1、北辰韩家墅地块一级土地 定位策划顾问报告 天津公司 策划顾问部 2013年11月 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：h t t p:/d o w n.w i n s h a n g.c o m/添加Q 群3 4 0 1 8 0 6 5 4，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送2 顾问工作目标：通过市场调研和专业分析，给出目标整理地块的属性及容积率建议，并给出开发策略建议 3 策划顾问研究方法：本体分析 市场竞争环境分析 地块属性 地块价值 静态经济测算 土地价值最大化 地块的属性及容积率 规划设计建议 4 报告框架 CONTENTS 5 2、报告框架 CONTENTS 6 现状农田 现状农田 现状村庄路 北辰西道 占地面积：1361亩 约合90.8万 航空运动学校 项目体量巨大，目前地块内部除西南角航空运动学校外，基本均为农地 1、项目本体分析 土地现状及技术指标 7 地块周边情况靠近双口镇、青光镇，紧邻双青新家园两限房 双口镇 青光镇 韩家墅 瑞景 北仓 河北工业大学 联东U谷 本案 双青新家园（两限房）双口 工业园 1、项目本体分析 8 地块周边交通情况道路交通情况良好，无公共交通 本案 津保高速 外环线 北辰西道 快速路 京福线 G104 地铁 一号线 1、项目本体分析 9 项目距离双青新家园较近，未来将共同带动区域发展 双3、青新家园 本案 1、项目本体分析 10 双青新家园天津10个环外新城区之一，规划总建筑面积375万平方米，将于2015年基本建设完毕 双青新家园总占地面积352万平方米，规划总建筑面积375万平方米。其中，公共租赁住房总建筑面积95万平方米；限价商品房总建筑面积159万平方米，还有部分还迁房（经济适用房）。2012年底，公租房和限价房都已开工建设，其中公租房分两期建设，一期50万平方米，已经主体封顶，2014年5月竣工，可提供约1万套住房；二期45万平方米计划于2015年5月竣工，可提供约8000套住房。限价商品房计划于2014年竣工。双青新家园完全按照公共租赁住房公共服务设施配置标准配建配套4、，一期项目共包括4个小区，在小区合围的中央，是未来地铁1号线延长线的预留站点。小区附近有一座公交始末站，3条公交线路将到达这个地区。在小区内部配套中，整个新家园将配套包括中小学、幼儿园、养老院、社区医疗中心及商业建筑，并规划建设面积达400亩的大型绿地公园 1、项目本体分析 11 双青新家园规划有地铁、公交站点，未来将解决地块公共交通问题 本案 地铁一号线（北延规划）规划地铁站点 规划地铁站点 规划公交站点 规划公交站点 1、项目本体分析 12 项目周边双口镇及青光镇有一定配套，无品质商品房 农村合作银行 天津农商银行 津工超市 世纪华联 麦德威超市 物廉美超市 青光镇医院 青光社区卫生服务中5、心 青光小学 青光中学 幼儿园 幼儿园 幼儿园 双口镇医院 幼儿园 双语幼儿园 双口镇中心幼儿园 双口中学 双口小学 双口镇成人教育学校 农村合作银行 邮政储蓄银行 北辰村镇银行 华润万家 世纪家家福超市 四季平价超市 青光商场 青光镇 双口镇 1、项目本体分析 13 项目周边有两大工业园区，可以为项目提供大量产业人群 本案 联东U谷 双口 工业园 1、项目本体分析 14 双口工业园已建成产业园区，主要人口为蓝领+金领 天津双口工业园区系天津市人民政府2006年4月24日批准设定17个市级开发区之一，并于2006年5月31日经中华人民共和国国家发展和改革委员会批 准成立。规划3500亩工业园区6、(其中东区500亩，西区3000亩)，重点发展领域为机械制造、汽车配件、电子电器和生物医药四个领域，高起点规划产业布局，打 造产业招商的平台，形成独具特色的工业园产业结构。规划1000亩机械设备制造产业区、800亩汽车零部件产业区、600电子电器产业区和600亩生物医 药产业区。目前已有天津永大电梯设备有限公司、天津九州通达医药有限公司、泰达天马国际俱乐部等30余家企业入驻工业园区。1、项目本体分析 15 项目起步区占地601亩，总建筑面积46万平方米，将打造及集生产型厂房、商务办公用房、研发办公用房、总部基地、配套酒店、会展中心、配套商业、配套公寓等一体的综合性产业城邦。项目面向生物医药以及7、先进装备制造业、电子信息、生物医药、新能源及节能环保、新材料等高科技主导产业。项目得到了天津市北辰区 政府以及北辰区管委会的鼎 力支持，税收、资金支持、人才引进等利好政策全面助 力企业发展。联东U谷主要产品为独栋办公产品，主要人口为白领+金领 1、项目本体分析 16 联东U谷有部分品牌企业入驻 1、项目本体分析 17 总结 1、区域位置：具有地铁规划的近郊大型区域，周边有部分产业聚集 2、发展规划：外环新城区，承接中心城区人口疏解功能 3、交通规划：与城区道路便捷相通，区域内有地铁规划，现状无公共交通 4、周边配套：周边配套匮乏，需要商业配套 5、周边产业：现状有双口工业园，远期有联东U谷，拥8、有产业人群，商务产品机会不大 5、周边用地：以二类居住用地及配套设施为主，为规模型居住片区，未来具备一定的居住氛围 土地性质：居住+商业 1、项目本体分析 18 报告框架 CONTENTS 19 2、城市发展格局分析 近几年随着中心城区开发渐进饱和，城市发展逐渐外扩，外环外5-10 公里成为开发的主体 沿环线板块基本发展成熟，而西北部目前开发仍处在较为落后的状况 双港 中心城区 双街 小淀 华明-东丽湖 大寺 张家窝 中北镇 本项目 城市发展现状 20 双街发展格局 住宅开发 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 双街新家园 万9、源星城 双街新城 双街新邨 城际美景 龙顺御墅 柴楼新庄园 国耀上河城 观筑 公交 地铁 学校 商业 医疗 社区商业 永辉超市 国美 5号线 双街卫生院 配套跟进 新家园起步 商品房集中开发 集中开发结束，开发进度趋稳 92中学 610路611路 961路 初级配套完善 集中商业出现 交通升级 地铁空白期 配套维持原状 607路 810路 公交系统跟进 2、城市发展格局分析 21 小淀发展格局 住宅开发 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 秀水馨园 云鼎花园 淀荷园 公交 地铁 学校 商业 医疗 社区商业 3号线 配套跟进 小10、体量项目，点状开发 停滞期 小淀小学 670路 671路 起步阶段 地铁空白期 秀荷花园 景瑞阳光尚城 小淀医院 欧铂城 医疗配套空白 配套跟进平稳，基本维持原状 大盘开发 配套维持原状，跟进缓慢 交通升级，配套跟进不足 2、城市发展格局分析 22 华明-东丽湖发展格局 住宅开发 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 公交 地铁 学校 商业 医疗 配套跟进 东丽湖片区大盘起步 633路 快速跟进，区域配套出现 商品房高强度开发 万科东丽湖 朗钜天域 首创溪堤郡 华明新家园 恒大绿洲 米兰东湖湾 华润橡树湾 华侨城 金泰丽湾 恒大11、名都 天房锦园 海上国际城 东湖小镇 天骥筑璟 宝能太古城 万科实验小学 515路 社区商业 伊顿幼儿园 区域配套 东丽医院 开发空白期 配套欠缺 配套线丰富、升级 区域完善，社区商业业态丰富，形成区域内部的自身循环 2、城市发展格局分析 23 中北发展格局 住宅开发 04年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 万科假日风景 大地十二城 华亭国际 云锦世家 公交 地铁 学校 商业 医疗 社区商业 中北永旺 社区卫生站 配套跟进 大盘起步 商品房集中开发 高强度开发结束，开发趋稳 中北中学 31路 初级配套完善 集中商业出现 地铁空白期 05年 金厦水语花城 12、富力湾 芒果郡 燕居花庭 朗润园 旭辉御府 金隅项目 2号线 616路 645路 620路 672路 841路 851路 中北小学 教育维持原状 物美超市 中北医院 旺达购物广场 区域商业出现 医疗配套维持原状 盈润园 霞飞路63里弄 二次开发起始 2、城市发展格局分析 24 大寺发展格局 住宅开发 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 龙居花园 玛歌庄园 亲亲家园 洛卡小镇 梅江康城 宇泰家园 银湾国际 时光墅 公交 地铁 学校 商业 医疗 社区商业 大寺医院 配套跟进 龙居花园起步 商品房集中开发 商品房二次开发高潮，开发进13、度趋稳 大寺中心小学 大寺中学 705西线 津西2路 826路 708路 832路 初级配套完善 预期集中商业 地铁空白，远期有10号线规划 首创福特纳湾 渤海天易 众里佰都 梅江南苑 尚景湾 838路 161路 710路 706路 504路 96路 赛达医院 龙居生活广场 天津深国投购物中心 华夏之光双语幼儿园 公交跟进，教育升级 配套完善，业态丰富 一次开发结束 大寺新家园 2、城市发展格局分析 25 张家窝发展格局 住宅开发 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 社会山 天屋福城 如鱼 公交 地铁 学校 商业 医疗 社区商14、业 配套跟进 社会山大盘起步 高密度开发开始 京福里幼儿园、启蒙幼儿园 初级配套完善 地铁空白期 瑞欣家园 香堤庭院 摩卡假日 星河荣御 707路 世纪华联购物广场、物美 檀香海 万科四季花城 保利地块 718 津西1路 3号线 张家窝镇华夏育星幼儿园 快乐城堡双语幼儿园 张家窝医院 开发空白期 平稳发展 社区商业起步，教育升级 集中商业，交通枢纽运营 南站运营 地铁贯通 2、城市发展格局分析 26 双港发展格局 住宅开发 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 红磡领世郡 天房意墅 拾光汇 公交 地铁 学校 商业 医疗 社区商业15、 圣德立康医院 配套跟进 大盘与新家园起步 商品房集中开发 705东西线 855路 多配套齐头并进 集中商业，配套升级 交通升级 首创玲珑墅 华润中央公园 富力桃园 304 629 652 309 天津市海河医院 领事郡幼儿园 新家园实验小学 双港新家园 象博豪庭 赤龙湾 荣域启程 红黄蓝幼儿园 环美双语幼儿园开发区园 津南第六幼儿园 金色摇篮潜能开发婴幼园 双港实验小学 双港镇三合小学 天津日本人学校 双港中学 红磡领世郡医院 鑫港商业街 6号线 开发空白期 地铁空挡期 2、城市发展格局分析 开发空白期 27 2、城市发展格局分析 外扩区发展特征：1.