带网络、电话、有线电视、无线覆盖、保安无线对讲等公共照明系统、电梯系统、给排水系统、停车场管理系统等除上述系统外，一些高档楼盘还配置家居中央集成管理平台，用以实现家庭安防、家电控制、家庭信息化管理和网上信息服务等。当前市场上楼盘的智能化使用情况可以说是参差不齐，根据其智能住宅化的程度，可以分为三大类型：类类型型要求要求普及型具备普通住宅社区的宽带网络、安防监控、访客对讲、车辆出入管理、物业管理等基础设施服务功能；先进型在满足普及型功能的基础上，增加了社区综合信息服务、社区环境监测与景观设施调控、中水和直饮水系统、可视对讲、室内背景音乐183、智能型家居、远程网络访问等舒适性服务设施，使居民从居室到整个社区感受到“数字信息化服务”的存在；豪华型就是人们在满足舒适性的基础上，对生存环境的自然性提出要求，应用智能照明、日光照明、呼吸式空调、太阳能换热、花园式生态微循环景观、实时背景音乐等，享受光线、自然和空气等成为豪宅项目的智能化目标。与普通家居相比，智能家居不仅具有传统的居住功能，还能提供舒适安全、高效节能、具有高度人性化的生活空间，将一批原来被动静止的家居设备转变为具有“智慧”的工具，提供全方位的信息交换功能，帮助家庭与外部保持信息交流畅通，优化人们的生活方式，帮助人们有效地安排时间，增强家庭生活的安全性，并为家庭节省能源费用等。184、二、智能住宅的发展缺陷二、智能住宅的发展缺陷 从目前智能住宅的发展来看，国内运作的并不完善，其中，主要是在产品运用上表现出以下6大方面：产品标准不统一导致了兼容性、人性化、技术进步、售后服务等环节存在缺陷产品缺乏严格的质量控制，一味强调降低成本，致使产品稳定性、可靠性差不少企业发展定位不准确，既搞产品开发，又做工程，一旦出现资金链脱节，形成首尾难顾工程设计与安装水平需要进一步规范和提高脱离实际，投入超前，内外环境难以支持，形成服务内容单一，住户感受不到智能化的优越性物业管理机制落后，人才不足，致使智能化系统运行维护成问题，难以长久发挥作用1 12 23 34 45 56 6三、创新智能设备三、185、创新智能设备海尔海尔U Uhomehome“u-home”是什么？U，即ubiquitous,无处不在之意。它实现了人与家电之间、家电与家电之间、家电与外部网络之间、家电与售后体系之间的信息共享。1 1、海尔、海尔U Uhomehome的特点的特点v网络服务的主动化v具有高度实用性v注重后期管理2 2、海尔、海尔U Uhomehome创造的智能住宅新标准创造的智能住宅新标准在该解决方案中，消费者家中的冰箱、空调、热水器、洗衣机等一系列白色家电产品，电视等音视频娱乐产品以及灯光窗帘、可视对讲、安防报警等智能家居产品都可以实现无线互联，用一个遥控器就可以控制家中所有的家电。海尔u-home在智能住186、宅领域的发展中，主要创造了五大新标准：一是全新的生活新标准，改变了人们传统的生活方式；二是全新的企业竞争力新标准；三是全新的网络服务新标准；四是全新的行业领域新标准；五是对中国房地产业的贡献。3 3、海尔、海尔U Uhomehome智能设备介绍智能设备介绍（1 1）发短信开关热水器、空调、洗衣机、微波炉等）发短信开关热水器、空调、洗衣机、微波炉等 通过海尔UHOME系统，用户可以随时随地通过手机对家里的各个设备进行操作。典型案例典型案例一个短信远程控制家里的洗衣机。工作人员帮我们在电脑上注册了用户名和手机号码后，接着我们用手机发了一个短信“洗衣机，开机”到“06440”，几秒种之后，手机接到一187、条回复的短信，“洗衣机当前状态：开机；暂停；水位6；常用”。像普通的短信费用一样，这条控制短信只有0.1元没有额外收费，而且这条短信是远处的洗衣机发给我们的，人和洗衣机实现了对话。（2 2）自动进行设备维护、升级）自动进行设备维护、升级家电的电器情况通过网络自动诊断并传送到海尔服务中心、家电的软件通过网络来自动升级，也已经可以通畅进行。典型案例典型案例uhome在家电服务上所有的零件都进入了数据库，通过家电内部的芯片模块和软件控制，当某一个零件出现故障或者需要更换的时候，不用再拨打服务电话了，零件可以自动发回指令给控制中心，一些简单的升级程序控制中心一端的工作人员轻点鼠标就可以维修完毕，当然，188、电脑控制中心一些需要维修的部件信息将引导维修人员准确无误地进行一次性维修。3 3）通过电视控制整个家电系统）通过电视控制整个家电系统在一个内置芯片和软件系统的支持下，海尔uhome的电视几乎是一个家庭控制大脑，作为一个家庭显示中心，这台有了“大脑”的电视，不仅仅可以看到电视台提供的节目，还可以从网络获得各类节目源，并可以“看”到房间内外所有的“节目”，哪怕是厨房冰箱里需要增添的苹果数量。（4 4）先进设备展示）先进设备展示可以看出，uhome在智能住宅上的创新有着革命意义的变化。他实现了用户与设备本身的互动，并且彻底改变了过去智能设备维护、修理困难的局面。项目档案物业类型：普通住宅建筑类型：高189、层均价：20000元/平方米物业地址：道里区友谊路505号开发商：哈尔滨千手佛房地产开发有限责任公司哈公馆是哈药集团和海尔集团携手采用海尔U-home技术打造的高档智能住宅，是海尔U-home在国内落户的第一个高级项目。（1 1）配）配备备U-homeU-home的全套的全套产产品品（2 2）提高）提高产产品附加品附加值值典型项目：哈公馆典型项目：哈公馆决策观点决策观点 住宅智能化一般划分为两个部分：一是居住社区环境和基础设施的智能化，二是居室内部设施的智能化。海尔U-home可以归结为居室内部设施的智能化，从目前市场可以看出，住宅智能化越来越受大家的关注，从万科的智能家居系统到现在海尔的U-190、home，都在不断的促使中国住宅智能化的进步，因此，我们有理由对目前市场上住宅智能的每一个产品进行充分的关注、学习。如何起草一份完美的房地产合同如何起草一份完美的房地产合同编辑：顾芳恒一、房地产合同的四大基本功能一、房地产合同的四大基本功能 房地产合同是指在土地使用权出让或划拨、房地产开发、房地产交易和物业管理过程中当事人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。无论是连篇累牍的房地产合同或是简单扼要的房地产合同，都能透过形形色色的表现形式看到房地产合同的本质，那就是书面房地产合同的四大基本功能：锁定交易平台、锁定交易内容、锁定交易方式、锁定假定处理。合同通过不同的条款或是条款组合的方式体现着这191、四大基本功能。书面房地产合同的四大基本功能锁定交易平台锁定交易内容锁定交易方式锁定假定处理1.1.锁定交易平台锁定交易平台 锁定交易平台的功能解决的是双方所建合同的基本规则，主要回答“谁和谁”以及基本秩序方面的问题。这个平台除对当事人分别是谁、应当具备什么资格加以明确外，并不解决交易中的实体和程序问题，仅仅是房地产合同本身的基本规则。但这个平台锁定了相关事务后，也明确了一些与交易有关的基本规范，并将不必要的麻烦引向有过错的一方。2.2.锁定交易内容锁定交易内容 房地产合同在锁定了“谁和谁”的问题后，下一个需要锁定的便是合同双方要交易的内容。这一功能主要是明确双方交易的是什么产品或服务、产品或服192、务的数量及价格、产品或服务的质量标准等。3.3.锁定交易方式锁定交易方式 这一功能是锁定交易的完成程序，确保房地产合同按意愿实现。即在解决了“干什么”的问题后再解决“怎么干”的问题。其内容是围绕产品或服务的提供时间、提供地点、过程要求、验收方法等，其目的是明确各自所需要的产品或服务以何种形式实现。4.4.锁定假定处置锁定假定处置 仅仅约定了“谁和谁”、“干什么”、“怎么干”还不够，因为这些內容都是正常履行情况下需要的内容，对于履行过程中可能出现的非正常情况无能为力。为了确保交易的安全，必须约定出现违约或非违约的特殊情况影响合同正常履行时的处置办法，以约束双方的行为并为问题的处理建立基本秩序。因193、此，这一功能是解决“出了意外怎么办”的问题。二、起草一份完美的房地产合同二、起草一份完美的房地产合同1.1.房地产合同起草前的准备房地产合同起草前的准备每份房地产合同都无法脱离合同当事人客观的内在环境和外在环境背景而独立存在。因此，要提高房地产合同的质量和实用性，就要充分理解和了解合同当事人的交易背景，在满足法律需求外，尽可能满足当事人的需求。2.2.为房地产合同命名为房地产合同命名合同法分则中只规定了十五大类有名合同，而在实践中却存在着名目繁多的无名合同。房地产合同命名的问题也日益凸显，甚至出现文不对题的情况。一旦房地产合同争议诉诸法律，处理争议的机关在审理过程中就要对合同的类型、适用的法律194、进行判断，而合同名称则是一个重要的判断依据。房地产合同命名取决于实际需要。如果法律关系明确，则可以采用有名合同，如果不想受有名合同的影响，则可以简称为合同或协议书，以规避风险。3.3.设计房地产合同结构体系的初步框架设计房地产合同结构体系的初步框架房地产合同如果纯粹从外在形式上可以分为四个基本的组成部分，即首部、正文、尾部、附件。4.4.房地产合同正文内容的扩展房地产合同正文内容的扩展千字以下的房地产合同只要按照合同框架用一级标题即可以安排下所有的内容。但对于一些篇幅大的房地产合同，至少还需要设计第二级、第三级，甚至更多的标题层级，将内容扩展开来。一份完整的房地产合同可以归纳为以下要素。完整的195、房地产合同当事人标的物标的要求履行要求违约责任争议处理身份事项签约资质品名商标规格型号质量数量价格报酬期限地点批次方式违约行为违约处置生效条件争议管辖5.5.房地产合同定稿前的梳理房地产合同定稿前的梳理v梳理标题体系中的交叉内容v核对关键词的一致性6.6.房地产合同样式的美化房地产合同样式的美化v 字体、字号及间距的选用v标题序号的选用决策观点决策观点人人都会评价厨师的水平，但未必人人都有厨师的水平。在样本的基础上审核、修改房地产合同很多人都能，但能在没有任何样本可供借鉴的情况下起草一份房地产合同，才算是真正掌握了起草房地产合同的技能。如何审查房地产合同如何审查房地产合同编辑：顾芳恒 合同审查196、是房地产企业签订合同之前的最后一道程序。通过对房地产合同进行审查，发现合同中的问题，以避免或减少在履行房地产合同的过程中产生不必要的分歧和争议，提高合同履约率。即使因为某些特殊原因发生了违约或者争议，也可以比较顺利地解决问题，得到必要的补偿，避免或减少损失的发生。一、审查房地产合同的合法性一、审查房地产合同的合法性1.审查房地产合同主体是否合法v对法人的资格审查v对非法人单位的资格审查v对外方当事人的资格审查v对自然人个人的资格审查v对保证人的资格审查v对代订立合同的代理人的资格审查2.审查房地产合同形式是否合法3.审查房地产合同内容是否合法4.审查房地产合同签订程序是否合法二、审查房地产合同197、的内容条款二、审查房地产合同的内容条款1.1.审查内容条款的明确性审查内容条款的明确性义务的可识别性 违约责任的可识别性2.2.审查审查内容条款的内容条款的实实用性用性 根据特有的风险增加实用条款 根据违约的特点增加实用条款根据产品的特性增加实用条款根据对方的情况增加实用条款3.3.审查审查内容条款的完内容条款的完备备性性三、审查房地产合同的表述质量三、审查房地产合同的表述质量房地产合同的表述质量不单是指语言表达的精确度，还包括整个合同结构体系的清晰度及整体思维的严谨度。1.1.结构体系的清晰度审查结构体系的清晰度审查2.2.整体思维的严谨度审查整体思维的严谨度审查3.3.语言表达的精确度审查198、语言表达的精确度审查v合同语言的规范性v用词、用语的精准性v程度、范围的可衡量性 决策观点决策观点 从合同当事人利益的角度进行分析，审查合同的终极目的是为了判断合同是否能够保证自己达到交易目的以及合同条款是否能够有效保护自己的权益。在审查房地产合同时，一定要对照合同法和相关司法解释的规定来判断送审的合同内容是否合法、合理、可行，要不要修改、应当怎样修改，需要寻找肯定或者否定的法律依据、司法实践依据和经济依据。