1、写在前面SHEN TAI DI CHAN关于综合体单个物业的销售综合体的销售综合体不是单纯的卖每种物业而是卖一个集合的理念和相互共进的前景唱务公寓商务消费人流住户转投资客高消费客群资源平台提升品质综合体核心各物业功能互补，合力共生，物业之间通过强有力关联性协作，找到属于各自的生存法则，每个个体得以长期有序发展下去。共同打造商圈写字楼精品住宅商务公寓购物中心生活时尚中心酒店人流的互动：不同业态之间客群的共享，形成综合体内部的24小时生活圈及特有的圈层概念物业的互补：各物业共同构成综合体的一站式产品平台，形成其特有的溢价模式居家消费支撑配套支撑综合体各功能认识商务客群提升品质收益住宅：整体溢价率高2、，但一期产品无法启动，短期内回现能力不突出，在项目整体氛围中价值呈现阶段性增长。写字楼、商业：往往作为项目的价值标杆，短期内难以作为主力去化产品，但一旦建立市场影响后，价值增长迅速。公寓：短期内即可实现价值的快速增长，但面市时机需建立在项目整体形象及重点物业取得一定市场影响力后。不同物业有着各自的价值增长过程，综合体的操盘实质是在寻求在既有回现目标下的各物业组合的价值培育过程。写字楼商业住宅时间本案发展走势图公寓万象城以商业驱动的综合体绿地中心以超高层地标驱动的综合体上海新天地以文化商业驱动的综合体武汉万达以文旅驱动的综合体综合体的叠加效应不同驱动模式下操盘方式天壤之别，我们属于？综合体驱动发3、展模式住宅：约27.8万，一期安置约17余万，二期可售约12万平米，占总体量的29%，以快速出货回现为主，现金流产品。公寓：总体量约94332平，占总体量的23%。写字楼：约15万方体量，占总体量的36%，整体市场呈现供大于求，大体量商务供给，存在一定得市场压力。商业：总体量约44564万平米，占总体量的11%。本案的核心驱动力商业住宅可售11697729%公寓可售9433223%写字楼可售14703536%商业（可售+自持）4456411%合计402908100%易居中国 河南公司 2016.12 谨呈 经三路申泰郑中心 营销策略总案 宏观市场 微观市场 以发展的眼光看市场经济下行，政府稳房4、产致“房经济”成为经济主力行业绝对额（亿元）同比增长（%）房地产业108199.1农林牧渔业91533.1工业52335 5.5建筑业74387.8批发和零售业162935.8交通运输、仓储和邮政业72493.3住宿和餐饮业31137金融业157918.1其他服务业363368.7受国内外多重因素影响，宏观经济发展持续放缓，2010年起GDP增幅持续性下滑，成“L型”增长态势。而房地产业增速持续上涨，对维持整体GDP平稳起到重要的支撑作用，“房经济”仍是主要经济来源。宏观市场：城市经济指标楼市“双限”风暴，旨在控地价限房价二胎政策全面放开增加换房基数，促进市场升级2016.1.1非限购城市首付5、比例下调鼓励购房，去化非限购城市存量2016.2.2公积金存款利率上调减少非购房提取，增加购房基数2016.2.21契税、营业税优惠政策出台减少房屋流通成本2016.2.222016.3.1调整公积金缴存比例增加高端收入群体获得资金，减轻房贷压力2016.7.26适度提高二套非普通住房首付比例抑制投资行为，催动改善市场合理15年起连续第六次降准增加货币流通量，将资金引入地产市场2016.4.15全面实行营改增增加购房基数，企业或成购房大军2016.5.12016.7.22月供抵扣个税或将实施对改善性需求有刺激作用，助推楼市去库存【全国】全面中央政策持续性宽松，去库存成主要任务【郑州】限购加严，6、力求维持房价稳定“营改增试点正式开启建筑业、房地产行业纳入试点行业”郑州商品房预售新规，未取得预售证不得认定、认筹、登记河南新建79亩以上住宅小区原则上不载建设封闭小区。2016.32016.5.42016.5.1夫妻双方均缴存公积金最多可贷60万2016.9.1郑州限购限贷政策先后执行，本地户口限购2套，外地户口限购1套2016.10.1宏观市场：城市经济指标22个城市出台调控政策，因城施策，新一轮调控周期开始“十一”长假期间，中国楼市迎来新一轮的收紧调控大潮郑州、北京、广州、天津、深圳、苏州、合肥等22个城市先后出台楼市调控政策。购买首套普通自住房的首付比例不低于30%购买二套普通商品住房7、的首付比例不低于40%宏观市场：政策收紧信号释放中观市场土地市场住宅市场商业市场公寓市场办公市场市场小结市场预判市场预判1目前属于限购落地阶段，市场同时也在进行规范化管理，如金融产品的严查，资料审核更严谨等。2房源缩减量大于客户缩减量，短期市场受惯性影响将高位运行，长期来看，市场逐步回归理性，小幅驱逐投资、部分改善客户，但对刚需、刚改以及豪宅市场的影响一般。3限购对部分购房者心理作用影响增大，更多客户转为观望情绪 市场竞争 本体梳理 客户分析项目价值梳理2017-2020以经三路商圈、花园路商圈入市的城改项目，处于市场重叠销售期看未来：市场扫描/潜在竞争住宅产品相对处于供应短缺阶段看未来：市场8、扫描/潜在竞争商业基本格局成型，在售、在经营商圈成熟看未来：市场扫描/潜在竞争写字楼供应量大，销售疲软看未来：市场扫描/潜在竞争公寓产品凭借成熟的城市环境，区域地段相对竞争力较大看未来：市场扫描/潜在竞争竞争市场 看未来，潜在土地供应量大，呈现竞争红海n 目前已有17个城中村完成拆迁，会在未来3-4年内入市，将对项目形成直接竞争；n 各类产品价格梯度形成，住宅溢价能力强，公寓去化存在相对市场机会，办公难度大；n 需要抢夺竞品客户资源，激发地缘客户购买欲。项目位于城市核心区，公共交通发达0101项目区位0202公共交通本体分析：基本条件分析周边商业配套完善，成熟社区人口基数大。0101周边配套09、202区域人口本体分析：基本条件分析五维价值深化 结合当前时机及项目使命：项目占位全市，五大价值深化/加持城市价值郑州作为中部城市经济中心，是“中部崛起”中最具核心竞争力的城市。品牌价值申泰作为责任企业，秉持着对工程、对客户负责任的态度提出“全过程质量管理”等要求地标价值经三路财富大道等承载着区域商务中心，乃至全市城市商务中心，成为城市地标。复合价值环内稀缺百万方城市综合体，将成为集商务、购物、居住、办公等为一体的城市级商务中心。产品价值本案为申泰品质升级之作，产品价值更是项目实现品牌的重要载体本体分析：经济指标项目总建筑面积约91万方，住宅建筑面积约28万方；办公面积约33.7万方；商业面积10、约5.3万方；公共配套面积约6千方；地下总建筑面积约22.5万方，容积率6.586，绿地率26.96%，规划停车位6715个。郑州市金水区西韩砦城中村及片区改造项目序号名称单位数量1.规划总用地面积 103564.362.总建筑面积907239地上地上总面积682075 1、住宅建筑面积281499 2、办公面积337174 3、商业建筑面积53821 4、幼儿园面积3400 5、公共配套面积 6181地下地下总建筑面积 225164总人防面积占/3.可售面积/4.建筑占地面积297535.容积率-6.5866.建筑密度%28.737.居住户数人25828.居住人数人82599.绿地率%26.11、9610.