由1-2个大盘项目率先进入陌生区域，伴随16、项目开发过程，社区配套开始起步；在区域开发中后期，随着高密度的中小型项目进入，区域日渐成熟，产品线丰富，客户的复合性提升，初级配套开始升级，原有点状的商业将组合成大型的商业中心，同时交通等市政配套以及区域型配套将会出现，基本形成区域内的自身循环。小淀、东丽湖-华明镇、双港、大寺、中北镇、张家窝：28 2、城市发展格局分析 外扩区发展特征：2、由新家园建设开始，在政府规划支持下，开始向区域内引入商业、交通系统、教育等基础配套设施，形成人气聚集；区域开发中、后期，大量的商品住宅高密度开发，配套升级完善，集中型商业或是区域型配套出现，区域发展为成熟的居住板块 双街、双港：29 大盘 新家园 区域发展17、驱动因素 双街 双街新家园 小淀 大盘 华明-东丽湖 大盘 华明新家园 双港 大寺 大盘 张家窝 大盘 中北镇 大盘 本项目？城市外扩区域发展核心特征：1、大盘开发 2、新家园建设 外扩区发展特征：2、城市发展格局分析 30 住宅产品发展特征 2、城市发展格局分析 发展萌芽期 发展萌芽期 开发密集期 发展成熟期 高层破市 双街 小淀 中北镇 东丽湖-华明 双港 大寺 张家窝 别墅破市 别墅为主 类别墅、洋房 别墅 类别墅 洋房 高层 复合产品系 产品升级 高层为主 洋房低密 高层、洋房为主 别墅入市 复合产品系 产品升级 依托自然资源、高端城市外溢下，低密别墅产品先行入市，随着配套跟进看，形成18、住宅产品系高度复合 借助区域城市规划，普住类产品先行入市，产品系相继提升，复合产品线扩大区域影响力，区域发展成熟 住宅发展跟随区域市场状况而调配，最终发展复合产品系的居住区 住宅产品线基本上经历由单一产品 多元化产品 高度复合的演变过程 31 2、城市发展格局分析 发展萌芽期 零散小体量开发 发展萌芽期 开发密集期 发展成熟期 区域伊始 中低端初级配套 新家园建设/大盘开发起步 2-3年 基本初级生活配套齐全 高强度住宅开发 3-5年 组团商业 教育、医疗跟进 交通升级 地铁 住宅开发平稳 2-3年 区域型商业 配套业态升级、完善 开发进度 经历时间 配套条件 本项目所处阶段 区域发展与城市配19、套发展关系 陌生区域开发成熟至少经历5年，城市配套与区域开发相辅相成，大型居住区成熟期需要复合大型商业支撑 32 区域发展与城市配套发展关系 发展萌芽期 开发密集期 发展成熟期 华明-东丽湖 初级配套起步 大盘开发起步 快速跟进升级 住宅密集开发 区域配套成型 住宅开发趋稳 配套与住宅同步 双街 初级配套完善 新家园开始建设 配套跟进升级 商品房高密度开发 配套升级 住宅平稳发展 配套先于住宅 小淀 初级配套起步 点状小体量开发 初级配套完善 大盘起步开发 配套升级 住宅开发趋稳 配套先于住宅 大寺 初级配套完善 点状住宅开发 初级配套跟进，业态丰富 住宅集中开发 区域配套成型 住宅开发趋稳 20、初级配套先行 初级配套完善 大盘起步 初级配套升级，集中商业出现 住宅集中开发 区域配套成型 住宅开发趋稳 初级配套先行 中北镇 双港 初级配套起步 大盘与新家园开发起步 集中商业出现 高强度开发 配套升级，大型商业 开发饱和 配套与住宅同步 住宅与配套发展关系 2、城市发展格局分析 开发前期需初级配套作支撑，配套升级与高密度开发同步，形成区域发展的良性循环 初级配套完善 点状住宅开发 初级配套起步 大盘/新家园开发 初级配套完善 大盘/新家园开发 初级配套跟进 集中住宅开发 配套升级 住宅开发趋稳 配套跟进、升级 住宅高强度开发 大型配套成型 住宅开发平稳 配套跟进、升级 住宅高强度开发 区21、域配套发展 住宅开发平稳 初级配套先行 配套与住宅同步 初级配套先行 33 区域发展与城市配套发展关系 2、城市发展格局分析 发展萌芽期 初级配套前置或与住宅开发同步 住宅高强度开发 配套升级、改善 住宅平稳发展 集中型商业出现 开发密集期 发展成熟期 前期配套作为支撑，满足客户日常所需 高强度开发，客户快速导入，需求多元化，配套业态丰富，迎合多元化需求 多点的配套商业聚集形成集中型的商业中心，或区域型商业规划，形成区域内部自身循环 成熟居住区 配套与住宅前期依附，后期共生 34 地铁将带动区域住宅高密度开发，加快区域配套完善和客户导入速度，加速区域城市化进程 地铁与区域发展关系 02年 0322、年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 双街（5#）双街新家园 万源星城 双街新城 双街新邨 城际美景 龙顺御墅 柴楼新庄园 国耀上河城 观筑 小淀（3#）秀水馨园 云鼎花园 淀荷园 秀荷花园 景瑞阳光尚城 欧铂城 中北镇（2#）万科假日风景 大地十二城 华亭国际 云锦世家 金厦水语花城 富力湾 芒果郡 燕居花庭 朗润园 旭辉御府 金隅项目 盈润园 霞飞路63里弄 澜湾半岛 社会山 天屋福城 如鱼 瑞欣家园 香堤庭院 摩卡假日 星河荣御 檀香海 万科四季花城 保利地块 张家窝（3#）双港（6#）红磡领世郡 天房意墅 拾光汇 首创玲珑墅 华润中23、央公园 富力桃园 双港新家园 象博豪庭 赤龙湾 荣域启程 2#、3#建设 5#、6#规划 2、城市发展格局分析 万科东丽湖 朗钜天域 首创溪堤郡 华明新家园 恒大绿洲 米兰东湖湾 华润橡树湾 华侨城 金泰丽湾 恒大名都 天房锦园 海上国际城 东湖小镇 天骥筑璟 宝能太古城 东丽湖-华明（2#）35 2、城市发展格局分析 产业与住宅发展关系 主导产业 产业园 华明-东丽湖 华明工业园 空港经济区 双街 产业等级 北辰科技园北区 大寺 西青开发区 大寺微电子产业园 电子信息产业 汽车配套 生物医药 双港 双港高科技产业园 津南经济开发区 张家窝 住宅发展 航空零部件 航空制造 重型车辆 输配电设备24、制造 开发机电一体化高端装备制造 楼宇经济 高新技术 轻工、生物制造业 张家窝工业园 机械设备加工制造 地能空调 钢压延加工 电线电缆制造 产业拉动就业，人口导入带来的居住需求，同时差异化产业质素，也将催生差异化的居住需求 36 双街 双港 大寺 中北镇 柴楼新庄园商业 首创 红磡领世郡 龙居生活广场 天津深国投购物中心（预期）永旺购物中心 物美 集中商业 业态 集中商业 阿玛瑞商业街 Mall 体量 73000 125000m 龙居：21530 深国投：260000（商业经营面积95000）区域成熟度 世纪华联购物广场物美 张家窝 144000 Mall 集中商业 集中商业 商业配套发展特征25、：2、城市发展格局分析 32000m 人口预期 4.4万 12万 8.9万 3.1万 7.5万 城市外围成熟居住区，人均商业面积在1.2-1.6/人 37 城市外扩区域发展核心特征：1.始于大盘开发 or 新家园建设 2.地铁带动下的高强度住宅开发 1.城市西北部外扩区 2.千亩居住用地开发 3.毗邻双青新家园 4.未来地铁1号线延长线规划 本项目特性：项目发展机会判断 2、城市发展格局分析 从城市外扩区发展特性看，本地块区域具备成为城市外扩大型居住区的机会 38 报告框架 CONTENTS 1、土地市场分析 2、商品住宅市场分析 39 北辰区土地市场成交与供应情况 近两年土地供需活跃，年均供26、应与需求量在300-400万左右，工业用地占比在80%左右 从10年开始，北辰区土地市场逐年走高，在2012年达到了最高峰，今年上半年受“国五条”影响，土地市场出现了明显的回落。