如有不清楚或者含糊的合同条款，还应与合同经办人、起草人甚至对方进行沟通，作出明确的解释和说明。如何建立房地产企业合同如何建立房地产企业合同 管理组织管理组织编辑：顾芳恒一、合同管理的职能分199、工一、合同管理的职能分工 为做好合同管理工作，开发商应明确合同管理机构，制定职责分工，并应形成一套严谨科学的合同管理体系。合同管理涉及到项目开发过程中的各个方面，合同管理职能也需分配到开发商管理机构内部的各个部门中。合同管理职能的分配，既应考虑现行的组织机构，又要根据合同管理的需要适时地对现行组织机构进行调整。从合同管理角度，一般将与合同管理相关的各部门，划分为合同主管部门、主办部门和协办部门，从而形成合同管理按主管部门、主办部门和协办部门交叉协同的管理机制。1.1.合同主管部门合同主管部门2.2.主办部门主办部门3.3.协办部门协办部门4.4.合同管理的职能分工合同管理的职能分工二、合同管理200、体系及运行机制二、合同管理体系及运行机制 1.1.合同管理体系合同管理体系合同管理体系就是在开发商组织机构内部，对于整个合同工作，由主管部门统一负责所有合同的归口管理，并统一由该部门代表开发商对外开展项目开发过程中的各种与合同相关的工作。v统一管理v条块结合2.2.合同管理的运行机制合同管理的运行机制根据开发商组织机构的不同，各部门及其职责分工有所不同。三、合同管理基本制度三、合同管理基本制度 由于开发商的合同种类多，数量多，涉及的业务面广。组织内部各部门的工作都与合同管理有着不同程度的相关性。因此，建立和健全合同管理制度，规范合同管理方法，是提高合同管理质量，有效利用合同管理过程的信息所不可201、缺少的措施。合同管理的基本制度主要有：合同管理办法、合同审批制度、招标管理办法、评标办法、材料设备采购管理办法及合同档案管理制度等。1.1.合同管理办法合同管理办法2.2.招标管理办法招标管理办法3.3.合同审批制度合同审批制度 v工程管理部门审查与技术和质量安全文明施工有关的条款v计划部门审查标的及与工期和时间有关的条款v财务部门审查与费用和支付有关的条款v合同主管部门审查与权利、义务、责任以及法律有关的条款决策观点决策观点 房地产企业成立专门的合同管理部门，建立合同管理制度，通过统一归口审核管理各部门合同的模式，做到管理层次清楚、职责明确、程序规范，从而使合同的签订、履行、考核、纠纷处理都202、处于有效的控制状态。2商商业业地地产产情情报报未挖掘到的金矿未挖掘到的金矿工业地产发展解析工业地产发展解析万科为何不做商业地产万科为何不做商业地产穷则变、变则通穷则变、变则通商业物业变现模式解析商业物业变现模式解析首地大峡谷掀起主题商业风暴首地大峡谷掀起主题商业风暴未挖掘到位的金矿未挖掘到位的金矿工业地产发展解析编辑：陈明辉一、中国工业地产发展现状一、中国工业地产发展现状 伴随着中国经济以每年近10%的速度迅猛增长，全球众多的制造型企业都在加紧或已考虑在中国建立生产基地，或是扩大现有生产设施。随着交通等基础设施的逐步完善，工业地产越来越显现自身的投资潜力。v跨国投资增多v国内企业大举圈地v工业203、地产土地价值增长迅速20062006年全国城市总体地价增长率同期水平比较（年全国城市总体地价增长率同期水平比较（%）由于政策对工业用地出让的规范，工业用地市场价格的市场体系逐步建立，工业土地价值开始在市场中有所体现。20062006年全国城市分用途平均地价增长率比较（年全国城市分用途平均地价增长率比较（%）二、中国工业地产发展趋势二、中国工业地产发展趋势v行业需求增大，投资价值将进一步显现v政策将强调市场对工业用地的配置作用v国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势v投资热点区域将不断扩大v工业地产将逐渐升级为产业地产今后政策方向今后政策方向开发区名义“圈地”土地集中整顿阶段03年年2月月-0204、3年底年底04年年05年年-06年年整 顿 深化，监管 力 度加强短暂休短暂休克疗法克疗法持 续 整顿，取得 阶 段性成果政政策策效效果果巩固整顿成果合理规划引导发展经经 济济 高高速速 发发 展展需需 要要，逐逐 步步 放放行阶段行阶段强化集约用地强化集约用地积极盘活存量土地积极盘活存量土地鼓励产业结构优化升级鼓励产业结构优化升级鼓鼓励励向向“多多功功能能综综合合性性产产业区业区”发展发展今后政策方向今后政策方向土 地出 让金 收支 管理逐 步 实施 工 业用 地 招拍挂相关链接：相关链接：产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展205、用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。三、如何深度挖掘工业地产这座金矿三、如何深度挖掘工业地产这座金矿1 1、认清工业地产模式的特性、认清工业地产模式的特性v特性一 大投资v特性二快速启动v特性三提供增值服务v特性四追求长期稳定回报 2 2、创新工业地产开发模式、创新工业地产开发模式v工业园区开发模式 工业园区开模式，是目前中国最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。相关链接：相关链接：如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。在政府主导206、的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。v主体企业引导模式主体企业引导模式 一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区。相关链接：相关链接：如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占207、主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。v工业地产商模式工业地产商模式 相关链接：合理运用工业地产商运营模式分析相关链接：合理运用工业地产商运营模式分析以土地溢价增值，获取利润以土地溢价增值，获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产208、品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。相关链接：合理运用工业地产商运营模式分析相关链接：合理运用工业地产商运营模式分析如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团209、开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。一直以来，工业地产的发展都没有像住宅地产、商业地产那样表现出强烈的发展势头来。而事实上来讲，工业地产的发展相比于住宅、商业地产来说更为稳定。相关专家表示，目前，一般的厂房租期是8年-10年，租期较长的一个好处便是投资收益的相对稳定。而在目前工业地产发展比较好的上海等地，产业地产的投资回报近年来一直维210、持了一个较高的增长态势，相当一部分项目的投资回报已经达到了10%左右。v综合运作模式综合运作模式 综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。v总部基地模式总部基地模式 总部基地是当前最火热的一个工业地产开发模式，其通过创造各种有利条件，吸引跨国公司和外埠大型企业集团总部入驻，形成企业总部在本区域集群布局，企业生产加工基地则通过各种形式安排在成本较低的周边地区或外地，从而形成合理的价值链分工。四、北京总部基地介绍四、北京总部基地介绍 总部基地地处北京市丰台区西南四环交汇处，科技园出口，由中关村丰台园与英国道丰国际集团合作开发，占地6211、5公顷，总建筑面积140万平方米，容积率约1.59，总投资约45亿人民币，项目内部建有500余座每栋面积1200至6000平方米的总部楼；总面积约60000平方米总部广场；面积约12.5万平方米商业配套设施；每套面积约3050平方米的总部小公寓；几十个面积200至500平方米的风味餐厅；大型地上、地下停车场。项项目档案目档案建筑面积：140万平方米绿 化 率：50%容 积 率：1.59总投资额：约60亿人民币建设周期：3-5年 项目地址：丰台区南四环西路188号 开 发 商：中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司1 1、围合式的整体规划、围合式的整体规划总部基地在整体规划上，融合中国传统围212、合式建筑与西方开放式街区的精髓。在公共和私密建筑空间中，对庭院与街区空间巧妙运用，令各个独立楼宇既相对开放，又共享庭园空间。同时，这种围合式布局，不但保持沿街总部楼建筑立面的整洁，且创造出总部基地特有的静谧氛围。2、独栋式单体设计独栋式单体设计总部基地内各总部楼皆采用8.0mx8.0m标准柱网组合，框架式结构，使各总部楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，衍生出适应不同企业总部发展性需求的组合形式。透明落地玻璃窗、黑色石材（普通单体楼无石材）精致与肌理、力量与深沉，共同创造出总部基地简洁精致、内蕴深厚、极具想象力的现代感外观。开窗方式、屋顶形式和局部色彩的调整，则塑造出不同企业的个性化213、标志，从而强化企业的标识性，满足各类企业总部的形象需求。凡购买总部基地总部楼的企业，会自动获得该总部楼的冠名权以最大满足各企业总部的形象展示和可识别性需求。3、庭院式园林设计庭院式园林设计总部基地总体绿化率约50%。庭院式中心绿化、点式组团绿化同带状公共绿化相结合，层次分明，分级明确。绿化主题以缓坡草坪、格状铺砌为主，简洁明快，表现总部商务的现代感、节奏感、速度感，并满足总部办公的静谧与舒适的环境需求。4 4、完善的配套设施、完善的配套设施总部基地的配套实施相当的完善，包括会所，商务酒店等。配套星级商务酒店配套星级商务酒店99米高、总面积达6万多平米的六星级大酒店位于总部基地入口，是北京市城南214、第一个六星级酒店，主要由六星大酒店，酒店式公寓，国际会议中心，5A写字楼，高档商业组成。它在和谐、唯美的氛围中，营造出舒适与优雅的商务情调，缩短了繁忙商务中人与自然的距离。另外，配属的还有2栋总面积为2万多平米的总部商务酒店。总部基地会所总部基地会所每个庭院中心均设置有面积约为200-500m2的会所，满足企业总部的工作用餐、休息会客需求。配套总部小公寓配套总部小公寓总部基地为入驻企业总部员工特别打造总部小公寓千余套，产权自主。总部小公寓每套面积约30平方米，均为景观较好的精品板楼式设计，每套都配有卫生间、厨房等各类生活设施，全精装修，配家具，直接入住。决策观点决策观点 作为一项国内热门的投资215、行业，工业地产正不断发展，作为开发商，应该根据当前发展特点以及工业地产的特性，结合自身公司的资源状况，采用适合的开发模式，进行开发。总的来说，进行工业地产的开发，应该以以企业为主体进行开发建设，急企业所急，供企业所需，这是最重要的。穷则变穷则变变则通变则通商业物业变现模式解析编辑：官鹏一、一、整体持有模式整体持有模式1 1、从养商期到收益期转变、从养商期到收益期转变 目前的市场上，商业物业长期持有能够获得的投资回报在10一12之间，但一些好地段、运营良好的商业物业远超过这一指标。2、土地资源紧缺迫使长期持有物业、土地资源紧缺迫使长期持有物业 之前发展商的住宅项目一个接一个开发，每年都有不错的收216、益，在住宅项目拿地成本越来越高，好的住宅项目越来越难拿，房地产开发商就会出现项目断档的情况，造成开发商每年的收益波动率很严重，如果开发商是上市公司，尤其是土地储备不足的开发商，其每年的报表会比较难看，而商业物业的稳定租金回报将是开发商稳定收益波动的良好补充，对这些开发商来讲，长期持有商业物业是个良好的选择。