1、 周建成博士：土地一级开发盈利模式研究-1-周建成博士：土地一级开发盈利模式研究-2-写在前面的话写在前面的话 随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。对于开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。同时，相比房地产二级开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。这就要求土地一级开发主2、体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。易居研究院把土地一级开发纳入企业战略，并保持长期关注。在为房地产标杆企业提供长期顾问服务的过程中，研究院总结出土地一级开发的盈利模式和参与策略。今天，我们把一些原创性的研究成果公开发布，希望拓展和加深开发企业对土地一级开发的理解，并对企业的发展战略有所帮助。周建成博士：土地一级开发盈利模式研究-3-主要主要结论结论：由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。一级土地开3、发获利的关键是严格控制住各项成本费用。其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。房企参与土地一级开发的策略包括：优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值；把握行业波动周期，控制开发节奏。周建成博士：土地一级开发盈利模式研究-4-由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。同时，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、4、经济的开发利用土地。目前土地一级开发主要有以下几种典型模式：模式一：一二级联动开发模式模式一：一二级联动开发模式 由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。5、模式二：完全政府控制模式模式二：完全政府控制模式 完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的土地一级开发的典型典型模式模式 1 PART 周建成博士：土地一级开发盈利模式研究-5-土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。模式三：政府和法定机构协作模式模式三：政府和法定6、机构协作模式 政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。模式四：由政府主导的市场化运作模式模式四：由政府主导的市场化运作模式 由政府主导的市场化运作模式是指政府“抓两头，放中间”。“抓两头”即由政府控制土地储备计划和供应计划，“放中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发。该模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。图 1：这种模式中，政府根据土地市场调查确定土地需求状况，以招拍挂方式将拟开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人7、，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于政府主导的市场化运作模式是一级开发的主要趋势 国土部 2010 年 9 月 10 日发文明确要求，在2011 年 3 月底前，土地储备机构必须不其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都丌得直接从事土地一级市场开发。这意味着，未来土地一级开发将逐步向第四种模式即政府主导、市场化运作模式转变。这为房地产企业参不土地一级开发创造了基础不条件 按照国土部、财政部和央行亍 2007 年联合印发土地储备管理办法规定，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。8、周建成博士：土地一级开发盈利模式研究-6-土地一级开发。政府通过招标等方式确定具备资格的企业，在土地出让合同规定的期限内将出让的土地开发为符合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发完成经验收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。由政府主导的市场化运作模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能有效利用市场资源，减轻政府开发资金压力。周建成博士：土地一级开发盈利模式研究-7-土地一级开发是资金密集型行业，在一级开发过程中，征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等都需要投入大量资金，而且资金需求量主要集中在征用土地和房屋拆迁等前期。当开发完成的土地不能马上投入市场或者一时转让不出去时，土地就会产生9、持有成本，积压资金，降低资金流动性。储备机构要继续“吸进”土地，开发企业要实现资金周转，从而形成进一步融资需求。因此，资金是土地一级开发的瓶颈和成功的关键因素之一。现行的土地一级开发融资模式有以下四种：融资模式一：融资模式一：土地储备机构直接安排融资，并承担融资土地储备机构直接安排融资，并承担融资安排中的责任和义务。安排中的责任和义务。