0 200 400 600 10年 11年 12年 13年 供应面积 248 311 449 166 成交面积 79 425 431 147 万平米 北辰区供应与成交面积对比 北辰区土地市场近两年较为活跃，13年相对低迷，土地成交以工业用地为主 3.1 土地市场分析 工业用地 10年 11年 12年 13年 供应面积（万）246 145 443 111 成交面积（万）77 319 425 92 13年统计数据：13年127、月-10月 13年统计数据：13年1月-10月 40 北辰区居住型土地市场成交与供应情况 区域居住型用地在11年集中放量，但多为限价房地块；商品住宅用地供应很少 区域内土地供应不稳定，2011年居住型土地集中出让，2012年0供应 0 50 100 150 10年 11年 12年 13年 供应面积 2 109 0 47 成交面积 2 106 0 51 万平米 北辰区居住性土地供应与成交面积对比 北辰区居住型用地供应稀少，且不稳定，限制区域地产发展的活跃度 3.1 土地市场分析 13年统计数据：13年1月-10月 41 北辰区居住型用地成交情况 3.1 土地市场分析 大量限价房用地供应，商品住宅28、用地供应相应较少 成交时间 地块编号 区位 起拍价 万元 成交价格 万 元 总出让面积 平均容积率 总建面 楼面地价 元/地价 万/亩 用途 土地使用权人 2009年 津北辰姚(挂)2009-081 宜兴埠 73790 73790 222658 1.9 423050 1744 221 住宅、商业 天津住宅建设发展集团有限公司 津北辰姚(挂)2009-095 宜兴埠 31440 31440 74116 2.5 185291 1697 283 限价房、商业 天津市美震房地产开发有限公司 津北辰姚(挂)2009-096 宜兴埠 19799 19910 75096 2 150191 1326 177 29、限价房 天津市美震房地产开发有限公司 津北辰香(挂)2009-093 宜兴埠 8000 8000 21615 1.09 23587 3392 247 住宅 天津宝士利置业发展有限公司 2010年 津北辰荣（挂）2010-212 北仓 12947 12960 15333 2.41 49064 2641 564 住宅 天津市安康房地产开发有限公司 2011年 津辰双青(挂)2011-132号 青光 30480 30480 54079 2.3 124381 2451 376 限价房 天津住宅建设发展集团有限公司 津辰双青(挂)2011-133号 青光 29940 29940 61791 1.9 1130、7403 2550 323 限价房 天津华夏建设发展股份有限公司 津辰双青(挂)2011-134号 青光 25800 25800 45774 2.3 105280 2451 376 限价房 天津住宅建设发展集团有限公司 津辰双青(挂)2011-135号 青光 26380 26380 48935 2.2 107658 2450 359 限价房 天津华夏建设发展股份有限公司 津辰双青(挂)2011-136号 青光 34770 34770 64504 2.2 141909 2450 359 限价房 天津住宅建设发展集团有限公司 津辰双青(挂)2011-137号 青光 33090 33090 613831、2 2.2 135041 2450 359 限价房 天津市川正兴宜置业发展有限公司 津辰双青(挂)2011-138号 青光 25400 25400 41316 1.8 74369 3415 410 限价房 天津市川正兴宜置业发展有限公司 津辰双青(挂)2011-139号 青光 31660 31660 61517 2.1 129185 2451 343 限价房 天津住宅建设发展集团有限公司 42 成交时间 地块编号 区位 起拍价 成交价格 万 总出让面积 平均容积率 总建面 楼面地价 元/地价 万/亩 用途 土地使用权人 2011年 津辰双青(挂)2011-149号 青光 24840 2484032、 48262 2.1 101350 2451 343 限价房 天津华夏建设发展股份有限公司 津辰双青(挂)2011-150号 青光 32740 32740 66121 1.8 119017 2751 330 限价房 天津住宅建设发展集团有限公司 津辰双青(挂)2011-151号 青光 47570 47570 86477 2 172954 2750 367 限价房 天津华夏建设发展股份有限公司 津辰双青(挂)2011-153号 青光 30620 30620 65496 1.7 111343 2750 312 限价房 天津市川正兴宜置业发展有限公司 津辰双青(挂)2011-152号 青光 343933、0 34390 63802 2.2 140364 2450 359 限价房 天津市新型建筑材料房地产开发公司 津北辰京(挂)2011-217号 北仓 44870 44870 37741 2.9 109400 4101 793 住宅、商服 天津双发房产建设开发有限公司 津辰风(挂)2011-031号 大张庄 22864 22864 206598 1.9 390453 586 74 商服、住宅、科教 天津景浩投资有限公司 津北辰顺(挂)2011-244号 天穆镇 45000 45000 43022 2.8 119735 3758 697 住宅、商服 天津市金曙置业有限公司 2013年 津辰双(挂)34、2013-004号 双街 48009 48009 109117 2.3 250624 1916 293 住宅、商服、非经营性公建 天津融耀置业发展有限公司 津辰双(挂)2013-005号 双街 65200 65200 139001 1.6 214402 3041 313 住宅 天津融耀置业发展有限公司 津北辰龙(挂)2013-068号 北仓 62400 62400 41610 4.1 170015 3670 1000 住宅、商服、公建 上海红星美凯龙企业发展有限公司 津北辰辰（挂）2013-093号 瑞景 26000 57000 34824 2 69649 8184 1091 住宅、商服 天津35、市星河城置业有限公司 津辰西（挂）2012-042号 小淀 2229 2229 22723 1.5 34085 654 65 住宅 天津东方滨海汽车城有限公司 津北辰高（挂）2013-110号 北仓 104610 104610 162753 1.9 302005 3464 429 住宅、科教、商服 天津市房地产开发经营集团有限公司 北辰区居住型用地成交情况 3.1 土地市场分析 居住型用地成交早期集中在宜兴埠以限价房为主，2011年青光镇成交了12块限价房用地，现状为开发建设中的双青新家园；商品住宅用地成交不足，2013年，双街与北仓出现中大地块的住宅商服地块成交 当前可以参考的土地价格，为双36、街板块2013年成交居住用地楼面地价3000元/，土地价格300万/亩 可参考居住用地楼面地价3000元/，土地价格300万/亩 43 3.1 土地市场分析 市场总结 北辰居住用地供应稀缺，工业用地供应为主，土地供应低靡限制二级市场活跃度 板块所在区域仅有限价房供应，商品住宅用地零供应 可参考的住宅用地价格，楼面地价3000元/，土地价格300万/亩 关键词：房地产发展落后区域、工业用地为主、居住用地稀缺，地块处于陌生市场发展空白区 44 报告框架 CONTENTS 1、土地市场分析 2、商品住宅市场分析 45 板块市场梳理-板块划分 根据区域整体结构特征和长期以来形成居住习惯，可以将地块周边37、及行政居住区划分为七大居住板块 大张庄板块 小淀板块 瑞景板块 远端板块 北仓板块 瑞景板块 宜兴埠板块 环内板块 青光板块 双街板块 近端板块 3.2 商品住宅市场分析 地块 46 板块市场梳理-板块特征 瑞景板块 小淀板块：依托地铁3号线带动发展而起的居住板块 未来规划好，发展空间大 宜兴埠板块：传统老居住区，位于环内北辰中心部位；天津最早的别墅区之一 区域发展基础好，目前处在大量改造中 瑞景板块：由地铁1号线带动，以及瑞景高尔夫球场带动发展的大型居住区 配套完善，交通便利，目前开发基本完毕 青光板块：临近杨柳青高尔夫球场，相对陌生区域，地产市场热度不高 以低密别墅为主 双街板块：北辰区次38、核心区，地产市场较为活跃，档次中端 以满足刚性需求的高层产品为主 北仓板块：北辰的中心区域，位于外环内，区域形象较好，交通便利 保障性住房集中，地产市场较为成熟，目前开发热度不高 大张庄板块：北辰外扩发展新兴板块，生态景观资源丰富 生活配套欠缺，居住功能空白 北辰的住宅板块较为分散，各板块集中开发热度不足，仅双街发展相对较热 本地块位于北辰西部板块的中心，处于供应的空白区 3.2 商品住宅市场分析 地块 47 近端板块市场梳理-项目列表 以环绕地块周边的板块为主要研究范围：包括北仓、双街、瑞景、青光板块 板块 项目名称 项目总量（万）已售量（万）项目存量（万）产品类型 青光板块 天籁湾 8 539、.2 2.8 别墅 五矿正信林溪地 24 5.1 18.9 别墅 小计 32 21.7 北仓板块 双发金玺城 12 0.8 11.2 高层 泽天下 40 16.3 23.7 高层 长瀛御龙湾 34.4 21.8 12.6 高层、洋房、别墅 小计 86.4 47.5 瑞景板块 珑著 16 3.9 12.1 高层 小计 16 12.1 双街板块 龙顺御墅 4.7 3.1 1.6 高层、联排 柴楼新庄园 70(7.3万商业)39.2 23.5 高层 国耀上河城 31.8（3万商业）22 6.8 高层 小计 106.5 31.9 合计 241 113 1.在售项目不多，板块热度不强，项目存量集中在北仓40、双街两个板块 2.