总停车位个6715地上停车位个372地下停车位个6343安置住宅、办公安置商业开发住宅、办公开发商业总户数 2549 总人数 8259 开发总户数 1089 住宅办公商业合计楼号1#2#3#5#6#7#8#9#10#11#12#13#15#16#17#10#底商11#底商12#底商13#底商15#底商16/17#底商标准层面积489 465 471 310 465 465 503 446 446 503 503 583 503 1146 1146 1000 1268 4734 1075 1075 1540 1540 1463 1260 7358 2715 标准层层数39343483412、343430302734343411111726344747222252单元数22211121111121111111111111总面积38128 31632 32020 2480 15816 15816 34186 13375 13375 13579 17093 19813 34186 12610 12610 17000 32960160956 50519 50519 3079307929252520 36788 5430每层户数4 4 4 3 4 4 5 4 4 5 5 6 5 户数合计31227224024136136340120120135170204340面积合计170078111413、2133717453821672494安置面积164522.4401261000013921.2318757505193079 3079 2925173.6300269586.3开发面积5555.561114210126101700032960147034.83176200002346.4367885430 402907.7开发合计住宅116976.56公寓94332写字楼147035商业44564.37402908总户数2581总人数8259开发户数1089总安置开发预计入市单价总销（亿）预计实现均价预计实现总货值(亿)住宅总建面2814991645221169771600018.7170014、019.88办公总建面337174958072413671350032.61400033.79商业总建面538219256.644564（7776可售）200001.6200001.6合计67249426958640290852.9/55.27本体分析：货值盘点本体分析：货值盘点物业一期可售面积()住宅/公寓31762商业5430开发面积()预计均价（元/）预计总货值(亿元)预计实现均价（元/）预计实现总货值(亿元)住宅可售 1169771600018.71700019.88办公可售 2413671350032.61400033.79商业可售7776200001.6200001.6商业自持3615、788/合计402908 52.955.27安置住宅、办公安置商业开发住宅、办公开发商业总户数 2549 总人数 8259 开发总户数 1089总安置开发住宅总建面281499164522116977办公总建面33717495807241367商业总建面538219256.644564合计672494269586402908物业二期楼栋及可售面积()住宅7#403291114218#369069#34186公寓62570 62570商业23462346合计176337物业三期可售面积()住宅/公寓/办公147035货源盘点 商业驱动型综合体公寓先销售 住宅做溢价 办公出形象 预计可售住宅面积约16、11.7万方，办公约24.1万方，商业约0.8万方，商业自持约3.7万方。一期预计公寓16#最先拿到预售证。二期预计住宅7#/8#/9#，公寓11#/12#/13#同期取得预售证。三期写字楼最后压轴入市。客户研究：成交客户综合属性演变0101客户区域0202客户年龄0303客户需求0404客户研究客户年龄以2640岁中青年阶层为主面积段以面积段以80-9080-90的三房的三房、100-120100-120的三房为主的三房为主金水区26-40岁 队居住环境舒适度要求较高的品质刚需为主，住宅80-120，公寓30-50为主金水区内地缘性客户为主n深耕地产16年n洛阳多个知名项目n跨多个行业等实力17、行业非传统知名开发企业n 八万亿先进制造业大省，不是梦n 富豪榜上，近四成，来自制造业，锐意且稳健，盛产黑马n 房地产业短期盘整，潜力巨大，财富积累快速n 以及上下游和企业内的精英人士n当山西票号驰骋南北时，康百万们忙着买地种粮。n当江浙福建的老板们醉心炒楼炒股炒信贷时，河南的企业家更青睐实业。n当富二代拼爹族醉心于前辈荣誉时，靠努力打拼的富一代年轻一族更早具备了投资意识。n成功更艰辛，更加厚积薄发。他们身上有典型的黑马精神客户分析 地缘性客户、首改客户主力客户 金水区地缘性客户为主，中原区为辅 首改置业为主，品质刚需为辅 周边住宅改善，地缘感较强客户为主力客群 写字楼客户投资比例占65%左右18、项目整体发展策略公寓第一张：项目发展：发展定位牌指标项目发展：发展定位公寓产品首期先行启动，套数多，单位面积25-40，在市场竞争环境中，既要保障项目销售回款现金流需求，又要保障项目首期启动既旺销的局面。公寓公寓类型楼号层数标准层面积（）建筑面积（）小计（）开发面积安置面积一期16#471075317621875750519二期11#11114612610/1261012#17100017000/1700013#26126832960/32960 小计9433218757113089住宅可售11697732%公寓可售9433226%写字楼可售14703540%商业可售77762%合计3661219、0100%第二张：项目发展：发展定位住宅牌指标项目发展：发展定位住宅产品相对稀缺，住宅开发楼栋有7#、8#、9#，共7个单元，1089户，2T4，2T5，2T6，总建面111421。住 宅类型楼号标准层层数户数建筑面积二期7#一二单元30层 三单元27层375403298#34374369069#3434034186小计1089111421开发住宅户型配比套面积70-8390110-120130合计套数1634122992151089占比15%38%27%20%100%第三张：项目发展：发展定位商业牌指标项目发展：发展定位商业总体量约44564平米，其中商业可售体量约7776平米，自持体量约320、6788平米。类型楼号层数底商（）建筑面积（）小计（）开发面积安置面积一期16#25430/5430二期10#23079/3079307911#23079/3079307912#22925/2925292513#2252023461742520三期15#53678836788/36788小计7776925744564住宅可售11697732%公寓可售9433226%写字楼可售14703540%商业可售77762%合计366120100%第四张：项目发展：发展定位办公牌指标项目发展：发展定位写字楼总体规模较大，整体昭示性较好，可做地标型甲级写字楼产品，销售金额占比高。类型楼号层数标准层（）建筑面21、积（）小计（）开发面积安置面积三期15#34473414703513921160956 小计14703513921160956住宅可售11697732%公寓可售9433226%写字楼可售14703540%商业可售77762%合计366120100%操盘原则 实现真正的1+1+13本项目应有机整合三种物业形态，形成合力和叠加优势，追求整盘价值，避免出现单一物业走俏而其他物业滞销的局面坚决杜绝“将好牌出完了，差牌打不出手”的被动局面三种物业均实现成功销售整盘的成功组牌项目发展：项目整体发展策略公寓为本首期公寓的成功销售是本项目操盘的核心基础，是其他各物业价值实现的基础保障1.产品面临较大的同质竞争22、，首期公寓支撑高价的显性价值感知不明显。