策略解析：商业物业的资金投入大，回收期长，决定了能够持有商业物业策略解析：商业物业的资金投入大，回收期长，决定了能够持有商业物业的开发商必须具有很强的资金实力，在资金允许的情况下，建议开发商长的开发商必须具有很强的资金实力，在资金允许的情况下，建议开发商长期持有商业物业，从项目价值最大化的出217、发点考虑，这种盈利模式是一种期持有商业物业，从项目价值最大化的出发点考虑，这种盈利模式是一种最理想的方式，但这种方式不太适合于目前的大多数商业地产开发商，毕最理想的方式，但这种方式不太适合于目前的大多数商业地产开发商，毕竟有着强大资金实力的开发商太少。竟有着强大资金实力的开发商太少。3 3、融资解决部分资金变现、融资解决部分资金变现 对国内的房地产开发商来讲，资金如土地一样是开发商渴求的资源，在长期持有的情况下，配合经营期融资可以解决部分资金变现问题。（1 1）开发成熟、经营状况良好的物业，可以向银行申请商业物业经营贷款）开发成熟、经营状况良好的物业，可以向银行申请商业物业经营贷款 相关链接：218、相关链接：世纪金源集团以其金源购物中心、华远地产以其盈都大厦商业物业，均向银行获得了710年不等的商业抵押贷款。（2 2）通过）通过CMBS(CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券商业房地产抵押贷款支持证券)的方式来融资的方式来融资 相关链接：相关链接：万达在发行RElTS上市受阻的情况下，通过发行总价值1.45亿美元的CMBS产品来取得融资，这是国内此类融资方式的首例，其本质是将银行的短期贷款转化为机构投资者的中长期债权，其融资成本应该要比银行同期贷款高。决策决策观观点：点：开发商持有优质商业物业资产，既能获得长期收益，亦能通过银行经营贷款/CMBS融资获得新的开发资金，对开发商来讲是个不错的219、选择，但这种方式存在的缺点是对物业质地要求较高，其投资回报率至少要高出银行、或CMBS融资成本，开发商还必须与当地银行或CMBS市场有良好的关系。二、物业散售模式二、物业散售模式1 1、产权式商铺全零售模式、产权式商铺全零售模式 产权式商铺全零售在产业商铺领域比较常见，如北京木樨园的批发市场、中关村的电子商城等都属于产业商铺类型。大部分产业市场商铺经营同一类型商品，其商铺分割容易、出售不太影响商铺的最终使用和经营管理，而且其后期经营管理较容易，这些特点使得产业商铺比较适合于做成产权式商铺。2 2、主力店租赁、主力店租赁+商铺全零售模式商铺全零售模式主力店租赁+商铺全零售的变现方式被万达集团演绎220、到极致，其前期的大部分商业物业都是按照这一思路来操作的，都是做一个沃尔玛的主力店，然后其它的商铺均以产权式商铺散售，这种方式给万达解决了融资的问题，也让万达很快膨胀起来，但不可避免地出现后期经营管理上的难题，甚至出现退铺的现象。3 3、大中型集中性商业不适合物业散售、大中型集中性商业不适合物业散售v原因一：原因一：开发商总是从自己的利益出发，想尽快销售并以更高的价格出售，从而一开始就在产品规划设计、价格定位上就出了偏差，为了利于销售，把商业物业做成适合于快速分割销售的商铺单元，从而导致像商业物业适合经营的业态范围窄，整体商业形成不了综合竞争力。v原因二：原因二：因为售价高，小业主缺乏专业的知识221、，不会从一个较长期回报期来看商铺的租金问题，前期要求的租金较高，招不来好的品牌商家，小业主是价高者得，招来的商家可能是较差的品牌，没有好的经营商家，人气养不起来，或者因前期租金过高，商家长期亏损，留不下来，从而提前撤离，起始租金高会导致商业物业的品牌混乱、品牌层次低、业态组合混乱等一系列问题。策略分析：策略分析：对于大型集中性商业(非产业商铺物业)来讲，产权式商铺的变现方式并不适合，其在目前之所以这么流行，均是融资困难所逼或是开发商向往产权式商铺之一次高额回笼的渴望所致，但其风险甚高，操作不好，甚至会波及到开发商的声誉，影响下一个项目的运作。三、资本运作模式建筑设计三、资本运作模式建筑设计1、222、资产装入上市公司、资产装入上市公司 有些房地产开发商本身拥有上市公司，其旗下的商业物业资产亦可纳入其上市公司，完成变现过程，这种方式尤其适合于土地储备有限的传统房地产开发商上市公司，一来增加资产总额，二来能通过商业物业的收益稳定收益波动，两者都能有效提升股价。但上市公司严格的信息纰漏政策，导致其售价同样受到市场的严格审查，不可能高出市场公允价格很多，相比出售给其他的投资机构，这种方式的价格要高些，但相比REITS上市来讲，其价格要低。2 2、REITSREITS上市上市 REITS上市代表着另一种变现方式，是将商业物业分拆成很小的份额公开上市出售给投资者（投资者可以是机构，也可以是个人），越秀223、REITS的上市给国内的商业地产开发商开辟了一条全新的盈利变现模式，但由于REfTS对商业物业的规模、类别、质地要求较高，一般是以大型集中性商业物业、写字楼等出租型物业为主，而且要通过复杂的控制权处理已达到规避双重征税问题，要想通过REITS上市变现，国内的商业物业还有较长的路要走。策略分析：策略分析：虽然REITS上市对资产要求较高，而且手续比较复杂，但却是收益最大的变现模式，因为投资者认为REITS的收益稳定，所以其投资风险较小，对REITS要求的回报率也较低，另外一方面，REITS的定价方式也与普通上市公司的股价定价方式不一样，同等条件下，REITS比普通房地产上市公司的市盈率要高，把商224、业物业资产单独拿出来上市具有高市盈率的优势，从而能够获得更大的溢价。这就是为什么越秀投资要把其国内的商业物业资产打包REITS上市，而不是纳入其上市公司名下的原因所在。首地首地大峡谷掀起主题商业风暴大峡谷掀起主题商业风暴编辑：李海维一、区域环境分析：政策导向为南城商圈发展开绿灯。北京南城是指长安街以南主要包括崇文区、宣武区、丰台区在内的区域，由于历史原因，北京商圈形成了传统的“北重南轻”业态布局，南城有西单、崇文门、宣武门、方庄与木樨园五大商圈，虽然业态及功能都有所区别，但均属于传统商圈，主要商业业态为百货店和批发市场，单纯零售购物物业呈现饱和状态，区域尚无未来商业物业主流shopping m225、all。政策导向为南城商圈发展开绿灯政策导向为南城商圈发展开绿灯 现在的南三环已经今非昔比，交通路网、基础设施已经完善，新的住宅项目陆续完工入住，区域人口密度、消费能力已得到大幅提升，南三环的商业价值已经快速飙升，许多有实力的开发商都在南三环至四环之间开发新的商业项目。二、首地大峡谷系统定位1、市场定位：针对新近迁入南城区域的新生力量家庭。2、主题定位：首地大峡谷是国内首个电影场景下的主题购物中心。3、商业定位：首地大峡谷，采用的现代商业格局，囊括全面、完善的文化、休闲、健身、娱乐、住宿、服务。4、项目经验定位档次定位：首地大峡谷以中高档次定位。经营方式定位：首地大峡谷是以只租不售的方式运作功226、能布局定位三、首地三、首地大峡谷设计解析大峡谷设计解析1 1、“月光宝盒月光宝盒”式新地标式新地标首地大峡谷外立面简约、整洁而流畅，从不透明到半透明到透明的渐变式玻璃设计，丰富了光影效果，同时令商场内外有机互动，透明玻璃对应的是餐饮区，而消防通道等部位的玻璃是不透明的，从而将功能性与审美性和谐统一。整个建筑在夜晚像一个宝盒一样，闪烁着迷人的光芒，不断吸引着来往的过客。2、真正的、真正的“买卖场买卖场首地大峡谷是北京极其罕见的包容性非常强的建筑，它可以做成百货，可以做成主力店+次主力店，也可以做成品牌店结合的精品街。它的设计功力主要体现于内部空间的营造，而不止是装饰和材料，它有一个完整的设计体系227、，也有诸多的唯一性。首地大峡谷的5层咬合式中庭，利用交错的叠加空间，直达顶层透光天庭，被称之为大峡谷。它将技术上升为美妙的艺术，以有限的空间创造无限的效果，当光线由上漫射下来时，置身其中的人将会深为震撼。”而围绕“大峡谷”设计的8米层高大空间，从规划审批的角度来说“后无来者”，将成为南城绝版铺位。四、招商模式分析四、招商模式分析1 1、“严格定制严格定制”的招商原则的招商原则招商方面，主力店招商遵循了“严格定制”的原则，各个业态的商家、设计公司、第三方机构群策群力地为实现项目价值做最大化的努力。项目严格按照进驻主力店的要求设计施工图纸，再破土动工。2 2、符合市场规律的订单式操作模式、符合市场228、规律的订单式操作模式商业地产是个交叉性极强的行业，必须综合考虑商业市场与地产市场的需求和要求和消费者、经营者、投资者三方的需求。3 3、各路商家抢滩大峡谷、各路商家抢滩大峡谷商家选择入驻首地大峡谷原因分析：乐购乐购选择首地大峡谷的一条重要准则。在这个区域大型零售商比较少，家乐福、沃尔玛也没有战略布局，在这个区域知名国际品牌是个空缺。这也是乐购看好首地大峡谷的原因所在。家乐福家乐福东东方方明明姜影城姜影城定位在中高档次上的首地大峡谷与保利东方明姜的市场定位是一致的。首地大峡谷无论是项目定位还是设计手法都与东方明姜影城吻合。以南城的消费水准和所能承受的消化力来判断，把中高档次的影院设立在南城则会显229、得非常时尚、前卫、抢眼，如果把中高档次的影院设在CBD就显不出档次。马家堡区域已经在老城区改造中完成了新老居民的更替，新一代南城的居民已成为南城消费的主流。在首地大峡谷周边3O到50万的居住人口，恰恰能给带来稳定的客流。首地大峡谷的定位与家乐福的选址标准息息相通。决策观点决策观点在商业地产日益被关注的今天，首地大峡谷这个国内首个电影场景下的主题购物中心的商业模式给了我们很多的启发：首地大峡谷具有鲜明的主题定位：以电影主题文化体现景观、街区和电影立体互动营造浓厚的电影氛围，增加人们的情感体验从而刺激消费。首地大峡谷有一个明确的市场定位，与所处的区域联系起来进行招商，从而很适合在南城这个环境被目标230、客户群所接受。首地大峡谷在前期设计上就与各种业态进行了接触，同时把商家对项目的理解糅进设计之中，更加获得准业主的认可。首地大峡谷在产品上突出了国际一流的建筑与功能设计，成为南城的标志性建筑。业界评价万科的时候一般有两种态度，一是承认万科在中国地产界的领跑地位，尤其是在2006年万科的营业规模突破200亿以后。但同时也会不无惋惜地提到，万科只做住宅开发，不做商业地产，也不做持有型物业，不符合国际潮流，未来发展堪虞。持此论者，不在少数。相关链接相关链接 这类观点与亚洲最大的开发商香港新鸿基地产（2006年下半年半个财年的利润超过109亿港元）所代表的香港地产企业开发销售与自持物业收租并重的发展模式231、有关。该观点的主要立论是商业地产的持有不仅可以通过租金来支持企业的现金流，而且商业物业的增值也能带来价值。受此模式影响的国内企业也有不少，典型代表是招商地产，招商地产的资产比重中有着较大一部分是持有型物业，靠收租来运转。年报显示，2006年该公司租金收入达到3.06亿元，同比增长30.17；年平均出租率达91，全年累计完成出租面积537.4万平方米，同比增长13.77。一、万科远离商业地产自有道理可言一、万科远离商业地产自有道理可言1.一些住宅开发商盲目挺进商业地产2.做不做商业地产只有适合不适合之分3.万科参考帕尔迪公司的运营模式4.运作商业地产一定要慎之又慎二、万科用专业外包思路解决商业物232、业问题二、万科用专业外包思路解决商业物业问题很多事情确是出乎想象的。万科最近的一个公告让很多人开始想像：万科是不是要做商业地产了？2007年7月10日，万科发布公告，将与亚洲最大的房地产上市公司之一，同时也是商业地产领域的佼佼者嘉德置地结成战略合作伙伴。与嘉德置地签署了战略合作大纲凯德与万科的合作将会推动商场的开发建设未来万科会逐渐把住宅以外的大量业务外包决策观点决策观点万科面对商业地产运营这个新课题，并不是采取自我组建队伍的做法，而是通过专业外包和整合实现了不做即做的目标。个中手法，值得玩味。