高层产品为区域主流，青光板块仅有别墅供应 3.2 商品住宅市场分析 48 3.2 商品房市场 近端板块市场产品占比情况 高层产品目前区域主流产品，供应占比最高，成交相对活跃 洋房产品供应不均衡，成交占比最低，去化不很理想 别墅产品各年均有供应，2013年新增供应稀少，近年别墅成交量相对较稳定，年去化2.5-3万之间 高层为市场供需主力，洋房产品去化不理想、别墅成交平稳 0 500000 1000000 08年 09年 10年 11年 12年 13年 别墅 22805 19967 38419 15813 38418 6069 洋房 51670 0 32271 16044 3241、761 4135 高层 83239 161443 221143 258777 142792 526052 2008年-2013年10月板块内各产品供应占比 0 100000 200000 300000 400000 500000 08年 09年 10年 11年 12年 13年 别墅 6380 20050 30941 27331 29769 29321 洋房 5176 12997 7598 3734 2354 14914 高层 7043 188141 107944 128303 202426 426788 2008年-2013年10月板块内各产品成交占比 49 近端板块市场梳理-产品分析-高层产42、品 板块 项目名称 产品类型 户型 一室 二室 三室 四室 北仓板块 双发金玺城 25F、30F 60-70(1%)80-120（76%）120-160（23%）/泽天下 18-26F 50-80（4%）70-140（76%）110-170（20%）/长瀛御龙湾 24F 80-90（0.1%）80-130（95%）120-130（5%）/瑞景板块 珑著 18F、21F、26F、28F 70-80（14%）90-150（35%）130-220（51%）/双街板块 柴楼新庄园 25-32F 60-100（19%）80-120（65%）100-170（14%）160-200（1%）国耀上河城 29-43、34F 80-100（3%）80-130（58%）90-140（37%）130-150（2%）1.以25层以上高层为主 2.以2室户型为主，3室户型占比也较高 3.主力户型为80-1202室，120-1603室 数据统计时间：开盘-13年10月 以舒适型两居及三居为主力产品 3.2 商品住宅市场分析 50 板块市场梳理-产品分析-高层产品 50 面积区间 70 90 110 130 150 170 190 双发金玺城 珑著 泽天下 长瀛御龙湾 柴楼新庄园 国耀上河城 区域主力户型在80-120，也有纯大户型项目 户型区间 主力户型 3.2 商品住宅市场分析 51 板块市场梳理-产品分析-高层产44、品 板块 项目名称 产品类型 开盘时间 去化套数（套）去化面积（）去化时间 月均去化套数（套）月均去化面积（）北仓板块 双发金玺城 25F、30F 2013.6 61 7602 5 12 1520 泽天下 18-26F 2008 342 32873 12 29 2739 长瀛御龙湾 24F 2007.11 13年无成交 /瑞景板块 珑著 18F、21F、26F、28F 2013.1 374 38568 10 37 3857 双街板块 柴楼新庄园 25-32F 2009.3 1669 154664 12 139 12889 国耀上河城 29-34F 2011.6 971 101219 12 8145、 8435 数据统计时间：12年11月-13年10月 区域内高层月均去化在298套左右，双街单盘月均去化百套，环内单盘月均去化在25套 高层产品去化集中在双街板块，成交情况良好，相对应的北仓与瑞景板块成交情况较为一般 区域内月均去化298套，单盘月均去化60套左右，双街板块单盘月均百套，北仓瑞景板块单盘月均25余套 3.2 商品住宅市场分析 52 板块市场梳理-产品分析-高层产品 板块 项目名称 供应套数 成交套数 70 70-90 90-110 110-130 130-150 150以上 70 70-90 90-110 110-130 130-150 150以上 北仓板块 双发金玺城 3 146、25 357 100 5 45/3 19 15/24 泽天下 64 513 1063 282 138 4 43 334 912 96 127/长瀛御龙湾/477 339 96/491 325 96/瑞景板块 珑著/96 200/255 155/86 209/50 29 双街板块 柴楼新庄园 711 1260 1912 695 88 163 652 1681 1126 547 82 46 国耀上河城/457 887 418 383/452 858 398 327/合计 778 2928 4758 1591 869 367 695 3047 3449 1152 586 99 70-110为市场供需47、的绝对主力 数据统计时间：开盘-13年10月 3.2 商品住宅市场分析 53 板块市场梳理-产品分析-高层产品 面积区间 供应套数 供应占比 成交套数 成交套数 去化率 70 778 7%695 8%89%70-90 2928 26%3047 34%104%90-110 4758 42%3449 38%72%110-130 1591 14%1152 13%72%130-150 869 8%586 6%67%150以上 367 3%99 1%27%合计 11291 100%9028 100%80%最畅销户型为：70-90、90-110，供应量大，去化表现显著；潜力户型：70以下，市场供应量小，市48、场接受度高，去化率达89%；110-150左右的大户型产品，存在一定的市场需求。区域内70-110刚需和初级改善户型有较大的市场需求；70以下小户型及110-150大户型产品市场接受度也较高 数据统计时间：开盘-13年10月 3.2 商品住宅市场分析 54 板块市场梳理-产品分析-高层产品 板块 项目名称 户型区间 13年成交均价 套总价（万元）北仓板块 双发金玺城 80-160 14933 120-239 泽天下 50-170 11497 57-195 长瀛御龙湾 80-130/瑞景板块 珑著 70-220 13445 94-296 双街板块 柴楼新庄园 60-200 7970 48-15949、 国耀上河城 80-150 8663 69-130 北仓板块价格最高，其次为瑞景板块，单价高达13000-15000元/，如此高价对应不甚理想的去化情况；双街板块由于在外环外，价格在8000左右，市场接受度较好 板块间价格梯度差异显著，环内的北仓和瑞景板块最高价15000元/，而环外项目价格8000元/左右，极大的价差对应不同去化，区域内的价格挤压较为严重 3.2 商品住宅市场分析 55 板块市场梳理-市场总结-高层产品 产品 供需 价格 以满足刚需为主，主流户型在70-110之间；70以下小户型以及110-150大户型产品供应较小，但市场需求也较为旺盛 区域月均去化在298套左右，集中在双街50、板块 单盘月均去化在60套左右，新推项目，单盘月均去化可实现80-100套 板块间价格差异较大，环外双街8000元/左右，环内高达13000-15000元/，价格挤压效应明显 3.2 商品住宅市场分析 56 板块市场梳理-产品分析-洋房产品 供应结构分析 板块 项目名称 产品类型 户型 一室 二室 三室 四室 北仓板块 泽天下 /90-120(25%)130-180（50%）160-170（25%）长瀛御龙湾 5.5F、7.5F 80-100（5%）70-150（21%）90-170（71%）150-220（28%）洋房产品目前仅分布在北仓板块 主力市场供应在130-170之间，面积区间跨度较51、大，可选择范围较广 板块出现少量200以上产品 市场主力户型130-170三、四室，改善户型为主，面积区间跨度较大 数据统计时间：开盘-13年10月 3.2 商品住宅市场分析 57 板块市场梳理-产品分析-洋房产品 去化分析 板块 项目名称 产品类型 开盘时间 去化套数（套）去化面积（）去化时间 月均去化套数（套）月均去化面积（）北仓板块 泽天下 2009.5 9 1202 7 1 171 长瀛御龙湾 5.5F、7.5F 2006 4 525 7 1 75 数据统计时间：12年11月-13年10月 洋房产品市场供应量小，且户型面积区间过大，去化速度缓慢 3.2 商品住宅市场分析 58 板块市场52、梳理-产品分析-洋房产品 去化分析 板块 项目名称 供应套数 成交套数 90 90-110 110-130 130-150 150-170 170以上 90 90-110 110-130 130-150 150-170 170以上 北仓板块 泽天下/16 32 48 88 8/16 5 32 28 7 长瀛御龙湾 46 180 131 292 177 20 46 179 131 292 177 18 合计 46 196 163 340 265 28 46 195 136 324 205 25 1.市场主力供需户型：130-150、150-170；2.次主力供需户型：110-130、90-11053、 数据统计时间：开盘-13年10月 3.2 商品住宅市场分析 59 板块市场梳理-产品分析-洋房产品 去化分析 面积区间 供应套数 供应占比 成交套数 成交占比 去化率 90 46 4%46 5%100%90-110 196 19%195 21%99%110-130 163 16%136 15%83%130-150 340 33%324 35%95%150-170 265 26%205 22%77%170以上 28 3%25 3%89%合计 1038 100%931 100%90%1.130-150户型市场供应量最大，去化稳健；2.