2.同质竞争同期入市，如何借势对手，先发制人？住宅为源所有物业中回现能力最强，主力回现产品，关乎项目整体现金流的稳定性1.同区域竞争产品，如何寻找外部价值支撑？2.整体态势好，但不排除未来供应放量，陷入价格拉锯战。商业、写字楼为脸承担项目综合体形象标签功能1.如何支撑项目的商务氛围，为投资者描述商务发展前景？玩好商业（公寓）是决胜全局的关键策略三：首轮出牌先声夺人，掌握话语权首发物业取得成功，旺销爆市策略一：打组合牌，综合体概念贯穿全程构建推广一个具有足够吸引力的综合体主题策略二：用好王牌，四两拨千斤，最大限度拉动整盘价值核心物业打造及优势发挥，拉动整盘23、价值提升破局综合体概念和价值，引领全局三大策略策略一：打组合牌构建综合体主题概念n传统视角下的项目价值梳理n基于城市运营视角的价值展望n本项目定位及价值概念构建项目发展：项目整体发展策略核心价值稀缺的综合体产品复合价值第一层级：区域交通枢纽、商业核心、城市聚集价值区域价值构建本项目价值体系产品价值品牌价值第三层级：城市综合体价值和名师设计配套价值第二层级：以公寓、商业街带动，与花园路商圈互补为配套第四层级：由住宅、写字楼、商业的开发商品牌升级为综合体开发商、城市中轴线物业打造专家项目发展：项目整体发展策略发展差异项项目差异化定位再定义区域价值我们的标签是什么？本项目价值梳理核心词提炼城市中心国24、贸交通枢纽绿地曼哈顿成熟居住区郑州唯一经三路金融大道上的休闲游憩区郑州6大商圈经三路商圈双地铁，主干道，城市级快速高架参照项目50年经三版块金融行业集群金融驱动区发展差异项项目差异化定位商务总部娱乐生活文艺盛宴商务办公旅游休闲艺术中心梦幻剧场精品公寓精英总部经三路财富广场金城华润花园路金水路CBD商圈0：00 am24：00 pm10：00 am20：00 pm艺术体验强调本项目的综合功能与花园路商圈板块互补，形成一个超级都市游憩区域郑州 花园路核心商圈升级区域功能，推动经三路的第四次升级！项目发展：西韩砦项目发展差异项项目差异化定位经三路都市休闲游憩区Urban Recreation Dis25、trict城市休闲区与人们的各种活动和活动空间有良好的“共生关系”，URD的形成能充分挖掘居民的消费潜力，促进城市化的发展，进而促进城市商业、游憩业和悠闲业的发展。项目发展：西韩砦项目发展差异项项目差异化定位创造最大的价值周边区域配套服务业态对内服务业态经三路特色业态商业休憩需求内部产业人口需求都市精英外溢需求公寓住宅办公休闲业上下游IT等高新服务业广告创意金融等服务业项目发展：西韩砦项目从城市功能到内生体系循环发展差异项项目差异化定位项目整体定位之下各物业新的竞争态势休闲游憩新地标经三路上迷你公寓 双地铁 新都汇 高尚居住地经三路休闲主义 概念办公全生活配套的高品质生活领地休闲游憩、现代服务26、业的首席平台目的消费型商业业态真正的综合体门户商业低总价，具备旺盛短租需求的公寓，全城稀缺发展差异项项目差异化定位项目发展：西韩砦项目策略二：用好王牌商业引擎强势拉动整盘n前期利用“招商品牌”启动，强势放大经三路商业价值，建立话语权n通过前期招商签约，坚定“公寓”投资客的信心n公寓产品低总价快速启动销售n全体系的“都市游憩”主题概念包装项目发展：项目整体发展策略发展策略项项目差异化发展1.意向商家签约，盘活整体商业价值，带动公寓、写字楼的销售2.强势放大经三路商业价值，利用经三路商业价值，强化投资客信心项目发展：项目整体发展策略发展策略项项目差异化发展国际商业休闲消费场，强势放大经三路主干道的27、商业价值Electron industryClothingFashionPotentialArtPerspectives Appreciation Potential前沿国际范儿品位场O都市休闲精英对话平台本项目的概念精英、品位、前沿北京三里屯 赢销排布 赢销目标 量价策略 推售计划体验经三路2017201720182018201920192020项目发展公寓启动期住宅公寓成熟期加速发展期影响升级期品牌定位城市代言者市场引领者城市运营者入市价区域投资客为主，全市为辅升级改善居住区区域客户为主都市中央居住区区域与全市客户并重全市为主，区域与外埠补充18000元/17000元/本案发展走势图项目认28、知配套演变认可经三路认同经三路升华经三路公寓加住宅二期公寓+住宅一期公寓写字楼+住宅写字楼+住宅清盘15000元/13500元/14000元/16000元/预计实现价二期一批公寓：14000住宅首开：16000二期二批公寓：14500住宅：17000三期一批住宅：18000写字楼首开：13500三期二批住宅尾盘：19000写字楼首开：1350019000元/推售时间推售货源持续销售推售货源开盘目标年度销售目标备注2017年2017/12/23公寓16#，约3万方-去化50%2亿建议二、三期货源分批次推售2018年2018/11/10公寓13#整栋3.3万方，住宅9#整栋3.4万方 安置房55529、5方公寓16#去化80%以上公寓13#去化50%，住宅9#去化70%11.8亿2018/1216#17#底商，约5430平米1.1亿2019年2019/10/19公寓11#、12#2.96万方，住宅7#4.4万方公寓13#，住宅9#去化80%以上公寓11#、12#50%，住宅7#去化70%13亿2019/1113#楼底商，约2346平米0.47亿2020年2020/6/6推售住宅8#3.4万方，办公15#-推售住宅8#去化70%，办公15#，预计去化10%9亿2020/11/1推售办公15#住宅8#完成去化80%以上办公15#去化10%2021年2021/5/1推售办公15#办公15#去化3030、%6.7亿2022年2022/12/17推售办公15#办公去化40%8.8亿2023年2022/10/1推售办公15#办公去化10%2.3亿55.17亿估算值以实际发生为准申泰郑中心整盘推售计划（估算表）营销排期推售节奏9月10月11月12月8月7月6月5月10月1日样板房、现场售楼部开放，开始会员升级认筹5月1日邀请媒体进行相关报道10月1日售楼部开放/产品说明会、会员升级认筹500组7月16日起势活动营销节点主要工作11月客户梳理、装填12月23日开盘开盘活动8月6日起入会、释放优惠信息5月1日1期开工布置工地围挡画面8、9、10月份拓客、拉访入会量6000组客户梳理、装填集中签约购房客户31、集中签约申泰郑中心，复合型超豪微公馆申泰郑中心，复合型超豪微公馆二环双地铁，“郑”中心生活项目物料筹备、客户渠道整合、销售培训、团队进场、合作团队整合等工作；30万拥有复合型超豪微公馆2017年目标：2亿12月20日取得预售证预售证公示，宣传造势12月23日上午集中开盘去化目标300套，占比50%，之后以集中签约和去化尾货为主7月16日设置外展点零元入会活动同期启动7月16日产品发布会，媒体、业内茶话、论坛8月份入会15009月份入会200010月份入会250010月份认筹52011月份认筹41012月份累计认筹1200营销排期2017一 条 经 三 路 一 座 郑 中 心8月9月10月12月32、7月6月4月2月营销节点10月客户梳理、装填11月10日开盘7月1日入会、优惠，为二期预热4月1日2期开工集中签约申泰郑中心，复合型超豪微公馆申泰郑中心 城心豪宅 荣耀绿城30万拥有复合型超豪微公馆2018年目标：12.9亿11月一期产品持续销售期11月9日获取二期预售证暖场活动持续进行，预计每月平均去化公寓30套8月5日启动会员升级认筹主要工作开盘活动6、7、8、9、10月份拓客、拉访入会量12000组客户梳理、装填购房客户集中签约4月1日二期开工，邀请媒体，全方位展示预售证公示，宣传造势6月份入会10007月份入会10008月份认筹10009月份认筹60010月份认筹3002期产品预热，暖33、场活动市场关注度6月16日2期公寓产品发布会6月16日2期产品发布会，入会超豪微公馆，投资自住两相宜营销排期2018公寓16#去化80%以上，推售公寓13#整栋3.3万方，预计去化50%，住宅9#整栋3.4万方，预计去化70%。