1、房市金碟：最有价值房产策划 2000 案(08 版)房市金碟：最有价值房产策划 2000 案(08 版)房市金碟：最有价值房产策划 2000 案(08 版)成功商务网 创立于 2005 年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着宁缺勿滥、优中选优的原则，耗时一年编辑整理了本套房市金碟：最有价值房产策划 2000 案资料，这可能是您见过最系统、最实用、最有份量、最具价值的房地产策划资料集！本套资料包括 28 组共 2000 多套策划案，以光盘快递提供，450 元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺提供为期两年的新资料免费下载，随盘赠送最新房地产广告年鉴、住宅设计年鉴等资料。站长热线2、：13955607801，客服 QQ：23107290 1、资料内容包括哪些方面？共有多少资料？答：本套资料涵盖住宅、别墅、商业、写字楼、酒店、复合、旅游、小户型、工业、专业市场等多种物业形态，涉及市调分析、定位规划、代理投标、商业定位和招商、营销策划、价格策略、销售管理、视觉和平面创意、广告推广、各类活动策划、房地产企业管理、物业管理等环节，总共 2000 多套。精品荟萃、绝无鸡肋！2、资料真实性能否验证？知名公司资料有多少？资料内容到什么时间？答：资料以光盘存贮，目录所列全部真实无缺！您可在网站下载免费资料试用，还可加 QQ 随机抽取验证。本套资料中，世联、中原、伟业、易居、合富、德思勤、3、亚豪、思源、策源、五大行等知名顾问公司及黑弧、博思堂、红鹤、黑蚁、世纪瑞博等知名地产广告公司原创精品占 70%左右，07、08 年较新资料占 70%以上并不断更新！ 专业房地产策划学习参考平台 房市金碟：最有价值房产策划 2000 案(08 版)3、资料文件是什么格式？能否复制使用？有没有版权问题？答：资料文件多为 PDF 格式，阅读检索非常方便。您可通过 Adobe Acrobat 程序将其中图文内容复制到如 Word 等其他文件里编辑使用，但不能修改编辑原文件！资料光盘没有加密，可复制备份。所有资料通过合法渠道收集，您可以学习、参考、借鉴，每个资料版权属于原作者！4、如何保障诚信？能否货到4、付款？价格能否优惠？答：建议顾客使用支付宝付款，这是目前最为安全可靠的由第三方担保的支付方式，买家收货确认无误后卖家才能拿到货款，否则买家可拒付！由快递公司代收款的货到付款成本较高且并不安全，快递送件时会要求收件人先付款、后拆件，等付款后发现受骗为时已晚！这套资料是房地产策划的学习参考最佳解决方案，450 元物有所值！5、资料如何购买？多长时间收到？答：您决定购买，可先在网站下订单，请准确填写您的收货地址、电话等，如果使用支付宝还要填写支付宝账号，我们生成交易后您即可登陆支付宝网站，在“交易管理”一栏查看支付。如果直接汇款，我们可将账号发短信给您，您可在银行、邮局汇款或网上银行转账。我们当天将5、资料快递寄出，资料价格 450 元已含邮费，全国各地一至三天送达。6、资料收到后发现有问题怎么办？以后更新资料如何下载？答：所有资料光盘寄出前将会测试以确保质量，如果您收到的光盘不能读取我们将免费重寄。我们承诺向顾客提供为期两年的更新资料免费下载服务，我站每月将更新资料打包上传至网站 FTP 空间，您根据我站发给您邮件中提供的下载链接和密码自行下载。 专业房地产策划学习参考平台 房市金碟：最有价值房产策划 2000 案(08 版)资 料 目 录 资 料 目 录 以下目录截止到 08 年 7 月，查看最新目录请登陆网站 01、世联地产策划资料集(127 套)02、中原地产策划资料集(82 套)06、3、伟业顾问策划资料集(54 套)04、易居中国策划资料集(50 套)05、五大行策划资料集(戴德梁行、仲量联行、世邦等，50 套)06、住宅类前期策划资料集(250 套)07、住宅类全程策划、营销策划资料集(300 套)08、住宅类广告推广资料集(红鹤、黑弧、黑蚁、博思堂等，235 套)09、最新房地产市场报告资料集(50 套)10、别墅物业策划资料集(68 套)11、小户型项目策划资料集(36 套)12、酒店公寓、商务公寓策划资料集(32 套)13、HOPSCA、城市综合体策划资料集(30 套)14、购物中心、商业广场策划资料集(61 套)15、商业街、特色街区策划资料集(50 套)16、7、社区商业、商业裙楼策划资料集(31 套)17、写字楼、商务中心策划资料集(58 套)18、酒店物业策划资料集(30 套)19、旅游地产策划资料集(37 套)20、专业市场策划资料集(32 套)21、工业地产、创意地产策划资料集(30 套)22、商业地产招商、商业地产理论资料集(34 套)23、房地产价格策略专题资料集(30 套)24、地产活动策划资料集(节庆、认筹解筹、开盘等，数十套)25、房地产销售流程管理资料集(47 套)26、房地产企业管理资料集(112 套)27、房地产物业管理资料集(31 套)28、房地产营销培训和专业图书资料集(74 套)附 1、2007 房地产广告年鉴 附 2、28、008 中国住宅设计年鉴 附 3、2007 创新户型中国金牌户型大典 专业房地产策划学习参考平台 盈翠豪庭营销策略报告 盈翠豪庭 盈翠豪庭 营销策略报告营销策略报告 美联物业（东莞）代理有限公司 美联物业（东莞）代理有限公司 二 00 六年十月二 00 六年十月 1 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策略报告 2 目 录 目 录 第一部分 竞争环境分析 第一部分 竞争环境分析 一、东莞房地产市场竞争环境分析 一、东莞房地产市场竞争环境分析 1、东莞宏观市场环境分析 2、东莞房地产总体市场概况 3、2006 年上半年楼市特点 4、东莞房地产走势分析 二、石碣房地产市场竞争环境分析 二、石碣9、房地产市场竞争环境分析 1、石碣镇宏观概况 2、石碣房地产市场现状与走势分析 3、石碣镇房地产市场预测 测 第二部分 项目竞争条件分析第二部分 项目竞争条件分析 一、项目概况一、项目概况 1、项目概况回顾 2、项目周边状况分析 3、项目 SWOT 分析（住宅部分）第三部分 项目定位 第三部分 项目定位 一、住宅部分定位 一、住宅部分定位 1、项目核心竞争优势 2、项目定位 3、产品建议 二、商业部分定位建议 二、商业部分定位建议 1、项目整体功能定位 2、项目形象定位 3、项目经营主题定位 4、项目主题定位 5、目标客户群定位 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策略报告 3 6、业态规划10、及布局建议 7、业态规划及布局建议 第四部分 营销推广策略 第四部分 营销推广策略 一、整体项目推广思路 一、整体项目推广思路 1、营销推广原则 2、营销推广思路 3、核心营销手法 4、销售策略 4.1 整体销售策略 4.2 销售时机 5.价格策略 5.1.定价策略 5.2.价格走势建议 5.3.优惠政策 5.4.价格预期 5.5 1、2 号公寓资金回笼计划 6、整合推广策略 6.1.卖点组合及整体推广策略 6.2.整体推广策略 6.3.包装推广 6.4 广告推广 6.5 各销售阶段广告战略 6.6 公关活动/造势推广 6.7 总体推广费用预计 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策略报告11、 4 第一部分 竞争环境分析 第一部分 竞争环境分析 一、东莞房地产市场竞争环境分析 一、东莞房地产市场竞争环境分析 1、东莞宏观市场环境分析 1、东莞宏观市场环境分析 1.1 经济环境分析 1.1 经济环境分析 GDP指标：2GDP指标：2006 年上半年，东莞市经济在内需增强的拉动下，继续在较高的增长平台上平稳运行。上半年全市完成生产总值 1221.41 亿元，比上年同期增长 18.7%，全市经济保持平稳快速增长。全市经济保持平稳快速增长。固定资产投资：固定资产投资：2006 年上半年全市固定资产投资总额 266.88 亿元，比去年同期增长 19.0%。其中，2006 年东莞市上半年房地产12、开发投资 62.42 亿元，增长 15.2%，增速同比回落 33.6 个百分点。上半年商品房销售金额 53.95亿元，增长 39.9%；销售面积 145.46 万平方米，增长 23.0%，地产保持平稳，地产保持平稳，增幅回调。增幅回调。消费指数：消费指数：2006 年上半年东莞市社会消费品零售总额 286.08 亿元，比上年同期增长 16.9%，。其中批发零售贸易业零售 245.56 亿元，增长 16.6%，城市居民人均可支配收入 14637 元，增长 10.5%，居民消费能力逐步增强居民消费能力逐步增强。银行存款银行存款：2006 年 6 月末东莞市金融机构人民币存款余额 3071.30 亿13、元，比年初增长 6.7%；其中城乡居民储蓄存款余额 1857.40 亿元，增长 7.5%。1.2 政策环境分析 1.2 政策环境分析 产业政策：产业政策：东莞市把建设“以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”为核心发展战略目标，争取在制造、商贸、科技、信息、服务等方面成为区域中心，成为国际制造业名城、生态绿城以及文化新城，成为IT产业发达、综合实力雄厚、创新功能突出以及城市环境优美的现代中心城市。金融政策：金融政策：央行紧缩房地产信贷市场，多次实行加息，打压房地产投机市场， 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策略报告 5 产业政策得到不断完善，房地产交易市场得到进一步规范。地产政策：地产14、政策：从 05 年开始国家颁布了国八条、新八条等系列新政，地产投资过热、房价飙升过快、房地产炒等不良市场状况得以改善。小结：小结：?全市经济高速发展，居民消费水平大大提高，促进了零售业的相应发展；?产业结构逐步完善，“以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”的地位不断提高；?社会固定投资大幅增长，城市建设力度加强，城市投资、居住环境逐步改善；?系列地产、金融政策的颁布在逐步规范市场的同时在一定程度上也提高了市场投资开发和置业门槛。2、东莞房地产总体市场概况 2、东莞房地产总体市场概况 2.1 房地产投资状况-增速回落2.1 房地产投资状况-增速回落东莞市上半年房地产开发企业共有 354 家，完15、成开发投资 62.4155 亿元，比去年同期的 54.1828 亿元，增长了 15.2%。其中住宅完成投资动 60.4495 亿元，占总开发投资的 96.9%。此外，上半年房地施工面积为 932.42 万平方米，比去年同期 737.19 万平方米增长 26.5%，其中住宅面积 708.48 万平方米。但今年上半年东莞市完成房地产开发投资的增幅相对于 2005 年上半年同期增幅 48.8 1%来说，增长率出现了大幅下降。说明中央政府对房地产的宏观调控政策对房地产投资的后续影响作用十分明显；东莞的房地产投资市场正回归到理性状态。东莞的房地产投资市场正回归到理性状态。 最有价值房产策划2000案 盈16、翠豪庭营销策略报告 6 2.2 施工面积、新开工面积、竣工面积增速回落2.2 施工面积、新开工面积、竣工面积增速回落 今年第一季度房地产竣工面积 38.89 万平方米，较去年同期的 7.96 万平方米有了 388.6%的增长，但相对一季度 575.92 万平方米的施工面积以及 46.07 万平方米的销售（含预售）面积，商品房竣工量还显不足。累计第二季度的竣工量，上半年商品房竣工面积 88.08 万平方米，这个数据虽然比去年同期的 59.75 万平方米增长 47.4%，但仍显不足。2.3 批准预售量略降 2.53%2.3 批准预售量略降 2.53%今年上半年，东莞市商品房批准预售量 217.3917、 万，同比去年略降 2.53%.在批准预售量中，住宅批准预售量 167.85 万，同比去年也微降了 1.29%.商业项目和去年基本持平，写字楼的批准预售量下降较大，今年上半年批准预售量仅2.88 万，同比去年下降了 62.74%。从以上批准预售量的控制中，进一步表明东莞市政府在加强房地产市场的宏观调控，提高商品房的预售门槛，严格控制商品房市场尤其是商业用房市场的产品供应。3、2006 年上半年楼市特点3、2006 年上半年楼市特点3.1 销售量：住宅上升，非住宅下降。3.1 销售量：住宅上升，非住宅下降。东莞市今年16月全市商品房销售面积达120.96万,其中住宅销售面积为105.56 万，今18、年上半年非住宅市场成交 16 万，相比去年同期的 20.9 万和前年的 30.29 万,形成持续下跌的局面。3.2 成交均价：普通住宅价格同比上涨了 333.2 成交均价：普通住宅价格同比上涨了 33 2006 年 16 月份东莞市商品房均价为 3286.65 元/平方米，比去年同期增长了 16.32%，今年 16 月份全市商品房销售额 399525.53 万元，同比去年同期上升了 29.39%。 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策略报告 7 3.3 户型：超大户型比例劲升至 17%3.3 户型：超大户型比例劲升至 17%从上半年的销售数据来看，成交户型面积销售量大的仍然是 80 至 19、120 平方米这个区间，比例达到 38.38%。从今年年初开始就一直延续的“大户型越来越大”的趋势在上半年再一次得到认证.120 平方米以上户型的比例达到了42.55%，其中 160 平方米以上超大户型的比例更是劲升至 17%;，这一区间段户型成交量大幅上升,正好与市场上景湖春晓、中信凯旋城、金地格林小城等一些新城市中心去高素质楼盘大量提供大户型、“空中别墅”“平层大宅”等市场现象相符合，一方面这种现象反映了发展商想通过城市中心区的大户型提高成交总价和利润的心态；另一方面也反映了市场上大量居民换房的需求刺激了这个区间段的供给市场。80 平方米以下户型的份额基本与去年持平，以 1578 套占据整20、体 8275 套的19%。80120 平方米的住宅销量为 3176 套，虽然比例仍然为最大，但比去年的52%和前年 56%是减小一半左右。3.4 商品房空置率下降3.4 商品房空置率下降 2006 年上半年，东莞市商品房空置面积 95.28 万，比去年同期的 120.69万下降了 21.05%，其中住宅空置 70.29 万，比去年同期也下降了 16.01%，写字楼空置 1.03 万，比去年同期下降了 92.02%.。这说明中心城区的地位已经逐步得到众多写字楼买家的认可，而今年上半年中心区写字楼租价的理性平稳发展，也为写字楼空置的消化提供了市场依据。4、东莞房地产走势分析 4、东莞房地产走势分析21、 4.1 楼市开发规模再创新高，整体市场供需两旺 4.1 楼市开发规模再创新高，整体市场供需两旺 近几年东莞地产处于火热状态，房价节节攀升。通过正常拍卖招标很多有实 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策略报告 8 力的公司都屯有大量土地。他们的开发，必将使东莞楼市持续火热。而东莞经济的持续发展，居民收入稳步提高，加上外部消费资金的注入，东莞的房产消费将跃上一个新台阶，消费市场也逐步成熟，消费者也将更为理性。很多地段好，品质佳的楼盘必将受到消费者的欢迎。4.2 市场开发步入“精品时代”，高端市场竞争激烈 4.2 市场开发步入“精品时代”，高端市场竞争激烈 近年来东莞各区楼盘遍地生花，产品趋22、于多样化。功能各异、风格多样的楼盘纷纷涌现。大量高品质楼盘的入市，将改变东莞以往的“同质化时代”，进入“精品时代”。由于高端客户有限，市场竞争在所难免。4.3 郊区住宅逐步走热，郊区项目将占领市场半边天 4.3 郊区住宅逐步走热，郊区项目将占领市场半边天 随着东莞城市建设的逐步发展，交通的日益发达，地段性将会逐步减弱。许多有眼光、实力的开发商已在郊区屯有大量土地。他们多以好环境，低价位入市，势必会受到市民的欢迎。4.4 更多外地开发商实质性介入，产品更多元化，营销理念不断创新 4.4 更多外地开发商实质性介入，产品更多元化，营销理念不断创新 东莞地产竞争开始进入实力时代，大量实力型外来企业的进23、入必将加大东莞楼市竞争。而他们将带来不同的开发理念和营销理念，将使东莞楼市整体上有一定拨高。小结：小结：?宏观经济飞速发展，市场投资环境大大改善，房地产行业的发展得到有力支撑；?市场开发持续高涨，市场需求平稳增长，未来市场供应巨大，总体市场供大与求，市场消化压力大增，房价涨幅趋缓；?市场开发趋向于理性，大型商业地产项目减少，适合大众消费的中小户型开发比重有所提升；?产品逐步升级，产品出现多元化，品牌竞争时代来临。 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策略报告 二、石碣房地产市场竞争环境分析 二、石碣房地产市场竞争环境分析 1、石碣镇宏观概况 1、石碣镇宏观概况 1.1 石碣镇区概括1.1 24、石碣镇区概括 9【地理位置】【地理位置】石碣镇位于东莞市东北部，总面积 36 平方公里。地处东江河畔，地理位置优越，东接石龙古镇，南临东莞市区，距深圳 78 公里，离广州 62 公里，是广东南北运输干线上的交通重镇。镇东面有广深铁路中间大站石龙火车客运站；南有石碣大桥和大王洲大桥，分别连接莞龙公路和东莞市区；北有江龙大桥连通广汕公路。【历史人文】【历史人文】石碣历史姻缘深厚，是明末民族英雄袁崇焕的故乡，被国画大师关山月誉为“东江之珠”。【人口状况】【人口状况】石碣镇总面积 36 平方公里，常住人口 3.6 万人，外来人 16.8 万多人。下辖14 个村委会、一个居民委员会和 76 个村民小组。25、【商业网点】【商业网点】全镇有各类批发市场、集贸市场、农贸市场 19 个，各村中心都建有农贸市场，经营面积共 11.4 万平方米，批发、零售、贸易、餐饮服务网点 2000 个以上。【休闲娱乐】【休闲娱乐】全镇共有书店 15 间，电影院 6 间，投影场 13 间，桌球场 8 间，溜冰场 10间，保龄球馆 1 间，高尔夫球练习场 1 间。此外，已经建设完成和投入使用的还有文化中心及袁崇焕纪念公园等公共休闲设施。【城市建设】【城市建设】 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策略报告 10 2005 年，石碣镇共投入 4.5 亿元用于城市建设。以东江大堤三期、四期堤围基本完成，政文路、东风路、明珠26、路全面升级改造，光明路商业步行街的施工为标志，一大批城市建设项目的拉动，使城市增添了活力。