3典典型型楼楼盘盘深深度度研研究究报报告告龙城花园（龙邸）龙城花园（龙邸）创新经典创新经典叠拼别墅叠233、拼别墅编辑：邝敏兴物业类型：别墅 花园洋房建筑类型：叠拼别墅均 价：9300元/平方米占地面积：37152平方米建筑面积：45944.50平方米容 积 率：1.24绿 化 率：35%开盘时间：2006年8月12日入住时间：2007年9月30日总 户 数：五期11栋5层叠拼别墅共213户停 车 位：256个，首层复式送车库车 位 比：1：1项目地址：北京昌平区回龙观龙城花园开 发 商：北京昌信回龙园别墅有限公司 建筑设计：北京三磊建筑设计有限公司 景观设计：北京匡形规划设计咨询有限公司龙城花园(龙邸)项目档案第一部分：项目开发背景第一部分：项目开发背景一、区域价值评估一、区域价值评估 龙城花园(234、龙邸)地处八达岭高速路8出口，距北三环也仅有16公里。除八达岭高速路外，北侧的北青路、京包路都可以快捷地到达上地、中关村腹地。区域的环境十分优美，非常适合人居。四通发达的交通网络 优美的居住环境和良好的人文历史氛围 受到中关村科技园区辐射区域发展影响1 1、区域房地产市场现状、区域房地产市场现状 昌平八达岭别墅区已聚集了三十余家别墅项目，在售的观山悦、园墅等项目也处于热销中。目前，八达岭昌平别墅区平均销售价格已经达到10000元/平方米。2 2、区域竞争楼盘状况、区域竞争楼盘状况 昌平八达岭板块一直北京房地产市场上高档别墅聚集的区域，产品都以高档的别墅的形式引领市场，主要有独栋和双拼的形态。园235、墅利用50的原生林地造园，创造美好居住环境。怡泽家园和保利垄上都引温泉入户。宽HOUSE面宽增加到7.5-11.2米，实现最大化迎阳面。3 3、区域房地产市场发展前景、区域房地产市场发展前景 预计07年昌平区域别墅开盘量将达100万平米左右。随着奥运会的临近，将带动经济发展带北移，区域别墅升值潜力仍不容小觑。伴随着别墅内外环境大幅改善，该别墅区的市场价值将重新被国内外人士认识。第二部分：项目总体开发策略第二部分：项目总体开发策略一、项目总体开发理念一、项目总体开发理念 龙城花园“龙邸”延续发展低密度住宅的路线，北美风格结合东方大面积斜屋顶的造型，对建筑横向线条的强调使得建筑整体张弛有度，整体设236、计风格依然内敛、沉稳而不失大气。在产品细节的塑造上，依旧沿袭对细节上的不懈追求，潜心于对产品以及社区的打造，把龙城花园“龙邸”建设成亲历亲见的品质社区。二、项目发展定位二、项目发展定位1 1、目标客户定位、目标客户定位龙城花园“龙邸”的客户大多来自于京北亚奥、上地中关村区域，并选择将龙城花园作为自己的生活第一居所。2 2、从客户个性特点分析、从客户个性特点分析 目标客户个性特点是不事张扬，对自身能力相当自信，受过高等教育，以东方的精神涵养自身，以西方科学了解和改变世界。与当下社会浮躁和狂热保持冷静态度。3 3、从地段上划分、从地段上划分 主要在八达岭高速公路以西，北青路以南，北京市在这个区域里237、边，从整个客户趋向来讲没有太大变化。4 4、从客户整体的工作来分、从客户整体的工作来分 主要是京北亚奥、上地中关村区域高科技，高知识人群为主，包括一些龙城酒店的常客。3 3、项目、项目SWOTSWOT分析分析（1 1）优势）优势地段优势地段优势 昌平八达岭板块一直北京房地产市场上高档别墅聚集的区域。凭借优越的交通条件和地理位置，这一区域的别墅市场很早就开始发展。交错的交通将京昌沿线，特别是沙河板块与奥运村、中关村紧密相连，吸引并成为这两个区域具备别墅消费能力人群的置业首选。配套设施优势配套设施优势 龙邸与五星级酒店为伴，是五星级酒店别墅区，周边还有龙城高尔夫练习场、北京农学院、美廉美超市、京客238、隆超市、北大国际医院等等。文化气息优势文化气息优势 区域周边文化气息良好，北京大学法学院、华北电力大学，北京农学院仅举步之遥，小区还配套英才幼儿园龙城园。开发优势开发优势 龙邸”是龙城花园的最后一块建设用地，也正是因为如此，龙城花园的开发商在做五期“龙邸”项目上，倾注了十余年的别墅开发经验，力图创作出一个完美的收官之作。（2 2）劣势）劣势 项目位于北京北 五环至六环之间，离北京的CBD区域还有一定的距离，对于需要依靠公共交通的业主来说，则略显不便。龙邸的公交线路情况以郊区线和西部、北部线为主，尚不是十分发达。（3 3）机会点）机会点 2008北京奥运会带动整个经济带北移，更成为激活该区域别墅239、价值的重大利好，该区域将会有更好得发展前景，从而拉动对房地产的需求进而牵引房价的上涨。（4 4）威胁点）威胁点 项目的板块也是高档别墅聚集区域。随着新项目的不断增多，老项目持续放量，该区域的市场竞争将日趋激烈，现有的和将来建设的同档次项目会对项目构成威胁。第三部分：项目规划设计第三部分：项目规划设计一、项目总体规划设计一、项目总体规划设计 龙城花园五期“龙邸”占地面积37152平方米，总建筑面积45944.50平方米，产品形态是叠拼别墅，发展低密度住宅的路线，在产品细节的塑造上，在细节上实行不懈追求。真正的人车分流 四重院落 沉静大宅 亲地理念 过渡空间 阳光生活二、园林景观设计二、园林景观设240、计小区园林以自然山水为基本形式，并力求自然与人工巧妙地、完美地结合。社区内五条园林景观带由一条中心轴线贯穿，纵横交错，疏密相间。欢快活泼的弧线型树池，浪漫娇媚的樱花园，还有参差多态的百花园，木栈道及彩色石头铺成的石子路及卵石沙滩，高低错落，将整个社区的园林景观分成了四个层次。浪漫园林多态园林水园林三、配套设施三、配套设施 双语幼儿园 五星级酒店专属会所 名校环绕 私属高尔夫果岭练习场 第四部分：项目建筑设计第四部分：项目建筑设计 龙城花园(龙邸)采用叠拼别墅设计，东方的斜屋顶，放弃了琉璃瓦片，西方的大面玻璃窗，与细腻石材达成一致。错落的天际线、水平挑檐向外延伸，180240平米的户型设计，有效241、使用面积最大化的设计目标。一、建筑设计一、建筑设计 在建筑设计中，龙城花园（龙邸）采用创新经典叠拼府邸。四层半雍容户型，私家专属观景电梯，庭院收纳天地，退台可容乾坤，安然空中别墅生活。每门5户，专属私家电梯，各有领地，又互通声气，私密而不忘交流。东方的斜屋顶设计 私密而不忘交流空间设计 屋顶露台 新贵电梯 双大堂 二、户型设计二、户型设计 龙城花园(龙邸)采用180240平米的户型设计。这样的面积相对于大多数叠拼别墅而言不算很大，然而，通过对内部格局的反复优化，在保证各项居住指标不降低的前提下，实现了户内交通动线最短化，室内功能分区合理化，有效使用面积最大化的设计目标。第五部分：项目营销推广策242、略第五部分：项目营销推广策略 龙城花园（龙邸）目前销售状况还是不错的，这个项目215套房，先期达到3栋楼的销售，差不多销售了有三分之一，龙城花园（龙邸）施行“体验式营销”是购房者在最终签订购房合同之前有机会免费在小区居住24小时，真实体验社区生活，然后再决定是否购买。将体验式营销做的更加深入 走别墅“会所经济”方式 龙城花园（龙邸）活动 1、龙城花园（龙邸）销售预热，答谢酒会彰显完美生活 2、春想暨龙邸四重院落风情体验日 3、龙城花园五期“龙邸卡”一日体验活动 4楼楼市市动动态态纵纵横横国土资源部：调查国土资源部：调查11市工业用地市工业用地 北京：满足三条件北京：满足三条件 住宅楼可商用住宅243、楼可商用 政策篇政策篇北京：推出北京：推出“巨无霸巨无霸”限价地限价地 广州：市区土地广州：市区土地“肥搭瘦肥搭瘦”出让出让 北京：下半年住宅用地将达北京：下半年住宅用地将达840万平方米万平方米 海口：将建海口：将建1000套廉租房套廉租房 北辰地产：北辰地产：92亿元竞得长沙新河三角洲亿元竞得长沙新河三角洲 万科：一个月内狂砸近万科：一个月内狂砸近60亿买地亿买地 土地篇土地篇易宪容：美国地产模式更适合中国内地易宪容：美国地产模式更适合中国内地 任志强：高房价提升城市竞争力任志强：高房价提升城市竞争力 全球：房地产投资势头强劲全球：房地产投资势头强劲 英国：要建英国：要建300万套买得起的244、房子万套买得起的房子 企业篇企业篇市场篇市场篇 评论篇评论篇海外篇海外篇编辑：喻铨光大银行：首推房屋净值贷款光大银行：首推房屋净值贷款 地产龙头股：集体暴涨地产龙头股：集体暴涨金融篇金融篇土地市场资讯土地市场资讯地产市场资讯地产市场资讯地产企业资讯地产企业资讯地产金融资讯地产金融资讯行业评论行业评论国土资源部：调查国土资源部：调查11市工业用地市工业用地地产政策资讯地产政策资讯7月2日，国土资源部下发关于开展工业项目建设用地控制指标执行情况调查的通知，表示将对天津、辽宁、上海、江苏、福建、河南、湖北、湖南、重庆、四川、陕西等部分省市工业项目用地指标控制情况进行全面检查。检查检查的目的的目的：一245、是检查自2004年开始实施的工业项目建设用地控制指标的执行情况，二是为实施3年多的控制指标内容修订工作铺路。调查调查内容包括内容包括：地区的工业项目建设用地控制指标贯彻落实情况以及实施效果、管理经验、突出问题等，并提出修订全国工业项目建设用地控制指标、强化控制指标管理的意见和建议。国土资源部要求各相关省市的国土资源管理部门要在7月20日以前全面完成工业项目建设用地控制指标执行情况调查任务，上报调查报告和工业项目建设用地控制指标执行情况调查汇总表。国土资源部还将选择部分重点地区进行实地调查。土地市场资讯土地市场资讯地产市场资讯地产市场资讯地产企业资讯地产企业资讯地产金融资讯地产金融资讯行业评论行246、业评论地产政策资讯地产政策资讯北京：满足三条件北京：满足三条件住宅楼可商用住宅楼可商用北京市工商局表示，现在对于满足“全体业主同意”、“整栋楼住户都是商住”、“按照商业住宅设计、建造、管理”三个条件的楼盘，不再要求住宅性质必须变更为“商业”，也允许这类楼盘集体办理备案手续，可以在楼内开办公司。这是市工商局宣布“住宅禁商”政策一年后，物权法颁布以来首次出现在该政策上的松动。只要满足三个条件即可办公司：一是必须经过楼盘内全体业主的书面授权同意；二是整栋楼内的住户都是商住；三是整个楼盘在设计之初达到商住的硬件使用条件。另外，还要求在楼盘及周边可能有利害关系的小区内张贴公告，征求意见后，没有异议才允许247、。土地市场资讯土地市场资讯地产市场资讯地产市场资讯地产企业资讯地产企业资讯地产金融资讯地产金融资讯地产政策资讯地产政策资讯行业评论行业评论7月2日，北京市第三批限价房地块常营乡限价地块招标文件发布，当天即有北辰、城建、华润、懋源、万通、万科、富力、招商、金融街、国华职业、永泰、保利等北京知名房地产公司争买标书。常营两限房项目的销售限价为每平方米5900元，创下了限价房的最低价。然而，101万平方米的超大限价房地块的推出是否能改善北京房价高企的局面，还是个未知数。在上半年双限地成为北京供地主体的情况下，政府再次高调推出大规模的双限地，显示出政府决心拉低房价的决心。北京：推出北京：推出“巨无霸巨无248、霸”限价地限价地土地市场资讯土地市场资讯地产市场资讯地产市场资讯地产企业资讯地产企业资讯地产金融资讯地产金融资讯地产政策资讯地产政策资讯行业评论行业评论广州：市区土地广州：市区土地“肥搭瘦肥搭瘦”出让出让广州市一批共9宗“烂尾地”成功拍出。尽管出让条件苛刻，而且限制重重，开发商并没有因此改变拿地的热情。还是有万科、富力、保利等巨头参与了拍卖。最后，万科以8.8亿元拍得第一组地块；广电房地产以2.67亿元拍得第二组地块；振高集团有限公司、振皓有限公司、翠桦有限公司联合体竞得第三组地块，地价3.16亿元。对于“肥搭瘦”捆绑拍卖以及附带市政地块的拆迁，广州市国土房管局表示，主要为解决老城区停车难、公249、建配套不完善的问题，将部分因涉及文物保护或其他原因不适合进行商品房开发的“烂尾”地，转作市政设施用地。但是此类“烂尾”地块的原开发企业基本已破产，加之地块不再具备商业开发条件，通过市场机制解决这些地块拆迁补偿遗留问题存在困难。