推售16#、17#底商5430平方。安置可售面积5555方。5月份入会5004月份入会5009月10月11月12月8月6月5月3月当日邀请媒体进行相关报道5月5日媒体、业内茶话、论坛营销节点主要工作10月19日开盘开盘活动3月2日3期开工7、8、9、10拓客、拉访增加入会量12000组10月集中签约购房客户集中签约经三路金融家客户召集：针对竞品业主论坛、QQ业主群、短信34、发送等线下病毒式传播；针对周边社区、商超、竞品等精准拓客；住宅认筹；2期持续推售2019年目标：13.47亿10月15日取得预售证3月20日2期封顶3月20日邀请业主实地考察超豪微公馆2期荣耀绿城5月5日住宅入市宣传造势暖场活动不断，保持项目热度7月1日3期住宅入会，零元入会城“心”美宅，诚意奉献7月份入会5009月份入会10008月份入会50010月份入会20008月15日住宅认筹8月份认筹5009月份认筹100010月份认筹8003期住宅持续推售，去化80%以上暖场活动保持项目热度，维持住宅尾货去化2020.2营销排期2019公寓13#，住宅9#去化80%以上推售公寓11#、12#2.9635、万方，预计去化50%，住宅7#4.4万方，预计去化70%推售13#底商约2346平方7月8月10月11月6月5月4月2020.22月20日邀请业主代表举行盛大交房活动5月1日活动升级认筹营销节点主要工作6月6日开盘开盘活动2月20日1期公寓交房拓客、拉访增加入会量16000申泰郑中心，复合型超豪微公馆置业经三路，藏富“郑”中心6月10日外展点零元入会2020年目标：9亿财富经三路，志造“郑”中心2月10日4期1批办公启动入会，优惠集中签约暖场活动集中签约11月1日开盘开盘活动集中签约暖场活动集中签约10月1日活动升级认筹8月1日4期2批办公启动入会，优惠12月2月份入会5004月份入会100036、3月份入会5005月份入会10005月份认筹10008月份入会60010月份入会8009月份入会70010月份认筹1000拓客、拉访增加入会量21008月8日办公主体封顶客户召集：针对竞品业主论坛、QQ业主群、短信发送等线下病毒式传播；针对周边社区、商超、竞品等精准拓客客户召集：针对竞品业主论坛、QQ业主群、短信发送等线下病毒式传播；针对周边社区、商超、竞品等精准拓客营销排期20202021.1持续销售预计去化2.5万方左右预计去化3.5万方左右推售住宅8#3.4万方，预计去化70%，办公15#，预计去化10%住宅8#完成去化80%以上推售办公15#，预计再去化10%1、区域因素权重本项目璞丽37、中心华尔中心嘉辰丽景苑基础设施及生活配套0.2510.23 0.25 0.25 交通条件 0.210.20 0.18 0.18 区域形象环境条件0.2510.25 0.28 0.28 景观资源0.1510.15 0.17 0.17 规划前景 0.1510.15 0.17 0.17 小计 110.98 1.04 1.04 2、个别因素权重本项目璞丽中心华尔中心嘉辰丽景苑外观 0.110.11 0.11 0.10 规划布局及物业类型0.2510.23 0.23 0.25 户型设计（创新）0.1510.14 0.15 0.14 社区配套0.210.18 0.18 0.18 园林设计0.1510.1538、 0.15 0.15 主题形象（推广）0.1510.15 0.17 0.15 小计 110.95 0.98 0.97 项目名称修正因素 璞丽中心华尔中心嘉辰丽景苑标准价（元/m2）1200014000140001、区域因素修正0.9751.0351.0352、个别因素修正 0.950.980.9653、交易情况修正11.11.14、交易时间修正110.9本项目相对价格 129551254814159权重 33%33%33%加权后的相对价格 431841834720本项目小高层销售价格（静态）13221与市场现有公寓产品价格比准，初步估算本项目新建公寓的市场价格在13500元/左右！价格策略：公39、寓价格策略影响因素权重嘉辰丽景苑开祥御龙城升龙天汇广场康桥朗城绿地璀璨天城本项目位置2 0.90.80.90.90.70.9建材0.90.80.60.60.80.80.7配套1.311.10.90.911交通1.310.90.90.80.90.9物业管理0.50.30.50.30.40.50.5周边环境10.80.60.80.60.80.8楼盘规划0.70.60.50.50.60.70.7风格及立面0.50.40.50.30.30.40.5户型设计1.311.11.31.210.9开发商品牌0.50.40.40.30.40.40.3园林景观0.50.40.50.30.30.40.3合计107.40、67.57.17.27.67.5各项目权重合计各项目市场均价1700017000160001500014500类比项目权重系数0.987 1.000 1.056 1.042 0.987 5.072 类比项目修正价格16776 17000 16901 15625 14309 分项数值及均价3264 3352 3520 3209 2784 16130 住宅价格：与市场现有住宅产品价格比准，初步估算本项目新建住宅的市场价格在16000元/左右！类比项目权重系数=拟售项目权重/类比项目权重类比项目修正价格=类比项目权重系数*类比项目市场均价各项目分项数值=类比项目权重系数*类比项目修正价格/类比项目权41、重系数之和拟售项目均价=各项目分项数值之和价格策略：住宅价格策略写字楼价格：与市场现有写字楼产品价格比准，初步估算本项目新建写字楼的市场价格在15000元/左右！1、区域因素权重 本项目兰德中心金水万达中心璞丽中心金成时代广场基础设施及生活配套0.2510.28 0.30 0.23 0.23 交通条件 0.210.22 0.22 0.20 0.18 区域形象环境条件0.2510.28 0.28 0.23 0.25 景观资源0.1510.15 0.15 0.15 0.15 规划前景 0.1510.18 0.17 0.15 0.15 小计 111.10 1.11 0.95 0.96 2、个别因素权42、重 本项目兰德中心金水万达中心璞丽中心金成时代广场外观 0.110.10 0.11 0.11 0.10 规划布局及物业类型0.2510.23 0.25 0.23 0.23 户型设计（创新）0.1510.15 0.17 0.14 0.14 社区配套0.210.20 0.22 0.18 0.18 园林设计0.1510.15 0.15 0.14 0.15 主题形象（推广）0.1510.15 0.15 0.15 0.15 小计 110.98 1.05 0.94 0.94 项目名称修正因素 兰德中心金水万达中心璞丽中心金成时代广场标准价（元/m2）140001800014000130001、区域因素修正43、1.11.110.950.9552、个别因素修正 