中小户型洋房产品，供应量不大，但市场追捧度高，去化最为明显 数54、据统计时间：开盘-13年10月 3.2 商品住宅市场分析 60 板块市场梳理-产品分析-洋房产品 价格分析 板块 项目名称 户型区间 13年成交均价 套总价（万元）北仓板块 泽天下 90-170 13209 119-225 长瀛御龙湾 80-220 11189 90-246 洋房产品价格实现水平较高，均价在12000-13000元/左右，套价在100-200万元之间 单盘内洋房对比高层产品溢价达2000元/左右 3.2 商品住宅市场分析 61 产品 去化 价格 区域供应量小，面积区间跨度较大，130-150三室改善型户型市场供应量最大 中小户型产品，供应量不大，但市场接受度较高 面积过大，去化55、速度缓慢，近一年单盘月均去化不足10套 仅存在环内，均价在12000-13000元/之间 与高层比较溢价达2000元/板块市场梳理-市场总结-洋房产品 3.2 商品住宅市场分析 62 板块市场梳理-产品分析-别墅产品 板块 项目名称 开盘时间 独栋 双拼 联排 叠拼 北仓 长瀛御龙湾 2006.1/220-270 170-240/泽天下 2010.1/280-290/双街 龙顺御墅 2007.3 290-460/230-250 170-190 青光板块 天籁湾 2009.11/210-260 160-200/五矿正信林溪地 2007.12 170-490/1.别墅项目入市时间较早，以联排为主，56、产品线较丰富 2.北仓别墅户型适中，以联排为主 3.青光板块别墅项目均为50年产权，户型区间偏小，以250以下经济型别墅为主 4.双街板块仅有一个别墅项目，户型适中 供应结构分析 3.2 商品住宅市场分析 63 板块市场梳理-产品分析-别墅产品 板块 项目名称 开盘时间 13年成交量/存量（套）13年月均去化量（套）独栋 双拼 联排 叠拼 独栋 双拼 联排 叠拼 北仓 长瀛御龙湾 2006.1/0/7 38/16/4/泽天下 2010.1/1/26/双街 龙顺御墅 2007.3 1/11/2/22 11/34/1 青光板块 天籁湾 2009.11/12/25 9/5/1 1/五矿正信林溪地 257、007.12 58/120 /6/合计 59/131 12/32 50/69 11/34 1.联排产品基本支撑了38%别墅去化量，月均去化在5套左右，后期有一定存量 2.以长瀛御龙湾和林溪地两个项目最为突出，经济型别墅市场认可度高，大户型（泽天下）较易滞销 3.林溪地推出mini墅产品，附加值高，市场追捧度高,月均单盘去化可到6套 成交-存量结构分析 3.2 商品住宅市场分析 64 板块市场梳理-产品分析-别墅产品 成交-存量结构分析 板块 项目名称 开盘时间 13年成交均价（元/）13年套总价（万元）独栋 双拼 联排 叠拼 独栋 双拼 联排 叠拼 北仓 长瀛御龙湾 2006.1/16879/58、287-405 /泽天下 2010.1/9889/280-290/双街 龙顺御墅 2007.3 19457/12014 10191 564-895 /276-300 173-194 青光板块 天籁湾 2009.11/10070 8485/211-262 136-170 /五矿正信林溪地 2007.12 12316/209-603/1.北仓板块，别墅单价实现水平较高，通过高附加值平衡单价差异，总价控制在300万元以内；2.天籁湾&林溪地，均为50年产权别墅，价格实现低于住宅别墅35%左右，总价在250万元以内 3.2 商品住宅市场分析 65 产品 去化 价格 项目销售时间较长，供应集中在北仓和青59、光板块 双街板块以170-290舒适性联排别墅为主 青光板块，均为50年产权别墅，均为260以下产品 住宅类别墅，月均去化4套左右；50年别墅产品，低总价高附加值实现较高去化，最高月均去化6套左右 经济型别墅市场接受度较高，高附加值较为关键；过大户型的产品容易滞销 住宅类别墅，价格实现水平较高，均价在10000-16000元/，总价控制在300万元以内 50年产权别墅产品，均价在10000-12000元/，总价在250万元以内 板块市场梳理-市场总结-别墅产品 3.2 商品住宅市场分析 66 3.2 商品房市场 板块市场总结 北辰区各板块较分散，仅双街板块有一定活跃度，市场总存量不足 地块所在60、区域为供应空白区，商品住宅市场的陌生区域 区域主流产品为高层，洋房占比最少去化情况不理想，别墅成交平稳 高层产品以70-110为主流，双街板块以刚需型产品实现较优去化，价格梯度明显，环内最高达13000-15000元/，环外双街仅8000元/洋房产品目前仅出现在环内，主流产品为130-1503居户型，2居中小户型产品市场认可度较高，洋房的整体去化较差，价格在12000-13000元/，溢价在2000元/左右 别墅产品，以经济型联排为主，经济型别墅去化速度一般，整体单价梯度较大，总价在200-300万之间 关键词：市场热度不高、高层为主流产品，洋房供应小去化慢、经济型别墅存在市场机会 67 注：61、2013年成交数据截止到10月31日 红桥区供应量逐年增加，成交量也攀升到近四年最高点，整体存量不高 区域价格上涨较为明显，目前成交均价已超过17000，年均去化量在20万 红桥区市场分析 3.2 商品住宅市场分析 2010 2011 2012 2013 供应面积 12.4 19.0 26.8 39.1 成交面积 15.8 4.6 18.7 37.3 成交均价 14007 16500 15461 17136 0 5000 10000 15000 20000 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 万平米 红桥区商品住宅历年供需走势 68 项目名称 开盘时间 产品类型 装修标准62、 容积率 总体量（万）存量（万）2013年成交均价（元/）2013年月均去化面积 惠灵顿国际 2011-11-5 高层 精装4500 2.3 27.0 16.3 18355 8051 童年河 2013-4-28 高层 毛坯 3.1 38.0 33.5 18820 7299 瞰海品筑 2013-2-3 高层 毛坯 4.9 1.8 1.5 16925 316 华城领秀 2010-4-17 高层 毛坯 1.61 40.0 13.8 16551 7478 亿城堂庭 2011-10-6 高层（别墅）毛坯、精装3000 2.5 39.0 26.1 15377 6015 泰达城河与海 2011-12-18 63、高层 毛坯 2.73 28.7 21.2 16989 2734 中兴泊仕湾 2012-2-6 高层 毛坯 2.85 2.1 0.4 16021 1353 红桥区以高层产品为主，整体容积率较高 当前市场存量113万，月均去化3.3万，单盘去化0.5万 区域均价17136/平米，单盘价格均在15000元/以上 红桥区市场分析 3.2 商品住宅市场分析 中兴泊士湾 泰达城河与海 童年河 惠灵顿国际 华城领秀 目标地块 亿城堂庭 瞰海品筑 69 3.2 商品房市场 市场机会判断 高层 多层 别墅 项目老化，市场更新不足，经济型别墅市场存在一定机会 洋房供应不足，环内洋房价格较高，去化较慢 高层产品价格64、梯度较大，环内挤压效应明显 1、环线内各种产品供应不足，价格高企，去化较慢，市场需求无处释放 2、环线外双街板块相对活跃，整体去化较好，承接了环内价格挤压外溢需求 3、红桥区市场供应不足，需求亟待释放，价格高企，存在客群外溢压力 4、本板块作为环外新兴区域，具备承接环内价格挤压外溢的发展机会 机会判断 70 3.2 商品房市场 本项目具备承接市区价格挤压外溢，以及居住改善外溢的市场空间；同时千亩规模具备发展多种产品线的基础，适合发展城郊复合型大盘 71 报告框架 CONTENTS SWOT分析 2 3 4 1 优势 劣势 机会 威胁 1、项目较易平整，周边环境较好；2、项目道路交通情况较好；365、项目体量较大，可以实现自我配套 1、项目距离市区较远，且目前无公共交通；2、项目周边无成熟配套；3、区域认可度低，处于房地产空白区域。1、周边成熟板块供应量较少而价格较高，本案可承接外溢需求；2、本案周边有大量产业规划，本案可承接产业人群居住需求；3、双青新家园的发展会逐渐提升区域成熟度；4、未来地铁规划利好。1、项目将面对环内三大成熟居住板块和双青新家园的竞争，竞争极为激烈；2、本案体量巨大，消化周期较长。4、项目定位 环外新兴居住区 以居住为主、商业为辅 覆盖全消费层次 复合型大盘 4、项目定位 报告框架 CONTENTS 市场价格判断 根据市场及行业经验值 别墅售价 13000元/高层66、售价 9000元/别墅建安（含地下）2600元/高层建安（含地下）3000元/在单幅出让土地最大面积300亩（20万平米）的情况下，配比别墅与高层两种产品 根据市场主流别墅指标，本次测算别墅容积率取定值0.6 以环外二类居住用地标准，结合区域地块特性，限定本地块综合容积率为1.0-2.0之间取值 随着别墅与高层的占地面积占比变化，高层的容积率在不停变化，考虑到高层的容积率高于3时，超高层的建筑成本将出现大幅提升，品质下降，因而高层的容积率应低于3 5.