北京：下半年住宅用地将达北京：下半年住宅用地将达840万平方米万平方米土地市场资讯土地市场资讯地产市场资讯地产市场资讯地产企业资讯地产企业资讯地产金融资讯地产金融资讯行业评论行业评论地产政策资讯地产政策资讯今年上半年，北京土地出让面积比去年上半年增加了25%，规划面积增加20%。今年下半年土地供应带来的商品房供给高峰纔可显现。今年下半年，北京入市土地面积应为1147万平方250、米，规划建筑面积为986万平方米，分别占比78%和72%。2007年下半年，住宅用地供应面积为840万平方米，占全年土地供应量的57%，规划建筑面积为663万平方米；商业用地面积213万平方米，占14%，住宅用地统领下半年土地交易市场。从供应区域来看，下半年，北京顺义、丰台、朝阳将成为供应的主力军。海口：将建海口：将建1000套廉租房套廉租房土地市场资讯土地市场资讯地产市场资讯地产市场资讯地产企业资讯地产企业资讯地产金融资讯地产金融资讯行业评论行业评论地产政策资讯地产政策资讯近几年，海口市委、市政府一直非常重视海口的廉租住房保障工作。前几年，政府已在富华等小区共兴建了600多套廉租住房，分给社251、会弱势群体居住。但目前，海口符合廉租住房条件的家庭还有3000多户，另有2000多户城镇低收入家庭也存在住房难问题。针对这一情况，海口市委、市政府已将廉租住房建设问题摆上议事日程，并于去年先后出台了城镇低收入家庭廉租住房保障办法及配套的租赁住房补贴实施细则等。今年，海口市政府决定投资7460万元在美兰区中贤村青年路东侧兴建1000套廉租住房，有望在年底开工，明年交付使用。北辰地产：北辰地产：92亿元竞得长沙新河三角洲亿元竞得长沙新河三角洲土地市场资讯土地市场资讯地产市场资讯地产市场资讯地产企业资讯地产企业资讯地产金融资讯地产金融资讯行业评论行业评论地产政策资讯地产政策资讯一度被炒得沸沸扬扬的“252、全国地王”长沙新河三角洲的公开挂牌拍卖于7月24日落下帷幕，两家来自北京的开发商：北辰房地产与城开房地产公司联合投标体以92亿元夺得，成为这块785198.96平方米（约1177.8亩）经营性用地的新主人。整个拍卖几乎由北京开发商唱独角戏，举牌73亿元后，仅剩金融街和北辰、城开联合投标体两家投标单位。最终，北辰、城开联合投标体以92亿元夺得地块，虽然没有冲破百亿元大关，但也已问鼎全国之最。土地市场资讯土地市场资讯地产市场资讯地产市场资讯地产企业资讯地产企业资讯地产金融资讯地产金融资讯行业评论行业评论地产政策资讯地产政策资讯万科：一个月内狂砸近万科：一个月内狂砸近60亿买地亿买地26日下午，11253、7轮争夺，南京江宁一幅面积约400亩的地块以17.85亿元的代价被万科控股子公司与另一家不知名地产公司联合收入囊中。这一价格高出底价约12.03亿元，并创下3278元/平方米的楼面地价纪录，较底价翻了三番。此次土地定槌之后，可能会直接导致江宁地区的房价由目前的5000元/平方米左右的成交均价上升到6500元/平方米左右。就在同日，万科集团还在广州以8.8亿元的价格获取三幅“烂尾”地块。短短一个月内，万科已经为获取土地在全国范围内支出近60亿元。易宪容：美国地产模式更适合中国内地易宪容：美国地产模式更适合中国内地土地市场资讯土地市场资讯地产市场资讯地产市场资讯地产企业资讯地产企业资讯地产金融资讯254、地产金融资讯行业评论行业评论地产政策资讯地产政策资讯中国当前需要的不是学习香港模式，而是应学习美国模式，走绝大多数老百姓都能买得起房子的路子。从美国的住房市场来看，资助中低收入民众购房是美国政府最基本的责任。美国政府房地产发展的基本宗旨就是要求房地产开发企业生产民众舒适、安全、有支付能力的住房。易宪容强调，美国模式即开发生产民众舒适、安全、有支付能力的住房发展模式，也并非是中国房地产发展的理想模式。理想模式应该比这还要好。土地市场资讯土地市场资讯地产市场资讯地产市场资讯地产企业资讯地产企业资讯地产金融资讯地产金融资讯行业评论行业评论地产政策资讯地产政策资讯任志强：高房价提升城市竞争力任志强：高255、房价提升城市竞争力 高房价一般都提高了城市竞争力。香港是高房价，纽约是高房价，它们的城市竞争力都是很高的。如果一个城市竞争力不高，它的高房价是维持不住的。高房价会把层次比较低的人淘汰，然后把最有能力最有竞争力的人吸引到这个城市来。这样的城市一般成功机会比较大，最承认劳动效果，这样才能创造出高收入来迎合高房价。短期过程中，房价过高会影响到劳动力的变化，或许会影响到一个城市的竞争力，但从长期来看，所有高房价地区都是竞争力最高的。光大银行：首推房屋净值贷款光大银行：首推房屋净值贷款土地市场资讯土地市场资讯地产市场资讯地产市场资讯地产企业资讯地产企业资讯地产金融资讯地产金融资讯行业评论行业评论地产政策256、资讯地产政策资讯光大银行推出一款全新个人信贷产品个人房屋净值贷款。该产品最大的亮点是多种贷款均可选择固定利率，房屋8成价值可供盘活。房屋净值贷款和房屋按揭贷款是两个不同的概念。前者是指授信申请人以贷款人认可的住房或商用房作抵押或作最高额抵押，向银行申请具有“合法用途”(如购房购车、个人流动资金)的单笔贷款或循环额度的个人授信业务；后者则将贷款用途局限在单纯的购房业务。土地市场资讯土地市场资讯地产市场资讯地产市场资讯地产企业资讯地产企业资讯地产金融资讯地产金融资讯行业评论行业评论地产政策资讯地产政策资讯地产龙头股：集体暴涨地产龙头股：集体暴涨一批已拥有或将拥有大量土地资源的房地产上市公司，正随着257、人民币的持续升值，面临着新一轮价值重估阶段，它们的投资价值仍有进一步发掘的机会，继续成为引领本轮牛市的主要力量。一季报每股收益大于0.1元的房地产上市公司共有11家(不考虑实施分配方案后股本摊薄的效益)。这11家公司中，预计上半年业绩大幅增长的就有5家，原因多是投资开发项目销售旺盛，收购资产增收增利等。房地产行业整体进入“收获期”的迹象明显。在人民币升值幅度较大的同时，由于商业地产具备不可复制性等因素使其成为升值潜力最大的房地产资源。在经营业绩上，商业地产升值，将直接推动相关商业地产租金价格上调。全球：房地产投资势头强劲全球：房地产投资势头强劲土地市场资讯土地市场资讯地产市场资讯地产市场资讯地258、产金融资讯地产金融资讯行业评论行业评论海外地产资讯海外地产资讯地产政策资讯地产政策资讯2007年上半年全球房地产直接投资总额再创历史新高，达到3820亿美元，比去年同期上涨16.6%，超过了2003年全年的投资额。全球房地产投资连续16个季度以来持续增长，美洲、欧洲和亚太地区均创历史新高。2007年上半年，亚太地区房地产投资总额上涨至550亿美元，同比增长12%，其中跨境投资占到了显著的部分。日本、中国和新加坡的房地产市场增长最为强劲。而新加坡成为2007年全球房地产投资最热的市场。美洲地区的房地产市场投资总额上半年上涨至1707亿美元，同比增长32%。2007年上半年，拉美地区的房地产市场表259、现强劲，其主要原因是该地区的房地产市场越来越受到全球投资商以及北美和欧洲地区投资商的青睐。英国：要建英国：要建300300万套买得起的房子万套买得起的房子 土地市场资讯土地市场资讯地产市场资讯地产市场资讯地产金融资讯地产金融资讯行业评论行业评论海外地产资讯海外地产资讯地产政策资讯地产政策资讯英国首相戈登布朗在11日披露的立法规划草案中承诺，未来十年内政府将兴建300万套“买得起的房屋”，帮助成千上万初次购房者实现安家梦想。v三年内100亿英镑建房布朗政府将以年均兴建20万套住房的速度，争取在2020年前为英国民众供应300万套住房。v开发更多“褐色地带”除了公共部门的土地，英国政府正考虑开发更260、多的“褐色地带”修建新房。褐色地带是一些废弃的、闲置的或未利用的工业或商业设施，因为环境污染使得扩建或开发变得复杂。开发“褐色地带”也是为了避免在受保护的城郊绿色地带建房。5营营销销模模式式借借鉴鉴编辑：邝敏兴环渤海区域沈阳沈阳理想新城理想新城天津天津东丽湖万科东丽湖万科城城长三角区域杭州杭州 广厦天都广厦天都城城上海上海万科兰乔圣万科兰乔圣菲菲珠三角区域广州广州雅居乐花园雅居乐花园广州广州托斯卡纳托斯卡纳中西部区域西安西安高新地产高新地产南宁南宁.云星城市春天云星城市春天其它区域厦门厦门.英皇英皇湖畔华湖畔华庭庭厦门厦门.乐活小镇乐活小镇长三角区域长三角区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西261、部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域天津天津东丽湖万科城东丽湖万科城举办美国商会社区生活体验日举办美国商会社区生活体验日类型：体验营销目的：促进销售目标客户：美国商会2007年6月30日，东丽湖万科举办美国商会社区生活体验日活动。活动内容如下：中、美主持人开场白少儿拉丁舞表演柔术表演中国戏曲“变脸”东丽湖万科城项目的三期岛居联排规划，项目紧邻东丽湖的北岸，二期情景洋房的东侧，镇商业中心近在咫尺，因此三期联排别墅位于万科城内最核心地理位置，27万平米的湿地景观公园环绕四周，形成了市场上首屈一指真正的岛屿居住产品。策略分析策略分析 东丽湖万科城举办美国商会社区生活体验日活动，扩大了楼盘的影响262、力，吸引了广大外籍人士的注意力，尤其销售人员操着纯熟的英语为每位来宾精心讲解，使外籍朋友能深深的体会到良好的区域环境、生态氛围和复合型产品的优良品质，人与自然的和谐在这里得到了完美的体现。提升了品牌、促进销售一举两得。相关链接：相关链接：天津北方经济中心的确立及滨海新区的迅速发展，使越来越多的外籍资本人群和高级外资企业管理人员来到天津共同促进天津的经济腾飞，在逐渐熟悉和适应天津的同时，希望能够长久的生活在天津，选择适合自己的居所。生态和谐、社区成熟、有较大发展潜力的社区是这些外籍人士的首选。长三角区域长三角区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域沈阳沈阳263、理想新城理想新城举办盛夏主题答谢会举办盛夏主题答谢会类型：活动营销目的：答谢业主同时为新产品小高层作介绍目标客户：业主，潜在客户 7月21日，由理想新城主办的“清凉七月夏幸运到您家”盛夏主题答谢活动在楼盘销售中心圆满举行。活动内容如下：青春劲爆的街舞表演瑜珈表演和互动教学妙趣横生的绘画猜词游戏歌曲、器乐等演出节目加幸运抽奖 此外，理想新城还在活动现场准备了花样繁多的冷饮、果品以及可口的饮料供人们随需取用，而丰厚的奖品和精美礼物也让大家尝到了“惊喜”和“幸运”的甜头，可谓：来时均为客，去时皆欢喜。策略分析策略分析 此次活动旨在答谢新老客户和长期关注理想新城的购房者们的厚爱，促进开发商与业主和购房264、者之间的情感交流，坚定购房者在理想新城安家的信心，同时也为理想社区倡导一种绿色、健康、和谐的文化生活氛围。长三角区域长三角区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域上上海海万万科科兰兰乔乔圣圣菲菲举举办办慈慈善善拍拍卖卖酒酒会会类型：慈善营销目的：打造品牌目标客户：潜在客户 万科兰乔圣菲别墅位于上海闵行区金丰国际社区，小区占地约33公顷，共规划建造300余幢独栋别墅，建筑面积9.3万平方米，拟居住人口915人，分3期完成小区建设。策略分析策略分析万科兰乔圣菲在活动中慷慨捐助，对建筑和人文的“传承”精神有了更多的诠释和新的高度。在高雅氛围中品味真实生活的初本265、，诸位社会名流、尊贵宾客与万科兰乔圣菲携手共同叩开无限梦想之门。6月30日晚，万科地产在兰乔圣菲会所内举行“人文传承经典兰乔”慈善拍卖酒会，万科兰乔圣菲作为主办方宣布捐赠人民币十万元整，用于资助那些追求音乐梦想的琴童。活动如下：小提琴协奏名人捐赠仪式 拍卖酒会长三角区域长三角区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域杭州杭州 广厦天都城广厦天都城举办举办“分享美丽生活，品味巴分享美丽生活，品味巴黎黎 情怀情怀”纳凉晚会纳凉晚会类型类型类型：活动营销目的：回馈客户目标客户：业主 7月14日天都城为了答谢广大业主的支持，在天都城天鹅湖白沙摊举办了以“分享美丽生266、活，品味巴黎情怀”为主题的纳凉晚会。