同时，共投入 3000多万元完善道路、供电、供水、通信等基础设施建设，城市基础设施全面提升。1.2 镇区宏观经济状况 1.2 镇区宏观经济状况【近两年镇区经济指标】【近两年镇区经济指标】2005 年2005 年，全镇经济状况运行良好，其中：?实现国内生产总值 74 亿元，同比增长 25。?完成工业总产值 221.7 亿元，同比增长 30。?各项存款总额达 87 亿元，比去年底增长 40。?镇本级可支配财政收入 2.9 亿元，同比增长 25.2。?农村人均收入达 10140 元，同比增长 8.1。?已签定利27、用外资协议 30 宗，协议规定外商投资额 5800 多万美元，实际利用外资 10799 万美元。?全镇出口总额 37.3 亿美元，同比增长 10，人均出口总额居全市镇区排列第一位。2006 年上半年2006 年上半年，石碣经济持续良好、快速、稳定的增长势头：?全镇实现工业总产值达 148 亿元，同比增长 15.9。?1 至 5 月，全镇出口总额 15.4 亿美元，增长 17.1。?上半年全镇完成税收总额 4.9 亿元，增长 37.1。?镇级可支配财政收入达 1.1 亿元，增长 97.3。 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策略报告【近年各项经济指标变化情况】【近年各项经济指标变化情况】石28、碣镇2001-2005年国内生产总值（单位：万元）石碣镇2001-2005年国内生产总值（单位：万元）1350551350552363232363233119473119475906045906047382557382550200000400000600000800000系列11350552363233119475906047382552001年2002年2003年2004年2005年 石碣镇2001-2005年工业总产值（单位：万元）石碣镇2001-2005年工业总产值（单位：万元）232625232625417623417623567967567967170534817053482216929、50221695005000001000000150000020000002500000系列1232625417623567967170534822169502001年2002年2003年2004年2005年 石碣镇2001-2005年出口总额（单位：万美元）石碣镇2001-2005年出口总额（单位：万美元）1030001030001850001850002210002210003395453395453733783733780100000200000300000400000系列11030001850002210003395453733782001年2002年2003年2004年2005年 综30、合分析：综合分析：一直以来，石碣以出口型的加工制造业作为镇区的产业基础，2005 年出口总额达 37.3 亿美元，同比增长 10，人均出口总额居全市镇区排列第一位。工业总产值连年攀升，实现真正的跨越式增长，速度惊人。2005 年全镇工业总产11 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策略报告 12 值达 224.695 亿元，同比增长 31.76。在其带动下，全镇国内生产总值也连年递增，从 2001 年至 2005 年，增长率分别为 74.98，32，89.33，25，经济建设成果非常明显。【镇区产业状况】石碣是东莞市数码产业重镇，国家电子信息产业基地之一。早在二十世纪八十年代初，石碣镇就确31、立了建设以电子工业为主体的江滨花园式现代工业城镇的发展目标。经过 20 多年的持续发展，全镇现有电子企业 450 多家，其中外资电子企业 190 多家，民营电子企业 260 多家，有 14 家是海外电子上市公司。石碣镇电子信息产业引进外资占全镇引进外资的 70以上，电子信息产业产值占全镇工业总产值的 75以上，电子信息产业外贸出口占全镇外贸出口总额的 80以上，电子信息产业已成为石碣的龙头产业、支柱产业、品牌产业。2、石碣房地产市场现状与走势分析 2、石碣房地产市场现状与走势分析 2.1 石碣镇房地产概括 2.1 石碣镇房地产概括 石碣镇房地产起步相对较晚，早期开发的房地产项目如东明楼、民丰阁32、民兴阁、天星花园、天星商业城、滨江花园等商住项目等，大多缺乏系统的房地产开发理念，配套不完善，物业管理不到位。近期开发的新世纪花园及盈翠豪园是石碣镇规模最大，档次最高的花园式高尚住宅社区，已经具备了较为成熟的开发模式，为石碣房地产开发提供了样板。?镇区房地产处于起步阶段镇区房地产处于起步阶段市场区域性明显，供不应求的供需结构使竞争压力大大减小，开发风险相对较小，发展空间大，发展商适时切入能够取得市场领导者的优势地位。?市场供不应求市场供不应求至今为止，石碣镇房地产开发项目少，房地产市场基本处于一个供不应求的状态。?购房群体对居住要求不断提升购房群体对居住要求不断提升物质生活水平的提高使购房者33、更加追求舒适的居住环境，配套完善、管理有序的住宅小区开始取代传统的民宅。?以住宅供应为主以住宅供应为主近年供应的商品房中，大部分是以住宅为主，且需 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策略报告 求层次分明，特征明显。?商业投资前景好商业投资前景好商业地产开发风险与机会并存，关键在于定位的突破和完善的经营管理体系。2.2 镇区住宅市场调研 2.2 镇区住宅市场调研 2.2.1 住宅市场整体概括 2.2.1 住宅市场整体概括?石碣住宅市场起步较晚，现有的住宅一般为本地人自建的民宅或单栋商品房住宅，成规模且物业管理完善的小区少，近两年基本处于缺货的状态，有较大的潜在需求有待发掘潜在需求有待发掘。34、?近年开发的成规模小区物业供应价格在 23003300 元/平方米之间，按照市场的反映看，价格区间在合理的范围，即房价还有上涨的空间房价还有上涨的空间。?住宅的单位户型结构及面积段设置没有明显的倾向性，即主要的供应户型中，两房、三房及四房所占比例没有明显的差异比例没有明显的差异。?近年的购房群体有所改变，从以本地人为主逐渐转向以企业的外来管理层、外来工商经营户及港台商人为主的本地外来市场本地外来市场。2.2.2 近年上市项目户型分析 2.2.2 近年上市项目户型分析 二房20.9%三房27.4%复式及其它11.7%四房26.0%别墅2.0%五房12.0%二房20.9%三房27.4%复式及其它135、1.7%四房26.0%别墅2.0%五房12.0%二房二房三房三房四房四房五房五房别墅别墅复式及其它复式及其它【综合分析】石碣近年出现的小区物业中，供应的房型以两房、三房及四房为主导，其所占的比重分别为 20.9、27.4、26，占所有供应房型的 75左右，是市场的主力户型。而本地居民一般已有自建的民宅，暂时对搬进小区改善居住环境的需求不强烈，直接降低了市场对四房以上大户型的需求。13 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策略报告 供应的房型直接表明了石碣的房地产物业开发主要面向居家需求，即以首次置业为主。另一方面，近期在市区兴起的小户型投资公寓，在石碣整体购房需求的影响下，此部分房型的开发36、一直缺位，存在一定的市场机会。供应的房型直接表明了石碣的房地产物业开发主要面向居家需求，即以首次置业为主。另一方面，近期在市区兴起的小户型投资公寓，在石碣整体购房需求的影响下，此部分房型的开发一直缺位，存在一定的市场机会。2.2.3 购房群体分析 2.2.3 购房群体分析 外来个体经商者19.7%其它6.0%港澳台人士12.9%本地企业主27.4%外来白领及高级灰领26.0%公务员8.0%外来个体经商者19.7%其它6.0%港澳台人士12.9%本地企业主27.4%外来白领及高级灰领26.0%公务员8.0%港澳台人士本地企业主外来白领及高级灰领公务员外来个体经商者其它【综合分析】石碣的购房群体从37、住宅小区开始兴起时已经呈现出明显的以外来本地市场为主的特征，根据市场调研资料，近年购房群体中，外来个体经商者及外来白领所占比例达 45.7，加上港澳台人士的购房需求，外来市场已经达到六成，是石碣的主要购房群体。主力购房群体的市场结构与石碣强大的工业产业结构相吻合，但在这里需要说明的是，石碣存在庞大的外来产业工人由于收入水平的限制，并不产生直接的购房需求，只带来当地的租赁市场需求。另外，从图表可知，石碣本地企业主及公务员阶层所占比重分别为 27.4及 8，成为次要的购房群体。纵观东莞市区及部分主要的镇区的购房群体，都是以本地人占最大比例的现象在石碣似乎不太成立，这也成为石碣购房群体构成的特点之一38、。总体而言，石碣的购房群体呈现 6：3：1 的结构比例，即本地外来市场（以本地工厂企业的外来中高层管理人员、高级技术人员及外来个体经商者为主）占 60，本地市场（本地原居民及公务员阶层为主）占 30，港澳台市场（本地企业的港澳台商人）占 10，整体购房需求以外来人口为主。随着石碣当地经济及治安状况的进一步改善，每年将有更多的外来购房需求释放出来，为镇总体而言，石碣的购房群体呈现 6：3：1 的结构比例，即本地外来市场（以本地工厂企业的外来中高层管理人员、高级技术人员及外来个体经商者为主）占 60，本地市场（本地原居民及公务员阶层为主）占 30，港澳台市场（本地企业的港澳台商人）占 10，整体购39、房需求以外来人口为主。随着石碣当地经济及治安状况的进一步改善，每年将有更多的外来购房需求释放出来，为镇14 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策略报告 区的房地产业带来契机。区的房地产业带来契机。2.2.42.2.4 住宅市场个案调查 住宅市场个案调查 新世纪花园 新世纪花园 15?地理位置：同富路与崇焕路之间?发展商：东莞市石碣镇新世纪地产开发公司?物业类型：小高层商住楼?户型设置：22（83），32（108124），42（125），复式（206238），主力户型为三房。?售价：18002800 元/，均价 2300 元/?卖点：区位、配套。?主打口号：新时代，新生活！?销售情况：2040、02 年推出市场，当时石碣还没有成规模的住宅小区，加上地段好，配套齐全，销售理想，现除了发展商预留的两栋物业没有对外销售外，其余可售单位已经售罄。盈翠豪园 盈翠豪园?地理位置：东风路?发展商：富盈集团?物业类型：高层住宅，底层商业?户型设置：32（115150）；42（141）；复式（236260），主力户型为三房。?售价：均价 3000 元/?卖点：区位、建筑体现、户型设计 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策略报告 16?主打口号：金色领地，绿色城堡！?销售情况：推出市场时为石碣最高档的住宅小区，受到当地工厂企业外来白领、高级灰领及中高管理层的青睐，销售理想，已经售罄。 最有价值房产41、策划2000案 盈翠豪庭营销策略报告 17 2.3 周边镇区住宅市场调研 2.3 周边镇区住宅市场调研 2.3.1 近期石碣周边镇区市场调研统计 2.3.1 近期石碣周边镇区市场调研统计 楼盘名称 楼盘名称 地址 地址 占地/建占地/建面（）面（）建筑面积建筑面积总户数总户数建筑类型 建筑类型 绿化率绿化率主力户型 主力户型 均价（元/均价（元/）总体评价 总体评价 腾龙名苑 石龙镇裕兴路金沙湾广场侧 3477 15071 100 套 多层/三房两厅：146-151 3200 占地面积小，直排式户型、数量小，无配套但价格低。世纪滨江 石龙镇新城区裕兴路 54253 101072 369 6-842、 层多层18 层高层别墅 40.6%三房两厅：143-168 四房两厅：192-204 4000 石龙高档的住宅小区之一，项目规模较大，临江景，周边配套公园、紧邻镇政府，交通便利，水天一色 石龙镇裕兴路南工桥水厂旁 4.8万 3万 120户洋房+28户别墅 小高层 别墅 62%三房、四房 125、130 140 3800 密度低，绿化率高，临江景，但交通不便利。聚龙湾二期 石龙镇裕兴路 5万多 16万 693 高层/三房二厅：183二房二厅：83 3500 地处新镇中心区，环境好，周边配套齐全。新世纪丽江豪园（四期）茶山镇莞龙路京山路段 770 余亩四期40000 156套洋房+48套别墅 高43、层 别墅 60%以上三房二厅、四房两厅，130以上户型为主 4300 依山傍水，景观环境优，小区周边及社区配套齐全，属高尚社区 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 18 页?世纪滨江：位于石龙新区，规模较大，是集合别墅及洋房的住宅盘，拉高了项目的档次，加上东江江景的自然资源优势，价格已经达到 4000 元/平方米。?腾龙名苑：“短平快”操作项目，规模小，价格低。?新世纪丽江豪园（四期）：占地规模大，开发周期长，加上东江江景自然资源优势，整体素质高。新一期推售单位以大户型为主，创新的三阳台设计是户型设计有独特的卖点，拉高了整体的销售价格。2.4 镇44、区商业市场调研 2.4 镇区商业市场调研 2.4.1 商业现状调研 2.4.1 商业现状调研 石碣的核心商圈主要集中于东风路两旁，聚集了华润南铭购物中心、嘉荣超市，加上新建的家和商贸中心、待建的经贸中心及本项目，大型商业中心扎堆，预期的商业客源竞争将异常激烈。另外，在镇区的各工业区及工厂集中地均有小型商业，但一般只是服务于周边工厂，没有形成规模。对于石碣的商业调研主要针对项目所在区域，即东风路核心商圈东风路核心商圈进行，其特点为：?经营业态经营业态商圈以电子通讯产品、超市、服装精品类及餐饮为主要经营业态，加上珠宝、化妆品及美容美发等，经营品类齐全。?经营状况经营状况核心商圈的地位决定了区域有足45、够的人流支持，各零售业态及服务业经营理想，商铺的空置率低。?租金水平租金水平商圈的商业中心一楼内铺平均租金在 60150 元/平方米月之间，二楼、三楼租金分别为一楼的 50和 30；而街铺租金可达200 元/平方米月以上。?消费群体商圈的客户群体呈明显的两端走势，高档的消费品及餐饮一般为本地人消费，大众化的商品消费群体一般为石碣庞大的产业工人。2.4.2 镇区消费力市场调研 2.4.2 镇区消费力市场调研【消费力特征分析】【消费力特征分析】镇区人均年消费性支出占最大比例的依然是食品，其次是交通、通讯、 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 娱乐、教育、46、衣着及医疗服务等，社会消费品呈现供需两旺的局面，超市及餐饮业存在一定的市场增长空间。本地消费力强劲，但由于商业消费形态的成熟程度与石龙镇及市区有差距，本地高档消费力流失程度较为严重。各工业区的外来务工人员成为石碣商业消费人群的重要组成部分，但消费层次较低，一般为日常消费，休闲性消费非常少。存在大量的本地闲置资本，正在寻求稳定、持续、高回报的商业投资及增值渠道。【近年各项消费力指标变化情况】【近年各项消费力指标变化情况】石碣镇2001-2005年全镇各项存款余额（单位：万元）石碣镇2001-2005年全镇各项存款余额（单位：万元）37472137472146809546809557771257747、71262030962030986787186787102000004000006000008000001000000系列13747214680955777126203098678712001年2002年2003年2004年2005年 综合分析综合分析 从 2001 年至 2005 年，全镇各项存款连年递增，2005 年已经超过 86 亿元，同比 2004 年增长近 40，如果按本地人口计算，人均存款超过 20 万元，是真正藏富于民的城镇。巨额的存款带来了巨大的潜在消费力，同时，资本的天性决定了其必须需求增值的渠道，从而为投资，尤其是房地产投资提供了充足的本地民间资本。2.4.3 重点商业调研48、 2.4.3 重点商业调研 项目所处的东风路商圈是目前石碣人气最旺、商业密集度最高、商铺租金最高的地段，选定商圈的代表性物业进行分析是正确把握项目招商、销售工作及第 19 页 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 后续运营的关键。为此，美联选择距离项目 300 米以内的嘉荣购物广场及华润南铭商业中心作为重点调研对象。嘉荣购物广场 嘉荣购物广场?地理位置：地理位置：崇焕中路与光明路交汇处?营业面积：营业面积：约 10000 第 20 页?经营业态分布：经营业态分布：?1F1F生鲜超市、手机、饰品、项链、各种精品、化妆品、珠宝、肯德基、诺基亚等；?2F2F49、日用品、生活用品；?3F3F品牌服装、童装、箱包及鞋类等。?租金水平：租金水平：一楼街铺租金水平为 80150 元/平方米月 南铭商业中心广场 南铭商业中心广场?地理位置：地理位置：光明路?营业面积：营业面积：约 20000?经营业态分布：经营业态分布：?1F1F通讯用品、MP3、电子产品、服装及双种子快餐店等；?2F2F服装、化妆品、珠宝、饰品及美容产品等；?3F3F服装、皮包及鞋类等。?租金水平：租金水平：一楼租金水平为 60120 元/平方米月 2.4.4 对东风路东西两端商业氛围差异的分析 2.4.4 对东风路东西两端商业氛围差异的分析 在东风路商圈中，一直以来，东、西两面的商业密集程50、度及人流状况有着非常大的区别，美联根据市场调研分析，总结出区域“东热西冷”的原因： 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 21 页【历史原因】【历史原因】东面：东面：石碣老中心市场（已废弃）所在地，在石碣现代商业、零售业起步之前就是当地的商贸集中场所，在物质并不充裕的年代已经成为镇区的日常生活用品集散地。西面：西面：开发的时间晚，以工业作为区域的起步，缺少对商业的培育。影响：影响：日常用品的消费容易形成习惯性消费，历史原因造成了本地人，尤其是中老年阶层的特定消费趋向，一定程度带动了区域的人流导向，形成延续的消费习惯。【消费群体导向】【消费群体导向】51、东面：东面：居民区、商贸区密集，本地高端消费力充足，加上各种休闲场所集中，整体的消费群体层面较高。西面：西面：主要是工厂，主要消费群体为外来务工人员，消费需求主要集中在日常用品类，单次购买花费小，消费层次低。影响：影响：东、西面由于城镇功能规划的区别，导致两地的消费群体及消费层次差异较大，对商业业态，尤其是餐饮及休闲业的驱动作用差异非常大。【业已形成的商业环境】【业已形成的商业环境】东面：东面：华润、嘉荣等大型商业体为主导，加上各类品牌连锁店，已经形成丰富的经营业态。