1、 易居克而瑞 城市运营CRIC Consulting Division 土地一级开发典型案例研究宁波鄞州新城 2 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 目录/Contents PART 1 项目简介.3 PART 2 发展历程.4 PART 3 项目定位.5 PART 4 项目规划.7 PART 5 发展模式.9 PART 6 特色引擎.10 PART 7 物业体量.11 PART 8 综合分析.12 3 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目简介/基本信息 南京河西新城崛起中的现代2、新城、人文新城、绿色新城、滨江新城。项目概况 项目交通区位 开发背景 占地面积鄞州新区是宁波市计划单列市最大的市辖区域。鄞州区南北最大宽度32.3公里，开发面积33平方公里，地理版图呈蝴蝶状。其中占地面积49.5公顷，总建筑面积220万平方米，计划总投资120亿元。规划建设目标围绕“创现代化强区、建生态型鄞州”的总体战略，建设花园城市、宜居城市、商贸城市和和谐城市。区位鄞州区地处中国长江三角洲南翼，浙江省东部沿海，东接北仑港，西临绍兴、杭州，北与上海隔海相望；交通规划东靠沿海大通道，北面紧邻杭甬高速公路，距栎社机场不足3公里，半小时车程就可抵达北仑港，规划中的宁波市轻轨线及沿海大铁路都将从这里3、穿过，具有便捷的海陆空交通和得天独厚的区域优势。起步州新城区开发建设起步于1995年，经过几年的滚动发展，交通道路等基础设施初具规模。崛起鄞县撤县设区后，城市化进程加快，2003年，根据城市化发展的要求，将中心区改名为新城区，核心区面积扩大至33平方公里，功能定位调整到鄞州区政治、商贸、居住、科技和教育中心。4 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 多点开花，铺开造城 打造宁波南部商务区占地面积49.5公顷，总建筑面积220万平方米。充分发挥城区文化、体育等公建配套设施作用，提高综合利用效率，通过这些资源整合、利用，带动新城区旅游、文化产业4、的发展。2004-2008年 商业入驻，聚集人气 鄞州撤县设区，新区纳入城市发展 提升新城区整体形象和综合影响力。1995-2003年 工业发展，积蓄资本 完善区域基本配套设施 加强营造新城区整体环境，对亮区域资源进行整合，提升区域价值 项目简介/发展历程 公建配套先行，出让、招商紧跟，借力驱动引擎，新城区崛起。储量阶段 塑形阶段 筑城阶段 2009-2012年 区域腾飞阶段 资源外源性注入和内生性驱动同时作用。交相互融，城市业态步入多样性发展的轨道，城市核心区形态趋向丰富、外延得到拓展 腾飞阶段 2012年-未来 5 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：021-65、0867753， 项目定位/总体定位 总体定位：处于宁波市区的南端 三江片的重要位置 宁波城市化发展进程 的提升城市功能 拥有便捷的海陆空 交通优势 6 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 6 定位关键词 居住 高教 文化 商务 休闲 宁波南部新城，宁波市现代服务业新兴区，鄞州区政治、经济、文化中心 项目定位/功能定位 充分发挥新城区社会事业发展重要载体作用，完善社会事业发展配套，建设教育卫生、文体娱乐、生活配套等社会公共设施，提升城市功能 7 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 76、 规划目标力求体现出独特个性，优化区域空间布局，推进区域协调发展 项目规划/规划原则“三城三区”原则 城在水中、水在城中、绿在城中、城在绿中 幸福民生之城 科学发展样板区 城乡统筹示范区 现代产业之城 宜居宜业之城 全面小康率先区 规划目标：地区生产总值年均增长11%，到2015年达到1500亿元左右；基本公共服务均等化、普惠化、优质化水平进一步提高，社会保障和弱势群体社会救助等实现人群全覆盖，新增城镇就业10万人；实现学有优教、病有良医、业有所就、民有所乐、老有所养、住有所居；各类产业融合发展，形成以城市经济为主导的现代产业体系，战略性新兴产业实现跨越式发展，服务业占生产总值比重提高到40%7、左右；城乡统筹实现新进展，城市化率达到70%左右；生态文明迈出新步伐，万元地区生产总值的综合能耗、主要污染物排放水平达到全市平均水平，城镇污水集中处理率达到90%以上；体制机制再创新优势，在转变经济发展方式的重点领域和关键环节改革上取得重大突破。8 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目规划/规划布局&开发时序 五大片区：中区、北区、西区、东区、南区 涵盖商业、工业、休闲和居住功能，大量的居住与商办 十大重点发展片区：长丰区块、涌火区块：慧丰区块、BEST商圈、万达区块、联盛区块、滨江居住区块、南部商务区等十个片区。规划布局：五大片区，8、10大重点发展区块，打造品质新城 开发建设时序：“做精北区，做深南区，拓展东西”北区 商业 居住 西区 产业 居住 中区 商业 休闲 东区 产业 南区（备用）居住 工业 长丰区块 涌火区块 BEST 商圈 慧丰区块 万达区块 联盛区块 滨江居住区块 南部商务区 陈婆渡区块 五大功能区规划 十大重点发展片区 开发时序原则：根据新城区建设需要及地块开发的成熟程度进行有序的开发。