在美丽的天鹅湖畔，银色的沙滩上，到场约1200人在这里欣赏了天都文艺团的表演并参加了丰富多彩的游戏互动环节。活动内容如下：天都文艺团表演游戏互动环节策略分析策略分析主办方借此活动成立天都会，通过建立一个与客户交流沟通的平台，以更好的方式回馈客户，晚提升业主们对项目的认可，也引起社会各界广泛关注。广厦天都城位于杭州市东北部，介于杭州主城与临平副城之间，在大杭州规划中处于枢纽地位，处于浙江经济的主流发展区域。天都城规划面积7600余亩，总建筑面积达480万方。随着当年大规模宣传的展开和首期旺销，在中国房地产界引起一时轰动，也引起社会各界广泛关注。长三角区域长三角267、区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域广州广州托斯卡纳托斯卡纳举办业主首届加勒比海水上嘉年华举办业主首届加勒比海水上嘉年华 类型：运动营销 目的：让业主重新认识项目 目标客户：业主 利海南湖托斯卡纳为了让业主们提前体验南湖大型成熟社区，7月21日首次举办名为“托斯卡纳加勒比海水上嘉年华”活动。托斯卡纳大部分业主已经入住几个月，小区各种配套开始分批投入使用，为了庆祝多功能游泳池也开始投入使用，利海集团特别举办了这场水上活动，业主们获得通知后，欢声一片。活动内容如下：在功能游泳池为小孩子举行“水上寻宝”和“水上拳击”。举行美食节，享受“加勒比海动感沙冰“舞268、台上“加勒比海盗电影角色演绎艺员”进行舞蹈表演举行“激情水上漂”水上步行球游戏策略分析策略分析通过举办这样一个主题活动，让业主以及嘉宾从多个角度是认识利海南湖托斯卡纳最适宜人居的北优自然生态楼盘。长三角区域长三角区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域广州广州雅居乐花园雅居乐花园第第5 5届业主运动会盛大开幕届业主运动会盛大开幕 类型：运动营销 目的：营造出优雅、亲和的居住氛围 目标客户：业主 7月21日9：00，筹备数月之久的广州雅居乐花园第5届业主运动会在这一天正式开幕。当天，数千人聚集于社区中心广场，观看这场与众不同的开幕式。社区运动会的意义，不仅269、在于挑战参赛者运动天分，更是希望人人都能参与进来，爱上运动、爱上参赛的邻居，爱上这样的社区。活动内容如下：策略分析策略分析 为业主举办运动会等大型社区活动，将社区业主紧密联系在一起，营造出优雅、亲和的居住氛围，让居住者在社区里找到家的感觉，而业主与社区服务者也在这样的氛围当中亲如一家人。举行社区歌“广雅之歌”了首唱仪式百人长跑环节安管部进行了格斗汇演全体观众、运动员、演员，带领各个方阵合唱同一首歌篮球、网球、乒乓球、羽毛球、棋类常规竞技比赛、BB爬行大赛、小雅铁人三项赛、家庭接力赛、提毽子、卡拉OK等趣味比赛。南宁南宁.云星城市春天云星城市春天举办夏日倾情游园会举办夏日倾情游园会类型：活动营销270、目的：回馈广大业主对城市春天的支持与厚爱客户：购房客户 长三角区域长三角区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域7月6日晚，城市春天“夏日倾情游园会”在售楼部现场精彩举办！活动现场到处欢声笑语，热闹非凡！大老远，就闻到一股浓浓的烧烤香味，让人垂涎不已。这次活动除了趣味横生的游园节目，还准备了许多丰富的美食，美味烧烤、清凉雪糕、西点小食以及由青岛啤酒扎啤城提供的冰爽啤酒等，让客户大快朵颐。有趣的游戏、丰盛的美食吸引了众多客户前来参加，活动现场顿时成了一片欢乐的海洋。活动内容如下：现场钢琴演奏烧烤美食品尝篮球投篮机比赛打地鼠游戏比赛喝啤酒比赛策略分析策略分析271、城市春天举办这样活动来回馈广大业主对城市春天的支持与厚爱。让业主真真切切感受到买房的乐趣，向大众反映了开发商雄厚的实力。长三角区域长三角区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域西安西安高新地产高新地产举行举行“枫林之夜缤纷夏日啤酒烧烤枫林之夜缤纷夏日啤酒烧烤文艺晚会文艺晚会”类型：活动营销 目的：促进销售 目标客户：潜在客户 高新枫林华府坐落于昆明路与团结南路交汇处，南距高新区约500米，一期占地100亩，总建筑面积20万平方米，系高新地产精心打造的高品质社区。6月30日，高新地产“枫林之夜缤纷夏日啤酒烧烤文艺晚会”在枫叶新都市阿波罗广场隆重举行。活动内272、容有：爱心捐助爱心播报歌舞杂技啤酒烧烤幸运抽奖策略分析策略分析 “枫林之夜”主题晚会是高新地产十五周年庆典系列活动之一，意在通过精彩纷呈的节目互动，与新老业主共聚一堂，传递高新地产“用心建筑生活”的和谐人居理念。同时，也通过本次晚会进一步宣传捐资助学活动，让更多的失学儿童得到关爱。长三角区域长三角区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域厦门厦门.乐活小镇乐活小镇乐活嘉年华开启乐活艺术节乐活嘉年华开启乐活艺术节 类型：活动营销 目的：让人们体验乐活、了解乐活、传播乐活、认可乐活 目标客户：全体市民 7月21日、22日下午四点，乐活小镇在其位于集美灌口的现场273、售楼处举办“乐活艺术节”之“乐活嘉年华”活动，此次活动是港城地产为宣扬风靡全球的乐活风精心准备。活动现场人潮涌动、热闹非凡，大人、老人、孩子齐集一堂、欢声笑语。活动内容如下：街舞的热力四射、年轻动感啤酒速饮比赛川剧变脸的创意模特走秀的时策略分析策略分析 为期两天的“乐活嘉年华”顺利闭幕。主办方港城地产希望藉由“乐活小镇创意市集”、“乐活艺术节”、“我的乐活宣言”等一系列活动，将乐活态度和乐活小镇的居住理念推荐出去，让人们体验乐活、了解乐活、传播乐活、认可乐活。乐活小镇作为厦门首个提倡乐活理念的大型社区，倡导“快乐、创意、生态、积极、年轻、健康、环保、爱心、时尚、简单”的十大宣言，正在厦门刮起一274、股清新自然的乐活风。长三角区域长三角区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域厦门厦门.英皇英皇湖畔华庭湖畔华庭举办项目展示会，举办项目展示会，Twins Twins来临现场助庆来临现场助庆 类型：展会营销 目的：使市民对项目加深了解 目标客户：意向客户 7月22日下午，英皇地产在喜来登酒店迎来了新项目英皇湖畔华庭项目的启动。同时，一场因爱而行的英皇慈善基金会与厦门教育基金会慈善助学捐赠仪式也在这里展开。现场除英皇集团核心领导外，英皇旗下明星Twins组合也亲临现场，倾情献艺，活动大致流程如下：策略分析策略分析 通过香港明星组合Twins的来临，吸引大量的275、客户前来观看制造人气，同时使市民对项目也有了更进一步的了解。英皇集团看好厦门的投资机会和社会、经济环境，因而选择在厦门开发产品。女子鼓乐队表演英皇(厦门)地产王云萍副总致PPT介绍英皇地产项目香港英皇地产张总监与高力国际顾问行代表签约Twins捐赠慈善款Twins接受厦门媒体采访开发商接受媒体采访6热热点点楼楼盘盘聚聚焦焦编辑：喻铨环渤海区域金泰先锋北京新天地长三角区域华都兰庭国际天地源橄榄湾珠三角区域广州白天鹅花园岭南新世界中西部区域华宇北城中央兴华嘉天下其它区域江南水都美域大溪地北京新天地北京新天地现代大型都市社区现代大型都市社区物业类型：普通住宅建筑类别：板楼、塔楼、板塔结合占地面积：2276、27300平方米建筑面积：616200平方米容 积 率：2.71绿 化 率：30%项目位置：北京市朝阳区紧临朝阳路主路,管庄地区杨闸环岛东北角开 发 商：北京硕和房地产开发有限公司长三角区域长三角区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域关注点：品质、现代的外立面风格关注点：品质、现代的外立面风格北京新天地项目坐落于北京市朝阳区管庄杨闸环岛东北角，紧临朝阳路主路，总占地20公顷左右，建筑面积61万平方米，计划分三期开发。朝阳路公交快速道、城铁八号线、京通快速路直达，交通便捷。点点评评：产品以实用、紧凑、舒适型户型为主；一居室和两居室占到了产品以实用、紧凑、277、舒适型户型为主；一居室和两居室占到了8080以以上。楼体为短板式产品，采用时尚墙砖及宽采光玻璃窗打造时尚外立面。上。楼体为短板式产品，采用时尚墙砖及宽采光玻璃窗打造时尚外立面。特色一：特色一：紧紧凑型凑型设计设计紧凑型设计，面积控制一居室在6065平方米之间，两居室在90100平方米之间，三居室在135平方米左右，力争户户朝阳、动静分离、明厨明卫。无论户型大小，均设计了玄关功能，保证了私密性和功能的完备性，特别针对一居室有更合理的设计要求，即要有独立的起居室和卧室，同时还要充分保证居住者的舒适程度。特色二：品特色二：品质质、现现代的外立面代的外立面风风格格品质、现代的外立面整体风格，飘窗、落地278、阳台设计，保证室内足够采光。特色三：特色三：6060万平方米大型社区万平方米大型社区60万平方米大型社区内有双会所、立体复合园林及水系、主题商业街，阳光百利购物广场等配套齐全；社区配有主题会所、大面积商业生活配套、幼儿园，最大限度提供给社区居民生活便利条件。金泰先锋金泰先锋低密度纯板式住宅社区低密度纯板式住宅社区关注点：低密度纯板式住宅关注点：低密度纯板式住宅物业类型：普通住宅建筑类别：板楼、塔楼占地面积：80000平方米建筑面积：200000平方米容 积 率：2.5绿 化 率：30%项目位置：北京市朝阳区百子湾石门村路一号(东四环外约600米)开 发 商：北京金泰恒业有限责任公司 长三角区域279、长三角区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域金泰先锋位于北京市朝阳区百子湾石门村路一号(东四环外约600米)，地处泛CBD核心地理位置，北望长安街，南临广渠路，项目规划总建筑面积约为20万平方米，集住宅、商业、写字楼于一体。点点评评：社区以大片：社区以大片绿绿地地为为主主题题，阔阔达达7070米的开米的开阔阔楼楼间间距距为为阳光、阳光、风风景、新景、新鲜鲜空气大空气大面面积积留白，以平留白，以平层结层结构构组组合，合，实现实现了大量南北通透的了大量南北通透的纯纯板式板式户户型。型。特色二：特色二：7070米米长长的楼的楼间间距距项目社区以大片绿地为主题280、，阔达70米的开阔楼间距为阳光、风景、新鲜空气大面积留白。特色三：通透的板式特色三：通透的板式户户型型设计设计项目的户型设计在充分利用空间面积的基础上有效保证了居室的舒适度，以平层结构组合，实现了大量南北通透的板式户型。特色一：低密度特色一：低密度纯纯板式住宅板式住宅项目在规划中分为南北两区，其中北区为自住型住宅区，由8栋低密度纯板式住宅组成，以90平方米左右的两居和130平方米左右的三居为主，正南北朝向、短进深、2.9米的层高以及大开间的设计实现了集合住宅中罕见的通透采光；南区由3栋塔式住宅楼，配套商业及小学校构成，以90平方米以下的一居和两居为主，具备小进深，多面采光、2.9米层高、宽敞的281、大堂等特点。天地源天地源橄榄湾橄榄湾成熟都市社区成熟都市社区关注点：关注点：“之之”型的建筑规划型的建筑规划物业类型：普通住宅建筑类别：高层,小高层占地面积：58687平方米建筑面积：118064.69平方米容 积 率：2.01绿 化 率：79%项目位置：苏州市园区星湖街、机场路路口 开 发 商：苏州天地源房地产开发有限公司 长三角区域长三角区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域天地源橄榄湾位于苏州市园区星湖街、机场路路口，占地面积58687平方米，建筑面积约118065平方米，绿化率高达79%。小区将南区时尚、开放的商业街区规划为外城，是由三幢联体商282、业裙楼和一所幼儿园组成的街区商业。