0.9751.0450.9350.943、交易情况修正11114、交易时间修正1111本项目相对价格 13054155181576114481权重 25%25%25%25%加权后的相对价格 3263387939403620本项目小高层销售价格（静态）14704价格策略：办公价格策略 推广策略 活动配合 展示升级 精准拓客 易居平台5大营销保障，精细精准转化 城市价值品牌价值地标价值复合价值产品价值高举高打，掌控城市话语权城市价值加持，树立项目话语权品质品牌赢销，实现市场话语权品牌以造势活动为撬动点，将价值阐述淋漓尽致，掌控城市话语权以产品价值为44、依托，树立项目品质话语权，区隔竞争挑战以客户为根本，实现项目赢销，实现品牌市场话语权，为后续做铺垫营销思考结合申泰品牌与项目价值，拔高项目整体形象+精准务实的媒体利用精准推广u 推广策略u 推广诉求u 媒体利用精准推广策略 阶段产品主题诉求第一阶段第二阶段第三阶段一期公寓+底商二期住宅+公寓+底商三期写字楼+商业17年8月-18年9月18年9-19年8月19年8-20年11月塑形象放不下的二环 离不开的城心开启城央智慧家居生活小空间 大格局经三路稀缺公寓火爆入市爆市场您的公司上市还要多久？经三路醇熟企业生态，稀缺高档写字楼火爆入市造生态利用差异化小公寓产品入市，打造品牌形象。招商签约，夯实投资45、客信心。利用二环稀缺住宅产品再次引爆市场需求，吸引市场关注度，借势引导去化小户型公寓。招商入驻，兑现承诺；树立高端形象，营造办公氛围。重心推广诉求：注重推广城市价值、项目的城市影响力精准推广：第一阶段推广诉求：注重表达品质项目，商业配套兑现，享受更好生活精准推广：第二阶段推广诉求：注重释放商业入驻、价格及优惠信息精准推广：第三阶段广告+渠道+公关悬念媒体圈1个月首开经三路郑中心申泰认筹开盘客群1个月开盘项目品鉴跨界营销外展巡礼圈层蓄客地产圈2个月认筹企业家俱乐部媒体交流平台项目影响力活动推广阶段任务2017年入市前期阶段推广安排悬念媒体圈圈层蓄客地产圈认筹开盘客群“黑马出没”事件经三路：金融大46、道上的城市标杆升级之作申泰：低调神秘 实业名企 房产黑马推广动作2017年入市前期阶段推广安排推广动作2017年入市1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月“黑马出没”事件推广诉求：低调神秘 实业名企 房产黑马线上推广 户外黑马为谁而来？候车亭黑马为谁而来？网络配合硬广发布；新媒体整合资源，嫁接软文，输出项目；项目围挡一条经三路，一座郑中心心；营销渠道 外展点以外展点为据点周边拓客。巡展国贸、二七、人民路商圈巡展拓客 企业拓展。营销活动黑马巡游，售楼部门前黑马包装配合；跨界营销 郑州主流媒体人士及马术俱乐部合作。执行时间：9月27-29日（售楼部开放前三天）执行亮点：美女骑黑马在47、经三路、花园路、金水路巡游，并组织媒体炒作。执行难点：城市管理部门公关“黑马”事件：各区繁华路段，模特骑黑马巡游，引发悬念话题媒体主动传播，后期项目黑马形象出街，谜底揭晓。推广事件安排2017年入市1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月悬念圈层蓄客认筹开盘企业家俱乐部：高端圈层口碑传播媒体交流平台：权威媒体大众传播项目影响力活动：胡润企业黑马榜、爱马仕之夜地产圈媒体圈客群推广动作分解2017年入市前期阶段推广安排推广动作2017年入市售楼部开放及圈层推广诉求：售楼部开放，会员招募盛启。线上推广 户外经三路 黑马 郑中心，为改变而来！候车亭经三路 黑马 郑中心，为改变而来！网络配48、合硬广发布；新媒体整合资源，嫁接软文，输出项目；项目围挡经三路 黑马 郑中心，为改变而来！营销渠道 外展点以外展点为据点周边拓客 巡展国贸、二七、人民路商圈巡展拓客 企业拓展；。营销活动营销中心开放，企业家俱乐部活动圈层；跨界营销 企业家俱乐部，群象岛、豫企五百会等。执行时间：10月1日-7日执行亮点：营销中心开放同时举行媒体发布会，企业家圈层活动、搭建媒体交流平台。执行难点：高端企业家俱乐部资源需要协调9月宣传主题“黑马为谁而来？”，10月售楼部开放宣传主题“经三路 黑马 郑中心 为您而来”1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月活动时间：2017年10月1日-10月7日借势名49、人光环，高规格售楼部/示范区开放体验、产品发布会等活动。推广事件安排2017年入市前期阶段推广安排图片仅供参考1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月活动时间：2017年10月1日（与售楼部开放同期举行）项目媒体发布会、媒体交流沙龙、酒会晚宴 等，通过媒体公信力，“温柔”撕开市场，不动声色中占领客户心智高地。推广事件安排2017年入市前期阶段推广安排图片仅供参考1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 外拓节点：贯穿整个营销周期（售楼部开放前后一月内，重点拓展）高端商场：如CBD丹尼斯七天地、国贸360、二七万达、中原万达等，设二维码个性外展（中午12点至1点，雕塑50、及其影子组成完整二维码，扫码后，自动播放项目宣传片并加粉）；高端消费场所：高端餐饮、娱乐、美容、健身等消费场所项目物料陈列。12推广事件安排2017年入市前期阶段推广安排图片仅供参考1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月活动时间：2017年10月3日（待定）（尽量与售楼部开放同期举行，视协会时间而定）利用企业、各行业协会（豫企五百会、群象岛、河南青年经理人俱乐部）关系，吸收中原知名企业家入会，以 私人晚宴、财富/休闲沙龙、国外考察游历、定向推介、礼品赠送 等之名，影响圈层口碑。推广事件安排2017年入市前期阶段推广安排图片仅供参考1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月51、12月推广动作2017年入市中原黑马企业榜首发推广诉求：中原黑马企业家评选，马未都藏品展。线上推广 户外一条经三路，一座郑中心！候车亭中原黑马企业榜首发，马未都藏品展！网络配合中原黑马企业榜首发，马未都藏品展！新媒体整合资源，嫁接软文，输出项目；项目围挡中原黑马企业榜首发，马未都藏 品展！营销渠道 外展点以外展点为据点周边拓客 巡展国贸、二七、人民路商圈巡展拓客 企业拓展；。营销活动企业家俱乐部活动圈层造势、投资客藏品展示、吸引入会；跨界营销 胡润机构、企业家俱乐部，群象岛、豫企五百会等。利用易居宝库资源，力邀马未都加盟活动。执行时间：11月16日-18日执行亮点：中原黑马企业排行榜，圈层投资52、型企业家客户，资源炒作。执行难点：需协调胡润资源。或者利用本地企业家俱乐部打造中原黑马榜。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月企业黑马榜中原首发暨马未都收藏品鉴推广事件安排活动时间：2017年11月16日-18日中原企业黑马榜首发；马未都收藏品鉴等。2017年入市前期阶段推广安排图片仅供参考1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月中原企业黑马讲坛推广事件安排活动时间：2017年11月18日（待定）（视协商时间而定）邀请企业家、政界名人，郑州本地高端品牌经销商、俱乐部、行业协会、商会等，邀请商业领袖现场进行企业黑马精神主题演讲，并颁布中原企业家黑马榜，活动在交流晚53、宴中结束。