经济测算 二级开发商毛利润率依行业水平取20%，其他成本按总收入15%计算，包含建设过程中各类规费；出让地块面积按单幅土地出让最大面积300亩（67、20万平米）计算；综合容积率2.0的情况下，同时满足高层容积率不高于3的条件，得出如下列表 综合容积率2.0的拆分方案【别墅+高层】别墅 高层 综合 占地面积 容积率 建筑面积 销售价格 元/销售收入 元 建安成本 元 占地面积 容积率 建筑面积 销售价格元/销售收入 元 建安成本 元 总收入，元 建安成本 元 其他成本 元 土地价格 元 楼面地价 元/每亩价格 万/亩 毛利润 元 毛利率 10000 0.6 6000 13000 78000000 15600000 190000 2.1 394000 9000 3546000000 1182000000 3624000000 1197600068、00 543600000 1158000000 2895 386 724800000 20%20000 0.6 12000 13000 156000000 31200000 180000 2.2 388000 9000 3492000000 1164000000 3648000000 1195200000 547200000 1176000000 2940 392 729600000 20%30000 0.6 18000 13000 234000000 46800000 170000 2.2 382000 9000 3438000000 1146000000 3672000000 11928069、0000 550800000 1194000000 2985 398 734400000 20%40000 0.6 24000 13000 312000000 62400000 160000 2.4 376000 9000 3384000000 1128000000 3696000000 1190400000 554400000 1212000000 3030 404 739200000 20%50000 0.6 30000 13000 390000000 78000000 150000 2.5 370000 9000 3330000000 1110000000 3720000000 118870、000000 558000000 1230000000 3075 410 744000000 20%60000 0.6 36000 13000 468000000 93600000 140000 2.6 364000 9000 3276000000 1092000000 3744000000 1185600000 561600000 1248000000 3120 416 748800000 20%70000 0.6 42000 13000 546000000 109200000 130000 2.8 358000 9000 3222000000 1074000000 3768000000 171、183200000 565200000 1266000000 3165 422 753600000 20%80000 0.6 48000 13000 624000000 124800000 120000 2.9 352000 9000 3168000000 1056000000 3792000000 1180800000 568800000 1284000000 3210 428 758400000 20%90000 0.6 54000 13000 702000000 140400000 110000 3.1 346000 9000 3114000000 1038000000 3816000072、00 1178400000 572400000 1302000000 3255 434 763200000 20%5.经济测算 综合容积率1.5的拆分方案【别墅+高层】二级开发商毛利润率依行业水平取20%，其他成本按总收入15%计算，包含建设过程中各类规费；出让地块面积按单幅土地出让最大面积300亩（20万平米）计算；综合容积率1.5的情况下，同时满足高层容积率不高于3的条件，得出如下列表 别墅 高层 综合 占地面积 容积率 建筑面积 销售价格 元/销售收入 元 建安成本 元 占地面积 容积率 建筑面积 销售价格元/销售收入 元 建安成本 元 总收入，元 建安成本 元 其他成本 元 土地价格 73、元 楼面地价 元/每亩价格 万/亩 毛利润 元 毛利率 10000 0.6 6000 13000 78000000 15600000 190000 1.5 294000 9000 2646000000 882000000 2724000000 897600000 408600000 873000000 2183 291 544800000 20%50000 0.6 30000 13000 390000000 78000000 150000 1.8 270000 9000 2430000000 810000000 2820000000 888000000 423000000 945000000 74、2363 315 564000000 20%100000 0.6 60000 13000 780000000 156000000 100000 2.4 240000 9000 2160000000 720000000 2940000000 876000000 441000000 1035000000 2588 345 588000000 20%110000 0.6 66000 13000 858000000 171600000 90000 2.6 234000 9000 2106000000 702000000 2964000000 873600000 444600000 105300000075、 2633 351 592800000 20%120000 0.6 72000 13000 936000000 187200000 80000 2.9 228000 9000 2052000000 684000000 2988000000 871200000 448200000 1071000000 2678 357 597600000 20%130000 0.6 78000 13000 1014000000 202800000 70000 3.2 222000 9000 1998000000 666000000 3012000000 868800000 451800000 10890000076、0 2723 363 602400000 20%5.经济测算 78 别墅+高层产品组合形式下：做足容积率，即综合容积率达到2.0的情况下，土地价格实现较高 别墅 高层 综合 占地面积 容积率 建筑面积 销售价格 元/销售收入 元 建安成本 元 占地面积 容积率 建筑面积 销售价格元/销售收入 元 建安成本 元 总收入，元 建安成本 元 其他成本 元 土地价格 元 楼面地价 元/每亩价格 万/亩 毛利润 元 毛利率 40000 0.6 24000 13000 312000000 62400000 160000 2.4 376000 9000 3384000000 1128000000 3696077、00000 1190400000 554400000 1212000000 3030 404 739200000 20%50000 0.6 30000 13000 390000000 78000000 150000 2.5 370000 9000 3330000000 1110000000 3720000000 1188000000 558000000 1230000000 3075 410 744000000 20%60000 0.6 36000 13000 468000000 93600000 140000 2.6 364000 9000 3276000000 1092000000 37478、4000000 1185600000 561600000 1248000000 3120 416 748800000 20%70000 0.6 42000 13000 546000000 109200000 130000 2.8 358000 9000 3222000000 1074000000 3768000000 1183200000 565200000 1266000000 3165 422 753600000 20%80000 0.6 48000 13000 624000000 124800000 120000 2.9 352000 9000 3168000000 105600000079、 3792000000 1180800000 568800000 1284000000 3210 428 758400000 20%上述产品配比均可实现土地价值收益，在达到二级开发商毛利率20%的情况下，当别墅占地面积达到8万，高层占地面积12万，高层容积率达到2.9，对应的楼面地价最高为3210元/5.