该模式基本流程为：土地储备机构与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任和义务；金融机构将资金拨付给土地储备机构；土地储备机构通过招标方式选择一级开发主体，再将资金拨付给一级开发主体进行一级开发；土地开发完成后，通过招拍挂方式将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业10、将土地出让款一部分支付给土地储备机构；最后由土地储备机构将借款偿还给金融机构，并支付利息。图 2 土地一级开发融资模式土地一级开发融资模式 2 PART 融资模式一流程图 土地储备机构 一级开发主体 二级开发企业 借款合同 金融机构 周建成博士：土地一级开发盈利模式研究-8-这种融资模式的主要优点是，整个融资过程与相关法规保持一致，解决了二级开发企业对一级开发主体的资金拖欠问题。但是，土地储备机构的融资能力受到较大制约。融资模式二：一级土地开发主体融资模式二：一级土地开发主体直接融资，土地储备机直接融资，土地储备机构本身或委托其他担保机构承担担保责任。构本身或委托其他担保机构承担担保责任。该模11、式基本流程为：一级开发主体与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任和义务；由土地储备机构或者由其委托的担保机构提供担保；金融机构将资金拨付给一级开发主体，由一级开发主体使用该资金进行土地一级开发；土地开发完成后，通过招挂拍方式将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分支付给土地储备机构；再由土地储备机构支付给一级开发主体，用于弥补一级开发主体的开发成本及额定收益；最后，一级开发主体将借款偿还给金融机构，并支付利息。这种融资模式虽然解决了二级开发企业对一级开发主体的资金拖欠问题，但并未解决金融机构承担风险和融资能力受到较大制约的问题。图 3：融资模式三：土地开发主体自行安排融资并承12、担融资安融资模式三：土地开发主体自行安排融资并承担融资安排中的责任和义务。排中的责任和义务。该模式基本流程为：一级开发主体以自有资产抵押或信誉担保，与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任和义务；金融融资模式二流程图 土地储备机构 一级开发主体 二级开发企业 借款担保 金融机构 周建成博士：土地一级开发盈利模式研究-9-机构将资金拨付给一级开发主体，由一级开发主体使用该笔资金进行土地一级开发；土地开发完成后，通过招拍挂方式将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分支付给一级开发主体，用于弥补一级开发主体的开发成本及额定收益；最后，由土地一级开发主体将借款偿还给金融机构，并支付利息13、。这种融资模式大大增加了企业的融资难度，抬高了进入一级开发的门槛。但是，因为这个过程中需要由二级开发企业向一级开发主体支付开发费用，就会常常发生拖欠现象。图 4：融资模式四：融资模式四：一级土地开发主体专门成立项目公司，由一级土地开发主体专门成立项目公司，由项目公司直接进行融资，一级开发主体提供担保责任。项目公司直接进行融资，一级开发主体提供担保责任。该模式基本流程为：一级开发主体专门成立项目公司，项目公司与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任和义务；由项目公司投资人为项目公司融资提供担保；金融机构将资金拨付给项目公司，由项目公司使用该笔资金进行土地一级开发；土地开发完成后，通过招拍挂方式将14、熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分支付给项目公司，用于弥补一级开发主体的开发成本及额定收益。这种融资模式可以通过几家企业联合组建项目公司的方式投标获得土地一级开发权，并扩大项目公司的融资平台。但仍然没有避免二级开发企业拖欠一级开发主体开发费用的问题。融资模式三流程图 土地 储备 机构 一级 开发 主体 二级 开发 企业 金融 机构 周建成博士：土地一级开发盈利模式研究-10-图 5：融资模式四流程图 土地一级开发主体 项目公司 二级开发企业 金融机构 土地储备机构 周建成博士：土地一级开发盈利模式研究-11-在土地一级开发过程中，市场化开发主体通过与当地政府协商，创造了多种15、盈利模式。盈利模式一：从一级土地开发盈利模式一：从一级土地开发本身获利本身获利 土地一级开发商通过一级土地开发本身获利的关键，在于严格控制住各项成本费用。在各项成本费用中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用，虽然政府有相关标准和规定，但在实际执行中有难度。这就要求开发商具备较强的与当地政府、居民、企事业单位进行沟通、协调的能力，在转居安置等方面妥善解决当地政府和农民的后顾之忧，同时能够最大限度地降低成本，实现多赢。整体成本费用的控制在于系统周密的安排。对于大面积的土地一级开发，需要分批次批地、征地和拆迁，因此应严格控制整合各步骤的节奏。例如，先盖转居房，原居民再搬迁，企业再征地拆迁，再安置劳动16、力，资金安排则贯穿始终。通过各步骤的无缝衔接，使企业的人员和资金效率达到最高，政府和农民的满意度也达到最高。盈利模式二：分享土地增值收益盈利模式二：分享土地增值收益 某些城市实行了在政府、开发商和原使用者等各个主体之间按一定比例分享增值收益的机制。这样，开发商可以通过创新性的开发活动，最大限度地提升土地价值，从而获得最大利益。该盈利模式的前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围，以及分批出让计划的安排。