其中包括4500平方米街区商业、2100平方米幼儿园、1400平方米社区会所。点点评评：整个小区：整个小区规规划以中心斜划以中心斜轴线为轴线为界界组组成成“之之”型建筑型建筑规规划，包含羽毛球、网球、划，包含羽毛球、网球、篮篮球三球三项专业项专业体育运体育运动动的运的运动动主主题题、中央核心水景的、中央核心水景的观观景主景主题题、共享主、共享主题组题组成三大成三大主主题题园林，园林，5050130130平方米中小平方米中小户户型，型，85859595平方米复式房平方米复式房设计设计。特色一：特色一：“之之”型的建筑型的建筑规规划划整个小区规划以中心斜轴线为界组283、成“之”型建筑规划，同时建筑旋转15度，以点与线的结合，组成了三角围合式布局，使每户景观均好，同时能满足最佳日照，最大化的保证了住户对周边景观资源的利用。步行5分钟，即达金鸡湖金姬墩望湖角，9层以上住户可欣赏到金鸡湖湖景，两面沿河，双湾滨水，566米水岸线。特色二：复合式三大主特色二：复合式三大主题题景景观观复合式景观体系，三大主题园林，包含羽毛球、网球、篮球三项专业体育运动的运动主题、中央核心水景的观景主题、共享主题组成三大主题园林；通透景观走廊，通过中心景观轴线把小区前广场、三个绿化组团进行串联，并与小区外10000平方米的运动河滨公园相连，组成了一个视觉通透的景观走廊。华都兰庭国际华都兰284、庭国际生态花园景观社区生态花园景观社区物业类型：公寓 写字楼建筑类别：高层,小高层,多层占地面积：34482.76平方米建筑面积：100000平方米容 积 率：2.9绿 化 率：30%项目位置：杭州市西湖区文二路与宝俶路交叉口开 发 商：浙江华都房地产开发有限公司 长三角区域长三角区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域关注点：关注点：3 3重景观序列重景观序列 华都兰庭国际位于杭州市西湖区文二路与宝俶路交叉口，华都兰庭国际占地面积34482.76平方米，总建筑面积约10万平方米，由5幢景观电梯公寓和2幢多层OFFICE及花园广场式商铺组成，总户数400285、余户。点点评评：3 3重景重景观观空空间间序列，序列，7 7棵古香樟，棵古香樟，1200012000平方米园景。平方米园景。户户型面型面积积100100250250平方米平方米不等，主流不等，主流户户型型为为130130160160平方米的三房四房平方米的三房四房结结构，特构，特别设计别设计一梯一一梯一户户的的户户型。型。特色二：三房四房特色二：三房四房结结构的主流构的主流户户型型户型面积100250平方米不等，主流户型为130160平方米的三房四房结构，特别设计一梯一户的户型，部分豪华跃层设计，满足高端客户的选择。细分景观阳台和生活阳台，阳台式挑窗，落地窗，飘窗的设置，最大限度延伸了景观面。286、部分楼宇拥有高度近6米，面积约10平方米的空中花园。特色一：特色一：3 3重景重景观观序列序列3重景观空间序列，7棵古香樟，12000平方米园景。华都兰庭国际的建筑让位于景观，从临文二路约4000平方米城市公共绿地广场，到6000平方米恢弘内庭，再到北面的2000平方米屋顶花园，形成城市中心的三重景观空间序列。华都兰庭国际保留7棵高大的古香樟，以“珍藏杭州意象”为构园主题，追寻西子湖山水意境与江南园林建筑的意象结合。岭南新世界岭南新世界大型景观社区大型景观社区物业类型：普通住宅建筑类别：小高层洋房占地面积：1200000平方米建筑面积：1800000平方米容 积 率：1.5绿 化 率：37%项287、目位置：广州市白云区白云大道北1689号（白云堡立交对面）开 发 商：广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司 长三角区域长三角区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域关注点：紧凑实用的户型关注点：紧凑实用的户型 岭南新世界位于白云新城的最中心位置，占地总面积120万平方米，总建筑面积约180万平方米，小区绿化率37%，规划居住人口56万。本项目位于白云大道，白云山西面。在广州北优的城市发展战略的推动下，主要建设大型的会议、文化，商业、体育等设施云集的中心。点点评评：7070140140平方米的平方米的紧紧凑凑实实用的用的户户型，将西方当代建筑科技之手法与中288、型，将西方当代建筑科技之手法与中国国传统风传统风水学相水学相结结合，以及采用了由可合，以及采用了由可见见光光组组成的成的发发光材光材质质。特色一：特色一：紧紧凑凑实实用的用的户户型型本项目在整体规划上，新组团85%以上单位为东南朝向，60%以上单位能达到三面通风三面采光，半数以上的单位观山景，户型紧凑实用，面积为70140平方米，设有私家入户花园和空中阳光室等。特色二：中西文化的合并特色二：中西文化的合并本项目将西方当代建筑科技之手法与中国传统风水学相结合，力求达到阴阳调和、东西贯通、中西合璧的目的。材料、风格是现代的设计，整套样板间内没有一处采用传统的砖墙结构。特色三：特色三：发发光材光材质289、质地面的材质不再是以往常见没有生命力的砖石、水泥，而采用了由可见光组成的发光材质。广州白天鹅花园广州白天鹅花园高品味生活社区高品味生活社区长三角区域长三角区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域关注点：关注点：4.24.2米大开间的三房户型米大开间的三房户型物业类型：普通住宅建筑类别：小高层占地面积：53995平方米建筑面积：138000平方米容 积 率：2.56绿 化 率：30%项目位置：广州市白云区南方医院东门正对面（中成路直入100米）开 发 商：白天鹅房地产开发公司广州白天鹅花园位于广州市白云区南方医院东门正对面（中成路直入100米），项目总占地290、面积为53995平方米，规划总建筑面积13.8万平方米，绿化率30%。坐北朝南，处天河白云交汇核心地段，十余条公交车直达小区门前，交通便利。点点评评：50005000平方米的平方米的组团组团式大型园林，以及式大型园林，以及4.24.2米大开米大开间间的三房的三房户户型，保型，保证证一定的通一定的通风风采光面，采光面，户户户户南北南北对对流。流。特色一：特色一：50005000平方米大型园林平方米大型园林组团式大型园林。典雅欧式外立面，色彩鲜亮。园林设计大师，打造5000平方米中心园林。特色二：特色二：4.24.2米大开米大开间间的三房的三房户户型型整体规划采取围合式小高层设计，每栋楼宇以“品字291、型”对流式设计，造成户户有景。楼宇是由1218层三栋组成，产品有一梯三户和二梯三户两种，全部是101平方米到126平方米带主人套房的三房户型。4.2米大开间，客厅、双阳台设计的建筑，户型布局合理，双阳台设计，保证一定的通风采光面，户户南北对流。兴华嘉天下兴华嘉天下中高档住宅社区中高档住宅社区长三角区域长三角区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域兴华嘉天下位于内环线徐东中心，沙湖东岸，是一个占地面积47150平方米，总建筑面积近15万平方米，兼顾徐东成熟生活配套和沙湖自然生态环境，集住宅、商业于一体的中高档社区。关注点：收放自如的建筑布局关注点：收放自如292、的建筑布局物业类型：普通住宅建筑类别：高层占地面积：47150平方米建筑面积：150000平方米容 积 率：3.18绿 化 率：35%项目位置：武汉市武昌区徐东路团结村（徐东路东方红陶瓷建材市场后面）开 发 商：武汉高科房地产开发有限公司点点评评：项目建筑布局呈“心”形，围而不合，收放有序，并采用现代的设计手法，以及“人景户动”为设计理念的园林景观。特色一：收放自如的建筑布局特色一：收放自如的建筑布局项目建筑布局呈“心”形，围而不合，收放有序，考虑到居住与空间尺度的关系，既表达了围合理念，又有空间的开放性；在空间形态上，整个小区以1528层高层建筑为主要形式，以南北向为主要建筑朝向，建筑空间交293、错且富于变化；建筑与建筑之间自然错开，形成半公开的交流空间，楼间距离适中，最大程度地保证景观和日照的均好性和视觉共享性。特色二：特色二：现现代造型的里面代造型的里面设计设计建筑造型采用现代的设计手法，使用现代的构成元素，横向线条与竖向线条有序交错，形成简洁明快错落有致的立面效果。特色三：特色三：“人景人景户动户动”的的设计设计理念理念本项目的园林景观是以“人景户动”为设计理念，它的景观可以概括为：“富有层次感的水景坡地景观规划”+“1条水景绿化主景观轴”+“1主2辅中心集中组团绿化”+“4大景观节点”+“半地下开放式停车场”。华宇北城中央华宇北城中央现代时尚社区现代时尚社区长三角区域长三角区域294、珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域华宇北城中央，位于北部新区龙头寺新溉路与红唐路交汇处。项目总建筑面积约33.5万平方米，其中住宅建筑面积约21万方米，整个社区由板式小高层、点式高层，以及星级酒店、商务公寓与购物中心共同构成，容积率约3.13。本项目南依成熟五黄大社区，西接新牌坊片区，北面与龙头寺火车站、长途汽车总站、城市公交总站隔街相望，交通便捷。关注点：点、线、面相结合的建筑布局关注点：点、线、面相结合的建筑布局物业类型：高尚住宅 商业建筑类别：高层,小高层占地面积：107000平方米建筑面积：335000平方米容 积 率：3.13绿 化 率：30295、%项目位置：重庆市渝北区龙头寺重庆北站开 发 商：重庆华宇集团 点评：建筑总体布局遵循了点、线、面结合，疏密有致，构图有机的原则，并将流动空间的建筑理念融入到长板式与短板式住宅，以及由20米宽阵列景观带构成复合水平轴线的活性园林景观。特色一：点、特色一：点、线线、面相、面相结结合的建筑布局合的建筑布局它的建筑总体布局遵循了点、线、面结合，疏密有致，构图有机的原则，住宅小区以最大限度利用土地资源，同时做到绝大部分住户有南北朝向或景观朝向。特色二：特色二：长长板式与短板式住宅相板式与短板式住宅相结结合的流合的流动动建筑空建筑空间间流动空间的建筑理念，将空间组织在一个连续变化的系统之中，居住空间向城296、市的无限扩展和渗透，同时完成城市功能的合理叠合。特色三：活性园林景特色三：活性园林景观观造园方法因地制宜，依据场地的不同高差形成步移景异，开阂有秩的社区景观空间，分隔长板楼与点式住宅的阵列树阵。大溪地大溪地异域风情景观人文高尚社区异域风情景观人文高尚社区长三角区域长三角区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域关注点：异域关注点：异域风风情园林景情园林景观观物业类型：普通住宅 纯居住社区建筑类别：类别墅,小高层占地面积：59481平方米建筑面积：136747平方米容 积 率：2.30绿 化 率：35.10%项目位置：厦门市同安区新西桥以西、西溪以北、东临环297、城北路开 发 商：厦门市筼筜东区联合房地产开发有限公司 大溪地位于厦门市同安区新西桥以西、西溪以北、东临环城北路，项目为类别墅与小高层组成的高档景观社区，总用地面积59481平方米，总建筑面积约165492平方米，容积率2.30、建筑密度32%、绿化率35.1%，总户数856户，停车位812个。点点评评：以“溪地风情”为规划指导，打造异域风情景观人文高尚社区。引进周密且人性化的智能化安防系统，以高科技手段全方位打造5A级数字化小区。特色一：异域特色一：异域风风情园林景情园林景观观整个项目以南太平洋著名旅游圣地，法属波利尼西亚群岛之一大溪地（Tahiti）为设计源泉，以“溪地风情”为规划指导，打298、造异域风情景观人文高尚社区。以高起点规划、园林景观设计以及高标准建筑用材等。景观园林移植大溪地（Tahiti）的代表元素，结合项目特点，创造生态自然、宁静休闲又具人文意义的现代住宅景观。