经济测算 79 二级开发商毛利润率依行业水平取20%，其他成本按总收入15%计算，包含建设过程中各类规费；出让地块面积按单幅土地出让最大面积300亩（20万平米）计算；在容积率为2.0、1.5的情况下，得出：综合容积率2.0、1.5的拆分方案【纯高层】高层 占地面积 容积率 建筑面积 销售价格80、 元/总收入 元 建安成本 元 其他成本 元 土地价格 元 楼面地价 元/每亩价格 万/亩 毛利润 元 毛利率 200000 2.0 400000 9000 3600000000 1200000000 540000000 1140000000 2950 380 720000000 20%200000 1.5 300000 9000 2700000000 900000000 405000000 855000000 2850 285 540000000 20%当产品形式采取纯高层，容积率做满达到2时，土地价格实现较高，楼面地价2950元/5.经济测算 经济测算结论 总体容积率2.0的土地收益远高于81、容积率1.5的情况，故应尽量提高容积率；本案划分地块时应保证单幅地块面积尽量大，方便开发商拆分；别墅+高层产品搭配方案在做足容积率的情况下，对比纯高层方案，可实现更高土地价格 本案应当进行拆分以保证土地收益及业态丰富，总体容积率应尽量高，出让土地单幅面积尽量大。土地出让单价约为：2950-3200元/，380-420万元/亩；土地总收益约为：51.8-58.3亿元 5.经济测算 报告框架 CONTENTS 82 研究成果 核心结论 83 研究成果 一 地块整体市场定位 环外新兴居住区 以居住为主、商业为辅 覆盖全消费层次 复合型大盘 研究成果 二 城市外扩大型居住区 容积率做满，达到环外最高值82、2 地块发展属性与容积率定位 85 研究成果 三 物业类型建议 高层产品为主，可发展一定比例低密，如别墅及类别墅产品，此外需要配套大型商业 86 研究成果 四 静态经济测算 本案应当进行拆分以保证土地收益及业态丰富，总体容积率应尽量高，出让土地单幅面积尽量大。土地出让单价约为：2950-3200元/，380-420万元/亩；土地总收益约为：51.8-58.3亿元 报告框架 CONTENTS 分类 序号 项目 配置内容 一般规模处 建筑面积 用地面积 教育 1 高级中学 3年制 11550 18900-21000 2 初级中学 3年制 11500 20700-23000 小计 23050 39683、00-44000 医疗卫生 3 社区医疗服务中心 医疗、防疫、保健、理疗、康复 小计 3000 3000 文化体育绿地 4 社区文化活动中心 多功能厅、图书馆、信息苑、社区教育 7500 5000 5 社区体育运动场 健身跑道、篮球、门球、网球、运动设施 500 6500 6 室内综合健身馆 含游泳馆、乒乓球、台球、跳操、健身房等 2500-3000 5000 7 居住区公园 人均0.5 10000 小计 10500-11000 26500 社区服务 8 社区养老院 全托护理型：包括生活起居、餐饮服务、文化活动、医疗保健等 4500 6000 9 老年人活动中心 老人娱乐、康复、保健服务及文体84、活动场地 500 1000-1250 10 社区综合服务中心（含老人服务中心）行政和社区公共服务。含老人服务、家政服务、就业指导、教育培训等 2000-2400 1000-1200 小计 7000-7400 8000-8450 行政管理 11 街道办事处 1600-1750 1200-1500 12 公安派出所含训练场 1600-1750 1200-1500 13 工商税务市场管理 100-150-小计 3200-3650 2240-2750 商业服务和金融 14 社区商业服务中心 日用百货、副食、食品、服装鞋帽、书店、药店、洗染、理发 20000-30000 10000-15000 15 菜85、市场 含农副产品及加工食品 1000-1500 1000-1500 16 餐饮店 饭店、快餐等 500-600 500 17 银行储蓄 证券、保险 200-300 150 小计 21700-32400 11500-17150 市 政 公 用 18 邮政支局 500-600 400 19 基层环卫机构 800-1200 1550-2350 20 小型垃圾转运站 含垃圾收集站 300-400 800 21 110KV变电站（35KV变电站）3000(1500)5000(1200-1500)22 煤气服务站 200-23 自来水服务站 200-24 公交首末站 500-700 5000-7000 小86、计 5500-6100 12750-15150 25 公建预留用地-2000-3000 总计 73950-86600 105590-120400 户均人口2.8人 户均住宅建筑面积85计 居住区人口规模为5-8万人 小区级1-1.5万人 组团（街坊）级3000-5000人 居住区级公共服务设施配置标准 根据标准，可得计数单位如下：按照本地块规模，占地面积90万，容积率2，建筑面积180万 预计本地块未来居住人口：除去商业10%的占比，住宅总建面可达162万，推导总户数约19000户，总人口可达5.3万人。本地块已达到居住区级规模。7.规划设计建议 地块总规模 项目 内容 千人座位 控制性指标千87、人 一般规模 生均指标 建筑面积 用地面积 建筑面积 用地面积 幼儿园 5年制 28 280 364-420 8班 2100 12班 2800 8班 3000 12班 4200 生均建筑面积10，用地面积13-15 小学 6年制 50 450 650-750“九年一贯制”学校 8班 800 27班 12000 36班 15000“九年一贯制”学校 18班 11000 27班 16000 36班 21000 生均建筑面积9，用地面积13-15 初中 3年制 23 230 414-460 生均建筑面积10，用地面积18-20 高中 3年制 21 378-420 24班 13000 30班 160088、0 36班 19000 24班 19000 30班 23000 36班 28000 生均建筑面积11，用地面积18-20 合计 122 960 1806-2050 此标准按幼儿园：每个小区配置一处；小学：两个小区配置一处；初中和高中。上表一般规模幼儿园按1万人、小学按2万人、中学按5万人配置一处计算。规划建设时还应根据小区或居住区的实际人口，按千人指标重新核算 居住区教育类配置标准 根据上述标准，可得如下学校配置 项目 总人口，万 千人座位 总座数 建面 占面 个数 幼儿园 5.2 28 1456 14560 21840 5 小学 5.2 50 2600 23400 39000 2 初中 5.89、2 23 1196 11960 23920 1 高中 5.2 21 1092 12012 21840 1 合计 61932 106600 教育配套 7.规划设计建议 分类 序号 项目 配置内容 一般规模处 建筑面积 用地面积 医疗卫生 3 社区医疗服务中心 医疗、防疫、保健、理疗、康复 小计 3000 3000 文化体育绿地 4 社区文化活动中心 多功能厅、图书馆、信息苑、社区教育 7500 5000 5 社区体育运动场 健身跑道、篮球、门球、网球、运动设施 500 6500 6 室内综合健身馆 含游泳馆、乒乓球、台球、跳操、健身房等 2500-3000 5000 7 居住区公园 人均0.5 90、10000 小计 10500-11000 26500 社区服务 8 社区养老院 全托护理型：包括生活起居、餐饮服务、文化活动、医疗保健等 4500 6000 9 老年人活动中心 老人娱乐、康复、保健服务及文体活动场地 500 1000-1250 10 社区综合服务中心（含老人服务中心）行政和社区公共服务。含老人服务、家政服务、就业指导、教育培训等 2000-2400 1000-1200 小计 7000-7400 8000-8450 行政管理 11 街道办事处 1600-1750 1200-1500 12 公安派出所含训练场 1600-1750 1200-1500 13 工商税务市场管理 10091、-150-小计 3200-3650 2240-2750 商业服务和金融 14 社区商业服务中心 日用百货、副食、食品、服装鞋帽、书店、药店、洗染、理发 20000-30000 10000-15000 15 菜市场 含农副产品及加工食品 1000-1500 1000-1500 16 餐饮店 饭店、快餐等 500-600 500 17 银行储蓄 证券、保险 200-300 150 小计 21700-32400 11500-17150 市 政 公 用 18 邮政支局 500-600 400 19 基层环卫机构 800-1200 1550-2350 20 小型垃圾转运站 含垃圾收集站 300-400 92、800 21 110KV变电站（35KV变电站）3000(1500)5000(1200-1500)22 煤气服务站 200-23 自来水服务站 200-24 公交首末站 500-700 5000-7000 小计 5500-6100 12750-15150 25 公建预留用地-2000-3000 总计 50900-63550 63990-73000 各种生活类配套，按照居住区级配置，总规模：建面，6.36万 占面，7.3万 其中社区商业规模：建面，3.24万 占面，1.72万 项目 社区商业中心 餐饮店 超市 便利店 维修店 洗染店 美发美容店 回收店 家庭服务 书店、音像店 照相馆 等 参考全93、国示范新建社区商业内容，对本地块商业基本业态建议：社区生活配套 7.