公建同期启动：建设过程中，在全面加快与市区连接的7条骨干道路建设的同时，对新城区范围内规划、土地、市政公用设施等内部资源进行全面整合，开发时序 北区 西区 东区 南区（备用）中区 由北往南，自东而西开发 9 克而瑞（中国）信9、息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 持续时间 8年 5年-发展特点“园区式”发展 业态以工业为主，管理体制是自成一体、封闭动作。“退二进三”阶段 业态转型，转向第三产业 资源外源性注入和内生性驱动同时作用 政府管理城市的体制和机制趋向科学 挑战 区域基础薄弱资金匮乏，人烟稀疏，而县政府不可能拿出很多资金支撑新区开发；区域需要树立新的城市形象 要加快调整规划格局及城市化的步伐 做精新城区核心区块 完善城市功能布局的发展思路 按国际化要求规划城市 机遇 政府累计投入基础设施配套资金100多亿元 鄞州撤县设区，城市化进程加快 新区发展基础显著提高，投资趋旺 新10、城区持久快速发展的各方面条件已经具备 建设成效 有效筹措资金，形成良性循环：“园区式”模式下，有效筹集建设资金，并形成内生性的发展激励机制。区域扩张，公建完善：经过8年的滚动开发，园区内路桥等基础设施初具规模，园区核心建设区面积也先后从最先的8km，最后增至km。确立区域地位：依托优势商业入驻壮大人气，区域政治、文化、商业中心得到确立。业态转型：新城区的三产服务业点面结合快速发展 品牌房地产开发商入驻 资源外源性注入+内生性驱动 城市业态步入多样性发展的轨道，城市核心区形态趋向丰富、外延得到拓展，核心区内工业企业搬迁和改造进度提速，街道分工和转型进一步成熟，政府管理城市的体制和机制趋向科学。发11、展解析 公共基础配套设施先行；住宅功能被前期的交通配套首先激活，人口导入力度较大；丰富河西新城的功能机理，多元化的新城功能体系逐步搭建起来；第一阶段：量力而行，工业储能 第二阶段：顺势而为，三产来袭 第三阶段：多点开花，乘势而上 项目发展模式 依托现有建设基础，抓住“撤县设区”契机，引入商业项目带热房地产开发、聚集人气，启动新城开发的商业驱动型模式。“政府推动、规划统筹、公建共享、市场化运作”的总体思路 10 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目特色引擎 新城中心区以2004年万达广场的进入作为标志，相继通过商业、高校与政府部门的迁入12、，有效的实现了人口的导入，促进了当地房地产的开发并形成良性循环，推动了区域的开发“万达广场”宁波万达商业广场是新城区核心项目，引进了沃乐玛、百安居、特力屋等一批品牌主力店入驻，成为人流导入的主导“引擎”“高教园区与政府入驻”从2004年开始，鄞州区级行政机关相继入驻新城区；集聚8所院校的高教相继建成并投入运行；公建配套逐步完善。引擎一：万达商业广场 引擎二：高教园区与政府入驻 产业的升级 当地就业结构 的改变 房地产开发 商业导入 人口带来的 就业需求 产业人口衍生 的配套需求“商业进入拉动人口的成长”万达广场开业后，日平均人流量基本保持在6万人左右，带动了人口的进入，撬动房地产开发。“居住需13、求改变催生产业升级”导入人口质量的提高衍生的就业压力推动了产业升级，从而进一步优化居住人口机构，持续促进商业的发展，形成良性循环。11 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 项目物业体量 物业体量及构成 用地构成表：用地性质 用地(万）建面(万）投资估算(亿元）已建成 政府职能带项目 56.31 50.55/写字楼/21.02 9.46 已建商品住宅/626 204 政府职能带+写字楼+商业项目+银行医院 102.88 122.86 48.67 在建 政府职能带 15.06 16.60 6.3 写字楼 22.85 140.43 62.43 14、商业项目 20.79 84.09 50.51 银行及其他 15.04 27.08 8.86 总用地面积 73.73 268.26 128.11 西部地块 南部商务区 东部地块 12 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 城市形象方面，区域围绕“城在绿中，水在城中”的建设目标，1000亩高教园区绿化带和400亩鄞州公园已经建成，城区绿地总面积达到450万平方米。穿城而过的奉化江、纵横交错的河网水系，使新城区水域总面积达到232公顷，占总规划面积的6.7%。按照与宁波中心城区功能互补、互动发展的要求，着力提升新城区城市功能。功能定位：到鄞州区政15、治、商贸、居住、科技和教育中心。区域开发筛选原则：按照区外企业优先、设企业总部办公优先、有开发能力企业优先的“三优先”原则，着力引进品牌响、规模大、实力强的优势企业参与开发建设，经严格筛选最终确定26家企业参与第一期开发。区块内建筑物最高206.8米，有100米以上超高层建筑3幢，50米以上高层建筑16幢。总投资49亿元的文化艺术中心、图书馆、体育馆、文化广场、鄞州第二医院、明州医院、老年公寓等重大公共项目已经建成，宁波(鄞州)博物馆、华茂堂书画馆、紫林坊艺术馆等一批综合性和专题性博物馆也基本完成建设。占地4.4平方公里的宁波高教园区（南区）已投入使用，集聚了宁波诺丁汉大学、浙大宁波理工学院等8所院校和7万多名学生。公建先行，文化同行，区域价值提升迅速 通过水系建设展示新城形象 精品物业、品质开发 城市综合功能综合互补、互动发展 综合分析/借鉴意义 借鉴意义 1 3 4 2 13 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 欲了解更多信息，请联系：021-60867753， 区域开发全程解决方案！欢迎选择克而瑞 欲了解更多信息，请联系：021-60867753，