西面：西面：一般为街铺形式的五金及各类小商品，缺乏龙头商业的带动，没有能够与东面抗衡的大型商业体。影响：影响：东面形成群聚效应，52、旺者越旺。【交通系统导向】【交通系统导向】东面：东面：交通路网系统决定了东面车流、人流从南（市区）而至，从东（石龙）而至，日流量大，带来的消费群体数量也随之上升。西面：西面：车流、人流从西（工厂区）而至，从北（增城）而至，流量小，与东面有较大的差距。影响：影响：交通系统导致的车流、人流导向的差异，影响了东风路两端的商业氛 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 22 页 围差异。3、石碣镇房地产市场预测 3、石碣镇房地产市场预测?未来 12 年内仍保持平稳开发的态势，上市项目少，市场竞争压力小；?购房群体对居住品质的提升将促进物业开发模式及品质的提升53、；?住宅市场需求将持续旺盛，需求结构仍以两房、三房及四房的中等居家户型为主；?客户构成将继续维持在现时的 6：3：1 结构，即 60为当地工厂的外来管理层、30为当地居民、10为当地的港澳台及海外商人； 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 23 页 第二部分 项目竞争条件分析 第二部分 项目竞争条件分析 一、项目概况一、项目概况 1、项目概况回顾 1、项目概况回顾 总用地面积 总用地面积 51868.9 51868.9 总建筑面积 总建筑面积 124599.13 124599.13 建设类型 建设类型 酒店、主体商业、住宅底商、小高层住宅、小户公54、寓 酒店、主体商业、住宅底商、小高层住宅、小户公寓 住宅部分建筑规模 住宅部分建筑规模 1、2楼公寓建筑面积 25706.45，共计 200 户。1、2楼公寓建筑面积 25706.45，共计 200 户。3楼公寓建筑面积 7466.85，共计 176 户。3楼公寓建筑面积 7466.85，共计 176 户。2、项目周边状况分析 2、项目周边状况分析 2.1 交通便利，路网发达 2.1 交通便利，路网发达 项目位于临近主干道东风路及崇焕路，是大部分跨镇区公交车必经之地；南面通过石碣大桥与东莞市区相连，北面连通广州增城，是东莞对外交通的枢纽。2.2 商业成熟，潜在竞争压力大 2.2 商业成熟，潜在55、竞争压力大 位于石碣中心商圈东风中路及崇焕路交界处，当地最大的两个商业体华润及嘉荣均集合与此，加上各类服装、精品及电讯电子产品的连锁经营，商业氛围浓厚，竞争激烈。随着家和购物中心和经贸中心的相继面世，商圈品牌的竞争将进一步加剧，上市时间及推售方式成为考验项目开发成败的关键因素。 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 2.3 居民区密集，消费力集中 2.3 居民区密集，消费力集中 项目附近是石碣的主要居民区，聚集了以盈翠豪园和新世纪花园居住群体为代表的中高端消费群体及附近民宅出租屋的中低消费群体，消费力层次丰富，增加了商业定位的可包容性。2.4 休闲及市56、政配套齐全完善。2.4 休闲及市政配套齐全完善。项目周边分布各类餐饮及娱乐休闲业，如石碣豪华酒店、麦当劳、肯德基、桃源浴足等，加上各种政府机关及邮政、电讯、银行等公共设施，共同构成项目周边齐全完善的商业配套。第 24 页 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 25 页 3、项目 SWOT 分析（住宅部分）3、项目 SWOT 分析（住宅部分）3.1 项目优势（strengthens）3.1 项目优势（strengthens）?项目位于石碣的核心商圈，各项商业及市政配套功能完善，区位优越，生活便利。?东风路、崇焕路等石碣主次干道均经过项目所在区域，集中57、了大部分的东莞镇区间公交线路，同时也是广州等城际客运线路的必经之地，路网发达，公共交通系统完善。?富盈集团前期开发项目，即盈翠豪园作为石碣档次最高的楼盘，已经积形成较高的市场知名度与美誉度，为项目的开发提供了可以延展的空间。?户型的设置符合石碣的主力购房群体需求，产品贴合市场。?随着前期招商的顺利开展，品牌主力商家的进驻指日可待，直接拉升了住宅的附加价值。?发展商拥有品牌效应及广泛的公共资源优势。3.2 项目劣势（weaknesses）3.2 项目劣势（weaknesses）?住宅区缺乏环境规划的施展面，难以形成特色的小区景观。?规模的劣势决定了单位推广成本较高，给成本控制提出了更高的要求。?58、商住结合的模式在带来生活便利的同时，难免会引起噪音、人员杂乱等不利因素，带来负面影响。?根据工程进度，销售时间与传统的销售旺季必然存在冲突，一定程度上增加了销售的风险。3.3 项目市场机会（opportunities）3.3 项目市场机会（opportunities）?石碣房地产起步较晚，在理性购房消费观念尚未形成的前提下，镇区没有同期上市的住宅项目，来自市场的竞争压力大大减小。?逐年上升的社会闲置资本呈现出藏富于民的资本结构，投资需求将逐渐释放，市场将出现一批房地产投资客。 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 26 页?石碣厚实的产业基础带来庞59、大的外来劳动力，此类群体在社会地位及经济能力增强的同时，产生了安家置业的需求，并在近年逐渐成为石碣的房地产主要消费群体。?在东莞新一届领导班子的带领下，强力整治社会治安问题，石碣之前最授之话柄的治安状况近期得到了较大的改善，加强了外来人口置业的信心。3.4 项目市场威胁（threatens）3.4 项目市场威胁（threatens）?镇区一直以工业制造业作为经济发展的本源，缺乏对房地产业的扶持，行业发展速度一直较慢。?石龙房地产走在石碣前面，房地产开发更加成熟，容易受竞争替代影响。?在新“国十五条”政策影响下，部分潜在客户群体产生持币观望的心态。?石碣社会治安状况还有待进一步改善。3.5 项目60、分析小结3.5 项目分析小结 东风路商圈经过多年的发展，已经成长为石碣最为成熟的商业、居住地带，如何有效地利用区位优势，立足于消费客户群体的特征与自身的资源，把握目前房地产尚不成熟的市场机遇，在最短的时间以最合理的价格销售产品是关键。 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 27 页 第三部分 项目定位 第三部分 项目定位 一、住宅部分定位 一、住宅部分定位 1、项目核心竞争优势 1、项目核心竞争优势 1.1 项目核心竞争优势剖析 1.1 项目核心竞争优势剖析 核心优势是项目立足市场、区别于竞争对手的根本，也是项目营销推广的基础！经过分析，美联认为：61、项目价值的核心竞争优势是项目的项目价值的核心竞争优势是项目的 地段 地段 和和 发展前景 发展前景 1.2 项目资源挖掘 1.2 项目资源挖掘 项目位于石碣镇区中心，规划合理，环境良好，交通便利，配套齐全，发展前景看好，片区价值巨大，投资居家两相宜。美联认为：复合型地产开发模式复合型地产开发模式 将为项目的居家生活提供便利，同时提升物业附加值。将为项目的居家生活提供便利，同时提升物业附加值。2、项目定位 2、项目定位 2.1 总体定位 2.1 总体定位 镇区中心，居家、投资两相宜的高品质公寓！镇区中心，居家、投资两相宜的高品质公寓！释义：释义：?“镇区中心”：“镇区中心”：强调项目所处地段，突62、出项目地理优势；?“高品质”：“高品质”：配套以星级酒店，提升居家品质感；?“宜居”：“宜居”：市政配套全，路网交通发达；?“宜投资”：“宜投资”：户型适中，总价适宜，区位前景好，升值前景大。 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 28 页 2.2 市场形象定位 2.2 市场形象定位 实现居家梦想！实现居家梦想！品位星级生活！品位星级生活！释义：释义：?“居家梦想”：“居家梦想”：针对市场的主力购房群体本地企业的外来中高管理层，进行户型的“度身定做”，从而体现发展商对主力购房群体的贴心理解。?“星级生活”：“星级生活”：指出项目的市场高度、市场形象63、及开发模式，运用五星级酒店的品牌拉升项目的档次。2.3 项目档次定位 2.3 项目档次定位 高性价比的中高档精品公寓 高性价比的中高档精品公寓 释义：释义：?“高性价比”：“高性价比”：高品质，价格适中，贴近市场，具备升值空间；?“中高档”：“中高档”：现有住宅的基础上，实现档次提升，引领住宅风向。2.4 项目主题定位 2.4 项目主题定位 2.4.1 推广名建议 2.4.1 推广名建议【主推命名】【主推命名】盈 翠 豪 庭盈 翠 豪 庭 释义：释义：“盈翠豪庭”整合盈翠豪园资源的基础上，为富盈集团续“盈翠豪园”之后又一力作，延展“盈翠”系列品牌之一，通过“盈翠”系列品牌楼盘的打造，提升富盈集64、团企业知名度。名称具有深层次的含义：“豪庭”就是高品质的、时尚的、居家的概念。 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 29 页 【其他备选名】【其他备选名】富 盈 花 园 富 盈 花 园 盈 翠 华 庭 盈 翠 华 庭 2.4.2 推广主题 2.4.2 推广主题 实现居家梦想！实现居家梦想！品味星级生活！品味星级生活！2.4.3 卖点提炼 2.4.3 卖点提炼【区位】【区位】石碣商业中心区，尽享中心区核心生活圈。【户型】【户型】80-110 经典户型，贴近市场需求，演绎完美生活空间。【配套】【配套】镇区中心，复合型项目，配套齐全。【价值】【价值】商65、业中心，宜居宜投资，前景无限。2.4.5 主打广告语 2.4.5 主打广告语 实现居家梦想，品味星级生活！实现居家梦想，品味星级生活！2.4.6 辅助广告语 2.4.6 辅助广告语?体验高尚生活实现居家梦想?盈翠豪庭实现您居家梦想?盈翠豪庭纯正小高层精致生活?镇区中心高尚生活 2.5 目标客户定位 2.5 目标客户定位 2.5.1 定位依据 2.5.1 定位依据 基于项目的市场特征，结合战略目标考虑，主要目标客户界定的依据有： 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 30 页?本项目定位?整体市场容量?石碣客户的价格承载力?同类项目的客户来源?客户群66、体的共同价值取向 2.5.2 客户群体定位2.5.2 客户群体定位 目标客户类别 目标客户类别 比 例 比 例 企业外来中高管理阶层 企业外来中高管理阶层 及高级技术人员 及高级技术人员 60%60%本地私营业主本地私营业主 20%20%本地居民 本地居民 10%10%港澳台及其它 港澳台及其它 10%10%2.5.3 目标客户特征分析 2.5.3 目标客户特征分析【当地企业的外来管理层特征及需求】【当地企业的外来管理层特征及需求】?家庭结构简单，学历较高；?首次置业占 70以上，以自住为主；?经济实力有限，总价承受能力有限；?购房谨慎，最大的物业关注点为“性价比”；?工作环境较差，生活沉闷，67、希望拥有自己的空间，改善生活。住房需求:以两房及小面积三房为主住房需求:以两房及小面积三房为主【本地私营业主特征及需求】【本地私营业主特征及需求】?年龄较大，学历较低；?家庭结构较复杂，以二次置业为主；?投资意识很强，看重升值潜力；?经济实力雄厚，对价钱不大计较；?追求享受，推崇气派，要求空间大且私密性强；?物业关注点为物业品质、居住安全、升值潜力。 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 31 页 住房需求：以较大面积三房或三房以上户型为主住房需求：以较大面积三房或三房以上户型为主 【当地居民特征及需求】【当地居民特征及需求】?较为年轻化，253068、 岁居多；?思想较开放，能够接受新事物；?购置物业一般用于成家；?首次置业比例较大，置业目的多为自住；?通常有父母支持，总价承受能力较高；?物业关注点为品质及居住的安全。住房需求：以较大面积三房为主住房需求：以较大面积三房为主【港澳台及其他客户】【港澳台及其他客户】?其他客户包括少数来自市区及石龙的客户?以当地企业的港台商人居多；?年龄结构偏大；?经济实力非常雄厚；?购置物业的决策时间快；?物业关注点为居住便利、私密性强。住房需求：以大面积三房及五房为主住房需求：以大面积三房及五房为主3、产品建议 3、产品建议 3.1 户型建议 3.1 户型建议 3.1.1 对建筑户型和平面布局的建议】3.169、.1 对建筑户型和平面布局的建议】根据市场分析部分对住宅消费群的细分及项目的客户定位对各类客户的户型需求预计如下：(表示意向程度)客户类型 小两房 两房 小三房 大三房 四房以上 石碣镇个体经营者及原居民 当地个体工商户 企业管理阶层及高级技术人员 公务员、事业单位职员 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 32 页 政府高官、工厂、企业主 其它 3.1.2 目前盈翠豪庭户型统计 3.1.2 目前盈翠豪庭户型统计 定位户型 定位户型 二房二厅 二房二厅 三房二厅 三房二厅 复式 复式 套数 套数 96 88 8 比 例 比 例 50%45.8%4.70、2%3.3.3 户型点评 3.3.3 户型点评【现有户型优点】【现有户型优点】1)坐北朝南 2)实用率高 3)方正实用，采光通风好 4)客厅宽度超过 4 米，宽畅舒适 5)生活阳台较大，实用 6)私密性强【现有户型不足】【现有户型不足】1)主人房卫生间较小，没有衣帽间（一号楼）2)次卧有 2 个卫生间相夹，湿度大，易渗水（二号楼 A/B 户型）3)厨房后阳台太窄 4)部分单元卧室门与公共卫生间直线相对；5)各主次卧没有落地玻璃；6)复式露台偏细，难吸引客户群；7)7)二号楼次卧飘窗太小，光线及景观不太完美；【户型建议】【户型建议】 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭71、开盘认购执行方案 第 33 页?房间的层次单一，全是平层，大户型可做跃式?客厅阳台的窗用 4 面推门，影响光线及视觉，可否必用 2 页推；?主卧飘窗可考虑做成“L”型，观景及采光更足更好；?由入户花园进入客厅可考虑做推拉门，更美观；?二号楼三房有入户花园，主人房可间隔做衣帽间。3.2 配套设施建议 3.2 配套设施建议 3.3.1 智能化配套 3.3.1 智能化配套 小区智能化的应用主要体现在安防系统和一些自动化服务上，我们建议可采用或者选用以下智能化系统：【小区的安防系统】【小区的安防系统】单元可视对讲：单元可视对讲：由单元门智能锁与可视对讲系统连用构成单元门智能管理系统，业主可持智能卡由单72、元门锁确认后打开门锁 进入。【小区的智能化服务】【小区的智能化服务】区内“一卡通”服务：包括安防、消费、管理三个层面。二、商业部分定位建议 二、商业部分定位建议 1、项目整体功能定位 1、项目整体功能定位 石碣镇全新的一站式都市休闲消费中心 石碣镇全新的一站式都市休闲消费中心 释义：释义：由大型超市、品牌精品、主题餐厅、特色美食广场、娱乐以及休闲设施组合而成，由专业经营管理公司进行统一经营管理，为消费者提供集购物、休闲娱乐、餐饮、观光于一体的都市休闲消费场所。2、项目形象定位 2、项目形象定位 以都市休闲消费产业为主体的高档大型综合商业旗舰 以都市休闲消费产业为主体的高档大型综合商业旗舰 最有73、价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 3、项目经营主题定位 3、项目经营主题定位 3.1 购物3.1 购物大型超市为周边居民及其他购物者提供生活日用品及食品等基本生活所需。百货精品提供中档和中高档的服装、精品、家居等丰富的生活用品。流行时尚馆提供时尚、流行、低价的服装、小商品、精品、皮具皮鞋等百货商品。第 34 页 3.2 休闲娱乐 3.2 休闲娱乐 游戏中心游戏中心集中各类游戏机娱乐项目的游戏中心。网吧网吧提供网络爱好者网上冲浪的场所。桑拿、浴足、卡拉 OK桑拿、浴足、卡拉 OK加强休闲的氛围，并携其规模优势与酒店部分形成互动，打造石碣最高档次的休闲消费74、场所。3.3 餐饮主题餐厅3.3 餐饮主题餐厅主题餐厅以独特的装饰布置，使顾客既可以品尝到美味佳肴，又能体会到浓厚的文化氛围。西餐咖啡厅西餐咖啡厅提供不同的餐饮口味及环境。小型冷饮店、茶座、咖啡座小型冷饮店、茶座、咖啡座在商场或街区可以设置一些冷饮、茶座、咖啡座等，为疲劳的消费者提供休憩的场所。3.4 观光3.4 观光以现代的都市休闲消费产业中心（街区）作为商业的主题，多角度进行主题的营造，使项目与其他商场相比更具有人性化与趣味性，并成为石碣标志性的大型购物中心（街区），为消费者新增一个观光的景点 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 35 页 475、项目主题定位 4、项目主题定位 4.1 推广名建议 4.1 推广名建议【主推命名】【主推命名】富盈商业广场富盈商业广场 释义：释义：“富盈商业广场”延展“富盈”系列品牌之一，通过“富盈“系列品牌楼盘的打造，提升富盈集团企业知名度。【其他备选名】【其他备选名】富盈时代广场富盈时代广场富盈财富广场富盈财富广场 4.2 推广主题 4.2 推广主题 城市新王座 财富新领地城市新王座 财富新领地4.3 卖点提炼 4.3 卖点提炼?地段：地段：石碣门户地段，中心旺地，车流人流旺地，财富集中之地。?人流：人流：凝聚高尚住宅社区、工业园区、本地居民等消费群，蕴藏无限商机。?品质：品质：石碣镇全新的一站式都市76、休闲消费中心，为消费者提供独特、舒适、高档休闲消费环境。?业态：业态：集吃、喝、玩、乐、购于一体，以龙头主力店为拉动，其他经营业 态互补成行、共繁共荣，营造石碣一站式休闲购物娱乐黄金旺地。?经营：经营：统一招商，统一管理，统一推广，全面保障商家财源长长久久、盘 满钵满。4.4 主打广告语 4.4 主打广告语 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 36 页 城市新王座 财富新领地城市新王座 财富新领地4.5 辅助广告语 4.5 辅助广告语?石碣商业中心首席大型商业旗舰?商业中心至 top 多功能消费地带?石碣商业中心核心物业?缔造石碣黄金商圈?实效收77、益即时兑现财富梦想?富盈商业广场石碣商业新名片 5、目标客户群定位 5、目标客户群定位 5.1 消费群体定位 5.1 消费群体定位 5.1.1 一般居民 5.1.1 一般居民【消费特征：】【消费特征：】大部分购买是因为生活需要而产生；?对商品的比较性较强，价格敏感性较高；?消费场所比较固定，一旦认同，便容易产生习惯性消费；?