规划设计建议 双街 双港 大寺 张家窝 中北镇 双青 区域成熟度 人口预期 4.4万 12万 8.9万 3.1万 7.5万 7万 集中商业 柴楼新庄园商业 首创 红磡领世郡 龙居生活广场 深国投购物中心（预期）世纪华联购物广场 物美 永旺购物中心 物美 业态 集中商业 集中商业 阿玛瑞商业街 Mall 集中商业 Mall 体量 73000 144000 龙居：21530 深国投：260000（商业经营面积95000）32000m 125000m 100000 城市外围成熟居住区，人均商业面积在1.2-1.6/人；本区域可匹配的94、集中商业体量可达10万平米左右 集中商业配套 7.规划设计建议 92 研究成果 五 物业配比定位 物业项目 建筑面积（万）体量占比 住宅 159 87%配套商业 3.2 2%集中商业 10 6%社区生活配套 3.2 2%教育配套 6.2 3%合计 181.6 100%93 建议采用新城市主义规划原则 研究成果 六 规划设计指导建议 94 新城市主义的主张 经实践验证：新城市主义是在城市化到郊区化的一系列城市建设发展中，在实践的基础上总结出的新发展模式。解决问题：它使城市更具活力、更有价值！具有多种复合功能的新城 住宅：有公寓、叠拼、联排等；配套：展览、酒店、餐厅、学校、超市、购物中心、医院、公95、园 广州天河汇景新城 住宅：高层、小高层、别墅；配套：景观长廊、高尔夫俱乐部、大礼堂、幼儿园、体育馆、学校、商业、会所等。本案规划设计建议采用新城市主义规划原则 格林威治千年村 7.规划设计建议 95 郊区蔓延的发展模式造成建筑形式千篇一律、公共建筑散置各处、大都市地区边缘的农业用地和自然开敞空间被吞噬、拉大了通勤距离和时间、加大对小汽车交通方式的依赖、加剧能源消耗和空气污染，甚至导致城市与郊区发展的失衡、城市税源减少等问题。新城市主义出现背景 新城市主义主张借鉴二战前美国小城镇和城镇规划优秀传统，塑造具有城镇生活氛围、紧凑的社区，取代郊区蔓延的发展模式。7.规划设计建议 恢复城市传统街区 新96、城市主义 塑造城市活力 可参与的生态公园 舒适的居住产品 便捷的生活配套 步行为主的社区道路 人性化的尺度 新城市主义规划原则 7.规划设计建议 97 在规划布局上，通过道路、公共建筑、公园等自然区隔居住区 利用公园、广场区隔 利用商业、公建区隔 利用道路自然区隔 7.规划设计建议 98 社区内以步行作为主要交通方式，既环保又舒适，并通过步道与景观的处理，实现纵深感与开敞空间感的切换-佛罗里达的新城市主义社区规划中坚持住宅区到公共空间的步行范围控制在5分钟以内，成为一个关系紧密的社区。-同时，大多数街道都较窄，适宜步行。高质量的步行网络以及公共空间使得步行更舒适、愉快、有趣。7.规划设计建议 97、99 城市居民对社区满意度的评价（分值越高满意度越高，3分为较好，2分为一般，1分为较差）社科院进行了一项抽样调查，来了解城市居民对社区满意度的评价，结论表明：在影响社区满意度的因子中，居民对社区的文化娱乐、家政服务、医疗卫生、学校、活动中心等满意度较低。一项社科院的调查显示，现有社区居民对活动中心、文化娱乐等方面满意度较低 7.规划设计建议 100 客户需求 配套体系 餐饮需求：中档餐馆，高端餐饮需求由会所实现 生活配套：超市、洗衣店、美容美发店 休闲小憩：社区公园、棋牌室、书吧 基本购物：精品店、服装店、社区商业街 教育配套：幼儿园、中小学 其他配套 本案通过构建完整的生活配套体系，使社区98、内部自成一体，形成便利的生活环境；降低周边环境及距离市区远等对项目的不利影响。7.规划设计建议 101 传统社区会所 公共空间 公共空间 健身设施 打破传统和阶级，体现人与人之间的平等，用更多城市公共空间代替仅有少数人享有的会所 社区将以更多的公共空间代替仅有少数人享有的会所，打破传统和阶级，打造平等社区 7.规划设计建议 102 通过花团锦簇、阳光斑驳的公园和精致布局的小品、广场，让人们享受典雅、放松的极致，为青年人提供美妙、生动的交际平台 零散、割裂的公共空间 大面积、统一规划的的公共空间 通过住宅的集中布局实现大面积、统一的公共活动空间 7.规划设计建议 103 围绕公园、广场等公共空间99、，配合底商，可打造低密度商业街区 德国德国BacharachBacharach小镇，居小镇，居住住+底商形式底商形式 国外公寓前的公共空间国外公寓前的公共空间 7.规划设计建议 104 开放式 活力公园 紧凑而舒适的社区 步行为主的安全社区 宜人的尺度及空间 每天穿越公园回家 精致活力的 商业内街 传统亲近的 邻里氛围 在这里，我们安全，平等，关爱，和谐，与自然为邻；在这里，我们找到久违的社区归宿感，久违的家园依恋。公园成为城市重要节点 串连社区的多样生活 引领连续的、不被打断的开放体系，为人创造舒适愉悦的步行体验 步行街激发和聚集社区活力 综上，形成本案内部动线：公园 商街 人行漫道 幼儿园100、 休憩空间 住宅 7.规划设计建议 105 0:00 8:00 16:00 居住 餐饮、午休 娱乐、休闲 KTV、棋牌室、酒吧、夜宵 购物、休闲、运动健身 下午茶、咖啡 最终形成可以覆盖24小时的，有活力的社区。7.规划设计建议 106 景观概念示意：突出生活尺度、生态、环保等理念。7.规划设计建议 107 海上讲堂：透明的玻璃长方体叫做智慧长廊，倾斜的实体是高等级报告厅 海上剧场：建筑面积780平米，演出场地面积520平米，内部为自由移动组合式的气垫式坐席 俯瞰商业街的屋顶花园 相关案例展示：长约300米的上海创意街区，从建筑艺术形态到街区商业定位都具有鲜明的“新建筑、新财富、新生活”特点 101、7.规划设计建议 108 两横一纵三条主干路将地块切分为六块不同组团，方便出让开发的同时成为项目主要交通动线。内部次干路为组团内部居民主要交通动线，尽量实现人车分流。居民区内部道路应当做到人车分流，与绿地景观契合，实现“行走在公园中”。道路规划建议 7.规划设计建议 109 绿色景观长廊 绿色带状公园 组团间空间景观 空间景观建议：包括两个层次的景观轴和三个层次的景观节点 组团内空间景观 项目核心空间景观 7.规划设计建议 110 通过调整种植植物的疏密和高矮，形成错落有致又实用的景观资源，打造比中心城区更具品质的生活社区，提升项目价值 7.规划设计建议 111 集中商业建议：未来集中型商业将102、承担辐射区域的作用，考虑交通通达性及降低对地块内部的影响，建议集中商业布局于地块东南角。其它外向人流 双青新家园人流 项目内部人流 项目内部人流 利用绿化将集中商业与项目自然区隔，降低对项目的影响的同时提供人流聚集空间 7.规划设计建议 112 配套商业建议：社区内部的配套商业为内向型，以服务内部居民为主，不同地块商业部分聚合成为项目的社区商业中心，且将商业分散到六个居住区内，降低开发风险，方便居民生活。7.规划设计建议 113 小型喷泉广场，聚集小型喷泉广场，聚集人流，成为居民休闲人流，成为居民休闲聚集的场所聚集的场所 特色步行街特色步行街 别具一格而又充别具一格而又充满实用性的建筑满实用性103、的建筑点缀其中点缀其中 精致而齐全的小超市精致而齐全的小超市 各式精品小店点各式精品小店点缀其间缀其间 中央绿地广场 内聚的社区型商业街，与绿地、广场等结合，形成本案的核心活动区域 7.规划设计建议 114 幼儿园可布置在地块内部，体量应较小，以服务业主为主；中小学应布置在后期地块，且应布置在边角以减小对于项目的影响。幼儿园仅仅服务于小区业主，规模不必太大，应当精致而实用 幼儿园通过绿地与主要交通道路实现分割，保证便利的交通和儿童安全；利用步行道、绿地等分割幼儿园与住区，避免其对住区的影响。小学位置示意 幼儿园位置示意 幼儿园位置示意 中学位置示意 7.规划设计建议 115 研究成果 七 物业104、空间布局定位 116 最终形成本案规划 教育用地 商业用地 绿地 居住用地 道路 117 研究成果 八 地块开发次序建议 118 开发时序示意 1 2 3 4 5 6 本地块体量较大，需分期开发；为了便于开发商拆分以获取更大利益，每期体量不宜小于200亩；将商业地块分散至不同期开发以降低开发风险和拿地成本；最后出让地块搭配集中商业。产品 14年 16年 17年 18年 19年 20年 周边区域 启动区为居住+配套商业 中后期大面积居住地块 尾期建设集中商业 15年 分期开发示意 分期 双青新家园一期竣工 双青新家园二期期竣工 居住 居住 集中商业 配套商业 基本配套开始具备，公共交通基本成型，105、区域具备人气。大量居住人群涌入，配建的集中商业与商务产品开始形成，区域成熟度进一步升级。远期随着规划地铁利好和成熟度不断提高，区域价值进一步升级，将进入发展快速通道。居住 配套商业 配套商业 120 研究成果 九 产品类型及开发次序定位 121 开发初期 开发中期 开发成熟期 开发后期 高层破市 高层为主 洋房（类别墅）低密 高层、洋房为主 别墅入市 复合产品系 产品升级 以普住类产品先行入市，逐步发展复合产品线，随区域认知度和成熟度提升而实现产品品质升级 感谢开发商对我们的信任！赢才网，专注房地产职业机会！w w w.5 1 w i n c a i.c o m注册赢才网会员，一键下载赢商网热门干货资料，扫二维码，进入赢才网