2017年入市前期阶段推广安排图片仅供参考1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月悬念媒体圈圈层蓄客地产圈认筹开盘客户项目品鉴：售楼部/示范区开放 产品发布会跨界营销：投资圈 车主圈 收藏圈 教育圈巡展外拓：全城购物场 高端消费场推广动作分解2017年入市前期阶段推广安排以“精耕细作”代替“遍地撒网”，去芜存菁，集中高效的渠道方式拓客渠道为王u 精细化u 更优化u 体验化精细拓客策略 阶段产品方式目的第一阶段第二阶段第三阶段一期公寓+底商二期住宅+公寓+底商三期写字楼+商业17年8月-18年9月18年9-19年8月19年8-20年11月打知名拉访为主，提高客户保有量多渠54、道并举，打响知名度拉客户专攻大客户圈层，针对拓客攻有效打响项目知名度及片区影响力，为产品造势二期产品较多，需要大量的客户资源保障，及时有效去化货源指向性产品需针对性推广，利用前期客户圈层进行圈层营销，针对性去化产品。重心老客户运营策略 老客户：资源盘活做口碑：客户会之客户活动以“客户会”名义组织客户活动，赠送权益给会员p 定时发送生日问候，并寄送带有郑中心logo的业主生日卡p 联谊项目周边商家，赠送更多会员权益，赠送健身折扣等p 成交业主赠送五星级酒店礼包（毛巾、浴巾组合套装）p 成交业主赠送免费居住“五星级酒店”特权p 举办年度大型答谢活动，回馈新老客户p 不定期举办亲子活动，促进客户和子55、女的亲密度，链接项目做口碑：客户会之老带新带看积分制，年底换红包、换洗车券、车位抵扣费、物业费车位抵扣费减免物业费兑换洗车券兑换红包客户会老带新流程客户领取“积分卡”带访获积分年末凭借积分换取好礼积分为累计增长制带访成功购房另赠积分做口碑：意见领袖满意度大调查，以此加强品牌信任度，传递品牌价值u针对老客户，做本项目品牌满意度大调查u参与方式：可以以小区调研表填写的方式填写；也可以在注册官方微信，在微信上参与；u调研有奖：参与调查的客户都可以在售楼中心领取礼品一份。做转化：团购活动充分挖掘种子客户，由种子客户进入到企事业单位团购管城经开东区中原金水惠济项目周边及成交客户单位明细（重点单位）序号名56、称序号名称1河南省财政厅14郑州人民医院2河南省农业科学院15河南省胸科医院3河南广播电视大学16河南省职工医院4郑州轻工业学院17金水区总医院5河南农业大学18黄河中心医院6河南财经政法大学19郑州第一人民医院7郑州大学20河南省建筑医院8河南省水利厅21郑州大学医院-二院9河南省供销合作总社22郑州金水中医院10河南省监狱管理局23河南中医药大学第三附属医院11河南省司法厅24河南中医院第一附属医院12河南省公安厅25河南省中医院13河南省高级人民法院26河南省肿瘤医院新客户运营策略 新客户：虹吸效应客户定位区域目标客户地图（生活地图）居住社区：金水区：清华园思达大河春天建业壹号城邦市政家57、属院森林半岛中方园小区文化绿城华林都市家园怡丰新都汇农业厅家属院工学院家属院中原区：通和盛世正商明钻西湖春天威尼斯水城锦艺国际华都国棉厂家属院金源第一城郑煤机社区河南五建家属院工业大学家属院国土局家属院西环水利局家属院二七区：鑫苑国际花园水工家属院电信局家属院电力公司家属院康桥金域上郡翰林世家世纪家园康桥溪山御府骨科医院家属院升龙城目标客户地图（工作地图）写字楼及产业园：金水区：江山商务广场瀚海北金富田大厦索克时代大厦国际企业中心招银大厦国贸中心高新区：国家863中部软件园教育科技产业园总部基地创业大厦大学科技园电子商务产业园中原区：西元国际泰隆大厦天龙大厦索克发展大厦万达广场写字楼裕达国贸中58、心二七区：索克世纪大厦亚新投资大厦财富广场金海大厦客户定位区域陇海快速路板块京广快速路板块北三环板块中州大道板块地缘性客群秦岭路板块航海路板块CBD/龙湖板块大北区板块价值辐射型客群本案家属院小区企事业单位办公楼中国人民银行郑州培训学院家属院金龙小区河南省财政厅财富广场河南省农机局家属院关虎屯小区河南省农业科学院科技市场河南省测绘局家属院君悦城河南广播电视大学思达数码大厦省烟草公司家属院锦绣正弘国际公寓郑州轻工业学院远洋大厦河南省农行家属院豫鑫公寓河南农业大学绿洲商务中原信托家属院姚寨省直小区河南财经政法大学豫水大厦广电厅家属院金成东苑郑州大学广汇国贸河南省粮食厅家属院上城公馆河南省水利厅聚鑫59、大厦张寨新村河南报业公寓河南省供销合作总社融丰花苑金水区家属院瑞奇新闻公寓河南省监狱管理局银丰商务郑州市河务局家属区都市华庭河南省司法厅英特大厦金水区管理局家属院明鸿新城河南省公安厅江山商界杜岭新村绿洲银郡河南省高级人民法院银鑫商务丰产路105号院嘉辰时代公寓河南省中医院卡萨大厦东明路207号院宏都花园河南省肿瘤医院金成国际广场红专路124号院金成国际广场郑州人民医院招商银行大厦邮政局常砦家属院正弘蓝堡湾河南省胸科医院平安保险大厦郑州市国税局家属院英地天骄华庭河南省职工医院注协大厦金水公安分居丰庆路106号家属院鑫苑世家金水区总医院省汇中心关虎屯家属院经纬公寓黄河中心医院兴业大厦旅游局家属院金60、水花园郑州第一人民医院益华商务商业银行家属院滨河苑小区河南省建筑医院豫星大厦郑州市黄河河务局家属院观洲国际郑州大学医院-二院东方盛典河南省豫剧一团家属院新田小区郑州金水中医院广播大厦郑州银行家属院海星花园河南中医药大学第三附属医院汇城大厦农科家属院莲花嘉园河南中医院第一附属医院报业大厦自本案为中心，北至北三环，南至陇海快速路，西至京广快速路，东至中州大道，为本项目地缘性客群，重中之重；由此扩展到整个大郑州区域，其中潜在客户，可视为本项目价值辐射型客群，做辅助推广。目标区域部分人流集中地客户定位区域体验化：工地开放日邀请客户进入工地参观，对于项目建设品质能有直观感受良好的现场接待明确的参观动线安61、全的防护举措整洁震撼的现场工地开放“七件事”l 1、【工地开放的具体时间安排】原则上安排节假日l 2、【工地开放具体参观内容】建议参观主体结构、使用材料、设备管线铺设等l 3、【确定工地开放接待场地】包括客户接待和客户休息两个区域l 4、【确定工地开放参观动线】尽量选择视觉效果较好区域，避免大面积施工区l 5、【安全措施的制定】配备好安全帽等各种安全设备l 6、【客户邀约及确认】明确开放日到场具体人数，确保安全有序l 7、【现场的布置、清洁和照明工作】包括参观沿线的、开放楼栋的布置拓客战略：渠道拓客根据本案客户地图分布情况，精细化精准拓客！目前的渠道拓展以“派单”为主条线管控条线管控条线管控每62、日早晚签到，外出派单，除每一个小时发送实时派单照片外，每日专人负责现场抽查，插车及扫楼率不足80%，将给予处罚，并通过梳理当日总结，制定转日计划提高工作质量。内外配合如有高意向客户到访需提前沟通报备，保证客户导入后正常接待。策划负责统计新增物料及加印物料需求，及时与甲方沟通制作。客户跟踪客户到访后，后期销售员及时沟通维系，跟进客户的需要及成交转化。重点或疑难客户，销售经理辅助洽谈，保证不浪费任何一个客户，提高项目转化率。东风路农业路黄河路花园路经三路中州大道未来路文化路金水路拓客战略：渠道拓客严格管控，完善对接制度，不浪费每一个客户。“派单”来访重时效，精细把控少不了扫楼插车竞品拦截派单商超派63、单动线派单工作区域派单条线管控条线管控条线管控每日早晚签到，外出派单，除每一个小时发送实时派单照片外，每日专人负责现场抽查，插车及扫楼率不足80%，将给予处罚，并通过梳理当日总结，制定转日计划提高工作质量。