对商品品牌有一定认知度，对耐用消费品和贵重品的品牌认知度较高。5.1.2 政府公务员及长期驻石碣的商务人员 5.1.2 政府公务员及长期驻石碣的商务人员【消费特征：】【消费特征：】?文化娱乐等精神消费在总消费支出中占一定比重；?对商品的价格不是太敏感；?信誉好的品牌商家是他78、们购物的首选场所；?接受新事物能力强，喜欢尝试流行的新事物。51.3 石碣的外来务工人员 51.3 石碣的外来务工人员【消费特征：】【消费特征：】收入较低，单次购买量小； 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 37 页?基本上没有品牌依赖型，追求性价比高的消费品；?对商品的价格敏感性非常高；?基本上不考虑对休闲类产品及服务的消费；?产品支出以食品类及生活用品为主，其次为衣服及各类精品。5.2 经营5.2 经营商定位 5.2.1 大型品牌超市 商定位 5.2.1 大型品牌超市【特征描述：】【特征描述：】全国或世界知名连锁零售企业，知名度高、信誉好，消79、费群体覆盖面广，对消费者有极大的吸引力；?经营面积一般要求在 8000M2 以上，要求提供大型停车场及超市专用的卸货区；?对配套设施有较高的要求；?租赁时间长，一般都要求在 10 年以上，对租金、免租期等租赁条件的要求较苛刻。目标客户：目标客户：百佳、沃尔玛、大福源、家乐福等 5.2.2 大型休闲娱乐场所 5.2.2 大型休闲娱乐场所【特征描述：】【特征描述：】经营者多拥有广厚的社会资源；?一般不会进行连锁经营，难以形成品牌的高知名度，经营成败的关键在于服务；?经营面积一般在 20005000M2 之间；?租赁时间长，一般都要求在 8 至 10 年以上；?对楼层的要求不高，可于二层以上经营；?80、对租金、免租期等租赁条件的要求较苛刻。目标客户：目标客户：桑拿、按摩、浴足等5.2.3 连锁品牌店 5.2.3 连锁品牌店【特征描述：】【特征描述：】有一定的品牌知名度，经营方式灵活；?严格的店面形象、服务质量控制；?服装类经营面积集中在 100300 平方米之间； 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案?餐饮类经营面积集中在 1000 平方米以内；?租期较长，并拥有大量固定的、广泛的消费群体。目标客户：目标客户：连锁餐饮（咖啡厅、西餐厅等）、名牌服饰连锁店等 5.2.4 品牌加盟店、自营店 5.2.4 品牌加盟店、自营店【特征描述：】【特征描述：】?品81、牌知名度低，吸引消费人流效应差；?以低价提供知名品牌同等质量的商品/服务等方式获取消费群体的认可；?服务人员素质、服务态度参差不齐；?经营自主性强，管理难度相对较大；?日常经营中抵御淡季或经营风险的能力较差，导致流动性较大目标客户：目标客户：咖啡茶座、流行服饰、精品、玩具店、美容店、速食店、网吧及各类中小型娱乐场所等 5.3 投资客户定位 5.3 投资客户定位?石碣镇的本地居民，以投资收租为购买目的；?项目的商铺经营者，购置用于自营；?石碣镇的工商企业主，以投资为目的；?周边镇区的投资客户；?东莞范围内的灰色收入阶层，购置物业消化手中的现金；?在石碣工作的香港人或台湾人。6、业态规划及布局建议82、 6、业态规划及布局建议 6.1 整体区域划分建议 6.1 整体区域划分建议 第 38 页 B 区 C 区 A 区 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 考虑到对业态规划与布局阐述的需要，首先对项目的平面进行区域的划分：?A区（原规划）：A区（原规划）：商业主体建筑，共四层（包括地下层），面积共 29233.86；?B区：B区：1、2公寓楼底商，共一层，面积约 2160；?C区(原规划)：C区(原规划)：4公寓楼底商，共两层，面积约 2980；62 各区业态规划建议 62 各区业态规划建议 6.2.1 A 区负一层业态规划建议6.2.1 A 区负一层业83、态规划建议 6.2.1 A 区一层业态规划建议：6.2.1 A 区一层业态规划建议：第 39 页 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 【首层规划释义：】【首层规划释义：】?北面内铺约 3000 作为主力超市区域。?南面内铺约 3000 作为百货区，经营为珠宝（600）、运动用品（900 ）及女性品牌化妆品、时尚饰品（1500）。?建议首层共开 3 个入口，入口两旁街铺（1000）作为重点控制招商区域，主要考虑到提升商业的整体形象，拉高消费的期望值，带动铺位的整体租赁及销售价格。其中，南面主人口处拟引进国际餐饮名店，如麦当劳、肯德基、必胜客、味千拉面等84、；西面入口处引进国内餐饮名店，如真功夫、鹤留山等；北面入口引入国内的精品名店。?其他街铺（1000）作为品牌精品、服饰区。【A 区首层规划人流导向：】【A 区首层规划人流导向：】人流导向说明：人流导向说明：?超市收银区设于首层超市出口，以区分超市区与百货区；?超市的上下平梯设置于超市内中间区域；第 40 页 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案?百货区设置一条向上的单向步梯，连通首层及二层；?建议主体商业北部增设一个单向入口，人流导向如图绿色所示；?南面主出入口人流导向如图黄色所示；?西门次出入口人流导向如图蓝色所示。【A 区首层人流导向对项目整体的辐85、射】【A 区首层人流导向对项目整体的辐射】【A 区首层人流导向对项目整体的辐射说明：】【A 区首层人流导向对项目整体的辐射说明：】?南面作为主出入口，是商业形象的展示的主要面，结合国际品牌餐饮连锁店的经营，强势拉动崇焕路对面居民区的人流；?西面次出入口的业态与 C 区业态互补，形成差异化经营；?北面建议开辟单向的超市入口，吸引从北而至的商业人流，同时盘活 B 区的商业；?东面通过各种休闲娱乐设施的出入口与酒店形成互动，人流共享。6.2.2 A 区二层业态规划建议：6.2.2 A 区二层业态规划建议：第 41 页 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 说86、明：说明：二层全部作为超市主力店租赁面积。6.2.2 A 区三层业态规划建议：6.2.2 A 区三层业态规划建议：正在洽谈的主力商家中，部分超市意向整体租赁一层部分面积、二层及三层，如意向可达成，三层全部用于超市出租；如意向不包括三层，则按前期的规划进行布局，即设计成卡拉 OK 及桑拿专区，将酒店的主要休闲配套移至商业部分，商业具备了强劲的休闲娱乐功能。在此基础上，三层业态规划建议如下：方案一：方案一：三层整层用于超市出租。（主力超市意向）三层整层用于超市出租。（主力超市意向）方案一：方案一：三层设置成卡拉 OK 及桑拿专区三层设置成卡拉 OK 及桑拿专区 6.3 B 区一层业态规划建议 6.87、3 B 区一层业态规划建议 说明：B 区街铺一方面作为住宅的服务配套，另一方面以精品形式作为对面主体商业街铺的补充。6.4 C 区一层、二层业态规划建议 6.4 C 区一层、二层业态规划建议 第 42 页 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 43 页 7、项目招商建议 7、项目招商建议 7.1 商业部分招商建议 7.1 商业部分招商建议?招商先行：招商先行：建议项目带租约销售，增加物业投资的附加值，提高销售价格。?主力超市、品牌店优先招商：主力超市、品牌店优先招商：主力超市是吸引人气的关键，一般对工程建设有特殊的要求，优先招商可以提升商业的价值和88、降低重复建设的浪费；而品牌店形象展示佳、店面大、知名度高，对项目的整体形象及招商带动较大，争取招入餐饮、饰品等一线品牌作为形象店，发展商可适当提供一定的优惠。?先紧后松：先紧后松：前期限定招商条件，按规划的业态及经营主题，引进有影响力的商家；后期可适当放宽招商条件，消化手中潜在商户。7.2 租金的制定7.2 租金的制定7.2.1 目前石碣主要商业中心租金调查表 7.2.1 目前石碣主要商业中心租金调查表 商场名称商场名称 地理位置地理位置 经营面积经营面积 业态分布业态分布 租金水平 租金水平 元/平方米/月 嘉荣购物广场嘉荣购物广场 崇焕中路与光明路交汇处 约 10000 超市、手机、饰品、89、精品、化妆品、珠宝、肯德基、服装 80-150 南铭购物广场南铭购物广场 崇焕中路 约 20000 通讯用品、电子产品、服装、双种子快餐店、服装、化妆品、珠宝、饰品等 60-120 悦华百货悦华百货 石碣月云东路 约 10000 日用百货、生鲜果蔬、成衣织物、床上用品、家电、小食、烟酒、保健品等，三层空置 40-100 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 44 页 7.2.2 富盈商业广场租金建议 7.2.2 富盈商业广场租金建议 平均租金建议（单位：元/平方米/月）地下层：地下层：2530 一 层：一 层：街铺 100150，内铺 80120 90、二 层：二 层：3035（注：由于主力超市的进驻，价格相应降低）A 区 三 层：三 层：2530 B 区 80120 一 层：一 层：80130 C 区 二 层：二 层：5060 可售面积（平方米）可售面积（平方米）7.3 销售价格定位 7.3 销售价格定位 对于项目的售价建议利用租价反推的方法，按照年回报率 7设定参考售价水平，各区域的参考售价见下表所示：区域 区域 销售价格区间 销售价格区间 销售均价 销售均价 A 区一层街铺 1700026000 A 区一层内铺 1400020000 B 区 1400020000 C 区一层 1400022000 C 区二层 900011000 7.4 91、预计销售收入7.4 预计销售收入 区域 区域 可售面积可售面积（平方米）（平方米）销售收入销售收入（万元）（万元）A A 区区一一层层街街铺铺 2000 4300 A A 区区一一层层内内铺铺 3000 5100 B B 区区 2160 3672 C C 区区一一层层 1490 2682 C C 区区二二层层 1490 1490 注：计算过程中的销售单价取售价区间的中间值。注：计算过程中的销售单价取售价区间的中间值。8、商业推广模式 8、商业推广模式 8.1 商业主要推广模式 8.1 商业主要推广模式【出售模式】【出售模式】 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认92、购执行方案 第 45 页 出售模式目前主要有“返租”销售、带租约销售、以租代售等几种形式：（1）“返租”销售（1）“返租”销售“返租”销售是指房地产开发商通过承租投资者所购买的商铺，在一定的年限内给予固定的回报，以促进商铺成交，加快资金回笼的销售方式。“返租”销售有以下特点：?房地产开发商事先确定一个国内较为知名的合作企业，以此加强投资者信心；?投资者在购买商铺的同时，必须承诺将所购商铺交给开发商统一出租；?返租时间一般不超过 10 年；?投资者固定回报不变且所得税自理。（2）带租约销售（2）带租约销售 带租约销售是指房地产开发商先行将商铺出租，在投资者购买商铺时，租约同时转给投资者的销售方式93、。带租约销售有以下特点：?房地产开发商事先将商铺出租给第三方，并约定租约将随商铺转让；?投资者购买商铺后，在前租约到期前不得将租约作废；?开发商与第三方所签租约合同一般不超过三年。（3）以租代售（3）以租代售 以租代售是指房地产开发商先以租金形式将商铺出租给投资者，在商业达到一定繁荣度或一段时间后，以投资者所交租金抵扣总房款或部分抵扣总房款，将商铺销售给投资者的销售方式。以租代售有以下特点： 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 46 页?开发商对本区域的商业有较好的把握度；?投资者对开发商的品牌有较高的认同度；?此销售方式比较适合 IT 业。8.94、2 租赁模式 8.2 租赁模式 商业物业按设定功能招商，长期出租经营。8.3 租售结合模式 8.3 租售结合模式 租售结合主要有以下几种形式：（1）部分招商，只租不售，部分直接销售；（2）招商和销售并行；（3）整体招商之后，再进行销售。8.4 本项目商业经营模式 8.4 本项目商业经营模式 根据本项目特点及规模等，项目商业经营模式为：住宅推广与商业推广联动，商业招商和销售并行，前期推广侧重于整体招商。主体商业在招商基本成功后，再分割进行带租约销售。第四部分 营销推广策略 第四部分 营销推广策略 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 47 页 一、整95、体项目推广思路 一、整体项目推广思路 1、营销推广原则 1、营销推广原则 对于项目住宅的市场定位和营销推广策略，我们坚持高起点、高品位、高立高起点、高品位、高立意意的“三高”原则，营造实现居家梦想，品味星级生活概念营造实现居家梦想，品味星级生活概念 在此基础上引入产品，使产品一面市就已经站到一定的高度。同时，卖产品的同时，锻造出项目的品牌、富盈地产的品牌！2、营销推广思路 2、营销推广思路 通过产品分析和市场定位，本案推广过程中的营销推广思路已经非常之明确，即：精准市场定位，快速抢占市场精准市场定位，快速抢占市场 本项目要求在开盘至年底完成 1 号、2 号公寓总量的 60以上，这就要求我们必须96、找到快速抢占市场的途径。?第一步，炒作“石碣商业中心”的地段概念，将本案地段定位到“镇区中心”、“商业中心”。?第二步，分阶段分重点进行市场传播，界定“居家梦想，星级生活”的产品概念。?第三步，在地段和形象被初步接受后，通过“低价出击、快速反应、持续走高”的销售手段快速打开市场，积累人气。3、核心营销手法 3、核心营销手法 五点一线整合攻击手法五点一线整合攻击手法 3.1 五点一线整合攻击手法 3.1 五点一线整合攻击手法 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 提倡与目标客户的更多实效性沟通，以阶段性重点事件营销为引爆点。在全案的销售控制中，围绕阶段性97、的事件营销动线配合五大传播推广重点形成本项目的销售浪潮。五点一线形成对目标客户的立体合围，在整个营销推广中做到滴水不漏、精确点杀。3.2 五点一线整合攻击手法解析：3.2 五点一线整合攻击手法解析：五点：现场包装 工地包装 媒介推广 活动推广 拜访推广 一线：事件营销动线（重点）事件营销动线事件营销动线 现场包装现场包装 工地包装工地包装 拜访推广拜访推广 媒介推广媒介推广 活动推广活动推广 4、销售策略 4、销售策略 4.1 整体销售策略 4.1 整体销售策略 销售时间短，销售价格合理，销售时间短，销售价格合理，销售速度快，迅速回笼资金。销售速度快，迅速回笼资金。“短、平、快”的操盘策略实现98、：“短、平、快”的操盘策略实现：第 48 页 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 49 页?抢时机：抢时机：从 10 月份中旬项目的宣传全部到位，造成先声夺人的市场影响力。?简化流程：简化流程：充分利用前期已经积累的客户资源，尽早入市。?价格低开高走：价格低开高走：以可以实现的均价为基点，采取低价入市，逐步走高，造成热销势头。4.2 销售时机及销售阶段安排 4.2 销售时机及销售阶段安排 4.2.1 销售时机分析4.2.1 销售时机分析 考虑因素：考虑因素：?最新政策影响?市场竞争状况?项目工程进度/自身时机?房地产旺季/淡季 4.2.2 市场情99、况分析及预测 4.2.2 市场情况分析及预测 1）周边镇区主要楼盘销售价格分析1）周边镇区主要楼盘销售价格分析楼盘名称 楼盘名称 地址 地址 建筑面积 建筑面积 主力户型 主力户型 均价（元/）均价（元/）腾龙名苑 石龙镇裕兴路金沙湾广场侧 15071 三房两厅：146-151 3200 世纪滨江 石龙镇新城区裕兴路101072 三房两厅：143-168 四房两厅：192-204 4000 水天一色 石龙镇裕兴路南工桥水厂旁 3万 三房、四房 125、130 140 3800 聚龙湾二期 石龙镇裕兴路 16万 三房二厅：183 二房二厅：83 3500 新世纪丽江豪园（四期）茶山镇莞龙路京山路100、段 四期 40000三房二厅、四房两厅，130以上户型为主 4300 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 石碣周边镇区新开盘项目如石龙的世纪滨江，茶山的新世纪丽江豪园四期的洋房销售价格销售均价在 4000 元4000 元/平米以上。这些高定价的楼盘项目将对本项目价格定位有一定的参考价值，同时也对周边镇区的房价也起了推波助澜的作用！2）石碣 2006 年新增供应量预测：2）石碣 2006 年新增供应量预测：项目名称 项目名称 物业形态 建筑面积建筑面积 预计推出时间 预计推出时间 经贸中心 商业+住宅 2006 年底 百汇中央 商业+住宅 2006 年101、底 预计石碣在 2006 年年底，能与本项目同期入市的项目有“经贸中心”、“百汇中央”。其中“经贸中心”与本项目仅一路之隔，产品比较相类似，是本项目的直接竞争对手。“百汇中央”在片区归属上与本项目所处的镇区中心有一定差异性,但其“商业+住宅”的定位,与本项目有一定可比性；可见，竞争产品与本项目同质化比较严重，本项目需找准自身的独特之处进行营销。3）地处镇区商业中心3）地处镇区商业中心 镇区中心：便利交通、成熟配套；镇区中心：便利交通、成熟配套；本项目是石碣第一个入市的中档定位项目，且临近华润超市、嘉华商业广场等传统商业区，有较为成熟的区域氛围和较为完善的交通；有较旺的人气和热闹的氛围；同时本项102、目有较大比例的自身商业配套，生活更为现代、便捷；“高性价比”中档居家型产品“高性价比”中档居家型产品 好产品：创新空间，灵活多变；高性价比高性价比 中价位：依靠中等定位的亲切的居家感体现。因此，本项目形象定位可延展为：“镇区中心镇区中心，性价比性价比最高的物业”。4.2.3 入市场建议 4.2.3 入市场建议 第 50 页 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 51 页 入市条件：入市条件：?项目销售的合法文件齐备（预售证、按揭银行等）；?现场包装完毕（售楼处、样板房、条幅、形象墙、导视系统等）；?销售资料完成（价目表、折页、海报、广告计划等）；?103、开盘信息发布到位。入市建议 入市建议?1、2 号公寓开盘时间：2006 年 10 月 29 日2006 年 10 月 29 日（注：3 号公寓开盘日期受工程进度影响，未考虑到本次推广中，待开工时间及工程进度最确定后再行定夺）1）销售阶段 1）销售阶段 美联拟将整体销售过程划分为如下 4 个阶段：?