特色二：特色二：5A5A级级数字化小区数字化小区封闭式小区管理，引进周密且人性化的智能化安防系统，以高科技手段全方位打造5A级数字化小区，构筑业主居家生活安全堡垒。江南水都美域江南水都美域生态型景观社区生态型景观社区长三角区域长三角区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域关注点：新古典主关注点：新古典主义热带义热带水水乡乡的建筑的建筑风风格格物业类型：普通住宅建筑类别：高299、层,小高层占地面积：121890平方米建筑面积：287600平方米容 积 率：2.36绿 化 率：30.16%项目位置：福州市仓山区金山街道闽江大道197号开 发 商：福建融侨集团有限公司 江南水都美域位于尤溪洲大桥东侧，占地约183亩。整区规划有13栋18层住宅，2栋11层住宅，19栋9层住宅，共2382套房产，车位数1079个，公摊：13%15%，容积率：2.36 绿化率：30.16%建筑密度：22.65。点点评评：美域新古典主义热带水乡的建筑风格，将规划布局，空间环境，单体建筑串成一个富有层次的整体，构筑生态型的亲水人居环境，以及每两栋建筑之间利用最小28米以上的间距设计不同主题的院落景300、观。特特色色一一：新新古古典典主主义义热热带带水水乡乡的的建建筑筑风风格格美域新古典主义热带水乡的建筑风格。立面形式活泼细节生动，通过阳台、栏杆、凸窗、转角等细部处理，使小区充满了现代生活气息。浅色墙面和穿插运用的暖色面砖墙体相对比，构筑尺度亲和的花园洋房。特色二：特色二：亲亲水景水景观观的人居的人居环环境境规划路通江路从地块中间穿过，将小区分为东、西两个组团。美域以“江南水都”水景为主题，充分利用蓝色水系，以“水”作为连线，将规划布局，空间环境，单体建筑串成一个富有层次的整体，构筑生态型的亲水人居环境。特色三：利用特色三：利用2828米米间间距距设计设计园林景园林景观观江南水都朝向为南北布局301、，引入东南风，低密度大楼距对空气流通有利。每两栋建筑之间利用最小28米以上的间距设计不同主题的院落景观，与中心绿地有机地组成整个小区的绿化大环境，做到户户有景，步步景移，景观做到系统化，条理化。7规规划划设设计计借借鉴鉴环渤海区域长三角区域珠三角区域中西部区域其它区域斯坦福院落旅游.橡树园理想名苑汉口春天编辑：邝敏兴和源居长三角区域长三角区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域斯坦福院落斯坦福院落推荐点：推荐点：1.格局方正，大开间短进深2.南北通透，五明设计3.主卧拥有步入式衣帽间和 独立卫生间物业类型：普通住宅建筑类别：多层小高层总占地面积：3300302、0平方米总建筑面积：64000平方米容积率：1.80绿化率：44.30%均价：7280元/平方米项目位置：大连沙河口区尖山街101号（东北财经大学北门）开发商：大连誉园房地产开发有限公司项目点评：项目点评：斯坦福院落位于大连沙河口区龙江路东北财经大学北侧经贸学校南侧，小区共10栋住宅建筑,3栋多层7栋小高层，小高层面积小高层户型面积有606566717176991208590126131平方米。多层户型面积在147152平米之间，多层空中花园学院大宅,小高层城市公馆,文脉之上合围院落空间。1.21.2栋栋CaCa户型户型 三室二厅二卫三室二厅二卫 建筑面积：126130平方米v南北通透，采光通303、风甚佳v明厨，明卫，明客，明卧设计v主卧拥有步入式衣帽间和独立卫生间v南向景观阳台2.52.5栋栋CbCb户型户型 四室二厅二卫四室二厅二卫 v建筑面积：160165平方米v奢享自然，大面积空中花园v南北通透，五明设计v主卧步入式衣帽间更衣室，豪华卫生间v南向超大景观阳台3.73.7栋栋BaBa户型户型 二室二厅一卫二室二厅一卫v建筑面积：7581平方米v阳光二房，9.8米超大面宽v格局方正，实用率高v双南卧室，南向景观阳台4.74.7栋栋BdBd户型户型 二室二厅一卫二室二厅一卫 v建筑面积：8995平方米v格局方正，大开间短进深v南北通透，五明设计v主卧独立衣帽间，入户玄关v南向景观阳台，304、单独洗衣机位长三角区域长三角区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域旅游旅游.橡树园橡树园物业类型：普通住宅建筑类别：小高层、高层总占地面积：34218平方米总建筑面积：100000平方米容积率：2.10绿化率：30%均价：6200 元/平方米项目位置：杭州拱墅区丰潭路区块,丰潭路与规划萍水路交叉口开发商：浙江旅游房产集团推荐点：推荐点：1.户型实用，空间紧凑，南北通透，公私分区，动静分区合理2.客厅宽敞舒适，开间达4.6米3.子母门设计，方便家中“大件”的自由穿梭项目点评：项目点评：旅游橡树园由10幢小高层、高层建筑围合组成，绿化率达30%，户型面积为305、60-130的经典空间。旅游橡树园，延续旅游房产一直以来的精品线路，以人性化的视野，独树一帜，演绎城西的浪漫生活。B-1B-1户型户型 三房二厅一卫三房二厅一卫 建筑面积：105.85平方米v全明设计，经济实用，动静分区合理v三房均朝南，充分享受阳光v厨房临近门口，干湿污染分离v客厅、餐厅一体，增强空间开阔通透 B-4B-4户型户型 三房二厅一卫三房二厅一卫v建筑面积：88.03平方米v户型实用，空间紧凑，南北通透，公私分区，动静分区合理v厨房位于背面，位置突出，减少油烟污染v三房朝南，通风采光甚佳v双挑阳台设计，室内明亮开阔 C-1 C-1户型户型 二房二厅一卫二房二厅一卫v建筑面积：86.306、5平方米v户型全明设计，动静分区合理v客厅朝南，宽敞明亮，阳光舒适v主卧尺度适宜，带挑空阳台v子母门设计，方便家中“大件”的自由穿梭长三角区域长三角区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域理想名苑理想名苑物业类型：高尚住宅建筑类别：小高层 高层总占地面积：23950.90平方米总建筑面积：101468.78平方米容积率：3.49绿化率：39.80%均价：3600元/平方米项目位置：东莞寮步镇区金兴路(文化广场旁)开发商：东莞市国源房地产开发有限公司项目点评：项目点评：理想名苑采用半围合式布局，南北“步步高”设计带来的户户朝南且南北通透、户户观景且视野开阔307、。客厅与餐厅错开设计、6米超高宽景大阳台以及别致的入户花园设计。推荐点：推荐点：1.特色入户花园，温磬安逸生活从入户开始2.客、餐厅局部错开设计令空间更显阔卓3.部分户型特设主卧空中花园，尽情领略私人上层空间C2C2单位单位 三房二厅二卫三房二厅二卫 v建筑面积：140.87150.76平方米v坐北向南，采光通风良好v特色入户花园，温磬安逸生活从入户开始v客、餐厅局部错开设计令空间更显阔卓v部分户型特设主卧空中花园，尽情领略私人上层空间B1B1单位单位 三房二厅二卫三房二厅二卫 v建筑面积：140.10143.72平方米v坐北向南，采光通风良好v客、餐厅错开设计，令休闲与美食各尽精彩v主卧特设308、270度转角凸窗，尽享户外风景v大房间及大阳台及特色家居储物室设计，生活安逸写意 C1C1单位单位 四房二厅二卫四房二厅二卫 v建筑面积：173.59177.50平方米v坐北向南，采光通风良好，带入户花园v大房间，大客厅及特设多功能厅设计，生活安逸写意v主卧特设独立衣帽间，卫生间，270度转角凸窗设计v配超大花园阳台B1 B1 户型户型 三房二厅一卫三房二厅一卫 v建筑面积：106.18108.23平方米v坐北向南，采光通风良好，户型方正实用v双阳台设计，各卧室设凸窗v105平方米打造经典三房，为两代同堂的小康家庭实用长三角区域长三角区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域309、环渤海区域环渤海区域汉口春天汉口春天物业类型：普通住宅建筑类别：多层，小高层总占地面积：161983.43平方米 总建筑面积：257137.48平方米容积率：1.88绿化率：40.80%均价：5000元/平方米项目位置：武汉硚口区解放大道109号（古田中百仓储对面）开发商：武汉福星惠誉房地产有限责任公司项目点评：项目点评：汉口春天整体设计是半围合式，住宅的布局以南向北，南偏东为主。间距均满足自然通风的要求，居住团围而不合，形成小区内部的辅助风口，使邻里组团的通风条件良好。住宅设计尤其强调南北通风，餐厅、客厅双向看景，局部住宅单元地层架空，有利于自然通风对流。推荐点：推荐点：1.客厅与餐厅相连，310、南北通透，享受畅快 穿堂风2.双阳台设计，南向宽敞大阳台，北向生活阳台，享受，居家两相宜3.卧室飘窗设计，宽阔视野C C户型户型 三室二厅二卫三室二厅二卫v建筑面积：127.62136.62平方米v户型方正实用，布局紧凑v客厅个性造型设计，采纳更多阳光和绿意v生活起居层次丰富，动感明析，空间动静分明H H户型户型 三室二厅二卫三室二厅二卫 v建筑面积：125.29平方米v方正实用，间间自然采光v客厅与餐厅相连，南北通透，享受畅快穿堂风v南向宽敞大阳台，北向生活阳台，享受，居家两相宜K K户型户型 二室二厅一卫二室二厅一卫 v建筑面积：89.0995.38平方米v户型南北通透，方正实用v双阳台设311、计，主卧和客厅均与阳台连通v次卧飘窗设计，宽阔视野，享受惬意生活M M户型户型 三室二厅二卫三室二厅二卫v建筑面积：125.6136.55平方米v户型南北通透，双面采景，260美景尽收眼底v主卧室飘窗设计，宽阔视野v双阳台设计雅致生活从容上流长三角区域长三角区域珠三角区域珠三角区域中西部区域中西部区域其它区域其它区域环渤海区域环渤海区域物业类型：普通住宅建筑类别：高层，小高层总占地面积：47512.80平方米总建筑面积：97750平方米容积率：2.10绿化率：30.10%均价：8500元/平方米项目位置：晋安区福州连江北路566号(原福建建筑机械厂)项目点评：项目点评：和源居总共有住宅11栋，312、幼儿园1栋。其中16层高层住宅1栋，18层高层住宅7栋，11层高层住宅3栋，1层低层独立店面1栋。所有住宅楼均按南北朝向布置，与福州主导风向相对应。和源居三期开盘时间为2007年5月19日，均价为8500元/平方米，主力户型面积在110-147平方米之间。推荐点：推荐点：1.10.5米超薄进深，把玩空间艺术，打造科学人居典范2.板式住宅，南北通透，全明设计，洁污分离，紧凑使用3.大面宽客厅延连超大观景阳台，社区豪景尽收眼底和源居和源居1.11#041.11#04单元单元 二室二厅二室二厅一卫一卫 v建筑面积：84平方米 v10.5米超薄进深，把玩空间艺术，打造科学人居典范 v 板式住宅，南北通313、透，全明设计，洁污分离，紧凑使用 v大面宽客厅延连超大观景阳台，社区豪景尽收眼底 v主卧朝南，卧室带景观大飘窗，凭添许多生活乐趣 2.11#012.11#01单元单元 二室二厅一二室二厅一卫卫 v建筑面积：74.9平方米 v10.5米超薄进深，把玩空间艺术，打造科学人居典范 v板式住宅，南北通透，全明设计，洁污分离，紧凑使用 v大面宽客厅延连超大观景阳台，社区豪景尽收眼底 v主卧朝南，卧室带景观大飘窗，凭添许多生活乐趣 3.11#023.11#02、0404单元单元 三室三室二厅一卫二厅一卫 v建筑面积：126.25平方米 v10.5米超薄进深，把玩空间艺术，打造科学人居典范 v 板式住宅，南北通透，全明设计，洁污分离，紧凑使用 v大面宽客厅延连超大观景阳台，社区豪景尽收眼底 v主卧朝南，卧室带景观大飘窗，凭添许多生活乐趣 4.4.10#0210#02、0404单元单元 三室二三室二厅二卫厅二卫 v建筑面积：102平方米 v10.5米超薄进深，把玩空间艺术，打造科学人居典范 v板式住宅，南北通透，全明设计，洁污分离，紧凑使用 v大面宽客厅延连超大观景阳台，社区豪景尽收眼底 v主卧朝南，卧室带景观大飘窗，凭添许多生活乐趣