内外配合如有高意向客户到访需提前沟通报备，保证客户导入后正常接待。策划负责统计新增物料及加印物料需求，及时与甲方沟通制作。客户跟踪客户到访后，后期销售员及时沟通维系，跟进客户的需要及成交转化。重点或疑难客户，销售经理辅助洽谈，保证不浪费任何一个客户，提高项目转化率。拓客战略：渠道拓客长期坚持户外形象拦截、动线拦截、竞品拦截。进区拦截选择在项目周边的经三路、花园路、文化路等，进行户外全覆盖，使64、客户对我项目产生直观的感觉，为客户进入此路段后能够被我项目广告所吸引，为其能够进入项目营销中心做铺垫。动线拓客拦截在金水区、郑东新区人流量较大的路口或展厅附近主要进行派单拓客，增加客户导入。竞品客户拦截在主要竞品进入路口，竞品周边派单插车拓客，拦截竞品客户。东风路农业路黄河路花园路经三路中州大道未来路文化路金水路花园路拓客战略：渠道拓客临时外展点、提前储备客户确保首开火爆在金水区人群集中大商新玛特和二七商圈丹尼斯大卫城设置外展点，释放品牌信息建议在金水区人流集中的“花园路大商新玛特”设置外展点，提前释放项目信息，提前储备客户。p 客户到访临外展点，凭身份证均可办理入会；办理入会时登记身份证号码65、，并填写会员护照，一张身份证仅限办理一份会员护照；会员护照盖章有效，开盘购房时凭盖章护照可享受总房款1000元优惠；办理会员可在售楼部领取礼品一份。拓客战略：渠道拓客电call召集，针对性释放项目即时销售信息电CALLCALL客资源：购买竞品客户资源、大客户资源，以及甲方和易居公司自有客户资源；执行团队：置业顾问；释放信息：释放项目销售信息；客户管理：意向客户归属本人，并负责邀约到访；按照来电客户归属和管理；Call客阶段Call客人数call客任务资源来源第一阶段5每人每天100通，每周有效到访2组购买客户资源、易居资源第二阶段6每人每天100通，每周有效到访2组购买客户资源、易居资源第三阶66、段8每人每天50通，每周有效到访2组购买客户资源、易居资源拓客战略：渠道拓客圈层大客户精准拓客团队：组建大客户团队，专业精拓人员进行大客户拓客；客户来源：团队进入企事业单位宣讲；各自渠道产生的大客户；大客户政策：大客户可执行独立的优惠政策和优先选房的权利，如果量大则考虑单独框定房源，提前选房（优惠额度可提前计入表价内）业务流程：针对企事业单位宣讲，须制作项目推介幻灯片；发展单位召集人，并组织推介会；意向客户登记后邀约看房团至项目；维护核心人员并给予一定物质奖励；其他渠道产生大客户归属各自团队，由销售经理和本团队大客户组人员维护，在开盘前锁定客户房源，根据大客户量决定是否提前选房。资源联动：商业67、嫁接利用酒店、商业举行拓客活动，或在某些购物场所设置宣传物料1、售楼处可赠送360广场国际影城的电影券、周边健身会馆体验券、KTV体验券等等。2、在商业广场、酒店举行暖场活动，比如咖啡品鉴、蛋糕制作、节日活动，现场参加或是抽奖客户可活动相应的购房优惠。营销活动嫁接 置放宣传物料 1、在360广场设置项目整体展览中心。2、在关键动线处摆放宣传物料。3、在商场wifi首页、电影券背面、商场活动优惠券等可以印刷项目信息。4、在ktv美容养生会所等可以置放宣传物料。资源联动：三级市场联动整合二手中介门店，利用二手中介覆盖范围广，较为专业，客户拓展灵活深入的特点，增强客户导入能力；可与中介形成长期合作的68、关系，签订合作协议，凡以中介名义导入的成交客户均可给予中介千分之一的佣金奖励；同时在中介门店显著位置摆放项目展架和资料。操作步骤：n 制定中介合作方式和佣金点数；n 置业顾问在农业路以北范围通过踏街搜寻意向合作中介；n 签订意向合作书；n 带客户到售楼部填写客户流转单，并经三方确认；n 签订合同后给付佣金；精细化：商超巡展加强监督，增加客户互动，采用任务制，提升推广和带客效果加强监控每日专人负责现场抽查，时间不定时，主要针对外展工作人员的话术宣传、传单发放、客户资料填写、客户引导及活动过程进行监督，若有不符合要求者，则予以处罚；采用任务制针对不同外展场的不同客流量，不同时间（节假日、双休）规定69、每日的客户资料登记任务量，不能达标者，予以处罚；增加客户互动将外展场被动宣传转为主动拓客，成为推广+渠道为一体的平台。现场可举办一些小活动（比如登记信息送礼品，外展推送客户至售楼处送礼品等），外展促销员主动拓客（奖惩机制）等，增加外展场的带访量。二七广场中原万达国贸360丹尼斯七天地二七万达更优化：销售说辞将综合体规划，商业整体自持等项目优势更新到销售说辞中1、商业自持以销售现场说辞引导的方式进行客户需求转换说辞引导正面案例：万达集团对所有的万达广场都是自持，只有自持的商业才不会杀鸡取卵。为项目的长期发展做规划;反面案例：不要直接贬低，凸显无运营弊端;说辞举例：我们的购物中心，定期投入的广告和70、各种资源所聚合的客流，不也是为您做了免费的终生推广。所以，好的商铺，除了要有客流外，最重要的是长久的运营模式，才能保证商铺价值的稳定增长;2、综合体规划兑现优势：1、招商品牌签约，增加客户对于项目说辞的可信度，提升客户对于申泰品牌的信赖感；2、商业人群聚集，顺带加强住宅部分的知名度；说辞举例：项目紧挨我们的高端商业广场，是一个集商业、办公于一体的大型综合体，未来将入驻大量品牌，方便生活购物。现在很多开发商空口说白话，但是您看咱们现在商业主体都搭起来了，今年年中就能出街，明年各大品牌就能入驻，绝对是说到什么就给客户做到什么。产品是里子，包装是面子。拔高产品形象，树立产品信心！展示升级u 整体展示71、u 产品类展示暖气、天燃气入户，使得本项目公寓产品可明显区别于市场上绝大多数公寓产品。“双气”公寓竞争力实现质的飞跃公寓双气入户加分项案现场展示参考项加分项案现场展示参考项参考案例【成都IFS大熊猫】通过设置如成都IFS大熊猫类似视觉冲击极强的大型雕塑，建造商业在消费者心目当中的景点形象，拍照、晒图、全市范围形成话题。整体展示：区域标志加分项案现场展示参考项【案场展示】售楼部临经三路位置设置标志性雕塑，针对客户视觉性的刺激和引导，增加客户的关注度，引导客户到访营销中心。整体展示：区域标志加分项案现场展示参考项【案场展示】整体展示：社区硬件展示提前化快递密码箱社区手推车卡通井盖宠物便便屋绿化改造72、：花坛三角带改造电车、自行车车棚根据客户的居住习惯，增添一些便民措施 快递密码箱、社区手推车、宠物便便屋、电车车棚等等针对以后社区硬件措施，前期进行展示 草坪修剪、绿植叶面清理 垃圾桶、指示牌、信箱、电梯等等的卫生与正常运行 人行道路的清洁、水系景观的清洁等等捕蝇器投入一定资金，进行诸如手推车、快递密码箱等细节硬件的打造加分项案现场展示参考项【案场展示】制定项目物业服务标准，量化、标准化物业服务体系整体展示：物业服务标准 绿化：每月进行定期不定期检查，草坪打扫时间为9:00-11:30，下午15:00-18:00，节假日不打扫 安全模式：取“五级安全管理”模式（门岗刷卡、红外报警、电子围栏、门73、禁刷卡、电梯刷卡）照明：开关照明进行划分，绿色是夜间基本照明，黄色是高峰期照明，红色是节日期间装饰照明 公告：在每栋楼宇的一层、和地下楼层都安装有公告栏，馨提示、通知、天气预报、管家名片等 清洁：每个楼的安全通道内间隔一楼层设有一个取水点；每层设有垃圾临时存放垃圾箱，每日由清洁人员负责两次垃圾回收工作；保洁经理每日对保洁人员进行查岗。