客户登记期（2006.92006.10.28）?开盘强销期（2006.10.29-2006.12.31）?持续热销期（2007.1.1-2007.2.28）?尾盘销售期（2007.3.1-2007.6.30）2）销售阶段安排 2）销售阶段安排 阶段 阶段 阶段细分 阶段细分 时 间 时 间 销售计划 104、销售计划 客户登记期 客户登记期(2006 年 9 月底 2006 年 10 月 28 日）共计：1 个月 客户积累（现场）2006.9 底-2006.10.28 深入了解客户信息、积累诚意客户； 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 52 页 开盘 2006.10.29 取得预售证，正式销售；重点推第一批单位（1 号、2 号公寓）（通过推货量引导控制，随时进行现场调控）开盘强销期 开盘强销期(200610 月底 至至 200612 底)共计：2 个月 开盘强销 2006.10.30 至 2006.12.31 预计销售率 60以上。持续热销期 持续105、热销期(2007.1.1 至至 2007.2.28)共计：1 个月 持续热销 2007.1.1 至至 2007.2.28 预计累计销售率 80以上 尾盘销售期 尾盘销售期(2007.3.1 至至 2007.4.30)共计：2 个月 尾盘 2007.3.1 至至 2007.4.30 消化前期推出但滞销的单位、样板房单位，最终达到 100%销售 3）销售节奏控制 3）销售节奏控制 【推盘原则“搭配原则”】【推盘原则“搭配原则”】?景观好和景观差搭配推；?朝向好和朝向差搭配推；?位置好和位置差搭配推；?大面积与小面积搭配；【推盘控制“分二批”】【推盘控制“分二批”】?第一批推出 1 号、2 号公寓（106、2006 年 10 月 29 日）；?第二批时间待定；注：注：每一批再另行执行销控。 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 53 页【对于住宅的销售节奏控制的建议】【对于住宅的销售节奏控制的建议】项目住宅 1 号、2 号公寓共计 192 套，为保证任何时间段到场的客户均有基本同等的选房机会，同时，避免留下过多条件较差的尾盘货量，美联建议 美联建议 运用灵活的分批次方式进行整盘销控，将整体公寓分 3 批推售，详细的销售节奏控制见下表所示： 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 54 页 1 号、2 号公寓107、推售节奏控制表 1 号、2 号公寓推售节奏控制表 单元号 单元号 1 号公寓 1 单元 1 号公寓 1 单元 1 号公寓 2 单元 1 号公寓 2 单元 2 号公寓 1 单元 2 号公寓 1 单元 2 号公寓 2 单元 2 号公寓 2 单元 楼层 楼层 房号 房号 01 01 02 02 03 03 05 05 01 01 02 02 03 03 05 05 01 01 02 02 03 03 05 05 01 01 02 02 03 03 05 05 2F 2F 无 无 无 无 无 无 无 无 3F 3F 4F 4F 5F 5F 6F 6F 7F 7F 8F 8F 9F 9F 10F 10F108、 11F 11F 12F 12F 13F 13F 14F 14F 15F 15F 16F 16F 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 55 页 注：注：1)推售货量基本按照 5：3：2 的比例进行，因为首期已经积累了部分诚意客户，预计成交额较大，需要推盘量紧跟而上。2)推售货量的搭配原则有：?依据景观、朝向、通风等指标制定的综合系数（详见价格体系表）决定的好、中、差单位相互搭配；?两房及三房搭配；?1 号公寓及 2 号公寓搭配；?原则上顶层复式户型及顶层两房户型总价较高，争取在前期积累的诚意度较强的客户中消化，所有顶层户型在首批推售。3)表示首批109、推售单位，共计 92 套（其中两房 36 套，三房 40 套，复式五房 8套，顶层两房 8 套），1 号公寓 36 套，2 号公寓 56 套。4)表示二批推售单位，共计 60 套（其中两房 28 套，三房 32 套），1 号公寓24 套，2 号公寓 36 套。5)表示三批推售单位，共计 40 套（其中两房 20 套，三房 20 套），1 号公寓16 套，2 号公寓 24 套。6)三批推售单位由销售现场根据客户的成交进行控制，如本批次单位推售完毕后，马上推售下批单位。4.2.4 各推广阶段销售策略 4.2.4 各推广阶段销售策略 客户登记期（2006 年 09 月底至 2006 年 10 月 2110、8 日）客户登记期（2006 年 09 月底至 2006 年 10 月 28 日）?时间：目标：时间：目标：宣传项目，积累客户，为正式发售的热销做准备。?销售必备条件准备 销售必备条件准备 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 56 页 主要事项 主要事项 具体事宜 具体事宜?售楼处施工完成 售楼处施工完成 目前延用盈翠豪园老售楼处，待新售楼处装修完成后再启用新售楼处（预计启用时间为 11 月底）?销售资料 销售资料 模型、楼书、折页、单张、合同范本、户型牌、展板、电视广告片；?销售人员相关 销售人员相关 组织销售人员进行开盘前的系统培训；印制项目111、销售人员名片；?样板房施工完成 样板房施工完成 板房开放，对外展示；鞋套机、保安、清洁工等到位；?地盘包装到位 地盘包装到位 围墙、看楼通道、楼体条幅、临时绿化等；?户外广告 户外广告 立柱广告牌、导示牌、户外广告牌等。主要工作内容 主要工作内容?现场接待客户，介绍楼盘信息，派发宣传资料；?收集“来访客户”资料：包括基本资料年龄、职业、信息来源（如何得知本项目）；?登记“诚意客户”意向户型?“提前预定部分单位”操作开盘前一个星期可视登记情况进行“客户梳理”即通知前期登记的客户前来登记认购，以保证对开盘前积累客户的诚意度有较准确的把握；?根据客户意向情况制订价格表；?根据客户意向，挑选较“冷”单112、位，搭配部分较“热”单位进行组合，作为第一批推出之单位先从产品角度选出第一批单位，然后需再根据客户意向情况进行调整。开盘强销期（2006 年 10 月 29 日至 2006 年 12 月 31 日）开盘强销期（2006 年 10 月 29 日至 2006 年 12 月 31 日）目标：目标：迅速销售第一批单位，聚敛人气，树立市场对于项目的信心；销售必备条件销售必备条件 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 57 页?预售许可证等预售相关证件到位?价格表?付款方式?按揭银行、按揭年数、成数?物业管理公司及其费用、入伙杂费、时间 运作方式：运作方式：?113、利用内部认购积累的客户，在开盘时掀起销售的高潮；?凭卡排队选房购房+现场签约仪式 主要工作内容：主要工作内容：?敦促导入期客户落定及签约?销售人员进场接待客户?媒体广告的投放及监控?销售节奏良好控制/价格灵活调整?销售业绩及总结报送发展商 a)a)预期目标预期目标?1、2 号公寓住宅实现总体 60的销售额1、2 号公寓住宅实现总体 60的销售额；?培养忠实消费群体，通过口碑扩大销售源；?真正树立产品首席的精品形象，为新推房源迅速去化做好准备；?为 3 号公寓公开发售积累部分客户 持续热销阶段（2007 年 1 月 1 日2007 年 2 月 28 日）持续热销阶段（2007 年 1 月 1 日114、2007 年 2 月 28 日）a)目的目的挖掘和培养客户，深入扩大项目影响，不断制造销售高潮。b)运作方式运作方式?利用项目事件假日（元旦）掀起新一轮的新闻炒作和销售浪潮。c)c)销售配合销售配合?敦促导入期客户落定及签约?销售人员进场接待客户?媒体广告的投放及监控 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 58 页?销售节奏良好控制/价格灵活调整?价格攀升调整?根据客户特征及市场行情进行促销活动的讨论 d)d)销售目标销售目标?1 号公寓累计完成总量 80%；1 号公寓累计完成总量 80%；?2 号住宅完成总量的 80。2 号住宅完成总量的 80。115、尾盘销售阶段（2006 年 3 月 1 日4 月 30 日）尾盘销售阶段（2006 年 3 月 1 日4 月 30 日）a)目的目的彻底销售完毕。b)b)运作方式运作方式?实质性让利优惠促销。c)c)销售配合销售配合?重要节点的促销策略?抗性房源的去化优惠策略?价格调整策略 d)d)销售目标销售目标 住宅总体的 100住宅总体的 100 5.价格策略 5.价格策略 5.1.定价策略 5.1.定价策略 5.1.1 定价的影响因素5.1.1 定价的影响因素 【外部因素】【外部因素】?区域位置?区域住宅档次?区域景观?交通网络?消费者心理价格因素 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案116、 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 59 页?未来规划的影响【内部因素】【内部因素】?实现整个项目销售周期内高比例的销售目的；?为项目后期开发留下一定的升值空间；?项目自身档次定位?项目质素（主要包括小区规划、建筑外形、小区配套等）?开发商品牌【其他因素】【其他因素】国民经济状况、房地产行业状况，以及国家和地方房地产政策等也影响着项目的价格定位。5.1.2 定价的基本原则5.1.2 定价的基本原则?掌握定价范围 掌握定价范围 合理的市场价格应是一个范围定价过高会产生较大的销售风险，过低则不利于利润的实现。因此价格制定者应坚持运用市场比较定价法，广泛选择竞争项目或可比项目，找到本项目的市场价格范围。117、?反映市场供求 反映市场供求 价格制定者首先要掌握的是：这个楼盘客观公正地讲，到底应该值多少钱。这一点比较难，价格决策者往往为了保证自己的利润，主观地认为“自己的孩子最漂亮”，致使在价格上盲目地走高价路线因此，一定要坚持以市场为导向，多方面了解、比较，防止主观臆断的定价现象。?体现楼盘价值 体现楼盘价值 需考虑的内容包括楼盘的整体分析；楼盘中各单位的景观、朝向、户型面积、户型设计、相对位置的详细分析；最终的高销售率；最终能实现均价。5.1.3 均价评定 5.1.3 均价评定 一个楼盘的均价代表了市场对楼盘素质的综合评价；在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期。确定基本价格的方法市场比118、较法确定基本价格的方法市场比较法：“定义“定义指在评估某房地产项目价格时，将待估对象与近期发生交易的 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 60 页 类似房地产项目加以对比，然后根据已经发生交易的类似房地产项目的价格进行各种修正后,得到对象房地产项目价格的一种评估方法。原理原理产品的相关、替代原则为依据。在同一市场中，一是具有相同价值和性质或效用的产品价格应该相同，二是在两个以上具有替代关系的商品同时存在时,价格会相互影响，最终接近或一致。”5.1.4 石碣及周边镇区市场价格状况5.1.4 石碣及周边镇区市场价格状况：本项目定价主要以区域周边同质楼119、盘价格为基础定价依据：参考表 1：周边楼盘住宅价格表参考表 1：周边楼盘住宅价格表 项目名称 项目名称 新世纪花园 新世纪花园 盈翠豪园 盈翠豪园 销售均价 均价 2300 元/平方米 3000 元元/平方米 2004 年推出 2005 年推出 根据市场调研以及本项目产品定位依据，我们认为本项目价格定位可供参考的是盈翠豪园，而项目处的地段、住宅的唯一性都是项目定价的重要参考依据。目前盈翠豪园 120 平方米的三房二厅放盘价为 38 万，折合单价为 3166 元/平方目前盈翠豪园 120 平方米的三房二厅放盘价为 38 万，折合单价为 3166 元/平方米。米。参考表 2：周边镇区市场情况 参考120、表 2：周边镇区市场情况 石碣周边镇区房价统计 石碣周边镇区房价统计 楼盘名称 楼盘名称 地址 地址 建筑面积 建筑面积 主力户型 主力户型 均价（元/）均价（元/）腾龙名苑 石龙镇裕兴路金沙湾广场侧 15071 三房两厅：146-151 3200 世纪滨江 石龙镇新城区裕兴路101072 三房两厅：143-168 四房两厅：192-204 4000 水天一色 石龙镇裕兴路南工桥水厂旁 3万 三房、四房 125、130 140 3800 聚龙湾二期 石龙镇裕兴路 16万 三房二厅：183 二房二厅：83 3500 新世纪丽江豪园（四期）茶山镇莞龙路京山路段 四期 40000三房二厅、四房两厅，121、130以上户型为主 4300 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 61 页?世纪滨江：位于石龙新区，规模较大，是集合别墅及洋房的住宅盘，拉高了项目的档次，加上东江江景的自然资源优势，价格已经达到 4000 元/平方米。?腾龙名苑：“短平快”操作项目，规模小，价格低。?新世纪丽江豪园（四期）：占地规模大，开发周期长，加上东江江景自然资源优势，整体素质高。新一期推售单位以大户型为主，创新的三阳台设计是户型设计有独特的卖点，拉高了整体的销售价格。参考 3：意向客户对项目价格的敏感度 参考 3：意向客户对项目价格的敏感度 从实际进行成功访谈有效客户数为 122、314 批看：有效客户购买意向情况统计：有效客户购买意向情况统计：【明确表示放弃购买客户统计】【明确表示放弃购买客户统计】明确放弃购房客户批数为 93 批，放弃购买原因有以下几个方面：?观望时间过长，已经在石龙、茶山、莞城等其它镇区置业，这部分客户比例在 2020左右。?项目工期太长，资金已经做其它投资用途，约占 1515；?期望价格在 3000 元/平方米以下，和项目推售价位相差甚远无奈放弃，这部分客户约占 5858，。?少部分客户已离开石碣工作生活，这部分客户约占 77。【对项目持续关注的客户】【对项目持续关注的客户】对项目持续关注的客户批数为 221221 批，主要分为以下几个类型：?观123、望客户（164 批）：观望客户（164 批）：认为项目即将推出的价格偏高，表示难以承受，但对项目综合素质颇为认可，这部分客户有 164 批，占 74。这部分客户中，在考虑价格同时，对户口指标十分看重的，有 79 批，占 48；?诚意客户（50 批）：诚意客户（50 批）：这部分客户对项目品质比较认可，看好石碣以及项目周边发展前景及规划，但认为项目价格还是偏高，难以即刻决定购买，有 50 批，占 23； 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 62 页?忠诚客户（7 批）：忠诚客户（7 批）：对项目综合品质非常认可，关注时间长，对价格不敏感，有 7 批124、，占 3。客户小结客户小结?根据近几天电话拜访客户情况，及目前销售现场接待的客户统计资料显示，客户普遍能够价格水平极限在 3600 元/平方米，其中 80客户能够接受的价格水平在 3500 元/平方米以下。?石碣的主要购房群体为本地企业的中高管理层，收入及积蓄有限，而掌握社会财富的本地人并没有太大的购房欲望，降低了房产的价格承受水平。?购房群体区别于其他镇区与其他镇区相比，石碣的购房群体呈现 6：3：1 的结构比例，即本地外来市场（以本地工厂企业的外来中高层管理人员、高级技术人员及外来个体经商者为主）占 60，是市场主要购房群体。其余的 30为本地人，10为港澳台及海外市场。由于目前项目的酒店125、及商业还未开始建设，主力商家的利好也不可能马上起作用，结合市场的客观情况以及附近二手物业的放盘价格。美联建议 2 号楼以 3400 元/平方米为市场起步价格，可以拿出 10美联建议 2 号楼以 3400 元/平方米为市场起步价格，可以拿出 1020 套单元试探市场，期间如果反映良好，价格则上扬。20 套单元试探市场，期间如果反映良好，价格则上扬。综合预估项目的销售价格：综合预估项目的销售价格：2 号公寓实收均价 3600 元/平方米（均价）2 号公寓实收均价 3600 元/平方米（均价）1 号公寓实收均价 3800 元/平方米（起步价）1 号公寓实收均价 3800 元/平方米（起步价）3 号公126、寓实收均价 4000 元/平方米（均价）3 号公寓实收均价 4000 元/平方米（均价）（注：3 号楼由于上市时间较远，这里只作为建议价格，在后期运做中再另行提交价格的分析及建议。） 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 63 页 5.1.5.价差评定 5.1.5.价差评定?垂直差（层差）和水平差（朝向差）水平系数评定（朝向差异）：水平系数评定（朝向差异）：按同一平面各单位的差别划分档次，进而细项打分。主要考虑客厅和主卧的景观、视野（开扬程度，主要是建筑物的远近及遮挡）、朝向（按自然朝向，顺序东南/南东/西南）、户型（阳台、方正度、各功能单元与户型127、面积匹配程度、通风采光情况等）、户型畅销度（供给稀缺程度、面积畅销程度）等因素；垂直系数评定（楼层差异）：垂直系数评定（楼层差异）：按同一单位因为楼层高低的变化而引起素质差异进行打分，主要包括视野景观变化、空间感差异、心理优越差异等因素，基本保持高层单位通常情况下是从上到下逐层价格减少的原则，但差价并不是均匀的，需按实际情况制订系数。5.2.价格走势建议 5.2.价格走势建议“低开高走、价格差异化”“低开高走、价格差异化”说明：说明：?“低开”“低开”：在发售初期 1 号公寓的单位以较低价入市，先聚敛人气，制造开售火爆场面，使项目一入市就受到市场追捧，提高项目知名度；以“低开”的价格试探市场，128、便于及时的调整，同时也便于发展商快速回笼前期资金。?“高走”“高走”：利用“羊群效应”吸纳较高层次的客户，走阶段性上扬路线，造成项目“升值”的现象，增加买家信心；更利于实现项目利润最大化。?“价格差异化”“价格差异化”：对 1、2 号公寓第一批推出之单位定以相对的低价，而在第一批单位基本被消化，即将推出第二批号公寓；在奠定了一定的市场基础后，可通过“优惠收窄”、“调整价格”来实现第二批的“高价”，因此，第二批单位可实现较高的利润若价格仍嫌稍高，可通过改动 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 64 页 价格表或给予优惠的形式处理。