在土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有：政企协同，土地一级开发政企协同，土地一级开发 的盈利模式的盈利模式 3 PART 周建成博士：土地一级开发盈利模式研究-12-投资环境景观17、。本质是通过提高生态效益来实现经济效益。其方式包括改造旧河道、变废为宝，加强景观和园林的规划建设、美化环境等。投资公共配套设施。本质是通过提高社会效益来实现经济效益。其方式包括配套制冷及热力供应，地下综合商城、停车场，等等。第一期出让引入品牌商业设施或酒店，带动周边地块升值。实现一级和二级开发互动。盈利模式三：持有部分公共建筑盈利模式三：持有部分公共建筑 在前些年的某些城市土地一级开发中，授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过提供公共配套设施服务而获得长期现金流。该盈利模式的前提在于是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设。对开发商而言，该盈利模式的最大挑战在于18、对公共配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力。盈利模式四：为二级拿地铺垫盈利模式四：为二级拿地铺垫 土地一级开发主体通过与政府协商，出于主观意愿或客观原因，总是能够创造一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目。该盈利模式的前提是政府愿意让一级开发商取得一部分二级开发权。该模式要求一级开发商具有卓越的二级开发能力，通过二级开发弥补一级开发收益的不足，实现一级开发和二级开发的联动。周建成博士：土地一级开发盈利模式研究-13-相比房产二级开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性。风险一：开发投入超出专业机构评估确定的基准地价风险一：开发投入超出专业机构评估确定的基准地价 拆迁成本可能超过专业19、机构评估确定的基准地价，而超出部分的“熟地”不能入市交易。如果政府不同意分享一级开发的增值收益，则开发上面临亏损风险。而物权法通过，进一步加大了拆迁成本。风险二：长期占用大量资金风险二：长期占用大量资金 对于只是用于储备的土地，经土地储备中心验收后，由其用自有资金偿付给开发商，欠款风险加大。如果拆迁工作不顺利，也会推迟整个项目的完工时间。风险三：政府违约行为的风险风险三：政府违约行为的风险 在土地一级开发过程中，地方政府的强势地位是绝对的。虽然开发企业可以通过多种法律文件进行约束，从而与政府方面的利益紧密捆绑，但仍不能消除地方政府违约发生的风险。风险四：政策风险风险四：政策风险 与土地二级市场20、的“招、拍、挂”及房地产开发而言，土地一级开发的政策不全面，全国性的政策规定比较原则，操作性不强。在地方政府层面，其政策风险因素主要为省、市根据地方情况而改变有关土地利用政策。为规避风险，我们建议采取以下应对策略：优化运作流程优化运作流程，提升管理能力提升管理能力，有效控制成本有效控制成本 土地一级开发面临的风险土地一级开发面临的风险 和我们的建议和我们的建议 4 PART 周建成博士：土地一级开发盈利模式研究-14-一级开发企业在土地整治和储备过程中，涉及到征地、拆迁、基建、土地出让等诸多环节，同时，一级开发又是一个综合性系统性工程，涉及众多和政府对口以及和外部合作单位谈判的环节，因此，优化21、运作流程、提升管理能力对一级开发企业的成本控制有着重要作用。加强规划能力、挖掘区域潜在的价值加强规划能力、挖掘区域潜在的价值 土地一级开发的价值要素中最重要是规划。土地的特征使其一旦开发，短期内不可能复原，而规划的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响。把握行业波动周期，控制开发节奏把握行业波动周期，控制开发节奏 在把握行业波动周期方面，既要充分考虑整体宏观经济、行业形势和区域经济等因素，也要充分考虑政策因素。这就需要企业有敏锐的市场触觉，并且能够与政府需求保持较高程度的一致性，做到根据市场需求来控制开发节奏，从而提升区域土地价值。通过分析沪深上市房地产企业，22、在 2009-2010 年度具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务全部集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身在特定区域内所拥有的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。上市企业名称 营业收入合计 土地一级开发相关业务收入 企业性质 土地一级开发业务集中区域 2009年 2010年 2009 年 2010年 长春经开 4.67 3.48 2.40 0.91 国企 吉林地区 华业地产 12.10 22.49 5.95 民企 北京地区 空港股份 8.03 9.11 1.55 0.53 国企 北京地区 陆家嘴 34.71 27.54 25.99 15.43 国企 上海地区 绵世股份 0.12 0.95 0.10 0.79 国企 北京地区 南京高科 21.10 26.81 1.79 2.42 国企 南京地区 首创股份 26.38 24.80 5.00 4.84 国企 海口地区 首开股份 51.90 77.58 8.67 24.66 国企 北京地区 新疆城建 16.11 19.88 12.42 13.96 国企 乌鲁木齐 中华企业 41.23 30.30 8.28 国企 上海地区 20092009-20102010 年度部分具有土地开发业务企业概览年度部分具有土地开发业务企业概览 周建成博士：土地一级开发盈利模式研究-15-