车库：道闸系统来管理车辆进出；给每位购买车位的业主车上配发感应器；访客车辆进出管理主要采取划定固定区域停放 小区宣传：“政策法规宣传栏”“管理规约公开栏”“小区事务公示栏”，对小区收费标准、服务内容、相关的政策法规、每月重点工作公示、小区各项事务及政府宣传材料等在74、日常维修、秩序维护、绿化养管、环境清洁、车辆管理等基础服务环节上进行了改进和提升，使管理服务更加精细化、透明化，实现了服务质量目标化、服务方法规范化、服务过程程序化。清扫定时定点，有人监督五级安全管理每年两次外檐清洗报修必须5min中内响应n 将一些不能用的空间通过精装修激活。n 将一些只能想象但无法言表的需求通过精装修具象化。n 将生活所有的细节都可以用装修实现剧本化。n 装修不再是成本的叠加而是细节的累积。n 装修不再是品牌的比拼而是人性化的考量。n 装修不再是为客户省麻烦而是为客户提供舒适。加分项案现场展示参考项公寓精装建议精装建议人性化细节/入户场景创新收纳系统：可以挂长风衣的进门衣橱75、，放88双鞋的旋转鞋柜玄关部位设置人体感应智能灯，人体接近感应器一定距离，玄关灯自动开启；当人体离开感应范围，延时一定时间后自动关闭低位开关：避免探高，方便老人小孩使用加分项案现场展示参考项公寓精装建议公寓居住感精装建议人性化细节/生活起居场景在衣帽间设置了这样的LED面板穿衣助手，可以告知你外面的温度，湿度以及时间客厅的插座预留了可以接音响、家庭影院客厅地面预留插座冲茶避免了因线太长绊倒小孩的现象餐厅预留插座用来给偶尔想吃火锅使用的插座两种接口都有而且还有usb接口另外usb还带开关客厅和卧室设置了挂画轨道未来安装墙体不需要再乱七八糟的打洞而且再提升的一步在于挂画轨道内还做了灯带这样把轨道很76、好的隐藏实用性和美感同步提升加分项案现场展示参考项公寓精装建议公寓居住感“炫”律动公寓30平米个性空间彩色世界，描绘精彩人生缤纷鲜艳的彩色空间，结合油画、彩绘元素，令细小的房子充满无穷的童趣，灵动，没有界限的空间想象公寓样板间精装示意1加分项案现场展示参考项女神致敬之作玛丽莲梦露主题空间向永远的性感女神致敬，美国传奇代表人物之一，极富张力的表现效果，令空间更加精彩“炫”律动公寓50平米幻想空间公寓样板间精装示意2加分项案现场展示参考项交标交标+软装创意展示创意展示以艺术画廊为设计元素，将小型办公环境打造成极具个性的办公空间，专为小型企业而设。“艺廊”公寓空间创意展示公寓样板间精装示意3加分项案77、现场展示参考项销售团队分组进行内部PK，打造具备凝聚力、战斗力、执行力的精英团队河南最忠诚的服务生u 团队架构u 团队成员1、项目联动易居市区在售项目联动 易居资源易居资源有效协同，只为本案目标达成！2、易居金融服务平台新房易贷3、沪郑联动易居上海本部资源支持4、大咖助阵易居大咖助阵本案活动市区在售项目 个，采用联动的方式，指标分解与结对子等方式，推荐客户导入，我司客户资源全支持我司金融服务平台等支持，新房易贷先行垫首付，降低购房者支付门槛利用易居上海本部资源优势，如房价点评网等，进行项目热销宣传，沪郑两地联动，炒热申泰品牌易居大咖：周忻、丁祖昱、臧建军等活动支持，增加活动曝光率和行业话语权178、5年更是实现303亿销量，占市场销售量1/3！p易居每年20万以上的客户来访；p郑州有房4000名经纪人注册；p郑州实惠384334名客户注册；p郑州乐居每天不低于300组的鲜活数据。二手房平台：整合资源、搭建平台“强大鲜活数据库”政策支持全民经纪人，有效促进带访成交 p地推联盟，房友平台经纪人、河南易居全体员工挖掘等易居资源支持p优步滴滴等平台合作p既定拓展区域进行陌拜开发（资源性拜访等）p项目信息卖点对经纪人系统性培训 项目总负责销售一组销售专员销售二组策划经理策划项目总执行 内/外业项目总监销售专员销售三组销售专员内部PK，良性竞争机制内部良性PK，打造具备凝聚力、战斗力及执行力精英团队79、 团队架构 营销费用 营销年度说明费用（万元）占比2017年形象+宣传+活动+拓客4007%2018年形象+宣传+活动+拓客150026%2019年形象+宣传+活动+拓客130022%2020年形象+宣传+活动+拓客90016%2021年形象+宣传+活动+拓客（估算未分解）67012%2022年形象+宣传+活动+拓客（估算未分解）80014%2023年形象+宣传+活动+拓客（估算未分解）2304%合计/5800100%营销费用：营销费用 营销费用 广告形式说明费用（万元）占比线上网络新浪、搜房、腾讯、新华网等308%新媒体微信、微博等154%线下电开小蜜蜂工资、竞品资源购买、电话费等205%渠80、道拓客企业巡展、工作直投、社区巡展、社区派单、商圈派单等4211%外展场国贸360、建文新世界、正道中环百货等场地费及包装费4311%印刷制作销售道具户型图、楼书、DM单、沙盘等8020%事件活动营销活动品牌推广、客户维系、资源嫁接、周末暖场等5013%阵地包装围挡、精神堡垒、道旗、指示牌等（不包含售楼处、样板间、示范区等）5013%礼品来访礼品、渠道礼品、活动礼品等205%老带新老带新费用205%激励费用开盘奖励，阶段性奖励等205%不可预见费备用金、临时调度金103%合计400100%营销费用：阶段营销费用 营销费用 广告形式说明费用（万元）占比线上网络新浪、搜房、腾讯、新华网等2001381、%新媒体微信、微博等906%线下电开小蜜蜂工资、竞品资源购买、电话费等18012%渠道拓客企业巡展、工作直投、社区巡展、社区派单、商圈派单等24817%外展场国贸360、建文新世界、正道中环百货等场地费及包装费1188%印刷制作销售道具户型图、楼书、DM单、沙盘等906%事件活动营销活动品牌推广、客户维系、资源嫁接、周末暖场等20013%阵地包装围挡、精神堡垒、道旗、指示牌等（不包含售楼处、样板间、示范区等）544%礼品来访礼品、渠道礼品、活动礼品等1208%老带新老带新费用1007%激励费用开盘奖励，阶段性奖励等503%不可预见费备用金、临时调度金503%合计100%营销费用：阶段营销费用 82、营销费用 广告形式说明费用（万元）占比线上网络新浪、搜房、腾讯、新华网等1209%新媒体微信、微博等806%线下电开小蜜蜂工资、竞品资源购买、电话费等806%渠道拓客企业巡展、工作直投、社区巡展、社区派单、商圈派单等20015%外展场国贸360、建文新世界、正道中环百货等场地费及包装费1008%印刷制作销售道具户型图、楼书、DM单、沙盘等1209%事件活动营销活动品牌推广、客户维系、资源嫁接、周末暖场等30023%阵地包装围挡、精神堡垒、道旗、指示牌等（不包含售楼处、样板间、示范区等）705%礼品来访礼品、渠道礼品、活动礼品等806%老带新老带新费用504%激励费用开盘奖励，阶段性奖励等50483、%不可预见费备用金、临时调度金504%合计100%营销费用：阶段营销费用 营销费用 广告形式说明费用（万元）占比线上网络新浪、搜房、腾讯、新华网等506%新媒体微信、微博等506%线下电开小蜜蜂工资、竞品资源购买、电话费等10011%渠道拓客企业巡展、工作直投、社区巡展、社区派单、商圈派单等10011%外展场国贸360、建文新世界、正道中环百货等场地费及包装费9611%印刷制作销售道具户型图、楼书、DM单、沙盘等9010%事件活动营销活动品牌推广、客户维系、资源嫁接、周末暖场等10011%阵地包装围挡、精神堡垒、道旗、指示牌等（不包含售楼处、样板间、示范区等）506%礼品来访礼品、渠道礼品、活动礼品等9010%老带新老带新费用506%激励费用开盘奖励，阶段性奖励等809%不可预见费备用金、临时调度金445%合计100%营销费用：阶段营销费用THANKS