5.3.优惠政策 129、5.3.优惠政策 为了吸纳更多的诚意客户参与认购活动，实现诚意客户向实际购买客户的转变，认购期下定客户可以额外优惠，具体的优惠内容如下：5.3.1 付款方式优惠折扣 5.3.1 付款方式优惠折扣 付款方式 付款方式 付款折扣 付款折扣 预计比例预计比例付款方式综合优惠折扣率 付款方式综合优惠折扣率 一次性付款 一次性付款 97 折 25 银行按揭 银行按揭 99 折 75 0.9725+0.9975=0.9850.985 说明：说明：通过对付款方式区别的折扣率制定，以及各种付款方式所占比例的预测，项目付款方式产生的优惠折扣为：0.985 折 0.985 折 5.3.2 促销折扣率及其他折扣率的130、安排 5.3.2 促销折扣率及其他折扣率的安排 折扣阶段及方式 折扣阶段及方式 时间 时间 比例比例优惠折扣 优惠折扣 折扣率 折扣率 折扣率 折扣率 扣减系数扣减系数开盘认购期 开盘认购期 优惠折扣 优惠折扣 10月20日至10 月 31 日 70%9.8 折 0.014 开盘当天优惠折扣 开盘当天优惠折扣 10 月 22 日 60%9.9 折 0.006 前期填写意向书 前期填写意向书 的客户 的客户 60%折前先扣减5000 元/套约 0.0075 0.0275 0.0275 说明：说明：通过对配合销售的促销优惠措施的制定，已经对促销期客户所占比例的预测，得出促销扣减折扣率系数为：0.0131、275 0.0275 用付款方式的综合折扣率减去促销综合折扣率，得出实收折扣率：0.9850.0275=0.9850.0275=0.9575 0.9575 5.4.价格预期 5.4.价格预期 5.4.1.预期实收均价5.4.1.预期实收均价 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 65 页 1 号公寓总体实现 3600 元/实收均价 1 号公寓总体实现 3600 元/实收均价 2 号公寓总体实现 3800 元/实收均价 2 号公寓总体实现 3800 元/实收均价 5.4.2 价格预期 5.4.2 价格预期【1 号公寓】【1 号公寓】预期实收均价约 3132、600 元/，帐面 3600/0.95753760元/【2 号公寓】【2 号公寓】预期实收均价约 3800 元/，帐面 3800/0.95753969 元/【对外宣称均价建议】【对外宣称均价建议】3600 元/3600 元/按比实际帐面均价稍低的价格，即以 3500 元/对外宣称，主要考虑抓紧客户的购买心理，以产生更大的“低价”优势吸引客户，使其产生更大的心理认同感，促进迅速成交，而又无损开发商利益。5.5 1、2 号公寓资金回笼计划 5.5 1、2 号公寓资金回笼计划 销售阶段 销售阶段 可销售面积 可销售面积 实收均价 实收均价 元/平方米 元/平方米 累积销售率 累积销售率 实收总额 实133、收总额（元）（元）1 号公寓：8867.33 无 无 无 客户登记期 2006.92006.10.28 3 号公寓：12480.4 无 无 无 1 号公寓：8867.33 3800 60%20,217,512 开盘强销期 2006.10.29-2006.12.31 2 号公寓：12480.4 3600 60%26,957,664 1 号公寓：8867.33 3800 80%26,956,683 持续热销期 2007.1.1-2007.2.28 2 号公寓：12480.4 3600 80%35,943,552 1 号公寓：8867.33 3800 100%33,695,854 尾盘销售期 200134、7.3.1-2007.6.30 2 号公寓：12480.4 3600 100%44,929,440 合计 78,625,294 6、整合推广策略 6、整合推广策略 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 66 页 6.1.卖点组合 6.1.卖点组合 6.1.16.1.1 本项目卖点：本项目卖点：?黄金区位黄金区位石碣镇区中心，商业核心地段，加上各类邮政、电信及市政配套，尽享中心区核心生活圈的优越。?齐全配套齐全配套复合型地产项目，自身配备酒店、大型主力超市、精品百货，休闲娱乐等，配套齐全。?口碑效应口碑效应品牌企业加上盈翠豪园前期的良好口碑，成为项目135、的附加值提升的源泉。6.1.2 有计划地储备卖点：6.1.2 有计划地储备卖点：在销售初期，即使项目有十大卖点，也未必要将其和盘托出，因为众多卖点会造成哪一个卖点都无法深入。因此美联建议：因此美联建议：根据实际的情况将部分卖点预留到销售的中后期，做“预备队”使用，使项目在进入后期销售时，不会陷入无卖点可推的尴尬局面，根据实际的市场情况和项目的销售情况，持续不断地推卖点，不断地引起关注，各阶段主要推广的卖点要明确。6.2.整体推广策略 6.2.整体推广策略 6.2.1 总体形象定位6.2.1 总体形象定位 “实现居家梦想，品味星级生活”“实现居家梦想，品味星级生活”注：注：通过项目所处的地段，周136、边配套等，提炼出，项目独特的卖点，总结为以上的形象定位，传递给客户的信息将围绕此形象进行；具体的推广口号及画面表现需与广告公司深入沟通后完善。6.2.2 推广顺序 6.2.2 推广顺序 各阶段推广主题顺序安排如下（具体内容需结合广告公司的整体广告策划方案，由广告公司加以提炼及表述）： 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 阶段 阶段 主要工作 主要工作 推广主题 推广主题 相关内容/卖点 相关内容/卖点 市场预热期 市场预热期 尚未正式开售，主要工作为宣传、积累客户 形象定位/概念?案名：盈翠豪庭，富盈集团继盈翠豪园后有一力作；第 67 页?推广语：“137、实现居家梦想，品味星级生活。”（推广口号待定，需与广告公司深入沟通）开盘强销期 开盘强销期 正式销售 产品销售?灵活实用的产品特点?开盘信息?活动信息?优惠信息?物管：智能化门禁系统等?配套（大卖场、星级酒店）持续热期 持续热期 持续热潮，服务配套（商业）?商业配套?优惠促销措施 尾盘销售 尾盘销售 尾货清盘 服务+配套?商业配套?入伙信息?优惠促销 6.3.包装推广 6.3.包装推广 6.3.1.地盘包装 6.3.1.地盘包装【围墙包装】【围墙包装】参考图片：参考图片： 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 围墙（2 米墙体油漆4 米展板）异形围墙【138、夜间灯光包装】【夜间灯光包装】参考图片：楼体夜间 楼体白天效果【外围及周边环境改造外围及周边环境改造】参考图片：路旗造型 导视牌、树的包装 第 68 页 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 69 页 6.3.2 销售中心包装（新售楼处）6.3.2 销售中心包装（新售楼处）【售楼处的整体设计理念】【售楼处的整体设计理念】?前瞻性和全面性。要充分考虑在整个销售期间的使用方便，包括对住宅和商铺销售的使用方便。?人性化。在每一个功能和细节的设计上要有以人为本的理念，充分考虑人的使用方式和使用方便。?注重细节，品味高雅。注意重要的功能分区过渡衔接部分的处理139、，以及每个细节、收口的处理，全面体现项目品味，使其符合目标客户的审美情趣。【整体设计要求】【整体设计要求】?总面积：250300 平方米?作用：为将来的住宅及商铺销售提供场所，同时亦起到活广告的作用。?大门朝向：朝东面开门（即面对主体商业）。?功能分区：大门接待处模型区洽谈区贵宾休息区财务室签约室销售经理室更衣室洗手间。?建筑外观：?风格应偏向大器、简洁，加强独特的建筑个性。?围护墙体采用钢化大玻璃面，保证室内通透、明亮。?适当选用钢材、铝板与大玻璃面形成现代风格。?色调：a)外观色调需与周边建筑物及环境有较大反差，但需搭配自然、富时尚及超前之感；b)室内色调以明亮的浅黄色或其他柔和颜色为主。140、【各功能区的设置要求各功能区的设置要求】1.1.1.1.售楼处门头及玻璃幕墙建议 售楼处门头及玻璃幕墙建议 A)门头命名“富盈商业广场营销中心”（待定）；B)门口上可设立广告牌，提升项目形象；C)玻璃幕墙及玻璃门上均贴玻璃背胶，玻璃采用面广（包括落地玻璃墙及玻璃窗），显出宽敞、通透、明亮。 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 70 页 D)大门进门处设立咨询处、资料架、擦鞋机、雨伞架等 1.2.1.2.前台区：前台区：a)功能：置业顾问等待客户及现场办公、总台销控；b)面积要求：长 11 米，宽 2.5 米（含前台接待椅尺寸）；c)道具：?背景板141、总台桌椅（数量及规格按照置业顾问 10 人确定）；?咨询台（尺寸高 1.2 米*0.6 米*0.6 米）；?宣传资料及资料架等。d)注意：前台有摆放资料和存放客户资料的功能。入口处设咨询台，供轮序到的置业顾问在门口迎接客户用。1.3.1.3.模型区：模型区：a)功能：摆放项目的整体模型及户型模型，让客户直观了解项目的整体规划及户型设计；b)面积要求：40 M2；c)道具：?整体模型；?户型模型及户型资料。d)注意：整体模型占地较大，兼顾摆放后的人流驻足及人流导向的便利性。1.4.1.4.洽谈区:洽谈区:a)功能：项目的详细介绍及合同的初步洽谈；b)面积要求：90 M2 c)道具：?桌子最少 142、8 张，每张桌配椅子 3 把；?配置饮水机；d)注意：空间的摆放不能过挤，避免形成洽谈的不必要干扰。 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 71 页 1.5.1.5.贵宾休息区：贵宾休息区：a)功能：客户休息、洽谈；b)面积要求：10 M2 c)道具：?电视机及音响设备；?高级组合沙发一套，茶几一张，报架一个。d)注意：最好能够兼顾一定的私密性，可布置于靠里位置。1.6.1.6.财务室 财务室 a)功能：供发展商人员财务办公，同时存放重要资料。b)面积要求：15 M2 c)道具：办公设备若干。d)注意：强调私密性和安全性。1.7.1.7.签约室 签143、约室 a)功能：客户签约、按揭等事项办理的场所。b)面积要求：15 M2 c)道具：签约圆桌一张，椅子若干。d)注意：在空间上与洽谈区、休息区分离，避免客户之间的相互干扰。1.8.1.8.销售经理室 销售经理室 a)功能：销售经理办公、合同条款协商及签署、合同档案资料的管理及按揭资料管理；b)面积要求：20 M2 c)道具：办公桌椅 2 套、文件柜 2 个，办公用品若干；d)注意：强调办公的便利，同时考虑融入洽谈功能；1.9.1.9.更衣室 更衣室 a)功能：销售人员日常更衣场所，同时兼备储藏室的功能；b)面积要求：10 M2 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘144、认购执行方案 第 72 页 c)道具：储物柜若干；1.10.1.10.洗手间 洗手间 a)男女分开，配备日常的清洁用品。【售楼处灯光工程售楼处灯光工程】由于售楼处灯光对客户购房心情可产生一定程度的影响，因此有必要对售楼处内外部灯光运用进行设计。?售楼处内部建议以暖色光为主，配合部分冷色光源作陪衬，这样在体现温馨感的同时，给予客户一种醒神的视觉效果。?建议加强售楼现场室内外的灯光布置，主要设置夜光灯，结合门头部分射灯强化夜间效果。【售楼处的施工要求】【售楼处的施工要求】1）售楼处现代简约、通透作为主格调；2）室内注重绿化的情景营造；3）内部空间要有层次感和丰富的光影变化，平面布置、立面处理、家私145、布置等总体效果应统一，点、线、面完美结合。4）顶部设计预留悬挂吊幔的空间；5）包括墙面、地面、天花等所选用的装饰材料档次要高；6）销售大厅的接待台、签约室、休息区的电视墙、电话、音响、收款机、电脑、宽带网等线路布线问题，均应走暗线，并使用方便；7）接待台、签约台的制作高度、长度、宽度和与墙体之间的空间均应便于使用；8）签约室、财务室、卫生间等导视系统应有效组织人流，并提供明确的线路指引，整个线路系统清晰、一目了然；9）展板、挂旗、广告画面的制作精致，内容与项目的宣传主题紧密结合；10）门头及门头上广告牌、背景墙、模型安装射灯，同时售楼处内保障足够的亮度；11）售楼处室内靠近入口处应考虑设置成品146、宣传资料取阅架的位置； 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 12）可考虑设置小型水吧台。6.3.3 风格借鉴 6.3.3 风格借鉴 b.御景湾：b.御景湾：?基本信息：建面 6.4 万平米，中心区边缘盘，中等户型，均价 5600 元/平米体量与本项目接近，地处中心区边缘，位置欠佳；?售楼处面积：约 500 平米（展示区模型区洽谈区约 400 平米、办 公室及卫生间较小）；?售楼处风格：简约、玻璃外墙（临街一面，无拐角面）面宽较长，约 30 余米；洽谈区风格尊贵，面积大，几乎与模型区等大；可借鉴落地玻璃墙及上架门楣广告展板的作法。洽谈区 玻璃面宽门楣广147、告展牌 玻璃面宽 门前包装 第 73 页 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 74 页 6.3.4 样板房包装建议 6.3.4 样板房包装建议【样板房设计的总体原则】【样板房设计的总体原则】样板房是展示物业的最佳窗口，在样板房中特意营造居家氛围，使参观者在踏入的一瞬间就受到某种生活模式的引导，并通过巧妙的设计布置使其产生模仿甚至占有的欲望，可以达到促进销售的目的。本项目的住在主题定位为：“实现居家梦想，品位星级生活”，在样板房的设计风格上应紧贴购房群体的消费习惯，透出浓厚的居家氛围。建议样板房的设计不追求奢华的格调和形式，而是通过布局及摆设营造的148、新生活模式，强调个性化的张扬，但又不乏家庭的温暖与亲切感，设计的总体思路如下：?突出户型的方正实用性。?空间格局重新组合，不必受制于现有的空间格局，如考虑是否可以打通三房户型的主人房与次卧，形成功能更加齐全的主人房。?三房户型以居家舒适感为主题，倡导温馨柔和的格调；同时，注重室内区域功能的完备性。?两房互信尽量避免由面积较小带来的空间局促感，以简洁、现代的装饰营造“居家梦想”容易实现的感觉。【样板房选址】【样板房选址】美联建议项目设置两套样板房，其中两房一套，三房一套：?两房建议选择 1 号公寓 1 单元三楼 03 户型，建筑面积为 92.77 平方米。?三房建议选择 1 号公寓 2 单元三楼149、 01 户型，建筑面积为 123.43 平方米。?房号及面积根据富盈 10 月 12 日提供的数据得出，具体情况有所调整再另行修改。 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 【各样板房设计建议】【各样板房设计建议】【三房户型】【三房户型】1)1)设计主题：温馨居家 设计主题：温馨居家 2)2)潜在购房群体：石碣当地大型企业的外来中高管理层及高级技术工人、年青的本地公务员 潜在购房群体：石碣当地大型企业的外来中高管理层及高级技术工人、年青的本地公务员 3)3)设计思路：设计思路：三房户型的客户群体一般在石碣首次置业，置业的目的一般为建立家庭的需要，温馨的住150、家格调能够引起此类购房群体的共鸣。建议本项目三房样板房可以以淡黄色等暖色调为主，摆设的层次可以尽量丰富，透出家具生活功能的完备性。4)4)独特之处：独特之处：?多功能主卧室?景观阳台的丰富变化 5)5)具体设计建议 具体设计建议 a)a)淡黄色调，营造健康、温馨的居家氛围。淡黄色调，营造健康、温馨的居家氛围。b)b)建议打通一个次卧与主卧，形成多功能主卧室，主卧室具备了睡房、书房、建议打通一个次卧与主卧，形成多功能主卧室，主卧室具备了睡房、书房、第 75 页 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 衣帽间等功能，温馨中凸现主人的尊贵。（见附图）衣帽间等功151、能，温馨中凸现主人的尊贵。（见附图）c)c)儿童房体现儿童天性与爱幻想的特征，可以适当融入运动的素材。（见附图）儿童房体现儿童天性与爱幻想的特征，可以适当融入运动的素材。（见附图）d)d)将观景阳台布置成空中花园，植物布置要尽量茂密，设置小型休闲桌椅等，设计成小型的家庭活动空间。（见附图）将观景阳台布置成空中花园，植物布置要尽量茂密，设置小型休闲桌椅等，设计成小型的家庭活动空间。（见附图）e)e)入户门地板砖图案用特殊的表现手法，设置雕刻世界名画的地板转，在入口处就形成视觉的冲击。入户门地板砖图案用特殊的表现手法，设置雕刻世界名画的地板转，在入口处就形成视觉的冲击。f)f)将厨房与餐厅融合为一152、，设计成开放式厨房，使常规使用的厨房一反常态，成为入门后见到的第一件欣赏性十分强的艺术品，餐桌及餐具的搭配协调。（见附图）将厨房与餐厅融合为一，设计成开放式厨房，使常规使用的厨房一反常态，成为入门后见到的第一件欣赏性十分强的艺术品，餐桌及餐具的搭配协调。（见附图）第 76 页 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 g)g)室内摆设以布艺为主，相比之下，比皮质的家具更能体现亲情、温情。室内摆设以布艺为主，相比之下，比皮质的家具更能体现亲情、温情。【两房户型】【两房户型】1)1)设计主题：简约时代 设计主题：简约时代 2)2)购房群体：外来的中青年首次置业153、客户、部分本地投资客户 购房群体：外来的中青年首次置业客户、部分本地投资客户 3)3)设计思路：设计思路：此户型针对的潜在客户群为 2830 岁左右的年青人，一般为首次职业，讨厌烦琐及累赘的装饰，样板房的设计应简约，但又突显个性。建议本项目二房户型样板房装饰色调以白色或淡蓝色为主，因为白色不仅是一种永恒的颜色，同时更是这类客户群对于生活追求的一种心理状态。4)4)独特之处 独特之处?半开放的多功能室?阳台健身房 5)5)具体设计建议 具体设计建议 a)a)厨房设计为半开敞式，在开门处设置齐腰高的小平台，上面可以放置一些西式餐具或工艺品及用大玻璃瓶子盛放的鲜花。厨房设计为半开敞式，在开门处设置齐154、腰高的小平台，上面可以放置一些西式餐具或工艺品及用大玻璃瓶子盛放的鲜花。第 77 页 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 b)b)入户门玄关处地板可用石材拼成抽象图案。入户门玄关处地板可用石材拼成抽象图案。c)c)原次卧可以改为多功能室（融合书房及视听室等功能），室内造型简单、放置座椅及书台，布置少量鲜花或干花（见附图）。同时，用透明玻璃门封隔，与厅堂相望，增强空间感。原次卧可以改为多功能室（融合书房及视听室等功能），室内造型简单、放置座椅及书台，布置少量鲜花或干花（见附图）。同时，用透明玻璃门封隔，与厅堂相望，增强空间感。第 78 页 d)d)客厅155、电视柜造型应更简洁，柜上可摆放薄式电视或大型工艺品，放置物品不宜太多，沙发及茶几选用造型简洁型。（见附图）客厅电视柜造型应更简洁，柜上可摆放薄式电视或大型工艺品，放置物品不宜太多，沙发及茶几选用造型简洁型。（见附图） 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 e)e)饭厅餐桌椅造型简洁，椅的款式与客厅沙发款式类同，背景墙上半部分镂空部分放置工艺品，下半部分可设置柜子用于陈放杂物。同时，墙面可用玻璃，以使空间拉大。（见附图）饭厅餐桌椅造型简洁，椅的款式与客厅沙发款式类同，背景墙上半部分镂空部分放置工艺品，下半部分可设置柜子用于陈放杂物。同时，墙面可用玻璃，以156、使空间拉大。（见附图）f)f)主人房放置低矮舒适的双人床，凸窗铺上净色的云石，上置玻璃及花卉。此外，将浴室的墙面改造成玻璃墙，增强透视感。（见附图）主人房放置低矮舒适的双人床，凸窗铺上净色的云石，上置玻璃及花卉。此外，将浴室的墙面改造成玻璃墙，增强透视感。（见附图）第 79 页 g)g)客厅外阳台布置成健身房，放置一些新型及便利的健身器材，在其中一面墙壁上放置一面大镜子。这样就可以把阳台充分利用起来，同时也引导出一种注重健康的生活模式。 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 80 页 6.3.5 看楼通道 6.3.5 看楼通道【包装】【包装】?内部157、通道 内部通道?制作样板房指示牌，引导客户参观；?样板层楼梯间（公共部分）样板层楼梯间（公共部分）?项目样板房开放时，样板层楼梯间需完成装饰施工，设计及色彩要与楼盘外包装及楼书的宣传资料风格相吻合。?样板层内 样板层内?每间样板间及交楼标准展示间外要设计相应的户型说明指示板。如：户型图、建筑面积、套内面积、户型说明；?样板层导视系统（样板间内及公共部分：安全标识“安全出口”、楼层标志如“3F”、住宅单元标志“01、02、03、05”）要求全部设计安装到位。看楼通道的各个组成部分要求具有品质感、温馨感、安全感。6.4 广告推广 6.4 广告推广 6.4.1.投放区域 6.4.1.投放区域 客户群158、分布：客户群分布：参考：盈翠豪庭已成交客户的区域分布 参考：盈翠豪庭已成交客户的区域分布 石碣的购房群体呈现 6：3：1 的结构比例，即本地外来市场（以本地工厂企业的外来中高层管理人员、高级技术人员及外来个体经商者为主）占 60，是市场主要购房群体。其余的 30为本地人，10为港澳台及海外市场。可见，客户群中约半数以上会选择在离工作地点（或现居住地点）近的区域置业，因此可以判断：本项目的目标客户群在区域上主要分布在：石碣及其周边镇区，东莞市区客户比例较小。因此，本项目的广告投放区域：主要为石碣镇中心主要路口 因此，本项目的广告投放区域：主要为石碣镇中心主要路口 最有价值房产策划2000案 盈翠159、豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 81 页 6.4.2.媒体选择 6.4.2.媒体选择【各类媒体性质分析】【各类媒体性质分析】?围墙围墙围墙的竖立项目形象和告知基本信息；?导示牌导示牌基本信息和指引项目位置，表示已进入项目周边范围；?路旗路旗告知项目基本信息和烘托销售的喜庆气氛；?户外T牌广告户外T牌广告T牌广告是对外宣传产品特点、销售信息(开盘/优惠/活动等)的重要媒介，具有其他媒介的不可替代性！其在拦截区域客户上起到举足轻重的作用。?楼梯条幅楼梯条幅即楼体包装信息。既可以吸引周围的人群，也可以吸引远处人流；本项目是小高层住宅，悬挂楼梯条幅可占高度优势，便于向较远处传递信息160、；在必须以工程进度成熟为投放前提；?电视广告电视广告针对性传播，效果良好，建议在翡翠台、本港台石碣参考频道播放；?短信短信：针对性强，传播面广，费用低。可以进行针对性传播，在开盘期可发布开盘信息及相关促销信息项目相关信息，?报纸报纸在石碣片区，东莞日报的影响力较大，一般镇区项目都选择在东莞日报上投放广告，在各重大节点（如开盘）上投放选择报纸媒体作为“软广告”（即新闻式宣传方法）的主要载体，为舆论造势，引起一定感程度的轰动，造成较热门的社会话题，引起广泛的讨论（口碑传播）广告要争取做到“亚新闻”的效果，提出既符合项目特点又能引发社会关注的话题；?“路牌”、“灯箱”、“候车亭”路牌”、“灯箱”、“161、候车亭”有一定的宣传作用，可作为户外广告的“辅助媒体”配合使用。6.4.4 媒体选择及投放策略 6.4.4 媒体选择及投放策略 根据上述的媒体分析，得出本项目采用的媒体选择和投放策略如下： 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 82 页 采用媒体 采用媒体 投放策略 投放策略 费用投入比重 费用投入比重 楼体条幅楼体条幅（楼体包装）?围墙?售楼处 路过 路过?路旗 户外 T 牌/导示牌 户外 T 牌/导示牌 活动费用 活动费用 主要宣传媒体 约 60（万）现场包装媒介 现场包装媒介?模型?楼书?宣传折页（单张）?看楼通道喷绘布包装 约 20（万）电162、视广告：电视广告：?于重大节点（如开盘）前投放，不做日常性投放?配合公关活动的宣传报道 约 10（万）短信：短信：?投放网络广告?制作“项目网站”（有域名）投放搜房网广告约10 万元可免费制作项目主页 约 5（万）机动费用：机动费用：路牌、候车亭、报纸广告箱等 视需要搭配使用 约 5（万）说明：上表所列费用投入占比为预计占比，实际投入需视收集的客户资料（信息来源途径）做进一步调整。6.4.5.户外灯秆旗广告选址 6.4.5.户外灯秆旗广告选址 路段：路段：东风路项目段、崇焕路项目段 时间：时间：?10 月底12 月底（短期）：售楼处开放至住宅开盘完毕 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认163、购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 83 页?2006 年 10 月底2007 年 5 月底（长期）：至商业部分开盘。?形式：灯杆旗?意义：至少两个月的时间，将东风路项目段、崇焕路项目段进行全面“封锁”，一时间在石碣市场制造轰动效应，显示出自身的实力及魄力，制造业内佳话及赢得客户的信心！6.4.6 户外 T 牌 6.4.6 户外 T 牌 选址原则：选址原则：?交通要道、人流聚集地 交通要道、人流聚集地 在客户群集中的区域的主要交通干道竖立广告牌，拦截客流。本项目已在主要交通要道：东风路、崇焕路进行道路包装封锁因道路包装（路旗）涉及于城管沟通问题，不确定性较大（路旗）涉及于城管沟通问题，不164、确定性较大，展示时间有限（活动前后一星期），因此建议在石碣大桥设置T牌广告。建议在石碣大桥设置T牌广告。?良好昭示性（展示面）良好昭示性（展示面）无遮挡、周边信息干扰度不大，展示面广。选址建议：选址建议：美联建议：美联建议：租用石碣大桥T牌广告（10 组）租用石碣大桥T牌广告（10 组）6.5 各销售阶段广告战略 6.5 各销售阶段广告战略 注：以下广告“诉求主题”等仅为方向性策略，具体需结合广告公司的整体广告策划方案，由广告公司根据所述内容加以提炼表述。 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 时间 时间 推广主题 推广主题 具体诉求点 具体诉求点 媒165、体选择 媒体选择 投放比重投放比重案名定位?围墙展板?导示牌（售楼处开放后设立）客户登记期 客户登记期 200609 至 200610.29 项目形象 50?路旗/灯杆旗（需与城管沟通）?户外 T 广告牌 第 84 页 6.6 公关活动/造势推广 6.6 公关活动/造势推广 6.6.1 开盘期6.6.1 开盘期?时间：时间：2006 年 10 月 29 日；?主题主题：实现居家梦想，品味星级生活：实现居家梦想，品味星级生活?目的：目的：烘托项目开售的热烈气氛，使项目的开售（第一批单位的推出）一炮而红；?活动：活动：开盘活动 开盘活动 开盘强销期 开盘强销期 200610.30 2006-12 166、底 产品销售 户型特色 活动信息 物管/大堂 教育配套?电视广告?短信?导示牌（售楼处开放后设立）?路旗/灯杆旗（需与城管沟通）节点前一周 40?户外 T 牌?楼体包装 持续热销期 持续热销期 尾盘销售期 尾盘销售期 200701 初至 200704 底 服务配套（商业）文化 商业街?楼体条幅?户外广告 优惠/特价措施 10 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 85 页 时间节点：时间节点：开盘当天；内容：内容：盈翠豪庭 10 月 29 日盛大开盘?文艺表演歌舞、魔术等；配合媒体：配合媒体：电视广告、短信、户外 T 牌广告。6.6.2 持续期 6167、.6.2 持续期?时间：时间：2006 年 11 底2007 年 2 月；?主题：主题：“2007，实现居家梦”；目的：目的：经过开盘热销阶段后，给项目的持续销售制造新的刺激点，促进持续热销。?活动：活动：第二批单位推出活动（2006-11 底）第二批单位推出活动（2006-11 底）时间节点：时间节点：第二批单位正式宣布推出当天；内容：内容：?文艺表演歌舞、魔术等；?老业主带新业主奖励；?新业主抽奖。配合媒体：配合媒体：电视广告、户外广告。新业主免费拍婚纱照（全家福）活动（2006-122007-1 月）新业主免费拍婚纱照（全家福）活动（2006-122007-1 月）时间节点：时间节点：第168、二批单位推出后的一段促销时间；内容：内容：?为新成交的业主提供某影楼的拍摄优惠套餐，包括婚纱照婚纱照(由于 05 年是传统习俗上的结婚“盲年”（寡妇年），许多新人推迟结婚，06 年利嫁娶，新婚人口增多，导致新房需求 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 86 页 增加，许多业主将为新婚夫妇)全家福等，供业主选择，可邀业主到园林、售楼处拍摄外景照片，全面体现本项目给予的亲情感，促进观望客户的尽快成交；配合媒体：配合媒体：电视广告、户外广告。团圆活动（2007-1 底2 月中）团圆活动（2007-1 底2 月中）时间节点：时间节点：年前；内容：内容：?169、为新成交业主提供某酒楼年夜饭餐券（本地过年），或回家 机票（回家乡过年）；?为带新业主的老业主提供礼品贺年物品、印有本项目精 美图案的“2007 年年历”等。配合媒体：配合媒体：电视广告、户外广告。6.6.3 市场促销期 6.6.3 市场促销期?时间：时间：2007 年 34 月；?主题：主题：入伙送大礼；入伙送大礼；?目的：目的：助项目销售最后冲刺，达到 100销售；?活动：活动：入伙购房大优惠活动。 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 盈翠豪庭开盘认购执行方案 第 87 页 6.7 总体推广费用预计6.7 总体推广费用预计 销售阶段销售阶段 销售时间销售时间 费用预算（%170、）费用预算（%）内部认购期内部认购期 2006.09 至 2006.10.28 40%开盘强销期开盘强销期 2006.10.29 至 2006.12.31 30%持续热销期 持续热销期 2007.1.1 至 2007.2.28 20%尾盘促销期 尾盘促销期 2007.3.1 至 2007.5.31 10%合 计 合 计 100%说明：说明：项目推广费用的实际运用应根据整体销售状况，销售阶段及市场的变换适时调整。美联物业富盈花园项目小组 美联物业富盈花园项目小组 2006 年 10 月 19 日2006 年 10 月 19 日 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划171、执行报告 石碣盈翠豪庭 石碣盈翠豪庭 整体包装建议 整体包装建议 美联物业（东莞）代理有限公司 二 00 六年十月二 00 六年十月 第 51 页 共 页 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 第 52 页 共 页 目 录 目 录 一、项目推广主题 一、项目推广主题 1、项目住宅部分推广主题33 2、项目商业部分推广主题3 3 二、新售楼处包装建方案二、新售楼处包装建方案4 4 1、新售楼处的整体设计理念44 2、整体设计要求44 3、各功能区的设置要求55 4、售楼处灯光工程77 5、售楼处的施工要求88 6、售楼处设计内容建议88 三、工地包装及户外172、包装建议三、工地包装及户外包装建议9 9 1、围墙广告建议99 2、刀旗及道路包装建议1111 3、导示牌建议1212 4、楼体巨幅包装1313 5、看楼线路建议1313 6、看楼通道包装建议1414 7、盈翠豪庭样板房风格建议1515 8、T 型广告牌建议2323 四、盈豪豪庭临时售楼处（原盈豪豪园售楼处）包装建议四、盈豪豪庭临时售楼处（原盈豪豪园售楼处）包装建议2424 五、临时咨询处包装建议（现新售楼处）五、临时咨询处包装建议（现新售楼处）2525 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 第 53 页 共 页 一、项目推广主题 一、项目推广主题 1、173、项目住宅部分推广主题 1、项目住宅部分推广主题 1）、推广名：1）、推广名：盈翠豪庭 2）、卖点提炼：2）、卖点提炼：区位：区位：石碣商业中心区，尽享中心区核心生活圈。价值：价值：商业中心，前景无限。户型：户型：80-110 经典户型，演绎完美生活空间。配套：配套：宜居宜投资，相得益彰。3）、主推形象定位广告语：3）、主推形象定位广告语：实现居家梦想品味星级生活实现居家梦想品味星级生活 4）、辅助广告语：4）、辅助广告语：?体验高尚生活实现居家梦想?富盈花园实现您居家梦想?富盈花园纯正小高层精致生活?镇区中心高尚生活 2、项目商业部分推广主题 2、项目商业部分推广主题 1）、推广名：1）、推广174、名：富盈商业广场 2）、项目卖点提炼 2）、项目卖点提炼?地段：地段：石碣门户地段，中心旺地，车流人流旺地，财富集中之地。?人流：人流：凝聚高尚住宅社区、工业园区、本地居民等消费群，蕴藏无限商机。?品质：品质：石碣镇全新的一站式都市休闲消费中心，为消费者提供独特、舒适 高档休闲消费环境。 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 第 54 页 共 页?业态：业态：集吃、喝、玩、乐、购于一体，以龙头主力店为拉动，其他经营业 态互补成行、共繁共荣，营造石碣一站式休闲购物娱乐黄金旺地。?经营：经营：统一招商，统一管理，统一推广，全面保障商家财源长长久久、盘 满钵满175、。3）、主推形象广告语：城市新王座 财富新领地3）、主推形象广告语：城市新王座 财富新领地 4）、辅助广告语：4）、辅助广告语：?石碣商业中心首席大型商业旗舰?商业中心 至 top 多功能消费地带?石碣商业中心核心物业?缔造石碣黄金商圈?实效收益即时兑现财富梦想?富盈商业广场 石碣商业新名片 二、新售楼处包装建方案 二、新售楼处包装建方案 1、新售楼处的整体设计理念 1、新售楼处的整体设计理念?前瞻性和全面性。要充分考虑在整个销售期间的使用方便，包括对住宅和商铺销售的使用方便。?人性化。在每一个功能和细节的设计上要有以人为本的理念，充分考虑人的使用方式和使用方便。?注重细节，品味高雅。注意重要176、的功能分区过渡衔接部分的处理，以及每个细节、收口的处理，全面体现项目品味，使其符合目标客户的审美情趣。2、整体设计要求 2、整体设计要求 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 第 55 页 共 页?总面积：250300 平方米?作用：为将来的住宅及商铺销售提供场所，同时亦起到活广告的作用。?大门朝向：朝东面开门（即面对主体商业）。?功能分区：大门接待处模型区洽谈区贵宾休息区财务室签约室销售经理室更衣室洗手间。?建筑外观：?风格应偏向大器、简洁，加强独特的建筑个性。?围护墙体采用钢化大玻璃面，保证室内通透、明亮。?适当选用钢材、铝板与大玻璃面形成现代风格。177、?色调：a)外观色调需与周边建筑物及环境有较大反差，但需搭配自然、富时尚及超前之感；b)室内色调以明亮的浅黄色或其他柔和颜色为主。3、各功能区的设置要求 3、各功能区的设置要求 1.1.1.1.售楼处门头及玻璃幕墙建议 售楼处门头及玻璃幕墙建议 A)门头命名“富盈商业广场营销中心富盈商业广场营销中心”（待定）；B)门口上可设立广告牌，提升项目形象；C)玻璃幕墙及玻璃门上均贴玻璃背胶，玻璃采用面广（包括落地玻璃墙及玻璃窗），显出宽敞、通透、明亮。D)大门进门处设立咨询处、资料架、擦鞋机、雨伞架等 1.2.1.2.前台区：前台区： 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策178、划执行报告 第 56 页 共 页 a)功能：置业顾问等待客户及现场办公、总台销控；b)面积要求：长 11 米，宽 2.5 米（含前台接待椅尺寸）；c)道具：?背景板、总台桌椅（数量及规格按照置业顾问 10 人确定）；?咨询台（尺寸高 1.2 米*0.6 米*0.6 米）；?宣传资料及资料架等。d)注意：前台有摆放资料和存放客户资料的功能。入口处设咨询台，供轮序到的置业顾问在门口迎接客户用。1.3.1.3.模型区：模型区：a)功能：摆放项目的整体模型及户型模型，让客户直观了解项目的整体规划及户型设计；b)面积要求：40 M2；c)道具：?整体模型；?户型模型及户型资料。d)注意：整体模型占地较大179、，兼顾摆放后的人流驻足及人流导向的便利性。1.4.1.4.洽谈区:洽谈区:a)功能：项目的详细介绍及合同的初步洽谈；b)面积要求：90 M2 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 第 57 页 共 页 c)道具：?桌子最少 8 张，每张桌配椅子 3 把；?配置饮水机；d)注意：空间的摆放不能过挤，避免形成洽谈的不必要干扰。1.5.1.5.贵宾休息区：贵宾休息区：a)功能：客户休息、洽谈；b)面积要求：10 M2 c)道具：?电视机及音响设备；?高级组合沙发一套，茶几一张，报架一个。d)注意：最好能够兼顾一定的私密性，可布置于靠里位置。1.6.1.6.财务180、室 财务室 a)功能：供发展商人员财务办公，同时存放重要资料。b)面积要求：15 M2 c)道具：办公设备若干。d)注意：强调私密性和安全性。1.7.1.7.签约室 签约室 a)功能：客户签约、按揭等事项办理的场所。b)面积要求：15 M2 c)道具：签约圆桌一张，椅子若干。 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 第 58 页 共 页 d)注意：在空间上与洽谈区、休息区分离，避免客户之间的相互干扰。1.8.1.8.销售经理室 销售经理室 a)功能：销售经理办公、合同条款协商及签署、合同档案资料的管理及按揭资料管理；b)面积要求：20 M2 c)道具：办公181、桌椅 2 套、文件柜 2 个，办公用品若干；d)注意：强调办公的便利，同时考虑融入洽谈功能；1.9.1.9.更衣室 更衣室 a)功能：销售人员日常更衣场所，同时兼备储藏室的功能；b)面积要求：10 M2 c)道具：储物柜若干；1.10.1.10.洗手间 洗手间 a)男女分开，配备日常的清洁用品。4、售楼处灯光工程 售楼处灯光工程 由于售楼处灯光对客户购房心情可产生一定程度的影响，因此有必要对售楼处内外部灯光运用进行设计。?售楼处内部建议以暖色光为主，配合部分冷色光源作陪衬，这样在体现温馨感的同时，给予客户一种醒神的视觉效果。?建议加强售楼现场室内外的灯光布置，主要设置夜光灯，结合门头部分射灯强182、化夜间效果。 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 第 59 页 共 页 5、售楼处的施工要求 5、售楼处的施工要求 1）售楼处现代简约、通透作为主格调；2）室内注重绿化的情景营造；3）内部空间要有层次感和丰富的光影变化，平面布置、立面处理、家私布置等总体效果应统一，点、线、面完美结合。4）顶部设计预留悬挂吊幔的空间；5）包括墙面、地面、天花等所选用的装饰材料档次要高；6）销售大厅的接待台、签约室、休息区的电视墙、电话、音响、收款机、电脑、宽带网等线路布线问题，均应走暗线，并使用方便；7）接待台、签约台的制作高度、长度、宽度和与墙体之间的空间均应便于使用183、；8）签约室、财务室、卫生间等导视系统应有效组织人流，并提供明确的线路指引，整个线路系统清晰、一目了然；9）展板、挂旗、广告画面的制作精致，内容与项目的宣传主题紧密结合；10）门头及门头上广告牌、背景墙、模型安装射灯，同时售楼处内保障足够的亮度；11）售楼处室内靠近入口处应考虑设置成品宣传资料取阅架的位置；12）可考虑设置小型水吧台。6、售楼处设计内容建议 6、售楼处设计内容建议 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 第 60 页 共 页（1）、接待处背景展板（1）、接待处背景展板 1)1)内容建议：内容建议：盈翠豪庭 LOGO 加文字“实现居家梦想 品184、味星级生活”。2)材料：材料：喷绘（2）、展板（2）、展板 1)1)尺寸：尺寸：1.2 米*0.8 米 2)材料：材料：外包装：有机玻璃，内写真。3)3)内容建议：内容建议：【住宅】【住宅】?盈翠豪庭纯正小高层精致生活?盈翠豪庭高尚生活臻品典藏?盈翠豪庭商业中心高尚生活 【商业】【商业】?石碣商业中心首席大型商业旗舰?商业中心至 top 多功能消费地带?实效收益即时兑现财富梦想（3）、吊牌（3）、吊牌 1)1)尺寸：尺寸：0.5 米*0.3 米 2)材料：材料：写真 3)3)内容建议：内容建议：【住宅】【住宅】?盈翠豪庭纯正小高层精致生活 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈185、翠豪庭营销策划执行报告 第 61 页 共 页?盈翠豪庭高尚生活臻品典藏?盈翠豪庭商业中心高尚生活 【商业】【商业】?石碣商业中心首席大型商业旗舰?商业中心至 top 多功能消费地带?实效收益即时兑现财富梦想 三、工地包装及户外包装建议 三、工地包装及户外包装建议 1、围墙广告建议 1、围墙广告建议 1.1、项目围墙说明、项目围墙说明 项目围墙东面临近东风路、南面与崇焕路相连，其中东风路可供展示的面最大，为“主展示面”。1.2、确定展示墙高度 1.2、确定展示墙高度 目前项目展示墙的高度为 2.2 米，建议采用主副展示面配合形式。东风路面（沿东风路、崇焕路交汇处北向）延伸 20 米，主展示面立 186、7 米高墙，其中 2 米墙上加 5 米布板，其余部分围墙立 2 米。崇焕路面（沿东风路、崇焕路交汇处西向）延伸 20 米，主展示面立 7 米高墙，其中 2 米墙上加 5 米布板，其余部分围墙立 2 米。1.3 图片参考建议1.3 图片参考建议 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 第 62 页 共 页 2 米高涂料墙 2 米高涂料墙 7 米高展示墙 7 米高展示墙 1.4、围墙广告内容 1.4、围墙广告内容【住宅】【住宅】?盈翠豪庭纯正小高层精致生活?盈翠豪庭高尚生活臻品典藏?盈翠豪庭尽享中心区核心生活圈?盈翠豪庭商业中心高尚生活?盈翠豪庭商业中心前景无187、限?盈翠豪庭宜居宜投资相得益彰 【商业】【商业】?石碣商业中心4 万平米商业旗舰?购物中心商业街高尚公寓酒店集成业态?石碣商业中心首席大型商业旗舰?商业中心至 top 多功能消费地带?实效收益即时兑现财富梦想 2、刀旗及道路包装建议 2、刀旗及道路包装建议 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告（1）、刀旗及金布布置选点如下图所示（1）、刀旗及金布布置选点如下图所示【说明】【说明】?红色虚线表示“刀旗”、“金布”包装范围；?刀旗所处路段的树木建议用金布进行包装。新新 售售 楼楼 处处 项目地块 项目地块 原售楼处原售楼处 （2）、刀旗规格及金布包装建议(图188、片参考建议)（2）、刀旗规格及金布包装建议(图片参考建议)刀旗包装参考刀旗包装参考 第 63 页 共 页 金布包装参考金布包装参考 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 （3）、刀旗规格及内容：（3）、刀旗规格及内容：规格：规格：1.5 米*0.6 米 材料：材料：喷绘 内容：内容：【住宅】【住宅】?盈翠豪庭纯正小高层精致生活?盈翠豪庭高尚生活臻品典藏?盈翠豪庭尽享中心区核心生活圈?盈翠豪庭商业中心高尚生活?盈翠豪庭商业中心前景无限?盈翠豪庭宜居宜投资相得益彰 【商业】【商业】?石碣商业中心4 万平米商业旗舰?购物中心商业街高尚公寓酒店集成业态?石碣商业189、中心首席大型商业旗舰 3、导示牌建议 3、导示牌建议（1）、导示牌选点如下图所示（1）、导示牌选点如下图所示【说明】【说明】?绿色箭头表示“导示牌”；第 64 页 共 页 新新 售售 楼楼 处处 项目地块 项目地块 原售楼处原售楼处 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 （2）、导示牌规格(图片参考建议)（2）、导示牌规格(图片参考建议)规格：规格：2.5 米*0.8 米，3 块；文字：文字：富盈商业广场售楼处 说明：说明：与新售楼处启动时同步使用。4、楼体巨幅包装 4、楼体巨幅包装（1）、规格：规格：13 米宽*17 高米，2 块；内容：内容：住宅：住190、宅：实现居家梦想 品味星级生活 贺盈翠豪庭 11 月 6 日盛大开盘 星级住宅 3500 元/平方米起 销售热线：86368888 商铺：国际品牌大型零售商即将进驻 36 席珍藏旺铺公开发售 第 65 页 共 页 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 6000 元/平方米起 销售热线：86368888 5、看楼线路建议 5、看楼线路建议 目前新售楼处尚未正式启用，使用的是原盈翠豪园的售楼处，看楼线路较长，具体看楼线路建议如下：说明：说明：蓝色箭头表示看路线路。第 66 页 共 页 新售新售楼楼 项 目 地块 项 目 地块 原售楼原售楼处处 6、看楼通道包191、装建议 6、看楼通道包装建议（1）包装：（1）包装：?内部通道 内部通道?制作样板房指示牌，引导客户参观；?样板层楼梯间（公共部分）样板层楼梯间（公共部分）施工要求：施工要求：地面平整，铺红色地毯，点缀花草。两侧：两侧：打板喷绘包装 电梯井：电梯井：打板喷绘包装?样板层内 样板层内?每间样板间及交楼标准展示间外要设计相应的户型说明指示板。如：户型图、建筑面积、套内面积、户型说明；?样板层导视系统（样板间内及公共部分：安全标识“安全出口”、楼 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 层标志如“3F”、住宅单元标志“01、02、03、05”）要求全部设计安装到192、位。?看楼通道的各个组成部分要求具有品质感、温馨感、安全感。（2）看楼通道包装参考：（2）看楼通道包装参考：喷绘包装及花草点缀 楼梯走道红地铺 7、盈翠豪庭样板房风格建议 7、盈翠豪庭样板房风格建议（1）、设置样板房的目的（1）、设置样板房的目的 样板房是展示物业的最佳窗口，可以提高项目的档次，我们建议设置样板房，主要基于以下目的：?突出项目的主题：实现居家梦想，品味星级生活！使形象的定位有实体的依托，凸现项目的特色。?用样板房设计适当突出项目户型的优势，规避或降低设计的缺陷。?在样板房中营造气氛，使参观者在踏入的一瞬间就受到某种生活模式的引导，并通过巧妙的设计布置使其产生模仿甚至占有的欲望，193、加快购买第 67 页 共 页 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 第 68 页 共 页 决策过程，从而促进销售。?此外，一般的样板房投入都可以附加于房产中进行销售，甚至还可以实现装修的溢价销售，投入产出比高，不存在资金的浪费。（2）、样板房设计的总体原则（2）、样板房设计的总体原则 在样板房的设计风格上应紧贴购房群体的消费习惯，透出浓厚的居家格调。同时，还应通过布局及摆设营造新生活模式，强调个性化的张扬，设计的总体思路及原则如下：?考虑户型的优劣势，使不利的因素降至最低甚至规避；?重装饰轻装修，更加突出个性化的格调，形成对参观者构想将来居住环境的良好引194、导。?突出户型的方正实用性，注重室内区域功能的完备。?变换部分可拆卸的墙体为玻璃墙，增强室内的空间感；同时，室内的墙体可多用玻璃，形成空间放大的错觉。?考虑风水格局，规避户型的风水缺陷。?空间格局进行重新组合，不必受制于现有的室内功能分区，但要实现各功能区的良好间隔。?此外，还应考虑建设的成本，总价抬高并不利于样板房的销售。（3）、样板房选址 样板房选址 美联建议项目设置两套样板房，其中两房一套，三房一套：?三房建议选择 1 号公寓 2 单元三楼 02 户型，建筑面积为 123.41 平方米。?两房建议选择 1 号公寓 2 单元三楼 03 户型，建筑面积为 92.65 平方米。 最有价值房产策195、划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 第 69 页 共 页?房号及面积根据富盈 10 月 19 日提供的数据得出，具体情况有所调整再另行修改。（4）、对选定户型的建议（4）、对选定户型的建议【三房户型】【三房户型】1)1)设计背景：设计背景：三房户型的客户群体一般在石碣首次置业（存在少数的投资客户），置业的目的一般为建立家庭的需要，温馨的住家格调能够引起此类购房群体的共鸣。建议本项目三房样板房可以暖色调为主，摆设的层次可以尽量丰富，透出家居生活功能的完备性。2)2)各功能区的具体设计建议 各功能区的具体设计建议 a)a)厅堂考虑是否可以形成空间变化，使客厅与饭厅分离而196、不分隔，明确功能的分区。b)b)将厨房与餐厅融合为一，设计成开放式厨房，使常规使用的厨房一反常态，成为入门后见到的第一件欣赏性十分强的艺术品。c)c)主卧卫生间改用玻璃实现分隔，增加空间感。d)d)改造一个次卧为多功能室（融合书房及视听室等功能），室内造型简单、放置座椅及书台。同时，用透明玻璃门封隔，与厅堂相望，增强空间感。e)e)所有的卫生间实现卫浴与梳妆功能的分离。f)f)儿童房体现儿童天真与爱幻想的特征，尤其是墙面材质的运用应更加童趣化。g)g)将观景阳台布置成小型空中花园，设置小型休闲桌椅等，设计成小型的 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 第197、 70 页 共 页 家庭活动空间。【两房户型】【两房户型】1)1)设计背景：设计背景：此户型针对的潜在购买群体包括两大类：一为年轻的首次置业群体，购置物业用于过渡型的居住；二为投资客户，购置物业用于收租及升值。无论客户群体为哪部分人，居住群体都具备一般的共性：年轻，讨厌烦琐及累赘的装饰。所以，样板房的设计应体现年轻的个性，建议本项目二房户型样板房装饰色调以浅色调为主，包容性更强，使室内的摆设个性化有更大的延展空间。2)2)具体设计建议 具体设计建议 a)a)客厅更加追求摆设用品的变化，个性化元素更强。b)b)厨房设计为半开敞式，在开门处设置齐小吧台，增加年轻人生活的情调。c)c)次卧同样可以改198、造为多功能书房，并将墙体变化成透明玻璃材质，增强室内的功能与整体的空间感。d)d)主卧与卫生间的设计建议与三房相似。e)e)此外，主阳台的布置可以简单融入运动的元素，引导出一种注重健康的生活模式。 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 （5）、样板房设计风格参考（5）、样板房设计风格参考 美联提供三种样板房的装修风格以供参考，具体的建造材质及施工细则还需与装修公司沟通后再行确定。【摩洛哥风格】【摩洛哥风格】第 71 页 共 页 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 第 72 页 共 页 最有价值房产策划2000案 199、盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 第 73 页 共 页 【英式风格】英式风格】 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 第 74 页 共 页 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 第 75 页 共 页 【地中海风格】地中海风格】 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 第 76 页 共 页 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 第 77 页 共 页 以上仅为美联物业对样板房提出的风格建议，具体的设计细则在发展商确定装修以上仅200、为美联物业对样板房提出的风格建议，具体的设计细则在发展商确定装修 公司，并实现充分、良好的沟通后再行确定。公司，并实现充分、良好的沟通后再行确定。8、T 型广告牌建议 8、T 型广告牌建议（1）、T 型广告牌（1）、T 型广告牌数量及尺寸 数量及尺寸 2 米?数量：数量：10 组；?尺寸：尺寸：1.8 米*1.（2）（2）、位置、位置 石碣大桥（内容（内容 3）、T 型牌3）、T 型牌【商业】【商业】?石碣商业中心4 万平米商业旗舰 集成业态 富梦想?购物中心商业街高尚公寓酒店?石碣商业中心首席大型商业旗舰?商业中心至 top 多功能消费地带?石碣商业中心核心物业?缔造石碣黄金商圈?实效收益即201、时兑现财【庭纯正小高层精致生活 住宅】住宅】?盈翠豪 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 第 78 页 共 页 翠豪庭宜居宜投资相得益彰 、盈豪豪庭临时售楼处（原盈豪豪园售楼处）包装建议、盈豪豪庭临时售楼处（原盈豪豪园售楼处）包装建议 庭临时售楼处 品味星级生活 实现居家梦想 墙 墙 翠豪庭 LOGO 加文字“实现居家梦想 品味星级生活”。（5（5?盈翠豪庭高尚生活臻品典藏?盈翠豪庭尽享中心区核心生活圈?盈翠豪庭商业中心高尚生活?盈翠豪庭商业中心前景无限盈 四四1、售楼处设计内容建议 1、售楼处设计内容建议（1）、门头（1）、门头 内容：内容：盈豪豪（202、2）、玻璃贴（2）、玻璃贴 内容：内容：盈豪豪庭（3）、接待台背景板（3）、接待台背景板 内容：内容：盈豪豪庭 （4）、沙盘处背景（4）、沙盘处背景1)1)内容建议：内容建议：盈2)材料：材料：写真 ）、客户接待处背景）、客户接待处背景 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 第 79 页 共 页 1)1)内容建议：内容建议：【豪庭纯正小高层精致生活 住宅】住宅】?盈翠?盈翠豪庭高尚生活臻品典藏?盈翠豪庭商业中心高尚生活 【碣商业中心首席大型商业旗舰（6）吊牌：（6）吊牌：0.5 米*0.3 米 商业】商业】?石?商业中心至 top 多功能消费地带?实效收203、益即时兑现财富梦想 1)1)尺寸尺寸2)材料：材料：写真 3)3)内容建议：内容建议：【豪庭纯正小高层精致生活 住宅】住宅】?盈翠?盈翠豪庭高尚生活臻品典藏?盈翠豪庭商业中心高尚生活 【碣商业中心首席大型商业旗舰 商业】商业】?石?商业中心至 top 多功能消费地带?实效收益即时兑现财富梦想 最有价值房产策划2000案 盈翠豪庭营销策划执行报告盈翠豪庭营销策划执行报告 第 80 页 共 页 五、临时咨询处包装建议（现新售楼处）五、临时咨询处包装建议（现新售楼处），如新售楼处能在开盘前投入庭临时售楼处 背景板 背景板 O，实现居家梦想，品味星级生活。.8 米 绍 以上方案仅为美联提出的建议，具体204、的设计及实施，需开发商确定广告公司后，以上方案仅为美联提出的建议，具体的设计及实施，需开发商确定广告公司后，美联物业盈翠豪庭项目小组美联物业盈翠豪庭项目小组 说明：说明：临时咨询处作为开盘当天临时接待客户使用使用，则不需要设置临时咨询处。1、售楼处设计内容建议 1、售楼处设计内容建议（1）、门头（1）、门头 内容：内容：盈豪豪材料：材料：喷绘（2）、接待台（2）、接待台内容：内容：盈豪豪庭 LOG（3）、X 展架（3）、X 展架 规格：规格：1.5 米*0内容：内容：盈豪豪庭项目介 与广告公司进行充分、良好的沟通后再行确定。与广告公司进行充分、良好的沟通后再行确定。2006 年 10 月 21 日 2006 年 10 月 21 日 最有价值房产策划2000案